1가구 2주택자의 양도소득세를 60%의 세율을 적용해 무겁게 물리되, 최소한 1년의 유예기간을 거쳐 일러야 오는 2007년부터 시행하는 방안이 유력하게 검토되고 있다. 또 현재 인상률을 전년 대비 50% 이내로 제한하고 있는 부동산 보유세 상한제의 경우 종합부동산세에 한해 한도를 두지 않는 방안도 모색되고 있다. 21일 재정경제부와 열린우리당 등에 따르면 당정은 이달말 발표할 부동산종합대책의 기본 골격을 마무리하고 다주택자에 대한 양도세 중과 세율과 예외 조항 등 구체적인 조정작업에 들어갔다. 열린우리당 부동산대책기획단 간사인 채수찬 의원은 이날 “2주택자의 양도세 중과는 반드시 유예기간을 줄 것”이라면서 “그 기간이 최소 1년은 되어야 유예기간이라 할 수 있다.”고 밝혔다. 유예기간을 주고 2주택자에 대한 중과세 예외 조항을 둬 양도세 중과 대상을 줄여나가며, 취득·등록세율은 큰 폭으로 낮춰 거래를 활성화시킨다는 방침이다. 취득·등록세율은 올해 5.8%에서 4.0%로 낮아졌지만 내년부터는 세금을 매기는 기준인 과세표준이 기준시가에서 실거래가로 바뀜에 따라 세율을 낮추지 않으면 세금이 큰 폭으로 늘어난다. 채 의원은 “이번 대책에서 취득·등록세의 대폭 인하 방침도 함께 발표하게 될 것”이라고 덧붙였다. 당정은 2주택자 양도세 중과에 따른 선의의 피해자를 줄이기 위해 지역이나 집값, 양도차익 등을 감안할 계획이다. 이에 따라 중과 대상은 투기지역이나 투기과열지구에서 양도세 실거래가 과세 대상인 6억원 이상의 고가 주택을 파는 경우에 한해 적용할 가능성이 높다. 안병엽 열린우리당 부동산기획단장은 보유세 한도제와 관련,“현재 50%인 상한선을 100%로 올릴지, 아니면 아예 한도를 두지 않을지를 검토하고 있으나 폐지하는 쪽으로 의견이 모아지고 있다.”고 말했다. 한편 시행시기와 관련해 논란을 빚었던 주택 양도세 실거래가 과세는 예정대로 1가구 2주택자는 내년부터 시행하고,2007년에는 전면 시행키로 결정됐다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

정부와 열린우리당이 부동산 종합대책의 ‘밑그림’을 그려놓고도 막판 고심에 빠졌다. 투기소득을 송두리째 환수한다는 당정의 방침 아래 다주택자 중과와 가구별 합산 등의 원칙을 정했지만, 각론에 들어서자 장애물이 한두가지가 아니기 때문이다. 합산과세뿐 아니라 1가구 다주택자의 양도세율을 높이는 것도 위헌 시비에 휩싸일 가능성이 없지 않다. 불가피하게 2주택자가 된 경우, 구제방안을 어디까지로 정할지도 불투명하다. 양도세율을 올릴 경우 주택보유자들의 세금부담 증가로 거래가 줄면서 공급부족에 따른 집값 상승을 초래할 수 있다. 자칫 조세저항도 우려된다. ●거래 위축 되레 집값 상승 할수도 3주택자의 양도세율을 현행 60%에서 70%로 올릴 경우 위헌이라는 지적이 있다. 정부는 투기지역에서 3주택자의 양도세율의 경우 탄력세율 15%를 적용하는 문제로 고민중이다. 주민세 10%(8.5%)까지 합하면 실질 양도세율은 93.5%에 이른다. 여기에 취득 당시의 취득·등록세 등을 더하면 양도차익 전체가 고스란히 세금으로 빠져나가는 셈이다. 서울시립대 김완석 세무학과 교수는 “집값이 뛴 것은 세금 외적인 문제인데 세금을 활용해 집값 상승 문제를 해결하려는 것은 옳지 않다.”고 지적했다. 김 교수는 “소득세는 합리적인 수준에서 걷어야 하는데 3주택자의 경우 양도차익을 거의 몰수하는 것은 무리가 있다.”고 덧붙였다. 노영훈 조세연구원 선임연구위원은 “양도세율이 높으면 다주택자들은 팔기보다는 보유하기를 선호할 것이며 이를 막기 위해 보유세를 부과하면 선의의 피해자가 속출할 수 있다.”면서 “처분할 수 있는 유예기간을 주고 집값이 상투라고 느낄 수 있게 공급대책이 따라줘야 한다.”고 충고했다.

주택·토지부문의 대책은 ‘거래 투명성 확보+공공부문 역할 강조+투기수요 억제’로 요약된다. 뿌리깊게 정착된 잘못된 부동산 거래 관행을 단칼에 도려낼 수 있는 기회이지만 반발도 만만치 않다. 우선 부동산 실거래가 신고 의무화가 부동산 시장의 투명성을 확보하는 주춧돌이라는 데는 모두 수긍한다. 만시지탄이지만 정책 방향은 잘 설정됐다. 하지만 세율 조정이 뒤따르지 않는 실거래가 신고의무화는 엄청남 세금 부담 증가로 이어져 조세저항에 부딪힐 수밖에 없다. 여러 채의 주택을 보유한 사람이 추가로 주택을 구입할 때 내는 취득·등록세나 보유·양도세를 무겁게 매기는 것은 당연한 조치로 받아들여진다. 하지만 무주택자가 생애 처음으로 집을 살 때 내는 취득·등록세나,1가구 1주택자의 보유세도 덩달아 크게 오르는 부작용이 따른다. 실거래가 확보는 거래의 투명성 확보를 위한 수단이지 세금을 더 거둬들이자는 정책이 아니라는 점에서 과감한 세율인하 조치가 뒤따라야 한다. 다주택자의 투기성 거래를 막는 정책이라고 하지만 거래의 일방에는 실수요 거래가 포함돼 있다는 것을 간과해서는 안 된다. 정상적인 수준의 거래를 기대할 수 없을 뿐 아니라 시장 자체가 가라앉을 위험이 매우 크다는 점에서 정상적인 거래 활성화 정책도 보완돼야 할 것으로 지적된다. 공영개발방식도 분양가를 지나치게 높게 책정하는 것을 막고 업체에 귀속됐던 개발이익을 상당부분 공공부문으로 흡수할 수 있을 것으로 보인다. 신도시 개발에 따른 주변 아파트값 상승을 억제하는 효과도 기대된다. 민간 업체들의 지나친 이윤추구에 따른 자업자득이라고는 하지만 민간 주택산업의 육성책도 동시에 마련돼야 한다. 민간 건설산업 위축은 주택산업의 건전한 성장을 막고 공공부문의 비대화를 가져올 수 있으며, 경쟁력을 잃어 주택품질 저하로 이어질 수 있기 때문이다. 아파트 당첨에 따른 불로소득의 환수대책과 토지 거래 제한도 투기성 수요를 차단하는 데 상당한 효과를 가져올 것으로 기대된다. 다만 실거래가신고 기반이 구축되고 양도세 강화 조치 등이 뒤따르는 마당에 인위적인 거래제한 조치는 재산권 침해라는 목소리도 나온다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

부부별 합산과세는 종합부동산세 부과대상 확대와 함께 보유세를 강화하는 강력한 수단이다. 예컨대 남편이 서울 강남권에 기준시가 8억원(과표 4억원)짜리 아파트, 아내가 고향인 충청도에 기준시가 2억원(과표 1억원)짜리 집이 있다면 올해 부부는 재산세 198만원만 내면 된다. 그러나 합산하면 부부가 보유한 주택의 기준시가는 10억원이 되고 종부세 부과기준도 대폭 강화됨에 따라 재산세 198만원에 과표 초과분에 대한 종부세 100만원 정도를 내야 한다. 합산과세로 가는 길은 험난하다. 위헌 여부에 대한 의견이 제각각이며 실효성을 둘러싼 논란도 적지 않다. 김완석 교수는 “부부 합산과세는 위헌으로, 성립될 수 없다.”고 말했다. 실제 헌법재판소는 지난 2002년 종합금융소득 합산과세에 대해 부부를 독신자보다 차별한다는 이유로 위헌결정을 내렸다.

강남권 아파트는 서둘러 매입하기보다 급매물이 소진되고 하락세가 진정되는 연말 내지 내년 초에 사들이는 것이 좋다. 반면 강북권은 원하는 지역의 신규 분양이나 급매물을 공략하는 것이 바람직하다. 다만 1가구2주택 이상은 양도세 중과, 보유세 강화 등 세금 부담이 높아진 만큼 실수요자는 소형보다 중대형 아파트를 사들여 장기보유하는 방안이 세금 절약 및 투자가치 측면에서 유리하다. 강북권은 집값 거품이 거의 없기 때문에 가격 하락 가능성이 낮은 만큼 전세값이 빠르게 상승하는 지역이라면 매수 시기를 더 이상 늦출 필요가 없다. 반대로 다주택자 등 부동산 과다 보유자는 단기증여 등 특별한 계획이 없다면 일정한 유예기간을 두거나, 이사철 성수기 등 집값 상승기를 이용해 가급적 비거주 주택을 처분하는 전략을 세우는 것이 유리하다. 토지시장도 허가제도를 까다롭게 강화하는 등 규제강화로 투자수익률이 떨어질 것으로 예상된다. 그러나 행정도시 및 기업도시 건설, 공공기관 이전, 농지규제 완화 등 개발재료가 풍부한 지방의 개발예정지 농지·임야 등은 꾸준한 가격상승을 기대할 수 있을 것이다. 주택·토지시장 규제가 강화되고, 경기회복이 가시화될 경우 침체를 보였던 상가·오피스텔 등이 투자 유망상품으로 떠오를 가능성도 열려 있다. 정부가 대체시장으로 활성화 방침을 밝힌 리츠·부동산펀드·SOC펀드 등 간접시장도 활기가 예상된다.고종완 RE멤버스 대표

올 하반기에는 경기가 회복될 것이라는 낙관론이 정책당국자들에 의해 나오고 있다. 고소득층의 소비가 살아나고 있는 점 등을 예로 든다. 일본은 얼마전 10년 장기불황에서 탈출했다고 선언했다. 경제성장률이 지난 1·4분기 0.5%,2·4분기 0.3%에 그친 유럽도 최악의 경기침체 상황에서 벗어나고 있다고 외신은 전하고 있다. 미국과 중국 등 세계경제가 호조를 보이고 있지만, 유독 우리나라만 외톨이 신세를 면치 못하고 있는 터여서 경기회복에 대한 갈망이 그 어느 때보다도 크다. 그런데 과연 국민들이 그렇게 믿을지, 의심이 간다. 경제는 심리에 의해 많이 좌우된다고 한다. 이 때문에 지나친 비관론도 결코 바람직하지 않지만 그렇다고 ‘괜찮아지겠지.’하고 막연하게 낙관론을 펴서도 안 된다. 현재 우리 경제의 여건은 긍정·부정적 요인들이 섞여 있다. 넓게 보면 당장 큰 짐이 되고 있는 고유가가 세계경제의 회복세를 상쇄하고 있는 형국이라 할 수 있다. 그러나 좀더 자세히 들여다보면 마음에 걸리는 부문이 많다. 내수 쪽의 예를 보자. 소비가 살아나 경제성장에 기여하려면 저소득층의 소비심리가 회복되어야 하는데 실상은 그렇지 않다. 백화점 명품 코너 등에 돈 많은 사람들의 발길이 이어져도 남대문시장이나 동대문시장 등 재래시장의 경기는 좋아질 기미가 없다. 음식점 등으로 생계를 꾸려가는 자영업자들은 죽을 지경이라고 아우성을 친다. 고소득층에 비해 저소득층의 한계소비성향이 높다는 경제이론이 유명무실한 실정이다. 저소득층은 소득이 약간만 늘어나도 소비는 더 많이 한다고 하는데, 지금은 딴판이다. 온돌방 윗목의 온기가 아랫목으로 내려와야 하는데, 경제 양극화 현상이 좀체 해소되지 않고 있다. 어디 이뿐인가. 이달 말에 발표될 부동산 종합대책도 경기회복엔 부정적 영향을 끼칠 것이란 시각이 지배적이다. 부동산 경기침체와 함께 소비심리를 옥죌 요인이 될 수 있기 때문이다. 한국은행 고위 관계자는 “그렇지 않아도 경제가 안 좋은 데다 준조세 부담이 늘어나고 부동산 세제마저 대폭 강화되면 가처분 소득이 줄어 경제에 상당히 충격을 줄 수 있다.”고 우려했다. 가령 보유세인 재산세는 부자이건 아니건 집을 한 채라도 갖고 있으면 무차별적으로 적용된다. 따라서 재산세 부담이 커지면 가처분 소득의 감소로 소비에 좋지 않은 영향을 미치게 된다. 세금을 단계적으로 많이 내게 해야지, 부동산 시장만을 겨냥해 세제 총동원령을 내리는 것은 바람직하지 않다는 의견이 나오고 있는 이유다. 그렇다고 해서 경기회복을 감안해 집값 잡기의 강도가 약해질 것 같지는 않다. 정부와 여당이 몇 개월 동안 당정협의를 하고, 관계부처 공무원들이 ‘작품’을 내놓기 위해 합숙까지 하고 있는 점으로 미루어 짐작할 수 있다. 정책금리를 결정하는 금융통화위원회의 한 위원은 “부동산 경기가 걱정되지만, 종합대책의 약효가 없으면 그것도 문제”라고 말했다. 경기회복의 관건인 투자는 어떤가. 소비보다 상황이 더 좋지 않다. 기업들은 소비 회복의 속도가 과거에 비해 워낙 늦어서인지, 투자를 하라고 정부가 아무리 호소해 봤자 출자총액 제한이나 수도권 규제 등의 탓을 하며 꿈쩍도 하지 않는다. 기업들이 투자를 꺼리면서 급기야는 은행의 가계 대출금이 기업을 추월할 정도로 가계 쪽으로 집중되고 있어 성장잠재력 악화가 우려되고 있다. 그런 데다 이른바 ‘X파일’이나 두산가(家)의 형제간 분쟁에 대한 검찰 수사 등 대형 사건까지 불거져 재계가 더욱 위축되고 있다. 이렇듯 가시적인 경제활성화의 기미가 없는 데도 불구하고 섣부른 진단을 내린다면 적지 않은 부작용이 생길 수 있다는 점을 명심해야 한다. 경제주체들이 공감하지 않는 ‘자기만족(complacency)’은 정부 정책에 대한 신뢰를 떨어뜨리는 것은 물론, 경제상황이 악화됐을 때 충격을 더 크게 할 수 있다. 지난해처럼 연초에는 하반기에 경기가 회복될 것이라고 했다가 맞지 않자 ‘내년에는’이라는 식으로 말을 바꾸는 일을 올해는 제발 되풀이하지 않았으면 한다. 자신이 없을 때는 경기 전망에 대해 ‘중립’을 유지하는 신중한 태도가 필요하다. 최악의 상황에 대비해 정책을 차근차근 추진해야 경기회복의 시기도 앞당길 수 있지 않을까. 오승호 경제부장 osh@seoul.co.kr

31일 발표되는 부동산종합대책을 비껴갈 수 있는 길은 없을까. 그동안 나왔던 크고 작은 대책들과 비교하면 판이하게 다르다. 투기의 뿌리를 자르는 고강도 대책이 포함된다. 보유와 거래 자체를 옥죄는 정책이라고 할 수 있다. 따라서 부동산 시장에 주는 충격 또한 ‘10·29대책’때와 비교할 수 없을 정도로 클 것으로 보인다. 전통적으로 재테크 효자 상품으로 취급받던 아파트는 더이상 위력을 발휘하기 힘들 것으로 전망된다. 대신 상가와 같은 수익형 부동산이나 토지거래허가구역 밖의 땅이 인기 투자종목으로 떠오를 전망이다. 경매를 통한 투자는 더욱 인기를 끌 것으로 보인다. ●강남 재건축 아파트엔 직격탄 대책에는 보유세 및 양도세를 강화하는 세금 중과방안이 들어간다. 채권입찰제와 전매제한 조치강화도 포함되고 주택담보대출제한 등의 금융 규제도 곁들어진다. 때문에 지난 연말 이후 급등했던 수도권 아파트값은 더이상 오름세를 이어가지 못할 것으로 전망된다. 이미 강남권, 분당 등 신도시 아파트값이 미약하나마 내림세로 돌아섰다. 전문가들은 최소 6개월∼1년 정도는 하락세가 불가피할 것으로 내다봤다. 특히 집값 상승의 진원지 역할을 했던 강남권 아파트값 하락이 눈에 띄고 일시적 급락세도 배제할 수 없다. 강남 재건축 아파트, 중대형 아파트 등 고급 아파트가 직격탄을 맞을 것으로 보인다. 급매물 출현도 예상된다. 당초 투자수익을 기대할 수 없어 내놓는 물건이나 세금을 내지 않기 위한 급매물이 나올 것으로 보인다. 거래침체도 이어질 것으로 전망된다. 거래 투명성을 강조하고 여러 채의 주택 보유자에게 높은 세금을 물리는 방안이 포함될 것이기 때문이다. 종합부동산세 부과 기준을 하향조정할 경우 강남의 웬만한 아파트는 모두 과세 대상에 들어간다. 김태호 부동산랜드 사장은 “거래 자체를 규제하는 정책은 시장을 침체에 빠뜨릴 가능성이 크다.”면서 “부동산 경기뿐 아니라 일반 경제의 침체까지 이어지는 부작용이 우려된다.”고 전망했다. 강북 아파트는 상대적으로 강보합세 내지 상승세를 띨 수 있다. 강북 뉴타운 개발의 호재를 안고 있기 때문이다. 정부가 뉴타운 개발을 어느 정도 직접 지원하느냐에 따라 대책 발표 이후 초반 시장 분위기는 확 달라진다. 그러나 강북 주택 시장 역시 활기를 띠고 가격 상승이 눈에 띄게 나타나면 추가 규제 조치가 따를 수 있다. 투기지역을 확대 지정하거나 세무조사 등이 강화되면 다시 침체로 돌아설 가능성이 크다. ●이달들어 낙찰가율 치솟아 감정가 웃돌기도 법원 경매시장에서는 8월 대책을 비껴갈 수 있는 상품이 인기를 끌고 있다. 아파트·토지 등에 집중됐던 투자자들이 상가·사무실 등으로 눈을 돌리는 현상이 뚜렷해졌다. 지지옥션에 따르면 이달 들어 상가·사무실 등 상업용·업무용 건물의 낙찰가가 치솟고 있다.8월 상업·업무용 건물 2183건이 경매에 부쳐졌으며 이 중 428건이 낙찰됐다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 60.7%로 지난달 대비 10%포인트 올랐다. 특히 서울에서는 낙찰가율이 84%를 기록, 지난달 67%보다 크게 올라 상업용·업무용 빌딩으로 투자자들이 몰리고 있음을 보여줬다. 송파구 석촌동 쇼핑센터 점포는 감정가를 웃돌아 낙찰됐고, 인천 서구 마전동 상가는 감정가 8억 5400만원을 훨씬 뛰어넘어 8억 8615만원에 낙찰되기도 했다. 길목에 있는 업무용 빌딩을 찾는 수요도 많다. 성찬호 공인중개사는 “지역을 가리지 않고 7∼8층 사무실을 찾는 고객이 많다.”면서 “아파트·토지에 집중했던 투자자들이 수익성 부동산쪽으로 눈을 돌리는 것 같다.”고 말했다. 허가구역에서 벗어난 지역의 땅을 사두는 것도 좋을 듯하다. 일단 지역에 관계없이 외지인도 땅을 살 수 있다. 허가지역에 비해 복잡한 허가절차를 거치지 않아도 된다. 경매를 통한 토지 매입도 권할 만하다. 최근 낙찰된 가평군 북면 밭은 감정가보다 4배 넘는 가격에 낙찰되기도 했다. 옹진군 북도면 시도리 섬도 감정가의 3배 넘는 가격에 낙찰되는 등 법원 경매 땅이 인기를 끌고 있다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

토지에 부과되는 보유세는 올해 공시지가가 오른 만큼 늘지 않게 됐다. 보유세인 재산세와 종합토지세를 매기는 기준인 공시지가가 지난해보다 많이 올랐을 경우 각 지방자치단체마다 상승폭을 제한할 수 있기 때문이다. 행정자치부 강민구 지방세정팀장은 16일 “이달 안으로 공시지가의 지난해 대비 증가분에 대해 경감률을 인정하는 감면조례 표준안을 마련,234개 지방자치단체 의회에 통보할 예정”이라고 밝혔다. 각 지방자치단체는 50% 한도 내에서 공시지가 상승폭을 제한할 수 있다. 세금을 매기는 기준인 과세표준(과표)은 공시지가의 절반이므로 과표상승폭은 25%내로 제한된다. 그동안 토지 재산세는 전년도 6월30일 공시지가를 기준으로 당해 연도 6월1일에 과세했다. 그러나 올해부터 개별공시지가 발표 시점이 5월 말로 바뀜에 따라 올해 공시지가에는 2년치 땅값 상승폭(전국 평균 37%)이 한꺼번에 반영됐다. 예를 들어 A씨가 가진 땅의 개별 공시지가가 지난해 2억원에서 올해 3억원으로 올랐다면 상승폭이 1억원이다.A씨가 사는 지자체에서 상승분 1억원에 대한 경감비율을 40%로 정하면 A씨의 과세대상 공시지가는 2억원에 6000만원을 더해 2억 6000만원이 된다. 과표는 절반인 1억 3000만원이다. 과세표준 경감비율 설정으로 종부세 대상 토지도 줄어들 전망이다. 현재 나대지의 종부세 과세기준은 공시지가 6억원 이상이다. 토지 재산세는 오는 9월에, 종합부동산세는 12월에 각각 낸다.전경하기자 lark3@seoul.co.kr

정부가 부동산 가격 안정을 위한 ‘고단위’ 처방인 부동산 종합대책을 예정대로 이달말 발표하기 위해 막바지 작업을 하고 있으나 몇 가지 쟁점에 대한 결단을 내리기가 쉽지 않아 딜레마에 빠졌다. 정부는 종합부동산세(종부세)의 효율성을 높이기 위해 세대별 합산과세,1가구 2주택 이상 다주택자의 보유세(재산세와 종합부동산세)와 양도소득세 중과, 종부세 과세 대상 하향 조정 등을 검토하고 있다. 그러나 종부세 세대별 합산 과세의 예를 보면 위헌 논란으로 인한 조세저항에다 실행으로 옮길 경우 행정비용도 만만치 않을 전망이어서 조율과정에서 어떤 결론이 내려질지 안개속이다. 세금을 무겁게 매기는 종부세(주택의 경우 기준시가 9억원)가 올해부터 도입되자, 이를 피하기 위한 편법으로 증여와 상속이 늘어나고 있는 것으로 추정되고 있다. 정부가 개인별이 아닌 세대(부부)별로 합산해 과세하는 방안을 적극 검토하고 있는 것도 이런 점을 감안해서다. 하지만 정부 관계자는 “위헌 논란이 있는 법 자체를 정부가 국회에 제출하는 것은 다소 무리가 있다.”고 우려했다. 헌법재판소는 지난 2002년 부부의 종합금융소득세 합산과세는 위헌이라고 판결했다. 따라서 종부세도 세대별로 합산해 과세할 경우 이와 비슷한 문제가 제기될 여지가 있다는 데 정부의 고민이 있다. 종부세는 재산 자체에 매기는 세금이라 위헌성이 없다는 주장도 있다. 노영훈 조세연구원 선임연구위원은 “종부세는 보유자산에 매기는 세금인 반면, 금융소득종합과세는 자산에 근거해 발생한 소득을 누구 자산인가에 상관없이 부부 중 주 소득자에게 발생한다고 간주한 것으로 별개의 사안”이라고 지적했다. 이런 논란을 떠나 종부세 합산과세 제도가 도입된다 하더라도 그 이후에 생길 문제를 간과할 수 없다. 종부세 합산과세 단위가 될 세대는 주민등록상 거주를 같이 하는 가족이 될 전망이다. 따라서 종부세 중과 부담을 덜기 위해 세대원 중 위장 전·출입을 하는 이들이 생겨날 가능성이 크기 때문에 매년 이를 파악해야 하는 등 행정력이 뒷받침되어야 합산과세의 실효성을 확보할 수 있게 된다. 열린우리당은 2주택자의 경우 양도세율을 현행 매매차익에 따라 9∼36%에서 올리는 방안을 검토 중이다. 현재 1가구 3주택에 60%가 적용되고 있는 점을 감안할 때,40∼50%대의 세율을 적용하는 것이 유력하다. 그럴 경우 내년부터는 1가구 2주택자에 대해서는 양도세를 실거래가 기준으로 부과하기 때문에 2주택자의 세금부담은 큰 폭으로 늘어난다. 조세저항과 함께 이를 피할 다양한 방법들이 등장할 전망이다. 정부의 다가구주택자에 대한 조세 강화 조치로 다주택자들은 비인기지역의 집을 먼저 팔고 있다. 이에 따라 비수도권과 서울 강북(뉴타운 예정지 제외) 등의 집값은 하향 안정세다. 종부세 부담을 무겁게 하기 위해 과세대상 기준금액을 낮추는 방안이 제시되고 있지만, 일률적으로 적용할지 아니면 주택보유자의 연령 등을 감안해 차등화할지 여부가 논란의 대상이다. 주택의 경우 기준시가 9억원 이상에서 6억원 이상으로 강화하는 방안이 유력한 가운데 각론에서 의견이 엇갈리고 있다. 여당 내부에서는 1가구 1주택은 지금처럼 9억원으로 유지하고,2주택자부터 6억원으로 하자는 주장과 이를 따지지 말고 모두 6억원으로 하자는 의견이 나오고 있다. 다만 65세 이상 노년층에 대해서는 일정기간 종부세를 유예시키는 방안은 공감대를 얻고 있다. 정부는 주택보다는 토지에 대한 투기가 더 심각하다고 판단, 나대지의 종부세 기준을 현행 6억원에서 4억원으로 낮추고 토지의 양도세율을 주택보다 올리는 방안도 검토 중이다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

이달 말 발표될 당정 부동산종합대책이 대폭 보완돼야 한다는 지적이 나왔다. 10일 열린우리당 부동산정책기획단(단장 안병엽 의원) 주최로 열린 ‘부동산 세제 개편 및 개발이익 환수방안’ 공청회에서 전문가들은 대부분 당정이 마련한 대책안이 부동산 투기수요를 막을 수 있다는 점에서 흐름은 맞다고 평가했다. 그러나 세금 인상과 각종 부담금 부과에는 형평성과 효율성이 떨어진다고 지적했다. 특히 ‘1가구 1주택 양도세 비과세’ 폐지 주장과 종합부동산세의 가구별 합산 주장이 강력하게 대두 됐다. ●‘1가구1주택 비과세´ 도마에 한국조세연구원 노영훈 선임연구위원은 “부동산 조세정책은 집값이 일정 금액 이상 되면 취득·양도·보유자 모두에게 세금을 무겁게 물려 거래를 중단시키고 급매물이 쏟아져 나와 시장이 안정됐다고 판단하는 방식”이라고 지적했다. 노 위원은 “특히 2001년 하반기 이후 수도권에서 집값 급등으로 종합부동산세 부과대상이 된 1가구1주택자가 많은데 이들에게 보유세 부담을 늘리는 것은 강한 조세 저항을 불러일으킬 것”이라고 주장했다. 노 위원은 ‘1가구 1주택 양도세 비과세’제도와 관련,“부동산 세제정책의 목적이 실거래가 과세기반 구축과 부동산 거래의 투명성 확보에 있다면 비과세가 아니라 세액공제 등을 통한 감면혜택을 확대해는 방안을 검토해야 한다.”고 덧붙였다. 여러 차례 지적돼온 종부세 가구별 합산 주장도 제기됐다. 투기를 막기 위해서는 실질적으로 한 가구를 이루는 사람의 주택 보유 현황을 파악, 이를 합산한 뒤 세금을 물려야 한다는 주장이다. 참여연대 최영태 조세개혁센터 소장은 “현재 종부세는 가구별 합산이 아니라 인별 합산을 대상으로 하고 있다.”며 “그러나 부부가 10억원 상당의 아파트를 각각 1채씩 소유할 경우 종부세 대상에서 제외되는 모순이 있는 만큼 가구 기준으로 과세해야 한다.”고 주장했다. 반면 서강대 경제학과 김경환 교수는 “국민이 주택을 자산으로 여기는 상황에서 정부가 그와 반대 방향으로 정책을 추진하는 것은 문제”라며 지나친 규제를 경계하고 정상적인 양도차익에 대한 환수 등으로 시장안정을 도모해야 한다고 지적했다. ●개발부담금 부과 이해관계 엇갈려 최영태 소장은 “개발구역 내 투기이익 환수장치로 개발부담금제도를 부활시키고 개발 인근 지역의 투기이익 환수를 위해 토지초과이득세를 정비할 필요가 있다.”며 강력한 개발이익 환수제 도입을 주문했다. 그러나 손광락 영남대 교수는 “개발부담금 부과는 주택공급 감소를 가져와 결국 집값 오름세로 이어진다.”면서 “개발부담금 부과보다는 과표 현실화나 재산세·종부세 부과를 강화하는 방향으로 이끌어야 한다.”고 지적했다. 부동산뱅크 양해근 리서치센터 실장도 “기반시설부담금 또는 개발부담금 부과는 개발이익이 크게 날 것으로 예상되는 단지에만 부과해야 한다.”고 말했다. 류찬희 황장석기자 chani@seoul.co.kr

정부와 여당이 엊그제 내놓은 판교 신도시 개발과 관련된 부동산 정책은 분양가를 되도록 낮추되 어쩔 수 없이 생기는 시세차익을 정부가 흡수하거나 최대한 억제하는 데 초점을 맞추고 있다. 부동산 투기 재발을 어떻게든 막으려는 고육지책으로 일단 그 취지에 우리는 공감한다. 특히 공영개발 방식을 모든 공공택지에 적용키로 한 것은 그동안 건설사의 경쟁적인 분양가 인상 폐해가 컸던 점에 비춰 바람직하다. 모든 공공택지의 건축비와 토지비 조성원가에 근거해 계산하는 원가연동제를 도입해 분양가를 낮추기로 한 것도 긍정적이다. 또 분양가가 낮아지는 대신 지난 1999년 폐지됐던 채권입찰제를 부활시켜 시세차익을 정부가 흡수키로 한 것 역시 타당한 대안이 될 것이다. 물론 부동산투기 바람이 불면 과거에 채권입찰액이 커지면서 사실상 분양가를 올리는 부작용이 있었다. 원가연동제를 적용받는 주택에 대해 전매 제한기간을 현재 최장 5년에서 10년으로 늘리는 방안을 놓고 지나친 규제라는 비판도 없지 않으나 투기를 잠재우려면 불가피하게 받아들여야 할 조치라고 본다. 그러나 ‘로또복권’으로 불리던 판교 신도시의 분양정책을 원점에서 검토한 이런 당정의 부동산정책은 집값과 땅값을 원천적으로 잡는 데는 한계가 있다. 한마디로 이런 정책은 땅값이 올라버린 후의 대안이지 급등을 막을 근본적인 정책은 못 된다. 부동산 투기를 잠재우려면 그동안 논의되어왔던 부동산 보유세를 대폭 올리고 1가구 다주택 보유자에 대한 세금을 철저히 징수해야 할 것이다. 판교신도시가 어떻게 주변 지역 집값을 올렸는지 정밀 조사해야 한다. 개발계획설만 돌아도 땅값이 급등했으며 주변 집값도 덩달아 올랐다. 그래도 정부가 손을 쓸 수 없었다. 도시계획 수립단계부터 개발단계까지 기간 동안의 이익환수 시스템에 구멍이 뚫려 있었기 때문이다. 도시계획 수립 단계부터의 개발이익도 환수할 수 있도록 도시계획수립절차를 재정비할 필요가 있다. 지난 수년간 수도이전설로 충청도 지역 땅값이 올라 토지보유자에게 엄청난 이익을 안겨주었던 실패를 반복하지 않아야 한다.

열린우리당 원혜영 정책위의장이 8월말 발표될 부동산대책에 서울 강남과 인접한 지역에 수십만평 규모의 미니 신도시를 건설하는 방안이 포함될 것이라고 밝혔다. 서울 강북 개발만으로는 강남의 중대형 아파트 수요을 충족시키기 어려울 것이라는 판단에서다. 지금까지 수요억제 위주의 반시장 정책에서 공급 확대를 통한 수요 충족이라는 시장논리를 수용했다는 점에서 의미가 있는 판단이라고 볼 수 있다. 하지만 미니 신도시 건설은 득보다는 실이 크다는 것이 우리의 판단이다. 무엇보다 먼저 미니 신도시가 들어설 입지가 마땅치 않다. 서울공항은 군사적 필요성 때문에 택지 개발이 불가능한 것으로 결론났다. 또 다른 후보지로 거론되고 있는 경기도 광주와 하남은 상수원보호구역 및 개발제한구역(그린벨트)이어서 환경론자들의 반발에 직면하게 될 것이 뻔하다. 게다가 강남 주변지역은 이미 땅값이 오를대로 올라 부지 매입에 천문학적인 재원이 소요될 뿐 아니라 판교신도시 때 경험했듯이 분양가 상승으로 이어져 주변 집값만 들쑤시게 된다. 자칫하다가는 공급 효과는커녕, 간신히 고삐를 잡은 집값 안정세에 투기 불씨를 지피는 결과를 초래할 수 있는 것이다. 따라서 당초 계획대로 보유세 강화 등을 통해 투기요인을 철저히 차단하는 한편, 강북 개발과 판교신도시 건설을 서두르는 것이 올바른 수순이라고 본다. 그러고도 강남권의 중대형 아파트 수요가 줄어들지 않으면 미니 신도시를 건설하는 것보다 재건축 규제 완화를 통해 공급을 확대하는 것이 순리에 맞다. 지난 2년여 동안 집값, 땅값 폭등으로 우리 경제는 엄청난 부담을 떠안았다. 이런 상황에서 당정 사이에 조율되지도 않은 미니 신도시 건설계획을 터뜨린 것은 잘못이다. 세심한 접근을 촉구한다.

재산세나 종합토지세 등 토지보유세가 오르면 땅값이 바로 내리고, 취득·등록세가 오르면 처음 3년간만 땅값이 오른다는 연구결과가 나왔다. 양도소득세의 경우 인상하면 처음에는 땅값이 오르지만 2년가량 지나면 내리는 것으로 분석됐다. 조세연구원 노영훈 연구위원은 25일 재정포럼 7월호에 실은 정책연구 자료(토지세 강화정책의 경제적 효과:종합토지세를 중심으로)에서 1975∼2003년 토지관련 세금이 땅값에 미친 영향을 분석한 결과, 보유세를 강화하면 바로 땅값이 내리며 다른 세금에 비해 효과도 크다고 밝혔다. 노 위원은 보유세 강화가 땅값 하락에 미치는 효과는 2년 이후 점차 줄어들지만 8년 정도 영향을 미친다고 덧붙였다. 반면 거래세 강화 효과는 달랐다. 취득·등록세가 오르면 3년까지는 땅값이 오르다 이후 오름폭이 점차 줄어들어 12년 정도가 지나면 효과가 사라지는 것으로 분석됐다고 노 위원은 밝혔다. 양도소득세가 오르면 처음 1년은 땅값이 오르지만 2년 이후부터 떨어지기 시작해 10년 가까이 땅값을 끌어내리는 효과가 생겼다. 땅값을 가장 많이 끌어내리는 시기는 양도세를 강화한 때부터 3년 뒤였다. 노 위원은 “1990년대 초반 토지보유세를 강화한 조치는 소유구조 형평성이라는 정책 목적을 이루지는 못했다.”고 평가했다. 토지보유세를 강화하면 땅을 많이 가진 사람들이 명의신탁이나 사전 증여 등을 통해 땅의 분산 소유를 시도했기 때문으로 분석된다. 예를 들어 1996년과 2003년에 종합토지세를 모두 낸 723만 3151명의 토지소유를 분석한 결과, 납세자 1인당 평균 과세면적은 96년 1954평에서 2003년 1916평으로 2% 줄어들었다. 특히 세금을 매기는 기준인 과표가 큰 구간일수록 감소폭은 더 커 종토세 과표 50억원 초과 구간에서는 개인당 과세면적이 40%나 감소했다. 따라서 노 위원은 “종합부동산세 과세 대상으로 정해진 기준금액(나대지 6억원, 상가 부속토지 40억원) 부근에서 소유형태가 변화는 왜곡현상이 일어날 것”이라고 내다봤다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

도심에 들어서는 주상복합 아파트 타운이 신흥 주거타운으로 각광받고 있다. 도심의 각종 편익시설을 이용하기 쉽고 직장도 가깝다는 점에서 미래 주거문화로 자리잡고 있다. 투자 목적의 소유뿐 아니라 주거공간으로도 손색이 없다. 주상복합 아파트가 유행처럼 번지고 있지만 서울 도곡동·종로·목동, 분당 정자동 일대가 지존을 다툰다. ●종로, 도심 속 고급 주거공간 종로구 내수동 일대는 도심재개발을 통해 고급 주거지역으로 변한 곳이다. 경희궁의 아침을 비롯, 새로운 주상복합 아파트가 속속 입주하고 있다. 수요층은 주로 강북에 있는 회사 임원, 의사·변호사 등 전문직 종사자가 많다. 대표적인 주상복합 아파트로 경의궁의 아침이 꼽힌다. 아파트는 360가구에 불과하고 오피스텔이 1031실에 이른다. 오피스텔 위주의 주상복합 건물이다. 아파트는 44∼63평형으로 이뤄졌다. 시세는 평당 1600만∼1700만원을 부른다. 근처에 있는 파크팰리스는 39∼56평형 아파트 142가구로 이뤄졌다. 오피스텔은 없다. 시세는 경희궁의 아침과 비슷하다. 바로 옆에는 대규모 도심재개발사업이 펼쳐지고 있다. 풍림산업은 ‘풍림스페이스본’아파트 744가구와 오피스텔 286실을 분양했다. 오는 2007년 11월 입주예정이다. 평당 평균 1680만원에 분양했는데 전망 좋은 평형은 웃돈이 붙어 있다. 분양권 전매 제한이 풀릴 때쯤이면 프리미엄도 올라가고 거래도 활발할 것으로 주변 중개업소는 전망했다. 이곳 재개발사업이 끝나면 종로 내수동 일대는 대규모 주거타운으로 변모한다. 도심에서 가깝고, 직주근접형 아파트라는 것이 장점. 도심이지만 의외로 조용하다. 인왕산·사직공원·경희궁을 바라볼 수 있는 아파트가 많다. 스피드뱅크 이은희 실장은 “청계천 복원사업이 끝나고 주변 도심재개발사업이 활발하게 진행돼 발전 가능성이 큰 지역”이라고 설명했다. ●목동, 서울 남부 스카이라인 바꿔 서울 양천구 목동 오목교와 방송타운 일대가 주상복합 타운으로 조성된다. 목6동∼신정1동으로 1990년대 초부터 개발이 시작되면서 목동 스카이라인을 완전히 바꿔놨다. 방송타운을 비롯해 백화점 등 대형 유통시설,30층 이상 초고층 빌딩과 주상복합 건물이 속속 들어서면서 이 일대가 주거와 업무·상업중심지로 발전하고 있다. 주상복합 아파트·오피스텔 29개 단지 8700여가구가 입주하면 서울 남서부 지역의 새로운 고급 주거타운으로 떠오를 전망이다. 오는 2009년 개발이 완전히 끝난다. 일부 중대형 아파트는 웃돈도 꽤 붙었다. 하지만 오피스텔은 투자 원금을 건질 정도다. 일부 작은 오피스텔은 분양가 이하로 거래된다. 목동 주상복합타운은 모두 20개 블록. 삼성건설 트라팰리스 분양을 끝으로 사실상 주상복합 아파트 분양을 마무리짓는다. 현재 입주를 마친 주상복합 아파트는 삼성 쉐르빌·현대하이페리온 등 10개 단지, 오피스텔은 동양파라곤 19개 단지. 대형 쇼핑시설로는 현대백화점·까르푸·행복한세상 등이 입점했다. 서울방송과 목동이대병원 등도 몰려 있다.69층짜리인 현대하이페리온Ⅰ을 비롯해 30층 이상 초고층 아파트 단지로 이뤄졌다.40평형 이상 중대형 위주로 이뤄졌다. 평당 1000만∼3000만원까지 부르고 있다. 현대하이페리온Ⅰ은 평당 2000만원대. 하이페리온Ⅱ는 웃돈만 3억원이 붙었다. ●도곡동, 전문 투자처로 인기 다른 지역과 달리 강남 도곡동 주상복합 아파트는 투자자들이 많다. 물론 그룹 임직원, 벤처 회사 오너, 전문 직업인도 많지만 다른 지역에 비해 가수요가 많다. 타워팰리스가 대표적인 주상복합 아파트다. 투자 수요가 많은 만큼 가격 상승 곡선도 다른 지역과 달리 가파르다. 앞으로 부동산 보유세제를 강화하는 등의 부동산 시장 안정대책을 내놓으면 잠시 주춤해질 수도 있으나 수요는 꾸준하다는 것이 주변 중개업소의 얘기다. 강남의 인프라를 이용하기 편리하고 상위 계층이 몰려 사는 곳이라는 인식이 자리잡으면서 강남 속의 강남으로 떠오르고 있다. 김태호 부동산랜드 사장은 “부동산 정책·세금 강화 때마다 부담이 될 정도로 타깃이 되고 있는데 여기보다 비싼 아파트도 많다.”면서 “실수요자들의 정당한 소유를 죄악시하는 것은 바람직하지 않다.”고 말했다. ●분당, 정자동 일대 시세 껑충 분당 신도시에서는 정자동 일대가 꼽힌다. 유명한 파크뷰 아파트를 비롯해 로얄팰리스, 아이파크, 동양파라곤, 아데나팰리스 등이 몰려 있다. 시세도 엄청나게 뛰었다. 청약자 대부분은 주상복합 아파트 청약 규제가 없던 시절 투자 목적으로 사두었던 사람들이다. 판교 신도시 개발 영향을 등에 업고 최근 몇 개월 동안 호가 기준으로 30% 이상 상승했다. 하지만 거품이 상당 부분 끼었다는 지적도 나온다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

지난해 사법시험에 이어 올해 행정고시 역시 문제 출제관리 시비에 휘말리게 됐다. 국가시험 관리 허점 때문에 시비가 매번 되풀이되고 있지만 정부의 대책마련은 미봉책에 그치고 있다는 비난이 높다. 이번 사태는 이달 초 치러진 행시 2차과목 가운데 행정직 일부 직렬과 교육행정직의 시험과목인 재정학에서 불거졌다. 재정학에 출제된 40점 배점의 문제가 서울 시내 모 대학에서 고시반 모의고사로 출제했던 문제와 유사하다는 주장이 수험가에서 제기된 것이다. 사태파악에 나선 중앙인사위원회도 출제문제의 유사성을 인정하는 분위기다. 인사위는 논란이 된 이번 문제가 H대학이 지난해 재정학 모의고사로 출제했던 문항과 흡사한 것으로 파악하고 있다. 하지만 문제유출은 아니라는 것이 인사위의 해명이다. 인사위 관계자는 “해당 문제를 문제은행에 출제한 교수는 이번 시험의 출제위원이 아니었다.”면서 “문제은행에서 문제를 선별할 때 출제위원이 제출한 문제는 모두 제외시키는 것이 원칙”이라고 설명했다. 통상 전문가들에게 시험문제를 받아 문제은행풀로 관리하고, 이 문제은행풀에서 또한번 걸러내는 과정을 거쳐 시험문제를 출제하게 되는데, 과정상에서의 문제는 없었다는 설명이다. 이 관계자는 또 “문제은행에 제출된 이번 재정학 문항은 사실 재산에 대한 보유세와 거래세를 묻는 일반적인 문제였다.”면서 “출제위원들이 최근 시사에 맞춰 부동산투기와 연결해 출제하는 과정에서 오히려 대학 모의고사 문제와 더 유사해지게 된 것”이라고 덧붙였다. 실제 문제은행에 제출된 문제와 대학 모의고사 문제는 차이가 있지만 결과적으로 시험문제가 유사하게 출제됐다는 설명이다. 하지만 수험생들은 이같은 사태를 용납할 수 없다는 입장이다. 뿐만 아니라 이번 재정학 문제는 신림동의 모 학원에서 대학 모의고사 문제를 입수해 지난 5월 학원 시험문제로 출제한 사실이 드러나면서 파장이 더욱 확산되고 있다. 한 수험생은 “특정 학교와 학원에 다니지 않은 사람에게 이번 재정학 시험은 불공정할 수밖에 없다.”면서 “인사위는 물론 해당 교수와 학원 강사에게도 도덕적 책임이 있다.”고 꼬집었다. 강혜승기자 1fineday@seoul.co.kr

‘읍참마속의 심정으로 주택담보대출을 제한하겠다?’시중은행장들은 주택담보대출이 포기할 수 없는 자산 운용처이지만, 금융감독 당국의 지침에 맞춰 다양한 방법으로 대출을 제한해 나가겠다는 입장을 밝혔다. 또 강남 등 특정지역의 아파트 가격은 거품붕괴 위험이 있다는 점도 부인하지 않았다. 그러나 많은 행장들이 주택담보대출과 부동산가격의 거품에 관한 자신의 속내를 털어놓지는 못했다. 서울신문은 지난 12일 8개 시중은행장들의 솔직한 의견을 듣기 위해 이메일 인터뷰를 시도했다.1주일 동안 장고를 거듭한 끝에 우리, 하나, 조흥, 외환은행장이 답변을 보내왔다. 강정원 국민은행장과 신상훈 신한은행장은 사안의 민감성 때문에 답변을 고사했다. 하영구 한국씨티은행장, 존 필메리디스 SC제일은행장은 해외 출장으로 답변하지 못했다. ●“거품붕괴 우려 있지만 은행은 위험하지 않다” 부동산가격 거품 붕괴와 관련, 김종열 하나은행장은 ‘노코멘트’했다. 답장을 보내지 않은 국민·신한은행장까지 포함하면 3명의 행장이 거품붕괴에 대한 입장을 밝히지 않은 셈이다. 이달 초 한국은행 박승 총재가 주최한 금융협의회에서 이구동성으로 “특정지역 아파트 가격의 거품이 꺼지기 직전 상황”이라고 의견을 모은 것과 대조를 이룬다. 반면 황영기 우리은행장과 리처드 웨커 외환은행장은 “강남, 분당, 용인 등의 아파트 가격은 버블(거품) 위험의 징후가 있다.”고 밝혔다. 최동수 조흥은행장은 “거품에 대한 의구심이 크지만 쉽게 판단할 사항은 아니다.”는 유보적인 입장을 보였다. 이들 3명의 행장은 비록 거품이 붕괴되더라도 주택가격이 폭락하고, 은행이 부실화하지는 않을 것이라고 판단했다. ●“주택담보대출 제한 당국 가이드라인 따를 것” 답변을 보내온 4명의 행장들은 은행의 여신 영업에서 주택담보대출의 중요성을 똑같이 인식했다. 수익률이 높고, 장기적으로 은행의 자산 안정성을 확보하는 데 꼭 필요하다는 것이다. 그러나 금융감독당국의 대출 제한 의지가 워낙 강해 더이상 대출 경쟁을 하지는 않을 것으로 보인다. 행장들은 저마다 초기금리 할인제도 폐지, 대출 증가율 제한, 세대별 총량제, 상환능력을 감안한 대출, 다주택자 대출제한 및 가산금리 적용, 부채비율이 높은 고객에 대한 금리인상 등을 통해 주택담보대출을 관리해 나갈 뜻을 밝혔다. 우리은행장은 주택 투기수요 억제를 위해 보유세 및 양도소득세 대폭 강화, 재건축 개발이익 환수장치 확대, 공영개발 확대 등을 해법으로 제시했다. 외환은행장은 “금융감독 당국의 가이드라인을 준수하겠다.”면서 “주택가격 변동을 수시로 점검해 담보대출의 건전성을 관리할 수 있는 조기경보 시스템을 구축할 계획”이라고 밝혔다. ●깊어가는 행장들의 고민 행장들은 “주택담보대출을 대신할 새로운 돌파구를 어디서 찾을 것이냐.”는 질문에 우량 중소기업이나 개인사업자(소호), 직장인 신용대출을 늘릴 것이라고 입을 모았다. 하지만 ‘블루오션’을 확보하기 위한 구체적인 방법은 제시하지 못했다. 중소기업·소호 대출은 리스크(위험)가 커 섣불리 대출을 늘릴 수 없는 실정이다. 전문가나 직장인을 상대로 한 신용대출도 시장이 워낙 작고 제한돼 있어 이미 경쟁이 포화상태다. 이해찬 국무총리, 김병준 청와대 정책실장 등이 “은행들이 필요한 곳에는 대출해 주지 않고 부동산담보대출로 재미를 보고 있다.”고 지적하는 등 정부의 압박도 은행장들을 더욱 곤혹스럽게 하고 있다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

“거래세와 양도세로는 어림없다. 부동산 보유세를 1%까지 올려라. 사냥개(정부)와 토끼(강남 아줌마)의 쫓고 쫓기는 싸움에서 누가 더 절박한가. 붕어빵 교육으로는 경쟁력이 없다. 병원주식회사를 왜 못 만드는가. 양대노총은 노동부 장관을 원한다.” ●“마구잡이식 정책양산” 박용성 대한상공회의소 회장은 20일 제주도 중문 신라호텔에서 가진 기자간담회와 특별 강연에서 강남 집값과 평준화 교육 등 최근 논란인 사회적 이슈와 정부의 반시장적 태도에 대해 이같이 밝혔다. 그는 “정부는 ‘보이는 손’도 모자라 ‘유비쿼터스 핸드’가 됐다.”면서 “유비쿼터스 개념처럼 시도때도 없이 시장에 개입해 ‘마구잡이식 정책’을 쏟아내고 있다.”고 쓴소리를 뱉었다. 박 회장은 집값과 관련해 “지금 정부와 강남 아줌마간에 부동산 전쟁을 벌이고 있다.”면서 “아파트값을 잡으려면 보유세를 선진국 수준인 1%로 높이고 양도세를 대폭 낮추는 등 나머지 반시장적 규제는 모두 없애야 한다.”고 주장했다. 그는 “참여정부 출범 이후 20여차례의 부동산 정책을 내놓았지만 아파트값은 전국적으로 13%, 서울은 17.2%, 특히 강남은 30∼40%가 올랐다.”면서 “이는 시장경제 원칙을 적용하지 않고, 반시장정책을 내놓음으로써 상황이 더 나빠지고 또다시 더 강한 반시장 정책을 내놓는 등 악순환이 계속되는 데 따른 것”이라고 지적했다. ●“보유세 1%까지 올리고 규제 풀어야” 박 회장은 “강남아파트 값을 잡는 방법은 보유세밖에 없다.”며 “우리나라는 ‘메뚜기 마빡’ 같이 땅이 좁은 만큼 조세 저항을 돌파해야 한다.”고 말했다. 그는 “다소 반발이 있겠지만 비싼 집에 살고 싶은 사람은 그에 상응하는 보유세를 내고 살 수 있도록 해야 한다.”며 ”시세대비 0.15% 수준인 보유세를 1%까지 올리고 나머지 규제는 풀어야 한다.”고 거듭 밝혔다. 그는 정부의 교육·중소기업·자영업자 정책에 대해서도 ‘쓴소리’를 토해냈다. 박 회장은 “정부의 3불정책(본고사·고교등급제·기여입학제 금지)은 시장경제 원칙에 반하는 것으로 교육도 시장원리에 맞춰야 한다.”고 주장했다. 김경두기자 golders@seoul.co.kr

열린우리당과 정부가 일부 토지공개념의 부활을 추진하기로 의견을 모았다.1989년 도입됐다가 위헌 결정을 받은 택지소유상한법과 헌법불합치 판정이 난 토지초과이득세법은 검토 대상에서 아예 제외시킬 방침이라고 한다. 다만 기업의 부담을 덜어주고자 중단했던 개발부담금제의 재시행과 토지보유세를 강화하는 쪽으로 큰 방향을 잡는 모양이다. 토지공개념이란 토지 소유권은 인정하되 이용권과 수익권, 나아가 처분권에 국가가 일부 개입해서 토지의 공공적 성격을 높이자는 것이다. 토지는 공급이 한정된 재화인 만큼 시장원리가 먹히지 않는다. 엉뚱하게 이용되면 국가경제에 큰 피해를 줄 수 있다. 일부 부자들만 개발이익을 독점하는 현상은 공급제한에 따른 부작용이다. 독일 등 국토가 좁은 유럽 일부 국가에서 토지공개념을 시행하는 것도 바로 이런 이유에서다. 우리처럼 비좁은 국토에서 땅에 대한 소유욕이 유달리 강하고, 그로 인해 서로 많이 차지하려는 상황에서는 토지공개념을 마냥 외면하기도 어려운 실정이다. 자본주의 체제에서 재산권의 제한에는 여러 어려움이 따르게 마련이다. 앞서 도입했던 토지공개념 관련법들도 시행 당시에는 내로라하는 법학자와 전문가의 ‘감수’를 거치고 국민적 호응도 받았지만, 결국 위헌·헌법불합치 판정을 받았다. 요즘처럼 투기가 난무하는 현실에서 이 문제가 다시 공론화될 경우 똑같은 상황이 재연될 소지는 그래서 다분하다. 그런 점에서 당정이 위헌소지 사안을 사전에 배제한 것은 바람직한 일이다. 토지공개념의 일부 시행은 일각의 우려에도 불구하고 불가피한 측면을 인정한다. 그러나 개발이익환수의 시행에 앞서 기업용 토지의 대상제외, 공시지가의 현실화, 조세형평, 개발이익의 합리적 측정 등 제반 문제소지에 정밀하게 대비해야 한다. 여론에 떠밀려 지나치게 사유재산권을 침해하거나, 위헌적·감정적 강공(强攻)은 또 다른 부작용을 낳을 수 있음을 유념해야 할 것이다.

PB의 진정한 능력은 위기 상황에서 판가름난다.’ 오는 8월 정부와 여당이 내놓을 부동산 종합대책의 윤곽이 서서히 드러나면서 시중은행 PB(프라이빗 뱅커)들이 바짝 긴장하고 있다. ‘토지공개념’을 적용한 개발이익 환수제가 부활 조짐을 보이고 있고, 현행 50%인 종합부동산세 세부담 증가율이 폐지되고, 과세 대상도 9억원에서 6억원 이상으로 확대되는 등 부자를 겨냥한 세금이 크게 강화될 것이 확실해지면서 PB들은 부자 고객에게 소개할 새로운 절세 방법이나 투자처를 찾아야 하기 때문이다. 시중은행의 PB사업 책임자는 “대부분의 부자 고객들이 여러 은행의 PB센터와 거래하고 있다.”면서 “PB들이 이번 ‘위기 국면’을 어떻게 뚫어주느냐에 따라 ‘큰 손’들이 주거래 은행을 변경할 가능성이 높다.”고 내다봤다. ●“알아서 결정해라” 은행권에 따르면 정부의 종합대책 발표를 앞둔 요즘 부자 고객들의 문의가 PB센터로 쇄도하고 있다. 문의 내용은 대부분 부동산 보유세가 얼마나 오를 것인지, 집을 과연 팔아야 하는지, 토지공개념이 어느 정도 수준에서 부활되는지, 이참에 주식시장에 들어가야 하는지 등이다.PB들에게 가장 난감한 요구인 “나는 도무지 모르겠으니 알아서 해 달라.”는 고객들도 부쩍 늘고 있다. 이에 따라 각 은행들은 세무, 금융, 부동산 등으로 나뉜 전문 PB들의 역량을 총동원해 대책 마련에 골몰하고 있다. 특히 고객들이 부동산 매매나 새로운 투자에 대한 결정권을 PB들에게 위임한 뒤 사후에 책임을 묻는 것을 방지하기 위해 각 PB센터 별로 다양한 세미나를 개최해 재테크 기법을 전달하며 고객 스스로 결정할 수 있는 능력을 키워주고 있다. 또 부자 고객들이 관심을 표명하고 있는 지방의 토지에 대한 투자 적격 여부를 판단하기 위해 현지 출장을 강화하고 있다. 우리은행 강남교보타워 박재현 PB팀장은 “새로운 조세 정책이 나오면 그에 대한 대비책도 나오게 마련”이라면서 “세무사 5명, 부동산 전문가 2명이 팀을 이뤄 대응책을 준비할 것”이라고 말했다. 국민은행 PB사업부 박합수 부동산팀장은 “지속적인 세미나를 통해 고객들에게 다양한 재테크 정보와 전략을 주지시키고 있다.”면서 “이번 종합대책이 PB사업의 위기이자 기회가 될 것”이라고 말했다. ●“집값은 절대 떨어지지 않는다” 일선 PB들은 “보유세가 더 강화되면 결국 집을 팔아야 하는 것 아니냐.”는 고객들의 문의에 “절대 팔지 말라.”고 권유하고 있다. 한반도의 면적이 넓어지지 않는 한 집값은 떨어지지 않을 뿐더러 섣불리 팔았다가는 엄청난 양도세를 물어야 한다는 것이다. 또 요즘같은 시기에 집을 팔면 자칫 세무당국의 표적이 돼 다른 자산까지 세무조사 대상이 될 가능성이 크다는 점도 알려주고 있다. 특히 1가구3주택 이상의 다주택 소유자들에게는 증여를 권하고 있다. 대출이나 전세금은 증여세 과표에서 제외되는 ‘부담부 증여’를 활용하면 상당한 세금을 덜 낼 수 있기 때문이다. 하나은행 압구정중앙골드클럽 채준호 부장은 “집을 처분하려는 다주택 소유자들도 대부분 강북지역에 위치한 주택을 팔려고 하기 때문에 이번 대책으로 강남 집값은 움직이지 않거나 오히려 오르고 강북 집값만 떨어질 가능성이 크다.”고 말했다. 신한은행 고준석 부동산재테크팀장은 “비록 정부가 토지공개념 일부 부활 등 강력한 대책을 강구중이지만 고객들과 PB들 사이에는 부동산값이 떨어지지 않을 것이라는 믿음이 확고하다.”면서 “지방의 토지를 매입해달라는 고객들의 요구는 오히려 증가하고 있다.”고 말했다. PB들은 또 ‘공공의 적’으로 몰리고 있는 다주택자 소유자 등 우량 고객들의 불편한 심기를 풀어주는 데도 역량을 모으고 있다. 강남 지역의 한 PB는 “많은 주택을 소유한 고객과 고가의 주택을 한 채 보유한 고객간에도 미묘한 입장차가 있다.”면서 “이들의 심리를 잘 읽는 것이 가장 중요한 영업 전략”이라고 말했다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

열린우리당은 사실상 도입을 추진 중인 ‘토지공개념’을, 상당한 고단위 처방으로 인식하고 있다. 토지공개념이 가져올 위헌 시비나 정책수립 과정에서의 논란과 파장이 녹록지 않을 것임을 예감하는 듯한 인상이다. 우선 “시장 안정을 위한 부득이한 조치”라는 표현에서 그 일단이 엿보인다. 그래서 “토지공개념이라기보다는 토지의 공공적 성격 강화”라며 두 개념을 굳이 나누기도 했다. 정세균 원내대표도 19일 “토지공개념과 토지공공성은 4촌 정도 되는 것”이라고 표현을 차별화했다.“과거 위헌 판결이 난 부분은 비껴서 정책을 추진하겠다.”고 하는 것도 같은 맥락이다. 그럼에도 당 지도부와 정책통들은 “‘비정상적’인 부동산 시장을 바로잡는 데 ‘고강도’ 대응 말고는 다른 대안을 찾기 어렵다.”는 시각을 갖고 있다. 토지공개념이 재등장하게 된 배경이다. 정치권의 분위기는 엇갈리고 있다. 고단위 처방의 필요성은 인정하면서도 토지공개념에는 아직 판단을 보류하고 있는 상황이다. 한나라당은 일단 토지 공개념제 자체에는 반대다. 여전히 위헌 소지가 있다는 점에서다. 그러면서도 실행 방안으로 제시된 개발이익 환수제와 보유세 강화 등 각론에는 찬성하는 이들이 많다. 맹형규 정책위의장은 강력한 부동산 정책 수립에 찬성했다. 다만 “사유재산권을 침해하지 않아야 한다.”며 신중한 대응을 촉구했다. 그러나 임태희 원내수석부대표는 “기본적으로 부동산 문제에 접근하는 정부의 진단이 잘못됐다.”고 지적했다. 반면 민주당과 민주노동당으로부터는 일정 부분 지지가 예상된다. 민주당은 이날 도리어 여당의 검토가 늦었다고 질책했다. 민주노동당은 한술 더 떠 여당이 추진 중인 것은 토지공개념이 아니라고 공격했다.“여당의 토지공개념안은 사후적 제재 조치여서 이전의 부동산 정책 오류를 반복하는 것과 같다.”는 주장이다. 홍승하 대변인은 “사후적으로 세금을 부과하게 되면 조세가 토지가격에 전가돼 땅값 상승의 요인이 된다.”고 말했다. 한편 여당의 한 관계자는 이날 “논쟁의 여지는 있으나, 대통령 이하 강력한 부동산 정책에 대한 의지가 확고하다.”고 전해 향후 정책 추진의 강도와 방향을 가늠케 했다. 이지운기자 jj@seoul.co.kr