아파트를 짓고도 분양되지 않은 준공 후 미분양 아파트 규모가 전국 2만 3000가구를 넘어섰다. 11년 5개월 만에 가장 많다. 미분양이 늘면 자금 여력이 없는 중견·중소 건설사는 돈줄이 막혀 문을 닫을 수 밖에 없다. 12월 결산법인 실적이 나오면 중견건설사 줄도산이 이어질 것이라는 ‘4월 위기설’이 제기된 배경이다. 물론 현 시점에서 위기설은 다소 부풀려진 측면이 있다. 하지만, 정부가 뾰족한 대책을 내놓지 못하는 상황에서 건설 불황이 내년까지 이어진다면 우려가 현실화할 수 있다는 지적이 나온다. 31일 국토교통부의 ‘2월 주택통계’에 따르면, ‘악성 미분양’으로 분류되는 준공 후 미분양 주택은 지난달 2만 3722가구로 전월(2만 2872가구)보다 3.7% 늘었다. 2013년 9월(2만 4667가구) 이후 가장 많다. 특히 악성 미분양 중 80.8%는 지방에 몰려있다. 공사가 끝났는데도 분양이 이뤄지지 않자 건설사들의 미수금이 쌓여가고 있다. 대출 상환 부담 가중으로 중소 건설사를 압박하고 있다. 올해 들어 신동아건설, 삼부토건, 대저건설, 안강건설, 대우조선해양건설 등 중견 건설사들이 기업회생 신청을 했다. 대한건설정책연구원은 ‘건설 브리프’에서 “4월 위기설은 다소 과장됐다”면서도 “현 상황이 1년 이상 지속되면 1997년 외환위기나 2008년 금융위기에 준하는 상황이 올 가능성이 다분하다”고 진단했다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 “4월 위기설이 뜬금없는 것은 아니다”라며 “지방 프로젝트파이낸싱(PF) 현장과 사업장은 제2금융권, 저축은행과 연계한 경우도 많다”고 설명했다. 지난달 국토부는 한국토지주택공사(LH)를 앞세워 악성 미분양 3000가구 매입을 발표했지만, 효과를 거두지 못할 것이란 전망이 우세하다. 임재만 세종대 부동산학과 교수는 “수요가 없는 곳의 미분양 물량은 일반 수요로 해소할 방법이 없지만, 정부가 돈을 넣어도 밑빠진 독에 물붓기”라고 지적했다.

“처음 국화를 본 순간부터 유독 마음이 쓰였어요. 다른 은퇴견보다 나이도 많아서 저희가 데려가지 않으면 입양이 안 될까 봐요.” 지난 28일 은퇴 검역탐지견 ‘국화’를 새 식구로 맞이한 이상은(43)씨는 31일 서울신문 통화에서 입양 이유를 이렇게 설명했다. 이씨는 유기견센터에서 반려견을 입양하려 했다. 그러던 중 한 예능 프로그램에서 은퇴견 미분양 소식을 접하고는 데려오기로 마음을 굳혔다. 견종이 비글인 국화는 세살이던 2020년부터 검역탐지견센터에서 새끼를 낳는 종견으로서 4년을 헌신했다. 건강 상태가 양호하고 사회성이 좋아 지난해 은퇴 뒤 민간 입양 대상이 됐다. 국화는 남다른 사교성으로 입양 나흘 만에 이씨 가족의 일원으로 스며들었다. 특히 국화와 같은 해 태어난 이씨의 둘째 자녀 황은담(8)양의 사랑을 독차지하고 있다. 이씨는 “딸이 다른 강아지들을 임시 보호할 때 너무 잘 돌봐서 입양을 결심했다”며 “벌써 아침에 등교를 같이할 정도로 가까운 친구가 됐다”고 말했다. 국화가 때론 안쓰럽다고 했다. 이씨는 “통제된 삶을 살아서인지 평소에 안 해 본 걸 해도 으르렁 소리 한번 안 낸다”면서 “너무 착해서 안쓰럽고 눈물이 난다”고 했다. 이어 “강아지를 처음 접하는 집에선 대형견을 데려오긴 쉽지 않을 수도 있다”면서도 더 많은 사람이 은퇴견들에게 새 보금자리를 마련해 주길 바란다고 했다.

우리금융이 970억원 규모의 펀드를 조성하는 등 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 안정화를 위해 다양한 대응방안을 적극 추진해나가겠다고 28일 밝혔다. 우리금융은 올 1월 970억원 규모의 ‘PF 안정화 펀드 2호’를 조성해 일시적 유동성의 부족을 겪고 있는 PF 사업장 재구조화를 포함해 경·공매 낙찰자에 대한 잔금대출까지 대상을 확대했다고 설명했다. PF 안정화 펀드를 통해 지금까지 총 4개 사업장, 약 900억원의 자금을 지원했다. 일례로 필수사업비가 부족한 경기 용인 소재 공동주택 개발사업은 지원을 통해 현재 분양이 완료된 상태다. 수익성이 악화해 사업이 중단된 서울 성동구 성수동 상업용 부동산 개발부지는 재구조화를 지원해 올해 7월 본 PF 전환을 앞두고 있다. 앞서 우리금융은 그룹 계열사들이 공동으로 출자하는 535억원 규모의 PF 안정화 펀드 1호를 자체 조성해 유동성 공급에 힘써왔다. 이 밖에도 지난해 한국자산관리공사(캠코)가 조성한 PF 부실 우려 사업장 재구조화 및 정상화를 위한 펀드에도 500억원을 출자하는 등 PF 안정화 펀드 총 4개에 약 2000억원을 출자했다. 우리금융은 저축은행 PF 대출 정리 및 재구조화를 위해 추진하는 ‘저축은행업권 공동 펀드’에도 참여를 검토하고 있다. 우리금융은 “글로벌 환경 불안과 지방 미분양 증가, 건설사 유동성 리스크 확대 등으로 불확실성이 커지고 있어 금융기관의 능동적인 시장 지원 방안이 필요하다고 판단했다”고 지원 확대의 이유를 설명했다.

지방 주택가격이 빠르게 하락하면서 고위험가구의 채무상환 능력에 ‘적신호’가 켜졌다. 한국은행은 27일 발표한 ‘3월 금융안정 상황’ 보고서에서 “지방의 주택가격 하락세가 지속되면 고위험가구의 채무상환 부담이 더욱 커질 수 있다”고 진단했다. 고위험가구란 총부채원리금상환비율(DSR)이 40%를 넘고, 부채자산비율(DTA)이 100%를 넘는 가구로, 자산을 팔아도 빚을 갚기 어려운 상태를 의미한다. 이들 가구는 지난해 기준 38만6000가구로 전체 금융부채 보유가구의 3.2%에 달했다. 이들이 보유한 금융부채는 72조3000억원, 전체의 4.9%에 해당한다. 한은에 따르면 고위험가구의 DSR 중위값은 75.0%, DTA는 150.2%로, 소득과 자산 측면에서 모두 상환 여력이 현저히 낮다. 특히 지방의 경우 고위험가구 중 60세 이상 고령층 비중이 18.5%로, 수도권(5.1%)보다 3배 이상 높았다. 은퇴 등으로 인해 안정적인 소득이 없는 고령층 가구가 많아 리스크는 더 크다는 분석이다. 지방의 주택가격 하락과 경기 부진은 취약차주를 더욱 빠르게 늘리고 있다. 실제로 취약차주 비중은 6.6%에서 6.9%, 잠재 취약차주는 17.5%에서 17.6%로 모두 상승했다. 한은은 올해 말 기준 고위험가구 비중이 지방 5.6%, 수도권 4.0%로 격차가 1.6%포인트까지 벌어질 것으로 내다봤다. 지방의 미분양 증가와 건설 경기 위축 등이 위험 확대를 부추길 수 있다는 것이다. 한은은 “지방 고위험가구를 중심으로 부실 위험이 금융권 전반으로 확산되지 않도록, 관련 동향과 정부 대응 방안의 효과를 면밀히 모니터링해야 한다”고 강조했다.

경기 시흥시 거북섬에 있는 복합쇼핑몰 ‘보니타가’가 소송 후유증으로 골머리를 앓고 있다. 27일 부동산 업계 등에 따르면 보니타가는 총 4개 동, 445실의 복합쇼핑몰로 지난 2023년 3월 31일 준공됐다. 445실 중 약 94%인 417실이 분양됐지만 현재까지 입주한 상가는 65실에 불과, 쇼핑몰 역할을 못 하고 있다. 시행사 GA개발은 이처럼 활성화가 늦어지는 가장 큰 이유가 소송 여파라고 주장한다. 소송은 상가를 분양받은 사람 중 139명이 GA개발 등을 상대로 제기했다. 소송 대리는 A 법무법인이 맡았다. 소송은 1차 65명, 2차 34명 등을 포함해 총 9차에 걸쳐 진행되고 있으며 1심 판결이 나온 1·2차 소송에서 수분양자들이 모두 패소했다. 수분양자들은 소송에서 건물 하자, 특화시설 불비 등을 이유로 계약을 해제하고 계약금을 돌려달라고 주장했지만 법원은 받아들이지 않았다. 수분양자들은 패소가 확정되면 중도금·잔금 납부는 물론 연 12%에 달하는 연체료까지 부담해야 한다. 연체료는 수천만원에서 수억원까지 이르는 것으로 알려졌다. 1심 판결 이후 소송단에서 이탈자가 생기기 시작했다. 변호사 선임비용 등 소송비용도 만만치 않고 항소를 통해서 승소한다는 보장도 없다고 보기 때문이다. GA개발이 파악한 이탈자는 37명 정도이다. 이들은 소송 중에 납부 기한이 지난 중도금·잔금을 내고 연체료도 물어야 한다. 10억원짜리 상가를 분양받고 계약금 10%를 낸 후 소송에 참여해 1억원의 연체료가 붙었다면 한꺼번에 10억원을 내야 한다. 이 때문에 수분양자들 사이에선 신용불량자가 될 수 있다는 위기감이 돈다. B씨는 “연체료 때문에 수분양자들 사이에서 ‘이러다 신용불량자가 될 것’이라는 볼멘소리가 나온다”고 전했다. 어렵기는 시행사도 마찬가지다. A 법무법인은 소송 과정에서 미분양분 28실을 포함해 소송과 상관없는 상가 48실에도 가압류를 설정했다. 이 중 20실은 분양해 계약금까지 받았으나 중도금·잔금 납부가 미뤄지고 있다. GA개발 관계자는 “가압류가 무분별하게 이뤄진 것 같다”며 “소송과 상관없는 상가와 소송을 포기한 상가에 대한 빠른 가압류 해제가 필요하다”고 말했다. A 법무법인은 법적으로 하자가 없다는 입장이다. A 법무법인 관계자는 “가압류는 채권을 회수하기 위한 절차며 법원이 필요성을 인정해 받아들인 것”이라며 “가압류를 해제해 달라고 한 수분양자들에 대해서는 최근 법원에 해제 신청을 한 상태”라고 밝혔다.

입찰신청금 무상대여 등 문제 삼아최근 규제 완화에 제재 ‘어불성설’경기불황에 작년 25필지 계약 취소호반건설 “지급보증은 업계 관행수수료보다 시공이익 확보에 유리” 법원이 27일 호반건설이 공정거래위원회를 상대로 제기한 시정명령 및 과징금 납부 명령 취소 청구 소송에서 과징금 60%를 감면한 것은 공정위의 제재가 과도했음을 일정 부분 인정한 것으로 풀이된다. 특히 공정위의 제재 중 핵심이었던 공공택지 전매에 대해 시정명령과 과징금 부과액을 모두 취소하라고 판단한 부분이 눈에 띈다. 현재 건설경기 악화로 이미 팔렸던 택지마저 줄줄이 계약이 취소되는 상황에서 공정위가 ‘뒷북’ 과징금을 부과했다가 법원으로부터 제지당했다는 해석이 나온다. 공정위가 무리한 제재로 실적 쌓기에만 몰두하는 행태를 멈춰야 한다는 지적이 제기된다. 서울고법 행정7부(부장 구회근·김경애·최다은)가 이날 내린 판결에 따르면 재판부는 공정위가 호반건설의 위법 사항이라며 지적한 4가지 사항 중 ▲공공택지 전매 ▲입찰신청금 무상대여 등 2건에 대해 과징금 부과를 취소했다. 앞서 공정위는 공공택지 전매에 360억원, 입찰신청금 무상대여에 4억 6100만원의 과징금을 각각 부과했다. 공정위가 문제 삼은 공공택지 전매는 호반건설이 2010~2015년 계열사와 함께 공공택지를 낙찰받고 이를 다른 계열사에 양도했다는 것이다. 어렵게 낙찰받은 공공택지를 다른 계열사에 전매한 건 부당 지원에 해당한다는 것이다. 하지만 호반건설 측은 공판에서 공공택지 전매가 적법하고 통상적인 거래라고 항변했고 재판부도 손을 들어 줬다. 호반건설 측은 변론에서 한국토지주택공사(LH)와 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 계열사가 LH의 승인을 받아 공급가격 그대로 수분양자 지위를 이전한 것이라고 강조했다. 또 2010~2015년 분양된 공공택지 중 전매 비율이 48.3%에 달하는 등 당시엔 전매가 일반적인 상황이었다고 설명했다. 특히 정부는 최근 공공택지 관련 규제를 완화하는 추세라 공정위의 제재가 어불성설이란 지적이 많다. 정부는 2023년 공공택지 전매 금지를 푼 데 이어 지난해에는 사전청약 제도를 폐지했다. 국토교통부는 공공택지 입찰에 참여할 수 있는 모기업과 계열사 수를 1개사로 제한하는 ‘1사 1필지’ 제도를 올해를 끝으로 더이상 시행하지 않을 것으로 알려졌다. 건설경기가 위축돼 제도 운용 필요성이 사라졌다는 이유에서다. 실제로 LH에 따르면 지난해 공공택지를 분양받았다가 계약 해지한 곳이 25필지에 달하는 등 미분양이 쌓이며 건설사가 갖고 있던 공공택지를 반납하고 있다. 이런 상황에서 공정위가 전매를 문제 삼아 과징금을 매기는 건 건설경기를 더 위축시킬 수 있다. 법원은 호반건설이 계열사에 입찰신청금을 무이자로 빌려준 점에 대해서도 공정위의 제재가 부당하다고 봤다. 당시 부동산 경기가 좋지 않아 이득을 몰아주기 위한 지원 의도가 있었다고 보기 어려울뿐더러 입찰신청금에 대한 이자 금액도 많지 않아 부당 지원이라고 보기 어렵다는 취지로 해석된다. 그러나 법원은 호반건설이 계열사가 시행하는 공공택지 사업의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 무상으로 지급보증해 주고 이미 진행 중인 공사까지 중도 해지해 이관한 점은 부당내부거래에 해당한다고 봤다. 이에 대해 호반건설 측은 “시공사가 시행사에 자금을 차용하며 수수료를 받지 않고 지급보증을 하는 것은 건설업계의 거래 관행”이라며 “지급보증 수수료를 받는 것보다 지급보증을 통해 시공이익을 확보하는 것이 유리하므로 수수료를 받지 않았다고 해서 지원 의도가 있다고 보기 어렵다”고 항변했다. 또 공사를 중도에 해지하고 이관한 것과 관련해서도 “내부거래 비중을 낮추기 위한 목적이었을 뿐 사업 이관으로 얻는 이익이 없다”고 설명했다.

그룹 코요태 빽가가 부동산 투자에 성공한 일화를 공개했다. 21일 방송된 SBS 파워FM ‘두시탈출 컬투쇼’의 ‘컬투 늬우스’ 코너에는 방송인 남호연, 김승진이 게스트로 출연했다. 이날 부동산에 대한 얘기를 나누던 중, 빽가는 얼떨결에 부동산 투자에 성공한 스토리를 전했다. 빽가는 “저희 이사님이 2010년~2021년도쯤에 갑자기 김포에 이사 간다면서 제가 인테리어에 관심 있으니까 집 좀 봐달라고 했다”고 운을 뗐다. 그는 “그래서 김포에 같이 갔는데 아무것도 없고 논밭에 아파트만 있더라. 그런데 새 아파트라 너무 좋더라. 월세로 보증금 5000만원에 월 30만원인데 40평 정도였다”고 했다. 이어 “이사님이 ‘너도 이사 와라. 어차피 사무실도 여기로 올 거다’라고 해서 이사 갔다”고 말했다. 빽가는 “그런데 이사님은 이사를 안 오시고, 저만 이사 가서 얼떨결에 혼자 살게 됐다”고 김포로 처음 이사 갔을 당시를 회상했다. 이어 “그런데 부동산 이모가 ‘여기 미분양 몇 개가 있다’며 그땐 대출금이 80%, 90% 나올 때니까 ‘사라’고 하더라”라고 했다. 그는 “그래서 아무 생각 없이 샀는데, 2년 뒤에 아파트랑 역이 들어왔다”고 말했다. 그러면서 “제가 집을 팔려고 보니 몇 배나 올랐더라”라고 말해 놀라움을 자아냈다. 이어 “이후에 이모님이 추천해서 집을 또 샀는데, 그 집도 올랐다. 당시 제가 집 3채를 샀다”고 덧붙였다.

국토교통부와 서울시는 어제 강남3구와 용산구의 아파트 40만 가구 전체를 토지거래허가구역으로 지정한다고 발표했다. 지난달 12일 잠실·삼성·대치·청담동을 토지거래허가구역에서 해제한 지 35일 만이다. 해제 이후 강남3구에서 시작된 집값 급등이 다른 지역으로 번져 나가자 예상 밖의 충격요법을 선택했다. 투기를 막고 부동산시장 불안을 가라앉히기 위한 조치지만 ‘온탕·냉탕’ 대처로 정책 신뢰도는 추락했다. 토지거래허가제 시행으로 전세보증금을 끼고 집을 사는 ‘갭투자’는 원천 금지된다. 이번 지정은 오는 9월 말까지다. 정부는 필요시 연장을 적극 검토하고 시장 과열 양상이 지속되면 마포구, 성동구 등 인근 지역도 추가 지정하겠다고 밝혔다. 최상목 대통령 권한대행은 “부동산 관련 규제, 금융 등 모든 가용수단을 총동원해 집값 상승 요인을 차단하겠다”고 말했다. 지방 부동산시장은 가격 상승은커녕 미분양이 쌓여 있다. 준공 후 미분양 아파트는 지난해 말 기준 2만 1480가구로 2013년 11월(2만 1751가구) 이후 11년 만에 가장 많다. 이 중 비수도권이 80.2%다. 지방 중소건설사의 도산이 잇따르자 정부는 지난달 한국토지주택공사(LH)가 악성 미분양 아파트 3000가구를 사들일 것이라고 발표했다. 일감 공급 차원에서 부산·대전·안산에서 상반기 중 철도 지하화 사업에 조기 착수할 계획이다. 지방 부동산시장을 방치하면 자산 양극화와 지역 불균형이 심해져 사회 갈등이 증폭된다. 국민의힘은 지난 18일 지방에 추가 주택을 사면 다주택자 중과세에서 제외하겠다고 밝혔다. 조기 대선을 앞둔 여야의 감세 경쟁에서 나왔지만 지방에 외지 수요의 물꼬를 틀 수 있다는 점에서 긍정적이다. 애당초 상황이 다른 수도권과 지방에 같은 규제를 적용하는 것 자체가 맞지 않다. 비수도권도 지역별 편차가 크다. 전국 또는 광역자치단체 규제가 아니라 지역별 맞춤형 정책을 마련하기 바란다.

국민의힘은 지역 간 부동산 양극화 해소를 위해 서울에 집을 갖고 있더라도 지방에 추가로 집을 사면 다주택자 중과세를 물리지 않겠다고 18일 밝혔다. 권성동 국민의힘 원내대표는 이날 원내대책회의에서 “부동산 건설 경기의 영향을 크게 받는 지역 경제의 특성상 부동산 침체는 지방에 사망 선고나 다름없다”며 이같은 방침을 정했다. 이어 “첫 번째 이후 주택이 지방에 위치할 경우 주택 수에 고려하지 않는 방식”이라고 덧붙였다. 권 원내대표는 “다주택자에 대한 문재인 정권의 무차별적 조세 폭격은 맹목적이었지만 그 결과는 똘똘한 한 채, 서울 고가 아파트 쏠림”이라고 비판하기도 했다. 문재인 정부 때 시작된 다주택자 양도세 중과 정책을 정면으로 뒤집겠다는 것이다. 최근 국민의힘은 잇달아 지역 건설 경기 부양책을 강조하고 있다. 앞서 김상훈 정책위의장은 지난 11일 비수도권 미분양 사태 해결을 위한 총부채원리금상환비율(DSR) 대출 규제 완화를 언급했다. 이를 두고는 지역 민심 잡기용 정책이라는 해석도 나온다. 국토교통부의 미분양주택현황보고 통계에 따르면 지난 1월 기준 전국의 미분양 주택은 2만 2872호다. 이 중 국민의힘 ‘텃밭’인 대구(8742호)·경북(6913호) 지역의 미분양 주택이 차지하는 비중은 약 68.4%에 이른다. 대구·경북(TK)에 지역구를 둔 국민의힘 한 의원은 서울신문과의 통화에서 “서울에선 강남 등 집값이 계속 오르지만 지역에는 미분양 주택이 너무 많다”면서 “서울에서 돈 있는 사람이 고향이나 지방에 집을 사면 지방 건설회사 유동성도 생기고 지역 주민도 많아질 것”이라고 말했다. 다만 본격적인 세제 개편에는 시간이 걸릴 것으로 보인다. 권 원내대표는 “당정과 여야 협의, 사회적 공론화 등 충분한 논의를 거쳐 합리적 개편 방안을 도출하겠다”며 야당을 향해선 “다주택자 마녀사냥을 포기하고 실용의 정치에 협조하라”고 촉구했다. 하지만 진성준 더불어민주당 정책위의장은 국회 기자간담회에서 이를 두고 “국민의힘의 선심성 립서비스”라고 평가했다.

민간 사전청약을 진행했다가 청약이 취소되며 계약이 해제된 경기 파주운정3지구 주상복합용지 2필지가 기존 당첨자 지위 유지를 조건으로 재공급된다. 한국토지주택공사(LH)는 파주운정2지구 주상복합용지 2필지(3·4블록)를 일괄 공급한다고 14일 밝혔다. 지난해 7월 계약 해제된 용지로 공급 면적은 3, 4블록을 합쳐 4만 36㎡ 규모다. 건폐율 60% 이하, 용적률 300% 이하(주거용은 270% 이하) 조건을 갖췄다. 총 건설 호수는 944호로 3블록은 60~85㎡ 이하와 85㎡ 초과 규모 주택을, 4블록은 60~85㎡ 이하 규모 주택을 지을 수 있다. 공급 금액은 약 2511억원이다. 3.3㎡(1평)당 약 2099만원 수준이다. 대금 납부는 3년 유이자 분할 납부 조건이며 최고 입찰자에게 공급되는 일반경쟁입찰 방식이다 해당 용지는 공공택지 조기 인허가 인센티브와 미분양 매입 확약이 적용된다. 이에 따라 조기 착공을 위한 대금을 선납하면 이자 부담을 하지 않아도 되고, 대금 완납 후 연내 착공하면 미분양 가구가 나와도 LH가 매입한다. 다만 사전청약 취소 용지라서 기존 당첨자들에게 사전청약 당첨 취소분과 동일 또는 유사 면적에 주택을 공급하는 조건이 붙는다. 현재 각 해당 블록의 기존 사전청약자 중 지위 유지를 희망하는 세대는 3블록 281세대, 4블록 265세대 등 총 546세대다. LH는 다음 달 10일 신청서 접수를 마감한 후 바로 낙찰자를 발표할 예정이다.

김상훈 “GDP서 건설업 15% 차지정부 대책은 굉장히 안일한 미봉책”금융당국은 가계대출이 더 큰 과제“상황 모니터링”… 기존 입장 강조 국민의힘은 11일 비수도권의 총부채원리금상환비율(DSR) 대출 규제 완화와 한시적 부동산 세제 개편 등 정부의 적극적인 건설 경기 대책을 촉구했다. 지난달 당정 협의 때도 적극 대응을 주문했으나 정부가 미적대는 사이 건설사들이 ‘줄도산’하는 등 위기가 심화되자 재차 대책을 촉구한 것이다. 김상훈 국민의힘 정책위의장은 이날 국회에서 열린 원내대책회의에서 “최근에 건설 산업의 상황이 정말 심상치 않다”며 “건설업은 국내총생산(GDP)의 15%를 차지하는 핵심 산업”이라고 강조했다. 김 정책위의장은 “정부의 대책이 굉장히 안일한 미봉적 조치에 그치고 있다”며 “국토교통부와 금융위원회, 관계 부처에서는 건설 산업의 심각한 상황에 비춰 봤을 때 몸 사리기에 급급할 때가 아니다”라고 지적했다. 지난 2월 19일 정부가 내놓은 ‘지역 건설경기 보완 방안’에도 DSR 내용이 빠지는 등 정부의 대응이 역부족이라는 게 여당의 판단이다. 김 정책위의장은 “비수도권 미분양 사태 해결 등을 위해서라도 DSR 대출 규제를 과감하게 완화할 때가 됐다고 본다”며 “한시적 조치라도 비수도권에 대한 부동산 세제 개편도 과감하게 정부가 검토해야 한다”고 했다. 특히 “시국이 이렇다 보니까 각 부처 수장도 몸을 사리고 혹시 모를 리스크로 본인 또는 본인이 속한 부처가 책임을 져야 하는 일이 생기지 않을까 우려할 수 있는 현실이기는 하다”면서도 “보다 과감한 대책 마련과 추진이 필요하다”고 촉구했다. 금융당국은 상황을 예의주시하고 있다면서도 기존의 입장을 고수하고 있다. DSR을 푼다고 미분양이 해결되지 않는다는 것이다. 금융당국으로서는 토지거래허가제 이후 부풀고 있는 가계대출 관리가 경기 부양보다 더 큰 과제다. 금융당국 관계자는 “지방 부동산 상황을 자세히 모니터링하고 있다”면서도 DSR 완화가 문제의 근본이 아니라는 큰 기조는 변하지 않았다는 입장이다. 다만 올해 7월로 예정된 스트레스 DSR 3단계 정책을 계획대로 밀고 갈 수 있을지는 불투명하다. 스트레스 DSR 3단계는 대출 상환 능력을 심사할 때 금리가 오를 가능성을 고려한 가산금리를 더해서 계산하는 제도로, 시행되면 대출 금액이 지금보다 더 줄어든다. 김병환 금융위원장은 DSR 완화에 명시적으로 반대했다. 김 위원장은 당시 국회 정무위원회에 출석해 “DSR 규제를 어렵게 정착시켰는데 이를 완화하면 정책 신뢰성이 흔들릴 수 있다”고 했다. 그러면서 대책에서는 지방은행의 대출 총량을 완화하고 비아파트에 대한 보증을 확대하는 방식을 썼다. 그러나 대책이 나온 지 2주 새 시공 능력 180위 벽산엔지니어링이 법정관리를 신청하면서 여권의 정부를 향한 압박 수위는 더 거세질 것으로 보인다. 올해 들어 법정관리를 신청한 중견 건설사는 벽산을 비롯해 신동아건설, 삼부토건, 대저건설, 안강건설 등이다.

삼성전자 평택캠퍼스 공장건설이 늦어지면서 경기도 평택시가 4년 10개월 만에 미분양관리지역으로 다시 지정됐다. 7일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 5일 경기도 평택시와 이천시, 강원도 속초시, 전남 광양시, 경북 경주시 등 5개 지역을 미분양관리지역으로 신규 선정했다. 평택시는 3월 10일부터 2025년 4월 9일까지 미분양관리지역으로 지정된다. 미분양관리지역으로 지정되면 해당 지역에서 분양(PF)보증을 발급받으려는 사업장은 반드시 사전심사를 받아야 한다. 무분별한 주택 공급을 억제하고 미분양 주택 해소를 유도하려는 조치다. 다만 임대주택사업, 도시정비사업, 100가구 미만의 주택 사업 등은 사전심사 대상에서 제외된다. 미분양관리지역 선정 기준은 미분양 가구 수가 1000가구 이상이면서 공동주택 재고 수 대비 미분양 가구 수가 2% 이상인 시·군·구 중에서 미분양 증가, 미분양 해소 저조, 미분양 우려 등의 조건 중 하나 이상을 충족하는 곳이다. 다만 지역 여건과 주택경기, 정부 정책 등을 고려해 일부 조정될 수 있다. 평택시는 미분양 증가와 해소 저조, 미분양 우려 등 세 가지 조건을 모두 충족한 것으로 나타났다. 평택시 미분양 주택은 지난해 1월 361가구에서 올해 1월 6438가구로 18배나 급증했다. 이는 경기 지역 전체 미분양의 42.5%를 차지하는 수치다. 미분양 증가의 주요 원인은 삼성전자 평택캠퍼스 공장 건설이 늦어지면서 발생했다. 삼성전자 평택캠퍼스는 현재 1·2·3공장이 완공되어 운영 중이다. 4공장과 5공장은 건설 중이나 지난해 5공장 건설의 일부가 일시 중단되는 등 공사 진행에 차질을 빚고 있다.

부산 해운대는 관광객 등 외지인들이 즐겨 찾는 곳이다. 그런데 이곳에 있는 엘시티라는 초고층 아파트의 상가는 절반 이상이 빈 상태다. 임대료 부담에다 방문객 감소 때문이라고 주변의 부동산 중개사무소장은 말한다. 임대료 부담 등에 따른 도시의 빈 상가도 문제지만 농어촌의 빈집 문제는 더 심각하다. 고령화와 저출산, 수도권 집중화로 농어촌에는 잡초만 무성하고 벽은 기울고 창문은 사라진 빈집들이 즐비하다. 귀농귀촌 수요도 적어 슬럼화가 진행되면서 범죄 발생 가능성도 크다. 대한건설정책연구원(건정연)이 통계청 주택총조사를 분석한 결과 2023년 말 기준 전국의 빈집은 153만여 가구로 전체 주택의 7.9%다. 2015년(107만 가구)에 비해 43.6% 증가했다. 통계청 기준에는 매매, 임대, 미분양 등 일시적 빈집도 포함된다. 반면 국토교통부는 1년 이상 사람이 살지 않는 주택만을 빈집으로 본다. 국토부 기준에 따른 빈집은 지난해 기준 13만 4000가구다. 이 가운데 절반인 6만 6000여 가구가 농촌에 있다. 건정연에서 인구 1000명당 빈집 수를 17개 광역시도별로 살펴봤더니 전국 평균(29.9채)보다 8곳의 도 지역은 모두 높았다. 특히 전남(67.2채), 강원(54.0채), 충남(53.1채)이 높았다. 지자체마다 생활인구를 유입하고 문화예술 공간으로 활용할 목적으로 빈집 정비에 팔을 걷고 있지만 사유재산이어서 한계가 있다. 정부 부처들이 그래서 특별법 제정에 적극 나서고 있다. 도시지역 빈집 정비를 맡은 국토부는 최근 빈 건축물 대책팀도 꾸렸다. 올 상반기 중으로 관련 특별법을 만든다. 농어촌지역은 농림축산식품부와 해양수산부가 함께 특별법을 제정하기로 했다. 사람이 몰리는 지역은 빈집 해소 작업이 수월하다. 하지만 사람이 떠나는 농어촌은 정부와 지자체의 지원 없이는 난망한 일이다. 미래세대가 농어촌을 활기찬 전원 생활의 터전이 아니라 빈집들로 황량한 공간으로 기억할 것 같아 안타깝다.

건설경기 불황이 이어지는 가운데 금융 비용 등을 감당하지 못한 건설사들이 지방에 분양 물량을 내놓기 시작했다. 하지만 가뜩이나 분양이 원활하지 않은 지방에 악성 미분양 적체를 불러올 수 있다는 우려가 나온다. 3일 부동산R114에 따르면 이달 전국에서 23개 단지, 2만 7418가구(임대 포함)의 분양이 이뤄진다. 지난 1~2월 분양 물량을 합친 2만 1423가구보다 6000가구 가까이 많다. 수도권 분양 물량은 1만 2417가구인데, 서울에는 하나도 없다. 서울에 분양사업장이 없는 건 2023년 2월 이후 2년 만이다. 신규 수주가 줄면서 분양사업장 자체가 감소했고, 건설사들이 조기 대선 일정 등을 고려해 분양 시기를 미루고 있어서다. 대신 경기(8237가구)와 인천(4180가구)에서 2000가구 이상 대단지 공급이 나오면서 수도권 분양 물량을 뒷받침했다. 지방에선 이달 총 1만 5001가구가 공급된다. 부산 3766가구, 충남 3001가구, 경남 2638가구 등이다. 이미 토지를 확보해 둔 건설사들이 ‘버티기’를 계속하다 금리 압박 등을 감당하지 못하고 물량을 내놓는 것이다. 건설사들은 지난해 분양 계획 물량 중 33%인 3만 6231가구를 올해로 미뤘는데, 이 중 절반(1만 8064가구)은 지방에서 이월됐다. 문제는 수도권과 달리 지방에서는 분양이 이뤄져도 수요가 부족해 또 미분양으로 이어질 가능성이 높다는 점이다. 지방은 지금도 미분양 적체가 심각하다. 국토교통부 ‘1월 주택통계’를 보면, 1월 미분양 주택 7만 2624가구 중에 지방 물량만 5만 2876가구(72.8%)에 이른다. 준공 후 분양되지 않은 악성 미분양은 2만 2872가구 중에 지방 물량이 1만 8426가구(80.6%)에 이른다. 김지연 부동산R114 연구원은 “정부의 건설경기 보완방안은 매입 물량이 많지 않고 세제 감면 등 혜택이 없어 효과가 발휘되기까지는 지켜볼 필요가 있다”고 했다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “미분양 해소를 위해 취득세와 양도세 감면이 필요하다”고 밝혔다.

부산시가 침체한 관급 공사를 조기에 발주하고, 재개발 등 민간 건설사업의 인허가를 신속하게 처리하는 등 지역 건설, 부동산 경기 활성화 방안을 마련하고 추진에 들어간다. 시는 최근 김광회 시 미래혁신부시장 주재로 관련 실·국장, 16개 구군 건설 관련 국장 등 20여명이 참석한 가운데 ‘지역 건설경기 활성화 방안’ 회의를 개최했다고 3일 밝혔다. 회의는 생산, 고용 효과가 큰 건설업의 부진, 부동산 시장의 위축으로 침체한 지역 건설·부동산 경기를 활성화할 방안을 마련하기 위해 열렸다. 동남지방통계청이 지난 1월 발표한 부산시 고용동향을 보면 건설업 취업자 수는 12만 7000명으로, 전년 같은 달과 비교해 12.3%(1만 8000명)이나 감소했다. 이는 전국 평균 감소율 4.4%보다 훨씬 큰 폭이었다. 또 지난 1월을 기준으로 부산 지역 내 준공 후 미분양 주택이 2268세대로 전월 대비 382세대 증가했다. 이는 2009년 준공 후 미분양이 4104세대를 기록한 이후 16년 만에 최대 기록이었다. 회의 참석자들을 관급 공사를 조기에 발주하고 민간 건설 사업 인허가 등 행정 절차를 신속하게 처리해 건설사업 물량을 확대해야 한다는 데 의견을 모았다. 이에 김 부시장은 시와 사업소 등 관급공사 발주 부서에 조기 발주를 지시하고, 16개 구·군에 재개발·재건축 사업 현장의 신속한 착공을 위한 인허가 등 행정절차 지원을 당부했다. 시는 또 가덕도신공항 건설 등 역점 추진 사업에 지역업체 참여를 확대하기 위해 건설대기업을 방문하고 관계부처와 지속해서 협력하기로 했다. 주택 건설 경기와 시장 동향을 주기적으로 점검하고, 주택 공급 실적 추이 등을 지속적으로 관찰한 다음 필요한 경우 국토교통부에 제도개선을 건의하는 등 주택경기 활성화에도 나서기로 했다. 부산시 관계자는 “지역 건설업계 위기에 대응하기 위해 이번 회의에서 나은 방안을 시 관련 부서와 구·군에 전파하고, 건설산업 활성화 계획을 수립할 때 반영하겠다. 관급 공사 조기 발주와 지역 하도급률 제고 등 추진 상황을 지속적해서 관리하겠다”라고 밝혔다.

준공이 됐지만 팔리지 않은 ‘악성 미분양’ 주택이 11년 3개월 만에 최고치를 경신했다. 최근 건설경기 부진이 길어지면서 거래량도 3만 8000건 수준으로 줄었다. 28일 국토교통부의 ‘1월 주택통계’에 따르면 지난달 말 기준 전국 미분양 주택은 7만 2624가구로 지난해 12월보다 3.5%(2451가구) 늘었다. 전국 미분양 주택은 지난해 10월 6만 5836가구에서 12월 7만 173가구로 계속 증가하는 추세다. 경기 평택에서 미분양이 대거 발생하며 경기 미분양(1만 5135가구)이 2181가구 늘었다. 이에 따라 수도권 미분양(1만 9748가구)이 전월보다 16.2%(2751가구) 늘었고, 지방(5만 2876가구)은 0.6%(300가구) 감소했다. 악성 미분양으로 분류하는 준공 후 미분양 주택은 지방을 중심으로 증가했다. 악성 미분양은 지난달 말 2만 2872가구로 전달보다 6.5%(1392가구) 증가했다. 2013년 10월(2만 3306가구) 이후 11년 3개월 만에 가장 큰 규모다. 대구가 375가구로 전월보다 401가구 증가했다. 부산은 2268가구로 382가구 늘었다. 악성 미분양은 2023년 8월부터 18개월 연속 증가하고 있다. 미분양 주택 증가율은 서울 등 수도권이 비수도권보다 높았다. 서울의 미분양 주택 증가율은 전월 대비 41.3%(395가구)로 증가 폭이 전국에서 가장 컸다. 연초 주택 공급 지표도 부진했다. 1월 주택 인허가는 2만 2452가구로 지난해 같은 기간보다 13.0% 줄었다. 1월 주택 착공은 1만 178가구로 지난해 같은 기간보다 55.7% 감소했다. 1월 분양도 7440가구로 46.2% 줄었다. 지난달 주택 매매거래는 3만 8322건으로 전달보다 16.5% 감소했다. 지난달 전월세 거래는 20만 677건으로 전월보다 7.9%, 지난해 같은 기간보다는 19.0% 줄었다. 정부는 한국토지주택공사(LH)가 지방 준공 후 미분양 3000호를 직접 매입하는 ‘지역 건설경기 보완 방안’을 발표한 바 있다.

광주시는 중심상업지역 내 주거 시설 용적률 규제 완화를 골자로 한 조례 개정에 대해 24일 시의회에 재의를 요구했다. 시는 조례 개정에 따라 상업·업무·편의 기능을 담당하는 중심상업지역의 주거화가 가속화되면 위락·숙박시설과 주거시설이 혼재해 난개발과 교통 혼잡, 교육환경 저하, 아파트 미분양 심화 등이 우려된다고 배경을 설명했다. 용적률 적용표의 ‘연면적 비율’이 비주거나 주거로 중의적으로 해석될 수 있다는 점도 문제로 지적했다. 광주시의회는 지난 12일 본회의에서 충장·금남로, 상무지구, 첨단지구 등 중심상업지역의 주거 용적률 규제를 ‘400% 이하에서 540% 이하로 완화’하는 조례 개정안을 통과시켰다. 지방자치법에 따르면 시의회가 조례 의결 후 5일 이내에 지자체장에게 이송하면 지자체장은 20일 이내에 조례를 공포하거나 재의를 요구할 수 있다. 광주시가 재의를 요구하면 시의회는 수용 여부를 결정한 뒤 10일 이내에 본회의에 안건을 재상정해야 한다. 재의 안건은 시의회 재적 의원 과반 출석, 출석 의원 3분의 2 이상이 찬성해야 조례로 확정된다. 광주시의회는 도심 공동화 해소를 위해 제한적으로 규제를 풀어야 한다고 조례를 통과시켰다. 하지만, 광주시는 도시 전체의 주택 미분양 사태가 심화할 수 있고 학교와 도로 부족, 위해 시설과의 혼재 등 시민 삶의 질 저하가 우려된다며 반대해왔다. 김준영 도시공간국장은 “도시계획조례는 시민의 편의 증진과 도시를 체계·계획적으로 관리하기 위해 보편적으로 적용하는 최소한의 기준에 관한 사항”이라며 “광주시와 의회, 시민사회, 전문가, 관련 단체 등이 함께 하는 신중한 검토와 논의가 필요하다”고 말했다.

‘악성’ 2만 1480가구 중 80% 지방에매입 후 ‘든든전세주택’으로 활용건협 “시의적절… 가뭄 끝의 단비”4~5월쯤 DSR 한시적 완화 결정부산·대전·안산 철도 지하화 시동 지방의 미분양 적체를 해소하기 위해 준공되고도 분양되지 않은 ‘악성 미분양’ 3000가구를 한국토지주택공사(LH)가 매입하기로 했다. LH가 지방 미분양 매입에 나선 건 2010년 이후 15년 만이다. 정부는 19일 정부서울청사에서 최상목 대통령 권한대행 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 민생경제점검회의를 열고 이런 내용의 ‘지역 건설경기 보완방안’을 내놨다. 최 대행은 “준공 후 미분양이 느는 등 부동산 시장이 위축되면서 지역경제 회복이 지연되고 있다”면서 “1분기 민생·경제 대응 플랜의 일환으로 지방 건설경기 회복을 적극 지원하겠다”고 밝혔다. 건설경기가 최악으로 치달으면서 경제성장률과 지역경제, 고용에 악영향을 미치는 것은 물론 미분양 적체가 이어져 지방 건설사들이 줄도산하자 급한 불을 끄려는 것이다. 지난해 12월 기준 악성 미분양은 2만 1480가구로 10년여 만에 최대치를 기록했고, 이 중 80%가 지방에 있다. 앞서 2008년 글로벌 금융위기 여파로 준공 후 미분양 물량이 5만 가구를 넘어서자 LH가 7058가구를 매입해 국민임대로 활용하거나 분양전환 임대로 공급한 바 있다. 이번에도 LH가 분양가보다 낮게 지방의 준공 후 미분양 물량을 매입하게 된다. 사들인 미분양 주택은 ‘든든전세주택’으로 활용한다. 든든전세주택은 시세의 90% 수준으로 최소 6년 임대를 살다가 분양 전환 여부를 선택할 수 있는 공공임대주택이다. 지방 미분양 주택을 매입해 운영하는 기업구조조정(CR) 리츠는 상반기 출시 예정이다. 정부는 주택도시보증공사(HUG)의 모기지 보증 한도를 감정가의 60%에서 70%로 상향해 CR리츠가보다 낮은 금리로 자금을 조달할 수 있도록 혜택을 주기로 했다. 미분양 물량 5000가구를 CR리츠를 통해 해소한다는 계획이다. 정치권에서 요구하고 있는 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 한시적 완화는 시장 상황을 보고 4~5월쯤 결정하기로 했다. 대한건설협회는 ‘가뭄 끝의 단비 같은 조치’이자 ‘시의적절한 대책’이라면서도 “고사 직전 지방부동산을 살리기 위해서는 DSR 대출 규제의 한시적 적용 완화가 절실한데 제외된 것이 아쉽다”고 밝혔다. 전문가들도 시장에 미칠 영향은 제한적일 것으로 봤다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “양도세 5년 감면 조세 특별법, 취득세 완화 등 시장이 생각하는 그 이상을 내놓아야 반응이 올 것”이라고 말했다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수도 “악성 미분양에는 취득세와 양도소득세를 면제하고 대출 규제를 완화해 매입 환경을 만들어 줘야 한다”고 밝혔다. 한편 지방의 건설투자를 끌어내기 위해 부산·대전·경기 안산에 4조 3000억원 규모의 철도 지하화 사업이 본격 추진된다. 지자체 협의가 완료된 부산(부산진역~부산역), 대전(대전조차장), 안산(초지역~중앙역) 등 3개 사업이 대상이다.

한국토지주택공사(LH)가 비수도권의 악성 미분양 아파트를 직접 사들이기로 했다. 침체한 지방 건설 경기를 살리기 위해서다. 건설회사가 준공 기한을 넘기면 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장의 채무를 떠안는 ‘책임준공’ 부담을 완화하는 방안도 추진된다. 18일 국토교통부에 따르면 박상우 국토부 장관은 19일 건설업계와 만나 이런 내용의 지방 건설 경기 보완 방안을 논의한다. 간담회에는 한승구 대한건설협회장, 윤영준 한국주택협회장, 정원주 대한주택건설협회장, 윤학수 대한전문건설협회장 등이 참석한다. 국토부는 지방 악성 미분양 아파트 문제가 건설 경기를 부진에 빠트린 원인 중 하나로 보고 공기업인 LH가 직접 사들이는 방식으로 해결에 나선다. 앞서 국토부는 연초 ‘2025년 주요업무 추진계획’에서 지방 준공 후 미분양 추이에 따라 LH 매입과 임대 활용 방안을 검토하겠다고 밝힌 바 있다. 현재 다 지었는데도 팔리지 않는 준공 후 미분양 아파트는 10채 중 8채(80%)가 지방에 쏠려 있다. 지난해 12월 말 기준 2만 1480가구로 2014년 1월 2만 566가구 이후 10년 11개월 만에 최대로 늘었다. 정부는 건설업계의 줄도산 위기를 초래하는 요인으로 지목돼 온 ‘책임준공 확약’을 손질하고 공공 공사비 현실화를 앞당기는 방안도 내놓는다. 책임준공은 신용도가 낮은 영세 시행사가 PF 대출에 제약이 있는 점을 보완하고자 시공사(건설사가) 기한 내 준공할 것을 보증하는 제도다. 다만 하루라도 기한을 지키지 못하면 시공사가 PF 대출 전액을 인수해야 해 부담이 과도하다는 지적이 제기돼 왔다. 정치권이 지방 미분양 해소 방안으로 요구한 총부채원리금상환비율(DSR) 한시 완화안은 이번 대책에 포함되지 않는다. 국회 의결이 필요한 세제 완화 조치도 빠질 것으로 전해졌다.

광주시가 중심상업지역 내 주거 시설 용적률 상향을 골자로 한 조례 개정에 재차 유감을 표하며 시의회에 공개 토론을 제안했다. 광주시는 13일 김준영 도시공간국장 명의의 입장문을 내고 “우리 시는 상임위 의결 후 본회의 상정 보류를 요청하고 전문가 등과의 더 많은 숙의를 제안했다”며 “하지만 시의회가 이를 받아들이지 않고 의결한 데 대해 다시 한번 유감을 밝힌다”며 이같이 밝혔다. 광주시는 “여러 전문가와 환경단체 등은 용적률 확대 시 주거 환경 악화와 아파트 미분양 사태 가중 등 더 많은 사회적 비용을 초래하게 될 것이라고 우려한다”며 “수차례 문제점을 설명하고 조례의 부당함을 제기해왔다”고 주장했다. 이어 “상임위인 산업건설위원회 의결 과정에서도 강하게 부동의했으나 의결됐고 본회의를 통과했다”며 시민들을 대상으로 실험적으로 제도를 도입하는 게 맞는지 도시계획 조례 개정안에 대한 공개 토론을 제안한다“고 밝혔다. 심철의 광주시의원이 대표 발의한 ‘광주시 도시계획 조례 일부 개정안’은 충장·금남로, 상무지구, 첨단지구 등 광주 중심상업지역의 주거 용적률을 400% 이하에서 540% 이하로 상향한다는 내용을 담고 있다. 광주시는 도시 전체의 주택 미분양을 심화할 수 있다며 반대하고 나섰고, 시의회는 구도심 공동화 해소를 위해 제한적으로 규제를 풀자는 취지라며 맞서고 있다.