서울 동작구에 사는 조모(33)씨는 경기 용인에 분양받은 새 아파트 입주를 앞두고, 살고 있던 집이 팔리지 않아 잔금을 치르지 못하고 있다. 그동안 연소득 5000만원인 직장인이 6억원인 조씨의 기존 주택을 사려면 은행으로부터 모두 1억 5600만원을 빌릴 수 있었다. ‘총부채상환비율(DTI·소득수준에 따라 대출을 제한하는 제도)’을 적용해 10년 만기, 연리 6% 조건이다. 하지만 이달 초부터 시행되는 정부의 ‘주택 미분양 해소 및 거래 활성화안’에 따르면 조씨의 기존 주택 구입자는 ‘주택담보인정비율(LTV·주택가격에 따라 대출을 제한하는 제도)’ 한도인 집값의 50%(3억원)까지 DTI 규정과 관계없이 대출받을 수 있게 된다. 1억 5600만원을 빌린 뒤 나머지 1억 4400만원은 주택금융공사의 보증을 받아 추가로 은행에서 대출받는 식이다. 공사에는 연간 보증 수수료로 1억 4400만원의 0.5%를 지불해야 한다. 6억원 이하인 기존 ‘중소형 주택’을 절반의 현금만 갖고 구입할 수 있을까. 지난달 23일 정부가 내놓은 주택거래 활성화안에 따르면 가능한 일이다. 미분양주택과 달리 신규 주택 입주예정자가 갖고 있던 기존 주택은 서울지역에 골고루 퍼져 있어 잘만 고르면 알짜 주택을 싼값에 살 수 있는 기회가 될 전망이다. ●LTV 최대한도 3억원 될 전망 2일 정부와 부동산업계에 따르면 현재 입주예정일을 넘겨 새 아파트에 입주하지 못하고 있는 입주예정자는 3만 6000여명 수준이다. 이중 투기지역인 강남3구를 제외한 곳에 6억원 이하, 85㎡ 이하의 중소형 주택을 가진 사람은 2만 5000여명으로, 이들이 소유한 주택 2만 5000여가구가 시장에서 ‘매력적인 상품’으로 떠오를 전망이다. LTV한도인 집값의 50%까지 대출받는 방법은 크게 두 가지다. 우선 연말까지 한시적으로 시행되는 시중은행의 국민주택기금 대출상품을 활용, 연리 5.2% 수준으로 돈을 빌리면 된다. 또 주택금융공사에 연 0.5%의 보증 수수료를 내고 보증서를 발급받아 은행에서 대출받아도 된다. 다만 가구당 최대 지원액은 2억원이다. 정부가 6억원 이하, 85㎡ 이하 주택으로 지원대상을 한정한 만큼 LTV의 최대 한도는 3억원이 될 전망이다. 연리 6% 안팎인 은행대출과 연리 5.2%인 국민주택기금 대출을 적절히 섞어 3억원까지 목돈을 빌리는 게 가능해졌다는 얘기다. 정부는 ‘국민주택기금 대출’의 경우 무주택 또는 1가구 1주택자이면서 부부합산 연소득이 4000만원 이하인 사람으로 자격을 한정했다. 다만 연소득에서 상여와 수당이 제외되는 만큼 실질소득 5000만~7000만원인 사람도 대상이 될 수 있다. 1주택자는 기존 주택 구입 후 2년 안에 원래 살던 주택을 팔아야 하는데 이를 지키지 않으면 대출금에 연 1%의 가산금리가 붙는다. 대출금 상환방식은 1~3년 거치, 17~19년 원리금 균등분할상환(합계 20년) 조건이다. 만 20세 미만 3자녀 이상 가구 혹은 부부합산 연소득 2000만원 이하인 경우에는 추가로 0.5%포인트의 우대금리를 적용받는다. 이 경우 금리가 연 4.7%까지 떨어진다. 제도는 이달 초부터 연말까지 한시적으로 시행된다. 대출을 결정했다면 가까운 지정은행이나 영업점을 방문하면 된다. 우리·기업·신한·하나은행과 농협중앙회가 지정기관이다. ●연소득 4000만원 넘어도 대출 가능 주택금융공사의 보증은 연소득 4000만원을 초과하는 가구에서 활용할 수 있다. 이 경우에는 ‘무주택자나 1주택자로 가구당 연소득이 1000만원 이상’이라는 조건만 붙는다. 공사를 직접 방문할 필요 없이 가까운 은행에 대출과 보증을 동시에 신청하면 공사에서 전산심사를 거쳐 승인 여부를 알려준다. 국토해양부 주택정책과 성호철 사무관은 “사려고 하는 주택이 입주예정자의 기존 주택인지 여부는 5개 지정 금융기관에서 확인할 수 있다.”고 전했다. 신한은행 부동산전략팀 이영진 과장은 “시중은행에서 자영업자들의 정확한 소득수준을 가리는 게 쉽지 않은 일”이라며 “시중금리가 많이 떨어져 있는 만큼 이번 조치는 주택구매를 보다 쉽게 만드는 심리적 요소가 크다.”고 분석했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

선망의 대상인 연예·스포츠 스타들이 소유한 부동산이 주목받고 있다. 우연인지 처음에는 크게 관심을 끌지 못하던 아파트나 상가가 스타들의 구매와 입주가 이뤄지는 시점에서 가격이 움직여 반전을 이루는 사례가 심심찮게 목격되고 있다. 대표적인 사례로는 최근 인기 절정의 ‘피겨퀸’ 김연아의 상가와 아파트. ‘김연아 효과’를 본 상가는 포스코건설이 지어 지난해 분양한 인천 송도국제도시의 커낼워크. 가족들이 김연아 명의로 상가 3곳을 30억원에 분양받았다는 소식이 전해지면서 계약을 망설이던 분양자들이 계약에 나서는 사례가 늘었다는 것이다. 이곳은 이전에 송도국제도시의 상가분양이 부진을 면치 못하면서 동반 침체를 겪었다. 김연아 가족이 전셋집으로 구한 ‘여의도자이’도 후광효과를 톡톡히 봤다. 184㎡ 전세가가 6억원, 매매가는 15억원을 웃도는데 김연아가 살 집이란 소문에 아파트단지에 대한 거래 문의가 5배 가까이 늘었다고 한다. 톱스타 장동건과 고소영의 신혼집인 서울 흑석동 마크힐스도 가파른 매매가 상승곡선을 그리고 있다. 지난해 8월 장동건이 30억원가량에 매입한 이곳의 현재 매매가는 벌써 40억원에 육박한다. 세간의 관심이 매매가 상승의 촉매제로 작용했다는 분석이 가능하다. 방송인 조영남과 탤런트 한채영이 거주해 화제가 됐던 서울 청담동 카일룸 2차도 40억원대 분양가가 최근 70억원까지 올랐다. 대표적 미분양 아파트였던 반포자이의 경우 송승헌·소지섭 등 연예인들의 입주소식이 미분양 해소에 도움이 됐다는 게 정설이다. 반포자이는 강남권의 최고급 아파트로 자리잡았다. 이밖에 축구선수 박지성이 용인 상가를, 농구선수 서장훈은 양재역 빌딩, 영화배우 이병헌은 분당·용인의 건물을 각각 취득하며 관심을 끌었다. 하지만 전문가들은 “스타들이 투자한 상가 등은 미래 상권이 확보되지 않아 반짝 기대효과만 예상되는 곳이 상당수”라며 “중장기 투자상품인 부동산을 스타들의 이름값만 믿고 선택하는 것은 위험한 도박”이라고 평가했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

당사의 기업구조조정 업무를 수행하는 삼성동 아셈별관은 요즘 밤새도록 불이 켜져 있다. 26층 해운업계 구조개선팀에서는 해운업 구조조정을 위한 선박 매입 및 실사가 한창이고, 27층 기업개선부에서는 최근 M&A 시장에서 최고의 몸값을 자랑하는 대우인터내셔널 매각을 맡고 있다. 채권인수부에서는 부동산 PF 인수채권에 대한 처리방식을, 부동산사업부에서는 최근 정부가 발표한 미분양 대책에 따른 리츠와 펀드방식의 장단점에 대해 연구 중이다. 사실 그동안 한국자산관리공사(캠코)는 이같은 기업 구조조정과 관련해 IMF 외환 위기 당시 불가능하리라 여겼던 금융부실 자산을 신속히 정리했을 뿐 아니라, 투입된 공적자금을 모두 회수하고도 약 5조원의 잉여금을 초과 회수하는 세계적으로 유래 없는 실적을 거둔 바 있다. 이후 부실채권시장의 불모지였던 대한민국에서 최초로 부실채권을 대상으로 하는 ABS를 발행했고, 많은 부실기업을 정상화시켜 구조조정시장의 리더, 경제안전망으로서의 역할을 확고히 굳혀왔다. 글로벌 금융위기 돌파를 위한 구조조정기금의 첫 투입사례는 해운업 구조조정분야다. 해운업계에 닥친 위기를 해결하고자 정부는 당사에 선박펀드를 조성해 해운사들을 지원하기로 했다. 일단 자금압박을 받는 선사의 배를 사고 선사는 그 배를 계속 운항하면서 생기는 수익으로 용선료를 내고, 몇 년 후 배를 다시 사가는 구조다. 당사는 이런 방식으로 지난해 4월부터 올 3월까지 총 23척, 7194억원 상당의 선박을 선사들로 부터 매입했으며 올해 말까지 20여 척의 선박을 추가로 인수할 예정이어서 국내 1위 선박운용사로 발돋움할 것으로 기대한다. 이러한 캠코 선박팀의 실적은 지난해 말 대외기관 표창으로 인해 더 빛을 발하고 있다. 공적자금관리위원회, 금융위원회, 국토해양부, 기획재정부 표창을 독식한 것인데 당사 창립 이래 한 팀에서 대외 4개 기관 표창이라는 그랜드슬램을 최초로 달성한 것은 지금 생각해도 가슴 뿌듯한 일이다. 선박금융과 더불어 최근 캠코에서 가장 바쁜 부서 중의 하나를 들자면 바로 대우인터내셔널의 매각을 주관하고 있는 기업개선부 M&A 팀이다. 현재 논의되는 금융권 메가뱅크나 자본시장통합법 시행 등으로 향후 2~3년 간은 국내 M&A 시장이 활성화 될 것으로 보인다. 현재 매물로 나와 있는 30조원 정도의 M&A 매물 가운데 유일하게 성사가 가능할 것으로 보이는 것은 포스코와 롯데가 참여하는 대우인터내셔널 정도다. 현금 동원력이 풍부한 두 기업에서 입찰에 참가하면서 다른 매물까지 인수할 여력이 줄어든 것이다. 충무로에서 흥행성이나 작품성 있는 영화라도 블록버스터급 영화 개봉 시기는 피해서 개봉하듯 M&A 시장도 인수가능 대상자의 시기나 인수여력 등을 놓고 치열한 신경전이 예상된다. 하지만 캠코는 지난해 5월부터 이러한 흐름을 간파하고 매각 기회를 선점하는 것이 그 무엇보다 중요하다고 여기고 과감하게 대우인터내셔널 매각에 대한 준비를 끝마쳤다. M&A 시장에서는 신속하고 과감하게 업무를 추진하는 것이 관건이기 때문이다. 필자는 취임 이후 공기업 선진화를 위해 모범을 보여야 한다는 생각에 나를 비롯한 임원 기본 연봉 40% 삭감한 바 있다. 공공기관으로는 처음으로 임원보수를 성과에 따라 차등화하는 ‘임원 성과관리 제도’도 시행했다. 지난해 9월에는 국책은행을 제외한 금융 공기업 중 최초로 전직원 연봉 평균 5%를 삭감하고 연차 25% 이상 사용을 의무화하는 등 보수체계를 합리적으로 개편했다. 그러나 여기에 만족하지 않는다. 금융위기 극복을 위한 공적 소명을 가진 캠코가 노사간 상생의 파트너십을 가지고 나아갈 때 국민을 위한 공기업으로 거듭날 수 있다고 볼 때, 최근 조심스럽게 경기 회복에 대한 낙관론이 대두되고 있지만 캠코는 국가 경제의 안전망으로 그 중추작용을 할 수 있도록 최선의 노력을 다할 것이다. 금융 강국 코리아의 포효를 느끼는 그 순간까지 말이다. 이철휘 한국자산관리공사 사장@import'http://intranet.sharptravel.co.kr/INTRANET_COM/worldcup.css';

보금자리주택이 뜨거운 논란을 빚으며 관심을 집중시키고 있다. 건설사들은 보금자리주택으로 인해 소비자들이 주택 구매를 주저하고 있으며 미분양 해소에도 걸림돌로 작용한다고 하소연한다. 반면 정부는 대상수요계층이 달라 민간사업에는 직접적 영향이 없다고 일축하고 있다. 요약하면, 시장소외계층을 위한 보금자리주택 공급이 중산층과 고소득층을 대상으로 하는 민간주택공급과 상충하는 양상이다. 즉, 주거복지의 구현과 시장경제시스템의 실천이 충돌하는 셈이다. 논란의 가장 중요한 포인트는 보금자리주택의 공급주택물량과 분양주택의 규모인 것으로 보인다. 보금자리주택은 주변시세의 최고 70%로 공급되는 주택으로, 2018년까지 10년 동안 150만가구를 공급할 계획이었으며 개발제한구역 등에 건설되는 30만가구가 포함된다. 그러나 작년 8월 수도권에 2012년까지 60만가구를 조기에 공급하기로 계획을 변경하였고 이 중 분양주택이 26만가구, 임대주택이 34만가구로 결정되었다. 이는 연간 15만가구에 달하는 물량이며, 개발제한구역에서는 연 8만가구에 달하는 수치이다. 수도권 전체에 공급되는 물량이 연간 30만가구라는 점과 2004년 이후 서울에 연 4만~6만가구 정도의 주택이 공급되었다는 점을 감안한다면 적은 수치는 결코 아니다. 이러한 물량공급을 주택시장의 변화에서 보면 조금 다른 해석이 가능하다. 수도권의 주택공급 부족이 누적되고 있고 수도권을 중심으로 소득대비 주택가격이 크게 상승하고 있다는 점을 감안하면 공공부문에서의 보금자리주택 대량공급을 이해할 수 있다. 그리고 분양과 임대를 포함한 연 15만가구의 건설물량도 지난 10년간 거의 매년 10만가구에 달하는 국민임대주택이 건설되어 왔다는 점을 감안한다면 크지 않다고 생각할 수도 있다. 또한 국민임대주택이 도시 외곽에 건설되어 저소득층이 입주하기 힘들다는 혹평을 받았으나 보금자리주택은 서울 및 주요도시에 근접한 개발제한구역을 선정하여 문제점을 개선하였다. 이러한 상황론의 이해에도 불구하고 세간의 이목은 미분양주택과 주택시장에 미치는 파급효과에 집중되고 있다. 2010년 2월 현재 공식 미분양은 11만 6000가구이지만 비공식 미분양은 15만가구 이상이어서 미분양대책이 보금자리주택 공급과 전혀 무관하지는 않다. 그리고 올 7월 서울시가 도입예정인 정비사업의 공공관리제로 인해 많은 재개발·재건축·뉴타운 조합이 사업추진을 서두르고 있어서 이들 사업의 성공 여부가 보금자리주택 공급에 의해 영향을 받을 것으로 보인다. 문제는 이러한 사항이 주택경기 침체와 맥을 같이하고 있어서 민간주택시장을 더욱 어렵게 한다는 점이다. 그럼에도 보금자리주택 공급은 내집 마련이 어려운 무주택 저소득계층에게 주거안정의 혜택을 제공하는 긍정적인 기능이 있다. 또한 보금자리가 공급된 주변지역의 주택가격 하락은 주변지역으로 확대될 수 있어서 주택소비자에게는 매우 유익하고 긍정적인 사업효과로 인식되었다. 향후 보금자리주택 공급은 주택시장의 침체와 보금자리주택 택지확보 등을 감안할 때 다음을 고려하여 진행할 필요가 있다. 첫째, 보금자리주택은 주거복지의 대명사라는 점을 깊이 인식하여 사업대상계층을 차별화하고, 공급규모와 분양주택규모에 대한 논란의 소지를 최소화하여 지속성을 유지하여야 한다. 둘째, 보금자리주택의 공급은 개발제한구역 30만가구 외에도 도심 20만가구, 도시 외곽의 택지개발 50만가구로 진행되므로 개발유형 간의 주택가격 형평성을 고려하여야 한다. 셋째, 향후 도시개발방향은 도시재생인데 보금자리주택이 도시내 재개발·재건축·뉴타운사업 등과 순환개발방식 등의 상호 보완적 기능을 수행토록 사업을 진행할 필요가 있다. 보금자리주택이 단순히 저소득층의 주거복지를 겨냥하였음에도 현재 여건은 대규모 미분양주택물량의 존재와 주택시장의 경기 침체로 인해 민간주택시장이 더 어려운 국면을 겪고 있다. 보금자리주택이 이 두 가지 문제점을 해소하면서 저소득층의 주거안정을 확보하도록 지원하여야 한다.

경기 회복세에 숨통이 트이는 듯하지만 낙관은 금물이다. 국내 경제 곳곳에 조심스러운 항해를 요구하는 숨은 암초가 적지 않다. 오르기만 하는 국제유가와 가계부채, 물가는 물론 갈수록 떨어지는 환율과 부동산 가격 등이 숨은 복병들이다. ●유가 10% 오르면 물가 0.2%p↑최근 원자재 가격은 경기 회복세에 비례해 가파르게 상승 중이다. 그중에서도 우려되는 것이 유가상승이다. 두바이유는 2008년 말 금융위기 직후 배럴당 40달러 아래로 떨어졌지만 최근엔 1년여 전의 두 배인 80달러선에서 거래된다. 추가 상승 가능성도 있다. 한국석유공사는 “올해 두바이유는 배럴당 80~85달러 수준을 횡보할 것”이라면서 “유가 전망을 수정할 필요가 있다.”고 지적했다. 철광석, 구리, 알루미늄 등 다른 원자재 가격의 상승세도 예사롭지 않다. 원자재 가격 상승은 물가와 인플레를 동반할 수 있다. 삼성경제연구소는 최근 국제유가가 10% 오르면 물가는 0.2% 포인트 오를 것이라고 말했다. 국제유가가 100달러를 넘어서면 소비자물가 상승률은 3~4%에 이른다고 삼성경제연구소 측은 분석한다. 게다가 6월 지방선거가 끝나면 미뤄놨던 공공요금의 인상이 불가피하다. 그만큼 생활경제가 어렵게 되고, 결국 소비위축으로 이어질 수 있다. ●금리인상→소비둔화→경기악화 저금리 기조 속에 눈덩이처럼 불어난 가계대출도 우려된다. 한국은행에 따르면 지난해 가구당 부채는 4337만원으로 2008년에 비해 124만원이나 불어났다. 증가 속도는 선진국 중 가계부채 문제가 가장 심각한 영국보다 빠르다. 2000년 이후 지난해 4분기까지 영국의 가계부채는 2.16배가 늘었지만 우리나라는 3.42배가 늘어났다. 빚을 갚는 능력인 원리금상환부담률은 15% 수준으로 서브프라임 모기지 문제가 터진 미국의 13%보다 높다. 문제는 저금리 기조가 끝난 이후다. 김완중 하나금융연구소 연구위원은 “금리가 올라가면 가계의 원리금상환부담이 늘고 이는 소비둔화, 경기악화로 이어지는 악순환을 가져올 수 있다.”고 지적했다. ●집값 폭락땐 금융부실 부동산 가격의 하락도 경제의 숨통을 옥죌 수 있다. 최근 주택시장에서 매수세는 거의 사라진 상태다. 아파트 미분양이 전국적으로 12만가구에 육박하면서 거래 부진으로 서울 강남의 집값마저 하향곡선을 그리고 있다. 지나친 부동산 가격하락은 건설경기 침체는 물론 금융기관의 부실, 가계파산까지 이어질 수 있다. 신한FSB연구소는 “국내 주택시장은 2012년까지 조정 국면을 거쳐 2013년부터 하락 국면으로 접어들 것”이라고 전망했다. 하지만 반론도 만만치 않다. 하락은 있어도 급락은 없다는 논리다. 연일 하락하는 원·달러 환율은 수출 전선에 악재다. 원화 가치 상승이란 점에서는 긍정적이지만, 우리 제품의 가격경쟁력을 약화시켜 수출이 위축되고 채산성이 나빠지게 된다. 유영규기자 whoami@seoul.co.kr

국내 5대 건설사들은 올해 1·4분기에 장사를 잘한 것으로 나타났다. 대형 공공공사 수주와 원가절감 덕분이다. 그러나 원화강세와 미분양주택의 금융비용 증가로 순이익은 많이 줄었다. 다만 이번 실적에 미분양에 따른 손실이 거의 다 반영됐고, 매출도 계속 늘고 있기에 올해 전체 실적은 좋을 것으로 예상된다. 26일 업계에 따르면 현대건설, 대우건설, 삼성물산, GS건설, 대림산업 가운데 올 1분기 사업을 가장 잘 꾸린 건설사는 GS건설과 현대건설. GS건설은 원가절감으로 전년 동기 대비 11% 늘어난 1316억원의 영업이익을 냈다. 현대건설은 영업이익 1236억원으로 59.4% 증가했다. 영업이익률도 3.9%에서 5.9%로 끌어올렸다. 현대건설 관계자는 “매출원가율이 전년 동기 대비 93%에서 89.9%로 줄었기 때문”이라고 했다. 반면 삼성물산 건설부문은 건축매출의 감소로 40.7%가 줄어든 455억원, 대림산업은 분양촉진비, 수주추진비, 상여금 지급으로 전년동기 대비 35.3% 줄어든 646억원에 그쳤다. 매출은 5대 건설사들 대부분이 6~8%선에서 개선되면서 골고루 성장했다. 4대강 살리기 공사 등의 매출과 해외 플랜트 공사 실적이 반영되면서 지난해 3분기부터 매출이 개선된 것이 이어지고 있다. 매출이 가장 많이 늘어난 건설사는 대림산업으로 7.7% 늘어난 1조 3772억원으로 나타났다. 대우건설은 6.3% 늘어난 1조 6383억원, 현대건설은 4.9% 늘어난 2조 773억원, 삼성물산 건설부문은 0.5% 늘어나는 데 그쳐 1조 4342억원이었다. 올해 1분기 수주는 공공공사, 그 중에서도 원자력플랜트가 희비를 갈랐다. 수주를 가장 많이 한 곳은 현대건설(4조 9918억원)로 2위인 삼성물산(3조 4612억원)과 1조원 이상 차이가 났다. 대우건설은 환율에 따른 손해는 거의 없었지만 주택미분양으로 인한 금융비용 증가로 순이익이 29억원에 그쳐 전년보다 74%나 줄었다. 대우건설은 전국적으로 미분양이 4400가구에 달한다. 반면 대림산업은 유화 관계사인 여천NCC의 실적 호조에 힘입어 15.1%가 늘었다. 대림산업 관계자는 “파생상품에서 30억~40억원, 외환차손익으로 20억원 등 환율 관계에서 60억원 정도 이익이 난 것으로 집계됐다.”고 말했다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr

2차, 3차 보금자리주택 예정지구 인근의 주택시장이 다시 요동치고 있다. 기존 아파트를 비롯해 공급이 예정된 아파트의 분양권까지 가격이 동반 하락하면서 아파트 소유자들의 시름이 깊어지고 있다. 반면 아파트 구입에 나설 실수요자들에게는 좋은 아파트를 싼값에 살 수 있는 기회다. 25일 주택·부동산업계에 따르면 다음달 초 또 한차례의 ‘보금자리 폭탄’이 예정되면서 인근 아파트 단지의 매매가와 분양권이 하락세로 돌아섰다. 대표적인 곳이 경기 남양주시 별내지구. 바로 옆 진건지구에 2차 보금자리 중 물량이 가장 많은 4300여가구가 들어설 예정이기 때문이다. 진건지구가 ‘미니 신도시급’으로 조성되는 만큼 투자 목적으로 주택을 구입했던 별내지구 아파트 매입자들의 경우 투매현상을 보이고 있다. 평균 수십대1의 청약경쟁률을 기록하는 등 인기를 끈 별내지구의 아파트 분양권 매물이 한꺼번에 쏟아지면서 집값 하락세를 부채질하는 것이다. 별내면의 한 공인중개업소 관계자는 “지난주까지 분양가 수준의 매물이 많았지만 이번 주에는 분양가보다 싸게 나온 매물이 늘 것”이라고 내다봤다. 수천만원의 웃돈이 붙던 별내지구의 ‘쌍용예가’도 최근 분양가 수준의 매물이 등장했다. 이 지역 미분양 아파트는 더욱 어려움을 겪고 있다. 아예 미분양 해소를 포기한 상태다. 700가구 규모인 한 아파트단지는 중도금 60% 무이자 혜택은 물론 계약금 10%를 2회 분납하는 파격적 조건까지 내걸었지만 반응이 신통치 않다. 최근 인천권에서 처음으로 보금자리주택지구(3차)로 선정된 구월지구 인근 하락세도 두드러진다. 특히 구월지구에 속한 인천 남동구의 경우 4월 넷째주 시세가 4주 만에 하락세로 돌아서며 -0.1%를 밑도는 큰 낙폭을 보였다. 직격탄을 맞은 곳은 구월동 롯데캐슬골드 2단지로 112㎡와 145㎡가 1000만~1500만원 하락했다. 인근 부동산 중개업소 관계자들은 “급매물까지 나왔지만 아파트를 사겠다는 사람이 없다.”고 전했다. ‘보금자리 폭탄’은 남동구 인근의 부평구와 연수구에도 영향을 끼쳤다. 부평구가 0.12%, 연수구가 0.21% 각각 하락했다. 하락세가 두드러진 연수구의 경우 동춘동 대우2차, 롯데, 삼환, 풍림아이원 등의 중대형 위주로 1000만원가량 떨어졌다. 박원갑 스피드뱅크 연구소장은 “과거에는 대단지 주변 아파트를 분양받으면 여러 가지 편의시설이나 인프라 등 후광효과를 봤지만 지금은 그렇지 않다.”며 “보금자리 주변이 대표적인 사례로 집값 하락세가 더 두드러질 수 있다.”고 설명했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

정부의 보증을 받아 ‘기존 주택이 팔리지 않아 새집으로 이사하지 못하는 사람의 집’을 구입한 사람은 2년 안에 자신이 예전에 살던 집을 처분해야 한다. 주택금융공사의 주택보증이 1가구 2주택자를 양산하는 부작용을 막기 위해서다. 국토해양부는 ‘4·23 미분양 해소 및 거래 활성안 방안’의 후속대책으로 이 같은 세부 기준을 마련했다고 25일 밝혔다. 세부 기준에 따르면 우선 주택 한 채를 보유한 사람이 ‘미분양 신규 주택에 입주가 예정된 사람이 내놓은 기존 주택’을 살 때는 구입자가 원래 살던 집을 2년 안에 팔아야 금융혜택을 주기로 했다. 국토부 관계자는 “주택 구입 후 원래 보유한 주택을 팔도록 해 1주택 자격을 유지하도록 할 방침”이라고 말했다. 국토부는 2년 내 처분 조건을 지키지 않으면 대출 이자에 가산금리를 적용하는 등 불이익을 주기로 했다. 또 주택금융공사를 통해 총부채상환비율(DTI)을 초과해 2억원 한도에서 보증을 받는 경우 보증금액의 0.5%를 연간 수수료로 납부하도록 했다. 2억원에 대한 주택보증을 받으면 연간 100만원의 수수료가 부과된다. 국토부는 이와 함께 대출 신청자의 편의를 위해 가까운 주택금융공사를 방문하지 않고 시중 은행에서 주택보증을 신청하면 보증과 대출이 한꺼번에 이뤄지도록 할 계획이다. 정부는 앞서 지난 23일 발표한 거래 활성화 방안에서 무주택자 혹은 1주택자가 기존 주택이 팔리지 않아 새집으로 이사하지 못하는 사람의 집을 살 경우, 2억원 한도에서 금리 5.2%로 대출보증을 해주기로 했다. 매수자의 연소득이 4000만원 이하로 제한돼 저소득층에게 총부채상환비율(DTI)의 예외규정을 두는 것으로 주목받았다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

정부가 올해 안에 5조원의 자금을 투입해 전국 미분양 주택 중 3분의1가량인 4만가구(34%)를 줄인다. 전국적으로 미분양 가구는 11만 6000가구다. 대한주택보증이 3조원을 풀어 환매조건부로 ‘준공 전 미분양’ 주택 2만가구를 사들이고, 리츠·펀드와 프라이머리 담보부 채권(P-CBO) 발행을 통해 ‘준공 후 미분양’ 주택을 각각 5000가구를 해소하는 한편 세제감면과 자구노력을 통해 1만가구를 감축하기로 했다. 보유 주택이 팔리지 않아 새 집에 들어가지 못하는 사람의 기존 주택(전용면적 85㎡ 이하)을 구입하는 사람에게 융자 및 보증을 지원하는 등 주택거래 활성화 방안도 추진된다. 정부는 23일 이명박 대통령 주재로 제56차 비상경제대책회의를 열고 이 같은 내용의 ‘주택 미분양 해소 및 거래 활성화 방안’을 확정했다. 이 대통령은 “경제 침체로 갑작스럽게 어려움을 겪게 된 견실한 건설업체도 있지만 무분별한 투자로 미분양사태를 양산한 무책임한 건설업체의 책임도 적지 않다.”면서 “주택경기와 전체 경제의 활성화를 위해 필요한 정책이나 건전한 주택경기를 위해선 건설업자의 자구노력이 병행돼야 하며 건설업자의 도덕적 해이에 대한 정부 차원의 엄정한 대응도 이뤄져야 할 것”이라고 강조했다. 오일만 김성수기자 oilman@seoul.co.kr

정부가 23일 4개 부처 합동으로 발표한 ‘주택 미분양 해소 및 거래 활성화 방안’은 주택건설업계의 심각한 자금난을 덜어 주려는 일종의 고육책 성격을 띠고 있다. 미분양 아파트가 늘어나고 계약자들의 입주 포기가 급증함에 따라 거래 활성화에 다소나마 숨통을 터 주기 위한 조치다. 부동산써브 나인성 연구위원은 “건설사들의 6월 위기설이 파다한 탓인지, 어느정도 정부의 고민과 다급함이 엿보인다.”고 분석했다. 국토해양부 관계자는 “주택업체 연쇄도산 때 입주 예정자의 피해가 더 커지고 저축은행과 하도급 업체의 동반부실이 우려된다.”며 “미분양 추가 대책이 어느 정도 효과가 있기를 기대한다.”고 밝혔다. 그러나 주택건설업계는 이번 정부안에 대해 다소 실망하는 분위기다. 양도세 재감면의 수도권 확대, 분양가상한제 폐지, 금융규제 완화 등 줄기차게 요구해 왔던 것들이 빠진 까닭이다. ●지방·중소 건설사 미분양 해소 도움 국토부에 따르면 지난 2월 말 기준 전국 미분양 주택은 11만 6000가구로 10년간 장기평균치(7만 5000가구)를 크게 웃돈다. 정부는 이번 조치로 모두 4만여가구의 미분양을 해소하면 장기평균치에 근접한다고 판단했다. 이를 위해 ▲환매조건부 매입(2만가구) ▲리츠·펀드를 통한 미분양 매입(5000가구) ▲준공 후 미분양 담보 회사채 유동화(5000가구)로 3만가구의 미분양을 해소하겠다는 방침이다. 여기에만 5조원이 투입된다. 또 ▲한국토지주택공사(LH)의 준공 후 미분양 매입(1000가구) ▲당정협의로 확정된 양도세 및 취·등록세 차등감면의 조기 시행(1만가구)에도 기대를 걸고 있다. 연기금 등 기관투자가들이 미분양 리츠와 펀드에 참여하도록 세제혜택을 주고, 주택금융공사는 자금난을 겪는 건설업체가 발행하는 회사채에 1조원 규모의 신용보강도 단행한다. 아울러 환매조건부 매입의 업체당 매입한도를 1500억원으로, 매입가격은 분양가의 50% 수준으로 제한할 방침이다. 이로 인해 분양주택의 이윤이 10%에도 못 미치는 상황에서 헐값 매입이란 업계 반발을 사고 있다. “차라리 구조조정을 전제로 매입하라.”는 요구까지 나온다. 스피드뱅크 박원갑 연구소장은 “환매조건부 매입이나 미분양 리츠·펀드 등이 포함돼 대형 건설사보다 자금난에 허덕이는 지방의 중소건설사에 어느 정도 효과가 있을 것”이라며 “미분양으로 홍역을 앓는 업체들에 대한 일종의 ‘악성 재고떨이’ 지원으로 볼 수 있다.”고 말했다. 닥터아파트 이영진 연구소장도 “직접적 미분양 해소안이라기보다 중소건설사의 원활한 자금 유동성 확보를 위한 단기 촉진책”이라고 평가했다. 다만 이 소장은 “주택보증의 환매조건부 매입은 환매기간 사업주체의 사정이 악화되거나 환매거부 등이 발생하면 돈을 빌려주는 기관의 부실로 이어질 수 있다.”며 “리츠·펀드를 통해 매입한 미분양 아파트도 마찬가지로 일정 기간이 지난 뒤 매각이나 임대가 되지 않으면 다시 미분양으로 남게 될 것”이라고 우려했다. ●거래활성화안은 보완 필요 주택금융신용보증기금을 활용한 거래 활성화안은 실효성이 떨어진다는 지적을 받고 있다. 이 안은 ‘기존 주택이 팔리지 않아 새 집으로 이사하지 못하는 사람’의 기존 주택을 구입하는 자(무주택자 혹은 1주택자)에게 총부채상환비율(DTI)을 초과해 대출받도록 허용했다. 하나은행 이신규 세무사는 “매수자의 연소득을 4000만원, 대출한도 2억원, 금리 5.2%로 한정했는데 중산층·맞벌이부부 등의 연간소득은 보통 4000만원을 넘는다.”고 지적했다. 이 세무사는 “거래활성화는 취·등록세 등 세제혜택에 초점이 맞춰져야 한다.”고 덧붙였다. 일각에선 저소득층을 대상으로 2억원 한도로 대출을 확대하는 것은 사실상 4억원 안팎의 소형주택 구매 촉진안이라며 거래가 잘 안 되는 중·대형 위주로 정책이 설계돼야 한다고 지적했다. 집값의 대세 상승기가 아닌 데다 버블 논란이 커지는 가운데 DTI 완화는 자칫 가계나 금융기관 부실을 부를 수 있다는 우려도 있다. 건설산업연구원 허윤경 연구위원은 “앞으로 보금자리주택 공급의 시기조절이나 추가적인 금융규제 완화 등 다양한 조치가 검토돼야 한다.”고 지적했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

정부가 올해 주택공급 목표를 처음 계획보다 3만 가구 줄인 40만 1000가구로 확정했다. 수도권에서는 26만 가구, 지방에서 14만 가구가 공급되며, 이 가운데 18만 가구가 서민을 위한 보금자리주택으로 건설된다. 집값은 보금자리주택 공급과 경기침체 등 영향으로 물가상승률 수준인 3~4% 상승하는 등 대체로 안정세를 보일 것으로 예측했다. 국토해양부는 이같은 내용의 ‘2010년도 주택종합계획’을 18일 발표했다. 정부가 연초 계획보다 공급량을 적게 잡을 수밖에 없는 이유는 주택경기 침체로 민간 건설사의 분양 여건이 여전히 좋지 않고, 지방에 5만 가구 이상의 준공후 미분양 물량이 남아 있기 때문이다. 정부는 2년 연속 공급실적(37만~38만 가구 수준)이 저조해 올해 초 주택공급계획을 43만가구까지 끌어올리겠다고 밝힌 바 있다. 그러나 이 물량은 정부가 향후 3년간(2010~2012년) 연평균 주택수요로 추정한 43만 가구에 3만 가구가 모자라는 수치다. 또 민간 공급물량은 지난해(21만 3000가구)와 비슷한 22만 가구로 잡았는데, 민간 분양시장이 좋지 않아 공급계획량을 맞출 수 있을지 불투명하다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “최근 인구 감소를 고려할 때 전국 40만 가구 공급은 적정한 수준이지만, 지난해 주택공급이 38만 가구로 줄었고 올해도 민간주택이 제대로 공급되지 않는다면 2~3년 후에는 공급부족 현상이 나타날 수도 있다.”고 우려했다. 지역별로는 재개발, 재건축 등 이주수요 증가를 감안해 전체의 66%인 26만 5000가구가 수도권에 공급되고, 지방은 수요감소와 미분양 적체 등을 감안해 14만 가구가 공급된다. 보금자리주택은 지난해 16만 8000가구보다 7% 정도 늘어난 18만 가구가 공급된다. 유형별로는 일반분양이 29만 가구, 임대가 11만 가구이다. 올해 주택구입 및 전세자금은 지난해보다 6.6% 증가한 14조 8200억원이 풀린다. 국토부는 올해 집값 전망을 보금자리주택 공급과 금융규제 영향으로 안정세를 보일 것으로 내다봤다. 전세시장도 올해 수도권의 입주물량이 17만 3000가구로 이전 3년 평균 입주물량(15만 1000가구)보다 늘어나 안정세일 것으로 분석했다. 다만 재개발 이주 수요, 학군수요 등이 있는 곳은 일부 상승폭이 커질 가능성도 있다고 분석했다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr

지방 대형 부동산 개발사업이 주택 경기 침체에 발목이 잡혔다. 아파트 미분양 물량이 늘면서 수익성이 불투명하자 건설사들이 잇따라 사업을 포기하거나 연기하고 있다. 15일 대구시에 따르면 지역 숙원사업인 돔구장 건립이 난관에 부딪혔다. ●대구시 “최악의 경우 사업자 교체” 대구시와 돔구장 건설사업 양해각서(MOU)를 체결한 포스코건설이 건물을 지어 주는 대신 대규모 아파트개발 사업을 요구했기 때문이다. 아파트 4230가구를 지어 돔구장 건립 비용으로 충당하겠다는 구상이다. 하지만 대구시는 지역 아파트 미분양이 1만 6000여가구에 이르는 상태에서 대규모 아파트 건립을 허가하는 것은 힘들다는 입장이다. 시는 포스코건설이 대규모 아파트 건립을 계속 주장하면 양해각서 파기까지 생각하고 있어 사업 백지화가 우려되고 있다. 대구시 관계자는 “대구지역 부동산 시장 동향으로 볼 때 포스코건설의 주장을 그대로 받아들일 수 없다. 최악의 경우 사업자 교체까지 검토하고 있다.”고 밝혔다. 대구 봉무동 이시아폴리스에 들어설 아파트 3600여가구도 분양 일정을 잡지 못하고 있다. 당초 2008년 초에 분양할 계획이었지만 다음달에야 1차 분양에 들어간다. 3600여가구 중 이번에 분양하는 가구는 652가구에 불과하다. 나머지 물량은 9월과 내년 3월에 분양할 예정이지만 1차 분양 결과가 불투명해 계획대로 추진되기는 힘들 것으로 보인다. 부산에서도 대형 개발사업에 대기업들이 참여를 포기해 사업추진에 비상이 걸렸다. 부산도시공사는 최근 부산 송정동과 경남 진해 용원동 일대 부산신항 배후부지의 주거 및 상업 용지 1차분을 내놓았다. 3.3㎡당 200만원으로 저렴하고 용적률도 230%로 좋은 조건인데도 불구하고 단 한 곳도 응찰업체가 나서지 않았다. 1차분 분양 실패로 2차분 분양도 연기되면서 부산신항 배후부지 개발에 차질이 불가피할 전망이다. 부산시 기장군 일대에 조성되는 동부산관광단지 사업도 대기업 참여가 전무한 것으로 나타났다. ●부산신항 배후부지 대기업참여 안해 전북 전주 효자동 2가와 삼천동 2가 일대에 4000가구를 짓는 효천지구 개발사업도 유보됐다. 2005년 12월 주민공람, 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 도시개발구역으로 지정됐지만 한국토지주택공사가 수익성을 기대하기 힘들다는 이유로 유보 사업으로 분류했다. ●인천 도화구역개발 기공식은 했지만… 부안 변산해수욕장 일대 46만 6041㎡에 관광지를 조성하는 변산지구 개발사업은 지난해 용역발주만 한 채 사업추진 방향을 잡지 못하고 있다. 부안군은 당초 4~5월 공사에 들어가 2013년까지 서해안의 거점 관광지로 조성할 예정이었지만 지난해 6월 위탁사업자로 선정된 한국토지주택공사가 사업조정 과정에 있어 추진 여부가 결정되지 않고 있다. 인천 도화구역 개발사업은 우여곡절 끝에 15일 기공식을 가졌다. 당초 이 사업은 도개공이 2006년 SK건설 등 21개 업체로 구성된 ‘SK 컨소시엄’과 협약을 맺어 추진했던 것으로, 컨소시엄이 은행 등 민간에서 2조 8000억원으로 추산되는 사업비를 끌어와 2011년까지 공사를 마무리하려던 것이었다. 하지만 수익성이 떨어진다는 분석 때문에 투자자가 나서지 않아 사업은 계속 늦어졌고, 결국 도개공은 지난해 11월 SK 컨소시엄과의 계약을 해지하고 직접 사업을 맡았다. 사업이 늦어지면서 해당 지역 주민들은 보상이 계속 늦어지는 데 대해 큰 불만을 나타내고 있으며, 인천대학교가 송도로 빠져나간 뒤 이 일대의 상권이 심하게 흔들리는 등 많은 문제가 불거졌다. 인천 숭의운동장 도시재생사업 역시 특수목적 법인 출자자인 현대건설이 사업성이 떨어진다며 사업성의 재검토를 요구해 공사가 중단된 상태다. 전국종합 한찬규기자 cghan@seoul.co.kr

‘베이징, 시내·교외 부동산가격 첫 역전’, ‘부동산매입 희망자 40% 계획 연기’, ‘묻지마 투기 재연’, ‘미분양 주택 환매 논란’, ‘양저우시 정부, 비밀리에 부동산 매각’…. 청명절 연휴 마지막날인 5일 중국 언론에 등장한 부동산 관련 뉴스들이다. ‘밤새 안녕’이라는 인사가 머쓱할 정도로 폭등하는 집값 때문에 중국이 몸살을 앓고 있다. 요즘 언론 매체가 전하는 새 소식의 3분의1 정도는 부동산 관련 뉴스로 채워진다. 지난해 12월부터 시작된 ‘투기와의 전쟁’에서 정부가 빼든 담보대출 우대정책 중단 등의 칼도 제 기능을 못하고 있다. 마침내 관영 신화통신이 나섰다. 지난달 28일부터 이달 2일까지 연속 6일간 특단의 대책을 촉구하는 평론을 쏟아냈다. 자극적인 제목으로 정부를 다그쳤다. “부동산 시장이 투기꾼들의 낙원이 되게 해선 안 된다.” “부동산 가격 속의 ‘부패원가’를 일소하라.” “‘토지재정’을 언제까지 용인할 것인가?” 제목에서 알 수 있듯 부동산 폭등의 ‘원흉’으로 개발업자와 지방정부를 지목하고 있다. 재원확보가 쉽지 않은 지방정부로서는 토지매각의 유혹에 빠질 수밖에 없고, 여기서 개발업자들과의 유착 등 부패가 싹터 토지 및 주택가격의 동반폭등이 초래됐다는 것이다. 지방정부에 대한 재정지원을 늘려 ‘토지재정’의 유혹에서 벗어나도록 해야 한다는 해결책을 제시했다. 행정조치만으로는 한계가 있기 때문에 적극적이고 기민하게 세금을 ‘지렛대’로 삼아야 한다는 조언도 내놓았다. 편집책임자는 부동산 문제가 폭넓게 논의된 양회(兩會·전인대와 정협)가 끝난 지난달 중순부터 관련 보도를 준비했다고 전했다. 정부와는 ‘사전교감’이 없었다고도 강조했다. 하지만 이런 설명을 액면 그대로 믿는 중국인들은 없는 듯하다. 양회 기간에 논의됐다가 흐지부지된 ‘보유세’가 곧 도입될 것이라는 전망이 나오고 있다. 문제는 이미 중국사회 전체가 부동산의 ‘실체’를 알았다는 데 있다. 한번 오른 집값은 쉽게 내려가지 않는다는 것을 모두 알고 있다. 평생 노력해야 집 한 채 마련할 수 없게 되어 버린 대부분의 서민들에게는 어떤 대책도 ‘딴 나라 이야기’라는 게 중국의 현실이다. 중국 인터넷에는 부동산과 관련된 서민들의 푸념과 한탄이 넘친다. stinger@seoul.co.kr

정부가 대한주택보증을 통해 올해 1조원 규모의 건설사 유동자금 지원에 나선다. 국토해양부는 대한주택보증의 환매조건부 미분양 매입(5000억원) 사업을 재개하고 프로젝트파이낸싱(PF) 대출보증(5000억원)도 현실화할 계획이라고 30일 밝혔다. 환매조건부 미분양 매입은 지난 1~4차(2조원)에 이은 5번째 사업이다. 매입대상은 분양보증을 받아 건설 중인 지방 소재 미분양 아파트로 이달 31일 기준 공정률 50% 이상이어야 한다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

중견 건설사들이 무더기로 공정거래위원회와 감사원의 조사 대상에 오르며 ‘생사의 기로’에 내몰리고 있다. 쌓여가는 미분양 아파트와 금융권의 대출연장 거부로 어려움을 겪는 가운데 다시 수십억원대 과징금에 부도설까지 휩싸이며 심각한 유동성 위기를 맞을 것으로 보인다. 29일 업계에 따르면 최근 B, D, S, W 등 중견 건설사 30여곳이 공정위의 과징금 부과 대상에 올랐다. 이들에 대한 공정위의 조사가 마무리되면서 바로 거액의 과징금 제재가 뒤따를 것으로 알려졌다. 이들 업체는 2006~2007년 전국 9곳에서 진행된 주공아파트 입찰에서 담합한 혐의를 받고 있다. 공정위는 조사를 통해 건설사들이 최저가 입찰에서 경쟁업체들을 탈락시킬 목적으로 가격 등을 미리 짜고 입찰에 참여한 것으로 파악하고 있다. 예를 들어 아파트를 지을 때 콘크리트나 창호 등 20여곳 공종(공사의 종류) 가운데 5~6곳에서만 담합이 이뤄져도 담합하지 않은 업체는 입찰에서 탈락한다. 적발된 30여개 업체들은 대부분 조달청 등급평가 1군 업체 중 대기업 계열 등 대형업체를 제외한 곳들이다. 현재 공정위로부터 차례로 과징금 규모를 포함한 제재 내역을 통보받은 뒤 의견 진술을 하고 있다. 이들은 “수익은 고사하고 회사 유지를 위해 어쩔 수 없이 참여했던 주공 공사에 무슨 담합이 있겠냐.”고 반발하고 있다. 과징금은 경중에 따라 계약금액의 0.3~10% 범위에서 결정돼 모두 50억~100억원에 이를 전망이다. 중견 건설사들의 ‘속앓이’는 이뿐 만이 아니다. 감사원은 최근 조달청과 주요 공기업이 발주한 최저가 낙찰제 입찰에서 23개 건설사들의 증빙서류가 조작됐다며 조사에 나섰다. 건설사들이 공사비 절감사유서와 자재구매 세금 계산서 등 원본을 스캔과정에서 조작했다는 것이다. 건설사들은 지난해 경기침체로 공공분야 수주에 앞다퉈 뛰어들었다. 이 밖에 공정위는 지난해 입찰이 실시된 인천지하철과 대구지하철 턴키공사 수주업체들에 대해서도 담합의혹을 조사 중이다. 정부 역점사업인 4대강사업 턴키공사에서도 담합의혹이 제기돼 조사가 진행 중이다. 이들 공사는 과징금 규모만 각각 100억원을 넘을 전망이다. 정부의 집중 조사는 중견 업체들에게 심각한 유동성 위기를 불러올 것으로 보인다. 올해 초 금융시장을 중심으로 부도 우려가 있는 중견 건설사 이름이 담긴 ‘블랙리스트’가 돌아 ‘돈맥경화’를 겪은 중견 건설사들에 금융권의 대출이 완전히 막히는 것 아니냐는 우려에서다. 허위서류를 사용한 업체는 6~12개월간 공사 중단 제재도 받는다. 이런 가운데 최근 제2금융권을 중심으로 중견 건설사들의 ‘고의부도설’마저 나돌고 있다. 업계 관계자는 “주공아파트 담합의혹을 받는 건설사들은 대부분 법정관리나 워크아웃 등 경영상태가 악화된 기업들”이라며 “가뜩이나 힘든 상황에서 직격탄을 맞을 수 있다.”고 우려했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

과연 ‘흙 속의 진주’는 남았을까. 지방 미분양 아파트에 대한 양도세 감면혜택이 재개된 가운데 알짜 미분양 아파트에 대한 관심이 높아지고 있다. 부동산 시장에선 알짜 미분양 아파트를 흙 속의 진주라 부른다. 정식 계약기간이 끝나도 팔리지 않았지만 잘 고르면 돈 되는 투자상품이란 뜻에서다. 28일 국토해양부와 업계에 따르면 전국 미분양 아파트는 지난 1월 기준으로 11만 9039가구에 이른다. 이 중 입지나 층, 방향 등이 좋은데도 경기침체, 공급과잉 등 외부요인에 의해 분양되지 못한 물량도 상당수이다. ●청약통장 없이 바로 구입 가능 이 같은 물량은 수도권에 집중돼 있다. 정부의 양도세 감면혜택을 직접 받을 순 없지만 대신 건설사가 내놓은 혜택의 폭이 넓다. 전문가들은 “청약통장 없이 바로 구입이 가능한 데다 분양가 할인, 중도금 무이자 융자, 동·호수 선택 등이 주어지는 게 매력”이라고 전했다. 서울 서초구의 랜드마크로 자리잡은 삼성물산의 ‘반포 래미안’이나 GS건설의 ‘반포 자이’도 한때는 미분양이 속출해 분양사들이 골치를 썩였다. 이들 아파트의 부활은 교통, 교육, 단지 규모, 브랜드 등 우수한 조건들이 경기회복과 맞물려 제대로 평가받은 덕분이다. 스피드뱅크 조민이 리서치팀장은 “서울과 경기에선 이미 할인 폭이 큰 미분양 아파트가 속출하고 있다.”며 “주변시세와 비교해 미래가치를 따진 뒤 골라야 한다.”고 조언했다. 부동산써브 함영진 연구실장도 “역시 많이 회자되는 곳은 서울”이라며 “누가 봐도 좋은 위치이지만 분양가 부담으로 가격을 내린 곳에 진주가 숨어 있을 가능성이 크다.”고 분석했다. 이들은 내집마련과 시세차익을 모두 움켜쥘 수 있는 기회인 만큼 발품을 팔아야 한다고 강조한다. 우선 살펴봐야 할 것은 입지 여건. 아무리 가격이 싸다고 해도 입지 여건이 떨어지면 포기해야 한다. 교통·교육 여건, 생활편의시설과 개발계획 등도 꿰고 있어야 한다. 자신에게 알맞은 생활권인지, 미래가치 상승이 예상되는 곳인지 등도 공략 포인트다. 여기에 단지 규모가 500가구 이상인 대형단지인지, 아파트 브랜드의 선호도가 어떠한지 등도 고려 대상이다. 좀 더 꼼꼼한 수요자라면 미분양된 이유가 무엇인지도 따져야 한다. 주변에 혐오시설은 없는지, 좋은 조망을 지녔는지 등이다. 이때 내부설계나 단지 내 배치, 층과 향도 살펴야 한다. 빈틈없는 수요자들은 건설사의 경영상태까지 감안한다. 유동성 부족으로 자칫 공사가 중단되면 재산상 피해가 크기 때문이다. 지정 은행에 문의해 아파트 계약현황을 살피고, 전체 단지에서 미분양 가구수도 봐야 한다. 이후 발코니 확장 등 혜택까지 따진다면 비교적 낮은 가격에 넓은 크기의 새집을 얻는 셈이다. 전문가들은 ‘진주’를 선뜻 추천하기를 주저했다. 대출규제 등으로 ‘땡처리 아파트’도 팔리지 않을 만큼 시장이 위축된 탓이다. 인기종목인 역세권의 중소형 아파트는 대부분 팔리고, 시장에 남은 물량이 대부분 중·대형 아파트라는 사실도 부담이다. ●“주거개선 목적으로 선택해야” 조 팀장은 “고양 삼송지구가 입지에선 장점을 지녔다.”며 “전매제한이 길다는 이유로 미분양이 생겼지만 은평 뉴타운 옆인 데다 109㎡ 규모가 5억원선으로 장기적으론 가치가 상승할 것”이라고 전망했다. 또 “김포 한강신도시나 경기 광교신도시의 미분양 아파트도 주목 대상”이라고 덧붙였다. 함 실장은 “좋은 위치이지만 그동안 분양가가 부담됐던 아파트들이 가격할인에 들어갔다.”며 “서울 고덕동, 둔촌동, 동자동, 신공덕동 등에서 미분양된 아파트 중에서 전세수요나 추가 상승 여력 등을 따져 고르면 된다.”고 조언했다. 신한은행 이영진 부동산전략팀 과장은 “부동산은 무겁게 움직여야 하는데 요즘은 주식같이 가볍게 움직이는 게 특징”이라며 “주거환경 개선을 목적으로 선택하면 의외로 좋은 결과가 나올 수 있다.”고 전망했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

전국에 조성 중인 혁신도시가 공동주택용지 분양난에 허덕이고 있다. 부동산 경기 침체와 지방 아파트 미분양 물량 증가 등으로 건설사업체들이 용지 매입을 기피하고 있는 탓이다. 정부는 2012년 말까지 혁신도시 조성과 이전기관 입주를 마무리하기로 했다. 이를 위해 해당 지자체 등에 조속한 혁신도시 조성을 독려하고 있을 정도이다. 그러나 공공기관 직원과 가족들이 살게 될 집 문제가 현안으로 떠오르고 있다. 지금 당장 아파트·사택 건설 착공에 들어가지 않을 경우 주거 대란이 예상된다. 24일 LH에 따르면 전국 10개 혁신도시 가운데 광주·전남, 제주, 경남의 공동주택용지 분양률은 제로(0)％이다. 나머지 지역도 전체 분양 면적의 10％를 밑돌고 있다. LH는 지난해 6월 광주·전남 공동혁신도시(나주 혁신도시) 공동주택용지 40여만㎡ 분양 공고를 냈으나 현재까지 매입 의사를 밝힌 기업이 전혀 없다. 이 사업에 공동으로 참여한 광주도시공사와 전남개발공사 역시 분양 여부가 불투명해 분양공고를 내지 못하고 있다. 다른 지역의 혁신도시도 사정은 비슷하다. 극히 일부 분양된 것은 토목 시공업체에 공사비 대가로 지급한 땅(대물)과 원주민들을 위한 단독택지 용지가 대부분인 것으로 알려졌다. 이에 따라 각 지역 혁신도시 조성에 참여한 시행사는 대책 마련에 골몰하고 있다. 광주도시공사는 최근 입주가 확정된 한전, 전력거래소, 한전 KDN, 한전 KPS, 농촌경제연구소 등의 임직원과 노조원 등을 초청, 워크숍을 갖고 현지 주거 수요조사를 펴는 등 움직임이 부산하다. 도시공사 관계자는 “국토부가 최근 전국 혁신도시 조성 관계자를 불러 조속한 기관 입주 준비를 서두를 것을 요청했다.”며 “그러나 주택용지 수요가 거의 없어 뾰족한 대책을 세우지 못하고 있다.”고 말했다. 나주 혁신도시의 경우 공동주택용지는 21필지 123만여㎡로 전체 면적 731만여㎡의 26.1%를 차지하고 있다. 하지만 장기적인 용지 미분양으로 인근 상업용지(28만㎡) 등의 매각도 부진을 면치 못해 사업 전반에 차질이 빚어지고 있다. LH 역시 미분양 용지에 대해 오는 7월 재분양 공고를 내기로 했다. 또 이미 사업 승인을 받은 10만㎡에 대해서는 자체 개발을 검토 중인 것으로 알려졌다. 용지분양 촉진을 위해 ▲토지 대금 선납 할인율 인상 등 납부조건 완화 ▲계약 후 1년 이내 해지할 경우 계약금과 이자 5％를 되돌려주는 토지리턴제 등 맞춤형 판매 전략을 마련해 놨다. LH관계자는 “최근 들어 각 지역의 혁신도시별로 이전기관의 입주 계약은 속속 이뤄지고 있다.”며 “그러나 건설회사들의 용지 매입 기피가 장기화할 경우 당장 공공기관의 직원과 가족의 주거 문제가 ‘발등의 불’로 떨어질 것으로 본다.”고 말했다. 광주 최치봉기자 cbchoi@seoul.co.kr

무상급식 논쟁으로 불 붙었던 정책대결이 갈수록 변질되고 있다. 여야의 중앙 정치가 풀뿌리 정책 경쟁을 정쟁(政爭) 구도로 몰고가면서다. 민주당이 무상급식의 재원 마련 방안으로 4대강 사업 축소를 주장하자, 한나라당은 4대강 발목잡기라며 해묵은 대립구도를 재연했다. 집권 여당인 한나라당은 지방선거가 다가오자 ‘당·정 협의’라는 카드를 적극 활용하고 있다. 지방 미분양 아파트 양도·취득·등록세 완화, 각종 직무 교육 폐지 및 개선, 아동성폭력 방지 대책 등으로 민생 정책을 표방하고 있다. 하지만 지역별 맞춤형 정책을 바라는 유권자의 체감지수와는 거리가 멀어 보인다. 야당은 과거 선거 때마다 등장했던 여당의 선심성 공약이라고 비판한다. 후보들은 좋은 정책을 내놓고 표심(票心)에 호소하기보다 중앙당의 공천을 따내기 위해 줄서기에 분주할 수밖에 없다. 전문가들은 중앙 정치와 지방 정치의 이원화를 정책선거 정착을 위한 해결책으로 꼽았다. 김형준 명지대 교수는 23일 “지방선거를 대권 전초전으로 몰아갈수록 지방 의제는 줄어들게 된다.”면서 “정당은 풀뿌리 일꾼과 정책이 선택받을 수 있는 상향식 공천제를 마련하고, 정치지도자들은 대선 같은 지방선거를 치르려는 인식을 바꿔야 한다.”고 지적했다. 시사평론가 김종배씨는 “지금처럼 형편없는 지방재정 수준에선 단체장 후보들이 거짓말이 아닌 이상 정책비전을 제시하는 데 한계가 있을 수밖에 없다.”고 말했다. 재정 분권을 통해 지방자치단체의 재정자립도를 높여야 재원을 활용하는 지역별 정책 선거를 이끌어 낼 수 있다는 얘기다. 홍성규기자 cool@seoul.co.kr

광주시가 역점적으로 추진 중인 관광레저복합타운 조성사업 공모에 국내 유명 대기업 컨소시엄이 사업 제안서를 제출하면서 성사 여부에 관심이 쏠리고 있다. 광주시는 23일 “대우자동차판매 건설부문과 남광토건으로 이뤄진 컨소시엄이 2조 5000억원 규모의 관광레저복합타운 조성 사업제안 신청서를 제출해 검토에 착수했다.”고 밝혔다. 이 사업이 추진되면 지난달 포스코건설이 포기의사를 밝히면서 무산된 돔 야구장 건설사업도 탄력을 받을 전망이다. 제안서는 2만 5000석 규모의 스타디움(야구장) 건설을 비롯해 전통 음식거리와 전통 가구·공예거리, 골프장, 수영장, 테마파크 등 10여개의 관광·레저시설을 설치한다는 내용을 담고 있다. 또 사업의 수익성 확보를 위해 복합타운 부근에 2500∼3000가구의 아파트를 건설하는 방안이 포함됐으며, 새로 들어서는 아파트는 2015년 광주여름유니버시아드 대회 선수촌으로 활용한 뒤 일반에 분양하는 방식이다. 이 컨소시엄이 구상 중인 아파트는 당초 포스코 건설이 돔구장 건설의 대가로 지으려했던 3만여가구에 비해 10분의1수준에 불과하다. 이는 부동산경기 침체와 지방의 미분양 아파트 물량을 감안한 때문으로 풀이된다. 광주시는 앞서 지난해 10월 말 포스코건설과 돔 야구장 건설 등을 위한 양해각서(MOU)를 교환했으나 건설사 측이 지난 2월 “수익성이 없다.”는 이유로 포기하자 관광레저복합타운에 대한 사업 제안서 공모에 들어갔다. 서구 서창동 일대의 그린벨트 330만㎡에 2조원대 민자를 유치해 복합타운을 조성하기 위해서다. 시는 이와 관련, 분야별 전문가로 구성된 ‘관광레저복합타운조성사업 제안심사위원회’를 열어 타당성 검토를 마친 뒤 31일 대우자동차판매 컨소시엄의 제안서에 대한 채택 여부를 결정한다. 이어 타당성 용역 등을 거쳐 올 하반기 중 사업추진 여부를 최종 확정할 방침이다. 시 관계자는 “관광의 불모지나 다름없는 광주를 세계적 명소로 가꾸기 위해 이번 복합타운 조성 사업을 구상했다.”며 “사업이 완료되면 아시아문화중심도시 사업과 맞물려 시너지 효과가 기대된다.”고 말했다. 광주 최치봉기자 cbchoi@seoul.co.kr

●“안 오르면 건설사가 웃돈 준다” # 1 부산 구서동 쌍용예가는 최근 분양이 안 된 164㎡(49평형), 193㎡(58평형) 아파트에 대해 프리미엄 보장제를 실시했다. 약 2년 뒤 입주 때까지 아파트의 시세가 2500만원 이상 오르지 않으면 이 돈을 입주자에게 돌려준다. # 2 부동산114에 따르면 강남의 아파트 3.3㎡당 전세가격이 처음으로 중소형이 대형 아파트보다 비싼 것으로 나타났다. 서초구 잠원동 동아 81㎡형의 3.3㎡당 전세가격은 1375만원으로 더 넓은 109㎡형(1328만원 100만원)보다 비쌌다. 23일 부동산업계에 따르면 한때 수익성이 높아 ‘분양 효자’로 꼽혔던 대형 아파트가 지금은 ‘애물단지’로 전락했다. 자금 마련 능력이 떨어지는 투자자들이 비싼 대형 아파트를 매입하지 못하자, 대형 물량이 떨이로 시장에 나오고 있는 것이다. 국토해양부가 파악한 데 따르면 전국의 준공후 미분양아파트는 지난해 10월을 기준으로 85㎡ 초과의 대형 아파트가 60~85㎡의 중소형 아파트를 넘어섰다. 중소형 아파트는 팔려도 대형 아파트는 안 팔린 채 그대로 남아 있는 것이다. 전세시장에서도 대형 아파트의 인기는 크게 떨어진다. 전세 세입자는 집값이 오르는 것과 상관이 없는데 굳이 비싼 관리비를 내면서 큰 아파트에 있을 이유가 없기 때문이다. 부동산114 임병철 과장은 “일반적으로 평형대가 클수록 3.3㎡당 가격이 높은 게 일반적이었는데 중소형·대형 전세가격의 역전현상이 빚어지고 있다.”고 설명했다. 대형 아파트가 외면받는 큰 이유는 수요자들이 자금을 마련하기가 어려워졌기 때문이다. 일반적으로 몇 년을 주기로 ‘소형→중형→대형’으로 규모를 키워 아파트를 갈아타는 것이 투자자들의 정석이었지만 총부채상환비율(DTI)이나 주택대출 담보인정비율(LTV) 등 대출 규제가 강화되면서 많은 빚을 내 집을 마련하기가 어려워진 것이다. 가족 형태의 변화도 원인으로 꼽힌다. 이에 맞춰 건설업계가 정확한 수요예측을 못했다는 것이다. 지규현 한양사이버대 부동산학과 교수는 “택지개발 계획을 세울 때 수익성이 큰 대형 아파트를 건설사들이 너도나도 지었지만 수요 예측을 잘못했다고 볼 수 있다. 앞으로도 고급수요는 대형 아파트가 아니라 작더라도 시설이나 교통환경이 좋은 곳이 될 가능성이 높다.”고 진단했다. ●업계 설계 바꿔 평형 조정 나서 건설업계는 대형 아파트의 미분양이 늘면서 평수 줄이기에 안간힘을 쓰고 있다. 40평형대 아파트의 경우 면적을 줄여 37~38평형만 되더라도 수요자가 느끼는 부담은 크게 줄어든다는 것이다. 올해 분양을 계획하고 있는 건설사들은 평균 평형을 줄이는 쪽으로 시행사 측과 설계변경을 협의하고 있다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr