◎청약예금 미가입자,4년지나야 1순위/미분양사태 일어나면 전입기간 안따져 지난 25일 분당 등 5대 신도시아파트의 10∼20%를 현지주민들에게 우선적으로 공급하기로 한데 이어 이번 주택가격 및 공급 안정대책에서도 아파트공급에 관한 내용들이 상당부분 바뀌었다. 이번에 바뀌어진 내용들을 문답으로 풀어본다. ­아파트의 가수요를 억제하고 수도권집중을 억제하기 위해 수도권이외의 지역에서 수도권으로 이사해온 가구에 대해서는 어떻게 분양신청자격이 제한되나. ▲이번 조치가 발표된 29일 이후 전입자에 대해서는 누구나 2년간 신청자격이 제한된다. 그러나 이미 주택청약예금이나 저축에 가입한 사람과 그렇지 않은 사람 사이엔 청약 우선순위에서 차이가 나게 된다. 청약예금 및 저축가입자의 청약우선순위는 의무거주기간 2년외에 가입경과기간에 따라 우선순위가 달라진다. 청약예금이나 저축에 가입하지 않은 사람이 전입해 올 경우 청약우선 1순위자가 되기 위해서는 의무거주기간 2년에 1순위 경과기간 2년 등 모두 4년이 지나야만 된다. 그러나 수도권이외의 지역에서 주택청약예금이나 저축에 가입했던 사람이 이사올 때는 예외없이 의무거주기간 2년은 그대로 적용하되 가입경과기간이 감안된다. 예를 들어 대구에서 주택청약예금에 가입한지 10개월 되는 사람이 이사올 경우 3년2개월후에나 1순위자가 된다. ­3순위자에서 미분양사태가 발생할 경우에도 분양신청을 할 수 없는가. ▲이 경우는 예외적으로 이번 조치가 적용되지 않는다. 청약신청자가 많을 경우 수도권이외 지역의 전입자에 대해 분양신청을 제한한다는 것이 이번 조치의 취지이기 때문에 3순위자에서 미분양이 발생하면 전입기간에 관계없이 누구나 분양신청을 할 수 있다. ­서민층을 위해 소형아파트를 많이 짓도록 한다는데 어느정도 더 건설되게 되나. ▲앞으로 신축되는 민간 건설업체가 짓는 아파트 가운데 전용면적 25.7평형 이하의 건설의무량이 60%에서 70%로 늘었기 때문에 소형건설물량이 상당량 늘어날 것으로 보인다. 그러나 소형아파트라도 평형별 균형을 꾀하기 위해 18평이하를 35% 짓도록 하고 나머지 35%는 18평에서 25.7평형을 건설하도록 하고 있다. 그러나 현재 건설중인 분당ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ일산ㆍ중동 등 5개신도시는 이미 도시개발계획이 확정돼 있는데다 소형아파트를 70%이상 짓기 때문에 이번 조치의 적용을 받지 않는다. ­주택상환사채발행제도는 어떻게 바뀌나. ▲주택상환사채란 일반 분양신청과는 달리 상당기간후에 분양될 아파트의 위치나 평형을 제시하고 아파트분양 예정가구수의 50%이내,가격의 60%이내에서 이자가 붙는 사채를 발행,아파트를 미리 분양하는 제도로,현재 분당 등 5개 신도시에서만 적용되고 있다. 그러나 앞으로는 서울을 비롯,부산ㆍ인천ㆍ대구ㆍ광주ㆍ대전 등 6대도시에 확대적용된다. 이번에 사채발행대상 아파트의 규모를 전용면적 25.7평 이하로 확대하는 방안이 검토됐으나 목돈마련이 어려운 서민층의 아파트당첨기회를 잠식할 우려가 있는데다 서민층이 한번에 목돈을 마련하는데 어려움이 많다는 지적이 있어 협의 과정에서 현행대로 25.7평이상에 대해서만 발행하기로 확정했다.

신도시를 비롯한 수도권지역에서 아파트 분양에 과열청약 현상이 빚어지고 있는 것과는 대조적으로 지방에서는 미분양되는 아파트가 늘어나고 있다. 24일 건설부가 조사한 지난 6월말 현재 전국의 미분양 아파트는 모두 3천5백62가구로 한달전에 비해 1천5백4가구나 늘었다. 아파트 미분양 사태가 빚어지고 있는 곳은 청주ㆍ이리ㆍ군산ㆍ정주ㆍ여수ㆍ상주ㆍ충무 등 지방 중소도시이다. 규모별로는 전용면적 25.7평형이하의 소형아파트가 85%를 차지하고 있어 서울과 마찬가지로 지방에서도 중대형쪽에 수요가 많은 것으로 분석됐다.

◎건설업체들,인기 높이려 안간힘/외제 내장재ㆍ최신 인테리어 보편화/녹색공간 꾸미고 실내분수도 설치 신도시아파트 분양이 휫수를 거듭할수록 주택건설업체간 품질경쟁도 갈수록 치열해지는 양상을 보이고 있다. 청약경쟁률이 바로 업체의 인기를 측정케해주는 바로 미터가 되는만큼 분양초기에서부터 자기회사가 짓는 아파트에 더 많은 청약자를 끌어모으기 위해서다. 주택건설업체들의 좋은 아파트 짓기 경쟁은 이름있는 업체들의 경우 선두그룹을 지키거나 정상을 차지하기 위해,후발업체나 지명도가 떨어지는 업체들은 이번 기회에 이름을 널리 알리고 앞으로 있을 분양에까지 대비,모델하우스건설에 많은 돈과 정성을 들이고 있다. 특히 올 하반기에만 5만8천가구 등 앞으로 5개 신도시에서 많은 물량이 쏟아져나오면 미분양사태가 빚어질 가능성이 크기 때문에 품질경쟁은 더욱 치열해질 것으로 전망되고 있다. 신도시에서는 아직 완공된 건물이 없기 때문에 주택건설업체들은 모델하우스 잘 짓기에 총력을 기울이고 있다. 지리적으로 여건이 비슷한 곳의아파트를 동시에 분양하는 만큼 경쟁율이 얼마나 높아질지가 모델하우스에서 판가름나기 때문이다. 그래서 주택건설회사들은 모델하우스를 일반에게 공개하기 전에는 경쟁업체들에게 보여주지 않고 서로 어떻게 꾸미는지 탐색전을 벌이는 경우가 많다. 아파트의 품질경쟁은 설계에서부터 내장재ㆍ인테리어에 이르기까지 치열하다. 신도시아파트의 설계는 획일적인 과거의 패턴에서 벗어나 가족상황과 용도에 따라 실용공간을 넓힌 것이 두드러진 특징이다. 특히 실내구조는 입주자들이 마음대로 바꿀 수 있도록 가변형설계를 한 것들이 많고 30평형대의 소형에서 2개의 욕실을 설치하거나 붙박이 장을 늘려 수납공간을 넓히는 경향을 보이고 있다. 내장재도 점차 고급화되는 추세이다. 이같은 현상은 내장재사양선택제 도입을 계기로 더욱 뚜렷이 나타나 바닥재에 외제까지 등장하기 시작했다. 분당 신도시 3차분의 경우 광주고속은 50평형에 미국산 암스트롱바닥재를 깔았고 우성건설은 평촌 58평형에 스웨덴산을 시공했다. 또 청구주택은 평촌 32평형에 이탈리아산 세라믹타일을 깔았다. 실내 내장용가구도 고급제품을 설치하거나 밝은 색깔의 제품을 선보이고 있고 안방에는 완자무늬창을 설치,전통가옥의 정취를 느끼게 설계한 것들도 있다. 또 주방가구는 종래의 스테인레스제품위주에서 벗어나 신소재인 실라크론제품으로 바꾸고 있는 추세이다. 인테리어에 있어선 요즈음 유행하고 있는 토틀패션개념을 도입,밝고 개성이 돋보이도록 장치하고 있다. 또 거실등의 코너부분에 실내분수를 설치하거나 녹색공간을 꾸며놓고 있다. 이밖에 통신망설치에 있어서도 단순한 국내텔레비전 수신에서 탈피,위성수신안테나 설치와 홈오토메이션 장치 설치도 추진중이다. 이같은 품질경쟁에 따른 모델하우스 꾸밈으로 이달말쯤 공급될 분당 4차분 5천6백80가구의 분양때도 청약경쟁률이 크게 영향을 받을 것으로 전망되고 있다. 지난 6월에 있었던 평촌신도시아파트 분양에서 대구에 본사를 두고 있는 청구주택이 32평형에서 1백17대 1의 최고경쟁률을 기록하고 분당 3차아파트분양에서도 평균 93.9대 1로 선두를 지킨것도 바로 쓸모있게 정성들여 지은 모델하우스가 주부들한테 큰 인기를 끌었기 때문이다. 이에 자극받아 그동안 선두그룹을 형성하고 있는 우성건설,현대산업개발,㈜한양등은 치열한 품질경쟁을 벌이고 있다. 그러나 이같은 아파트의 품질경쟁은 아파트의 질을 높이고 주거문화를 끌어올리는데 크게 기여하는 점도 많지만 자칫 과소비를 조장하거나 아파트분양가격상승을 유발할 우려도 적지않다.

7월중에 많은 아파트가 쏟아져나와 전국적으로 5만가구이상 분양될 것으로 전망되고 있다. 27일 건설부 및 주택업계에 따르면 다음달에는 28개 대형 주택건설업체에서 2만4천가구를 공급하는 것을 비롯,주택공사에서 3천3백70가구,중소건설업체에서 2만3천여가구 등 전국적으로 5만여가구가 분양될 것으로 추계됐다. 대형 주택건설업체들과 주택공사가 짓는 아파트를 지역별로 보면 분당ㆍ산본 등 신도시를 포함한 수도권지역이 1만1천가구로 가장 많고 나머지는 부산,대전,대구 등 큰 도시에 분산돼 있다. 업체별로는 주택공사가 3천3백70가구,한신공영 2천47가구,한국건업 1천8백89가구,현대산업개발 1천7백64가구,현대건설 1천7백6가구 등 1천가구이상 분양하는 곳만 9개업체에 이른다. 이처럼 7월중에 많은 아파트가 분양되는 것은 지난 5월에 분양가격이 인상된데다 많은 아파트가 쏟아져 나오게 되면 미분양사태가 빚어질 우려가 있기 때문에 분양을 앞당기고 있기 때문으로 분석된다.

◎5개 신도시 25.7평 넘는 중대형아파트만 적용/“빠르면 새달 첫선”한양서 「산본지구」대상 추진 빠르면 다음달 하순쯤 주택상환사채가 첫선을 보여 연말까지 분당 등 5개 신도시에서 1만여 가구분이 발행될 전망이다. 그러나 한때 발행에 적극적인 움직임을 보였던 주택건설업체들이 사채의 전량소화여부,선분양추진에 따른 이해득실,앞으로의 주택경기전망 등을 고려,사채발행에 신중을 기하고 있다. 또 첫 발행업체가 어느 지역의 아파트를 대상으로 어느 정도의 이율로 발행하는지 업체들끼리 눈치작전을 펴고 잇어 발행물량은 상황에 따라 증감될 것으로 예상된다. 27일 주택사업자 협회에 따르면 주택상환사채발행을 추진중인 업체는 우성건설 현대산업개발 등 33개업체이며,발행예정물량은 1만2천1백19가구,금액으로는 4천7백82억원어치이다. 업체별로는 제일먼저 사채를 발행할 것으로 알려진 ㈜한양이 1천4백가구분으로 가장 많고 1백∼4백가구가 주류를 이루고 잇다. 주택상환사채란 회사채의 일종으로 만기일에 아파트로 상환이 보장된다. 또 매입자가 사정에 따라 아파트를 원하지 않을 경우는 일반사채와 똑같이 원리금이 현금으로 상환된다. 주택상환사채는 분양절차상 일반적인 방식으로 분양되는 아파트보다 몇개월 또는 그보다 훨씬뒤에 분양될 아파트를 대상으로 발행되며 전용면적 25.7평 초과 아파트에만 발행이 허용된다. 또 발행물량한도는 분양예정가구수의 절반이내,발행금액은 분양가격의 60% 이내로 제한되고 사채금액은 발행회사에 따라 일시불로 하거나 분납할 수도 있다. 주택상환사채는 주택건설업체가 주택은행과 원리금지급보증 계약을 맺은 후 건설부의 승인을 받아 발행하고 일간지에 공고한 뒤 주택은행에서 청약신청을 받는다. 올해 5개 신도시에서 분양될 아파트중 25.7평을 넘는 중대형은 3만2천가구로 이중 사채발행이 가능한 물량은 1만6천가구에 이르고 있다. 이들 아파트를 일반분양받는 것이 유리한지,주택상환사채를 매입하는 것이 나은지는 주택시장동향에 따라 크게 좌우된다. 청약과열현상이 빚어지고 인기가 있을 때는 사채매입이 유리하고 청약미달사태가 발생할 때는 일반분양이 나을 것으로 부동산전문가들은 보고 있다. 인기가 있을 때는 사채를 사더라도 채권 입찰제 적용시 일반분양 당첨자의 최저채권매입액만큼만 매입해도 되고 장기적인 계획을 세워 이사를 갈 수 있는 이점이 있다. 이에 반해 인기가 시들해질 때는 일반분양을 택하는 것이 장기간 많은 목돈을 묶어놓지 않아도 되고 원하는 아파트를 폭넓게 고를 수 있기 때문에 유리하다. 주택상환사채 매입청약순위는 일반분양때와 똑같다. 주택청약예금에 가입한지 9개월이 지난 사람이 1순위,3개월이상 경과한 사람이 2순위이다. 같은 순위에서 경쟁이 있을 때는 추첨으로 결정되고 1,2순위에서 미달하면 아무나 청약할 수 있다. 또 아파트의 동ㆍ호수는 잔여분을 일반분양할 때 추첨으로 결정된다. 주택상환사채는 전매가 금지되는 것은 일반분양과 같으나 이민ㆍ사망등 특별한 사유가 없는 한 중도해약을 할 수 없는게 다르다. 첫 발행업체가 될 한양은 산본지구에 짓는 34∼50평형 1천4백가구분의 4백억원어치 사채발행을 위해 지난주 주택은행과 지급보증계약을 체결했다. 발행금리는 연 10%로 일반회사채보다 다소 낮은 수준이다. 한양측은 건설부로부터 발행승인을 받으면 미리 매입희망자로부터 신청을 받아 발행규모를 최종 확정,정식으로 청약을 받을 예정이어서 빠르면 다음달 하순쯤 발행할 수 있을 것이라고 회사측은 밝혔다. 이처럼 매입희망자를 미리 파악하는 것은 상법 4백87조의 규정에 따라 한 구좌라도 미달되면 사채발행자체가 무효가 되는데다 회사의 이미지에 큰 손상을 끼치기 때문이다. 한양측은 산본이 분당보다 입지적으로 불리한 편이지만 효과적인 공간배치,양질의 내장재사용,공기의 획기적인 단축,보안시설설치를 계획하고 있기 때문에 소화에 어려움은 없을 것으로 보고있다. 주택상환사채발행계획이 6개월전에 확정됐음에도 발행이 이처럼 늦어지는 것은 최초발행에 적지않은 위험부담이 따르기 때문이다. 무엇보다도 전량소화여부가 미지수이고 선례가 없어 사채발행이율을 어느 수준에서 결정하느냐도 어려운 과제이다. 사채발행에 있어서 이율은 발행업체의 인기와 평가의 척도가 되고 소화에 큰 영향을 미치기 때문에 인기업체는 이율을 낮게,그렇지 못한 업체들은 높게 책정할 것으로 보인다. 현재 사채발행을 추진하고 있는 업체들은 신도시아파트의 미분양사태가 빚어져 사채매입자들이 아파트구입을 포기하고 현금 상환을 원할 경우 자금압박이 가중될 것을 우려,발행에 신중을 기하고 있다. 또 집값및 전세값안정대책과 관련,선분양제도가 도입될 경우 굳이 사채를 발행하지 않아도 되기 때문에 정부정책의 추이와 경쟁업체의 동태를 관망하고 있는 실정이다. 그러나 정부는 아파트공급을 촉진하고 아파트수요를 분산하기위해서는 사채발행이 시급한 것으로 보고 다음달 주택건설업체와 간담회를 갖고 사채발행을 독려할 계획인 것으로 알려졌다.

◎물량공세로 값 전반적 안정/하반기엔 미분양도 속출아파트/공개념에 땅 투기도 진정토지 새해 부동산 시장은 전반적으로 안정세를 보이는 가운데 하반기 들어 침체국면에 접어들 가능성이 많은 것으로 전망되고 있다. 대부분의 부동산 문제 전문가들은 올 한햇동안 사상 최대규모인 45만 가구의 주택건설이 추진되고 있는데다 토지공개념 확대도입 및 종합토지세제 시행 등으로 거래가 전반적으로 위축되면서 아파트는 약세,토지는 보합 내지 강보합세를 나타낼 것으로 전망했다. 또 주기적으로 침체기에 접어들 시기이고,경기둔화 요인까지 가세하고 있어 동산시장이 침체될 가능성이 많다는 것이 일반적인 분석이다. 올해 아파트 시장은 지난해와 상황이 크게 뒤바뀌어 풍부한 물량공급으로 투기바람이 자취를 감출것으로 예상된다. 올 한햇동안에 공급될 아파트는 공공부문에서 14만가구,민간업체 건설 21만가구 등 무려 35만가구에 이를 것으로 추정되고 있다. 지역별로는 서울지역에 2만가구, 분당 등 5개 신도시 건설지역에 6만8천5가구 등 서울과 수도권지역에서만 8만가구가 넘는 아파트가 쏟아져나올 전망이다. 이호일 부동산 중개업협회 회장은 신규 아파트가 이같이 대량으로 공급되고 현재 기존 아파트값이 너무 많이 올라있기 때문에 앞으로 아파트값이 오를 요인은 없고 떨어질 가능성이 더 많다고 말했다. 최승진 우성건설 사장도 올 하반기부터 신도시 아파트가 본격적으로 분양되면 비인기 지역에서는 미분양 사태가 속출하고 아파트값이 더 하락할 수도 있다고 내다봤다. 토지는 전반적으로 보합세를 보이겠지만 토지공개념 확대 도입시행의 강도 여하와 남북교류 재개여부 등에 따라 일부지역에서는 오름세를 나타낼 가능성이 많다는 지적들도 있다. 오진모 대한 부동산학회 회장은 혁신적인 토지공개념이 확대 도입되고 부동산 경기 순환주기로 보아 침체국면에 접어드는 조짐을 보이고 있기 때문에 땅투기가 크게 진정될 것이라고 전망했다. 그러나 토지공개념 확대도입에 따른 후속조치가 미흡할 경우 택지 상한제가 실시되지 않는 6대 도시 이외의 지역에서는 투기가 재연될 가능성이 적지않다고 지적했다. 또 서울 강남에서 부동산 중개업을 하는 하영수씨는 남북교류가 다시 추진될 경우 동해안 및 한수 이북지역,신개발지역,일부 임야지역의 땅값이 고개를 들것이라고 전망했다.