포인트 : 부동산 가격 폭등이 우리 사회에 미치는 악영향이 무엇인지 알아보고 가격 안정을 위한 정부 대책은 적절한지 생각해 본다. 부동산 가격이 비정상적으로 폭등하자 정부가 심각한 고민에 빠졌다. 온갖 대책을 쏟아부어도 효과가 없기 때문이다. 정부가 최근 내 놓은 ‘8·31대책’도 얼마나 성과가 있을지 두고봐야 한다. 세율 인상에 반대하는 보수 언론들의 비판이 있는 반면에 시민단체들은 시민단체들대로 그전의 대책들보다 더 약한 대책이라고 비난하고 있다.‘세금폭탄’이라는 일부 언론의 여론몰이 탓에 한걸음씩 물러나 어정쩡한 대책이 되고 만 것이다. 부동산 가격 급등은 경제와 사회에 여러모로 악영향을 끼친다. 빈부 격차를 더 벌려 사회적인 위화감을 조성한다. 더 큰 문제는 거품의 위험성이다. 부동산값이 급상승했다가 급락하면 경기를 악화시키고 경제성장을 저해한다. 따라서 급등세를 진정시켜서 거품 와해의 위험에서 벗어나게 하는 것이 부동산 정책의 목적이다. ●부동산 가격 급상승이 경제·사회에 미치는 나쁜 영향 일반 물가가 오르듯이 부동산값도 매년 오른다. 그러나 투기적 수요에 의해 급상승하면 또다른 투기를 불러 전국은 부동산 투기장이 될 것이다.2000년 이후 서울 강남권에서 거래된 아파트 중 59%는 집을 두 채 이상 가진 다주택자들이 추가로 사들인 것으로 드러났다. 결국 강남권 아파트 수요는 상당 부분 투기수요라는 것을 보여주고 있다. 부동산 가격이 급등하면 불로소득의 확대로 근로의욕을 떨어뜨리고 서민들의 내집 마련 꿈은 멀어지게 된다. 기업도 여윳돈을 건전한 시설 투자보다는 부동산 투자에 쓸려할 것이다. 자원배분이 왜곡된다. 임대료 등 생산비용도 오른다. 급상승했던 부동산 가격이 급락하면 경제는 위축된다. 집값이 떨어지면 소비를 줄이기 때문이다. 기업들이 보유한 자산 가치도 하락한다. 부동산 관련 일자리도 줄어들어 실업자가 생긴다. 융자를 받아 주택을 구입한 개인은 금리를 견디지 못해 집을 팔려고 하고 이익을 실현하려는 사람들도 투매에 동참함으로써 가격하락을 더욱 부채질한다. 이에 따라 총수요는 감소하고 도산하는 기업이 나타나며 금융기관도 동반부실화 된다. ●일본의 교훈 ‘잃어버린 10년’. 부동산의 거품이 꺼지면서 10여년간 장기 불황을 겪은 일본을 빗댄 말이다.10여년전 부동산 가격이 피크에 올랐을 때를 100으로 보면 지금은 30∼40 정도로 떨어졌다.10분의1까지 떨어진 곳도 허다하다. 전국의 2500개 되는 골프장 가격도 대부분 크게 떨어졌다. 파산한 곳도 많다. 일본에서 부동산값이 급등할 때 은행의 부동산 담보대출이 담보가액의 60%에서 120%까지 치솟았다. 수출 감소를 만회하려고 일 정부는 5%대였던 금리를 86년 1월부터 87년 2월까지 다섯 차례에 걸쳐 2.5%로 인하했다. 금리가 내리자 너도나도 융자를 받아 부동산에 투자했다. 부동산 가격은 매년 치솟았다.86년부터 89년까지 일본에서 땅값이 올라 생긴 자본이득은 1452조 엔.86년 일본 국내총생산(GDP)의 2.1배다. 기업들이 사들인 토지는 84년까지 매년 8500억엔 수준이었지만 85∼90년 사이에는 8배나 되는 연평균 6조 7000억엔 규모로 치솟았다. 도쿄를 포함한 일본 6대 도시 상업지의 평균 땅값은 85년을 100으로 봤을 때 90년 374.6으로 올랐다. 거품이 꺼지자 은행융자를 보태 집을 장만한 사람들은 주택가격이 폭락해 빚만 남게 됐다. 가계는 소비를 줄였고 기업도 불황으로 구조조정을 해야 했으며 투자도 축소했다.91년부터 금융회사와 개인의 파산이 속출했다. 이후 10여년간 장기 불황이 이어졌다. ●부동산과 경기 논란 부동산과 경기의 상관 관계에 대해서는 논란이 있다. 부동산 가격이 오르면 소비가 늘고 떨어지면 소비가 줄어들까. 부동산 등의 자산 가격이 오르면 소득이 오른 것으로 간주해 소비를 늘리는 것을 자산 효과(Wealth Effect)라고 한다. 일본의 경우를 보면 실제로 부동산 가격이 폭락하자 소비를 줄여 경기하락으로 이어진 것으로 나타났다. 그러나 반론도 있다. 최근 몇년 새 부동산 가격이 올랐을 때 소비가 늘었어야 했는데 그렇지 않았다는 것이다. 또 91∼92년 아파트 가격이 하락기에 몇 달 동안은 내수가 조금 떨어졌지만 나중에는 오히려 내수가 살아났다는 것. 다시 말해 집값이 하향 안정되면 내집 마련에 대한 부담이 줄어 소비를 늘린다는 설명이다. 더욱이 부동산 가격이 상승할 때는 가계가 은행빚을 많이 지고 있을 때여서 소비가 도리어 줄어든다는 논리다. 금융기관의 충격도 그다지 크지 않을 것이라고 한다. 따라서 일본식 거품 붕괴와 같은 현상을 걱정하지 말고 부동산 가격을 떨어뜨리는 데 정부는 전력을 다해야 한다고 한다. 저금리, 재정 확대 정책을 유지하지 말고 거품을 과감히 뺄 수 있도록 금리인상 등의 정책을 펴야 한다는 주장이다. 경기와 부동산은 결론적으로 큰 상관관계가 없다는 말이다. 이는 부동산 정책으로 공급확대, 고금리 정책을 써야 한다는 얘기가 된다. ●정부의 부동산 대책 ‘8·31 부동산대책’은 보유세 강화와 거래세 인하로 집약된다. 내년부터는 거래세 산정기준이 실거래가로 바뀌기 때문에 거래 활성화를 위해 거래를 낮출 수밖에 없다. 또 하나는 투기수요 억제와 개발이익 환수다. 투기수요를 억제하기 위해 거주요건을 강화하고 자금조달계획서 제출 등을 요구하며 보유단계에서는 기반시설부담금 및 개발부담금으로, 처분단계에서는 양도세 중과로 투기이익을 거둬들인다. 걷은 돈은 낙후시설 개발에 사용된다. 이와 함께 투기우려지역의 비사업용 토지에 대해서는 종부세와 양도세가 중과세 된다. 종부세는 부과기준이 6억원에서 3억원으로 확대되고 양도세는 60% 단일세율이 적용될 것으로 보인다. 세부담은 최소 50%에서 최대 300% 이상 늘어날 것으로 보인다. 양도세제의 핵심은 1가구 2주택 이상 다주택자에 대한 중과세다.2주택 중 먼저 파는 주택에 대해 50% 단일세율로 중과세한다. 정부는 또 강남의 중대형 수요를 대체할 수 있도록 택지 200만평을 확보해 공급키로 했으며 9년간 총 4500만평을 공급할 계획이다. 손성진기자 sonsj@seoul.co.kr

정부의 ‘8·31 부동산 종합대책’의 윤곽이 세제 강화와 거래 투명성 확보, 투기 수요 억제 등으로 그려졌다. 투기를 근본적으로 막을 수 있는 획기적인 대책이 상당수 포함돼 정책의 방향은 잘 설정됐다. 그러나 조세 저항, 정상적인 거래 중단 등의 부작용도 현실로 나타나고 있다. 급변하는 부동산 시장을 상·중·하 3회에 걸쳐 진단해본다. 부동산 종합대책 가운데 윤곽이 드러난 세금 대책이 그대로 적용되면 내년부터 부동산의 보유·거래·양도·증여·상속 등 모든 단계에서 엄청난 세금 인상을 감수해야 한다. 세금이 무서워 부동산을 사고팔지도 못하는 부작용과 세금 저항도 예상된다. ●세금이 오르는 원인은 ‘세금 폭탄’의 원인은 세율 자체가 상향 조정되거나 세금 부과 대상이 늘어나기 때문이다. 또 없었던 세금이 새로 생기는 경우도 있다. 그러나 뭐니뭐니 해도 가장 큰 원인은 실거래가 기반 구축에서 시작한다. 그동안 개인간 부동산 거래는 모두 거래가를 낮춰 신고했다고 보아도 된다. 법인간 거래도 상당부분 제값 신고가 이뤄지지 않았다. 아파트는 기준시가를 기준으로 신고하고, 일반 주택이나 토지는 공시지가 수준에도 미치지 못했다. 그러나 내년부터는 실거래가를 속여 신고하는 이중계약서 작성이 전면 금지된다. 부동산중개업자나 거래 당사자는 실제 사고판 가격을 신고하고 이를 근거로 취득·등록세와 양도소득세가 부과돼 세금이 껑충 뛰게 된다. 세금부과 기준도 실거래가와 거리가 멀었다. 재산세의 경우 과세표준액이 기준시가 또는 공시지가보다도 한참 낮았다. 별도로 재산세 부과 기준인 과표를 정해 세금을 매겼고 과표도 실거래가의 33∼35% 수준에 불과했다. 하지만 내년부터는 재산세 과표가 아파트는 기준시가를, 단독주택은 공시가격을 적용한다. 집값 상승여부와 관계없이 과표가 올라 가만히 앉아서 세금 벼락을 맞게 된다. 취득·등록세도 엄청나게 오를 전망이다. 예컨대 서울 마포 43평형 아파트를 올해 구입하면 기준시가(3억 5000만원)를 기준으로 취득·등록세(4%)를 내면 된다. 그러나 내년부터는 실거래가(5억 3000만원·8월 시세 기준)를 기준으로 세금을 내야 한다. 투기를 막고 거래 투명성을 확보하기 위한 조치라지만 무주택자가 집을 마련하거나 어쩔 수 없이 이사를 하는 실수요자도 무조건 2배 가까운 세금을 더 내야 하는 셈이다. 양도세도 마찬가지다. 올해는 매입·매각 가격을 모두 기준시가로 적용하지만 내년에 팔 때는 매입가는 기준시가에 오름폭만 더해 인정해 주고 매각 금액은 실거래가를 적용한다. 양도시기에 따라 양도차익이 엄청나게 차이나 세금 부담도 그만큼 증가한다. 강남구 대치동 46평형 아파트는 기준시가와 시세가 4억원 정도 차이 난다. 여기에 투기지역 등에서는 양도세율을 인상할 방침이어서 양도세 부담은 훨씬 커진다. ●부작용 줄이는 방안은 실거래가 기반 구축과 과표 현실화는 부동산 시장의 투명성 확보와 투기 거래 차단이 목적이다. 세금을 더 거둬들이기 위한 정책이 아니다.‘이익 있는 곳에 세금 있다.’는 원칙을 제대로 적용하고, 부동산을 많이 보유하고 있는 사람에게 무거운 세금을 물리는 것은 올바른 정책이다. 그러나 지금까지 내놓은 대책은 실수요자와 투기 거래를 구분하지 않고 무차별적으로 적용하는 데 문제가 있다.1가구 1주택자가 보유하고 있는 주택의 보유세도 덩달아 올라간다. 어렵게 집 한 칸 마련하는 무주택자도 무거운 세금(취득·등록세)을 내야 한다. 소득이 늘어나지 않고 집값이 뛰지 않아도 세금은 올라간다. 이 때문에 실거래가 적용으로 인해 덩달아 올라가는 세금은 세율로 조정해야 한다. 세율을 건드리지 않고 실거래를 적용하면 세율 인상과 똑같은 부작용을 초래할 수 있다. 명확하게 구분하기 어렵겠지만 투기 거래와 실수요자 거래를 떼어서 적용하는 섬세함도 요구된다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

400조원이 넘는 ‘단기 부동자금’이 경기회복의 또다른 복병으로 작용하고 있다는 우려가 제기되고 있다. 수시로 입출금이 가능한 만기 6개월 미만의 예·적금 등 금융상품이 금융권에만 묶여 있다 보니 생산적 투자쪽으로 가지 못하면서 경기침체를 악화시키는 요인으로 인식되고 있다. 특히 최근의 부동산 가격 급등도 저금리 기조 등으로 주택담보대출이 늘어나면서 단기 부동자금이 급증한데서 원인을 찾는 시각도 적지 않다. 일부에서는 경기침체 심화에 따른 불확실성 고조가 개인과 기업이 단기자금 보유 규모를 늘리는 요인이 되고 있다고 말한다. 전문가들은 단기 부동자금이 금융권에만 맴돌 경우 투기적 목적의 단기 금융거래가 크게 증가하는 금융부동화(Financial Decoupling)현상을 심화시켜 금융시장의 불안을 가중시키고, 장기적으로 성장기반을 약화시키는 부작용이 초래될 것으로 우려하고 있다. 따라서 시장의 최대 현안인 부동산가격 급등을 막기 위해서라도 단기 부동자금을 선순환 구조로 조속히 전환시켜야 한다는 지적이다. ●단기 부동자금 급증은 저금리가 1차적 원인 제공 2000년부터 시작된 저금리(6%대)기조가 단기부동자금의 증가를 부추긴 시발점이었다는 지적이 우세하다.2002년 하반기들어 부동산 등 실물자산의 상대수익률이 큰 폭으로 상승하면서 가계 등은 저축성 예금을 줄이고 부동산투자를 위한 대기성 자금으로 활용하기 위해 수시입출식 예금을 대폭 확대했다.2002년 3분기만 하더라도 저축성 수신금리가 4.77%로 낮았고, 전국 주택가격상승률은 20.76%에 달했다. 그해 1분기에는 수신금리가 4.69%였고, 주택가격상승률은 무려 30.53%였다.2003년말부터 주춤했던 부동산가격은 정부의 부동산안정대책 등으로 지난해에는 마이너스로 떨어졌다. 그러나 올들어 저축성 수신금리는 지속적으로 떨어지는 반면 주택가격상승률은 다시 오르고 있다.1분기와 2분기의 저축성 수신금리는 3.45%대를 유지하고 있지만, 전국 주택가격상승률은 1.72%와 7.74%로 각각 올랐다. 강남지역의 경우 1분기와 2분기에 무려 4.6%와 18.5% 급등했다. 여기다 최근들어 채권 금리 상승과 주가 급등으로 갈 곳을 찾지 못한 자금이 머니마켓펀드(MMF)로 몰려 수탁고가 80조원을 웃도는 기현상이 벌어지고 있다. 지난달 말에 비해 무려 10조 3000억원가량이 증가한 규모다. 주식시장도 과열되면서 종합주가지수가 10년 만에 최고치(1061.93)를 기록했고, 주식투자를 위한 대기성 자금(고객예탁금)만도 11조 452억원에 이르고 있다. ●단기 부동자금, 금융시장에는 ‘시한폭탄’ 전문가들은 단기 부동자금이 수익을 쫓아 빠르게 이동하는 속성이 있기 때문에 증시 및 부동산 시장이 급작스레 과열되거나, 냉각될 가능성이 크다고 말한다. 삼성경제연구소 관계자는 “정부가 가계대출에 대한 억제책을 마련하고, 부동산 보유세 및 양도세를 강화해 집값잡기에 나선다고 해도 시장에 단기 부동자금이 넘쳐나는 상황에서는 이를 감당하기도 어렵고, 자칫 부동산 시장에 불안만 가중시킬 수도 있다.”고 지적했다. 또 일시적인 돌발 악재에도 자금흐름이 급격하게 움직여 금융시장이 ‘쏠림현상’으로 요동칠 가능성도 있다고 말한다. 한국금융경제연구원 강종구 과장은 “총유동성(M3) 대비 협의통화(M1) 비중이 상승하면 주가·환율·금리·주택가격의 변동성이 확대되는 것으로 분석되고 있다.”며 “현재 단기 부동자금의 성격이 강한 M1의 비중은 갈수록 높은 반면 M3의 비중은 낮아 자산가격의 변동성 확대로 금융시장이 불안하지 않을까 우려된다.”고 말했다. ●해법을 찾아라 한국은행 정의식 통화금융팀장은 “단기 부동자금이 부동산 투기쪽으로 몰리는 것을 막기 위해서는 개인의 장기 주식매입 등의 조치를 내놓을 필요가 있다.”며 “외국인 주식 보유비중이 42%를 넘고 있는 상황에서 우리나라 국민들의 주식 보유 비중은 너무 미미하다.”고 말했다. 그는 “예금·부동산 비중이 80%를 넘는 상황에서 개인의 주식 보유는 자산투자 측면뿐만 아니라 국내 기업의 안정된 경영을 위해서도 바람직하다.”고 덧붙였다. 펀드를 운용하는 자산운용사 등을 좀더 철저하게 검증해 장기적으로 투자할 수 있는 장기투자처를 만드는 일도 시급한 것으로 지적됐다. KDI 김현욱 박사는 “금융권에 머물고 있는 자금을 단기 유동성이라고 말하지만, 이를 모두 투기적 동기에 의한 수요로 보기는 어렵다.”며 “다만 단기 부동자금이 쌓이면 금융시장의 불안요인으로 작용할 가능성이 크기 때문에 자금흐름을 선순환구조로 바꾸어야 한다.”고 말했다. 세제지원 등의 단기적 효과로는 한계가 있는 만큼 자본시장의 투명성을 높이는 등 자금이 안전하고 다양하게 움직일 수 있는 근본적인 시스템을 구축해 나가는 작업이 필요하다.”고 말했다. 한국금융연구원 김자봉 연구위원은 “최근 들어 부동자금이 주식쪽으로 움직이는 양상을 보이고 있어 그나마 다행”이라며 “그러나 주식시장에 돈이 들어간다고 해서 기업들의 자금조달로 이어지지는 않고 있다는데 문제가 있다.”고 말했다. 부동산시장을 옥죄는데 따른 풍선효과로 볼수 있다는 얘기다.“결국 자금운영은 경제주체인 대기업과 중소기업이 책임져야 하는데, 대기업들은 유동성이 풍부한 반면 중소기업들은 자금난 부족으로 투자에 나서지 못하고 있기 때문에 중소기업에 돈이 흘러 들어갈 수 있는 창구를 마련해야 단기 부동자금의 돌파구를 마련할 수 있을 것”이라고 말했다. 그는 중소기업에 대한 다양한 신용평가제도 등을 도입해 옥석을 가린 뒤 경쟁력 있는 중소기업에는 과감하게 투자를 할 수 있도록 하고, 경쟁력이 없는 기업은 구조조정 등을 통해 퇴출을 적극 유도해야 할 것이라고 말했다. 주병철기자 bcjoo@seoul.co.kr