분양가 상한제 등으로 아파트 값이 최근 하향 안정세를 보이면서 공시가격이 지나치게 높다는 불만도 나올 전망이다. 특히 지난해 집값이 급등했다가 지난해 11·15 부동산대책 이후 내림세로 바뀐 서울 강남권과 경기 과천시의 재건축 단지 등에서는 공시가격이 실거래가에 육박하거나 오히려 높은 곳도 나타날 수도 있다. 건설교통부가 29일 발표한 서울 강남구 대치동 은마아파트 34평형의 공시가격은 10억 800만원. 하지만 최근에는 이보다 낮은 10억원선에 실거래가가 신고되기도 했다. 또 현재 나온 매물 가격은 11억 5000∼12억원선이다. 이같은 시세는 공시가격의 84∼87%다. 올해 건교부는 아파트의 경우 시세의 70∼80%선에서 공시가격을 발표했다. 아파트 가격 하향 안정세가 지속되면 공시가격이 실거래가보다 높은 ‘역전 현상’도 배제할 수 없는 셈이다. 공시가격은 4개월 전인 1월1일이 기준일이기 때문이다. 은마아파트 34평에 사는 경우 올해 종부세를 267만원 정도 내야 하지만 내년에는 어떻게 될까? 만약 내년도 공시가격이 올해와 같다면 종부세는 올해보다 더 많은 300만선을 내야 한다. 종부세 과표적용률이 올해 80%에서 90%로 높아지기 때문이다. 그러나 올해 5월 이후에도 계속 약세를 보여 실거래가가 10억원선으로 되면 내년에는 공시가격은 8억 5000만원 정도로 낮아질 수 있다. 내년의 공시가격은 실거래의 80∼90% 수준으로 올해보다는 다소 높게 적용된다. 과표적용률은 90%로 높아져 실제 내야 할 종부세는 올해와 큰 차이가 없을 수도 있다. 실거래가격이 다소 떨어져도 공시가격 반영률과 과표적용률이 내년에는 더 높아지기 때문이다. 지난달 14일부터 지난 3일까지 공시가격에 대해 의견을 청취한 결과 5만 6355건이 접수됐다. 지난해보다 5배가량 많다. 이를 한국감정원이 재조사한 결과 방향·조망·소음 등의 특징으로 전체의 11.5%인 6529건의 공시가격을 조정,6325건의 가격을 내렸다. 한편 국세청은 종부세 대상자들이 올해 부담해야 할 세부담액을 개략적으로 추산해볼 수 있도록 30일부터 인터넷 홈페이지(www.nts.go.kr)에 ‘간편 세액계산 프로그램’과 ‘상세 조견표’를 게재하기로 했다. 건교부 홈페이지에서 보유 주택의 공시가를 확인한 뒤 주택 공시가액별로 정리된 조견표와 맞춰 보거나 세액계산 프로그램을 활용하면 종부세 부담액을 가늠해볼 수 있다. 국세청 관계자는 “지방자치단체별 재산세 탄력세율이나 재산세와 종부세의 세부담 상한 등은 고려하지 않은 만큼 실제 납세자들이 부담할 세액은 다를 수 있다.”며 “최종적인 신고안내 세액은 11월 중순 개별 통보할 예정”이라고 말했다. 이기철기자 chuli@seoul.co.kr

정부가 임대주택법 개정안이 4월 임시국회에서 통과되지 않더라도 올해 예정한 ‘비축용 임대주택’ 5000가구를 짓는 시범사업을 강행할 방침이라고 한다. 한나라당과 민주노동당은 “국회의 입법권을 무시한 밀어붙이기”라며 반발하고 있다. 김석동 재정경제부 차관은 “손 놓고 있을 수 없어 준비작업을 진행하는 것”이라고 해명하나, 이것이 정부와 야당의 감정싸움으로 비화해서 자칫 개정안 자체를 무산시키지 않을까 걱정이다. 1·31 부동산대책의 핵심인 비축용 임대주택 계획은 이번에 입법하지 않으면 절차상 올해 시범사업 추진이 어렵다. 정부가 개정안을 2월 임시국회 직전 국회에 일찌감치 제출한 것도 그 때문이다. 그런데 야당의 이견으로 아직 건설교통위 법안심사소위조차 통과하지 못해 6월 국회로 넘어갈 공산이 커졌다. 국회가 미적거리니 갈 길 바쁜 정부의 입장을 이해할 만하다. 하지만 문제는 시범사업 이후다. 시범사업이야 정부 뜻대로 은행에서 돈을 빌려 프로젝트 파이낸싱 방식으로 할 수 있을 것이다. 그러나 내년 이후 해마다 비축용 임대주택 5만가구를 짓자면 7조원에 이르는 펀드를 만들어야 하는데, 이는 법적 뒷받침 없이는 불가능하다. 비축용 임대주택은 집값의 안정과 집을 소유에서 거주개념으로 바꾸려는 취지에서 추진하는 것이다. 좋은 정책이다. 그러나 아무리 급해도 일의 선후가 있다. 좋은 정책을 너무 조급하게 서둘다가 망치는 우를 범해선 안 될 것이다. 국회에서 입법도 하기 전에 정부가 배짱으로 밀어붙일 사안은 아니다.

정부는 올 ‘1·31 부동산대책’에서 발표한 대로 올해 5000가구의 비축용 임대주택 시범 물량을 예정대로 공급한다는 입장을 재확인했다. 재정경제부는 25일 “현재 국회에서 논의 중인 임대주택법 개정안의 통과 여부와 관계없이 올해 비축용 임대주택 시범사업을 추진할 것”이라고 밝혔다. 또 “임대주택법 개정이 늦어지더라도 우선 프로젝트 파이낸싱(PF)을 통해 (비축용 임대주택)사업을 추진하는 것은 가능하다고 판단하고 있다.”며 “PF를 통한 주택건설은 현재의 제도내에서 사업의 형식을 원용하는 것”이라고 밝혔다.이기철기자 chuli@seoul.co.kr

오는 6월1일 종합부동산세 부과 기준일을 피해 5월 말까지 등기를 끝내는 조건으로 시세보다 1억원 정도 싼 아파트가 강남권 재건축 단지를 중심으로 나오고 있다. 그러나 매수 심리가 위축된 상태라 과세기준일 전인 5월 말까지 값이 더 내려갈 것이란 전망이 적지 않다. 16일 부동산 업계에 따르면 올해 공시가격이 6억원을 넘어 종부세 부과 대상이 된 개포 주공 1단지 15평형과 17평형의 경우 급매물이 속출하고 있다. ●강남 재건축단지 급락… 거래 실종 17평형의 경우 5월 말까지 잔금 납부와 등기를 끝내는 조건으로 지난 6일 11억 8000만원에 거래가 이뤄졌다. 시세인 12억 5000만원보다 7000만원이나 싸다. 인근 C부동산 관계자는 “17평형은 종부세와 재산세가 올해 700만원이 넘을 것으로 예상돼 집주인이 5월 말까지 등기하는 조건으로 황급히 싸게 팔았다.”면서 “개포 주공은 오는 6월 서울시 조례개정을 통해 용적률이 올라갈 경우 사업성이 있는 아파트여서 그나마 요즘 같은 장세에서도 거래된 것으로 보인다.”고 말했다. ●더 내릴 것… “올들어 거래성사 10건도 안돼” 송파구 잠실 주공 5단지에는 5월 중 등기를 전제로 최근 떨어진 시세보다도 2000만∼3000만원가량 더 낮은 급매물이 나왔지만 매수세는 없다.34평형의 경우 지난해 말에는 13억원을 넘었으나 현재는 11억 5000만원대로 떨어졌다. 그러나 종부세 회피 매물은 11억 3000만원에 호가된다. 이 아파트 36평형 종부세 회피 매물도 일반 매물보다 2000만∼3000만원 싼 13억 9000만∼14억원에 나와 있다. 인근 Y부동산 관계자는 “잠실주공 5단지 상가에 부동산만 40곳이 넘지만 1·11 부동산대책 이후 매수세가 자취를 감추면서 올들어 지금까지 성사된 거래는 10건도 안 된다.”면서 “사려는 의사만 있다면 1000만원은 추가로 깎을 수도 있는데 매수세가 없다.”고 말했다. ●대치동 은마 31평 10억원선 붕괴 서울 강남구 대치동 은마아파트 31평형의 경우 10억원대 지지선은 사실상 무너졌다. 현재 시세는 10억∼10억 5000만원선이지만 세금 회피 급매물은 9억 2000만원에 나왔다. 경기 지역도 사정은 비슷하다. 용인 신봉동 자이 50평형의 경우 시세는 8억 5000만원이지만 이달 초 2억원이나 싸게 거래됐다. 종부세가 아닌 1가구 2주택에 따른 양도소득세를 피하기 위한 급매로 알려졌다.1가구 2주택자의 양도세 세율은 50%다. 스피드뱅크 박원갑 부사장은 “종부세 회피 매물은 전체 매물의 5% 수준인데 6월1일 종부세 부과 기준 시점이 다가올수록 고가 아파트를 중심으로 막판 절세 매물이 나와 가격이 더 떨어질 수 있다.”면서 “내집을 마련하려거나 집을 넓히려는 실수요자들은 이런 때를 기회로 활용할 수도 있다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

참여정부 출범 이후 지난 4년여 동안 전국에서 아파트 평당가격이 가장 비싼 동(洞)은 서울 강남구 개포동인 것으로 나타났다. 지난해 재건축 규제를 강화한 ‘3·30 부동산대책’이 나온 뒤 서울 강남지역 아파트 상승세는 다소 주춤한 반면 강북 지역 아파트 상승세는 두드러졌다. ●재건축 추진이 가격 상승 견인 25일 닥터아파트가 2002년 말과 지난 23일 현재 강남·서초·송파 등 강남 3구 31개 동의 아파트 평당 가격을 조사한 결과 강남구 개포동이 4429만원으로 가장 비쌌다. 개포동은 2002년말에는 평당 2047만원으로 1위였다. 송파구 잠실동은 같은 기간 12위(평당 1519만원)에서 4위(평당 3474만원)로, 강남구 압구정동은 같은 기간 4위(1740만원)에서 2위(4013만원)로 각각 뛰었다. 개포·압구정·잠실동의 평당 가격이 높은 것은 재건축 추진과 관련이 깊은 것으로 분석됐다. 도곡동은 타워팰리스 등 고가 주상복합아파트 입주가 늘면서 2002년에는 7위였으나 올 들어서는 6위로 올라섰다. ●최근 1년간 상승폭 강북 > 강남 스피드뱅크에 따르면 ‘3·30 부동산대책’ 이후 최근 1년 동안 서울의 경우 노원구(24.0%)의 아파트 가격이 가장 많이 올랐다. 광진구(23.1%), 관악구(21.4%), 강서구(21.3%) 등 비강남권 집값은 서울 평균(15.9%)을 웃돌았다. 반면 강남구는 16.7%, 서초구는 12.3%, 송파구는 12.5%가 올랐다. 경기 지역 일부도 크게 올랐다. 경기에서는 신도시 후보지로 주목받는 광주시(33.0%)가 가장 많이 올랐다. 김은경 팀장은 “재건축 규제와 대출 억제책이 강남과 강북, 인기지역과 비인기지역 집값 상승 패턴을 바꿔놓았다.”면서 “이런 움직임이 언제까지 이어질지는 미지수”라고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

인천 송도신도시에서 12일 청약 접수에 나선 주상복합 ‘송도 더 프라우’ 오피스텔에 청약 인파가 몰리면서 몸싸움이 벌이지고 현장 접수가 중단되는 사태까지 빚어졌다. 잇따른 정부의 부동산대책으로 잠잠했던 주택시장에 ‘청약 광풍’을 몰고온 게 아니냐는 말까지 나오고 있다. ●아수라장 투기판… 인터넷 청약으로 전환 코오롱건설은 당초 이날 하루만 모델하우스에서 청약 접수를 하기로 했으나 정오쯤 1만 5000여명의 인파가 뒤엉기면서 현장이 아수라장이 되자 접수를 중단, 인터넷 청약으로 바꿨다. 오전만 해도 이틀 전부터 밤샘 대기했던 8000여명의 대기자들이 자체 제작한 번호표를 받아 순조로운 입장이 진행됐지만 미처 번호표를 받지 못한 사람들이 끼어들면서 몸싸움이 벌어졌다. 오전 11시30분쯤 계약 희망자 수백여명이 일시에 경호업체 저지선을 뚫고 모델하우스로 돌진하면서 혼란이 극에 달하자 청약 접수가 중단됐다. 한 관계자는 “사고 발생이 우려돼 관할 경찰서 등과 협의해 불가피하게 인터넷 청약으로 전환했다.”면서 “청약을 끝낸 것은 인정해 주고 은행과 협의해 인터넷 청약 일정을 새로 잡아 당첨자를 발표할 것”이라고 말했다. 이에 따라 이틀 동안 밤샘 줄서기를 한 청약자들의 불만도 상당하다. 시장에선 이를 두고 분양권 전매 규제가 없고 분양가도 낮아 청약 인파가 몰릴 것이 예상됐는데도 업체측이 모델하우스 청약을 무리하게 강행했기 때문이라는 비판이 쏟아지고 있다. ●오피스텔은 규제 사각지대 ‘더 프라우’ 오피스텔형은 분양가격이 평당 650만원으로 주변 시세보다 평당 400만∼500만원가량 싼 데다 전매제한도 없어 당첨만 되면 1억원 이상의 차익이 보장되는 ‘로또 복권’으로 인식됐다. 분양가가 싸게 나온 것과 관련, 코오롱건설측은 “마감재 수준이 요즘 나오는 고품질의 주거용 오피스텔이나 아파트와는 차이가 난다.”면서 “전용률도 50%대에 불과하고 전용면적 15평(50㎡) 이상의 경우 바닥 난방도 되지 않는다.”고 설명했다. 정부의 각종 규제로 단기 차익을 노릴 수 있는 부동산 상품이 별로 없는 상황에서 규제의 사각지대에 있는 오피스텔 중 위치나 가격에 이점이 있는 곳은 인기가 좋을 수밖에 없다. 오피스텔은 아파트와 달리 청약통장이 필요 없다. 재당첨 제한에 걸리지 않아 당첨되더라도 다른 아파트 청약에 지장이 없다. 오피스텔형은 주택이 아니어서 원칙적으로 무제한 청약이 가능하고 종합부동산세 부과대상도 아니다. 김광석 스피드뱅크 실장은 “분양권 전매 제한이 없는 오피스텔은 투기가수요가 몰릴 것이 뻔한데도 규제장치가 없어 매번 청약 과열 현상을 낳고 있다.”면서 “인터넷이나 은행을 통한 공개청약 등이 의무화되지 않고 건설회사 자체적으로 청약 당첨자를 발표하는 과정도 불투명해 뒷말을 낳을 소지가 있다.”고 지적했다. 한편 건설교통부는 떴다방 등이 2채 이상 분양받아 전매하는 경우 적발해 처벌할 방침이라고 밝혔다. 인천 김학준·주현진기자 jhj@seoul.co.kr

‘1·11 부동산대책’이 나온 지 11일로 만 2개월이 됐다. 정부의 잇따른 부동산대책으로 서울의 아파트가격은 안정세를 보이고 있으나 강북 일부 지역 중소형 전셋값은 다소 오르고 있다. 전셋값이 지난해 같은기간보다 500만∼3000만원가량 올랐다. 전문가들은 대출 규제가 강하기 때문에 일부 지역의 전셋값 상승이 집값 불안으로 이어질 가능성은 높지 않은 것으로 보고있다. ●강북 중소형 전셋값 불안 서울 용산구 서빙고 신동아아파트 31평형 전셋값은 지난해 초 2억~22000만원에서 10일에는 최고 2억 5000만원으로 뛰었다. 인근 미투리 부동산 관계자는 “전세 매물이 없다 보니 최근 1층도 2억 4000만원에 나갔다.”면서 “로열층은 2억 5000만원에도 계약된다.”고 말했다. 인근 동부이촌동 강촌 아파트 25평형 전셋값도 지난해 초에는 1억 8000만원이었으나 최근에는 2억원으로 올랐다. 용산을 비롯해 노원, 성북, 여의도, 마포 등 전세 수요가 전통적으로 많은 강북과 교통 요지인 도심권 주변 전세시장도 강세를 보이는 편이다. 마포구 공덕동 삼성래미안 3차 24평형 전셋값은 최근 2억 2000만원으로 지난해 같은기간보다 3000만∼4000만원가량 올랐다. 그나마 지금은 매물이 한 건도 없다. 성북구 길음동 삼부아파트 24평형 전셋값은 1억 3000만원으로 2000만∼3000만원가량 올랐다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “요즘은 강북 지역 전세 매물이 귀하다.”면서 “분양가 상한제를 기다리며 눌러앉는 수요와 지난해 말 강북 지역 아파트 값이 급등한 데 따라 값을 높여달라는 집주인들의 요구가 많기 때문으로 보인다.”고 설명했다. ●강남 전세는 안정… 재건축 아파트 평균 평당 1000만원가량 하락 강남 지역 전셋값은 떨어진 곳도 많다. 스피드뱅크에 따르면 지난 2월 한달 강남구 전셋값은 0.32% 떨어졌다. 송파구는 변동이 없었다. 강북구(0.73%), 노원구(0.65%), 성북구(0.20%) 등 강북 지역이 올 들어 강세인 점과 비교된다. 그동안 인기지역으로 꼽혔던 강남 대치동 은마 아파트 31평형 전셋값은 연초보다 3000만원가량 내렸다. 강남지역 아파트 전셋값이 안정세를 보이는 것은 내신이 보다 중요해진 새 대학입시 제도에 따라 소위 8학군으로 이사하는 수요가 줄어든 것도 주요인으로도 꼽히고 있다. 부동산써브에 따르면 1·11 대책 이후 강남·서초·송파·강동구 등 강남 4구의 재건축 대상 아파트의 평균 가격은 9억 6726만원에서 9억 5768만원으로 958만원 떨어졌다. 분양가 상한제 등으로 재건축 아파트의 이점이 종전보다 떨어졌기 때문이다. 구별로는 ▲송파구는 1536만원(평균 9억 7362만원→9억 5826만원) ▲강남구는 1148만원(평균 10억 1960만원→10억 812만원) ▲강동구는 875만원(7억 80만원→6억 9205만원) ▲서초구는 205만원(11억 4946만원→11억 4741만원)이 각각 떨어졌다. 송파구 잠실주공 5단지 36평형은 8250만원 떨어진 15억 250만원, 강남구 개포동 주공4단지 11평형은 5500만원 떨어진 5억 6500만원이다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

지난해 거래된 최고가 아파트의 가격은 53억 6000만원이다. 평당 최고가 아파트는 강남구 삼성동 아이파크로 평당 6500만원도 넘었다. 건설교통부가 28일 홈페이지에 공개한 부동산 실거래가에 따르면 지난해 거래가 이뤄져 실거래가격이 신고된 116만 4480건의 아파트 중 지난해 12월에 거래된 강남구 도곡동 타워팰리스1차 102평형(46층)의 가격이 53억 6000만원으로 가장 비쌌다. 평당 가격은 5254만원이다. 최고가를 기록한 이 아파트는 같은 달에 거래된 같은 아파트 같은 평형의 35층 아파트(44억 5000만원)보다 9억 1000만원이나 비쌌다. 또 5월에 거래된 같은 아파트, 같은 평형의 54층 아파트(47억원)보다도 6억 6000만원이나 비쌌다. 지난해 ‘11·15 부동산대책’ 등이 나왔지만 가격은 계속 뛴 셈이다. 타워팰리스3차 103평형(62층)과 서초구 서초동 트라움하우스3차 180평형(2층)은 지난해 10월 모두 50억원에 거래된 것으로 신고됐다. 지난해 거래된 50억원 이상 아파트는 모두 3채다. 강남구 도곡동에 있는 힐데스하임빌라 210평형(10층)은 5월 49억 2000만원에 거래돼 최고 거래가 4위를 기록했다. 강남구 삼성동 아이파크 73평형(27층)은 4월에 47억 5000만원에 팔렸다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

참여정부는 늘 이렇게 말한다.“경제지표를 봐라. 수출은 두자릿수 증가했고 주가는 사상 최고치를 기록했다. 물가상승률과 실업률은 2∼3%대를 유지하고 있다. 역대 어느 정권이 이같은 성과를 냈는가.”특히 김대중 정권이 물려준 ‘카드대란’과 ‘경기침체’,‘유가상승’ 등 대내외 여건의 어려움을 극복하고 잠재 수준의 성장궤도를 이뤘다고 주장한다. 복지와 균형발전에도 괄목한 진전을 이뤘다고 자평한다. 실제 맞는 부분도 있다. 주가는 4년간 150% 가까이 올랐고 국가신용등급도 무디스만 제외하곤 외환위기 이전으로 회복됐다. 수출은 연평균 두자릿수로 증가했고 국내총생산(GDP) 대비 연구개발(RD) 투자는 2002년 2.53%에서 2005년 2.99%로 선진국과 엇비슷해졌다. 미국의 랜드연구소는 우리나라를 과학선진국 그룹으로 분류했다. 하지만 이 모든 것을 참여정부의 공으로 보기에는 무리다. ●수출·내수 연결안돼 체감경기 악화 25일 재정경제부 등 관련부처에 따르면 수출은 참여정부 4년간 연평균 19%씩 증가했다. 그러나 2003년부터 미국 등 세계 경기가 회복되고 반도체 분야 등 일부 기업의 기술개발에 힘입은 것이다. 참여정부는 출자총액제한제도를 유지, 기업들의 발목을 잡다가 지난해 말에야 기업환경개선 종합대책 등을 내놓았다. 수출 증가를 내수로 이어지게 하지도 못했다. 정부는 2001∼2002년 가계부채의 후유증으로 돌렸다. 종합주가지수의 경우 코스피는 592.25에서 1469.88로 급등했다. 외환위기를 극복한 김대중 정권의 주가도 19.35% 오르는 데 그쳤다. 이종우 한화증권 리서치센터장은 “경기회복세와 저금리 기조로 시중에 돈이 풀리면서 이들 자금이 주식과 주택시장에 몰려 자산가치 상승을 이끌었다.”고 말했다. ●집값 폭등시킨 잇단 부동산대책 부동산 시장에선 낙제점을 면치 못했다. 국민은행 주택가격 동향조사에 따르면 전국의 아파트 값은 31.8% 상승했다. 서울 지역의 아파트 값 상승률은 52.3%에 이른다.03년 2월 서울에서 아파트 4억원짜리 1채를 갖고 있었다면 지난달 말 6억원이 됐다는 뜻이다. 실물 쪽보다 높은 부동산 투기 수익률을 잡지 못해 10여차례의 부동산 대책이 실패를 거듭했다. 무엇보다 저금리 기조로 유동성이 풍부한데도 각종 개발정책을 남발, 막대한 보상금이 풀리게 한 것은 통화정책의 실패로 볼 수밖에 없다. 정부도 뒤늦게 시인했다. 부동산 컨설팅업체인 RE멤버스의 고종완 대표는 “참여정부가 국토균형발전이란 이름으로 다양한 개발안을 내놓으면서 땅값 상승을 부추겼고 보상금 과다지급이란 부작용을 낳았다.”고 말했다. 지난해 상반기에 보상금으로 풀린 돈만 10조원이다. 정부는 국민소득이 1만달러에서 2만달러로 전환한 시점의 선진국 평균 실질성장률은 일본 3.6%, 미국 3%, 영국 2.1% 등이라고 강조했다. 반면 참여 정부는 2만달러에 진입하지도 않았는데 연평균 4.2% 성장했다고 했다. 현정택 한국개발연구원장은 지난 연말 서울신문과의 인터뷰에서 “세계 제 1의 경제대국인 미국이 3.5% 성장하는데 이머징 마켓인 한국이 4% 성장하는 것은 부족하다.”면서 “중국이나 인도보다 못하겠지만 우리보다 선진국인 싱가포르나 아일랜드에 뒤지는 것은 문제”라고 말했다. ●일자리창출·양극화 해소 미흡 정부도 고령화와 출산율 저하 등에 따른 요소투입 생산성 저하로 기초체력에 문제가 있다는 것을 깨닫고 ‘2030’ 등의 비전을 내놓았지만 다소 늦은 감이 있다. 실업률 3%는 일자리가 없어 구직활동을 포기하는 ‘청년 백수’가 늘었고 물가 안정은 환율절상(인하) 등의 효과가 컸다. 참여정부는 초기부터 양극화 해소와 소득재분배를 강조했다. 그 결과 사회복지예산은 19.9%에서 26.7%로 늘었다. 하지만 재정경제부는 양극화 개선이 미흡, 소득 5분위 배율은 7.23%에서 7.64%로 악화됐고 지니계수도 나빠졌다고 평가했다. 다만 조세·이전 지출에 따른 지니계수 개선율은 03년 2.7%에서 지난해 4%로 나아졌다. 나라 빚은 크게 늘었다. 물론 외환시장 안정과 금융구조조정 지원에 썼지만 국가채무가 4년 사이 114.4조원이나 증가한 것은 속도가 너무 빠르다.GDP 대비 국가채무의 비율은 2002년 말 19.5%에서 지난해 말 33.4%로 급증했다. 백문일기자 mip@seoul.co.kr

올들어 서울지역 아파트의 가격과 전셋값 모두 한강 남쪽보다 북쪽이 더 많이 오르는 ‘북고남저(北高南低)’ 현상이 뚜렷한 것으로 나타났다. 20일 부동산114 조사에 따르면 한강 이남 지역 11개구 아파트 가격은 연초보다 0.28% 오른 반면 한강 이북 지역 14개구는 이보다 5.6배나 높은 1.57% 상승했다. 서울에서 아파트 가격이 연초보다 2% 이상 오른 곳은 도봉구(2.59%), 동대문구(2.28%), 중구(2.25%), 노원구(2.19%), 성북구(2.16%) 등 5곳 모두 강북 지역이다. 반면 이른바 ‘강남 4구’ 중 강남구(0.12%)와 서초구(0.25%)는 소폭 올랐고, 송파구는 오히려 0.14% 내렸다. 강동구는 0.01%로 변동이 거의 없다. 한 관계자는 “1·11 부동산대책 발표 이후 특히 강남권 재건축 아파트를 중심으로 집값이 빠지는 반면 강북지역은 실수요가 꾸준히 뒷받침되고 있다.”고 말했다. 강남 집값이 상대적으로 오르지 않은 것은 지난해 11월부터 이어진 3차례 대책의 효과로 분석됐다. 실제 송파구 잠실 주공5단지, 강남구 개포 주공 등 강남의 대표적인 재건축 단지들은 연초보다 매매 호가가 1억∼2억원 가량 떨어졌으나 바닥권 급매물 일부를 제외하고는 거래가 이뤄지지 않고 있다. 전세도 사정은 비슷하다. 연초보다 한강 이북 14개구의 전셋값은 0.94% 올라 한강 이남 11개구의 상승률(0.76%)을 앞질렀다. 겨울방학 이사철이지만 강남구는 연초보다 0.94% 오르는데 그쳤다. 송파구는 변동이 없었다. 강남지역 전셋값이 예년보다 오르지 않은 원인으로는 ▲내신성적 반영 비율 확대 및 광역학군제 도입 추진 등 입시제도 변화에 따른 학군 수요 감소 ▲송파구 잠실 레이크팰리스(2678가구) 등 대단지 아파트 입주 등이 꼽히고 있다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

‘1·11 부동산대책’과 ‘1·31 부동산대책’ 등으로 집값이 뚜렷한 안정세를 보이고 있다. 이같은 안정세가 언제까지 지속될지 관심이 집중되는 가운데 ▲주택담보대출 ▲부동산입법 ▲종합부동산세 회피 매물 ▲청약제도 개편안 ▲신도시 발표 등이 설 이후 주택 시장을 결정할 5대 변수로 꼽히고 있다. 은행들은 3월부터 투기지역은 물론 비투기지역까지 주택담보대출에 총부채상환비율(DTI)을 적용한다.7월부터는 모든 지역, 모든 주택에 대해 이 규정을 확대할 방침이다. 이처럼 대출을 계속 막으면 집값은 오르기 힘들다.RE멤버스 고종완 소장은 19일 “현금으로 집을 살 수 있는 사람은 많지 않다.”면서 “대출이 막히면 강남권 고가 아파트부터 먼저 거래가 위축될 것”이라고 전망했다. 지난해 11·15대책과 올해 1·11,1·31대책에서 발표된 부동산 후속 입법이 제대로 이뤄지느냐도 중대 변수다. 올해부터 10년간 50만가구의 (정부)비축용 장기임대주택을 짓기로 한 임대주택법 개정안(1·31대책)은 이번 임시국회에서 안건으로 채택되지 못했다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 “집값에 직접적인 영향을 미칠 민간 택지 분양가 상한제 관련 주택법이 통과되면 무주택자들이 주택 구입을 미뤄 상반기 주택 시장은 안정세를 보일 수 있다.”면서 “그러나 법안 통과에 차질이 빚어지면 잠재됐던 주택 구매 수요가 움직여 시장이 다소 불안해질 수 있다.”고 말했다. 종부세 과세 기준일인 6월1일 전에 종부세 회피 매물이 얼마나 나올지도 관심사다. 지난해 하반기 집값이 급등함에 따라 오는 4월 새로 고시될 공시가격이 상향 조정될 예정이어서 주택 보유자의 세금 부담은 지난해보다 심해질 수밖에 없다. 다주택자들과 고가주택 소유자들이 매물을 얼마나 내놓느냐에 따라 집값은 영향을 받는다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “양도보다는 증여를 더 좋아하기 때문에 종부세 회피 매물이 생각보다는 많지 않을 것”이라며 “그러나 매물이 나오기 시작하면 최근 안정세가 깊어져 가격도 떨어질 수 있다.”고 말했다. 다음달 말 발표될 청약제도 개편안도 중대 변수로 꼽힌다. 정부는 오는 9월부터 모든 아파트에 청약 가점제를 적용할 방침이다. 이렇게 되면 가점제에서 불리한 수요자들이 매수에 나서 집값이 불안해질 가능성도 없지 않다. 이밖에 상반기중 발표될 ‘분당급 신도시’도 중요하다. 김영진 내집마련정보사 사장은 “설 이후 시장이 잠잠하더라도 정부가 계획중인 강남을 대체할 수 있는 신도시가 발표되는 시점을 기점으로 매매 시장이 움직일 수 있다.”면서 “신도시에서 시작되는 집값 상승세가 강남→강북으로 이어질 가능성도 배제할 수 없다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

부동산 펀드를 조성해 올해부터 10년간 50만 가구의 비축용 장기임대주택을 건설하기로 한 임대주택법 개정안이 이번 임시국회 안건으로 채택되지 않아 부동산대책 입법이 벌써부터 차질을 빚고 있다. 15일 국회와 건설교통부에 따르면 건설교통위원회는 여야 간사협의를 거쳐 이번 임시국회에서 심사할 법률안 30개를 확정했다. 심사 법안에는 분양가 상한제를 핵심으로 하는 주택법 개정안과 택지개발 절차를 줄이는 택지개발촉진법 개정안 등은 포함됐지만 임대주택법 개정안은 제외됐다. 정부는 분양가 상한제 등으로 인해 민간의 주택공급이 위축될 것을 대비하기 위해 1·31대책을 통해 비축용 임대주택 건설 방안을 발표했다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

문민정부가 끝날 무렵. 언론계 출신으로 차관을 지내던 이에게 1년여 동안 고관을 지낸 소감을 물어봤다. 차관으로부터 돌아온 대답은 “말도 마. 우리는 완전히 허깨비야.”라는 것이다. 고위 관리로서 잘 지내 놓고 볼멘소리를 하는 데는 직업공무원에 대한 불신이 작용하고 있다. 국·과장과 사무관들이 결재 서류를 들고 오면, 차관은 미심쩍은 생각에 “왜 이런 일을 추진해야 하느냐.”고 꼬치꼬치 묻는다. 간부들이 이러저러한 이유로 이렇게 해야 한다고 대답하면, 결재를 해주지 않을 도리가 없다는 얘기다. 그는 “직원들에게 휘둘리고 있다는 생각이 많이 들지만 사인을 해줄 수밖에 없다.”고 전했다. 간부들이 속이고 있든지, 그의 기자 출신다운 날카로움 때문인지는 알 수 없으나 불신이 존재하는 모양이다. 불신은 직업공무원과 외부 출신간에 그치지 않는 듯하다.40여년 공직생활을 하면서 행정에는 일가견이 있다는 전직 고관은 결재서류에 사인을 하지 않으면 ‘了”자를 쓰는 것으로 유명하다. 완료할 때의 ‘료’자다. 정식 결재가 아니고, 결재 서류를 봤다는 표시다. 나중에 ‘게이트’로 번질 경우에 대비한 자기보호책인 듯하다. 2005년 여름을 달궜던 행담도 개발 의혹은 당초에 동북아위원회가 아니라 균형발전위원회에 맡겨졌다. 말썽의 소지가 있다고 판단한 균형발전위는 일처리에 미적지근했고, 그러는 통에 행담도 사업은 동북아위원회로 넘겨졌다. 의혹사건으로 번지면서 문정인 위원장과 정태인 비서관이 자리를 내놔야 했다. 무죄판결이 내려지기는 했지만, 행담도 의혹을 보면 결재 서류에 사인하지 않거나, 휘둘리는 느낌을 가졌던 고위 관리들의 심정을 어느 정도 이해할 수 있다. 정부는 분양원가 공개를 핵심으로 한 1·11 부동산대책을 “정부의 부동산 대책 중 최고의 걸작품”이라고 평가한다. 집값이 잡히기만 하면 정부와 시장간 4년여 동안 끌어온 전쟁은 정부의 승리로 끝날 참이다. 1·11대책을 놓고 정부는 마치 대단한 정책인 양 홍보를 해대고, 건설업체들은 죽는 소리를 쏟아낸다. 그런데 알고보면 짜고 치는 고스톱에 가깝다. 건설사는 지방자치단체에 건설관련 비용을 세차례 신고한다. 그중에서도 감리자모집단계에서만 건설비용 관련 자료가 공개된다. 감리 입찰을 위한 불가피한 절차다. 무려 58개 항목이 공개된다. 이런 자료가 있는데도 정부는 7개 항목의 원가를 공개한다는 1·11 대책을 발표했다.7개 항목은 그물이 듬성듬성한 광주리쯤에 해당된다.‘무늬만 원가공개’다. 참여정부 4년 동안 퍼부은 부동산대책을 비웃듯 집값은 폭등했던 이유가 이해된다. 오죽했으면 과천청사 공무원조차 “원가공개가 아닌데, 언론이 그리 부르는 것일 뿐”이라고 했을까. 정부 대책은 시장과의 심리전에 불과하다. 재경부 고위관계자는 어제도 1·11 대책이 입법화되지 않을 경우 집값 폭등 가능성을 거론했다. 원가공개 방침을 발표하면 집값이 겁먹고 내려갈 거라는 순진한 기대가 깔려있다. 정부도 국회도, 건설사도 제대로 된 원가공개가 아니라는 점을 알고 있다. 불쌍한 국민만 몰랐다. 원가공개를 지시했던 노무현 대통령은 이런 사실을 알고 있었을지 궁금해진다. 지금 정부는 카오스의 경계선을 걷고 있다. 부동산 정책이라는 경계선에서 조금만 오른쪽으로 기울면 집값이 다시 폭등할 거고, 왼쪽으로 쏠리면 집값을 잡을 수 있다. 집값을 잡을 수 있지만 거품붕괴라는 나락이 도사리고 있다. 집값이라는 빈대 잡으려다 나라경제라는 초가를 태우는 꼴이 될 수 있다. 정부가 안고 있는 딜레마다. 정작 위험스러운 장면은 정부가 불신이라는 카오스의 경계선에 서 있다는 점이다. 불신의 골짜기에서 국민들은 정부의 정책에 더 이상 결재 사인을 해 주지 않을는지 모른다. 박정현 기획탐사부장 jhpark@seoul.co.kr

노무현 대통령과 한나라당 강재섭 대표가 어제 청와대에서 회동한 뒤 민생경제를 위해 최선을 다하기로 합의했다. 구체적인 민생경제 과제로 분양원가 공개 확대 및 대지임대부 분양주택 공급 등 부동산대책과 국민연금 개혁, 대학 등록금 인하방안 마련, 지방 일자리 창출과 투자 활성화 등에 적극 협력키로 다짐했다. 또 협상 막바지 단계에 접어든 한·미 자유무역협정(FTA)의 체결 필요성에도 인식을 같이했다. 열린우리당의 탈당사태로 한나라당이 원내 제1당으로 부상한 직후 노 대통령과 강 대표가 민생경제의 주요 과제에 상호 협력키로 합의한 것은 환영할 만한 일이다. 우리는 올 들어 청와대 주도로 개헌논의가 급물살을 타고, 열린우리당이 탈당사태에 휩싸이면서 민생 현안이 표류하게 된 점을 크게 우려한 바 있다. 정치권이 개헌과 이합집산의 게임에 골몰하느라 애써 마련한 민생관련 입법이 뒷전으로 밀려나는 게 아니냐는 걱정의 목소리도 적지 않았다. 이런 상황에서 노 대통령과 제1 야당의 대표가 1년5개월만에 무릎을 맞대고 민생문제 해법을 모색했다는 것은 시의적으로도 적절했다고 본다. 공동발표문에서 열거한 과제들은 모두 입법으로 뒷받침돼야 할 민생의 핵심사안이기 때문이다. 우리는 이번 합의내용이 조속히 입법으로 마무리되길 당부한다. 분당 회오리에 휩싸여 있는 열린우리당도 법안 처리에 적극 협력해야 함은 물론이다. 그것이 지금 국민들이 정치권에 바라는 으뜸 과제다. 특히 부동산 관련 입법과 일자리 창출, 투자 활성화 대책은 한시가 시급하다. 아무리 좋은 정책이라도 시기를 놓친다면 무용지물이나 다름없기 때문이다. 청와대는 이번 회담을 계기로 대화정치의 새 장을 펼쳐주기 바란다. 임기말 레임덕을 방지하는 최선의 방책이다. 한나라당도 제1당에 걸맞은 책임정치의 자세를 망각해선 안 될 것이다.

1·11 부동산대책은 미완성의 정책이라고 전문가들은 입을 모은다. 실효성을 거두려면 보완을 해야 한다는 얘기다. 무엇보다 7개 항목의 원가공개는 허점 투성이다. 서울대 김용창 교수는 “사실상 공개가 아니다.”면서 “폭리구조가 드러나도록 정보를 공개한다는 데 의미가 있는데, 이런 시스템으로는 원가를 공개해도 검증을 못한다.”고 지적했다. ■ ‘미완의 정책’ 한계 및 대안 세종대 부동산경영학과 변창흠 교수도 “핵심은 비교와 검증이 가능해야 한다는 점인데, 공개를 해도 그 가격이 비싼 건지, 싼 건지 알 수 없는 상황”이라며 “이번 대책이 업계에 자율성을 주는 선에서 절충돼 있다.”고 꼬집었다. 건설업계 관계자는 “원가공개를 하더라도 대형건설사는 느긋하다.”고 업계 분위기를 전했다. ●검증 불가한 원가공개 1·11대책에 따라 민간이 공개하게 되는 7개 항목은 공공기관이 공개하는 61개 항목을 7개의 광주리에 담아놓는 식이다. 까닭에 공개 내역이 두루뭉술해지는 데다, 공공과 민간이 다른 기준으로 원가를 공개하는 탓에 비교·검증이 불가능하다. 경제정의실천시민연합 윤순철 국장은 “감리자 모집 단계에서 이미 민간의 58개 항목별 공사비가 공개되는 마당에 구체적 공개를 피하는 이유가 뭐냐.”며 “정말 원가공개 의지가 있는 건지 의심스럽다.”고 말했다. 정부가 민간에까지 확대한 원가공개 내역은 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비 등 7개 항목이다. 전면공개를 해야 한다는 지적은 그래서 나온다. ●불명확한 공개기준 항목별로 살펴보면 택지비 문제가 첫 손에 꼽힌다.1·11대책에서는 감정평가액을 택지원가로 인정해주기로 했다. 하지만 감정가로는 택지비에 포함된 거품을 걷어낼 수 없고, 투명성도 확보하기 어렵다는 지적이다. 윤순철 국장은 “감정가는 주변시세가 반영된 가격”이라며 “민원처리비, 리스크(위험) 비용 등에다 미래가치까지 포함돼 있어 실제 매입원가와는 거리가 멀다.”고 지적했다. 감정가는 토지 매입비보다 높기 마련이어서 원가로 볼 수 없다는 얘기다. 예를 들어,10년 전 평당 10만원에 사뒀던 땅이 평당 100만원으로 올랐을 경우 감정가는 현재 시점을 기준으로 정해지게 된다. 원가는 10배로 부풀려지게 마련이다. 감정가의 신뢰성 문제도 제기된다. 변창흠 교수는 “감정가는 감정평가사의 시각에 따라 결정된다고 해도 무리가 아닌데, 문제는 사업주가 감평사를 지정하는 과정에서 사업주의 입김이 반영된다는 데 있다.”고 지적했다. 사업주가 원하는 대로 감정가가 높게 책정될 가능성이 높다는 것이다. 끊이지 않는 토지 감정 비리 사건은 이같은 우려를 더하는 대목이다. 둘째로 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비 등 5개 항목으로 구성되는 기본형건축비의 문제도 지적된다. 대한전문건설협회 이석우 조사부장은 “하도급을 주는 과정에서 원가가 뻥튀기 되는데, 땅 파는 토공사에 실제 40억원이 든다면 200억원이 들었다고 원가를 매기는 식”이라며 “공사비 부풀리기는 100% 다 한다고 보면 된다.”고 말했다. 세부 공정에서도 이렇게 부풀리기가 만연되고 있는데, 수십개나 되는 공사 항목을 큰 묶음으로 모으게 되면 거품이 낄 수밖에 없다는 지적이다. 셋째로 가산비 내용도 불분명하다. 가산비는 체육시설이나 도서관 등 아파트 주민을 위한 편의시설 비용이다. 대한주택건설협회 관계자는 “호화롭게 짓는다고 하면 얼마든지 가산비도 부풀릴 수 있다. 브랜드 가치 차이를 누가 검증할 수 있겠냐.”고 우려했다. ●심사위 활동이 관건 결국 1·11 대책의 성공 여부는 이런 허점들을 어떻게 보완하느냐에 달렸다. 서울시립대 서순탁 교수는 “원가 공개 내역을 검증할 분양가심사위원회의 역할이 특히 중요하다.”면서 “지자체별로 구성하는 심사위에서 전문성과 공정성을 바탕으로 제대로 허실을 가려내느냐가 관건”이라고 강조했다. 김용창 교수는 “단순히 분양원가를 검증만 한다는 건지, 분양승인도 거부하는 효력까지 부여할 것인지를 명확히 해야 한다.”고 정부 정책의 불분명한 점을 지적했다. 경실련 정책위원장을 맡고 있는 경원대 홍종학 교수는 “1·11대책의 허점은 많지만 그래도 기본형건축비를 크게 낮추면 원가의 거품을 뺄 수 있을 것”이라며 기본형건축비 재조정을 촉구했다. 현행 기본형건축비는 중소형 기준 344만원으로 터무니없이 높아 적정수준으로 낮춰야 한다는 지적이다. 홍 교수는 또 원가인하에 따른 부실시공 가능성에 대해 “감리가 바로 서면 해결된다.”고 했다. 감리회사가 건설사의 하수인 비슷하게 돼 있는 현행 구조를 뜯어고쳐야 한다는 얘기다. 감정가에 대해서 우리은행 이성규 부부장은 “택지를 매입했던 시점의 감정가냐, 아니면 분양이 이뤄지기까지 금융비용이 포함된 감정가냐에 따라 그 차이가 엄청나다.”면서 “현재로선 기준이 없어 문제”라고 지적했다. 공정성을 위해 감정평가사 선정 과정도 투명해져야 한다는 지적이다. ■ 부동산시장 기상도 1·11 부동산 대책에 이어 1·31 대책이 잇따라 나오면서 집값이 잡힐지에 관심이 집중되고 있다. 부동산 시장이 연착륙을 할지, 경착륙을 할지를 놓고 의견이 엇갈린다. 급매물이 나와도 거래가 뜸하고, 사려는 사람도 팔려는 사람도 눈치만 보고 있는 상황이다. 전문가들은 이런 부동산시장 급랭기류가 당분간은 지속되겠지만, 상승 가능성이 항상 잠재해 있다고 지적한다. 국민은행 PB사업부 박합수 부동산팀장은 “상반기는 분양가 및 대출규제 등으로 주택가격이 더 오르지 않고, 하반기에는 강보합세가 예상된다.”면서 “투기 심리를 어떻게 잠재우느냐가 중요한데, 이번 대책도 별 게 아닌 것으로 판명나면 곧바로 가격이 상승할 것”이라고 전망했다. 하나금융경영연구소 관계자는 “분양원가 공개 및 분양가 인하를 중심으로 한 공급확대 정책 등으로 광풍은 잦아들 것”이라면서도 “연말 대통령선거에 따른 규제 완화 기대감은 여전할 것으로 보인다.”고 예측했다. 거래 급감 현상은 곧 해결되겠지만, 가격 급등으로까지 이어지지는 않을 것이라는 의견도 많다. 고종완 RE멤버스 대표는 “설이 지나면 실수요자 위주로 거래가 좀 살아날 것”이라면서도 “거래의 절대량이 크게 증가하는 것은 아니기 때문에 부동산 가격이 다시 강세로 전환되더라도 급등하는 일은 없을 것”이라고 진단했다. 임대주택 공급확대를 핵심 내용으로 한 1·31대책으로 장기적으로 중소형의 가격은 하향 안정세가 지속될 것이라는 관측도 있다. 부동산 114 김희선 전무는 “중장기적으로 정부의 부동산대책 발표 내용이 일관적으로 추진된다면 중소형의 시장가격이 훨씬 더 안정될 수 있을 것”이라면서 “청약에 대한 관심이 높아지는 등 준비수요는 늘어나겠지만, 당장 무리하게 집을 구매하겠다는 사람이 늘어나거나 시장에 영향을 주지는 않을 것 같다.”고 말했다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “임대주택이 늘어나면 민영아파트 건축이 줄게 되는데, 그러면 어차피 집을 한 채 사는 입장에서 더 좋고 큰 아파트를 찾게 된다.”면서 “30평 이상 중대형 평형은 수요·공급의 원리에 의해 5∼6월쯤 가격 반전이 이뤄질 것”이라고 전망했다. ■ 되짚어 본 부동산정책 정부의 아파트 분양가격 정책은 경제사정과 맞물려 규제와 자율화를 되풀이하면서 냉탕과 온탕을 오갔다. 8일 재정경제부, 건설교통부 등 관계부처에 따르면 1963년 공영주택법에서 공영주택의 입주금과 임대료를 건설원가에 연계해 결정하도록 하면서 정부의 가격통제가 시작됐다.1973년에는 가격통제 대상이 민영주택으로 확대됐다. 1977년에는 주택규모나 공영·민영에 관계없이 정부가 획일적으로 가격을 정해주는 강력한 분양가 상한제가 도입됐다. 국민들이 분양대금을 미리 내는 선분양 제도를 일반화시켜 집값을 확실한 정부 통제 하에 두겠다는 정부의 의지가 반영된 것이다. 정부의 부동산대책은 1989년에 원가연동제로 완화됐다. 외환위기 직후인 1999년부터는 국민주택기금의 지원을 받는 18평 이하 소형주택을 제외한 모든 주택에 분양가 자율화가 실시됐다. 시민단체들은 “선분양으로 인해 파생된 모든 규제를 철폐했다면 당연히 후분양으로 선회해야 했다.”고 지적한다.‘선분양-상한제’,‘후분양-가격자율화’가 시장원리에 맞다는 주장이다. 경실련 아파트거품빼기운동본부 김헌동 본부장은 “정부는 그동안 선분양에다 분양가 자율화는 물론 국가가 강제로 수용한 택지를 헐값에 민간업체에 넘기고, 분양가를 부풀려 신청해도 아무런 통제 없이 승인해 줬으며, 미분양 대책까지 세워줬다.”면서 “공급자가 리스크(위험)를 걱정하지 않아도 되는 완벽한 공급자 중심의 시장이었다.”고 비판했다. 그는 1982년부터 18년간 대형 건설업체에 몸담았던 부동산 전문가다. 분양가 자율화 이후 신규 아파트의 분양가격이 천정부지로 치솟고, 기존 아파트의 가격까지 끌어 올리자 참여정부는 집값을 잡기 위한 대책을 잇따라 내놓았다.2005년 3월에 공공택지의 공공주택을 대상으로 원가연동방식의 상한제를 적용하기 시작했다가 이번에 민영아파트까지 대상을 넓힌 것이다. 민간의 자율에 맡겼던 분양가격을 정부의 통제에 두겠다는 얘기다. 하지만 경실련, 참여연대 등 시민단체는 정부의 이번 대책을 놓고 “건설업체의 폭리를 합법화시킨 ‘무늬만 원가공개’”라고 비난한다. 반면 건설업계는 “원가를 공개하고, 가격을 통제받는 제품이 어디 있느냐.”며 반(反)시장적 정책이라고 반발한다. 이번 대책으로 가장 큰 타격을 입게 된 중소건설업체들의 모임인 대한주택건설협회는 1·11 대책 발표 직후 “주택사업에서 손을 떼겠다.”고 반발했다. 대형업체의 모임인 한국주택협회도 “민간주택 분양원가 공개를 입법화하면 헌법소원을 낼 것”이라고 밝혔다. ■ ‘부동산 정책’ 이런 점은 걱정 정부의 부동산 정책이 자칫 건설경기 위축과 아파트 공급 축소, 부실시공을 불러올 수 있다는 우려도 나오고 있다. 민간 건설업체들은 “1·11 부동산 대책이 시행되면 결국 건설을 포기할 수밖에 없다.”면서 “공급이 축소돼 가격이 급등할 것”이라고 주장한다. 이익이 적어지면 값싼 건설자재를 쓸 수밖에 없어 아파트의 품질이 하향 평준화될 것이라고 말한다. 결국 소비자만 골탕을 먹는 결과가 초래될 것이라는 주장이다. 한국건설산업연구원 관계자는 “전국의 주택보급률은 평균 105.9%에 이르지만 수도권은 90%대에 머물러 주택수요가 여전히 많다.”면서 “원가공개와 분양가 상한제로 수익이 줄어들면 ‘수요가 있는 곳에 공급함으로써 이윤을 창출한다.’는 기업의 시장원리가 작동하지 않아 적재적소의 공급이 이뤄지기 어려울 것”이라고 말했다. 하나은행 김일수 부동산팀장은 “수도권에서는 대기수요가 너무 많은 반면 공급은 턱없이 부족하다.”면서 “정부의 신도시 계획과 공공주택 확대 계획은 몇년 내에 이뤄지기 어려워 결국 부동산 가격이 다시 오를 것”이라고 전망했다. 경일감정평가법인 관계자는 “원가공개로 일단 분양가는 낮아질 것”이라면서도 “사업을 발주하는 시행사들의 이익이 불투명해지면 개발을 추진하려는 시행사가 급격하게 줄어들 수 있다.”고 말했다. 대한주택건설협회 관계자는 “건설업체들은 값싼 중국산 자재를 쓰고 비숙련공을 고용하는 방법으로 원가를 맞출 수 있고, 결국 아파트 품질만 떨어질 것”이라고 우려했다. 하지만 경원대 홍종학 교수는 “현재의 주택수요 중에는 투기적 가수요가 많다.”면서 “부동산 개발은 전세계적으로 대표적인 고위험 고수익 사업인데 유독 한국에서만 짓기만 하면 ‘대박’이 터지는 저위험 고수익 구조가 형성됐다.”고 지적했다. 그는 “1990년대에 1000개도 안 되던 건설사가 1만 3000개로 급증한 사실은 그동안 건설사들이 얼마나 폭리를 취했는 지를 반영하는 것”이라면서 “건설업계의 폭리를 위해 소비자들이 계속 피해를 볼 수는 없지 않으냐.”고 말했다. 경실련 윤순철 시민감시국장은 “소비자가 공개된 원가에 대해 법적으로 문제삼지 못하게 한 것과, 강제수용으로 이뤄지는 공공택지개발에 민간업체의 참여를 허용한 것은 오히려 민간업체에 대한 특혜”라고 지적했다. 정부의 부동산 대책에 대한 업계의 주장이 일방적인 하소연과 으름장만은 아닌 듯하다. 부동산 정책을 맡고 있는 정부 당국자도 “공급위축 위험이 아주 없는 것은 아니다.”면서 “아파트 공급위축은 바람직스럽지 않다.”고 말했다. 그는 “심사위원간 가격깎기 경쟁이 빚어질 수도 있고, 이는 공급을 늦추고 결국은 원가를 높이는 요인으로 작용할 수 있다.”고 우려했다. 경제부처 한 국장은 “부동산에 거품이 없다는 박병원 전 재정경제부 차관의 발언은 집값 거품붕괴로 이어져서는 안된다는 경제정책 당국의 바람에서 나온 것”이라고 말했다. 정부가 원가공개에 미적지근한 태도를 보여왔던 까닭도 여기에 있다는 것이다. 기획탐사부 이창구 강혜승 유지혜 박지윤기자 tamsa@seoul.co.kr ●기획탐사에 대한 독자 여러분들의 제보를 받습니다. (02)2000-9261∼9263 또는 tamsa@soeul.co.kr

건설업체들은 ‘1·11 부동산대책’이 입법화되어 오는 9월부터 분양가 상한제와 분양원가 공개가 적용되면 주택의 품질을 떨어뜨리는 방식으로 대처하겠다는 생각을 하고있다. 8일 한국건설산업연구원이 1·11 대책 이후 133개 건설업체를 대상으로 설문 조사를 실시한 결과 ‘분양가 규제에 따른 예상 분양가 하락폭’을 묻는 질문에 ‘10%미만’이라는 응답이 42.1%로 가장 많았다. 35.3%는 하락폭을 10∼20%로 예상했으며,13.5%는 20∼30%라고 말했다. 큰 변화가 없을 것이란 응답은 9%였다. 특히 ‘분양가 하락에 대한 대처방안’과 관련, 응답자의 64.5%가 ‘저품질 시공’을 꼽았다.‘이윤 축소’를 선택한 업체는 21.5%에 그쳐, 앞으로 분양가 규제에 따라 주택품질이 떨어질 가능성도 높다. 또 응답업체의 82%가 분양가 규제에 따라 올해 주택공급이 축소될 것으로 전망했다. 예상 축소물량은 ‘10∼20%’라는 응답이 28.1%로 가장 많았다.20∼30%는 24.7%,30∼50%는 11.2%,50% 이상과 10% 미만은 9.0%로 같았다. 최재덕 건설산업연구원장은 “민간부문 주택공급이 감소하면 중장기적으로 주택가격 상승을 야기한다.”며 “주택공급 확대를 위해서는 민간에 대한 주택공급 규제를 철회해야 한다.”고 말했다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

1·11 부동산대책에서 내놓은 제한적인 원가공개로는 집값을 잡기 어렵기 때문에 전면공개를 해야 한다고 전문가들은 촉구했다. 택지비 감정가와 기본형건축비 등에 대한 철저한 검증시스템도 갖춰야 한다고 지적했다. 국회에서도 1·11 대책에 한계가 있다고 판단해 전면공개를 추진하는 움직임을 보인다. 땅장사를 했다는 비난을 받고 있는 토공과 주공을 개혁해야 한다는 목소리도 나오고 있다. 열린우리당 이미경 의원은 “7개 항목에 대한 원가공개는 시작일 뿐”이라면서 “1·11 대책으로도 해결되지 않으면 전면공개로 나아가야 할 것”이라고 밝혔다. ●건설사 경영 한나라 의원 “업계 공급위축 주장 엄살” 건설업체 사장 출신으로 원가공개에 적극 찬성 입장인 한나라당 김양수 의원은 최근 원가공개 항목을 45개로 늘리자는 주택법 개정안을 제출했다. 김 의원은 “7개 항목 공개는 아예 공개하지 않는 것과 같다.”면서 “주택공급이 위축될 것이라는 업계의 반발은 ‘엄살’일 뿐”이라고 일축했다.“ 열린우리당을 탈당한 임종인 의원도 열린우리당·민주노동당 의원들과 함께 58개 항목의 원가를 공개하자는 개정안을 마련했다. 국회 건설교통위원회에 소속된 열린우리당 의원은 12명이었으나 최근 5명이 탈당했다. 탈당 의원들이 어떤 입장을 취하는지가 1·11 대책의 변수로 작용할 전망이다. 재정경제부 당국자는 “1·11대책은 예정대로 2월 임시국회에서 법제화될 것”이라면서 “국민 대다수의 이익과 직결된 문제여서 누구든 공개적으로 반대하기는 어렵다.”고 전망했다. ●“땅장사 비난 토공·주공부터 개혁해야” 전문가들은 1·11대책에서 원가공개시 택지비의 기준을 실제 매입가가 아닌 감정가로 정한 것은 용도변경과 미래가치 반영을 통해 부풀려진 택지비를 상당 부분 인정해주는 결과를 낳을 수 있다고 우려했다. 기본형건축비(중대형의 경우 평당 372만 5000원)를 하향 조정하지 않으면 상한제의 의미가 없어진다는 우려도 있다. 서울대 김용창 교수는 “평당 건축비 300만원이면 호텔도 짓는다.”면서 “상한선을 높게 정하면 그 이하로 분양해도 될 아파트도 상한선까지 올라간다.”고 말했다. 기획탐사부 tamsa@seoul.co.kr

4년째 분양가 가이드라인을 시행하고 있는 천안을 찾은 7일 부동산 시장은 꽁꽁 얼어붙어 있었다. 아파트를 팔려는 사람도, 사려는 사람도 없다. 매년 1월 발표하던 가이드라인은 올해 늦춰지고 있다. 소비자·건설업자와 천안시 모두 ‘눈치보기’에만 열중이다. 주택 소유자는 하락한 아파트 값에 손해 보고 팔 수는 없다고 버티고, 수요자들은 값싼 신규 분양을 기다리고 있다. ●“집값 더 내려갈 것” 눈치보기 불당동에 사는 김두영(46)씨는 “사업 때문에 서울로 이사 가려고 지난해 여름부터 집을 내놨는데,34평 아파트 값이 2억 7000만원까지 떨어져도 사려는 사람이 없다.”면서 “시의 분양가 규제로 아파트 가격이 더 내려갈 거라는 생각을 하는 사람들이 많기 때문”이라고 말했다. 삼성부동산 하정호 대표는 “전세계약은 한 달에 1∼2건 정도 성사되지만, 매매는 거의 사라졌다.”면서 “분양가 가이드라인으로 새로 지을 아파트가 싸게 분양되면 기존 아파트 가격도 덩달아 낮아질 것이란 은근한 기대감이 형성돼 있다.”고 설명했다. 1·11 부동산대책이 발표될 때만 해도 한 발 앞선 ‘천안 모델’에 관심이 집중됐었다. 그러나 지난달 중순 가이드라인을 둘러싼 소송에서 천안시가 패소한 뒤 분위기는 달라졌다. 열린우리당 의원들의 집단 탈당으로 1·11대책의 입법화가 무산될 가능성이 제기되면서 하반기에는 분양가가 다시 급등할 수 있다는 관측도 나온다. ●건설업체 “市 패소만 기다려” 천안시가 건설업체에 패소한 이유는 법적 근거가 미비한 상태에서 단체장이 민간 아파트에 대한 분양가 통제권을 행사했기 때문이다. 따라서 천정부지로 치솟는 분양가를 잡기 위한 지자체의 행정 행위가 합법성을 얻기 위해서는 1·11대책의 입법화가 반드시 필요하다. 입법화가 무산되면 천안의 혼돈은 더욱 심화되고, 천안에 이어 분양가 억제를 위해 자체적으로 노력해온 청주, 용인, 파주 등의 분양가 거품 빼기 시도도 무산될 가능성이 크다. 천안시 관계자는 올해 가이드라인에 대해 “이달 중에는 발표할 것”이라고 말했다. 가이드라인 시행 이후 감소세를 기록해온 천안시내 아파트 공급은 ‘대기상태’다. 건설사가 시로부터 사업 승인을 받아 놓고 분양 승인 신청을 늦추고 있는 아파트는 27개 단지 1만 1357가구(1월말 기준)다. 분양을 계획하고 있는 A건설 관계자는 “올해 가이드라인은 지난해 655만원에서 약간 높은 710만원대가 될 것이라는 관측이 우세해 가이드라인 발표만 기다린다.”고 말했다. 천안시내 아파트 공급은 2002년 23개 단지 1만 3253가구,2003년 18개 단지 7376가구였으나 2004년 9월 가이드라인이 도입된 이후 2004년 1501가구,2005년 2014가구,2006년 1583가구로 크게 줄었다. 기획탐사부 tamsa@seoul.co.kr

원가공개와 분양가 상한제를 핵심 내용으로 한 정부의 1·11 부동산대책이 과연 집값을 잡을 수 있을까. 서울신문은 1·11 대책이 어떤 효과를 가져올지를 알아보기 위해 최근 두달 사이에 분양 신청을 받은 용인 흥덕지구와 서울지역 민간아파트 6곳을 분석하고, 분양가 가이드라인이 시행되고 있는 천안시를 현지 르포를 통해 집중분석했다.1·11대책의 허점과 보완방안 등을 세번에 나눠 싣는다. 1·11 부동산대책의 효과에 강한 의문이 제기되고 있다. 서울신문이 최근 두달 사이에 분양된 용인 흥덕지구와 서울지역 6곳 아파트 사업비를 6일 분석한 결과 원가공개가 거의 실효성을 갖지 못할 것으로 나타났다. 이는 1·11 대책이 아파트 사업비 가운데 일부 항목만 공개하는 ‘무늬만 공개’에 불과하기 때문이다. ●원가공개 공공아파트, 민영과 평당 7만원差 대한주택건설협회 관계자는 “솔직히 말하면 분양 원가는 제대로 공개되지 않을 것이고 공개하는 시늉만 내면 될 것”이라고 말했다. 경제정의실천시민연합의 정책위의장인 홍종학 경원대 교수는 “1·11 대책은 건설업계에 아무런 영향을 주지 못할 것”이라면서 “빠져나갈 구멍을 다 만들어줬다.”고 지적했다. 용인 흥덕지구에서 7개 항목의 원가가 공개되고 상한제가 적용된 경기지방공사·용인지방공사의 아파트 평당 분양가는 각각 859만원과 901만원이었다. 이런 규제를 받지 않은 민간아파트인 경남아너스빌(11·13블록)의 평당 분양가는 908만원으로 지방공사보다 조금 비쌌다. ●지역따라 간접비 6배차… 지자체 묵인 의혹 경남아너스빌은 43평형 이상만 분양했고, 지방공사들은 30평형대의 중소형 아파트를 분양한 점을 감안하면 공공 아파트가 오히려 더 비싼 셈이다. 건설업계 관계자는 “신규분양의 경우 40평대의 분양가가 30평대보다 주변 시세 반영 및 고가 마감재 사용 등으로 훨씬 비싸다.”고 말했다. 재정경제부 관계자는 “7개 항목 공개는 온전한 원가공개가 아니라 원가가 공개될 수도 있다는 시그널”이라고 말했다. 1·11 부동산대책에서는 공사비·간접비 등 7개 항목의 원가를 공개하도록 돼 있지만 서울신문이 확인한 결과 건설업자는 사업추진과정에서 지방자체단체에 58개 세부 항목을 신고하고 있는 것으로 나타났다. 경실련 윤순철 국장은 “감리자 모집 단계에서 이미 58개 항목별 공사비가 공개되는 마당에 구체적 공개를 피하는 이유가 뭐냐.”면서 “원가공개 의지가 있는 건지 의심스럽다.”고 지적했다. 서울시의 6개 민영아파트 건설업자가 구청에 제출한 총공사비(감리자 모집 단계) 내역을 분석한 결과 세부 내역은 천차만별인 것으로 나타났다. 양천 코아루의 간접비(설계비·감리비·분담금·금융비용 등)는 평당 260만원으로 은평 신사두산위브 44만원과 6배 차이가 났다. 경실련 시민감시국 김성달 부장은 “공사비와 간접비가 이처럼 차이나는 것은 결국 건설업체가 이윤을 극대화한 분양가를 먼저 정한 뒤 각 공종별로 공사비를 끼워 맞췄고, 분양승인 주체인 지자체가 이를 묵인했다고 볼 수밖에 없다.”고 지적했다. 기획탐사부 tamsa@seoul.co.kr

‘1·11 부동산대책’ 등에 따라 수도권 미분양 아파트 물량이 한달 만에 증가세로 돌아섰다. 분양가 상한제 등으로 아파트가격이 안정을 보일 것이라는 예상 때문으로 보인다. 올들어 주택구입심리가 급격히 위축되고 있다는 조사결과도 나왔다. 6일 닥터아파트에 따르면 지난달 말 서울·경기·인천 등 수도권 미분양 아파트 물량은 총 1294가구로 전달인 2006년 12월(1081가구)보다 213가구 늘어났다. 서울의 미분양 아파트는 지난해 말에는 279가구였으나 지난달 말에는 289가구로 늘어났다. 경기는 743가구에서 885가구로, 인천은 59가구에서 120가구로 각각 늘어났다. 수도권 미분양 물량은 지난해 7월 5869가구로 정점을 찍은 뒤 감소세를 보였었다. ●DTI 확대 적용으로 돈 줄 막혀 한 관계자는 “지난해의 11·15대책을 통해 6억원 초과 고가아파트에 대한 총부채상환비율(DTI) 40% 적용 대상이 확대되면서 돈줄이 막혔기 때문에 미분양 물량이 증가한 것으로 보인다.”고 설명했다. 수도권을 포함해 지난달 말 현재 전국 미분양 아파트 물량은 모두 4만 4962가구로 전달보다 3.8%(1666가구) 증가했다. 광역시의 지난달 말 미분양은 1만 7973가구로 전달보다 648가구 늘어났다. 지방중소도시는 2만 5695가구로 전달보다 805가구 증가했다. 삼성경제연구소가 전국의 집 전화 가입자중 1000가구를 조사한 ‘2007년 1분기 소비자 태도조사’에 따르면 이들 가구의 주택구입태도지수는 34.3으로 전분기보다 10.5포인트나 떨어졌다. ●주택구입 심리 급격 위축 주택구입태도지수란 ‘현재가 주택구입에 적절한 시점인가.’에 관한 소비자들의 평가를 나타내는 것이다. 지수가 기준치인 50을 밑돌면 현재는 주택구입에 적절한 시점이 아니라고 보는 가구의 비중이 적절한 시점이라고 보는 가구의 비중보다 높다는 뜻이다. 정형민 수석연구원은 “전체가구 중 주택가격이 상승할 것이라는 가구의 비중이 크게 줄어 상승과 하락전망이 비슷해지면서 각 가구에서 주택을 사는 게 좋은지, 좋지 않은지 헷갈리는 가운데 대출규제확대와 각종 대책 발표로 구입심리가 위축되는 것”이라고 분석했다. 삼성경제연구소의 조사 결과 전체가구의 35.4%는 주택가격이 오를 것으로 예상했으나 30.5%는 떨어질 것으로 전망했다.34.1%는 현 수준을 유지할 것이라고 답해 혼조를 보였다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr