“무주택자는 하루빨리 내집을 갖고 싶다. 집이 있다면 계속 넓혀가고 싶다. 잘 사고 잘 팔고 싶다. 개발을 제대로 하는 등 관리도 잘하고 싶다.” 최근 집값이 상식을 넘는 수준으로 급등하면서 전국에 부동산 열풍이 몰아치고 있다. 잘만 하면 ‘큰 부자’로 만들어준다는 부동산 재테크. 속시원하게 부동산 문제를 상담해주는 시중은행 PB사업부내 부동산 재테크 팀장들이 ‘부동산 전문가’ 그룹으로 자리매김하고 있다. 은행에 부동산 전문가를 두기 시작한 것은 2001년말부터. 역사는 그리 길지 않은 셈이다.11월 현재 국내 주요 시중은행에서 은행 PB고객을 상대로 부동산 재테크 담당 전문가들은 20명에 불과하다. 요즘 스타로 떠오른 대표적인 은행의 부동산 전문가들. 그들을 만나봤다. ■ 팬카페· 대학·백화점 등 멀티로 활동 8·31 부동산대책이 나온 직후인 지난 2005년 9월 초. 고준석(42) 신한은행 부동산 팀장은 서울 정릉에 사는 62세 할머니로부터 한 통의 편지를 받았다.3억원을 쥐고 있는데 노후를 준비할 수 있도록 해달라는 요청이었다. 고 팀장은 “강남구 청담동 17평짜리 S아파트를 사라.”고 찍어줬다.1000만원 보증금에 매달 80만원 월세를 받을 수 있는 임대사업이다. 당시 2억 8000만원에 산 아파트는 지금 5억 6000만원이 됐다. 비전을 고려한 투자는 성공했고 할머니는 이 은행의 VIP 고객이 됐다. “○○재건축은 더 오릅니다. 팔지마세요”,“□□은 장기적으로 좋지만 최근 급등을 감안해 조정을 거친 뒤인 11월 하순 이후 알아보세요.”,“실거주용 5억∼6억원대 아파트를 원한다면 송파구 오금동, 가락동, 풍납동을 찾아보세요.” 이처럼 시원하고 명쾌한 답변은 고 팀장의 매력이다. 무료 상담을 해주는 그의 팬카페인 아이러브 고준석(http://cafe.daum.net/gsm888)이 개설 1년만에 회원 9400명을 확보한 것도 이런 이유다. 신문 기고는 물론 대학 강의, 백화점 문화센터 강사, 방송 패널 등 섭외 요청도 쇄도한다. 동국대에서 본인 이름으로 분기마다 하고 있는 무료 부동산 특강도 인산인해(人山人海)다. 그의 전문성도 역시 현장에서 길러졌다.1994년 봄. 담보 부동산을 경매에 부쳐 대출금을 회수하는 여신관리부에 발령받으면서 부동산에 눈을 떴다.5년간 취급한 경매물건만 2000건이 넘는다. 낮에는 지번을 찾아 전국 현장을 누볐다. 밤에는 동국대 부동산 대학원에서 석·박사 과정을 공부했다. 2001년 11월 행내 PB사업부내 부동산 재테크 팀장을 맡으면서 이 은행 1호 부동산 컨설턴트가 됐다. 부동산에 대한 관심이 높아지면서 그의 몸값이 치솟는 만큼 유혹도 많다. 연봉의 5배를 부르는 스카우트 제의부터 그의 상담력을 빌리려는 부동산 업자들까지 이루 다 헤아리기 어렵다. 그는 “사심(私心)을 갖는 순간부터 부동산 컨설턴트는 생명이 끝난다.”면서 “개인 팬 카페상의 무료 상담 서비스를 하는 것도 회사 배려 없이는 불가능한 일인 만큼 신한은행 부동산 전문가로서 모든 무주택자들이 내집마련하는 그날까지 힘을 보태겠다.”고 말했다. ■ 9년 기자생활 접고 재출발한 4년차 “시장 예측을 잘해서 돈을 벌어주는 일도 기쁘지만 투자 손실을 막아주는 일이 더욱 보람찹니다.” 안명숙(37) 우리은행 부동산 팀장의 얘기다. 부동산 투자로 돈을 버는 사람보다 돈을 잃은 사람이 사실 더 많다고 그녀는 말한다. 컨설턴트란 고상하게 단순한 투자 상담만 해줄 뿐 아니라 때로는 온몸으로 부딪치는 고생도 감수해야 한다. 최근 남편과 같은 회사에 다니는 지인의 소개로 기획부동산에 덜컥 1억원을 투자했다 낭패를 볼 뻔했던 김모(52) 주부의 돈을 찾아준 일이 그런 경우다. 안 팀장이 계약서를 검토한 결과 명의도 넘어오지 않은 사기 계약이었다. 명의 이전을 받게 된다고 하더라도 앞으로 이익이 날 수 있는 땅도 아니어서 무조건 돌려받아야 한다고 판단했다. 계약 당사자를 찾아가 계약서 내용을 조목조목 따지고 온갖 협박과 회유(?) 끝에 1억원을 간신히 받아냈다. 은행이란 조직이 크다 보니 상대방이 지레 겁을 먹고 돈을 돌려준 것 같다고 스스로를 낮췄다. 안 팀장은 처음부터 부동산 컨설턴트를 꿈꿨던 것은 아니다. 부동산 전문기자 출신인 그녀는 9년여의 취재기자 생활 끝에 연세대에서 도시공학 석사학위를 받은 뒤 지난 2003년부터 R2코리아 등 부동산 투자자문회사를 거치며 컨설턴트의 길을 걷기 시작했다. 지난해 5월 능력을 인정받아 우리은행 PB센터 부동산팀장으로 스카우트되면서 지금은 이 은행 TV 광고에도 얼굴을 내밀 만큼 유명인사가 됐다. 그녀가 하루에 상대하는 고객만 전화 상담을 포함해 40명에 이른다. 우리은행은 3000만원 이상을 예금한 고객들에게는 모두 무료 부동산 컨설팅을 받도록 하고 있다. 이상열기만큼 부동산 전문가를 꿈꾸는 젊은이들도 많아졌다. 이와 관련, 안 팀장은 “부동산을 공부하는 사람도 계속 많아지는 추세인 만큼 부동산 전문가가 되려면 부단한 자기계발은 필수”라고 지적한다. 그녀는 “금융·세제·법률 등 부동산 연관 분야는 모두 섭렵해야 하는 것은 기본이고 부동산 이외의 다른 투자 대안도 내놓을 수 있어야 한다.”면서 “팔리지 않는 부동산 자산을 다른 상품으로 유동화시킬 수 있는 능력까지 요구되는 시대가 왔다.”고 말했다. ■ 15년 경험…사내 1호 컨설던트 부동산 컨설팅을 받는 사람들은 크게 세 부류로 나뉜다. 너무 잘 알아서 결정을 끝낸 뒤 옳은 판단인지를 확인받으러 오는 확신형. 투자를 전적으로 일임하는 위임형. 부동산에 관심은 있어 상담은 받지만 투자는 하지 않는 갈등형이다. 갈등형 부류의 고객들이 “그때 얘기를 들었어야 하는데…”하며 돌아와 투자를 위임할 때 박합수(40) 국민은행 부동산 팀장은 보람을 느낀다고 말한다. 물론 갈등형이 투자에 나서기까지는 두 번 이상의 “아차!”를 반복한 이후다. 컨설팅의 기본은 신뢰관계 구축이다 보니 보수적이고 의심많은 이들에겐 어쩌면 당연한 과정일지도 모른다. 박 팀장은 사람들이 부동산 투자에서 가장 많이 범하는 우(愚)가 바로 시기에 대한 판단을 놓치는 일이라고 지적한다. 사거나 팔거나 개발해야 할 때를 헷갈리고 적절한 증여 시기를 놓치는 경우다. 컨설턴트란 이런 사람들을 위해 부동산 정책부터 시장 흐름까지 맥을 짚고 포인트를 잡아주는 일이다. 자동차 기름값부터 세계 정세까지 하나도 소홀히 할 수 없는 이유다. 대학에서 회계학을 전공한 박 팀장은 1986년 일반 행원으로 입사했다. 은행에서 직접 점포를 지어 설계·입찰·건물관리를 하는 건물 신축 담당일을 시작하면서 부동산과의 인연은 시작됐다. 이어 일반 대출 감정평가, 낙찰 물건에 대한 담보 재평가 등 감정평가 업무를 집중적으로 맡으며 구두 뒤축이 닳도록 수도권 곳곳을 누비며 현장 경험을 쌓았다. 부동산 관련 업무만 15년째다. 2003년 9월 PB사업부에서 일할 부동산 전문가를 뽑을 때 응시해 국민은행 부동산 컨설턴트 1호가 됐다. 공인중개사 자격증부터 건국대 부동산대학원 석사학위까지 가지고 있다. 자신이 하는 일에 사람들의 관심이 높아지는 것은 좋지만 요즘처럼 온 국민이 정상적인 경제활동 대신 부동산 열기에 휩쓸리는 풍경은 안타깝다는 게 박 팀장의 얘기다. 그는 “부동산을 배운 사람들은 부자가 됐기 때문에 내집을 마련할 때까지 부동산에 관심을 가져야 하는 세상인 것은 틀림이 없다.”고 말했다. 이어 “부동산에서도 지역이나 종목별, 그리고 부동산 이외의 다른 포트폴리오도 고려해야 하는 시대가 4∼5년 뒤에는 올 것 같다.”고 전망했다. 글 주현진기자 jhj@seoul.co.kr 사진 정연호기자 tpgod@seoul.co.kr 그래픽 김선영기자 ksy@seoul.co.kr

‘11·15 부동산 대책’이 증시에 어떤 영향을 미칠지에 대해 투자자들의 궁금해하고 있다. 그동안 몇차례 정부의 부동산 대책이 발표된 뒤 증시는 한동안 상승세를 보였다. 한국투자증권에 따르면 지난해 8·31일 대책과 올해 올해 3·30 대책 이후 한달간 코스피지수는 각각 10%와 15% 올랐다. 이는 부동산시장이 일시적으로 안정되며 일부 자금이 증시로 유입됐기 때문으로 풀이된다. 그러나 전문가들은 일시적으로 투자심리를 개선할 수 있지만 중장기적 영향은 별로 없을 것이란 분석이 지배적이다. 특히 부동산 자금이 증시 쪽으로 터질 것이라는 기대는 무리라는 게 대체적인 관측이다. 실제로 부동산대책이 발표된 지 이틀째인 16일 코스피지수는 1410.75로 마감돼 전날보다 1.79포인트 하락했다. 코스닥은 609.65로 전날보다 3.11포인트 상승했지만 부동산대책에 따른 효과로 보기에는 어렵다는 게 일반적인 평가다. 이런 분석들은 시장에 그대로 반영돼 업종별로 희비가 엇갈렸다. 신도시 건설과 공급확대 정책으로 건설업종과 철강 등에 긍정적인 영향이 미치고 있고, 대출규제의 영향을 받는 은행, 저축은행 등의 경우 투자심리측면에서 단기 악재로 작용하고 있다. 이날 건설업은 전날에 비해 0.02%, 철강·금속업은 0.81% 상승하는 등 부동산대책의 기대치를 반영한 반면 은행업과 보험업은 각각 1.54%,0.49% 하락하는 등 명암이 엇갈렸다. 현대증권 조주형 애널리스트는 “정부가 발표한 부동산대책이 브랜드 선호도가 높고 원가경쟁력이 뛰어난 시공능력 상위 대형 건설업체의 실적과 주가에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다.”고 밝혔다.이종락기자 jrlee@seoul.co.kr

며칠 전 뜻밖의 전화가 걸려왔다. 지난해 미국 모대학 연구소의 초빙연구원 자격으로 떠났다가 돌아온 민간경제연구소의 지인이었다. 대화는 자연스레 부동산으로 옮겨갔다. 걱정스러운 그의 얘기는 대충 이랬다. 뉴욕을 비롯한 미국의 대도시에는 온통 국내 부유층들의 무분별한 주택구입 열풍으로 혼란스럽고, 이들이 미국 주택가격을 올리는 주범으로 낙인찍혀 있다고 했다. 이들의 자녀 교육에 대한 극성이 도를 넘어 교사들이 당황하고 있으며, 미국 부모들도 혀를 내두를 정도라는 것이다. 강남 대신 미국을 택한 ‘비강남 아줌마’들 또한 자식 공부를 위해 식당 등에서 일용직을 마다하지 않는 것을 보면서 자괴감을 느꼈다고 한다. 정말 너무 하다 싶었지만, 막상 돌아와서 보니 ‘오죽했으면 떠났겠느냐.’는 동정심이 반사적으로 생겼다고 했다. 강남에 사는 한 고위 관료 얘기도 비슷하다. 지난해 고교생인 딸을 미국의 보딩스쿨(기숙학교)에 보냈다고 했다. 연 4만달러가량 든다고 했다. 부인의 요구를 처음에는 거절했지만 막판에 어쩔 수 없었다고 한다. 강남권에서 고등학생 1명을 과외공부시키려면 연간 4000만원 가량 드는데, 왜 못 보내느냐고 따지더라는 것이다. 조그만 중소기업체에 다니는 40대 중반의 회사원은 지난해 7월말 미국으로 연수를 가면서 당시 8·31 부동산대책을 곧이곧대로 믿고 자신의 아파트를 처분하고 갔는데 돌아와서 보니, 집값이 너무 올라 울상이라고 한다. 건설교통부 자료에 따르면 실제 지가 상승과 공시지가 현실화 등으로 우리나라의 지가총액은 2001년 1307조원이던 것이 지난해에는 2176조원으로 뛰었다.66.5% 상승했다. 반면 경상GDP(국내총생산)는 622조원에서 785조원으로 26% 증가했다. 지가총액 대비 GDP비율이 2.1배에서 3.7배로 뛴 셈이다. 땅값 상승이 집값 상승으로 전가됐다는 얘기다. 초·중·고 유학생 출국자수도 급증 추세다. 지난해말 기준 2만 400명으로 2001년도 7944명에 비해 3배 가까이 늘었다. 해외여행·연수 등에 쏟아붓는 돈(서비스수지)만도 연간 200억달러에 육박한다. 안타까운 일이다. 하지만 우리 국민의 주택과 교육에 대한 남다른 열정을 감안하더라도 이같은 현상을 한번쯤 있을 수도 있는 우리의 자화상으로 받아들이기에는 상황이 너무 심각하다. 정부는 지난 몇년 동안 무려 8차례에 걸쳐 양도세 중과세 등 강도높은 부동산대책을 내놓았지만, 시장은 꿈쩍도 하지 않았다. 정부가 아무리 변명해도 저간의 대책은 ‘강남’의 실체를 잘못 인식했고, 중대형·고급화를 지향하는 베이비붐 세대의 수요급증을 예측하지 못한 점은 자명해졌다. 참여정부 이후 9번째로 발표된 공급확대 위주의 11·15대책도 결국 공급을 더 늘릴 테니 그때까지 믿고 기다려 달라는 애원으로밖에 들리지 않는다. 청와대와 해당 부처 관료 문책만으로 해결될 일은 더더욱 아니다. 이쯤되면 답이 나올 법도 하다. 해법을 달리해야 한다. 외과가 아닌 내과수술로 전환해야 한다. 주택따로, 교육따로의 정책입안이 지속되는 한 답은 요원하다. 같이 묶는 패키지정책을 써야 한다. 교육인프라가 전제되지 않는 주택은 매력적일 수가 없음이 이미 입증됐다. 지방자치단체의 역할 분담도 있어야 한다. 주택외 양질의 교육·의료·법률 서비스 문호도 빨리 열어야 한다. 돈 싸들고 해외로 나가는 행렬을 가만히 놓아둘 수는 없지 않겠는가. 그 주체는 정부와 함께 정치권이 앞장서야 한다. 입법기능을 가진 정치권이 정부 관료들에게 총대(정부법안)를 메게 한 채 뒷짐지고 훈수나 질책을 일삼는 일은 그만둬야 한다. 당리당략을 버리고 진정 국민 모두를 위한 정책입안에 머리를 싸매야 한다. 실패로 규명되고 있는 그동안의 고강도 세금대책도 국회에서 통과됐다는 점을 반면교사로 삼았으면 싶다. 주병철 경제부 차장 bcjoo@seoul.co.kr

한나라당 유력 대권주자 가운데 한명인 손학규 전 경기지사는 15일 부동산 가격 급등 현상을 ‘주택문제가 아니라 국가 신뢰의 위기상황’으로 진단하고 정치권의 초당적 해법 마련을 촉구했다. 손 전 지사는 이날 성명을 내고 “현 정부의 엉터리 주택정책이 국민의 꿈을 무참히 빼앗았다.”고 비판한 뒤 전날 발표한 ‘11·15 부동산대책’에 대해 “이런 정도의 미봉책으로는 어림도 없다.”며 이같이 밝혔다. 그는 이어 ▲공공택지 및 주택 분양원가 전면 공개 ▲국민주택 분양가 심사제 도입 ▲1가구 1주택 양도세 비과세 또는 감면 ▲주택·토지공사 개혁 ▲수요 발생 지역에 대한 꾸준한 아파트 공급 등을 주요 내용으로 한 부동산정책 개선안을 제시했다. 손 전 지사는 이와 함께 고위 공직자 및 공기업 간부 등이 재직기간에 부동산을 구입할 경우 신고를 의무화하고, 투기 혐의가 발견되면 철저히 조사토록 하는 제도를 도입해야 한다고 주장했다. 또 차기 대선을 앞두고 선심성 개발 등에 대한 기대심리가 높아지는 것을 차단하기 위해 “모든 정당과 대선 예비후보군들은 땅값 상승을 초래할 수 있는 개발계획의 발표를 자제해야 한다.”고 강조했다. 이는 이명박 전 서울시장의 ‘한반도 대운하’ 구상을 겨냥한 것이 아니냐는 관측도 나왔다. 전광삼기자 hisam@seoul.co.kr

부동산대책 가운데 주택담보대출 규제 강화 방안의 주요 내용을 문답풀이로 알아본다.▶총부채상환비율(DTI) 적용 대상을 수도권의 투기과열지구(6억원 초과 아파트)로 확대한 이유는.-소득증빙이 필요한 DTI 규제를 비투기지역, 투기과열지구 전체 또는 6억원 이하의 저가 아파트 등에 대해 전면 적용할 경우 고령자나 자영업자 등 소득 파악이 어려운 서민들의 주택금융을 이용할 기회가 원천적으로 봉쇄될 수 있기 때문이다. 또 상대적으로 가격 상승폭이 크지 않은 지방의 저가 아파트에 DTI를 적용하면 미분양아파트가 증가할 수도 있다.▶연소득 5000만원인 사람이 DTI 조건에 맞춰 대출받을 수 있는 금액은.-만기 15년, 원리금균등분할 상환방식의 대출을 받는 경우 DTI 40%에 해당하는 최대 대출 가능금액은 2억원 수준이다. 이 금액은 시가 6억원 아파트의 33.4%, 시가 8억원 아파트의 25.1%에 해당한다.▶시가 6억원 및 8억원 아파트에 대해 각각 담보인정비율(LTV) 60% 및 40%까지 장기 분할상환방식으로 대출받으려면 연소득금액이 얼마나 돼야 하나.-연소득금액이 9000만원이면 6억원짜리 아파트를 LTV 60%까지 대출받을 수 있다. 또 연소득금액 8000만원 수준이면 8억원짜리 아파트를 LTV 40%까지 대출을 받을 수 있다.▶장기 분할상환방식이 아니라 단기 일시상환방식으로 대출을 받으면 어떻게 되나.-연소득 5000만원인 사람이 만기 3년, 일시상환방식으로 대출을 받을 경우 DTI 40%에 해당하는 최대 대출가능금액은 5000만원이다. 이는 시가 6억원 아파트의 8.5%, 시가 8억원 아파트의 6.4%에 해당한다.▶시가 6억원 및 8억원 아파트에 대해 각각 LTV 60% 및 40%까지 단기 일시상환방식으로 대출받으려면 연소득금액이 얼마나 돼야 하나.-연소득금액이 2억 2000만원이면 6억원짜리 아파트를 LTV 60%까지 대출받을 수 있다. 또 연소득금액 2억 9000만원 수준이면 8억원짜리 아파트를 LTV 40%까지 대출을 받을 수 있다.▶이번 조치는 언제부터 시행하나.-오는 20일부터 시행한다.▶20일부터 시행되면 종전 대출신청자는 어떻게 되나.-시행일인 20일 전에 은행에 대출을 신청해 승인을 받는 경우 종전 규정에 따라 대출을 받을 수 있다. 다만 가승인 이후 하자(흠)가 발생해 추가 대출 절차에 들어갈 경우에는 종전 규정을 적용받지 못하게 된다.▶이번 조치가 판교 당첨자의 중도금대출에 미치는 영향은 없는가.-판교신도시 6억원 초과 아파트 당첨자들의 중도금 대출은 만기 3년 이하 중단기 대출로 이미 LTV 40% 적용 대상이다. 또 판교는 투기지역이므로 이전부터 DTI 40% 규제가 적용되고 있다. 따라서 6억원 초과 아파트 당첨자들은 중도금 대출을 받을 때 추가적인 영향을 받지 않게 된다.▶금융권의 대출 규제로 주택담보대출 수요자들이 대부업체로 몰릴 수 있다는 우려가 많다.-금리가 너무 높아 최소한 20% 이상의 금리를 부담해야 하기 때문에 쉽지 않을 것이다.이종락기자 jrlee@seoul.co.kr

정부는 15일 발표한 부동산대책에서 공급확대에 무게를 뒀다. 공급확대를 통해 아파트값을 잡기 위해서다. 정부는 올해부터 2010년까지 수도권에 모두 164만가구를 공급하기로 했다. 공공택지에서 53%(86만 7000가구), 민간택지에서 47%(77만 3000가구)가 나온다. 공공택지에서는 올해부터 2010년까지 당초 계획보다 총 12만 5000가구(▲신도시 4만 3000가구 ▲국민임대 4만 6000가구 ▲일반 공공택지 1만 1000가구)를 늘린다. 관심지역인 신도시 물량은 당초 36만 7000가구에서 41만가구로 늘어난다. 송파(4.6만→4.9만), 검단(5.6만→6.6만), 광교(2.4만→3.4만), 양주(4.6만→5.4만), 파주(7.4만→8만), 김포(5.2만→5.8만)등 6개 신도시에서 4만 3000가구를 당초 계획보다 늘렸다. 용적률 완화나 일정을 앞당기는 방식으로 공급 가구를 늘렸다. 당초 신도시의 평균 인구밀도는 ㏊당 118명으로 하려고 했으나 136명으로 높였다. 용적률은 175%에서 191%로 높이고 녹지율은 31.6%에서 27.2%로 낮춘 것도 물론 공급확대를 위한 조치다. 분양 일정도 앞당겼다. 김포 신도시는 당초보다 6개월 정도 빠른 2008년 6월 분양한다. 국민임대주택단지 물량도 당초 19만 1000가구에서 23만 8000가구로 4만 6000가구 늘렸다. 안성뉴타운, 화성향남 등 일반 공공택지에서 1만 1000가구가 늘어난다. 건설교통부 관계자는 “지난해의 8·31대책에서 약속한 1500만평 중 6개 신도시를 제외하면 400여만평을 추가로 확보해야 한다.”면서 “이와 함께 2007년 상반기부터 분당급 신도시도 내놓을 계획이어서 이들 공급 물량까지 함께 계산하면 공급 물량은 더 많아질 것”이라고 말했다. 한편 수도권 민간택지의 경우 재개발·재정비 사업을 통해 연평균 15만여가구가 쏟아진다. 올해부터 2010년까지 서울·인천·경기 등 재정비촉진지구 및 뉴타운에서 재개발·재정비사업을 통해 20만가구 이상이 공급된다. 오는 2012년까지로 보면 총 36만가구가 공급된다. 인천 경제자유구역에서도 2008년부터 3년간 10만가구가 공급된다. 이밖에 계획관리지역(옛 준농림지) 중 2종 지구단위계획 구역에서 용적률을 180%(현행 150%)까지 확대하고 소규모 오피스텔에 한해 바닥난방을 허용하고 주상복합아파트에서 아파트 비중을 높일 경우(서울은 현재 70%) 2003년 이후 급감했던 이들 유사주택의 건설물량도 늘어날 것으로 예상된다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

최근 몇년간의 사상 유례없는 저금리는 세계적인 집값 폭등이라는 결과를 낳았다. 부동산 버블은 한국만의 문제가 아니지만 이를 해결해 나가는 방식은 각기 다르다. 최근 국내 부동산 쟁점을 중심으로 각국에서 벌어지는 집값 전쟁의 실태와 대처방안을 긴급 진단한다. ■ 미국-주택 실수요자에게 양도세 감면 혜택 ｜워싱턴 이도운특파원｜미국도 2000년 이후 전국적으로 집값이 크게 올랐다. 특히 로스앤젤레스의 경우 평균 주택 판매가격이 2001년 24만달러(약 2억 300만원)에서 지난해 51만 7500달러로 두배 넘게 오르는 등 캘리포니아와 플로리다, 네바다, 버지니아 등에서 급격한 집값 상승 현상이 나타났다. 미국의 주택가격 상승은 다른 나라들과 마찬가지로 사상 유례 없는 저금리로 유동성 과잉 현상이 나타났기 때문이다. 그러나 미국의 집값은 올해 들어 하락세를 타기 시작해 9월부터 본격적으로 떨어져 일부에서는 폭락 사태를 우려하는 목소리도 나오고 있다. 전미부동산업협회(NAR)는 내년에도 미 주택시장은 안정세를 유지할 것으로 예측했다. 올해 들어 주택 시장이 가라앉은 가장 중요한 이유는 금리의 인상이다.FRB는 지난 2004년 6월부터 올해 6월까지 2년간 연방기금 금리를 17차례에 걸쳐 0.25%포인트씩 5.25%까지 인상했다.FRB의 금리 인상이 집값을 잡기 위한 것은 아니었지만 결과적으로 주택 수요를 줄여 집값을 하락시킨 것이다. 버지니아 주에서 부동산업을 하는 김은주씨는 “지난 2000년 이후 워싱턴에서 가까운 버지니아 북부의 주택가격은 최저 30%에서 최고 100%까지 올랐다가 최근들어 급격히 떨어지는 추세”라고 말했다. 주택가격이 오를 때 주택건설업자들이 공급을 크게 늘린 것도 집값 하락의 중요한 요인이었다.NAR에 따르면 2000년 157만가구였던 미국의 연간 주택 착공 물량은 지난해에 200만가구를 넘어섰다. 미국에서는 주택 실수요자들에게는 다양한 양도세 감면 혜택을 주고 있다. 주택을 5년 이상 보유하고 2년 이상 실거주한 부부에게는 50만달러(5억원 정도)까지 양도세 감면 혜택을 주고 있다. dawn@seoul.co.kr ■ 중국-‘팡누<집의 노예>’ 신드롬… 국민주택 70% 의무화 ｜베이징 이지운특파원｜14일 중국 국가발전개혁위원회(NDRC)와 국가통계국(NBS)의 공동 발표 자료에 따르면 중국 주요 70개 도시의 10월 신규 주택 가격은 지난해 같은 기간보다 6.6% 상승했다. 베이징은 10.7%로 전국 1위였다. 중국 언론은 이에 대해 “지난 3년간 계속되고 있는 정부의 부동산대책을 무색케 하고 있다.”는 반응을 보였다. 부동산 전문가들은 “부동산 가격은 지속적으로 상승하고 있으며 이같은 현상은 장기간 지속될 것”이라고 입을 모은다. 이같은 현상은 “‘반드시 더 오른다.’는 부동산 가격에 대한 확고한 ‘믿음’에서 비롯된다.”고 전문가들은 진단했다. 시장을 주도하고 있는 부동산 개발상들이 1차,2차,3차 분양을 진행할 때마다 매번 분양가를 30% 이상씩 올려도 아파트가 날개 돋친듯 팔리는 이유다. 중국의 공실률은 26%를 초과한다. 수요·공급자간 생각의 일치가 ‘부동산 불패’에 대한 신념을 만들어내고 있는 셈이다. 게다가 분양방법은 한국보다 자율화돼 있어 부동산 개발상들의 ‘활동 공간’이 그만큼 넓다. 개발상이 층별·향별로 얼마든지 가격을 따로 책정해 팔 수가 있고,8층 같은 로열층은 가격이 오를 때를 기다렸다가 분양할 수도 있다. 최근 조사에 따르면, 부동산 대출 상환금액이 월 소득의 50% 이상인 주택 구입자가 10명 중 3명꼴이다.‘팡누(房奴·집의 노예)’라는 말이 생겨났을 정도로 심각한 상황이다. 중국 정부는 ‘외국인의 부동산 매입 제한’ 등 극단적인 정책 수단을 내놓았다. 지난 6월 이후 신규 허가 및 착공되는 분양 아파트에 대해 90㎡ 이하 규모의 국민주택을 70% 이상 짓도록 의무화했다. jj@seoul.co.kr ■ 일본-집 소유개념 사라져… 자가 거주율 40% ｜도쿄 이춘규특파원｜일본은 1980년대 부동산 거품이 현재는 최고가의 20% 안팎까지 꺼져버렸다. 도쿄·나고야·오사카 등 3대 도시권 일부가 올해 16년만에 겨우 미미한 상승세로 반전됐다지만 대세는 아니다.90% 이상의 지역은 아직도 지가하락이 계속되고 있다.1984년부터 90년까지 일본의 연평균 지가상승률은 27.7%에 달했다. 일본 정부는 이에 대응해 80년대 말 토지거래허가제도 강화, 양도세 중과세 등 규제정책을 가동했다.90년 ‘부동산관련융자 총량규제’까지 실시되자 부동산거품은 꺼지기 시작했다. 이후 일본 6대 도시 지가는 91∼98년 중 연평균 16.4% 하락했다.90년 100원짜리 땅값이 최근엔 20원 안팎까지 폭락한 셈이다. 일본은 특히 거품붕괴와 95년 고베지진을 계기로 “집은 재산이 아니라 사는 곳”으로 인식이 많이 바뀌었다는 것이 전문가들의 설명이다. 집을 갖는 것은 위험하다는 인식이 젊은층을 중심으로 확산되고 있다는 것이다. 직장에 가기 편하고, 쇼핑이나 교육, 문화생활을 누리기 좋은 곳이 인기가 있게 됐고 이로 인해 젊은층을 중심으로 도심회귀현상이 일어나고 있다. 자택보유율도 낮아 도쿄의 경우 자가거주율은 40%선에 그친다. 일본은 부동산시장이 빙하기에서 벗어나지 못하자 ‘장기차지법’ 등 각종 부동산 활성화 대책을 5년 전부터 가동했다. 맨션을 지을 수 있는 넓은 땅을 50년동안 빌릴 수 있게 하고, 사설 부동산펀드의 설립도 쉽게 했다. 분양제도는 선·후분양의 중간을 택했다. 분양가는 자율화돼 있으며, 땅을 제외하고 건물만 분양하는 경우가 많다. 싸게 집을 공급하기 위해서다. 세금제도는 매우 복잡하지만 실수요자는 철저히 보호하는 것이 대원칙이다. 거래세는 낮은 편이다. taein@seoul.co.kr ■ 프랑스-佛 공공임대 알짜땅에 건설… 슬림화 차단 ｜파리 이종수특파원｜경제지 이코노미스트와 프랑스 통계청 등의 자료에 따르면 영국의 집값은 올 9월 현재 6.6%가 올라 지난해 같은 기간의 6.3%보다 조금 상승했다. 프랑스는 올 1·4분기 기준으로 14.3% 올랐다. 최근 10년 동안 정체·하락 상태였던 독일도 소폭 상승세로 돌아섰다. 주택에 대한 인식은 나라마다 다르다. 영국은 지난 2000년 기술주 거품 붕괴와 연금시스템에 대한 불신이 커지면서 자산 증식 수단으로 떠올랐다. 프랑스인들에겐 ‘주거용’이라는 게 일반적인 평가다. 집값 상승의 원인으로는 미국의 연방준비제도이사회(FRB)와 유럽연합중앙은행(ECB) 등이 주도한 저금리 정책을 공통적으로 꼽는다. 가격변동 사이클에 따른 인상, 수요·공급 불균형도 원인으로 제기된다. 집값 상승을 막기 위해 나라별로 다양한 정책을 실시한다. 영국은 2003년 11월5일 정책금리를 0.25%포인트 인상한 것을 비롯,9개월 동안 5차례에 걸쳐 15.4%까지 인상했다. 금리인상은 한동안 효과를 거두었으나 최근엔 역부족이라는 분석도 나온다. 프랑스 등 대부분의 유럽연합(EU) 소속 국가들의 통화정책은 ECB가 관리한다. 따라서 프랑스는 금리 인상 대신에 서민용 공공임대주택 확충에 주력하고 있다. 전국 800개 기관이 400만호의 임대주택을 관리하는데, 매년 1500호를 건설·매입한다. 파리의 경우 1차 주거지 116만호 가운데 16%가 임대주택이다. 임대주택이 슬럼화되는 후유증을 막기 위해 최근에는 주거환경이 좋은 곳에 건설하는 등 특혜를 준다. 파리는 임대주택 90%가 시내에 있다. vielee@seoul.co.kr

추병직 건설교통부장관과 이백만 청와대 홍보수석, 정문수 청와대 경제보좌관이 어제 사의를 표명했다. 참여정부의 부동산정책을 실패로 단정할 수 없다는 이유로 빗발치는 사퇴 요구를 거부했던 이들이 성난 민심을 더 이상 외면하기 어려웠던 것으로 추정된다. 추 장관의 신도시건설 돌출발언으로 촉발된 집값 폭등세, 이 수석의 ‘네탓’ 글과 강남 아파트 갈아타기, 뒤늦게 ‘비전문가’임을 인정한 정 보좌관의 발언 등을 감안하면 이들의 사의 표명은 당연하다고 볼 수 있다. 오기로 일관한 부동산정책이 전 국토를 투기장화하고 나라경제 기틀을 통째 흔들고 있기 때문이다. 누차 지적했듯이 정책의 생명은 신뢰이고, 신뢰를 얻으려면 일관성을 유지해야 한다. 하지만 이들은 지금껏 수요억제 위주의 부동산정책을 펼치다가 공급 불안으로 집값 대란을 야기했음에도 수요억제와 공급 확대를 병행 추진해왔다고 강변했다. 오늘 정부가 참여정부의 마지막 부동산대책을 내놓는다지만 시장과 국민의 신뢰를 잃어버린 이들이 자리를 보전하는 한 어떻게 집값 불길을 잡을 수 있겠는가. 우리는 이들 외에도 이 정부의 부동산정책에 핵심적인 역할을 맡아 “‘10·29대책’ 이전으로 집값을 돌려놓겠다.”고 호언장담한 고위 공직자들을 기억한다. 부동산 불로소득은 세금으로 때려잡아야 한다며 ‘세금 융단폭격’을 가했다가 불쌍한 서민들만 도탄에 빠뜨린 당사자들이다. 이들에 대해서도 상응한 책임을 물어야 한다. 무엇보다도 노무현 대통령은 부동산정책의 최종 책임자로서 국민에게 진심어린 사과를 해야 한다. 그리고 후임 인선에서는 시장이 신뢰할 수 있는 인물을 내세워야 한다. 특히 ‘네탓’ 공방은 여기서 끝내야 한다. 그래야만 마지막 부동산대책의 진정성을 믿을 수 있다. 마지막 대책이 아니라 마지막 기회라는 자세로 임하기 바란다.

정부가 15일 공급확대와 분양가 인하 등을 주요내용으로 하는 부동산대책을 발표하지만 많은 전문가들은 최근 예민해진 집값 상승세는 당분간 지속될 것으로 보고 있다. 무엇보다 서울에서 앞으로 좋은 입지의 아파트가 많이 나오기 어렵기 때문에 연내 청약 통장을 빨리 해소하는 게 유리하다는 조언이 많다. 특히 재건축·재개발 등 활발한 재정비 사업과 함께 서울 발전의 핵심축으로 변신을 꾀하고 있는 강북 지역의 유망 물량에 관심이 쏠리고 있다. 현대건설은 15일 성동구 성수동 옛 KT부지에 짓는 ‘서울숲 현대힐스테이트’ 445가구를 일반분양한다.18·24·35·45·55·85·92평형 등 다양하다. 평균 분양가는 평당 2140만원.35평형은 평당 1897만원선인 6억 6400만원. 인근 중앙하이츠 32평형이 평당 1700만∼2000만원선이기 때문에 주변시세와 비슷하다는 게 현대건설측의 설명이다. 강북 유턴프로젝트, 신분당선, 서울숲 등 호재가 있다. 성수역은 걸어서 10분 거리에 있다. 쌍용건설은 이달 말 남산 3호터널 인근인 중구 회현동 2가에 33층 규모의 주상복합 아파트 남산플래티넘(52·59·62·66·83·94평형)을 분양한다. 대형 평형 중심이다. 도심 진입이 편리하고 지하철4호선 명동역이 가깝다. 분양가는 평당 평균 2200만원선이다. GS건설은 마포구 하중동 18-2 일대에서 서강주택을 재건축해 모두 488가구(44∼60평형)를 지어 75가구를 다음달 일반분양한다. 한강 조망과 철새도래지인 밤섬이 보이는 조망권 메리트가 크다. 강변북로와 바로 연결된다. 인근에 지하철 6호선 광흥창역이 있다. 분양가는 평당 2000만원선이다. 롯데건설은 다음달 노원구 월계동에서 롯데캐슬(24·32·46평형)을 분양한다.850가구 규모의 대단지다. 일반분양 물량은 8가구밖에 없어 임의분양도 검토중이다.1호선 월계역은 차로 5분 거리에 있다. 길건너 편에 장위 뉴타운이 들어선다. 동부건설은 충정로 냉천구역에서 모두 681가구 중 24·41평형 179가구를 다음달 중순 일반분양한다. 이 아파트는 3차 뉴타운인 북아현뉴타운 내에 포함돼 있다. 걸어서 10분 거리에 지하철 5호선 서대문역이 있다. 북아현 3구역의 경우 현재 10평 미만 연립·단독 주택 가격은 평당 1700만∼1900만원으로 추석 전보다 200만∼300만원가량 올랐다. 삼성물산은 12월중 종암동 78번지 종암 4구역 재개발 사업을 통해 총 1161가구 중 25∼43평형 307가구를 일반분양한다.12월 분양예정 단지 중 규모가 가장 크다. 이미 근처에 래미안(1168가구)이 입주했기 때문에 거대한 래미안타운이 형성되는 메리트도 있다. 지하철 4호선 길음역을 걸어서 10분 정도면 이용할 수 있다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

가계대출에 경고음이 잇따라 울리고 있다.15일 발표될 예정인 부동산대책에 주택담보대출인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 축소 방안이 포함되면 바로 시행에 들어가게 된다. 이는 은행권의 담보대출 금리 인상과 맞물리면서 돈줄을 더 조일 것으로 보여 가계대출의 경색이 우려된다. 일각에서는 2003년 ‘카드대란’의 재판이 될지도 모른다는 시각도 있다. ●가계대출, 기업대출 웃돈다 13일 한국은행에 따르면 10월 말 현재 가계대출잔액은 335조원으로 기업대출 310조원보다 25조원이나 많다.2004년 가계대출(275조원)이 기업대출(260조)을 웃도는 역전 현상이 생긴 이후 3년째 이런 현상이 유지되고 있다. 지난 10월 말 기준 가계대출 가운데 주택담보대출은 209조원이며, 마이너스통장 대출 등이 123조원을 넘는다. 마이너스통장 대출의 대부분이 주택 등 부동산 구입에 들어갔을 가능성이 크다는 점을 고려하면 가계대출의 위험은 곧 주택담보대출의 위험으로 봐야 한다. 2003년만 하더라도 기업대출과 가계대출 증가 규모가 30조원과 21조원으로 큰 차이가 없었다. 그러나 2004년에는 가계대출이 22조원이 늘어난 반면 기업대출은 3조원 증가하는 데 그쳤다. 자금이 생산쪽으로 쓰이지 않고 비생산적인 주택담보대출로 옮겼다는 점을 방증해주고 있다. ●왜 이렇게 됐나 저금리 기조가 화근이었다.2003년 10·29 부동산대책을 내놓으면서 한편으로는 저금리 기조를 유지한 탓이 크다. 당시 연 3.75%였던 콜금리를 두차례에 걸쳐 3.25%로 0.5%포인트 낮췄다. 수요 억제책을 쓰면서 집을 구입하라고 돈을 푼 꼴이다. 주택값이 치솟음에 따라 주택담보대출 인정 비율이 사실상 높아지는 효과가 생겨 주택담보대출 규모가 급증했다는 분석도 있다. 가령 LTV가 40%일 때 집값이 5억원이면 대출가능 금액이 2억원이지만 집값이 10억원으로 뛰면 4억원으로 늘어나기 때문이다. ●왜 문제인가 시중자금의 절반이 단기성 자금이란 점이 큰 부담이다. 주요 금융기관의 단기수신 비중은 2003년 12월 48.7%,2004년 12월 49.5%였으나 지난해부터는 50%대를 웃돌기 시작했다. 지난해 5월 52.6%,6월 51.8% 등이다. 올들어 단기 비중이 다소 주춤해지긴 했지만,50% 밑으로 떨어지지는 않고 있다. 전체 주택담보대출 가운데 고정금리 비중이 턱없이 낮아 부동산가격이나 금리 변동의 위험에 노출돼 있는 점도 심각하다. 우리나라의 주택담보인정비율은 40∼70%로 미국·영국 등 선진국의 80∼90%보다 낮다. 하지만 만기 1∼3년의 단기 비중이 많고 대출자의 소득보다는 담보 가치에 따라 대출이 이뤄지고 있다. 부동산 버블이 붕괴되면 속수무책이다. 특히 변동금리부 대출이 전체의 97%를 넘어서고 있어 대출금리가 급등하면 낮은 소득으로 이자부담을 감당할 수 없는 상황이 된다. 주병철기자 bcjoo@seoul.co.kr

추병직 건설교통부 장관은 13일 부동산 가격 폭등과 관련한 여야의 사퇴 압박에 대해 “책임을 회피하지 않겠다.”고 밝혀 간접적으로 사퇴 의사를 내비쳤다. 추 장관은 이날 국회 경제분야 대정부질문에 출석, 한나라당 정병국 의원의 질문에 대해 이같이 답변했다. 또 “부동산에 대한 여러 정책에도 불구하고 현 시장 상황이 수도권 중심으로 가격이 오르고 있는 데 대해 주무 장관으로서 대단히 송구스럽게 생각한다.”면서 “신도시 개발과 관련한 발표도 의도와 다르게 사회적 물의가 발생한 점에 대해 유감스럽게 생각한다.”고 말했다. 이에 따라 추 장관은 15일쯤 예상되는 부동산 시장 안정화대책 발표 이후 노무현 대통령에게 사의 표명을 할 것으로 알려졌다. 여야 의원들은 이날 대정부질문에서 추 장관을 비롯한 부동산 정책팀과 청와대 홈페이지에 ‘지금 집 사면 낭패’라는 글을 올려 물의를 빚은 이백만 홍보수석에 대한 문책을 한목소리로 강도높게 요구했다. 정동영 전 열린우리당 의장도 이날 라디오 프로그램에 출연, 부동산 정책라인의 인책론을 강하게 제기했다. 한명숙 국무총리는 “부동산 정책팀의 쇄신을 대통령에게 건의할 용의가 있느냐.”는 열린우리당 송영길·오영식 의원의 질의에 “정책팀 인사와 관련해 의원님들의 말씀을 참고하고 경청하겠다.”고 답변했다. 한 총리는 이 홍보수석의 글과 관련,“서민들의 상심을 헤아리지 못한 측면이 있는 만큼 재발하지 않도록 (청와대와) 협의를 철저히 하겠다.”고 말했다. 그러나 청와대는 이날 추 장관과 이 홍보수석에 대한 인책론과 관련,“현재 검토되고 있는 사항은 없다.”며 인책 불가 방침을 분명히 했다. 윤태영 청와대 대변인은 “주무장관(추 장관)이 지금 (부동산) 대책을 한참 만들고 있는데 인책 얘기가 나오는 것은 적절하지 않은 것 같다.”고 강조했다. 하지만 청와대의 한 관계자는 “부동산대책이 발표된 이후 추 장관 인사문제를 다룰 가능성은 열려 있다.”고 말했다. 박홍기 전광삼기자 hkpark@seoul.co.kr

연일 부동산대책이 쏟아지고 있지만 연말 막바지 분양이 줄을 잇는다. 이번주 전국에서 청약하는 아파트는 5곳, 모델하우스 문을 여는 곳도 11곳에 이른다. 눈에 띄는 곳으로는 서울 성동구 성수동2가 힐스테이트와 인천 중구 운남동 영종자이 아파트다. 남양주 호평택지지구 ‘임광그대家’와 인천 마전동 검단1지구 이지미래지향 아파트도 청약접수를 받는다. 수원 팔달구 인계동 인계주공을 재건축하는 삼성물산 ‘래미안인계’아파트도 모델하우스를 연다. 래미안인계는 1351가구 중 392가구가 일반분양된다.

열린우리당 김근태 의장의 ‘양 날개’역할을 해온 이계안 비서실장과 이목희 전략기획위원장이 최근 당 비상대책위원회의 역할에 불만을 제기하며 김 의장에게 사의를 표명한 것으로 알려졌다.김 의장의 극구 만류로 사의 수리는 일단 유보됐지만, 두 사람의 뜻이 워낙 완고한 것으로 알려져 추이가 주목된다. 당 핵심 관계자는 9일 “두 사람이 지난 2일 의원총회 직후 현 비대위의 무능을 성토하며 김 의장에게 직접 ‘당직을 그만두겠다.’고 밝혔다.”고 말했다. 서울대 상대 71학번 동기로, 막역한 친구인 두 사람은 “비대위가 당의 구심점 역할을 하지 못하는 데다 비대위원들이 당내 특정 대권주자들의 이해관계를 따져 당을 위해 필요한 일을 제대로 추진하지 않고 있다. 더 이상 당직을 맡아 일할 필요를 느끼지 못한다.”며 사의를 밝혔다는 것이다. 비대위는 최근 정계개편과 당의 진로를 논의하는 과정에서 계파별 이견으로 이렇다 할 성과를 내지 못해 당내에서 비판론이 제기되고 있다. 두 사람은 지난 5·31 지방선거 직후 당 비대위가 꾸려지면서 나란히 당직을 맡았으며,‘뉴딜’구상을 주도하는 등 김 의장의 핵심 브레인 역할을 해왔다. 비대위 출범 이후 사견을 아끼던 이계안 비서실장이 지난 4일 ‘군자가 되고 싶습니다.’라는 글을 시작으로,5일과 8일 홈페이지를 통해 잇따라 정부·여당을 강도높게 비판한 것도 사의 표명과 무관치 않다는 전언이다. 이 의원은 4일자 글에서 “군자는 잘못의 원인을 자기 자신에게서 찾고, 소인은 그것을 다른 사람에게서 찾는다.”며 논어의 구절을 인용한 뒤 “참여정부가 말로만 반성하기에는 지나간 시간만으로도 충분하다.”고 꼬집었다.8일 ‘부동산 대책, 무엇을 짚어야 하나.’라는 글에서는 “각종 부동산대책 발표 직후 더 이상의 부동산정책은 없다고 장담하신 책임자들은 도대체 어디에 있느냐. 선량한 국민마저 투기꾼으로 만든 정부 관계자는 더 이상 엉터리 정책을 세우지 않도록 엄정한 책임을 물어야 한다.”고 주장했다.황장석기자 surono@seoul.co.kr

김병준 대통령자문 정책기획위원장은 지난 5월22일 정책실장 시절 청와대 홈페이지에 올린 글에서 서울 강남 집중현상의 원인을 과거 정권의 강남지역 주택공급 확대 탓으로 돌렸다. 중산층이 선망하는 지역에 공급을 계속 늘려주다 보니 기대심리에 편승한 투기자본이 대거 몰리면서 집값 상승의 악순환이 반복됐다는 논리였다. 그러면서 그는 공적인 재화의 특성이 강한 주택에 대해서는 “팔고 사거나 지니고 있을 때 일정한 부담을 느끼게 할 필요가 있다.”고 주장했다. 그는 특히 부동산 정상화를 가로막는 세력으로 복부인, 기획부동산, 건설업자, 그리고 광고지면의 20% 이상을 부동산광고로 채우는 일부 신문을 지목했다. 그러면서 이들과의 전쟁에 ‘시민사회의 신념’이 맞서야 한다고 촉구했다. 얼마전 국정감사에서 ‘부동산 비전문가’라고 실토한 정문수 대통령 경제보좌관은 지난 4월10일 역시 청와대 홈페이지에 기고한 글에서 강남공급 확대론을 ‘강남 파괴론’으로 규정하고 “참여정부는 도시를 개악하여 가격을 잡고자 할 만큼 무모하지 않다.”고 주장했다. 강남 수요의 50% 정도가 강북과 지방에서 유입되는 상황에서 재건축을 통한 공급 증가는 가격 안정에 큰 효과를 발휘하기 어렵다면서 수요 조절과 분산을 대안으로 제시했다. 청와대는 정부의 유일한 목표가 집값 안정이라면 강남지역의 용적률 제한을 완화해 공급을 늘리겠지만 무분별한 사익 추구행위가 강남을 과밀도시로 만들어 종국에는 강남 집값 폭락사태를 유발할 것(올 5월29일 ‘강남공급확대론, 해답 아니다’)이라고 단언했다. 최근 정부가 공황상태에 빠진 집값을 잡기 위해 잇달아 대책을 쏟아내면서도 강남 규제만은 절대 풀 수 없다고 고집하는 이면에는 청와대 당국자들의 이러한 인식이 자리잡고 있다.‘주택시장 안정의 관건은 강남지역 수급 불균형 해소에 달렸다’(올 5월18일 ‘부동산시장 전망-계속 오르기는 어렵다’)라는 사실을 인정하면서도 강남 수급불균형의 원인을 투기적 가수요로 해석하는 고집은 굽히지 않았다. 정부는 지난 3일 공급확대론을 앞세워 신도시 용적률·건폐율 완화, 다세대·다가구주택 규제 완화라는 카드를 꺼냈다. 교통여건이 나은 도심의 용적률은 높이고 근교 신도시지역은 쾌적한 주거환경을 공급해야 함에도 거꾸로 된 대책을 내놓은 것이다. 난개발을 초래할 다세대·다가구주택 규제 완화는 강남 규제의 당위론으로 내세웠던 ‘도시 파괴론’과 상치된다. 이러니 수요억제-공급확대라는 ‘투 트랙 정책’의 일환이라는 정부의 강변에도 불구하고 시장에서는 부동산정책이 춤추는 것으로 받아들여지는 것이다. 한덕수 전 경제부총리는 취임 직후 논설위원들과 만난 자리에서 강남의 집값이 끼리끼리 치고받도록 방화벽을 설치해야 하는데 초기 대응에 실패했다고 토로한 바 있다. 노무현 대통령은 지난 9월28일 MBC 100분 토론에서 “일부 강남아파트는 시장원리가 적용되지 않는 명품과도 같다.’며 부동산대책의 한계를 인정하기에 이르렀다. 노 대통령의 말처럼 강남아파트가 ‘명품’이라면 명품 공급을 늘려야 가격을 떨어뜨릴 수 있다. 인천 검단신도시와 같은 ‘짝퉁’으로 물량공세를 펴봐야 명품 가격만 더 띄울 뿐이다. 따라서 지금이라도 부동산정책의 잘못 꿴 첫단추인 강남에 대한 시각을 바꿔야 한다. 수요가 있는 곳에 공급을 늘려야 집값을 잡을 수 있는 것이다. 우득정 논설위원 djwootk@seoul.co.kr

아파트값 상승세가 멈추지 않고 있다. 정부가 쏟아내는 부동산대책이 먹혀들지 않는 가운데 최근에는 서민층 실수요자들까지도 아파트 매수세에 가담해 아파트값이 요동을 치고 있다. “집값이 얼마나 더 오를까?” 아파트값이 하루가 멀다 하고 오르자 실수요자들은 괴롭다. 판교 낙첨에 따른 풍부한 유동자금과 전세난에서 촉발된 대기세력들의 실수요 전환 물결이 상승효과를 내면서 불안심리는 연일 고조되고 있다. 서울신문이 6일 부동산 전문가들을 대상으로 조사한 결과 많은 전문가들은 상승장이 계속될 것으로 점쳤다. 서울 외곽과 중소형 아파트를 중심으로 집값이 오르는 것은 과거처럼 투기수요에 의한 게 아니라 실수요자들의 적극적인 구매의사에 따른 ‘무주택자들의 반란’이란 점을 주목해야 한다는 의견이 적지 않았다. 계단식 상승을 반복하는 부동산 성격상 앞으로 조금 조정을 받더라도 지금 사두는 편이 유리하다는 쪽이 많았다. 고준석 신한은행 부동산 팀장은 “공급부족, 풍부한 유동자금, 저금리 기조 등 집값이 빠질 재료가 없다.”고 지적했다. 박상언 유엔알 대표는 “내년 입주량은 1996년 이후 가장 적다.”면서 “앞으로 정부의 추가 대책이라야 대출규제 정도인데 그 정도로는 현재의 상승세를 꺾지 못할 것”이라고 말했다. 그는 “(인천 검단 등)신도시 입주는 계획이 발표된 뒤 4∼5년 이후 벌어질 일이라 당장 집값에 영향을 미치지는 않을 것”이라고 예상했다. 내년 대통령선거(12월)를 앞두고 경기부양책마저 나올 가능성이 없지 않아 집값은 더 오를 것이라는 전망도 있다. 박합수 국민은행 부동산팀장도 “4∼5년간 상승분이 최근 반영됐을 만큼 많이 올랐지만 추격매수 세력이 따라 주면 앞으로도 계속 오를 분위기”라고 현재 상황을 설명했다. 부동산정보업체인 스피드뱅크 박원갑 부사장도 “2008년부터 청약제가 바뀌는 만큼 부양가족 수가 많고 나이가 많은 무주택자인 수요자들은 그때까지 기다릴 만하지만 점수가 낮은 사람들은 상황이 다르다.”면서 “왕성한 구매력을 가진 허리층(34∼49세)이 여전히 집을 사려고 애쓰고 있다.”고 설명했다. 반면 부동산114 김희선 전무는 이달 중순 보합장으로 돌아설 전망이어서 추격 매수는 위험하다고 경고했다. 그는 “서울 강남과 경기도 분당 등 고가아파트가 많은 지역의 경우 실수요자가 접근하기 어려울 만큼 값이 올랐다.”면서 “대다수 무주택인 실수요자들은 자금여력이 부족해 집값 상승을 감내하고 집을 사는 데에는 한계가 있는 만큼 이같은 상승장은 계속 이어지지는 못할 것”이라고 말했다. 스피드뱅크에 따르면 4일 현재 서울에서 평균 매매가가 10억원을 넘는 아파트는 모두 10만 9166가구나 된다. 정부가 지난해 8·31대책을 발표할 당시에는 5만 845가구였다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

정부의 집값 대책에는 고분양가 거품을 빼는 데 초점이 맞춰졌다. 특히 분양가를 구성하는 가장 큰 덩어리인 땅값에 손을 댔다는 점에서 직접적인 분양가 인하효과가 기대된다. 분양가 인하 수단으로는 택지공급가격 인하를 내놓았다. 건설업체에 싼값으로 택지를 공급해 아파트 분양원가를 떨어뜨리는 방식이다. 구체적으로는 철도·간선도로 등의 건설비를 정부나 지방자치단체가 부담하고, 아파트를 오밀조밀하고 높게 지을 수 있는 방식을 골랐다. ●기간설치비 덤터기 없애 분양가 인하 기반시설부담금은 신도시까지 이어지는 전철·도로·상하수도 등을 건설하는 비용을 말한다. 지금까지는 신도시를 개발하면서 대부분 사업시행자(토지공사·주택공사)가 부담했다. 사업시행자는 이를 그대로 아파트 당첨자에게 전가하고 있다. 수익자부담 원칙에 따라 기반시설투자비를 분양가에 얹어 아파트 당첨자들에게 물려 고분양가의 한 원인이 됐다. 판교 신도시의 경우 택지 조성원가는 평당 743만원. 이중 단지 안 도로·공원 등을 뺀 외곽도로·전철 등 기간시설을 건설하는 데 들어가는 비용은 무려 2조 3160억원. 분당에서는 1조 8476억원이 투입됐다. 만약 이를 정부와 지자체가 부담한다면 택지 공급가를 평당 170만∼180만원 정도 낮출 수 있다. 판교 아파트 용적률이 평균 159%인 것을 감안하면 아파트 분양가를 평당 113만원 낮출 수 있다.32평형 아파트 기준으로 3600만원 정도 거품을 뺄 수 있다. ●개발밀도 완화로 저렴한 택지 공급 건폐율·용적률도 분양가를 낮추는 결정적인 요소다. 용적률을 완화하면(건물을 높이면) 같은 면적의 땅이라도 아파트를 더 지을 수 있다. 즉, 사업시행사가 건설업체에 택지를 비교적 저렴하게 공급, 원가를 낮출 수 있다. 이렇게 하면 분양가 인하로 이어진다. 반대로 용적률을 낮추면 그만큼 분양 면적이 줄어 평당 분양가는 올라갈 수밖에 없다. 분당 신도시는 평균 184%의 용적률이 적용됐다. 판교신도시도 당초 용적률을 분당 수준에 맞추기로 했다가 환경단체의 반대로 용적률을 159%로 낮췄다. 용적률을 낮춘 만큼 사업시행자가 공급하는 땅값은 비싸질 수밖에 없었다. 조성원가가 평당 1000만원짜리 토지는 용적률이 160%이면 땅값은 평당 625만원인 셈이다. 그러나 용적률을 200%로 완화하면 땅값은 평당 500만원으로 내려간다. 아파트 분양가로 따지면 평당 63만원이다. 용적률을 40%포인트를 올려주면 32평형 아파트 기준으로 약 2000만원의 분양가 인하효과가 기대된다. 여기에 도로·공원 등을 조성해 지자체에 넘기는 비용까지 더하면 원가는 훨씬 올라간다. 이를 지자체가 일부 부담하거나 무상양도하는 땅을 줄이면 원가를 훨씬 낮출 수 있다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “수도권 택지지구 용적률은 평균 150∼160%를 적용하는데, 서울 3종 일반주거지역 허용 용적률(250%)과 비교해 30∼40%포인트 정도 올려도 쾌적성에 전혀 문제가 없다.”며 “수도권 신도시는 용적률을 분당 수준으로 올려야 한다.”고 주장했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

지난달 23일 신도시 건설계획 발표 이후 서울 강남 등지의 대형 아파트 호가가 1억원가량 치솟는 등 집값이 요동치고 있다. 이런 가운데 참여정부의 부동산정책 ‘완결판’으로 꼽혔던 ‘8·31대책’의 입안에 깊숙이 관여했던 한 청와대 비서관은 “참여정부의 부동산대책이 결과적으로 실패했다.”고 인정했다. 그렇다고 정부 차원에서 부동산정책의 실패를 인정하는 것은 아니지만 부동산 시장의 움직임은 정부의 호언을 비웃듯 좀처럼 고삐가 잡힐 기미를 보이지 않고 있다. 집값이 단기간에 급등함에 따라 빚을 내서라도 부동산을 사는 것이 이득이라는 심리가 확산되면서 부동산을 담보로 한 금융기관 대출이 계속 늘고 있기 때문이다. 그 결과, 부동산담보대출을 포함한 가계의 금융부채는 올 상반기 중 금융자산 증가율 3.7%의 두배를 웃도는 8.6%를 기록했다. 개인가처분 소득 대비 금융부채 비율 역시 지난해 1.36배에서 올 연말에는 1.41배로 높아질 것으로 추정되는 등 외환위기 이후 상승세를 지속하고 있다. 선진국보다 압도적으로 높은 수준이다. 금융부채가 늘어나더라도 소득이 뒷받침된다면 별다른 문제가 되지 않는다. 하지만 정부를 비롯한 각종 연구기관들이 전망하듯 우리 경제는 가파른 하향곡선을 긋고 있다. 게다가 대부분의 부동산담보대출은 경기에 민감한 변동금리다. 가계 소비와 직결되는 것이다. 금융감독당국과 통화당국이 금융기관 및 가계 건전성을 이유로 부동산담보대출 증가세에 경고음을 울린 것도 이러한 상황을 감안한 조치인 듯하다. 물론 몇달 전부터 간혈적으로 주의신호를 보낸 것은 사실이지만 부동산대출 급등세를 제어하기에는 경고의 강도가 미흡하지 않았느냐는 게 우리의 판단이다. 참여정부를 구렁텅이로 몰아넣었던 가계발(發) 위기가 차기정부에서 재연되지 않으려면 당국은 지금이라도 팔을 걷어붙여야 한다.

정부가 집값을 잡기 위해 또 ‘신도시’카드를 내밀었다.‘8·31대책’‘3·30대책’을 차질없이 추진하는 동시에 수도권에 신도시 두세 곳을 추가 조성하겠다고 발표했다. 각종 부동산 대책에도 불구하고 집값이 잡히지 않는데다 추석 이후 집값이 큰 폭으로 오르자 다급해진 정부가 대규모 물량 공급 대책을 부랴부랴 내놓은 것이다. 하지만 시장 반응은 무덤덤하다. 상승세를 타고 있는 집값이 당장 잡힐지는 의문이다. 신도시 발표가 타이밍을 놓쳤다고 지적하는 부동산 전문가도 많다.●당장 효과는 미미 추병직 건설교통부 장관은 “집값이 떨어질 것이니 서두르지 말라.”고 당부한다. 장관이 직접 나서서 집을 사거나 청약을 서두르지 말라고 가이드해주는 것은 우선 심리적인 안정효과로 당장의 집값을 잡기 위한 조치로 풀이된다. 각종 부동산대책을 차질없이 추진해 가수요를 막는 동시에 공급을 늘리겠다는 것은 장기적인 집값 안정대책이다. 그러나 시장은 냉랭하다. 추가로 신도시 두세 개 조성한다고 당장 집값이 잡히지 않을 것으로 믿고 있다. 숱한 정책에도 불구하고 집값이 잡히지 않았던 과거 주택정책에 대한 불신이기도 하다. 전문가들은 집값을 잡기 위해서는 수요를 충분히 충족시킬 수 있는 대책이 나와야 한다고 말한다. 집값 상승을 이끌고 있는 강남 중대형 아파트 상승을 막을 수 있는 길이 필요하다. 신도시를 조성하더라도 강남을 대체할 수 있는 입지를 골라 값싸게 공급해야 효과를 볼 수 있다는 것이다. 이런 점에서 정부가 내놓은 추가 신도시는 강남 수요를 충족시킬 수 있을지 의문이다. 김태호 부동산랜드 사장은 “강남 중대형 아파트를 원하는 사람들이 대기해 있다.”면서 “이들은 판교 신도시 정도면 몰라도 그 이상의 수도권 밖으로 나가 집을 구입하지 않는다.”고 말했다. ●전문가들, 실수요자 구입 추천 부동산 시장에선 신도시 추가 발표에 구애받지 말고 실수요자라면 집을 구입할 것을 권한다. 정부가 발표한 추가 신도시가 입지로 볼 때 강남을 대체할 수 없을 것으로 보기 때문이다. 또 2009년,2010년에 아파트를 분양해 입주 때까지 적어도 7∼8년은 기다려야 하기 때문에 당장 집값을 잡기에는 물리적으로 불가능하다. 강력한 부동산 대책을 차질없이 추진하면 매물이 크게 증가해 집값이 떨어질 것이라는 전망도 불투명하다. 집주인들이 높은 양도세를 내느니 차라리 보유세를 감수하고라도 팔지 않겠다는 분위기다. 김영진 내집마련정보사 사장은 “매물이 달리면서 집값 상승세가 심각하다.”면서 “신도시 개발 계획 발표에도 불구하고 수요자라면 지금 사는 게 좋다.”고 조언했다. 김 사장은 “공급확대 방침은 수요억제대책과 동시에 내놨어야 한다.”면서 “지금은 강남, 판교만 들썩이는 게 아니라 수도권 전체가 강하게 상승하고 있기 때문에 효과가 크지 않을 것”이라고 설명했다. 일부에서는 연말쯤 아파트값 조정이 눈에 띌 것이라는 주장도 내놨다.고종완 RE멤버스 사장은 “최근의 아파트값 상승세는 11월이 되면 진정되고 연말로 가면 조정을 받을 것”이라면서 “이미 오른 값을 따라 매입하기보다는 조정 이후 구입하는 것이 낫다.”고 조언했다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

잠잠하던 집값이 또 오름세를 타고 있다. 분양시장도 열기가 식을 줄 모른다. 서울 강남의 어느 재건축아파트는 최근 보름 사이에 1억 9000만원이나 올랐는가 하면, 일산·산본 등지에서는 20평대 아파트가 수천만원씩 오르면서 가격상승을 주도하고 있다고 한다. 이번 가격상승은 소형과 중대형 아파트를 가리지 않고, 상승지역도 서울에서 수도권으로 확산되는 추세다. 일각에서는 대세로 이어질 수 있다는 분석도 나온다. 그래서 정부가 그동안 심혈을 기울인 수차례의 부동산 시장 안정대책이 다시 흔들리지 않을까 걱정이다. 세금 중과 등으로 정부의 정책이 효과를 보게 될 연말이나 내년 초까지 지켜봐야 하겠으나, 당장의 오름세는 주택 수요자들의 불안심리를 확산시킨다는 점에서 그냥 넘길 일은 아니다. 더구나 북핵 와중에서 시장이 냉각될 것이라던 예상을 깨고 집값이 이상 급등하는 것은 이해하기 어려운 현상 아닌가. 마침 어제 추병직 건설교통부 장관은 신도시 추가 건설, 기존 신도시 확대 등을 통해 수도권 주택공급을 획기적으로 늘린다는 계획을 불쑥 밝혔다. 심리를 안정시키겠다는 의도는 이해하나, 이는 3∼4년 후의 일이다. 지금의 집값 불안을 해소하기엔 너무 먼 미래의 구상인 것이다. “상위 1%가 전체 집값을 불안하게 만든다.”는 추장관의 발언도 시장의 진단과는 한참 동떨어진 느낌이다. 이번 현상은 주택공급의 한계, 정책 불신, 대선을 앞두고 집값 상승을 우려한 실수요자들이 움직이기 때문이라는 게 지배적인 분석이다. 신도시 계획에 확신을 갖지 못하는 상황에서 장관이 “집을 사지 마라, 정부를 믿고 기다려라.”라고 종용한다고 해서 풀릴 일이라고 보는가. 시장을 정확하게 파악하고 대응해야 신뢰를 얻을 수 있다.

추병직 건설교통부 장관은 13일 ‘8·31’,‘3·30’ 부동산대책과 관련,“재검토할 계획은 없다.”고 못박았다. 추 장관은 이날 국회 건교위 국감 답변에서 부동산정책 조정 가능성에 대해 “지진이 나면 폭발이 있고 여진이 있은 뒤 가라앉는다.”며 이같이 말했다. 그는 참여정부의 부동산정책이 실패한 것 아니냐는 질문에 대해서도 “그렇지 않다.”면서 “어떤 부동산정책이라도 수립되면 장기적으로 두고 봐야 한다. 주택 공급확대 정책을 병행해 나간다면 정부의 정책은 성공할 것”이라고 말했다.