부동산 시장 연착륙을 위한 정부의 규제 완화 조치가 잇따르고 있지만, 급격하게 얼어붙은 매수심리는 반등의 기미가 보이지 않는다. 11일 한국부동산원에 따르면 이번주(11월 7일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 70.7로 지난주(72.9)보다 2.2 포인트 떨어졌다. 지난 5월 첫 주 이후 27주 연속 하락이다. 매매수급지수는 100을 기준으로 낮을수록 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것을 의미한다. 지역별로 살펴보면 은평·마포·서대문구 등이 있는 서북권의 지수가 66.5로 가장 낮았고 노원·도봉·강북구 등의 동북권이 66.5로 뒤를 이었다. 용산·종로·중구가 포함된 도심권은 68.1, 영등포·양천·동작·강서구 등이 있는 서남권은 72.9로 나타났다. 강남·서초·송파·강동구의 동남권은 76.7로 서울에서 가장 지수가 높았지만 역시 지난주(77.4)보다 하락했다. 아파트 전세수급지수도 계속해서 떨어지고 있다. 시장에 전세를 구하려는 세입자보다 상대적으로 세입자를 찾는 집주인만 많아지는 상황이다. 이번주 아파트 전세수급지수는 전국 80.4, 수도권 74.3, 서울 73.0을 기록하며 지난주보다 일제히 하락했다. 올해 들어 부동산 시장이 ‘빙하기’라고 불릴 정도로 거래 절벽에 빠져들면서 정부는 6월, 9월, 지난 10일 등 세 차례에 걸쳐 규제지역을 해제했다. 하지만 금리 인상 기조가 계속되는 한 현 상황을 뒤집기는 어렵다는 게 전문가들의 입장이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “서울과 서울 극 인접 지역이 규제지역 해제 대상에서 제외돼 이것만으로 지역부동산 거래의 활성화까지 기대하기는 쉽지 않다”고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “분양시장과 기존 주택 거래에 다소 숨통을 터주는 효과가 있을지 모르겠으나 심리가 위축돼 있어 시장 분위기 상승으로 반전을 노리기는 어려울 것”이라고 전망했다.

정부가 주택 거래 규제를 추가로 풀면 거래 증가로 이어질까. 가격이 급락하는 경착륙은 막을 수 있을까. 결론부터 말하면 효과는 제한적일 것이라는 시각이 지배적이다. 단기간 금리 인상에 따른 부담, 가격이 오를 만큼 올랐다는 심리적 요인 때문에 이 정도의 규제완화로는 침체에 빠진 주택시장을 살릴 수 없다는 것이다. 효과가 제한적일 것으로 보는 근거는 핵심 지역이 빠졌기 때문이다. 주택시장을 주도하는 서울과 연접 주요 도시의 규제는 여전히 남아 있다. 같은 서울이라도 가격이 낮고 시장 움직임에 영향을 덜 미치는 노원·도봉·강북구 등은 규제를 풀어도 무방하지만, 이번 조치에서는 포함되지 않았다. 거래규제가 풀리면 대출 규제도 자동으로 완화돼 주택 거래가 늘어날 것이라는 막연한 기대도 불가능하다. 대출 금리가 연 6~7%로 오르고, 미래에 집값이 오를 것이라는 확신이 없는 상황이라서 은행 대출로 집을 사겠다는 욕구(투자 수요)가 사실상 사그라졌기 때문이다. 장기적인 주택공급 확대 정책도 당장 집을 사거나 신규 청약을 머뭇거리게 한다. 입지가 빼어난 서울 도심과 수도권 대규모 공공택지 아파트 공급이 예정됐기 때문에 굳이 대출까지 받아 가며 기존 아파트를 사려는 수요는 많지 않아 보인다. 기존 주택 매매가 중단되고, 새 아파트 전세 물량이 적체돼 신규 청약 수요도 떨어지는 추세다. 다만 일부 지역에서는 ‘급급매물’이 소화되고 실수요 거래에 다소 숨통이 트일 수는 있다. 1주택자가 조정대상지역에서 추가로 주택을 구입하면 취득세율이 8%이지만, 조정대상지역이 해제되면 일반세율(1~3%)로 완화된다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “금리가 시장의 최대변수라서 금리 인상 랠리가 마무리되기 전까지는 거래 회복이 쉽지 않을 것 같다”고 말했다. 함영진 직방 빅데이터랩장도 “실수요자마저 거래를 외면하는 실정에서 구매층의 부담을 낮추겠다는 점은 긍정적”이라면서도 “규제지역 해제는 주택 구매에 장애가 없어진 것이지 거래당사자에게 추가 인센티브를 주는 것은 아니어서 거래가 빠르게 활력을 찾기를 기대하기에는 제한적일 것”이라고 전망했다.

중국 국적의 8세 어린이가 자신의 명의로 1억 6000만원짜리 경기도 아파트를 사는가 하면, 미국 국적의 17세 청소년은 서울 용산구의 27억원짜리 아파트를 매수했다. 구입 자금의 편법 증여가 의심되는 사례다. 이처럼 부동산 투기가 의심되는 외국인 부동산 거래를 ‘정조준’하기 위해 정부가 외국인 투기성 거래 기획조사를 진행 중인 가운데 외국인의 국내 아파트 매입 통계가 처음 공개됐다. 10일 국회 기획재정위원회 소속 양경숙 더불어민주당 의원이 국토교통부와 한국부동산원을 통해 제출받은 연도별 외국인 아파트 매수 현황에 따르면 2015년부터 올해 8월까지 7년 8개월간 외국인이 사들인 전국 아파트는 모두 2만 9792건에 이르렀다. 이 가운데 62.0%(1만 8465건)는 중국인의 매입 건수였고 19.7%(5855건)는 미국인이 매입한 경우였다. 기타 국적의 외국인이 산 경우는 18.4%(5472건)였다. 외국인의 아파트 매입은 2015년(2979건)부터 상승세를 보이다 집값이 천정부지로 치솟은 2020년(5640건) 정점을 찍은 뒤 외국인 투기 논란이 본격화한 지난해(4931건)부터 올해 1~8월(2423건)까지 2년 연속 감소세를 보였다. 지역별로 보면 2015년부터 올해 8월까지 서울(미국인 37.1%, 중국인 32.1%)을 제외하고 모든 지역에서 중국인이 아파트를 가장 많이 사들였다. 특히 외국인이 사들인 아파트 가운데 중국인의 매입 비중이 가장 높은 곳은 87.0%(369건)를 기록한 울산이었다. 이달 말 국토부는 관계 부처와 합동으로 실시한 외국인의 투기성 부동산 거래에 대한 첫 기획조사 결과를 공개하고 외국인 투기 방지 대책도 발표한다. 정부가 외국인의 국내 아파트 매입 통계를 처음 공개하기로 한 것은 내국인에 대한 ‘역차별 논란’이 결정적 요인이 됐다. 그간 부동산 커뮤니티, 시민단체 등은 “내국인에 대해선 주택담보대출 제한과 다주택자 취득·양도소득세 중과 등 강력한 규제가 적용되는 반면, 외국인은 규제의 사각지대에 있다”며 대책 마련을 요구한 바 있다. 권혁진 국토부 주택토지실장은 “지난해 부동산거래분석기획단이 만들어지면서 외국인의 아파트 매입을 집중적으로 분석할 수 있게 됐다”며 “그간 외국인들이 내국인보다 쉽게 주택을 살 수 있었고 과세에서 자유로웠으나 앞으로는 내국인과 동일하게 세금을 부과하고 탈세를 막겠다는 취지”라고 설명했다. 이에 대해 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “외국인에 대해 엄격한 부동산 취득 규제를 들이대면 상호주의 원칙에 따라 우리나라 국민이 외국에서 피해를 볼 수 있다는 점도 유의해야 한다”며 “부동산 투기가 우려되는 지역은 ‘거래허가구역’으로 지정하는 방안 등이 있다”고 말했다.

주택 수·보유 기간 따라 감면 달라조합원 간 부담금 격차 갈등 불씨부담금 큰 강남권 혜택 적을 듯초과이익 줄이려 고급화 우려도국토교통부가 29일 재건축 부담금 합리화 방안을 내놓으면서 지지부진한 사업에 속도가 붙을 전망이다. 다만 1가구 1주택·장기보유 여부에 따라 같은 조합원 간에도 부담금 부과액에 큰 차이가 발생해 새로운 갈등의 불씨가 될 수도 있다는 지적이 나온다. 국토부 방안을 토대로 시뮬레이션한 결과 기존 재건축 부담금이 3000만원인 단지는 부과기준 변경만으로 부담금이 300만원으로 줄어든다. 여기에 1가구 1주택자로 해당 재건축 대상 주택을 6년간 장기 보유했다면 300만원의 10%가 추가 감면되고, 10년 이상 보유했다면 50%가 줄어 최종 부담금은 150만원만 내면 된다. 부담금 예정액이 4억원이던 단지는 부과 기준 합리화로 8500만원이 줄어든 3억 1500만원으로 21% 감면된다. 만약 10년간 보유한 1주택자라면 50%가 추가 감면돼 1억 5800만원으로 낮아진다.부과 시점을 조합추진위에서 조합인가 시점으로 조정하면 부담금 산정 가격 기준이 달라져 그만큼 부담금 인하 효과로 이어진다. 지방의 한 재건축 단지는 애초 부담금 예정액이 1억원이었는데, 부과기준 현실화로 7000만원, 개시시점 변경으로 1000만원 등 8000만원이 감면돼 2000만원만 내면 된다. 만약 1주택자이면서 10년 이상 장기보유자라면 부담금을 1000만원만 내면 된다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “재건축 부담금 면제 기준을 1억원으로 높이면 지방과 수도권 외곽에서는 부과 대상에서 제외되는 단지가 많아 사업에 속도를 낼 수 있다”고 말했다. 다만 같은 단지라도 1주택자·장기보유 여부에 따라 감면율이 큰 차이가 나고 서울 강남 등 재건축 부담금이 큰 단지는 감면폭이 상대적으로 적어 새로운 갈등이 대두될 가능성도 있다. 기존 부담금 부과액이 1억 5000만원 이상인 단지는 부과기준 체계 변경에 따른 감면액이 최대 8500만원까지로 제한됐기 때문이다. 기존 부담금이 1억 5000만원이라면 8500만원이 줄어 감면율이 57%나 된다. 반면 기존 예정 부담금이 4억원이면 8500만원만 줄어 감면율은 21%에 그친다. 부담금 7억 7000만원 부과를 통보받은 용산 한강맨션은 부과 기준 변경에 따른 감면율이 11%에 불과하다. 따라서 부담금이 10억원이 넘는 강남권 재건축 단지는 개편에도 1주택·장기보유자가 아니면 감면율이 10% 미만에 그칠 수도 있다. 전문가들은 초과이익을 줄이려고 고급 마감재를 사용하거나 일반분양분을 줄이려고 편법을 쓰는 단지가 늘어날 것으로 예상했다. 7억 7000만원의 역대 최고 예정액이 통보된 용산 한강맨션은 최고 층수를 68층까지 높이는 설계변경을 추진하기로 했다. 백준 J&K 도시정비 대표는 “같은 재건축 조합에서 1주택자·장기보유 여부 등에 따라 부담액이 다르게 산출되면 조합 내분이 발생할 수 있다”며 “조합원 간 부담금 차등으로 사업 추진 과정에서 새로운 갈등이 생길 수 있다”고 말했다.

거래 절벽 속에서 추가 금리 인상이 예고되면서 집값이 더욱 가파르게 떨어지고 있다. 22일 한국부동산원에 따르면 이번 주 수도권 아파트 가격은 지난주 대비 0.23% 하락했다. 주간 변동률로는 2012년 8월 6일 조사(-0.24%) 이후 10년 1개월 만에 가장 큰 폭으로 하락한 것이다. 서울도 이번 주 0.17% 떨어지며 지난주(-0.16%)보다 낙폭이 확대됐다. 17주 연속 하락이며 9년 9개월 만의 최대 낙폭이다. 서울 25개 자치구 중 0.20% 이상 하락한 곳은 일주일 새 8곳에서 12곳으로 늘어났다. 도봉구 아파트값이 0.31%로 서울 내에서 가장 큰 폭으로 하락했고, 송파구는 0.22% 떨어지며 강남 3구(서초·강남·송파구)에서 가장 큰 폭의 하락을 보였다. 강남구와 용산구마저 각각 0.10% 떨어졌다. 지방도 지난주 0.13%에서 이번 주 0.15%로 낙폭이 확대됐다. 이로써 전국 아파트 가격은 0.19% 하락하며 2012년 5월 한국부동산원의 시세조사 시작 이후 가장 큰 폭으로 떨어졌다. 전셋값도 신규 수요가 줄고 갱신계약 수요가 늘면서 약세가 이어지고 있다. 서울 아파트 전셋값은 0.16% 떨어지며 지난주(-0.12%)보다 하락폭이 크게 확대됐다. 미국이 기준금리를 한번에 0.75% 올리는 ‘자이언트스텝’을 3회 연속 단행한 가운데 한국은행도 따라서 기준금리를 올릴 수밖에 없는 상황이어서 당분간 집값 조정은 가속화될 것으로 예상된다. 서울 서초구의 한 공인중개사는 “처음엔 버티던 집주인들이 가파른 금리 인상에 심리적으로 쫓기면서 급매에 나서는 사례가 늘고 있다”고 말했다. 박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “향후 1년간 주택시장은 금리가 최대 변수”라며 “금리 인상 랠리가 끝나야 집값 하락도 진정될 것”이라고 내다봤다. 송승현 도시와경제 대표도 “주택시장 경착륙 가능성이 커지고 있다”면서 “저금리 시기 가파르게 올랐던 만큼 금리가 오를수록 집값 조정 폭이 커질 것”이라고 진단했다.

부동산 전문가인 박원갑 KB국민은행 수석 부동산 전문위원이 ‘부동산 트렌드 수업’이라는 책을 냈다. 저자는 이 책에서 우리나라 부동산시장을 둘러싼 핵심 트렌드를 심도 있게 분석했다. 부동산 투자 주의점, 시장 흐름을 읽는 법 등 다른 책에서 찾아보기 어려운 소중한 투자 지혜도 담았다. 부동산 정보홍수 시대에 대응해 거짓 정보에 휩쓸리지 않는 법, 투자가 삶의 일부가 된 사회에서 행복설계법도 소개한다. 부동산 시장의 주역으로 부상한 MZ세대의 특징과 그들의 투자 방식도 소개했다. 메이트북스 펴냄.

서울의 마지막 ‘금싸라기 땅’인 용산정비창 개발이 본격화되면 용산 지역은 강남과 함께 서울의 중심지로 거듭날 것으로 전망된다. 서울의 최대 복합업무지구이자 초고가 주거지인 강남구 삼성동에 이어 ‘직주근접’이 가능한 부촌이 한 곳 더 생기는 셈이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “용산의 입지가 서울 한복판이다 보니 주거 중심보다는 국제·업무·문화 복합개발을 하는 것이 지역 경제에는 훨씬 긍정적으로 작용할 것”이라면서 “특히 서부이촌동, 청파동 등 서쪽 균형개발과 시너지 효과를 일으켜 용산 지역의 엄청난 토지 가치 상승으로 이어질 것”이라고 내다봤다. 앞으로 용산공원 조성을 비롯해 주변 재개발·재건축 사업과 노후 건축물에 대한 개발 압력도 거세질 것으로 보인다. 용산정비창 전면1구역을 포함한 원효로 일대 정비사업뿐 아니라 용산전자상가 등의 개발 사업도 활발히 진행될 것으로 보인다. 업계는 이번 계획 발표가 최근 ‘대세 하락’으로 전환한 부동산 시장의 흐름을 바꾸기는 어려울 것으로 보고 있다. 용산은 이미 대통령실 이전으로 기대감이 미리 반영돼 가격이 형성된 측면이 있어 이번 계획만으로 가격이 급상승하진 않을 것이라는 게 중론이다. 하지만 대형 호재임은 확실한 만큼 부동산 시장은 중장기적으로 꾸준히 우상향 곡선을 그릴 전망이다. 박 위원은 “통상 하락기에 부동산 시장은 호재에는 둔감하고 악재에는 민감하다”면서 “재개발 호재가 있는 서부이촌동, 청파동, 효창동 일대의 시장은 단기적으로 활성화되겠지만 서울 집값 전체에 영향을 끼칠 정도는 아니다”라고 말했다.

얼어붙은 부동산 시장에서 ‘똘똘한 한 채’로 버텨온 전국 주요지역의 고가 아파트값이 하락으로 돌아섰다. 25일 KB부동산에 따르면 7월 ‘KB선도아파트 50지수’는 101.18을 기록해 6월 대비 101.42보다 0.24포인트 하락했다. 이 지수는 전국 시가총액 상위 50개 단지를 선정해 변동률을 지수화한 것으로 해당 지수가 떨어진 것은 2020년 5월(-0.64%) 이후 2년 2개월 만이다. 해당 단지는 서울 서초구 ‘아크로리버파크’, 강남구 ‘래미안대치팰리스’ 등 신축 단지부터 송파구 ‘잠실주공5단지’, 강남구 ‘은마아파트’, 양천구 ‘목동신시가지’ 등 주요 재건축 아파트가 포함돼 있다. 수도권에선 경기 과천 ‘래미안슈르’, 경기 성남 ‘산성역포레스티아’, 경기 수원 ‘광교중흥S-클래스’, 지방에는 부산 해운대구 ‘더샵센텀파크1차’, 부산 수영구 ‘삼익비치’, 부산 북구 ‘화명롯데캐슬카이저’ 등이 있다. ‘똘똘한 한 채’마저 흔들리는 건 윤석열 정부가 최근 종합부동산세를 주택 수가 아닌 주택 가격을 기준으로 부과하도록 추진한 것이 영향을 끼친 것으로 풀이된다. 정부는 지난 21일 종부세 과세 체계를 주택 수에서 가액 기준으로 전환하고 다주택자의 중과 세율을 폐지 등을 골자로 하는 세제개편안을 발표했다. 금리 인상 공포로 인한 집값 하락세가 본격화하는 신호라는 분석도 나온다. 부동산 시장 위축으로 고가 아파트도 더 이상 안전자산으로 보기 어렵다는 인식이 강해졌다는 것이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “금리 인상과 집값 조정 기대감으로 매수심리가 위축돼 집값 하락세는 계속 이어질 것”이라고 전망했다.

부동산 시장에 불안감이 스멀스멀 퍼지고 있다. 최근 몇 년간 ‘지금 집 안 사면 벼락거지 된다’는 심리가 확산하면서 ‘패닉바잉’에 나섰던 이들이 요즘은 ‘집값 상투를 잡은 것 아니냐’는 걱정에 빠졌다. 일부 전문가들 사이에선 집값이 이미 대세하락기로 접어들었다는 주장이 나온다. 반면 최근의 하락세는 일시적인 조정일 뿐이라는 반론도 만만치 않다. 대세하락론자들은 현재 집값이 오랫동안 너무 오르기만 해 거품이 끼어 있다고 본다. 한국부동산원 기준 서울 아파트값은 2014년(1.99%)부터 지난해(8.02%)까지 8년 연속 올랐다. 특히 2020~2021년 서울은 11.03%, 수도권은 27.05% 치솟았다. 19일 경제정의실천시민연합이 KB부동산 시세정보를 분석한 결과에 따르면 2013년 1월 4억 9100만원이었던 서울의 30평형대 아파트값은 올해 5월 12억 7800만원으로 2.6배가 됐다. 소득 대비 집값도 천정부지로 뛰어올랐다. 중위값을 기준으로 한 서울의 소득 대비 주택가격(PIR)은 올해 3월 18.4다. 월급을 한 푼도 쓰지 않고 모아도 18.4년이 걸린다는 의미다. 10년 전인 2012년 3월의 PIR은 10.1이었다. 경실련은 서울에서 내 집 마련에 걸리는 기간이 2004년 18년에서 올해 36년으로 늘어났다고 주장했다. 최근 몇 년간 2030세대가 ‘영끌’로 주택 매수에 적극 나선 것도 불안요소다. 김기원 리치고 대표는 “미래 수요인 2030세대가 집을 샀다는 것은 향후 매물을 받아 줄 사람이 이미 소진됐다는 것”이라고 지적했다. 반면 조정론자들은 집값 고점 인식만으로 대세하락기를 단정 짓는 것은 섣부른 판단이라고 본다. 상반기에 대선 등 정치적 불확실성과 금리 인상에 더해 특히 지난해 하반기부터 이어진 고강도 대출 규제 등 복합적 원인이 작용했다는 것이다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “정부가 실수요자 중심의 대출 규제와 다주택자 세금 규제 완화를 발표했으니 하반기엔 거래량이 다시 늘어날 가능성이 높다”고 말했다. 이때 하락론 쪽에선 금리 인상에 따른 영향을 강조한다. 무리한 대출을 일으켜 집을 산 영끌족들이 원리금 상환 부담을 못 견디고 집을 내놓으면서 가격 하락으로 이어진다는 것이다. 김진 한남대 글로벌비즈니스학과 교수는 “최소 4~5년은 고금리 시대가 불가피할 것”이라고 예상했다. 조정론 쪽에서도 금리 인상이 집값에 하방압력을 가한다는 점은 인정한다. 그러나 금리 인상이 몇 년간 지속될 것이라는 주장엔 의문을 제기한다. 박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “내년 상반기 이후에도 금리가 계속 오를 것인지는 알 수 없다. 일시적인 홍역처럼 지나갈 가능성이 높다”고 말했다.하락론자들은 대세하락기가 장기간 이어질 것으로 본다. 김 대표는 “내년 초중반부터 길게는 4~5년 이어질 것”이라고 예상했고, 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “3년에 걸쳐 현재 집값의 30% 정도 떨어질 것”이라고 내다봤다. 특히 2024~2026년 3기 신도시 물량이 한꺼번에 쏟아지면서 수도권 집값이 크게 흔들릴 것이라고 강조한다. 그러나 조정론자들은 3기 신도시 공급까지 상당한 기간이 남았고 향후 1~2년간 수도권의 공급이 빠듯하다는 점에 주목한다. 올해 1~5월 전년 대비 수도권 주택 인허가 실적은 22%, 착공 실적은 29%, 분양물량은 11.5% 줄었다. 윤 수석연구원은 “금융위기급 상황을 가정하면 당연히 집값은 급락한다”면서 “과연 그 정도 위기가 향후 몇 년 안에 오겠냐는 것”이라고 반문했다. 다만 양측 모두 올해 하반기는 주택 구매에 신중해야 한다는 입장이다. 박 수석전문위원은 “금리 인상이 예고된 올해는 서둘러서 집을 살 필요 없다”고 조언했다.

주택시장이 침체기로 접어드는 변곡점을 맞았다. ‘영끌’과 ‘빚투’로 달아올랐던 집값은 오름세가 꺾이는가 싶더니 금세 급경사 내리막길로 접어들고 있다. ‘거래절벽’이라고 할 정도로 투자 수요도 냉각됐다. 집값이 전세보증금 이하로 떨어진 ‘깡통주택’도 속출하고 있다. 이런 현상은 하반기에 더욱 깊어질 것으로 전망된다. 부동산 전문가들은 추가 금리 인상 예고, 단기간 급등 피로감, 공급 확대 신호 등으로 투자 심리 위축, 거래 급감, 집값 하락이 이어지는 주택시장 침체기가 이미 시작된 것 아니냐는 평가를 했다. 지난해 7월까지만 해도 0.5%를 유지했던 기준금리는 1년 새 2.5%로, 주택담보대출 이자는 3~4%대에서 6~7%로 상승했다. 그동안은 집값 상승폭을 참작해 3~4%대 주담대 이자 정도는 부담되지 않았지만 이자가 6~7%대로 오르면 상황은 달라진다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “기준금리 2%는 은행 돈을 지렛대 삼아 주택을 구입하는 임계점”이라며 “이미 임계점을 넘어선 데다 추가 금리 인상이 예정돼 있어 주택 구매 수요는 더 떨어질 것”이라고 전망했다. 금리 인상과 함께 단기간 급등에 따른 피로감도 주택시장을 오그라들게 하고 있다. 특히 집값 상승폭이 컸던 수도권 아파트는 가격 조정이 급경사를 탈 것으로 전망되면서 수요자의 발길이 끊겼다. 오를 만큼 올랐다는 심리가 팽배해지면서 신규 주택 투자 수요가 줄어들었고 거래량 급감으로 이어졌다. 올해 상반기 서울 지역 한 달 평균 아파트 거래 건수는 1288건으로 통계를 잡기 시작한 2006년 이후 최저치를 기록했다. 이는 지난해 같은 기간(4304건)에 비해 3분의1 수준이고, 2020년 같은 기간(7246건)과 비교하면 5분의1 수준이다. 장희순 강원대 교수는 “보유세·양도세 강화로 거래를 옥죄던 시절에도 주택은 꾸준하게 거래됐지만, 지금은 ‘상투’를 잡을 수 있다는 우려가 퍼지면서 신규 매수세가 끊겼다고 보면 된다”고 말했다. 공급 확대 신호도 집값 오름세를 누그러뜨렸다. 주택 정책 기조를 수요 억제에서 공급 확대로 전환한 것만으로도 물량 공세 신호를 줘 집값 오름세와 묻지마 투자 수요를 잠재우기에 충분했다. 새 정부 주택 정책의 근간이 될 250만 가구 공급 확대 정책이 다음달 중순 확정되면 이런 현상은 더욱 뚜렷해질 전망이다. 주택시장이 침체기에 접어들었다는 진단도 나온다. 최근 국토연구원이 내놓은 ‘주택가격에 대한 금리의 시간가변적인 영향 연구’ 보고서는 집값 하락 현상이 8월부터 본격적으로 나타날 것으로 전망했다. 이미 시장에서는 집값 하락에 따른 깡통주택 양산, 급매물 적체 현상이 나타나고 있다. 따라서 주택정책도 공급 확대와 함께 시장의 연착륙까지 고민해야 하는 과제를 안게 됐다. 서진형 경인여대 교수는 “거래 급감과 집값 수직 하락 추세가 오래가면 주택시장의 경착륙도 우려해야 한다”고 말했다.

한국은행이 기준금리를 한 번에 0.5% 포인트 올리면서 부동산 시장의 한파가 더 길어질 전망이다. 건설사들은 고금리 부담을 덜기 위한 노력에 나섰다. 13일 부동산 전문가들은 한은의 기준금리 ‘빅스텝’으로 부동산 매수세가 더욱 감소할 것으로 내다봤다. 대출이자 부담이 커진 만큼 거래가 줄어들고 가격 약세장이 불가피하다는 것이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “기준금리 2% 돌파는 금리 부담의 임계점을 지나는 것”이라면서 “모험적 매수에 나서는 사람이 없어 거래 절벽이 이어질 것”이라고 말했다. 임대차 시장에서 ‘전세의 월세화’ 현상도 가속화할 것으로 보인다. 추가 금리 인상이 예고된 가운데 이자 부담이 높아지는 것보다 일정한 금액을 월세로 내는 계약을 미리 하는 것이 유리한 상황이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “임대인의 보증금 증액 요구를 전세자금대출로 해결하기보다는 자발적 월세를 선택하는 임차인이 더욱 많아질 것”이라고 전망했다. 다만 전반적인 집값 급락이 나타나진 않을 것이라는 시각도 있다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “매수세는 위축되겠지만 금리 인상은 예상된 부분이라 대체로 선반영된 상황”이라며 “이자 부담이 늘겠지만 주택 보유자들이 훨씬 낮은 가격에 급매를 내놓을 정도는 아니다”라고 말했다. 민간 건설투자도 위축될 조짐이다. 건설사들은 토지 매입비 등 필수 사업비를 프로젝트파이낸싱(PF)으로 조달하는데 금리가 오르면 사업성이 악화하기 때문이다. 일부 건설사는 만기가 돌아온 회사채의 현금 상환에 나서고 있다. GS건설과 HDC현대산업개발, 대우건설, 포스코건설 등은 이달 만기가 돌아오는 회사채에 대해 새로 채권을 발행하지 않고 상환할 방침이다. 회사채가 주요 자금 조달원이지만 현금 유동성을 다소 줄이더라도 고금리 부담은 덜겠다는 것이다. 한 대형건설사 관계자는 “금리 인상이 지속되면 채권 수급 여건에 따라 연내 회사채 발행을 서두르지 않을 수 있다”고 말했다.

하반기 아파트 전세시장 움직임에 관심이 쏠리고 있다. 전셋값이 오를 것이라는 주장과 이미 오를 대로 올라 큰 변화는 없을 것이라는 주장이 엇갈린다. 결론은 전체 아파트 전셋값 시세는 올해 들어 안정세를 유지하고 있지만, 계약 갱신이 끝나 신규로 나오는 개별 아파트는 그동안 보증금을 올리지 못한 기저효과 때문에 전셋값 폭등장세가 펼쳐질 것이란 전망으로 요약된다. 하반기 전세시장이 불안할 것으로 보는 근거는 네 가지다. ①8월부터 계약갱신 만료 주기 도래····‘보증금 키 맞추기’ 시작 먼저 계약갱신청구권 만료에 따른 파장이 가장 큰 악재다. 8월부터는 지난 2020년 계약갱신청구권을 사용해 전세기간(2+2년)을 채운 전세 물건이 신규 전세로 나오기 시작한다. 하지만, 계약갱신계약이 끝난 전세는 신규 전세로 바뀌기 때문에 전·월세 상한제에 따른 보증금 ‘5% 룰’을 적용받지 않고 시세에 맞춰 받을 수 있다. 보증금 인상 족쇄가 풀린 주택을 중심으로 집주인이 보증금을 주변 시세대로 받으려는 ‘보증금 키 맞추기’가 본격적으로 시작되면서 전셋값이 오를 것으로 전망된다. 문제는 그 사이 전셋값이 폭등했다는 것이다. 21일 한국부동산원에 따르면 2년 전 계약갱신청구권제가 시행된 8월 전국 아파트 평균 전셋값은 2억 3800만원이었으나 올해 4월 말 현재는 3억 1800만원으로 33% 올랐다. 서울 평균 전셋값은 같은 기간 4억 6700만원에서 6억 3200만원으로 35% 상승했다. 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동구) 전셋값은 6억 900만원에서 8억 5200만원으로 40%나 뛰었다. 경기도 아파트 전셋값도 2억 6200만원에서 3억 5500만원으로 35% 상승했다. ②신규 전세 계약····‘4년 뒤 가격’ 받으려는 심리도 팽배 신규 전세 주택은 2년 전보다 수천만원, 서울에서는 1억원 이상 보증금을 올려줘야 한다. 부동산 114가 지난해 6월부터 올해 3월까지 신고된 서울 아파트 전·월세 계약을 분석한 결과, 신규 전세 계약 보증금은 계약갱신청구권을 사용한 전세 보증금보다 평균 1억 5000만원 높은 보증금을 부담한 것으로 조사됐다. 새로운 전세 물건에서는 시세에 맞춰 보증금을 올리려는 움직임이 이미 나타나고 있다. 집주인은 2년 뒤 계약갱신청구권, 전·월세 상한제를 적용해 보증금을 5%밖에 올리지 못할 것을 염두에 두고 ‘4년 후 가격’까지 받으려는 심리도 팽배하다. 예를 들어 서울 강동구 고덕 현대아파트 83㎡ 전세의 경우 2020년 8월에는 계약갱신청구권을 행사에 4억 6000만~4억 9000만원에 계약했지만, 현재 보증금 시세는 7억~8억원을 부른다. 신규 전세 물건은 보증금이 2억~3억원 올릴 수 있는데다 2년 뒤 5% 룰을 생각해 시세보다 올려 내놓는 일도 있다. 박원갑 국민은행 수석부동산전문위원은 “올해 들어서는 전셋값이 안정세를 띠고 있지만 갱신권이 소진된 전세가 새로 나오고, 집주인들이 4년치 전셋값을 한꺼번에 올리려고 한다면 전셋값이 꿈틀거릴 수도 있다”고 전망했다. ③신규 입주 물량 감소, 입주물량 2년 전 절반 수준 새 아파트 준공(입주) 물량 감소도 전세난을 부추긴다. 대규모 아파트 단지가 준공되면 입주 초기 해당 단지는 물론 주변 주택 전셋값까지 즉시 영향을 받는다. 전셋값은 매매가격과 달리 수급에 훨씬 민감하다. 정책·제도의 변화가 없다는 조건이라면 공급이 늘면 가격은 바로 내려가는데 올해는 이런 효과를 기대하기 어렵다. 입주 물량이라도 많으면 달아오른 전세시장을 식혀줄 수 있지만 올해는 상황이 다르다. 올해 서울에서 새로 입주하는 아파트는 2만 500여 가구에 그칠 전망이다. 2020년 입주 물량(4만 9500가구)에 비하면 41% 수준이다. 새 정부 출범과 함께 다주택자에 대한 양도세 중과 1년 면제 정책이 시행돼 전세 대신 매매로 돌리는 현상도 전세 물량 증가를 어렵게 한다. ④보증금 인상분 감당하지 못해 월세 전환 급증···전·월세 상한제 회피 편법 계약갱신청구권제와 전·월세 상한제를 피하려는 월세 계약이 증가하고 월세 가격도 큰 폭으로 오르고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 서울의 아파트 월세 거래량은 7만 5586건으로 사상 최고치를 기록했다. 올해 1분기 서울 아파트 월세 거래량은 2만 1091건으로 집계됐다. 이런 추세라면 올해 월세 거래량은 지난해 기록을 넘어설 것으로 전망된다. 지난해 1분기 서울 아파트 월세 거래 1만 6452건과 비교하면 27.7% 늘어났다. 전체 아파트 임대차에서 월세가 낀 거래 비중은 같은 기간 34.6%에서 38.7%로 4.1%포인트 커졌다. 이는 전세 보증금을 한꺼번에 수억원씩 올려주기 어려워 보증금 인상분을 월세로 돌린 거래가 많다는 것을 의미한다. 이런 가운데 전국 아파트 월세의 평균 보증금도 2020년 8월 1억 2000만원에서 올해 4월에는 2억 4000만원으로 올랐다. 서울은 같은 기간 4억 6000만원에서 6억 7000만원으로 상승했다. 월 임대료(월세) 역시 전국은 71만원에서 81만원으로, 서울은 119만원에서 125만원으로 각각 뛰었다.

대통령직인수위원회가 다주택자 양도세 중과 조치를 1년간 한시적으로 배제하겠다고 밝히면서 시장에 매물이 증가할지 관심이 쏠리고 있다. 3일 부동산 시장에서는 다주택자가 양도세 중과에서 벗어날 수 있는 출구가 마련돼 매물이 늘어날 것으로 보는 견해가 우세했다. 인수위는 정부에 이달 중으로 한시적인 양도세 중과 배제 조치를 요구했다. 이 문제는 여야 정치권이 모두 대선 과정에서 제시했던 공약인 만큼 공감대가 형성됐다. 다만 정부는 다주택자 양도세 중과 예외 조치 시행 이후 매물이 증가할 것이라는 확신이 없는 데다 그동안 반대했던 사안이라 쉽게 받아들이기 어렵다는 견해다. 현 정부가 반대하더라도 새 정부 출범과 동시에 조치를 시행할 수 있어 늦어도 다음달 중순이면 다주택자 양도세 중과 조치는 한시적으로 풀린다. 양도세 중과세율 적용 배제는 법을 고치지 않고도 시행할 수 있다. 현재 조정대상지역에서 2주택자가 내는 양도세는 지방세 포함해 최고 71.5%, 3주택자는 최고 82.5%이지만 양도세 중과 배제 조치가 시행되면 기본세율(6~45%)만 내도 된다. 예를 들어 3주택자가 2년 이상 3년 미만 보유한 서울 서초 반포자이 84㎡ 아파트를 팔면서 양도차익이 10억원이라고 할 때 현재는 양도세를 7억 491만원 내야 한다. 하지만 양도세 중과세율 적용이 면제되면 3억 9335만원만 내면 된다. 인수위가 다주택자의 양도세 중과 예외 조치를 한시적으로 적용하기로 한 만큼 투자 목적으로 주택을 사들인 다주택자라면 이번 조치가 양도세를 줄여 수익을 극대화할 수 있는 절호의 기회다. 전문가들도 최근 2~3년간 집값이 많이 올랐기 때문에 다주택자 가운데 집값이 오를 것을 기대하고 사들인 투자자를 중심으로 매물을 내놓는 사례가 늘어날 것으로 전망했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “양도세 중과 부담으로 집을 처분하지 못했던 다주택자에게는 양도세를 줄일 수 있는 절호의 기회라서 매물 증가를 기대할 수 있다”고 말했다. 2주택 이상 다주택자는 319만명인데, 이들이 집을 한 채씩 내놓는다고 가정하면 매물은 한 해 공급 물량(50만 가구)의 60%에 해당하는 30만 가구나 된다. 다주택자가 집을 처분할 때는 양도차익이 적은 아파트, 서울보다는 지방 소재 아파트부터 내놓을 것으로 보인다. 서울에서도 이른바 강남권 아파트보다 변두리 아파트부터 매물로 내놓는 ‘똘똘한 아파트’ 한 채 보유 현상은 더욱 짙어질 것으로 전망된다. 다만 양도세 중과 조치에 따른 매물 증가 효과가 미미할 것이라는 주장도 나온다. 정부가 다주택자 패러다임을 일부 수정하고, 다주택자 보유세 완화 조치를 내비친 만큼 버텨 보자는 다주택자도 있을 것이라는 분석 때문이다.

오는 23일 발표될 것으로 보이는 1주택자 보유세(종합부동산세+재산세) 부담 완화 조치를 놓고 정부와 정치권에서 다양한 방안이 거론되고 있다. 정부는 종부세와 재산세를 지난해 수준으로 동결하는 데 무게를 두고 있지만, 더불어민주당은 2년 전 수준으로 환원해야 한다는 목소리를 내고 있다. 당 일각에선 1주택자 종부세를 아예 폐지하자는 의견도 나왔다. 이번 완화 조치와 별도로 오는 5월 윤석열 정부가 출범하면 보유세는 또 한 차례 수술대에 올라 개편이 가해질 전망이다. 20일 정부와 정치권에 따르면 기획재정부와 행정안전부는 23일 공동으로 보유세 부담 완화 방안을 발표할 것으로 예상된다. 국토교통부가 이날 올해분 공동주택(아파트·연립·다세대) 공시가격(안)을 공개하는 것에 따른 후속 조치다. 지난해 전국 평균 19.07%나 상승했던 공동주택 공시가격은 올해도 20%가량 높아질 것으로 예상된다. 공시가격의 가파른 상승은 보유세 부담 급증으로 이어지는 만큼 완화책을 통해 집주인들의 반발을 미리 잠재우려는 것이다. 현재 정부가 유력하게 검토하는 카드는 공정시장가액비율을 낮추는 방안이다. 공정시장가액비율은 종부세와 재산세 과세표준(세금을 부과하는 기준)을 산정할 때 공시가격에 곱하는 비율이다. 예를 들어 주택 공시가격이 10억원이고 공정시장가액비율이 80%라면 8억원이 과세표준이 되는 것이다. 올해 공정시장가액비율은 종부세 100%, 재산세 60%로 각각 정해져 있다. 다만 종부세는 60~100%, 재산세는 40~80% 사이에서 시행령 개정을 통해 조정할 수 있다. 정부는 이를 통해 공정시장가액비율을 낮추고 보유세 부담을 지난해 수준으로 동결한다는 계획이다. 하지만 부동산 문제로 대선에서 패한 민주당은 더 큰 폭의 부담 완화가 필요하다는 입장이다. 조응천 민주당 비상대책위원은 “보유세 부담이 대폭 증가하기 전인 2020년 시점으로 돌리는 것이 마땅하다고 생각한다”고 말했다. 공정시장가액비율을 낮추면 재산세는 2년 전 수준으로 환원이 가능하지만 종부세는 불가능하다. 종부세 부담이 지난해 워낙 큰 폭으로 늘었기 때문이다. 2020년 1조 8000억원이 부과(고지)됐던 주택분 종부세는 지난해 5조 7000억원으로 3배 넘게 급증했다. 종부세도 2020년 수준으로 되돌리려면 세금 부과 시 2020년 공시가격을 쓰는 방법이 가장 손쉽다. 지방선거를 앞둔 민주당이 한층 과감하게 보유세 부담 완화에 드라이브를 걸 가능성도 있다. 민주당 일각에선 1주택자 종부세 폐지 등의 방안도 거론된 것으로 전해졌다. 다만 이런 방안은 이번 발표에선 물리적으로 불가능하고, 추후 민주당이 의제로 내세울 가능성이 있다. 박원갑 국민은행 수석부동산전문위원은 “이번 주 정부 대책이 발표되면 1주택자를 중심으로 보유세 부담이 줄어 매도 압박이 감소할 전망”이라며 “다주택자는 보유세 부담 정도를 보고 (윤 당선인의 공약인) 양도소득세 한시적 감면을 활용해 매각 여부를 저울질할 것”으로 내다봤다.

대통령 당선인은 어떻게 해야 주택 시장을 정상으로 돌려놓을 수 있을까. 당선인이 내놓은 주택 정책 공약은 공급 확대와 인위적인 규제 완화로 요약된다. 연간 신규 물량 50만 가구 이상을 공급하고 기존 주택 거래 활성화를 위해 금융규제 등을 탄력적으로 적용하겠다는 것이다.전문가들은 신규 물량 확대로 시장을 안정시킨다는 당선인의 주택 정책 방향은 맞다고 평가한다. 하지만 공약으로 내세운 숫자에는 연연하지 말고 장단기 로드맵을 세워 연차적으로 시장이 받아들일 수 있는 수준의 물량을 공급하는 정책으로 다듬는 것이 바람직하다고 주문했다. 서진형 경인여대 교수는 9일 “공약을 이행해야 한다는 강박 관념에 절대 물량 공급만 고집하지 말고 장기적인 수요 예측과 꼭 필요한 지역에 집중적으로 공급하는 것이 집값 안정의 지름길”이라고 말했다.택지가 확보되지 않으면 신규 주택 공급 계획은 숫자놀음에 불과하다. 민간이 대규모 택지를 개발하기는 쉽지 않고, 도시개발사업 등으로 택지를 확보하려면 시간도 많이 걸린다. 그래서 주택을 안정적으로 공급하려면 공공택지 확보와 동시에 실현 가능한 공급 수치를 제시해야 한다. 누가, 어디에, 어떤 계층을 겨냥한 주택을 공급할 것인지 구체적인 계획도 필요하다. 한국토지주택공사나 서울주택도시공사 등 공공기관의 역할을 강조하는 것은 맞지만, 민간 부문이 중산층 이상 분양주택 공급에 적극적으로 나설 수 있는 환경을 조성하는 것도 필요하다. 서울 등 대도시에서는 공공·민간 가리지 않고 신규 택지가 절대적으로 부족한 만큼 재개발·재건축, 도심 공장터 등에서 택지를 확보해야 한다. 민간의 과도한 이익은 환수하되 사업 자체의 발목을 잡는 재건축초과이익환수제 같은 걸림돌은 완화해야 원활한 주택 공급이 가능하다. 수요가 몰리는 대도시에 신규 주택을 집중적으로 공급하겠다는 신호를 줘야 심리적인 집값 안정을 기대할 수 있다. 현 정부가 늦게나마 마련한 ‘2·4 대책’ 역시 대통령 당선인의 주택정책 방향과 상통하는 만큼 기조를 이어 가는 것이 바람직하다. 전문가들은 유연한 정책과 시장 기능 강화도 주문했다. 주택담보대출비율(LTV)을 80%에서 60%로 획일적으로 낮추는 바람에 부자들만 주택 시장에 진입할 수 있고, 잔금 대출이 막혀 입주를 포기한 가구도 많다. 장희순 강원대 교수는 “중산층 이하 계층에서는 주택 구매 욕구와 구매 능력이 반드시 일치하지 않는다. 중산층 이하 계층이 집을 마련할 때는 현실에 맞는 금융규제를 적용해야 한다”고 주문했다.조세제도 개선도 필요하다고 입을 모은다. 주택으로 얻는 소득을 유리알처럼 파악하고 공평 과세가 이뤄지는 시스템을 마련하는 것도 필요하다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “한시적으로 다주택자의 양도세를 완화해 퇴로를 마련해 주고 매물 증가로 이어지도록 해야 한다”고 제언했다. 이는 소득세법 시행령 개정만으로 가능해 정부 의지만으로도 가능하다. 부작용이 많은 임대차 3법의 개정이 필요하다는 주장도 나왔다. 김재환 공주대 교수는 “급격한 전셋값 상승에 따른 세입자의 고충에 대비한 대출 및 이자율을 지원하는 동시에 임대차 3법의 개정도 들여다볼 필요가 있다”고 말했다. 김 교수는 또 과도한 대출 규제의 단계별 완화와 함께 사회 초년생과 금융 약자에 대한 LTV 상향이 필요하다고 밝혔다.

대통령 당선인은 어떻게 해야 주택 시장을 정상으로 돌려놓을 수 있을까. 당선인이 내놓은 주택 정책 공약은 공급 확대와 인위적인 규제 완화로 요약된다. 연간 신규 물량 50만 가구 이상을 공급하고 기존 주택 거래 활성화를 위해 금융규제 등을 탄력적으로 적용하겠다는 것이다.전문가들은 신규 물량 확대로 시장을 안정시킨다는 당선인의 주택 정책 방향은 맞다고 평가한다. 하지만 공약으로 내세운 숫자에는 연연하지 말고 장단기 로드맵을 세워 연차적으로 시장이 받아들일 수 있는 수준의 물량을 공급하는 정책으로 다듬는 것이 바람직하다고 주문했다. 서진형 경인여대 교수는 9일 “공약을 이행해야 한다는 강박 관념에 절대 물량 공급만 고집하지 말고 장기적인 수요 예측과 꼭 필요한 지역에 집중적으로 공급하는 것이 집값 안정의 지름길”이라고 말했다.택지가 확보되지 않으면 신규 주택 공급 계획은 숫자놀음에 불과하다. 민간이 대규모 택지를 개발하기는 쉽지 않고, 도시개발사업 등으로 택지를 확보하려면 시간도 많이 걸린다. 그래서 주택을 안정적으로 공급하려면 공공택지 확보와 동시에 실현 가능한 공급 수치를 제시해야 한다. 누가, 어디에, 어떤 계층을 겨냥한 주택을 공급할 것인지 구체적인 계획도 필요하다. 한국토지주택공사나 서울주택도시공사 등 공공기관의 역할을 강조하는 것은 맞지만, 민간 부문이 중산층 이상 분양주택 공급에 적극적으로 나설 수 있는 환경을 조성하는 것도 필요하다. 서울 등 대도시에서는 공공·민간 가리지 않고 신규 택지가 절대적으로 부족한 만큼 재개발·재건축, 도심 공장터 등에서 택지를 확보해야 한다. 민간의 과도한 이익은 환수하되 사업 자체의 발목을 잡는 재건축초과이익환수제 같은 걸림돌은 완화해야 원활한 주택 공급이 가능하다.수요가 몰리는 대도시에 신규 주택을 집중적으로 공급하겠다는 신호를 줘야 심리적인 집값 안정을 기대할 수 있다. 현 정부가 늦게나마 마련한 ‘2·4 대책’ 역시 대통령 당선인의 주택정책 방향과 상통하는 만큼 기조를 이어 가는 것이 바람직하다. 전문가들은 유연한 정책과 시장 기능 강화도 주문했다. 주택담보대출비율(LTV)을 80%에서 60%로 획일적으로 낮추는 바람에 부자들만 주택 시장에 진입할 수 있고, 잔금 대출이 막혀 입주를 포기한 가구도 많다. 장희순 강원대 교수는 “중산층 이하 계층에서는 주택 구매 욕구와 구매 능력이 반드시 일치하지 않는다. 중산층 이하 계층이 집을 마련할 때는 현실에 맞는 금융규제를 적용해야 한다”고 주문했다. 조세제도 개선도 필요하다고 입을 모은다. 주택으로 얻는 소득을 유리알처럼 파악하고 공평 과세가 이뤄지는 시스템을 마련하는 것도 필요하다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “한시적으로 다주택자의 양도세를 완화해 퇴로를 마련해 주고 매물 증가로 이어지도록 해야 한다”고 제언했다. 이는 소득세법 시행령 개정만으로 가능해 정부 의지만으로도 가능하다. 부작용이 많은 임대차 3법의 개정이 필요하다는 주장도 나왔다. 김재환 공주대 교수는 “급격한 전셋값 상승에 따른 세입자의 고충에 대비한 대출 및 이자율을 지원하는 동시에 임대차 3법의 개정도 들여다볼 필요가 있다”고 말했다. 김 교수는 또 과도한 대출 규제의 단계별 완화와 함께 사회 초년생과 금융 약자에 대한 LTV 상향이 필요하다고 밝혔다.

“서울 인기 단지 청약 경쟁률이 수백, 수천 대 일이에요. 당첨된다 해도 서울 집값을 어떻게 감당해요. 요즘 대출도 쪼그라들고 이자도 미쳤는데 청약 바라보며 ‘헛짓’하느니 그 돈 모아 주식 넣겠다는 20대 많아요.” ‘청포족’(청약을 포기한 사람들)이 늘며 청약통장 가입자 증가세가 주춤하고 있다. 청약 경쟁이 치열한 서울에서 지난 1월 한 달간 늘어난 청약통장은 50여개에 불과하다. 지난해 같은 기간 1만 5000명이 증가한 것과 비교하면 이례적인 현상이다. “어차피 해도 안 된다”는 절망감과 대출규제 강화 등이 복합적으로 작용한 여파다. 22일 한국부동산원 청약홈에 따르면 서울 주택청약종합저축 가입자는 지난해 11월과 12월 각각 646명, 7852명 줄었다. 서울 주택청약종합저축 가입자 수가 감소한 것은 2019년 12월 이후 약 1년 11개월 만이다. 특히 지난달 서울 주택청약종합저축 가입자는 623만 5865명으로 전달(623만 5814명) 대비 51명 증가하는 데 그쳤다. 지난해 1월 615만 7540명으로 직전 달보다 1만 5420명이나 늘어난 것에 비하면 고작 0.3% 수준인 셈이다. 청약통장은 주택청약종합저축을 비롯해 청약저축, 청약부금, 청약예금 등 총 4가지 유형이 있는데 이 가운데 현재 새로 가입할 수 있는 통장은 2009년 출시된 주택청약종합저축이 유일하다. 지난달 3가지 유형(청약저축·청약부금·청약예금)에서는 해지 등을 통해 2051명의 통장이 사라졌다. 업계에서는 이렇게 청약 열기가 시들한 것에 대해 여러 가지 요인이 작용한 것으로 분석한다. 오를 대로 오른 분양가로 인한 로또 청약 가능성 감소와 대출규제·금리상승 등으로 인한 집값 하락 기대감에 청포족이 증가했다는 것이다. 내 집 마련에 실패한 2030세대가 주식과 암호화폐에 눈을 돌린 것도 한 원인으로 꼽힌다. 전문가들은 청약통장 해지 후 재가입 시 기존 기간이 인정되지 않으므로 신중해야 한다고 조언한다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “돈이 필요하면 청약통장을 담보로 대출하는 방안도 있다”며 “정부가 공급을 늘리고 있는 만큼 앞으로 청약 기회가 늘어날 것”이라고 말했다. 청약 열기가 한풀 꺾이면서 분양 가격을 낮추거나 파격적인 계약 조건을 내거는 단지도 늘고 있다. 서울 강북구 수유동 강북종합시장을 재정비해 216가구를 후분양으로 공급하는 ‘칸타빌수유팰리스’는 지난달 입주자모집공고를 취소하고 분양가를 재산정해 지난 18일 다시 공고를 냈다. 전체 22개 주택형의 평균 분양가는 기존 6억 7077만원에서 6억 5825만원으로 낮아졌다. 경기 ‘평택화양휴먼빌퍼스트시티’는 최근 ‘계약금 1000만원 정액제’와 ‘중도금 무이자대출’을 혜택으로 내걸기도 했다.

“서울 인기단지 청약경쟁률이 수백, 수천대 일이에요. 당첨된다 해도 서울 집값을 어떻게 감당해요. 요즘 대출도 쪼그라들고 이자도 미쳤는데 청약 바라보며 ‘헛짓’하느니 그 돈 모아 주식 넣겠다는 20대 많아요.” ‘청포족’(청약을 포기한 사람들)이 늘며 청약통장 가입자 증가세가 주춤하다. 청약 경쟁이 치열한 서울에서 지난 1월 한 달간 늘어난 청약통장은 50여개에 불과하다. 지난해 같은 기간 1만 5000명 증가한 것과 비교하면 이례적인 현상이다. “어차피 해도 안된다”는 절망감과 대출규제 강화 등이 복합적으로 작용한 여파다. 22일 한국부동산원 청약홈에 따르면 서울 주택청약종합저축 가입자는 지난해 11월과 12월 각각 646명, 7852명 줄었다. 서울 주택청약종합저축 가입자 수가 감소한 것은 2019년 12월 이후 약 1년 11개월 만이다. 특히 지난달 서울 주택청약종합저축 가입자는 623만 5865명으로 전달(623만 5814명) 대비 51명 증가하는 데 그쳤다. 지난해 1월 615만 7540명으로 직전 달보다 1만 5420명이나 늘어난 것에 비하면 고작 0.3% 수준인 셈이다. 청약통장은 주택청약종합저축을 비롯해 청약저축, 청약부금, 청약예금 등 총 4가지 유형이 있는데 이 가운데 현재 새로 가입할 수 있는 통장은 2009년 출시된 주택청약종합저축이 유일하다. 지난달 3가지 유형(청약저축·청약부금·청약예금)에서는 해지 등을 통해 2051명의 통장이 사라졌다. 업계에서는 이렇게 청약 열기가 시들한 것에 대해 여러 가지 요인이 작용한 것으로 분석한다. 오를 대로 오른 분양가로 로또 청약 가능성 감소와 대출규제·금리상승 등으로 인한 집값 하락 기대감에 청포족이 증가했다는 것이다. 내 집 마련에 실패한 2030세대가 주식과 암호화폐에 눈을 돌린 것도 한 원인으로 꼽힌다. 전문가들은 청약 통장 해지 후 재가입 시 기존 기간이 인정되지 않으므로 신중해야 한다고 조언한다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “돈이 필요하면 청약 통장을 담보로 대출하는 방안도 있다”며 “정부가 공급을 늘리고 있는 만큼 앞으로 청약 기회가 늘어날 것”이라고 말했다. 청약 열기가 한풀 꺾이면서 분양 가격을 낮추거나 파격적인 계약 조건을 내거는 단지들도 늘고 있다. 서울 강북구 수유동 강북종합시장을 재정비해 216가구를 후분양으로 공급하는 ‘칸타빌수유팰리스’는 지난달 입주자모집공고를 취소하고 분양가를 재산정해 지난 18일 다시 공고를 냈다. 전체 22개 주택형의 평균 분양가는 기존 6억 7077만원에서 6억 5825만원으로 낮아졌다. 경기 ‘평택화양휴먼빌퍼스트시티’는 최근 ‘계약금 1000만원 정액제’와 ‘중도금 무이자대출’을 혜택으로 내걸기도 했다.

서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동)의 아파트 가격이 1년 8개월 만에 소폭 하락했다. 규제 효과와 대선을 앞둔 관망세가 이어지면서 아파트 시장은 약보합세를 유지했다. 10일 한국부동산원에 따르면 이번 주 서울 아파트값은 지난주보다 0.01% 하락했다. 부동산원 관계자는 “대출 규제 여파가 연초 부동산 가격 하락에 가장 큰 영향을 미쳤다”면서 “금리 상승 영향과 대선 결과를 지켜보려는 심리도 가격에 반영됐다”고 말했다. 지역을 세부적으로 보면 강남 4구 아파트값이 0.01% 내리며 2020년 6월 1일(-0.03%) 이후 1년 8개월 만에 약세를 기록했다. 특히 지난주 보합을 유지했던 송파구의 아파트값이 0.02% 하락하며 강남 3구(강남·서초·송파)에서 가장 먼저 마이너스로 돌아섰다. 송파구 아파트값이 떨어진 것은 2020년 6월 1일(-0.03%) 이후 1년 8개월 만이다. 강동구도 지난주에 이어 0.02% 하락했고, 강남구와 서초구는 2주 연속 보합을 기록했다. 전국 아파트값은 지난주에 이어 2주 연속 보합세를 나타냈다. 지방 아파트값의 오름폭은 지난주 0.02%에서 이번 주 0.01%로 축소된 가운데 전남(-0.01%) 아파트값이 이번 주 하락 전환됐다. 전셋값도 약보합세가 이어지고 있다. 전국의 아파트 전셋값이 2주 연속 보합인 가운데 서울은 지난주와 마찬가지로 0.02% 떨어졌고 인천은 0.07% 내려 지난주(-0.04%)보다 낙폭이 확대됐다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 최근 전셋값 약세에 대해 “임대차 3법 시행 이후 전셋값이 많이 오른 데다 대출 이자도 높아지니 전세 수요가 위축된 것”이라고 말했다.

지난해 서울에서 매매된 아파트 10가구 가운데 4가구를 2030세대(10대 포함)가 샀다. 이들의 아파트 매입 비중은 역대 최고치를 기록했다. 이들은 지난해 가파른 집값 상승에 놀라 ‘패닉 바잉’으로 주택을 구입했으나 최근 집값 하락과 금리 상승의 이중고를 겪고 있다. 6일 한국부동산원의 매입자 연령대별 아파트 매매거래에 따르면 지난해 2030세대의 서울 아파트 매입 비중은 41.3%로 집계됐다. 연령별 통계를 처음 내기 시작한 2019년 31.7%, 2020년 37.1%에서 지난해 처음으로 40%를 넘어섰다. 2030세대의 매수세는 전국적으로 확인된다. 2019년 28.3%에서 2020년 29.1%, 지난해엔 31.0%로 늘어났다. 서울에서 9억원 이하 아파트가 많아 주택담보대출이 가능한 데다 전셋값 비중이 높아 ‘갭 투자’(전세를 끼고 주택을 매입하는 방식)가 가능한 지역이 2030세대에게 인기가 높았다. 실제로 강서구는 이들의 매입 비중이 2020년 46%에서 지난해 51.5%까지 치솟으며 거래량의 절반을 넘었다. 성동구 역시 2020년 49.0%에서 지난해는 51.1%를 기록하며 과반을 차지했다. 노원구는 2020년 38.6%에서 49.3%로 절반에 육박하며 서울에서 상승폭이 가장 컸다. 반면 고가의 아파트가 밀집한 강남 3구는 평균을 밑돌았다. 강남구는 2030세대 매입 비중이 2020년 28.5%에서 지난해는 26.7%로 서울에서 유일하게 감소했다. 강남권역인 서초구는 28.6%에서 32.5%로, 송파구는 33.9%에서 37.8%로 각각 늘었다. 금융 당국의 고강도 대출 규제로 대출 금리가 가파르게 오르기 시작한 지난해 8월 이후 2030세대의 ‘영끌’(영혼까지 끌어모음) 매입이 다소 줄어든 모습이다. 지난해 7월 44.8%까지 치솟았던 서울 아파트의 2030세대 매입 비중은 대출 규제가 본격화된 지난해 8월 41.2%로 주는 등 하락세를 보였다. 최근 집값은 하락하는 반면 금리는 오르면서 이들은 이중고를 겪고 있다. 4대 은행의 이달 주택담보대출 금리는 지난해 8월 말보다 1% 포인트가량 올라 ‘빚투’(대출로 투자)족의 부담이 커졌지만 지난주 서울 아파트값은 0.01% 하락하는 등 2주 연속 떨어졌다. 이와 관련해 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “집값은 약세로 돌아섰는데 최근 대출 금리가 가파르게 오르면서 영끌족·빚투족의 부담도 커지고 있다”고 말했다.