취득·재산세 아끼려 처음엔 ‘주택’ 신고 별장으로 바꾸면 주택에 포함되지 않아 ‘1가구 1주택’땐 아파트 양도세 비과세 덜 냈던 세금 모두 납부해도 커다란 차익서울에 사는 자산가 A씨는 최근 경기 가평에 있는 단독주택을 군청에 별장으로 자진 신고했다. 2016년 17억원(공시가격 9억 5200만원)을 들여 지었을 때는 일반 주택으로 신고했다. 별장은 주택보다 취득세와 재산세 등 세금을 더 많이 내서다. A씨는 그동안 덜 냈던 취득세 1억원가량과 함께 종합부동산세와 재산세 등 보유세 1487만원을 더 냈다. A씨가 자진해 세금을 더 낸 이유는 서울 강남에 있는 34평짜리 아파트를 팔고 다른 집으로 이사가려는데 양도소득세를 덜 내기 위해서다. 별장은 주택에 포함되지 않아 A씨의 경우 1가구 1주택 양도세 비과세를 받을 수 있다. A씨는 9억원에 산 강남 아파트를 19억원에 팔고도 양도세는 2317만원만 냈다. 다주택자면 5억 3163만원을 내야 하는데 1가구 1주택 혜택을 받아 5억 846만원을 내지 않았다. 별장 자진 신고로 3억 9359만원의 세금을 줄인 것이다. ●“9억에 산 아파트 19억에 팔아 4억 절세” 17일 지방자치단체와 시중은행 등에 따르면 A씨처럼 최근 경기 가평이나 양평 등 휴양지 별장을 당초 주택으로 신고했다가 별장으로 바꿔 신고하는 자산가들이 늘고 있다. 서울 강남 등에 소유한 다른 집을 팔면서 양도세를 줄이기 위한 합법적 절세다. 주택을 살 때 매기는 취득세는 6억원 이하 1%, 6억~9억원 2%, 9억원 초과 3%인데 별장은 8% 포인트씩 중과돼 9%, 10%, 11%가 된다. 재산세율은 일반 주택은 0.1~0.4%지만 별장은 4%로 최대 40배 높다. 하지만 별장으로 신고하고 취득세와 재산세를 더 내도 1가구 1주택자로 바뀌어서 서울 강남 등에 갖고 있는 집을 팔 때 덜 내는 양도세가 훨씬 많다. 지난 4월 이후 조정대상지역에 있는 주택을 팔 때 2주택자는 양도세율이 16~52%, 3주택자는 26~62%로 중과세되는데 이만큼의 양도세를 내지 않아도 된다. ●세무사들, 절세 위해 자진신고 조언 시중은행에 별장 관련 절세법을 문의하는 자산가도 늘고 있다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무사는 “별장을 지을 때 문의하면 처음부터 취득세와 재산세를 더 내더라도 별장으로 신고해 나중에 양도세 부담을 줄이라고 컨설팅한다”면서 “별장을 주택으로 이미 신고한 고객에게는 별장으로 자신 신고할 때와 하지 않을 때의 세금 부담을 비교해 알려주고 자진 신고가 유리하다고 안내한다”고 말했다. 별장 세금 문제로 조세심판원을 찾는 납세자도 적지 않다. 주택으로 신고했다가 지자체 공무원의 현장조사로 별장이라는 사실이 드러나 재산세 등 세금이 더 부과됐는데 억울하다며 심판청구를 하는 것이다. 재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 주택 등을 소유한 사람에게 매긴다. 그래서 지자체는 5월 전후로 별장 전수조사에 나선다. 세무사들에 따르면 조사에서 별장으로 확인되면 빠져나갈 구멍은 거의 없다. 한 지자체 관계자는 별장 전수조사에 대해 “일단 휴양하기 좋은 집들을 추린 뒤 집값이 높은 순서대로 조사를 나간다”면서 “여러 번 현장에 가서 납세자가 집에 진짜로 사는지를 우선 보고 전기요금이 여름·겨울 휴가철에만 반짝 늘어나는지도 참고해 별장 여부를 가린다”고 귀띔했다. 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr

서울에 사는 자산가 A씨는 최근 경기 가평에 있는 단독주택을 군청에 별장으로 자진 신고했다. 2016년 17억원(공시가격 9억 5200만원)을 들여 지었을 때는 일반 주택으로 신고했다. 별장은 주택보다 취득세와 재산세 등 세금을 더 많이 내서다. A씨는 그동안 덜 냈던 취득세 1억원가량과 함께 종합부동산세와 재산세 등 보유세 1487만원을 더 냈다. A씨가 자진해 세금을 더 낸 이유는 서울 강남에 있는 34평짜리 아파트를 팔고 다른 집으로 이사가려는데 양도소득세를 덜 내기 위해서다. 별장은 주택에 포함되지 않아 A씨의 경우 1가구 1주택 양도세 비과세를 받을 수 있다. A씨는 9억원에 산 강남 아파트를 19억원에 팔고도 양도세는 2317만원만 냈다. 다주택자면 5억 3163만원을 내야 하는데 1가구 1주택 혜택을 받아 5억 846만원을 내지 않았다. 별장 자진 신고로 3억 9359만원의 세금을 줄인 것이다. 17일 지방자치단체와 시중은행 등에 따르면 A씨처럼 최근 경기 가평이나 양평 등 휴양지 별장을 당초 주택으로 신고했다가 별장으로 바꿔 신고하는 자산가들이 늘고 있다. 서울 강남 등에 소유한 다른 집을 팔면서 양도세를 줄이기 위한 합법적 절세다. 주택을 살 때 매기는 취득세는 6억원 이하 1%, 6억~9억원 2%, 9억원 초과 3%인데 별장은 8% 포인트씩 중과돼 9%, 10%, 11%가 된다. 재산세율은 일반 주택은 0.1~0.4%지만 별장은 4%로 최대 40배 높다. 하지만 별장으로 신고하고 취득세와 재산세를 더 내도 1가구 1주택자로 바뀌어서 서울 강남 등에 갖고 있는 집을 팔 때 덜 내는 양도세가 훨씬 많다. 지난 4월 이후 조정대상지역에 있는 주택을 팔 때 2주택자는 양도세율이 16~52%, 3주택자는 26~62%로 중과세되는데 이만큼의 양도세를 내지 않아도 된다. 시중은행에 별장 관련 절세법을 문의하는 자산가도 늘고 있다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무사는 “별장을 지을 때 문의하면 처음부터 취득세와 재산세를 더 내더라도 별장으로 신고해 나중에 양도세 부담을 줄이라고 컨설팅한다”면서 “별장을 주택으로 이미 신고한 고객에게는 별장으로 자신 신고할 때와 하지 않을 때의 세금 부담을 비교해 알려주고 자진 신고가 유리하다고 안내한다”고 말했다. 별장 세금 문제로 조세심판원을 찾는 납세자도 적지 않다. 주택으로 신고했다가 지자체 공무원의 현장조사로 별장이라는 사실이 드러나 재산세 등 세금이 더 부과됐는데 억울하다며 심판청구를 하는 것이다. 재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 주택 등을 소유한 사람에게 매긴다. 그래서 지자체는 5월 전후로 별장 전수조사에 나선다. 세무사들에 따르면 조사에서 별장으로 확인되면 빠져나갈 구멍은 거의 없다. 한 지자체 관계자는 별장 전수조사에 대해 “일단 휴양하기 좋은 집들을 추린 뒤 집값이 높은 순서대로 조사를 나간다”면서 “여러 번 현장에 가서 납세자가 집에 진짜로 사는지를 우선 보고 전기요금이 여름·겨울 휴가철에만 반짝 늘어나는지도 참고해 별장 여부를 가린다”고 귀띔했다. 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr

올해 공시가격이 크게 오르면서 공시가격 이의신청도 지난해의 3배 가까이 증가한 것으로 나타났다.국회 국토교통위원회 더불어민주당 김영진 의원이 17일 한국감정원으로부터 제출받은 연도별 공동주택 이의신청 현황에 따르면 지난해 390건이었던 공시가격 이의 신청은 올해 1117건으로 급증했다. 이는 서울·수도권을 중시?로 올해 공시가격 인상폭이 예년보다 높았던 것이 영향을 미쳤다. 국토교통부가 공시한 공동주택가격에 이의가 있는 경우 공시일로부터 30일 이내에 서면으로 이의신청을 할 수 있다. 올해 접수된 1117건의 이의신청 가운데 하향요구가 697건으로 62.4%를 차지했고 상향요구는 420건으로 집계됐다. 공시가격을 높여달라는 이유는 재개발 사업지의 종전가치 평가를 높게 받기 위한 경우, 대출금이나 보상금 증액 등이 목적인 경우가 많다. 2015년부터 2018년까지 접수된 전체 공시가격 이의신청은 총 2060건이며 이 가운데 상향 요구는 699건인 반면 하향 요구는 1360건이었다. 주택 유형별 이의신청 건수는 아파트가 2017년 265건에서 2018년 737건으로, 연립주택이 2017년도 36건에서 2018년도 116건, 다세대주택은 2017년 89건에서 2018년 264건으로 각각 증가했다. 김 의원은 “올해 공시가격 이의신청이 3배 가까이 늘어난 것은 서울 등 수도권 부동산 가격 상승이 주요 원인”이라며 “공시가격은 보유세 등 부동산 관련 세금의 기준이 되기 때문에 객관성과 신뢰성을 더욱 높여야 한다”고 말했다. 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr

생활숙박시설(호텔)로 분류되지만 고급 아파트처럼 느껴지는 ‘엘시티 더 레지던스’가 다주택자 및 준공공임대사업자를 대상으로 주택보유세를 크게 올리고 대출을 강력하게 제한하는 등의 규제를 핵심으로 하는 9·13부동산대책에 해당되지 않는 비규제 상품으로 관심을 받고 있다. 9·13대책에 대해 부동산 전문가들은, “실수요자가 아니라면 앞으로 조정대상지역 이상의 요지에서 주택을 구입하기가 매우 어려워졌다”며 “시장의 예상을 뛰어넘는 강력한 조치”라고 입을 모은다. 또한 이번 대책이 ‘사는 것’이 아니라 ‘사는 곳’으로서 주택에 대한 공공적 가치를 회복하기 위한 조치이긴 하지만, 전세대출 규제로 인해 서민경제가 오히려 타격을 입을 수 있고, 임대사업자에 대한 종부세 및 양도세 혜택 폐지로 인해 임대사업시장의 전반적인 위축 및 침체를 불러오는 부작용이 우려된다는 진단도 있다. 임대사업 위축에다가 전세대출 규제가 겹치면 오히려 조정대상지역의 임대료가 상승할 수도 있다는 얘기다. 반면 정부의 연이은 부동산대책에도 불구하고, 대한민국 부자들에게 여전히 부동산은 가장 수익률 높은 투자처였고 앞으로도 그 비중은 쉽사리 줄지 않을 것으로 예상된다. KB금융지주 경영연구소가 최근 발간한 ‘2018 한국 부자 보고서’에 따르면, 금융자산(예적금, 보험, 채권 및 각종 금융투자상품에 예치된 자산의 합)을 10억원 이상 보유한 개인들이 꼽은 가장 수익률이 높은 투자처는 국내 부동산(29%)이었다. 또한 앞으로 부동산 자산을 늘리겠다는 의견은 35.5%, 유지하겠다는 59.3%에 달하여 여전히 부동산이 최고의 투자처라고 생각하고 있음을 드러냈다. 또한 금융자산 중에서 주식의 비중은 8.6%포인트 줄었고 예·적금 비중이 4.5%포인트 는 것으로 보아, 최근 부진한 주식시장 흐름에서 주식을 파는 대신 현금을 보유하면서 새로운 투자처를 물색하는 상황인 것으로 추정된다. 부동산 전문가들은 부자들이 보유 중인 현금으로 부동산 투자에 나설 태세를 갖춘 상황으로 보면서, 정부의 규제조치가 심화되고 있는 ‘주택(아파트)’보다는 규제에서 비교적 자유로운 상품들에 이전보다 더 많은 관심이 쏠릴 것으로 내다봤다. 실제로 최근 ‘세컨드 하우스’ 구입 열풍에 힘입어 주목 받고 있는 ‘레지던스’ 또는 ‘레지던스 호텔’이라 불리는 생활숙박시설의 경우가 이런 상황에서 가장 주목을 받고 있다. ‘주택(아파트)’이 아니므로 청약통장도 필요없고 전매제한이 없으며 다주택자 중과세 대상에서 제외되지만, 제 2의 주택 즉 ‘세컨드 하우스’로서 활용할 수 있는 특징이 어필되고 있는 것이다. 특히 중형 아파트 이상의 분양면적과 특급호텔의 관리 서비스를 제공하는 ‘고급 주거형 레지던스’의 경우에는 분양 받아서 직접 거주할 수도 있고 휴양용 세컨드 하우스로 이용하거나 숙박시설로 운영할 수도 있는 장점이 있다. 분양금액 자체가 높아도 입지 및 상품성과 브랜드가치가 입증되어 있기 때문에, 문턱 높은 ‘그들만의 리그’를 원하는 자산가들의 관심이 집중되고 있다. 서울에서는 잠실 롯데수퍼타워의 ‘시그니엘 레지던스’, 부산은 해운대의 ‘엘시티 더 레지던스’가 이러한 추세 속에서 눈길을 끄는 대표격 상품들이다. ‘주거형 고급 레지던스’는 같은 건물 내의 특급 호텔에서 받는 호텔 서비스뿐만 아니라, 거주공간에는 최고급 인테리어와 함께 세계적인 브랜드의 명품 가구 및 가전, 특급 호텔 수준의 침구류와 식기, 각종 생활집기 등을 갖추고 있다. 희소가치를 중요하게 생각하는 자산가들의 취향과 자부심을 존중하여 세세한 부분까지 차별화한 것이다. 상류층 커뮤니티를 위한 철저한 보안은 기본이며, 차별화된 커뮤니티 시설과 호텔급 서비스를 누릴 수 있고, 단지 내에서 쇼핑, 레저 및 문화생활을 편리하게 누리는 원스톱 리빙이 가능하다. ‘엘시티 더 레지던스’는 ㈜엘시티PFV가 시행 및 분양하고 포스코건설이 시공하는 해운대관광리조트 엘시티 내 3개 타워 중 가장 높은 101층 랜드마크타워 22~94층에 공급면적 기준 166~300㎡, 11개 타입의 총 561실과 부대시설로 조성된다. 같은 건물 내의 6성급 시그니엘 호텔이 관리 및 서비스 운영을 맡아, 발렛 파킹, 리무진 서비스, 하우스 키핑, 방문셰프, 방문 케이터링, 퍼스널 트레이닝, 메디컬 케어 연계 등 다양한 호텔 서비스와 멤버십 혜택을 제공한다. 마치 특급호텔이 관리사무소 역할을 하는 셈이다. 뿐만 아니라 워터파크 및 스파 등 엘시티 내의 다양한 레저·휴양시설 이용 시 입주민 혜택도 받는다. 생활숙박시설(호텔)로 분류되지만 고급 아파트처럼 느껴지는 효율적인 평면구조설계로 전용률이 68%에 달한다. 여기에 독일산 주방가구 및 빌트인 가전, 프랑스산 가구, 전 침실 6성급 호텔 수준의 침구류에서 각종 생활집기까지 제공되는 풀 퍼니시드(Full-furnished) 인테리어를 적용한다. 백사장을 앞마당처럼 누릴 수 있는 희소성 높은 비치프론트(Beach front)입지에서, 아파트처럼 안락한 공간, 호텔처럼 높은 품격과 서비스를 누릴 수 있게 한다는 것이 상품전략이다. ‘엘시티 더 레지던스’의 분양가는 3.3m2당 평균 3,100만원대이며, 11개 타입 중 5개 타입은 이미 분양이 완료되었다. 엘시티 측은 “이곳 ’엘시티 더 레지던스’ 계약자 10명 중 4명은 부산 이외 지역 거주자이고, 그 중 약 2명은 서울·수도권 거주자”라며 “자산가들의 세컨드 하우스 구입 열풍이 청약자 분포에도 영향을 미치고 있는 것 같다”고 말했다. 엘시티 측은 ‘국내외에서 보기 드문 조망권’이라는 자신감을 바탕으로, 계약을 고려하는 고객들이 매주 토·일요일 엘시티 공사현장을 방문, 엘리베이터를 타고 올라가 레지던스에서 내려다보이는 조망을 직접 체험해볼 수 있는 현장관람 및 조망체험 마케팅도 펼치고 있다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

다주택자 상위 10명이 보유한 주택은 총 3800채로 1인당 평균 380채를 소유한 것으로 나타났다. 다주택자 상위 100명은 1인당 평균 147채를 소유하고 있는 것으로 집계됐다. 15일 국회 국토교통위원회 소속 정동영 의원이 국세청으로부터 제출받은 ‘보유주택 공시가격 기준 1∼100위 보유자 현황 자료’에 따르면 지난해말 기준으로 우리나라 다주택자 상위 10명이 보유한 주택의 수는 총 3756채로 1인당 376채로 집계됐다. 공시가격 기준으로는 6165억원으로 1인당 617억원 어치다. 다주택자 상위 100명이 보유한 주택은 총 1만 4663채로 파악됐다. 공시가격은 총 1조 9994억원으로 1인당 평균 199억 9000만원의 주택을 보유한 것으로 나타났다. 이들 다주택자 상위 10명과 100명이 보유하고 있는 주택 가격이 공시가격이라는 점을 감안하면 시세를 반영할 경우 상위 10명이 보유한 주택은 8000억∼1조원대, 상위 100명은 시가 3∼4조원대일 것으로 정 의원은 추정했다. 이는 공시가격의 시세반영률이 아파트가 60% 수준이고, 주택 등 나머지 주택은 50%에도 미치지 않는다는 점을 고려한 추정치라는 설명이다. 정 의원은 “이런 분석 결과는 결국 집값이 폭등한 것은 공급물량이 부족해서가 아니라 다주택자들의 주택 사재기 때문”이라고 지적했다. 이어 “다주택자들이 주택을 사재기하는 이유는 정부가 주택 임대사업을 하는 자에게 임대소득세를 거의 부과하지 않고, 임대소득과 다른 소득을 합산 종합과세를 하지 않으며, 보유세와 거래세 등을 할인해 보유와 거래단계 특혜를 제공했기 때문”이라면서 “다주택 보유자의 임대사업자 등록을 의무화하고 임대소득에 대해 합당한 과세를 해야 하며, 정부에 등록하지 않고 임대사업을 하는 집주인에게는 상응한 벌칙을 부과해야 한다”고 제언했다. 황비웅 기자 stylist@seoul.co.kr

정부·여당이 ‘9·13 부동산 대책’의 핵심인 종합부동산세(종부세) 강화에 속도를 내고 있지만 실제로 법 개정이 이뤄지기까지 진통이 예상된다. 여권이 이번 대책의 효과가 미미하면 더 강력한 대책을 내놓겠다고 예고한 가운데, 정부는 수도권 공급 확대 및 공시가격 현실화 카드 등을 만지작거리고 있다. 더불어민주당은 지난 8일 9·13대책 후속 조치로 종부세법 개정안을 당론으로 발의했다. 3주택 이상 또는 서울 등 조정대상지역에 2주택 이상을 갖고 있을 경우 최고 세율을 3.2%로 올리는 내용이 골자다. 참여정부 때보다도 최고세율이 0.2% 포인트 높다. 개정안이 통과되면 2023년까지 총 6조원이 넘는 세수가 늘어날 것으로 예측된다. 하지만 야당에서 “세금 폭탄”이라고 반발하고 있어 상임위원회 논의 과정부터 순탄치 않을 것으로 보인다. 정치권에서는 종부세법 개정안이 예산 부수법안으로 지정돼 ‘우회로’를 밟을 것이라는 관측이 나온다. 이와 함께 시장의 관심은 벌써부터 정부가 추가 검토하는 부동산 대책에 쏠리고 있다. 우선 국토교통부는 부동산 공시가격의 실거래가 반영률을 높이는 방안을 추진 중이다. 공시가격이 오르면 보유세 등 부동산 관련 세금도 오른다. 금리 인상 카드 역시 부동산 대책의 일환으로 거론된다. 최근 이낙연 국무총리 등 주요 인사들이 집값 급등 원인으로 저금리를 지목하면서 정부가 사실상 금리 인상을 압박하는 것 아니냐는 논란이 일기도 했다. 이 밖에 재건축 가능 연한을 현행 30년에서 40년으로 늘리는 방안과 정비사업 임대주택 의무 공급 비율 확대 등도 거론된다. 한편 9·13 부동산 대책의 다른 한 축인 전세대출 규제는 오는 15일부터 시행된다. 이에 따라 집을 두 채 이상 가진 다주택자는 은행 등에서 전세자금대출을 받을 수 없게 된다. 이르면 다음달부터 1주택자가 기존 주택을 처분하는 조건으로 청약을 받은 경우 기존 집을 6개월 이내에 처분해야 한다. 이를 어기면 계약이 취소되고 500만원 이하의 과태료가 부과된다. 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr

10일 시민사회단체 연대체 ‘보유세 강화 시민행동’ 출범 “부동산 투기가 대한민국을 갈기갈기 찢어놓고 있습니다.”부동산 불평등 해소를 위해 보유세 강화 대책을 촉구하는 시민사회단체 연대체 ‘보유세 강화 시민행동’이 10일 출범했다. ‘보유세 강화 시민행동’은 이날 서울 종로구 광화문 광장에서 기자회견을 열고 “보유세 강화를 더이상 정부와 국회에 맡기지 않고 시민들이 정부와 국회를 직접 압박해 이를 관철시키겠다”고 밝혔다. 시민행동에는 이날까지 경제민주화실천연합회, 도시공동체연구소, 민달팽이 유니온, 민변 민생경제위원회, 참여연대 등 12개 시민단체가 참여했다. 이태경 헨리조지포럼 사무처장은 이날 기자회견에서 “미친 집값에 화들짝 놀란 정부가 ‘9.13대책’을 내놓았지만, 또다시 금융과 관련해서는 촘촘하고 강한 대책을 내놓으면서 보유세는 강화하는 시늉만 냈다”면서 “이에 뜻을 같이하는 시민사회단체가 자산불평등을 개선하고 망국적인 부동산 투기를 근절하고자, 보유세를 획기적으로 강화할 것을 촉구하기 위한 시민행동에 돌입한다”고 밝혔다. 이들은 정부에 ‘보유세 실효세율 1% 목표 구체적인 로드맵 제시 및 임기 내 0.5% 달성’, ‘공정시장가액비율 폐지 및 공시가격 시세반영률 85% 달성 로드맵 제시’, ‘공공임대주택 건설에 보유세 재원 최우선 사용’ 등을 촉구했다. 시민행동은 앞으로 전문가들과 대안을 논의하는 자리를 마련하고, 시민서명운동 등 일반 시민들이 참여할 수 있는 활동을 조직해 전개할 계획이다. 시민행동에 따르면 부동산 불로소득은 2015년 346조 2000억원(GDP의 22.1%), 2016년 374조 6000억원(GDP의 22.9%)이 발생했다. 이하영 기자 hiyoung@seoul.co.kr

이재명 경기도지사가 부동산투기와 경제문제 해결방안으로 제시한 기본소득형 국토보유세 도입을 위한 실행방안을 놓고 8일 국회에서 토론회가 열렸다. 기본소득형 국토보유세는 부동산으로 인한 불로소득을 환수해 국민에게 돌려주는 것을 골자로 한 제도다. 이 지사는 이날 국회의원회관 제3세미나실에서 열린 ‘기본소득형 국토보유세’ 토론회에서 “국토보유세를 재원으로 기본소득을 만들어 국민에게 돌려주면 큰 저항 없이 제도를 확대할 수 있다”며 “지방세법에 국토보유세를 만들고 광역지자체에 위임하면 현행 헌법 아래서도 시행이 가능하다”고 밝혔다. 그는 “재산가치가 소모되고 수익도 없는 자동차는 보유세로 연간 2%를 내지만 영원히 사라지지 않고 우리 모두의 것이라고 할 수 있는 토지의 보유세는 자동차세의 7분의 1에 불과하다”며 “소수의 부동산 소유자들이 정책 결정에 집중적으로 관여했기 때문이라는 의심을 할 수밖에 없다”고 지적하기도 했다. 이 지사는 고위공직자의 주식백지신탁을 예로 들며 부동산에 영향을 미칠 수 있는 고위공직자에게는 부동산백지신탁제도 도입도 논의해 볼 만하다는 의견을 피력했다. 토론회를 공동 주최한 정성호 국회의원은 “부동산 불패신화, 아파트값 급등을 해결할 근본적 대책이 필요하다고 생각한다”며 “국토보유세가 국민들의 공감을 얻어 시행된다면 근본적 해결책이 될 수 있다는 점에서 논의할 만한 가치가 있다. 논의를 통해 제도화하는데 앞장서겠다”고 적극적 의지를 보였다. ‘국토보유세 실행방안’을 주제 발표한 남기업 토지+자유연구소장은 “국토보유세는 비과세, 감면을 원칙적으로 폐지하고 모든 토지에 과세해야 한다”며 “조세저항을 줄이기 위해 국토보유세 세수를 모든 국민에게 n분의 1로 제공하는 토지배당이 효과적”이라고 주장했다. 남 소장은 “2012년 과세표준을 토대로 올해 국토보유세 수입을 추정한 결과 약 17조 5460억원이 된다”며 “종합부동산세 폐지로 인한 세수 감소 2조원을 빼고도 약 15조 5000억원의 세수증가가 발생해 국민 1인당 연간 30만원 정도의 토지배당을 할 수 있는 금액”이라고 설명했다. 강남훈 한신대 경제학과 교수는 ‘공유자산과 기본소득’ 주제발표에서 “국토보유세 부과의 일차적인 목적은 집값 안정이 아니라 주거비 감소, 기업 장려활동, 창업 증대에 있다”며 “토지배당은 공유자산의 소유자가 마땅히 받아야 할 배당을 받는다는 뜻으로 복지에 대한 패러다임을 바꾼다는 점에서 긍정적”이라고 말했다. 강남훈 한신대 경제학과 교수는 ‘공유자산과 기본소득’을 주제로 한 발표에서 “기본소득의 권리는 모든 사람이 공유자산의 공동소유자라는 인식에서 출발하는데 토지는 인류의 공유자산이므로 토지로부터 발생하는 지대를 환수하자는 논의는 예전부터 있었다”며 “기본소득은 중산층 확대, 저소득층의 노동 유인, 복지재원 확대, 일자리 창출 등의 효과가 있다”고 밝혔다. 그는 이어 “국토보유세 부과의 1차적인 목적은 집값 안정이 아니라 불로소득을 환수해 주거비 감소, 기업 장려활동, 창업 증대에 있다”며 “토지배당은 공유자산의 소유자가 마땅히 받아야 할 배당을 받는다는 뜻으로 복지에 대한 패러다임을 바꾼다는 점에서도 긍정적”이라고 덧붙였다. 이날 토론회 좌장은 이정전 서울대학교 환경대학원 명예교수가 맡았으며 김정훈 재정정책연구원장, 박상수 한국지방세연구원 과표연구센터장, 오일만 서울신문 편집부국장, 김진엽 전민주당 수석전문위원 등이 토론자로 나섰다. 김병철 기자 kbchul@seoul.co.kr

강력한 집값 안정 대책으로 서울 아파트값은 힘겨루기 장세에 들어갔다. 투기 심리가 냉각돼 거래량은 줄었지만, 집값 하락은 아직 눈에 띄게 움직이지 않고 있다. 세제 개편안 국회통과, 공급확대 정책을 담은 수도권 택지지구 지정 확정, 금리 인상 확정, 공시가격 현실화 등 불확실성이 있기 때문이다. 전문가들은 한두 달이 고비일 것으로 보고 있다. 당분간 눈치 보기가 치열하겠지만, 연말부터는 가격 조정이 시작될 것으로 전망했다. 투기수요 급감, 호가 하락·급매물 증가, 금리 인상 등이 예정됐기 때문이다.●투기수요 감소… 가격 폭등 진정 국면 지난 주말 서울 아파트 시장은 조용했다. 시장을 흔들고 가격을 올리는 투기 수요가 숨을 죽였기 때문이다. 부동산중개업소에는 아파트 구매 전화 문의조차 끊겨 개점휴업 상태다. 추격 매수는 그만두고 실수요자마저 집값이 내려갈 것을 예상, 주택 구매에 나서지 않고 눈치만 보는 시장이 이어지고 있다. 송파구 잠실동 한 부동산중개업자는 “투자자들이 바짝 엎드렸고, 실수요자도 가격 조정을 기대하고 구매에 나서지 않아 시장이 꽁꽁 얼어붙었다”고 말했다. 주택시장은 가수요자들이 움직이면 금세 불이 붙는다. 투자 수요가 활발하면 거래량이 급증하고 가격도 큰 폭으로 오른다. 가수요가 많으면 실수요자에게도 심리적 불안을 안겨 주고 추격 매수를 부추겨 시장 전체가 과열로 이어진다. 단순 수급원리로만 설명할 수 없는 시장이 형성되기도 한다. 그래서 다른 상품보다 시장 안정대책과 심리적 요인에 영향을 많이 받는다. 현재는 강력한 투기억제 대책으로 투기심리가 숨을 죽인 상태지만 대책이 본격 시행되고, 공급계획이 보조를 맞추게 되면 투기심리는 고개를 들지 못할 것으로 전망된다. 다주택자에 대한 대출억제는 이미 시행 중이고, 무거운 세금의 부과가 현실화되면 가수요는 한층 줄어들 수 있기 때문이다. 내년 공시가격 현실화 방침이 확정되면 주택 보유세를 얼마나 더 내야 하는지를 피부로 느낄 수 있을 것으로 보인다. 공시가격 현실화는 다주택자뿐만 아니라 실수요 주택 보유자까지 보유세 인상으로 이어진다. 종부세 부과 대상자도 올해보다 훨씬 많이 늘어난다. ●호가 하락 속 일부 지역 급매물 등장 호가 하락은 집값이 조정되는 첫 움직임이다. 현재는 호가 상승이 멈춰 거품이 조금씩 빠지는 분위기지만 거래는 이뤄지지 않고 있다. 호가는 내려도 쉽게 거래가 증가하는 현상은 나오지 않을 것으로 보인다. 다주택 보유 자체를 투기로 몰아붙이는 정책으로 구매 자체를 꺼리기 때문이다. 가격이 내려가도 거래량은 급증하지 않는 침체기에 들어설 가능성이 크다는 것이다. 지금 시장이 딱 그렇다. 서울 강남권에서는 ‘9·13대책’ 이후 중형 크기 아파트 호가가 1억~2억원 떨어졌다. 호가보다 낮은 급매물도 일부 나오고 있지만 역시 거래는 이뤄지지 않는다. 고가주택이 많은 지역에서 급매물이 쏟아지기 시작하면 가격은 본격적으로 조정을 받을 것으로 보인다. 한국감정원에 따르면 서울 아파트값은 4주 연속 상승세가 둔화하고 있다. 박원갑 국민은행 수석전문위원은 “9·13대책은 투기 수요를 억제하기 위한 고강도 대책이라서 다주택 보유 심리를 차단하고 추격 매수세를 잡기에 충분하다”며 “거래량이 줄어들고 급매물이 나오기 시작하면 가격이 하락 조정 국면에 진입할 것”이라고 전망했다. 박 위원은 당장 집값이 급락하지는 않겠지만, 가격 조정 시기를 연말쯤으로 예상했다. 집값 조정 시기는 급매물이 쏟아지는 시기가 얼마나 앞당겨지느냐에 달렸다. 정부는 9·13대책을 발표하면서 다주택자의 주택 처분과 동시에 애초 내놓았던 종합부동산세제 개정안보다 고가주택의 종합부동산세율을 대폭 올리고 조정지역에서의 2주택자에게도 종부세를 징벌적으로 물리겠다고 경고했다. 이 법안이 국회를 통과하면 내년부터 다주택자는 물론, 한 채라도 고가주택 보유자는 재산세와 종부세를 올해보다 훨씬 많이 내야 한다. 그러나 이런 움직임이 본격적으로 나타나지는 않고 있다. 다주택자에 대해서는 양도소득세를 무겁게 물리고 있어 쉽게 매물로 내놓지 않아서다. 보유세 강화로 재산세나 종부세를 내더라도 무거운 양도세를 내는 것보다는 가볍기 때문이다. 또 상당수의 다주택자가 이미 주택임대사업자로 등록해 매물이 많지 않은 데다, 양도세 감면 혜택을 보던 장기보유주택까지 혜택이 사라지면서 물건을 내놓지 않는 상황이다. 국토교통부 관계자는 “보유세를 강화와 공시가격 현실화가 가시화되면 다주택자 보유 주택이 매물로 나오고, 서울과 수도권 신도시 공급계획이 확정되면 서울을 비롯한 조정지역에서도 집값이 내릴 것”이라고 말했다. ●대출억제·금리 인상으로 추격 매수 차단 금리 인상도 주택시장을 흔들 만한 요인이다. 미국 연방준비제도(Fed)가 지난달 26일 기준금리를 0.25% 포인트 인상했다. 한국과 미국 간 정책금리는 0.75% 포인트까지 벌어졌다. 한국은행도 기준금리(현재 1.50%)를 조만간 인상할 것으로 보인다. 국내 시장 상황만 보면 경제침체기라서 금리를 인상할 여력이 없지만, 미국이 연말쯤 추가 인상을 예고하고 있어 한·미 간 금리 역전이 더 커질 가능성에 대비해 인상 카드를 회수할 수 없는 상황이다. 여기에 주택시장 안정 차원에서도 금리 인상을 주장하는 목소리가 적지 않다. 금리 인상은 단순히 주택시장 과열을 진정시키는 카드가 아니지만, 시장 분위기는 인상 쪽으로 기대를 걸고 있다. 미국의 금리 인상 여파를 따라가지 않을 수 없는 데다, 시중에 풀린 풍부한 유동자금이 부동산 시장으로 유입되고 있다는 통계가 나오고 있기 때문이다. 투기 수요가 급증하지 않는 한 주택시장에서 금리 인상은 주택 구매 심리를 누그러뜨리는 효과가 충분하다. 현재 시장에서는 주택담보대출 금리가 연 5%에 가깝게 올랐다. 조정지역에서 주택담보대출 억제는 이미 피부로 느끼고 있다. 대출 억제는 단기적으로는 주택 가수요를 막는 가장 효과적인 대책이다. 이미 주택을 보유한 사람은 거주 목적의 실수요자라도 대출을 받기 까다로울 정도다. 주택 보유자의 대출금지가 시작된 지 한 달도 지나지 않았지만, 주택 보유자의 추가 주택담보 대출길은 완전히 차단됐음을 실감하고 있다. 결국, 추가 대출길이 막히고 금리까지 오르면 가수요가 줄어들고 집값 상승 압력도 본격적으로 줄어들면서 가격 조정도 이뤄질 것으로 전망된다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

집 살 때 부부 명의가 절세에 더 효과적 각각 기본 공제 받아 양도소득세도 절감 맞벌이 임대사업자 등록도 공동이 유리‘9·13 부동산 대책’으로 고가주택과 다주택자에 대한 보유세가 강화되면서 절세에 대한 관심도 높아지고 있다. 특히 종합부동산세는 가구가 아닌 개인에게 부과되는 것이기 때문에 부부 공동 명의로 집을 소유하면 절세 효과가 크다. 다만 상황에 따라선 내지 않아도 될 세금을 내야 하는 경우도 있을 수 있고, 명의 이전에 따른 비용도 무시하기 어렵기 때문에 주의가 필요하다. 예시를 통해 부부 공동 명의를 통해 절세할 수 있는 방법을 알아봤다. ●명의 변경 시 취득세 등 이전비 고려해야 서울 서초구 반포자이 전용 84㎡(2018년 공시가격 13억 1200만원)를 소유한 1주택자의 경우 단독 명의라면 종부세를 85만 6960원 내야 한다. 하지만 공동 명의라면 종부세가 23만 2972원으로 줄어 62만 3988원의 절세 효과를 얻을 수 있다. 또 농어촌특별세도 17만 1392원에서 4만 6592원으로 줄어 총 74만 8788원의 세금이 절약된다. 공동 명의일 경우 종부세 과세표준(과표)이 단독 명의에 비해 절반으로 낮아지기 때문이다. 초고가 주택인 경우에는 종부세 절감액이 더 크다. 올해보다 종부세가 63% 올라 1620만 7200원을 내야 할 것으로 예상되는 서울 강남구 삼성동 아이파크 전용 175㎡(공시가격 30억원)은 공동 명의가 되면 종부세를 1196만 4132원만 내면 된다. 조영욱 KB국민은행 WM투자자문부 세무팀장은 “정부가 공시가격 현실화를 강조하기 때문에 앞으로는 단독 명의와 공동 명의의 종부세액 차이가 더 커질 것”이라고 설명했다. 실제 지난 3월 분양한 디에이치자이(개포8단지 재건축)는 일반 분양물량 1690가구 중 43.7%에 달하는 739가구가 공동 명의로 집을 계약했다. 참고로 부부간 증여는 10년 동안 6억원까지 증여세가 없다. 하지만 현재 단독 명의인 집을 무조건 공동 명의로 바꾼다고 세금을 절약할 수 있는 건 아니다. 앞서 예로 든 반포자이 전용 84㎡를 단독 명의에서 공동 명의로 바꾸려면 6억원이 넘는 5600만원에 대한 증여세 532만원과 절반 가격인 6억 5600만원에 대한 취득세 2624만원 등 총 3145만원의 비용이 든다. 이 아파트의 한 해 종부세 절감액이 70만~80만원인 상황을 감안하면 종부세를 줄이려다 수천만원의 취득세를 한꺼번에 내야 하는 상황이 발생하는 것이다. 따라서 집을 살 때는 과세표준이 9억원에 못 미치지만 앞으로 시세 상승으로 9억원을 넘을 것으로 예상되는 경우 공동 명의로 계약하는 게 좋다. 이렇게 하면 취득세를 이중으로 부담하지 않아도 되고, 과세표준이 12억원이 되기 전까지 종부세 대상도 아니다. ●외벌이면 소득자 명의 임대사업 등록이 나아 집을 팔 때도 공동 명의라면 양도소득세를 절감할 수 있다. 양도소득세 기준이 되는 매각 차익이 절반으로 줄어들고, 1인당 250만원인 기본공제(1년에 1회)도 부부가 각각 받을 수 있기 때문이다. 2013년 매입해 임대사업 물건으로 등록한 뒤 의무임대기간을 채운 아파트를 파는 A씨를 예로 들어 보자. 이 아파트의 매입 가격은 3억 6000만원인데, 최근 집값이 급등해 이달에 6억 5000만원에 집을 팔게 됐다. A씨가 이 아파트를 단독 명의로 소유했다면 양도소득세 7333만 2000원과 지방소득세 733만 3200원 등 8066만 5200원을 세금으로 내야 한다. 하지만 공동 명의라면 양도소득세는 5472만 5000원, 지방소득세 547만 2500원 등 6019만 7500원으로 세금이 2000만원 이상 줄어든다. 맞벌이 부부라면 주택임대사업자 등록에도 공동 명의가 유리하다. 이는 임대소득이 인(人)별로 부과되기 때문이다. 하지만 외벌이인 경우 근로소득이 있는 사람 명의로 임대사업자를 내는 것이 좋다. 근로소득자는 사업소득이 추가로 발생하더라도 근로소득에 합산해 직장가입자로 건강보험료 등을 정산하기 때문이다. 물론 근로소득자도 사업소득이 7200만원을 넘으면 지역가입자에 해당하는 건강보험료를 따로 산출하기 때문에 또다시 계산기를 두들겨 봐야 한다. 조 팀장은 “기본적으로는 공동 명의가 절세에 도움이 되지만 상황에 따라 다를 수 있기 때문에 전문적인 상담을 받는 것이 좋다”고 말했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

공정시장가액 폐지…‘시가x세율’ 도입 보유세 20년 지나도 구입 당시 가격 부과 美처럼 집 살때 매매가 기준으로 매겨야 서울 사람 절반 무주택자 집값 폭등 불안 기다리면 싼값에 집 구한다는 믿음 줘야현재 주택에 붙는 보유세 최고 세율은 종합부동산세는 2.0%, 재산세는 0.4%다. 정부는 9·13 부동산 대책에서 종부세 최고 세율을 3.2%로 1.2% 포인트 높이기로 했다. 2015년 기준 우리나라의 부동산 자산 총액 대비 보유세 비중은 0.16%로 경제협력개발기구(OECD) 회원국 중 파악이 가능한 13개국 평균인 0.33%의 절반에도 못 미치는 점을 이유로 내세웠다.전문가들은 2일 정부가 보유세 인상을 떠나서 너무 복잡한 세금 계산식부터 간단하게 바꿔야 한다고 지적했다. 박훈 서울시립대 세무학과 교수는 “지금은 종부세와 재산세를 매길 때 공시가격에서 일정액을 빼주고 여기에 공정시장가액비율을 곱하고 세율을 또 곱하는 등 계산 단계가 너무 많고 복잡해서 납세자가 세금을 얼마나 내야 하는지 알기 어렵다”면서 “공정시장가액을 폐지하고 시가에 세율을 곱하는 가장 간단한 방식으로 개선해야 한다”고 주장했다. 보유세를 물리는 기준점을 바꿔야 한다는 의견도 나왔다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “주택을 구입한 당시 가격을 기준으로 보유세를 물려야 한다”면서 “예를 들어 5억원에 집을 샀다면 10~20년이 지나도 5억원을 기준으로 보유세를 매기는 것”이라고 말했다. 이러면 5억원에 산 집이 20억원으로 올라도 보유세 부담이 늘지 않아 조세 저항이 없다. 권 교수는 “5억원짜리 집을 나중에 20억원에 팔고 다른 지역에 20억원짜리 집을 사면 그때 20억원을 기준으로 보유세를 매기는 방식”이라면서 “현재 미국이 이 같은 제도”라고 덧붙였다. 정부가 집값을 잡으려면 세금이 아닌 주택 수요·공급 정책으로 해결해야 한다는 주장도 많았다. 김정식 연세대 경제학부 교수는 “집값을 잡으려면 서울로 몰리는 수요를 줄여 줘야 한다”면서 “그러자면 서울 외곽과 수도권 지역에 주택 공급을 확대해야 하는데 정부가 교통 여건이 좋은 곳을 신규 택지로 선정해야 효과를 볼 수 있을 것”이라고 말했다. 최근 집값이 크게 오른 이유가 ‘집값이 계속 오르고 있어서 이번에는 사야 한다’는 무주택자들의 불안이 극에 달했기 때문이라는 분석도 있다. 무주택자들이 대거 시장에 뛰어들면서 비정상적인 가격 급등을 불렀다는 것이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “서울 사람 중 절반이 무주택자인데 이 중에서 10%만 주택 시장에 뛰어들어도 집값이 폭등한다”면서 “정부가 무주택자의 불안감을 해소하는 데 부동산 정책의 초점을 맞춰야 한다”고 말했다. 박 위원은 “무주택자들에게 앞으로 조금만 기다리면 싼값에 집을 분양받을 수 있다는 믿음을 줘야 한다”면서 “정부가 9·13 대책 발표 직후 집을 갖고 있는 사람들에게도 청약 기회를 주기로 했는데 부동산 시장은 제로섬 게임이어서 모든 사람을 행복하게 해 줄 수는 없기 때문에 무주택자에게 주택 청약을 더 돌려야 한다”고 주장했다. 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr 김주연 기자 justina@seoul.co.kr

단일세율…韓종부세처럼 누진과세 없어 임대소득 마련 투자 많아 시장도 안정적 세수도 연도별 차이 적어 국민들 무관심일본의 부동산 보유세는 ‘고정자산세’로 불린다. 세율이 1.4%다. 여기에 ‘도시계획세’라는 최고세율 0.3%인 목적세가 붙는다. 총 1.7%로 우리나라 재산세 최고세율(0.4%)의 4배지만 종합부동산세 최고세율(2.0%)보다는 낮다. 또 한국은 누진세율이지만 일본은 단일세율 과세다. 과세표준 5000만엔짜리 집을 기준으로 단순계산(경감요인 등 제외)하면 고정자산세 70만엔(5000만엔×1.4%), 도시계획세 15만엔(5000만엔×0.3%) 등 85만엔의 세금이 나온다. 원화로 환산해 보면 대략 5억원짜리 집에 연간 850만원의 세금이 부과되는 셈이다. 주택, 토지 등에 대한 보유세는 한국의 재산세처럼 지방세다. 일본의 지방세 체계는 1950년대부터 거의 지금의 형태로 굳어졌는데, 광역단체(도·도·부·현)의 세금과 기초단체(시·구·정·촌)의 세금으로 나뉜다. ‘고정자산세·도시계획세’의 보유세 2종 세트는 기초단체에 내는 세금이다. 다만 수도권 핵심부인 도쿄 23개 구는 광역 도쿄도청에서 징세를 담당한다. 고정자산세는 한국의 보유세보다 과세 대상이 훨씬 포괄적이어서 ‘종합자산과세’ 성격이 강하다. 매년 1월 1일 현재 토지, 주택 등 소유자에게 통상 3년마다 이뤄지는 재산가치 평가 결과를 바탕으로 고지서가 발송된다. 2월, 4월, 7월, 12월 등 4회에 걸쳐 나눠 낼 수 있다. 도시계획세는 도시계획 사업 등에 들어가는 재원 마련 목적의 세금으로 고정자산세 과세 대상과 같다. 일본 보유세의 주된 특징은 세율을 포함해 제도 자체가 오랫동안 큰 변화 없이 운용돼 왔다는 점이다. 전체 세수도 연도별로 차이가 크지 않다. 과세와 납세에 대한 국민들의 민감도가 크게 떨어지는 이유 중 하나다. 한국의 종부세처럼 일정 금액을 넘는 재산에 부과하는 누진과세는 없다. 과거 거품경제기와 같은 부동산 투기는 찾아보기 어렵고, 임대소득을 얻기 위한 투자가 대부분이어서 시장 불안이 나타나지 않고 있는 이유가 크다. ‘내집 마련’에 대한 사람들의 인식도 한국과 크게 다르다. 도쿄 신주쿠에서 빅부동산을 운영하고 있는 노진수 대표는 “일본에서는 부동산 보유세가 일상 대화의 화젯거리가 되지 못한다”면서 “국민들의 납세 의식이 높고 부동산 투기와 거리가 먼 시장 상황과 수십년 동안 안정적으로 유지되고 있는 과세제도 등이 복합적으로 맞물린 결과로 보인다”고 말했다. 도쿄 김태균 특파원 windsea@seoul.co.kr

정부가 9·13 부동산 대책에서 종합부동산세를 대폭 올리기로 한 것에 대해 보유세 인상이라는 방향성은 맞지만 속도가 너무 빠르다는 지적이 나온다. 집을 가진 사람들의 조세 저항이 우려되고 특히 은퇴한 고령자 등 소득이 없는 사람에게는 세금 부담이 크다는 것이다. 서울신문이 2일 인터뷰한 부동산과 세제, 경제 전문가들은 우리나라가 경제협력개발기구(OECD) 회원국과 비교해 종부세와 재산세 등 보유세는 집값 대비 비율이 낮고 양도소득세와 취득세 등 거래세는 높다면서 보유세 인상과 함께 거래세 인하를 추진해야 한다고 주장했다. 김정식 연세대 경제학부 교수는 “지난해 8·2 부동산 대책에서 다주택자에게 양도세를 중과한 뒤 보유세까지 올려 집을 팔지도 사지도 못하게 만든 셈”이라면서 “거래세 인하로 집주인에게 출구를 마련해 줘야 한다”고 말했다. 다만 김 교수는 “1가구 1주택자에 대한 과도한 양도세 감면을 손봐야 강남 집중을 막을 수 있을 것”이라고 덧붙였다. 2015년 기준 국내총생산(GDP) 대비 보유세 비율은 0.8%로 OECD 35개국 중 17위이며 OECD 평균 1.1%보다 낮다. 반면 GDP 대비 거래세 비중은 1.1%로 OECD 평균 0.4%보다 상당히 높다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “보유세와 거래세 등 부동산에 매기는 세금이 많은 편”이라면서 “보유세와 거래세 중 하나만 올리거나 내리기는 어렵기 때문에 보유세를 천천히 올리면서 양도세를 낮춰야 한다”고 주장했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “부동산 보유세는 낮지만 넓은 의미의 재산세는 2016년 기준 GDP 대비 3.04%로 OECD 회원국 중 7위”라면서 “세금으로 억제해서 시장을 안정시킬 수는 없으며 보유세 세제를 합리적으로 개편해야 한다”고 말했다. 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr 김주연 기자 justina@seoul.co.kr

부동산 투기는 다수의 희생을 딛고 극소수가 웃는 승자 독식의 게임이다. 토지(부동산)는 일반 상품과 달리 재생산이 불가능하다. 한정된 자원을 특정 계층이 독점하게 되면 다른 계층은 쪽박을 차게 되는 특징이 있다. 한국 사회 불평등의 근본 원인이 바로 토지, 부동산 문제에서 비롯되는 이유다.한국은행 통계를 보면 지난 50년간 물가는 30배 올랐지만 토지는 무려 3000배 올랐다. 토지 ㎡당 전국 평균가격은 1964년 19원 60전에서 2013년 5만 8325원이었다. 서울 지가 상승은 지방의 119배로 무려 1만배가 올랐다. 그동안 땅값 상승에 따른 불로소득 6700조원 가운데 상위 1%가 무려 38%(2551조원), 상위 10%가 83%(5546조원)를 가져갔다. 이것이 우리가 직면한 부동산 투기 공화국의 실체다. 공동체 전체에 주어진 공공재 성격의 토지를 일부 계층이 독점하면서 생긴 폐해는 너무도 심각하다. 갈수록 악화되는 빈부 격차는 대한민국을 강남과 강북, 서울과 지방 간의 분열과 갈등으로 몰아넣었고, 흙수저 청년들은 헬조선을 외치는 지경이다. 청소년들의 장래 희망 1위가 불로소득으로 떵떵거리고 사는 건물주인 나라가 대한민국이다. 대기업이 연구개발 등 생산적 투자를 외면하고 비생산적인 부동산 투자에 몰두, 경제성장 자체를 저해하는 망국병이 됐다. 이런 망국병을 잡는 유일한 방법은 보유세를 강화하는 것이다. 보유세는 실현되지 않은 소득에 과세하는 것이 아니라 공공재 성격의 부동산 보유자가 사회 전체에 전가한 비용을 청구하는 것이다. 부동산의 과다에 따라 매기는 보유세는 공평과 효율 측면에서 따라올 세금이 없다. 망국병인 부동산 투기 문제를 근본적으로 잡고 토지 독점에 따른 불평등을 해결할 수 있다. 애덤 스미스나 데이비드 리카도 등 자본주의 경제학의 태두들도 토지 독점과 불로소득의 폐해를 비판했고 100년 전 제정된 독일 바이마르 헌법에서도 토지공개념을 도입했다. 미국이나 독일, 일본 등 자본주의 선진국들이 오래전부터 토지와 이에 파생된 건물에 무거운 세금을 매기는 것도 이런 이유였다. 주요국의 국내총생산 대비 보유세 부담률을 보면 미국이 2.88%, 일본이 2.16%, 경제협력개발기구 회원국 평균이 1.07% 정도다. 반면 우리나라 보유세는 0.79%에 그친다. 2013년 기준 서울 주택의 보유세 실효세율은 0.12%로 미국 주택(도심 지역 1.5%)의 10분의1도 되지 않는다. 대한민국이 부동산 투기꾼들의 천국으로 불리는 이유다. 보수 정당·언론에서는 ‘실현되지도 않는 소득에 과세하는 것은 부당하다’는 논리를 펴고 있지만 찬찬히 따져 보면 어불성설이다. 불로소득을 통해 벌어들이는 막대한 수익은 외면하고 세금만을 강조하는 것은 불공정하다. 대한민국의 지속 가능한 성장을 위해서라도 불로소득을 통한 부의 독점은 바람직하지 않다. 보유세 강화의 당위성에도 불구하고 이를 사회주의나 공산주의 발상으로 공격하는 것은 대한민국을 19세기 천민자본주의로 후퇴시키자는 것이나 다름없다. 역대 정권이 부동산 투기를 잡지 못한 것은 본질을 외면한 처방에 있다. ‘9·13 부동산 대책’ 역시 단기적으로 투기 열기를 잡았을지 몰라도 미봉책에 불과하다. 대기업과 대자본가들이 소유한 토지와 빌딩, 상가는 손도 대지 못했다. 주택 대상 종부세만 강화하는 ‘핀셋 증세’였다. 2016년 종부세 대상자(27만 3555명)는 전체 주택 소유자의 2%에 불과하다. 그중 74%는 과세표준 3억원(실거래가 18억원) 이하다. 인상폭도 연 10만원 수준이다. 최근 보수 정당과 언론들이 부추기는 세금폭탄 프레임은 상위 2% 부자들을 변호하는 정치 공세에 불과한 것이다. 여론조사(리얼미터 9월 12일)를 보면 보유세 강화에 찬성하는 여론이 56.4%로 반대(30.7%)를 압도한다. 정부의 9·13 대책에 대해서도 미흡하다(39.4%)는 여론이 과도하다(19.8%)는 응답의 두 배에 달한다. 부동산 망국병을 잡아야 한다는 국민들의 울분이 담겨 있다. 중장기적으로 종부세를 폐지하고 토지공개념이 강화된 국토보유세를 도입해 세수 순증분은 모든 국민에게 기본소득으로 돌려주자는 이재명 경기지사의 주장은 타당성이 있다. 공공재 성격의 부동산에서 파생된 불로소득을 어느 개인이 독점하는 것은 사회정의나 공정경제 측면에서도 맞지 않는다. 작금의 천민자본주의를 하루빨리 종식하고 균형 잡힌, 건강한 자본주의로 발전해야 한다. oilman@seoul.co.kr

추석 이후 주택시장에는 새로운 변화가 예상된다. 강력한 ‘9·13대책’이 본격 시행되면서 투자 수요가 많이 줄어들고 호가도 떨어질 것으로 예상하기 때문이다. 특히 천정부지로 오르기만 했던 서울·수도권 집값 상승세가 단기간에 급락세로 반전하지는 않겠지만, 추가 상승세는 일단 잡힐 것으로 전망된다. 대책 발표 이후 일주일 만에 서울·수도권 아파트값 상승폭이 둔화하기 시작한 것이 이를 증명한다. 한국감정원 자료에 따르면 아파트값이 급상승했던 서울 모든 지역과 경기도 성남 분당구·과천·광명시에서 상승세가 느려지기 시작했다. 전문가들은 주택 수요억제 정책이 먹혀들면서 투자 수요가 감소하고, 호가가 떨어졌기 때문으로 분석했다. 이런 분위기는 추석 이후 하반기에도 이어질 전망이다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 “이번 대책은 투자 수요를 원천적으로 틀어막는 내용이 많이 담겨 시장 충격이 크다”며 “당분간은 거래공백 현상이 나타날 수 있다”고 내다봤다. 박 위원은 “다주택자라도 양도세 중과 부담으로 쉽게 투매를 결정하지 못하는 있다”며 “다만, 장기보유특별공제의 2년 이상 실거주 요건은 2020년 1월부터 적용돼 실거주가 어려운 사람들이 내년 말까지 집을 팔려고 내놓을 것 같다”고 설명했다. 하지만 수요자는 집값 불확실성과 보유 부담으로 구입에 나서지 않아 거래가 이뤄지지 않는 침체기로 빠져들 것으로 예상했다. 장희순 강원대 교수는 하반기 주택시장 침체 원인을 심리적 요인에서 찾았다. 9·13대책은 다주택자에 대한 규제뿐만 아니라 실수요자 외의 주택 구매를 막는 조치라서 실수요자 외의 거래는 거의 이뤄지지 않을 것으로 보았다. 장 교수는 “그동안 은행 대출을 끼지 않고 집을 사는 경우는 거의 없었다”며 “무주택자의 주택 구입 외에는 사실상 대출 길을 틀어막아 구매 심리가 바닥에 떨어졌다”고 말했다. 종합부동산세 등 보유세 강화가 다주택자·고가 주택 보유자에게 한정된다고 해도 투자 수요가 줄어들어 주택 시장이 가라앉는 분위기가 이어지면 실수요자의 구매 욕구도 식을 수 있다는 것이다. 정부의 주택 공시가격 현실화 정책도 시장을 움츠러들게 할 것으로 전망된다. 전문가들은 정부가 공시가격 인상 원칙을 밝혔기 때문에 내년도 공시가격 인상 결정 방향·수준이 정해지면 다시 한번 시장이 식을 것으로 전망했다. 서울·수도권 주택공급대책도 추격 매수세를 가라앉히는데 어느 정도 효과가 있을 것으로 보인다. 택지개발지구 아파트는 분양가가 상대적으로 저렴하기 때문에 기존 주택 구매 수요를 어느 정도 흡수할 수 있을 것으로 보인다. 이러면 기존 아파트 구매 수요가 줄어들어 가격을 안정시키는 효과가 기대된다. 다만, 효과를 보려면 국토교통부와 지방자치단체 간 원활한 협조가 관건이다. 서울에서 멀리 떨어진 택지지구의 교통·교육 등 생활 인프라 대책도 함께 제시돼야 효과가 배가된다. 단순 물량 공급에만 그치면 집값 안정에 실패한 2기 신도시의 길을 걷게 된다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

▲ 주택시장 안정방안, 효과는?14일 오전 서울 남산에서 바라본 아파트 단지 등 서울 시내 모습. 정부는 전날 ‘9·13 주택시장 안정방안’ 발표에서 서울·세종 전역과 부산·경기 일부 등 집값이 급등한 조정대상지역 2주택 이상 보유자에게 주택분 종합부동산세 최고세율을 최고 3.2%로 중과하고, 세 부담 상한도 150%에서 300%로 올린다고 밝혔다. 2018.9.14 연합뉴스정부가 뒤늦게 주택 시장 안정대책 접근 전략을 수정했다. 대규모 택지개발 불허방침을 바꿔 수도권에 330만㎡ 이상 신도시 4~5곳을 추가로 건설하기로 했다. 주택 정책을 투기 수요 억제 일변도에서 벗어나 공급확대 정책을 동시에 펼치는 ‘투트랙’ 전략으로 변경한 것이다. 정부는 출범 당시부터 주택시장 불안 원인은 공급 부족이 아니라 투기 수요가 만연했기 때문이라고 판단, 지난해 내놓은 ‘8·2대책’과 최근 발표한 ‘9·13대책’ 등을 통해 투기 수요 차단 정책에 몰입했다. 서울·수도권 집값 폭등 원인에는 투기 수요 증가와 함께 공급 부족에 따른 시장 수급 불안도 포함됐다는 전문가들의 지적에는 애써 눈을 감았었다. ‘9·21대책’을 통해 공급확대도 병행하기로 정책을 선회한 것은 수요 차단 정책만으로는 시장 불안을 잠재울 수 없다는 것을 뒤늦게나마 깨달았기 때문이다. 강력한 수요 억제책을 내놓으면 곧바로 매물이 쏟아져 나와 집값이 안정되고, 공급 확대 효과를 볼 것이라는 기대가 빗나간 것도 공급확대 카드를 꺼내 들게 했다. 정부가 양도세 중과, 보유세 강화, 대출 규제 등과 같은 수요억제 대책을 내놓았지만 기대와 달리 시장에는 매물이 달려 수급 불균형이 생기는 부작용을 가져왔다. 나 홀로 가족 증가 등으로 서울·수도권에는 여전히 주택 실수요가 많다는 지적도 공급 확대를 불러왔다. 공급확대 정책에는 무주택자의 심리적 불안을 없애려는 목적도 들어 있다. 무주택자의 심리적 불안은 청약시장 과열, 기존 주택 수요 증가 등으로 집값을 끌어올리고, 결국 투기 수요로 번질 수 있다. 급확대 정책이 미래 투기 수요 증가를 진정시키는데도 도움이 된다는 것은 지난 정부의 주택정책에서 증명됐다. 200만호 공급대책이나 보금자리주택 공급대책 등이 나올 때는 집값이 눈에 띄게 안정됐었다. 서울 주택시장의 특수한 사정도 고려했다. 지속적인 주택공급으로 전국의 주택보급률은 102%(2016년 기준)를 넘었지만, 서울의 주택보급률은 96% 선에 머물러 있기 때문이다. 여기에 자기 집을 가진 자가 보유율은 48%에 불과하다. 서울의 두 가구 중 한 가구는 내 집이 없는 무주택자인 셈이다. 이번 정부가 버렸던 대규모 택지개발 카드를 다시 내놓은 것은 단기간 계획 물량을 공급하려면 이 길밖에 없다는 현실도 생각했다. 서울 도심에서는 택지가 고갈된 상태라서 공급 물량을 확대하는데 한계가 따르고, 그렇다고 재건축·재개발 규제를 완화하자니 기존 집값이 들썩이는 부작용이 우려되기 때문에 수도권 신도시 개발로 눈을 돌렸다고 보면 된다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

시중銀 코픽스 연동 금리 0.02%P↑ ‘변동형’은 연내 최고 5% 돌파 예상 1주택자들 체감 고통 더 커질 수도 시중은행들이 주택담보대출 금리를 잇따라 올리고 있다. 정부가 올해에 이어 내년에도 주택 공시가격을 대폭 인상하겠다고 밝힌 데 이어 주택 보유자들의 부담이 가중될 전망이다. 특히 집을 팔아 시세차익을 챙기기 어려운 1주택자들은 ‘진퇴양난’에 빠질 수 있다는 지적도 나온다.18일 금융권에 따르면 KB국민은행은 이날 잔액 기준 코픽스(COFIX·자금조달비용지수) 연동 주담대 금리를 기존 3.56∼4.76%에서 3.58∼4.78%로 0.02% 포인트 올렸다. 신한은행(3.19∼4.54%), 우리은행(3.29∼4.29%), NH농협은행(2.89∼4.51%) 등도 0.02% 포인트씩 인상했다. 은행 관계자는 “올해 안에 변동형 주담대 금리가 최고 5%를 넘길 것이라는 전망이 지배적”이라면서 “미국 연방준비제도가 이달 연방공개시장위원회(FOMC)에서 기준금리를 추가 인상하고, 한국은행도 이에 맞춰 기준금리를 인상하면 대출을 끼고 집을 산 사람의 이자 부담이 커질 것”이라고 말했다. 실제 금융위기에 따라 저금리 기조가 형성되기 전인 2006~2008년에는 은행권 주담대 금리가 5~7% 수준이었다. 게다가 지난 17일 기획재정부는 9·13 대책 후속 조치 점검회의에서 시세가 급등한 주택의 가격 상승분을 공시가격에 적극 반영하겠다는 뜻을 재확인했다. 현재 서울 아파트 공시가격의 시세반영률(공시가격/실거래가)은 50~70% 정도다. 전국 아파트 공시가격 상승률은 주택 경기가 반등을 시작한 2014년 0.36% 이후 2015년 3.12%, 2016년 5.97%, 지난해 4.44%를 기록했으며 올해도 5.02%로 비교적 높은 수준을 유지하고 있다. 부동산 업계에서는 올해 서울 집값이 급등한 데다 정부가 시세반영률을 높이기로 한 만큼 내년 공시가격 상승률이 두 자릿수에 이를 것으로 보고 있다. 이렇게 되면 9·13 대책의 타깃이 된 공시가격 9억원 이상 고가주택 소유자나 다주택자는 물론 1주택자가 내야 하는 재산세도 늘어날 수밖에 없다. 더욱이 1주택자는 집값이 올랐다고 해서 집을 팔아 시세차익을 챙기기도 어렵다. 부동산 관계자는 “종합부동산세는 내야 하는 사람이 많지 않아 실제 정부가 느끼는 조세 저항은 크지 않을 수 있다”면서도 “하지만 주담대로 집을 산 1주택자는 시세차익을 실현하기 어려운 반면 대출 이자와 보유세 부담은 커지기 때문에 체감하는 고통은 더 클 수 있다”고 분석했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

‘9·13 주택시장 안정대책’ 발표 이후 시장이 관망세로 돌아섰다. 치솟던 집값이 오름세를 멈춘 것은 다행이지만, 이 대책이 국회에서 제동이 걸릴까 우려된다. 야당은 벌써 종합부동산세 최고 세율을 3.2%로 올리고, 3억~6억원 이하 과표구간을 신설해 0.7%의 세금을 부과하기로 한 것 등을 ‘세금폭탄’이라고 명명했다. 종부세나 양도소득세 강화 등은 국회에서 법 개정을 거쳐야 하는 만큼 순탄치 않아 보이는 이유다. 집값이 안정되려면 정부가 오는 21일 내놓기로 한 아파트 공급 대책이 중요하다. 박원순 서울시장이 개발제한구역인 그린벨트 해제를 반대하고, 더불어민주당 신창현 의원이 주택공급 용지를 사전에 유출하며 문제를 일으켜 지연되기는 했지만, 세제와 금융으로 수요를 억제하는 정책만큼 중요한 게 서울 등 노른자위 지역에 주택 공급을 늘리는 것이다. 참여정부 5년 동안 서울에서 18만 2000가구의 주택이 공급된 반면, 이명박 정부 때에는 14만 2000가구, 박근혜 정부 때에는 16만 가구만 공급됐다. 세월만큼이나 주택도 노후화했다. 지금의 집값 상승이 이전 정권의 공급 부족과 기존주택 노후화와 맞닿아 있다고 해도 과언이 아니다. 서울의 시내 유휴지를 활용한 공급을 해야 한다. 그럼에도 서울시가 그린벨트 개발을 반대한다면 그것을 대체할 만한 재개발과 재건축, 또 상업지 내 주거비율을 높이거나 용적률을 높이는 방안들도 적극 검토해 대책을 내놓아야 한다. 국회 입법도 소홀히 해서는 안 된다. 국회선진화법에 따라 예산부수법안으로 지정해 본회의에 정부 원안을 상정하는 방안이 거론되고 있지만, 이에 앞서 야당과 충분히 협의했으면 한다. 보유세를 올리는 만큼 야당의 요구대로 취득·등록세 등 거래세 인하는 고려해야 한다. 거래세 인하로 지방자치단체의 세수 감소가 우려된다면 국세인 종부세 등을 일부 이전하는 방법도 찾아볼 수 있다. 야당이 수권 정당을 꿈꾼다면 망국병에 가까운 부동산 광풍을 잡으려는 정부·여당의 시도에 무조건 반대만 해서는 안 된다. 서민의 주거 불안은 부메랑이 돼 돌아갈 것이다.

신규주택 돈줄 막고 다주택자엔 종부세 집주인·매수자 ‘눈치’…투기 수요 진정세 ‘공시가 6억 이하’ 임대업 전환 稅줄일 듯소규모 다주택자 중심 매물 쏟아질 수도‘9·13대책’ 발표 이후 서울, 수도권의 과열됐던 주택시장은 일단 진정세로 돌아선 듯해 보인다. 지난 주말 서울 지역 아파트값은 호가 상승세가 주춤해졌다. 집주인, 매수자 모두 극심한 눈치 보기 작전에 들어가면서 이따금 이뤄졌던 거래마저도 성사되지 않고 있다. 어느 때보다 강력한 대책이라는 평가를 받으면서 일단은 약발이 먹혀드는 모습이다. 전문가들은 신규 주택 구입 돈줄이 막히고, 다주택 보유에 따른 심리적 부담이 커져 주택 투기 수요가 줄어들 것으로 전망했다. ●다주택자 신규 대출 원천 차단에 거래절벽 이번 대책으로 주택 구입 심리가 크게 사그라졌다. 가장 큰 충격은 다주택자의 주택 구입 대출을 틀어막은 조치다. 실수요자든 투자 거래든 매수자가 선뜻 달려들 수 없는 환경이 조성됐다. 집값을 모두 자기 자본으로 동원할 능력이 없으면 집을 사지 말라는 것이기 때문이다. 그동안 주택 거래의 상당 부분을 차지했던 기존 주택 보유자들이 추가로 집을 사들이는 투자성 거래는 끊긴다고 보면 된다. 2주택 이상 보유자는 규제지역에서 신규 주택담보대출이 전면 금지되고, 1주택자도 규제지역 내 고가주택(공시가격 9억원 초과) 구입 시에는 실거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출이 금지된다. 이사를 위해 추가 대출을 받으려면 2주택자는 한 채를 당장 처분해야 하고, 1주택자도 2년 내 처분하겠다고 약정해야 대출이 이뤄진다. 심리적 요인도 거래를 얼어붙게 한다. 부동산중개업자들은 당장 매물이 쏟아지거나 가격이 눈에 띄게 떨어지지는 않을 것으로 내다봤다. 먼저 다주택자들이 쉽게 매물을 내놓을지 의문이다. 시세 차익이 많이 난다고 해도 여전히 양도세가 무거워 매각에 부담을 느끼고 있기 때문이다. 강남구 개포동 한 중개업소 대표는 “호가 상승은 잡히겠지만, 그렇다고 급매물이 쌓이지는 않을 것 같다”고 말했다. 그러나 장기적으로는 규제지역에서 은퇴자, 고가주택 보유자 등이 매물로 내놓을 가능성도 있다. 소규모 저렴한 주택을 여러 채 보유한 집주인들도 다주택자 신분을 벗어나려고 양도차익이 적은 주택부터 점차 처분에 나설 것으로 보인다. ●종부세 세율·과표·세 부담 상한 ‘3트랙’ 인상 보유세·양도세 강화도 충격이 크다. 종부세 중과 대상이 일부 고가주택·다주택 보유자에 한정된다고는 하지만 심리적으로는 주택 보유에 부담을 주기 때문이다. 6억원(1가구 1주택자는 9억원) 초과 고가주택 보유자에게 부과되는 종부세 최고세율을 현행 2.0%에서 2.5%로 상향조정했다가 이번 대책에서는 3.2%로 올렸다. 다주택·고가 주택 보유자에게는 그만큼 주택 보유에 따른 부담을 지운 것이다. 종부세 최고세율을 현행보다 1% 포인트 올리면 인상 폭은 50%나 된다. 하지만 세율 인상보다 더 큰 무기는 공정시장 가객비율 인상이다. 과표에 적용하는 공정시장가액비율은 현행 80%다. 내년에는 85%로 올리고 2020년에는 90%까지 연 5% 포인트씩 인상할 계획이다. 이렇게 하면 집값이 오르지 않아도 세금 부과 가액이 커져 종부세 부담은 자동으로 커진다. 종부세 세 부담 상한도 상향 조정된다. 현재 종부세 세 부담 상한은 150%다. 세금이 올라도 재산세는 전년도 납부 세액의 105∼130%, 종부세는 재산세와 합친 금액이 전년도 세액의 150%를 넘지 않게 부과하고 있다. 세금이 한꺼번에 많이 오르는 부작용을 막으려고 집값(공시가격)이 아무리 많이 올라도 보유세는 전년 대비 최대 50%까지만 부과하도록 상한을 두고 있다. 그런데 이번 대책에서 종부세 세 부담 상한을 300%까지 올렸다. 집값이 오르고 과표가 오르면 응당 상응한 종부세를 내도록 한 것이다. 세 부담 상한도 참여정부 수준이다. 주택 보유자에게 진짜 무서운 무기는 공시가격 인상이다. 정부는 공시지가를 단계적으로 시세와 근접한 가격으로 끌어올리기로 했다. 공시지가 인상은 곧 과표 인상으로 이어지고, 여기에 공정시장가액비율 인상, 세율 상향 조정, 세 부담 상한선 조정 등이 겹쳐 보유세 부담이 경우에 따라서는 2배 이상 커지는 경우도 나온다. 공시지가를 올리면 종부세 부과 대상 여부와 관계없이 1가구 1주택자라도 세율을 손보지 않는 한 재산세 부담이 늘어난다. 재산세·종부세는 양도세와 달리 거래를 하거나 보유 과정에서 수익이 없어도 내는 세금이다. 주택 보유 자체만으로 세금을 물리기 때문에 보유세 인상은 심리적으로 주택 소유 욕구를 떨어뜨린다. 1주택자에게 주어진 양도세 비과세·감면 혜택도 줄였다. 먼저 일시적 2주택자의 양도세 비과세 실거주 기간을 3년에서 2년으로 줄였다. 비과세 기간에 사실상 2주택자이면서도 법적으로는 1주택자 신분으로 가장해 ‘주택 쇼핑’을 하면서 단기 양도차익을 거두는 투기성 거래를 막으려는 조치다. 장희순 강원대 부동산학과 교수는 “설령 양도차익이 기대돼도 보유세를 올리면 심리적으로 주택 투자 수요는 줄어들 수밖에 없다”며 “세율과 과표, 세 부담 상한을 한꺼번에 강화했기 때문에 다주택·고가주택 보유 욕구는 많이 줄어들 것”이라고 내다봤다. ●다주택자 가장한 틈새 투기도 억제 임대사업자를 가장한 편법 투기도 줄어들 것으로 보인다. 다주택자를 가장한 투기 틈새를 틀어막았기 때문이다. 현재는 주택 규모가 85㎡ 이하이면 공시가격이 6억원을 초과해도 올해 말까지 임대사업자 등록 때 양도세를 면제해 줬다. 그러나 이번 대책에 이 조항을 삭제했다. 최대 70%까지 가능한 장기보유 특별공제 혜택도 강화했다. 집값의 최대 80%까지 대출해 주던 것을 40%로 축소했고, 다주택자에게는 전세자금 대출을 끊었다. 다주택자 대출 규제가 강화되자 편법으로 전세를 살면서 전세대출로 주택 구입 자금을 충당하는 편법을 막으려는 조치다. 다만 임대사업등록을 하지 않고 있던 다주택자들이 종부세 부담을 덜려고 기존 보유한 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 6억원 이하 주택에 대해서는 임대주택으로 등록하려고 할 수 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “이번 대책은 시장에 큰 충격을 줄 만한 메시지를 담고 있다”며 “투기 수요 감소, 거래 위축으로 이어질 것 같다”고 전망했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

‘9·13대책’ 발표 이후 서울, 수도권의 과열됐던 주택시장은 일단 진정세로 돌아선 듯해 보인다. 지난 주말 서울 지역 아파트값은 호가 상승세가 주춤해졌다. 집주인, 매수자 모두 극심한 눈치 보기 작전에 들어가면서 이따금 이뤄졌던 거래마저도 성사되지 않고 있다. 어느 때보다 강력한 대책이라는 평가를 받으면서 일단은 약발이 먹혀드는 모습이다. 전문가들은 신규 주택 구입 돈줄이 막히고, 다주택 보유에 따른 심리적 부담이 커져 주택 투기 수요가 줄어들 것으로 전망했다. ●다주택자 신규 대출 원천 차단에 거래절벽 이번 대책으로 주택 구입 심리가 크게 사그라졌다. 가장 큰 충격은 다주택자의 주택 구입 대출을 틀어막은 조치다. 실수요자든 투자 거래든 매수자가 선뜻 달려들 수 없는 환경이 조성됐다. 집값을 모두 자기 자본으로 동원할 능력이 없으면 집을 사지 말라는 것이기 때문이다. 그동안 주택 거래의 상당 부분을 차지했던 기존 주택 보유자들이 추가로 집을 사들이는 투자성 거래는 끊긴다고 보면 된다. 2주택 이상 보유자는 규제지역에서 신규 주택담보대출이 전면 금지되고, 1주택자도 규제지역 내 고가주택(공시가격 9억원 초과) 구입 시에는 실거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출이 금지된다. 이사를 위해 추가 대출을 받으려면 2주택자는 한 채를 당장 처분해야 하고, 1주택자도 2년 내 처분하겠다고 약정해야 대출이 이뤄진다. 심리적 요인도 거래를 얼어붙게 한다. 부동산중개업자들은 당장 매물이 쏟아지거나 가격이 눈에 띄게 떨어지지는 않을 것으로 내다봤다. 먼저 다주택자들이 쉽게 매물을 내놓을지 의문이다. 시세 차익이 많이 난다고 해도 여전히 양도세가 무거워 매각에 부담을 느끼고 있기 때문이다. 강남구 개포동 한 중개업소 대표는 “호가 상승은 잡히겠지만, 그렇다고 급매물이 쌓이지는 않을 것 같다”고 말했다. 그러나 장기적으로는 규제지역에서 은퇴자, 고가주택 보유자 등이 매물로 내놓을 가능성도 있다. 소규모 저렴한 주택을 여러 채 보유한 집주인들도 다주택자 신분을 벗어나려고 양도차익이 적은 주택부터 점차 처분에 나설 것으로 보인다. ●종부세 세율·과표·세 부담 상한 ‘3트랙’ 인상 보유세·양도세 강화도 충격이 크다. 종부세 중과 대상이 일부 고가주택·다주택 보유자에 한정된다고는 하지만 심리적으로는 주택 보유에 부담을 주기 때문이다. 6억원(1가구 1주택자는 9억원) 초과 고가주택 보유자에게 부과되는 종부세 최고세율을 현행 2.0%에서 2.5%로 상향조정했다가 이번 대책에서는 3.2%로 올렸다. 다주택·고가 주택 보유자에게는 그만큼 주택 보유에 따른 부담을 지운 것이다. 종부세 최고세율을 현행보다 1% 포인트 올리면 인상 폭은 50%나 된다. 하지만 세율 인상보다 더 큰 무기는 공정시장 가객비율 인상이다. 과표에 적용하는 공정시장가액비율은 현행 80%다. 내년에는 85%로 올리고 2020년에는 90%까지 연 5% 포인트씩 인상할 계획이다. 이렇게 하면 집값이 오르지 않아도 세금 부과 가액이 커져 종부세 부담은 자동으로 커진다. 종부세 세 부담 상한도 상향 조정된다. 현재 종부세 세 부담 상한은 150%다. 세금이 올라도 재산세는 전년도 납부 세액의 105∼130%, 종부세는 재산세와 합친 금액이 전년도 세액의 150%를 넘지 않게 부과하고 있다. 세금이 한꺼번에 많이 오르는 부작용을 막으려고 집값(공시가격)이 아무리 많이 올라도 보유세는 전년 대비 최대 50%까지만 부과하도록 상한을 두고 있다. 그런데 이번 대책에서 종부세 세 부담 상한을 300%까지 올렸다. 집값이 오르고 과표가 오르면 응당 상응한 종부세를 내도록 한 것이다. 세 부담 상한도 참여정부 수준이다. 주택 보유자에게 진짜 무서운 무기는 공시가격 인상이다. 정부는 공시지가를 단계적으로 시세와 근접한 가격으로 끌어올리기로 했다. 공시지가 인상은 곧 과표 인상으로 이어지고, 여기에 공정시장가액비율 인상, 세율 상향 조정, 세 부담 상한선 조정 등이 겹쳐 보유세 부담이 경우에 따라서는 2배 이상 커지는 경우도 나온다. 공시지가를 올리면 종부세 부과 대상 여부와 관계없이 1가구 1주택자라도 세율을 손보지 않는 한 재산세 부담이 늘어난다. 재산세·종부세는 양도세와 달리 거래를 하거나 보유 과정에서 수익이 없어도 내는 세금이다. 주택 보유 자체만으로 세금을 물리기 때문에 보유세 인상은 심리적으로 주택 소유 욕구를 떨어뜨린다. 1주택자에게 주어진 양도세 비과세·감면 혜택도 줄였다. 먼저 일시적 2주택자의 양도세 비과세 실거주 기간을 3년에서 2년으로 줄였다. 비과세 기간에 사실상 2주택자이면서도 법적으로는 1주택자 신분으로 가장해 ‘주택 쇼핑’을 하면서 단기 양도차익을 거두는 투기성 거래를 막으려는 조치다. 장희순 강원대 부동산학과 교수는 “설령 양도차익이 기대돼도 보유세를 올리면 심리적으로 주택 투자 수요는 줄어들 수밖에 없다”며 “세율과 과표, 세 부담 상한을 한꺼번에 강화했기 때문에 다주택·고가주택 보유 욕구는 많이 줄어들 것”이라고 내다봤다. ●다주택자 가장한 틈새 투기도 억제 임대사업자를 가장한 편법 투기도 줄어들 것으로 보인다. 다주택자를 가장한 투기 틈새를 틀어막았기 때문이다. 현재는 주택 규모가 85㎡ 이하이면 공시가격이 6억원을 초과해도 올해 말까지 임대사업자 등록 때 양도세를 면제해 줬다. 그러나 이번 대책에 이 조항을 삭제했다. 최대 70%까지 가능한 장기보유 특별공제 혜택도 강화했다. 집값의 최대 80%까지 대출해 주던 것을 40%로 축소했고, 다주택자에게는 전세자금 대출을 끊었다. 다주택자 대출 규제가 강화되자 편법으로 전세를 살면서 전세대출로 주택 구입 자금을 충당하는 편법을 막으려는 조치다. 다만 임대사업등록을 하지 않고 있던 다주택자들이 종부세 부담을 덜려고 기존 보유한 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 6억원 이하 주택에 대해서는 임대주택으로 등록하려고 할 수 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “이번 대책은 시장에 큰 충격을 줄 만한 메시지를 담고 있다”며 “투기 수요 감소, 거래 위축으로 이어질 것 같다”고 전망했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr