◎건설업계 연쇄부도 초읽기/금리 30∼40% 치솟고 금융권선 자금회수/미분양 속출·중도금 안들어와 ‘4중고’/부채율 400% 안되는 청구 무너지자 속수 무책 청구그룹 계열 건설사가 화의를 신청하자 주택건설업계는 ‘올것이 왔다’는 표정이다. 연쇄부도 공포에 휩싸여 있다. 청구의 화의 신청은 어음 결제능력이 없어서라기 보다 국제통화기금(IMF)관리체제에 들어가면서 30∼40%에 이르는 고금리를 지속적으로 부담하기 힘든데다 금융권의 강력한 대출금 회수 조치를 더 이상 견딜수 없었기 때문이라는 게 없계의 분석이다. 건설업계는 부채비율이 400%를 넘지 않은 청구가 허무하게 무너지자 청구보다 차입금 의존도가 심한 대부분의 주택건설사들은 아무런 대책 없이 부도시기만을 기다리는 신세라고 보고 있다. 돈을 빌려올 데도 없고 미분양아파트는 쌓여 있으며,분양 중도금마저 들어오지 않아 돈줄이 완전히 차단된 때문이다. 게다가 은행권의 자금회수마저 겹쳐 4중고를 겪고 있다. 건설업체들이 이 지경에 이른 데는 화를 자초한 측면도 없지 않다. 사업확장을 위해 재개발·재건축에 과당경쟁을 벌이면서 막대한 이주비를 차입금으로 충당했다. 업체당 이주비가 4천억∼5천억원에 이른다. 50여개 상장 건설사 가운데 부도를 내지 않은 40개사 중 2∼3개사를 빼고는 이자도 벌지 못했다. 상반기에만 5백억원 이상의 이자를 지급했지만 이만큼 벌어들이지 못했다. 채산성이 없는 사업을 계속해온 셈이다. 상장건설사 중 시공능력 1위인 현대건설이 지난 6월말 현재 부채비율이 650%에 이르는 등 전 상장사가 300%이상의 높은 부채비율을 보이고 있다. 51개 상장사의 자본 총액은 7조7천6백27억원인데 부채총계는 43조8천5백19억원이다. 상장건설사의 평균 부채비율은 무려 565%. 상장사들이 비상장사보다 재무구조가 탄탄한 점을 감안하면 3천800여개에 이르는 전 건설사의 부채비율 평균은 상장사의 2∼3배에 이를 것으로 추정되고 있다. 미분양아파트의 증가도 건설업계의 자금회전에 브레이크를 걸었다. 미분양아파트는 지난 해 11월말 16만여가구였으나 현재 8만7천여가구로 많이 줄었다. 건설교통부는 미분양아파트가 가구당 평균 1억원(분양가 기준)씩 잡아도 9조원 정도가 묶여 있다고 밝힌다. 특히 공공공사 비중이 낮은 업체들은 시중금리가 폭등하면서 청약자들의 분양대금 연체행위가 다반사가 되면서 건설업체의 자금난은 극한 상태에 이르었다. 이같은 이유로 올들어 시공능력 100위권 안의 건설사만도 11개가 무너졌다. 한해동안 일반·특수건설업체 277개,전문건설업체 991개 등 모두 1천268개사가 문을 닫았다. 청구 부도를 신호탄으로 초읽기에 들어간 건설업체 부도는 올 연말과 내년 1∼3월에 집중될 것으로 우려되고 있다. 주택공제조합 관계자는 “조합이 1천200개 회원사에 대한 지급보증금액만도 1조2천억원이 넘는다”면서 “한 업체가 무너지면 대출보증·시공연대보증을 선 업체는 시기만 문제일뿐 운명을 같이할 수 밖에 없다”고 밝혔다.

◎경기침체·미분양 증가로 자금난 극심/연고지 대구·경북에 엄청난 파장 우려 주택건설업계에서 정상의 명성을 유지해 온 청구그룹 일부 계열사의 화의신청은 건설업체 연쇄부도의 불길한 신호탄으로 받아들여진다. 건설업계는 장기간의 경기침체와 그에 따른 미분양의 증가로 극심한 자금난에 시달려 오다 최근 국제통화기금(IMF) 한파로 어느 대형업체 하나가 무너질 경우 부도 도미노 현상은 시간문제라는 분위기가 팽배해 왔다.특히 청구는 지난 3년간 끊임없는 부도설에 휩말리면서도 버텨온 저력을 발휘해 왔으나 결국 주력 계열사를 법원의 처분에 맡기게 돼 청구를 관심있게 지켜보던 동종업체들을 안타깝게 하고 있다. 청구의 ‘몰락’은 이 기업의 연고지인 대구·경북지역에도 엄청난 파장을 몰고 올 것으로 우려된다.지난 83년 11월의 광명그룹 부도와는 비교도 안될 정도의 파장이 예상된다. 우선 청구 계열사의 화의가 결정되기까지 자금의 흐름이 막혀 협력업체의 부도가 잇따를 전망이다.또 청구와 상호지급 보증을 많이 선 이 지역 제2의 기업인 우방도 태풍권에 들어있어 청구부도 파장이 어디까지 미칠 지 지금으로선 상상하기 어려운 상황이다.IMF 금융지원 하에서 모든 업종이 어렵지만 건설업체들은 차입금 의존도가 특히 높고 특히 금리가 높은 제2금융권으로부터의 차입비중이 높은 취약점을 안고 있다.따라서 금융권의 자금이 계속 경색될 경우 건설업계의 무더기 부도는 불을 보듯 뻔하다.청구의 부도를 바로대량 부도의 전주곡이라고 보는 이유도 여기에 있다. 국내 사업에 주력하고 있는 건설 또는 주택건설업체들도 자금사정 악화는 물론,발주물량 자체가 줄고 있고 아파트사업은 중도금 대출 중단으로 분양계획마저 포기해야 할 형편이다.기존입주 예정자들도 중도금 지급을 미루고 있어 자금사정은 갈수록 악화되고 있다. 게다가 미분양 아파트의 적체도 주택업체들의 자금흐름을 막고 있는 중요원으로 꼽히고 있다.청구의 부도에는 1천626가구(2천79억원)에 이르는 미분양도 큰 걸림돌로 작용했다. 현재 건설업계에서는 초대형업체들도 내년 1·4분기에 회사채 만기 물량이 대거 도래할 예정이어서 안심할 수 없는 상황이다.업계가 ‘총체적 난국’으로 보는 것도 전혀 무리가 아니다.현실적이고 효율적인 대책이 마련되지 않으면 일부 대형 건설사를 제외하고는 대부분의 건설업체들이 쓰러질 것이라는 극단적인 전망도 나오고 있다. ◎이모저모/아파트 입주예정자 문의전화 쇄도/그룹측 “공사 조속 재개… 피해 최소화” 아파트 건설로 명성을 얻고 있는 (주)청구 등 4개 업체가 화의를 신청한 소식이 전해지자 26일 밤 대구 본사와 서울사업본부에 아파트 입주예정자들의 문의전화가 폭주했다. ○…(주)청구 등 계열 3개 건설사가 현재 건설 중인 주택은 아파트와 빌라,오피스텔 등 전국 69곳에 2만6천824가구.또 대구 지하철 1­19 공구 토목공사 등 102개 공사(총 공사비 2조9천6백70억원)를 하고 있다.(주)청구는 서울 하계 2차 아파트 2천340가구,분당의 오피스텔 오디세이 1천964가구 등 서울 및 대구에서 1만9천751가구를 짓거나 추진중이다.또 청구주택은 3천878가구,청구산업개발은 3천195가구를 건설하고 있다. ○…화의신청 사실이 알려지자 서울 역삼동 서울사업본부에는 불안감을 느낀 입주 예정자들의 전화문의가 쇄도.이들은 청구가 시공하지 못할 경우 어떤 피해가 있는 지를 캐물어 직원들이 일일이 답변하느라 진땀을 흘렸다. ○…청구그룹측은 입주예정자들의 문의에 대해 빠른 시일안에 공사를 재개해 입주예정자들의 피해를 최소화하도록 최선을 다하겠다고만 언급.청구 관계자는 “화의가 받아들여질 경우 청구가 계속 사업을 진행하겠지만 화의가 받아들여지지 않더라도 분양 및 시공 보증사,주택공제조합이 있어 금전적인 피해는 거의 없고 입주기간만 2∼3개월 가량 늦어질 수 있다”고 설명했다. ○…청구그룹의 화의신청 사실이 알려지자 대구 지역 경제계는 건설업체의 연쇄부도 가능성을 우려하며 큰 충격에 휩싸였다.대구에서는 청구의 화의신청을 83년 11월 광명그룹 부도 이후 가장 큰 사건으로 받아들이며 국제통화기금(IMF) 체제에서 어려움을 겪고있는 대구 경제가 더욱 심각한 상태에 이르지 않을까 걱정했다. ○…대부분의 업체들이 화의나 법정관리를 신청하기이전 은행권에 협조융자를 신청했던 예와달리 청구는 은행권이 거부하기도 전에 협조융자 신청 자체를 포기해 IMF 체제의 충격을 실감케 했다.금융당국 관계자는 “자금시장경색과 정부의 건설분야 투자 축소 여파로 향후 건설경기가 극도로 위축될 것을 잘 알고 있을 청구가 협조융자 신청을 포기한 것은 IMF시대의 고통을 입증해 준 셈”이라고 설명.

◎당첨자들 내집마련 포기 속출 이달들어 분양에 나선 주택업체 대부분이 중도금대출을 시행하지 못하고 있다.극심한 자금난을 겪고 있는 주택할부금융사들과 연말까지 국제결제은행(BIS) 자기자본비율을 맞춰야 하는 은행들이 대출을 중단했기 때문이다.이에 따라 목돈부족으로 중도금 대출이 꼭 필요한 주택소비자들은 청약단계에서 내집마련을 포기하는 사례가 늘고 있으며 미분양적체 등 주택경기 불황이 가속화될 전망이다. 20일 주택업계에 따르면 서울시 10차 동시분양에 나선 S사,W사 등은 중도금을 대출해줄 금융기관을 구하지 못해 중도금 대출을 시행하지 못하고 있다.최근 인천과 파주에서 분양을 실시한 H사와 또 다른 S사도 중도금 대출을 알선하지 못해 분양률이 저조한 형편이다. 한편 이달들어 경기도 광주와 대전·부산 등지에서 1천700여가구를 분양한 쌍용건설은 예전보다는 다소 줄어든 규모지만 일부 중도금 대출이 이뤄지고 있다.광주 곤지암 아파트의 경우 주택은행 ‘파워 주택자금 대출’을 통해 22,24평형에 대해서는 분양금의 40% 선인3천만원,30평형은 4천만원까지 대출이 되고 있다.

◎연 12∼13% 수익… 사업자 6개월새 2배 증가 IMF의 자금지원으로 부동산 시장도 크고 작은 변화를 겪고 있다.마땅한 부동산 재테크 종목을 고르기 힘든 시점에서 부동산 전문가들은매입임대주택업을 새로운 재테크 수단으로 추천하는데 주저하지 않는다.소액투자가 가능하고 세제혜택도 많아 임대수요가 많은 곳에서 사업을 벌일 경우 비교적 안정적인 수입을 보장받을수 있기 때문이다. 현재 우수한 상가의 임대수익률이 연간 8%선이고 오피스텔은 10% 안팎이다.반면 주택임대사업은 수익률이 연간 12~13%선으로 금융기관의 금리수준을 유지하고 있다. 건설교통부에 따르면 매입임대사업자는 이 제도가 시행된 지난 94년말 29명에 불과했으나 최근에는 2천796명으로 늘었다.직장마다 퇴직자가 유난히 많았던 지난 5월 이후 6개월 사이에는 사업자수가 2배나 급증했다.매입임대주택사업이 월급생활처럼 안정적인 수입이 지속되길 원하는 퇴직자들에게 인기가 높다는 반증이다. 매입임대주택사업이란 집을 사거나 아파트를 분양받아 한사람 명의로 5가구 이상을소유한 뒤 이를 기초단체에 등록후 임대하는 사업.임대사업자의 자격에는 특별한 제한이 없다.지난 4월부터는 사업자 등록요건이 ‘선등록-후취득’으로 바뀌어 5가구 이상을 매입해 본인 명의로 소유권 이전 등기를 하기 전이라도 매입계약서나 분양계획서만 있으면 등록할 수 있다. 그렇다고 매입임대주택사업이 무조건 돈벌이가 되는 것은 아니다.임대용주택을 사들일 때는 어느 지역과 단지를 고르느냐에 성패가 달려 있다.주택의 매입 가격에도 신경을 써야 한다.임대사업용 주택으로는 매매상한가 대비전세값의 비율이 70% 이상인 아파트단지가 적절하다. ◎세제혜택/18평이하 취득때만 주택의 취득 보유 양도단계에서 각각 세금 면제나 감면혜택을 받을수 있다.이같은 혜택은 ‘임대목적으로 전용면적 18평 이하의 공동주택(아파트 연립주택 다가구주택)을 건축주로부터 최초로 분양받는 경우에만 받을수 있음을 유의해야 한다. 최초로 분양하는 18평 이하의 공동주택을 샀을때 취득세와 등록세를 100% 면제받는다.예를 들어 전용면적 18평 이하가 5가구중최초분양주택이 2가구,기존 공동주택이 3가구이면 세제혜택은 최초분양 2가구에만 적용된다. 18평 이하의 공동주택을 보유하는 동안에는 재산세 50%가 감면되고 종합토지세는 세율 0.3%로 분리과세 된다. ◎사업절차/매입 2개월내 등록 임대주택을 취득한 뒤 2개월 이내에 거주지의 구청 주택과에 임대사업자로 등록해야 한다.임대시작 10일 전에는 임대조건을 신고해야 한다.계약기간보증금 임대료 등이 신고대상이다.임대차 조건이 바뀔때마다 변경 10일 전에 신고해야 한다.허위로 신고하다 적발되면 1천만원 이하의 벌금을 물게 된다.임대개시 20일전에 관할세무서에 별도로 임대사업자 등록을 해야 한다. ◎선택요령/임대뒤 양도세 면제 우선 임대수요가 많은 곳을 골라야 한다.임대후 팔 때의 시세차익도 고려하면 좋다.장기적으로 집값이 오를 가능성이 큰 주택을 구입하면 유리하다.일정기간 임대후 팔면 양도소득세가 면제돼 시세차익이 크다. 가능하면 새 주택을 매입하고 전용면적 18평 이하로 세제혜택을 최대한 노리는 것이 좋다.오래된 미분양 아파트는 피하는 것이 바람직하다.아파트가 오랫동안 안팔린 것은 이유가 있으므로 매입시 꼼꼼히 따져야 한다.

◎올해 사망한 부양가족도 수혜대상/연 의료비 1백만원한도 공제 가능/유치원생 학자금 1명 70만원까지/주택자금 대출상환액 최고 40% 혜택 연말정산철이 돌아왔다.연말정산이란 국세청에서 1년동안 간이세액표에 따라 징수한 근로소득세를 연말에 다시 따져 많이 낸 세금은 돌려주고 덜 받은 세금은 더 징수하는 절차.공제액이 많을 경우는 수십만원까지 돌려받을수 있어 꼼꼼히 따지는게 좋다. 연말정산을 어떻게 하나.세액계산절차표를 보자.비과세소득은 20만원 이내의 자가운전보조금과 같이 과세가 되지 않는 소득이다.근로소득공제는 근로소득 가운데 일정부분을 900만원을 한도로 무조건 공제해주는 것이다.여기까지는 세무서에서 계산해주므로 깊이 알 필요가 없다. 근로소득자들이 직접 챙겨야할 부분은 ④∼⑩번까지.기본공제는 본인과 배우자 및 부양가족에 대해 1인당 1백만원씩이다.배우자는 연간소득이 1백만원 이하여야 한다.따라서 아내가 1백만원 이상을 버는 맞벌이부부는 배우자공제를 못받는다.부양가족은 부모 및 조부모,증조부모와 장인·장모(남자는 60세 이상,여자는 55세 이상),20세 이하인 자녀와 입양자,20세 이하 또는 60세 이상인 본인과 배우자의 형제 자매 등이 대상이다.올해 사망했더라도 공제받는다. 추가공제는 기본공제 대상자가 65세 이상이거나 장애자인 경우,근로소득자 본인이 배우자가 있는 여성(맞벌이부부의 경우)일 때,배우자가 없고 부양가족이 딸린 여성일 경우,6세 이하의 자녀를 둔 여성근로자나 독신남성근로자에게 50만원씩 추가로 공제해주는 것이다.공제 대상이 본인 1명일 때는 1백만원을,2명밖에 안될 때는 50만원을 더 공제해주는 것이 소수공제이다. 특별공제는 올해에 지불한 보험료 의료비 교육비 주택자금 기부금 등을 공제해주는 것으로 말한다.보험료공제는 근로자 본인이나 소득이 없는 가족 명의로 계약한 보험으로 50만원 한도에서 공제받을 수 있다.국민연금은 공제대상이 아니다.보험료 납입증명서를 준비해야한다.의료비공제는 연간 의료비가 총급여의 3%를 초과할 때 1백만원의 한도에서 공제해준다.한방이나 조산소,약국도 포함되며 건강진단이나 성형수술비는 공제받을수 없다.약국영수증에는 환자성명과 질병명,발행자의 서명이 있어야 한다.교육비공제는 본인의 학자금과 자녀·배우자·형제자녀 및 동거입양자의 학자금으로 유치원은 1인당 70만원,초·중·고교는 전액,대학생은 1인당 연 2백30만원까지다.영수증을 한도이상으로 낼 필요가 없다.가령,보장성보험 한도가 50만원이므로 자동차보험이 50만원을 넘는다면 다른 보장성보험 영수증은 제출하지 않아도 된다. 주택자금공제는 주택마련저축에 가입했을 경우 저축금액의 40%를 공제한다.주택자금 차입금도 올해 원리금 상환액의 40%까지 공제한다.두가지의 공제한도는 합쳐서 72만원이다.이밖에 본인 명의의 기부금은 전액공제된다.표준공제도 있다.이는 특별공제를 신청하지 않았거나 신청해도 60만원에 미달할 경우 무조건 60만원을 공제해주는 제도다.개인연금저축은 연 72만원의 한도에서 40%까지 공제해준다.은행이나 투자신탁사의 신탁상품,보험회사의 보험상품,농·축·수협이 취급하는 생명공제 등이 다 해당된다. 이렇게 해서 세금이 산출되면 또 세액을 감면해주는 장치가 있다.미분양주택분양을 취득하고 국민주택기금 또는 미분양주택특별금융을 받은 사람이 차입금의 이자를 내는 경우 이자의 30%,연간재형저축의 15%,근로자주식저축액의 5%를 깍아준다.세액공제는 산출세액에서 빼주기 때문에 감면효과가 크다.

이달말부터 분양될 경기도 고양시 탄현 제2택지개발지구 아파트는 지역 주민에게 우선 공급되며 채권입찰제가 적용되지 않는다.경기도 고양시는 12일 시 전역에 부동산 투기 조짐이 나타나지 않음에 따라 탄현 2지구 아파트를 이같은 방식으로 공급키로 했다고 밝혔다. 고양시는 시내에 아직 아파트 미분양 물량이 남아있고 탄현 2지구의 공급 아파트 대부분이 소형 평수여서 투기가 발생하지 않을 것으로 보고 채권입찰제를 적용하지 않기로 했다.

◎올들어 16,000가구 등록… 총22,000가구로/평균 10가구 매입… 60㎡ 이하가 90% 이상 미분양주택이나 기존주택 5가구 이상을 사들여 일정기간 임대하는 ‘매입임대사업’이 명예퇴직자나 조기퇴직자들에게 인기를 끌고 있다. 매입임대사업자는 제도가 처음 도입된 지난 94년말 29명(783가구)에 불과했다.그러나 현재 임대사업자는 2천여명,임대가구는 2만2천여가구로 크게 늘어났다.이는 최근 경기침체의 장기화로 명예퇴직과 조기퇴직자들이 급증하면서 이들이 퇴직금 등으로 임대사업을 벌이는 경우가 늘고 있기 때문으로 분석되고 있다. 매입임대주택제도란 주택 5가구 이상을 매입,3년 이상 임대할 경우 취득세 등록세 양도소득세 등을 면제해주는 것이다.매입임대가구는 제도 도입 초기에 월 2∼9% 증가하는데 그쳤으나 지난해 말 이후부터 매월 2천가구 가량 증가하고 있다. 특히 올들어 지난달까지 9개월 동안 1만6천가구가 매입임대가구로 새로 등록,제도도입후 지난해 말까지 등록된 임대가구수 4천700가구의 3배를 넘었다. 매입주택임대사업은 경기도오산 운암지구의 60㎡ 규모 5가구를 기준으로 할 때 주택구입비가 2억7천만원(실입주금 5천4백만원×5),임대보증금이 1억원(2천만원×5)이어서 실제 매입임대주택사업 투자비용은 1억7천만원선이다.현재 매입임대사업자의 평균 임대가구수는 10가구며 60㎡ 이하가 전체 임대가구수의 90% 이상을 차지하고 있다. 소형 임대주택사업은 세금감면 혜택이 주어지고 2억원 미만의 소액자본으로 미분양 주택을 손쉽게 구입해 임대사업을 할 수 있어 당분간 매입임대업이 투자대상으로 인기를 끌 전망이다.

◎리노베이션­낡은 건물·상가 고쳐 자산가치 높여/토지공동투자­넓은 땅 싼값에 산뒤 여러필지 나눠/도심재개발­주상 복합개발·사업기간 짧아 인기/미분양아파트 임대­초기자금부담 적고 각종 세제혜택/법원경매공장 임대­은행이자보다 높은 수익보장 장점 부동산 경기의 침체가 장기화되고 있다.어느 곳을 둘러봐도 마땅한 투자처를 찾을수 없는 것이 요즘의 시장동향이다. 이런 와중에서도 안팔리거나 낡은 건물을 다시 고쳐 자산가치를 높이는 투자자가 있다.공동투자로 넓은 땅을 산 뒤 작은 필지로 나눠 매각함으로써 갑절의 이익을 챙기기도 한다.경매물건으로 한몫 잡는 사람이 있는가 하면 미분양 아파트로 임대사업을 벌여 재산을 늘리는 경우도 있다. 부동산전문가들은 “어려울 때일수록 기회가 더 많다”며 새로운 추세에 따른 투자 유망종목을 추천하고 있다. ▷리노베이션◁ 낡은 건물이나 상가를 새롭게 뜯어 고쳐 자산가치를 높이는 재테크 방법이다.최근들어 헐값에 내놔도 팔리지 않는 집만 골라 다니는 신종 투자군단이 생겼을 정도로주택 개보수가 새로운 부동산 투자종목으로 자리잡고 있다.낡은 건물의 안팎을 적은 비용으로 고쳐 비싼 값에 팔거나 임대를 놓으면 되기 때문이다. 건물 개보수는 3년 전부터 소규모로 이루어지기 시작했다.초기에는 개발이익 보다는 건물수리의 성격이 짙었다. 그러나 지난해부터 사정이 달라졌다.부동산 시장의 침체 장기화로 건물을 완전히 헐고 새로 짓는 형태의 재개발로는 건축비 조차 건지기 힘든 상황으로 바뀌었다.리노베이션은 건물 신축시장의 여건 악화가 심화되면서 활기를 띠는 분야이다. ▷토지공동투자◁ 토지는 일정한 요건만 갖추면 자유롭게 합쳐지고 나누어진다.그러나 일반인들은 토지의 합병과 분할에 대해 잘 모른다. 토지는 모양과 위치에 따라 활용도가 다르고 값도 다르다.한 필지가 있을 때는 위치와 모양을 하나로 보기 때문에 일반적으로 활용도 및 가격도 그에 따라 평가하는 경향이다.하지만 넓은 땅을 여러 필지로 나누면 가치와 활용도는 달리 평가될 수 있다. 토지의 분할은 토지소유자가 관할 지자체에 분할신청을 해 소정의절차를 거치면 된다.그런 후에 토지대장에 분할된 토지를 기재하고 분할사유를 적은뒤 토지대장을 교부받아 분할등기 신청서를 내면 된다. 땅을 가르는데는 크고 작음에 규제가 없다.지목이 달라도 토지분할은 가능하다.한 필지에 논과 과수원이 함께 있다면 논과 과수원을 함께 분할해도 되고 논은 논대로,과수원은 과수원대로 분할 등기를 해도 된다. 서울 근교에 택지나 준농림지 등을 여럿이 돈을 모아 구입한 뒤 100∼150평 단위로 나눠가짐으로써 50% 이상 싼값으로 전원주택지를 마련하는 경우가 이같은 재테크방법에 속한다. ▷도심재개발투자◁ 도심재개발은 그동안 일반인들의 투자대상으로 적당치 않았고 투자기회도 별로 없는 편이었다.사업면적이 작아 지분거래가 잘 이루어지지 않고 대부분이 업무용 빌딩으로 개발되기 때문이다.그러나 최근에는 주거시설을 함께 짓는 복합개발이 활발해지고 사업면적도 넓어지면서 일반인들의 투자도 확대되고 있다. 도심재개발사업이 신종 재테크수단으로 각광받는 것은 개발이익이 크기 때문이다.도심재개발사업의 용적률은 평균 600%.서울시가 내년부터 주택개량재개발사업의 용적률을 평균 250% 이하로 낮춰 시행할 예정인 점에 비춰보면 2배 이상 높다.이는 도심재개발사업의 조합원에게 돌아올 이익이 주택개량재개발사업의 2배라는 의미로 보면 된다. 사업기간이 짧은 것도 장점이다.지금까지 끝난 서울 도심재개발사업의 평균 사업기간은 4년 정도로 주택개량재개발사업(5∼7년) 보다 훨씬 빠르게 이루어지고 있다. ▷법원경매공장 임대업◁ 법원경매를 통한 공장의 취득은 일부 사람들의 전유물로 여겨져 왔다.창업을 준비하거나 시세보다 싼 값에 공장을 인수하려는 실수요자들만 경매에 참가해온 것이 일반적인 현상이었다. 그러나 이제는 일반 투자자의 입장에서 재테크의 수단으로 동원되고 있다.얼핏 보기에는 법원경매에서 공장을 사들이고 임대를 하는 것이 무척 어려울 것 같지만 그렇지 않다. 공장 임대업의 가장 큰 장점은 은행이자 이상의 수익이 보장된다는 점이다.취득한 공장용지가 택지로 바뀌면 예상외의 높은 수익도 기대할 수 있다. 법원경매를통한 공장 임대업은 투자목적에 따라 지역을 선정하는 것이 바람직하다.안정적인 임대수입을 원하면 반월·시화공단 등을 눈여겨 보는 것이 좋다.향후 투자수익을 노리는 사람은 용인 안성 광주 양주 화성 등 수도권에 있는 공장들을 선택하는 것이 좋다.임대시세는 다소 차이가 있지만 보증금이 평당 15만원,월임대료가 평당 1만5천원 선이다. ▷미분양아파트 임대사업◁ 최근의 부동산 재테크수단으로 가장 확실하게 떠오른 분야이다.임대용 주택의 취득에서 보유,양도 단계에 이르기까지 각종 세제혜택이 있어 폭발적인 관심을 끌고 있다. 임대주택사업의 성패는 대상 주택의 선정에 달려있다.막상 임대사업을 시작하려는 투자자들이 가장 난감해 하는 문제이다.웬만한 지역의 미분양 아파트나 중고 주택은 1억원이 넘는 자금으로도 접근하기가 어렵다. 가장 안정적인 것은 주공의 미분양 주택을 고르는 방법이다.적은 투자자금과 큰 양도차익을 낼 수 있기 때문이다. 입주가 임박한 민영 미분양아파트도 괜찮다.특히 계약금만 내고 중도금은 입주시 모두 잔금에 합산해 내거나 계약금의 비율을 총 분양가의 10∼11%로 낮춰 초기부담을 덜어주는 주공의 미분양 아파트는 여러모로 임대사업에 유리하다.

◎부천중동 44필지 등 전국서 100여필지… 모두 수의계약 대한주택공사가 선착순 수의계약으로 분양중인 상가용지가 소액투자자들로부터 인기를 끌고 있다.주공이 공급하는 상업용지는 대단위 택지개발지구내에 조성돼 단지내 주민은 물론 각종 공공·상업시설 등의 유치에 따른 유입인구가 많아 투자가치가 높기 때문이다. 상업용지는 원칙적으로 일반 공개경쟁입찰로 분양된다.다만 팔리지 않을 경우 수의계약으로 전환,선착순 분양한다. 현재 주공이 선착순 분양중인 용지는 부천 중동의 상업용지 44필지 등 전국에 모두 100여 필지에 이른다.수의계약 토지는 지역여건이 불리하거나 발전가능성이 없다고 단정하기 쉽다.그러나 수의계약은 일반분양 이후 지역여건이 충분히 성숙된 뒤에 이루어지기 때문에 초기 투자의 위험부담을 덜 수 있다. 뿐만 아니라 잘만 고르면 훨씬 저렴한 공개예정 분양가격으로 높은 수익을 올릴 수도 있다.또한 계약금 10% 외에 잔금 90%에 대해서는 5년 할부(연리 9.5%)를 시행중이어서 자금부담도 줄일수 있다. 특히 주공의 미분양 용지는 지적정리까지 끝난 상태이기 때문에 계약과 동시에 잔금에 대한 대금납부이행이 보증되면 즉시 소유권의 이전도 가능하다.

◎중기해외진출 지원 부진 질책/수입농산물 안정성 검사 미흡/의보공단 적자 해소방안 뭔가 ▷재경위◁ ○…한국개발연구원과 소비자보호원을 상대로 여야는 기아사태 해결책과 수입농산물에 대한 안정성 검사 미흡 등을 따졌다.그러나 국민회의 김대중 총재의 비자금의혹 파문을 둘러싸고 예상됐던 여야간 격돌은 없었다.오는 15일 증권감독원을 시작으로 재경원,은행감독원에 대한 마무리 감사에서 또한차례 충돌을 앞두고 여야 모두 전열을 다지는 분위기였다. 소비자보호원에 대한 국감에서 신한국당 박명환,민주당 제정구 의원 등은 “0­157이 외국에서는 15년부터 검출되기 시작했는데 소비자보호원이 외국농산물 안전성을 제대로 검사하지 못한 이유는 무엇이냐”고 따졌다. ▷건설교통위◁ ○…한국토지공사에 대한 국정감사에서 의원들은 조성토지의 미분양사유,해외공단개발,택지개발 지연 이유 등을 거론했다. 국민회의 임채정·국장근 의원,자민련의 변웅전 의원 등은 토공의 미분양 토지가 지난 6월말 현재 1천만평에 이르고 이로 인한부채가 7조여원이라며 미분양토지에 대한 근본적인 해소 대책을 물었다. 변의원은 “토공은 중소기업의 해외진출 지원을 위해 지난 93년부터 해외 공단개발사업을 시작,중국 천진에 34만6천평,심양에 12만9천평의 공단을 조성했으나 현재 분양률이 각각 45%,8%에 그치고 있다”며 “이는 사업성에 대한 면밀한 검토를 등한시하고 정부의 외교정책에만 의존한데서 비롯된 것 아니냐”고 따졌다. ▷보건복지위◁ ○…의료보험관리공단과 의료보험조합에 대한 감사에서 의원들은 방만한 운영을 지적하며 적자 해소 방안을 집중적으로 따졌다. 황성균 의원(신한국당)은 “올해 보험료와 보험급여비 비율이 100대 133으로 나타나는 등 의료보험관리공단의 재정 적자가 늘어나 내년에는 적립금이 모두 소진될 것으로 예상된다”며 대비책을 물었다. 김허남 의원(자민련)도 “요율은 적은 폭으로 인상된데 비해 의료보험 수가는 지난 1월 5%,9월 9% 등으로 오르고 급여기간도 올해 270일로 늘었다”면서 “더욱이 컴퓨터 단층촬영(CT) 등 비싼 의료장비의보험급여 확대 및 수진율 향상으로 보험급여비가 매년 증가하고 있다”며 요율 인상을 포함한 재정을 안정시킬수 있는 대책 마련을 촉구했다. ▷통과위◁ ○…3일 정보통신정책연구원 및 한국전산원에 대한 국회 통신과학기술위원회의 국정감사에서 여야의원들은 초고속국가정보통신망 구축,컴퓨터 2000년 연도 표기 등을 질의했다. 장영달 의원(국민회의)은 현재 초고속망 구축사업과 관련,전산원이 맡고있는 응용서비스 개발지원,원격시범사업등의 경우 전체사업과의 연계가 미흡,응용서비스의 국가망에의 수용 및 이용자 활용에도 지장을 초래하고 있다면서 공공응용서비스의 개발 영역을 통신,전산관련 응용서비스뿐 아니라 방송소프트웨어 등 다양한 내용으로 확대해야 한다고 주장했다.

□부천 ·중동주공 최적기 ·수년내 활기될듯 □안양 ·석수 주공 1단지 이미 인가받아 □수원 ·인계 등 입지 양호 ·사업 추진 순조 서울지역의 재건축사업이 용적률 강화로 주춤해지면서 부천 안양 과천 광명 등 서울 인근도시의 오래된 저층 아파트가 새로운 재건축투자 대상으로 꼽히고 있다. 이에 따라 주택건설업체들도 수도권 지역중 70년대 말과 80년대 초에 지어진 저층 아파트를 대상으로 재건축 수주사업의 초점을 맞추고 있다.일반 소비자들의 관심도 자연스럽게 수도권 지역으로 옮겨가는 추세이다. 특히 수도권의 주공아파트는 상대적으로 관심권에서 벗어나 있었으나 서울의 주택난이 심해지면서 내집을 마련하려는 무주택자와 재테크를 노리는 수요자들에게 투자적지로 떠오르고 있다. 수도권의 주공아파트 가운데 일부는 이미 시공사 선정 및 조합설립 인가를 받아 재건축사업이 추진되고 있다.재건축사업 추진위를 구성하거나 주민의 의견을 모으고 있는 곳도 많다. ▷부천◁ 재건축이 활발한 편은 아니다.지은지 10∼12년째인 아파트가워낙 많고 일반주거지역중 풍치지구로 지정된 곳이 많기 때문이다.그러나 주택보급률이 60%를 약간 상회하고 있는 점을 감안하면 몇년 안에 재건축사업이 활발할 전망이다.지난 82년에 준공된 중동 주공아파트가 최적지로 꼽힌다. ▷인천◁ 87년 이전에 건축된 5층 이하 아파트는 1천473개동 5만6천967가구.전체 공동주택의 24%에 이른다.서북부권역에 신현주공,석남주공 1∼2단지,가좌주공 1∼2단지 등이 재건축 대상 아파트이다. 경인고속국도 시발점에 인접한 신흥동 안국아파트(78년 준공)는 현대산업개발이 맡아 사전결정심의를 마친 상태이다.인천은 그러나 서울처럼 용적률의 규제가 심해 재건축사업이 활발하지는 못할 전망이다. ▷안양◁ 미분양이 거의 없을 정도로 주택공급이 부족한 곳이다.77년 준공된 석수주공 1단지는 지난 4월에 조합설립 인가를 받았다.시공사는 대림산업.석수 주공 2∼3단지도 눈여겨볼 재건축 대상이다. ▷수원◁ 인계주공,권선주공 등 입지여건이 좋은 재건축대상 아파트가 많다.가구별 지분도 많고 주민의 재건축 의지도 강해사업추진이 순조로운 편이다.용적률이 강화되고 있는 것이 단점. 83년에 지은 권선주공 1차는 대지면적이 5천평이다.이 아파트 10평형의 대지지분은 19.5평,15평의 지분은 29.3평이다. ▷과천◁ 12개 단지 모두가 지난 82∼84년 사이에 완공된 주공아파트이다.4,5,8단지를 뺀 나머지는 모두 5층 이하이다.그러나 재건축 기대수요가 많지만 현재로서는 재건축사업을 추진하기 어려운 실정이다. 83년에 준공된 1단지의 대지지분은 16평형이 20평,27평형이 35평 정도다.

◎신규로 공공임대 등 4만여가구 건설/총물량 50% 수도권 배정… 주택난 해소 대한주택공사는 내년에 공공임대 1만5천가구,공공분양 3만가구,근로자주택 1만5천가구 등 6만가구를 건설,공급할 예정이다. 또 지방의 미분양아파트 적체가 심한 점을 감안,총 사업량의 50% 정도를 수도권에 배정할 계획이다.수도권이 외의 지역에 대해서는 주택수요를 우선적으로 고려,건설물량을 결정할 예정이다.그러나 이같은 건설물량의 3분의 2인 4만가구만 내년에 분양·임대 등으로 공급하고 나머지 2만가구는 오는 99년에 공급하게 된다. 이는 주공의 미분양아파트 물량이 지난해 3만7천가구에 달한데 이어 올해 말에는 4만7천가구로 1만가구 가량 늘어날 것으로 예상됨에 따라 분양시기를 적절히 조정,미분양 물량을 줄이기 위한 것이다. 이로써 주공이 내년에 공급할 주택은 신규공급분 4만가구와 미분양 이월 주택 4만7천가구 등 8만7천가구에 이를 전망이다.

경기의 장기침체로 근로자는 고용불안을 걱정하고 심리적으로 위축된 일반소비자들은 씀씀이를 줄이는 상황이 이어지고 있다.이에 따라 구매력 부족으로 백화점은 물론 재래시장들도 장사가 안된다고 야단이다. 지속적인 불황에 가장 민감하게 반응한 상가의 경우 수요에 비해 많은 양이 분양되면서 주택이나 오피스텔 등 다른 부동산보다 더 어려움을 겪고 있다. 상가는 통상 아파트단지상가 근린상가 전문상가 테마상가 중심상가로 대별된다.아파트상가는 예전보다 인기가 떨어지긴 했지만 확실하고 안정적인 수입을 줄 수 있다는 점에서 소액투자자들의 관심이 계속되고 있다.경험이 적은 초보 투자자들도 이제는 배후 아파트의 입주민 가구수와 인근의 대형 유통시설과의 거리 등을 감안하여 구매결정을 할 수 있을 정도로 상가투자법은 보편화됐다. 아파트 단지상가는 예전 같지는 않지만 꾸준한 관심과 매기가 있을 것으로 보인다.근린상가는 전반적인 경기침체와 대형 할인점의 등장 등으로 신규 공급 물량의 미분양 사례가 계속될 전망이다. 테마상가는 기존의 상가 구성이 아닌 고객의 다양한 욕구를 충족시킬 수 있도록 건물 전체를 특정한 수요계층(아동 여성 학생 등)을 대상으로 하나의 주제를 설정하고 이에 맞는 업종(정보통신 자동차 등)을 선정하거나 상호보완이 가능하도록 배치해야 고객유치에 효과를 거둘 수 있다.테마상가는 수요자의 선택을 넓혀주면서 원스톱서비스가 가능하다는 장점으로 상가분양의 명맥을 유지하고 있다.기존의 주변 상권을 감안해 독창적인 컨셉을 구성하면 고객확보에 큰 어려움이 없을 것으로 판단된다.영업신장도 기대할 수 있어 상가건설의 새로운 대안제시의 역할을 할 것으로 보인다. 고객들의 생활패턴과 쇼핑문화가 변화되고 유통시장의 개방에 따라 외국의 유명 할인점 등이 특유의 영업 노하우를 활용,고객을 유치하고 있어 자본을 투자해 상가를 운영할 때는 신중하게 생각해야 한다.더욱이 앞으로는 생산업체가 사이버 시장에 상품을 진열하고 고객은 컴퓨터를 통해 상품을 구매하는 형태로 유통형태가 바뀌는 점 등을 감안해야 한다. 상가는 투자수익과 운영수익을 동시에 거둘수 있는 매력이 있기는 하지만 투자 단위가 크기 때문에 언제나 치밀한 계획과 계산에 따라 신중하게 결정해야 한다.특히 요즘처럼 경기가 오랫동안 침체사태에 빠질 때는 과학적인 접근과 전문적인 분석만이 위험요소를 줄이고 성공투자를 보장받는 길이다.3451­1122.

◎합작중기 외국인전용단지 입주 검토 해외자금을 조달해 국가산업단지를 조성하고 외국인전용 산업단지에 외국인과 합작한 중소기업도 입주시키는 방안이 추진될 전망이다. 임창렬 통산산업부 장관은 30일 전남 여천공단을 방문,“11월부터 토지공사가 전담하던 산업단지 개발에 한국산업단지공단이 참여할 수 있다”면서 “국가기관인 공단이 신용도가 양호해 해외 자금을 장기저리로 조달,공단을 조성해 싼 값에 분양하는 방안을 검토하겠다”고 밝혔다. 임장관은 또 “천안과 광주의 외국인전용공단이 장기 미분양되는 점을 개선하기 위해 이곳에 외국인과 합작한 중소기업을 입주시키는 방안도 마련하겠다”고 말했다.현재 분양률은 천안이 66.4%,광주는 30.7%다.

◎대단위 택지개발지구서 조성 투자가치 높아 대한주택공사가 공급하는 상업용지는 대단위 택지개발지구에서 조성돼 투자가치가 높고 배후단지의 조성으로 안정성이 돋보이는 것이 특징이다.특히 주공의 상업용지는 상가와 마찬가지로 최소한의 면적만 공급되는 것이 투자자들에게 가장 큰 매력으로 작용하고 있다. 주공이 올해 하반기에 공급하는 상업용지는 사업면적의 2%에 불과,사업성이 높은 편이다.분당 일산 등 신도시지역의 상업용지가 공급면적의 10∼15%에 이르러 아직 미분양이 많은 것과 대조를 이룬다. 단독택지도 대단위 택지개발지구 내의 충분한 기반시설을 이용할 수 있고 건축면적의 40%까지 생활편익시설을 설치할 수 있어 투자대상으로 생각해 볼만하다.신청자격은 공고일 기준 1년 이상 해당지역 무주택 세대주가 1순위이다.2순위는 해당지역 무주택 세대주,3순위는 일반 실수요자이다.분양 예정인 주공 상업용지와 단독필지를 소개한다. ▷상업용지◁ ▲인천 부개=이달중 공급될 인천부개지구는 8천가구가 넘는 사업지구여서 유효수요를 창출할 수 있는 투자가치가 높은 곳이다.인근에 대형백화점이나 할인매장이 없어 최적의 입지조건을 갖추고 있다. ▲청주 분평=청주 도심과 인터체인지에서 가까와 신흥 주거지로 각광받는 곳이다.총 건설 가구수는 1만1천가구이며 수용인구는 5만여명에 이를 전망이어서 신도시급 이상의 상권을 형성할 것으로 보인다. ▷단독택지◁ ▲춘천 퇴계지구=춘천의 강남으로 불리는 신흥주거지이다.자연경관이 뛰어나고 서울∼춘천간 경춘국도와 인접해 있다.학교 공공청사 근린생활시설 등 편익시설이 고루 갖추어져 있다. ▲제주 화북지구=제주시에서 시행하는 삼양 토지구획정리 사업지구와 화북상업지구 조성사업이 예정돼 있다.한라산이 바로 보이고 삼양·한라해수욕장,명도안 관광휴양림이 가깝다. ▲대전 관저=1,2,3지구로 나눠 총 43만평 대지에 1만6천가구의 아파트가 건설돼 대전 서남부의 전원 신도시로 주목받는 곳이다.단독택지는 총 276필지이며 2지구의 97필지를 오는 12월에 공급한다.대전지역 무주택자들이 관심을 가져볼 만하다.

◎성수기 끝나고 분양률 낮아 원하는 곳 구입 유리/대부분 업체 회원권 분양 50∼60%에 그쳐 유난히 무더웠던 올 여름의 휴가도 마무리되고 있다.예년 같으면 휴가 성수기에도 콘도미니엄을 예약하기가 그렇게 어려운 편은 아니었다.그러나 올해는 장마 직후인 7월말과 8월 중순에 걸쳐 휴가를 다녀온 경우 콘도미니엄을 구하기가 쉽지 않았다.여가문화가 확산되면서 예년보다 예약수요가 2배 가까이 쇄도했다는 것이 업계의 분석이다. 올 여름에 콘도미니엄 예약에 어려움을 겪었다면 휴가 성수기가 끝난 지금쯤 올 겨울과 내년 여름의 휴가를 위해 콘도 회원권 구입을 생각해 보는 것도 괜찮을 것 같다.국내 100여개의 콘도미니엄 건설업체가 지속적으로 콘도를 공급,분양 중이지만 휴가 성수기가 끝난 시점에는 분양률이 가장 낮아 원하는 곳의 콘도를 고르는데 유리하기 때문이다.대부분의 콘도업체들은 지난 겨울부터 회원권 분양에 들어갔지만 아직 50∼60%의 분양률을 보이고 있다. 한화국토개발은 경주와 대천,제주에서 콘도회원권을 특별분양중이다.지난해3월 보문콘도를 인수해 이름을 바꾼 ‘경주한화콘도’는 총 1천730계좌 가운데 519계좌가 미분양으로 남아 있다.대천 한화콘도는 총 2천740계좌 중 1천50계좌가 미분양이고 제주한화콘도는 4천500계좌중 100여개가 남아 있다.분양가는 경주의 31평형이 부가세를 포함해 2천6백10만원,대천의 28평형이 2천9백40만원,48평형이 4천8백20만원이다.(02­729­5300) 한화콘도는 현재 설악 용인 양평 백암 수안보 지리산 산정호수 등 전국 8개 지역에서 콘도미니엄을 체인망으로 운영,회원에게 이용 우선권을 주고 있다.앞으로 2∼3년안에 제주 춘천 해운대 대천 사이판 등에 추가로 콘도를 완공,13개 체인망을 갖출 계획이다. 후발 콘도업체인 신성리조트(주)와 신성관광(주)가 분양중인 제주 신성콘도와 낙산콘도도 각각 50% 정도의 미분양 회권권이 남아있다.내년 하반기에 문을 열 예정인 제주 신성콘도는 북제주군 조천읍 함덕리에 위치한다.객실은 17평형 42실,29평형 192실,49평형 8실 등 총 242실이다.역시 내년 하반기에 개관할 낙산콘도는 17평형 46실,29평형 195실,49평형 4실,61평형 1실 등 총 246실 규모이다. 신성은 이와 함께 오는 11월 개장할 제주 신성골프장의 2차회원 300명을 모집중이다.골프회원권은 18홀 회원권과 6홀 퍼블릭으로 나누어 모집한다.앞으로 충주(중원군 살미면 문화리 충주호반)에 240실도 계획,체인형태로 운영할 예정이다.(02­565­2010)

◎택지지구 확대… 재건축제 개선방안 추진/25.7평이상 용지도 임대용도 변경 허용/국민주택기금 관리방법·운영체계 개선 최근 수년간 주택시장은 만성적 수급 불균형에서 탈피해 시장여건이 크게 달라지고 있다.90년 이후부터는 매년 60만가구 이상의 주택이 공급되면서 주택부족이 크게 완화되고 상당수의 미분양주택이 남아 있다. 이에 따라 저렴한 가격으로 주택을 대량 건설·공급하고 투기수요를 억제하기 위해 만들어진 현 제도는 다양한 수요를 충족시키는데 한계를 드러내고 있다.건설교통부는 앞으로 이같은 현상이 더 심해질 것으로 보고 민간주택업체의 역할을 높이고 저소득층에 대한 지원을 강화하는 쪽으로 각종 주택관련 제도의 개선을 서두르고 있다.하반기에 달라질 주택정책 및 방향을 소개한다. ◇주택가격 안정 추진=안정적인 주택공급을 위해 향후 5년간(98∼2002년) 중장기 주택건설계획을 추진한다.상반기에 2백95만평을 지정한데 이어 하반기에도 택지지구를 확대 지정,안정적 공급기반을 다진다. 재건축제도는 관련 문제점을 합리적으로 고치고 투기발생을 방지하는 방향으로 개선을 추진한다.현재 행정쇄신위원회에서 재건축제도 개선방안을 논의중이어서 결과를 보아 구체적 방안을 마련할 방침이다. ◇민간의 자율성 제고=강행규정으로 운영중인 ‘사전결정’제도를 입법취지에 맞게 임의절차로 변경,불필요한 사전결정 및 중복심의를 막는다.현재는 25.7평 이하 용지만 분양에서 임대로 용도변경이 가능하나 앞으로는 25.7평 초과 규모도 임대로 변경할 수 있게 허용한다.공동주택단지 등의 간선시설은 사업주체가 일괄 설치하고 이를 분양가에 반영토록 한다. 공공주택의 부대 및 복리시설의 설치기준을 완화한다.주택건설 감리제도를 개선,감리자 지정시 가격경쟁방식을 도입하고 감리비 산정방법을 일원화해 총 공사비의 2.5% 수준으로 한다. ◇저소득층의 주거안정 추진=저소득층에 대한 자금지원을 확대하기 위해 주택저당채권 유동화 등 장기 주택금융 방식의 도입을 추진한다.주택은행의 민영화에 대비,국민주택기금운용 및 관리방법 등 공공 주택금융 체계를 개편한다.

◎뭉칫돈 묶여 자금회전에 치명타/땅많은 건설업체 올들어 6백여곳 부도/부실기업 매물 7조∼8조… 반값에도 안팔려 땅은 야누스인가.어제까지 투기의 대상이던 땅이 오늘은 기업의 무덤이 되고 있다.부도낸 기업군에 유독 건설업체가 많은 것도 땅 탓이다.올들어 130여개 일반건설업체와 500여개 전문건설업체가 쓰러졌다. 부동산 재벌 건영그룹의 부도 내막을 들여다 보자.건영은 주력사인 (주)건영을 비롯,건영종합건설 건영건설 글로리산업개발 건영산업개발 건영발전유한공사 등은 이름만 다를 뿐인 건설업체를 7개나 거느렸다.전직 임원 U씨는 “(주)건영을 제외한 나머지 회사는 건영 돈을 빼내 부산 대구 광주 대전 충주와 중국 등지에 사둔 땅을 관리하는게 주임무였다”고 밝혔다. 대부분 빚을 내 사들인 것이지만 95년 한때 전국에 3천억원대의 땅을 보유했다.미래의 사업을 예상,어느 정도의 사업용 땅을 확보해 두는 것이 업계의 관행이라 해도 너무 심했다. 건영의 자금흐름에 결정타를 안긴 것은 이들 부동산에 물린 뭉칫돈 때문이었다.분당 일산신도시의 단독택지 개발사업에서 1천억원 이상 적자가 나자 지방의 땅을 팔려했으나 뜻대로 되지 않은 것. 당시 땅에 묶여 있던 자금의 대강만 훑어봐도 이렇다.일산신도시 대형빌라 부실공사로 인한 하자보수에 4백98억원이 더 들어갔고 미분양 아파트에 물린 자금만도 7백63억원이었다.분양을 하고도 현금으로 회수하지 못한 미수금은 4천6백억원이었다.대략 아파트 4천6백가구분에 해당한다.무리하게 재개발사업을 수주해 철거민 이주비로 1천억원이 들어갔다.게다가 파주군 교하면과 용인 수지읍,시화지구와 수원 영통지구에 확보해둔 미사업용 토지만도 1천3백억원 어치나 됐다. 총자산 1조2천억원 규모인 주력사인 (주)건영을 포함한 그룹 총자산 1조6천억원의 50% 이상인 8천억원 상당이 부동산과 관련해 묶여있은 셈이다.이러고도 넘어지지 않을 도리가 없었다.건설회사의 보유부동산이 총자산의 20%를 넘으면 부도 위험이 따르고 40%를 초과하면 반드시 부도로 이어진다는 것은 업계의 통설. 땅은 이제 부도가 난 후에도 골칫거리가 되고 있다.자산평가에서 현시가나 보유중의 금융비용 부담 등은 전혀 반영되지 않았기 때문이다.오직 매입할 때 들어간 가격으로 감정가가 나올 뿐이다. 예컨대 건영의 용인 죽전지구택지 4만1천여평은 최근 택지분양가(평당 3백만원)와 지가상승을 감안하면 평당 4백만원은 충분이 나가는 요지이나 감정가는 매입 당시 장부가인 1백20만∼1백50만원에 그쳤다. 광주 경안리,대전 태평동,용인 남동 등 전국 10여곳에 금싸라기 땅을 보유한 우성도 마찬가지.1조3백억원의 주택건설 사업비가 투자됐으나 2천5백억원이 설정된 담보를 해지하지 못해 사업추진이 어려운 실정이다. 현재 부도를 냈거나 부실기업이 자구용으로 팔려고 내놓은 아파트·공장용지와 상가 복합빌딩 백화점 위락시설 등이 5조원대인 40여건에 이른다.비밀리에 매입자를 찾고 있는 부동산 매물까지 합치면 7조∼8조원대에 이른다는게 업계의 추산이다.그러나 제값을 주겠다는 곳은 없고 감정가의 50∼60%선에도 서로 눈치만 보고 있다.부동산은 부도가 난 후에도 기업을 더욱 궁지로 몰아넣고 있다.

◎3금융권 부채 2천5백억 연내 분할상환 부도유예협약 적용 대상이었던 진로그룹의 6개 계열사 가운데 현재 유일하게 주식포기각서 제출 대상으로 남아 있는 (주)진로가 주식포기각서를 내지 않기로 했다. 30일 금융계와 진로그룹에 따르면 (주)진로는 부도유예협약 가입 대상이 아닌 리스사와 할부금융사 등 이른바 제 3금융권에 대한 2천5백억원의 빚을 갚기 위한 용도로 주식포기각서를 내지 않기로 했다.진로는 이를 자구노력에 의한 자산매각과 미분양아파트를 이용한 대물변제 등 모든 수단을 총동원해 올 연말까지 월별로 분할상환키로 했다. 진로그룹 한 임원은 “3백69억원의 추가자금을 지원받기 위해 주식포기각서를 내는 것은 별 의미가 없으며 문제를 푸는 대안이 되지 않는다”고 말했다.그는 “만약에 주식포기각서를 내고 채권은행들로부터 3백69억원의 자금을 지원받으면 부도유예협약 가입 대상이 아닌 리스사나 할부금융사 등 제3 금융권에서 어음만기 연장에 협조하지 않고 채권확보를 위해 한꺼번에 어음을 돌릴수 있으며 이 경우 더 큰 문제가 생길 우려가 있다”고 지적했다. 지난 27일 부도유예협약 적용 시한이 끝난 (주)진로는 내년 9월말까지 기존 대출금의 원금상환을 연장받게 돼 있다.

지난 27일 부도유예협약 적용 시한이 끝나 정상화 대상 기업으로 지정된 진로그룹의 6개 계열사 가운에 (주)진로가 29일 최종 부도 위기를 가까스로 모면했다.그러나 은행과 종금사를 제외한 리스사와 할부금융사 등의 금융기관들은 부도유예협약 적용 시한이 끝난 이후에는 채권을 행사할 수 있게 돼 있어 이들 금융기관들이 협조해 주지 않을 경우 진로는 또 다시 위기에 처하게 되는 등 불투명한 상황이 지속될 전망이다. 29일 금융계와 진로그룹에 따르면 지난 28일 87억원의 어음을 교환에 회부해 (주)진로를 1차부도에 이르겠던 동화리스사는 진로가 올 연말까지 미분양 아파트로 대물변제하는 등의 방식을 통해서라도 채무를 상환하겠다며 어음만기를 연장해 줄 것을 요청해오자 이를 연장해줬다.동화리스는 (주)진로가 발행한 어음만기를 내년 2월쯤까지 전액 연장해 주기로 한 것으로 알려졌다. 한편 28일에 이어 29일에도 (주)진로가 발행한 어음 1백12억4천만원어치가 만기가 돼 교환에 회부됐으나 이 가운데 삼성생명은 1백억원에 이르는 융통어음 만기를 연장해 줬으며 나머지 물품대인 12억원어치의 진성어음은 진로가 자체 자금으로 결제했다.