정종환 국토해양부 장관은 9일 “4대강 살리기 사업은 치수에 대한 국책사업이지, 지방자치단체의 본래 사업이 아니다.”라고 말했다. 　정 장관은 이어 “경남도와는 실무 차원에서 원만하게 추진하겠다.”면서 “정치적으로 다루지 않을 것”이라고 강조했다. 또 “4대강 사업은 지자체가 근본 문제에 대해 거론할 사항이 아니다.”라면서 “조만간 김두관 지사, 심명필 4대강살리기사업추진본부장과 만날 것”이라고 말했다. 　정 장관은 자금난을 겪고 있는 LH(한국토지주택공사)에 대해서는 ▲참여정부에서 과도한 국책사업 수행 ▲주공·토공 통합과정 장기화에 따른 사업영역 확장 ▲공공성 짙은 임대주택사업의 비용 부담 등을 원인으로 꼽았다. 　이어 “정부가 공공에서 해야 할 역할을 LH에 맡기면서 부담지웠던 것인 만큼 대책을 마련해 줘야 한다.”면서 “정부지원 문제는 다른 부처와 협의해서 결정할 문제”라고 말했다. 　지난달 무산된 부동산거래 활성화 방안에 대해서는 “거래침체, 가격 하향안정세 등 상황에 대한 원인을 냉정하게 진단하고 있다. 직원들이 미분양 현장 등을 찾아 상황을 면밀하게 살피고 있다.”면서 “이 작업이 끝나는대로 최대한 빨리 대책을 마련하겠다.”고 말했다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr

지난주 정부 모 부처 보도자료 하나를 보게 되었다. 산업단지를 ‘근로자들이 일하고 싶어 하는 공간’으로 변모시키기 위해 이미지 개선 사업과 문화 행사·시설 확충을 본격적으로 실시할 것이라는 것이다. 지난 40여년간 산업단지를 일하고 싶은 공간으로 만들기 위한 노력은 상대적으로 부족했다는 친절한(?) 설명까지 덧붙여 있었다. 하지만 필자는 정부부처가 산업단지에 대해 이렇게 한가한(?) 이야기나 하고 있는 것이 과연 옳은가 하는 의문이 강하게 든다. 왜냐하면 행정안전부 자료를 보면 지난해 지방채 잔액이 25조원이고 지방공기업 부채는 무려 58조원 정도인데, 이렇게 어려운 재정상황에서 엄청난 사업비가 투입되는 산업단지가 미분양으로 자금 회수가 제대로 안 되면 심각한 부채를 떠안은 지방자치단체와 지방공기업이 앞으로 어떻게 되겠느냐는 우려가 앞서기 때문이다. 그런데 문제는 이러한 우려가 현실이라는 데 있다. 지자체의 무분별한 개발로 인해 산업단지 과잉공급이 명약관화해졌다. 최근 산업단지 지정면적이 급증하고 있는데, 2008년 한 해 지정된 산업단지의 면적(78㎢)은 직전 3년인 2005~2007년에 지정된 산단면적(70㎢)보다도 크다. 또 2010~2012년 산업단지 지정계획에 따르면 지정예상면적(150㎢)이 지난 10년간(1998~2007년) 지정면적(142㎢) 보다도 크다. “이게 뭐가 문제냐.”고 하실 분도 있겠지만, 자세히 보면 심각한 공급과잉임을 알 수 있다. 2010년부터 2012년까지 3년간 지정될 산업단지 150㎢ 중 60%가 산업용지로 개발된다고 가정했을 때 90㎢의 산업용지가 신규로 공급되는데, 이미 지정된 산업단지 중 개발되지 않은 산업용지면적만 178㎢이기 때문에 전체적으로 총 268㎢의 산업용지가 공급될 예정이다. 이러한 공급 규모는 국회예산정책처의 수요예측인 100.8㎢의 약 2.66배에 상당하는 것이다. 간단히 이야기해서 필요한 산업단지의 2.66배에 해당하는 산업단지가 공급되는 것이다. 이러한 문제가 발생한 것에는 특히 2008년 이후 지자체마다 ‘경제살리기’라는 미명 아래 일종의 ‘단체장 업적용’으로 지역 개발 수요에 대한 과학적 분석 없이 무분별하게 산업단지를 경쟁적으로 설립한 것이 가장 큰 요인으로 작용했다. 여기에다 산업단지 중 국가산업단지는 국토해양부, 일반산업단지는 시·도지사, 농공단지는 기초자치단체장인 시장·군수가 입지 선정과 개발을 담당하는 구조로 인해 용지의 공급주체가 복잡할 수밖에 없고, 이로 인해 중복·과잉투자가 자연스럽게 발생하고 있다. 국가산업단지와 인접한 곳에 일반산업단지가 조성되는 경우도 많다. 예를 들어 충남 당진 소재 국가산업단지인 석문산업단지 인근에 일반산업단지인 송산일반산업단지가 조성됐는데, 지역언론 보도에 의하면 석문국가산업단지는 지난 6월 미분양된 용지에 대해 2차 분양에 들어갔으나 분양대상인 133만여평 중 겨우 20%인 28만평만 분양됐다. 송산주민들은 “기업 편의대로 개발된 산업단지로 인해 주민들의 재산권 피해가 심각하다.”면서 이제는 “송산 2산단 2-3지구 지정을 해제하라.”는 지경에 이르렀다. 결국 산업단지가 일시에 집중적으로 쏟아지면서 우리 경제가 수직 급상승하지 않는 한 내년 하반기 정도에는 산업단지 미분양이 엄청나게 쌓일 가능성이 높다는 것이 전문가들의 일반적 예측이다. 여기에 더 큰 문제는 중앙정부가 지자체에 산업단지개발 권한을 넘겨주면서 지방에 미분양 산업단지가 쌓이고 있지만 지자체들이 제출하는 계획서에는 산업단지의 수요가 충분한 것으로 조사되어 있다는 것이다. 이러한 상황에서는 국토해양부와 지식경제부가 산업단지 관련 통합 수급조절시스템을 구축하고, 중앙정부와 지자체간 ‘산업단지 공급조정협의체계’를 의무화하는 제도적 개선이 절실하다. 이러한 개선은 산업단지와 관련해 많은 지역이 기업을 제대로 유치하지 못해 결국 ‘유령마을’로 전락하고, ‘산업단지를 해제해 달라는’ 주민들의 원성이 더 높아지기 전에 시급히 이뤄져야 한다.

■ 타워팰리스 반값 ‘굴욕’ 218㎡형 5회차 공매 때 15억원에 겨우 낙찰 서울 강남 고급 부동산의 상징으로 여겨졌던 서울 도곡동 타워팰리스가 공매에서 5차례 만에 겨우 낙찰되는 굴욕을 겪었다. 6일 업계에 따르면 한국자산관리공사(캠코)의 온비드 공매에서 타워팰리스(전용면적 160.17㎡·분양면적 218.18㎡) 아파트가 15억 2800만원에 낙찰됐다. 이 아파트는 최초 감정가 22억원에 나왔으나 입찰자가 나오지 않아 5회차 만에 감정가의 69%에 낙찰된 것이다. 타워팰리스가 공매에 부쳐지기는 처음이라 업계에서는 관심이 많았다. 국민은행이 내놓은 이 주택의 현 시세는 20억 5000만~22억원이다. 2007년 말 같은 면적의 타워팰리스 아파트가 최고 29억원에 실제 거래됐던 것을 고려하면 이번 낙찰가는 최고 시세 대비 반 토막 수준이다. 온비드 공매는 국가기관(세무서 및 자치단체)이 체납세액을 회수하기 위해 캠코에 매각을 의뢰한 것으로, 이번에 낙찰된 타워팰리스는 소유주가 종합부동산세와 양도소득세를 체납해 공매 물건으로 나왔다. 2006년, 2008년에도 타워팰리스 아파트가 공매 물건으로 나온 적이 있지만 당시에는 소유주가 세금을 자진납부해 공매가 취소됐다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr ■ 광교 소형 청약도 미달 올 첫 분양 대광 로제비앙 84㎡형 35%만 신청 서울 강남의 배후 신도시로 주목 받은 광교신도시에서 올해 첫 청약 미달 아파트가 나왔다. 6일 금융결제원에 따르면 대광이엔씨가 지난 3일부터 수원 광교신도시에서 공급한 ‘광교 대광 로제비앙’ 아파트 145가구 모집에 3순위까지 51명이 신청해 35%의 저조한 청약률을 기록했다. 광교신도시는 지난해 수도권 분양단지에서 미달이 속출하는 가운데서도 서울 강남과 가깝고 개발 기대감이 커 투자자들의 관심을 받아 왔다. 올 상반기에 분양한 ‘광교 e편한 세상’은 대형 평형임에도 불구하고 청약경쟁률이 10대1을 웃돌았다. ‘광교 대광 로제비앙’은 전 가구가 전용면적 84㎡의 소형 아파트지만, 브랜드가 떨어지는 데다 부동산경기 침체가 장기화하면서 투자자들의 관심을 받지 못한 것으로 보인다. 광교로제비앙은 3.3㎡당 평균 분양가가 1340만원으로 주변 단지(1200만~1300만원)보다 비쌌다. 광교신도시 분양관계자는 “청약열기가 식지 않던 광교에서 이 정도의 저조한 청약성적은 처음”이라며 “추가 접수를 지켜봐야겠지만 투자자들의 심리가 예전같지 않고 계약률도 좋지 않아 대거 미분양 사태가 빚어질 가능성을 배제할 수 없다.”고 말했다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr ■ 새학기 강남 전셋값 ‘뚝’ 작년보다 최고 6000만원↓… 용인 등도 하락 새학기를 앞두고 전셋값이 오히려 떨어지는 이상 징후가 수도권 일부 지역에 나타나고 있다. 6일 부동산업계에 따르면 통상 새학기를 앞두고 이사철 수요로 들썩이던 전셋값이 올해는 되레 하락해 집주인들은 비상이 걸렸다. 이른바 ‘학군 수요’로 붐비던 서울 강남지역도 8학군을 중심으로 전셋값이 수천만원씩 떨어진 상태다. 서울 대치동의 한 공인중개사는 “지난해 같으면 2학기 수요 때문에 전세물량이 이미 동났을 텐데 올해는 인근 102㎡ 아파트의 전셋값이 2억 4000만~2억 5000만원으로 떨어졌다.”고 전했다. 이 아파트는 지난해 2억 8000만~3억원대의 전세 호가를 형성했다. 전문가들은 “교육 문제로 대치동으로 옮겨오던 강북과 지방거주 가구주들이 주택 경기와 체감경기 침체로 기존 주택을 처분하지 못해 전세금을 마련하지 못하고 있다.”고 분석했다. 이는 경기 용인시와 고양, 파주 등 수도권에서도 마찬가지다. 이곳에선 입주물량은 쏟아지는데 전세 수요가 한정돼 전셋값은 지속적으로 하락하고 있다. 용인 성복동 A아파트 161㎡의 경우 전세 호가가 1억 7000만원으로 한 달 전보다 2000만원쯤 떨어졌다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

지난 상반기에 주택공급이 크게 줄면서 2~3년 후 공급부족에 대한 우려가 조심스럽게 나온다. 반면 부동산시장 침체와 미분양 아파트 물량 때문에 주택난은 없을 것이라는 분석도 팽팽하게 힘을 얻고 있다. 4일 국토해양부에 따르면 1~6월 주택 인허가 물량은 11만 309가구로 지난해 같은 기간과 비교해 11.5% 늘었지만, 정부가 올해 목표로 잡은 40만가구 목표치에 비하면 턱없이 부족한 것으로 나타났다. 지역별로 보면 수도권이 6만 5180가구로 37% 늘었지만 지방은 4만 5129가구로 12.1% 줄었다. ▲서울(1만 4047가구) ▲경기(4만 531가구)는 각각 34.7%, 70.3% 증가했고 ▲인천(1만 602가구)은 20.7% 감소했다. ●“공급 줄어 불안요소로 작용” 전체 인허가 물량에서 아파트가 차지하는 비중은 지난해 상반기 68%에서 올해 51%로 급락했다. 대신 단독, 다세대, 연립 등 아파트가 아닌 주택의 인허가 실적은 69.2% 증가했다. 특히 서울에선 아파트 인허가가 36.6% 감소한 반면 다른 주택은 284%나 급증했다. 이에 대해 김규정 부동산114 본부장은 “실제 공급량은 인허가 실적의 60% 수준으로 2~3년 후 입주량 부족에 따른 가격 상승이나 물량 부족이 있을 수도 있다.”면서 “공급 계획이 거래량 조율의 장치로 사용되는 측면이 있어 시장의 불안 요소로 작용하고 있다.”고 말했다. 그러나 최근 시장 침체가 계속되면서 공급이 줄어도 대란은 없을 것이라는 관측도 나오고 있다. 아직 미분양 아파트가 전국에 11만가구, 수도권에 2만 7000여가구 남아 있다. 또 수도권 유입 인구가 최근 크게 늘지 않고 있어 수요가 공급에 미치지 못할 것이라는 것이다. ●“미분양·침체로 대란 없을것” 이와 함께 건설사들이 보유하고 있는 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업장에서 공급될 주택도 상당한 것으로 알려졌다. 2009년 말 기준으로 수도권에 지정된 도시개발구역 가운데 83개 구역(49.7㎢)은 아직 공급이 완료되지 않았다. 지규현 한양사이버대학 교수는 “공급 대란은 크게 걱정하지 않아도 되는 규모”라고 잘라 말했다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr

하우스 푸어 198만가구는 엄밀히 말하면 서민층이 아니라 상위 중산층이다. 전문가들은 이들의 개인적인 투자손실에 대해 정책적 배려가 필요한가에 대해서는 부정적인 의견이 많다. 다만 선량한 실수요자는 선별하라고 했다. 정부는 부동산경기를 부양하기보다 거품이 빠지는 쪽으로 정책을 세우고 정책의 방향도 중산층 이하에 맞춰야 한다는 것이다. 가계는 정확한 재정분석을 통해 하우스 푸어가 되기 전에 ‘부채 다이어트’를 하라고 조언했다. 전문가들은 부동산을 부양하겠다고 만든 정부 정책들이 오히려 하우스 푸어를 양산했다고 지적했다. 이어 정부의 부동산정책에 대해 “시장원리에 맡겨라.”라고 입을 모았다. 부동산 부양보다는 부동산 거품이 서서히 빠지도록 하는 데에 집중해야 한다는 것이다. 김수현 세종대 부동산학과 교수는 “각종 부동산 정책들로 가격 급락은 막았다고 평가할 수도 있지만 불필요하게 조정기간을 연장해 준 측면이 있다.”고 말했다. 권정순 참여연대 변호사는 “부동산 가격이 폭락한다면 정책적인 조치가 필요하겠지만 폭락 조짐은 없어 보인다.”면서 “금융위기 이후 미국 등은 20~30%씩 가격이 떨어져 거품을 제거했는데 우리는 거품을 떠받쳐 왔다.”고 꼬집었다. 전문가들은 정부가 부동산 경기를 떠받쳐 주겠다는 신호를 보내선 안 된다고 했다. 그러면서 정부의 양도세·중과세 면제 등 세금 정책과 미분양 아파트 매입 정책에 대해 쓴소리를 퍼부었다. 특히 부동산 경기에 따라 원칙이 쉽게 흔들리는 것을 우려했다. 박창균 중앙대 경영학부 교수는 “상황에 따라 세금을 가볍게 또는 무겁게 하는 것은 조세원칙에 어긋난다.”면서 “세금을 깎아줌으로써 주택이 상대적으로 싸지는 가격 왜곡이 발생한다.”고 말했다. 변창흠 세종대 부동산학과 교수는 “양도세 감면 연장은 집 있는 사람에게 집을 더 사라고 부추기는 것”이라면서 “투기수요를 통해서라도 수요를 부추겨서 가격 급락을 막았는지는 몰라도 정부가 앞장서서 투기를 조장한 것이나 다름없다.”고 말했다. 정부가 두 차례에 걸쳐 지방의 미분양 아파트를 사들인 것에 대해서는 “국민의 세금으로 부실 건설사를 살린 것”이라고 입을 모았다. 권 변호사는 “미분양 아파트를 50%에 샀다가 50%에 다시 환매한다는 것은 건설사에 돈을 무이자로 빌려준 것과 다름없다. 이자를 안 받은 만큼 국민의 세금이 들어가는 일”이라면서 “안 팔리는 것은 값을 낮춰서 팔면 되는데 정부가 고분양가를 고착화시키고 있다.”고 지적했다. 박 교수는 “미분양 아파트를 사준 회사는 주주에게 책임을 물어야 한다.”고 말했다. 변 교수는 “2조 8000억원의 공적자금을 투입했는데 ‘밑 빠진 독에 물 붓기’다. 부실 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장은 빨리 정리하고 구조조정을 해야 한다.”고 말했다. 총부채상환비율(DTI) 규제 완화에 대해서는 반대 의견이 많았다. 최창규 한양대 도시대학원 교수는 “DTI 수준은 지금이 적정 수준이다. 소득의 50% 이상을 대출하는 것은 위험 부담이 크고 투기에 가깝다.”고 말했다. 박 교수는 “DTI는 금융규제다. 금융규제와 부동산 경기를 연계해 정책을 써서는 안 된다.”면서 “선진국에서는 금융기관이 알아서 관행적으로 30~35%를 유지한다. 우리도 투기지역에서 40%까지 내린 적이 있지만 앞으로 DTI를 더 강화해야 할 것”이라고 말했다. 최 교수는 “정부의 부동산 정책이 전환점을 맞았다.”고 진단했다. 그는 “과거에는 공급 확대에만 초점을 맞췄다면 앞으로는 중산층과 그 이하에 초점을 맞추고 그 외는 시장 기능에 맡겨야 한다.”면서 “강남 중심의 정책을 버리고 지방정부와 수도권 정책 전반의 구조를 다시 짜야 한다.”고 말했다. 김 교수는 “부동산 거품을 조금씩 빼주는 것이 연착륙이다. 다만 가계부실에 대해선 정부가 민감하게 대책을 세워야 한다.”고 말했다. 하우스 푸어에 대해서는 빚 감당이 어렵다면 지금이라도 집을 팔고 ‘가계 다이어트’에 나서라고 주문했다. 박 교수는 “국민주택기금 등에서 장기고정금리로 전환할 수 있는 방법이 지금도 있다. 20~30년 동안 집값을 갚으면서 평생 사는 주거 수단으로 삼겠다는 쪽으로 생각을 바꿔야 한다.”면서 “본인 소득에서 15% 이상을 이자로 지출하고 있다면 집을 파는 게 손해를 최소화하는 방법”이라고 조언했다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr

실거래가 10억원 아파트에 거주하는 집주인과 같은 크기의 집을 빌려 차액만큼 은행에 맡긴 세입자를 비교했을 때 5년 후 누가 더 많은 수익을 낼까. 집값이 매년 6% 이상 오르지 않는다고 가정하고 기회비용과 금융비용, 세금 등을 따지면 결국 세입자의 기대 수익이 훨씬 크다는 게 부동산 전문가들의 분석이다. 대다수 주택 소유자가 집값의 30% 이상을 대출받아 과도한 이자 부담을 지고, 시장침체기 주택 소유의 ‘리스크’가 크다는 점을 감안하면 더욱 그렇다. 이런 관점에서 ‘사는(Buying) 것에서 사는(Living) 곳으로’라는 공공주택은 ‘하우스 푸어’의 해법이 될 수 있다. 최근 한국토지주택공사(LH)가 분양한 경기 성남 여수지구에선 공공임대주택이 일반 분양주택보다 3배가량 높은 경쟁률을 보였다. 서울시 SH공사의 장기전세주택(시프트)에 입주하려면 경쟁률만 100대1이 넘는다. LH는 장기공공임대와 5~10년 뒤 분양전환할 수 있는 공공임대를 공급 중이고, SH공사는 20년 범위에서 전세계약으로 공급하는 시프트를 운영하고 있다. 하지만 현재 공급이 수요를 따라잡지 못하고 있다. 기존 주택이나 미분양 주택을 매입해 임대로 전환하는 방식도 등장했지만 마찬가지다. 경쟁이 심하다 보니 재당첨과 소득수준 등을 제한하는 제도 보완도 이뤄지고 있다. 많은 전문가들은 “공공주택의 비율을 늘려 집값과 임대료 상승을 막고 서민 주거를 안정화시켜야 한다.”고 주장했다. 아파트 위주의 공급 패턴에서 벗어나 취약계층과 고령가구, 한자녀가구 등을 겨냥한 맞춤형 주택 공급도 대안으로 떠오르고 있다. 도시형 생활주택 등이다. 그러나 각각 118조원과 16조원의 부채를 짊어진 LH와 SH공사의 재무상황에서 드러나듯이 공공주택 공급은 특정기관에 무거운 짐을 지도록 하는 단점이 있다. LH는 임대주택 한 채를 지을 때마다 5000만원가량 손해를 보고 있다. 최창규 한양대 교수는 “임대주택이 장기적으로 사회적 부담이 크고 골고루 혜택이 돌아가기 어려운 만큼 저소득층을 대상으로 거주선택권을 주는 주택바우처제도를 활성화하는 방안도 고려해야 한다.”고 조언했다. 실제로 영국이나 독일에선 재정지원을 통해 비영리법인이나 조합이 공공주택을 건설해 보급한 뒤 1980년대 이후에는 임대료 보조제도에 중점을 두고 있다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

대형 건설사들의 고민이 깊어지고 있다. 부동산 경기 침체로 미뤄 왔던 상반기 분양물량을 하반기에 집중적으로 쏟아낼 계획이었지만, 정부의 주택거래 활성화 대책이 연기되면서 시장 분위기가 다시 썰렁해졌기 때문이다. 한 대형 건설사 임원은 “분양을 미뤄온 새 아파트들을 시장에 내놓자니 미분양이 두렵고, 분양 일정을 늦추자니 막대한 금융비용을 감당할 수 없다.”고 하소연했다. 23일 주택업계에 따르면 총부채상환비율(DTI) 등 금융규제 완화가 기대됐던 정부의 주택거래 활성화 대책 발표가 미뤄지면서 건설사들이 앞다퉈 분양계획을 철회하거나 재검토하고 있다. 불어날 금융 비용과 미분양의 공포 사이에서 장고를 거듭하고 있는 것이다. 이런 현상은 1000~2000가구의 대규모 단지 분양을 계획했던 10대 건설사들에서 두드러진다. 가장 많은 4224가구를 시장에 내놓을 예정이던 대림산업은 당장 경기 광주시 역동의 1646가구 분양을 재검토하고 있다. 142~245㎡로 중대형이 몰려 금융규제·세제 완화 없이는 분양을 자신할 수 없는 상황이다. 가장 많은 서울지역 분양물량을 계획했던 삼성물산의 경우 시장 분위기를 면밀히 살피고 있다. 애초 삼성물산은 올 하반기 3062가구 가운데 1774가구를 서울에서 집중 분양할 계획이었다. 하지만 회사 관계자는 “아무래도 계획대로 가기는 어렵지 않겠느냐.”며 “재개발·재건축 물량이 많은 만큼 조합사정에 따라 재건축아파트의 일반분양 일정도 달라질 수 있다.”고 말했다. 인천 송도에 ‘올인’한 포스코건설도 숨고르기에 들어갔다. 하반기에 3695가구 중 3148가구(85.2%)를 송도국제업무단지에서 분양하기로 했지만 신중을 기하고 있다. 이 회사는 올 상반기 송도에서만 1000가구 이상의 분양을 미뤘다. 현대건설은 하반기 분양시장에서 가장 신중한 모습을 보인다. 애초 올 9~10월 부산 해운대AID아파트 재건축 640가구와 서울 동대문구 제기3구역 117가구를 분양할 예정이었지만 모두 미뤘다. 대신 인천 서구 당하지구 15블록(390가구)만 10월에 분양할 계획이다. 이 회사 관계자는 “시장 반응을 살펴본 뒤 (분양을) 결정하겠다.”고 밝혔다. 반면 GS건설과 SK건설은 올해 예정했던 3172가구와 3329가구의 분양을 계획대로 추진한다고 밝혔다. 업계에선 미입주·미분양 아파트가 넘쳐나는 가운데 과연 어느 정도 분양이 이뤄질지는 누구도 알 수 없다는 입장이다. 이영진 닥터아파트 리서치센터장은 “건설사들이 상반기부터 미뤄온 물량을 하반기에 소화하려 했지만 실제 분양 여부는 지켜봐야 한다.”고 말했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

파급력이 가장 큰 부동산 거래 활성화대책은 무엇일까. 22일 정부의 부동산 안정화 방안 발표를 앞두고 주택 거래의 숨통을 터줄 ‘숨은 카드’가 과연 무엇인지에 관심이 쏠리고 있다. 총부채상환비율(DTI) 완화를 놓고 벌써부터 “기준금리 상승의 ‘랠리’가 시작된 가운데 소폭의 DTI 완화는 추가 집값 하락을 저지하는 심리적 효과만 갖는다.”는 회의론과 “그래도 DTI 완화의 파급 효과가 가장 크다.”는 긍정론이 엇갈리고 있다. 일각에선 “미분양 아파트 해소에는 여유자금을 부동산으로 끌어주는 다주택자에 대한 양도세 중과 폐지나 감면혜택 연장이 훨씬 폭발력 있다.”는 의견도 나온다. 우선 DTI 등의 규제완화 무용론자들은 규제완화가 부동산 거래 활성화에 도움이 되지 않을뿐더러 오히려 위기를 키울 뿐이라고 주장한다. 변창흠 세종대 교수는 “DTI를 풀어 효과가 있으려면 주택 수요가 있어야 하는데, 주택경기도 안 좋고 인구구조 측면에서도 수요가 없다.”고 말했다. 선대인 김광수경제연구소 부소장도 “DTI 규제완화는 결국 가계를 제물로 삼아 막대한 기회비용을 소진하게 만들 것”이라고 경고했다. 지난해 9월 DTI 규제를 수도권까지 확대 적용했음에도 주택담보대출이 21조원이나 늘었다는 한국은행 자료가 이를 뒷받침한다. 업계에선 소폭의 DTI 완화가 수요층의 구매력을 크게 끌어올리는 ‘호재’가 아니라는 점에서 부정적 시각을 드러낸다. 금리인상과 보금자리 주택공급으로 시름이 깊어진 시장에서 대출여력을 조금 늘려준다고 매수세를 되살리지 못한다는 설명이다. 반면 연말 ‘일몰’되는 다주택자의 양도세 중과 한시적 감면이 연장되거나 양도세 중과가 폐지될 경우 시장에 미치는 폭발력이 크다는 주장도 있다. 한 중견 건설사 관계자는 “금리 인상기에 시세보다 싼 보금자리 주택이 계속 공급되기 때문에 민간 건설사의 아파트는 경쟁력을 잃을 수밖에 없다.”며 “여유자금이 있는 사람부터 주택매입에 나서도록 정책이 바뀐다면 미분양주택 해소에 도움이 될 것”이라고 말했다. 조민이 스피드뱅크 팀장은 “DTI 완화의 수혜 계층이 중산층 이상으로 훨씬 넓은데다 지금까지 세제 완화보다는 금융규제 완화의 효과가 더 컸다.”면서 “DTI 완화는 경기부양보다 상징적인 간접효과가 클 것”이라고 밝혔다. 이영진 닥터아파트 리서치센터장은 “다주택자의 양도세 한시적 감면 효과는 이미 어느 정도 효과를 발휘한 만큼 여기에 금융완화책을 덧붙이면 경기부양 효과를 어느 정도 낼 수 있을 것”이라 전망했다. 함영진 부동산써브 팀장도 “다주택자 양도세 중과의 연장 등은 연말까지 쏟아질 다주택자의 급매물을 줄인다는 점에선 긍정적 효과가 있다.”고 밝혔다. 오상도·윤설영기자 sdoh@seoul.co.kr

문어발식 사업확장을 지적받아온 인천도시개발공사가 검단신도시 보상·착공 시기를 늦추고 검단산업단지 2·3단계 조성사업을 무기한 연기하는 등 사업 구조조정을 펴기로 했다. 20일 인천도개공에 따르면 전체 부채의 39%(1조 7211억원)가 동시다발적으로 추진되고 있는 검단신도시, 검단산업단지, 영종하늘도시 조성사업 등의 부지매입에 집중되면서 현금 유동성이 악화될 수 있다고 보고 이들 사업에 대한 구조조정안을 마련해 송영길 인천시장에게 보고했다. 인천시 산하 공기업인 인천도개공은 전체 빚이 4조 4608억원으로 인천시 부채 2조 3343억원의 2배에 가까운 데다, 묻지마식 사업확장으로 “빚으로 모래성을 쌓고 있다.”는 비난을 받아 왔다. 검단산업단지의 경우 현재 1단계 사업이 44%만 분양되는 등 저조한 분양률을 보임에 따라 내년부터 추진할 예정이었던 6.9㎢ 규모의 2단계 사업과 검단신도시와 연계된 3단계 사업은 무기한 연기된다. 산업단지 조성이 지역경제 활성화라는 이점이 있는 반면, 조성원가로 토지를 공급해 수익성이 떨어지고 재정위기 상황에서 토지보상을 위해 공사채를 발행해야 하는 등 재정부담이 크기 때문이다. 검단신도시는 공동 사업시행자인 한국토지주택공사(LH)와 협의, 보상시기를 늦춰 현금 유동성을 확보하고 착공시기를 1년 정도 미뤄 분양률을 높이는 방안과 아예 사업규모 자체를 줄이는 방안을 검토하기로 했다. 아울러 영종하늘도시의 미분양된 아파트는 분양가를 낮춰 재분양하고 계약이 해약된 토지는 토지리턴제 등의 대책들을 내놨으며, 이미 보상비 450억원이 투입된 송도석산 개발사업은 시의 대행사업으로 전환키로 하는 등 사실상 포기했다. 인천도개공 관계자는 “사업 구조조정의 기본방향이 정해진 만큼 조만간 외부 컨설팅 용역을 통해 세부적인 방안을 수립한 뒤 인천시 및 국토해양부와의 협의를 통해 확정짓겠다.”고 말했다. 김학준기자 kimhj@seoul.co.kr

부동산시장이 얼어붙으면서 거래도 부진하다. 지난달 전국의 아파트 실거래가 신고는 3만 454건으로 지난해 2월(2만 8741건) 이후 가장 적다. 5월 말 현재 전국의 미분양아파트는 11만가구를 넘는다. 살던 집이 팔리지 않아 새 아파트 입주를 포기하는 경우도 늘고 있다. 미분양에다 입주 포기까지 겹치면서 부동산시장에는 찬바람이 쌩쌩 불고 있다. 정부는 내일 이명박 대통령이 주재하는 비상경제대책회의를 통해 부동산시장의 거래부진을 해소할 수 있는 대책을 발표할 예정이다. 부동산시장의 연착륙을 위해 거래를 터주는 대책은 필요하다. 정부는 4월23일 신규주택 입주를 앞둔 사람의 기존 주택을 구입하면 총부채상환비율(DTI) 적용을 예외로 해주는 거래활성화 대책을 내놓았다. 하지만 대출조건이 너무 까다로워 신청이 한 건도 없었다. 대표적인 탁상행정의 실패인 셈이다. 내일 발표할 대책의 핵심은 DTI 규제 완화 여부에 초점이 맞춰진 듯하다. 소득에 따라 대출한도가 결정되는 DTI는 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)는 40%, 서울의 다른 지역은 50%, 인천·경기는 60%다. 부동산시장 거래를 살리려면 일시적으로라도 강남을 제외한 지역에서는 DTI를 소폭 높여주는 것도 고려할 만하다. 하지만 이 경우에도 대상자를 선별적으로 할 필요가 있다. 가계부채는 800조원을 넘는다. DTI 규제가 완화되면 가계부채는 더 늘어 부담이 될 수 있다. DTI 규제완화가 거품으로 이어지지 않도록 해야 한다. 부동산거래를 위해서는 한시적으로라도 부동산 관련 세제를 완화해줄 필요가 있다. 보금자리 주택 공급시기도 조절해야 한다. 부동산거래에 숨통을 터주는 정책은 필요하지만 부동산시장을 부추기는 정책은 지양해야 한다. 시중에는 투자할 곳을 찾지 못해 떠돌아다니는 부동자금이 많다. 잘못된 시그널을 주면 뭉칫돈이 부동산시장에 몰릴 수도 있다. 이러한 점에서 거래활성화를 위한 부동산정책은 점진적이어야 한다. 부동산정책의 큰 틀에서 벗어나지 않아야 한다. 정부는 보다 정교하고 세심한 대책을 강구해야 한다. 일부에서 주장하는 ‘분양가 상한제 폐지’에는 귀를 기울일 가치도 없다.

민주당은 20일 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제 완화는 매우 위험한 정책이라며 반대 입장을 분명히 했다. 이용섭 정책위원회 수석부의장은 기자간담회를 갖고 “최근 주택 가격 하락은 너무 오른 가격이 정상화되는 과정으로, 집값 안정의 근간을 흔들어서는 안 된다.”면서 “DTI와 LTV 완화는 빚을 내서 집을 사라는 것으로, 꺼져가는 부동산 거품을 부채질해 큰 부작용을 초래할 것”이라고 밝혔다. 이 의원은 “부동산 대책은 주택가격 안정의 연착륙에 중점을 둬야 하며, 취득세와 등록세 등 거래세 완화는 지방세입보전 대책과 함께 강구돼야 한다.”고 주장했다. 이어 “다주택자의 양도소득세 인하는 과세공평성을 저해하고 투기를 조장하므로 옳은 정책이 아니며, 분양가 상한제 폐지는 미분양해소나 거래활성화를 위한 대책으로서 기능을 하지 못한다.”고 주장했다. 이 의원은 특히 “DTI와 LTV 규제 완화는 경제체질을 약화시키고, 금융기관을 부실화시키며 위험 수위에 오른 가계부채를 증가시킨다.”면서 “DTI 완화는 없다고 일관되게 주장해 온 정부가 7·28 재·보궐선거를 앞두고 갑자기 이 조치를 취하면 시장이 더 불안해진다.”고 지적했다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr

정부는 22일 오전 청와대에서 이명박 대통령 주재로 비상경제대책회의를 열어 부동산 거래·경기 활성화 방안을 논의한다. 19일 기획재정부와 금융위원회,국토해양부 등에 따르면 국토부는 회의에서 최근 부동산 시장 동향과 거래 활성화 방안을 보고하고 관련 부처도 소관 분야 동향에 대한 의견을 내놓을 예정이다. 기획재정부와 금융위원회도 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 완화에 대한 부정적 입장에서 선회해 규제 완화의 가능성을 열어두고 있는 것으로 알려졌다. 이에 따라 여당과 업계가 요구하는 DTI와 LTV 규제 완화에 대한 범정부 차원의 대책이 나올지 주목된다. 윤증현 재정부 장관은 이날 프레스센터에서 열린 소기업소상공인 강연회를 마친 뒤 ‘DTI와 LTV를 건드리기 어렵지 않으냐.’는 질문에 “현재까지의 입장에 변함이 없지만 다만 부동산 대책은 금융건전성에 맞춰진 것이고 상황이 변하면 환경에 따라서 변할 수 있다.”고 밝혔다. 윤 장관은 부동산 완화 대책과 관련, “관계부처 간에 긴밀한 협의가 진행 중”이라고 덧붙였다. 이에 따라 비상경제대책회의를 통해 DTI·LTV 규제를 일정 부분 완화함과 동시에 입주 예정자가 실제 주택을 구입하는 데 도움이 되도록 주택의 가격과 면적 제한 등을 완화하는 방안도 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 세제 지원과 관련, 내년 4월 말까지 지방에만 적용되던 미분양 주택에 대한 양도세 감면 혜택을 수도권으로 확대하거나 ‘일몰제’로 연말까지 적용되는 취득·등록세 감면을 연장하는 방안도 논의될 예정이다. 앞서 한나라당 고흥길 정책위의장은 “국토부에서 부동산 경기활성화를 위한 대책을 마련 중이고, 곧 발표될 것으로 알고 있다.”고 밝혔다. 오일만·허백윤기자 oilman@seoul.co.kr

부동산 가격 안정의 마지막 보루인 총부채상환비율(DTI)·주택담보인정비율(LTV) 규제가 거센 도전을 받고 있다. LTV는 주택 등 담보물 가격에 대비하여 최대한 빌릴 수 있는 금액의 비율이다. DTI는 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 비율로서 부동산 시장의 과열을 막는 장치이다. 역대 정권들은 부동산의 경기부양 효과를 인정하면서도 금융 자산의 건전성과 자산 버블 위험성을 동시에 고려하며 DTI와 LTV를 주요한 정책수단으로 활용해 왔다. 부동산 시장의 과열과 냉각을 막는 지렛대인 셈이다. 윤증현 기획재정부 장관도 지난 16일 국회에서 “DTI나 LTV 규제의 목적은 금융기관 자산의 건전성 관리”라며 “700조원이 넘는 가계부채의 절반 가까이가 주택담보 대출인데 이를 규제하지 않으면 가계가 향후 더 큰 부담을 져야 할 것”이라고 지적했다. 반면 주택업계는 DTI 규제를 완화하더라도 가계부실의 위험은 적다고 주장하며 규제 완화의 목소리를 높이는 중이다. 하지만 대출 규제완화가 과도한 주택소비를 부추길 위험성이 도사리고 있다. LTV가 처음 도입된 것은 김대중 정부 시절인 2002년이다. 과도한 금융대출을 막기 위한 조치로 시작됐다가 노무현 정권 때부터 진가를 발휘했다. 2005년 6월30일 부동산 가격이 걷잡을 수 없이 폭등하자 투기지역 아파트에 대한 은행과 보험사의 LTV를 60%에서 40%로, 저축은행의 LTV를 70%에서 60%로 하향 조정했다. 이때 자신의 소득 한도에서 대출을 받을 수 있는 DTI 개념이 처음 도입됐다. 하지만 부동산 시장이 진정 기미가 보이지 않자 2006년 3월30일 투기지역 내 6억원 초가 아파트 구입시 종전의 LTV 한도와 함께 DTI도 40% 이내에서만 대출을 받을 수 있도록 규정을 강화시켰다. 현 정부에 들어서 글로벌 금융위기 이후 2%의 저금리 시대와 함께 부동산 가격이 꿈틀거리기 시작했다. 이에 금융당국은 2009년 7월 규제강화 차원에서 은행권 LTV를 60%에서 50%로 하향 조정했다. 그래도 부동산 가격이 심상치 않자 2개월 후인 9월 투기지역에서 수도권 비투기지역으로 DTI 규제를 확대 적용했다. 하지만 풍선효과로서 규제의 사각지대인 저축은행으로 대출이 몰리면서 2009년 12월 비은행권 LTV 비율을 60~70%에서 50~60%로 낮췄다. 하지만 최근 들어 아파트값 하락과 미분양 사태가 불거지면서 LTV와 DTI가 또다시 수술대에 올랐다. 오일만기자 oilman@seoul.co.kr

기획재정부와 국토해양부 등 관련 부처들이 22일 오전 10시부터 2시간 동안 비상경제대책회의를 갖고 주택거래 정상화 대책을 내놓기로 함에 따라 구체적인 방안에 관심이 쏠리고 있다. 국토부 고위 관계자는 “마지막으로 관련 부처 간 조율과 합의가 필요해 서로 대안을 찾고 있다.”며 “세제의 경우 다음달 외부용역 결과가 나오는 만큼 결과를 보고 다시 추후에 논의할 것”이라고 밝혔다. 이 관계자는 “부처 간 조율과정이 남아 있어 구체적으로 담길 내용을 언급하기에는 아직 이르다.”고 덧붙였다. 국토부는 19일 오전 주택토지실장 주재로 관련부서 회의를 열어 내부 의견을 최종 조율했다. ●DTI 10%P 상향 방안 논의 이번 발표에 담길 내용들은 그동안 안팎에서 거론되던 틀을 크게 벗어나지 않을 것으로 보인다. 관심은 단연 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV)의 완화가 포함될지 여부다. 국토부 측은 “지금 부동산 시장은 DTI 완화 외에는 특별한 대안이 없어 보인다.”며 “하지만 지난달 대통령 주재 비상경제대책회의에서 일단 접기로 해 다시 (우리가) 꺼내들기는 어렵다.”고 전했다. 다른 고위 관계자는 “DTI나 LTV 완화와 관련해 금융감독위의 (반대)입장이 완강하다.”고 밝혔다. 다만 진동수 금융위원장이 최근 “과감한 완화는 어렵다.”고 여운을 남겨 핵심규제의 근간을 건드리지 않는 선에서 어느 정도 완화될 가능성도 있는 것으로 관측된다. 실제로 비상경제대책회의에선 강남 3구를 제외한 현행 50~60%인 DTI인정비율을 60~70%로 각각 10%포인트 상향하는 방안이 논의될 것으로 알려졌다. 결국 이번 대책에선 지난 ‘4·23주택거래활성화대책’에 담긴 대출 자격과 범위를 손보는 방안이 중심을 이룰 것으로 보인다. ‘4·23대책’은 6억원 이하 85㎡이하의 기존 주택이 팔리지 않아 신규 주택에 입주하지 못하는 사람의 기존 주택을 구입하는 사람에게 DTI한도를 초과해 대출하도록 허용하고 있다. 이에 ‘기존 주택’의 범위를 확대하고, 대출자격을 완화하는 방안이 담길 것이란 예상이다. ●보금자리 분양가구수 확대 불변 다만 세제 부문은 올해 말 끝나는 ‘다주택자 양도세 중과 한시감면’을 1~2년 연장하는 쪽으로 가닥이 잡혔다. 미분양 아파트에 대한 취득·등록세나 양도세 감면은 일단 대책에서 제외될 예정이다. 내년 4월 말까지 서울·인천·경기를 제외한 지방 미분양주택에 대해 취득·등록세의 75%를 감면하는 안은 이미 시행 중이지만, 지방자치단체의 지방세 수입을 감소시켜 확대 시행은 어려운 상황이다. 지방 미분양주택에 대한 양도세 감면혜택의 수도권 확대 시행도 빠지게 된다. 국토부 관계자는 “다만 용역결과에 따라 2~3가지 세제가 소폭 변화할 수는 있다.”고 전했다. 아울러 건설업체들이 ‘보금자리폭탄’을 호소함에 따라 보금자리주택 분양시기가 일부 조정된다. 하지만 분양가구수를 늘려간다는 방침은 흔들리지 않을 전망이다. 분양가상한제를 손질하는 것은 현재 관련 법안이 국회에 계류 중이어서 공이 국회로 넘어간 상태다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

토지공사와 주택공사의 통합 출범 이후 재정난을 겪고 있는 한국토지주택공사(LH)가 미분양 토지와 아파트에 이어 미분양 상가에 대해서도 파격 할인에 나선다. 14일 LH대전충남지역본부에 따르면 오는 26일부터 이틀간 대전·충남 지역의 미분양 상가 38호를 대상으로 가격할인을 통한 재분양 입찰을 실시한다. 대전권에서는 ▲관저 느리울 11단지 상가(1호) ▲관저 느리울 12단지 상가(4호) ▲노은반석 8단지 상가(3호) ▲낭월 석천들마을 상가(4호) ▲용운 용방마을 상가(4호) 등 9개 단지 25호다. 충남권에서는 ▲보령 죽정 상가(3호) ▲공주 신관6단지 상가(5호) ▲보령 대천단지 상가(5호) 등 3개 단지에 13호다. 대전 관저 느리울 12단지 상가는 당초 분양가의 50% 수준까지 값이 떨어졌고, 나머지 상가들은 최초 분양가에서 20∼30% 할인된 값으로 재분양에 나선다. 현재 LH는 재무구조 개선을 위해 미분양 물량 해소를 적극 독려하고 있다. 하지만 이들 상가는 주민 입주가 4∼5년 전에 끝났는데도 지금까지 상권이 형성되지 않은 곳이라 이번에도 분양이 쉽지 않아 보인다. LH대전충남본부 관계자는 “재정악화로 불가피하게 상가 등 미분양 물량을 현 시세에 맞춰 할인 판매에 나섰지만 재분양 전망은 그리 밝지 않다.”고 말했다. 앞서 LH대전충남본부는 지난 12일부터 관내에서 미분양된 토지 87필지에 대해 ‘무이자 장기할부’ 등의 혜택을 적용해 할인 판매에 들어갔다. LH가 미분양 물량을 헐값으로 마구 쏟아내자 민간과의 가격경쟁으로 인한 시장교란을 우려하는 목소리가 적지 않다. 대전의 한 부동산업계 관계자는 “공기업인 LH의 역할은 미분양 상가나 자투리 땅 등을 내놓는 게 아니라 구도심 재개발, 각종 용지의 저렴한 공급 등을 통해 건설, 부동산 경기를 살리는 일이 우선”이라고 주장했다. 대전 이천열기자 sky@seoul.co.kr

“은행 대출금리가 높아지거나 경기침체가 장기화하면 ‘죄수의 딜레마’가 부동산 시장에 적용된다. A와 B, 두 사람 모두 적당한 가격에 집을 낮춰 팔면 되지만 시장이 불안한 상황에서는 더 낮은 가격에 경쟁적으로 매물을 내놓아 집값 하락을 부채질한다는 것이다.”(한 부동산 전문가) ‘딜레마’에 빠진 부동산 시장에 정부가 어떤 처방을 내릴지 관심이 집중되고 있다. 지난 9일 한국은행의 기준금리 인상으로 실수요자들의 구매심리가 꽁꽁 얼어붙은 가운데 정부의 출구전략에 따른 부동산 후속대책이 곧 나올 것이란 기대감에서다. 12일 관련 부처에 따르면 정부의 부동산 후속대책은 이르면 이달 말 발표된다. 기획재정부와 국토해양부가 대안을 마련, 마지막 조율 작업을 벌이고 있다. 다만 시장이 원하는 수준의 강도 높은 부동산 부양대책은 배제된 것으로 알려졌다. 후속대책은 지난달 17일 청와대 비상경제대책회의에서 나온 ‘떨어지는 집값은 건드리지 않은 채 거래활성화에 초점을 맞춘다.’는 원칙을 벗어나지 않을 것으로 보인다. 집값 안정과 거래 활성화라는 상반된 목표를 모두 잡겠다는 것이다. 국토부 고위 관계자는 “금리인상의 파급효과가 구체적으로 드러나지 않아 시장 흐름을 충분히 관찰한 뒤 (금리인상) 대책을 마련해도 된다.”며 “부동산 후속대책에는 생각만큼 파격적인 내용이 담기지 않을 것”이라고 밝혔다. 또 다른 국토부 고위 관계자는 “부동산 세제도 크게 바뀌지 않는다.”며 “세금을 건드릴 경우 실수요자들이 집값 추가 하락을 예상해 오히려 거래활성화에 장애가 되기 때문”이라고 전했다. 관련 부처들은 여전히 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)의 완화는 고려하지 않고 있다. LTV나 DTI는 거시경제 조정 측면에서 접근하되 부동산 대책카드로는 활용하지 않겠다는 방침이다. 한 부동산 컨설턴트는 “이미 금리인상 카드를 꺼내들어 통화팽창을 억제했는데 다시 규제완화로 돈을 풀진 않을 것”이라고 말했다. 한때 관련 부처 사이에서는 ‘전국 모든 지역에서 주택의 취득·등록세를 크게 낮추자.’는 안이 논의됐지만 역시 여의치 않은 상황이다. 이미 내년 4월 말까지 서울·인천·경기를 제외한 지방 미분양주택에 대해 취득·등록세의 75%를 감면하는 안이 시행 중인데 지방자치단체의 반대가 심하기 때문이다. 취득·등록세는 자치단체의 주요 지방세 수입이다. 이번 안에는 지방 미분양주택에 대한 양도세 감면혜택의 전국적 확대 방안도 빠진 것으로 알려졌다. 이른바 실수요자를 위한 ‘갈아타기’를 활성화시켜 주택거래에 힘을 실어주는 세부적 기술을 발전시키는 게 핵심이다. 이에 대해 한 부동산 전문가는 “집값이 오르지 않는데 누가 집을 사려 들겠느냐.”며 “여당이 지방선거 이후 부동산 경기 부양을 요구하는 상황에서 정부도 미세조정이라는 약처방만 내릴지를 놓고 고민하고 있을 것”이라 풀이했다. 이영진 닥터아파트리서치연구소장도 “금리인상은 규제완화와 함께 이뤄져야 하는데 이를 놓고 정부와 투자자가 모두 딜레마에 빠졌다.”고 분석했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

충북 옥천군 옥천읍 가풍리 일대에 위치한 옥천의료기기 전자농공단지. 10만 6000여㎡에 달하는 이 단지는 다음달 17일 준공될 예정이다. 현재 포크레인 2대와 인부 10여명이 조경공사에 투입돼 막바지 공사에 한창이다. 조만간 단지내 도로 차선도색만 끝나면 부지조성 공사는 모두 끝난다. 하지만 농공단지가 갈 길은 아직도 험난하다. 지난해 10월부터 사전분양을 시작했지만 현재 산업용지 분양률이 30%에 그치고 있다. 최대 20개 기업까지 입주할수 있지만 입주가 결정된 곳은 겨우 5개다. 경기 북부지역에 위치한 파주 선유산업단지(131만 3000㎡)는 2005년 11월부터 분양을 시작했지만 5년이 다 되도록 분양률이 84%에 불과하다. 2008년 9월 분양을 개시한 동두천2산업단지(18만 7000㎡)는 입주를 결정한 업체가 1곳밖에 없다. 전국에 미분양 산업단지가 속출하고 있다. 게다가 곳곳에서 새 산업단지가 조성되고 있어 과잉공급으로 인한 미분양률 급증을 걱정하는 목소리가 높다. 미분양 단지가 늘어나면 부지조성에 막대한 비용을 쏟아부은 지방자치단체나 민간기업의 재정부담을 초래한다. 최근 국토해양부 발표에 따르면 전국 산업단지 평균 미분양률은 1.5%다. 양호해 보이지만 그동안 워낙 넓은 면적을 개발한 탓에 놀고 있는 땅의 면적이 600만 2000㎡나 된다. 옥천 의료기기 전자농공단지 57개가 허허벌판으로 방치되고 있는 셈이다. 이런 상황에서 분양을 앞두고 조성중인 산단이 전국에 무려 198개(국가산단 5개, 일반산단 149개, 도시첨단산단 4개, 농공단지 40개)나 된다. 충북엔 분양을 앞둔 산단이 청주테크노폴리스 등 무려 23개에 달한다. 충남에선 천안5산단 등 총 10개의 산단이 분양을 준비하고 있다. 과잉공급의 가장 큰 원인은 산단 조성의 컨트롤 타워가 없기 때문이다. 국가산단은 정부가, 일반산단과 도시첨단 산단은 시도 지사가, 농공단지는 시장·군수가 개발권을 갖고 있다. 일반산단, 도시첨단산단, 농공단지가 국비지원을 받기 때문에 해당 지자체는 계획서를 정부에 제출만 하면 된다. 공급주체가 여럿이다 보니 중복·과잉투자가 불가피하다. 현재 충북 보은에선 국가산단 1곳, 일반산단 1곳, 첨단산단 1곳이 동시에 추진되고 있다. 정확한 수요조사도 하지 않고 공장유치를 위해 일단 산단을 짓고 보자는 지자체장들의 그릇된 생각도 원인으로 지적되고 있다. 국토해양부 산업입지정책과 김남철씨는 “미분양 산단이 나오고 있지만 지자체들이 제출하는 계획서를 보면 수요가 충분한 것으로 조사돼 있다.”고 말했다. 산업연구원 홍진기 연구원은 “정부가 지자체에 산단개발 권한을 넘겨주면서 과잉공급 현상이 나타나고 있다. 체계적인 수요조사를 통해 산단공급량을 조절하는 역할을 정부에서 맡아야 한다.”고 지적했다. 전국종합 남인우기자 niw7263@seoul.co.kr

서울 송파구에 사는 주부 장모(45)씨는 지난 9일 한국은행의 기준금리 인상 소식에 한숨부터 내쉬었다. 급매물 위주로 거래되던 주택시장에서 거래가 아예 끊기지 않을까 하는 우려에서다. 장씨는 2년 전 경기 용인의 5억원대 아파트를 새로 분양받았지만 살던 집이 팔리지 않아 입주 시작 6개월을 넘기도록 이사하지 못하고 있다. 장씨는 “집이 팔려야 2억원 가량의 대출금을 갚는다.”며 “매달 100만원 가량의 대출이자를 꼬박꼬박 내고 있다.”고 하소연했다. 금리인상에 따른 부동산 시장의 시름이 깊어지고 있다. 11일 업계에 따르면 ‘연 0.25%’ 인상이 가져올 ‘나비효과’는 벌써부터 실수요자의 심리를 잔뜩 움츠리게 만들었다. 특히 장씨처럼 갈아타기 수요자들은 이중고를 겪게 됐다. 미분양 주택이 쌓여 주택이 매매되지 않는 가운데 이자부담까지 가중됐기 때문이다. 반면 집값 추가 하락에 대한 기대감으로 실수요자들은 구매를 미루고 있다. 2008년 8월 한은이 기준금리를 소폭 올렸을 때도 상황은 비슷했다. 박원갑 스피드뱅크연구소장은 “금리는 일반적으로 부동산 투자수익률과 반비례한다.”며 “금리 민감도가 높은 재건축 아파트와 상가가 직접 영향을 받을 것”으로 전망했다. 징후는 재건축 시장에서 먼저 나타났다. 서울 강남의 개포 주공1단지는 최근 호가가 1000만~2000만원 떨어졌지만 매수 문의조차 없다. 실수요자들이 금리 인상 후 상황을 지켜보자며 관망세로 돌아선 탓이다. 인근 공인중개업소 관계자는 “이틀 정도 지나면 추가 하락으로 이어질 것”이라며 “금리 인상폭이 문제가 아니라 출구전략 개시에 따른 금리 추가 인상의 불안감이 더 큰 문제”라고 지적했다. 상가·오피스텔 등 수익형 부동산은 직격탄을 맞았다. 경기 판교 신도시의 중개업소 관계자는 “최근 주택시장 침체로 상가 등 수익형 부동산에 발걸음이 몰렸지만 이미 매매가가 많이 오른데다 이자부담마저 커져 거래가 뜸해질 것”으로 예상했다. 이곳 중개업소에는 주말이면 하루 평균 20명 이상 방문객이 몰렸지만 금리인상 발표 뒤 첫 주말은 한산한 모습이었다. 분양시장도 사정은 비슷하다. 한 중견 건설업체 관계자는 “중도금·잔금에 대한 이자부담이 커지면서 분양자들의 실제 입주 건수가 크게 줄어들 것”이라고 우려했다. 부동산114 리서치센터 측은 “가계대출 금리를 6%로 가정했을 때, 2억원 대출자는 0.25% 금리 상승으로 월 4만원 정도 이자가 불어나 직접적인 영향은 크지 않다.”면서도 “다만 기준 금리 인상에 따른 은행권 시중금리와 제2금융권 신용대출 금리 인상을 감안하면 실제 가계부담이 2조원 이상 늘어나는 등 여진이 커질 수 있다.”고 전망했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

기준금리가 오르게 되면 직격탄을 맞게 될 곳은 기존 대출을 갚아가는 가계와 기업이다. 9일 금융권에 따르면 은행권의 6월 말 가계대출 잔액은 417조 8667억원이다. 전체 가계대출 중 90%가 변동금리 대출이라는 점을 감안하면 0.25% 오른 기준금리의 영향으로 연간 약 9402억원의 이자 부담이 일반 가정에 추가로 돌아가는 셈이다. 물론 이런 가정은 오른 기준금리(0.25%)만큼 각 금융권이 고스란히 대출금리를 올린다는 전제에서다. 부담이 느는 것은 기업도 마찬가지다. 6월 말 현재 기업들의 은행권 대출 잔액은 517조 9916억원이다. 전체 대출 중 변동금리가 70%정도라고 볼 때 이번 금리인상으로 기업들은 연간 9064억원의 추가 이자가 발생한다. 여기에 제2 금융권 가계 및 산업대출 잔액(약 310조원)의 이자부담 6166억원까지 포함하면 이번 금리 인상으로 전체 가계와 기업이 떠안을 이자 부담은 총 2조 4000억원대로 불어난다. 전문가들은 최근 금리가 워낙 낮았기 때문에 일단 이번 금리 인상이 줄 타격은 그리 심각하지 않다는 의견이다. 하지만 문제는 금리 인상이 향후 추가적으로 이뤄지게 되면 영세가계나 중소기업의 부담이 가중될 수 밖에 없다. 송준혁 한국개발연구원(KDI)연구위원은 “금리인상의 효과는 6~9개월 후에나 나타나는데다 이번 금리인상 폭(0.25%)이 크지않다는 점을 고려할때 조만간 0.5~1.0% 포인트까지 추가 금리 인상이 이어질수 밖에 없다.”고 말했다. 유영규기자 whoami@seoul.co.kr ■ 물가 - 영향 미미… “올 하반기 3%대 진입 가능성” 금리를 올리면 환율이 하락하면서 물가도 안정되는게 일반적이다. 이번 기준금리 인상의 1차목표 역시 물가 불안을 사전에 차단하는데 있다. 하지만 글로벌 위기 이전(5.25%)의 절반도 안될 만큼 초저금리에서 0.25%를 올렸기 때문에 당장 물가에 미치는 영향은 미미하다는게 전문가들의 공통된 의견이다. 김중수 한은 총재는 9일 “올해 하반기부터 (소비자물가가) 3%대에 진입할 가능성도 있다.”면서 “내년에는 필히 3%를 넘을 것이기 때문에 지금 대처하는게 적절하다.”고 말했다. 통계청에 따르면 상반기 소비자물가는 지난해 같은 기간보다 2.7% 상승했다. 이미 한국은행의 전망치(2.5%)를 넘어섰다. 아직은 물가안정 목표범위(3.0±1%)에 있지만, 문제는 하반기다. 대외 불안요인 속에서도 여전한 우리경제의 회복세는 수요부문에서 물가상승 압력을 가중시키는 결정적 요인이다. 1분기에 7년 3개월만에 최고치인 8.1%의 경제성장률에 이어 2분기에도 7% 안팎이 예상된다. 정부는 올해 성장률을 5.8%로 예측하고 있다. 그동안 인플레를 억눌러온 것은 유가와 환율 효과였다. 하지만 하반기에 유가 상승이 예측되는 데다 원·달러 환율도 1200원대를 유지하면 물가를 안정시킬수 있는 요인은 사라져 버리는 셈이다. 6월 생산자물가가 지난해 같은 달보다 4.6%나 오른 점도 소비자물가를 끌어올리는 요인으로 작용할 전망이다. 김현욱 한국개발연구원(KDI) 거시경제연구부장은 “통화정책은 물가가 오른 것을 확인하고 대처하면 이미 늦기 때문에 이번 조치는 인플레 위험에 대응하기 위한 적절한 ‘첫 걸음’”이라면서도 “2.25%의 금리로는 인플레 압력에 대응하기 충분하지 않다.”고 말했다. 임일영기자 argus@seoul.co.kr ■ 부동산-집값 추가 하락 예상… 건설업계 타격 우려 건설·부동산업계는 가뜩이나 시장이 침체된 상황에서 금리인상이 거래에 부정적 영향을 미칠 것으로 보고 촉각을 곤두세우고 있다. 한 중견건설사 관계자는 “거래침체와 가격조정이 진행 중인 상황에서 수요자들을 ‘심리적’으로 더 위축시킬 것”이라고 말했다. 기존 대출을 받은 집주인 등은 아직 버틸 만하지만, 금리인상이 계속될 경우 집을 처분할 가능성이 커 집값의 추가 하락도 예상된다는 것이다. 업계에선 정부의 추가 금리 인상 가능성을 높게 보고 있다. 다른 건설사 임원은 “우대금리를 적용받는 대형 업체들은 별다른 영향을 받지 않겠지만 미분양 해소를 위해 ‘중도금 무이자’ 등 파격 혜택을 내건 중·소건설사들은 금융비용을 고스란히 떠안게 될 것”이라고 우려했다. 금리인상의 직격탄은 대출부담이 큰 중견건설사나 역세권 개발 및 자치단체 프로젝트를 진행 중인 대형 부동산개발사들이 맞을 것으로 보인다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “기준금리 인상은 분명히 주택수요 위축과 건설사 자금난 가중에 영향을 미칠 것”이라면서도 “앞으로 변동금리에서 고정금리로 대출을 갈아타는 주택 수요자가 늘 것”이라고 분석했다. 반면 금리인상 폭이 크지 않고 예견됐던 사안인 만큼 영향이 그리 크지 않다는 의견도 있다. 안명숙 우리은행 부동산팀장은 “금리인상이 예상된 악재였고 시중은행별로 이미 금리를 조금씩 올려왔다.”면서 “금리보다는 경영측면에서 이미 건설사들은 유동성 위기를 겪어왔다.”고 말했다. 시중은행들은 이미 신용등급 ‘BBB’등급 밑의 업체에는 신규 대출을 중단한 상태다. 일각에선 이번 금리인상을 조만간 나올 부동산규제완화책에 앞선 ‘출구전략’으로 해석하기도 한다. 한편 재계는 말을 아끼고 있다. 전국경제인연합회 고위 관계자는 “한은과 정부가 경제상황과 물가 등 경제 상황을 종합적으로 판단해 내린 조치”라면서도 “8, 9월이나 4분기에 기준금리가 인상될 것으로 봤는데 다소 이른 감이 있다.”고 밝혔다. 오상도·이두걸기자 sdoh@seoul.co.kr ■ 증시-투자매력↑·원화가치 올라 장기적으론 호재 금리가 오르면 증시는 떨어지는 것이 일반론이다. 그러나 증권업계는 9일 금리인상이 비정상적이던 저금리를 정상화하는 과정이고 경기 회복에 대한 자신감이기 때문에 ‘금리 인상=주식시장에 악재’라는 도식은 맞지 않다는 입장이다. 금리 인상 자체가 이미 시장에서 예견된 일이고 국내 증시는 전체 시가총액의 3분의 1을 외국인들이 차지하는 외국인 주도 장세라 영향은 미미하다는 것이다. 실제로 전격적인 금리 인상이 이뤄졌음에도 불구하고 이날 코스피지수는 외국인의 적극적인 매수세에 힘입어 전날보다 24.37포인트(1.43%) 오른 1723.01로 마감됐다. 구희진 대신증권 전무는 “주식시장은 금리보다 유럽발 변수 같은 국제금융시장의 변동성과 국내총생산(GDP) 성장률에 더 민감하게 좌우되기 때문에 이번 인상으로 자본의 큰 이동은 없을 것”이라고 말했다. 해외 여건도 국내 수급 상황에는 긍정적이다. 유럽중앙은행(ECB)의 스트레스테스트 결과가 오는 23일 발표되고 유럽연합(EU)의 자금 지원도 16개국 가운데 15개국이 통과해 실제로 지원이 시작되면 투자심리 경색이 완화될 전망이다. 유재성 삼성증권 리서치센터장은 “외국인 자금이 선진시장에서 신흥시장으로, 남미에서 빠져 아시아로 들어오는 모습”이라면서 “농업은행 등 중국 은행의 증자 물량 70~80%가 7~8월에 몰려 있는데 이게 끝나면 기업실적이 좋은 한국으로 자금이 유입될 것”이라고 말했다. 금리 인상으로 채권의 매력이 떨어지고 원화 가치가 오르는 것도 주식시장에는 호재다. 현대증권 오성진 리서치센터장은 “채권에서 주식으로 자금이 이동하고 글로벌 금리와의 격차가 높아져 외국인들에게 한국물에 대한 매력이 더 높아질 것”이라고 말했다. 정서린기자 rin@seoul.co.kr

한국토지주택공사(LH)가 민간 건설사가 지은 미분양 아파트 매입신청을 오는 22일까지 받는다. 정부의 ‘4·23 주택 미분양 해소 및 거래활성화 방안’의 후속조치로 규모는 모두 1000가구다. 매입 대상은 전용면적 85㎡ 이하 준공 후 미분양 아파트다. LH는 이번에 사들이는 미분양 아파트 가운데 전용면적 60㎡ 이하는 국민임대주택으로, 60㎡ 초과~85㎡ 이하는 공공임대주택으로 활용할 계획이다. 전용면적 60㎡ 이하는 지역에 관계없이 사들이며, 60㎡ 초과~85㎡ 이하는 지방 미분양을 우선 매입한다. 현장 실태조사와 국토해양부 수요평가위원회 심의를 거쳐 매입 대상이 결정된다. 매입 가격은 감정평가금액 이하의 시장 최저가 수준이다. LH 홈페이지(www.lh.or.kr)에서 신청방법과 절차를 확인할 수 있다. 리츠펀드사업단 펀드기획팀(031-738-3513)으로 문의해도 된다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr