◎IMF한파뒤 서울·수도권서 3,200가구 쏟아져/선착순 공급… 1,000만∼2,000만원정도 저렴/재당첨금지 적용 안해… 현금 부담은 큰 편 ‘계약해지 아파트를 노려라’ 관심 밖이었던 서울·수도권지역의 미분양 아파트가 ‘IMF 한파’로 때 아닌 인기다. 특히 최근에는 시중 금융기관의 주택중도금 대출이 끊기면서 ‘계약해지 아파트’가 급증하고 있다.미분양 아파트로 처리되 나와있는 계약해지 아파트를 잘만 살피면 좋은 조건에 구입할 수 있다. 청약통장이 없어도 자금의 여유만 있으면 선착순으로 살 수 있고 재당첨금지 기한 조항도 적용받지 않는다.분양가 자율화의 영향도 없고 지난해 기준표준건축비 가격으로 구입할 수 있어 평형별로 1천만∼3천만원의 부담을 덜 수 있다. 2월 중순 현재 서울의 미분양 아파트는 750여가구,수도권 2천500여가구 등 모두 3천200여가구에 이른다.별도 통계로 잡혀 있지는 않지만 목좋고 주변환경도 수준급인 계약해지 아파트가 25∼30%인 800∼950여가구가 포함된 것으로 추산되고 있다. 더욱이 이달과 다음달 중에서울과 수도권에서 분양된 아파트 가운데 3만여가구가 중도금을 내야할 대상이다.IMF 체제 이후 평균 5%의 해약률을 감안할 때 적어도 1천500여가구의 계약해지 아파트가 더 나올 것으로 예상되고 있다. 부동산 전문가들은 “분양가 자율화가 이미 확대 실시되고 올해 서울·수도권에는 지난 해보다 줄어든 27만∼30만가구가 공급될 전망이어서 계약해지 아파트를 고르는 것이 최선의 내집마련 전략이 될수도 있다”고 조언한다. 주택업체들은 계약해지 아파트를 미리 뽑은 입주예정자의 순위에 따라 우편으로 통보한 후 매입 의사가 있는 소비자들에게 분양을 해왔다.따라서 종전에는 계약해지 아파트가 일반 수요자에게까지 돌아가기란 드문 일이었다.그러나 최근에는 부쩍 늘어난 해약률로 입주예정자 뿐 아니라 일반 소비자들에게도 돌아갈 만큼 물량이 쏟아지고 있다. 계약해지 아파트를 구입할 경우 계약금과 중도금을 한꺼번에 내야 하기 때문에 초기에는 현금부담이 큰 편이다.그러나 최초 분양계약일로부터 기간이자 비용과 이미 형성된 프리미엄 등을 감안하면 분양가 총액의 10∼20%는 덕을 보는 셈이다. 계약해지 아파트를 구입하려면 적어도 초기에 계약 및 중도금으로 쓸 4천만∼5천만원의 자금을 마련한 뒤 관심있는 아파트의 중도금 납부일정을 잘 알아두어야 한다.납부일 기준으로 14일 이후면 주택업체의 분양관리팀 등을 통해 계약해지 아파트를 쉽게 확인할 수 있기 때문이다.

주택청약예금 가입자의 재당첨 금지기간을 폐지하는 방안이 추진된다.주택청약예금 가입자에게도 최대 3천5백만원까지 주택자금을 대출해 주는 방안도 마련중이다. 주택은행은 8일 청약예금 가입자의 청약기회를 확대하고 주택분양을 촉진하기 위해 이같은 내용의 ‘주택청약제도 개선방안’을 마련,건설교통부와 협의한 뒤 시행키로 했다고 밝혔다. 국제통화기금(IMF) 관리체제에 들어가면서 자금난이 심화된 데다 주택분양가 자율화마저 시행되면서 나타나고 있는 주택 미분양을 사태를 해소하고 무주택자의 내집마련 기회를 확대하려는 뜻이다. 이 방안에 따르면 청약순위의 경우 1순위는 현재 가입 이후 2년 이상에서 1년 이상으로,2순위는 1년 이상에서 6개월 이상으로 각각 줄인다. 주택은행과 건교부는 또 주택청약 재당첨 금지기간을 국민주택의 경우 3년 이내로 완화하고,현재 5년인 민영주택은 아예 폐지하는 방안을 검토 중이다.청약예금이나 청약부금에 가입한 뒤 5년이 지나야 청약 주택규모(평형)를 바꿀 수 있는 기간도 2년으로 단축하는 방안을 함께 검토하고 있다. 주택은행은 이와 함께 청약예금 가입자에 대한 ‘주택자금 대출제도’를 도입,100㎡ 이상 중대형 주택(분양 포함)을 구입할 경우에는 가구당 3천5백만원을 20년간 연리 16.25∼16.95%로,100㎡ 이하는 20년간 2천5백만원 한도에서 1%포인트 낮은 금리(15.25∼15.95%)로 대출해 줄 방침이다.현재는 주택청약부금 가입자에게만 장기 주택자금을 대출해 주고 있다.한편 주택은행은 지금과 같은 부동산 침체기에는 건설업체가 주택 분양가를 대폭 올릴 수 없지만 IMF 체제에서 벗어나고 시장금리가 안정될 2∼3년 뒤에는 주택공급 물량의 축소와 주택재고 부족으로 주택가격이 급등할 것으로 내다봤다.

◎체육·문화시설 설치 허용/외국인 투자지원실 신설… 원스톱 서비스/운전면허 정기적성검사·위생교육 폐지 대통령직인수위원회는 26일 외국인의 국내투자를 활성화시키기 위해 ‘외국인투자 종합지원실’을 신설,인·허가 등 공장설립에 필요한 모든 절차를 48시간안에 ‘원 스톱 서비스’로 처리토록 할 방침이다. 또 외국인에 대해 국내주식 취득에 대한 규제를 획기적으로 완화하고,투자업종제한을 축소하며,토지취득제한을 완화하는 등 외국인의 국내투자에 걸림돌이 되고 있는 각종규제를 크게 완화하기로 했다. 인수위 정무분과는 26일 ‘98년 상반기중 규제개혁 추진계획’을 확정하고 오는 2월10일 이같은 내용이 담긴 ‘규제혁파 종합대책안’을 김대중 당선자에게 보고키로 했다. 인수위는 이날 국민생활불편을 해소하기 위해 개발제한구역(그린벨트)내 원주민에 대한 행위제한을 완화하는 한편 체육·문화시설과 양로원,장애인재활 및 요양시설,중소기업관련 연수원과 연구원은 허용하는 방안을 적극 검토키로 했다.또 개발제한구역이 전체면적의 90%이상을 차지하는 시·군 지역은 개발제한구역에 문예회관·문화원·박물관 등 문화시설을 설치할 수 있도록 할 계획이다. 인수위는 이와 함께 특별한 결격사유나 상습교통법규위반자가 아니면 운전면허 정기적성검사제도를 폐지하고,공중위생업소의 위생교육제도도 신규교육과 법령을 위반하여 처벌을 받은 사람이 아니면 원칙적으로 폐지키로 했다. 또 수도권 성장관리 지역안에서도 대기업이 첨단업종 공장을 신설하거나 증설할 수 있도록 허용하고,공장과 주택건설을 목적으로 하는 외국인의 수도권 성장관지역안의 미분양 산업단지에 대해서는 대기업도 10개 첨단업종이면 공장을 신·증설 할 수 있도록 할 방침이다.

◎주식취득·공장건설 외국인 ‘귀빈대접’/재벌기업도 수도권에 ‘첨단’ 공장 짓게 대통령직인수위원회의 ‘98년 상반기 규제개혁 추진계획’은과거 어느 때 보다도 과감한 규제혁파의 기치를 내걸고 있다. 정무분과위가 26일 밝힌 ‘최우선 규제개혁 과제’의 선정원칙은 △경제회생에 걸림돌이 되는 경제행정규제 △외국인의 국내투자에 불편을 주는 각종규제 △국민들의 일상생활에 불편을 주는 규제 등이다.규제개혁이 이제 국가경쟁력을 강화하는 차원이 아니라 국제통화기금(IMF)관리체제에서 벗어나기 위한 절대절명의 과제가 되고 있음을 확인시켜주고 있는 셈이다. 이날 발표된 ‘우선추진 과제’는 일단 오는 2월5일 중앙부처와 지방자치단체의 의견을 수렴하여 2월6일 시안을 최종 확정한뒤 2월10일 김대중 당선자에게 보고된다. 이날 확정된 ‘우선 추진과제’는 다음과 같다. ▲운전면허적성검사 폐지=특별한 결격사유나 상습적 법규 위반자말고는 사실상 적성검사 폐지. ▲공중위생업소 위생교육제도 개선=신규교육을 제외한 위생교육 원칙적 폐지.법령을 위반하여 처벌을 받은 사람만 교육. ▲그린벨트내 재산권행사 등 제한 완화=개발제한구역이 전체면적의 90% 이상인 시·군지역에는 체육·문화시설(문예회관·문화원·박물관) 설치허용.양로원 및 장애인 재활·요양시설 설치허용.원주민에 대한 행위제한 완화.중소기업관련 연수원·연구원 설치허용,구역지정 이전에 승인된 공장부지에 대해서는 후생복지 및 지원시설의 증설허용. ▲자동차관련제도 개선=자동차 차령제한제도 폐지.폐차는 업자가 처리한뒤 등록관청에 통보로 행정처리 완료. ▲증명민원행정 간소화=행정관청 자체확인으로 가능한 주민등록등·초본,호적등·초본,토지대장 등 증빙서류는 구비서류에서 제외.휴대증명으로 갈음할 수 있는 주민등록증,운전면허증,여권,공무원증 등을 활용. ▲경제회생을 위한 외국인 규제 개혁=외국인의 직접 거래방식에 의해 기존 주식을 득할 때 당해기업의 이사회 결의요건 폐지하고 2조원 이상의 기업도 신고로 전환.외국인투자 허용대상업종의 확대·투자제한비율 상향조정 및 조기예방.공장·주택건설 목적일 때 규제폐지 적극 검토.외국인투자종합지원실에서 외국인 투자의 인·허가,안내 등 모든 서비스 완결. ▲경제회생을 위한 내국인 규제 개혁=농업진흥지역 대체지정제도 개선준농림지역내 농지전용 허가제한 완화.수도권 성장관리 지역안의 첨단업종관련대기업공장의 신·증설허용.대규모 기업집단소속 대기업에 대해서도 과밀억제지역 또는 자연보전지역에서 성장관리지역내 공업지역으로의 공장이전을허용.수도권 미분양 산업단지에 대해 10개 첨단업종에 한해 대기업공장의 신· 증설허용. ▲외국인에 대한 제주도 무비자 입국제도 개선=관광객에 대해 기한과 국적 등 제한없이 입국 및 체류허용.

◎수도권 민간택지 건설 아파트 대상 건설교통부는 26일 침체된 부동산 경기를 활성화하고 미분양주택을 해소하기 위해 수도권의 민간보유 택지에 짓는 아파트에 대한 분양가를 2월1일부터 자율화한다고 발표했다. 이에 따라 수도권에 공급되는 아파트 가운데 국민주택(전용면적 18평 미만)과 공공택지에 건설되는 주택 등을 제외한 연간 7만1천가구(96년기준)의 분양가 규제가 풀리게 됐다. 건교부는 단기적인 주택가격 상승을 막기 위해 올해 서울 신정지구에 4만평,인천 삼산1지구에 25만평,수원 천천2지구에 27만평 등 모두 40개 택지지구에 4백50만평을 공급할 계획이다.앞으로 2∼3년간 소요될 4백30만평도 올해안에 미리 지정,주택수요에 효과적으로 대처하기로 했다.

◎저리대출 활용… 가입 2년미만때도 가능/아파트분양가 자율화 이후엔 메리트 줄어 건설교통부가 서울과 수도권의 분양가 자율화를 조기에 확대시행키로 방침을 정함에 따라 청약통장을 가진 소비자들이 불안해 하고 있다.일부 성급한 청약통장 가입자들은 시세차익에 대한 기대치가 떨어지자 해약하는 사례도 나오고 있다. 그러나 분양가 자율화가 확대 실시되기까지는 아직 시간이 필요하다.새 정부측도 서민들의 내집마련 및 물가안정 차원에서 조기실시를 신중히 고려중이어서 실시 시기는 아직 불투명한 상태이다.이에 따라 몇 십만원의 이자만을 생각하고 청약통장을 해지하면 손해를 볼 수도 있다. 분양가가 자율화되더라도 정부에서는 청약통장 가입자에게 여전히 주택신청 우선권을 줄 예정이고 입지가 좋은 곳의 아파트를 분양받으려면 통장을 갖고 있는 것이 유리하기 때문이다.특히 요즘처럼 부동산 시장이 얼어붙은 상황에서는 주택업체들이 기존 주택의 시세와 같은 수준으로 분양가를 올리기가 쉽지 않을 전망이어서 청약통장을 이용해 분양을 받으면 전보다는 못하지만 그래도 시세차익을 얻을 수 있다. ◆통장별 내집마련 전략 ▲93년 1월25일 이전 가입자=우선청약배수내에 들 확률이 높은 점을 활용,여유있게 좋은 아파트를 노릴 수 있다.청약예금 가입자라면 연 10%의 예금금리를 적용받아 금융손실이 상대적으로 적은 것이 장점.청약부금은 연리가 8.5∼9.0%이지만 청약예금 보다는 상대적으로 낮은 금리로 장기 주택대출자금을 받는 점을 이용하면 유리하다. ▲가입후 2년 이상∼93년 1월 26일 이후 가입자=청약 1순위 자격을 적극활용해야 한다.금융손실을 줄이기 위해 가능하면 빨리 분양받는 전략으로 나가야 한다.전용면적 25.7평 이하 아파트를 신청할 수 있는 가입자 가운데 35세 이상이면서 무주택자 요건을 갖춘 사람은 무주택 우선공급을 노려보는 것도 괜찮다. ▲가입 2년 미만자=통장을 갖고 있으면서 미분양아파트를 노리거나 주택관련 대출을 받는 것이 좋다.청약예금은 1년 이상 가입하면 주택은행에서 최고2천5백만원까지 대출을 받을 수 있다.

◎주상복합건물 주택 면적 90%로 확대 앞으로는 주택조합도 회계법인이나 감사반으로부터 사업승인후 2차례에 걸쳐 감사를 받아야 한다.상가 미분양의 해소와 주택보급 확대를 위해 주상복합건물의 주택 연면적이 종전 70%에서 90%로 넓어진다. 건설교통부는 16일 이같은 내용의 ‘주택건설촉진법시행령 개정안’을 입법예고하고 오는 3월 13일부터 시행할 예정이라고 밝혔다. 주택조합에 대해서는 그동안 내부 자체감사에 그치거나 아예 감사조차 하지 않는 경우가 많아 조합비 횡령 및 부실공사 등 비리가 끊이지 않았다.시행령에서는 주택조합에 ‘주식회사의 외부감사에 관한 법률’을 적용,감사자격이 있는 회계법인 또는 감사반으로부터 사업승인 3개월 후와 사용검사일에 각각 감사를 받도록 했다.감사내용은 조합원에게 알려 비리를 막고 회계업무가 깨끗하게 이루어지게 했다. 이와 함께 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 짓는 주상복합건물의 경우 전체 연면적 중 주택연면적을 90%로 확대,3월 13일 이후 건축허가분부터 적용키로 했다.국제통화기금(IMF) 자금지원 이후 상업시설의 미분양이 속출함에 따라 주택과 상업시설의 비율을 신축적으로 조정한 것이다.이에 따라 주상복합건물은 주택연면적이 90% 미만이면 사업계획승인없이 건축허가만으로 지을 수 있게 된다.

◎패션 유통 부진·오피스텔 미분양사태 겹쳐/대대적 구조조정 물거품… 불황의 희생자로 90년대 신화중 하나였던 신흥재벌 나산그룹이 불황의 골을 넘지 못하고 무너졌다. 13개의 계열사를 거느린 나산은 초등학교 출신의 안병균 회장이 탁월한 부동산 감각과 기업인수·합병실력을 바탕으로 맨손으로 일군 그룹이다.거평·신원그룹과 함께 자수성가한 중견그룹으로 주목받아왔기 때문에 ‘나산의 몰락’은 충격으로 받아들여지고 있다.더욱이 지난해부터 패션 건설 유통을 그룹 주력사업으로 삼아 조직슬림화를 단행하는 등 강도높은 구조조정을 해왔음에도 현금 유동성 부족에 발목잡혀 무너졌다는 점에서 아쉬움을 준다. 나산의 몰락은 패션과 유통 부문이 경기침체로 부진했던데다 일산 분당 등을 중심으로 한 오피스텔 사업이 미분양사태로 차질을 빚은 것이 가장 큰 요인으로 꼽힌다.여기에 최근의 금융사태 불안에 따른 종금사·신용금고 등의 계속적인 상환요구도 자금압박을 가중시켰다. 나산은 증시에 악성루머가 나돌때마다 거론되던 ‘문제기업’이었다.지난 11월말 현재 총차입금 5천2백76억원 가운데 금리가 비싼 제2금융권에서 빌린돈이 3천6백억원으로 70%나 된다.부채비율이 1천%를 넘고 차입금이 매출액을 초과하는데다 금융비용부담율도 11.8%에 이를 정도로 계열전체의 재무구조도 취약하다.여기에 광주방송의 대주주인 대주건설을 인수하고 프로농구단을 창단하는 등 최근 2년간 7개의 계열사를 늘렸으며 강남 수서지역에 고급백화점을 짓는 등 무리한 사업확장을 벌인 것도 부실화를 재촉했다.엎친데 덮친 격으로 주력기업인 (주)나산의 매출도 지난해 30%가량 감소했다. 지난해 한보부도 사태이후 제2금융권의 집중적인 자금상환요구에 시달린 안회장은 기업확장을 중단하고 내실다지기로 전환했다.먼저 손댄 것이 계열금융사인 한길종합금융.안회장은 지난해 4월 대전의 한길종합금융을 인수,10개월만에 9백20억원에 팔아치웠다.그룹의 힘을 금융 등 패션과 관련없는 분야에 분산하기 보다 패션 건설 유통 등 그룹내 3개 업종에 주력,당분간 내실경영 체제로 전환하겠다는 의지를 보인 것이다. 뿐만 아니라 7월에는 나래이동통신 보유주식 18만주를 재무구조개선을 위해 추가 매각,1백29억원의 현금을 마련하는 등 피나는 노력을 했다.부동산도 서둘러 팔았다. 서울 천호동 백화점 부지와 목동·동대문 상가 부동산을 수백억원이나 밑지고 정리한 데 이어 서울 논현동 그룹 건물을 잇따라 매각하는 등 돈댈 만한 것은 모조리 팔아 2금융권 빚을 갚았다. 지난해 11월에는 (주)나산과 나산실업,나산종합건설 등 3대 주력계열사의 임원을 29% 줄이고 팀제를 도입하는 등 대대적인 조직 슬림화도 단행했다.특히 나산과 나산실업에 대해서는 전 임원진이 일괄 사퇴한뒤 백지상태에서 최적임자를 앉히는 ‘제로베이스 인사’를 시행하고 3개 계열사의 임원 28명중 8명을 감원하기도 했다. 그러나 피나는 노력에도 불구하고 지난해 말부터 불어닥친 IMF한파로 인한 자금경색은 나산이 넘기에 너무나 높은 벽이었다.

◎청약통장 보유때 기존 메리트 남아 시세차익 다소 감소/미분양률 높으면 물량소화 촉진위해 고급화 가능성 높아/분양권 효율적 활용 가급적 조속 신청 차선의 선택도 고려 분양가 자율화시대란 새로 분양되는 아파트의 값과 기존 아파트의 가격차가 줄어 들거나 새 아파트의 값이 오히려 더 높아지는 것을 말한다. 따라서 기존 주택보다 싼 값에 새 집을 마련하기 위해 청약통장을 갖고 있는 것이 예전보다 득이 적어지게 된다.시세차익의 메리트가 없어진다는 뜻이다. 최근 분양가가 조만간 전면 자율화될 것이란 얘기가 나돌면서 무주택자들은 집값 상승을 크게 우려하고 있다.특히 청약통장을 가진 소비자들은 소유가치의 하락으로 술렁이는 경우도 많으나 전혀 불안해 할 필요가 없다. 분양가 자율화가 확대 실시되고 청약통장의 가치가 다소 떨어진다 해도 청약통장을 갖고 있는 것이 아직은 여러모로 유리하기 때문이다.입지가 좋은아파트를 선택하는 데 유리하고 언제라도 분양 우선권을 쥘 수 있다. 정부가 분양가를 자율화한다해도 서울과 수도권의 경우 공공택지에 대해서는 여전히 분양가를 규제하거나 단계적으로 풀 움직임을 보이는 보이는 것은 나름대로 이유가 있다.이 지역에는 아직 청약통장 가입자 1백80만명이 줄을 서 있다.주택보급률은 서울 70%,수도권 80%로 전국 수준(90%)보다 낮으며 연간 25만여가구의 공급으로는 수요를 따를 수 없다는 점을 때문이다. 그러나 아파트 분양가는 주택보급률의 상승에 따라 언젠가는 전면 자율화될 것이다.가능성은 작지만 새 정부가 들어서면서 전면 자율화를 전격 실시할 수도 있어 이에 따른 대비도 해야 할 것으로 보인다.곧 발표될 것으로 예상되는 서울·수도권의 분양가 자율화 확대 실시에 따른 내집마련 전략 등을 알아본다. ◆수도권 내집마련 전략=시세차익이 높은 지역 아파트를 조기 분양받는 것이 가장 유리하다.자금의 여유가 있는 소비자는 선납형 아파트를 분양신청하는 것이 좋다.후분양 아파트의 경우는 소비자가 직접 이모저모를 따져보고 집을 장만할 수 있지만 추가 자금부담을 무시할 수가 없다. 미분양률이 높고 시세차익이 없는 비인기지역의 경우는 무리하거나 서두를 필요가 없다.분양가가 자율화되면 주택건설업체들이 미분양 해소를 위해 고품질 아파트를 공급할 것이기 때문이다. 중대형 아파트 분양예정자들은 소형아파트 건설 의무비율이 유지되는 아파트를 분양받는 전략이 필요하다.특히 입지여건이 좋은 공공택지개발지구에 청약자들의 경쟁이 예전 보다 훨씬 더 치열해질 전망이다.분양가 자율화의 적용이 확실시되는 재개발·재건축 아파트의 경우 지금보다 적어도 20∼30% 이상 가격 상승이 예상되고 여기에 국제통화기금(IMF) 자금지원체제에 따른상승 요인도 있음을 감안해야 한다. ◆지방의 내집마련 전략=수도권 이외의 지역에서 아파트분양을 원하는 소비자들은 지역선정에 신경을 써야 한다.지방에 따라 시세차익이 크기 때문이다.시세차익이 비교적 높은 지역은 부산 대전 충남 전남 등이 꼽힌다. 그 외의 지역에 대해서는 주택업체들이 미분양 해소를 위해 고급아파트를 대거 공급할 것으로 보여 동일 가격대별 평형 비교와 내장재 등을 잘 따져본 뒤 분양받는 전략을 써야 한다.◆청약관련 예금 가입자를 위한 내집마련 전략=아파트를 분양받으려는 청약자들은 주택공급규칙이 개정되면서 기회가 생기거나 없어지기도 한다.따라서 정부의 주택정책 변화에 항상 주목해야 한다. 서울이나 수도권의 청약예금·저축·부금 가입자들은 곧 발표될 분양가 자율화의 범위에 따라 전략의 수정이 불가피하다. 아파트 청약자는 아직 시세차익이 보장되는 현 시점에서 빠른 시일안에 아파트를 분양받아 청약통장을 효율적으로 쓰는 방안을 생각해 볼 수 있다.최상의 지역만을 고집하기보다는 차순위 지역을 선택하는 것도 통장을 효과적으로 활용하는 방법이다. ◆청약통장이 없는 소비자의 내집마련 전략=청약통장이 없는 무주택자들은 서울과 수도권의 미분양아파트에서 내집마련의 꿈을 찾을 만하다.이 지역의 미분양 아파트는 단지 규모가 작고 소형 평형이어서 관심을 끌지 못했지만 최근 금리폭등 등의 여파로 다시 주목을 받고 있다. 미분양 아파트 중에는 입지여건이 괜찮고 분양가도 기존 아파트보다 싸서 투자가치가 있는 물건이 상당수 있다.특히 올해 표준건축비 인상과 분양가 자율화가 가까워지면서 신규분양 아파트의 가격인상이 예상되면서 미분양 아파트는 내집마련의 좋은 대안으로 떠오르고 있다. 현재 서울에는 1백여가구의 소형 아파트(20평형대)가 남아 있으며 수도권에는 전원형 아파트가 많다. 미분양이 많은 곳은 교통이 불편하거나 주변에 환경을 해치는 시설 등이 있는 등 나름대로 이유가 있기 때문에 직접 현장을 방문해 보도록 한다.

◎주택구입 부담금 늘어 월 판매량 2배가 증가 IMF가 닥치자 주공 임대아파트가 때아닌 인기다. 은행대출이 어려워지고 주택할부금융의 대출이 중단된 데다 아파트 표준건축비까지 4.3∼4.9% 올라 주택구입 자금부담이 13∼15% 늘어난 탓이다. 주택공사 관계자는 11일 “미분양아파트가 IMF체제 이전인 지난해 11월 3만6천여가구였으나 지난해 말에는 2만7천여가구로 급감했다”면서 “감소분 가운데 상당수가 5년과 50년짜리 임대아파트”라고 말했다. 임대아파트에 대한 전화문의도 평소 하루에 100여통에서 최근에는 220여통씩 늘었다. 이에 따라 주공아파트는 신규 분양분과 미분양을 합쳐 월평균 2천∼2천500가구가 팔려 나가다가 최근에는 4천500∼5천가구로 2배 가까이 판매량이 늘었다. 특히 주공 임대아파트는 누구나 선착순으로 계약할 수 있는 데다 임대기간동안 내집처럼 살다가 다른 주택을 청약할 수 있는 것도 큰 매력으로 작용하고 있다.

◎회사선 “곧 대금 회수… 일시적 어려움” 동아건설산업의 자금사정이 갑자기 안좋아졌다. 10일 은행권으로부터 2천2백만원의 협조융자를 받게 된 것은 리비아로부터 이 달에 들어올 대수로공사 기성금 수금 일정이 불확실해 진 데 가장 큰 원인이 있다. 여기에다 재개발·재건축 이주금 등으로 투자된 1조2천억원이 잠겨 있고 미분양(2천여가구) 등에 따라 자금회수가 안돼 차입금 상환과 운영비 조달에 어려움을 겪고 있다. 동아건설은 ‘일시적’ 자금난이라고 얘기한다.한 관계자는 “지난 12월말부터 1월말까지 한달간은 리비아의 라마단(금식) 기간이어서 리비아 중앙은행에 입고된 대수로공사 기성금 4억4천만달러의 수금이 다소 늦어지고 있다”면서 “그러나 이 돈 가운데 6천4백만달러는 조만간 들어올 예정이며 나머지도 순차적으로 들어올 계획”이라고 밝혔다.통상 한달에 필요한 3천억∼4천억원에 이르는 운영자금을 확보하기 위한 차원이지,항간의 소문처럼 기업이 부도 직전에 받는 ‘협조융자’와는 성격이 다르다고 말했다.특히 재개발·재건축에 투자된 1조2천억원도 올해 중에 회수될 예정이고 리비아의 공사대금도 다음달 중으로 결제받기로 약속받은 상태여서 중장기적으로 자금의 운용에는 전혀 문제가 없다고 밝히고 있다.일시적이든,어쨌든 IMF 한파가 시공능력 3위의 대건설업체에 까지 밀어닥쳤다.

◎건설업계 연쇄부도 초읽기/금리 30∼40% 치솟고 금융권선 자금회수/미분양 속출·중도금 안들어와 ‘4중고’/부채율 400% 안되는 청구 무너지자 속수 무책 청구그룹 계열 건설사가 화의를 신청하자 주택건설업계는 ‘올것이 왔다’는 표정이다. 연쇄부도 공포에 휩싸여 있다. 청구의 화의 신청은 어음 결제능력이 없어서라기 보다 국제통화기금(IMF)관리체제에 들어가면서 30∼40%에 이르는 고금리를 지속적으로 부담하기 힘든데다 금융권의 강력한 대출금 회수 조치를 더 이상 견딜수 없었기 때문이라는 게 없계의 분석이다. 건설업계는 부채비율이 400%를 넘지 않은 청구가 허무하게 무너지자 청구보다 차입금 의존도가 심한 대부분의 주택건설사들은 아무런 대책 없이 부도시기만을 기다리는 신세라고 보고 있다. 돈을 빌려올 데도 없고 미분양아파트는 쌓여 있으며,분양 중도금마저 들어오지 않아 돈줄이 완전히 차단된 때문이다. 게다가 은행권의 자금회수마저 겹쳐 4중고를 겪고 있다. 건설업체들이 이 지경에 이른 데는 화를 자초한 측면도 없지 않다. 사업확장을 위해 재개발·재건축에 과당경쟁을 벌이면서 막대한 이주비를 차입금으로 충당했다. 업체당 이주비가 4천억∼5천억원에 이른다. 50여개 상장 건설사 가운데 부도를 내지 않은 40개사 중 2∼3개사를 빼고는 이자도 벌지 못했다. 상반기에만 5백억원 이상의 이자를 지급했지만 이만큼 벌어들이지 못했다. 채산성이 없는 사업을 계속해온 셈이다. 상장건설사 중 시공능력 1위인 현대건설이 지난 6월말 현재 부채비율이 650%에 이르는 등 전 상장사가 300%이상의 높은 부채비율을 보이고 있다. 51개 상장사의 자본 총액은 7조7천6백27억원인데 부채총계는 43조8천5백19억원이다. 상장건설사의 평균 부채비율은 무려 565%. 상장사들이 비상장사보다 재무구조가 탄탄한 점을 감안하면 3천800여개에 이르는 전 건설사의 부채비율 평균은 상장사의 2∼3배에 이를 것으로 추정되고 있다. 미분양아파트의 증가도 건설업계의 자금회전에 브레이크를 걸었다. 미분양아파트는 지난 해 11월말 16만여가구였으나 현재 8만7천여가구로 많이 줄었다. 건설교통부는 미분양아파트가 가구당 평균 1억원(분양가 기준)씩 잡아도 9조원 정도가 묶여 있다고 밝힌다. 특히 공공공사 비중이 낮은 업체들은 시중금리가 폭등하면서 청약자들의 분양대금 연체행위가 다반사가 되면서 건설업체의 자금난은 극한 상태에 이르었다. 이같은 이유로 올들어 시공능력 100위권 안의 건설사만도 11개가 무너졌다. 한해동안 일반·특수건설업체 277개,전문건설업체 991개 등 모두 1천268개사가 문을 닫았다. 청구 부도를 신호탄으로 초읽기에 들어간 건설업체 부도는 올 연말과 내년 1∼3월에 집중될 것으로 우려되고 있다. 주택공제조합 관계자는 “조합이 1천200개 회원사에 대한 지급보증금액만도 1조2천억원이 넘는다”면서 “한 업체가 무너지면 대출보증·시공연대보증을 선 업체는 시기만 문제일뿐 운명을 같이할 수 밖에 없다”고 밝혔다.

◎경기침체·미분양 증가로 자금난 극심/연고지 대구·경북에 엄청난 파장 우려 주택건설업계에서 정상의 명성을 유지해 온 청구그룹 일부 계열사의 화의신청은 건설업체 연쇄부도의 불길한 신호탄으로 받아들여진다. 건설업계는 장기간의 경기침체와 그에 따른 미분양의 증가로 극심한 자금난에 시달려 오다 최근 국제통화기금(IMF) 한파로 어느 대형업체 하나가 무너질 경우 부도 도미노 현상은 시간문제라는 분위기가 팽배해 왔다.특히 청구는 지난 3년간 끊임없는 부도설에 휩말리면서도 버텨온 저력을 발휘해 왔으나 결국 주력 계열사를 법원의 처분에 맡기게 돼 청구를 관심있게 지켜보던 동종업체들을 안타깝게 하고 있다. 청구의 ‘몰락’은 이 기업의 연고지인 대구·경북지역에도 엄청난 파장을 몰고 올 것으로 우려된다.지난 83년 11월의 광명그룹 부도와는 비교도 안될 정도의 파장이 예상된다. 우선 청구 계열사의 화의가 결정되기까지 자금의 흐름이 막혀 협력업체의 부도가 잇따를 전망이다.또 청구와 상호지급 보증을 많이 선 이 지역 제2의 기업인 우방도 태풍권에 들어있어 청구부도 파장이 어디까지 미칠 지 지금으로선 상상하기 어려운 상황이다.IMF 금융지원 하에서 모든 업종이 어렵지만 건설업체들은 차입금 의존도가 특히 높고 특히 금리가 높은 제2금융권으로부터의 차입비중이 높은 취약점을 안고 있다.따라서 금융권의 자금이 계속 경색될 경우 건설업계의 무더기 부도는 불을 보듯 뻔하다.청구의 부도를 바로대량 부도의 전주곡이라고 보는 이유도 여기에 있다. 국내 사업에 주력하고 있는 건설 또는 주택건설업체들도 자금사정 악화는 물론,발주물량 자체가 줄고 있고 아파트사업은 중도금 대출 중단으로 분양계획마저 포기해야 할 형편이다.기존입주 예정자들도 중도금 지급을 미루고 있어 자금사정은 갈수록 악화되고 있다. 게다가 미분양 아파트의 적체도 주택업체들의 자금흐름을 막고 있는 중요원으로 꼽히고 있다.청구의 부도에는 1천626가구(2천79억원)에 이르는 미분양도 큰 걸림돌로 작용했다. 현재 건설업계에서는 초대형업체들도 내년 1·4분기에 회사채 만기 물량이 대거 도래할 예정이어서 안심할 수 없는 상황이다.업계가 ‘총체적 난국’으로 보는 것도 전혀 무리가 아니다.현실적이고 효율적인 대책이 마련되지 않으면 일부 대형 건설사를 제외하고는 대부분의 건설업체들이 쓰러질 것이라는 극단적인 전망도 나오고 있다. ◎이모저모/아파트 입주예정자 문의전화 쇄도/그룹측 “공사 조속 재개… 피해 최소화” 아파트 건설로 명성을 얻고 있는 (주)청구 등 4개 업체가 화의를 신청한 소식이 전해지자 26일 밤 대구 본사와 서울사업본부에 아파트 입주예정자들의 문의전화가 폭주했다. ○…(주)청구 등 계열 3개 건설사가 현재 건설 중인 주택은 아파트와 빌라,오피스텔 등 전국 69곳에 2만6천824가구.또 대구 지하철 1­19 공구 토목공사 등 102개 공사(총 공사비 2조9천6백70억원)를 하고 있다.(주)청구는 서울 하계 2차 아파트 2천340가구,분당의 오피스텔 오디세이 1천964가구 등 서울 및 대구에서 1만9천751가구를 짓거나 추진중이다.또 청구주택은 3천878가구,청구산업개발은 3천195가구를 건설하고 있다. ○…화의신청 사실이 알려지자 서울 역삼동 서울사업본부에는 불안감을 느낀 입주 예정자들의 전화문의가 쇄도.이들은 청구가 시공하지 못할 경우 어떤 피해가 있는 지를 캐물어 직원들이 일일이 답변하느라 진땀을 흘렸다. ○…청구그룹측은 입주예정자들의 문의에 대해 빠른 시일안에 공사를 재개해 입주예정자들의 피해를 최소화하도록 최선을 다하겠다고만 언급.청구 관계자는 “화의가 받아들여질 경우 청구가 계속 사업을 진행하겠지만 화의가 받아들여지지 않더라도 분양 및 시공 보증사,주택공제조합이 있어 금전적인 피해는 거의 없고 입주기간만 2∼3개월 가량 늦어질 수 있다”고 설명했다. ○…청구그룹의 화의신청 사실이 알려지자 대구 지역 경제계는 건설업체의 연쇄부도 가능성을 우려하며 큰 충격에 휩싸였다.대구에서는 청구의 화의신청을 83년 11월 광명그룹 부도 이후 가장 큰 사건으로 받아들이며 국제통화기금(IMF) 체제에서 어려움을 겪고있는 대구 경제가 더욱 심각한 상태에 이르지 않을까 걱정했다. ○…대부분의 업체들이 화의나 법정관리를 신청하기이전 은행권에 협조융자를 신청했던 예와달리 청구는 은행권이 거부하기도 전에 협조융자 신청 자체를 포기해 IMF 체제의 충격을 실감케 했다.금융당국 관계자는 “자금시장경색과 정부의 건설분야 투자 축소 여파로 향후 건설경기가 극도로 위축될 것을 잘 알고 있을 청구가 협조융자 신청을 포기한 것은 IMF시대의 고통을 입증해 준 셈”이라고 설명.

◎당첨자들 내집마련 포기 속출 이달들어 분양에 나선 주택업체 대부분이 중도금대출을 시행하지 못하고 있다.극심한 자금난을 겪고 있는 주택할부금융사들과 연말까지 국제결제은행(BIS) 자기자본비율을 맞춰야 하는 은행들이 대출을 중단했기 때문이다.이에 따라 목돈부족으로 중도금 대출이 꼭 필요한 주택소비자들은 청약단계에서 내집마련을 포기하는 사례가 늘고 있으며 미분양적체 등 주택경기 불황이 가속화될 전망이다. 20일 주택업계에 따르면 서울시 10차 동시분양에 나선 S사,W사 등은 중도금을 대출해줄 금융기관을 구하지 못해 중도금 대출을 시행하지 못하고 있다.최근 인천과 파주에서 분양을 실시한 H사와 또 다른 S사도 중도금 대출을 알선하지 못해 분양률이 저조한 형편이다. 한편 이달들어 경기도 광주와 대전·부산 등지에서 1천700여가구를 분양한 쌍용건설은 예전보다는 다소 줄어든 규모지만 일부 중도금 대출이 이뤄지고 있다.광주 곤지암 아파트의 경우 주택은행 ‘파워 주택자금 대출’을 통해 22,24평형에 대해서는 분양금의 40% 선인3천만원,30평형은 4천만원까지 대출이 되고 있다.

◎연 12∼13% 수익… 사업자 6개월새 2배 증가 IMF의 자금지원으로 부동산 시장도 크고 작은 변화를 겪고 있다.마땅한 부동산 재테크 종목을 고르기 힘든 시점에서 부동산 전문가들은매입임대주택업을 새로운 재테크 수단으로 추천하는데 주저하지 않는다.소액투자가 가능하고 세제혜택도 많아 임대수요가 많은 곳에서 사업을 벌일 경우 비교적 안정적인 수입을 보장받을수 있기 때문이다. 현재 우수한 상가의 임대수익률이 연간 8%선이고 오피스텔은 10% 안팎이다.반면 주택임대사업은 수익률이 연간 12~13%선으로 금융기관의 금리수준을 유지하고 있다. 건설교통부에 따르면 매입임대사업자는 이 제도가 시행된 지난 94년말 29명에 불과했으나 최근에는 2천796명으로 늘었다.직장마다 퇴직자가 유난히 많았던 지난 5월 이후 6개월 사이에는 사업자수가 2배나 급증했다.매입임대주택사업이 월급생활처럼 안정적인 수입이 지속되길 원하는 퇴직자들에게 인기가 높다는 반증이다. 매입임대주택사업이란 집을 사거나 아파트를 분양받아 한사람 명의로 5가구 이상을소유한 뒤 이를 기초단체에 등록후 임대하는 사업.임대사업자의 자격에는 특별한 제한이 없다.지난 4월부터는 사업자 등록요건이 ‘선등록-후취득’으로 바뀌어 5가구 이상을 매입해 본인 명의로 소유권 이전 등기를 하기 전이라도 매입계약서나 분양계획서만 있으면 등록할 수 있다. 그렇다고 매입임대주택사업이 무조건 돈벌이가 되는 것은 아니다.임대용주택을 사들일 때는 어느 지역과 단지를 고르느냐에 성패가 달려 있다.주택의 매입 가격에도 신경을 써야 한다.임대사업용 주택으로는 매매상한가 대비전세값의 비율이 70% 이상인 아파트단지가 적절하다. ◎세제혜택/18평이하 취득때만 주택의 취득 보유 양도단계에서 각각 세금 면제나 감면혜택을 받을수 있다.이같은 혜택은 ‘임대목적으로 전용면적 18평 이하의 공동주택(아파트 연립주택 다가구주택)을 건축주로부터 최초로 분양받는 경우에만 받을수 있음을 유의해야 한다. 최초로 분양하는 18평 이하의 공동주택을 샀을때 취득세와 등록세를 100% 면제받는다.예를 들어 전용면적 18평 이하가 5가구중최초분양주택이 2가구,기존 공동주택이 3가구이면 세제혜택은 최초분양 2가구에만 적용된다. 18평 이하의 공동주택을 보유하는 동안에는 재산세 50%가 감면되고 종합토지세는 세율 0.3%로 분리과세 된다. ◎사업절차/매입 2개월내 등록 임대주택을 취득한 뒤 2개월 이내에 거주지의 구청 주택과에 임대사업자로 등록해야 한다.임대시작 10일 전에는 임대조건을 신고해야 한다.계약기간보증금 임대료 등이 신고대상이다.임대차 조건이 바뀔때마다 변경 10일 전에 신고해야 한다.허위로 신고하다 적발되면 1천만원 이하의 벌금을 물게 된다.임대개시 20일전에 관할세무서에 별도로 임대사업자 등록을 해야 한다. ◎선택요령/임대뒤 양도세 면제 우선 임대수요가 많은 곳을 골라야 한다.임대후 팔 때의 시세차익도 고려하면 좋다.장기적으로 집값이 오를 가능성이 큰 주택을 구입하면 유리하다.일정기간 임대후 팔면 양도소득세가 면제돼 시세차익이 크다. 가능하면 새 주택을 매입하고 전용면적 18평 이하로 세제혜택을 최대한 노리는 것이 좋다.오래된 미분양 아파트는 피하는 것이 바람직하다.아파트가 오랫동안 안팔린 것은 이유가 있으므로 매입시 꼼꼼히 따져야 한다.

◎올해 사망한 부양가족도 수혜대상/연 의료비 1백만원한도 공제 가능/유치원생 학자금 1명 70만원까지/주택자금 대출상환액 최고 40% 혜택 연말정산철이 돌아왔다.연말정산이란 국세청에서 1년동안 간이세액표에 따라 징수한 근로소득세를 연말에 다시 따져 많이 낸 세금은 돌려주고 덜 받은 세금은 더 징수하는 절차.공제액이 많을 경우는 수십만원까지 돌려받을수 있어 꼼꼼히 따지는게 좋다. 연말정산을 어떻게 하나.세액계산절차표를 보자.비과세소득은 20만원 이내의 자가운전보조금과 같이 과세가 되지 않는 소득이다.근로소득공제는 근로소득 가운데 일정부분을 900만원을 한도로 무조건 공제해주는 것이다.여기까지는 세무서에서 계산해주므로 깊이 알 필요가 없다. 근로소득자들이 직접 챙겨야할 부분은 ④∼⑩번까지.기본공제는 본인과 배우자 및 부양가족에 대해 1인당 1백만원씩이다.배우자는 연간소득이 1백만원 이하여야 한다.따라서 아내가 1백만원 이상을 버는 맞벌이부부는 배우자공제를 못받는다.부양가족은 부모 및 조부모,증조부모와 장인·장모(남자는 60세 이상,여자는 55세 이상),20세 이하인 자녀와 입양자,20세 이하 또는 60세 이상인 본인과 배우자의 형제 자매 등이 대상이다.올해 사망했더라도 공제받는다. 추가공제는 기본공제 대상자가 65세 이상이거나 장애자인 경우,근로소득자 본인이 배우자가 있는 여성(맞벌이부부의 경우)일 때,배우자가 없고 부양가족이 딸린 여성일 경우,6세 이하의 자녀를 둔 여성근로자나 독신남성근로자에게 50만원씩 추가로 공제해주는 것이다.공제 대상이 본인 1명일 때는 1백만원을,2명밖에 안될 때는 50만원을 더 공제해주는 것이 소수공제이다. 특별공제는 올해에 지불한 보험료 의료비 교육비 주택자금 기부금 등을 공제해주는 것으로 말한다.보험료공제는 근로자 본인이나 소득이 없는 가족 명의로 계약한 보험으로 50만원 한도에서 공제받을 수 있다.국민연금은 공제대상이 아니다.보험료 납입증명서를 준비해야한다.의료비공제는 연간 의료비가 총급여의 3%를 초과할 때 1백만원의 한도에서 공제해준다.한방이나 조산소,약국도 포함되며 건강진단이나 성형수술비는 공제받을수 없다.약국영수증에는 환자성명과 질병명,발행자의 서명이 있어야 한다.교육비공제는 본인의 학자금과 자녀·배우자·형제자녀 및 동거입양자의 학자금으로 유치원은 1인당 70만원,초·중·고교는 전액,대학생은 1인당 연 2백30만원까지다.영수증을 한도이상으로 낼 필요가 없다.가령,보장성보험 한도가 50만원이므로 자동차보험이 50만원을 넘는다면 다른 보장성보험 영수증은 제출하지 않아도 된다. 주택자금공제는 주택마련저축에 가입했을 경우 저축금액의 40%를 공제한다.주택자금 차입금도 올해 원리금 상환액의 40%까지 공제한다.두가지의 공제한도는 합쳐서 72만원이다.이밖에 본인 명의의 기부금은 전액공제된다.표준공제도 있다.이는 특별공제를 신청하지 않았거나 신청해도 60만원에 미달할 경우 무조건 60만원을 공제해주는 제도다.개인연금저축은 연 72만원의 한도에서 40%까지 공제해준다.은행이나 투자신탁사의 신탁상품,보험회사의 보험상품,농·축·수협이 취급하는 생명공제 등이 다 해당된다. 이렇게 해서 세금이 산출되면 또 세액을 감면해주는 장치가 있다.미분양주택분양을 취득하고 국민주택기금 또는 미분양주택특별금융을 받은 사람이 차입금의 이자를 내는 경우 이자의 30%,연간재형저축의 15%,근로자주식저축액의 5%를 깍아준다.세액공제는 산출세액에서 빼주기 때문에 감면효과가 크다.

이달말부터 분양될 경기도 고양시 탄현 제2택지개발지구 아파트는 지역 주민에게 우선 공급되며 채권입찰제가 적용되지 않는다.경기도 고양시는 12일 시 전역에 부동산 투기 조짐이 나타나지 않음에 따라 탄현 2지구 아파트를 이같은 방식으로 공급키로 했다고 밝혔다. 고양시는 시내에 아직 아파트 미분양 물량이 남아있고 탄현 2지구의 공급 아파트 대부분이 소형 평수여서 투기가 발생하지 않을 것으로 보고 채권입찰제를 적용하지 않기로 했다.

◎올들어 16,000가구 등록… 총22,000가구로/평균 10가구 매입… 60㎡ 이하가 90% 이상 미분양주택이나 기존주택 5가구 이상을 사들여 일정기간 임대하는 ‘매입임대사업’이 명예퇴직자나 조기퇴직자들에게 인기를 끌고 있다. 매입임대사업자는 제도가 처음 도입된 지난 94년말 29명(783가구)에 불과했다.그러나 현재 임대사업자는 2천여명,임대가구는 2만2천여가구로 크게 늘어났다.이는 최근 경기침체의 장기화로 명예퇴직과 조기퇴직자들이 급증하면서 이들이 퇴직금 등으로 임대사업을 벌이는 경우가 늘고 있기 때문으로 분석되고 있다. 매입임대주택제도란 주택 5가구 이상을 매입,3년 이상 임대할 경우 취득세 등록세 양도소득세 등을 면제해주는 것이다.매입임대가구는 제도 도입 초기에 월 2∼9% 증가하는데 그쳤으나 지난해 말 이후부터 매월 2천가구 가량 증가하고 있다. 특히 올들어 지난달까지 9개월 동안 1만6천가구가 매입임대가구로 새로 등록,제도도입후 지난해 말까지 등록된 임대가구수 4천700가구의 3배를 넘었다. 매입주택임대사업은 경기도오산 운암지구의 60㎡ 규모 5가구를 기준으로 할 때 주택구입비가 2억7천만원(실입주금 5천4백만원×5),임대보증금이 1억원(2천만원×5)이어서 실제 매입임대주택사업 투자비용은 1억7천만원선이다.현재 매입임대사업자의 평균 임대가구수는 10가구며 60㎡ 이하가 전체 임대가구수의 90% 이상을 차지하고 있다. 소형 임대주택사업은 세금감면 혜택이 주어지고 2억원 미만의 소액자본으로 미분양 주택을 손쉽게 구입해 임대사업을 할 수 있어 당분간 매입임대업이 투자대상으로 인기를 끌 전망이다.

◎리노베이션­낡은 건물·상가 고쳐 자산가치 높여/토지공동투자­넓은 땅 싼값에 산뒤 여러필지 나눠/도심재개발­주상 복합개발·사업기간 짧아 인기/미분양아파트 임대­초기자금부담 적고 각종 세제혜택/법원경매공장 임대­은행이자보다 높은 수익보장 장점 부동산 경기의 침체가 장기화되고 있다.어느 곳을 둘러봐도 마땅한 투자처를 찾을수 없는 것이 요즘의 시장동향이다. 이런 와중에서도 안팔리거나 낡은 건물을 다시 고쳐 자산가치를 높이는 투자자가 있다.공동투자로 넓은 땅을 산 뒤 작은 필지로 나눠 매각함으로써 갑절의 이익을 챙기기도 한다.경매물건으로 한몫 잡는 사람이 있는가 하면 미분양 아파트로 임대사업을 벌여 재산을 늘리는 경우도 있다. 부동산전문가들은 “어려울 때일수록 기회가 더 많다”며 새로운 추세에 따른 투자 유망종목을 추천하고 있다. ▷리노베이션◁ 낡은 건물이나 상가를 새롭게 뜯어 고쳐 자산가치를 높이는 재테크 방법이다.최근들어 헐값에 내놔도 팔리지 않는 집만 골라 다니는 신종 투자군단이 생겼을 정도로주택 개보수가 새로운 부동산 투자종목으로 자리잡고 있다.낡은 건물의 안팎을 적은 비용으로 고쳐 비싼 값에 팔거나 임대를 놓으면 되기 때문이다. 건물 개보수는 3년 전부터 소규모로 이루어지기 시작했다.초기에는 개발이익 보다는 건물수리의 성격이 짙었다. 그러나 지난해부터 사정이 달라졌다.부동산 시장의 침체 장기화로 건물을 완전히 헐고 새로 짓는 형태의 재개발로는 건축비 조차 건지기 힘든 상황으로 바뀌었다.리노베이션은 건물 신축시장의 여건 악화가 심화되면서 활기를 띠는 분야이다. ▷토지공동투자◁ 토지는 일정한 요건만 갖추면 자유롭게 합쳐지고 나누어진다.그러나 일반인들은 토지의 합병과 분할에 대해 잘 모른다. 토지는 모양과 위치에 따라 활용도가 다르고 값도 다르다.한 필지가 있을 때는 위치와 모양을 하나로 보기 때문에 일반적으로 활용도 및 가격도 그에 따라 평가하는 경향이다.하지만 넓은 땅을 여러 필지로 나누면 가치와 활용도는 달리 평가될 수 있다. 토지의 분할은 토지소유자가 관할 지자체에 분할신청을 해 소정의절차를 거치면 된다.그런 후에 토지대장에 분할된 토지를 기재하고 분할사유를 적은뒤 토지대장을 교부받아 분할등기 신청서를 내면 된다. 땅을 가르는데는 크고 작음에 규제가 없다.지목이 달라도 토지분할은 가능하다.한 필지에 논과 과수원이 함께 있다면 논과 과수원을 함께 분할해도 되고 논은 논대로,과수원은 과수원대로 분할 등기를 해도 된다. 서울 근교에 택지나 준농림지 등을 여럿이 돈을 모아 구입한 뒤 100∼150평 단위로 나눠가짐으로써 50% 이상 싼값으로 전원주택지를 마련하는 경우가 이같은 재테크방법에 속한다. ▷도심재개발투자◁ 도심재개발은 그동안 일반인들의 투자대상으로 적당치 않았고 투자기회도 별로 없는 편이었다.사업면적이 작아 지분거래가 잘 이루어지지 않고 대부분이 업무용 빌딩으로 개발되기 때문이다.그러나 최근에는 주거시설을 함께 짓는 복합개발이 활발해지고 사업면적도 넓어지면서 일반인들의 투자도 확대되고 있다. 도심재개발사업이 신종 재테크수단으로 각광받는 것은 개발이익이 크기 때문이다.도심재개발사업의 용적률은 평균 600%.서울시가 내년부터 주택개량재개발사업의 용적률을 평균 250% 이하로 낮춰 시행할 예정인 점에 비춰보면 2배 이상 높다.이는 도심재개발사업의 조합원에게 돌아올 이익이 주택개량재개발사업의 2배라는 의미로 보면 된다. 사업기간이 짧은 것도 장점이다.지금까지 끝난 서울 도심재개발사업의 평균 사업기간은 4년 정도로 주택개량재개발사업(5∼7년) 보다 훨씬 빠르게 이루어지고 있다. ▷법원경매공장 임대업◁ 법원경매를 통한 공장의 취득은 일부 사람들의 전유물로 여겨져 왔다.창업을 준비하거나 시세보다 싼 값에 공장을 인수하려는 실수요자들만 경매에 참가해온 것이 일반적인 현상이었다. 그러나 이제는 일반 투자자의 입장에서 재테크의 수단으로 동원되고 있다.얼핏 보기에는 법원경매에서 공장을 사들이고 임대를 하는 것이 무척 어려울 것 같지만 그렇지 않다. 공장 임대업의 가장 큰 장점은 은행이자 이상의 수익이 보장된다는 점이다.취득한 공장용지가 택지로 바뀌면 예상외의 높은 수익도 기대할 수 있다. 법원경매를통한 공장 임대업은 투자목적에 따라 지역을 선정하는 것이 바람직하다.안정적인 임대수입을 원하면 반월·시화공단 등을 눈여겨 보는 것이 좋다.향후 투자수익을 노리는 사람은 용인 안성 광주 양주 화성 등 수도권에 있는 공장들을 선택하는 것이 좋다.임대시세는 다소 차이가 있지만 보증금이 평당 15만원,월임대료가 평당 1만5천원 선이다. ▷미분양아파트 임대사업◁ 최근의 부동산 재테크수단으로 가장 확실하게 떠오른 분야이다.임대용 주택의 취득에서 보유,양도 단계에 이르기까지 각종 세제혜택이 있어 폭발적인 관심을 끌고 있다. 임대주택사업의 성패는 대상 주택의 선정에 달려있다.막상 임대사업을 시작하려는 투자자들이 가장 난감해 하는 문제이다.웬만한 지역의 미분양 아파트나 중고 주택은 1억원이 넘는 자금으로도 접근하기가 어렵다. 가장 안정적인 것은 주공의 미분양 주택을 고르는 방법이다.적은 투자자금과 큰 양도차익을 낼 수 있기 때문이다. 입주가 임박한 민영 미분양아파트도 괜찮다.특히 계약금만 내고 중도금은 입주시 모두 잔금에 합산해 내거나 계약금의 비율을 총 분양가의 10∼11%로 낮춰 초기부담을 덜어주는 주공의 미분양 아파트는 여러모로 임대사업에 유리하다.

◎부천중동 44필지 등 전국서 100여필지… 모두 수의계약 대한주택공사가 선착순 수의계약으로 분양중인 상가용지가 소액투자자들로부터 인기를 끌고 있다.주공이 공급하는 상업용지는 대단위 택지개발지구내에 조성돼 단지내 주민은 물론 각종 공공·상업시설 등의 유치에 따른 유입인구가 많아 투자가치가 높기 때문이다. 상업용지는 원칙적으로 일반 공개경쟁입찰로 분양된다.다만 팔리지 않을 경우 수의계약으로 전환,선착순 분양한다. 현재 주공이 선착순 분양중인 용지는 부천 중동의 상업용지 44필지 등 전국에 모두 100여 필지에 이른다.수의계약 토지는 지역여건이 불리하거나 발전가능성이 없다고 단정하기 쉽다.그러나 수의계약은 일반분양 이후 지역여건이 충분히 성숙된 뒤에 이루어지기 때문에 초기 투자의 위험부담을 덜 수 있다. 뿐만 아니라 잘만 고르면 훨씬 저렴한 공개예정 분양가격으로 높은 수익을 올릴 수도 있다.또한 계약금 10% 외에 잔금 90%에 대해서는 5년 할부(연리 9.5%)를 시행중이어서 자금부담도 줄일수 있다. 특히 주공의 미분양 용지는 지적정리까지 끝난 상태이기 때문에 계약과 동시에 잔금에 대한 대금납부이행이 보증되면 즉시 소유권의 이전도 가능하다.