올해 전국 공동주택 공시가격이 지방 부동산시장의 활황에 힘입어 전년보다 평균 4.3% 올랐다. 지난해 상승률(0.3%)보다 14배 이상 올라 2010년의 상승 폭(4.9%)에 근접했다. 개발 호재와 실수요가 몰린 지방 주택시장이 전국 평균치를 끌어올렸다. 세 부담도 지역별 양극화가 뚜렷해져 지방과 수도권의 보유세 부담이 차별화될 것으로 보인다. 국토해양부는 올해 1월 1일 기준 전국 1063만 가구 공동주택 가격을 30일 공시한다고 29일 밝혔다. 유형별로는 아파트 863만 가구(81.2%), 연립주택 45만 가구(4.2%), 다세대주택 155만 가구(14.6%) 등이다. 지방 공동주택의 공시가격은 평균 14.7% 상승했다. 광역 시·도별로는 경남(22.9%), 전북(21%), 부산(18.9%), 광주(17.4%) 등에서 두 자릿수 상승률을 나타냈다. KTX 개통과 사회간접자본(SOC) 사업 등의 지역 호재가 반영된 것으로 풀이된다. 전국 251개 시·군·구별로는 경남 함안이 37.2%로 최고 상승률을 보였다. 반면 수요가 위축된 서울·경기·인천 등 수도권은 평균 0.47% 하락했다. 인천이 2.1% 하락했으며, 서울도 0.3% 떨어졌다. 경기는 1% 상승했다. 인천 연수(-5.9%), 경기 고양 일산동(-4.3%) 등의 하락률이 두드러졌다. 국토부 관계자는 “부동산 경기 침체와 대출 규제로 인한 투자 수요 위축, 공급 과잉에 따른 미분양, 재개발·재건축 사업 지연 및 취소가 하락 요인으로 꼽힌다.”고 말했다. 규모별로는 전용 85㎡ 이하가 916만 가구(86.2%)로 다수를 차지했다. 가격별로는 747만 3721가구(88.8%)가 3억원 이하였고, 3억원 초과 6억원 이하는 94만 8935가구(8.9%), 6억원 초과는 24만 2337가구(2.3%)였다. 9억원 초과인 종부세 대상 주택은 7만 3803가구로 지난해(8만 362만 가구)보다 8.2% 줄었다. 이에 따라 일부 가격이 크게 오른 아파트나 지방의 경우는 재산세와 종부세 등 보유세 부담이 늘 전망이다. 연립·다세대도 영향을 받을 것으로 보인다. 연립(67.9%)·다세대주택(65.2%)의 실거래가 반영률은 지난해보다 7.0~9.4% 포인트 상승해 아파트와의 격차를 줄였다. 아파트의 실거래가 반영률은 소폭 오른 75.5% 수준이다. 부동산114에 따르면 지난해 6억 9300만원의 공시가를 기록한 대치동 은마아파트(전용면적 76.7㎡)는 6억 4000만원으로 7.6%의 하락폭을 나타냈다. 보유세도 123만 9840원에서 108만 7200원으로 12.3% 줄게 된다. 부산 동래구 사직쌍용예가(전용면적 84.9㎡)의 공시가격은 2억 300만원에서 2억 3000만원으로 13.3% 오르면서 보유세도 14만 9400원에서 19만 8000원으로 늘었다. 공시 가격은 국토부 홈페이지(mltm.go.kr)와 해당주택 소재지 시·군·구 민원실 또는 홈페이지를 통해 30일부터 다음 달 29일까지 열람할 수 있다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

‘아파트는 답답하다. 미래는 지면과 가까운 단독 주택이다.’ 단독주택지에 대한 인기가 상한가다. 주거 트렌드가 아파트에서 단독주택 등으로 조금씩 바뀌고 있는 데다 마땅한 투자처가 없는 상태에서 단독주택지가 새로운 투자상품으로 주목을 받고 있기 때문이다. 지난달 28일 한국토지주택공사(LH)가 경남 양산 물금택지지구에서 단독주택지 128필지를 분양한 결과 모두 1만 8230명이 몰려 평균 128대1의 경쟁률을 기록했다. 이런 분위기를 반영해 미분양 LH 단독주택지용지도 속속 팔려나가고 있다. 화성동탄지구 점포 겸용은 지난해 공고 이후 28필지가 미분양됐으나 올 들어서는 1필지를 제외하고 모두 팔렸다. 김포한강 신도시도 한강변을 따라 도로가 개통된 이후 올 들어 25필지가 매각됐다. ●수도권 이어 평창 올림픽 특수… 원주권 다 팔려 수도권뿐만이 아니다. 지난해 동계올림픽 유치 이후 원주권 단독주택지는 모두 팔렸고, 동계올림픽으로 교통 개선 기대감이 커진 동해 해안지구와 양양 물치지구에서도 속속 분양 계약이 성사되고 있다. LH가 올해 충남 행정중심복합도시(세종시) 등 전국 22곳에 공급할 단독택지는 모두 2853필지에 달한다. 여기에다가 현재 미분양이나 수의계약으로 분양 중인 단독주택지를 포함하면 전체 공급 물량은 5000여 필지 가까이 된다. 이 가운데 지난해부터 투자열풍이 불고 있는 세종시에 오는 12월 18필지와 241필지를 각각 공급할 예정이어서 수요자들의 높은 관심이 예상된다. 수도권에서는 광명역세권에서 오는 6월 105필지, 경기 남양주 별내 146필지, 파주 84필지 등이 분양 예정이다. 단독택지는 점포 겸용과 주거전용으로 나뉜다. 주거전용 단독택지는 상가시설 설치가 불가능하고 주거목적으로만 사용이 가능하다. 통상 건폐율 50~60%, 용적률 80~100%, 2층 이하 규모로 전원형 또는 3대가 함께 모여 사는 단독주택을 지을 수 있는 토지로, 2가구가 공동으로 마당을 이용할 수 있는 땅콩주택 등이 대표적이다. 점포 겸용 단독주택지는 연면적의 40% 범위에서 근린생활시설을 설치할 수 있는 토지로 일반적으로 건폐율 60% 내외, 용적률 180% 내외, 3층 내외를 지을 수 있으며, 1층은 일반음식점 등 근린생활시설 설치가 가능하고, 2~3층은 다가구주택을 지을 수 있는 토지다. 단독택지의 인기몰이에는 지난해 ‘5·1부동산 대책’ 때 나온 규제 완화가 한몫했다. 남양주 별내지구의 경우 주거전용은 당초 2층 2가구에서 3층 5가구로, 점포 겸용은 3층 5가구에서 4층 7가구로 완화돼 퇴직자를 중심으로 한 수익형 부동산으로 인기를 끌고 있다. ●건축비 3.3㎡당 500만원 잡아야… 자금 계획 철저히 보통 순수 단독주택지는 주변 시세의 70~80%쯤 돼야 수지를 맞출 수 있다. 아파트에 비해 단독주택은 집값 상승률이 낮기 때문이다. 따라서 단독주택지 매입 전에 직접 시세를 알아봐야 한다. 또 단독주택은 팔 때는 새집이 아니면 대부분 건물값은 치지 않고, 땅값만 계산한다는 점을 알아둬야 한다. 하지만 반대로 매입 시에는 건축비를 고려해야 한다. 대략 3.3㎡당 건축비는 500만원 안팎이다. 수도권에서 싸게 지어도 450만원 이상 들어간다. 제대로 지으려면 3.3㎡당 500만~600만원은 줘야 한다. 택지비에다가 건축비를 합치면 5억원이 훌쩍 넘어가는 경우가 많다. 매입 전에 꼼꼼히 자금계획을 세우지 않으면 낭패를 볼 수 있다. 또 점포 겸용이라해도 주변 상권 분석이 수반되지 않으면 장사가 잘되지 않아 세를 놓을 수 없는 경우가 생긴다. 여기에 상가에도 허용되는 점포와 그렇지 않은 점포가 있다는 점을 알아야 한다. 제1종 근린생활시설에는 음식점 등이 들어설 수 없다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

폐광지역 경제활성화를 위해 충남 보령시와 한국광해관리공단, 강원랜드가 공동 출자한 대천리조트가 만성 적자에 시달리고 있다. 19일 보령시에 따르면 현재 대천리조트 누적적자 규모는 80억원이 넘는다. 이는 지난해 7월 문을 연 콘도가 1200계좌 중 400계좌밖에 판매되지 않은 데다 이용객이 기대에 미치지 못하기 때문이다. 이 리조트는 시청 바로 위에 조성해 대천해수욕장 등 해변으로부터 10㎞ 이상 떨어져 있다. 적자가 쌓이면서 콘도 건설을 위해 금융기관 등으로부터 빌린 차입금 330여억원을 갚는 데도 상당한 어려움이 있을 것으로 보인다. 적자에 허덕이던 리조트 측이 지난해 말 보령시에 지원을 요청했으나 거절당했다. 유정훈 시 주무관은 “기존 출자금 외에 리조트에서 30억원을 추가로 요청했으나 시로서도 대천해수욕장 택지개발 미분양으로 재정 상태가 좋지 않아 시와 시의회 모두 지원에 난색을 표했었다.”고 말했다. 리조트는 최근 다른 출자기관에 도움을 요청해 광해관리공단으로부터 5억원을 지원받았으나 경영난 타개에는 턱없이 부족한 실정이다. 이 때문에 일부 주민은 보령시가 오투리조트 경영난으로 파산위기에 몰린 강원 태백시의 전철을 밟을 수도 있다며 민간기업 매각 등을 주장하고 있다. 리조트가 당초 조성 취지를 살리기는커녕 천덕꾸러기로 전락한 셈이다. 유 주무관은 “리조트에서 지원요청이 끊이지 않을 텐데 재정이 넉넉지 않아 골치가 아프다.”고 말했다. 대천리조트는 옛 탄광지역인 보령시 명천동 옥마산 아래 43만여㎡에 지난해 모두 990억원을 들여 100실 규모의 콘도와 골프장(9홀), 레일바이크(길이 2.5㎞)의 문을 열고 운영 중이다. 광해관리공단이 240억원, 보령시 210억원, 강원랜드가 180억원을 출자했다. 보령 이천열기자 sky@seoul.co.kr

‘분양가 내리고, 로열층도 내놓고….’ 주택시장 침체가 길어지면서 미분양을 우려해 재건축 단지에서 로열층을 일반분양 물량으로 내놓아 화제다. 쌍용건설은 4월 말에 서울 강서구 염창동 242의4 일대에서 ‘강서 쌍용 예가’(조감도) 57가구를 분양한다고 15일 밝혔다. 지하 2층~지상 20층 4개동으로 이뤄져 있으며, 전용면적 기준 59.91㎡ 18가구(일반분양 1가구), 84.90㎡ 123가구(50가구), 84.94㎡ 11가구(6가구) 등 중소형 타입으로 구성됐다. 이 아파트는 웅지·오성·염창 연립주택을 재건축한 단지로 로열층을 조합원에게 우선 분양하지 않고 저층 등을 포함 전체 가구를 추첨 방식으로 배정했다. 이에 따라 전체 152가구 가운데 일반 분양 물량 57가구에 5층 이상 물량이 44가구나 포함돼 있다. 또 10층 이상 고층도 26가구나 된다. 이는 로열층을 조합원이 차지하고, 향이나 층이 좋지 않은 물량을 일반분양에 내놓을 경우, 미분양되거나 결국은 조합원에게 불이익이 돌아간다는 판단에 따른 것으로 보인다. 3.3㎡당 평균 분양가는 당초 분양가 심의 때보다 약 100만원 저렴한 1580만원대이며 계약금 10%, 중도금 60% 이자 후불제 혜택도 주어진다. 이 아파트는 지하철 9호선 증미역까지 걸어서 7분 거리(약 400m)에 있는 역세권 단지로 강남(신논현역)과 도심(시청)까지 30분대 출퇴근이 가능하다. 입주는 2014년 1월이며, 홍보관은 송파구 방이 삼거리 쌍용 도시재생전시관에 오픈할 예정이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

강남·서초·송파 등 이른바 ‘강남 3구’의 투기지역을 해제하는 내용의 부동산거래 활성화대책이 이르면 이달 말쯤 나올 예정이다. 수도권 부동산 시장의 마지막 규제로 남은 강남권 투기지역과 주택거래신고지역 해제는 18대 국회가 끝나는 다음달까지 올해 첫 부동산대책에 담겨 모습을 드러낼 것으로 보인다. 13일 국토해양부 등에 따르면 최근 기획재정부 주도로 논의 중인 부동산대책에 투기지역 해제 ‘카드’가 들어가는 쪽으로 가닥이 잡혔다. 국토부 고위 관계자는 “선거 이후 여당이 조직을 정비하는 대로 협의에 들어갈 것”이라며 “정부내 의견 조율만 이뤄지면 곧바로 추진할 수 있다.”고 설명했다. 국토부는 이와 관련, 현재 시장 동향을 정밀하게 파악 중이다. 시장 활성화를 위한 강남3구의 투기과열지구 해제는 당장 법 개정 없이 정부의 행정조치만으로 시행이 가능하다. 이렇게 되면 강남 3구의 총부채상환비율(DTI) 규제는 기존 40%에서 50%로 완화된다. 연간 총소득의 40% 이하로 묶인 DTI 대출한도가 상향돼 금융권에서 빌릴 수 있는 돈의 액수가 그만큼 커지는 것이다. 강남 3구는 주택거래신고지역에서 풀릴 가능성도 있다. 주택거래 신고기간이 기존 15일에서 60일로 늘고, 6억원 초과 주택에 대한 자금조달계획서 제출 의무도 사라진다. 임대주택사업용 오피스텔에는 취득세 감면 혜택도 주어진다. 정부는 이 밖에 일시적 1가구 2주택에 한해 비과세 기간을 2년에서 3년으로 늘리고, 미분양 주택 취득자에 대한 양도세를 한시 감면해주는 방안도 검토 중이다. 생애최초 주택구입자금 대출을 늘리고, 금리를 인하하는 조치도 마찬가지다. 지난해 말 일몰된 취득세 감면조치의 부활과 추가적인 DTI 완화도 논의 중이나 현실적으론 어려울 것으로 예상된다. 업계에선 강남 3구에만 남은 규제가 풀리더라도 당장 집값 상승으로 이어지긴 어렵다고 보고 있다. 극심한 시장 침체 속에서 단기간 거래에 숨통을 틔울 뿐이란 설명이다. 김찬호 주택산업연구원 연구위원은 “강남 3구의 경우 재건축 문제 등 불확실성이 여전히 존재해 투기지역에서 해제되더라도 투기 조장 등 부정적 영향을 끼치진 않을 것”이라고 내다봤다. 아울러 정부와 서울시가 재건축·재개발 사업 등에서 공공성을 강화하겠다는 입장을 강조하고 있어 규제 완화의 효과가 기대만큼 크지 않을 것이란 분석도 나온다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

건설 중인 아파트가 미분양 위기에 처하자 직원들을 동원해 허위로 분양률을 높이고 2300억원대를 불법 대출받는 등 사기행각을 벌여온 대형 건설사 임원 등이 경찰에 잡혔다. 전남지방경찰청은 3일 2009년부터 지난해까지 전국 5개 지역에서 아파트를 건설하다 미분양 위기에 처하자 임직원 922명을 동원, 허위로 분양 신청, 금융기관으로부터 2308억원 상당을 대출받은 혐의로 D건설 주택사업본부장 K(58)씨와 B시행사 대표 S(56)씨 등 6명을 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반으로 불구속 입건했다. K씨 등은 경기도 평택, 광주 상무, 부산 거제, 대구 감삼, 울산 유곡 등 5개 지역에서 이 같은 사기를 저질렀다. 경찰에 따르면 브랜드 아파트로 유명한 D건설은 건설 중이던 아파트가 미분양으로 공사비 조달이 어렵게 되자 시행사와 공모해 분양받을 의사가 없는 사내 임직원 명의로 분양을 신청토록하는 수법으로 N금융사 등 2개 금융기관으로부터 2308억원을 중도금 명목으로 불법 대출받았다. 허위로 분양 신청한 922명에게 각 1000만원씩 총 92억 2000만원을 지급했으며, 허위로 신청한 직원들은 ‘입주시 자동해약’ 돼 실제로는 아파트에 입주하지 않았던 것으로 드러났다. D건설이 광주 상무지구에 건설했던 아파트 470가구의 1년여 동안 실 분양률은 4.6%였으나 허위 분양으로 50%를 넘어선 것으로 공표됐다. 이에 대해 D 건설사는 당시 사내분양은 회사에서 공개적으로 공고하여 직원의 신청을 받아 전산추첨으로 분양자들을 결정하는 등 자발적으로 이뤄졌다고 해명했다. 무안 최종필기자 choijp@seoul.co.kr

경기도시공사와 연천군이 664억원을 들여 부지조성공사를 끝낸 연천 백학 일반산업단지 미분양분을 무이자 할부 분양으로 공급하기로 하자, 처음부터 사업을 무리하게 추진한 것 아니냐는 눈총을 받고 있다. 경기도시공사는 29일 “백학산단 62개 필지 가운데 미분양분 36개 필지를 연말까지 무이자 할부 분양한다.”고 밝혔다. 대금납부 조건인 무이자 기한도 2년에서 5년으로 늘리겠다고 덧붙였다. 이와 관련, 부동산업계는 “사업을 추진하던 2005년 당시 서울 및 공항에서 가까운 파주·양주에 민간개발 공장용지가 수백건이나 됐다.”면서 “입지가 불리한 지역에 무리하게 산단을 조성한 것”이라고 꼬집었다. 경기도시공사 역시 미분양이 많은 이유로 취약한 입지여건을 들고 있다. 고양시 J공인중개사무소 대표는 “2007년 12월 백학산단의 3.3㎡당 최초 분양가는 지금보다 5만 5000원 비싼 67만 5000원이었다.”면서 “당시 백학산단보다 가까운 파주 적성면과 연천 전곡읍 일대에서는 부지조성공사를 끝낸 공장용지를 30만~40만원이면 매입할 수 있었다.”고 밝혔다. 다른 중개업소들도 “파주·양주·포천에는 건설업체들이 토목공사를 끝내놓고 수년째 방치하는 공장용지가 100~200건이었다.”고 말했다. 백학산단 입주 업체들도 취약한 입지 여건과 관련한 불만을 쏟아내고 있다. 지난 28일 김문수 경기지사와의 간담회에 참석한 기업체 관계자는 “워낙 오지다 보니 기업들이 가장 많이 이용하는 택배조차 들어오지 않는다.”며 대책을 촉구했다. 또 다른 업체 관계자들도 백학산단과 연결되는 지방도 37호선과 국도 371호선의 조속한 확·포장을 촉구했다. 이에 대해 경기도시공사 손학규 산업단지분양팀장은 “도로·녹지·폐수처리장 등 가처분 용지 비용까지 산단 분양가에 포함돼 개별 공장부지보다 비쌀 수밖에 없다.”고 해명했다. 백학산단에서 공장을 가동하는 업체는 2곳뿐이다. 4곳은 가동 준비단계, 11곳은 건축 중이거나 올해 착공 예정이다. 9곳은 착공일정을 잡지 않았다. 한상봉기자 hsb@seoul.co.kr

경기 고양 삼송신도시 기반시설 공사가 예정일을 1년 넘긴 올 연말 준공된다. 아파트 입주를 불과 3개월 남겨두고 있어 큰 불편을 끼칠 것으로 전망된다. 15일 한국토지주택공사(LH) 고양직할사업단과 고양시에 따르면 택지의 경우 현재 24개 블록 가운데 착공된 곳은 11곳뿐이고 3곳이 미분양 상태다. 기업 등이 들어설 도시지원시설용지 분양률도 20%를 밑돌아 LH 자금난을 심화시키고 있는 것으로 알려졌다. 아파트 건설업체들도 비상이다. 전체 2만 1000가구 중 6월부터 연말까지 3000여 가구가 입주할 예정이지만 업체별 미분양률이 30~50%에 이르는 것으로 나타났다. 먼저 분양받은 입주 예정자들의 반발 속에 대부분의 건설업체들이 할인 분양에 나섰지만 근처 원흥지구 보금자리주택마저 착공에 나서면서 좀처럼 미분양 물량을 털어 내지 못하고 있다. 이 같은 상황에서 LH는 종합병원 부지를 매각하지 못하고 있으며 도서관·보육시설 등 주민 편의시설은 착공 기한까지 넘겼다. 초등학교와 중학교는 최근에야 착공해 올 하반기 입주 예정자들은 구도시 지역 기존 학교를 임시로 이용해야 하는 불편에서 벗어나지 못할 것으로 보인다. 삼송신도시를 베드타운이 아닌 자족 기능을 갖춘 복합단지로 개발하려던 고양시 계획에도 차질이 생겼다. 시는 매경미디어그룹과 SK건설 등이 주주로 참여한 ㈜삼송브로멕스와 함께 33만 4609㎡(삼송신도시 전체 면적의 6.6%) 규모인 도시지원시설용지에 차세대 핵심 산업으로 불리는 정보기술(IT)·바이오기술(BT)·문화기술(CT) 업체 2300여개를 유치할 예정이었다. 그러나 건설 경기 불황 여파로 지난해 7월 사업을 포기한 것으로 뒤늦게 밝혀졌다. 당초 기업 입주가 끝나면 6만 5000여명의 고용 창출 효과가 있을 것으로 예상했다. LH고양직할사업단 삼송지구개발사업부 홍덕희 개발부장은 “2008년 10월 LH가 ㈜삼송브로멕스와 토지 매매 계약을 체결했으나 전면 백지화돼 시와 협의해 용지를 중소 규모로 분할하고 토지 매각 조건을 완화해 재매각 중”이라고 밝혔다. 한상봉기자 hsb@seoul.co.kr

충북 청주지역에 초고층 아파트 건설 바람이 불고 있다. 소비자들의 고층 선호현상과 토지의 용적률을 최대한 끌어올리기 위한 건설사들의 전략이 맞아떨어지면서다. 12일 청주시 등에 따르면 두산건설과 부동산 개발업체인 신영이 손을 잡고 흥덕구 복대동에 지하 3층, 지상 45층의 아파트 8개동(1956가구) 건립을 추진한다. 다음 달 분양을 시작하며 완공은 2015년이다. 공급면적은 112.2㎡(34평) 단일평형이다. 서울지역 업체인 동우건설은 흥덕구 복대시장 부지를 매입해 최고 48층의 주상복합 아파트 1180가구를 건립할 예정이다. 동우건설은 지난해 시의 사업승인을 받았다. 현재 현대와 대우 등 대형건설사들을 시공사로 잡기 위해 접촉 중인 것으로 알려졌다. 낙후지역인 흥덕구 사직동의 토지 소유주들은 조합을 설립, 5만 8300㎡ 부지에 초고층 아파트 건립을 추진하고 있다. 이들은 시 도시계획위원회로부터 59층까지 지을 수 있다는 ‘도시환경정비사업 정비구역’ 지정을 받아 놓은 상태다. 앞으로 교통영향평가, 문화재 심의, 건축위원회, 경관위원회 등의 심의를 거쳐 최고층수가 결정된다. 그러나 초고층 아파트들의 분양이 성공할지는 미지수다. 앞서 분양한 복대동 지웰시티(최고 45층)와 사직동 두산위브제니스(최고 41층)가 입주를 시작한 후에도 미분양사태가 이어져 자동차 등을 경품으로 주거나 할인 분양에 나서는 등 진통을 겪었기 때문이다. 일반 아파트보다 200만원가량 비싼 분양가에다 수요가 적은 대형 아파트 위주로 분양에 나선 게 원인이었다. 시민단체들은 초고층 아파트 건립을 부정적으로 보고 있다. 충북경실련 이두영 사무처장은 “초고층 아파트는 고급화를 동반해 결국 아파트값만 인상시키는 부작용을 초래할 수 있고, 지역 내 중소 건설사들의 아파트 분양에까지 악영향을 미칠 수 있다.”고 걱정했다. 청주 남인우기자 niw7263@seoul.co.kr

“부동산 침체가 지속되면서 청약 패턴도 달라졌어요.” 주택시장에 미분양이 일상화되면서 과거 입지여건과 교육여건, 분양가 등이 좌우하던 청약시장의 공식들이 유명무실해지고 있다. ●송도·광교, 분양가가 청약 성패 좌우 예전 같으면 교육여건이 좋은 지역은 분양 필승이었지만 지금은 옛말이 됐다. 또 수도권에선 어지간하면 분양에 무리가 없었지만 최근 들어서는 수요자들이 실수요 위주로 청약을 하면서 겉포장만으로 분양하던 시대는 지났다는 게 업계의 분석이다. 11일 관련업계에 따르면 분양시장이 양극화하면서 시장이 실수요 위주로 재편되고 있다. 아무리 입지조건이 좋아도 분양가가 높으면 분양에 어려움을 겪고 있다. 충남 세종시는 실수요에다가 일정부분 가수요까지 가세해 분양 불패 신화를 이어가고 있다. 실제로 지난 6일 순위 내 청약을 마감한 인천 송도신도시의 경우 분양가가 교육 여건을 누른 사례로 꼽힌다. 국제업무단지 D11블록에서 국제학교 등 교육여건을 내세워 분양한 ‘송도 더샵 그린워크2’의 경우 3순위까지의 청약에서 643가구 모집에 739명이 청약 1.15대1의 경쟁률을 기록했다. 하지만 7개 주택형 가운데 74.88㎡와 84.86㎡를 제외한 5개 주택형에서 120가구 미분양이 났다. 이에 비해 교육여건 대신 입지여건과 상대적으로 낮은 분양가를 내세웠던 대우건설 송도신도시 아트윈 푸르지오는 660가구 분양에 21가구만 미분양이 발생하는 등 비교적 선전했다는 평가를 받는다. 과거 같으면 교육여건이 분양가 등 다른 조건을 압도했지만 주택경기가 시들해지면서 이제는 교육여건도 분양가 앞에서는 맥을 추지 못하고 있는 것이다. 같은 시기에 분양 맞불을 놓았던 송도신도시 대우건설은 3.3㎡당 평균 분양가가 84㎡ 이하 중소형이 1150만원이었던 반면에 포스코건설은 100만원가량 높은 가격을 책정했었다. 광교 신도시도 분양가가 청약 성패를 가르고 있다 대우건설 광교신도시 푸르지오 월드마크의 경우 349가구 가운데 171가구 미분양이 나면서 계약조건을 바꾸는 등 계약률 높이기에 안간힘을 쓰고 있다. 이 아파트의 경우 3.3㎡당 분양가가 1470만원으로 주변시세보다 200만원가량 비쌌다. 입지여건은 좋지만 높은 분양가 때문에 실수요자들이 눈길을 주지 않았다. ●세종시는 발전가능성 크게 작용 하지만 지방에서는 다른 양상이 나타나고 있다. 특히 세종시는 실수요에다가 가수요도 일정부분 나타나고 있다. 지금까지 분양한 세종시 아파트의 경우 모두 공무원과 지역우선 분양에서 청약이 마무리돼 일반 청약자들에게는 기회가 돌아오지 않았다. 당첨자 중에는 프리미엄을 노린 가수요도 일정부분 작용한 것으로 풀이된다. 공무원과 이전기관 등에 우선분양권을 주고, 나아가 지역우선 분양자격까지 준 상태에서 일부 아파트에 프리미엄이 붙자 우선청약자격을 가진 공무원이나 이전기관 종사자들이 청약대열에 가세했다는 분석이 나온다. 여기에는 세종시가 장기적으로 발전 가능성이 높다는 점이 작용했다. 이런 현상은 앞으로 분양하는 아파트에서도 가속화할 전망이다. 오는 5월 분양을 앞두고 한 건설업체가 대전·충남지역 거주자를 대상으로 수요자 설문 조사를 한 결과, 의외로 대전지역 거주자들이 높은 관심을 보였다. 85㎡대의 경우 대전시 거주자의 세종시 이주희망 비율이 50%를 넘었다. 특히 대전지역 거주자들의 경우 세종시 이주가 끝날 경우 학군이 좋아질 것으로 보고 아파트 분양을 받았다가 이주를 해 자녀를 좋은 학군에 보내겠다는 응답자가 많았다. 김학권 세중코리아 대표는 “수도권은 실수요자 위주로 시장이 이미 재편됐고, 지방의 경우도 세종시는 실수요자와 가수요가 겹쳐지고 있다.”면서 “이제는 가수요에 기대어 분양하는 시대는 지났다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

수도권의 집값 하락세가 장기화 조짐을 보이면서 주택의 ‘가치투자’가 조심스럽게 회자되고 있다. 주택시장이 상승 여력을 잃었다는 비관론이 팽배한 가운데 큰 시세차익을 기대하진 않더라도 저렴하게 미분양 아파트를 구입, 안정적으로 살 수 있는 대안을 찾자는 움직임이다. 11일 부동산업계에 따르면 업계에선 ‘과연 지금이 집값 반등기인가’라는 데에 전문가들의 의견이 엇갈린다. 다양한 선행지표가 개선돼 올 하반기 회복이 가능할 것이란 주장이 있는 반면, 시장 불확실성이 단기간에 해소될 수 없다는 반론도 만만찮다. 박재룡 삼성경제연구소 연구위원은 “현재 국내 주택시장은 변수가 너무 많아 한 치 앞도 예측하기 어렵다.”면서 “주택시장이 안정되기 위해선 집값 변동 폭이 크지 않아야 하고 거래가 활성화돼야 하는데 거래가 활성화되지 않으면 진폭이 커질 수밖에 없다.”고 설명했다. 중장기적으로 주택이 과거처럼 전국적으로 오르내리는 일이 없어 대폭락 가능성이 낮다는 의견도 있다. 조주현 건국대 부동산학과 교수는 “주택을 통해 큰 시세차익을 남기는 시대는 오지 않을 것”이라면서도 “중·장기적으로 주택수요가 갑자기 감소할 가능성도 거의 없다.”고 분석했다. 이런 가운데 세계적인 투자 귀재인 워런 버핏의 가치투자는 주택시장에서도 주목받고 있다. 오윤섭 닥터아파트 대표는 “부동산의 가치투자는 장기투자”라며 “성과를 거두려면 시간이 걸리며 장세에 휘둘리지 말아야 한다.”고 말했다. 주택시장에서도 음지와 양지가 바뀌는 ‘새옹지마’가 가능하다는 뜻이다. 이런 사례는 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 2009년 입주를 전후해 미분양이 속출했던 반포자이는 분양가 10억 6000만~11억 7000만원에 나왔던 조합원 물량(전용면적 85㎡)이 한때 8억 9000만원까지 떨어졌다. 하지만 최근 시세는 시장 침체에도 불구하고 13억원대 후반이다. 인근 압구정동 아파트의 시세가 4억원 가까이 빠지는 동안 거꾸로 4억원 넘게 오른 것이다. 입주 직후인 2009년 6월 5억 7000만원대에 거래된 판교신도시 삼평동 봇들2단지의 이지더원(84㎡)도 최근 시세가 7억원을 넘어섰다. 분당 아파트값이 수억원씩 떨어지는 동안 침체를 딛고 2년간 1억원 넘게 올랐다. 최근에는 일부 지방 혁신도시와 경남 양산신도시, 세종시 등이 거론된다. 수도권에선 위례신도시 등이 중장기 투자지역으로 꼽힌다. 가치투자의 방법은 입주 이후 프리미엄이 많이 붙는 단지들의 공통점 중 일부를 가진 곳을 선택하는 것이다. 수요가 늘어날 호재나 역세권이 될 가능성이 있는지, 또 희소가치가 있는지가 중요하다는 얘기다. 전통적인 기준으로는 대규모 단지인지, 미분양이 30% 이하로 남았는지 등이 거론된다. 통상 미분양이 전체 물량의 30%가 넘는다면 악성 미분양으로 분류된다. 예컨대 유효수요 증가는 도로 개통이나 대규모 택지·공원 등의 개발이 신호탄이 된다. 지역 경제력 상승도 마찬가지다. 남양주 마석에서 춘천고속도로 개통과 경춘선 전철화가 인근 단지의 미분양을 소진하고 집값까지 끌어올린 것이 좋은 사례다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

“입지도 괜찮고 해서 집을 옮겨 볼까 하고 광교 푸르지오 월드마크 모델하우스에 다녀왔는데 분양가가 너무 비싸서 청약하지 않았어요.”(경기 수원시 장안구 정자동 노모씨) “해가 바뀌었지만 수도권 분양시장은 여전히 냉랭합니다. 이 정도만 해도 다행이라고 생각해요.”(인천 송도신도시에서 분양에 나선 주택업체 관계자) 올 들어 수도권에서 지난달 말부터 의욕적으로 아파트 분양에 나섰던 주택업체들이 고전을 면치 못하고 있다. 모델하우스에는 2만~3만명의 인파가 몰렸지만 ‘빛 좋은 개살구’였다. 뚜껑을 열자 일부는 3순위까지 청약을 받고도 미분양이 발생했기 때문이다. 6일 금융결제원 및 관련업계에 따르면 모두 349가구의 아파트에 대해 지난 2일까지 3순위 청약을 받은 광교 푸르지오 월드마크의 경우 171가구가 미분양됐다. ●“분양가 비싸 계약률 낮아질 것” 84㎡B타입(43가구 모집)은 3순위에서 8가구가 청약, 7가구가 미분양됐고 106㎡A타입(85가구)은 3순위에서 5가구가 신청했지만 68가구가 미달됐다. 108㎡A타입(90가구)과 108㎡B타입(44가구)도 마지막 청약 접수 결과 각각 54가구와 42가구가 미분양으로 남았다. 이 같은 현상은 송도에서도 이어지고 있다. 송도신도시는 포스코건설과 대우건설이 같은 시기에 분양에 나서는 등 맞불작전을 구사해 수요자들의 관심을 끄는 데는 성공했다. 하지만 3순위까지의 청약에서 포스코건설의 송도 더샵 그린워크2는 7개 주택형 634가구 분양에 5개 주택형 120가구가 미달됐다. 대우건설의 송도 아트윈 푸르지오는 그래도 좀 나은편이다. 660가구 분양에 21가구만 미분양이 났다. 두 회사 간 맞불에선 대우건설이 판정승을 한 셈이다. 이에 대해 시장에서는 청약 열풍이 불고 있는 세종시 등과 달리 수도권 분양시장에 봄은 아직 멀었다는 반응이다. 우선 광교신도시 푸르지오 월드마크는 높은 분양가가 발목을 잡았다. 이 아파트 분양가는 3.3㎡당 1470만원으로 주변시세보다 100만~200만원 비쌌다. 사전 마케팅 등으로 모델하우스로 사람을 모으는 데는 성공했지만 청약 결과는 반대였다. 한 주택업계 관계자는 “시장 상황을 고려하지 않고 ‘배짱 분양가’를 밀어붙인 게 실패의 원인”이라면서 “계약률은 더 저조할 것”이라고 말했다. 송도의 경우 분양가가 비교적 싼 편이었지만 청약결과는 기대 이하였다. 더샵 그린워크2는 3.3㎡당 분양가를 송도동 아파트의 실거래가 수준인 1200만원 내외로 잡았다. 송도 아트윈 푸르지오도 주상복합 아파트임에도 분양가를 3.3㎡당 평균 1100만원대로 책정했다. 하지만 청약 결과가 좋지 않게 나오면서 ‘수요가 받쳐 주지 않으면 ‘착한 분양가’도 약발이 먹히지 않는다.’는 것을 보여 줬다. ●5월 보금자리 탓 청약 미룬 듯 김학권 세중코리아 대표는 “모델하우스 관람객 수 등을 고려하면 청약률은 기대보다 낮은 편”이라면서 “순위권 밖 청약률은 다소 올라갈 수 있을 것”이라고 말했다. 이와 함께 수요자들이 오는 5월 중 인천도시공사가 분양할 예정인 2200여가구 규모의 구월동 보금자리주택을 겨냥, 청약을 미룬 것도 송도 분양에 영향을 미쳤다는 게 전문가들의 분석이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

분양시장이 양극화되면서 미분양이 우려되는 지역을 대상으로 주택업체들의 판촉전략이 치열하게 전개되고 있다. 주택업체의 판촉전략 가운데 대표적인 것이 계약금 정액제, 중도금 이자후불제·무이자, 발코니확장비 무료 등 금전적인 유인책이다. 그러나 최근 들어서는 판촉방법도 진화했다. 주택형을 잘게 나누는 부분 임대형 주택이나 중소형에 적용한 4-베이도 등장했다. 또 홈쇼핑 광고도 있고, 자동차 경품을 내건 경우도 있다. ●“깎아서 미분양 털어보자” 공기업도 가세 뭐니뭐니해도 가장 전통적인 방법은 가격을 깎아 주는 것이다. 요즘 들어서는 공공아파트도 할인분양을 하고 있다. 물론 효과는 들쑥날쑥하다. 이 역시 아무리 깎아줘도 발전 가능성이 없으면 수요자들의 관심을 사로잡을 수 없기 때문이다. 부동산전문가들은 “판촉전략보다 앞서는 게 입지여건 등 아파트의 실제 가치”라면서 “판촉전략에 현혹되기보다는 주변시세 등을 잘 살펴본 뒤 청약해야 한다.”고 조언한다. 현대산업개발은 경기 고양시 삼송지구 A8블록에 분양한 ‘고양 삼송 아이파크’ 계약자들에게 지원해 주는 특별 지원금을 종전 1000만원에서 최근에는 최대 2000만원으로 확대했다. 전용 100㎡ 1층의 경우에는 계약금 400만원이면 분양받을 수 있다. 공기업들도 할인분양 대열에 가세했다. 서울시 SH공사는 마포구 신정3지구와 송파구 마천지구 아파트 미분양 가구를 특별선납할인 조건으로 선착순 분양 중이다. 아파트의 분양대금를 한 번에 내면 최고 2000만원 가까이 할인받을 수 있다. SH공사는 지난해 말부터 은평뉴타운 미분양 물량에 대해 중개수수료와 할인혜택 등의 조건을 내걸고 선착순 공급을 시작했다. 분양대금을 선납할 경우 최대 6470만원의 할인을 받을 수 있고 발코니 확장도 무료다. 충북 청주시 사직동 두산위브제니스는 분양가를 20% 낮춰서 팔고 있다. 163㎡형은 가격이 4억 2000만원에서 3억 3000만원 선으로 낮아졌다. 지하 3층 지상 41층 아파트 576가구 중대형으로 구성돼 있다. 동부건설은 지난 9월 CJ오쇼핑을 통해 ‘계양센트레빌2차’를 홍보했다. 일반 상품 판매와는 달리 홈쇼핑을 통해 곧바로 계약이 체결되는 것이 아니라, 상담만을 진행한 것. 방송 당시 2000통에 가까운 상담예약 전화를 받는 등 기대 이상의 반응이었지만 계약으로 이어지는 데는 한계가 있었다. ●“입지·주변시세 등 꼼꼼히 따져본 뒤 청약을” 벽산건설 등이 시공한 경기 일산 식사지구 ‘위시티블루밍‘도 지난해 2차례에 걸쳐 홈쇼핑 광고를 진행했다. 이때 두 번의 방송 중 1500여 통의 상담 전화가 몰리고 500명 이상이 실제 견본주택을 방문했지만 아직도 미분양이 남아 있다. 미분양이 많아 주택업체들이 좋은 조건을 내걸어 분양을 하고 있지만 실제 가치가 뒷받침되지 않으면 분양을 받았다가 낭패를 볼 수 있다. 또 중도금 무이자 후불제 등도 따지고 보면 분양가에 비용이 다 포함된 경우가 많다. 목돈이 들어가지 않는다고 무조건 청약하기보다는 입지와 주변시세 등을 따져본 뒤 청약을 해야만 나중에 후회하지 않는다는 지적이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

시멘트 가격 인상에 반발하고 있는 중소 레미콘 업체들이 예정대로 22일부터 파업을 강행하기로 했다. 이에 따라 일부 건설 현장은 공사가 중단될 것으로 전망된다. 20일 지식경제부와 서울레미콘공업협동조합 등에 따르면 시멘트 업계와 중소 레미콘 업계, 건설 업계 관계자들은 이날 지경부와 국토해양부 주재로 문제 해결을 위한 회의를 가졌다. 하지만 3자 대표들은 22일부터 2주간 조정기간을 거쳐 최종 가격 협상안을 찾기로 합의했다. 따라서 중소 레미콘 업계에서는 조업 중단이 불가피하다는 입장이다. 회의에 참석한 배조웅 레미콘조합 이사장은 “오늘 회의에서 구체적인 가격에 대해서는 합의되지 않은 이상 예고한 대로 22일 오전 공급 중단을 강행할 것”이라고 말했다. 배 이사장은 “건설업계에서 경영진이 아닌 실무자들이 나오다 보니 논의가 제대로 진행되지 않고 있다.”며 “얼마나 빨리 가격 협상이 이뤄져 조업 중단을 멈출지는 미지수”라고 말했다. 이번 파업 사태는 지난달 7일 시멘트 업체들이 t당 가격을 6만 7500원에서 1만원 인상하겠다고 밝히면서 시작됐다. 시멘트 가격이 오르면서 레미콘 업체들은 최종 수요자인 건설사가 레미콘 가격을 인상해 줘야 한다고 주장하고 나섰지만, 건설업계에서는 이를 수용하지 않아 갈등이 빚어지고 있다. 건설업계 관계자는 “미분양 등으로 가뜩이나 어려움을 겪는 건설업계에 모든 책임을 전가하고 있다.”면서 레미콘 가격 인상을 반대하고 있다. 한준규기자 hihi@seoul.co.kr

지난 15일 전남 장성군 삼서면에 자리 잡은 농어촌 뉴타운에서 전국 첫 입주자가 나왔다. 강원도에서 귀농한 박동신(48)씨가 주인공. 장성 뉴타운에는 이번달 말까지 20가구, 3월 23가구, 4월 43가구, 5월 114가구가 입주한다. 광주에서 108가구, 수도권에서 39가구가 옮겨왔고, 장성군 출신은 35가구로 파악된다. 장근택 전남도 행복마을과장은 19일 “장성 뉴타운은 전국 5개 시범지구 중 가장 빨리 진행돼 다른 지역의 모델이 되고 있다.”고 말했다. 하지만 장성·고창군을 제외한 나머지 농어촌 뉴타운 시범지구 3곳이 장성·고창 모델을 따르기는 힘든 처지이다. 분양률이 저조한데다 뉴타운 입주자들이 자립기반인 농지 마련에 어려움을 겪고 있기 때문이다. 분양률이 낮다는 이유로 이미 당초 사업계획이 여러 차례 변경돼 뉴타운 사업의 목표가 모호해졌다는 지적도 나온다. 농어촌 뉴타운 사업은 원래 30~40대 젊은 귀농 인력을 농어촌에 유치하기 위해 주택과 함께 도로·상가 등 기반시설을 동시에 조성하는 사업으로 출발했다. 2009~2011년 전남 장성과 화순에 200가구씩, 충북 단양·전북 장수·전북 고창에 각 100가구씩 모두 700가구 주거단지를 조성하는 시범사업 단계를 거친 뒤 올해부터 2017년까지 53곳에 뉴타운 지구를 조성할 계획이었다. 하지만 분양률이 저조해지면서 입주 대상자는 만 30~49세에서 만 25~55세로 확대됐고, 일부 지역에서는 분양가도 인하됐다. 지역별로 분양률 편차가 큰 이유는 ‘입지 조건’ 때문이다. 자동차로 20분 만에 광주에 진입할 수 있는 장성의 분양률은 높지만, 도심과 10㎞ 이상 떨어져 외진 곳에 조성된 뉴타운에서는 분양률이 저조했다.입주자들이 일종의 개발이익을 기대하며 이주했을 가능성을 엿보게 하는 대목이다. 분양률이 낮은 장수군 관계자는 “아무래도 개발이익을 기대할 수 있는 곳에서는 입주자 모집이 수월했다.”면서 “장수 뉴타운은 외진 곳에 있어서 개발이익도 기대하기 어렵고, 자녀 교육에도 어려운 여건이어서 분양을 받은 20가구 중 자녀를 둔 가구가 한 가구에 불과하다.”고 설명했다. 하지만 장성에서는 분양은 잘됐지만 비싼 땅값 때문에 주변 농지를 구하기 어렵다는 또 다른 문제가 발생했다. 장성 입주예정자인 윤모(50)씨는 “뉴타운 입주자 200가구가 농지를 구할 계획으로 소문이 나니 주변 땅값이 2배 이상 뛰었다.”면서 “군에서 사과단지를 육성할 수 있도록 도움을 준다고 했지만 무산됐고, 결국 지역 농협에서 뉴타운 거주자들에게 비닐하우스 10동을 임대해줄 계획”이라고 말했다. 윤씨는 “뉴타운 초기에는 가까운 광주로 출퇴근하는 사람들이 많을 것”이라고 말했다. 농지 확보가 미뤄질수록 뉴타운 주민들의 자립 시기도 늦춰질 것으로 전망된다. 이에 따라 단양군·장수군 등은 군유림을 농지로 전환하는 등 뉴타운 입주자의 농지 확보를 적극 돕고 있지만, 이는 군 재정의 위기로 이어질 수 있다. 이미 2010년 국토연구원은 ‘농어촌 뉴타운 사업 발전방향’ 보고서에서 “사업 방식을 신규마을 조성방식에만 의존해 토지매입비가 과다하고, 이에 따라 사업비가 오르면 분양가격이 높아질 것”이라고 경고했다. 국회 예산정책처 역시 올해 예산안을 심사하는 과정에서 “입주 신청이 저조한 상태에서 무리하게 공사를 추진해 실제 입주율마저 저조할 경우 문제가 생길 수 있다.”고 우려를 표시했다. 화순군의 경우 총 489억 9700만원의 예산 가운데 국비 보조금은 128억 1400만원이다. 이 밖에 농협이 대출 형태로 조달해주는 125억 6000만원에 대한 연 3% 이자비용과 군에서 조달하는 236억 2300만원은 지자체 부담으로 남았다. 분양가를 낮춰서 생기는 손해나 입주시기가 늦춰지면서 불어난 이자 비용, 뉴타운 입주자의 농지 확보를 위한 혜택 등을 합치면 지자체들의 부담은 더 늘어날 전망이다. 정부 역시 2010년 203억 1600만원, 지난해 246억 4800만원 등 매년 수백억원씩 예산을 투입한 끝에 농어촌 뉴타운 사업은 시범사업으로 마무리될 판이다. 홍희경기자 saloo@seoul.co.kr

서울시가 기존 뉴타운 사업을 사실상 접은 데 이어 지방에서도 뉴타운 사업 차질이 우려된다. 수도권인 경기도에서는 45개 지구에서 뉴타운 사업 취소가 불가피해졌으며, 농어촌 뉴타운의 분양률이 당초 목표를 밑도는 것으로 나타났다. 이에 따라 정부는 농어촌 뉴타운 사업의 확대 여부를 전면 재검토하기로 했다. 19일 농림수산식품부, 경기도, 기초자치단체, 농어촌공사 등에 따르면 경기지역의 뉴타운 사업 주민의견조사(찬반조사)를 실시한 결과, 조사대상 66개 구역 중 45개(68%) 구역에서 반대의견이 25%를 넘어섰다. 경기도 내에서는 165개 구역에서 뉴타운 사업이 추진됐으나 뉴타운 조합설립추진위원회가 구성되지 않은 곳은 66개 구역이다. 추진위가 구성되지 않은 구역에서는 토지·주택 소유자 의견을 물어 25% 이상이 반대하면 사업을 취소하도록 하는 내용의 조례가 지난해 11월 공포된 데 따라 주민의견조사가 이뤄진 것이다. 농식품부가 도시민의 농어촌 정착과 귀농을 지원하기 위해 농어촌 뉴타운 사업을 추진하고 있으나 전국 5개 시범지구 가운데 세 곳에서 미분양 사태를 맞았다. 전남 장성, 전북 고창의 분양률은 100%를 달성했지만, 전남 화순의 분양률이 76.5%에 불과했다. 전북 장수는 100가구 모집에 20가구만 분양 계약을 체결했고, 다음 달 10일 분양권 추첨을 앞둔 충북 단양에서는 100가구 모집에 72가구만 신청했다. 장성에서는 입주 예정자들이 경작할 농지를 구하지 못해 어려움을 겪고 있다. 군 관계자는 “군 지역에 한꺼번에 200가구가 들어서자 주변 농지 가격이 두 배 이상 올랐기 때문”이라고 말했다. 분양률이 저조하자 당초 계획대로라면 2010년 2월에 끝났어야 할 입주자 모집 계획이 수정을 거듭해 현재는 상시 모집 형태로 이어지고 있다. 일부 지자체는 사업규모 축소 또는 분양시기 지연을 요구했지만, 농식품부는 거부한 것으로 알려졌다. 기 분양자들의 반발을 우려한 탓이다. 국회 예산정책처는 “당초 계획보다 1년 정도 사업시행이 지연되는 지구와 분양·임대 신청률이 저조한 지구에 대한 예산안 조정을 검토해야 한다.”고 권고했다. 시범사업 심사에 참여했던 전문가들은 “젊은이들의 귀농·귀촌을 사업목표로 내걸고도 정작 건설이라는 하드웨어에만 집중했기 때문에 분양률이 저조했던 것”이라면서 “기존 농어촌 마을과의 조화, 농촌에 새로운 활력 부여 등과 같은 효과를 거둘 수 없다면 농어촌 뉴타운 사업을 원점에서 재검토하는 게 낫다.”고 말했다. 수원 김병철·서울 홍희경기자 kbchul@seoul.co.kr

“위약금까지 물면서 해약을 했는데 그 땅이 황금알을 낳는 거위가 됐으니 되살 수도 없고….” 충남 연기군 세종시 시범 생활권 내 공동주택용지를 분양받았다가 포기한 대형 건설업체 A사 임원의 얘기다. 12일 한국토지주택공사(LH)와 관련 업계에 따르면 미분양이 예상됐던 세종시에서 아파트 청약열풍이 불어 분양 대박이 이어지자 세종시 사업을 포기한 업체와 그렇지 않은 업체 간에 희비가 교차하고 있다. LH는 2007년 세종시 시범생활권에서 공동주택지 26필지(블록)를 12개 건설사에 분양했다. 하지만 정치권에서 세종시 수정안을 놓고 논란이 일면서 사업이 늦어지자 대우건설과 극동건설을 제외한 10개 업체가 22개 필지의 해약을 요구했다. ●미분양 예상속 청약열풍 ‘이변’이 가운데 쌍용건설과 풍성주택은 토지대금 연체 등을 이유로 2009년에 계약이 해지됐다. 나머지 현대건설과 삼성물산, 대림산업·포스코건설·롯데건설·두산건설·금호산업·효성 등 8개 업체는 사업 전망이 없다고 보고 해약을 요청했지만 LH는 “국책사업에 대한 ‘대기업의 사회적 책임’ 문제를 거론하며 해약 시엔 위약금을 물어야 한다.”고 맞섰다. 결국 이 업체들 가운데 포스코건설은 당초 분양받았던 2개 블록을 해약하고, 다른 2개 블록을 분양받았다. 현대건설은 5개 블록 가운데 4개 블록은 해약하고 가장 규모가 큰 1개 블록은 사업을 하는 방향으로 타협점을 찾았다. 하지만 삼성물산·대림산업·롯데건설·두산건설·금호산업·효성 등 6개 사는 끝내 지난해 사업을 포기했다. 이 건설업체들은 규정에 따라 땅값의 10%인 682억원의 위약금을 물어야 했다. 문제는 지난해 하반기 세종시 분양시장이 달아오르면서 시작됐다. 해약을 하지 않았던 대우건설과 극동건설이 분양 대박을 터뜨린 데 이어 포스코건설과 한신공영(해약 택지 매입) 등도 분양에 성공했기 때문이다. 이들 아파트는 프리미엄까지 붙어서 거래되고 있다. 포스코건설의 세종시 더샵 101㎡ 테라스형은 1억원이 훨씬 넘는 웃돈이 붙기도 했다. ●사업부지 추가 확보에 동분서주상황이 바뀌자 모든 건설사들이 이제 거꾸로 세종시에서 사업부지를 확보하기 위해 동분서주하고 있다. 사업을 포기한 B사 한 임원은 “당시엔 사업 전망이 불투명해 해약하는 것이 당연했지만 상황이 바뀌면서 ‘불과 1년 앞도 내다보지 못했다’는 말을 듣게 됐다.”고 하소연했다. 그나마 현대건설은 해약을 하지 않은 M7블록이 입지가 괜찮은 데다 규모도 해약 면적과 비슷해 다른 업체와 달리 실속을 챙겼다는 분석이다. LH는 해약 택지 중 남아 있는 물량에 대해 지구단위계획 변경을 거쳐 다음달 중 공급할 계획이다. LH 관계자는 “해약한 업체에 페널티를 주지도 않겠지만 해약한 땅을 되파는 일도 없을 것”이라고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

국토해양부가 주택종합계획이나 미분양 택지를 고려하지 않은 채 여의도 면적의 4.7배나 되는 택지를 과잉공급한 탓에 대규모 미분양 사태가 빚어진 것으로 확인됐다. 감사원은 지난해 5~6월 국토부와 한국토지주택공사(LH)를 대상으로 택지개발사업 추진실태를 감사한 결과를 9일 공개했다. 국토부는 지난 2003년부터 올해까지 10년간 공공택지 429㎢를 조성해 주택 250만호를 공급할 계획을 세웠으나 2007년 이후 주택 미분양이 급증하자 2009년부터 주택공급량을 연평균 10만호씩 축소했다. 감사원은 “주택공급량이 줄어든 만큼 택지공급량도 축소해야 했음에도 국토부는 2009~2010년 주택종합계획보다 오히려 36㎢ 더 넓은 택지 수급계획을 세웠고, 그 때문에 LH는 여의도 면적의 약 4.7배인 41.1㎢의 택지를 초과 공급하게 됐다.”고 지적했다. 국토부가 택지 수요를 과다하게 책정하는 바람에 지난 2003년 1㎢였던 미분양 택지가 2010년에는 29㎢로 불어났다. 미분양 택지 증가와 대규모 사업자금 투입 등으로 LH가 유동성 위기를 겪게 되면서 택지개발사업에 연쇄 혼란이 야기됐다는 지적도 나왔다. 국토부는 택지 수요 예측의 기초자료인 도시기본계획 지표조차 엉성하게 관리했다. 128개 지방자치단체 중 127개가 인접 지역의 택지개발사업에 따른 인구 유출은 반영하지 않고 자기 지역의 택지사업에 따른 인구 유입만 추정해 목표 인구를 상향 조정한 계획을 그대로 승인했다. 국토부의 주먹구구 셈법 탓에 128개 지자체의 인구 수는 실제 통계청 자료보다 2010년에는 840만명, 2020년에는 무려 1507만명이나 더 많은 것으로 예측됐다. 황수정기자 sjh@seoul.co.kr

은평구는 최근 은평뉴타운 1지구에 여성행복 북카페를 개관했다고 16일 밝혔다. 여성행복 북카페는 서울시 SH공사에서 무상임대한 진관동 은평뉴타운 1지구 14단지 742동의 미분양 상가를 리모델링한 것이다. 101호는 북카페, 102호는 주민들의 모임을 위한 공간으로 활용할 수 있는 다목적실을 조성했다. 구는 북카페를 주민들의 문화·소통 공간으로 운영할 예정이다. 북카페 운영을 맡은 지역 생태보전시민모임 관계자는 “여성과 아이가 행복한 북카페를 지향하고 재능과 지혜를 나누고 배우는 마을사랑방으로 만들 것”이라면서 “다양한 생태·문화 프로그램을 기획해 주민들이 적극 참여하는 북카페로 만들어 나가겠다.”고 말했다. 김우영 구청장은 “은평뉴타운 여성행복 북카페 개관을 시작으로 구립도서관에 다문화 자료실을 만드는 등 다양한 사업을 추진해 나갈 것”고 말했다. 조현석기자 hyun68@seoul.co.kr

최근 현대경제연구원은 올해의 글로벌 트렌드로 ‘재스민혁명 2라운드’와 ‘뉴거버넌스의 태동’, ‘소득 양극화와 도전받는 1%’, ‘호모 헌드레드의 패러독스’ 등을 꼽았다. 이같이 급변하는 소용돌이 속에서 2012년 국내 주택시장은 먹구름이란 표현이 딱 어울린다는 지적이 많다. 그나마 긍정적인 평가가 ‘흐리다 갬’ 정도다. 1일 부동산 업계에 따르면 올해 집값은 지난해와 별반 다르지 않을 것이란 전망이 지배적이다. 오히려 침체 속에서 어떻게 활로를 찾느냐에 무게중심이 쏠린 상태다. 총선과 대선 등 ‘정치의 해’이지만 전문가들은 쉽사리 분위기가 반전되지 않을 것으로 내다보고 있다. 선거가 있는 해에는 정부가 다양한 부양책을 내놓기 마련이나 이미 부동산 규제책 대부분이 풀렸기에 쓸 카드가 마땅찮다는 이유에서다. 총부채상환비율(DTI)이나 주택담보대출비율(LTV) 등은 가계부채 탓에 섣불리 건드릴 수 없는 상황이다. ●“LTV가 유지되는 한 집값 보합세” 박재룡 삼성경제연구소 수석연구위원은 “올해와 같은 추세가 지속될 것”이라며 “LTV가 유지되는 한 유동성이 커질 가능성도 적어 집값은 보합세를 이어가지 않겠느냐.”고 내다봤다. 최근 한국부동산연구원의 부동산 관련 종사자 200여명에 대한 설문조사에서는 내년 집값이 전국 0.5~1.5%, 서울은 1% 선에서 상승할 것이란 의견이 가장 많았다. 앞서 나온 다른 연구소의 예상과 크게 다르지 않다. 다만 업계와 연계된 건설산업연구원은 지방 7%, 수도권 1% 상승을, 주택산업연구원이 서울·수도권 1~2%, 지방 8% 상승을 예견해 가장 긍정적이었다. 집값의 선행지표인 재건축 시장도 분위기는 비슷하다. 권순형 J&K부동산연구소 대표는 “재건축 시장은 일반 아파트와 연동되는 만큼 좋진 않을 것으로 본다.”면서 “올해에는 사업이 지연된 단지를 중심으로 큰 변곡점 없이 꾸준히 추진되지 않겠느냐.”고 내다봤다. ●2분기부터 본격적인 회복국면 가능성 경매시장 분위기도 마찬가지다. 남승표 지지옥션 팀장은 “지난해 전국 아파트 경매 진행건수가 역대 최저인 반면 수도권은 역대 두번째”라며 “올해 건설사 분양이 수도권에 집중돼 수도권의 경매 낙찰가율이 떨어지면서 조정기간을 거칠 것”이라고 말했다. 일선 PB센터에 드나드는 부자들의 움직임도 올 시장을 전망하는 데 도움이 된다. 이남수 신한은행 PB부동산팀장은 “(부자들의) 매수 의지는 꺾인 상태”라며 “공공성 강화의 분위기가 퍼지면서 수도권은 여전히 답보에 머물 가능성이 높다.”고 말했다. 반면 유럽발 재정위기에 김정일 위원장 사망까지 겹치며 불확실성이 커졌으나 내년 하반기쯤 외부 변수의 안정과 함께 반전할 가능성도 조심스럽게 점쳐지고 있다. 김규정 부동산114 리서치 본부장은 “수도권의 공급 부족으로 집값이 소폭 오름세로 돌아설 수 있다.”면서 “내년 2분기부터 본격적인 회복 국면에 접어들 가능성이 있다.”고 말했다. ●바이플레이션 현상, 최대의 내부 변수 이런 가운데 지난 해 국내 주택시장을 지배한 ‘바이플레이션’ 현상은 가장 주목할 내부 변수다. 수도권의 가격 하락과 거래량 감소(디플레이션), 지방의 가격 상승과 거래량 증가(인플레이션)가 겹쳐 나온 현상이다. 수도권에선 대형 아파트와 신도시일수록 하락 추세가 두드러졌고 지방에선 부산, 대전 등을 중심으로 과열에 가까운 모습을 드러냈다. 이를 해소해야 올 한 해 시장에도 빛이 깃들 수 있다는 것이다. 전문가들은 바이플레이션의 원인을 수도권과 비수도권 간 주택 초과 공급의 속도와 가계부채의 부담, 주택구입 능력 등에서 벌어진 차이라고 본다. 각종 규제로 돈의 흐름이 지방으로 집중된 과정에서 비롯됐다는 것이다. 박덕배 현대경제연구원 연구위원은 “주택구입능력지수(100보다 클수록 주택대출 상환이 어려움)는 서울은 140 이상인 반면 부산은 70 이하로 건전한 편”이라고 밝혔다. ●“수도권, 반사이익이 올 수도” 분석도 하지만 올해부터 지방 아파트값 상승세가 다소 둔화되면서 수도권에 반사이익이 올 수 있다는 분석이 나온다. 오윤섭 닥터아파트 대표는 “(지방은) 저가 매입의 이점이 많이 사라졌고, 부산에선 지난해까지 2년간 9% 이상 집값이 올라 경계심리가 확산됐다.”면서 “시기가 문제일 뿐 금리 인하, 대출규제 완화 등에 따라 (수도권의) 집값 회복세가 이르면 올 하반기, 늦어도 2013년 하반기에는 시작될 것”이라고 예상했다. 한편 올 전세시장은 여전히 오름세를 이어가겠으나 상승폭은 둔화될 것으로 보인다. 건설산업연구원과 주택산업연구원은 올해 전셋값 상승치를 5~6%로 예측했다. 지난해 11월까지의 12%대 상승률보다 크게 떨어진 수치다. 다만 수급불균형은 가까스로 피할 수 있으나 국지적 전세난은 이어질 것으로 전망된다. 김현아 건산연 연구위원은 “2010년 전셋값 상승률의 기저효과가 나타나면 전반적으로 안정세를 띠겠으나 정작 중소형 주택 물량이 크게 감소되는 게 문제”라고 평가했다. 박덕배 현대경제연구원 연구위원은 “수도권은 미분양이 많고 매수심리가 꺾여 전세에 눌러앉으려는 수요가 여전히 크다.”면서 “지방은 전세의 매매 전환 수요에 따라 상승폭이 (상당히) 둔화될 수 있다.”고 전망했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr