신용등급이 낮아 제도권 금융기관을 이용하기 어려운 720만명의 금융 소외자에 대한 대대적인 신용회복 프로그램이 추진된다. 금융감독위원회는 3일 대통령직 인수위원회에 이명박 대통령 당선인의 공약사항에 대한 구체적 실천방안 및 금융시장 감독방향 등을 보고한다. 금융당국은 이 당선인의 공약인 ‘720만 금융소외자 신용회복’과 관련해 개인별 채무 상환 계획을 엄격히 평가해 연체원금의 상환 일정을 재조정하고 이자는 성실한 대출 상환자에 한해 감면해 주되, 연체 기록의 말소는 신중히 검토해야 한다는 의견을 제시할 것으로 알려졌다. 이 당선인은 대선 때 신용등급 7∼10등급에 해당하는 720만명의 채무를 재조정하고, 기존 금융채무 불이행자와 신규 신용회복 지원 대상자의 연체 기록을 말소하겠다는 공약을 제시했다. ●금감위 ‘720만 금융소외자 신용회복´ 추진 또 시·도별로 저신용자의 자활을 위해 창업자금 등을 지원하는 소액서민대출은행을 1개씩 설립하고, 신용회복기금을 조성해 금융 소외자의 채권을 매입하는 한편 서민대출은행에 기금을 출연한다는 구상이다. 금융당국은 240만명으로 추정되는 채무액 500만원 이하인 금융소외계층의 연체 기록 말소와 관련, 은행연합회에 집중돼 있는 연체 정보를 없애고 개별 금융회사에는 기록이 남아 있는 데다 신용도를 반영해 대출을 하는 금융회사의 건전성에 영향을 줄 수 있다는 의견을 전달할 것으로 알려졌다. 한편 인수위와 한국자산관리공사(캠코)는 소액 신용불량자 사면에 대해 2일 “‘신용회복기금’의 조성과 관련해 실무적으로 가능한 금액과 방법을 검토하고 있다.”고 밝혔다. 캠코는 1조원 가량의 기금을 조성해 금융소외자에 대한 채권매입과 채무상환 스케줄 재조정, 소액서민대출은행에 대한 출연 지원, 자립프로그램 운용 등에 활용할 것으로 알려졌다. 그러나 일각에서는 현행 제도로도 충분히 효과를 낼 수 있다는 주장이 나온다. 신용회복위원회 한 관계자는 “신용불량자를 구제하기 위한 제도는 경제적으로 법적으로 거의 완벽한 수준”이라면서 “다만 은행들이 연체되고 있는 소액 대출을 과감하게 상각처리하면 신용불량자 구제에 속도를 낼 수 있을 것”이라고 지적했다. 금감위는 현재 운영되고 있는 자산관리공사의 희망모아 배드뱅크나 신용회복위원회의 기존 신용회복 프로그램을 활성화하거나 이들의 기능을 통합해 재정을 지원하는 대안도 제시할 것으로 전해졌다. ●연체기록 모두 삭제는 논란 현재 신불자 구제제도는 5가지가 있다. 빚이 많은데 변제할 능력이 거의 없을 때 이용하는 것이 법원의 개인회생과 개인파산이다. 개인회생의 경우는 원금의 30∼40%를 최대 5년간 변제한다. 개인파산은 빚을 청산하고 완전히 면책을 받으면 된다. 그러나 법원을 통할 경우 영원히 관련 기록이 따라다니게 되기 때문에 정상적인 금융 소비자로 권리를 회복하기 어렵다. 신용회복위원회의 ‘개인워크아웃’은 연체이자가 전면 감면되고, 대출원금도 해당 금융기관이 상각채권화 했을 때 최대 50%를 깎아 주기 때문에 정상적인 경제활동을 할 수 있도록 최대한 지원되는 편이다. 대출원금을 갚아나갈 때 이자도 전액 감면된다. 은행·저축은행·캐피털·보험·신협·농협·대부업체 일부 등 3600여개 기관이 참여해 폭넓은 신불자 구제가 이뤄지고 있다. 한국신용평가정보의 ‘상록수유동화’는 참여정부의 ‘배드뱅크1’로 채무조정액수가 3000만원이고, 원금감면은 없다. 캠코는 ‘배드뱅크2’를 유동화한 ‘희망모아유동화’를 관리한다. 역시 연체이자는 감면하지만 원금 감면은 없다. 배드뱅크 1·2는 빠른 시간내에 많은 신용불량자를 구제하자는 목적으로 만들어졌지만, 결과적으로 신불자들을 구제하는데 큰 도움이 되지 않는다는 평가도 적지 않다. 문소영기자 symun@seoul.co.kr

＃사례친구 사이인 전업주부 A와 B는 우연한 기회에 서울시내의 한 신축 아파트 주변에 지하철역과 테마공원이 들어선다는 분양광고를 보고 분양계약을 체결했다. 그러나 자금조달에 대한 계획 없이 성급히 분양받은 A는 계약금과 2차례의 중도금까지만 어렵게 납입했다. 또 아파트의 투자가치가 없다고 판단해 분양계약을 해제하려고 한다. 반면 B는 분양대금을 모두 납입하고 아파트에 입주했다. 하지만 분양업체에서 광고했던 것과 달리 아파트 주변에 지하철역이 생기기는커녕 쓰레기매립장이 건설되고 있었다. Q:A는 어떤 방식으로 분양계약을 해제할 수 있나 A:A가 계약금만 지급했다면 민법 제565조에 따라 계약금을 포기하고 분양계약을 해제할 수 있다. 그러나 이미 중도금이 지급된 이상 단순히 위와 같은 방법으로 분양계약을 해제할 수 없고 결국 구체적인 계약서 조항에 따라 결론이 달라진다. 다만 공정거래위원회의 아파트 표준공급계약서에 의하면 분양계약을 체결한 후 중도금을 1회라도 납부한 뒤에는 매도인의 동의가 없는 한 원칙적으로 분양계약을 해제할 수 없도록 하고 있지만 매수인의 사정에 의해 분양계약을 해제하는 경우에는 위약금을 부담하면 가능하도록 되어 있다. 또 매도인의 과도한 위약금 책정을 방지하기 위해 공급대금 총액의 10% 정도만을 위약금으로 정하고 있다. 따라서,A처럼 중도금을 일부라도 지급한 경우 원칙적으로 분양계약을 해제할 수 없지만 분양계약서에 분양업체의 동의를 얻거나 매수인의 사정으로 분양계약을 해제할 수 있도록 규정되어 있는 경우에는 위약금을 부담하고 계약을 해제할 수 있다. Q:B는 분양업체를 상대로 손해배상을 받을 수 있나 A:최근의 대법원 판례는 아파트 분양업체가 아파트 단지 인근에 쓰레기 매립장 건설이 예정되어 있거나 공동묘지가 조성되어 있다는 사실을 분양계약자에게 고지하지 않았다면 손해배상을 청구할 수 있다고 판시하고 있다. 분양업체는 수분양자가 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 계약을 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다. 따라서,B는 분양업체가 모집공고를 내며 쓰레기 매립장이 건설 중인 사실을 알리지 않았다면 분양업체에 대해 손해배상을 청구할 수 있다. 최근 주택공급의 확대 등으로 미분양 아파트가 증가하고 있다. 분양업체는 교통, 공원, 학교시설이 들어선다는 등의 분양광고를 통해 미분양을 줄이기 위한 노력을 한다. 수분양자들은 대금지급조건이나 과대광고만 보고 성급하게 분양계약을 체결하기도 한다. 아파트와 상가 분양계약의 경우에는 임대차보호법과 같이 분양자를 보호하기 위한 특별법이 없어 계약체결시에 입지조건을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 또 계약서 작성시 (1)등기부등본 등을 통해 권리관계 확인 (2)입주예정일의 명확한 기재 (3)분양계약 해제의 경우 위약금 조항 확인 (4)분양광고 내용 중 중요사항 계약서 기재 (5)대금지급 시기 및 방법을 특정하고 특약사항 확인 등 철저한 주의를 기울여야 한다. ●들어가며 아파트·연립주택·상가(이하 ‘아파트 등’이라 약칭한다) 분양계약이라 함은 분양자가 아파트 등의 소유권을 수분양자에게 이전할 것을 약정하고 수분양자가 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약입니다. 아파트 등의 분양계약은 그 분양시기에 따라 아파트 등이 준공된 후 분양되는 ‘완공 후 분양계약’과 아파트 등이 완공되기 전에 분양되는 ‘완공 전 분양계약’으로 분류할 수 있습니다.보통은 완공 전에 아파트 등의 분양이 이루어지고,아파트 등의 수분양자는 분양계약 후 장기간을 요하는 공사기간 중 분양자의 계약 불이행으로 인하여 피해를 입는 경우가 자주 발생하고 있습니다.또한,시행사인 분양자가 제시한 정형화된 분양계약서 양식에는 수분양자에게 일방적으로 불리한 내용의 약관이 포함되는 경우가 빈번하여 수분양자를 위한 법률정보가 필요합니다. 이하에서는 수분양자의 입장에서 기본적으로 알고 있어야 할 기초지식과 분양계약 체결시 확인사항,아파트·공동주택·상가 분양계약에 공통적으로 발생되는 분쟁의 유형을 검토하고 그에 따른 일반적인 대책 등에 관한 정보를 제공하고자 합니다. ●계약 체결시 유의사항 분양계약을 체결할 때 최소한 다음 사항을 유의하기 바랍니다. ① 분양계약서의 분양자(매도인)가 시행사인지,시공사인지,신탁사인지를 명확히 확인하고 분양계약을 체결하기를 바랍니다.분양계약의 분양자는 원칙적으로 시행사입니다.다만,시행사가 신축건물에 관한 사업을 시공사 혹은 신탁사와 공동으로 시행하는 경우에 한하여 시공사 혹은 신탁사도 분양계약의 분양자가 될 수 있습니다. 시행사는 시장조사,토지매입,사업시행,건축 인·허가,분양,홍보,시공사 선정,입주자모집 등 신축건물에 관한 사업을 책임지고 하는 회사를 의미합니다.시공사는 시행사와 신축건물에 관한 공사도급계약을 체결하고 신축건물의 완공을 책임지기로 하는 회사를 의미합니다. (관리)신탁사는 신축건물의 처분,즉 분양계약의 관리 및 분양대금의 입출금업무를 수행하는 회사를 의미합니다. ② 분양계약의 당사자가 개인이 아닌 회사(법인)인 경우,먼저 계약상대방인 회사의 법인등기부등본을 보고,현재 계약을 체결하는 사람이 회사를 대표할 권한이 있는 사람인지 여부를 확인한 후,반드시 그 회사의 이름과 대표자의 이름을 계약서에 기재하여야 합니다.또한 대표이사가 날인을 함에 있어 대표이사 개인 도장이 아닌 법인인감을 사용하였는지 여부를 확인하고,분양계약서와 아울러 법인인감을 받아 두는 것이 좋습니다. ③ 신축건물 완공 전 분양의 경우 신축건물 부지에 관한 등기부등본을 발급받아 그 부지에 대하여 저당권 등 제한물권이나 가압류,가처분 등 처분제한 등기,예고등기 등이 있는지 여부를 확인하여야 합니다. ④ 시행사(분양자)로부터 분양을 대행하도록 위임받은 분양대행사를 통해 분양계약을 체결함에 있어 분양대행자 또는 분양대행업체의 직원들의 말만 믿고 그들이 보장해 준다는 내용이 그대로 분양계약의 내용이 된다고 생각하면 안 되고,분양계약서에 명시된 내용에 한하여 분양자에게 대항할 수 있다는 점을 유의하여야 합니다. ⑤ 분양계약서에 입주예정일(아파트 등 주택) 혹은 입점예정일(상가)에 관한 규정 및 입주예정일 불이행에 따른 지체보상금 약정이 있는지 여부를 확인하기 바랍니다. ⑥ 분양자 및 수분양자의 각 귀책사유로 분양계약이 해제될 경우 위약금 조항(일반적으로 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 정함)이 있는지 여부를 확인하기 바랍니다.분양자의 귀책사유로 분양계약이 해제될 경우 분양자는 수분양자에게 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 지급한다는 취지의 조항을 분양계약서에 명시하면 향후 분쟁이 발생하였을 때 손해액의 입증 부담을 덜 수 있습니다. ⑦ 계약금,중도금 및 잔금을 지급하기 전에 등기부를 확인하여 권리의 변동사항이 있는지 여부를 확인하는 것이 좋습니다.이들 금액을 지급하는 때에는 영수증을 받아두어야 합니다. ⑧ 분양계약시 분양목적물에 설정되어 있는 기존의 제한물권 등기를 말소하거나,동종업종의 입주를 제한,혹은 수분양자에 유리한 다른 업체의 입주를 보장하는 것과 같은 특약사항을 합의하는 경우가 많은데,이러한 특약사항의 구체적인 내용을 분양계약서에 명시적으로 규정하여야 특약사항의 해석과 관련한 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다. ●자주 발생하는 분쟁의 유형 ●분양계약 당사자 관련 분쟁 ●분양계약서에 시행사와 시공사가 기재되어 있는 경우 신축 분양목적물의 시행사는 보통 중소기업체이고,시공사는 일반인들에게 인지도가 높은 건설회사여서 수분양자들은 대부분 시행사의 자력보다는 시공사의 자력을 믿고 분양계약을 체결하는 경우가 많고,분양대금도 보통 시행사 및 시공사의 공동예금계좌로 입금하도록 되어 있어 수분양자들로서는 시행사 및 시공사 모두 분양자로 오인하고 있는 경우가 많습니다.더욱이 일간지에 분양광고를 하면서 시행사는 작게 표시하고 인지도가 높은 시공사는 크게 표시하여 시공사만을 부각시키며,분양계약서에 시행사 및 수분양자의 권리의무 뿐만 아니라 시공사의 권리의무도 규정하고 있고 시공사로서 분양계약서에 서명·날인하는 경우가 많아 법을 잘 모르는 일반인으로서는 시공사도 분양계약의 당사자로서 권리의무가 있다고 생각을 하는 경우가 많습니다.그러나 분양계약서에 시행사와 수분양자가 당사자로 기재되어 있고,시공사는 시공사로서 책임을 지고 준공한다는 내용으로 서명·날인을 한 경우 분양계약의 주체는 시행사와 수분양자입니다.시공사는 단지 분양목적물의 준공을 책임질 의무만 있을 뿐,이러한 사정만으로 시행사와 공동으로 분양계약을 한 것으로 볼 수는 없습니다. 사안에 따라 시공사가 시행사와 공동으로 재건축사업 등을 추진하면서 재건축사업 및 분양사업을 사실상 주도하는 경우에 있어서는,시공사를 시행사와 공동사업자로 볼 수 있는 경우도 있습니다.그러나 일반적으로는 분양계약의 당사자는 시행사와 수분양자입니다. ●분양계약서에 시행사,시공사,관리신탁사가 기재되어 있는 경우 시행사 및 시공사는 분양목적물의 신축·분양사업과 관련하여 시공사의 공사대금의 지급을 담보하기 위한 방안으로 시공사를 우선수익자로 정하여 관리신탁사와 관리신탁계약을 체결하고,관리신탁사로 하여금 분양계약 관리 및 분양대금 입출금 업무를 수행하게 하는 내용의 대리사무계약을 체결하는 경우 분양계약서에는 위 3사가 모두 기재되어 있어 수분양자로서는 분양계약의 당사자를 위 3사 모두로 오인하는 경우가 많습니다. 예를 들어,분양계약서의 ‘매도인’란에 시행사만 기재되어 있고,그 아래 시공사,관리신탁사가 각 기재되어 있으며,시행사,시공사,관리신탁사 대표이사의 기명·날인이 되어 있으나,시공사는 공사도급계약서상에 명시된 한도 내에서 책임준공을 하고 공사시공과 관련한 업무를 제외한 모든 업무에 관해서는 일체의 책임을 지지 않는다는 취지의 내용과,관리신탁사는 대리사무계약에 따라 위임된 분양계약의 관리 및 분양대금 입출금 업무를 수행한다고 기재되어 있는 경우입니다.이러한 경우,수분양자는 시공사 및 관리신탁사가 시행사와 공동으로 분양계약을 체결하였다거나 시행사의 분양계약상의 의무를 연대하여 이행하겠다는 묵시적 특약을 하였으므로 시행사와 연대하여 분양계약 해제에 따른 손해배상책임이 있다고 주장하기도 하지만 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 분양계약의 당사자는 시행사만이라고 해야 할 것입니다. ●위약금약정 관련 분쟁 분양계약에서 수분양자 또는 분양자에게 책임 있는 사유로 분양계약이 해제되는 경우에는 공급대금의 10%를 분양자 또는 수분양자에게 귀속시킨다는 내용의 위약금 약정을 기재하는 것이 일반적입니다. 분양대금에 비하여 과도한 금액이 계약금으로 지급된 경우 계약의 해제에 책임 있는 당사자라 하더라도 예외적으로 계약금의 과다함을 주장 입증하여 그 중 일정부분을 돌려받을 수도 있습니다. ●입주예정일 관련 분쟁 ●분양자가 분양계약서에 정한 입주예정일 혹은 입점예정일을 지키지 못한 경우 일반적으로 수분양자는 분양자의 입주의무불이행을 이유로 분양계약을 해제할 수는 있습니다.다만,수분양자는 분양자에 대해 입주의무이행을 최고하여도 이행되기 어려울 것으로 보이는 특별한 경우를 제외하고는 수분양자의 잔대금지급에 관해 이행제공을 하여야 분양계약을 해제할 수 있습니다. 만약 분양자가 입주의무를 불이행하여 분양자와 수분양자 사이에 분쟁이 발생하였는데,수분양자가 위 분양대금지급의무에 관한 이행제공 혹은 분양계약 해제의 의사표시를 하지 않음으로써 분양계약이 적법하게 해제되지 않던 중 분양자가 입주의무를 이행하면,수분양자로서는 분양자의 입주의무 불이행에 관하여 분양계약서에서 정한 지체상금을 청구하거나 위 분양대금에서 지체상금의 공제를 주장할 수 있을 뿐입니다. ●분양계약서에 입주예정일을 명시적으로 약정하지 않은 경우 수분양자는 건물의 완공 및 입주에 필요한 합리적인 상당한 기간 내에 건물이 완공되지 않은 경우 분양자에 대하여 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니할 때에는 분양자의 입주의무불이행을 이유로 분양계약을 해제할 수 있습니다.다만,특별한 사정이 있다면 위 해제시 잔대금에 관한 이행의 제공은 필요하지 않을 수도 있습니다.‘합리적인 상당한 기간’은 분양계약의 내용과 계약체결 경위,분양계약 체결을 전후하여 당사자가 예상하고 있었던 건물의 완공 및 입주 예정일,건물의 규모와 용도,그러한 건물을 신축하는 데에 통상 소요되는 기간,당초 예상하지 못한 사정의 발생 여부와 그에 대한 귀책사유,다른 수분양자들과 사이에 체결된 분양계약의 내용 등 제반 사정을 참작하여 결정된다고 보면 됩니다. ●분양자가 분양계약서에 정한 입주예정일 혹은 입점예정일을 지키지 못한 경우 일반적으로 수분양자는 분양자의 입주의무불이행을 이유로 분양계약을 해제할 수는 있습니다.다만,수분양자는 분양자에 대해 입주의무이행을 최고하여도 이행되기 어려울 것으로 보이는 특별한 경우를 제외하고는 수분양자의 잔대금지급에 관해 이행제공을 하여야 분양계약을 해제할 수 있습니다. 만약 분양자가 입주의무를 불이행하여 분양자와 수분양자 사이에 분쟁이 발생하였는데,수분양자가 위 분양대금지급의무에 관한 이행제공 혹은 분양계약 해제의 의사표시를 하지 않음으로써 분양계약이 적법하게 해제되지 않던 중 분양자가 입주의무를 이행하면,수분양자로서는 분양자의 입주의무 불이행에 관하여 분양계약서에서 정한 지체상금을 청구하거나 위 분양대금에서 지체상금의 공제를 주장할 수 있을 뿐입니다. ●소유권이전등기의무 관련 분쟁 분양목적물에 대한 근저당권설정등기나 가압류등기가 말소되지 않은 경우 수분양자로서는 이와 같은 부담이 있는 분양목적물에 대한 소유권이전등기를 경료받을 경우 향후 근저당권의 피담보채무의 미변제 등으로 인한 경매를 당할 수 있는 위험이 있어 이러한 분양목적물에 대한 소유권의 이전을 원하지 않게 되는바,이러한 사유를 들어 분양계약을 해제할 수 있는지가 문제입니다. 분양목적물인 부동산에 근저당권설정등기나 가압류등기가 말소되지 아니하였다고 하여 바로 계약을 해제할 수 있는 것은 아니고,수분양자는 분양자에게 상당한 기간을 정하여 소유권이전등기절차의 이행을 최고하고,그 기간 내에 이행하지 아니한 때에 한하여 분양계약을 해제할 수 있습니다. ●분양 목적물의 형상 변경에 따른 분쟁 건축물이 완공되기 전에 체결되는 상가 분양계약의 경우,일반적으로 계약체결시 목적물을 완벽하게 특정하는 것이 어렵습니다.그래서 분양자는 점포의 위치를 특정하지 않은 채 분양면적만을 정하여 분양을 하거나,분양계약 당시에 나와 있는 평면도 상으로 점포의 위치 또는 호수를 특정하여 분양을 하게 됩니다.이런 경우 수분양자는 분양계약 체결시 분양자가 제공하는 도면을 상세히 살펴서 상가점포의 위치 등을 특히 주의해서 보아야 합니다. 상가점포의 위치변경으로 인한 계약해제는 점포의 위치 변경이 현저한지 여부를 주로 참작하되,설계변경이 불가피하였는지,점포의 위치변경을 수분양자가 추인하였는지 또는 수분양자가 계약 당시 그러한 사정을 알 수 있었는지 여부,분양자가 점포의 위치변경을 수분양자와 협의하였는지 등도 부수적 사정으로 함께 고려하고 점포의 위치변경으로 인한 분양계약의 목적 달성 여부를 검토하여 목적달성이 불가능하게 된 경우 비로소 계약해제가 가능합니다.분양계약 체결 후 상가건물이 완공된 후에 비로소 기둥 등 장애물이 생겼다면 전체 면적 대비 기둥의 면적이 차지하는 비중,상가의 용도 등을 고려하여 계약의 목적달성이 불가능하다면 계약해제할 수 있습니다. ●개발비 관련 분쟁 상가분양계약의 경우 분양자는 분양대금 외에 일정금액을 개발비로 책정하여 수분양자로부터 지급받는 경우가 있습니다.상가분양계약에서 개발비는 일반적으로 기본적인 인테리어 비용과 홍보 등 상가활성화를 위한 활동비용으로 쓰입니다.개발비의 사용용도에 대한 분쟁도 있지만,주로 분양계약이 해제 또는 취소되는 경우 분양대금과 마찬가지로 개발비도 반환하여야 하는지 여부가 문제됩니다. 분양계약이 해제 또는 취소되는 경우,① 개발비 약정이 분양계약의 내용이 된 경우라면 일반적으로 분양계약 해제로 인한 원상회복으로 개발비의 반환을 청구할 수 있고,② 개발비약정이 분양계약과 별도로 이루어졌거나,분양계약이 해제되면 개발비를 반환하지 않는다는 약관 조항이 있는 경우 위 약관이 불공정하여 무효가 되지 않는 한 개발비의 반환이 부정될 수 있습니다. ●허위·과장 광고 분쟁 상품의 광고행위는 대부분 법적 구속력을 갖지 않는 청약의 유인으로 이해됩니다.왜냐하면 청약이란 장래 체결할 계약내용에 관한 특정의 가능성 및 더 나아가 그 표시를 통해 법적 구속을 받겠다는 확정적 의사를 담고 있어야만 하는데,상품의 표시나 광고는 대개 공급될 상품에 관한 정보를 제공하면서 그 표시된 내용에 따라 계약을 체결할 준비가 되어 있음을 알려 수신자로 하여금 청약을 해 올 것을 촉구하는 의미만을 갖고 있다고 해석되기 때문입니다. 따라서 수분양자가 허위·과장 광고를 이유로 계약을 해제,취소하기 위하여는 문제된 광고의 내용이 단순히 정보 제공 정도에 그치는 것이 아니라 실제 분양계약체결 과정에서 계약의 내용으로 되었어야 합니다.광고가 계약의 내용으로 되기 위해서 가장 중요한 기준은 역시 분양계약서입니다.당사자들이 이를 계약의 내용으로 하고,그것이 계약의 체결에 있어서 중요한 사항이었다면 계약서에 이를 명시하였을 것으로 보이기 때문입니다.수분양자가 막연히 분양대행사의 설명이나 광고를 신뢰하였다고 주장하는 것만으로는 계약해제,취소가 인정되지 않는 경우가 많습니다. ‘은행이자 5% 시대에 누리는 최상의 수익가치’와 같이 구체적인 내용이 담겨져 있지 않거나 계약 목적물 자체가 아니라 주변상가의 임대수익의 시세를 알리는 광고의 경우에는 분양자의 수익보장 의사가 담겨 있다고 해석할 수 없습니다.또한 구체적 수치를 제시하면서 일정 수익률의 보장을 광고하는 경우에도 그 실현 여부가 상가의 위치만이 아니라 경기변동 등과 같이 분양자의 예측이나 관리·지배 영역 밖에 놓여 있는 요소들에 의하여 좌우되므로 일정 수익률의 보장광고만으로 곧바로 그 내용에 관한 분양자의 확정적 구속의사를 추론하기는 어렵습니다.상거래의 특성상 다소의 과장·허위가 수반되는 것이 일반적이라는 측면에서 청약의 유인에 불과하고 계약의 내용으로까지 되기는 어려워 보입니다. 분양대행사나 분양계약체결 담당자들이 전매차익이나 임대수익을 보장한다고 구두로 약속을 하였다는 주장도 많이 제기되는데,구두 약속만 있는 경우는 그러한 약정이 있었는지 인정하기가 어려운 경우가 많습니다.분양대행사가 상가의 각층별 임대보증금 및 월세가 기재된 예상표 등을 보여주면서 분양계약체결을 유도하는 경우도 있는데,분양계약서에 그와 같은 사실을 명시하지 않는다면,그러한 임대수익은 상가가 정상적으로 분양되고 상가형성이 제대로 이루어지고 경기가 좋은 것을 전제로 하는 예상에 불과하고 분양계약의 내용으로 되었다고 보기는 어렵습니다. 아파트의 외형·재질에 대한 광고에 관하여 대법원 2007.6.1.선고 2005다5812,5829,5836 판결에서는 ‘분양계약의 목적물인 아파트의 외형·재질에 관하여 별다른 내용이 없는 분양계약서는 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어려우므로 위 아파트 분양계약은 목적물의 외형·재질 등이 견본주택(모델하우스) 및 각종 인쇄물에 의하여 구체화될 것을 전제로 하는 것이라고 보아,광고 내용 중 도로확장 등 아파트의 외형·재질과 관계가 없을 뿐만 아니라 사회통념에 비추어 보더라도 수분양자들 입장에서 분양자가 그 광고 내용을 이행한다고 기대할 수 없는 것은 그 광고 내용이 그대로 분양계약의 내용을 이룬다고 볼 수 없지만,이와 달리 온천 광고,바닥재(원목마루) 광고,유실수단지 광고 및 테마공원 광고는 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서,콘도회원권 광고는 아파트에 관한 것은 아니지만 부대시설에 준하는 것이고 또한 이행 가능하다는 점에서,각 분양계약의 내용이 된다’고 판시하였습니다. ●업종제한 특약사항의 불이행 관련 분쟁 분양계약서에 업종제한에 관하여 명시한 경우 지정업종에 대한 경업금지의무는 수분양자들뿐만 아니라 분양자에게도 적용됩니다.분양자는 상가의 다른 점포를 제3자에게 분양함에 있어 중복되는 업종으로 분양하지 않을 의무,수분양자의 영업권을 해하지 않는 범위 내에서 다른 수분양자들의 업종변경을 승인할 의무,업종제한 규정에 위반하는 수분양자들에 대하여 분양계약을 해제하는 등의 조치를 취함으로써 업종제한의무의 이행을 확보할 의무 등을 부담합니다.수분양자는 분양자의 이러한 의무위반을 이유로 한 계약 해제가 가능합니다. 또한 수분양자,수분양자의 지위를 양수한 자,점포를 임차한 자도 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있습니다. 수분양자,양수인,임차인은 업종제한 의무를 위반한 다른 수분양자,양수인,임차인에 대하여 영업금지청구권을 가지고 이를 피보전권리로 하여 법원에 영업금지가처분 신청 및 영업금지청구소송도 가능합니다.이 때 동종영업금지청구권의 범위는 분양계약이나 관리단 규약에서 특별히 정한 바가 없다면,통상 같은 건물의 같은 층 내 뿐만 아니라 동일한 상권을 이루는 같은 건물 내에 있는 모든 점포에 미칩니다. ●계약해제의 절차와 관련한 분쟁 보통 분양계약시 수분양자는 계약금을 포기하고,분양자는 계약금의 배액을 상환하는 조건으로 해약할 수 있다고 정하는 경우가 많은데,이는 계약금만 수수된 상황에서 적용되는 것입니다.따라서 중도금이 수수된 이후에는 이런 조건으로 일방적으로 계약을 해제할 수는 없으며 상대방의 채무불이행 등 계약해제사유가 있는 경우 계약을 해제할 수 있습니다. 분양자가 수분양자에게 계약해제를 통보하면서 계약해제에 따른 정산금을 지급하고 수분양자가 명시적인 이의유보 없이 분양자가 제공하는 계약해제에 따른 정산금을 수령하였다면,당시 수분양자가 계약해제의 효력을 인정하지 아니하고 이를 다투고 있었다고 볼 수 있는 객관적인 사정이 있었다거나,그 외에 상당한 이유가 있는 상황에서 위 정산금을 수령하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한,이는 분양자가 주장한 계약해제 사유를 인정한 것으로 보아야 합니다.이를 묵시적 계약의 해제라고 하는데,수분양자의 입장에서는 자신과 상관없는 사정에 의하여 계약을 해제당하는 불이익을 받지 않기 위하여서는 위와 같은 정산금 수령시 주의를 해야 합니다. ●소송이 제기되었을 경우 대응요령 수분양자가 분양자를 상대로 분양계약 해제에 따른 원상회복 및 손해배상을 청구하는 경우 수분양자가 분양대금을 지급한 정도에 따라 아래 사항을 주의·확인하기 바랍니다. ① 분양계약 체결 및 계약금 지급 → ② 중도금 분할 지급 → ③ 잔금 지급 ①단계(계약금만 지급한 상태)에서 분양자의 귀책사유를 들어 분양계약을 해제하는 경우 수분양자는 분양자의 귀책사유를 입증하여야 합니다. 수분양자는 분양계약서에 정한 위약금조항을 근거로 계약금의 배액의 지급을 청구할 수 있습니다. 만약,분양계약서에 위약금조항을 두지 않았을 경우에는,수분양자로서는 분양계약이 정상적으로 이행되었을 경우 얻을 수 있었던 이행이익을 입증하여 청구하거나,분양자의 이행을 믿고 지출한 비용인 신뢰이익의 손해를 분양자가 그러한 지출을 알았거나 알 수 있었던 경우,그것이 통상적인 지출비용의 범위 내에 속한다는 것을 입증하여 신뢰이익을 이행이익의 한도 내에서 배상을 청구할 수 있습니다. ② 단계(계약금 및 중도금을 지급한 상태)에서 분양자의 귀책사유를 들어 분양계약을 해제하는 경우 수분양자는 분양자의 귀책사유를 입증하여야 합니다. 분양자의 불이행의무가 수분양자의 대금지급의무와 동시이행관계에 있는 경우(예를 들어,입주의무 불이행,소유권이전등기의무 불이행,분양목적물 인도의무 불이행의 경우),우선 분양자에게 분양자의 의무의 이행을 최고하면서,수분양자의 잔금지급에 관한 이행제공을 하여야 합니다.소 제기 전에 이와 같은 이행최고 절차 및 이행제공을 하지 아니하였다면 소 제기 이후라도 즉시 이와 같은 절차를 밟아야만 분양자의 귀책사유를 들어 분양계약을 해제할 수 있다는 점을 주의하기 바랍니다. 수분양자는 원상회복으로 기지급 분양대금의 반환 및 손해배상으로 위약금을 청구할 수 있습니다. 기지급 분양대금에 대하여는 지급된 날로부터 법정이자를 청구할 수 있으나,위약금 등의 손해배상은 청구한 다음날로부터 지연손해금을 청구할 수 있습니다. ③단계(잔금을 지급한 상태)에서 분양자의 귀책사유를 들어 분양계약을 해제하는 경우 수분양자는 분양자의 귀책사유를 입증하여야 합니다. 수분양자는 상대방에 대하여 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 위 기간내에 이행하지 아니하는 경우 분양계약을 해제하고 원상회복으로 기지급 분양대금의 반환 및 손해배상으로 위약금을 청구할 수 있습니다.다만,기지급 분양대금에 대하여는 지급된 날로부터 법정이자를 청구할 수 있으나,위약금 등의 손해배상은 청구한 다음날로부터 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 수분양자가 분양자를 상대로 분양계약에 따른 분양목적물의 인도 및 소유권이전등기를 청구하는 경우,수분양자는 분양목적물의 점유이전금지 가처분 및 처분금지 가처분 등의 보전처분을 해 두어야 향후 본안 소송에서 승소를 하여 집행을 하는 데 어려움이 없습니다. 김윤권 서울중앙지법 민사부 부장판사

# 사례 A는 자신의 주택을 허문 자리에 3층 다가구주택을 신축하기로 하고 공사업자 B와 공사계약을 체결했다.B는 건물 완공 후 신축 건물의 임대보증금에서 공사잔대금을 받기로 하고서도 그 공사비용을 마련하지 못해 내부공사를 남겨둔 상태로 공사를 중단하고 말았다. Q:기성공사대금의 액수는 어떻게 산정하나? A:원칙대로 건설할 경우 들어가는 공사비용이 100억원인 건물에 대한 건설 계약을 하며 약정공사대금 80억원에 공사계약을 체결했다가 공사가 50% 진행된 후 계약이 해제됐다면 이미 지어진 부분에 들어간 공사대금이 50억원일 경우 기성공사대금계산은 기시공공사비(50억원)와 미시공공사비(50억원)를 더한 금액을 기준으로 한 기시공공사비(50억원)의 비율(50%)을 약정공사대금(80억원)에 곱한 비율에 따라 계산해야 한다. 따라서 원래 공사대금이 100억원이라고 하더라도 약정공사대금이 80억원이라면 50억원을 들여 50%의 공사가 진행되었다고 하더라도 약정대금의 50%인 40억원만 받을 수 있다. 흔히 시공된 부분의 공사비만을 더한 금액(50억원)으로 기성공사대금을 청구하기도 하지만 이는 잘못된 방식이다. Q:해제로 인해 A가 입는 손해는 무엇인가? A:통상적으로는 미시공부분의 공사를 위해 시공사업자와 공사계약을 하면서 정한 공사대금액수가 B와의 종전 공사대금액 중 미시공부분 해당 액수를 초과하는 경우 그 차액부분이 해제로 인해 A가 입는 손해라고 할 수 있다. 다만 새로운 공사계약의 공사대금이 적정한 범위 내라야 한다. Q:지체상금 청구도 가능한가? A:공사가 도중에 중단돼 계약이 해제된 경우라도 그때까지의 공기에 지연이 있었다면 지체상금의 문제가 발생한다. 이때 지체기간은 완공약정일 다음날부터 기산해 건축주가 공사계약을 해제할 수 있었을 때를 기준으로 다른 업자에게 의뢰해 같은 건물을 완공할 수 있었던 시점까지를 말한다. 지체상금은 총공사대금에 지체일수와 공사계약 당시에 정한 지체상금률을 곱한 금액으로 산정한다. 그러나 공사계약 당시에 지체상금에 관한 약정이 없었던 경우에는 건축주가 공기지연으로 인해 손해가 발생했다는 점과 손해액수를 입증하여 그 배상을 청구할 수 있다. ■ 건설공사의 특징 건설공사는 시설물을 설치·유지·보수하는 공사,시설물을 설치하기 위한 부지조성공사,기계설비 기타 구조물의 설치 및 해체공사 등을 말하는 것으로서,건축주의 의뢰에 의하여 설계자가 설계도면을 작성하고,시공자가 그 도면에 따라 공사를 시행하게 되는데,소규모 건설공사라고 하더라도 그 시공에 있어서 기초부터 내장에 이르기까지 수많은 자재가 사용되고 다양하고 세분화된 각종 공사가 공정에 따라 순서대로 진행되어 완공에 이르게 됩니다. 이처럼 건설공사는 상당한 시간에 걸쳐서 복잡 다양한 공정을 거쳐 이루어지고 자재나 시공기술도 다양하며 그에 따라 가격도 천차만별일 뿐만 아니라 건축주나 설계자 및 시공자가 느끼고 선호하는 경향이 상당히 다르므로,시공 도중에 설계나 공사계약 당시에는 전혀 예측하지 못한 문제점이 발생하는 경우가 많으며 공사가 완공된 경우에도 하자가 생기는 사례가 많고,이로 인하여 분쟁이 발생할 위험도 매우 큽니다. 따라서,건설공사에 있어 분쟁을 예방하기 위하여는 건축업자에게 모든 것을 믿고 맡긴다거나 그가 다 알아서 해줄 것이라는 마음 자세에서 벗어나,설계를 의뢰할 때부터 시공과정을 거쳐 공사가 완공될 때까지 건설의 모든 공정을 철저하고 꼼꼼히 점검하고 이를 명확히 한 다음 세세한 부분까지 서면으로 작성하여 상대방의 확인을 받아 두고 객관적 증거를 확보하여 두는 것이 필요합니다. 아래에서는 건설공사에서 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위하여 건축주가 계약체결시 또는 시공시에 주의하여야 할 사항을 알아보고,건설공사에서 자주 발생하는 분쟁유형에 대하여 소개하고자 합니다. ■ 계약 체결시의 주의사항 건축주는 설계를 의뢰하기에 앞서 자신이 계획하는 규모와 취향에 맞는 건축내용을 구체적으로 정한 다음,설계자가 자격과 능력을 갖추었는지를 확인하고 설계계약을 체결하는 것이 좋습니다.통상 건축사에게 설계와 감리(감리는 시공이 설계도서의 내용대로 제대로 수행되는지 여부를 확인하여 관리하고 이를 건축주에게 보고하는 업무를 말합니다)를 함께 계약하고,시공을 건축업자에게 도급을 주는 경우가 일반적입니다. 간혹 설계부터 시공,감리까지 모두 동일업자에게 도급을 주거나,시공업자에게 설계를 맡기는 경우가 있으나,이러한 경우 일에 대한 견제와 감독이 제대로 이루어지지 않아 분쟁이 발생하기 쉬우므로 바람직하지 않습니다. 건축주는 설계자에게 자신이 계획하고 있는 공사비예산과 자신이 원하는 건축내용을 구체적으로 알려주고,이에 대하여 설계자와 의견을 교환하여 세세한 부분까지 협의를 하는 것이 좋습니다.설계진행과정에서 최소 2회(기본설계 완료 후와 건축허가 제출 전) 이상은 설계자로부터 설계내용의 설명을 듣고 자신의 생각과 다르게 설계된 부분을 수정하고,설계내용을 숙지하는 것이 필요합니다. 시공자를 선정함에 있어서는 시공능력을 갖추었는지를 반드시 확인하고(시공자가 시공한 건물을 답사하고 그 건축주의 의견을 물어보는 방법도 있습니다) 가능한 한 사업자등록증이 있는 사업자를 선정하며,시공자와 도급계약을 체결하기 전에 미리 설계자와 논의하여 공사의 사소한 부분까지 명시적으로 정리한 다음,시공자가 이러한 내용과 도면을 근거로 세세한 부분까지 감안하여 견적을 하도록 하는 것이 좋습니다. 시공자와 공사계약을 체결함에 있어서는 건설교통부에서 고시하는 건설공사표준도급계약서,표준시방서를 사용하는 것이 바람직합니다. 공사계약은 평당가격으로 하지 말고 공사비의 세부적 내역서를 반드시 첨부하되,자재의 종류나 등급,단가,시공방법,시공할 부분을 구체적으로 기재하여야 하고(자재의 경우 품질에 따라 가격이 다양하므로 상표명까지 기재하는 것이 바람직합니다),공사대금에 관하여는 금액,지급시기(공사의 진행 정도에 따라 몇 회에 나누어 언제 지급할 것인지),부가가치세 포함 여부,지체상금률,지급방법 등을 반드시 정하여야 하며,전기·수도·가스 등의 인입 관계비용,위법 발생시 이행강제부담금,인허가 등에 필요한 각종 공과금 등을 누가 부담할 것이지 여부도 정하는 것이 좋고,정해진 사항은 반드시 계약서에 구체적으로 기재하여야 하겠습니다. ■ 시공 과정에서의 주의사항 건축주는 시공과정을 주요 공정별로 상시 점검하는 것이 필요합니다.만일 시공자와 의견에 차이가 있는 부분이 있으면 사소한 부분이라도 협의를 충분히 하여야 하고,잘못된 시공이나 미심쩍은 부분을 발견하였을 경우에는 이를 즉시 시공자에게 문의하여 해결하며,협의 내용은 반드시 서면으로 정리하여 쌍방의 확인내용을 기재하여 놓고,잘못된 시공부분은 사진을 찍어두는 등 객관적 증거를 확보하여 두는 것이 좋습니다.또한,건축주는 감리자에게 시공과정에 대하여 확실한 점검을 요구하는 등 감리자를 적극적으로 활용하는 것이 바람직합니다. 시공 도중 당초의 설계 및 계약내용과는 다른 변경사항이 발생한 경우에는 변경하게 된 원인을 찾아 변경시공의 내용 및 범위와 그로 인한 비용의 증감 여부를 확정하고,그 비용의 부담자를 정하여야 하며,구두로 합의한 것은 후에 인정받기 어려우므로 작은 부분이라도 반드시 서면에 기재한 다음 쌍방의 확인 서명을 받아두는 것이 필요합니다. 또한,건축주가 변경된 공사에 관련된 비용을 지급할 경우에는 원래의 공사대금에서 공제되는 것인지를 명확히 하고 반드시 시공자로부터 확인받아 두어야 합니다. 설계자는 건축주로부터 제시받은 조건,예산을 고려하여 기본설계도면(허가도면)을 작성하고 이를 토대로 시공자가 실제로 공사를 수행하는 데 필요한 실시설계도면(공사도면)을 작성하는데,실시설계도면은 추가공사나 변경시공이 있을 경우 그 수량 등을 산정하는 기준이 됩니다.또한,시공자는 시공 중 또는 완성단계에서 건축물의 실제상황을 나타내는 시공상세도면(준공도면)을 작성하는데 이 도면은 하자보수나 유지관리의 기본이 됩니다.건축주는 설계자나 시공자가 위와 같이 수량산정,하자보수 및 유지관리의 기본이 되는 도면들을 제대로 작성하였는지 확인하고,이를 인수받아 잘 보관하여야 합니다. 공사가 중단되는 일이 발생하거나 공사가 끝난 경우에는 반드시 당시의 건축물의 상태에 관하여 객관적인 증거를 확보하여야 합니다. 사진이나 비디오 촬영 등도 유용하고,감리인의 세부감리를 받아 현장확인서를 받아두는 것도 좋습니다. 공사가 완료된 경우에는 시공자와 함께 미시공 또는 잘못 시공된 곳이 있는지 확인하여 그 처리를 협의하고,각종 인허가·사용검사 등을 확인하며,시공자로부터 하자이행증권을 교부받고,건축주가 기왕에 지급한 공사금액을 정산한 후,별다른 문제가 없는 경우에 잔금을 지급하는 것이 바람직합니다.이때 설계자 또는 감리자의 도움을 받는 것이 좋습니다. ■ 자주 발생하는 분쟁유형과 유의사항 ■ 공사계약의 해제 ■ 공사계약을 해제할 수 있는 경우 - 건축주(도급인)는 시공자(수급인)가 공사완공을 지체할 경우나 시공자의 공사중단 등으로 약정된 준공기한까지 공사완공이 불가능하다는 것이 명백하여진 경우에는 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행이 없으면 시공자의 책임을 사유로 하여 공사계약을 해제할 수 있습니다. 시공자의 잘못으로 공사계약이 해제되면,시공자는 해제 당시의 건축물 상태 그대로 건축주에게 인도하고,건축주는 인도받은 건축물의 기성고에 해당하는 공사대금을 시공자에게 지급하여야 합니다.이때 시공자는 공사중단으로 인하여 건축주가 입은 손해도 배상해야 합니다. - 건축주는 시공자에게 별다른 잘못이 없는 경우라도 공사를 완성하기 전에 공사계약을 해제할 수 있는데(민법 제673조),이때 건축주는 시공자에게 시공자가 이미 지출한 비용과 일을 완성했더라면 얻었을 이익을 합한 금액을 배상하여야 하고,시공자는 해제 당시의 상태대로 건축주에게 인도하면 됩니다. - 건축주와 시공자는 공사계약서에 명시된 해제사유가 발생한 경우 계약을 해제할 수 있고,서로 합의하여 공사계약을 해제할 수도 있습니다.합의로 해제할 경우에는 당사자 간에 기성고 부분에 대한 정산합의를 하는 것이 좋습니다.그러나,그와 같은 정산합의가 없는 경우에도 시공자는 원칙적으로 건축주에게 기성고 부분에 대한 공사대금을 청구할 수 있습니다. - 다만,건물이 이미 완공된 이후에는 그 건물의 하자가 중대한 경우라도 건축주가 이를 원인으로 계약을 해제할 수는 없고(민법 제668조 단서),시공자에게 하자담보책임(하자보수청구 또는 손해배상청구)만을 물을 수 있습니다. ■ 기성공사대금채권 - 건축주가 시공자에게 기성고에 따라 공사대금을 분할하여 지급하기로 약정하였다거나,공사계약이 중도에 해제되어 공사가 중단된 경우 건축주는 약정된 공사대금을 기준으로 하여 여기에 기성고 비율을 곱하는 방식으로 산정된 공사대금을 지급하여야 합니다. 이때 기성고의 확정시점은 분할지급의 경우에는 ‘공사대금 지급일’이고,공사계약이 중도에 해제된 경우에는 ‘해제된 날’이 됩니다. - 기성고 공사대금을 산정하는 방식은 아래와 같습니다. 기성고 공사대금 = (약정된 총공사대금) × {완성부분 공사비/(완성부분 공사비 + 미시공부분 공사비)} - 기성고를 산정하기 위하여는 완성부분 공사비와 미시공부분 공사비를 확정하여야 하므로,기성고 확정시점의 완성부분과 미시공부분을 시공자와 확인하여 구체적으로 확정하는 것이 필요하고,분쟁이 발생할 경우에 대비하여 이를 서면으로 작성하여 서명을 받아 두고 시공부분에 대하여 사진 촬영을 하거나 감리인의 세부감리를 받아 현장확인서를 받아두는 등 객관적인 증거를 확보하여 두어야 합니다. ■ 공사대금 청구 ■ 공사의 완성으로 인한 공사대금 청구 건축주(도급인)는 원칙적으로 공사계약내용에 따라 공사가 완성된 뒤 이를 인도받음과 동시에 시공자(수급인)에게 공사대금을 지급하여야 합니다.그러나 대개 공사의 진행정도(기성고)에 따라 대금을 몇 회에 나누어 지급하기로 약정하는 경우가 많고,이 경우 그 약정에 따라 대금을 지급해야 함이 원칙입니다. 공사가 완성된 것인지는 보통 공사에 필요한 공정을 모두 마쳤는지에 따라 판단하고,만약 모든 공정을 마쳤다면 비록 그것이 불완전하여 보수가 필요하다고 하더라도 공사는 일단 완성된 것으로 해석함이 일반적이므로,시공자는 공사대금을 청구할 수 있습니다.물론 하자가 있는 경우 건축주는 시공자에게 보수 또는 손해배상청구를 할 수 있는데,이에 관하여는 뒤에 다시 설명하겠습니다. ■ 설계변경 또는 추가공사로 인한 공사대금 청구 공사가 진행되던 중 설계가 변경되거나,계약에서 예정하지 않은 추가공사가 이루어지는 경우가 많은데,이 경우 추가·변경공사에 관하여 대금에 관한 약정까지 하고 그 자료를 명확히 남겨 두어야만 분쟁을 예방할 수 있습니다.이러한 경우에는 그 약정에 따라 건축주나 시공자가 추가·변경공사비를 부담하게 됩니다. 만일,추가·변경공사에 관한 약정이 없이 시공자가 공사를 하거나,약정은 하였으나 대금에 관하여 정한 바가 없는 경우에는 공사도급계약의 목적,시공자가 추가·변경공사를 하게 된 경위,추가·변경공사의 내용(통상적인 범위를 넘는지 여부),건축주의 공사현장에의 상주 여부(건축주의 지시나 묵시적 합의),추가공사에 소요된 비용이 전체 공사대금에서 차지하는 비율 등 제반사정을 종합,고려하여 추가·변경공사대금채권의 인정 여부를 판단합니다. ■ 부가가치세 공사계약에서 건축주가 부가가치세를 부담하기로 약정한 경우(보통 공사대금을 정하고,‘부가가치세는 별도’라는 취지의 문구를 넣은 경우임),시공자는 건축주에게 부가가치세 상당액의 지급을 청구할 수 있습니다. 시공자가 부가가치세를 부담하기로 약정한 경우에는 당연히 시공자는 건축주에게 그 지급을 청구할 수 없습니다. 그런데 부가가치세의 부담에 관한 약정이 없는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 공사대금에 부가가치세가 포함된 것으로 보아 시공자가 건축주에게 그 지급을 청구할 수 없다고 보는 것이 우리 대법원의 견해입니다. ■ 공사대금의 지급방법 - 건축주가 공사대금을 금전으로 지급하는 것이 일반적이지만,공사대금의 전부 또는 일부를 금전이 아닌 완성 또는 미완성의 건물 등의 소유권을 이전함으로써 변제하는 대물변제의 방법으로 하는 경우도 있는데,대물변제의 경우에는 소유권을 이전하는 물건의 가치가 얼마인지가 매우 중요하므로 당사자 간에 그 조건,기준,내용 등에 관한 구체적인 합의가 반드시 필요합니다. - 건축주가 시공자(수급인)를 대신하여 하수급인에게 자재대금,노임 등을 지급하는 경우에는 보통 건축주,시공자,하수급인의 3자 합의에 의하여 이루어지고,3자 사이에 정산을 하게 됩니다. - 그런데 시공자가 하수급인에게 하도급 공사대금 등을 지급하지 않아 공사가 원활히 진행되지 않는 경우 건축주가 공사의 진행을 위하여 3자 합의 없이 직접 하수급인에게 하도급 공사대금을 지급하는 경우가 많이 있습니다.이때 시공자 대신 하도급 공사대금을 지급한 건축주는 시공자에 대하여 하수급인에게 지급한 금액만큼의 부당이득반환채권을 가지게 되고,그 채권과 시공자의 건축주에 대한 공사대금채권과 서로 상계함으로써 시공자에 대한 공사대금지급의무를 면할 수 있습니다.다만,분쟁이 발생할 경우에 대비하여 시공자가 발행한 영수증,세금계산서에 ‘어떤 내용의 공사에 대하여 시공자를 대신하여’ 지급하는 것이라는 취지를 명확히 기재하여 보관하는 것이 좋습니다.- 건축주가 시공자와 사이에서 시공자의 하수급인에 대한 공사대금채무를 인수하기로 합의하고,하수급인도 이를 승낙하였다면 건축주는 그 합의내용대로 하수급인에게 공사대금을 지급하고 시공자에 대한 공사대금 채무의 전부 또는 일부를 면하게 되며,하수급인은 건축주에 대하여만 공사대금의 지급을 구할 수 있습니다. - 건축주가 하수급인에게 시공자의 공사대금채무를 인수하겠다고 약속한 경우라면 하수급인은 여전히 시공자에게 공사대금의 지급을 청구할 수 있습니다. ■ 지체상금 시공자가 약정완공기일 이내에 공사를 완성하지 못하는 등 공사계약에 따른 의무의 이행을 지체할 경우에 건축주에게 지급하여야 할 손해배상금을 지체상금이라 하는데,건축주가 약정에 기한 지체상금을 청구하기 위해서는 시공자와 사이에 지체상금에 관한 명시적인 약정을 하였어야 함은 물론이고,시공자가 공사완공을 지체한 사실을 입증하여야 합니다.이때 건축주는 공사계약상의 공사완공일을 지나 공사가 완공된 사실을 입증하면 되고 그로 인한 손해의 발생 및 손해의 액수를 입증할 필요는 없습니다. 지체상금 = 총공사금액 × 지체일수 × 1일당 지체상금률 (공사계약시 지체상금률을 정하여 계약서에 반드시 기재하여야 합니다.지체상금률은 1/1000로 정하는 경우가 많습니다) 지체일수는 약정준공기한 다음날부터 공사완공 후 건물을 인도한 날까지이고,하자가 있더라도 예정된 최후의 공정까지 종료되어 완공되면 지체상금의 발생은 종료됩니다.시공자가 책임질 수 없는 사유로 공사가 지연된 기간은 지체일수에서 공제하여야 하나,이는 시공자가 입증하여야 합니다. 만일,공사계약 당시 지체상금에 관한 약정을 하지 않았다면 건축주는 시공자가 공사완공을 지체한 사실과 함께 그로 인한 손해의 발생 및 손해의 액수에 관하여서도 입증함으로써 시공자의 공기지연으로 인한 손해배상청구를 할 수 있습니다. ■ 하자가 발생한 경우 하자는 시공된 부분에 사회통념상 또는 공사계약에서 정한 내용에 미치지 못하는 구조적·기능적 결함이 있는 부실시공,특정 공사부분이 시공되지 아니한 미시공 및 당초 약정된 것과 달리 변경시공된 경우를 말합니다. 시공된 부분에 하자가 존재하는지 여부는 공사도급계약서,시방서,설계도 등 관련서류를 기초로 하여 계약의 목적,계약체결 당시의 사정 등 제반 사정을 고려하여 판단하게 되므로,공사계약서 등 관련서류를 세세하게 구체적으로 작성하여 이를 잘 보관하는 것이 필요하고,분쟁이 발생할 경우에 대비하여 하자 있는 시공부분을 시공자에게 확인받거나 객관적 증거를 확보하여 두는 것이 필요합니다. 시공된 부분에 하자가 있는 경우,원칙적으로 건축주는 시공자에게 상당한 기간을 정하여 하자의 보수를 청구할 수 있으나,하자가 그다지 중요하지 않은 반면 이를 보수하기 위해서는 과다한 비용을 필요로 하는 경우에는 하자보수를 청구할 수 없고,손해배상 청구만 할 수 있습니다. 건축주는 시공자에게 하자보수를 청구하는 대신 하자로 인한 손해배상을 청구할 수 있고,나아가 하자보수를 하더라도 보전되지 아니하는 손해가 있을 경우에는 하자보수청구와 함께 나머지 손해배상청구도 할 수 있습니다. 건축주가 스스로 하자를 보수한 경우에는 시공자의 하자보수의무의 범위 내에서 시공자에게 그 비용의 상환을 청구할 수 있으나,이 경우 하자부분은 보수에 의하여 사라지게 되므로 시공자가 하자를 부인할 경우에 대비하여 미리 하자에 대한 객관적 증거를 확보해 두어야 합니다. 건축주는 하자로 인한 손해배상을 받을 때까지 그 손해배상액 상당 공사대금의 지급을 거절할 수 있고,나아가 공사대금을 손해액과 같은 금액 범위 내에서 상계할 수 있습니다. 설계자가 작성한 설계도서 자체의 하자에 의하여 건축물에 하자가 발생하거나,감리자의 감리상의 하자로 인하여 건축주에게 손해가 발생한 경우에는,건축주는 설계자나 감리자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. ■ 소송절차에서의 유의사항 서울중앙지방법원은 민사재판부 중 합의재판부 6개와 단독재판부 5개를 건설전담재판부로 지정하여 건설과 관련된 사건을 전담·처리하도록 하고 있습니다. 소장이 접수되면 피고에게 소장부본과 응소안내서를 송달하고,피고의 답변서가 제출된 후 또는 이에 대한 원고의 준비서면이 제출된 단계에서 준비절차기일 또는 변론기일이 지정되어 진행됩니다. 사실조회,문서제출명령,문서송부촉탁 및 현장검증·감정 등의 증거조사절차가 위와 같은 기일지정에 앞서거나 그 도중에 이루어지기도 하는데,이를 위하여서는 관련 사실에 관한 주장과 아울러 증거신청을 하여야 합니다. 준비절차기일에서는 당사자 쌍방의 주장내용과 이에 대한 상대방의 인정 여부 등을 확인·정리하고,서증의 제출과 증인신청 및 전항에서 본 각종 증거방법들에 대한 신청을 하는 등으로 입증자료를 제출합니다. 변론기일은 법정에서 준비절차에서 정리된 주장 및 입증방법을 다시 확인하고,증인신문절차를 하는 방식으로 진행됩니다. 건설관련 소송은 공사도급계약을 체결한 건축주(도급인)와 시공자(수급인) 사이에서,시공자가 공사대금 내지 추가공사대금의 지급을 청구하는 데 대하여 건축주가 지체상금이나 하자로 인한 손해배상책임을 주장하며 상계항변을 하는 형태를 취하는 것이 일반적이고,때에 따라서는 건축주가 원고가 되어 지체상금 내지 하자로 인한 손해배상을 먼저 청구하기도 합니다.다만,구체적인 소송형태에 관계없이 건축주나 시공자는 위와 같은 주장 및 항변과 관련하여 적절하고 충분한 주장·입증을 다하여야만 자신에게 유리한 판단을 받을 수 있습니다.사항별로 필요한 구체적인 주장·입증사항은 앞에서의 설명을 참고하시기 바랍니다. 건설관련 소송은 기본적으로 공사계약의 내용과 이행정도에 대한 확인작업이 전제되는 것으로서,이를 위한 감정절차가 무엇보다 중요하여 대부분의 사건에서 감정결과가 재판의 결과에 그대로 반영되어 사건의 결론을 좌우하게 됩니다.따라서 당사자로서는 본인 또는 상대방의 감정신청시에 감정사항,감정기준 및 자료 등에 관하여 사전에 충분한 주장을 하거나 적절한 자료를 제시하고,감정결과가 나온 뒤에도 상세히 검토하여 잘못된 사항을 지적하거나 보완을 신청하는 등의 적극적인 자세가 필요합니다. 건설공사에 관하여 분쟁이 발생한 경우에는 종국적으로 법원을 통한 소송에 의하여 해결을 하게 되지만,소송의 경우에는 감정료 기타 증거수집비용 등 고액의 비용이 지출될 수 있고 시간도 많이 걸릴 가능성이 크므로,전문가들이 관여하는 ‘대한상사중재원(www.kcab.or.kr)’ 또는 건설교통부 산하의 ‘건설분쟁조정위원회’의 조정절차를 이용하거나,법원에 소송을 제기하기에 앞서 조정신청을 하여 법원조정위원회 소속 건축관계 전문조정위원에 의한 간이감정을 받는 등 적은 비용으로 신속히 처리하는 절차에서 분쟁을 해결하는 방법을 선택할 수 있습니다. 안영길 서울중앙지법 민사부 부장판사

‘이과수 쾌변기´는 일반 비데 물살보다 강하게 분사되는 ‘쾌변기능´이 있다. 이 기능은 변비 해소와 숙변 제거에 도움을 준다. 세정 시 수압 세기를 낮춰 물살을 부드럽게 분사하는 ‘어린이 기능´도 제품에 새롭게 추가됐다. 착좌 검출 없이도 작동하며 온수, 변좌, 건조의 최고 온도를 제한해 뜨거운 물과 열로부터 어린이를 보호한다. 이 제품은 비데 사용 후 변좌에서 일어나면 10초가 지나 자동으로 물 내림이 작동하며 ‘자동 설정´ 상태로 기능을 세팅해 두면 세정과 비데 후에 사용 부위를 자동으로 건조해 준다. 자동 절전과 향 발생 기능도 있으며 정수필터와 리모컨을 갖췄다. 렌털과 구매 모두 가능하다.

Q남편과 제가 각기 채무자와 보증인으로 되어 있는 채무가 있습니다. 몇 주 전에 법원에서 재산관계를 명시하라는 기일 통지를 받았으나, 남편은 어선에 올라 조업 중이고 저는 몸이 아픈 사정이 있어 못 갔습니다. 그런데, 이번에는 법원에서 감치재판을 할 터이니 다음 주 월요일 출석하라는 통지를 받았습니다. 이런 경우에는 어떻게 해야 합니까, 유치장에 바로 붙잡혀 가는 것인가요? -명진이(가명·37세)- A채무자의 지급불능을 처리하는 파산제도에서는, 채무자가 자신의 모든 재산과 소득, 과거의 처분상황에 대해 법원에 밝혀야 하고 이것은 채권자 모두에게 공시됩니다. 채권자들은 순위와 금액에 따라 공평한 분배를 받게 되고, 채권자를 위해 자신이 재산을 지켜 이 절차에 협력하는 채무자는 나머지 채무에 대해 면책을 받을 권리가 있습니다. 그렇다면, 특정 채권자의 입장에서는 채권의 회수를 위해 파산제도를 이용할 유인이 현저히 줄어들게 됩니다. 왜냐하면 신청을 처음 제기한 채권자라고 해도 우선 변제를 받지 못하고 다른 채권자와 평등하게 나누어야 할 뿐만 아니라, 변제받지 못한 채무에 관하여는 채무자가 면책을 받지 못하기 때문입니다. 그리하여 채권자의 입장에서는 파산제도에 의하지 않고도 채무자를 정신적으로 압박하는 장치를 필요로 하게 되었고, 그 입법노력이 결실을 거둔 것이 민사집행법에 의한 재산명시절차입니다. 이에 의하면 강제집행을 할 수 있는 채권자는 법원에 채무자에게 재산상태를 명시한 재산목록을 제출하도록 명할 수 있고 이 명령에 이의가 없으면 명시기일을 정하여 채무자를 소환합니다. 채무자는 재산목록을 제출하고 이 목록이 진실하다는 선서를 하는 것으로 기일을 종결합니다. 재산목록은 법원이 제공하는 양식에 따라 작성하게 되어 있고, 대부분의 경우 ‘없음’이므로 간단합니다. 채무자의 비협조로 재산명시절차가 제대로 이루어지지 않는 경우, 즉 채무자가 정당한 이유 없이 명시기일에 출석하지 않거나 재산목록의 제출을 거부하는 경우, 또는 재산목록이 진실하다는 선서를 하지 않는 경우에는 법원은 채무자를 20일 이내의 감치에 처하며, 허위의 재산목록을 제출한 경우에는 3년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다. 재산명시기일 소환장에는 정당한 이유 없이 재산명시명령에 응하지 않으면 감치와 형사처벌이 가능하다는 점이 똑바로 인쇄돼 있기는 하지만, 빚에 쫓기는 사람들 눈에는 잘 들어오지 않는 것이 사실입니다. 따라서 심각하게 보지 않고 생업 때문에, 또는 다른 불가피한 사유 때문에 재산명시기일에 출석하지 않는 경우가 심심치 않게 발생합니다. 그런 이유로 인해 법원은 감치재판을 함에 있어서 정당한 이유를 유연하게 해석해서 감치재판기일에 채무자가 출석하여 불가피하게 출석하지 못하였던 사정이 있음을 잘 설명하고 즉시 재산명시명령을 이행하겠다고 서약한 때에는 감치를 하지 않고 바로 재산명시기일을 진행합니다. 또 이미 감치결정이 나온 경우라도 채무자가 재산목록을 내고 선서한 경우에는 채무자를 석방하도록 하고 있습니다. 따라서 명진이 님의 경우에는 감치기일에 출석하셔서 재산목록을 제출하시는 것으로 감치를 면할 수 있을 것으로 봅니다. 또 지금 어선을 타고 있어 출석이 곤란한 남편도 나중에 입항하여 귀가를 하면 법원에 연락하셔서 다음 기일을 지정 받아 잘 설명하시고 재산목록을 제출하시면 될 것입니다. 너무 근심하지 마십시오.

Q2004년 봄 파산을 신청하였습니다. 지방에 시가 9000만원의 아파트가 한 채 제 명의로 있었습니다만 1순위 담보대출이 5000만원 있었고, 세입자가 5000만원에 전세를 들어 살고 있었습니다. 물론 다른 채무도 1억원 이상 있었습니다. 아파트는 속칭 깡통상태였으므로 2005년에 파산 선고를 받고 면책도 되었습니다.1순위 은행은 그때까지도 미적거리다가 2007년 경매를 신청하여 부동산 가격 상승으로 아파트가 놀랍게도 1억 5000만원에 낙찰되었습니다. 경매비용을 제외하고도 3000만원이 남는다고 합니다. 이것을 제가 받을 수 있나요. 아니면 이미 면책을 받은 파산채권의 변제에 충당하여야 하나요? -이장수(가명·46세)- A기이하게 들릴 것 같고 통상의 법감정에도 맞지 않을 수 있지만, 현행법상으로는 배당 받고 남는 금액을 이장수씨가 받을 수 있는 것이 맞습니다. 왜냐하면 가치가 없는 것으로 판정하여 파산법원이 환가를 포기하고 채무자에게 되돌려준 물건의 가치가 상승하여 이익을 얻은 것이라고 할 수 있기 때문입니다. 파산 선고 이후에 발생한 가치는 채무자에게 남겨주는 것이 파산법상 면책제도의 목적인 이상 어쩔 수 없는 해석입니다. 물건의 처분 대가로부터 우선하여 변제하는 것을 인정하는 담보제도는, 다른 채권자를 배제하는 의미를 가집니다. 이것은 소유권을 관념적으로 담보권자에게 이전하는 것이라고 할 수 있는데, 법률상의 형식은 담보제공자가 가지고 담보권자는 그저 나중에 가치를 우선하여 장악하는 것에 불과하지만, 경제적 실질은 담보제공자는 일단 물건을 사용하되 담보권자에 대한 모든 채무를 상환하고 명실상부한 자신의 것으로 만들 수 있는 옵션을 가진 것이라고 하겠습니다. 경제적으로 관찰하여 채무자의 지급불능과 채무초과 상태가 인정될 때 파산법이 작용하는 것인 이상 파산법은 법률형식에 불구하고 경제적으로 관찰합니다. 예를 들어 시가 1억원의 아파트에 8000만원의 담보채무가 붙어 있다고 하면 법률상 소유자의 재산은 2000만원의 잔여가치와 8000만원을 더 내면 완전히 자기 것으로 할 수 있는 옵션이라고 하겠습니다. 담보채무가 시가를 초과하면 잔여가치는 없지만, 옵션은 그것을 행사할 의무는 없는 것인 이상 그 가치는 조금이라도 있다고 하겠습니다. 문제는 이 옵션을 평가하여 환가하는 시스템이 현행 파산법제에는 없다는 점입니다. 우리 파산법제는 한번 파산폐지를 하게 되면 다시 과거의 파산 사건을 재개하는 제도를 두고 있지 않기 때문에, 파산절차에서 굳이 이 옵션을 채권자에게 귀속시키려면 이것이 거래되는 시장에서 팔아서 그 대가를 파산채권의 변제에 충당한 후 파산 폐지를 하고, 남은 파산채권에 관하여는 면책을 하는 것이 법의 취지에 부합하겠습니다. 그러나, 옵션의 가치가 통상 미미한 것이고 또한 월세를 사는 채무자에게 1600만원까지의 재산을 면제재산으로 남겨 주는 마당에 소유자에게 약간의 가치를 남겨준들 부당하다고 할 수 없기에 실무는 이 옵션을 무시하는 경향을 보입니다. 일단 파산절차가 폐지된 이상은 이 옵션이 채무자에게 되돌아간 것이라고 할 수 있고, 담보된 것을 제외한 일반의 파산채권은 면책결정으로 효력을 잃었기에 시장 상황의 변화로 파산 절차 이후에 생긴 이득은 면책을 받은 채무자에게 귀속됩니다.

법원이 신정아(35)씨에 대한 개인회생 절차를 폐지했다. 이에 따라 신씨는 당초 개인 회생 절차에 의해 빚을 수입 소득에 따라 수년에 걸쳐 나누어 갚고, 일부 빚을 탕감받을 수 있었던 혜택을 잃게 돼 채권자들로부터 빚독촉을 받게 됐다. 서울중앙지법 개인회생9단독 재판부는 지난 16일 신씨에 대한 개인회생 절차를 폐지했다고 18일 밝혔다. 재판부는 “신씨가 개인회생 절차를 이용하면서 재산과 장래소득의 원천(휴직이긴 했지만 교수로 임용된 사실 자체를 법원에 고지하는 않은 점)인 직업에 대해 사실대로 진술하지 않아 신씨의 교수 임용 과정과 소득 관계, 금융자산 등에 대한 사실 조회를 통해 이같은 판단을 내리게 됐다.”고 설명했다. 신씨는 2005년 9월 법원에 1억 400만원의 채무를 갚으려고 개인회생을 신청했고 같은 해 11월 법원에서 받아들여져 변제 계획안대로 갚아 왔다. 하지만 최근 신씨가 재산 1억 1570만원과 월수입 111만원을 감췄고 고액의 연봉과 기업 후원금 등을 빼돌려 호화스런 생활을 했다는 의혹이 강하게 제기되자 법원은 신씨의 재산 관계를 확인하기 위해 성곡미술문화재단과 동국대, 삼성증권에 사실조회서를 보내 신씨의 재산을 확인했다. 홍성규기자 cool@seoul.co.kr

Q작지 않은 의원을 운영하는 외과 전문의입니다. 동기생 보증을 선 것이 잘못되고 옵션 투자에 실패하여 30억원의 빚을 지고 연체하였습니다. 환자는 꾸준하지만, 빚을 얻어 이자를 갚기에도 부족한 상황이 되자 사정을 알게 된 친척인 개인채권자(채권액 5억원)가 찾아와 졸라서 할 수 없이 의원 임대보증금, 시설 및 건강보험급여청구권을 전부 양도해 주었습니다. 희망이 없어 파산이라도 하려고 하는데 편파변제에 해당하므로 면책을 받을 수 없다고 하는 말을 들었습니다. -한명의(가명·45) A파산제도는 채무자의 모든 재산을 정리하여 이것을 한 군데로 모아 파산재단을 형성하고, 채권자들의 모든 청구권을 집계하여 그 우선순위와 금액에 따라 공평하게 분배하는 것을 목적으로 합니다. 채무자의 면책을 통하여 새로운 출발을 도모한다는 현대 파산법의 대원칙도 파산재단 형성과 공평한 분배라는 규칙에 순응하는 채무자에 대한 특전일 뿐입니다. 이를 지키지 않고 파산재단에 귀속될 수 있는 재산을 빼돌리거나 특정 채권자에게만 변제하여 사실상 다른 채권자의 몫을 좌절시킨 일이 있으면, 채무자는 면책을 받지 못합니다. 물론 다른 채권자들은 재산을 이전받은 수익자를 상대로 하여 민사법상의 사해행위취소소송을 제기하여 평등분배를 강제할 수 있기에 파산법의 규칙에 어긋나는 채무자의 행위는 실효성이 없는 경우가 많지만, 그런 경우에도 면책은 부인당합니다. 왜냐 하면 이것은 게임의 규칙이기 때문입니다. 파산법원은 낭비라든지, 불리한 조건의 채무부담, 상업장부의 부실기재 같은 면책 부인사유에 대하여 정도가 심하지 않으면 파산법원은 묵인하는 경향을 보이지만, 사해행위에 대하여는 아주 엄격한 태도를 취하고 있습니다. 물론 편파변제도 본래 갚았어야 할 의무를 이행하는 것인 이상 사해행위에는 해당하지 않는다고 볼 여지도 있겠습니다만, 채무자도 지급능력을 잃어가는 상황에서는 채권자 공동의 이익을 위하여 행동하여야 할 의무가 있는 것이고, 친족이라는 것은 말하자면 내부자로서 채무자를 위하여 재산을 보관하는 것이라는 의심을 받는 관계에 있으므로 한 원장 같이 친족에 대한 기존채무를 우선변제하며 모든 재산을 넘긴 것은 사해행위로 취소될 상황이 되는 것이 원칙입니다. 따라서 현재의 상황에서 파산을 신청하여 면책을 받을 가능성은 거의 없다고 봅니다. 그렇지만 채무로부터 벗어날 광명의 길이 없는 것은 아닙니다. 회생을 신청하면 됩니다. 이것은 과거 주식회사에만 인정되던 회사정리 즉 속칭 법정관리제도가 개인을 포함하여 모든 채권자의 채무재조정을 위하여 인정된 것입니다. 개인사업자뿐만 아니라 급여소득자도 이용할 수 있고, 의료법인 등 비영리법인과 심지어는 지방자치단체도 그 대상입니다. 이것은 채무를 즉시 면하는 것을 목적으로 하지 않으므로 채무자가 사해행위를 저지른 적이 있다고 해도 회생절차의 이용에 아무런 장애가 없습니다. 또한 최근의 실무경향은 인적 자본이 큰 사람들의 경우에는 파산보다는 회생으로 어느 정도는 변제하는 성의를 보일 것을 요구합니다. 회생제도에서는 현재 채무자가 가지고 있는 재산뿐만 아니라 장래 채무자가 벌어들일 재산도 회생재단으로 포함시켜 여기에서 회생절차 개시 전의 채무를 현행 실무상으로는 최장 10년까지 변제하는 것으로 회생계획을 수립하여 이를 채권자에게 제공하고, 채권단의 의결을 거쳐 권리를 변경합니다. 회생계획을 이행하는 동안 채무자 자신은 채권자들의 이익을 위하여 최선을 다할 의무가 있고, 또 채권자들이 행사할 수 있는 모든 권리를 행사할 수 있습니다. 일반 민사법에서 채권자들이 행사할 수 있는 사해행위취소권이 부인권의 형태로 인정되며, 한 원장의 경우 친족에게 양도하였던 임대차보증금, 시설, 급여청구권 등을 모두 부인권 행사로 찾아 올 수 있습니다. ●김관기 변호사가 담당하는 ‘채무상담실’의 상담신청은 인터넷 서울신문(www.seoul.co.kr)에서 받습니다.

Q빚이라고는 2년 전에 빌라를 살 때 진 주택담보대출 5000만원밖에 없었는데 보증을 선 것이 잘못되었습니다. 그 밖에는 4억 8000만원 정도인 것으로 알고 개인회생을 신청하였는데 아파트 담보대출 외에도 일반채무가 5억 2000만원으로 밝혀졌습니다.5년 동안 월 250만원 정도를 갚는 것으로 집도 지키고, 나머지 채무도 면할 수 있다는 희망을 가지고 있었는데, 채무가 5억원 이하인 경우에만 개인회생을 이용할 수 있다고 하니 앞이 캄캄합니다. 변호사 사무실에서는 지인에게 공증해 준 4000만원 짜리 하나는 개인회생에서 빼서 따로 갚아주고 채무를 5억원 이하로 줄여서 다시 신청하는 것이 어떠냐고 합니다. 공무원이라 파산도 할 수 없어 어쩔 수 없을 것 같은데, 그래도 변호사님의 고견을 듣고 싶습니다. -김충복(가명·46세)- A개인회생 제도는 부동산 등 실물자산으로 담보된 것을 제외하고 5억원 이하의 채무가 있는 경우에만 해당 됩니다. 따라서 귀하와 같이 한도를 초과하는 채무 일부를 줄여서라도 개인회생제도를 이용하는 것도 하나의 대안일 수 있습니다만 현명한 선택이 아닐 수 있습니다. 개인회생에서 빼는 채무를 변제하는 부담이 만만치 않을 뿐만 아니라, 현행 개인회생실무 하에서는 개인의 특수한 사정을 생계비 인정에서 고려해 주지 않기 때문에 계획 이행의 현실성이 많이 떨어집니다. 개인회생은 5년 이하의 기간 동안 소득 중의 일부를 채권자에게 제공하고 대부분의 회생채권을 정리하는 제도로서 그 변제계획은 원칙적으로 채무자가 자주적으로 작성하여 채권자의 동의 여부를 묻고 동의하면 그대로 확정되고 가용소득 전액을 변제에 투입하는 경우에는 채권자가 동의하지 않는 경우에도 변제계획을 인가할 수 있는 제도인데, 실무상의 운용은 5년 동안 생계비를 제외한 가용소득을 전부 변제에 투입하는 것으로 하고 있고, 이 생계비의 기준은 보건복지부의 최저생계비를 기초로 하여 1인가구 65만 3882원,2인 가구 110만 1618원,3인 가구 145만 9299원,4인 가구 180만 8303원,5인 가구 210만 8118원,6인 가구 241만 4445원 이런 식으로 정형화되어 있습니다. 게다가 개인회생제도는 담보대출에 관하여는 강제로 변제계획에 포함시킬 수 없게 되어 있고, 실무상 그 상환액을 생활비에 가산하여 주지도 않기에 개인회생을 신청하여도 위 생계비 기준에 의한 생활비에서 담보대출상환금도 내고 또 회생에서 뺀 채권도 상환하려고 하면 개인회생 이행의 현실성이 현저히 떨어집니다. 이와 같은 경우에는 앞에 ‘개인’이라는 수식어를 뺀 일반의 회생을 고려해 보라고 합니다. 이것은 2006년에 속칭 통합도산법이 시행되기 이전의 회사정리제도가 주식회사의 재조직에 인정되던 것을 모든 채무자에게 확장한 것으로서 이제는 회사뿐만 아니고 모든 법인과 개인이 모든 채무의 재조정을 위하여 이용할 수 있습니다. 실무상 요구하는 변제기간이 10년이고, 개인인 경우에도 절차비용이 500만원 내지 1000만원 정도로서 비싼 편이지만, 담보채무의 상환도 변제계획에 포함시킬 수 있고 또 실수로 누락된 채권자라고 하더라도 회생계획의 변경을 요구할 수 있을 뿐 회생계획에 의한 면책의 효력을 받는다는 장점이 있습니다. 물론 일반채권자의 채권금액 3분의2가 동의를 하여야 하고 그렇지 않은 경우에는 원칙적으로 인가되지 않는다는 결정적인 단점이 있으나, 대부분의 합리적인 금융기관은 동의를 하는 경향을 보이기에 이것은 그다지 걱정하지 않아도 됩니다. 변제기간 5년의 개인회생에 비하여 변제기간 10년의 회생이면 2배의 부담이라고 느낄 수 있습니다. 그렇지만,5년 이후 10년까지 발생하는 현금흐름의 현재가치는 이자율을 연 5%로 적용하더라도 액면의 67.84%에 불과합니다. 예를 들어 연간 2000만원씩이라면 현재가치는 1억원이 아니고 6784만원인 것이지요. 개인회생을 선택하였을 때 4000만원을 누락시킨 것과 주택담보대출 5000만원 합계 9000만원을 따로 갚아야 하는 것에 비하면 일반의 회생을 선택함으로써 오히려 2216만원의 여유가 있고 이것은 비싼 회생 비용을 감당하고도 남습니다.

고소·고발 남용으로 인한 수사력 낭비를 줄이기 위해 올해 본격 도입된 ‘형사조정제도’가 일부 성과에도 불구하고 일반인들의 이해 부족으로 여전히 외면받고 있다. 아직 이 제도를 통한 조정의뢰사건 수는 전체 고소건수의 1% 남짓에 불과하다. 일선 경찰서에서는 형사조정제도를 권하면 ‘고소장을 받지 않으려 한다.’는 오해를 사기도 한다고 토로한다. ●‘억지 고소·고발’ 해마다 늘어 30일 대통합민주신당 선병렬 의원이 법무부로부터 제출받은 국정감사 자료에 따르면 올 1∼9월 전국 검찰에 형사조정 의뢰가 들어온 건수는 5818건이다.50만건에 이르는 전체 고소·고발 사건의 1% 남짓이다. 이 가운데 조정성립률은 49.7%로 의뢰사건 중 절반 가량이 조정을 통해 해결되고 있다. 이 제도가 정착되면 형사 고소사건의 80%에 달하는 사기·횡령·배임 등의 사건이 고소·고발없이 해결될 수 있다는 얘기다. 또 고소·고발 건수가 해마다 늘어나고 있는데 반해 기소율은 뚝 떨어지고 있다. 법무부에 따르면 피고소자 수는 지난해 59만 739명으로 2001년 50만 7107명에 비해 16% 가량 증가했지만, 실제 기소된 사람은 지난해 10만 931명으로 2001년 10만 2046명에 비해 오히려 줄었다. 기소율은 2001년 20.1%에서 지난해 17.1%로 크게 떨어졌다. 특히 사기·횡령·배임 등 돈과 연관된 사건의 경우 기소율이 12.2%에 불과했다. 형사사건 평균 기소율(40∼50%)에 크게 못 미치는 수치로 형사고소 5건 중 4건 이상은 고소할 필요가 없었던 사건인 셈이다. ●화해 권해도 형사 고소 고집 실제 지난 8월 서울 강남경찰서에는 역삼동의 한 헬스클럽이 폐업하자 회원 수백명이 남은 회비를 돌려받기 위해 업체 사장을 개별적으로 형사 고소해 수사에 애를 먹었다. 당시 이 사건을 담당한 A조사관은 “사건의 본질이 회비 변제에 있는 만큼 당사자 간 합의로 원만히 해결하라.”며 고소인들을 설득하다 되레 청문감사실에 “경찰이 고소장을 접수하지 않는다.”고 진정을 해 곤혹을 치렀다. 회원들은 지난달 사장에게서 회비를 돌려받기로 하고 고소를 취하, 결국 형사조정제도로 해결이 가능했던 셈이다. 경찰 관계자는 “심할 경우 수사과 형사 한 사람이 고소사건 50∼60건을 맡을 때도 있다.”면서 “고소인에게 형사조정제도 등 합의를 통한 문제해결을 설명해도 아직까지는 ‘그냥 형사고소로 가겠다.’고 고집하는 경우가 더 많다.”고 안타까워했다. 류지영기자 superryu@seoul.co.kr ●형사조정제도 사기, 횡령, 배임과 같은 재산범죄 사건과 소년, 의료, 명예훼손 등 형사사건에서 고소·고발 없이 피해자와 가해자가 화해에 이르도록 하는 제도다. 조정은 법률 전문가와 사회적 인사로 구성된 형사조정부가 맡는다. 검찰 수사의 경우 보통 2개월 이상 걸리지만 형사조정제도를 이용하면 25일 정도면 끝낼 수 있다.

청소년 범죄를 다루는 소년법의 적용연령이 현행 12∼19세에서 10∼18세로 하향 조정된다. 이에 따라 현재 어리다는 이유로 아무런 법적인 조치를 받지 않던 만 10∼11세 어린이들도 앞으로는 형사처벌의 대상이 된다. ●소년범 형사처벌 대상도 10세이상으로 낮춰 정부는 23일 청와대에서 노무현 대통령 주재로 국무회의를 열어 이같은 내용을 골자로 한 소년법 개정안 등을 심의·의결했다. 소년법 개정안이 국회를 통과하면 현재 범죄를 저지르고도 보호처분조차도 받지 않았던 만 10∼11세 소년들에 대해서도 보호 관찰이나 사회봉사, 수강명령 등 소년법이 규정한 방법에 따라 보호 처분을 받게 된다. 또 만19세 청소년은 소년법이 아닌 일반 성년과 같은 법 적용을 받게 된다. 개정안은 또 형사소송법상 국선변호인제도와 마찬가지로 소년범 인권보장을 위해 신체의 자유가 제한되어 있는 위탁소년에 대해서는 반드시 국선보조인을 선정하도록 했다.●대부업 상호에 `대부´ 표기해야정부는 회의에서 대부업 이용자의 피해를 줄이기 위한 ‘대부업의 등록 및 금융이용자보호에 관한 법률’개정안도 의결했다. 개정안에 따르면 대부업자는 상호에 반드시 ‘대부’라는 문자를, 대부중개업자는 ‘대부중개’라는 문자를 사용해야 한다. 현행 대부업자 대부분이 대부업자임을 명확히 하지 않고 다른 여신기관으로 오인하기 쉬운 캐피털·파이낸스 등의 상호를 사용하는 것을 개선하기 위한 취지다. 개정안은 또 대부계약을 체결할 때 대부금액·대부이자율·변제기간 등 중요사항을 대부업자가 기재하지 못하도록 하고, 거래상대방으로 하여금 자필로 기재하도록 의무화했다. 대부업자 또는 대부중개업자가 광고를 할 때도 일반인이 등록번호와 이자율, 이자외 추가비용 등을 쉽게 파악할 수 있도록 표기하도록 한 내용도 들어 있다. 최적가치 낙찰제도를 확대적용하기 위한 ‘국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률’ 개정안도 통과됐다. 입찰금액, 품질, 기술력, 계약기간 등을 종합적으로 고려한 평가기준에 가장 적합한 자를 낙찰자로 결정할 수 있도록 하는 내용을 포함하고 있다. 정부는 이밖에 ▲금융감독위원회에 새마을금고와 연합회에 대한 자료·검사요청권과 시정조치 요구권을 부여하는 ‘새마을금고법’ 개정안 ▲부실징후기업의 구조조정을 주도하는 채권금융기관에 신용보증기금, 사모투자전문회사, 기업구조조정전문회사 및 한국수출보험공사를 추가하는 ‘기업구조조정촉진법’ 시행령안도 처리했다.임창용기자 sdragon@seoul.co.kr

지난 8월 증권가는 갑작스러운 ‘재건특수´ 기대감으로 요동쳤다.13개 국내 기업이 컨소시엄으로 참여하는 한국·이라크 합자법인 ‘코리쿠르디’가 이라크의 쿠르드지방정부(KRG)와 23조원 규모의 재건사업 양해각서(MOU)를 맺었다는 보도 때문이었다. 컨소시엄 참여 기업으로 거론된 S사 주가는 가격제한폭까지 수직상승했다. 내리막을 걷던 H·K·P사의 주가도 일제히 반등세로 돌아섰다. ●군이 개발업자 홍보창구? 흥미로운 점은 MOU 체결 사실을 처음 보도한 곳이 군(軍) 매체인 ‘국방일보’였다는 점이다. 국방일보는 8월10일 ‘국내기업 중동신화 다시 쓴다’라는 제목의 1면 머리기사에서 “H·S건설 등 13개사가 컨소시엄으로 참여하는 코리쿠르디 코리아가 댐·고속도로 등 23조원 규모의 재건사업 MOU를 맺었다.”면서 “여기엔 자이툰부대의 영향력이 절대적이었다.”고 덧붙였다. 통신과 인터넷 매체가 이 내용을 실시간 속보로 내보냈고, 다음날 대부분의 종합지와 경제지가 ‘23조’라는 사업규모에 초점을 맞춰 비중있게 기사를 다뤘다. 당시 국방일보는 자이툰 부대로부터 보도자료와 함께 코리쿠르디 관계자를 소개받아 기사를 작성한 것으로 확인됐다. 군이 사실상 개발업자의 홍보창구 역할을 한 셈이다. ●거론 업체 “이름 도용당했다” 보도가 과장됐다는 사실은 취재 결과 쉽게 확인됐다. 기사에 거론된 대기업 H사 관계자는 “자금 회수 전망이나 안전이 확보되지 않으면 MOU를 100번 체결해도 소용 없다.”고 일축했다.K사 관계자도 “컨소시엄 참여를 타진받은 적이 없다.”며 “사실상 이름을 도용당한 것”이라고 불쾌감을 나타냈다. 중견기업 S사 관계자도 “해외담당 직원이 시장조사차 현지를 다녀왔지만 본사는 자금 회수가 어렵다고 판단해 접었다.”고 전했다. 업체 반응이 부정적인 이유는 코리쿠르디가 KRG와 체결했다는 MOU를 보면 분명해진다. 서울신문이 확보한 MOU 사본은 말 그대로 계약에 이르는 절차와 조건을 기술한 사문서에 불과하다. 문서 말미엔 “이 문서는 법적 구속력이 없으며 공식 계약을 맺는 데 참고 지침으로만 사용된다.”는 조항이 첨부돼 있다. 보다 근본적인 문제는 MOU에 열거된 사업들이 시행 여부조차 불투명하다는 데 있다. 대부분 다목적댐(5개)과 고속도로(182㎞), 철도, 상하수도 시설(8개 도시) 등 사회인프라 시설로, 댐 건설이 전체 사업비의 90% 이상을 차지한다. 수출입은행 이라크 담당 유광훈 연구원도 “리스크 보증능력도 없는 KRG가 투자자부터 끌어모으자는 속셈으로 MOU를 남발하고 있다.”고 꼬집었다. 정부 발주가 아닌, 선투자 방식으로 진행되는 사업형태도 걸림돌이다. 대외경제정책연구원 박복영 중동팀장은 “한국처럼 신용도가 높은 국가도 투자형 사업으로 외자를 유치하긴 어렵다.”면서 “개발업자들은 석유 등 현물을 통한 사후변제 가능성을 얘기하지만 하루 3만배럴 수준인 쿠르드의 산유능력으론 10년이 지나도 투자금 회수가 어렵다.”고 전망했다. 산자부 등 정부 일각에서 제기하는 석유사업 진출 전망도 불투명하다. 정파 갈등으로 석유법이 통과되지 않고 있는 데다, 이라크 국민 대부분이 개발권을 외국기업에 넘기는 데 강한 반감을 갖고 있기 때문이다. 정부가 기대를 걸고 있는 KRG의 자체 석유법도 법적 효력이 없다는 게 문제다. ●잇따른 철군행렬… 군사적 긴장도 고조 상황이 이처럼 비관적임에도 군과 국방부는 사업 전망을 부풀리기에 급급하다. 지난달 국방부 기자단의 자이툰 부대 취재 당시 합참은 일정 대부분을 KRG와 코리쿠르드 관계자 면담에 배정했을 정도다. 이같은 사정은 이달 초 정부 합동평가단이 아르빌을 방문했을 때도 마찬가지였던 것으로 전해졌다. 국방부가 재건특수를 부각시키는 것은 당초 자이툰 부대의 거취 판단 기준으로 삼겠다고 밝힌 ▲이라크 정세 ▲동맹국 동향 ▲이라크·미국의 입장 ▲국내기업 진출전망 등이 주둔에 불리한 방향으로 상황이 전개되고 있기 때문이다. 실제 치안이 안정돼 있던 쿠르드 지역은 17일 터키 의회가 쿠르드반군 소탕을 위해 터키군의 이라크 월경(越境)공격을 승인함으로써 군사적 불안이 가중되고 있다. 파병국의 철·감군 행렬이 이어지는 가운데 미국에 이어 가장 많은 병력을 파견했던 영국마저 병력을 절반으로 줄인 뒤 내년 중 전면 철군하는 방안을 검토 중이란 사실도 자이툰 부대의 주둔 입지를 좁게 만드는 요소다. 이세영기자 sylee@seoul.co.kr

검찰이 정윤재(43) 전 청와대 의전비서관의 구속영장이 지난달 20일 기각된 이후 27일 만인 17일 구속영장을 재청구함으로써 법원의 영장 발부 여부에 관심이 쏠리고 있다.검찰은 혐의를 추가해 영장을 청구했지만 정 전 비서관이 혐의들을 완강히 부인, 법원과의 치열한 공방이 예상된다. 검찰은 정 전 비서관에 대한 구속영장이 기각된 이후 추가 혐의 입증을 위해 강도높은 보강 수사를 폈다. 검찰은 이번 영장 재청구에서 1차때 적용한 특가법상 알선수재 및 변호사법 위반 혐의에 정치자금법 위반 혐의를 추가했다.부산지검 관계자는 “영장기록 범죄 사실만으로도 사안이 중하고 증거인멸의 위험이 높아 구속영장을 재청구했다.”고 배경을 설명했다. 일각에서는 검찰이 지난 11일 ‘변양균-신정아 사건’ 영장이 발부된 데 대한 자신감과 함께 23일 예정된 법사위의 부산지검 국감, 정치권의 특검도입 필요성 제기 등 복합적인 이유로 영장 재청구를 하게 됐다는 분석도 내놓았다. 검찰은 알선수재 부문의 보완수사에서 정 전 비서관이 증거를 은폐하려 한 사실을 찾아냈다고 밝혔다. 정 전 비서관이 건설업자 김상진(42·구속)씨의 세무조사 무마 로비를 도와준 대가로 지난해 12월31일 집으로 찾아온 김씨로부터 1000만원을 받았는데도 이를 은폐하려 했다는 것이다.검찰은 정 전 비서관이 이를 부인했으나 보완수사를 통해 이같은 내용이 거짓임을 확인했다고 주장했다. 검찰은 또 법원이 소명이 부족하다고지적한 변호사법 위반 혐의에 대해서도증빙 자료를 확보, 법원에 제출했다. 이 밖에 정 전 비서관이 2005년 11월 선배인 정모(48)씨로부터 전세자금으로 빌렸다는 1억원이 약정서와 변제 기한, 이자 지급일 등도 없고 당시 공직자 재산등록때 채무로 등재하지 않은 점 등을 들어 정치자금으로 판단, 정치자금법 위반혐의를 추가했다. 이와 관련, 정 전 비서관측 변호인은 “진술인들의 기억에 의존할 수밖에 없는 상황인데도 검찰이 의도적으로 증거 은폐로 몰고가고 있다.”고 반박했다.부산 김정한기자 jhkim@seoul.co.kr

이해찬 후보의 경제 공약은 일자리 창출, 신용불량자 회복, 서민 금융기관 활성화, 부동산 가격 안정으로 모아진다. 해결이 시급한 양극화 문제를 중심으로 공약을 만들었다.‘통일 대통령’ 이미지를 부각시키려는 듯 구체적인 통일 공약도 다수 내놓고 있다. 이 후보는 일자리 창출의 주요 수단으로 국가의 주도적인 역할을 강조하고 있다. 고용친화적인 사회서비스 분야 일자리 100만개 창출, 산업수요에 맞는 인적자원개발 체계 구축 등이 대표적이다. 승자독식 시장논리로는 해결할 수 없다는 문제의식에서 출발한다. 성신여대 강석훈(경제학) 교수는 “일자리 만들기를 최우선 국정과제로 선정한 것은 적절하다.”면서도 “국가가 만드는 사회적 일자리로는 한계가 있으며, 기업의 투자활성화와 소비촉진 등 경제활성화에 따른 일자리 창출을 너무 간과하고 있다.”고 말했다. 한국노동연구원 은수미 연구원은 “일자리가 없는 게 문제가 아니라 사회보험과 고용안정이 보장되는 좋은 일자리(정규직)가 없는 게 문제”라면서 “대기업의 고용창출 부진과 중소기업의 비정규직 양산에 대한 체계적인 접근이 부족하다.”고 평가했다. 이 후보는 소규모 사업장 해고제한 완화, 부당해고 형사처벌 완화와 같은 노동시장 유연화를 통한 일자리 창출 방안도 제시했다. 이에 대해 홍익대 전성인(경제학) 교수는 “정규직 고용을 불안하게 해 비정규직 창출을 도모하는 것으로 양질의 일자리 창출 목표와 상충된다.”고 비판했다. 이 후보의 통일공약은 한강·임진강·서해안 평화공동수역 조성,DMZ 평화적 이용, 한반도 경제, 한반도 평화체제 구축으로 요약된다. 총리 경력과 올해초 북한·중국·미국 방문 경험을 바탕으로 공약을 마련한 것으로 보인다. 하지만 각론 제시에 치우쳐 비전이 다소 약하다는 평가를 받고 있다. 이화여대 통일학연구원 서보혁 객원연구위원은 “이 후보가 제시한 각각의 과제들이 실현되면 남북간 신뢰증진에 기여하겠지만, 이 과제들보다 더 민감하고 중요한 정치군사적 문제와 공약들이 어떤 연관성을 갖고, 평화체제 수립에는 어떻게 기여하는지가 설명되지 않았다.”고 말했다. 동국대 이철기(국제관계학) 교수는 “지엽적인 공약 제시에 그치고 있다.”면서 “평화협정과 평화체제 구축은 남북 양자간에 체결될 사안이 아니며, 이미 미국과의 공감대가 형성돼 있고, 남북정상회담에서도 의견 접근이 이뤄져 공약으로서의 가치가 떨어진다.”고 평가했다. 동국대 고유환(북한학) 교수는 “이 후보의 통일 공약은 기본적으로 과거에 다 나온 것”이라면서 “다만 이번 남북정상회담에서 서해 평화수역을 만들어 나가기로 합의해 남북의 서해 공동개발 공약이 실현될 가능성이 높아졌다.”고 밝혔다. 신용불량자 회복 등 서민금융 활성화 방안에 대해 전성인 교수는 “개인회생절차를 완화해 일정기간 가처분 소득 외의 전액을 채무변제에 쓰도록 하고 나머지 채무는 면책한 뒤 정상적인 경제활동을 해야 하는 게 정답”이라고 밝혔다. 하지만 이 후보는 채무 면책 없이 변제 기간만 20년으로 연장하는 공약을 제시했고, 생보사 상장재원 활용, 부실채권 정리기금 잉여금 활용 등 무리가 따르는 재원 확보 방안을 마련했다. 대구가톨릭대 전강수(부동산통상학부·토지정의시민연대 정책위원장) 교수는 전·월세 안정, 환매조건부 반값아파트 등 이 후보의 부동산 정책에 대해 “의미있는 주거 복지 정책”이라면서도 “문제의 근본원인인 부동산 불로소득을 차단할 수 있는 정책을 제시하지 못했다.”고 말했다. 특별취재팀

국세청은 올 상반기 고의로 세금을 내지 않은 체납자 455명에 대한 추적조사를 통해 모두 1441억원의 세금을 징수했다고 26일 밝혔다. 올 상반기 체납 세금 징수 건수는 지난해 같은 기간(464명)에 비해 1.9% 줄었지만 징수 금액은 오히려 56.5% 늘어났다.체납 세금 징수 실적을 유형별로 보면 현금징수 541억원, 재산압류 142억원, 사해행위 취소소송 제기 715억원 등이다. 사해행위란 채무자가 고의로 재산을 줄여 채권자가 충분한 변제를 받지 못하도록 하는 것이다. 연도별 체납 세금 징수 실적은 2004년 2273억원,2005년 2666억원,2006년 2720억원 등으로 꾸준히 늘고 있다. 국세청은 체납자에 대해 재산거래 형태 검토, 생활실태 탐문, 은닉재산신고 제보 등을 통해 숨겨놓은 재산을 찾아내고, 부과·징수를 일원화하면서 세원관리와 체납정리를 연계할 수 있게 돼 체납 세금 징수 실적도 늘어나고 있다고 설명했다. 올해 6월 현재 체납발생총액은 11조 6248억원으로 1년 전보다 2868억원, 미정리체납액은 3조 7267억원으로 9054억원 각각 줄었다.김균미기자 kmkim@seoul.co.kr

정윤재(43) 전 청와대 의전비서관이 참여정부 출범 직전 재직했던 정보기술(IT)업체 D사가 낮은 신용등급에도 불구, 기술신용보증기금으로부터 총 12억여원의 특혜성 보증지원을 받았다는 주장이 제기됐다. 기보는 정씨와 유착 의혹을 받는 김상진(42·구속)씨의 회사인 한림토건에 특혜 대출을 해준 의혹처로 지목받고 있다. 두 건의 보증지원에서 유사점이 포착되면서, 정씨가 D사에 대한 보증지원 과정에도 개입했는지 의혹이 커졌다. 한나라당 김양수 의원은 20일 기보가 작성한 D사에 대한 종합기업평가서를 공개하고 “정씨가 부사장으로 근무한 2001년쯤 D사는 신용평가에서 상환능력 부문 최하위 등급을 받았음에도 불구하고 5억 2000만원의 보증지원을 받았다.”고 밝혔다.1998년 창업한 D사는 2002년까지 기보로부터 총 12억 1600만원의 보증지원을 받았고, 금융사로부터 14억 3000만원을 대출받았다. 또 정부 벤처육성 지원정책에 힘입어 정통부 정보화촉진기금 융자지원으로 7억 6000만원을 받았다. 김 의원은 또 “D사가 2002년 폐업신고를 해 기보가 대출을 해줬던 하나은행과 기업은행에 9억 6600만원을 대신 갚아야 했다. 이후 D사는 서울 지역을 기반으로 T사를 설립, 개발중이던 기술을 완성해 동종 사업을 하고 있다.”고 덧붙였다.2002년 당시 폐업신고가 채무 변제를 회피하기 위한 ‘위장폐업’이었을 가능성도 배제하지 않은 셈이다. 한편 D사 사장이던 강모씨는 “정씨와는 대학 동창인데, 기업근무 경력이 필요하다고 해 잠시 부사장직을 맡겼다. 월급도 주지 않았다.”고 해명했다. 홍희경기자 saloo@seoul.co.kr

Q중고차를 사면서 할부금융 회사에서 대출을 받으며 근저당권을 설정해 주고 동생이 보증도 섰습니다. 매월 할부금을 내면서 타다가 사정이 어려워 전부 내지 못하고 파산신청을 하여 면책을 받았습니다. 차를 처분하려고 할부금융 회사에 근저당권을 말소해 달라고 했더니, 밀린 할부대금 350만원에 이자까지 쳐서 내라고 합니다. 보증인에게도 갚으라고 전화가 온답니다. -서익수(가명·43세) A파산절차에 의하여 면책을 받은 채무자는 이미 변제된 부분과 당해 파산절차에 의하여 이루어진 배당을 제외하고 채무의 전부에 관하여 그것을 변제할 개인적인 책임을 면합니다. 이것을 반대로 해석하면 첫째, 면책결정의 효력은 파산을 신청한 개인에게만 효력이 있고 다른 사람에게는 효력이 없으며, 둘째는 이미 채권자가 만족을 얻은 부분에는 아무런 영향이 없다는 것을 뜻합니다. 즉 보증인에게는 효과가 없고 이미 담보제공된 부분에는 영향이 없습니다. 법적으로 파산절차는 민사법의 질서를 전반적으로 부정하는 것이라기보다는, 개인의 재기를 위하여 무한책임을 차단해 주는 것일 뿐입니다. 따라서 면책결정으로 채권자의 강제집행권이 박탈된 것이라고 하더라도 채무는 개념상 남아 있는 것이고 이 채무를 위하여 제공된 인적·물적 담보도 유효하게 존속합니다. 새 파산법 제567조도 면책은 파산채권자가 채무자의 보증인 그 밖에 채무자와 더불어 채무를 부담하는 자에 대하여 가지는 권리와 파산채권자를 위하여 제공한 담보에 영향을 미치지 아니한다.´고 하여 이를 확인하고 있습니다. 따라서 서익수씨가 차량에 근저당권을 설정하여 준 이상 금융회사는 서익수 씨가 면책결정을 받았다고 하더라도 채권최고액 한도 내에서 차량의 처분가치를 담보로 잡을 수 있습니다. 또한 보증인인 동생에 대하여도 막상 주채무자에 관하여는 면책된 채권을 변제하라고 요구할 수 있습니다. 법적으로는 주채무자가 이행하지 않을 때 보증인이 이를 변제할 책임이 있고, 마찬가지로 근저당권도 채무자가 이행하지 않을 때 비로소 현실화하는 것이기에 부당하다는 생각을 얼핏 할 수 있습니다. 그러나, 보증의 구조를 분석해 보면,(1) 주채무자의 채무를 보증인이 대신 이행하고 (2) 보증인은 같은 금액을 채권자로부터 꾸어 오되 (3) 보증인은 채권자에게 갚고 주채무자는 보증인에게 상환하는 구조를 하나로 축약하여, 주채무자가 채권자에게 갚는 이상 채권자는 보증인에 대한 권리행사를 자제하는 것일 뿐이라고 생각할 수 있습니다. 근저당권의 경우도 마찬가지입니다.(1) 채무자가 채무를 갚는 대신에 채권자에게 물건을 넘겨 주고 (2) 다시 물건을 빌려 와서 그 사용료를 내고 계속 사용하는 거래를 단순화한 것이라고 볼 수 있습니다. 따라서 이미 이행된 부분에 해당하니 파산절차에 의한 면책결정에 의하여 아무런 영향을 받지 않는 것이 정당하다고 할 수 있습니다. 다만, 그 책임의 범위는 담보물의 가치 범위 내로 제한됩니다. 예를 들어 할부금융회사가 서익수씨의 자동차를 경매 처분하여 100만원을 회수하였다면 나머지 250만원은 면책결정의 효력을 받습니다.

법원이 신정아씨의 개인회생 신청 여부와 관련해 동국대 및 성곡문화재단 이사장 앞으로 사실조회서를 보낸 것으로 확인돼 신씨의 금융 재산에 대한 법원의 판단이 주목된다. 개인회생 절차는 일정한 수입이 있는 채무자가 자신이 낸 계획에 따라 최소한 필요한 생활자금을 제외한 소득을 짧게는 3년에서 길게는 5년 동안 빚을 갚을 수 있도록 해주는 제도다. 신씨는 현재 자신이 신용불량자였던 사실을 몰랐다고 주장하고 있으며 개인회생절차가 진행중인 사실에 대해 “몰랐던 일”이라고 말하고 있다. 하지만 법원은 “개인회생 절차가 진행되기 위해선 본인 확인 절차가 꼭 필요해 이는 있을 수 없는 일”이라고 말한다. 신씨가 “개인회생 절차에 대한 인가를 받을 당시 숨겨둔 재산이 있었던 것으로 드러나면 회생절차에 대한 인가결정이 폐지되거나 회생절차 계획에 따른 변제 후 남은 빚을 탕감해 주는 면책에 대한 불허가 결정이 나올 수도 있다.”고 보고 있다. 다만 신씨에 대한 개인회생 절차가 진행중인 것으로 파악되더라도 폐지하긴 쉽지 않을 것이란 시각이 적지 않다. 법원은 그동안 개인회생절차가 인가된 사람 중 자신이 낸 변제계획 안에 따라 빚을 제대로 갚지 못했을 경우에 한정해 폐지 결정을 해왔기 때문이다. 서울중앙지법 오민석 판사는 “현재 개인회생제도와 관련해 숨겨둔 재산이 회생절차 개시 전에 있었더라도 반드시 절차 인가를 폐지하라는 규정이 없어 법원 내에서도 논란이 있다.”면서 “신씨에 대한 부분도 신중히 판단해야 할 것으로 보인다.”고 말했다. 법원은 또 회생절차가 끝난 후 남은 빚에 대해 면책 결정 불허가 결정도 더 두고 봐야 할 문제라는 입장이다.3년에서 5년의 회생기간을 기준으로 했을 때 2004년에 시행된 이 제도에 따르면 내년에나 면책 불허가 여부를 결정할 수 있기 때문이다. 한편 금융권에 따르면 신씨가 개인회생절차가 진행되고 있는 가운데 신용카드 등을 사용했다는 것은 앞뒤가 맞지 않다는 지적이다. 이두걸 오이석기자 hot@seoul.co.kr

Q사정이 어려워 파산 신청을 해 몇 달 전에 면책을 받았습니다. 지금은 취업을 한 상태입니다. 그런데 사업을 하는 고모부가 사업이 힘들다면서 임대하고 있는 주택 10채 정도를 제 앞으로 명의를 했으면 합니다. 면책 후 1년도 지나지 않았는데 제 앞으로 등기를 내면 혹시 재산을 숨겼다는 사유로 면책결정이 취소될 수도 있는가요. -정수영(가명·32세)- A채무자가 재산이 있는 데도 불구하고 이를 감추고 파산의 신청을 하여 면책 결정을 받은 경우에는 채권자는 1년 뒤까지 면책취소의 신청을 할 수 있고 채무자가 사기파산죄로 유죄판결을 받으면 위 기간은 5년까지 연장됩니다. 물론 이것은 어디까지나 채무자가 기존의 재산을 감춘 경우에 해당하는 이야기이고 파산 선고 후에 채무자가 새로 취득한 재산은 채무자의 것으로 지킬 수 있습니다. 따라서 과거에 감추어 두었던 재산을 내 앞으로 되돌리는 것이 아니라면 일단 별 문제는 없다고 할 수 있습니다. 다만, 정수영씨가 특별한 소득원이 생긴 것도 아닌데 단기간 내에 여러 채의 주택을 취득하게 되면, 아무래도 관심 있는 채권자들이 이 점을 지적하면서 면책 취소의 신청을 할 가능성도 충분히 있습니다. 결국에는 이기겠지만, 번거로운 법절차에 연루되는 것은 결코 좋은 경험이 아닙니다. 따라서 명의수탁은 권하지 않습니다. 고모부의 채권자를 피할 목적으로 명의를 이쪽으로 넘기는 것은 고모부의 현재의 채권자들을 해치는 것이 됩니다. 따라서 채권자들은 소유명의자인 정수영씨를 상대로 소유 명의를 고모부 앞으로 되돌려 놓으라는 사해행위취소의 소송을 할 수 있습니다. 사업이 힘들다는 점을 잘 아는 친족으로서 명의를 받았다면 100% 정수영씨가 패소하게 됩니다. 패소하게 되면 상대방이 지출한 변호사비용까지 상당 부분 소송비용에 가산하여 물어내게 되는 부담이 생깁니다. 한편 명의신탁일 뿐이라는 주장은 제3자에 대하여는 할 수 없습니다. 따라서 현재 임대하고 있는 주택에 관하여 소유명의를 정수영 앞으로 돌리게 되면, 임차인들에 대하여는 정수영씨가 소유자로서 임대인의 자격을 취득하게 됩니다. 그러므로 임차인이 방을 빼서 나가게 될 때 정수영씨가 임대차보증금을 돌려 주어야 할 의무를 부담하게 됩니다. 부동산 경기가 침체되는 경우에는 방이 안 나가서 보증금을 즉시 돌려주지 못하는 상황이 흔하게 발생합니다. 이렇게 되면 정수영씨가 꼼짝없이 거액의 채무를 뒤집어쓰게 됩니다. 한번 파산, 면책을 받은 사람은 7년 동안은 새로운 파산의 신청으로 면책을 받지 못하기에 이와 같은 명의수탁으로 채무가 생기면 재기에 심각한 지장을 주게 됩니다. 물론 이론상으로는 명의수탁자가 외부적으로 부담한 채무는 명의신탁자에게 책임지라고 할 수 있습니다. 그렇지만 당초 명의를 돌려 놓는 행위의 동기가 명의신탁자의 사정이 어려워서 그런 것임을 상기할 필요가 있습니다. 명의를 빌려 주어 손해가 나기 전에도 명의를 빌려 간 사람은 변제 자력을 잃었거나 이미 자기 재산을 다른 곳에 빼돌린 뒤일 것입니다. 명의를 빌려 주는 것은 패가망신의 지름길입니다

중견건설업체 대주건설이 시행사의 자산담보부증권(ABS) 상환 채무를 대신 지급하는 것을 거절한 것에 대해 채권 발행주관사인 한국투자증권이 “대주건설은 즉각 원리금을 변제해야 한다.”고 11일 주장했다. 부동산건설 관련 프로젝트파이낸싱(PF)의 ABS 만기 지급이 거절된 첫 사례로 앞으로의 사태 진행과정에 관심이 쏠리고 있다. 해당 ABS는 발행 당시 한국기업평가로부터 대주건설의 신용을 근거로 ‘BBB-’ 등급을 부여받았으며 대주건설의 대지급 거절 이후 ‘D’ 등급으로 떨어진 상태다.전경하기자 lark3@seoul.co.kr