“단독주택이 인기를 끌 것이라고 생각은 했지만, 저희도 이렇게 사람들이 많이 몰릴 것이라고는 예상하지 못했어요.”(GS건설 관계자)단독주택의 인기가 높아지고 있다. 지난달 GS건설이 경기 김포시 운양동에서 분양한 ‘자이더빌리지’ 모델하우스의 청약 경쟁률은 평균 33.3대1이었다. 지역 부동산 관계자는 “지난해 나온 11·3 부동산대책 이후 서울의 아파트 청약 경쟁률도 한 자릿수였다”면서 “최근 입주물량이 늘면서 분위기가 좋지 않은 김포에서 30대1이 넘는 경쟁률이 나왔다는 건 상품 자체의 인기 때문인 것 같다”고 설명했다. 자이더빌리지는 지난 8일 계약 시작 이후 나흘 만에 모두 팔렸다. ●LH 투자설명회 2000명 이상 몰려 더 인기가 높은 것도 있다. 바로 한국토지주택공사(LH)가 분양하는 단독주택 용지다. 지난 16일 LH가 경기 성남시 분당 사옥에서 연 단독주택 등에 대한 ‘투자자설명회’에는 2000명이 넘는 사람이 몰렸다. LH 관계자는 “600석 규모의 1층 강당이 모자라 상당수 참석자는 복도에 앉거나 강당 바깥에 마련된 모니터를 통해 설명회를 봤다”면서 “예전보다 관심이 더 늘어난 것 같다”고 전했다. LH는 올해 51개 지구에서 2735필지(91만 6000㎡)의 단독주택용지를 공급한다. 지난해(27개 지구, 2931필지)에 비해 지구 수는 많아졌고 필지는 줄었다. 물량은 경기 성남 고등, 경기 평택 고덕, 경남 김해율하2지구, 인천 영종, 경기 화성 동탄2지구 등에서 나온다. 지역별로 보면 인천의 공급 물량이 많다. 인천 영종에서는 이달 주거 전용 134필지(4만 1000㎡)가 나온다. 인천 청라에선 5월 주거 전용 139필지(4만 8000㎡)가 공급된다. 인천 가정의 점포 겸용 13필지(3000㎡)도 5월에 나온다. 화성 동탄2지구에선 블록형 단독과 주거 전용 221필지(8만 1000㎡)가 10월에 공급된다. 평택 고덕국제화계획지구에선 300필지(5만 8000㎡)가 원주민을 대상으로 9월에 나온다.●LH 올 51개 지구서 2735필지 공급 인기가 높아지면서 몸값도 뛰고 있다. KB국민은행에 따르면 2011년 이래 줄곧 3억원 안팎이었던 단독주택 평균가격은 2015년 12월 3억 1578만원에서 지난달에는 3억 4838만원으로 10.3% 올랐다. 거래도 늘고 있다. 2012년 10만건 남짓이던 전국 단독주택 거래량은 2015년 기준 16만건을 넘어섰다. 5년 이상 장기 미분양 상태였던 LH 블록형 단독주택 용지도 빠르게 팔려 가고 있다. 그렇다면 단독주택용지의 인기 이유는 뭘까. 단독주택용지 중 ‘로또’라고 불리는 점포 겸용 용지는 3층 다가구주택을 지어 1층에 음식점이나 편의점 등 근린생활시설을 들일 수 있다. 주거 문제를 해결하는 것은 물론 임대수익도 함께 얻을 수 있다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석위원은 “은퇴인구가 늘면서 수익형 상품에 대한 인기가 높아지는 것과 연관이 있다”면서 “특히 기반시설이 잘 갖춰지고 교통이 편리한 신도시나 택지지구의 단독주택지는 안정적인 임대수익을 얻을 수 있어 인기가 높다”고 분석했다. 한 개발사 관계자는 “3층을 기준으로 3층은 주인이 살고, 2층은 전세를 놓고, 1층은 상가로 월세를 놓는 것이 일반적”이라면서 “은퇴를 준비하는 50대 중반의 관심이 많다”고 귀띔했다. ●여윳돈 없이 투자 땐 낭패 볼 수도 주의할 점은 없을까. 일단 여윳돈이 없는 상태에서 투자하는 것은 위험하다. 토지 분양권리는 중도금 집단대출이 없다. 즉 완전한 소유권 이전을 위해선 수억원에 달하는 현금이 필요하다. 청약 예치금 1000만~3000만원과 계약금만으로 단기 투자를 하기에는 위험이 따른다. 부동산 관계자는 “당첨만 되면 웃돈을 붙여 팔 수 있다고 생각하고 투자하는 사람들이 많은데 이는 불법”이라면서 “합법적으로 거래를 하기 위해선 땅값을 다 내고 등기를 마쳐야 한다”고 말했다. 지역과 위치도 잘 보고 선택해야 한다. 같은 택지지구나 신도시 안에서도 입지에 따라 선호도가 큰 차이를 보이기 때문이다. 개발사 관계자는 “단기투자 목적으로 땅을 매입했다가 적당한 매수자를 찾지 못해 고생을 하는 경우가 적지 않다”면서 “아파트 분양권과 같이 쉽게 접근했다가 낭패를 볼 수 있다”고 조언했다. 한 건설사 관계자는 “서울과 신도시 내 용지는 상대적으로 인기가 꾸준할 것”이라면서도 “단독주택용지의 경우 한계점이 분명한 만큼 입지에 따라 양극화가 발생할 수 있다”고 말했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

전문가 “단기 충격은 없을 듯” 부동산 개발사업도 타격 전망 미국이 금리를 올리면서 국내 부동산 업계에도 후폭풍이 예상된다. 전문가들은 단기적인 충격은 없겠지만, 장기적으로는 주택과 수익형 부동산시장 등 전반에 걸쳐 가격 하락 압력이 커질 것으로 분석하고 있다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 16일 “몇 년 전부터 미국 금리 인상 이야기가 나왔고, 시중 은행들이 미리 금리를 올렸기 때문에 주택시장에 단기 충격은 크지 않을 것”이라면서도 “하반기 국내 금리 인상과 입주물량 증가가 맞물리면 가격 조정 가능성이 있다”고 내다봤다. 주택경기만이 아니라 부동산 개발 사업도 상당히 위축될 전망이다. 김승배 피데스개발 대표는 “금리 상승으로 사업비 부담이 늘어나 부동산 개발 사업을 하기 어려워지는 것은 사실”이라면서도 “거시 경기가 살아난다면 큰 부담이 되지 않을 수도 있다”고 말했다. 지난 2~3년간 저금리로 인기를 끌었던 상가 등 수익형 부동산 시장도 위축될 전망이다. 함영진 부동산114리서치센터장은 “저금리를 이용한 투자가 어려워지는 만큼 수익형 부동산의 매력도 떨어질 것”이라고 분석했다. 하지만 이미 금리 인상이 예고된 측면이 있어 급락의 가능성은 낮게 보고 있다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석위원은 “대출규제 등 가계부채에 대한 통제가 어느 정도 이뤄진 만큼 급락의 가능성은 낮다”고 전망했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

　국내 대표 부동산 분석가인 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원이 노후를 대비한 부동산 투자서 ‘박원갑의 부동산 투자 원칙(사진)’을 출간했다.　이 책은 아파트, 다가구·다세대주택, 점포겸용주택, 상가, 토지, 꼬마빌딩 등 분야별로 생생한 투자 사례는 물론 개인의 심리적 특성을 고려한 자산관리법까지도 다뤘다. 　저자는 전문지식 외에 자신의 정확한 성격과 심리파악이 자산관리 성패의 핵심이라고 강조한다. 예를 들어 수시로 흔들리는 사람은 부동산이 자산관리에 득이 될 수 있는 반면, 금융지식이 많고 강심장인 사람은 금융자산이 더 적합하다고 조언한다. 다만 부동산에 대한 종전의 인식을 바꿀 필요가 있다고 지적한다. 저성장 시대로 접어든 만큼 부동산 투자는 최선보다는 차선으로 접근하고 고수익보다는 보험으로 인식할 때 마음이 편하다고 강조한다. 또 부동산튼 투자보다는 필요로 구매할 때 여유와 편안함을 안겨주고 가격 스트레스도 덜 겪게 된다고 말한다. 어느 시장이든 미래를 예측하는 전망은 대체로 적중률이 떨어지므로 부동산 시장 역시 전망보다는 대응하는 힘을 기르는 게 중요하다는 것도 역설한다. 저자는 또 부동산이 노후생활 방편에서 플랜 A(최선)는 아니지만 플랜 B(차선)로서 가치를 갖고 있다고 주장한다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

서울 용산구 용문동에 사는 직장인 김모(34)씨는 오는 4월 경기 고양시 행신동으로 이사 간다. 현재 1억 8000만원에 살고 있는 전용 50㎡ 빌라 전세가 2억 3000만원으로 뛰어서다. 김씨는 “2년 전에도 대출받아 겨우 계약했다”면서 “더 빚을 내기가 부담스러워 경기도로 나갈 계획”이라고 말했다. 지역 부동산 관계자는 “인근 지역의 재개발이 진행되면서 연립이나 빌라·다세대 등의 전세 수요가 늘고 있다”면서 “2년 새 빌라 전셋값이 20~30%는 뛴 것 같다”고 말했다.서울의 연립·다세대 주택 전셋값이 4년간 50% 이상 급등하면서 서민들의 주거가 흔들리고 있다. 7일 연립·다세대 시세 정보 서비스기업 로빅이 서울 지역 72만 가구 중 53만 가구의 실거래가를 조사한 결과 지난해 서울 연립·다세대 전셋값은 ㎡당 385만원으로 조사됐다. 2012년 1월 245만원보다 57.1%나 올랐다. 연립·다세대는 아파트에 비해 선호도가 떨어지지만, 가격이 저렴해 서민들의 주거 안전판 역할을 해 왔다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “급등하는 아파트 전셋값을 이기지 못한 세입자들이 빌라·연립으로 몰리면서 이들 전셋값도 급등한 것”이라면서 “가격으로는 ‘억 단위’로 오른 아파트보다 적지만, 세입자 대부분이 서민들이라 실제 받는 충격은 더 클 것”이라고 말했다. 지역별로 살펴보면 서초구 연립·다세대 전셋값이 ㎡당 543만원으로 가장 높았다. 이어 강남구(534만원), 영등포구(484만원), 강동구(469만원), 송파구(448만원) 등의 순이었다. 4년 만에 연립·다세대 전셋값이 57.1%나 급등한 것은 지난 3년간 서울 아파트값이 상승세를 타면서 재개발·재건축 사업이 속도를 낸 것도 한몫을 한다. 재건축이 얼마 남지 않은 아파트에 상대적으로 저렴하게 전세를 살던 세입자들이 이주가 시작되면 연립·다세대로 몰리면서 전셋값이 껑충 뛴 것이다. 송파구의 한 부동산 관계자는 “갑자기 1억원가량의 전세를 구해야 하는 세입자가 몇백명씩 늘어나면서 한 달 만에 1000만~2000만원이 뛰는 경우도 많았다”고 전했다. 문제는 올해도 재개발·재건축 이주 수요가 적지 않다는 것이다. 건설업계에 따르면 올해 서울의 1000가구 이상 주요 재개발·재건축에서만 2만 1500여 가구의 이주 수요가 발생한다. 건설사 관계자는 “재건축을 앞둔 강남 소형 아파트는 전세가가 1억원이 안 되는데 재건축에 들어가면 이주가 불가피하다”면서 “올해도 서민들의 전세 상황이 쉽지 않을 것”이라고 말했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

“일단 한양아파트 1·2차가 재건축을 추진하기로 했다니까 관심을 보이는 사람들은 많아요. 하지만 아직 투자하겠다고 본격적으로 나서는 사람은 없어요.”(서울 강남구 압구정 A부동산)서울 강남권 노후 아파트들의 재건축 사업 속도가 빨라지면서 다시 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 11·3 부동산 대책 이후 한풀 꺾였다지만, 그래도 강남권이 부동산 시장의 ‘블루칩’(대형 우량주)인 것은 변하지 않아서다. 이런 분위기를 타고 올해 강남권에서 대규모 아파트 공급이 이뤄진다. 부동산114 조사 결과 강남·서초·송파·강동구 등 4개 구에서 나오는 분양물량은 1만 8281가구다. 이는 지난해 1만 6023가구보다 2200여 가구 많은 것이다. 하지만 강남 4구는 11·3 부동산 대책으로 청약조정지역으로 분류돼 입주 때까지 분양권 전매를 할 수 없고, 1순위 청약 자격도 세대주와 1주택 이하 보유자 등으로 까다로워졌다. 더이상 ‘묻지마 투자’로는 성공할 수 없다는 이야기다. ●압구정 한양 1억대 오를 때 옆단지 현대 7억 올라 특히 일반 분양물량이 6600여 가구에 이르고, 부동산 경기의 불확실성이 커지면서 전문가들은 이제 블루칩인 강남 재건축 투자에도 ‘옥석 가리기’가 필요하다고 말한다. 한 개발사 관계자는 “사람들이 부르기 좋아 강남재건축이라고 묶어서 이야기하지만, 실제 강남과 서초, 송파, 강동은 각각 수요층이 많이 다르다”면서 “길 하나 사이를 두고, 중학교 배정 하나를 두고 수요가 갈리는 곳이 강남”이라고 설명했다. 실제 같은 압구정동에서도 입지에 따라 가격 움직임이 다르다. 압구정 한양 1·2차 아파트는 지난달 소유주 50% 이상의 동의를 얻어 추진위 구성을 시작했다. 1977년 12월에 입주한 한양 1차(936가구)와 1978년 9월 입주한 2차(296가구)는 모두 지은 지 40년이 지났다. 인근 부동산 관계자는 “재건축이 진행된다고 하면 보통 사람들이 관심을 많이 가져야 하는데, 경기 때문인지 아직 큰 움직임은 보이지 않는다”고 귀띔했다. 압구정 현대아파트는 지난해 12월 말 기준 구현대 1·2차와 신현대아파트가 각각 1년 사이에 최고 7억원씩 상승했다. 반면 한양 1·2차 아파트는 최고 1억 8500만원 오르는 데 그쳤다. 지역별로 어떻게 수요층이 차이가 날까. 지난해 강남 3구의 아파트 3.3㎡당 평균 분양 가격은 3684만원으로 사상 최고치를 기록했다. 이전 평균 분양가 최고치는 2007년의 3108만원이었다. 구별로는 서초구가 3.3㎡당 4225만원으로 가장 높았고, 강남구가 3916만원으로 뒤를 이었다. 송파구는 2401만원이었다. 업계 관계자는 “평균 분양가격을 봐도 강남·서초는 부유층이, 송파는 중산층의 수요가 많다는 것을 알 수 있다”고 설명했다. 강남구는 기본적으로 자산가와 기업인들의 수요가 많다. 부동산 관계자는 “테헤란로를 기준으로 북쪽에 있는 아파트들은 기업을 하는 사람들이나 재산을 물려받은 자산가들이 많이 산다. 반면 대치동과 도곡동에는 의사·교수·변호사 등 전문직이나 대기업 임원들이 많이 산다”면서 “청담동이나 압구정동에 비해 대치동과 도곡동 주변에는 입시학원들이 많고 부모들의 교육열이 뜨거운 편”이라고 설명했다. 분양대행사 관계자는 “개포동이나 일원동, 대치동 등은 분양가격에 대한 민감도가 상대적으로 크고, 재건축 이후 다른 지역에 살겠다는 사람들도 많다”면서 “반면 압구정이나 청담동은 주민들이 그대로 살려고 하는 경향이 크다”고 전했다. 강남구에선 오는 6월 개포동 개포시영 아파트 2296가구(일반분양 220가구)가 분양을 진행한다. 또 대치동 대치1지구, 청담동 청담 삼익 재건축 아파트가 나란히 10월과 11월에 분양 예정이다. 현대건설과 GS건설이 매입해 재건축을 진행하는 개포 주공8단지도 11월 분양 계획이다. 건설사 관계자는 “지난해 분양 물량이 개포와 일원 등이어서 분양가격이 서초구보다 낮았지만, 핵심지역으로 꼽히는 압구정이나 청담동 아파트 재건축 분양가는 훨씬 높을 것”이라고 전망했다. 서초구도 자산가가 많지만 강남구에 비해 대기업 임원과 고위 공직자, 교수 등 전문직의 비율이 더 높다고 알려졌다. 대기업에 다니는 최모(47)씨는 “반포 재건축 아파트는 상대적으로 학군에 대한 관심이 더 큰 편”이라면서 “아무래도 부모들이 전문직이 많다 보니, 자녀들에게 큰 재산을 물려주는 데 한계가 있어 공부를 많이 시키려고 하는 것 같다”고 말했다. 인근 공인중개사는 “최근 분위기를 보면 결혼하면서 용산이나 마포 등으로 분가해서 나갔던 30~40대들이 반포 재건축 아파트 분양시장에 관심이 많은 것 같다”면서 “한강이 보이는 아파트는 이제 3.3㎡당 5000만원이 넘으면서 강남 아파트들과 가격도 비슷하게 가고 있다”고 말했다. 서초구에서는 서초동 서초우성1단지, 반포동 삼호가든맨션3차, 잠원동 신반포6차 아파트 등이 올해 분양을 진행한다. 건설사 관계자는 “광화문 등이 리모델링되면서 강남과 도심 접근성이 모두 좋은 반포와 잠원에 대한 선호도가 더 높아진 것 같다”면서 “내년에 재건축 초과이익 환수제도가 부활하기 때문에 올해 안에 관리처분인가를 받으려고 속도를 내는 곳들이 많다”고 전했다. 송파구 재건축 아파트는 상대적으로 중산층 수요가 두껍다는 평가다. 부동산114 함영진 리서치센터장은 “강북 지역 중산층들이 자녀들 교육문제 때문에 강남권으로 이사를 고민할 때 현실적으로 접근 가능한 곳이 잠실”이라면서 “서초와 강남에서 이사 오는 사람들은 많지 않다”고 설명했다. 최근에는 서울시가 삼성역과 잠실종합운동장 일대를 리모델링하는 동남권국제업무지구 사업을 추진하면서 인근 우성 1·2·3차와 올림픽선수촌아파트 등도 조명을 받고 있다. 지난달에는 진주아파트(2870가구)와 미성·크로바아파트(1878가구)가 재건축 심의를 통과하기도 했다. 올 4월에는 거여 2-2구역(1199가구)이 재개발을 통해 분양을 진행한다. 건설사 관계자는 “강남 경제의 중심축이 테헤란로에서 영동대로 쪽으로 움직이면서 잠실도 분위기가 좋아지고 있다”면서 “제2롯데월드타워와 현대차 GBC빌딩 사이 주택에 대한 수요층이 한층 더 탄탄해질 것”이라고 말했다. ●“내년 초과이익환수제 부활… 진척된 곳 투자를” 일각에서는 입지에 대한 옥석 가리기도 중요하지만 지금은 재건축 사업의 속도가 더 중요한 시기라고 말한다. 재건축 사업은 정비구역 지정, 조합 설립, 사업시행 인가, 관리처분계획 인가 등의 순으로 진행된다. 지난해 말 기준 현재 서울에서 재건축 사업이 진행 중인 178곳 중 관리처분 인가를 받은 곳은 51곳이다. 만약 올해 관리처분인가를 받지 못하면 내년 부활하는 재건축초과이익환수제로 인해 1인당 3000만원 이상의 수익에 대해 최대 50%의 세금을 내야 한다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “강남권 재건축 아파트 단지에 대한 투자는 현재 사업시행 인가 단계 이상 진척된 곳에 하는 것이 바람직하다”고 조언했다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원도 “부동산 경기의 불확실성이 커지는 만큼 주의를 더 기울여야 한다”고 말했다. 글 사진 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

대기업 임원으로 퇴직한 60대 A씨는 지난해 38억원을 들여 서울 송파구 방이동의 ‘꼬마빌딩’을 샀다. 안정적인 임대 수익을 노리는 것과 동시에 자녀에게 증여 시 세금을 절약할 수 있다는 이야기를 들어서다. 이 빌딩의 기준 시가는 약 24억원, 한 달 월세는 1200만원으로 수익률이 3%대 후반이다. 수익률로 따지면 매력적이지 않지만 자녀에게 상속·증여를 하게 되면 이야기가 달라진다. 문진혁 우리은행 세무자문 팀장은 “실거래가를 과세 기준으로 하는 아파트와 달리 빌딩 증여는 기준 시가가 과세 기준이기 때문에 과세 대상 금액이 14억원 정도 준다”면서 “대출이 있을 경우 증여 대상에서 공제가 되기 때문에 세금은 더 준다”고 설명했다. ●꼬마빌딩 지난해 전국서 702건 거래 서울 강남을 중심으로 꼬마빌딩의 인기가 고공 행진을 계속하고 있다. 12일 빌딩중개 전문업체 리얼티코리아에 따르면 2012년 493건이던 전국의 50억원 이하 꼬마빌딩 거래는 2013년 333건, 2014년 510건에 머무르다 2015년 717건으로 급증한 뒤 지난해도 702건을 유지했다. 투자수익률은 동대문 4.50%, 서초 3.57%, 송파 3.20%, 마포 3.07%, 강남 3.03% 순이었다. 문소임 리얼티코리아 수석연구원은 “자산 가치 상승 가능성이 높은 강남·서초·송파와 임대수익률이 높은 동대문, 최근 핫플레이스가 되고 있는 마포 쪽에 관심이 높다”고 설명했다. 실제 가수 리쌍이 2012년에 52억원에 매입한 뒤 최근 매물로 내놓은 강남 가로수길의 한 건물은 호가가 90억원에 이른다. ●저금리 영향 당분간 인기 지속될 듯 이처럼 꼬마빌딩의 인기가 계속되고 있는 이유는 기본적으로 은퇴 인구 증가와 저금리의 힘이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “안정적인 자산 관리와 고정 수입을 원하는 사람이 늘면서 몸값이 오르는 모습”이라고 말했다. 부동산 관계자는 “아직 자녀들이 어린 50대는 자기 이름으로 매입을 하는 반면 자녀들이 직장생활을 하는 60~70대는 공동 명의로 구입을 하는 경우도 있다”면서 “이 과정에서 일부 탈세가 발생도 하는 것 같다”고 귀띔했다. ●투자 전 입지·환경 꼼꼼히 분석해야 하지만 전문가들은 단순히 상속·증여나 보여지는 수익률을 보고 꼬마빌딩을 매입하면 낭패를 볼 수 있다고 지적한다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “빌딩은 주택과 달리 건물의 가치를 유지하고 임대인을 관리하는 것이 더 어렵다”면서 “입지와 환경에 대한 꼼꼼한 분석이 필요하다”고 조언했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

관련법안 18건… 국회서 낮잠 “공공임대 확대가 근본 해법” 늘어만 가는 입주 물량에 ‘역전세난’ 경고음이 커지고 있다. 지난해까지만 해도 세입자가 전셋집을 구하는 게 어려웠지만 앞으로 입주 물량이 늘어나면 거꾸로 집주인이 세입자를 구하기 어려워진다. 이렇게 되면 전셋값이 떨어져 기존 세입자의 경우 전세보증금을 제대로 돌려받지 못하는 ‘1990년대 말 깡통전세’ 사례가 재연될 수 있다. 세입자 보호를 위한 전세보험(전세 보증금 반환보험) 가입 의무화 법안 등은 탄핵 국면 속에 공전하고 있다. ‘시장은 다급하게 돌아가는데 해법은 최순실에 막혔다’는 푸념이 나온다. 11일 부동산 업계에 따르면 올해 전국 입주 예정 물량은 36만 9709가구다. 7년 만의 최대 규모다. 당장 이달 입주 물량만 2만 4751가구로 역시 2000년 조사 이래 최대치다. 내년은 올해보다 더 많은 41만 9633가구가 쏟아져 나온다. 한 건설사 관계자는 “이미 110%를 넘어선 주택보급률을 고려하면 1990년대 말 벌어진 역전세난보다 사태가 더 심각해질 수 있다”고 말했다. 입주물량 과잉→전세금 폭락→전세거래 경색→깡통전세로 이어지는 악순환이 조만간 재연될 것이라는 경고다. 그나마 전세금을 건질 수 있는 안전장치인 전세보험 가입률은 5%에 그치는 실정이다. 전세보험은 집주인이 이유 없이 보증금 반환을 거부하거나 집값 하락 또는 집주인의 과도한 빚으로 세입자가 온전히 보증금을 돌려받기 어려울 때 SGI서울보증과 주택도시보증공사(HUG)가 집주인 대신 전세보증금을 내주는 정책 상품이다. 하지만 지난해 가입 건수는 4만 165건이다. 지난해 국내에서 이뤄진 전세 계약이 약 80만건(11월 기준 73만 3000건)이라고 보면 가입률은 5% 수준이다. 세입자 100명 중 95명은 ‘깡통전세’에 무방비라는 얘기다. 보험업계는 “보험료가 비싼 데다 이런 상품이 있는지 모르는 세입자가 맞아 판매 실적이 저조한 편”이라고 설명했다. 이를 의식해 여야 의원들은 앞다퉈 관련법 개정안을 내놓고 있다. 나와 있는 법안만 18개다. 김현아 새누리당 의원은 자동차보험처럼 전세보험 가입을 의무화하는 주택임대차보호법 개정안을 내놓았다. 의무화하면 가입자 수가 늘어 보험료도 끌어내릴 수 있다는 계산이다. 박영선 더불어민주당 의원 등은 ‘전·월세 계약 갱신 청구권 1회 도입’과 ‘임대료 인상률 연 5% 제한’ 등을 핵심으로 한 주택임대차보호법 개정안을 발의했다. 주택도시보증공사나 서울보증이 세입자의 우선변제권을 자동 승계받는 등 전세보험 지급 절차를 간소화하는 내용도 포함돼 있다. 하지만 탄핵 국면 등으로 국회는 사실상 멈춰 있는 상태다. 금융권 관계자는 “주택임대차보호법 개정은 논의만 벌써 10년째”라면서 “세입자와 집주인 간의 분쟁이 늘어나는 조짐이어서 시간이 별로 없다”고 지적했다. 법안 처리를 서둘러야 한다는 얘기다. 전문가들은 공공임대주택 공급 확대 등 좀더 근본적인 해법을 주문한다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “역전세난은 민간 임대시장의 수요·공급 불균형 때문에 발생한다”면서 “전세보험을 늘리는 것도 좋지만 장기적으로는 뉴스테이나 국민임대 등 공공임대를 늘려 주택임대시장을 안정시켜야 한다”고 말했다. 유영규 기자 whoami@seoul.co.kr 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

새해 부동산 시장은 대체로 흐린 가운데, 곳에 따라 소나기가 올 것으로 전망된다. 다만 수도권은 지역에 따라 햇빛이 계속 비치는 곳도 있을 것으로 전문가들은 보고 있다. 지난해부터 시작된 서울·수도권과 지방의 ‘각자도생’(各自圖生)이 좀더 강화될 것이라는 것이 대체적인 평가다. ●전문가들은 “집값 조정 가능성” 그렇다면 전문가들은 올해 부동산 시장을 어떻게 전망하고 있을까. 시장에서 활동하는 전문가 6인에게 ▲2017년 부동산 시장 전망 ▲피해야 할 투자지역 ▲관심 있게 봐야 할 지역 ▲유망 투자 상품 ▲무주택자 내 집 마련 시기 등에 대해 물어봤다. 먼저 올해 부동산 시장 전망에 대해서는 전반적으로 좋지 않을 것이라는 의견이 많았다. 특히 지역별 차별화가 본격화될 것이라는 전망이 적지 않았다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “금리 인상과 입주물량 과다, 대출규제 강화, 정국 불안 등이 겹치면서 주택 수요가 줄고 거래량도 감소할 것”이라면서 “주택시장이 위축기에 접어들어 2017년은 전반적으로 조정기 양상을 보일 것”이라고 말했다. 그는 이어 “서울과 수도권은 약보합세 또는 보합세가 예상된다”고 덧붙였다. 고준석 신한은행 부동산투자자문TF 팀장은 “대출규제와 금리 상승으로 거래량이 줄면서 서울과 수도권 시장 모두 침체될 것”이라고 전망했다. 함영진 부동산114리서치센터장은 “2016년 분양시장을 중심으로 뜨겁게 달아올랐던 부동산시장이 진정 국면으로 접어들 것”이라면서 “서울은 올해 아파트 입주물량이 2만 7516가구로 2016년 2만 3779가구보다 증가량이 미미해 높은 전세가율이 유지되면서 매매수요가 크게 줄지는 않을 것”이라고 전망했다. 반면 경기도와 지방에 대해선 “과잉 공급 문제가 현실화되면서 조정장세가 나타날 수 있다”고 말했다. 김규정 NH투자증권 부동산센터 연구위원은 수도권 내에서도 차별화가 심화될 것으로 내다봤다. 그는 “전반적인 부동산 경기가 둔화되는 과정에서 서울은 입주량이 많지 않아 상대적으로 강세를 보이고 수도권은 입주량이 많은 지역을 중심으로 약보합, 지방 중소도시는 집값이 하락할 것”이라고 분석했다. 김승배 피데스개발 대표는 “동부산권을 제외한 지방 집값이 많은 조정을 받을 수 있다”면서 “수도권에선 서울은 보합 혹은 약간 상승하겠지만 경기, 인천 외곽은 조정 가능성이 있다”고 예상했다. 김광석 리얼투데이 센터장은 “강남권 재건축시장이 지난해보다 다소 위축될 것”이라면서 “서울은 강남 접근성이 개선된 금천, 구로, 강서 등이, 수도권은 하남미사와 다산신도시가 강세를 보일 수 있다”고 말했다. ●영남·경기 남부·김포 투자 피해야 전문가들은 지방 부동산 시장에 대한 투자가 현재로서는 위험이 클 수 있다고 보고 있었다. 피해야 할 투자지역에 대한 질문에 함 센터장은 “경북 포항, 충북 청주, 충남 천안, 경기 평택, 시흥, 화성, 김포 등은 입주량 증가에 따른 초과 공급 리스크가 있는 것으로 판단된다”며 주의를 당부했다. 김규정 위원도 “지방 재고주택, 특히 2016년부터 하락세로 전환한 대구와 경상권, 충청권은 위험할 수 있다”고 전망했다. 김승배 대표도 “동부산권을 제외한 지방은 모두 피해야 할 투자처”라고 답했다. 박 수석위원은 “경기 남부 지역과 충청권, 영남권 등 전반적으로 입주물량이 많은 곳은 일단 피해가는 것이 좋다”고 말했다. 고 팀장은 “입주물량이 많이 나오는 수도권 지역과 역전세난이 예상되는 서울 역세권 지역”을 피해야 할 곳으로 꼽았다. 김광석 센터장은 용인시와 김포한강신도시를 피해야 할 곳으로 분류했다. 그는 “용인시는 2016년 2800가구, 2017년 6800가구, 2018년에 1만 6000여가구가 입주를 앞두고 있다. 또 김포한강신도시는 자족도시 기능을 갖추지 못해 한계가 있다”고 설명했다. ●역시 수도권·역세권·소형이 유망 그렇다면 관심 있게 봐야 할 지역은 어디일까. 박 수석위원은 “강북 뉴타운과 재개발 사업을 주목해야 한다”면서 “일단 분양계약 후 1년 6개월 뒤 전매가 가능하고 초과이익환수제를 적용하지 않아 투자자들의 관심이 많을 것”이라고 예상했다. 직접 개발사업을 하는 김승배 대표는 “2016년 수도권 주민등록인구가 13만명 증가했다”면서 “수도권의 인구 집중 현상이 계속되는 만큼 수도권 역세권 소형주택의 선호도 계속 커질 것”이라고 말했다. 김광석 센터장은 “위례신도시 내 금싸라기로 평가되는 서울 송파권역의 분양을 챙겨봐야 한다”면서 “공공택지로 분양가상한제를 적용받아 가격도 주변보다 저렴하게 나올 것”이라고 전망했다. 함 센터장은 수도권 알짜택지를 추천했다. 함 센터장은 “하남 감일지구, 성남 고등지구 등 저평가된 수도권 알짜 택지지구가 실수요자들에게 나쁘지 않을 것”이라고 분석했다. 김규정 위원은 “서울 강남과 대도시 도심 재건축과 일반분양에 주목할 필요가 있다”면서 “재건축은 관리처분임박 이후 단계 사업장을 중심으로 봐야 한다”고 조언했다. 고 팀장은 “국제학교와 신공항 건설 기대감이 남아 있는 제주 지역을 눈여겨봐야 한다”고 제안했다. ●“오피스텔보다 다가구주택이 매력” 투자 유망 상품에 대해선 강남 재건축을 꼽는 전문가가 많았다. 김규정 위원은 “신규 분양을 준비하고 있는 강남 재건축의 투자 매력이 여전이 유효하다”면서 “시장 조정기에 저가 매수를 검토하는 것도 나쁘지 않다”고 추천했다. 박원갑 전문위원은 “예금금리보다 수익성이 높고 베이비부머 은퇴 등으로 여전히 수요가 살아 있는 수익형 부동산을 저점매수하려는 사람들이 많을 것”이라면서 “먹자골목이나 역세권, 대학가를 중심으로 꼬마빌딩 등 수익형 부동산을 찾아봐도 괜찮을 것”이라고 말했다. 김광석 센터장도 “부동산 시장 침체기에는 수익형 부동산이 강세를 보였다”면서 “오피스텔과 도시형생활주택은 임대수익은 높지만 감가상각이 심한 상품이라 상대적으로 매력이 떨어진다. 오히려 기존 다가구주택을 매입하는 것이 유리할 수 있다”고 말했다. 경매시장의 투자매력이 다시 살아날 것이라는 견해도 있었다. 함 센터장은 “금리 인상과 대출 규제, 경기 위축이 겹치면서 대출을 못 갚아 경매로 나오는 물건이 많아질 것”이라면서 “낙찰가율이 낮아지면 경매시장이 다시 매력적으로 될 수 있다”고 전망했다. 김승배 대표는 “수요층이 지속적으로 들어오는 수도권 역세권 소형 아파트가 투자할 만한 부동산 상품”이라고 전했다. ●“올 상반기는 넘기고 내집 마련” 무주택자의 내 집 마련 시기를 추천해 달라는 질문에 전문가들은 대부분 한 템포 쉬어 갈 것을 권했다. 가격 상승보다는 하락 가능성이 높은 만큼 급하게 움직이지 말라는 것이다. 함 센터장은 “시기보다는 집값을 감당할 수 있는 구입 능력이 중요하다”면서 “전매규제 등으로 청약시장이 실수요로 재편될 지역을 살펴보는 것이 현명하다”고 조언했다. 김규정 위원은 “일단 내년은 넘겨 2018년 상반기가 좋지 않을까 생각한다”고 밝혔다. 김승배 대표는 “수도권은 무리하게 대출을 받지 않는 수준에서 빠르면 빠를수록 좋다”면서 “지방은 좀더 기다려 보는 것이 좋지 않겠냐”고 말했다. 박원갑 전문위원은 “시장 상황을 잘 관찰하며 결정해야 한다”면서 “현재로서는 일단 2017년 상반기는 넘긴다고 생각하는 것이 좋을 것”이라고 조심스럽게 말했다. 김광석 센터장은 “가격조정이 발생한 이후 시점인 2018년 상반기쯤에 내 집을 장만하는 것이 실속 있을 것”이라고 조언했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

수입 9년간 한푼도 안 쓰고 모아야 ‘내집 마련’ 지난해 소득 대비 아파트값이 역대 최고치를 기록하면서 서울에서 내 집 마련이 더 어려워졌다. 6일 KB국민은행에 따르면 지난해 서울의 가구 소득 대비 아파트값을 나타내는 PIR(Price to income ratio)지수가 9.0을 기록했다. 한 가구가 9년 동안 수입을 모두 모아야 아파트 구입이 가능하다는 뜻이다. KB국민은행이 2008년 조사를 시작한 이후 최고치다. ●KB국민은행 조사… 경기도 작년 1분기 7.1 최고치 2008년 1분기 7.4였던 서울 아파트 PIR은 2010년 4분기 8.7까지 올랐다가 부동산 침체기를 거치며 2013년 2분기 7.5까지 떨어졌다. 이후 부동산 가격이 상승하면서 지난해 1분기와 3분기 각각 9.0을 기록했다. 경기도 역시 지난해 1분기 PIR지수가 역대 최고인 7.1로 기록됐다. 인천의 지난해 1분기 PIR은 6.8로 조사됐다. ●7년새 소득 29% 오르는 동안 집값 55% 뛰어 PIR이 상승한 이유는 월급보다 집값이 많이 뛰어서다. 가계소득은 2008년 1분기 4007만원에서 지난해 1분기 5173만원으로 1166만원(29.1%) 상승하는 동안, 서울 아파트값 평균은 2억 9500만원에서 4억 6500만원으로 1억 6950만원(54.6%) 상승했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “실제 가처분 소득을 생각하면 서울에서 아파트를 사는 데 훨씬 더 많은 시간이 걸릴 것”이라고 말했다. 전문가들은 국민들의 주거안정을 위해선 주택가격의 변동성을 줄임과 동시에, 수년간 정체된 가계소득을 늘려야 한다고 조언한다. 조명래 단국대 도시지역계획학과 교수는 “정부가 가계소득과 연계한 지표를 만들어 주택가격을 안정적으로 관리해야 한다”면서 “거시적으로 보면 최근 가계소득 증가율이 물가상승률도 따라가지 못하고 있다. 결국 가계소득을 늘리는 방안을 고민해야 할 것”이라고 조언했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

빚은 느는데 실질 소득은 제자리 “은행들 가산금리 올려 수익 보전1~2월 금리 쇼크 현실화 가능성” 집값까지 하락 땐 최악 상황 우려 대기업 과장인 김현수(41·가명)씨는 지난해 5월 서울의 시세 7억원짜리 아파트를 사면서 은행에서 4억원(LTV 57%)을 빌렸다. 당시 “기준금리가 더 내려갈 것”이라는 은행 창구 직원의 조언에 따라 연 2.7% 변동금리로 당장 이자만 내는 대출 상품을 선택했다. 이자 비용은 매월 90만원. 그런데 최근 김씨가 적용받는 금리는 3.22%로 0.52% 포인트나 뛰었다. 매월 내야 하는 이자도 107만원으로 껑충 뛰었다. 월급 500만원(세후)에서 두 자녀 양육비와 생활비, 각종 공과금과 보험금 등 고정지출을 빼고 나면 언제나 계좌 잔고는 ‘0원’에 가깝다. 게다가 최근 두 달 새 집값이 2000만원가량 빠졌다. 김씨는 15일 “회사 실적이 나빠 내년엔 월급이 오르지 않을 것 같은데 대출이자는 계속 늘어 불안하다”고 털어놓았다. 미국 연방공개시장위원회(FOMC)의 기준금리 인상으로 1300조원을 넘어선 우리 가계부채에 빨간불이 켜졌다. 올 9월 말 현재 가계부채는 1295조 7531억원이다. 10~11월에 은행권에서만 16조 3000억원 증가했으니 잔액은 이미 1300조원을 훌쩍 넘었다. 불과 1년 새 100조원 이상 불어난 것이다. 이 가운데 금리 상승 위험에 고스란히 노출돼 있는 변동금리 대출금은 700조∼800조원이다. 금리가 1% 포인트만 올라도 추가 이자 부담이 연간 7조~8조원 생기는 셈이다. 이렇듯 빚 부담은 늘어나는데 소득은 제자리다. 한국은행에 따르면 실질 소득 증가율은 지난해 3분기 이후 계속 0%다. 2012년(159.4%)까지만 해도 160%를 밑돌던 가계의 가처분 소득 대비 부채비율은 올 6월 말 기준 174%로 껑충 뛰었다. 빚 갚을 능력이 급격히 악화됐다는 의미다. 전성인 홍익대 경제학 교수는 “경기 침체와 부실 우려 등으로 은행들도 내년에 대출자산을 선뜻 늘릴 수 없는 처지라 가산금리를 올리는 방식으로 수익을 보전하려 할 것”이라면서 “가계가 아무리 허리띠를 졸라매도 금리 충격은 피할 수 없을 것”이라고 우려했다. 김동원 고려대 경제학 초빙교수는 “이달 미국 금리 인상은 어느 정도 국내 시장에 선반영됐다”면서 “미국이 일각의 예상대로 이르면 내년 3월 추가 금리 인상에 나설 경우 그보다 한두 달 앞서 우리 가계부채의 금리 쇼크가 현실화될 수 있다”고 경고했다. 전문가들이 가장 두려워하는 시나리오는 금리 쇼크와 집값 하락이 같이 오는 경우다. 전체 가계부채 중 주택담보대출은 약 42%(544조 3000억원)다. 박원갑 국민은행 수석부동산전문위원은 “가뜩이나 잇단 대출 규제와 입주물량 증가, 정국 혼란 등으로 주택시장이 휘청거리고 있는데 금리 인상 악재까지 터지면 주택 거래 감소, 집값 하락 등의 악순환이 생길 수 있다”고 내다봤다. 집값이 주택담보인정비율(LTV) 70% 이하로 내려가면 대출자는 대출 원금 중 일부를 토해내야 한다. ‘풍선효과’(은행 대출 억제에 따른 수요 이동)로 부풀어오른 2금융권 대출도 걱정거리다. 올 9월 말 농·수·신협 및 저축은행 등의 가계대출 잔액은 277조 7000억원이다. 석 달 전보다 11조원이나 급증했다. 정부가 부랴부랴 꺼내든 가계부채 대책(고정금리+원리금 분할상환 유도)은 2금융권의 경우 새해부터나 적용된다. 2금융권에는 신용도가 낮은 고령층이나 영세 자영업자, 저소득층, 다중채무자 등 금융취약계층이 다수 포진해 있다. 조영무 LG경제연구원 연구위원은 “그동안 가계부채를 주택담보대출이 주도해 온 탓에 정부의 대책도 주택담보대출에만 방점이 찍혀 있었다”며 “정부가 당장 대출을 틀어쥐는 것만 고민할 것이 아니라 가계부채 중 가장 부실 위험이 높은 취약계층에 만기 연장 및 이자 유예, 전환대출 확대 등의 적극적인 처방을 모색해야 할 때”라고 주장했다. 박창균 중앙대 경제학 교수는 “당장 눈앞의 불(부실 위험)을 끄는 것도 중요하지만 부실 발생 이후 시장 후폭풍을 최소화하는 사후대책도 미리 고민해야 한다”고 지적했다. 이유미 기자 yium@seoul.co.kr 신융아 기자 yashin@seoul.co.kr

“썰렁해졌죠. 11·3 부동산 대책도 그렇지만 금리도 오르고 있고 최순실 사건 때문에 나라가 뒤숭숭하기도 하고…. 일단 투자자들의 발길이 줄어든 것은 확실한 것 같아요.”(서울 서초구 잠원동 A부동산) “강북도 11·3 부동산 대책의 영향이 없다면 거짓말이죠. 예전보다 분위기가 많이 가라앉아 있어요. 그래도 재개발 분양에 대한 관심은 꾸준해 보입니다.”(서대문구 아현동 B부동산) ●정치 리스크·금리 인상에 강남 ‘냉기’ 강남 재건축 아파트를 중심으로 수도권 부동산 시장에 찬바람이 불고 있다. 하루가 멀다하고 뛰었던 강남 재건축 아파트 가격은 11·3 부동산대책 이후 날마다 떨어지고 있다. 대책이 나온 지 한 달이 되지 않았지만 수천만원에서 많게는 ‘억’ 단위로 떨어진 곳도 있다. 일각에서 ‘풍선 효과’가 발생할 것으로 예상됐던 수도권도 분위기가 심상치 않다. 그나마 분위기가 꺾이지 않고 있는 곳은 강북의 재개발과 분양시장이다. 하지만 이마저도 지난 24일 아파트 집단대출에 대한 규제가 강화되면서 언제까지 온기가 이어질지 불투명한 상황이다. 올 초부터 서울 아파트값 상승세를 이끌어 온 강남 재건축 아파트값이 3주 연속 하락하고 있다. 10월 초 실거래가가 15억 2500만원까지 치솟았던 송파구 잠실주공5단지 전용 76㎡형 아파트는 이달 17일 13억 3000만원에 거래됐다. 1개월 사이에 값이 2억원 가까이 떨어진 것이다. 올 들어 서울 시내 100가구 이상 아파트 단지 가운데 가격 상승 폭이 가장 컸던 강남구 압구정 구현대5차 전용 82㎡ 아파트도 10월 호가 기준 20억원까지 올랐다가 최근 18억원대에 매물이 나왔지만 거래는 잠잠하다. 잠실의 한 부동산 관계자는 “강남 사람들은 정부 정책이나 금리에 더 민감하다”면서 “지난달 정부가 부동산 규제에 나선다는 소문이 돌면서 분위기가 심상치 않더니 한 달 반 사이에 수천만원씩 계속 떨어지고 있다”고 전했다. 11·3 대책의 영향도 있지만, 정치권도 뒤숭숭하고 금리도 오르는 분위기라 도통 사겠다는 사람이 없다고 덧붙였다. 반면 강북권은 강력한 규제 대상이 된 강남권과는 조금 상황이 다르다. KB국민은행에 따르면 지난 21일 기준 서울 지역은 11·3 부동산 대책 이후 3주째 매매가 상승폭이 둔화되는 추세다. 특히 강남구(-0.04%), 서초구(-0.03%), 송파구(-0.02%) 등 ‘강남 3구’가 나란히 2주째 하락세를 이어 가면서 전반적인 상승폭을 끌어내렸다. 강남 재건축을 타깃으로 삼았던 11·3 부동산 대책이 효과가 나타나고 있는 것이다. 강북권인 은평구(0.14%), 서대문구(0.13%) 등의 상승률이 높았다. 은평구는 녹번·수색역세권 개발, 가톨릭병원 개원 예정 등 개발 호재의 영향이 컸고 서대문구는 재개발 지역을 중심으로 매매, 투자 수요가 활발했던 것으로 분석된다. 연말 분양 시장의 강북 대장주로 통하는 마포구 대흥 ‘신촌그랑자이’는 지난 25일 모델하우스 문을 열고 분양을 진행하고 있다. 분양가는 3.3㎡당 2352만원으로 책정됐다. 마포구 대흥동의 한 부동산 관계자는 “강북권 블루칩이어서 인기가 여전하다”고 말했다. 그는 “당초 3.3㎡당 2400만~2500만원까지 분양가가 오를 수 있다고 이야기됐지만 3.3㎡당 2300만원 수준으로 분양가가 정해지면서 청약은 무난히 성공을 거둘 것”이라고 확신했다. ●“분양권 규제로 강북 청약 시장 정상화” GS건설 관계자는 “11·3 부동산 대책으로 경쟁률이 낮게 나올 수 있어도 계약 마감엔 무리가 없을 것”이라면서 “투자자들보다는 실수요자들의 관심이 더 많은 것 같다”고 전했다. 청약시장에 관심이 많다는 직장인 이모(35)씨는 “청약 경쟁률이 떨어지면 아무래도 당첨이 쉽지 않겠냐”면서 “실수요자 입장에서는 나쁘지 않다고 본다”고 말했다. 국토교통부 관계자도 “분양권 거래에 대한 규제가 시작되면서 과열 분위기가 심했던 청약시장이 정상화됐고 무주택자의 내 집 마련 기회는 좀더 커질 것”이라고 말했다. 전문가들은 일단 강남 아파트값 상승세가 꺾이면서 서울 주택시장이 한동안 조정을 받을 것으로 보고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “결국 서울 부동산 시장의 중심은 강남인데, 강남의 상승세가 꺾인 상황에서 강북의 상승세만으로는 한계가 있다”면서 “11·3 부동산 대책 여파가 향후 3~4개월은 계속 이어질 것”이라고 분석했다. 함영진 부동산114리서치센터장도 “미국 등 대외경제 상황이 불확실하고 금리인상 등이 예정된 만큼 조정기가 길어질 수 있다”면서 “주택 공급이 많지 않은 서울은 견고한 가격 흐름을 가져가겠지만 입주물량이 쏟아지는 경기도 일부 지역은 생각보다 충격이 클 수 있다”고 분석했다. ●대외 리스크·대출 규제… 조정기 길 듯 정부가 가계대출 문제 해결을 위해 본격적으로 칼을 뽑은 것도 부담이다. 금융위원회는 지난 24일 아파트 잔금 대출과 상호금융권 주택담보대출에 대해 분할상환으로 전환하는 내용을 담은 ‘8·25 가계부채 관리방안 후속조치’를 발표했다. 내년 1월 1일 이후 분양한 아파트는 입주 시 잔금과 원금을 함께 갚아야 한다. 한 건설사 관계자는 “이번에 분양하는 아파트들은 적용을 받지 않기 때문에 문제가 없다”면서도 “부동산은 심리가 중요한데 투자자들은 물론 실수요자들에게도 부담이 돼 청약경쟁률이 떨어질 것으로 보인다”고 전했다. 다른 건설사 관계자는 “서울의 재건축·재개발 아파트처럼 비교적 경쟁력이 있는 곳에는 사람들이 더 많이 몰리고 상대적으로 인기가 떨어지는 수도권 분양시장은 더 한산해질 수도 있다”면서 “지난 2~3년간의 부동산 시장이 모두 함께 오르는 분위기였다면 앞으로의 부동산 시장은 지역별 차이가 뚜렷해질 것”이라고 분석했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

11·3 부동산대책의 영향으로 서울 아파트 거래량이 감소한 가운데 분양권 거래도 같이 줄어든 것으로 나타났다. 전문가들은 이런 부동산 시장 조정기가 한동안 계속될 것으로 보고 있다. 24일 서울부동산정보광장에 따르면 11월 서울 아파트 분양권 거래 건수는 346건에 그쳤다. 이는 하루 평균 15.7건으로 지난달 일평균 19.5건(전체 605건)보다 19.4%가 줄어든 것이다. 지난달 분양권 거래가 가장 많았던 광진구(65건)는 이달에는 24건밖에 계약이 이뤄지지 않았다. 지난달 49건의 거래가 성사됐던 서대문구와 은평구도 각각 17건과 22건으로 줄었다. 용산구도 지난달 일평균 0.71건(전체 22건)이 거래됐지만 이달에는 하루 0.22건(전체 5건)만 신고되는 데 그쳤다. 송파구 가락시영 아파트를 재건축한 헬리오시티 분양권은 지난달의 경우 22건이 신고됐으나 이달에는 거래 신고 건수가 23일까지 2건으로 급감했다. 서초구 반포동의 아크로리버파크와 반포래미안 아이파크도 지난달 각각 5건과 6건이 신고됐으나 이달에는 각각 1건에 그쳤다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “부동산시장 전체가 조정을 받으면서 당초 우려됐던 풍선 효과가 발생하지 않았다”고 설명했다. 이날 금융위원회가 내년 1월 1일부터 분양공고를 하는 아파트의 집단대출에도 여신심사 가이드라인을 적용하겠다고 밝히면서 조정기가 길어질 것으로 전망된다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

“분양권 전매제한이 강화됐지만, 실수요자들의 관심이 높아 분양이 잘 될 것으로 봅니다.”(A건설사 관계자) “정부가 부동산 시장을 잡겠다고 나선 상황에 국내외적 요인으로 금리까지 계속 오를 것으로 전해지고 있어 분양 전망이 어둡습니다.”(B건설사 관계자) 11·3 부동산대책 이후 잠잠했던 분양시장이 막판 물량을 쏟아낸다. 부동산 114에 따르면 이달 분양하는 단지는 전국 35곳, 2만 6258가구다. 부동산 관계자는 “11·3 부동산대책 이후 미뤄지는 듯했던 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증이 다시 시작되면서 분양이 다시 활기를 띠고 있다”고 말했다. 서울에서도 주요 재개발·재건축 아파트가 모델하우스를 열고 분양을 준비하고 있다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “올해 들어 뜨거웠던 분양권 시장의 열기가 한풀 꺾이면서 전체적으로 시장 분위기는 소강상태”라면서 “조만간 분양에 들어가는 아파트들은 11·3 부동산대책의 직접 규제 대상인 곳들인 만큼 그 청약 경쟁률은 실수요층이 얼마나 되는지를 파악하는 지표가 될 것”이라고 분석했다. 서초구에선 ‘래미안신반포리오센트’(신반포18·24차 재건축)가 분양을 준비 중이다. 반포의 한 부동산 관계자는 “워낙 인기 지역인 만큼 분양에 큰 부담은 없는 것 같다”면서도 “전매가 불가능해진 만큼 예전처럼 수백대1의 경쟁률이 나타날 것 같지는 않다”고 분석했다. 이 단지의 일반분양 물량은 전체 475가구 중 146가구다. 조합원들이 분양가 인상을 요구하고 있어 일정 조정의 가능성도 있다. 업계 관계자는 “전매가 불가능한 만큼 여유 자금이 충분한 사람만 들어올 것 같다”면서도 “무주택 자녀들 명의로 청약을 하겠다는 이들이 적지 않아 완판이 예상된다”고 말했다. 영동대로 개발의 직접적인 영향권에 있는 송파 ‘잠실올림픽아이파크’(풍납우성 재건축) 분양에도 관심이 쏠린다. 이 아파트는 지하 3층, 지상 13~35층 697가구로 이뤄진다. 일반분양 물량은 92가구다. 분양가는 송파 헬리오시티와 비슷한 3.3㎡당 2790만원 수준으로 책정될 것으로 전해졌다. 양천구 신정도시개발지구의 ‘목동파크자이’(3045가구)와 마포구 대흥2구역을 재개발해 짓는 ‘신촌그랑자이’(1248가구)도 관심지역으로 꼽힌다. 올해 성북구 석관2구역 ‘래미안 아트리치’도 강북권 관심 단지로 불린다. 래미안 아트리치는 1091가구 중 616가구가 일반분양 물량이다. 일단 시장 분위기는 나쁘지 않다. 이번에 분양에 들어가는 단지들의 입지가 상대적으로 좋다는 평가를 받고 있기 때문이다. 특히 실수요가 두터운 강북권 재개발은 11·3 부동산대책 이전 수준의 흥행몰이도 기대하고 있다. GS건설 관계자는 “마포지역에 대한 수요자들의 관심이 높아 문의전화가 많다”면서 “청약 경쟁율이 규제 전보다는 낮겠지만 그래도 수십대1은 기록할 것으로 본다”고 말했다. 송파 지역 한 부동산 관계자도 “실수요자들 입장에선 청약 경쟁률이 낮아지는 것이 나쁘지 않다는 이야기도 나온다”면서 “경쟁률이 높게 나오면 앞으로 분양시장에도 긍정적인 영향을 미칠 것”이라고 전했다. 일각에서는 이번 분양이 실수요자 중심으로 좋은 성적표를 받는다고 해도 앞으로 수도권 분양시장 전망이 밝다고 하기는 어렵다고 보고 있다. 11·3 부동산대책으로 투자심리가 위축된 상황에, 최근 시중 금리도 오르고 있기 때문이다. KEB하나은행의 주택담보대출 금리(5년 고정)는 최고 4.74%를 기록했다. 신한은행과 우리은행의 주택담보대출금리도 최고 4% 중·후반까지 올랐다. 미국 연방준비제도이사회가 도널드 트럼프 미국 대통령 당선자의 경기부양책에 맞서 금리를 올릴 것이 확실시되는 상황은 국내 부동산 시장에는 악재다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “한국은행 기준금리가 오르지 않아도, 시장금리가 오르면 주택담보대출 금리가 영향을 받게 된다”면서 “재건축 아파트나 수익형 부동산 시장이 위축될 가능성이 있고, 실수요자라고 하더라도 대출을 많이 쓴 사람은 부담이 커질 수밖에 없다”고 말했다. 한 대형 건설사 관계자도 “이달 서울 지역 주요 분양 물량은 입지가 좋은 곳이어서 분양이 잘 될 수 있겠지만 향후 분양시장의 성공을 보장하는 것은 아니다”라면서 “정부가 청약 과열을 억제하는 가운데 미국발 금리인상 가능성까지 커지고 있는 만큼 분양시장이 향후 침체될 가능성이 많다”고 전망했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

불확실성 커져 안전자산 급등세 연말까지는 ‘강달러’ 분할 매도 “주가 빠진 지금이 매수 타이밍 브렉시트 때처럼 빨리 회복될 것” ‘트럼프 쇼크’가 금융시장을 강타한 9일 시중은행 프라이빗뱅킹(PB)센터에는 “달러를 팔아야 하나”라는 고객 문의가 폭주했다. 예상치 못한 ‘악재’에 공포감과 혼란이 교차하는 모습이었다. 이날 우리은행 투체어스잠실센터를 찾은 한 50대 남성은 “45대1의 경쟁률을 뚫고 기업공개(IPO) 시장 최대어로 꼽히는 삼성바이오로직스 일반 공모청약 배정을 받았는데 당장 공모가보다도 주가가 떨어져 남는 게 없을 것 같다”면서 “국내 주식 시장이 외국인 자금 이탈로 한동안 맥을 못 출 것 같다”며 한숨을 내쉬었다. 도널드 트럼프 공화당 후보의 당선으로 한·미 동맹 균열 등 지정학적 리스크부터 당장 12월로 예정된 미국 금리 인상 지연 가능성, 주가 급락까지 불확실성이 커졌다. 전문가들은 “동요하지 말고 현금을 확보해 주식을 사두라”며 포트폴리오 재점검을 조언했다. 신현조 우리은행 투체어스잠실센터 팀장은 “미국의 보호무역주의 기조와 공포 심리 때문에 위험자산 자금이 안전자산으로 옮겨와 당분간 채권과 금값 급등세가 이어질 것”이라면서 “특히 주가가 빠진 지금이 매수 타이밍”이라고 진단했다. 코스피 1900포인트 정도가 저가 매수 지점이라는 조언이다. 전문가들은 ‘브렉시트(영국의 유럽연합 탈퇴) 학습효과’에서 보듯이 주가가 반등할 것이라고 입을 모은다. 김두언 하나금융투자 연구원은 “브렉시트에서 배웠듯 단기간에 회복할 것으로 본다”면서 “정치는 트럼프 혼자만이 아니라 정당과 정책이라는 큰 틀에서 움직이기 때문에 안정을 찾아갈 것”이라고 내다봤다. 연말 코스피 밴드는 1850~2050으로 전망하는 의견이 많았다. 단기적으로는 연말까지 ‘강(强)달러의 귀환’을 예측하는 의견도 많다. 일부는 달러당 1200원선까지 오를 여지가 남아 있다는 분석도 있다. 신현조 팀장은 “달러를 갖고 있다면 연말까지 절반 정도는 분할 매도하고 현금 여력이 있다면 조금 더 사 두는 것도 좋다”고 조언했다. 하지만 장기적으로는 약(弱)달러 기조로 갈 것이라는 관측에 힘이 실린다. 미국 연방준비제도이사회(연준)가 12월 금리를 인상하면 달러 강세 요인으로 작용하겠지만 트럼프가 보호무역주의 입장에서 반대하는 태도라 이를 일정 정도 상쇄할 것이란 전망이다. 전문가들은 원·달러 환율이 1150원 내외에서 움직일 것으로 보고 있다. 최근 정부의 ‘대출 죄기’ 정책으로 상승세를 보이는 정기예금은 현재 수준을 유지할 것으로 관측된다. 문은진 KEB하나은행 강남PB센터지점 골드PB부장은 “미국 금리 인상이 지연되면 한국도 영향을 받아 금리가 기존 수준을 유지하거나 내려갈 수도 있다”고 말했다. 대표적인 안전자산인 금에 대한 투자자들의 선호도는 확연히 높아졌다. 순금 3.75g(1돈)은 전일 대비 7200원 이상 올랐다. 황선구 한국거래소 금시장팀장은 “안전자산에 대한 선호 심리가 강화되면서 금값이 올랐다”며 “당분간 금값과 금거래량 모두 상승세가 이어질 것”으로 내다봤다. 부동산도 ‘흐림세’다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “금융시장 불안은 보통 부동산에 전이되는데 정부 규제와 맞물려 매매시장에서는 거래 및 상승세가 둔화되고 관망세가 이어질 것”이라고 진단했다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

“집값이랑 전셋값이 계속 오르니까 일단 (분양을) 받고 보자는 사람이 많은 것 같아요. 집이 없으면 결국 월세를 살아야 하는데 그러기는 싫다고 생각하는 사람도 많은 것 같습니다.”(A건설사 분양 담당자) “여유가 있는 사람들은 서울이나 강남에, 그냥 월급쟁이들은 수도권에라도 투자를 하는 분위기죠. 입지가 괜찮다는 평가만 받으면 수도권도 초반 프리미엄이 수천만원씩 붙고 있으니까요. 요즘은 아파텔(아파트 형태의 오피스텔)에도 프리미엄이 붙을 정도예요.”(B개발사 관계자) 수도권 청약시장에 불이 붙었다. 정부가 강남 재건축을 중심으로 부동산 시장 과열을 막겠다는 의지를 밝혔지만 열기가 잦아든 곳은 아직 없다. 강남 재건축 아파트는 눈치보기에 들어갔지만, 강북 블루칩들에는 오히려 투자자가 몰리고 있다. 지난 20일 현대산업개발이 마포구 신수1구역 재건축 단지인 ‘신촌숲 아이파크’의 1순위 청약 접수를 한 결과 395가구(특별공급 제외) 모집에 2만 9545명이 몰려 평균 74.8대1의 경쟁률을 기록했다. 전용면적 59㎡A타입은 48가구 모집에 9508명이 신청해 198.08대1의 최고 경쟁률을 기록했다. 신촌숲 아아파크가 청약 대박을 내면서 주변 아파트 시세를 끌어올리고 있다. 마포구 아현동의 한 공인중개사는 “신촌숲 아이파크가 고분양가 논란에도 불구하고 분양에 성공하면서 9월만 하더라도 7억원 후반 수준이던 인근 신촌 e편한세상이 최근 8억원대 중반까지 오른 선에서 거래가 이뤄지고 있다”고 말했다. 이에 따라 11월 중 분양이 진행되는 신촌 그랑자이도 분양가가 주변보다 높게 잡힐 것이라는 이야기가 나오고 있다고 전했다. 서울뿐 아니라 인천·경기 등 수도권도 사정이 다르지 않다. 지난 12일과 13일 이틀에 걸쳐 청약을 진행한 ‘안산 그랑시티자이’는 아파트 1순위 3422가구(특별공급 제외) 모집에 3만 1738건의 청약이 접수되면서 평균 9.27대1의 경쟁률을 보였다. 전용면적 140㎡ 펜트하우스는 2회차 청약에서 4가구 모집에 403건의 청약이 몰려 100.75대1의 경쟁률을 기록했다. ‘의왕백운밸리 효성해링턴 플레이스’도 1순위 청약에서 1631가구(특별공급 제외) 모집에 총 4만 5015건의 청약통장이 접수돼 평균 27.59대1의 경쟁률을 보였다. 청약시장이 뜨거워지면서 기존 아파트값도 덩달아 들썩이고 있다. 부동산114에 따르면 지난 7일 기준 서울 3.3㎡당 아파트값은 1877만원으로 전 고점인 2010년 3월의 1848만원을 넘겼다. 서울 25개 자치구 중 서초, 마포, 성동 등 14개 자치구는 전 고점을 넘어 역대 최고치를 경신하고 있다. 부동산 관계자는 “서울 아파트값이 전 고점을 넘어서면서 가격에 대한 부담감이 커지는 것 같다”며 “전세에서 매매로 갈아타려고 하다가 몇 달 새 수천만원이 뛴 것을 보고 발길을 돌리는 이가 늘어나고 있다”고 전했다. 일각에서는 정부의 강남 재건축 아파트에 대한 규제 강화가 강북과 수도권의 풍선 효과로 이어지는 것 아니냐고 보고 있다. 전문가들은 풍선 효과와 같은 부작용이 단기간 발생하더라도 과열된 시장을 진정시킬 필요가 있다고 말한다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석연구원은 “강남 재건축을 누르면 다른 곳으로 투자 수요가 이전돼 풍선 효과가 발생할 가능성이 있는 것은 사실”이라면서도 “현재 서울과 수도권 청약과 주택 가격 상승의 발원지는 결국 강남인데, 이곳을 잡지 않고 어떻게 주택 가격을 안정시키겠느냐”고 분석했다. 김규정 NH투자증권 부동산연구원도 “현재 분양시장 분위기는 과열 양상으로 보인다”면서 “정부가 전체 부동산 경기를 꺾지 않는 선에서 대책을 내놓는다면 오히려 시장에 긍정적일 수 있다”고 전했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

“딱 스톱이에요. 팔겠다는 사람도, 사겠다는 사람도 모두 ‘잠깐 기다려 보자’인 것 같아요.”(서울 서초구 반포동 A공인중개사) “신문이나 방송에선 호가가 떨어졌다는 말이 나오는데 꼭 그렇지는 않아요. 저희도 궁금해서 알아보니 세금 문제 등으로 이번에 팔아야 하는 물건이라 좀 싸게 내놓은 것 같더라구요. 그동안 가격도 많이 올랐고…. 이번 달이랑 다음달은 좀 눈치를 보지 않겠어요?”(강남구 개포동 B부동산) 정부가 서울의 강남 재건축 아파트 투기를 잡겠다는 의지를 밝힌 지 사흘이 지난 19일 뜨겁게 달아오르던 강남 재건축 아파트 시장은 숨을 죽이며 눈치 보기에 들어갔다. 3.3㎡당 평균 4000만원을 넘기던 상승세가 한풀 꺾였고 일부에선 호가를 낮춘 매물이 나오고 있지만 거래는 ‘올스톱’ 상태다. 강남 재건축 아파트지만 지역에 따라 분위기가 묘하게 갈리기도 했다. 개포1단지 물건을 주로 거래한다는 한 부동산 중개업자는 “올 들어 몇억원씩 오른 아파트들은 현재 가격에 대한 부담을 안고 있다”면서 “지금 개포1단지는 전용 42㎡ 급매가 10억 2000만원에 나와 있는데 정부가 강남 재건축을 잡겠다고 이야기하기 전에는 10억 3500만원이었으니 호가가 1500만원 정도 낮아진 것은 사실”이라고 말했다. 반면 잠원과 반포의 재건축 아파트를 거래하는 중개업자들은 별다른 변화가 없다고 말한다. 잠원동의 한 중개업자는 “개포는 투자 수요가 대부분이지만 반포와 잠원은 실수요자들이 많아 상대적으로 덜 민감하게 반응하는 것 같다”고 말했다. 반포 재건축 아파트를 보유한 이모(62)씨는 “결혼해서 마포에 사는 아들이 청약에서 번번이 미끌어지는데 전매 제한을 지금보다 연장하면 우리 아들 같은 실수요자들이 분양을 받을 수 있어 좋지 않겠느냐”고 말했다. 함영진 부동산114리서치센터장은 “전통적인 부촌인 반포와 잠원보다 투자 수요가 가격을 끌어올린 개포가 정책 변수에 더 많이 흔들릴 수 있다”고 내다봤다. 강남 부동산 업계에선 ‘일단 바람은 피하자’는 분위기지만, 설마 정부가 부동산 시장을 죽이기야 하겠느냐는 낙관론이 대세를 이루고 있었다. 정부는 강남 재건축 시장 개입 의지를 밝히면서 투기과열지구 지정과 분양권 전매 제한 기간 연장, 청약신청 요건 강화 등의 대책을 만지작거리고 있다. 만약 강남 3구가 투기과열지구로 지정되면 분양권 시장은 물론 조합원 입주권 거래도 제한을 받는다. 개포1단지 물건을 보유하고 있는 박모(54)씨는 “혹시 투기과열지구로 지정되지 않을까 걱정이 많다”면서도 “지금 경제가 이렇게 안 좋은데 정부가 부동산까지 죽이겠느냐”고 말했다. 전문가들도 정부가 현재 부동산 시장의 흐름을 유지하면서 강남권 재건축 아파트에 대한 규제를 강화하는 대책을 내놓을 것으로 보고 있다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “강남 재건축 아파트에 국한해 분양권 전매 제한 기간 연장이나 청약조건을 강화하는 방안이 효과적일 것”이라고 전망했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석연구원은 “강남 분양권 시장에 규제를 가하면 단기간 풍선효과가 발생할 수는 있겠지만 현재 서울 주택가격 상승의 발원지를 잡게 되는 것이니 효과는 더 클 수 있다”고 분석했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

마포·서대문·은평 ‘블루칩’ 관심 “주변 시세·입지 등 잘 살펴야” “강남 재건축·재개발은 실수요자보자 차익을 노린 투자 수요가 많지만, 강북은 실거주를 목적으로 하는 수요층이 많습니다.”(서울 마포구 아현동 A부동산) “경기와 인천은 2008년 글로벌 금융위기를 촉발한 미국 서브프라임 모기지(비우량주택담보대출) 이전 가격을 아직 회복하지 못한 곳도 많은데, 서울은 대부분이 당시보다 가격이 더 올라 있습니다. 그렇다 보니 서울에서 분양하는 아파트에 대한 기대가 더 클 수밖에 없죠.”(서울 성북구 장위동 B부동산) 뜨거워진 강남 재건축 시장 열기가 강북으로 옮겨 붙고 있다. 부동산 업계의 오랜 금언 중의 하나가 ‘강남의 돈은 한강을 넘지 않는다’이다. 하지만 최근 서울에 내 집을 마련하고 싶어 하는 실수요자는 물론 투자자들까지 관심을 가지면서 분위기가 달라졌다. ●내 집 마련 수요에 더해지는 투자수요 올해 강북에서 진행된 재개발·재건축 아파트들의 분양가는 3.3㎡당 1500만~2200만원대다. 이는 최근 강남에서 인기를 끈 ‘디에이치 아너힐즈’(개포 주공3단지 재건축 아파트)와 ‘반포 아크로리버뷰’(신반포 5차 재건축 아파트)의 평균 분양가인 3.3㎡당 4100만원대의 절반 수준이다. 한 건설사 관계자는 “의사·변호사 등 전문직들도 재산을 증여·상속받지 않으면 강남 아파트를 사는 게 쉽지 않다”면서 “당장 집을 사기는 어렵지만 집을 사야겠다고 마음먹은 중산층들이 집값이 더 뛰기 전에 분양을 받아야겠다고 생각하는 경우가 많아지고 있다”고 설명했다. 강북 지역 부동산 관계자들은 강북이 강남에 비해 전세가율이 높아 초기 투자비용이 적다는 점에서 투자자들에게 인기를 끌고 있다고 입을 모은다. 은평구 응암동의 한 공인중개사는 “서대문 홍제동과 홍은동, 은평구 녹번동과 응암동의 재개발·재건축 사업으로 철거에 들어가는 주택이 늘어나면서 집이 부족한 상황이라 집값에 비해 전셋값이 상대적으로 높아 초기 투자금이 적게 든다”면서 “지난 봄부터 ‘강남 사모님’들이 관리처분인가를 받아 이사를 한 집들을 몇 개씩 사 가는 경우가 있었다”고 귀띔했다. ●도심·여의도·DMC 일자리 증가 영향 강북 재개발·재건축 중에서도 마포·서대문·은평 등의 재개발 지역에 관심이 쏠리고 있다. 신한은행 부동산투자자문 고준석 팀장은 “공덕·아현의 경우 아현뉴타운 사업이 어느 정도 정리되면서 강북권에 사는 주민들 사이에 인기가 높고 이에 주변도 덩달아 관심을 받고 있는 상황”이라고 말했다. 또 “서대문과 은평도 지하철 3호선을 따라 진행되는 재개발·재건축의 인기가 높다”고 전했다. 마포와 서대문, 은평 등 지역의 인기가 높아진 데는 광화문·종로 등 도심권과 여의도, 상암디지털미디어시티(DMC) 등을 중심으로 일자리가 늘어나고 있는 것과도 관련이 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석위원은 “광화문과 여의도를 중심으로 새 오피스 공급이 늘어나면서 이곳에 입주하는 기업들도 많이 늘어났다”면서 “이들 기업에 다니는 직장인들 수요가 강북 재개발·재건축으로 향하는 것 같다”고 분석했다. 한 개발사 관계자는 “서쪽(마포·서대문·은평구)에 대한 관심이 상대적으로 높지만, 장위뉴타운 등 대단위 개발 계획이 진행되고 있는 곳도 실수요층이 두텁다”면서 “특히 길음뉴타운과 인접한 지역은 이미 상업시설과 학교 등 편의시설이 상당히 많이 갖춰져 인기가 높다”고 전했다. 이달부터 마포·용산·성북·서대문구 등에서 재개발·재건축 아파트 공급이 쏟아진다. 먼저 GS건설은 마포구 대흥동 대흥2구역을 재개발한 ‘신촌그랑자이’ 아파트(1248가구)를 이달 분양한다. 신수1구역에 들어서는 신촌숲 아이파크도 이달 분양 예정이다. 신촌숲 아이파크는 지하 3층~지상 35층, 7개동 전용 59~137㎡, 총 1015가구로 이 중 568가구가 일반분양 물량이다. 이달 분양을 준비하고 있는 마포6구역 SK뷰도 입지가 좋다는 평가다. ●대흥·수색동 등 신규 분양 러시 11월에는 롯데건설이 은평구 수색동에서 ‘롯데캐슬 수색4구역’(1182가구)을, KCC건설은 중구 신당동에서 ‘신당11구역 KCC스위첸’(176가구)을 분양한다. 12월에는 노원구 월계동에서 ‘월계2구역 아이파크’(771가구)와 동대문구 전농동에서 ‘청량리4구역 롯데캐슬’(1900가구)이 분양을 준비하고 있다. 최근 분양을 했다 하면 수십 대 1은 기본이고 때로는 몇백 대 1의 대박도 터지고 있어 서울 재개발·재건축 분양은 무조건 성공하는 게 아니냐는 인식이 커지고 있다. 한 건설사 관계자는 “분양가가 주변 집값에 비해 지나치게 비싸면 되팔 때 손해를 볼 수 있는 만큼 분양을 받으려는 단지와 주변 지역에 공급된 아파트 몇 곳의 위치와 시세를 비교해 봐야 한다”고 조언했다. 뉴타운과 같은 대규모 정비 사업이 아닌 소규모 재개발·재건축이라면 주변에 편의시설이 잘 갖춰졌는지도 챙겨 봐야 한다. 함영진 부동산114리서치센터장은 “아파트는 브랜드보다 입지”라면서 “학교, 교통, 편의시설 등이 잘 갖춰져 있는지를 봐야 한다”고 강조했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

경부라인 강남 배후 주거지 역할 입주시점 가격 조정 나타날 수도 내년부터 2018년까지 전국에 76만 가구가 쏟아질 것으로 예상되면서 주택 과잉 공급 우려가 높아지고 있다. 특히 경부고속도로를 따라 형성된 신도시와 택지지구들 중 일부엔 최근 7년간 연평균 입주량의 최대 9배에 해당하는 물량이 쏟아질 예정이다. 공급 과잉 논란의 진원지다. 서울신문이 9일 부동산114와 함께 2017~2018년 입주 예정 물량을 분석한 결과 전체 입주물량(76만 5304가구)의 35.7%가 경기도에 집중됐다. 특히 신도시 개발이 활발한 화성과 용인, 시흥, 김포, 수원 등 5곳에 전국 입주물량의 18.2%인 13만 8987가구가 몰려 있다. ●시흥 7년간 연평균 입주량의 최대 9배 지역별로 보면 2010년부터 올해까지 연평균 6010가구가 입주하는 경기 화성엔 내년에 2만 2331가구, 2018년에 2만 9758가구가 들어설 예정이다. 최근 7년간 연평균 입주량이 1433가구인 시흥엔 내년 1만 2036가구, 2018년 1만 3207가구 등 8~9배에 달하는 가구가 입주할 예정이다. 용인(연평균 4954가구, 2017년 6793가구, 2018년 1만 5676가구)이나 김포(연평균 6983가구, 2017년 1만 1133가구, 2018년 1만 607가구) 등의 상황도 녹록지 않다. 이들 지역에 입주가 급증하는 것은 부동산 시장이 살아나면서 건설사들이 미뤄 왔던 신도시와 택지지구의 아파트 공급을 확대해서다. 건설사 관계자는 “부동산 경기 침체로 중단됐던 2기 신도시 분양이 재개되면서 입주물량이 크게 늘고 있다”면서 “주택 공급은 한동안 계속될 것”이라고 설명했다. 과잉 공급으로 인한 수도권 주택시장의 조정 가능성도 높아지고 있다. 전문가들은 특히 경부고속도로를 따라 형성된 도시들에 대한 주의를 당부한다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “(과잉 공급) 우려가 높은 지역을 보면 경부고속도를 따라 형성된 신도시와 택지지구가 대부분”이라면서 “대부분 서울 강남권의 배후 주거지 역할을 하는 곳인데, 수요층이 겹치는 만큼 입주 시점에는 가격 조정이 나타날 수 있다”고 전망했다. ●주택시장 서울·경기 따로 움직일 수도 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “1980년대부터 1990년대까지 경부고속도로를 따라 주택공급이 많았지만, 당시엔 제조업을 바탕으로 이들 지역에 일자리가 폭발적으로 늘어나던 시기”라면서 “하지만 지금은 예전처럼 일자리가 늘지 않아 입주물량 소화가 어려울 수 있다”고 말했다. 경기도와 달리 서울은 주택공급이 크게 늘지 않고 있다. 올해까지 7년간 연평균 2만 8109가구가 공급된 서울은 내년 2만 6543가구, 2018년 3만 1739가구가 입주할 예정이다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “서울 공급물량은 대부분 재개발·재건축에서 나와 실제 늘어나는 주택 수는 얼마 안 된다”면서 “서울과 경기도의 주택시장이 따로 움직일 수 있다”고 전했다. 재건축이 최근 서울 아파트값 상승의 주범으로 지목되는 가운데 강남3구 재건축 아파트 3.3㎡당 평균 가격은 지난 7일 기준 4012만원을 기록했다. 역대 최고치였던 2006년 3635만원보다 377만원이나 많은 데다 사상 처음으로 4000만원대에 진입했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

“원래 강남쪽 사람들은 개포동보다는 반포·잠원을 선호하죠. 가격이 개포 재건축과 비슷하게 나와서 그런지 관심이 더 많은 것 같아요.”(서초구 잠원동 A부동산) 서울 강남구 개포동에서 시작된 강남 재건축 바람이 서초구 반포·잠원까지 이어지고 있다. 지난 8월 분양한 ‘디 에이치 아너힐즈’(개포3단지 재건축)는 평균 100.6대1이라는 높은 청약률을 보였다. 하반기 강남권에서는 아파트 재건축으로 6355가구가 공급된다. 서초구 1423가구, 강동구가 4932가구다. 이 중 일반 분양 물량은 각각 283가구와 2010가구다. ●“진짜 강남으로”… 개포동보다 인기 지난달 23일 대림산업은 서초구 반포동에서 ‘아크로 리버뷰’ 모델하우스를 열고 분양을 진행하고 있다. 신반포5차를 재건축하는 이 단지는 총 595가구 중 41가구가 일반 분양이다. 최근 주택도시보증공사(HUG)로부터 3.3㎡당 평균 4200만원 이하로 분양 보증을 받았다. 일반 분양 물량 중 가장 높은 10층의 1가구는 한강 조망이 가능해 분양가가 3.3㎡당 4500만원이 넘는다. 청약은 이달 5일이다. 잠원동에서 삼성물산이 신반포 18·24차를 재건축하는 ‘래미안 신반포 리오센트’도 이달 중 분양한다. 분양 물량 475가구 중 일반 분양은 146가구다. 이 단지는 신반포5차, 16차와 나란히 한강변에 있다. 부동산 업계에서는 반포와 잠원 재건축 아파트를 이전에 분양한 개포동 재건축 아파트보다 높게 평가한다. 반포·잠원이 한강변에 위치해 있고, 광화문과 강남 업무지구 양쪽으로 이동하기 편하면서 학군도 우수하다는 이유에서다. 단지 인근에는 반원초, 신동초·중, 경원중, 세화고, 현대고 등 소위 8학군에 속하는 학교들이 있다. 하지만 이보다 더 중요한 이유가 있다. 반포의 한 공인중개사는 “반포와 잠원은 대형 평형이 적지 않아 전통적인 강남지역에서도 전통적인 부촌으로 불리는 곳”이라면서 “강남에 살다 결혼을 하면서 여의도나 용산으로 떠났던 40대들의 문의가 많다”고 말했다. 아이들이 크면서 교육 여건이 좋고 예전에 자신들이 살던 동네로 다시 오고 싶어 하는 부유층이 많다고 덧붙였다. 대림산업 관계자는 “반포와 잠원 일대 아파트들은 개발 당시부터 중앙부처 고위 공무원과 법조인, 기업 임원 등이 많이 살던 곳으로 이제 30~40대가 된 그 자녀들이 관심이 많다”고 전했다. 최근 정부가 강남 재건축 아파트 분양가 규제에 들어간 것도 인기를 끄는 이유 중 하나다. 한 부동산 관계자는 “4200만원 안팎의 분양가가 싸다고 이야기하기는 어렵지만 이제 입주하는 새 아파트의 가격이 3.3㎡당 5000만원 수준인 것을 감안하면 메리트가 있다”고 지적했다. 이어 “정부가 강남 재건축 아파트 분양가를 잡겠다고 나서면서 청약 당첨이 로또가 되고 있는 점도 인기 요인이 되고 있다”고 말했다. 하지만 분양권을 되팔아 차익을 실현하려는 투자 목적이라면 신중해야 한다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “중도금 1회분 정도는 가지고 있어야 투자가 가능할 것”이라면서 “정부가 분양권 불법 거래 단속에 강한 의지를 밝히고 있는 만큼 단기투자는 어려울 수 있다”고 말했다. ●초과이익환수제 부활 전 사업 서둘러 2개 단지가 분양에 들어가는 사이 다른 재건축 단지들도 속도를 내고 있다. 2018년 재건축 초과이익환수제 부활을 앞두고 있어서다. 초과이익환수제는 재건축으로 얻는 이익이 조합원 1인당 평균 3000만원을 넘으면 이를 제외한 초과 금액을 이익 규모에 따라 최대 50%까지 부담금 형태로 정부가 환수하는 제도다. 투기가 기승을 부리던 2006년 도입돼 2012년까지 부과됐다가 2013년 정부가 부동산 경기를 살리겠다며 유예 결정을 내렸다. 현재는 2017년 말까지 집행이 한시적으로 유예된 상태다. 건설사 관계자는 “올해 들어 가격이 급등한 강남 재건축 아파트들은 (초과이익환수제가 시행되면) 수익성이 악화되기 때문에 최근 들어 사업 진행을 서두르고 있다”고 말했다. 실제로 지난 8월 29일 신반포6차(센트럴자이)가 관리처분인가를 받은 데 이어 이틀 뒤인 8월 31일에는 신반포 19차 재건축 조합이 조합설립인가를 받아냈다. 신반포7차 재건축 조합은 사업 속도를 올리기 위해 신반포 22차와 통합 재건축을 추진하려던 계획 대신 따로 재건축을 추진하기로 했다. 반포주공1단지, 잠원동 한신4지구 등 조합설립인가 이상 단계에 진입한 사업지들도 최대한 속도를 내고 있다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

공급 물량 축소를 처음 포함시킨 정부의 ‘8·25 가계부채 대책’을 두고 갑론을박이 치열하다. “집값 상승을 되레 부추기는 불쏘시개가 될 것”이라는 우려가 적지 않지만 “2012년 입주거부 사태의 재발을 막는 완충제 역할을 할 것”이라는 반론도 만만찮다. 29일 금융권과 부동산업계에 따르면 정부의 올해 공공택지 주택 공급물량은 총 7만 5000가구이다. 지난해와 비교해 임대주택 등 공공주택은 소폭(3000가구) 늘었지만 민간분양주택은 절반 이상(10만 6000가구→4만 9000가구) 줄었다. “공공주택 공급 규모는 그대로 유지한 채 민간분양 물량을 줄여 나가겠다”는 게 정부 입장이다. ‘집값 상승론’을 펼치는 진영은 집단대출 직접 규제나 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 강화 등의 근본처방 없이 신규 주택 공급량만 줄어든다는 사실에 주목한다. 박형렬 메리츠종금증권 애널리스트는 “청약시장이 탄탄한 상황에서 공공택지 공급 감소는 민간택지 분양가격 상승으로 이어질 가능성이 높다”고 내다봤다. 건설업체 입장에서 택지 구입 비용이 증가할 경우 분양가를 높이거나 분양 규모를 줄일 것이라는 이유에서다. 이광수 미래에셋증권 애널리스트도 “금리가 낮고 유동성이 풍부한 상황에서 주택 공급이 줄면 기존 주택가격이 크게 오를 가능성도 염두에 둬야 한다”고 진단했다. 실제 수도권 등 일부 분양아파트 모델하우스에는 “더 오르기 전에 사자”는 사람들이 몰려들고 있다. 재건축 청약 경쟁률도 치솟고 있다. 팔려고 내놓은 집을 거둬들이거나 호가를 더 올리는 사례도 속출하는 양상이다. 이런 현상이 일시적이라고 보는 반대 진영은 부동산 경기 하강 신호에 주목한다. 올 6월 말 기준 전국 분양주택 초기 계약률(분양 시작 후 3~6개월 내 계약률)은 70.5%였다. 지난해 같은 기간(89.2%)보다 18.7% 포인트 떨어졌다. 올 6월 말 전국 미분양 아파트는 5만 9999가구로 전달(5만 5456가구)보다 8.2%나 증가했다. 7월에도 5.2% 늘었다. 공급 과잉 탓이다. 지난해 전국 아파트(공공·민간) 분양물량은 51만 6431가구로 사상 최대 규모를 기록했다. 올해 공급 물량도 41만~45만 가구로 추산된다. 문제는 내년부터 ‘입주 물량 폭탄’이 대기하고 있다는 데 있다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 올해 전국 입주예정 물량(아파트, 오피스텔)은 32만 1886가구다. 내년(41만 5586가구)과 내후년(43만 2672가구)에도 대규모 입주가 예정돼 있다. 입주 시점에 잔금을 치를 여력이 없는 계약자나 투자 목적으로 분양받은 계약자들은 집을 시장에 곧바로 내놓을 수 있다. 이런 물량이 일시에 쏟아지면 집값 하락으로 이어지게 된다. 이렇게 되면 집값이 담보가치보다 낮아져 주택담보대출 부실을 야기할 수 있다. 정부가 가장 우려하는 것도 ‘2012년 사태’의 재현이다. 당시 글로벌 금융위기 여파로 완공된 주택 가격이 분양 가격보다 내려가는 아파트가 속출했다. 그러자 계약자들은 입주를 거부했다. 중도금 대출을 제공했던 일부 시중은행의 집단대출 연체율이 5% 넘게 폭등했다. 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 “이미 주택공급이 차고 넘칠 정도로 과잉이어서 정부가 물량을 줄이더라도 가격에 미치는 영향은 미미할 것”이라며 집값 상승론을 반박했다. 이어 “집단대출 규제나 분양권 전매제한 강화 등 초강력 규제를 동원할 경우 주택 경기가 얼어붙어 집값이 급락할 수 있다”며 “지금으로서는 공급 조절을 통해 주택가격 연착륙을 유도하는 것이 가계부채 부실을 최소화하는 방안”이라고 강조했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원도 “8·25 대책은 정부가 공급 과잉을 우려한다는 시그널을 보낸 차원”이라며 “공공택지 공급 축소도 미분양지역을 중심으로 이뤄질 것”이라고 내다봤다. 이유미 기자 yium@seoul.co.kr