‘1년만 견디면 된다.’‘아니다,2∼3년은 참아야 한다.’ 부동산대책을 둘러싼 약효 논란이다. 지금까지 정부의 숱한 부동산대책 가운데 약발이 몇년동안 지속된 예는 거의 없었다. 가장 강도 높은 처방이라는 ‘10·29대책’도 겨우 1년 남짓 약효가 지속되는데 그쳤다. 실제로 강남권 아파트는 10·29대책과 최근의 ‘6·17조치’ 외에 다른 대책의 영향을 그다지 받지 않았다. 대부분의 부동산가격 안정은 경기사이클에 의해 이뤄졌다. 부동산시장 일각에서는 ‘대책 한계론’이 고개를 들고 있다. ●일부에선 ‘처방 무용론´ 제기 참여정부 출범 이후 10·29대책을 내놓은 것은 서울 강남권에서 시작된 집값상승세가 수도권과 강북으로 빠르게 확산됐기 때문이다. 재건축아파트 개발이익환수, 주택거래신고제, 종합부동산세 조기시행,1가구다주택자 양도세 중과세, 주택담보인정비율 축소, 투기과열지구 확대 등이 골자다. 정부는 또 주택시장 동향을 봐가면서 주택거래허가제 도입, 분양권 전매금지 확대, 양도세 탄력세율 적용 등의 실시여부를 결정하겠다고 예고했었다. 공급확대책 없는 세제 등을 통한 수요억제책만으로는 사상 첫 장기효과라고 할 수 있다. 이후 집값은 곤두박질치기 시작해 2003년 11월 서울은 평균 1.05%, 강남구는 2.07% 하락했다. 실제로 강남구 대치동 은마아파트 34평형 가격은 8억 5000여만원에서 6억 7000만원대로 떨어지기도 했다. 하지만 올 1월부터는 약발이 떨어지기 시작해 집값은 다시 상승세로 돌아섰다. 은마아파트 34평형은 현재 9억원대로 오히려 10·29 이전 가격을 웃돌고 있다. 10·29대책 다음으로 그런 대로 효과를 거두고 있는 것이 6·17조치다. 기존의 부동산정책을 전면 재검토한다는 방침에 따라 투기가 발을 붙일 수 없는 대책을 8월 말에 내놓기로 하면서 이달들어 다시 하락세로 접어들었다.8월 대책을 앞두고 시장이 위축된데다 수요자나 보유자 모두 관망세로 돌아섰기 때문이다. ●1∼2개월짜리도 수두룩 10·29대책 이전 정부는 ‘5.23 주택가격 안정대책’을 내놓았다. 이 때 나온 것들이 투기과열지구 확대와 주상복합아파트 분양권 전매제한, 재건축 후분양제 및 안전진단 강화였다. 이 대책 이후 서울의 집값 상승률은 전달(2.56%)에 비해 1.8%포인트 낮아진 0.76%에 그쳤다. 하지만 그 다음 달부터는 상승률이 1.02%에 달해 약효가 채 한달도 가지 못했다. 이같은 사례는 올들어서도 나타났다. 기반시설부담금제 도입과 1가구2주택자 가운데 비거주 주택에 대해 실거래가로 양도세를 물리는 내용의 5·4대책이 나왔지만 다음달 강남과 분당의 집값은 4.80%,4.41%씩 올라 오히려 상승폭이 확대됐다. ●전문가들 “공급대책 병행해야 안정” 부동산전문가들은 지금까지 공급대책이 빠진 집값처방은 대부분 성공을 거두지 못했다고 분석한다. 건설산업연구원 김현아 부연구위원은 “서울의 경우 정부대책 발표 이후 가격이 떨어진 사례는 10·29대책 외에는 없었다.”면서 “수요억제책과 공급확대책을 병행해야 효과를 거둘 수 있다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

부동산시장이 8월 집값안정 대책을 앞두고 숨을 죽이고 있다. 매수나 매도 모두 관망세다. 그러나 8월 대책도 실수요자에게는 별다른 영향을 주지 않을 전망이다. 무주택자에게 8월 대책은 오히려 유리하게 작용할 수 있다. 따라서 하반기 분양예정인 노른자위 아파트를 지금부터 눈여겨 봐 둘 필요가 있다. 실제로 휴가철이 끝나고 나면 서울과 수도권에서는 노른자위 아파트들이 대량 분양될 것으로 보인다. ●공영개발로 분양가 하락 가능성 커 8월 대책의 주요 가닥은 공급은 늘리되 가수요는 억제한다는 것. 구체적으로 각종 세제강화 방안들이 거론되고 있지만 무주택자나 1가구1주택자 장기보유자는 이런 세제강화 방안의 타깃이 아니다. 판교 등 택지지구의 공영개발이 이뤄지면 택지지구 아파트뿐 아니라 주변 아파트 역시 분양가가 낮아질 가능성이 크다. 오히려 호기로 작용하는 셈이다. 당장은 11월 분양 예정인 전용면적 25.7평 이하 분양가상한제 아파트의 분양가도 다소 낮아질 가능성이 크다. 파주 등 다른 신도시도 판교와 같은 방식을 따를 것으로 보인다. 또 서울 등의 아파트 역시 분양가를 높여 받기 어려울 것으로 보인다. 고분양가에 대한 정부의 압박이 만만치 않기 때문이다. 실제로 서울 송파구 신천동 ‘더샵 스타파크’는 고분양가 논란이 일면서 시공사인 포스코건설은 100평형 펜트하우스의 분양가를 평당 3450만원에서 2950만원으로 낮추기도 했다. 8월 대책에 분양권 전매제한 조치가 이뤄지겠지만 서울·수도권 지역은 이미 분양권 전매조치가 시행 중이다. 영향이 없다는 것이다. ●‘황학동 롯데´ 등 노른자위 많아 공덕동 423-3 도심재개발지구는 모두 232가구로 일반분양한다. 아파트는 114가구로 70∼100평형 대형으로 구성돼 있다. 오피스텔은 118가구. 공덕역과 인접한 역세권이어서 교통이 편리하다. 또 바로 옆에는 아현뉴타운이 있어 주위 환경도 나아질 것으로 보인다. 쌍용건설은 마포구 창전동 141-1 일대에서 조합아파트 총 635가구 가운데 조합원분을 제외한 217가구를 일반분양한다. 지하철 6호선 광흥창역이 도보로 3분 이내인 역세권아파트. 봉원로, 창전로, 대흥로를 이용할 수 있으며, 강변북로와 올림픽대로 진입이 용이하다. 교육시설로는 서강초, 창전초, 신수중, 광성고, 서강대, 홍익대 등이 있다. 그레이스백화점, 그랜드마트, 세브란스병원 등의 편의시설이 있다. 청계천변 황학동에서도 주상복합아파트가 분양된다. 시공은 롯데건설이 맡았다. 황학동 2198 일대 황학구역을 재개발하는 단지로 모두 1852가구 규모다. 이 가운데 임대 318가구, 조합원분 1067가구를 제외한 467가구를 일반분양하며, 최근 청계천 복원공사와 뉴타운개발 등과 맞물려 관심을 끌 것으로 보인다. 지하4∼지상33층 6개동 규모로 지어진다. 단지 주변에 청계천로, 금호동길, 난계로, 마장로, 다산로 등이 있으며 신당역(2,6호선 환승역), 신설동역(1,2호선 환승역)이 가깝다. 교육시설로는 숭신초, 광희초, 숭인여중, 성동고 등이 있다. ●판교 주변 분양 물량 ‘풍성´ 포스코건설은 동탄신도시 5-4블록에서 30∼58평형 1226가구를 분양한다.8월로 예정돼 있지만 분양시기를 다소 늦출 가능성도 있다. 서울로부터 40㎞ 거리권에 위치한 동탄은 지구북측으로 수원시, 동측으로 용인시, 서측으로 안산시, 남측으로 오산시와 접하며, 주로 동수원 생활권의 영향을 받고 있는 지역이다. 용인시 성복동 산68-1 일대에서 GS건설이 1차와 4차 아파트를 선보인다. 두 단지 모두 33∼60평형으로 이뤄져 있으며 주변에 대단위 LG아파트 단지가 형성돼 있다.1차가 966가구,4차가 934가구의 대단지이다. 고양시 행신2지구에서도 대한주택공사가 32평형 968가구의 ‘주공뜨란채’를 공급한다. 행진2지구는 고양시 동남측에 자리잡고 있다. 서측에 일산선 화정역이 인접해 있다. 성남 판교아파트는 하반기 분양의 하이라이트라고 할 수 있다. 당초 예정대로 11월 분양여부는 불투명하지만 하반기 수도권 분양 예정 물량 가운데 판교를 능가할 만한 아파트는 없기 때문이다. 분양가도 평당 800만∼900만원대가 될 것으로 보인다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

투기세력과 결탁해 인터넷상에서 아파트 시세정보를 조작, 가격을 왜곡해온 서울 강남 및 경기 분당지역의 기업형 부동산 중개업체 32곳에 대한 일제 세무조사가 실시된다. 이들 업체로부터 가맹비 등을 받고 부동산 시세 관련 인터넷 정보사이트를 제공하면서 세금을 탈루한 혐의가 있는 부동산전문 인터넷 포털업체 ‘부동산114´와 ‘부동산써브´ 등 2개 업체도 세무조사를 받는다. 국세청은 20일 “아파트 매집세력과 결탁해 인터넷상의 아파트 시세정보를 조작하는 방법으로 투기를 조장하고, 다른 사람 명의의 부동산거래 등을 통해 세금을 탈루한 혐의가 큰 34개 업체에 대해 일제 세무조사에 착수했다.”고 발표했다. 한상률 조사국장은 “인터넷상에 부풀려 올려 놓은 가격정보는 부동산시장의 수요와 공급을 왜곡하고 주변 아파트의 가격상승을 선도하거나 자극하는 등 폐해가 크다.”면서 “부동산시장의 유통 측면에서 이를 바로 잡기 위해 세무조사를 실시하는 것”이라고 밝혔다. 이들 업체는 강남·서초·송파·분당 지역의 아파트 매도호가를 다른 중개업체의 평균치에 비해 5억∼7억 5000만원이나 높은 가격으로 인터넷상에 올려 놓아 투기를 조장하고 있다고 국세청은 설명했다. 국세청은 조사대상 업체의 실제 사업주를 추적하고, 수수료 누락과 친·인척 명의의 부동산 취득 및 양도 자금에 대한 자금출처조사를 벌일 방침이다. 오승호 류찬희기자 osh@seoul.co.kr ▶관련기사 4면

증시에서 주가를 조작하듯, 부동산시장에서도 이른바 ‘작전세력’과 연계된 부동산 중개업소들이 아파트가격 급등을 부추기는 것으로 드러났다.20일부터 국세청의 세무조사를 받고 있는 기업형 부동산중개업체들은 이들 세력과 짜고 인터넷 정보사이트를 통해 강남 및 분당지역의 아파트 시세를 조작, 단기매매 차익을 올리고 탈루를 하다 덜미를 잡혔다. 세무조사 대상인 한 업체가 인터넷에 올린 강남구 소재 53평형 아파트의 매도호가는 17억원으로, 다른 업체의 평균치(통상 호가)인 9억 5000만원보다 무려 7억 5000만원이나 부풀렸다. 투기세력이 개입되지 않은 정상적인 매매가격이 호가를 밑도는 점을 감안하면, 갑절 가량 아파트 가격을 부풀린 셈이다. 분당의 한 중개업체도 71평 아파트 가격을 인근 중개업체보다 6억 4200만원이나 높은 22억원으로 매기는 등 부동산 거품을 조장해 왔다. 이들 업체는 작전세력의 자금을 이용, 친·인척 등의 명의로 아파트를 여러 채 사들인 뒤 인터넷상에 호가를 터무니없이 높게 올려 가격폭등을 유발해 왔다. 그런 다음 단기간에 처분해 시세차익을 올리는 수법을 썼다. 강남구에서 중개업을 하는 이모씨는 지난 6월 고급아파트 4채를 자금능력이 없는 친·인척 명의로 사들이고 증여세를 탈루했다. 아파트 매입 대금은 작전세력의 자금으로 치렀다. 이씨는 다른 중개업소가 제시한 가격보다 4억∼5억원 높은 호가를 인터넷에 유포, 주변 아파트 가격 폭등을 주도했다고 국세청은 설명했다. 세무조사 대상에 포함된 또다른 업체도 분당의 한 건물에 중개업체 3개를 차려놓고 이 지역 11개 아파트,29개 평형의 매물시세를 타업체의 호가보다 4억∼5억원 높은 가격으로 인터넷에 올렸다. 이 업체는 지난 2003년부터 친·인척 명의로 아파트 10채를 무더기로 매입, 증여세를 탈루한 혐의를 받고 있다. 국세청 한상률 조사국장은 “기업형 중개업체들은 투기세력을 끌어들이는 것은 물론, 세무조사를 피하기 위해 다른 사람의 명의를 빌려 6개월 단위로 개업과 폐업을 반복한 것으로 드러났다.”고 밝혔다. 폐업 상태에서도 ‘부풀린 호가’를 일부 부동산 포털업체를 통해 계속 제시해 왔다. 이 과정에서 포털업체는 가맹점이 제시한 호가를 여과없이 게재했다.오승호기자 osh@seoul.co.kr

개발 지역은 물론 인근 지역에 대해서도 개발 이익을 환수하는 기반시설부담금제가 조기 도입된다. 원래 2007년에 도입할 예정이었으나 연내 입법 절차를 거쳐 이르면 내년 상반기 중 시행될 예정이다. 또 서울 강북지역에는 강남권 못지 않는 주거 환경이 조성될 수 있도록 교통·문화·교육 등의 인프라가 대폭 확충된다. 정부가 수도권과 주변지역에 보유하고 있는 토지도 택지로 개발돼 주택 공급이 확대된다. 정부와 열린우리당은 20일 삼청동 총리공관에서 제3차 부동산 정책 당정협의회를 갖고 이같은 내용을 포함한 부동산시장 안정화 대책을 마련했다. 개발이익 환수와 주택 공급 확대 등 두가지 원칙이 골간이다. 당정은 특히 개발이익 환수 차원에서 논란을 빚어온 토지 공개념의 경우 기반시설부담금제만을 시행하는 부분 도입으로 결론을 내렸다. 이에 따라 토지초과이득세와 토지상한제 등은 더 이상 논의하지 않기로 했다. 기반시설부담금 대상에는 기존 개발부담금제 적용 대상인 토지 형질변경, 용도변경뿐만 아니라 대규모 국책사업의 택지 또는 기업도시 주변지역, 재건축 지역 등도 포함될 예정이다. 당정은 또 서울 강북 지역의 광역적 개발 체계를 확립하기 위해 구역지정 요건을 대폭적으로 완화하고 인근의 단독 주택지도 포함시키기로 했다. 이를 위해 여러가지 인센티브 제공을 통해 규제를 완화하고, 용적률 등을 포함한 유인책을 대폭 늘리되 반드시 공공부문은 공영개발로 추진키로 했다. 강북 광역개발을 위한 재원에 대해서는 용적률 상향조정, 층고제한 완화 등을 통해 마련하고 주택 재개발시 사업시행자 지정을 위한 주민동의 요건도 3분의2 이상에서 2분의1 이상으로 완화하는 방안을 적극 검토키로 했다. 아울러 주택 공급 확대의 경우 신도시 추가 건설보다 수도권 주변의 군시설 용지나 교도소 이전지, 정부 보유토지 등을 활용해 택지로 개발한 뒤 서민용 주택이나 중대형 아파트 공급 물량을 확대하는 방안을 검토해 나가기로 했다. 그러나 개발이익 환수와 투기억제를 위한 기반시설부담금제가 정착될 경우 제도의 시행상황을 봐가며 신도시 개발을 검토해 나가기로 했다. 열린우리당 안병엽 부동산대책기획단장은 강남지역의 재건축 규제와 관련,“불합리한 면이 없지 않아 합리적으로 고치는 점을 논의할 것”이라며 사실상 완화 방침을 시사했다. 한편 당정은 판교 공영개발, 중대형 아파트 공급 확대 등에 대해서는 제4차 고위 당정협의회에서 논의키로 의견을 모았다. 박지연기자 anne02@seoul.co.kr

정부와 열린우리당은 19일 오후 국회에서 재경·행자·건교부 관계자와 당 부동산대책기획단간 실무협의회를 갖고 사실상 ‘토지 공개념’ 부분 도입을 위한 정책 논의를 본격화했다. 당정은 이어 20일 삼청동 총리공관에서 이해찬 총리와 정세균 원내대표 등이 참석한 가운데 고위급 회의를 열어 이 문제를 심화 검토할 예정이어서 제도 도입을 위한 움직임은 급물살을 탈 것으로 전망된다. ●‘토지공개념´ 새달대책에 안넣고 심도있게 논의 정세균 원내대표는 이날 고위 정책회의에서 “과거 노태우 정권이 추진했던 토지 공개념 제도 중 위헌판결이 난 부분에 유의하면서, 개인의 정당한 토지 소유와 생산이 위축되지 않는 범위에서 보유세 강화와 개발이익 환수 등을 검토해나갈 계획”이라고 토지 공개념 관철을 위한 의지를 표현했다. 아울러 당정은 헌법 불합치 결정을 받은 토지초과이득세 제도를 보완적 형태로 재도입할 수 있는지 여부도 신중히 검토하기로 논의를 모은 것으로 알려졌다. 당정은 그러나 ‘토지 공개념’ 도입문제를 보다 신중하게 접근하기 위해 다음달 말 발표 예정인 부동산 종합대책에는 포함시키지 않고 심도 있게 논의해 나가기로 방침을 정한 것으로 알려졌다. ●정치권 일각선 “사유재산권 침해우려” 열린우리당 부동산대책기획단 소속 채수찬 정책위 부의장은 “토지대책을 논의하는 데 최소 2∼3개월이 걸린다.”며 “다음달 말 발표되는 부동산 종합대책에 토지가 포함되기 어려워 보인다.”고 말했다. 이로써 당정의 부동산 안정대책은 토지 투기에 대해서는 ‘개발 부담금’으로, 주택투기는 ‘누진 보유세’로 대처하는 2중 구조로 골격을 갖추되 시차를 갖고 추진할 것으로 보인다. 당정은 이를 위해 생산활동을 위한 소유와 투기적 소유에 대한 면밀한 실태를 파악하기로 했다. 나대지 개발이나 용도변경 시에 개발부담금을 물리는 한편 지역별 토지가격 차이를 감안해 개발부담금 부과를 차등화하는 방안을 검토 중이다. 토지분 보유세 강화는 과표구간별로 0.15∼0.5%에 이르는 토지 재산세율을 상향조정하는 방안을 고려하고 있다. 이에 대해 정치권은 일단 부동산시장 안정화라는 큰 방향에는 원칙적으로 공감하고 있지만, 토지 공개념제와 관련해서는 사유재산권 침해 우려 등이 제기되는 등 의견이 분분한 상태다. 특히 “사후적 세금 부과는 조세가 토지가격에 전가돼 땅값 상승의 요인이 될 수 있다.”는 주장과 함께 “현실적 수단으로는 세금 부과가 유일하므로 세금 정책으로는 또 다른 한계를 맞게 될 것”이라는 지적도 제기되고 있어, 향후 정책 수립과정에서 적지 않은 진통이 뒤따를 것으로 보인다. 이지운기자 jj@seoul.co.kr

■ 전강수 대구가톨릭대 교수-‘토지는 공공재산’ 헌법정신과도 부합 행정자치부가 지난 15일 토지소유 분포 통계치를 공개한 이후 토지공개념 제도가 공론화되자 이미 위헌이나 헌법 불합치 판정을 받아 역사의 뒤안길로 사라진 제도를 왜 다시 끄집어 내느냐고 반발하는 사람들이 있다. 반대로 토지공개념 제도 아니고는 심각한 토지소유의 편중 현상을 해결할 방도가 없다고 생각하는 사람들도 적지 않다. 실제로 1990년대의 토지공개념 제도는 토지소유에 대해 국가가 규제하고, 미실현 자본이득에 대해 과중한 세금을 부과하는 등 자본주의적 시장경제의 원리에는 맞지 않는 내용이 일부 포함되어 있었다. 그래서 택지소유상한제는 1999년에 위헌 판결을 받아 폐지되었고, 토지초과이득세는 1994년에 헌법불합치 판정을 받은 후 98년에 폐지되고 말았다. 90년대의 토지공개념 제도에 일부 문제가 있었다고 해서 정신까지 부정해서는 안 된다. 왜냐하면 토지가 공공성을 갖고 있고, 따라서 공공의 복리를 위해 그 소유와 처분에 일정한 제한을 가할 수 있다는 토지공개념 정신은 우리나라 헌법 23조 2항이나 122조의 정신과 부합하기 때문이다. 사실 위헌 혹은 헌법불합치 판정을 받은 것은 토지공개념의 정신이 아니라,90년대 토지공개념 제도가 채택한 잘못된 정책 수단들이었다. 많은 사람들이 토지공개념의 정신이 위헌적이라고 생각하지만, 그것은 틀린 생각이다. 토지공개념의 정신은 사유재산제도와 시장경제의 원리와 조화를 이룬다. 자본주의 사회에서 개인이 만드는 상품들은 전적으로 만든 개인의 것이 되어야 하고, 자유로운 시장 거래를 통해 다른 상품과 교환될 수 있어야 한다. 그러나 천부자원인 토지는 다르다. 로크, 루소, 아담 스미스, 존 스튜어트 밀, 헨리 조지 등 사유재산제도와 시장경제의 원리를 발전시킨 자유주의 사상가들은 한결같이 이러한 토지의 특수성을 인정했다. 시장친화적인 방식으로 토지공개념 제도를 실시할 수 있다. 방법은 간단하다. 토지는 공공의 재산이라는 성격을 가진 만큼, 그것을 사용하는 사람으로 하여금 그 가치에 상응하는 대가를 사회에 지불하도록 하면 된다. ■ 장희순 강원대 교수-개발 감소로 부동산값 되레 상승 우려 부동산시장 안정대책 발표를 앞두고 유명무실해진 ‘토지공개념’까지 거론되고 있어 우려되는 바가 크다. 부동산값을 잡으려다 경제전반에 악영향을 미칠 수 있다. 현재 요구되는 것은 부동산문제의 본질을 정확히 짚어내는 것이다. 왜 상위 1%가 사유지의 절반을 차지하도록 방치해 두었는가, 강남 집값을 폭등시킨 원인은 무엇인가, 전국적으로 왜 지가가 상승하고 있는가와 같은 문제에 대한 정확한 진단이 필요하다. 부동산을 사회적인 문제로 해결하려고 해서는 안 된다. 부동산 문제는 기본적으로 경제적인 문제로 보고 토지와 주택이 국가경제에서 차지하는 비중과 생산요소의 기반이라는 인식 하에서 정책 대안을 마련해야 한다는 점이다. 둘째, 공공의 이익을 목적으로 적정한 수준의 개발이익을 환수한다는 것은 국민 모두가 찬성할 수 있다. 중요한 것은 적정한 수준의 기준에 대한 것이다. 누구나 용인할 정도의 수준을 유지하기란 결코 쉽지 않은 일이다. 하지만 사회 통념을 벗어난 수준의 개발이익의 환수는 오히려 토지소유자나 개발사업자의 토지이용 욕구를 감소시켜 상대적 공간수요 증가로 이어지고 부동산가격을 상승시킬 우려가 있다. 셋째, 부동산 상품성을 인정해야 한다. 토지와 주택은 공공재로서의 성격이 강하나, 반면에 사유재이면서 상품성을 가지고 있다. 현 정부에서 추진하는 정책은 부동산의 상품성을 부정하면서 공공성만을 강조하려는 경향이 강한 것 같다. 넷째, 부동산 개발방식의 전환이 요구된다. 전국적으로 기업도시, 혁신도시, 행정중심복합도시, 복합개발지구 등과 같이 개발을 전제로 한 막대한 보상금의 지급은 주변 지역의 새로운 토지수요로 작용해 지가를 상승시킨 요인으로 지적되어 왔다. 따라서 토지의 보상에 따른 현금의 유동성을 제약할 수 있는 보상시스템의 개발이 요구된다. 부동산시장의 안정은 절대적인 과제이지만 어떤 수단을 가지고 안정화시키느냐는 선택의 문제이다. 공개념과 같은 극단적인 새로운 대안의 마련보다는 시장충격을 흡수하면서 시장원리를 살릴 수 있도록 무수히 많은 기존 대안 중에서 지혜롭게 선택해야 한다.

부동산시장 안정대책 발표를 앞두고 유명무실해진 ‘토지공개념’까지 거론되고 있어 우려되는 바가 크다. 부동산값을 잡으려다 경제전반에 악영향을 미칠 수 있다. 현재 요구되는 것은 부동산문제의 본질을 정확히 짚어내는 것이다. 왜 상위 1%가 사유지의 절반을 차지하도록 방치해 두었는가, 강남 집값을 폭등시킨 원인은 무엇인가, 전국적으로 왜 지가가 상승하고 있는가와 같은 문제에 대한 정확한 진단이 필요하다.부동산을 사회적인 문제로 해결하려고 해서는 안 된다. 부동산 문제는 기본적으로 경제적인 문제로 보고 토지와 주택이 국가경제에서 차지하는 비중과 생산요소의 기반이라는 인식 하에서 정책 대안을 마련해야 한다는 점이다. 둘째, 공공의 이익을 목적으로 적정한 수준의 개발이익을 환수한다는 것은 국민 모두가 찬성할 수 있다. 중요한 것은 적정한 수준의 기준에 대한 것이다. 누구나 용인할 정도의 수준을 유지하기란 결코 쉽지 않은 일이다. 하지만 사회 통념을 벗어난 수준의 개발이익의 환수는 오히려 토지소유자나 개발사업자의 토지이용 욕구를 감소시켜 상대적 공간수요 증가로 이어지고 부동산가격을 상승시킬 우려가 있다. 셋째, 부동산 상품성을 인정해야 한다. 토지와 주택은 공공재로서의 성격이 강하나, 반면에 사유재이면서 상품성을 가지고 있다. 현 정부에서 추진하는 정책은 부동산의 상품성을 부정하면서 공공성만을 강조하려는 경향이 강한 것 같다. 넷째, 부동산 개발방식의 전환이 요구된다. 전국적으로 기업도시, 혁신도시, 행정중심복합도시, 복합개발지구 등과 같이 개발을 전제로 한 막대한 보상금의 지급은 주변 지역의 새로운 토지수요로 작용해 지가를 상승시킨 요인으로 지적되어 왔다. 따라서 토지의 보상에 따른 현금의 유동성을 제약할 수 있는 보상시스템의 개발이 요구된다. 부동산시장의 안정은 절대적인 과제이지만 어떤 수단을 가지고 안정화시키느냐는 선택의 문제이다.공개념과 같은 극단적인 새로운 대안의 마련보다는 시장충격을 흡수하면서 시장원리를 살릴 수 있도록 무수히 많은 기존 대안 중에서 지혜롭게 선택해야 한다.

통화당국이 금리를 올려도 투기자들이 손해를 볼지언정 실물부문에 미칠 부작용은 제한적이라는 분석이 나왔다. 한국금융연구원 김동환 연구위원은 18일 ‘거품현상과 정책딜레마’라는 보고서를 통해 “우리나라는 미국과 달리 기업과 개인의 부동산 투자비중과 수요가 높아 금리인하 효과는 낮은 반면 실물부문에 미치는 금리인상의 부작용은 제한적”이라고 밝혔다. 김 위원은 국내 은행은 부동산 담보대출과 주식 등에 대한 투자를 많이 해 거품이 꺼질 경우 투기자들은 손해를 보겠지만 실물부문의 장기불황으로 이어질 가능성은 낮다고 강조했다. 일본의 경우 경기활황 국면에서 부동산과 주식 거품이 동시에 발생, 파장은 실물적 성격이 강하지만 미국은 금리인하로 부동산 거품이 순차적으로 생긴 금융투기적 성격이 짙다는 것. 통화당국이 은행 시스템의 안전을 유지하기 위해 금리인상을 유보할 것인가 아니면 투기를 근절하고 경제의 양극화를 해소하기 위해 금리를 올릴 것인가를 놓고 고심하는 까닭은 “은행 시스템은 일본과, 자산가격의 움직임은 미국과 비슷하기 때문”이라고 진단했다. 김 위원은 ‘금리인상=거품붕괴’로 받아들여지는 현 상황에도 불구, 국내외 부동산 시장에서의 이상기류를 감안할 때 은행 시스템의 안정을 기하면서 투기세력을 근절하기 위한 종합대책 마련이 필요하다고 주장했다. 거시적인 측면에선 금리인상으로 부동산 거품이 꺼지면 부동산 투자비중이 높은 기업에는 손실이겠지만 주식거품의 붕괴로 이어지지는 않을 것이라고 강조, 금리인상의 불가피성을 피력했다. 동시에 미시적인 측면에선 실수요가 없는 부동산 거래와 담보대출을 금지하고 ‘부보예금’을 취급하는 모든 금융기관의 부동산 개발과 주식투자를 제한, 투자은행과 예금은행을 엄격히 분리해야 한다고 말했다. 한편 부동산 거품은 미국과 영국에서는 ‘소비붐’을, 중국에서는 ‘투자붐’을 각각 일으키면서 국제적으로 석유에 대한 투기적 수요까지 촉발시켜 각국은 금리인상을 추진하고 있다고 설명했다.백문일기자 mip@seoul.co.kr

400조원이 넘는 ‘단기 부동자금’이 경기회복의 또다른 복병으로 작용하고 있다는 우려가 제기되고 있다. 수시로 입출금이 가능한 만기 6개월 미만의 예·적금 등 금융상품이 금융권에만 묶여 있다 보니 생산적 투자쪽으로 가지 못하면서 경기침체를 악화시키는 요인으로 인식되고 있다. 특히 최근의 부동산 가격 급등도 저금리 기조 등으로 주택담보대출이 늘어나면서 단기 부동자금이 급증한데서 원인을 찾는 시각도 적지 않다. 일부에서는 경기침체 심화에 따른 불확실성 고조가 개인과 기업이 단기자금 보유 규모를 늘리는 요인이 되고 있다고 말한다. 전문가들은 단기 부동자금이 금융권에만 맴돌 경우 투기적 목적의 단기 금융거래가 크게 증가하는 금융부동화(Financial Decoupling)현상을 심화시켜 금융시장의 불안을 가중시키고, 장기적으로 성장기반을 약화시키는 부작용이 초래될 것으로 우려하고 있다. 따라서 시장의 최대 현안인 부동산가격 급등을 막기 위해서라도 단기 부동자금을 선순환 구조로 조속히 전환시켜야 한다는 지적이다. ●단기 부동자금 급증은 저금리가 1차적 원인 제공 2000년부터 시작된 저금리(6%대)기조가 단기부동자금의 증가를 부추긴 시발점이었다는 지적이 우세하다.2002년 하반기들어 부동산 등 실물자산의 상대수익률이 큰 폭으로 상승하면서 가계 등은 저축성 예금을 줄이고 부동산투자를 위한 대기성 자금으로 활용하기 위해 수시입출식 예금을 대폭 확대했다.2002년 3분기만 하더라도 저축성 수신금리가 4.77%로 낮았고, 전국 주택가격상승률은 20.76%에 달했다. 그해 1분기에는 수신금리가 4.69%였고, 주택가격상승률은 무려 30.53%였다.2003년말부터 주춤했던 부동산가격은 정부의 부동산안정대책 등으로 지난해에는 마이너스로 떨어졌다. 그러나 올들어 저축성 수신금리는 지속적으로 떨어지는 반면 주택가격상승률은 다시 오르고 있다.1분기와 2분기의 저축성 수신금리는 3.45%대를 유지하고 있지만, 전국 주택가격상승률은 1.72%와 7.74%로 각각 올랐다. 강남지역의 경우 1분기와 2분기에 무려 4.6%와 18.5% 급등했다. 여기다 최근들어 채권 금리 상승과 주가 급등으로 갈 곳을 찾지 못한 자금이 머니마켓펀드(MMF)로 몰려 수탁고가 80조원을 웃도는 기현상이 벌어지고 있다. 지난달 말에 비해 무려 10조 3000억원가량이 증가한 규모다. 주식시장도 과열되면서 종합주가지수가 10년 만에 최고치(1061.93)를 기록했고, 주식투자를 위한 대기성 자금(고객예탁금)만도 11조 452억원에 이르고 있다. ●단기 부동자금, 금융시장에는 ‘시한폭탄’ 전문가들은 단기 부동자금이 수익을 쫓아 빠르게 이동하는 속성이 있기 때문에 증시 및 부동산 시장이 급작스레 과열되거나, 냉각될 가능성이 크다고 말한다. 삼성경제연구소 관계자는 “정부가 가계대출에 대한 억제책을 마련하고, 부동산 보유세 및 양도세를 강화해 집값잡기에 나선다고 해도 시장에 단기 부동자금이 넘쳐나는 상황에서는 이를 감당하기도 어렵고, 자칫 부동산 시장에 불안만 가중시킬 수도 있다.”고 지적했다. 또 일시적인 돌발 악재에도 자금흐름이 급격하게 움직여 금융시장이 ‘쏠림현상’으로 요동칠 가능성도 있다고 말한다. 한국금융경제연구원 강종구 과장은 “총유동성(M3) 대비 협의통화(M1) 비중이 상승하면 주가·환율·금리·주택가격의 변동성이 확대되는 것으로 분석되고 있다.”며 “현재 단기 부동자금의 성격이 강한 M1의 비중은 갈수록 높은 반면 M3의 비중은 낮아 자산가격의 변동성 확대로 금융시장이 불안하지 않을까 우려된다.”고 말했다. ●해법을 찾아라 한국은행 정의식 통화금융팀장은 “단기 부동자금이 부동산 투기쪽으로 몰리는 것을 막기 위해서는 개인의 장기 주식매입 등의 조치를 내놓을 필요가 있다.”며 “외국인 주식 보유비중이 42%를 넘고 있는 상황에서 우리나라 국민들의 주식 보유 비중은 너무 미미하다.”고 말했다. 그는 “예금·부동산 비중이 80%를 넘는 상황에서 개인의 주식 보유는 자산투자 측면뿐만 아니라 국내 기업의 안정된 경영을 위해서도 바람직하다.”고 덧붙였다. 펀드를 운용하는 자산운용사 등을 좀더 철저하게 검증해 장기적으로 투자할 수 있는 장기투자처를 만드는 일도 시급한 것으로 지적됐다. KDI 김현욱 박사는 “금융권에 머물고 있는 자금을 단기 유동성이라고 말하지만, 이를 모두 투기적 동기에 의한 수요로 보기는 어렵다.”며 “다만 단기 부동자금이 쌓이면 금융시장의 불안요인으로 작용할 가능성이 크기 때문에 자금흐름을 선순환구조로 바꾸어야 한다.”고 말했다. 세제지원 등의 단기적 효과로는 한계가 있는 만큼 자본시장의 투명성을 높이는 등 자금이 안전하고 다양하게 움직일 수 있는 근본적인 시스템을 구축해 나가는 작업이 필요하다.”고 말했다. 한국금융연구원 김자봉 연구위원은 “최근 들어 부동자금이 주식쪽으로 움직이는 양상을 보이고 있어 그나마 다행”이라며 “그러나 주식시장에 돈이 들어간다고 해서 기업들의 자금조달로 이어지지는 않고 있다는데 문제가 있다.”고 말했다. 부동산시장을 옥죄는데 따른 풍선효과로 볼수 있다는 얘기다.“결국 자금운영은 경제주체인 대기업과 중소기업이 책임져야 하는데, 대기업들은 유동성이 풍부한 반면 중소기업들은 자금난 부족으로 투자에 나서지 못하고 있기 때문에 중소기업에 돈이 흘러 들어갈 수 있는 창구를 마련해야 단기 부동자금의 돌파구를 마련할 수 있을 것”이라고 말했다. 그는 중소기업에 대한 다양한 신용평가제도 등을 도입해 옥석을 가린 뒤 경쟁력 있는 중소기업에는 과감하게 투자를 할 수 있도록 하고, 경쟁력이 없는 기업은 구조조정 등을 통해 퇴출을 적극 유도해야 할 것이라고 말했다. 주병철기자 bcjoo@seoul.co.kr

최근 부동산시장의 판도를 바꿔 놓은 판교신도시를 전·월세 혼합형 ‘렌틀(임대) 신도시’로 공영 개발해야 한다는 주장이 제기돼 관심을 끌고 있다. 한나라당 김양수 의원은 15일 “최근 논란이 되고 있는 ‘판교발 집값 폭등’ 문제를 해결하기 위해서는 판교신도시의 공영 개발이 불가피하다.”며 이같이 주장했다.건설회사 최고경영자(CEO) 출신인 김 의원은 이날 “판교를 공영 개발해 무주택 서민과 중산층의 내집 마련을 현실화하고, 투자수단으로 인식된 부동산을 주거개념으로 전환시켜야 한다.”며 ‘렌틀 신도시’의 필요성을 제기했다. 그는 “판교신도시의 경우 기존 일반분양 아파트 1만 2246가구(55%)는 전세 아파트로 전환하고, 나머지 1만 168가구(45%)는 종전과 동일하게 월세 아파트로 공급하면 된다.”고 주장했다. 이와 함께 “수요자의 다양한 욕구충족을 위해 24·33·45평형까지 고려하고, 임대기간은 최소 20년으로 규정해야 한다.”면서 “렌틀아파트 이름에 시공사 이름을 붙이는 것도 고려해야 한다.”고 제안했다.전광삼기자 hisam@seoul.co.kr

오는 8월 말 발표될 부동산대책 내용이 솔솔 흘러나오면서 부동산시장이 촉각을 곤두세우고 있다. ●분양원가 공개·보유세 강화 등 다각 검토 예상되는 대책은 판교 공공개발과 중대형 공급확대, 분양원가 공개, 종합부동산세 등 보유세 강화, 거래세 인하, 양도소득세 탄력세율 적용 등이다. 문제는 이 대책들이 엄청난 파괴력을 지니고 있다는 점이다. 수요자나 주택보유자 모두 이를 염두에 두고 포트폴리오를 짜지 않을 수 없게 됐다. 정부는 공급확대와 가수요 억제정책을 병행한다는 기본 원칙을 정해 두고 있다. 공급확대 차원에서 신도시 건설과 뉴타운사업 및 단독주택지 재건축 활성화 등이 포함돼 있다. 판교에 중대형 공급을 늘릴 가능성도 있다. 민영주택의 분양원가 공개도 긍정적으로 검토중이다. 주택개발이나 공급에 공공성을 높인다는 원칙을 감안한다면 분양원가 공개는 하지 않더라도 과다한 분양가를 받기 쉽지 않을 전망이다. ●신규 분양 뜨고 기존 주택 지고… 이렇게 되면 분양 아파트 분양가가 기존 주택가격보다 낮아질 가능성이 크다. 특히 판교를 공공개발하게 되면 분양가는 크게 낮아진다. 대상도 뉴타운지역, 서울 인근 수도권까지 확대될 전망이다. 수요자 입장에서는 굳이 기존 주택을 살 필요가 없어지는 셈이다. 반면 기존 주택의 경우 용인이나 분당이 타격을 입을 가능성이 크다. 판교의 분양가가 내려가고, 수도권 노른자위 지역에 중대형 공급이 늘어나면 이들 지역의 집값은 하락이 불가피하기 때문이다. ●소형 의무비율 완화땐 저밀도단지 수혜 강남권 중대형 평형 공급확대 차원에서 소형 의무비율 해제를 검토키로 했다. 만약 이를 해제하거나 일부 완화하면 저층·중층 모두에게 혜택이 돌아가게 된다. 일부 중층 재건축 아파트는 소형 의무비율 규정 때문에 재건축을 할 수 없는 경우가 많았다. 이를 맞추다 보면 조합원 물량조차 제대로 확보하기가 어렵기 때문이다. 저밀도 재건축 단지도 소형 의무비율을 풀게 되면 중대형을 많이 지을 수 있어 조합원들에게 많은 혜택이 돌아간다. 하지만 정부가 소형 의무비율을 완전히 풀 가능성은 거의 없다. 다소 완화하는 방안이 유력하다. 이 경우 중층은 별다른 혜택을 보지 못할 전망이다. 반면 저밀도 단지는 채산성이 높아질 것으로 보인다. ●다주택자 여러모로 타격 종합부동산세는 개인이 보유하고 있는 전국의 토지와 주택을 합산, 과다 보유자들에 대해 고율의 누진세율을 적용해 세금을 부과하는 것이다. 현재 종부세의 주택부과 대상은 9억원이고, 세부담증가 상한선은 50%다. 하지만 종부세법의 개정논의가 급물살을 타면서 기준시가 하향조정을 통한 부과대상 확대, 세부담 상한선 상향조정, 세율 인상대책이 논의되고 있다. 이밖에도 임대사업자, 인별과세로 인해 부부간 증여와 공동등기, 과세 기준을 이용한 포트폴리오 등 허점이 많아 재검토가 필요하다는 지적이다. 정부는 종부세 부과대상을 6억원 이상으로 확대하고, 세율도 높이는 방안을 강구중인 것으로 알려지고 있다. 부동산 과다보유자의 경우 세부담이 늘어난다는 것이다. 투기지역의 양도소득세 탄력세율 적용도 다주택자 등에게 불리한 항목이다.2007년 전국적으로 실거래가 과세가 실시되면 현행 투기지역의 실거래가과세는 실효성이 없기 때문에 투기지역의 탄력세율 부과 방침이 설득력을 얻어가고 있다.15% 범위에서 세율을 상향 조정할 수 있는 탄력세율이 적용되면 3주택자는 중과세율(60%)에 15%포인트를 합해 모두 75%의 양도세율이 적용된다. 여기에 주민세 10%까지 더하면 총 82.5%를 세금으로 내야 한다. 사실상 양도차익의 대부분이 세금으로 환수되는 셈이다. 일각에서는 탄력세율 적용이 정부가 당초 계획했던 보유세는 높이되 거래세는 낮추겠다는 원칙에 위배된다는 지적도 나온다. 또 무거운 세금 때문에 보유자들이 장기보유로 돌아서면 공급부족이 심화될 것이라는 분석도 있다. 정책 수립시 감안해야 할 대목이다. ●기반시설 부담금제 뉴타운 등에 도움 8월 말 대책에는 2007년 시행 예정이던 기반시설부담금제의 조기 도입안이 포함될 것으로 점쳐진다. 공급확대나 재건축 규제 완화에는 개발이익환수 장치가 선행돼야 하기 때문이다. 기반시설부담금제가 도입되면 개발이익의 상당수는 공공부분에 흡수된다. 하지만 지금까지 사업추진이 더디거나 불가능했던 뉴타운지역이나 단독주택 밀집지의 개발이 가능해져 이들 지역이 혜택을 볼 것으로 전망된다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

아파트 발코니 확장 허용해야 하나, 말아야 하나. 아파트 발코니 확장 허용을 놓고 찬반 논쟁이 본격화됐다. 엄연한 불법 행위라서 그동안 개조를 허용해야 한다는 주장을 겉으로 드러내지 못했으나, 현실성 없는 단속이 능사가 아니라는 지적이 일면서 허용해야 한다는 목소리도 거세지고 있다. 발코니 확장을 허용하자는 측은 “지금의 발코니 확장 규제는 현실을 도외시한 정책으로 200만가구를 ‘잠재적 범법자’로 만들고 있다.”며 개선이 시급하다고 주장한다. 반면 규제를 고집하는 쪽은 “안전상 문제뿐 아니라 확장 부분이 연면적에 포함되지 않는 부분이라서 허용해서는 안된다.”고 맞서고 있다. ●발코니 개조, 보편적 현상 경기도 용인 한 아파트 입주 현장. 준공검사가 끝나고 입주를 시작했는데 아직도 전기톱 돌아가는 소리가 요란하다. 앞뒤 발코니에 바닥을 깔고 이중창을 다는 공사가 한창이다. 입주 예정자 김 모씨는 “베란다 바닥을 각목으로 높이고 마루를 깔아 서재로 이용하기 위해 공사를 하고 있다.”면서 “입주자 가운데 70%가 날개벽과 거실창문을 떼어내고 발코니를 개조했다.”고 말했다. 다른 입주자는 “입주 초기에는 단속이 심해 입주 3개월이 지난 뒤 발코니 개조 공사를 벌였다.”며 “불법이라는 소리를 들었지만 안전상 하자가 없는데 정부가 지나친 단속을 벌이고 있다.”고 주장했다. 주택업계는 지난해 기준으로 기존 아파트의 30%,2000년 이후 새로 입주한 아파트의 60% 정도가 발코니를 개조했을 것으로 추정했다.203만가구가 현행 법규를 위반하고 있다는 것이다. 현행 발코니 개조는 나무와 같은 경량재로 바닥을 높이거나 비내력(건물 하중을 직접 받지 않는 구조체) 벽을 트는 정도만 허용하고 나머지 행위는 금지 대상으로 원상복구해야 한다. ●큰평수 이전 수요 줄여 부동산 안정 도움 14일 열린 ‘공동주택 발코니 제도개선을 위한 공개 세미나’에서 한국건설산업연구원 두성규 연구위원은 “개조된 발코니를 원상복구하는 데 들어가는 사회비용이 13조원에 이른다.”며 “90년대 초 발코니 기준을 지금의 주택시장에 적용하는 것은 난센스이며, 발코니의 개념과 기능에 대한 새로운 기준 설정이 필요하다.”고 주장했다. 또 “발코니 개조는 소비자의 다양한 욕구를 반영한 변화인데다 큰 평수로 이전하려는 수요를 줄여 부동산시장 안정에도 도움이 된다.”고 덧붙였다. 이어 “개조된 발코니 면적을 바닥면적에 포함시키지 않되 무분별한 개조를 막기 위해 평형별 최대 발코니 면적을 미리 정하는 ‘발코니면적 총량제’를 도입하자.”는 대안을 제시했다. 주택업계도 같은 주장을 내놓고 있다. 김홍배 대한주택건설협회 부회장은 “개조는 허용하되 안전상 문제는 설계기준을 강화, 구조안전성을 확보하면 된다.”며 발상의 전환이 필요하다고 주장했다. ●안전과 전용면적 산입문제가 걸림돌 발코니 개조를 허용하지 말자는 주장을 펴는 쪽은 안전성과 연면적 산입문제를 들고 나왔다. 발코니는 화재와 같은 유사시 대피 공간으로 사용될 뿐 아니라 구조상 문제가 생기면 다른 가구의 안전에도 문제를 줄 수 있으므로 경량제로 발코니 바닥을 높이는 정도만 허용하고 나머지는 규제해야 한다고 주장한다. 이진형 서울시 주택기획팀장은 “건물 연면적에 포함시키지 않아 세금이 부과되지 않는 만큼 사실상 연면적에 포함시켜서는 안 된다.”고 말했다. 그는 “발코니를 확장, 거실의 연장 공간으로 사용하면 당연히 연면적에 포함시키고 세금 부과 면적을 정정해야 한다.”면서 “이 경우 발코니 확장공사를 벌인 기존 아파트의 등기부를 모두 뜯어고쳐야 한다.”고 주장했다. 안전성을 걱정하는 목소리도 높다. 발코니에 이중창을 설치하거나 무거운 자재로 바닥을 돋우는 개조, 내력벽에 손을 대는 행위는 자신의 안전은 물론 아랫집 안전까지 위협하는 만큼 현행처럼 금지해야 한다는 입장이다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

자고 일어나면 강남 집값이 1억원 올랐다고 하면서 정부의 새로운 정책이 필요하다고 뉴스는 전한다. 또한 정부의 집값 정책은 실패했다면서 특단의 조치가 필요하다고 주장한다. 과연 이 나라가 정상적인 나라인가. 땀 흘려 고생하면서 꿈을 가지고 몇 년 후에 내 집을 장만하고자 하는 집 없는 사람들은 한숨만 쉬고 있는 처지가 된 듯하다. 며칠 전에 은평구에 살고 있는 후배로부터 연락이 왔다.16년 된 46평 아파트를 2억 5000만원에 팔고 옥수동의 새 아파트로 이사를 간다고 한다. 후배 집에 몇 번 놀러가서 알고 있지만 후배 집은 쾌적하고 자식 공부시키기엔 좋은 곳이다. 흔히 강남권이라고 일컬어지고 있는 강남, 서초, 송파, 강동 지역이 강북에 비해 도로가 넓고, 교통망이 좋은 것은 사실이다. 올해 들어 서울 강남권 아파트 값이 폭등하면서 사상 처음으로 강북권(중랑구, 강북구, 성북구, 노원구, 은평구, 동대문구)과의 평당 매매가 차이가 1019만원대에 달하고 있다.2002년에는 699만원의 차이였다. 필자는 부동산 전문가가 아니지만 환경공학을 전공한 학자로서 정부의 부동산 정책에 대해 그리고 언론에 호소하고 싶다. 먼저, 무주택 서민의 내집 마련이 갈수록 어려워진다는 일부의 선동적 분석은 진실과는 거리가 있다. 강남 집값에 맞춰 32평 내집 마련에 몇 년이 더 걸린다는 식의 잘못된 계산에 말려들면 현실을 제대로 파악할 수 없다. 왜냐하면, 강남권은 평당 1556만원이지만, 강북권은 평당 697만원 수준이며, 강북에도 쾌적하고 살 만한 곳이 많기 때문이다. 평당 분양가가 1000만원이 넘는 판교의 고가 주택을 토론하면서 서민주택 운운하는 것은 잘못이다. 판교대책이 어긋난 원인이 바로 여기에 있다. 서울시내만 해도 평당 500만원에서 800만원대는 골라서 살 수 있다. 국세청은 2,3차 조사에서 수백억원의 자금으로 특정단지의 특정평형을 집중 매입한 뒤 호가 조작을 통해 가격을 올려놓는 수법을 사용한 투기세력과, 실수요자가 아니면서 가격급등지역의 아파트를 사들인 투기적 수요자를 집중 조사한다고 한다. 그런데 1만명의 투기꾼 뒤에는 10만명의 예비 투기꾼이 있다는 것을 알았으면 좋겠다. 저금리를 이용한 부동산 투기꾼들을 철저히 단속할 수 있어야 하며, 모든 거래를 투명하게 하고 투기 소득을 철저히 환수할 수 있도록 제도 개선이 필요하다. 400조원의 부동(浮動) 자금과 기업유보자금이 건전한 투자에 매력과 자신감을 느낄 수 있도록 제도 개선이 필요하다. 소득증가에 따른 양질의 주택에 대한 시장 수요를 인정하고 소비자들이 원하는 주택이 안정적으로 공급되기 위해서는 정부가 판교급 신도시로 개발하겠다고 약속했던 남양주(별내), 양주(옥정), 고양(삼송) 지역들이 빨리 개발될 수 있도록 정부가 앞장서야 한다. 특히, 고양 삼송지역의 경우 삼송역 일대 60여만평이 지구범위에서 빠짐에 따라 삼송역 일대인 북쪽 60여만평, 남쪽 90여만평이 별개의 섬처럼 따로 개발될 경우 부동산시장 정책의 성공은 물론 분당과 판교급의 신도시로서 성공할 수 없다. 또한 1차 및 2차를 합해 서울시 15개 지역 약 15만 8000가구의 강북 뉴타운 사업이 단순한 공급확대 외에도 생활수준 향상을 동시에 추진할 수 있도록 특수목적고의 신설, 공원 및 도로 등 공공용지 확보비율을 50% 정도 높이도록 해야 한다. 그리고 뉴타운 사업이 가능한 한 빨리 추진될 수 있도록 중앙정부에서 지원을 아끼지 말아야 한다. 언론 또한 강남 집값이 하루아침에 1억씩 올랐느니 하는 이야기는 하지 않았으면 한다. 이러한 보도는 강북에서 살면서 편안하고 멋있게 삶의 질을 제고하는 사람들의 희망을 꺾는 일이다. 김갑수 서울시정개발연구원 선임연구위원

도로공사와 토지공사 등 11개 공기업이 빠져나가는 경기도 성남시는 정부의 일방적인 공기업 이전에 강한 불만을 표시하고 있다. 사회적 신의성실원칙 위배, 헌법이 정한 신뢰이익보호에도 위배된다는 등 그럴싸한 법률용어도 총동원되고 있다. 공기업이 이전하면 부동산가격이 폭락할 것이라는 우려는 최근 분당 아파트 가격 폭등으로 많이 수그러들었다. 그러나 이전이 현실화되면 가격이 하락할 것이라는 불안감도 여전히 상존하고 있다. 전국 지방자치단체들이 최근 도로공사와 토지공사 등 공공기관 정문앞에 늘어서 유치를 홍보하는 모습도 눈엣가시다. 틀니 빠지듯 정부 제2청사가 몽땅 빠져나가는 과천시는 시를 ‘정치적 야합의 희생양’으로 규정하고, 시로서는 모든 게 끝장났다는 입장이다. 도로 곳곳에 정부의 정책을 비난하는 플래카드가 나붙었다. 여인국(余仁國) 과천시장과 사회단체 대표들은 이같은 사실을 반영하듯 잇단 기자회견에서 “삭발·혈서를 쓰더라도 과천청사 이전은 꼭 막아야 한다.”는 등 격앙된 목소리들을 쏟아내고 있다. 수시로 반대입장에 서서 목소리를 높였던 시와 의회, 사회단체들은 서로 손을 맞잡고 공동대응하고 있다. 그러나 지난 3월 초 ‘행정중심복합도시건설 특별법안’이 국회에서 통과되면서 당장 부동산시장에서 영향을 미치기 시작했지만, 곧 반전돼 아파트 가격 상승률이 분당 뒤를 바짝 뒤쫓고 있다. 2청사 이전이 예상과 달리 아파트 가격을 상승시킨 것이 아니냐는 분석을 내놓는 주민들도 있다.일각에서는 일단 거품현상으로 보고 결국에는 부동산 가격 하락요인으로 작용할 수밖에 없을 것이라는 신중론도 만만치 않게 나오고 있다.성남 윤상돈기자 yoonsang@seoul.co.kr

상반기에 후끈 달아 올랐던 주택시장이 하반기에는 안정세로 돌아설 전망이다. 하지만 토지 시장은 굵직한 호재를 안고 있어 안정세를 장담하기 어렵다. 하반기 부동산 시장의 흐름을 흔들어 놓을 조치로는 다음달 나오는 부동산종합대책과 기업도시·공공기관 이전지역 확정 등이 꼽힌다. 부동산 시장을 가라앉히는 조치와 분위기를 띄울 수 있는 요인이 섞여 있다. ●주택, 가격 하향 안정·거래 부진 8월에 발표될 부동산종합대책의 핵심은 가수요 차단과 주택 공급 확대, 세제 개편 등 종합적인 시장 안정대책이 담길 것으로 전망된다. 집값을 잡고 시장을 안정시키는 내용이 핵심을 이룰 것으로 예상된다. 집값 상승세가 꺾이고 거래도 끊기는 불황을 점칠 수 있다. 특히 투기 거래에 대한 불로소득 환수, 개발업체의 지나친 이익발생 구조 개선 등의 조치가 따를 것이 분명하다. 따라서 구매 욕구가 크게 떨어져 거래세율 인하 조치 등이 따르지 않을 경우 거래량이 급격히 줄어들 수 있다. 김태호 부동산랜드 사장은 “주택 시장은 없다는 편이 나을 것 같다.”고 내다봤다. 가격 안정은 둘째치고 거래가 끊겨 시장이 제 기능을 못한다는 것이다. 또 “강남권 중대형 아파트 수급불균형이 근본적으로 해소되지 않는 한 시장불안 요인은 여전히 남아 있을 것”이라고 내다봤다. 상반기 집값 상승의 견인차 역할을 했던 서울 강남 재건축 아파트는 규제가 풀리지 않는 한 더 이상의 가격 상승은 기대하기 어렵게 됐다. 개발이익환수 적용 등으로 수익률이 떨어지고 값이 꼭대기에 다다랐다는 인식이 널리 퍼져 있는 상태다. 오히려 뉴타운 사업 활성화 대책이 나오면 강북 재개발 아파트를 찾는 투자 수요가 늘어날 것으로 점쳐진다. ●토지, 각종 개발 호재 겹겹 반면 토지 시장은 굵직한 호재를 만나 들썩일 것으로 보는 견해가 많다. 한국은행 소비자 동향 결과 조사에 따르면 올해들어 부동산에 대한 자산평가가 높아지면서 소비자의 부동산 구매 의사가 크게 증가한 것으로 나타났다. 부동산 구매 계획이 있는 응답자 중 구입 예정 부동산을 보면 토지와 아파트가 비교적 높은 비중을 차지했다. 특히 토지는 2003년 10% 수준에 불과했으나 이후 지속적으로 증가해 현재 30% 수준까지 구매 비중이 증가했다. 토지에 대한 수요자의 관심이 크게 증가한 것은 경기회복 지연과 저금리 기조로 인해 금융 자산에 비해 부동산 자산이 높게 평가되는 추세가 지속되고 있기 때문으로 분석했다. 각종 개발사업으로 인해 구매 의사가 꾸준히 증가하는 것으로 보면 된다. 하반기 토지 시장을 달굴 대형 호재로는 기업도시 후보지 확정과 공공기관이전 지역 확정을 꼽을 수 있다. 정부가 의욕적으로 추진하는 개발 사업이라서 부동산 시장에 미치는 파급 효과는 엄청날 것으로 전망된다. 기업도시는 투자액이 수 조원에 이르는 대형 개발사업이라는 점에서 주변 광범위한 지역의 부동산 시장에 영향을 끼칠 수 있다. 기업도시 후보지 신청을 받아 예상 후보지가 드러나면서 땅값이 급등했지만 후보지가 확정되면 다시 한번 상승할 것으로 보인다. 수도권에서 이전하는 공공기관 클러스터 지역도 땅값 상승이 본격화된다. 최종 입지가 결정되는 과정에서 후보지로 떠오르는 지역의 땅값은 큰 폭으로 상승할 요인을 안고 있다. 토지거래허가구역 등으로 지정하더라도 후보지 경쟁 과정에서 땅값 상승이 불가피할 것으로 보인다. 최종 입지가 결정된 이후에도 혁신도시 조성까지 꾸준히 상승할 수 있다. 다만 사전에 토지거래허가구역 등으로 지정하면 외지인 투자는 크게 줄어들 것이다. 수도권과 가까운 강원권 땅값도 여전히 강세를 띨 조짐이다. 수도권 대부분이 허가구역으로 묶이는 바람에 아직 허가구역에서 빠진 곳을 중심으로 거래가 늘어날 것으로 보인다.‘풍선효과’가 수도권을 벗어나 가까운 춘천, 홍천 등으로 번질 가능성도 배제할 수 없다. 중앙선 일부 전철구간 개통도 주택·토지 시장에 영향을 줄 수 있다. 이미 아파트값이 강세를 나타내기 시작했다. 전철역 주변 토지 수요가 증가하고 값도 강세를 점칠 수 있다. 경원선 전철·서울∼춘천고속도로 주변, 오산·평택 미군기지 이전 지역과 서안성 일대 땅값이 강세를 띨 전망이다. 고국환 한국개발컨설팅 사장은 “투자자들이 허가구역 밖의 땅으로 몰리면서 주변 지역 땅값이 강세를 띨 것”이라고 전망했다. ●상가, 분양 찬바람 쌩쌩 경기회복이 늦어지면서 상가 시장은 여전히 찬바람이 불 것으로 에상된다. 상가114에 따르면 올 상반기 전국에서 분양된 상가는 모두 187곳으로 작년 같은 기간(360곳)의 절반 수준이다. 지난 4월23일부터 3000㎡(909평)이상 대형 상가에 대해 후분양제가 도입되면서 물량이 줄어들었기 때문이다. 단지내 상가의 인기도 예전같지 않다. 지난달 22일 대한주택공사가 파주 교하지구에서 분양한 점포는 4개중 3개가 유찰됐다. 상가114 유영상 소장은 “상가는 실물경기의 영향을 크게 받기 때문에 하반기에도 경기가 호전되지 않는 한 이같은 상황은 상당기간 지속될 것”이라고 말했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

고유가 등으로 올해 경제성장률이 3.8%로 예상되는 등 저성장 기조가 장기화될 조짐을 보이고 있다. 저성장 기조가 지속되면 고용흡수력이 약화되고 잠재성장률이 둔화될 것으로 우려된다. 한국은행은 5일 ‘2005년 하반기 경제전망’에서 올해 국내총생산(GDP) 전망치를 당초 4.0%에서 3.8%로 낮춘다고 밝혔다. 이 수치는 국내 연구기관 중 삼성경제연구소(3.7%)를 제외하고는 가장 낮다. 한은은 “국제유가 상승 등으로 경기회복이 지연돼 지난해의 저성장 횡보세가 상반기까지 이어진 것으로 판단된다.”며 “하반기에는 국제유가 등 대외여건이 크게 악화되지 않는다면 경기가 회복되기 시작해 4·4분기에는 성장률이 4% 후반에 이를 것으로 예상된다.”고 밝혔다. 부문별로는 민간소비가 당초 예상(1.8%)보다 높은 2.7%, 건설투자도 작년 말 전망(0.5%)보다 높은 1.0%로 각각 조정했다. 한은은 그러나 민간소비 회복과 정부·공기업의 투자 확대 등을 근거로 하반기 성장률은 당초 전망치인 4.4%보다 0.1%포인트가 높은 4.5%가 될 것으로 내다봤다. 한은 김재천 조사국장은 부동산시장 급등과 관련해 “부동산가격 급등은 생산요소 비용 상승에 따른 기업경쟁력 약화, 부의 불균형 심화 등을 초래해 성장잠재력을 저하시키는 요인으로 작용할 가능성이 크다.”고 우려했다. 주병철기자 bcjoo@seoul.co.kr

현재 주택담보대출을 받고 있는 사람은 오는 4일부터는 주택투기지역에서 추가 주택담보대출을 받을 수 없게 된다. 또 보험·저축은행 등 제2금융권의 주택담보인정비율(LTV)이 현행 70%에서 60%으로 낮아진다. 금융감독위원회와 금융감독원은 30일 이같은 내용의 ‘부동산시장 불안정에 대응한 주택담보대출 리스크관리 강화방안’을 발표했다. 방안에 따르면 동일인이 현재 투기지역 여부에 관계없이 주택담보대출을 한 건이라도 받고 있으면 투기지역에서 아파트 등 주택담보대출을 새로 받을 수 없게 된다. 투기지역은 서울의 강남, 송파, 서초구 등 12개구와 경기도 수원, 성남, 고양, 파주시 등 18개 지역을 포함해 모두 45개 지역이다. 그러나 현재 담보대출을 받고 있더라도 비(非)투기지역에서는 신규 담보대출을 받을 수 있다. 또 거주 목적의 실수요자는 기존 담보 대출금을 1년 안에 갚는 조건으로 투기지역의 주택을 담보로 대출받을 수 있다. 다만 기존 대출금을 갚지 못하면 신규 대출금을 상환해야 한다. 금감위와 금감원은 또 투기지역의 시가 6억원 초과 아파트 담보대출 LTV도 만기 10년 초과의 경우 60%에서 40%로 낮추기로 했다. 금감위 이우철 상임위원은 “7월 중순에 은행, 보험, 저축은행에 대한 특별 현장점검을 해 규정을 어긴 금융기관이 적발되면 엄중조치할 계획”이라고 밝혔다. 김경운 이창구기자 window2@seoul.co.kr

거품이 있든 없든 부동산값이 뛰고 있다. 내가 사는 충주도 예외가 아니다. 몇 년 전, 아니 2년 전만 해도 아파트 매매값은 평당 200만원, 전셋값은 100만원 안팎이 정설이었는데 요즘 분양되는 아파트들은 평당 500만 원에 육박한다. 집 없는 사람이나 집이 한 채밖에 없는 사람에게는 부담스러운 현상이 아닐 수 없다. 그런데 대통령은 수석보좌관회의에서 “부동산 정책이 어디로 가야 할지, 어떤 정책이 필요한지에 대해서 답이 있지만 이런 정책이 채택되지 못한 것은 우리 사회의 뿌리 깊은 이해관계, 잘못된 관행 때문”이라 지적하고 부동산정책의 방향에 대해 “첫째 모든 거래가 투명하게 이뤄져야 하고, 둘째 투기로 얻은 초과이익은 철저히 환수해 투기적 심리가 사라지도록 하고, 셋째 시장이 투기적 세력에 의해 좌우되지 않고 세금의 전가가 일어나지 않도록 공공부문의 역할을 확대해 나가는 데 있다.”고 강조했다. 여기에 경제부총리는 “부동산시장 불안은 정책 실패가 아니라 시장 기능의 실패 때문”이라며 맞장구를 쳤다. 어떤 맥락에서 말했든 두 지도자의 말에서 자기잘못의 인정은 읽혀지지 않는다. 더구나 그 해결책이라고 제시한 것이 누구가 알고 있는 ‘이론’이다. 교과서에 써있는 뻔한 해결책이다. 뻔한 해결책이라도 제시하지 않으면 무능한 대통령처럼 보일까 두려웠던 것일까? 이 정부가 출범할 때 참여정부라는 기치를 내걸고 “국민 모두가 대통령입니다.”라고 말하자 모든 국민이 으쓱했다. 지금 대통령을 서민적 대통령이라고 좋아했다. 서민의 아픔을 달래줘서 서민적 대통령이라 불렀던 것이 아니라 서민처럼 말하고 행동했기 때문에 좋아했다. 새로운 리더십이란 칭찬까지 있었다. 그러나 그 새로운 리더십이 적어도 지금까지는 실패한 듯하다. 대통령인 국민이 너무 힘들어하고 있지 않은가. 따라서 이제 와서 생각하면 우리 모두가 속은 듯하다. 그가 서민을 흉내조차 내지 않았다는 기분을 감출 수 없다. 우리 서민은 간혹 감정에 휩싸이기는 하지만 합리적인 사람들이다. 정치인들이 선거만 끝나면 입버릇처럼 말하듯이 정말 똑똑한 사람들이다. 그리고 잘못된 것이 있으면 고치려 애쓴다. 샌프란시스코의 부두 노동자로 정식 교육을 거의 받지 않았지만 20세기를 대표하는 미국 철학자 중 한 명으로 꼽히는 에릭 호퍼는 광신과 헌신의 차이가 ‘불확신’에 있다고 말했다. 지나친 확신은 광신으로 흐르기 쉽다는 경고였다. 잘못된 확신은 아집이기 십상이다. 확신은 잘못된 길로 접어든 줄 알면서 그 길을 고집한다. 대통령이 진정으로 국민에게 헌신하려면 모든 것을 의심해야 한다. 그렇다고 우유부단하라는 뜻은 아니다. 다른 생각을 가진 사람들의 말에도 귀를 기울이라는 뜻이다. 그리고 항상 배우는 자세를 가지라는 뜻이다. 의심하면서도 결정을 내리는 것이 진정한 용기이고, 지도자에게는 그런 용기가 필요하다. 하지만 확신하는 사람은 자기잘못을 보지 못하기 때문에 실패를 ‘내 탓이 아니라 네 탓’으로 돌린다. 이런 점에서 확신에 찬 사람은 용기있는 사람이 아니라 비겁한 사람이다. 부동산값의 앙등도 정책 실패의 탓이 아니라 잘못된 관행의 탓으로 우리 대통령도 지나친 확신의 덫에 빠진 것은 아닐까. 우리는 대통령에게 이론의 나열을 듣고 싶은 것이 아니다. 이론의 나열로 해결책이 있는 것처럼 말하지 말고,‘잘못된 관행’이 있으면 그것이 무엇인지 구체적으로 설명하면서 우리를 설득하는 대통령을 보고 싶다. 대통령이 전지전능하지 않다는 것을 모르는 사람은 없다. 약한 모습을 보여주는 대통령, 구체적으로 말하면 눈물을 흘리는 대통령이 아니라 “내가 모르는 것이 많으니 도와달라.”고 국민에게 솔직하게 말하는 대통령을 우리는 갖고 싶다. 이런 설득이 통하려면 언제나 정직하고 솔선해야 한다. 개혁하겠다고 말하면 자기 주변부터 개혁해야 한다. 그래야 국민에게 도와달라고 할 때 국민이 소매를 걷어붙이고 돕는다. 그렇지 않을 때 국민에게 얻을 것은 냉소뿐이고, 처음에 걱정했던 대로 국민은 그렇게 도움을 청하는 대통령을 무능한 대통령이라 생각할지도 모른다. 강주헌 펍헙에이전시 대표ㆍ전문 번역가

서울 강남 일대를 중심으로 짧은 기간에 폭등한 부동산 가격과 관련, 언론의 보도태도에도 상당한 책임이 있다는 지적이 일고 있다. 언론의 부풀리기 보도나 과장보도가 가격을 부추기는 데 일조했다는 주장이 바로 그것이다. 언론으로서는 투기바람이든 무엇이든 부동산 가격이 급등하는 현상을 사실 그대로 보도했을 뿐이라는 말로 항변할 수 있다. 그러나 과연 있는 그대로, 사실 보도를 한 것일까. 진실은 오히려 언론이 부동산과 관련된 보도를 하면서 어느 한편으로 ‘몰아가기’를 하고 있다는 쪽에 가깝다. 최근의 부동산 관련 기사만 들여다봐도 왜곡보도 관행 같은 것을 발견할 수 있다. 우선 언론은 부동산 가격의 상승, 그것도 급등 쪽을 뉴스로 삼는 경향이 있다. 언론은 지면과 시간의 제한으로 인해 전국의 부동산 가격 동향을 객관적이고 종합적으로 전달할 수 없다. 이 때문에 뉴스가치가 떨어지는 부동산 가격의 보합세 또는 하락보다는 좀더 흥미로운 뉴스일 수 있는 가격상승 쪽에 초점을 맞춘다. 부동산 가격은 단기적으로 폭등할수록, 특정지역에서 돌출적인 현상을 보일수록 뉴스가치가 높아진다. 서울 주변 일부지역의 부동산시장에서 나타난 단기간 가격 폭등을 언론들이 일제히 크게 보도하는 것은 그 때문이다. 어떤 신문은 30평짜리 아파트가 처음으로 10억원대를 넘어섰다며 마치 스포츠 경기의 기록을 중계하듯 보도한다. 이런 보도는 그 자체로는 사실일 수도 있다. 문제는 일부지역의 특이한 현상을 전달한 기사가 마치 전국 부동산시장이 크게 흔들리는 것처럼 오해하게 만든다는 데 있다. 많은 언론들이 실제로 부동산 관련 기사에 “전국 투기 광풍” “땅값이 춤춘다”와 같은 선정적인 제목을 달고 있다. 부분적인 현상을 전체로 확대하는 오류를 범하고 있는 것이다. 기실 부동산 가격동향 보도는 많은 경우 사실보도의 요건을 위배하고 있다. 신문에서 보도하는 부동산 가격은 부동산 수요와 공급에 따라 결정된 실제가격이기보다는 파는 측에서 부르는 호가인 경우가 태반이기 때문이다. 부동산 기사들을 보면 전반부에 실제 가격이 급상승하고 있는 것처럼 서술하다가 후반부에 “실제 거래가 이뤄지지 않아도 호가 중심으로 들썩일 수 있다.”며 슬쩍 꼬리를 내리는 경우가 많다. 기사에 쓴 가격이 호가였음을 고백하고 있는 것이다. 건설교통부는 최근 급등하는 서울 강남의 부동산시장에서 호가와 실제 거래가격 사이에는 최고 2억원 이상의 차이가 있다고 밝혔다. 호가를 중심으로 한 보도가 그만큼의 오보를 낸 셈이다. 언론이 이처럼 부동산 가격 상승 쪽에 초점을 맞추고 의도적이든 의도적이지 않든 호가를 중심으로 보도하는 것은 취재원을 부동산업자에 지나치게 의존하고 있기 때문이다. 기자들에게는 산재된 실제 부동산시장을 취재하는 대신에 부동산업자를 찾아가 가격동향을 묻는 것이 손쉽고 효율적일 것이다. 이때 가격이 오를수록 유리한 부동산업자들의 입장이 기사에 어떻게 반영될지는 쉽사리 짐작할 수 있다. 부동산 기사가 몰아가기식 보도를 일삼는 것은 취재보도 구조와 관행이 고착돼 있기 때문이다.176개 공공기관의 지방이전 계획이 발표되자마자 신문들은 지방의 부동산시장이 다시 꿈틀거리기 시작했다고 보도하고 있다(서울신문 6월25일자 3면-‘들썩거리는 지방 부동산시장’). 이와 같은 보도는 이전의 부동산 관련 보도에서 보듯 매우 도식적이다. 기사 내용도 공공기관 이전이 발표된 시점에서 쓴 것이기 때문에 대체로 예측보도에서 크게 벗어나지 못한다.“투기바람이 불어 닥칠 것으로 보인다.”라고 서두에 서술한 뒤, 기사 내용은 “전국적으로 땅값이 올랐다.”고 보도하고 있다. 실제 오른 것이 거래가격인지 호가인지 구별도 모호하다. 그러고는 말미에 “오를 수 있으며” “호가 중심으로 들썩일 수 있다.”고 덧붙인다. 언론이 부동산 가격 상승을 집중적으로 보도할수록 실제 가격상승을 유발할 가능성이 높다는 것이 정설이다. 부동산 문제에 있어서 언론은 이제 객관적인 정보 전달자가 아니라 가격에 영향을 미치는 주역의 하나가 되고 있다. 언론이 부동산 가격 폭등에 적극적인 책임을 질 수는 없다고 하더라도 최소한 객관보도를 위한 반성과 노력이 필요한 시점이다. 최영재 한림대 언론정보학부 교수