‘단군 이래 최대 소송’으로 불리는 삼성자동차 채권 환수 소송이 결국 항소심으로 가게 됐다. 소송 당사자인 삼성그룹과 삼성차 채권단이 모두 항소 방침을 정해 또 한 차례의 지루한 법정 공방이 예상된다. 삼성그룹측은 25일 “1심 판결 내용을 법무팀에서 분석한 결과, 강압적 분위기에서 맺은 채무 변제계약은 원인무효라는 판단에 따라 항소하기로 방침을 정했다.”고 밝혔다.14개 채권 금융기관으로 구성된 삼성차 채권단도 이날 서면 결의를 통해 항소를 결정했다. 주관사인 서울보증보험측은 “항소에 동의한 의견이 의결 기준(채권액의 4분의3)을 넘겨 항소키로 했다.”고 전했다. 항소 시한은 28일까지다.2년여를 끌어온 이 소송은 양측의 항소 결정으로 다시 법정 공방을 이어가게 됐다. 소송가액만 5조원에 이른다.안미현 전경하기자 hyun@seoul.co.kr

Q경영난으로 병원을 폐업하고 지방에 혼자 내려가 일용직 의사로 근무하고 있습니다.30억원 정도의 금융채무와 세금체납이 있는데, 매월 조금씩이라도 갚으려 해도 청산이 불가능하고 의사는 파산 신청도 되지 않는다고 하니 회생신청을 고려하고 있습니다. 그런데 채권자들이 동의하지 않으면 어떻게 되는지 궁금합니다. 계속 이 상태로 지속되는지, 아니면 다른 방법이 있는지요. 저 때문에 부인과 장모도 보증 채무가 있습니다. 둘 다 전업 주부이고 가진 재산이 없습니다. 파산신청을 할 수 있는지요. -명의준(가명·44세) A과거 의료법에서는 파산선고를 받고 복권되지 않은 자를 의사 등 의료인의 결격사유로 규정하였으므로 의사는 파산신청을 할 수 없다는 인식이 널리 형성되었던 것 같습니다. 그러나 2007년 의료법 개정으로 위 조항이 삭제돼 현재로서는 법률상 의사의 파산신청을 저해하는 요소는 없습니다. 즉 파산을 선고받아도 의사 면허를 유지할 수 있습니다. 다만 일부 지역에서는 관행적으로 의사, 변호사와 같은 고급인력이 파산으로 즉시 면책을 얻는 것을 장려하지 않는 경향이 있어 의사의 자발적인 파산 신청이 쉽게 진행되지 않는 것이 사실입니다. 그 타당성은 별개로 하고 일단 법의 보호를 받으려고 하는 사람은 실무 경향에 따라 선택할 수밖에 없습니다. 즉 의사는 대부분 회생신청 절차를 밟는 것이 현실적이라고 단정할 수 있습니다. 물론 일반적으로 회생신청은 채권액 기준으로 3분의2 이상을 가진 채권자들의 동의를 얻어야 인가될 수 있습니다. 채권자들이 동의할지를 확신하지 못하는 채무자로서는 망설일 수밖에 없습니다. 그렇지만 채권자로서도 가치를 실현하지 못하는 채권은 액면이야 어떻든 종잇조각에 불과한 것인데 회생계획에 의해 조금이라도 회수하게 된다면 현 상태나 파산 절차로 가는 것보다 훨씬 이익이 될 수 있습니다. 때문에 은행 등 많은 금융기관이 채무자가 최선을 다해 제시하는 변제계획이라면 동의하는 경향을 보이고 있습니다. 공적 자금 회수가 충분하지 못하다는 비판을 의식해 일부 공기업에서 반대의견을 내는 일이 자주 있었지만 회생계획에 따르는 것이 부실채권을 조금이라도 회수하는 것이라는 인식이 확산되고 있습니다. 따라서 실무자는 채권자의 동의를 가정하는 경향이 있습니다. 회생신청은 채무자의 전략적 선택이 될 수도 있습니다. 왜냐하면 이것은 채무자가 채권자에게 변제 노력을 끝까지 다했다는 증명입니다. 회생을 신청했는데 채권자들이 동의하지 않아 인가를 얻지 못했다는 것은 그 후의 파산신청을 정당화합니다. 아무리 의사의 파산신청을 장려하지 않는 법원이라고 하더라도 회생신청까지 했는데 실패한 채무자라면 그의 파산보호청원을 거부할 명분이 없습니다. 부결됐을 때 새롭게 파산을 신청할 수도 있지만, 법은 회생절차가 개시되었다가 채권자의 반대로 부결되면 채무자의 신청이 있든 없든 법원이 파산 선고를 할 수 있습니다. 법원에 따라서는 회생절차 개시 단계에서 채무자에게 부결시 파산 선고를 희망하는지를 물어 보기도 합니다. 법원이 파산을 선고하면 채무자는 즉시 면책을 신청해 채무에서 해방될 수 있습니다. 물론 파산법에 정해진 면책불허 사유는 없어야겠지요. 한편 회생계획이 인가된 이후에는 회생절차가 폐지되면 바로 파산을 선고해야 합니다. 예를 들어 채무자가 직장을 잃든가 화재 같은 재해로 사업자산을 전부 잃고 회복하지 못하는 사유가 생겨 소득을 더 이상 얻지 못하게 되면 계획에 의한 변제를 하지 못할 때입니다. 회생계획의 좌절에 책임질 사유가 없는 한 채무자는 면책을 얻을 수 있을 것입니다. 회생절차는 회생계획에 따른 변제책임의 한도로 기존 채무를 변경하지만, 보증인에게는 영향을 미치지 않습니다. 보증인은 나름대로 살길을 찾아야 합니다. 따라서 보증을 한 부인과 장모도 상황에 따라 회생 또는 파산을 선택할 수 있을 것이고 절차도 독립적입니다. 다만 보증인과 주채무자, 각 보증인 사이에는 관련 재판적(裁判籍·사건이 처리되는 법원)이 인정됩니다. 예를 들어 보증인이 서울에 파산을 신청하면 주채무자인 지방에 있는 의사도 서울에 회생을 신청할 수 있습니다.

현역 공군 장교가 국가 명의 법인카드를 권한 없이 만들어 사용했더라도 국가가 카드대금을 납부할 책임이 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 박시환 대법관)는 2003년 제3공군훈련비행단 인사처장 김모(42) 소령이 국가명의 법인카드를 무단 발급받아 18억여원을 사용한 사건과 관련, 국가가 6800여만원의 손해를 입은 구 LG카드사를 상대로 낸 채무부존재 청구소송 상고심에서 원고 승소 판결을 내린 원심을 파기하고 “사용자인 국가에 채무변제 책임이 있다.”며 사건을 서울고법에 돌려보냈다.홍성규기자 cool@seoul.co.kr

Q개인사업자로 회생 신청을 하였습니다. 개시결정이 나고, 제1차 채권자집회를 마쳤으며 이제 회계사의 조언을 받아 회생계획을 작성하려고 합니다. 최대한 채권자의 동의를 받으려고 하는데, 사업용 자산과 주거용 아파트에 근저당권을 설정 받은 은행이 원금에다 앞으로 발생할 이자까지 변제 받는 것으로 하지 않으면 회생절차를 폐지하도록 하겠다고 합니다. 은행의 요구는 정당한가요. -차경하(가명·47세)- A회생제도는 채무자가 가진 재산을 일반적으로 청산하는 파산제도의 대안으로서 인정되는 것입니다. 채무자가 기업을 계속 지배하는 것을 인정하는 대신 파산제도에 의하는 것보다는 채권자에게 나은 성과를 거둘 것을 목표로 합니다. 그것을 절차적으로 보장하는 것이 관계인 집회에서 조별로 담보권자의 4분의3, 일반채권자의 3분의2 이상의 동의를 받을 것을 요구하는 것입니다. 나아가 실체적인 요건으로서 파산절차에 의하였을 때 관계인이 얻을 수 있는 가치 이상을 회생계획이 보장하도록 하고 있습니다. 그런데 파산절차에서 담보권자는 제외됩니다. 채권을 변제 받을 수 없다는 것이 아니고 파산절차에 구속되지 않고 별도로 민사법상 인정되는 방법으로 담보권을 실행하여 확보된 가치를 실현한다는 의미입니다. 물론 담보물의 가치가 채권액을 초과하여 모든 담보채권이 만족을 얻을 수 있다는 보장은 없습니다. 이럴 때 생기는 담보부족액은 파산절차에 신고해 이것을 일반채권과 같이 행사하게 되어 있습니다. 담보권도 계획에 포함시켜 조정을 하는 회생절차에서는 담보가치 범위 내에 있는 채권은 회생담보권으로 분류하여 그 범위 내에서는 전액을 변제하는 것으로 계획을 짜고 나머지 담보부족액에 관하여는 일반의 회생채권으로 포함시킵니다. 이런 점을 고려한다면 담보권자의 요구는 정당한 면이 있습니다. 담보물의 시가 범위 내에서만 그러한 것이기는 하지만, 담보권자인 은행은 개시결정 전날까지의 이자를 포함한 회생담보권액 전액과 개시결정 이후에 발생하는 이자까지 받을 권리가 있고 이 담보가치를 침해 당한 담보권자가 반대하면 회생계획은 결코 인가될 수 없습니다. 즉, 청산가치 보장의 원칙은 절대적으로 지켜지는 것이 법률의 취지입니다. 담보의 설정이라는 법률행위로 소유 명의와 관계 없이 채권액의 범위 내에서 채무자의 재산은 담보권자에게 이전한 것이기에 담보권자는 그 이상을 민사법상 확보하고 있습니다. 물론 여기에 대다수 회생담보권자의 찬성이 필요하다는 것을 빌미로 하여 담보권자는 진실된 이해관계를 감추고 전략적으로 행동할 가능성이 있습니다. 여기에 대하여는 반대하는 조의 채권자들에 대하여 다른 담보를 제공한다든지 하는 방법으로 권리보호조항을 정하고, 회생계획을 법원이 직권으로 인가할 수 있는 억제조치를 두어 담보권자와 다른 채권자 등 이해관계인과 채무자의 이해관계를 조정하고 있습니다.

#사례 직장에 다니는 형 갑과 올해 대학에 입학한 동생 을은 조그마한 집을 임차해서 같이 자취생활을 하려고 한다. 생활정보지를 통해 두 명 다 교통이 괜찮은 곳에 집을 얻기로 했는데, 막상 임대차 계약을 체결하려고 하니 사회초년생인 갑과 을은 무엇을 조심하고 무엇을 챙겨야 할지 잘 모르겠다. Q:갑과 을이 임대차계약을 체결하며 주의해야 할 점은 A:임대차 계약을 체결하기 위해선 계약 전에 최소한 등기부를 발급받아 보고 임대인이 등기부상 소유자로 등기된 사람인지를 신분증 등을 통해 확인해야 한다. 또 부동산에 대해 저당권 등 제한물권이나 가압류, 가처분 등 처분제한 등기 등이 없는지 확인해야 한다. 임차인은 전기, 가스, 수도 등의 요금 납부 영수증을 통하여 각종 공과금 등이 미납된 것이 없는지도 확인해야 한다. 부동산의 일부분만이 임대물인 경우 임대차목적물을 명확히 특정해 분쟁의 소지를 없애기 위해 임대차계약서에 그 임차부분에 관한 도면을 작성해 첨부하는 것이 바람직하다. 계약서상 임대인은 등기부상 소유자로 기재되어 있는 것이 원칙이고, 대리인과 계약을 체결할 때에는 대리인에게 본인을 대리할 수 있는 권한, 즉 대리권이 있음을 증명할 수 있는 증거서류를 받아 두어야 한다. 대리권을 증명하는 서류는 원칙적으로 위임장인데 실제 거래관행상 본인과 대리인이 부부관계이거나 직계존비속의 관계에 있는 경우 신분관계를 증명하는 주민등록등본이나 호적등본만을 믿고 별도로 위임장을 받지 않는 경우가 있다. 그러나 신분관계가 있다고 당연히 대리권이 있다고 인정받는 것은 아니므로 조심해야 한다. 임대인이 개인이 아닌 회사(법인 등)인 경우에는 반드시 회사(법인 등)의 명칭을 기재해야 한다. 임대차보증금과 그 지급날짜는 명확히 기재해야 한다. 특히 월세(차임)에 대한 부가가치세를 임차인이 부담하기로 하는 경우 ‘월세란’에는 부가가치세를 포함한 금액을 기재하도록 하고, 월세(차임)가 선불인지, 후불인지 여부도 분쟁의 소지를 방지하는 차원에서 확실히 정해 두는 편이 바람직하다. 월세(차임) 이외에 임차인이 부담할 관리비 등 특약이 있는 경우에는 이를 구체적으로 자세히 기재해야 나중에 분쟁의 소지가 없다. 예를 들어 임차인이 부담할 관리비가 매월 일정한 금액으로 정해진 경우 그 금액을 기재하고, 그 밖의 경우에는 임차인이 부담할 구체적인 항목을 기재해 두어야 한다. 계약을 맺은 날짜와 당사자가 회사인 경우 회사의 이름과 대표자의 이름을 기재하며 회사의 법인 인감도장을 날인해야 한다. 계약서는 계약당사자의 수만큼 작성해 각각 원본을 보관하는 것이 분쟁을 예방하는 방법이다. 계약체결 후에도 조심해야 할 사항은 많다. 임대차 계약을 체결한 후 임차인이 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음날로부터 대항력이 생기고, 여기에 확정일자를 갖춘 경우에는 경매(공매) 등의 절차에서 후순위권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있기 때문에 가능하면 신속히 전입신고와 확정일자를 받아두는 것이 유리하다. 김재복 서울중앙지법 민사부 부장판사

Q아는 사람에게 1억원을 빌려 주었습니다. 작은 빌딩도 있고 살고 있는 아파트도 있어서 큰 근심을 하지 않았는데 채무자가 갚지 않아서 알아 보니 빌딩은 진작에 전부 은행에 담보 잡힌 상태였고 아파트는 3개월 전에 개인 앞으로 소유권가등기가 되어 있습니다. 다른 재산은 없는데, 채무자 답변은 사촌 형에게 얻은 사채가 있는데 독촉이 심해 가등기를 설정해 준 것이라고 하며 곧 개인파산을 신청하여 면책을 받겠다고 합니다. 저 같은 선의의 일반 채권자는 그냥 지켜 보고만 있어야 하나요? -이은성(가명·42세) 이와 같은 경우 금방 떠오르는 것이 채권자취소소송입니다. 가등기권리자를 상대로 하여 가등기를 말소하라고 청구하는 것이지요. 민법에 의하면, 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위 즉 사해행위를 한 때에는 채권자가 이익을 얻은 자를 상대로 하여 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있습니다. 물론 갚아야 할 채무의 변제와 같이 처분행위에 정당한 이유가 있을 때에는 사해행위라고 할 수 없겠지만, 채무자의 재산상태가 채무를 전액 변제하지 못할 정도로 악화된 이후에는 얼마 안 되는 재산이 일반채권자 전체의 이익을 위하여 담보가 되어야 하는 것이라는 인식 하에 채무자가 일부 채권자에게, 특히 친인척, 친지에게 먼저 변제하는 경우에는 사해행위로 판단하는 것이 최근의 실무관행입니다. 사해행위 소송은 그 사실을 안 후 1년 이내에, 사해행위일로부터 5년 이내에 제기하면 되며, 그 결과 채무자 앞으로 원상회복된 재산에 대하여 채권자는 강제집행을 하여 변제 받을 수 있습니다. 물론 강제집행 단계에서는 다른 채권자들의 배당요구가 있으면 채권금액에 비례하여 만족을 받게 되므로 실제의 회수액은 현저히 떨어질 수 있습니다. 두번째는 채권자로서 적극적으로 파산신청을 하는 것입니다. 파산제도의 본 모습은 채권자의 공동만족을 위하여 파산재단을 형성하고 그 재산으로 파산채권을 청산하는 것입니다. 이 파산재단은 현재 존재하는 재산이 없어도 앞으로 재산이 회복될 가능성이 있으면 충분히 형성되는데, 그 도구는 파산재단을 확충하기 위하여 채무자에게 속했던 재산을 찾아 오는 부인권입니다. 부인권의 행사 범위는 사해행위취소권보다 적용범위가 넓습니다. 즉 엄밀하게 채무자가 파산채권자를 해하는 것을 알고 한 행위뿐만 아니라 지급정지 및 파산신청 이후에 한 담보의 제공 또는 채무소멸에 관한 행위, 지급정지 이전 60일 이내에 한 변제나 이전 6개월 이내에 한 무상행위와 같이 일정한 기술적 요건을 충족하는 행위도 포함하며, 채무자의 행위가 아니라 다른 채권자의 적법한 강제집행에 의한 행위도 부인권의 대상이 될 수 있습니다. 물론 채권자가 파산을 신청하는 경우에 채권자는 파산절차의 비용, 특히 파산관재인의 보수를 예납하여야 하지만 그래도 민사소송을 직접 수행하는 것보다는 훨씬 경제적일 것입니다. 법원은 통상 파산관재인으로 파산제도 및 민사소송에 대한 전문적인 학식, 경험이 있는 변호사를 선임하므로 파산절차를 개시하는 것은 채권자가 직접 소송 수행을 하느라 쓰는 비용과 정신적 부담을 저감해 주기 때문입니다. 또 채권자가 예납한 비용은 파산절차에서 우선상환 받는 이익도 있습니다. 채무자가 파산신청을 한 경우에도 채권자로서 이와 같은 사정을 주장하여 파산관재인의 선임 및 파산재단의 확충을 주장할 수 있고, 무엇보다도 채무자의 면책에 대하여 이의를 제기할 수 있습니다. 빚을 갚지 못하는 사회적 비난으로부터 자유로워지는 황금의 다리가 파산제도입니다. 그런데 이 파산제도는 채무자의 정직성을 전제로 합니다. 자기가 가진 것이 있으면 그 사실상 주인인 채권자들의 평등한 만족을 위하여 전부 내놓고 용서를 구하는 것이 경기의 규칙이라고 할 수 있습니다. 축구경기에서 경기규칙을 어긴 선수를 퇴장시키듯이 파산제도의 규칙을 어긴 채무자에게는 면책을 부인하며 어떤 경우에는 형사처벌도 합니다. 면책에 대한 이의권은 채권자로서 가지는 유효적절한 압박수단이 되기도 합니다.

Q최근 몇 년간 환율하락과 임금상승으로 제조업의 채산성을 맞추기 힘들던 차에 작년에 큰 투자 손실을 입었습니다. 부도를 내지 않기 위해 사채를 돌려서 은행채무를 막았고, 사채업자는 2억원짜리 당좌수표를 견질로 받아갔습니다. 이자를 주고 몇 번 연장을 했는데 이제는 원금상환을 요구합니다. 최근 납품대금을 받아 사채를 갚을 수는 있지만 그러고 나면 원자재 값과 임금 등 운영자금을 줄 길이 막막합니다. 법정관리를 신청할까 싶어 변호사 사무실에 갔더니 수표를 부도 내면 감옥에 가니 먼저 사채를 갚고 나서 오라고 합니다. -이형수(가명·55세) A흔히 법정관리제도라고 부르는 회생제도는 일반채권자들을 만족시키지 못하는 상태, 즉 파산의 원인인 사실이 발생한 때 기업활동을 계속하기 위한 대안으로 신청하는 경우가 많지만, 금융채무를 변제하게 되면 영업을 계속하는 데 지장을 초래하는 경우에도 진행할 수 있습니다. 회생은 기업활동을 전제로 하는 것이므로 금융채무를 갚고 나서 원자재나 임금을 지급하지 못하는 상황을 만드는 것은 전반적으로 열등한 선택입니다. 거래선과 종업원이 이탈하게 되면 기업의 실체가 무너지게 되기 때문입니다. 또한 현행법상 정당한 사유 없이 임금을 지급하지 않으면 형사처벌을 받게 되는데, 자금 사정이 어려운 것을 정당한 사유라고 인정해 주지 않는 것이 실무입니다. 고용주는 임금 지급에 차질이 없도록 자금계획을 세울 의무가 있다고 보는 것이지요. 그렇다고 운영자금을 남겨 두기 위해 수표를 부도 내면 형사처벌을 받기에 많은 경영자들은 이래도 처벌, 저래도 처벌을 받는 상황에 처하게 됩니다. 회생신청은 이와 같은 상황을 피할 수 있게 해 줍니다. 도산법은 재정 파탄 상황에서는 거액의 채권을 변제하는 것이 편파적인 행위로서 허용될 수 없습니다. 이와 같은 상황에서는 채권자들이 공동으로 조금이라도 만족을 얻을 수 있도록 재산을 보전하는 공익에 대해 개별 채권자의 욕심이 양보하여야 합니다. 따라서 회생신청을 받은 법원은 채무자에 대해 일체의 기존 채무 변제를 금지하고 채무자의 재산을 동결하는 재산보전처분명령을 하는 것이 통례입니다. 이 재산보전처분이 가지는 변제금지의 반사적 효과로서 채무자는 수표 부도의 책임을 면할 수 있게 됩니다. 물론 수표부도의 제재를 피하기 위해 회생신청을 하는 부작용이 있다는 비판이 있습니다. 그래서 수표를 남발해 놓고 전혀 결제자금이 없는 상태를 만들어 놓은 다음에 신청을 하는 경우에는 재산보전처분을 수표 결제예정일 이후로 보류하는 경우도 있습니다. 그렇지만 이와 같은 경우에 해당하지 않고 일단 결제자금은 있으되 운영자금이나 다른 금융채무 상환에 지장을 주는 경우에는 채권자 평등의 원칙을 실현하는 수단으로 재산보전처분 명령을 하는 데 주저하지 않는 것이 실무입니다. 재산보전처분이 없으면 결제를 해도 되니까 회생신청을 한다고 해도 손해를 볼 일은 없겠습니다.

＃사례올해 30세의 나백수씨는 대학을 졸업한 지 3년 동안 취업을 하지 못하고 있었다. 나씨는 구직을 위해 수십 곳의 기업체에 서류와 면접을 보았지만 떨어지기를 반복하다 간신히 주식회사 비케이치킨의 계약직으로 채용되었다. 합격통지를 받고 기쁜 마음으로 첫 출근한 날, 인사팀장은 나씨에게 근로계약서를 주며 서명하라고 했다. 그런데 근로계약서에는 “매월 지급하는 임금 외에 별도의 퇴직금은 지급하지 않고, 고용기간 종료시 추가적인 보상을 요구하지 않는다.”고 기재되어 있었다. 나씨는 퇴직금을 받을 수 없는 것이 실망스러웠다. 하지만 취업을 했다는 기쁨에 불리한 조건임에도 불구하고 근로계약서에 서명했다. 또 40대 가정주부인 사오정 여사는 남편이 벌어오는 월급만으로는 생활비와 자녀들 사교육비를 감당할 수 없어 부업을 하기로 마음먹고, 집 근처 닭공장에 취직했다. 사오정 여사의 업무는 조리된 닭을 박스에 포장하는 단순 업무였고, 일감이 적은 경우에는 출근하지 않아도 되어 출근한 날마다 일당으로 임금을 받고 있었다. 사오정 여사가 회사와 작성한 근로계약서에는 “일당에는 각종 수당, 상여금, 퇴직금이 포함되어 있음”이라고 기재되어 있다. Q:나백수씨와 사오정 여사는 퇴직시 퇴직금을 받을 수 있나. A:나백수씨가 1년 이상 근로하고 퇴직하는 경우 퇴직금을 받을 수 있다. 퇴직금은 사용자가 일정기간을 계속 근로하고 퇴직하는 근로자에게 그 계속근로에 대한 대가로서 지급하는 후불적 임금의 성질을 띤 것이다. 그러므로 구체적인 퇴직금 청구권은 퇴직하는 날 발생되는 것이다. 퇴직시 발생하는 퇴직금 청구권을 사전에 포기하거나 사전에 그에 관한 민사상 소송을 제기하지 않겠다는 특약을 하는 것은 근로자퇴직급여보장법에 위반되어 무효다. 사오정 여사도 1년 이상 근로를 하고 퇴직하는 경우 퇴직금을 받을 수 있다. 사오정 여사가 닭공장에서 계속 근무하는 동안에는 회사의 퇴직금 지급의무는 발생할 여지가 없는 것이고, 퇴직금을 포함해서 매일 지급받는 일당을 산정한 것이라고 하여도 그것이 근로자퇴직급여보장법에서 정하는 퇴직금 지급으로서의 효력은 없기 때문이다. 이 경우 근로관계에서 퇴직금 관련 분쟁이 소송으로 올 경우 근로자가 근로계약의 종료사실과 퇴직금 규정에 따른 퇴직금액을 입증해야 한다. 또 임금 청구 소송의 경우에도 근로자가 근로계약의 체결사실, 임금액을 입증해야 하고 사용자는 그 지급을 면하기 위해 권리장애 또는 소멸사유를 입증해야 한다. 근로자는 사용자에 비해 약자에 해당하고 이를 위해 도움을 주는 기관이 다수 있으니 소송으로 오기 전 도움을 받는 것이 가장 좋다. 노동부(http:///www.molab.go.kr/), 민주노총 노동상담(http:///lawcenter.nodong.org/), 한국노총 법률상담(http:///sangdam.inochong.org/), 대한법률구조공단(http:///www.klac.or.kr/)등에서 도움을 받을 수 있다. 박기주 서울중앙지법 민사부 부장판사 ●근로기준법상 근로자의 권리 ●근로기준법의 적용범위 ●최저기준 근로기준법에서 정하는 근로조건은 최저기준이므로 근로관계 당사자는 이 기준을 이유로 근로조건을 저하시킬 수 없으며[근로기준법(이하 생략) 제2조],이 법에서 정한 기준에 미치지 못하는 근로조건을 정한 근로계약은 그 부분에 한하여 무효로 하며,무효로 된 부분은 이 법에서 정한 기준에 의합니다(제22조). ●적용사업장 이 법은 상시 5인 이상의 근로자를 사용하는 모든 사업장에 적용하되(다만동거하는 친족만을 사용하는 경우와 가사 사용인에 대하여는 적용하지 아니함),상시 4인 이하의 근로자를 사용하는 사업장에 대하여도 대통령령으로 정하는 바에 따라 일부 규정을 적용할 수 있습니다(제10조). ●근로기준법의 적용을 받는 근로자 직업의 종류를 불문하고 사업 또는 사업장에 임금을 목적으로 근로를 제공하는 자(제14조) 따라서 어떤 사람이 임금,퇴직금,근로시간 등 근로조건에 관한 사항에 대하여 근로기준법이 정한 바에 따라 법적 보호를 받게 되는 근로자의 범위에 속하는지 여부는,원칙적으로 그 사람이 상대방과의 “사용종속관계” 아래에서 임금을 목적으로 근로기준법 상의 사업 또는 사업장에서 근로를 제공하기로 하는 내용의 근로계약을 체결하였다고 할 수 있는 경우에 해당되는지 여부에 따라 판가름나고,“사용종속관계”라 함은 근로를 제공받는 당사자 쪽의 지시나 업무명령에 복종하여 일을 하는 것을 말하며,근로제공의 실질적인 관계가 이러한 사용종속관계에 해당하는 경우에는 두 당사자 사이에 계약이 형식상으로 도급계약 등 다른 계약형태를 취하였다 하더라도 근로계약으로 보아야 합니다. ●근로자성에 대한 판례 - 부정례 : 보험회사의 보험모집인,방문판매회사의 판매대리인,주식회사의 대표이사,이사,감사(다만,실제 사용·지휘관계에 있다면서 긍정한 경우도 있다),사업자등록을 하고 건축설비업을 자영하는 자,유흥업소 출연 가수,접대부,지입차량 운전수 겸 차주(단,지입차량의 차주에 의하여 고용된 운전수는 지입을 받은 회사와 사이에 있어서 근로기준법에 정한 근로자 관계에 있다) - 긍정례 : 신문사의 광고 외근원,광고회사의 광고영업사원,위탁실습생,외국인산업기술연수생,전공의,공중보건의,연구직 종사자 등 ●임금에 관한 권리 임금은 원칙적으로 통화로 직접 근로자에게 그 전액을 지급하여야 하며,매월 1회 이상 일정한 기일을 정하여 지급하여야 합니다(제42조). 임금채권 우선 변제 : 임금·재해보상금 기타 근로관계로 인한 채권은 사용자의 총재산에 대하여 질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권을 제외하고는 조세·공과금 및 다른 채권에 우선하여 변제되어야 합니다(단,질권 또는 저당권에 우선하는 조세·공과금 제외).또한,최종 3월분의 임금 채권은 사용자의 총재산에 대하여 질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권,조세·공과금 및 다른 채권에 우선하여 변제되어야 합니다(제37조). 임금채권은 3년간 행사하지 아니하면 시효로 소멸합니다(제48조). ●근로시간 및 휴식에 관한 권리 ●기준근로시간과 연장근로 - 1주간의 근로시간은 휴게시간을 제하고 40시간,1일의 근로시간은 휴게시간을 제하고 8시간을 초과할 수 없습니다(제49조),당사자의 합의가 있는 경우에는 1주간에 12시간을 한도로 근로시간을 연장할 수 있습니다(제52조). - 15세 이상 18세 미만인 자 : 근로시간은 1일에 7시간,1주일에 40시간을 초과하지 못합니다.다만,당사자의 합의에 의하여 1일에 1시간,1주일에 6시간을 한도로 연장이 가능합니다(제67조). - 18세 이상의 여성을 오후 10시부터 오전 6시까지의 시간 및 휴일에 근로시키려면 그 근로자의 동의를 받아야 하며,임산부와 18세 미만자의 경우에는 오후 10시부터 오전 6시까지의 시간 및 휴일에 근로시키지 못합니다(다만,18세 미만자나 산후 1년이 지나지 아니한 여성의 동의가 있는 경우,임신 중의 여성이 명시적으로 청구하는 경우로 노동부장관의 인가를 받은 경우 제외) (제68조). - 사용자는 산후 1년이 지나지 아니한 여성에 대하여는 단체협약이 있는 경우라도 1일에 2시간,1주일에 6시간,1년에 150시간을 초과하는 시간외근로를 시키지 못합니다(제69조). ●휴게시간 - 사용자는 근로시간이 4시간인 경우에는 30분 이상,8시간인 경우에는 1시간 이상의 휴게시간을 근로시간 도중에 주어야 합니다(제53조). - 관련 판례 근로자가 작업시간의 도중에 현실로 작업에 종사하지 않은 대기시간이나 휴식·수면시간 등이라 하더라도 그것이 휴게시간으로서 근로자에게 자유로운 이용이 보장된 것이 아니고 실질적으로 사용자의 지휘·감독 하에 있는 시간이라면 근로시간에 포함됩니다. ●주휴일 사용자는 근로자에 대하여 1주일에 평균 1일 이상의 유급휴일을 주어야 합니다(제54조).유급휴일은 1주간의 소정근로일수를 개근한 자에게 주어야 합니다(시행령 제25조). ●연차유급휴가(제59조) - 사용자는 1년간 8할 이상 출근한 근로자에 대하여는 15일의 유급휴가를 주어야 합니다.사용자는 계속근로연수가 1년 미만인 근로자에 대하여는 1월간 개근시 1일의 유급휴가를 주어야 합니다.사용자는 3년 이상 계속근로 한 근로자에 대하여는 최초 1년을 초과하는 계속근로연수 매 2년에 대하여 1일을 가산한 유급휴가를 주되,가산휴가를 포함한 총 휴가일수는 25일을 한도로 합니다. - 사용자는 근로자의 청구가 있는 시기에 휴가를 주어야 하며,그 기간에 대하여는 취업규칙이나 그 밖의 정하는 바에 의한 통상임금 또는 평균임금을 지급하여야 합니다.다만,근로자가 청구한 시기에 유급휴가를 주는 것이 사업운영에 막대한 지장이 있는 경우에는 그 시기를 변경할 수 있습니다. - 연차유급휴가 산정에 있어서 ① 근로자가 업무상의 부상 또는 질병으로 휴업한 기간,② 임신 중의 여성이 보호휴가로 휴업한 기간은 출근한 것으로 봅니다.연차유급휴가는 1년간 행사하지 아니한 때에는 소멸됩니다.다만,사용자의 귀책사유로 사용하지 못한 경우에는 그러하지 않습니다. ●생리·출산휴가 등 - 사용자는 여성 근로자가 청구하면 월 1일의 생리휴가를 주어야 합니다(제71조). 생리휴가가 유급휴가이며,휴가를 사용하지 않은 경우에 생리휴가수당 청구권까지 발생한다는 하급심판례도 있습니다(서울고등법원 2007.5.4.선고 2006나60054,상고포기로 확정) - 사용자는 임신 중의 여성에게 산전후에 90일의 보호휴가를 주어야 합니다.이 경우 휴가 기간의 배정은 산후에 45일 이상이 되어야 합니다.임신 중인 여성이 임신 16주 이후 유산 또는 사산한 경우로서 그 근로자가 청구하면 대통령령으로 정하는 바에 따라 보호휴가를 주어야 합니다.다만,인공 임신중절 수술(「모자보건법」제14조제1항에 따른 경우는 제외한다)에 따른 유산의 경우는 그렇지 않습니다.임신 중의 여성 근로자에게 시간외근로를 하게 하여서는 아니 되며,근로자의 요구가 있는 경우 쉬운 종류의 근로로 전환하여야 합니다(제72조). - 생후 1년 미만의 유아를 가진 여성 근로자가 청구하면 1일 2회 각각 30분 이상의 유급수유시간을 주어야 합니다(제73조). ●수당에 관한 권리 ●연장·야간 및 휴일근로수당 - 사용자는 연장근로와 야간근로(오후 10시부터 오전 6시까지 사이의 근로) 또는 휴일근로에 대하여 통상임금의 100분의 50 이상을 가산하여 지급하여야 합니다(제55조).사용자는 근로자대표와의 서면 합의에 따라 제56조에 따른 연장근로·야간근로 및 휴일근로에 대하여 임금을 지급하는 것을 갈음하여 휴가를 줄 수 있습니다(제55조의 2). - 관련 판례 ㈎ 휴일근로와 시간외 근로가 중복되는 경우에는 휴일 근로에 대한 가산임금과 시간외 근로에 대한 가산임금을 각각 가산하여 산정하여야 한다. ㈏ 근로자가 근로기준법 제54조 소정의 주휴일에 근로한 것뿐만 아니라,단체협약 등에 정한 유급 또는 무급휴일과 근로자의 날 등의 휴일에 쉬지 않고 근로를 한 경우도 근로기준법 제55조의 규정에 의한 “휴일근로”에 해당한다. ●해고와 관련된 권리 해고의 정당한 이유(제30조) : 사용자는 정당한 이유없이 해고,휴직,정직,전직,감봉,그 밖의 징벌을 하지 못합니다.근로자가 업무상 부상 또는 질병의 요양을 위하여 휴업한 기간 및 그 후 30일 동안 또는 산전·산후의 여성이 이 법에 따라 휴업한 기간 및 그 후 30일 동안은 해고하지 못합니다(단,일시보상을 하였거나 사업을 계속할 수 없게 된 경우 제외).우선적 고용(제31조의 2) : 근로자를 해고한 사용자는 근로자를 해고한 날부터 3년 이내에 해고된 근로자가 해고 당시 담당하였던 업무와 동일한 업무에 근로자를 채용하고자 하는 때에는 근로자가 원하는 경우 그 근로자를 우선적으로 고용하여야 합니다(구 근로기준법에서는 정리해고의 경우만 해당되었으나,현행 근로기준법에서는 그 범위를 확대하였음). 해고 사유의 서면 통지(제32조의 2,신설) : 사용자는 해고사유 및 해고시기를 서면으로 통지하여야 하며,근로자에 대한 해고는 서면으로 통지하여야 효력이 있습니다. 해고예고 수당(제32조) : 사용자는 해고 30일 전에 예고를 하지 아니한 경우 30일분 이상의 통상임금을 지급하여야 합니다(단,천재·사변,그 밖의 부득이한 사유로 사업 계속이 불가능하거나 근로자가 고의로 사업에 막대한 지장을 초래한 경우 등 제외). 정리해고(제31조) : 사용자는 경영상 이유에 의하여 근로자를 해고하려면 ① 긴박한 경영상의 필요가 있어야 하고(경영 악화 방지를 위한 사업의 양도·인수·합병 포함),② 해고를 피하기 위한 노력을 다하여야 하며,③ 합리적이고 공정한 해고의 기준을 정하고 이에 따라 그 대상자를 선정하여야 합니다(성차별 금지).또한,해고를 피하기 위한 방법 및 해고의 기준 등에 관하여 당해 사업 또는 사업장에 근로자의 과반수로 조직된 노동조합(없는 경우는 근로자의 과반수를 대표하는 자)에 대하여 해고를 하고자 하는 날의 50일 전(구 근로기준법에서는 60일로 규정되어 있었음)까지 통보,성실하게 협의하여야 합니다. ●관련 판례 - 기간을 정하여 채용한 근로자의 경우 장기간에 걸쳐서 그 기간의 갱신이 반복되어 그 정한 기간이 단지 형식에 불과하게 된 경우에는 사실상 기간의 정함이 없는 근로자와 다를 바 없게 되는 것이고,그 경우에 사용자가 갱신계약의 체결을 거절하는 것은 해고와 동일시되어 정당한 사유가 없으면 무효이다. ※ 기간제 및 단시간근로자 보호 등에 관한 법률(2007.7.1.시행)에 의하면,사용자는 특별한 사정이 없는 한 2년을 초과하지 않는 범위 안에서 기간제 근로자를 사용할 수 있고,2년을 초과하여 사용하는 경우 기간을 정하지 않은 근로자로 의제하게 됩니다. - 의원면직의 형식으로 근로계약관계가 종료된 경우라도 회사 간부들의 폭행과 강요에 의하여 사직원을 작성하여 제출하였다면 사실상의 해고에 해당한다. ●퇴직금에 관한 권리 퇴직금제도를 설정하고자 하는 사용자는 퇴직하는 근로자에게 계속근로기간 1년에 대하여 30일분 이상의 평균임금을 퇴직금으로 지급할 수 있는 제도를 설정하여야 합니다.사용자는 근로자의 요구가 있는 경우에는 근로자가 퇴직하기 전에 당해 근로자가 계속 근로한 기간에 대한 퇴직금을 미리 정산하여 지급할 수 있으며,이 경우 미리 정산하여 지급한 후의 퇴직금 산정을 위한 계속근로기간은 정산시점부터 새로이 기산합니다(근로자퇴직급여보장법 제8조). ※ 근로자퇴직급여보장법에 의하면 사용자는 퇴직금제도 이외에 퇴직연금제도를 설정하여 운영할 수 있습니다. 사용자는 근로자가 퇴직한 경우에는 그 지급사유가 발생한 날부터 14일 이내에 퇴직금을 지급하여야 하고(제9조),이 법에 의한 퇴직금을 받을 권리는 3년간 행사하지 아니하면 시효로 인하여 소멸합니다. 퇴직금의 우선변제 : 앞서 본 임금의 우선변제와 같습니다. ●관련 판례 퇴직금지급청구권은 퇴직이라는 근로관계의 종료를 요건으로 하여 비로소 발생하는 것으로 근로계약이 존속하는 한 퇴직금 지급의무는 발생할 여지가 없으므로 매일 지급받는 일당 속에 퇴직금이란 명목으로 일정한 금원을 지급하였다고 하여도 그것은 근로기준법 제34조에서 정하는 퇴직금의 지급으로서의 효력은 없을 뿐만 아니라,최종 퇴직시 발생하는 퇴직금청구권을 사전에 포기하는 약정은 구 근로기준법 제34조 제1항에 위반되어 무효이다. ●근로관계분쟁의 쟁송절차 ●쟁송절차 사용자가 임금·법정수당이나 퇴직금 등을 지급하지 않는 경우 - 사용자를 상대로 임금·법정수당·퇴직금 등 청구의 소를 제기할 수 있습니다. - 또한,법원의 판결이 확정되기 전에 임금지급가처분을 법원에 신청할 수 있습니다. 사용자가 정당한 이유없이 근로자를 해고·휴직·정직·감봉 기타 징계처분을 하거나 전근·전적 등 인사상 불이익처분을 한 경우 - 사용자를 상대로 해고무효확인 또는 전직처분무효확인의 소 등을 제기할 수 있습니다. - 민사소송을 제기하지 않고 지방노동위원회에 불이익처분에 대한 구제신청을 할 수 있습니다(단,부당해고 등이 있은 날로부터 3개월 이내),또한,지방노동위원회의 기각결정에 대하여 중앙노동위원회에 재심을 신청할 수 있고,이에 불복하는 경우 행정소송을 제기할 수 있습니다. - 근로자가 먼저 노동위원회에 구제신청을 하여 기각결정이 확정되었더라도,별도로 민사소송을 제기할 수 있습니다.또한,노동위원회에 구제신청을 하여 구제명령을 받았다 하더라도 사용자가 위 구제명령에 따르지 않고 있다면 근로자는 종국적으로 사용자를 상대로 해고무효확인 등 민사소송을 법원에 제기할 수밖에 없습니다[다만,근로기준법은 사용자가 구제명령을 이행하지 아니하는 경우 2,000만 원 이하의 이행강제금을 부과할 수 있으며,지정된 기간 내에 이행강제금을 납부하지 아니하는 때에는 국세체납처분의 예에 따라 징수할 수 있다는 이행강제금 제도(제33조의 6)를 도입하였습니다. - 근로자가 노동위원회 구제절차와 법원의 민사소송절차를 별도로 진행시키다가 소송에서 근로자의 청구를 기각하는 판결이 확정되었다면 구제절차를 유지할 필요가 없게 되어 구제이익이 소멸한 것으로 보아야 합니다. 사용자가 근로계약에 명시된 근로조건을 불이행함으로써 근로자에게 손해가 발생한 경우 - 구 근로기준법에서는 근로조건 중 임금의 구성항목,계산방법 및 지불방법에 대하여만 서면으로 명시하도록 규정되어 있었으나,임금 이외에 근로시간,휴일 및 연차유급휴가에 관한 사항에 대하여도 서면으로 명시하도록 하고,근로자의 요구가 있는 경우에는 이를 근로자에게 교부하도록 개정되었습니다(제24조). - 사용자를 상대로 손해배상청구의 소를 제기하거나 노동위원회에 손해배상 청구 신청을 할 수 있는데,노동위원회에 손해배상청구를 신청한 경우 그 배상결정에 대한 이의가 있으면 중앙노동위원회에 재심청구를 하고,중앙노동위원회의 판정에 대하여 관할 고등법원에 행정소송을 제기할 수 있습니다. ●근로관계소송의 입증책임 임금 청구 소송 : 근로자가 근로계약의 체결사실,임금액을 입증하여야 하고 사용자는 그 지급을 면하기 위하여 권리장애 또는 소멸사유를 입증하여야 합니다. 퇴직금 청구 소송 : 근로자가 근로계약의 종료사실과 퇴직금 규정에 따른 퇴직금액을 입증하여야 합니다. 해고의 효력을 다투는 민사소송이나,부당해고구제재심판정을 다투는 취소소송(행정소송)에 있어서는 해고의 정당성에 관한 입증책임은 이를 주장하는 자(사용자)가 부담합니다. ●기타 도움을 받을 수 있는 곳 노동부 http://www.molab.go.kr/ 민주노총 노동상담 http://lawcenter.nodong.org/ 한국노총법률상담 http://sangdam.inochong.org/ 대한법률구조공단 http://www.klac.or.kr

신용등급이 낮아 제도권 금융기관을 이용하기 어려운 720만명의 금융 소외자에 대한 대대적인 신용회복 프로그램이 추진된다. 금융감독위원회는 3일 대통령직 인수위원회에 이명박 대통령 당선인의 공약사항에 대한 구체적 실천방안 및 금융시장 감독방향 등을 보고한다. 금융당국은 이 당선인의 공약인 ‘720만 금융소외자 신용회복’과 관련해 개인별 채무 상환 계획을 엄격히 평가해 연체원금의 상환 일정을 재조정하고 이자는 성실한 대출 상환자에 한해 감면해 주되, 연체 기록의 말소는 신중히 검토해야 한다는 의견을 제시할 것으로 알려졌다. 이 당선인은 대선 때 신용등급 7∼10등급에 해당하는 720만명의 채무를 재조정하고, 기존 금융채무 불이행자와 신규 신용회복 지원 대상자의 연체 기록을 말소하겠다는 공약을 제시했다. ●금감위 ‘720만 금융소외자 신용회복´ 추진 또 시·도별로 저신용자의 자활을 위해 창업자금 등을 지원하는 소액서민대출은행을 1개씩 설립하고, 신용회복기금을 조성해 금융 소외자의 채권을 매입하는 한편 서민대출은행에 기금을 출연한다는 구상이다. 금융당국은 240만명으로 추정되는 채무액 500만원 이하인 금융소외계층의 연체 기록 말소와 관련, 은행연합회에 집중돼 있는 연체 정보를 없애고 개별 금융회사에는 기록이 남아 있는 데다 신용도를 반영해 대출을 하는 금융회사의 건전성에 영향을 줄 수 있다는 의견을 전달할 것으로 알려졌다. 한편 인수위와 한국자산관리공사(캠코)는 소액 신용불량자 사면에 대해 2일 “‘신용회복기금’의 조성과 관련해 실무적으로 가능한 금액과 방법을 검토하고 있다.”고 밝혔다. 캠코는 1조원 가량의 기금을 조성해 금융소외자에 대한 채권매입과 채무상환 스케줄 재조정, 소액서민대출은행에 대한 출연 지원, 자립프로그램 운용 등에 활용할 것으로 알려졌다. 그러나 일각에서는 현행 제도로도 충분히 효과를 낼 수 있다는 주장이 나온다. 신용회복위원회 한 관계자는 “신용불량자를 구제하기 위한 제도는 경제적으로 법적으로 거의 완벽한 수준”이라면서 “다만 은행들이 연체되고 있는 소액 대출을 과감하게 상각처리하면 신용불량자 구제에 속도를 낼 수 있을 것”이라고 지적했다. 금감위는 현재 운영되고 있는 자산관리공사의 희망모아 배드뱅크나 신용회복위원회의 기존 신용회복 프로그램을 활성화하거나 이들의 기능을 통합해 재정을 지원하는 대안도 제시할 것으로 전해졌다. ●연체기록 모두 삭제는 논란 현재 신불자 구제제도는 5가지가 있다. 빚이 많은데 변제할 능력이 거의 없을 때 이용하는 것이 법원의 개인회생과 개인파산이다. 개인회생의 경우는 원금의 30∼40%를 최대 5년간 변제한다. 개인파산은 빚을 청산하고 완전히 면책을 받으면 된다. 그러나 법원을 통할 경우 영원히 관련 기록이 따라다니게 되기 때문에 정상적인 금융 소비자로 권리를 회복하기 어렵다. 신용회복위원회의 ‘개인워크아웃’은 연체이자가 전면 감면되고, 대출원금도 해당 금융기관이 상각채권화 했을 때 최대 50%를 깎아 주기 때문에 정상적인 경제활동을 할 수 있도록 최대한 지원되는 편이다. 대출원금을 갚아나갈 때 이자도 전액 감면된다. 은행·저축은행·캐피털·보험·신협·농협·대부업체 일부 등 3600여개 기관이 참여해 폭넓은 신불자 구제가 이뤄지고 있다. 한국신용평가정보의 ‘상록수유동화’는 참여정부의 ‘배드뱅크1’로 채무조정액수가 3000만원이고, 원금감면은 없다. 캠코는 ‘배드뱅크2’를 유동화한 ‘희망모아유동화’를 관리한다. 역시 연체이자는 감면하지만 원금 감면은 없다. 배드뱅크 1·2는 빠른 시간내에 많은 신용불량자를 구제하자는 목적으로 만들어졌지만, 결과적으로 신불자들을 구제하는데 큰 도움이 되지 않는다는 평가도 적지 않다. 문소영기자 symun@seoul.co.kr

＃사례친구 사이인 전업주부 A와 B는 우연한 기회에 서울시내의 한 신축 아파트 주변에 지하철역과 테마공원이 들어선다는 분양광고를 보고 분양계약을 체결했다. 그러나 자금조달에 대한 계획 없이 성급히 분양받은 A는 계약금과 2차례의 중도금까지만 어렵게 납입했다. 또 아파트의 투자가치가 없다고 판단해 분양계약을 해제하려고 한다. 반면 B는 분양대금을 모두 납입하고 아파트에 입주했다. 하지만 분양업체에서 광고했던 것과 달리 아파트 주변에 지하철역이 생기기는커녕 쓰레기매립장이 건설되고 있었다. Q:A는 어떤 방식으로 분양계약을 해제할 수 있나 A:A가 계약금만 지급했다면 민법 제565조에 따라 계약금을 포기하고 분양계약을 해제할 수 있다. 그러나 이미 중도금이 지급된 이상 단순히 위와 같은 방법으로 분양계약을 해제할 수 없고 결국 구체적인 계약서 조항에 따라 결론이 달라진다. 다만 공정거래위원회의 아파트 표준공급계약서에 의하면 분양계약을 체결한 후 중도금을 1회라도 납부한 뒤에는 매도인의 동의가 없는 한 원칙적으로 분양계약을 해제할 수 없도록 하고 있지만 매수인의 사정에 의해 분양계약을 해제하는 경우에는 위약금을 부담하면 가능하도록 되어 있다. 또 매도인의 과도한 위약금 책정을 방지하기 위해 공급대금 총액의 10% 정도만을 위약금으로 정하고 있다. 따라서,A처럼 중도금을 일부라도 지급한 경우 원칙적으로 분양계약을 해제할 수 없지만 분양계약서에 분양업체의 동의를 얻거나 매수인의 사정으로 분양계약을 해제할 수 있도록 규정되어 있는 경우에는 위약금을 부담하고 계약을 해제할 수 있다. Q:B는 분양업체를 상대로 손해배상을 받을 수 있나 A:최근의 대법원 판례는 아파트 분양업체가 아파트 단지 인근에 쓰레기 매립장 건설이 예정되어 있거나 공동묘지가 조성되어 있다는 사실을 분양계약자에게 고지하지 않았다면 손해배상을 청구할 수 있다고 판시하고 있다. 분양업체는 수분양자가 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 계약을 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다. 따라서,B는 분양업체가 모집공고를 내며 쓰레기 매립장이 건설 중인 사실을 알리지 않았다면 분양업체에 대해 손해배상을 청구할 수 있다. 최근 주택공급의 확대 등으로 미분양 아파트가 증가하고 있다. 분양업체는 교통, 공원, 학교시설이 들어선다는 등의 분양광고를 통해 미분양을 줄이기 위한 노력을 한다. 수분양자들은 대금지급조건이나 과대광고만 보고 성급하게 분양계약을 체결하기도 한다. 아파트와 상가 분양계약의 경우에는 임대차보호법과 같이 분양자를 보호하기 위한 특별법이 없어 계약체결시에 입지조건을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 또 계약서 작성시 (1)등기부등본 등을 통해 권리관계 확인 (2)입주예정일의 명확한 기재 (3)분양계약 해제의 경우 위약금 조항 확인 (4)분양광고 내용 중 중요사항 계약서 기재 (5)대금지급 시기 및 방법을 특정하고 특약사항 확인 등 철저한 주의를 기울여야 한다. ●들어가며 아파트·연립주택·상가(이하 ‘아파트 등’이라 약칭한다) 분양계약이라 함은 분양자가 아파트 등의 소유권을 수분양자에게 이전할 것을 약정하고 수분양자가 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약입니다. 아파트 등의 분양계약은 그 분양시기에 따라 아파트 등이 준공된 후 분양되는 ‘완공 후 분양계약’과 아파트 등이 완공되기 전에 분양되는 ‘완공 전 분양계약’으로 분류할 수 있습니다.보통은 완공 전에 아파트 등의 분양이 이루어지고,아파트 등의 수분양자는 분양계약 후 장기간을 요하는 공사기간 중 분양자의 계약 불이행으로 인하여 피해를 입는 경우가 자주 발생하고 있습니다.또한,시행사인 분양자가 제시한 정형화된 분양계약서 양식에는 수분양자에게 일방적으로 불리한 내용의 약관이 포함되는 경우가 빈번하여 수분양자를 위한 법률정보가 필요합니다. 이하에서는 수분양자의 입장에서 기본적으로 알고 있어야 할 기초지식과 분양계약 체결시 확인사항,아파트·공동주택·상가 분양계약에 공통적으로 발생되는 분쟁의 유형을 검토하고 그에 따른 일반적인 대책 등에 관한 정보를 제공하고자 합니다. ●계약 체결시 유의사항 분양계약을 체결할 때 최소한 다음 사항을 유의하기 바랍니다. ① 분양계약서의 분양자(매도인)가 시행사인지,시공사인지,신탁사인지를 명확히 확인하고 분양계약을 체결하기를 바랍니다.분양계약의 분양자는 원칙적으로 시행사입니다.다만,시행사가 신축건물에 관한 사업을 시공사 혹은 신탁사와 공동으로 시행하는 경우에 한하여 시공사 혹은 신탁사도 분양계약의 분양자가 될 수 있습니다. 시행사는 시장조사,토지매입,사업시행,건축 인·허가,분양,홍보,시공사 선정,입주자모집 등 신축건물에 관한 사업을 책임지고 하는 회사를 의미합니다.시공사는 시행사와 신축건물에 관한 공사도급계약을 체결하고 신축건물의 완공을 책임지기로 하는 회사를 의미합니다. (관리)신탁사는 신축건물의 처분,즉 분양계약의 관리 및 분양대금의 입출금업무를 수행하는 회사를 의미합니다. ② 분양계약의 당사자가 개인이 아닌 회사(법인)인 경우,먼저 계약상대방인 회사의 법인등기부등본을 보고,현재 계약을 체결하는 사람이 회사를 대표할 권한이 있는 사람인지 여부를 확인한 후,반드시 그 회사의 이름과 대표자의 이름을 계약서에 기재하여야 합니다.또한 대표이사가 날인을 함에 있어 대표이사 개인 도장이 아닌 법인인감을 사용하였는지 여부를 확인하고,분양계약서와 아울러 법인인감을 받아 두는 것이 좋습니다. ③ 신축건물 완공 전 분양의 경우 신축건물 부지에 관한 등기부등본을 발급받아 그 부지에 대하여 저당권 등 제한물권이나 가압류,가처분 등 처분제한 등기,예고등기 등이 있는지 여부를 확인하여야 합니다. ④ 시행사(분양자)로부터 분양을 대행하도록 위임받은 분양대행사를 통해 분양계약을 체결함에 있어 분양대행자 또는 분양대행업체의 직원들의 말만 믿고 그들이 보장해 준다는 내용이 그대로 분양계약의 내용이 된다고 생각하면 안 되고,분양계약서에 명시된 내용에 한하여 분양자에게 대항할 수 있다는 점을 유의하여야 합니다. ⑤ 분양계약서에 입주예정일(아파트 등 주택) 혹은 입점예정일(상가)에 관한 규정 및 입주예정일 불이행에 따른 지체보상금 약정이 있는지 여부를 확인하기 바랍니다. ⑥ 분양자 및 수분양자의 각 귀책사유로 분양계약이 해제될 경우 위약금 조항(일반적으로 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 정함)이 있는지 여부를 확인하기 바랍니다.분양자의 귀책사유로 분양계약이 해제될 경우 분양자는 수분양자에게 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 지급한다는 취지의 조항을 분양계약서에 명시하면 향후 분쟁이 발생하였을 때 손해액의 입증 부담을 덜 수 있습니다. ⑦ 계약금,중도금 및 잔금을 지급하기 전에 등기부를 확인하여 권리의 변동사항이 있는지 여부를 확인하는 것이 좋습니다.이들 금액을 지급하는 때에는 영수증을 받아두어야 합니다. ⑧ 분양계약시 분양목적물에 설정되어 있는 기존의 제한물권 등기를 말소하거나,동종업종의 입주를 제한,혹은 수분양자에 유리한 다른 업체의 입주를 보장하는 것과 같은 특약사항을 합의하는 경우가 많은데,이러한 특약사항의 구체적인 내용을 분양계약서에 명시적으로 규정하여야 특약사항의 해석과 관련한 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다. ●자주 발생하는 분쟁의 유형 ●분양계약 당사자 관련 분쟁 ●분양계약서에 시행사와 시공사가 기재되어 있는 경우 신축 분양목적물의 시행사는 보통 중소기업체이고,시공사는 일반인들에게 인지도가 높은 건설회사여서 수분양자들은 대부분 시행사의 자력보다는 시공사의 자력을 믿고 분양계약을 체결하는 경우가 많고,분양대금도 보통 시행사 및 시공사의 공동예금계좌로 입금하도록 되어 있어 수분양자들로서는 시행사 및 시공사 모두 분양자로 오인하고 있는 경우가 많습니다.더욱이 일간지에 분양광고를 하면서 시행사는 작게 표시하고 인지도가 높은 시공사는 크게 표시하여 시공사만을 부각시키며,분양계약서에 시행사 및 수분양자의 권리의무 뿐만 아니라 시공사의 권리의무도 규정하고 있고 시공사로서 분양계약서에 서명·날인하는 경우가 많아 법을 잘 모르는 일반인으로서는 시공사도 분양계약의 당사자로서 권리의무가 있다고 생각을 하는 경우가 많습니다.그러나 분양계약서에 시행사와 수분양자가 당사자로 기재되어 있고,시공사는 시공사로서 책임을 지고 준공한다는 내용으로 서명·날인을 한 경우 분양계약의 주체는 시행사와 수분양자입니다.시공사는 단지 분양목적물의 준공을 책임질 의무만 있을 뿐,이러한 사정만으로 시행사와 공동으로 분양계약을 한 것으로 볼 수는 없습니다. 사안에 따라 시공사가 시행사와 공동으로 재건축사업 등을 추진하면서 재건축사업 및 분양사업을 사실상 주도하는 경우에 있어서는,시공사를 시행사와 공동사업자로 볼 수 있는 경우도 있습니다.그러나 일반적으로는 분양계약의 당사자는 시행사와 수분양자입니다. ●분양계약서에 시행사,시공사,관리신탁사가 기재되어 있는 경우 시행사 및 시공사는 분양목적물의 신축·분양사업과 관련하여 시공사의 공사대금의 지급을 담보하기 위한 방안으로 시공사를 우선수익자로 정하여 관리신탁사와 관리신탁계약을 체결하고,관리신탁사로 하여금 분양계약 관리 및 분양대금 입출금 업무를 수행하게 하는 내용의 대리사무계약을 체결하는 경우 분양계약서에는 위 3사가 모두 기재되어 있어 수분양자로서는 분양계약의 당사자를 위 3사 모두로 오인하는 경우가 많습니다. 예를 들어,분양계약서의 ‘매도인’란에 시행사만 기재되어 있고,그 아래 시공사,관리신탁사가 각 기재되어 있으며,시행사,시공사,관리신탁사 대표이사의 기명·날인이 되어 있으나,시공사는 공사도급계약서상에 명시된 한도 내에서 책임준공을 하고 공사시공과 관련한 업무를 제외한 모든 업무에 관해서는 일체의 책임을 지지 않는다는 취지의 내용과,관리신탁사는 대리사무계약에 따라 위임된 분양계약의 관리 및 분양대금 입출금 업무를 수행한다고 기재되어 있는 경우입니다.이러한 경우,수분양자는 시공사 및 관리신탁사가 시행사와 공동으로 분양계약을 체결하였다거나 시행사의 분양계약상의 의무를 연대하여 이행하겠다는 묵시적 특약을 하였으므로 시행사와 연대하여 분양계약 해제에 따른 손해배상책임이 있다고 주장하기도 하지만 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 분양계약의 당사자는 시행사만이라고 해야 할 것입니다. ●위약금약정 관련 분쟁 분양계약에서 수분양자 또는 분양자에게 책임 있는 사유로 분양계약이 해제되는 경우에는 공급대금의 10%를 분양자 또는 수분양자에게 귀속시킨다는 내용의 위약금 약정을 기재하는 것이 일반적입니다. 분양대금에 비하여 과도한 금액이 계약금으로 지급된 경우 계약의 해제에 책임 있는 당사자라 하더라도 예외적으로 계약금의 과다함을 주장 입증하여 그 중 일정부분을 돌려받을 수도 있습니다. ●입주예정일 관련 분쟁 ●분양자가 분양계약서에 정한 입주예정일 혹은 입점예정일을 지키지 못한 경우 일반적으로 수분양자는 분양자의 입주의무불이행을 이유로 분양계약을 해제할 수는 있습니다.다만,수분양자는 분양자에 대해 입주의무이행을 최고하여도 이행되기 어려울 것으로 보이는 특별한 경우를 제외하고는 수분양자의 잔대금지급에 관해 이행제공을 하여야 분양계약을 해제할 수 있습니다. 만약 분양자가 입주의무를 불이행하여 분양자와 수분양자 사이에 분쟁이 발생하였는데,수분양자가 위 분양대금지급의무에 관한 이행제공 혹은 분양계약 해제의 의사표시를 하지 않음으로써 분양계약이 적법하게 해제되지 않던 중 분양자가 입주의무를 이행하면,수분양자로서는 분양자의 입주의무 불이행에 관하여 분양계약서에서 정한 지체상금을 청구하거나 위 분양대금에서 지체상금의 공제를 주장할 수 있을 뿐입니다. ●분양계약서에 입주예정일을 명시적으로 약정하지 않은 경우 수분양자는 건물의 완공 및 입주에 필요한 합리적인 상당한 기간 내에 건물이 완공되지 않은 경우 분양자에 대하여 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니할 때에는 분양자의 입주의무불이행을 이유로 분양계약을 해제할 수 있습니다.다만,특별한 사정이 있다면 위 해제시 잔대금에 관한 이행의 제공은 필요하지 않을 수도 있습니다.‘합리적인 상당한 기간’은 분양계약의 내용과 계약체결 경위,분양계약 체결을 전후하여 당사자가 예상하고 있었던 건물의 완공 및 입주 예정일,건물의 규모와 용도,그러한 건물을 신축하는 데에 통상 소요되는 기간,당초 예상하지 못한 사정의 발생 여부와 그에 대한 귀책사유,다른 수분양자들과 사이에 체결된 분양계약의 내용 등 제반 사정을 참작하여 결정된다고 보면 됩니다. ●분양자가 분양계약서에 정한 입주예정일 혹은 입점예정일을 지키지 못한 경우 일반적으로 수분양자는 분양자의 입주의무불이행을 이유로 분양계약을 해제할 수는 있습니다.다만,수분양자는 분양자에 대해 입주의무이행을 최고하여도 이행되기 어려울 것으로 보이는 특별한 경우를 제외하고는 수분양자의 잔대금지급에 관해 이행제공을 하여야 분양계약을 해제할 수 있습니다. 만약 분양자가 입주의무를 불이행하여 분양자와 수분양자 사이에 분쟁이 발생하였는데,수분양자가 위 분양대금지급의무에 관한 이행제공 혹은 분양계약 해제의 의사표시를 하지 않음으로써 분양계약이 적법하게 해제되지 않던 중 분양자가 입주의무를 이행하면,수분양자로서는 분양자의 입주의무 불이행에 관하여 분양계약서에서 정한 지체상금을 청구하거나 위 분양대금에서 지체상금의 공제를 주장할 수 있을 뿐입니다. ●소유권이전등기의무 관련 분쟁 분양목적물에 대한 근저당권설정등기나 가압류등기가 말소되지 않은 경우 수분양자로서는 이와 같은 부담이 있는 분양목적물에 대한 소유권이전등기를 경료받을 경우 향후 근저당권의 피담보채무의 미변제 등으로 인한 경매를 당할 수 있는 위험이 있어 이러한 분양목적물에 대한 소유권의 이전을 원하지 않게 되는바,이러한 사유를 들어 분양계약을 해제할 수 있는지가 문제입니다. 분양목적물인 부동산에 근저당권설정등기나 가압류등기가 말소되지 아니하였다고 하여 바로 계약을 해제할 수 있는 것은 아니고,수분양자는 분양자에게 상당한 기간을 정하여 소유권이전등기절차의 이행을 최고하고,그 기간 내에 이행하지 아니한 때에 한하여 분양계약을 해제할 수 있습니다. ●분양 목적물의 형상 변경에 따른 분쟁 건축물이 완공되기 전에 체결되는 상가 분양계약의 경우,일반적으로 계약체결시 목적물을 완벽하게 특정하는 것이 어렵습니다.그래서 분양자는 점포의 위치를 특정하지 않은 채 분양면적만을 정하여 분양을 하거나,분양계약 당시에 나와 있는 평면도 상으로 점포의 위치 또는 호수를 특정하여 분양을 하게 됩니다.이런 경우 수분양자는 분양계약 체결시 분양자가 제공하는 도면을 상세히 살펴서 상가점포의 위치 등을 특히 주의해서 보아야 합니다. 상가점포의 위치변경으로 인한 계약해제는 점포의 위치 변경이 현저한지 여부를 주로 참작하되,설계변경이 불가피하였는지,점포의 위치변경을 수분양자가 추인하였는지 또는 수분양자가 계약 당시 그러한 사정을 알 수 있었는지 여부,분양자가 점포의 위치변경을 수분양자와 협의하였는지 등도 부수적 사정으로 함께 고려하고 점포의 위치변경으로 인한 분양계약의 목적 달성 여부를 검토하여 목적달성이 불가능하게 된 경우 비로소 계약해제가 가능합니다.분양계약 체결 후 상가건물이 완공된 후에 비로소 기둥 등 장애물이 생겼다면 전체 면적 대비 기둥의 면적이 차지하는 비중,상가의 용도 등을 고려하여 계약의 목적달성이 불가능하다면 계약해제할 수 있습니다. ●개발비 관련 분쟁 상가분양계약의 경우 분양자는 분양대금 외에 일정금액을 개발비로 책정하여 수분양자로부터 지급받는 경우가 있습니다.상가분양계약에서 개발비는 일반적으로 기본적인 인테리어 비용과 홍보 등 상가활성화를 위한 활동비용으로 쓰입니다.개발비의 사용용도에 대한 분쟁도 있지만,주로 분양계약이 해제 또는 취소되는 경우 분양대금과 마찬가지로 개발비도 반환하여야 하는지 여부가 문제됩니다. 분양계약이 해제 또는 취소되는 경우,① 개발비 약정이 분양계약의 내용이 된 경우라면 일반적으로 분양계약 해제로 인한 원상회복으로 개발비의 반환을 청구할 수 있고,② 개발비약정이 분양계약과 별도로 이루어졌거나,분양계약이 해제되면 개발비를 반환하지 않는다는 약관 조항이 있는 경우 위 약관이 불공정하여 무효가 되지 않는 한 개발비의 반환이 부정될 수 있습니다. ●허위·과장 광고 분쟁 상품의 광고행위는 대부분 법적 구속력을 갖지 않는 청약의 유인으로 이해됩니다.왜냐하면 청약이란 장래 체결할 계약내용에 관한 특정의 가능성 및 더 나아가 그 표시를 통해 법적 구속을 받겠다는 확정적 의사를 담고 있어야만 하는데,상품의 표시나 광고는 대개 공급될 상품에 관한 정보를 제공하면서 그 표시된 내용에 따라 계약을 체결할 준비가 되어 있음을 알려 수신자로 하여금 청약을 해 올 것을 촉구하는 의미만을 갖고 있다고 해석되기 때문입니다. 따라서 수분양자가 허위·과장 광고를 이유로 계약을 해제,취소하기 위하여는 문제된 광고의 내용이 단순히 정보 제공 정도에 그치는 것이 아니라 실제 분양계약체결 과정에서 계약의 내용으로 되었어야 합니다.광고가 계약의 내용으로 되기 위해서 가장 중요한 기준은 역시 분양계약서입니다.당사자들이 이를 계약의 내용으로 하고,그것이 계약의 체결에 있어서 중요한 사항이었다면 계약서에 이를 명시하였을 것으로 보이기 때문입니다.수분양자가 막연히 분양대행사의 설명이나 광고를 신뢰하였다고 주장하는 것만으로는 계약해제,취소가 인정되지 않는 경우가 많습니다. ‘은행이자 5% 시대에 누리는 최상의 수익가치’와 같이 구체적인 내용이 담겨져 있지 않거나 계약 목적물 자체가 아니라 주변상가의 임대수익의 시세를 알리는 광고의 경우에는 분양자의 수익보장 의사가 담겨 있다고 해석할 수 없습니다.또한 구체적 수치를 제시하면서 일정 수익률의 보장을 광고하는 경우에도 그 실현 여부가 상가의 위치만이 아니라 경기변동 등과 같이 분양자의 예측이나 관리·지배 영역 밖에 놓여 있는 요소들에 의하여 좌우되므로 일정 수익률의 보장광고만으로 곧바로 그 내용에 관한 분양자의 확정적 구속의사를 추론하기는 어렵습니다.상거래의 특성상 다소의 과장·허위가 수반되는 것이 일반적이라는 측면에서 청약의 유인에 불과하고 계약의 내용으로까지 되기는 어려워 보입니다. 분양대행사나 분양계약체결 담당자들이 전매차익이나 임대수익을 보장한다고 구두로 약속을 하였다는 주장도 많이 제기되는데,구두 약속만 있는 경우는 그러한 약정이 있었는지 인정하기가 어려운 경우가 많습니다.분양대행사가 상가의 각층별 임대보증금 및 월세가 기재된 예상표 등을 보여주면서 분양계약체결을 유도하는 경우도 있는데,분양계약서에 그와 같은 사실을 명시하지 않는다면,그러한 임대수익은 상가가 정상적으로 분양되고 상가형성이 제대로 이루어지고 경기가 좋은 것을 전제로 하는 예상에 불과하고 분양계약의 내용으로 되었다고 보기는 어렵습니다. 아파트의 외형·재질에 대한 광고에 관하여 대법원 2007.6.1.선고 2005다5812,5829,5836 판결에서는 ‘분양계약의 목적물인 아파트의 외형·재질에 관하여 별다른 내용이 없는 분양계약서는 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어려우므로 위 아파트 분양계약은 목적물의 외형·재질 등이 견본주택(모델하우스) 및 각종 인쇄물에 의하여 구체화될 것을 전제로 하는 것이라고 보아,광고 내용 중 도로확장 등 아파트의 외형·재질과 관계가 없을 뿐만 아니라 사회통념에 비추어 보더라도 수분양자들 입장에서 분양자가 그 광고 내용을 이행한다고 기대할 수 없는 것은 그 광고 내용이 그대로 분양계약의 내용을 이룬다고 볼 수 없지만,이와 달리 온천 광고,바닥재(원목마루) 광고,유실수단지 광고 및 테마공원 광고는 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서,콘도회원권 광고는 아파트에 관한 것은 아니지만 부대시설에 준하는 것이고 또한 이행 가능하다는 점에서,각 분양계약의 내용이 된다’고 판시하였습니다. ●업종제한 특약사항의 불이행 관련 분쟁 분양계약서에 업종제한에 관하여 명시한 경우 지정업종에 대한 경업금지의무는 수분양자들뿐만 아니라 분양자에게도 적용됩니다.분양자는 상가의 다른 점포를 제3자에게 분양함에 있어 중복되는 업종으로 분양하지 않을 의무,수분양자의 영업권을 해하지 않는 범위 내에서 다른 수분양자들의 업종변경을 승인할 의무,업종제한 규정에 위반하는 수분양자들에 대하여 분양계약을 해제하는 등의 조치를 취함으로써 업종제한의무의 이행을 확보할 의무 등을 부담합니다.수분양자는 분양자의 이러한 의무위반을 이유로 한 계약 해제가 가능합니다. 또한 수분양자,수분양자의 지위를 양수한 자,점포를 임차한 자도 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있습니다. 수분양자,양수인,임차인은 업종제한 의무를 위반한 다른 수분양자,양수인,임차인에 대하여 영업금지청구권을 가지고 이를 피보전권리로 하여 법원에 영업금지가처분 신청 및 영업금지청구소송도 가능합니다.이 때 동종영업금지청구권의 범위는 분양계약이나 관리단 규약에서 특별히 정한 바가 없다면,통상 같은 건물의 같은 층 내 뿐만 아니라 동일한 상권을 이루는 같은 건물 내에 있는 모든 점포에 미칩니다. ●계약해제의 절차와 관련한 분쟁 보통 분양계약시 수분양자는 계약금을 포기하고,분양자는 계약금의 배액을 상환하는 조건으로 해약할 수 있다고 정하는 경우가 많은데,이는 계약금만 수수된 상황에서 적용되는 것입니다.따라서 중도금이 수수된 이후에는 이런 조건으로 일방적으로 계약을 해제할 수는 없으며 상대방의 채무불이행 등 계약해제사유가 있는 경우 계약을 해제할 수 있습니다. 분양자가 수분양자에게 계약해제를 통보하면서 계약해제에 따른 정산금을 지급하고 수분양자가 명시적인 이의유보 없이 분양자가 제공하는 계약해제에 따른 정산금을 수령하였다면,당시 수분양자가 계약해제의 효력을 인정하지 아니하고 이를 다투고 있었다고 볼 수 있는 객관적인 사정이 있었다거나,그 외에 상당한 이유가 있는 상황에서 위 정산금을 수령하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한,이는 분양자가 주장한 계약해제 사유를 인정한 것으로 보아야 합니다.이를 묵시적 계약의 해제라고 하는데,수분양자의 입장에서는 자신과 상관없는 사정에 의하여 계약을 해제당하는 불이익을 받지 않기 위하여서는 위와 같은 정산금 수령시 주의를 해야 합니다. ●소송이 제기되었을 경우 대응요령 수분양자가 분양자를 상대로 분양계약 해제에 따른 원상회복 및 손해배상을 청구하는 경우 수분양자가 분양대금을 지급한 정도에 따라 아래 사항을 주의·확인하기 바랍니다. ① 분양계약 체결 및 계약금 지급 → ② 중도금 분할 지급 → ③ 잔금 지급 ①단계(계약금만 지급한 상태)에서 분양자의 귀책사유를 들어 분양계약을 해제하는 경우 수분양자는 분양자의 귀책사유를 입증하여야 합니다. 수분양자는 분양계약서에 정한 위약금조항을 근거로 계약금의 배액의 지급을 청구할 수 있습니다. 만약,분양계약서에 위약금조항을 두지 않았을 경우에는,수분양자로서는 분양계약이 정상적으로 이행되었을 경우 얻을 수 있었던 이행이익을 입증하여 청구하거나,분양자의 이행을 믿고 지출한 비용인 신뢰이익의 손해를 분양자가 그러한 지출을 알았거나 알 수 있었던 경우,그것이 통상적인 지출비용의 범위 내에 속한다는 것을 입증하여 신뢰이익을 이행이익의 한도 내에서 배상을 청구할 수 있습니다. ② 단계(계약금 및 중도금을 지급한 상태)에서 분양자의 귀책사유를 들어 분양계약을 해제하는 경우 수분양자는 분양자의 귀책사유를 입증하여야 합니다. 분양자의 불이행의무가 수분양자의 대금지급의무와 동시이행관계에 있는 경우(예를 들어,입주의무 불이행,소유권이전등기의무 불이행,분양목적물 인도의무 불이행의 경우),우선 분양자에게 분양자의 의무의 이행을 최고하면서,수분양자의 잔금지급에 관한 이행제공을 하여야 합니다.소 제기 전에 이와 같은 이행최고 절차 및 이행제공을 하지 아니하였다면 소 제기 이후라도 즉시 이와 같은 절차를 밟아야만 분양자의 귀책사유를 들어 분양계약을 해제할 수 있다는 점을 주의하기 바랍니다. 수분양자는 원상회복으로 기지급 분양대금의 반환 및 손해배상으로 위약금을 청구할 수 있습니다. 기지급 분양대금에 대하여는 지급된 날로부터 법정이자를 청구할 수 있으나,위약금 등의 손해배상은 청구한 다음날로부터 지연손해금을 청구할 수 있습니다. ③단계(잔금을 지급한 상태)에서 분양자의 귀책사유를 들어 분양계약을 해제하는 경우 수분양자는 분양자의 귀책사유를 입증하여야 합니다. 수분양자는 상대방에 대하여 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 위 기간내에 이행하지 아니하는 경우 분양계약을 해제하고 원상회복으로 기지급 분양대금의 반환 및 손해배상으로 위약금을 청구할 수 있습니다.다만,기지급 분양대금에 대하여는 지급된 날로부터 법정이자를 청구할 수 있으나,위약금 등의 손해배상은 청구한 다음날로부터 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 수분양자가 분양자를 상대로 분양계약에 따른 분양목적물의 인도 및 소유권이전등기를 청구하는 경우,수분양자는 분양목적물의 점유이전금지 가처분 및 처분금지 가처분 등의 보전처분을 해 두어야 향후 본안 소송에서 승소를 하여 집행을 하는 데 어려움이 없습니다. 김윤권 서울중앙지법 민사부 부장판사

# 사례 A는 자신의 주택을 허문 자리에 3층 다가구주택을 신축하기로 하고 공사업자 B와 공사계약을 체결했다.B는 건물 완공 후 신축 건물의 임대보증금에서 공사잔대금을 받기로 하고서도 그 공사비용을 마련하지 못해 내부공사를 남겨둔 상태로 공사를 중단하고 말았다. Q:기성공사대금의 액수는 어떻게 산정하나? A:원칙대로 건설할 경우 들어가는 공사비용이 100억원인 건물에 대한 건설 계약을 하며 약정공사대금 80억원에 공사계약을 체결했다가 공사가 50% 진행된 후 계약이 해제됐다면 이미 지어진 부분에 들어간 공사대금이 50억원일 경우 기성공사대금계산은 기시공공사비(50억원)와 미시공공사비(50억원)를 더한 금액을 기준으로 한 기시공공사비(50억원)의 비율(50%)을 약정공사대금(80억원)에 곱한 비율에 따라 계산해야 한다. 따라서 원래 공사대금이 100억원이라고 하더라도 약정공사대금이 80억원이라면 50억원을 들여 50%의 공사가 진행되었다고 하더라도 약정대금의 50%인 40억원만 받을 수 있다. 흔히 시공된 부분의 공사비만을 더한 금액(50억원)으로 기성공사대금을 청구하기도 하지만 이는 잘못된 방식이다. Q:해제로 인해 A가 입는 손해는 무엇인가? A:통상적으로는 미시공부분의 공사를 위해 시공사업자와 공사계약을 하면서 정한 공사대금액수가 B와의 종전 공사대금액 중 미시공부분 해당 액수를 초과하는 경우 그 차액부분이 해제로 인해 A가 입는 손해라고 할 수 있다. 다만 새로운 공사계약의 공사대금이 적정한 범위 내라야 한다. Q:지체상금 청구도 가능한가? A:공사가 도중에 중단돼 계약이 해제된 경우라도 그때까지의 공기에 지연이 있었다면 지체상금의 문제가 발생한다. 이때 지체기간은 완공약정일 다음날부터 기산해 건축주가 공사계약을 해제할 수 있었을 때를 기준으로 다른 업자에게 의뢰해 같은 건물을 완공할 수 있었던 시점까지를 말한다. 지체상금은 총공사대금에 지체일수와 공사계약 당시에 정한 지체상금률을 곱한 금액으로 산정한다. 그러나 공사계약 당시에 지체상금에 관한 약정이 없었던 경우에는 건축주가 공기지연으로 인해 손해가 발생했다는 점과 손해액수를 입증하여 그 배상을 청구할 수 있다. ■ 건설공사의 특징 건설공사는 시설물을 설치·유지·보수하는 공사,시설물을 설치하기 위한 부지조성공사,기계설비 기타 구조물의 설치 및 해체공사 등을 말하는 것으로서,건축주의 의뢰에 의하여 설계자가 설계도면을 작성하고,시공자가 그 도면에 따라 공사를 시행하게 되는데,소규모 건설공사라고 하더라도 그 시공에 있어서 기초부터 내장에 이르기까지 수많은 자재가 사용되고 다양하고 세분화된 각종 공사가 공정에 따라 순서대로 진행되어 완공에 이르게 됩니다. 이처럼 건설공사는 상당한 시간에 걸쳐서 복잡 다양한 공정을 거쳐 이루어지고 자재나 시공기술도 다양하며 그에 따라 가격도 천차만별일 뿐만 아니라 건축주나 설계자 및 시공자가 느끼고 선호하는 경향이 상당히 다르므로,시공 도중에 설계나 공사계약 당시에는 전혀 예측하지 못한 문제점이 발생하는 경우가 많으며 공사가 완공된 경우에도 하자가 생기는 사례가 많고,이로 인하여 분쟁이 발생할 위험도 매우 큽니다. 따라서,건설공사에 있어 분쟁을 예방하기 위하여는 건축업자에게 모든 것을 믿고 맡긴다거나 그가 다 알아서 해줄 것이라는 마음 자세에서 벗어나,설계를 의뢰할 때부터 시공과정을 거쳐 공사가 완공될 때까지 건설의 모든 공정을 철저하고 꼼꼼히 점검하고 이를 명확히 한 다음 세세한 부분까지 서면으로 작성하여 상대방의 확인을 받아 두고 객관적 증거를 확보하여 두는 것이 필요합니다. 아래에서는 건설공사에서 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위하여 건축주가 계약체결시 또는 시공시에 주의하여야 할 사항을 알아보고,건설공사에서 자주 발생하는 분쟁유형에 대하여 소개하고자 합니다. ■ 계약 체결시의 주의사항 건축주는 설계를 의뢰하기에 앞서 자신이 계획하는 규모와 취향에 맞는 건축내용을 구체적으로 정한 다음,설계자가 자격과 능력을 갖추었는지를 확인하고 설계계약을 체결하는 것이 좋습니다.통상 건축사에게 설계와 감리(감리는 시공이 설계도서의 내용대로 제대로 수행되는지 여부를 확인하여 관리하고 이를 건축주에게 보고하는 업무를 말합니다)를 함께 계약하고,시공을 건축업자에게 도급을 주는 경우가 일반적입니다. 간혹 설계부터 시공,감리까지 모두 동일업자에게 도급을 주거나,시공업자에게 설계를 맡기는 경우가 있으나,이러한 경우 일에 대한 견제와 감독이 제대로 이루어지지 않아 분쟁이 발생하기 쉬우므로 바람직하지 않습니다. 건축주는 설계자에게 자신이 계획하고 있는 공사비예산과 자신이 원하는 건축내용을 구체적으로 알려주고,이에 대하여 설계자와 의견을 교환하여 세세한 부분까지 협의를 하는 것이 좋습니다.설계진행과정에서 최소 2회(기본설계 완료 후와 건축허가 제출 전) 이상은 설계자로부터 설계내용의 설명을 듣고 자신의 생각과 다르게 설계된 부분을 수정하고,설계내용을 숙지하는 것이 필요합니다. 시공자를 선정함에 있어서는 시공능력을 갖추었는지를 반드시 확인하고(시공자가 시공한 건물을 답사하고 그 건축주의 의견을 물어보는 방법도 있습니다) 가능한 한 사업자등록증이 있는 사업자를 선정하며,시공자와 도급계약을 체결하기 전에 미리 설계자와 논의하여 공사의 사소한 부분까지 명시적으로 정리한 다음,시공자가 이러한 내용과 도면을 근거로 세세한 부분까지 감안하여 견적을 하도록 하는 것이 좋습니다. 시공자와 공사계약을 체결함에 있어서는 건설교통부에서 고시하는 건설공사표준도급계약서,표준시방서를 사용하는 것이 바람직합니다. 공사계약은 평당가격으로 하지 말고 공사비의 세부적 내역서를 반드시 첨부하되,자재의 종류나 등급,단가,시공방법,시공할 부분을 구체적으로 기재하여야 하고(자재의 경우 품질에 따라 가격이 다양하므로 상표명까지 기재하는 것이 바람직합니다),공사대금에 관하여는 금액,지급시기(공사의 진행 정도에 따라 몇 회에 나누어 언제 지급할 것인지),부가가치세 포함 여부,지체상금률,지급방법 등을 반드시 정하여야 하며,전기·수도·가스 등의 인입 관계비용,위법 발생시 이행강제부담금,인허가 등에 필요한 각종 공과금 등을 누가 부담할 것이지 여부도 정하는 것이 좋고,정해진 사항은 반드시 계약서에 구체적으로 기재하여야 하겠습니다. ■ 시공 과정에서의 주의사항 건축주는 시공과정을 주요 공정별로 상시 점검하는 것이 필요합니다.만일 시공자와 의견에 차이가 있는 부분이 있으면 사소한 부분이라도 협의를 충분히 하여야 하고,잘못된 시공이나 미심쩍은 부분을 발견하였을 경우에는 이를 즉시 시공자에게 문의하여 해결하며,협의 내용은 반드시 서면으로 정리하여 쌍방의 확인내용을 기재하여 놓고,잘못된 시공부분은 사진을 찍어두는 등 객관적 증거를 확보하여 두는 것이 좋습니다.또한,건축주는 감리자에게 시공과정에 대하여 확실한 점검을 요구하는 등 감리자를 적극적으로 활용하는 것이 바람직합니다. 시공 도중 당초의 설계 및 계약내용과는 다른 변경사항이 발생한 경우에는 변경하게 된 원인을 찾아 변경시공의 내용 및 범위와 그로 인한 비용의 증감 여부를 확정하고,그 비용의 부담자를 정하여야 하며,구두로 합의한 것은 후에 인정받기 어려우므로 작은 부분이라도 반드시 서면에 기재한 다음 쌍방의 확인 서명을 받아두는 것이 필요합니다. 또한,건축주가 변경된 공사에 관련된 비용을 지급할 경우에는 원래의 공사대금에서 공제되는 것인지를 명확히 하고 반드시 시공자로부터 확인받아 두어야 합니다. 설계자는 건축주로부터 제시받은 조건,예산을 고려하여 기본설계도면(허가도면)을 작성하고 이를 토대로 시공자가 실제로 공사를 수행하는 데 필요한 실시설계도면(공사도면)을 작성하는데,실시설계도면은 추가공사나 변경시공이 있을 경우 그 수량 등을 산정하는 기준이 됩니다.또한,시공자는 시공 중 또는 완성단계에서 건축물의 실제상황을 나타내는 시공상세도면(준공도면)을 작성하는데 이 도면은 하자보수나 유지관리의 기본이 됩니다.건축주는 설계자나 시공자가 위와 같이 수량산정,하자보수 및 유지관리의 기본이 되는 도면들을 제대로 작성하였는지 확인하고,이를 인수받아 잘 보관하여야 합니다. 공사가 중단되는 일이 발생하거나 공사가 끝난 경우에는 반드시 당시의 건축물의 상태에 관하여 객관적인 증거를 확보하여야 합니다. 사진이나 비디오 촬영 등도 유용하고,감리인의 세부감리를 받아 현장확인서를 받아두는 것도 좋습니다. 공사가 완료된 경우에는 시공자와 함께 미시공 또는 잘못 시공된 곳이 있는지 확인하여 그 처리를 협의하고,각종 인허가·사용검사 등을 확인하며,시공자로부터 하자이행증권을 교부받고,건축주가 기왕에 지급한 공사금액을 정산한 후,별다른 문제가 없는 경우에 잔금을 지급하는 것이 바람직합니다.이때 설계자 또는 감리자의 도움을 받는 것이 좋습니다. ■ 자주 발생하는 분쟁유형과 유의사항 ■ 공사계약의 해제 ■ 공사계약을 해제할 수 있는 경우 - 건축주(도급인)는 시공자(수급인)가 공사완공을 지체할 경우나 시공자의 공사중단 등으로 약정된 준공기한까지 공사완공이 불가능하다는 것이 명백하여진 경우에는 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행이 없으면 시공자의 책임을 사유로 하여 공사계약을 해제할 수 있습니다. 시공자의 잘못으로 공사계약이 해제되면,시공자는 해제 당시의 건축물 상태 그대로 건축주에게 인도하고,건축주는 인도받은 건축물의 기성고에 해당하는 공사대금을 시공자에게 지급하여야 합니다.이때 시공자는 공사중단으로 인하여 건축주가 입은 손해도 배상해야 합니다. - 건축주는 시공자에게 별다른 잘못이 없는 경우라도 공사를 완성하기 전에 공사계약을 해제할 수 있는데(민법 제673조),이때 건축주는 시공자에게 시공자가 이미 지출한 비용과 일을 완성했더라면 얻었을 이익을 합한 금액을 배상하여야 하고,시공자는 해제 당시의 상태대로 건축주에게 인도하면 됩니다. - 건축주와 시공자는 공사계약서에 명시된 해제사유가 발생한 경우 계약을 해제할 수 있고,서로 합의하여 공사계약을 해제할 수도 있습니다.합의로 해제할 경우에는 당사자 간에 기성고 부분에 대한 정산합의를 하는 것이 좋습니다.그러나,그와 같은 정산합의가 없는 경우에도 시공자는 원칙적으로 건축주에게 기성고 부분에 대한 공사대금을 청구할 수 있습니다. - 다만,건물이 이미 완공된 이후에는 그 건물의 하자가 중대한 경우라도 건축주가 이를 원인으로 계약을 해제할 수는 없고(민법 제668조 단서),시공자에게 하자담보책임(하자보수청구 또는 손해배상청구)만을 물을 수 있습니다. ■ 기성공사대금채권 - 건축주가 시공자에게 기성고에 따라 공사대금을 분할하여 지급하기로 약정하였다거나,공사계약이 중도에 해제되어 공사가 중단된 경우 건축주는 약정된 공사대금을 기준으로 하여 여기에 기성고 비율을 곱하는 방식으로 산정된 공사대금을 지급하여야 합니다. 이때 기성고의 확정시점은 분할지급의 경우에는 ‘공사대금 지급일’이고,공사계약이 중도에 해제된 경우에는 ‘해제된 날’이 됩니다. - 기성고 공사대금을 산정하는 방식은 아래와 같습니다. 기성고 공사대금 = (약정된 총공사대금) × {완성부분 공사비/(완성부분 공사비 + 미시공부분 공사비)} - 기성고를 산정하기 위하여는 완성부분 공사비와 미시공부분 공사비를 확정하여야 하므로,기성고 확정시점의 완성부분과 미시공부분을 시공자와 확인하여 구체적으로 확정하는 것이 필요하고,분쟁이 발생할 경우에 대비하여 이를 서면으로 작성하여 서명을 받아 두고 시공부분에 대하여 사진 촬영을 하거나 감리인의 세부감리를 받아 현장확인서를 받아두는 등 객관적인 증거를 확보하여 두어야 합니다. ■ 공사대금 청구 ■ 공사의 완성으로 인한 공사대금 청구 건축주(도급인)는 원칙적으로 공사계약내용에 따라 공사가 완성된 뒤 이를 인도받음과 동시에 시공자(수급인)에게 공사대금을 지급하여야 합니다.그러나 대개 공사의 진행정도(기성고)에 따라 대금을 몇 회에 나누어 지급하기로 약정하는 경우가 많고,이 경우 그 약정에 따라 대금을 지급해야 함이 원칙입니다. 공사가 완성된 것인지는 보통 공사에 필요한 공정을 모두 마쳤는지에 따라 판단하고,만약 모든 공정을 마쳤다면 비록 그것이 불완전하여 보수가 필요하다고 하더라도 공사는 일단 완성된 것으로 해석함이 일반적이므로,시공자는 공사대금을 청구할 수 있습니다.물론 하자가 있는 경우 건축주는 시공자에게 보수 또는 손해배상청구를 할 수 있는데,이에 관하여는 뒤에 다시 설명하겠습니다. ■ 설계변경 또는 추가공사로 인한 공사대금 청구 공사가 진행되던 중 설계가 변경되거나,계약에서 예정하지 않은 추가공사가 이루어지는 경우가 많은데,이 경우 추가·변경공사에 관하여 대금에 관한 약정까지 하고 그 자료를 명확히 남겨 두어야만 분쟁을 예방할 수 있습니다.이러한 경우에는 그 약정에 따라 건축주나 시공자가 추가·변경공사비를 부담하게 됩니다. 만일,추가·변경공사에 관한 약정이 없이 시공자가 공사를 하거나,약정은 하였으나 대금에 관하여 정한 바가 없는 경우에는 공사도급계약의 목적,시공자가 추가·변경공사를 하게 된 경위,추가·변경공사의 내용(통상적인 범위를 넘는지 여부),건축주의 공사현장에의 상주 여부(건축주의 지시나 묵시적 합의),추가공사에 소요된 비용이 전체 공사대금에서 차지하는 비율 등 제반사정을 종합,고려하여 추가·변경공사대금채권의 인정 여부를 판단합니다. ■ 부가가치세 공사계약에서 건축주가 부가가치세를 부담하기로 약정한 경우(보통 공사대금을 정하고,‘부가가치세는 별도’라는 취지의 문구를 넣은 경우임),시공자는 건축주에게 부가가치세 상당액의 지급을 청구할 수 있습니다. 시공자가 부가가치세를 부담하기로 약정한 경우에는 당연히 시공자는 건축주에게 그 지급을 청구할 수 없습니다. 그런데 부가가치세의 부담에 관한 약정이 없는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 공사대금에 부가가치세가 포함된 것으로 보아 시공자가 건축주에게 그 지급을 청구할 수 없다고 보는 것이 우리 대법원의 견해입니다. ■ 공사대금의 지급방법 - 건축주가 공사대금을 금전으로 지급하는 것이 일반적이지만,공사대금의 전부 또는 일부를 금전이 아닌 완성 또는 미완성의 건물 등의 소유권을 이전함으로써 변제하는 대물변제의 방법으로 하는 경우도 있는데,대물변제의 경우에는 소유권을 이전하는 물건의 가치가 얼마인지가 매우 중요하므로 당사자 간에 그 조건,기준,내용 등에 관한 구체적인 합의가 반드시 필요합니다. - 건축주가 시공자(수급인)를 대신하여 하수급인에게 자재대금,노임 등을 지급하는 경우에는 보통 건축주,시공자,하수급인의 3자 합의에 의하여 이루어지고,3자 사이에 정산을 하게 됩니다. - 그런데 시공자가 하수급인에게 하도급 공사대금 등을 지급하지 않아 공사가 원활히 진행되지 않는 경우 건축주가 공사의 진행을 위하여 3자 합의 없이 직접 하수급인에게 하도급 공사대금을 지급하는 경우가 많이 있습니다.이때 시공자 대신 하도급 공사대금을 지급한 건축주는 시공자에 대하여 하수급인에게 지급한 금액만큼의 부당이득반환채권을 가지게 되고,그 채권과 시공자의 건축주에 대한 공사대금채권과 서로 상계함으로써 시공자에 대한 공사대금지급의무를 면할 수 있습니다.다만,분쟁이 발생할 경우에 대비하여 시공자가 발행한 영수증,세금계산서에 ‘어떤 내용의 공사에 대하여 시공자를 대신하여’ 지급하는 것이라는 취지를 명확히 기재하여 보관하는 것이 좋습니다.- 건축주가 시공자와 사이에서 시공자의 하수급인에 대한 공사대금채무를 인수하기로 합의하고,하수급인도 이를 승낙하였다면 건축주는 그 합의내용대로 하수급인에게 공사대금을 지급하고 시공자에 대한 공사대금 채무의 전부 또는 일부를 면하게 되며,하수급인은 건축주에 대하여만 공사대금의 지급을 구할 수 있습니다. - 건축주가 하수급인에게 시공자의 공사대금채무를 인수하겠다고 약속한 경우라면 하수급인은 여전히 시공자에게 공사대금의 지급을 청구할 수 있습니다. ■ 지체상금 시공자가 약정완공기일 이내에 공사를 완성하지 못하는 등 공사계약에 따른 의무의 이행을 지체할 경우에 건축주에게 지급하여야 할 손해배상금을 지체상금이라 하는데,건축주가 약정에 기한 지체상금을 청구하기 위해서는 시공자와 사이에 지체상금에 관한 명시적인 약정을 하였어야 함은 물론이고,시공자가 공사완공을 지체한 사실을 입증하여야 합니다.이때 건축주는 공사계약상의 공사완공일을 지나 공사가 완공된 사실을 입증하면 되고 그로 인한 손해의 발생 및 손해의 액수를 입증할 필요는 없습니다. 지체상금 = 총공사금액 × 지체일수 × 1일당 지체상금률 (공사계약시 지체상금률을 정하여 계약서에 반드시 기재하여야 합니다.지체상금률은 1/1000로 정하는 경우가 많습니다) 지체일수는 약정준공기한 다음날부터 공사완공 후 건물을 인도한 날까지이고,하자가 있더라도 예정된 최후의 공정까지 종료되어 완공되면 지체상금의 발생은 종료됩니다.시공자가 책임질 수 없는 사유로 공사가 지연된 기간은 지체일수에서 공제하여야 하나,이는 시공자가 입증하여야 합니다. 만일,공사계약 당시 지체상금에 관한 약정을 하지 않았다면 건축주는 시공자가 공사완공을 지체한 사실과 함께 그로 인한 손해의 발생 및 손해의 액수에 관하여서도 입증함으로써 시공자의 공기지연으로 인한 손해배상청구를 할 수 있습니다. ■ 하자가 발생한 경우 하자는 시공된 부분에 사회통념상 또는 공사계약에서 정한 내용에 미치지 못하는 구조적·기능적 결함이 있는 부실시공,특정 공사부분이 시공되지 아니한 미시공 및 당초 약정된 것과 달리 변경시공된 경우를 말합니다. 시공된 부분에 하자가 존재하는지 여부는 공사도급계약서,시방서,설계도 등 관련서류를 기초로 하여 계약의 목적,계약체결 당시의 사정 등 제반 사정을 고려하여 판단하게 되므로,공사계약서 등 관련서류를 세세하게 구체적으로 작성하여 이를 잘 보관하는 것이 필요하고,분쟁이 발생할 경우에 대비하여 하자 있는 시공부분을 시공자에게 확인받거나 객관적 증거를 확보하여 두는 것이 필요합니다. 시공된 부분에 하자가 있는 경우,원칙적으로 건축주는 시공자에게 상당한 기간을 정하여 하자의 보수를 청구할 수 있으나,하자가 그다지 중요하지 않은 반면 이를 보수하기 위해서는 과다한 비용을 필요로 하는 경우에는 하자보수를 청구할 수 없고,손해배상 청구만 할 수 있습니다. 건축주는 시공자에게 하자보수를 청구하는 대신 하자로 인한 손해배상을 청구할 수 있고,나아가 하자보수를 하더라도 보전되지 아니하는 손해가 있을 경우에는 하자보수청구와 함께 나머지 손해배상청구도 할 수 있습니다. 건축주가 스스로 하자를 보수한 경우에는 시공자의 하자보수의무의 범위 내에서 시공자에게 그 비용의 상환을 청구할 수 있으나,이 경우 하자부분은 보수에 의하여 사라지게 되므로 시공자가 하자를 부인할 경우에 대비하여 미리 하자에 대한 객관적 증거를 확보해 두어야 합니다. 건축주는 하자로 인한 손해배상을 받을 때까지 그 손해배상액 상당 공사대금의 지급을 거절할 수 있고,나아가 공사대금을 손해액과 같은 금액 범위 내에서 상계할 수 있습니다. 설계자가 작성한 설계도서 자체의 하자에 의하여 건축물에 하자가 발생하거나,감리자의 감리상의 하자로 인하여 건축주에게 손해가 발생한 경우에는,건축주는 설계자나 감리자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. ■ 소송절차에서의 유의사항 서울중앙지방법원은 민사재판부 중 합의재판부 6개와 단독재판부 5개를 건설전담재판부로 지정하여 건설과 관련된 사건을 전담·처리하도록 하고 있습니다. 소장이 접수되면 피고에게 소장부본과 응소안내서를 송달하고,피고의 답변서가 제출된 후 또는 이에 대한 원고의 준비서면이 제출된 단계에서 준비절차기일 또는 변론기일이 지정되어 진행됩니다. 사실조회,문서제출명령,문서송부촉탁 및 현장검증·감정 등의 증거조사절차가 위와 같은 기일지정에 앞서거나 그 도중에 이루어지기도 하는데,이를 위하여서는 관련 사실에 관한 주장과 아울러 증거신청을 하여야 합니다. 준비절차기일에서는 당사자 쌍방의 주장내용과 이에 대한 상대방의 인정 여부 등을 확인·정리하고,서증의 제출과 증인신청 및 전항에서 본 각종 증거방법들에 대한 신청을 하는 등으로 입증자료를 제출합니다. 변론기일은 법정에서 준비절차에서 정리된 주장 및 입증방법을 다시 확인하고,증인신문절차를 하는 방식으로 진행됩니다. 건설관련 소송은 공사도급계약을 체결한 건축주(도급인)와 시공자(수급인) 사이에서,시공자가 공사대금 내지 추가공사대금의 지급을 청구하는 데 대하여 건축주가 지체상금이나 하자로 인한 손해배상책임을 주장하며 상계항변을 하는 형태를 취하는 것이 일반적이고,때에 따라서는 건축주가 원고가 되어 지체상금 내지 하자로 인한 손해배상을 먼저 청구하기도 합니다.다만,구체적인 소송형태에 관계없이 건축주나 시공자는 위와 같은 주장 및 항변과 관련하여 적절하고 충분한 주장·입증을 다하여야만 자신에게 유리한 판단을 받을 수 있습니다.사항별로 필요한 구체적인 주장·입증사항은 앞에서의 설명을 참고하시기 바랍니다. 건설관련 소송은 기본적으로 공사계약의 내용과 이행정도에 대한 확인작업이 전제되는 것으로서,이를 위한 감정절차가 무엇보다 중요하여 대부분의 사건에서 감정결과가 재판의 결과에 그대로 반영되어 사건의 결론을 좌우하게 됩니다.따라서 당사자로서는 본인 또는 상대방의 감정신청시에 감정사항,감정기준 및 자료 등에 관하여 사전에 충분한 주장을 하거나 적절한 자료를 제시하고,감정결과가 나온 뒤에도 상세히 검토하여 잘못된 사항을 지적하거나 보완을 신청하는 등의 적극적인 자세가 필요합니다. 건설공사에 관하여 분쟁이 발생한 경우에는 종국적으로 법원을 통한 소송에 의하여 해결을 하게 되지만,소송의 경우에는 감정료 기타 증거수집비용 등 고액의 비용이 지출될 수 있고 시간도 많이 걸릴 가능성이 크므로,전문가들이 관여하는 ‘대한상사중재원(www.kcab.or.kr)’ 또는 건설교통부 산하의 ‘건설분쟁조정위원회’의 조정절차를 이용하거나,법원에 소송을 제기하기에 앞서 조정신청을 하여 법원조정위원회 소속 건축관계 전문조정위원에 의한 간이감정을 받는 등 적은 비용으로 신속히 처리하는 절차에서 분쟁을 해결하는 방법을 선택할 수 있습니다. 안영길 서울중앙지법 민사부 부장판사

‘이과수 쾌변기´는 일반 비데 물살보다 강하게 분사되는 ‘쾌변기능´이 있다. 이 기능은 변비 해소와 숙변 제거에 도움을 준다. 세정 시 수압 세기를 낮춰 물살을 부드럽게 분사하는 ‘어린이 기능´도 제품에 새롭게 추가됐다. 착좌 검출 없이도 작동하며 온수, 변좌, 건조의 최고 온도를 제한해 뜨거운 물과 열로부터 어린이를 보호한다. 이 제품은 비데 사용 후 변좌에서 일어나면 10초가 지나 자동으로 물 내림이 작동하며 ‘자동 설정´ 상태로 기능을 세팅해 두면 세정과 비데 후에 사용 부위를 자동으로 건조해 준다. 자동 절전과 향 발생 기능도 있으며 정수필터와 리모컨을 갖췄다. 렌털과 구매 모두 가능하다.

Q남편과 제가 각기 채무자와 보증인으로 되어 있는 채무가 있습니다. 몇 주 전에 법원에서 재산관계를 명시하라는 기일 통지를 받았으나, 남편은 어선에 올라 조업 중이고 저는 몸이 아픈 사정이 있어 못 갔습니다. 그런데, 이번에는 법원에서 감치재판을 할 터이니 다음 주 월요일 출석하라는 통지를 받았습니다. 이런 경우에는 어떻게 해야 합니까, 유치장에 바로 붙잡혀 가는 것인가요? -명진이(가명·37세)- A채무자의 지급불능을 처리하는 파산제도에서는, 채무자가 자신의 모든 재산과 소득, 과거의 처분상황에 대해 법원에 밝혀야 하고 이것은 채권자 모두에게 공시됩니다. 채권자들은 순위와 금액에 따라 공평한 분배를 받게 되고, 채권자를 위해 자신이 재산을 지켜 이 절차에 협력하는 채무자는 나머지 채무에 대해 면책을 받을 권리가 있습니다. 그렇다면, 특정 채권자의 입장에서는 채권의 회수를 위해 파산제도를 이용할 유인이 현저히 줄어들게 됩니다. 왜냐하면 신청을 처음 제기한 채권자라고 해도 우선 변제를 받지 못하고 다른 채권자와 평등하게 나누어야 할 뿐만 아니라, 변제받지 못한 채무에 관하여는 채무자가 면책을 받지 못하기 때문입니다. 그리하여 채권자의 입장에서는 파산제도에 의하지 않고도 채무자를 정신적으로 압박하는 장치를 필요로 하게 되었고, 그 입법노력이 결실을 거둔 것이 민사집행법에 의한 재산명시절차입니다. 이에 의하면 강제집행을 할 수 있는 채권자는 법원에 채무자에게 재산상태를 명시한 재산목록을 제출하도록 명할 수 있고 이 명령에 이의가 없으면 명시기일을 정하여 채무자를 소환합니다. 채무자는 재산목록을 제출하고 이 목록이 진실하다는 선서를 하는 것으로 기일을 종결합니다. 재산목록은 법원이 제공하는 양식에 따라 작성하게 되어 있고, 대부분의 경우 ‘없음’이므로 간단합니다. 채무자의 비협조로 재산명시절차가 제대로 이루어지지 않는 경우, 즉 채무자가 정당한 이유 없이 명시기일에 출석하지 않거나 재산목록의 제출을 거부하는 경우, 또는 재산목록이 진실하다는 선서를 하지 않는 경우에는 법원은 채무자를 20일 이내의 감치에 처하며, 허위의 재산목록을 제출한 경우에는 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다. 재산명시기일 소환장에는 정당한 이유 없이 재산명시명령에 응하지 않으면 감치와 형사처벌이 가능하다는 점이 똑바로 인쇄돼 있기는 하지만, 빚에 쫓기는 사람들 눈에는 잘 들어오지 않는 것이 사실입니다. 따라서 심각하게 보지 않고 생업 때문에, 또는 다른 불가피한 사유 때문에 재산명시기일에 출석하지 않는 경우가 심심치 않게 발생합니다. 그런 이유로 인해 법원은 감치재판을 함에 있어서 정당한 이유를 유연하게 해석해서 감치재판기일에 채무자가 출석하여 불가피하게 출석하지 못하였던 사정이 있음을 잘 설명하고 즉시 재산명시명령을 이행하겠다고 서약한 때에는 감치를 하지 않고 바로 재산명시기일을 진행합니다. 또 이미 감치결정이 나온 경우라도 채무자가 재산목록을 내고 선서한 경우에는 채무자를 석방하도록 하고 있습니다. 따라서 명진이 님의 경우에는 감치기일에 출석하셔서 재산목록을 제출하시는 것으로 감치를 면할 수 있을 것으로 봅니다. 또 지금 어선을 타고 있어 출석이 곤란한 남편도 나중에 입항하여 귀가를 하면 법원에 연락하셔서 다음 기일을 지정 받아 잘 설명하시고 재산목록을 제출하시면 될 것입니다. 너무 근심하지 마십시오.

Q2004년 봄 파산을 신청하였습니다. 지방에 시가 9000만원의 아파트가 한 채 제 명의로 있었습니다만 1순위 담보대출이 5000만원 있었고, 세입자가 5000만원에 전세를 들어 살고 있었습니다. 물론 다른 채무도 1억원 이상 있었습니다. 아파트는 속칭 깡통상태였으므로 2005년에 파산 선고를 받고 면책도 되었습니다.1순위 은행은 그때까지도 미적거리다가 2007년 경매를 신청하여 부동산 가격 상승으로 아파트가 놀랍게도 1억 5000만원에 낙찰되었습니다. 경매비용을 제외하고도 3000만원이 남는다고 합니다. 이것을 제가 받을 수 있나요. 아니면 이미 면책을 받은 파산채권의 변제에 충당하여야 하나요? -이장수(가명·46세)- A기이하게 들릴 것 같고 통상의 법감정에도 맞지 않을 수 있지만, 현행법상으로는 배당 받고 남는 금액을 이장수씨가 받을 수 있는 것이 맞습니다. 왜냐하면 가치가 없는 것으로 판정하여 파산법원이 환가를 포기하고 채무자에게 되돌려준 물건의 가치가 상승하여 이익을 얻은 것이라고 할 수 있기 때문입니다. 파산 선고 이후에 발생한 가치는 채무자에게 남겨주는 것이 파산법상 면책제도의 목적인 이상 어쩔 수 없는 해석입니다. 물건의 처분 대가로부터 우선하여 변제하는 것을 인정하는 담보제도는, 다른 채권자를 배제하는 의미를 가집니다. 이것은 소유권을 관념적으로 담보권자에게 이전하는 것이라고 할 수 있는데, 법률상의 형식은 담보제공자가 가지고 담보권자는 그저 나중에 가치를 우선하여 장악하는 것에 불과하지만, 경제적 실질은 담보제공자는 일단 물건을 사용하되 담보권자에 대한 모든 채무를 상환하고 명실상부한 자신의 것으로 만들 수 있는 옵션을 가진 것이라고 하겠습니다. 경제적으로 관찰하여 채무자의 지급불능과 채무초과 상태가 인정될 때 파산법이 작용하는 것인 이상 파산법은 법률형식에 불구하고 경제적으로 관찰합니다. 예를 들어 시가 1억원의 아파트에 8000만원의 담보채무가 붙어 있다고 하면 법률상 소유자의 재산은 2000만원의 잔여가치와 8000만원을 더 내면 완전히 자기 것으로 할 수 있는 옵션이라고 하겠습니다. 담보채무가 시가를 초과하면 잔여가치는 없지만, 옵션은 그것을 행사할 의무는 없는 것인 이상 그 가치는 조금이라도 있다고 하겠습니다. 문제는 이 옵션을 평가하여 환가하는 시스템이 현행 파산법제에는 없다는 점입니다. 우리 파산법제는 한번 파산폐지를 하게 되면 다시 과거의 파산 사건을 재개하는 제도를 두고 있지 않기 때문에, 파산절차에서 굳이 이 옵션을 채권자에게 귀속시키려면 이것이 거래되는 시장에서 팔아서 그 대가를 파산채권의 변제에 충당한 후 파산 폐지를 하고, 남은 파산채권에 관하여는 면책을 하는 것이 법의 취지에 부합하겠습니다. 그러나, 옵션의 가치가 통상 미미한 것이고 또한 월세를 사는 채무자에게 1600만원까지의 재산을 면제재산으로 남겨 주는 마당에 소유자에게 약간의 가치를 남겨준들 부당하다고 할 수 없기에 실무는 이 옵션을 무시하는 경향을 보입니다. 일단 파산절차가 폐지된 이상은 이 옵션이 채무자에게 되돌아간 것이라고 할 수 있고, 담보된 것을 제외한 일반의 파산채권은 면책결정으로 효력을 잃었기에 시장 상황의 변화로 파산 절차 이후에 생긴 이득은 면책을 받은 채무자에게 귀속됩니다.

법원이 신정아(35)씨에 대한 개인회생 절차를 폐지했다. 이에 따라 신씨는 당초 개인 회생 절차에 의해 빚을 수입 소득에 따라 수년에 걸쳐 나누어 갚고, 일부 빚을 탕감받을 수 있었던 혜택을 잃게 돼 채권자들로부터 빚독촉을 받게 됐다. 서울중앙지법 개인회생9단독 재판부는 지난 16일 신씨에 대한 개인회생 절차를 폐지했다고 18일 밝혔다. 재판부는 “신씨가 개인회생 절차를 이용하면서 재산과 장래소득의 원천(휴직이긴 했지만 교수로 임용된 사실 자체를 법원에 고지하는 않은 점)인 직업에 대해 사실대로 진술하지 않아 신씨의 교수 임용 과정과 소득 관계, 금융자산 등에 대한 사실 조회를 통해 이같은 판단을 내리게 됐다.”고 설명했다. 신씨는 2005년 9월 법원에 1억 400만원의 채무를 갚으려고 개인회생을 신청했고 같은 해 11월 법원에서 받아들여져 변제 계획안대로 갚아 왔다. 하지만 최근 신씨가 재산 1억 1570만원과 월수입 111만원을 감췄고 고액의 연봉과 기업 후원금 등을 빼돌려 호화스런 생활을 했다는 의혹이 강하게 제기되자 법원은 신씨의 재산 관계를 확인하기 위해 성곡미술문화재단과 동국대, 삼성증권에 사실조회서를 보내 신씨의 재산을 확인했다. 홍성규기자 cool@seoul.co.kr

Q작지 않은 의원을 운영하는 외과 전문의입니다. 동기생 보증을 선 것이 잘못되고 옵션 투자에 실패하여 30억원의 빚을 지고 연체하였습니다. 환자는 꾸준하지만, 빚을 얻어 이자를 갚기에도 부족한 상황이 되자 사정을 알게 된 친척인 개인채권자(채권액 5억원)가 찾아와 졸라서 할 수 없이 의원 임대보증금, 시설 및 건강보험급여청구권을 전부 양도해 주었습니다. 희망이 없어 파산이라도 하려고 하는데 편파변제에 해당하므로 면책을 받을 수 없다고 하는 말을 들었습니다. -한명의(가명·45) A파산제도는 채무자의 모든 재산을 정리하여 이것을 한 군데로 모아 파산재단을 형성하고, 채권자들의 모든 청구권을 집계하여 그 우선순위와 금액에 따라 공평하게 분배하는 것을 목적으로 합니다. 채무자의 면책을 통하여 새로운 출발을 도모한다는 현대 파산법의 대원칙도 파산재단 형성과 공평한 분배라는 규칙에 순응하는 채무자에 대한 특전일 뿐입니다. 이를 지키지 않고 파산재단에 귀속될 수 있는 재산을 빼돌리거나 특정 채권자에게만 변제하여 사실상 다른 채권자의 몫을 좌절시킨 일이 있으면, 채무자는 면책을 받지 못합니다. 물론 다른 채권자들은 재산을 이전받은 수익자를 상대로 하여 민사법상의 사해행위취소소송을 제기하여 평등분배를 강제할 수 있기에 파산법의 규칙에 어긋나는 채무자의 행위는 실효성이 없는 경우가 많지만, 그런 경우에도 면책은 부인당합니다. 왜냐 하면 이것은 게임의 규칙이기 때문입니다. 파산법원은 낭비라든지, 불리한 조건의 채무부담, 상업장부의 부실기재 같은 면책 부인사유에 대하여 정도가 심하지 않으면 파산법원은 묵인하는 경향을 보이지만, 사해행위에 대하여는 아주 엄격한 태도를 취하고 있습니다. 물론 편파변제도 본래 갚았어야 할 의무를 이행하는 것인 이상 사해행위에는 해당하지 않는다고 볼 여지도 있겠습니다만, 채무자도 지급능력을 잃어가는 상황에서는 채권자 공동의 이익을 위하여 행동하여야 할 의무가 있는 것이고, 친족이라는 것은 말하자면 내부자로서 채무자를 위하여 재산을 보관하는 것이라는 의심을 받는 관계에 있으므로 한 원장 같이 친족에 대한 기존채무를 우선변제하며 모든 재산을 넘긴 것은 사해행위로 취소될 상황이 되는 것이 원칙입니다. 따라서 현재의 상황에서 파산을 신청하여 면책을 받을 가능성은 거의 없다고 봅니다. 그렇지만 채무로부터 벗어날 광명의 길이 없는 것은 아닙니다. 회생을 신청하면 됩니다. 이것은 과거 주식회사에만 인정되던 회사정리 즉 속칭 법정관리제도가 개인을 포함하여 모든 채권자의 채무재조정을 위하여 인정된 것입니다. 개인사업자뿐만 아니라 급여소득자도 이용할 수 있고, 의료법인 등 비영리법인과 심지어는 지방자치단체도 그 대상입니다. 이것은 채무를 즉시 면하는 것을 목적으로 하지 않으므로 채무자가 사해행위를 저지른 적이 있다고 해도 회생절차의 이용에 아무런 장애가 없습니다. 또한 최근의 실무경향은 인적 자본이 큰 사람들의 경우에는 파산보다는 회생으로 어느 정도는 변제하는 성의를 보일 것을 요구합니다. 회생제도에서는 현재 채무자가 가지고 있는 재산뿐만 아니라 장래 채무자가 벌어들일 재산도 회생재단으로 포함시켜 여기에서 회생절차 개시 전의 채무를 현행 실무상으로는 최장 10년까지 변제하는 것으로 회생계획을 수립하여 이를 채권자에게 제공하고, 채권단의 의결을 거쳐 권리를 변경합니다. 회생계획을 이행하는 동안 채무자 자신은 채권자들의 이익을 위하여 최선을 다할 의무가 있고, 또 채권자들이 행사할 수 있는 모든 권리를 행사할 수 있습니다. 일반 민사법에서 채권자들이 행사할 수 있는 사해행위취소권이 부인권의 형태로 인정되며, 한 원장의 경우 친족에게 양도하였던 임대차보증금, 시설, 급여청구권 등을 모두 부인권 행사로 찾아 올 수 있습니다. ●김관기 변호사가 담당하는 ‘채무상담실’의 상담신청은 인터넷 서울신문(www.seoul.co.kr)에서 받습니다.

Q빚이라고는 2년 전에 빌라를 살 때 진 주택담보대출 5000만원밖에 없었는데 보증을 선 것이 잘못되었습니다. 그 밖에는 4억 8000만원 정도인 것으로 알고 개인회생을 신청하였는데 아파트 담보대출 외에도 일반채무가 5억 2000만원으로 밝혀졌습니다.5년 동안 월 250만원 정도를 갚는 것으로 집도 지키고, 나머지 채무도 면할 수 있다는 희망을 가지고 있었는데, 채무가 5억원 이하인 경우에만 개인회생을 이용할 수 있다고 하니 앞이 캄캄합니다. 변호사 사무실에서는 지인에게 공증해 준 4000만원 짜리 하나는 개인회생에서 빼서 따로 갚아주고 채무를 5억원 이하로 줄여서 다시 신청하는 것이 어떠냐고 합니다. 공무원이라 파산도 할 수 없어 어쩔 수 없을 것 같은데, 그래도 변호사님의 고견을 듣고 싶습니다. -김충복(가명·46세)- A개인회생 제도는 부동산 등 실물자산으로 담보된 것을 제외하고 5억원 이하의 채무가 있는 경우에만 해당 됩니다. 따라서 귀하와 같이 한도를 초과하는 채무 일부를 줄여서라도 개인회생제도를 이용하는 것도 하나의 대안일 수 있습니다만 현명한 선택이 아닐 수 있습니다. 개인회생에서 빼는 채무를 변제하는 부담이 만만치 않을 뿐만 아니라, 현행 개인회생실무 하에서는 개인의 특수한 사정을 생계비 인정에서 고려해 주지 않기 때문에 계획 이행의 현실성이 많이 떨어집니다. 개인회생은 5년 이하의 기간 동안 소득 중의 일부를 채권자에게 제공하고 대부분의 회생채권을 정리하는 제도로서 그 변제계획은 원칙적으로 채무자가 자주적으로 작성하여 채권자의 동의 여부를 묻고 동의하면 그대로 확정되고 가용소득 전액을 변제에 투입하는 경우에는 채권자가 동의하지 않는 경우에도 변제계획을 인가할 수 있는 제도인데, 실무상의 운용은 5년 동안 생계비를 제외한 가용소득을 전부 변제에 투입하는 것으로 하고 있고, 이 생계비의 기준은 보건복지부의 최저생계비를 기초로 하여 1인가구 65만 3882원,2인 가구 110만 1618원,3인 가구 145만 9299원,4인 가구 180만 8303원,5인 가구 210만 8118원,6인 가구 241만 4445원 이런 식으로 정형화되어 있습니다. 게다가 개인회생제도는 담보대출에 관하여는 강제로 변제계획에 포함시킬 수 없게 되어 있고, 실무상 그 상환액을 생활비에 가산하여 주지도 않기에 개인회생을 신청하여도 위 생계비 기준에 의한 생활비에서 담보대출상환금도 내고 또 회생에서 뺀 채권도 상환하려고 하면 개인회생 이행의 현실성이 현저히 떨어집니다. 이와 같은 경우에는 앞에 ‘개인’이라는 수식어를 뺀 일반의 회생을 고려해 보라고 합니다. 이것은 2006년에 속칭 통합도산법이 시행되기 이전의 회사정리제도가 주식회사의 재조직에 인정되던 것을 모든 채무자에게 확장한 것으로서 이제는 회사뿐만 아니고 모든 법인과 개인이 모든 채무의 재조정을 위하여 이용할 수 있습니다. 실무상 요구하는 변제기간이 10년이고, 개인인 경우에도 절차비용이 500만원 내지 1000만원 정도로서 비싼 편이지만, 담보채무의 상환도 변제계획에 포함시킬 수 있고 또 실수로 누락된 채권자라고 하더라도 회생계획의 변경을 요구할 수 있을 뿐 회생계획에 의한 면책의 효력을 받는다는 장점이 있습니다. 물론 일반채권자의 채권금액 3분의2가 동의를 하여야 하고 그렇지 않은 경우에는 원칙적으로 인가되지 않는다는 결정적인 단점이 있으나, 대부분의 합리적인 금융기관은 동의를 하는 경향을 보이기에 이것은 그다지 걱정하지 않아도 됩니다. 변제기간 5년의 개인회생에 비하여 변제기간 10년의 회생이면 2배의 부담이라고 느낄 수 있습니다. 그렇지만,5년 이후 10년까지 발생하는 현금흐름의 현재가치는 이자율을 연 5%로 적용하더라도 액면의 67.84%에 불과합니다. 예를 들어 연간 2000만원씩이라면 현재가치는 1억원이 아니고 6784만원인 것이지요. 개인회생을 선택하였을 때 4000만원을 누락시킨 것과 주택담보대출 5000만원 합계 9000만원을 따로 갚아야 하는 것에 비하면 일반의 회생을 선택함으로써 오히려 2216만원의 여유가 있고 이것은 비싼 회생 비용을 감당하고도 남습니다.

고소·고발 남용으로 인한 수사력 낭비를 줄이기 위해 올해 본격 도입된 ‘형사조정제도’가 일부 성과에도 불구하고 일반인들의 이해 부족으로 여전히 외면받고 있다. 아직 이 제도를 통한 조정의뢰사건 수는 전체 고소건수의 1% 남짓에 불과하다. 일선 경찰서에서는 형사조정제도를 권하면 ‘고소장을 받지 않으려 한다.’는 오해를 사기도 한다고 토로한다. ●‘억지 고소·고발’ 해마다 늘어 30일 대통합민주신당 선병렬 의원이 법무부로부터 제출받은 국정감사 자료에 따르면 올 1∼9월 전국 검찰에 형사조정 의뢰가 들어온 건수는 5818건이다.50만건에 이르는 전체 고소·고발 사건의 1% 남짓이다. 이 가운데 조정성립률은 49.7%로 의뢰사건 중 절반 가량이 조정을 통해 해결되고 있다. 이 제도가 정착되면 형사 고소사건의 80%에 달하는 사기·횡령·배임 등의 사건이 고소·고발없이 해결될 수 있다는 얘기다. 또 고소·고발 건수가 해마다 늘어나고 있는데 반해 기소율은 뚝 떨어지고 있다. 법무부에 따르면 피고소자 수는 지난해 59만 739명으로 2001년 50만 7107명에 비해 16% 가량 증가했지만, 실제 기소된 사람은 지난해 10만 931명으로 2001년 10만 2046명에 비해 오히려 줄었다. 기소율은 2001년 20.1%에서 지난해 17.1%로 크게 떨어졌다. 특히 사기·횡령·배임 등 돈과 연관된 사건의 경우 기소율이 12.2%에 불과했다. 형사사건 평균 기소율(40∼50%)에 크게 못 미치는 수치로 형사고소 5건 중 4건 이상은 고소할 필요가 없었던 사건인 셈이다. ●화해 권해도 형사 고소 고집 실제 지난 8월 서울 강남경찰서에는 역삼동의 한 헬스클럽이 폐업하자 회원 수백명이 남은 회비를 돌려받기 위해 업체 사장을 개별적으로 형사 고소해 수사에 애를 먹었다. 당시 이 사건을 담당한 A조사관은 “사건의 본질이 회비 변제에 있는 만큼 당사자 간 합의로 원만히 해결하라.”며 고소인들을 설득하다 되레 청문감사실에 “경찰이 고소장을 접수하지 않는다.”고 진정을 해 곤혹을 치렀다. 회원들은 지난달 사장에게서 회비를 돌려받기로 하고 고소를 취하, 결국 형사조정제도로 해결이 가능했던 셈이다. 경찰 관계자는 “심할 경우 수사과 형사 한 사람이 고소사건 50∼60건을 맡을 때도 있다.”면서 “고소인에게 형사조정제도 등 합의를 통한 문제해결을 설명해도 아직까지는 ‘그냥 형사고소로 가겠다.’고 고집하는 경우가 더 많다.”고 안타까워했다. 류지영기자 superryu@seoul.co.kr ●형사조정제도 사기, 횡령, 배임과 같은 재산범죄 사건과 소년, 의료, 명예훼손 등 형사사건에서 고소·고발 없이 피해자와 가해자가 화해에 이르도록 하는 제도다. 조정은 법률 전문가와 사회적 인사로 구성된 형사조정부가 맡는다. 검찰 수사의 경우 보통 2개월 이상 걸리지만 형사조정제도를 이용하면 25일 정도면 끝낼 수 있다.

청소년 범죄를 다루는 소년법의 적용연령이 현행 12∼19세에서 10∼18세로 하향 조정된다. 이에 따라 현재 어리다는 이유로 아무런 법적인 조치를 받지 않던 만 10∼11세 어린이들도 앞으로는 형사처벌의 대상이 된다. ●소년범 형사처벌 대상도 10세이상으로 낮춰 정부는 23일 청와대에서 노무현 대통령 주재로 국무회의를 열어 이같은 내용을 골자로 한 소년법 개정안 등을 심의·의결했다. 소년법 개정안이 국회를 통과하면 현재 범죄를 저지르고도 보호처분조차도 받지 않았던 만 10∼11세 소년들에 대해서도 보호 관찰이나 사회봉사, 수강명령 등 소년법이 규정한 방법에 따라 보호 처분을 받게 된다. 또 만19세 청소년은 소년법이 아닌 일반 성년과 같은 법 적용을 받게 된다. 개정안은 또 형사소송법상 국선변호인제도와 마찬가지로 소년범 인권보장을 위해 신체의 자유가 제한되어 있는 위탁소년에 대해서는 반드시 국선보조인을 선정하도록 했다.●대부업 상호에 `대부´ 표기해야정부는 회의에서 대부업 이용자의 피해를 줄이기 위한 ‘대부업의 등록 및 금융이용자보호에 관한 법률’개정안도 의결했다. 개정안에 따르면 대부업자는 상호에 반드시 ‘대부’라는 문자를, 대부중개업자는 ‘대부중개’라는 문자를 사용해야 한다. 현행 대부업자 대부분이 대부업자임을 명확히 하지 않고 다른 여신기관으로 오인하기 쉬운 캐피털·파이낸스 등의 상호를 사용하는 것을 개선하기 위한 취지다. 개정안은 또 대부계약을 체결할 때 대부금액·대부이자율·변제기간 등 중요사항을 대부업자가 기재하지 못하도록 하고, 거래상대방으로 하여금 자필로 기재하도록 의무화했다. 대부업자 또는 대부중개업자가 광고를 할 때도 일반인이 등록번호와 이자율, 이자외 추가비용 등을 쉽게 파악할 수 있도록 표기하도록 한 내용도 들어 있다. 최적가치 낙찰제도를 확대적용하기 위한 ‘국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률’ 개정안도 통과됐다. 입찰금액, 품질, 기술력, 계약기간 등을 종합적으로 고려한 평가기준에 가장 적합한 자를 낙찰자로 결정할 수 있도록 하는 내용을 포함하고 있다. 정부는 이밖에 ▲금융감독위원회에 새마을금고와 연합회에 대한 자료·검사요청권과 시정조치 요구권을 부여하는 ‘새마을금고법’ 개정안 ▲부실징후기업의 구조조정을 주도하는 채권금융기관에 신용보증기금, 사모투자전문회사, 기업구조조정전문회사 및 한국수출보험공사를 추가하는 ‘기업구조조정촉진법’ 시행령안도 처리했다.임창용기자 sdragon@seoul.co.kr

지난 8월 증권가는 갑작스러운 ‘재건특수´ 기대감으로 요동쳤다.13개 국내 기업이 컨소시엄으로 참여하는 한국·이라크 합자법인 ‘코리쿠르디’가 이라크의 쿠르드지방정부(KRG)와 23조원 규모의 재건사업 양해각서(MOU)를 맺었다는 보도 때문이었다. 컨소시엄 참여 기업으로 거론된 S사 주가는 가격제한폭까지 수직상승했다. 내리막을 걷던 H·K·P사의 주가도 일제히 반등세로 돌아섰다. ●군이 개발업자 홍보창구? 흥미로운 점은 MOU 체결 사실을 처음 보도한 곳이 군(軍) 매체인 ‘국방일보’였다는 점이다. 국방일보는 8월10일 ‘국내기업 중동신화 다시 쓴다’라는 제목의 1면 머리기사에서 “H·S건설 등 13개사가 컨소시엄으로 참여하는 코리쿠르디 코리아가 댐·고속도로 등 23조원 규모의 재건사업 MOU를 맺었다.”면서 “여기엔 자이툰부대의 영향력이 절대적이었다.”고 덧붙였다. 통신과 인터넷 매체가 이 내용을 실시간 속보로 내보냈고, 다음날 대부분의 종합지와 경제지가 ‘23조’라는 사업규모에 초점을 맞춰 비중있게 기사를 다뤘다. 당시 국방일보는 자이툰 부대로부터 보도자료와 함께 코리쿠르디 관계자를 소개받아 기사를 작성한 것으로 확인됐다. 군이 사실상 개발업자의 홍보창구 역할을 한 셈이다. ●거론 업체 “이름 도용당했다” 보도가 과장됐다는 사실은 취재 결과 쉽게 확인됐다. 기사에 거론된 대기업 H사 관계자는 “자금 회수 전망이나 안전이 확보되지 않으면 MOU를 100번 체결해도 소용 없다.”고 일축했다.K사 관계자도 “컨소시엄 참여를 타진받은 적이 없다.”며 “사실상 이름을 도용당한 것”이라고 불쾌감을 나타냈다. 중견기업 S사 관계자도 “해외담당 직원이 시장조사차 현지를 다녀왔지만 본사는 자금 회수가 어렵다고 판단해 접었다.”고 전했다. 업체 반응이 부정적인 이유는 코리쿠르디가 KRG와 체결했다는 MOU를 보면 분명해진다. 서울신문이 확보한 MOU 사본은 말 그대로 계약에 이르는 절차와 조건을 기술한 사문서에 불과하다. 문서 말미엔 “이 문서는 법적 구속력이 없으며 공식 계약을 맺는 데 참고 지침으로만 사용된다.”는 조항이 첨부돼 있다. 보다 근본적인 문제는 MOU에 열거된 사업들이 시행 여부조차 불투명하다는 데 있다. 대부분 다목적댐(5개)과 고속도로(182㎞), 철도, 상하수도 시설(8개 도시) 등 사회인프라 시설로, 댐 건설이 전체 사업비의 90% 이상을 차지한다. 수출입은행 이라크 담당 유광훈 연구원도 “리스크 보증능력도 없는 KRG가 투자자부터 끌어모으자는 속셈으로 MOU를 남발하고 있다.”고 꼬집었다. 정부 발주가 아닌, 선투자 방식으로 진행되는 사업형태도 걸림돌이다. 대외경제정책연구원 박복영 중동팀장은 “한국처럼 신용도가 높은 국가도 투자형 사업으로 외자를 유치하긴 어렵다.”면서 “개발업자들은 석유 등 현물을 통한 사후변제 가능성을 얘기하지만 하루 3만배럴 수준인 쿠르드의 산유능력으론 10년이 지나도 투자금 회수가 어렵다.”고 전망했다. 산자부 등 정부 일각에서 제기하는 석유사업 진출 전망도 불투명하다. 정파 갈등으로 석유법이 통과되지 않고 있는 데다, 이라크 국민 대부분이 개발권을 외국기업에 넘기는 데 강한 반감을 갖고 있기 때문이다. 정부가 기대를 걸고 있는 KRG의 자체 석유법도 법적 효력이 없다는 게 문제다. ●잇따른 철군행렬… 군사적 긴장도 고조 상황이 이처럼 비관적임에도 군과 국방부는 사업 전망을 부풀리기에 급급하다. 지난달 국방부 기자단의 자이툰 부대 취재 당시 합참은 일정 대부분을 KRG와 코리쿠르드 관계자 면담에 배정했을 정도다. 이같은 사정은 이달 초 정부 합동평가단이 아르빌을 방문했을 때도 마찬가지였던 것으로 전해졌다. 국방부가 재건특수를 부각시키는 것은 당초 자이툰 부대의 거취 판단 기준으로 삼겠다고 밝힌 ▲이라크 정세 ▲동맹국 동향 ▲이라크·미국의 입장 ▲국내기업 진출전망 등이 주둔에 불리한 방향으로 상황이 전개되고 있기 때문이다. 실제 치안이 안정돼 있던 쿠르드 지역은 17일 터키 의회가 쿠르드반군 소탕을 위해 터키군의 이라크 월경(越境)공격을 승인함으로써 군사적 불안이 가중되고 있다. 파병국의 철·감군 행렬이 이어지는 가운데 미국에 이어 가장 많은 병력을 파견했던 영국마저 병력을 절반으로 줄인 뒤 내년 중 전면 철군하는 방안을 검토 중이란 사실도 자이툰 부대의 주둔 입지를 좁게 만드는 요소다. 이세영기자 sylee@seoul.co.kr