◎5년 지나면 1순위 자격 부여 건설교통부가 30일 입법예고한 주택공급에 관한규칙 개정안은 주택업체의 부도시 입주예정자를 보호하고 외환위기 이후 침체한 주택시장에 활력을 불어넣기 위한 조치이다. 건교부는 규칙개정으로 주택 수요의 확대,건설업체 부도에 따른 해약감소,주공 등 공공사업자의 자금난이 해소될 것으로 기대하고 있다. 바뀐 내용을 문답으로 알아본다. ­앞으로 민영주택 1순위자는. ▲지금처럼 청약예금 및 청약부금 가입후 2년이 지나면 된다.1주택 소유자도 소유한 주택의 규모와 관계없이 1순위 자격을 가질 수 있다.이미 당첨됐던 사람도 재당첨제한기간이 지나면 1순위 자격을 갖는다. ­국민주택의 1순위 자격은. ▲종전처럼 무주택자는 청약저축에 가입해 2년이 지나면 자격을 갖는다.이미 당첨된 사람은 1순위에서 제외된다.그러나 60㎡(18평) 이하의 주택에 당첨된뒤 5년이 지난후 60㎡ 초과 주택을 청약하면 1순위 자격을 가질 수 있다. ­당첨일 이후 청약예금에 다시 가입해 2년이 지났으나 기당첨주택의 사용검사가 이루어지지 않은 경우 분양가 규제지역에서 민영주택 1순위 청약이 가능한가. ▲민영주택 재당첨제한기간(2년)이 지났기 때문에 1순위 청약이 된다. ­1순위자의 범위가 넓어지면 지금 1순위자는 당첨이 어려워지지 않나. ▲주택의 구매력 감소와 미분양주택 급증 등으로 현재 1순위자가 분양을 받는 데는 문제가 없다.새로 1순위자가 될 수 있는 기당첨자나 1주택소유자 중 청약예금에 가입해 2년이 지난 사람은 거의 없다. ­1순위 자격이 있는 수도권 이외지역 주민이 수도권으로 전입하면 바로 1순위 청약이 가능한가. ▲수도권으로 이사오기 전 다른 지역에서 1순위 자격이 있었다면 전입즉시 1순위 청약이 가능하다. ­잔금납부 방법이 입주예정자 보호를 위해 개선됐다는 데. ▲신축아파트의 경우 사용검사 전에 임시사용 승인만으로 입주를 할 수 있다.임시사용승인으로 입주한 경우 잔금의 절반만 내고 사용검사후 나머지 절반을 내도 된다.

◎토지 재평가세 1%로 낮추기로 토지를 재평가할 경우 차익에 대해 부과하는 재평가세가 3%에서 1%로 낮아진다.3월부터 올해 말까지 미분양 주택을 분양받아 5년 뒤에팔 경우 양도차익에 대한 양도세를 20%만 내면 된다. 국회 재정경제위원회는 20일 전체회의를 열어 조세감면규제법·법인세법·소득세법·자산재평가법 등의 개정안을 일부 수정해 의결했다.그러나 변호사 회계사 건축사 등 자유직업인의 소득에 대해 부가가치세를 부과하는 내용의 부가가치세법 개정안은 처리하지 않고 계류시켰다. 이날 의결된 개정안에 따르면 자산 재평가시 3%의 재평가세를 물리던 것을 토지에 대해서만 1%로 과세하기로 했다.건물 등에 대한 재평가세는 그대로 3%를 유지하기로 했다.다만,83년 말 이전에 취득한 토지에 대해 재평가를 처음 실시할 때는 3%의 재평가세를 적용하도록 했다.1월1일로 한정됐던 자산재평가 기준일도 4월1일 7월1일 10월1일로 확대했다. 자유직업인의 소득에 대한 원천징수세율은 1%에서 3%로 높아졌다.투자신탁안정기금의 수익에대한 과세시기를 조합원인 투신사에 대한 배당이 있을 때까지 늦추기로 했다.

정부·여당이 오는 4월 임시국회에서 양도소득세 인하 및 폐지,임대사업기준 대폭 완화,취득세·등록세중 한가지 세목 폐지,외국인 부동산취득전면 허용 등 부동산관련 세제와 법규를 전면개정할 방침인 것으로 전해진다.내수에 가장 큰 영향을 미치는 부동산경기 침체가 날이 갈수록 심화됨에 따라 내수기반 붕괴가 우려되는 심각한 상황에서 취해지는 고육책으로 볼수 있겠다. 부동산가격은 기업구조조정에 의한 비업무용 토지등의 매물이 쏟아져 나오고 고금리로 시중여유자금이 금융자산으로 몰리는 데다 실직사태와 소득격감등의 영향으로 폭락을 거듭하고 있다.아파트는 미분양이 10만가구분에 이르는 것으로 보도되고 있다.이처럼 다른 물가는 환율인상등으로 가파른 오름세를 보이는 데 비해 부동산값이 계속 큰 폭으로 떨어지는 자산디플레현상의 장기화는 개인·기업은 물론 금융기관 보유부동산 가치하락으로 또다른 부실화를 초래할 위험성이 매우 크다.따라서 이번 정부·여당 방침은 각산업에 대한 전·후방 연관효과가 큰 부동산경기에 활력을 줌으로써 어느정도 내수회복을 뒷받침하려는 신축성을 띤 것으로 평가할수 있다.특히 외국인에 대해서도 내국인과 마찬가지로 부동산시장을 완전개방함에 따라 경제회생의 걸림돌인 자산디플레가 억제되고 외자유치도 활기를띨 것으로 기대된다. 그러나 부동산경기가 고가건축자재등의 수입을 유발,국제수지를 악화시키는 수준으로 확산돼서는 안될 것이다.또 앞으로 금리나 환율이 안정될 경우 시중 부동자금이 부동산에 몰려 가격폭등을 유발하는 등의 투기가 일지 않도록 유의해야 한다.때문에 양도세는 없앨 것이 아니라 상황에 따라 세율을 신축성 있게 조정하는 쪽으로 운용하는 것이 더 바람직하다.IMF시대의 고금리 특혜로 소득이 급증한 고소득층의 부동산투기바람을 우려하지 않을수 없기 때문이다.

◎창업·고용유발 중기에 1조원 지원/실직자돕기 범국민운동 지속 전개 이기호 노동부장관이 17일 제2차 경제대책조정회의에서 보고한 ‘실업대책 추진상황 및 보완과제’ 내용을 간추린다. ◇실직자 대부사업=실직자 생활자금 지원을 위해 다음 달부터 6월 말까지 3개월 동안 1조6천억원 규모의 무기명 장기채권을 발행,28만가구에 대해 생계비·의료비·학자금·생업자금·주택자금 등을 대부한다.채권발행 조건은만기 5년에 연리 7.5%로 하되 대부 이자율은 연 9.5%(생계비 지원은 연 8.5%)로 한다.자금출처조사 완전면제를 위해 금융거래 및 비밀보장에 관한 법률시행령을 개정한다. 세계은행(IBRD)차관 자금 1조원을 △실직자 소규모 창업자금에 3천억원 △벤쳐기업 창업자금에 3천억원 △고용창출 중소기업 지원에 1천억원 △외국인 대체기업 지원에 3천억원을 배분한다. ◇공공근로사업=국비 3백억원과 지방비 3백억원 등 6백억원을 투입,산림간벌,환경정비,재활용품 수집 및 분리,농지대장 정리 등 사업을 통해 5만명의 일자리를 창출한다. ◇공공투자사업 조기집행=상반기 예산배정비율을 당초 51%(36조원)에서 61%(42조원)로,주요 투자사업 배정비율을 59%(8조6천억원)에서 70%(10조2천억원)로 높인다.특히 고속도로·신공항·주택건설·고속철도·군산외항 항로준설공사 등 대규모 공공사업비 1조3천억원을 상반기에 조기 배정하여 2만6천명의 일자리를 창출한다.69개 공공기관의 중소기업제품 우선 구매예산 30조원을 상반기에 조기 집행한다.한전의 송·배전시설 투자 확대를 통해 1만2천명의 일자리를 창출한다. ◇주택건설업체 자금난 완화=IBRD차관 2억달러를 주택신용보증기금에 출연해 2만3천명의 고용창출을 유발한다.국민주택 규모 이하의 미분양주택을 취득하여 5년 이상 보유한 뒤 양도하면 양도소득세 특례세율 20%를 적용하며,1세대 1주택 중복허용기간을 1년에서 2년으로 연장한다. ◇모금운동 전개=실직자돕기 범국민운동을 전개하되 기부금은 손비로 인정해 준다.민간단체가 주관하는 숲가꾸기,환경정비 등 공익사업에 대한 지원을 강화한다.

IMF 체제의 영향으로 아파트 미분양이 속출하고 계약포기가 잇따르는 가운데 ‘돈이 될만한’ 아파트에는 여전히 청약자들이 구름처럼 몰리고 있다. 12일 청약을 마감한 수원영통 건영아파트 33평형은 지역 1순위자에서 무려 38대 1의 높은 경쟁률을 보였다.지난 6일 서울지역 2차 동시분양에서 동아건설 삼성건설 우방 인광토건 신성 등이 내놓은 1천305가구에 대한 청약에서는 우선순위 자격을 가진 수도권 무주택자가 단 한 명도 청약하지 않은 것과 대조적이다.

◎건설업체,“소비자부담 최소화” 아이디어 총동원/중간옵션제­준공시점에 맞춰 마감재 채택/분양가할인제­계약금 조정,총액 3%선 낮춰/일부선 평당가격 내리고 내장재 고급화 시도 주택건설업체들이 IMF파고를 넘기 위한 다양한 판촉전략을 구사하고 있다.‘중간옵션제’와 ‘분양가 시차할인제’가 등장하는 등 소비자들의 경제적 부담을 조금이라도 덜어주기 위한 각종 아이디어를 총동원하고 있다. ‘중간옵션제’와 ‘분양가 시차할인제’를 적용,소비자의 관심을 끌고 있는 업체는 동성종합건설. 우리나라에서는 처음으로 경기도 광주군 쌍령리에서 분양하는 1차분 532가구에 대해 이들 제도를 도입했다. 중간옵션제란 분양 당시 마감재 수준이 준공시점이 되면 대개 유행에 뒤떨어지게되는 상황을 감안해 준공 1년 전쯤 분양 당시 가격으로 마감재 수준을 상향 조정,소비자에게 혜택을 주는 것이다. 중간옵션 대상 마감재는 벽지 가구 거실바닥재 등에 한정해 실시할 예정이다. 분양가 시차할인제는 순위내 분양계약 체결시 계약금을 종전 총분양금의20%에서 15%로 낮추고 전체 분양가를 3% 할인해 주는 제도.동성아파트 33평형의 경우 분양가가 평당 3백50만원이지만 순위내 계약을 체결하면 3백30만원이 된다.계약금도 2천3백10만원에서 1천6백80만원으로 낮아져 소비자의 경제적 부담이 크게 줄어든다. 분양가 시차할인제를 적용받으면 24평형(100가구)이 평당 3백20만원대,33평형(276가구)이 3백30만원대,49평형(156가구)이 3백70만원대로 분양가 자율화 실시 이전의 가격 수준이 되는 셈이라고 업체 관계자는 설명한다. 최근에는 수도권의 분양가 자율화 확대 실시로 미분양이 속출하자 값싸고 질좋은 ‘실속형 아파트’ 공급도 잇따르고 있다. 쌍용건설은 경기도 남양주시 덕소에서 528가구를 평당 4백30만∼5백만원대에 분양 중이다.이는 주변 기존아파트와 비교할 때 평당 70만∼1백만원 정도 차이가 나고 있다. 덕소지역에는 앞으로 분양물량이 많고 주변 아파트값이 중형의 경우 평당 5백만원대,대형은 5백50만∼6백만원대로 쌍용이 공급하는 가격보다 비싼 편이다. 쌍용아파트의 평형별 평당가격은 32평형(185가구)이 4백30만원,39평형(18가구) 4백77만원,48평형(285가구) 4백95만원,52평형(40가구) 5백10만원으로 책정됐다. 주변의 S아파트 32평형이 1억5천만원인데 비해 같은 평형의 쌍용아파트는 1억3천8백만원이며 U아파트 37평형이 2억원 선인데 비해 쌍용아파트 같은 평형은 1억7천6백만원이다. 벽산건설은 아파트 내장재의 고급화와 내실화를 시도하고 있다.값싸고 품위가 떨어지는 자재를 쓸 경우 소비자들이 이를 뜯어내고 다시 바꾸는 ‘이중의 낭비’를 줄이려는 뜻이다. 벽산은 분양중인 용인 구성지구 1천576가구에 대해 옵션(선택사양) 적용시 별도로 구입해야 하는 온돌마루 황토방 발코니섀시 홈오토테크시스템 등 고급자재를 기본형에도 설치해 주고 있다.분양가 인상으로 집값이 12∼14% 올랐지만 고급자재를 적용,질적인 향상을 통해 서비스하려는 것이다.

◎전체 8,200가구중 18%가 남아 수도권 아파트가 ‘IMF한파’ 때문에 무더기로 미분양됐다. 주택건설업계에서는 이달부터 민간택지에 대한 수도권 아파트분양가가 자율화되면서 해태 풍림 삼부 한일건설 등이 파주 시흥 안산 구리 등에서 8천200여가구에 대한 분양에 나섰으나 23일 현재 18%가 넘는 1천500여가구가 미분양으로 집계됐다. 대한부동산신탁과 해태건설은 파주 금촌에서 지난 2일부터 19∼64평형 아파트 2천944가구를 분양했다가 327가구가 미분양됐다.풍림산업은 안산 고잔에서 지난 14일부터 28∼51평형 2천1가구를 분양 중이나 23일 현재 600여가구가 남았다. 안산 고잔에서 352가구를 분양한 삼부토건은 172가구가 미분양이었고,평촌에서 129가구를 분양한 한일건설은 45가구가 미분양됐다.또 동아건설은 시흥연성에서 503가구를 분양했으나 190여가구가 남았다.성원건설은 구리 인창에서 461가구중 67가구,동문건설은 파주 봉일천에서 1천759가구중 97가구를 분양하지 못했다. 미분양이 무더기로 나온 것은 분양가 자율화로 시세차익이 적어진 데다 IMF 시대에 집값이 하향 안정세를 보이고,주택자금 대출축소에 따라 구매력이 감소한 때문이다.

◎전세 잘나가는 곳/생활비 덜 드는 곳/중소형 위주 선택 IMF 체제가 본격화되면서 주택청약 및 구입방식에도 큰 변화가 일고 있다. 전세비율은 물론 아파트관리비나 교통비 교육비 등 생활비가 적게 드는 곳을 선택하는 이른바 ‘실속구매’가 늘고 있다. 실직자가 늘어나면서 내집마련 실수요자들이 자신의 금융환경에 맞는 주택을 고르는 경향도 요즘 두드러지는 현상이다.재테크 측면에서도 주택에 대한 투자규모를 조정,추후 시세차익과 임대를 통한 투자금액의 조기회수를 철저히 따지는 경향을 보이고 있다. 전세비율은 소비자가 주택청약 또는 매입시 가장 중요하게 고려하는 요소.최근 40평형 이상의 대형보다는 30평형대 아파트의 인기가 높아지는 것은 전세값과 관련이 깊다.대형 평수는 ‘IMF 한파’가 지속되면 적정 전세금을 확보하기 어렵다는 점 때문에 청약 기피현상을 보이는 점도 달라진 세태이다. 중도금 대출금리를 따지는 현상도 눈에 띈다.고금리시대에 금리가 0.1%포인트만 낮아도 상당한 경제적 부담을 덜 수 있다.일부 주택업체들은 소비자들의 금리부담을 덜어주기 위해 중도금의 대출금리를 15% 이하로 낮추거나 15%가 넘는 금리에 대해서는 차액을 직접 부담하는 등의 방법을 동원,미분양아파트를 빠른 속도로 해소하고 있다. 관리비와 교통비 문제도 아파트의 청약이나 매입에 상당한 영향을 미치고 있다.난방방식 등에 따라 한달 관리비가 몇천원에서 몇만원씩 차이가 나기 때문에 수입이 줄어든 IMF 시대에는 충분히 고려되어야 할 사항이 되고 있다. 최근 ‘IMF 한파’를 타고 전세 적지로 떠오른 곳이 서울 강북의 역세권 아파트들.특히 노원역 일대의 주공아파트 등은 관리비가 저렴한 데다 교통이 편리하고,편익시설이 많아 최적의 ‘IMF형 아파트’로 꼽히고 있다.놀이방 유아원 등 보육시설이 잘 갖추어진 강동권의 대단지 아파트도 인기를 끌고 있다.성동구의 경우 구립 어린이집이 20여곳이 넘어 특히 맞벌이 부부들이 선호하고 있다.

◎주택할부금융 등에 6개월간 신용보증/건설업체 현금차액 보증금 전액 반환/일시 2주택 비과세기간 6개월 연장 정부는 16일 25조원에 이르는 중소기업 운전자금용 대출금의 만기를 6개월 이상 연장하는 것을 골자로 한 ‘기업자금 애로 타개대책’을 마련했다.주요 내용을 요약한다. ◇건설분야 애로 해소방안 ▲신용보증 활성화=주택은행이 관리·운영중인 주택신보를 신용보증기금으로 넘긴다.0.3%∼0.5%인 보증요율은 수익자 부담원칙 및 위험도를 감안,1% 이상으로 올린다. 유동성 애로를 겪고 있는 부동산신탁회사,주택할부금융사에 대해 오는 6월말까지 신보 및 기술신보를 통해 기업당 2천억 범위에서 6개월간 신용보증해 준다. ▲국내 건설업체 지원=시공비율에 관계없이 현금차액보증금을 전액 반환하고 보증서로 대체한다.물가가 5% 이상 변동할 경우 계약금액 조정요건을 현행 계약체결 후 120일에서 60일로 단축해 1년간 운용한다. ▲국책은행의 해외 건설공사 지급보증=산업은행과 수출입은행을 통해 해외 건설공사에 대한 지급보증서를 발급해 준다.국내업체간 과당경쟁 및 덤핑수주,적자수주 등의 경우에는 보증대상에서 제외한다.보증요율은 위험도 등을 반영,자율화하고 수출보험공사의 수출보증보험 부보 후(보증금액의 90%)보증 또는 주거래은행 등 국내은행과 복보증하는 방안을 추진한다. ▲세제지원=국민주택규모 이하 미분양주택(서울소재는 제외)을 올해 말까지 취득,6년 이상 보유한 뒤 팔 경우 양도세 특례세율 20%를 적용한다.새 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우 비과세하는 주택양도기간을 현행 1년 이내에서 1년 6개월로 연장한다. ◇중소기업의 은행대출 만기연장=25조원 규모의 은행의 원화표시 운전자금용 대출금을 6개월 이상 일괄 연장한다.거래은행별로 자생력이 없다고 판단되는 한계기업은 연장대상에서 제외한다.은행단 전체의 자율결의로 이를 추진하며 ‘금융시장안정 및 기업애로타개 대책단’에서 만기연장 이행상황을 지도·점검한다.

정부가 일련의 기업회생조치들을 선보이고 있다.외환위기속에서 국제통화기금(IMF)합의에 의해 진행중인 산업구조조정과정에서 드러나는 기업연쇄도산 및 원자재구득난 등의 문제점을 해소시켜 우리경제의 성장잠재력을 강화하려는 정책의지가 담긴 것들이다. 재정경제원이 16일 발표한 ‘기업자금애로대책’은 오는 6월말 만기가 되는 중소기업 대출금 25조원의 상환기간을 6개월이상 일괄연장하고 해외건설에 대한 국책은행 지급보증실시 등을 주요내용으로 하고있다.현재의 심각한 내수침체를 완화하기 위해 미분양주택매입시 한시적인 양도소득세감면혜택을 주는 것과 기업어음(CP)만기 2개월연장등의 내용도 들어있다.이밖에 임창열 부총리는 이날 중소기업지원중심의 수출용 원자재수급안정대책을 별도로 발표했다. 이처럼 중소기업지원을 각별히 강화키로 한 것은 지금까지 극심한 자금난에 시달려 온 이들 기업을 적극적으로 보호 육성함으로써 우리경제의 자생적생산기반을 확충하려는 새정부의 정책방향을 잘 반영한 것이라고 평가할수 있다. 그러나 이러한 대책들이 기대한 만큼의 실효를 거둬 기업자금난에 숨통이트게 하려면 몇가지 보완조치들이 뒤따라야 할 것이다.우선 은행등의 금융기관 일선 창구에서 정부 대책내용이 충실히 이행되는 지를 철저히 점검해야 할 것이다.정부시책의 경우 하부기관에 내려갈수록 추진력이 급격하게 떨어지는 사례가 많기 때문이다. 대출금 상환기간 연장으로 발생할 수 있는 금융기관손실도 정부가 별도의 재원으로 보전해주는 방안을 강구해야 할 것이다.그래서 금융기관들이 국제결제은행(BIS)자기자본 비율유지를 위해 만기연장을 기피하는 일이 없도록해야 한다.대기업들이 중소하청업체에 물품대금을 지급할 때 환차손부담을 전가하는 등의 횡포도 뿌리뽑아야 할 것이다.이밖에 해외건설의 과당·덤핑경쟁규제를 강화해서 건설수출의 외화가득률을 높이도록 촉구한다.

◎IMF한파뒤 서울·수도권서 3,200가구 쏟아져/선착순 공급… 1,000만∼2,000만원정도 저렴/재당첨금지 적용 안해… 현금 부담은 큰 편 ‘계약해지 아파트를 노려라’ 관심 밖이었던 서울·수도권지역의 미분양 아파트가 ‘IMF 한파’로 때 아닌 인기다. 특히 최근에는 시중 금융기관의 주택중도금 대출이 끊기면서 ‘계약해지 아파트’가 급증하고 있다.미분양 아파트로 처리되 나와있는 계약해지 아파트를 잘만 살피면 좋은 조건에 구입할 수 있다. 청약통장이 없어도 자금의 여유만 있으면 선착순으로 살 수 있고 재당첨금지 기한 조항도 적용받지 않는다.분양가 자율화의 영향도 없고 지난해 기준표준건축비 가격으로 구입할 수 있어 평형별로 1천만∼3천만원의 부담을 덜 수 있다. 2월 중순 현재 서울의 미분양 아파트는 750여가구,수도권 2천500여가구 등 모두 3천200여가구에 이른다.별도 통계로 잡혀 있지는 않지만 목좋고 주변환경도 수준급인 계약해지 아파트가 25∼30%인 800∼950여가구가 포함된 것으로 추산되고 있다. 더욱이 이달과 다음달 중에서울과 수도권에서 분양된 아파트 가운데 3만여가구가 중도금을 내야할 대상이다.IMF 체제 이후 평균 5%의 해약률을 감안할 때 적어도 1천500여가구의 계약해지 아파트가 더 나올 것으로 예상되고 있다. 부동산 전문가들은 “분양가 자율화가 이미 확대 실시되고 올해 서울·수도권에는 지난 해보다 줄어든 27만∼30만가구가 공급될 전망이어서 계약해지 아파트를 고르는 것이 최선의 내집마련 전략이 될수도 있다”고 조언한다. 주택업체들은 계약해지 아파트를 미리 뽑은 입주예정자의 순위에 따라 우편으로 통보한 후 매입 의사가 있는 소비자들에게 분양을 해왔다.따라서 종전에는 계약해지 아파트가 일반 수요자에게까지 돌아가기란 드문 일이었다.그러나 최근에는 부쩍 늘어난 해약률로 입주예정자 뿐 아니라 일반 소비자들에게도 돌아갈 만큼 물량이 쏟아지고 있다. 계약해지 아파트를 구입할 경우 계약금과 중도금을 한꺼번에 내야 하기 때문에 초기에는 현금부담이 큰 편이다.그러나 최초 분양계약일로부터 기간이자 비용과 이미 형성된 프리미엄 등을 감안하면 분양가 총액의 10∼20%는 덕을 보는 셈이다. 계약해지 아파트를 구입하려면 적어도 초기에 계약 및 중도금으로 쓸 4천만∼5천만원의 자금을 마련한 뒤 관심있는 아파트의 중도금 납부일정을 잘 알아두어야 한다.납부일 기준으로 14일 이후면 주택업체의 분양관리팀 등을 통해 계약해지 아파트를 쉽게 확인할 수 있기 때문이다.

주택청약예금 가입자의 재당첨 금지기간을 폐지하는 방안이 추진된다.주택청약예금 가입자에게도 최대 3천5백만원까지 주택자금을 대출해 주는 방안도 마련중이다. 주택은행은 8일 청약예금 가입자의 청약기회를 확대하고 주택분양을 촉진하기 위해 이같은 내용의 ‘주택청약제도 개선방안’을 마련,건설교통부와 협의한 뒤 시행키로 했다고 밝혔다. 국제통화기금(IMF) 관리체제에 들어가면서 자금난이 심화된 데다 주택분양가 자율화마저 시행되면서 나타나고 있는 주택 미분양을 사태를 해소하고 무주택자의 내집마련 기회를 확대하려는 뜻이다. 이 방안에 따르면 청약순위의 경우 1순위는 현재 가입 이후 2년 이상에서 1년 이상으로,2순위는 1년 이상에서 6개월 이상으로 각각 줄인다. 주택은행과 건교부는 또 주택청약 재당첨 금지기간을 국민주택의 경우 3년 이내로 완화하고,현재 5년인 민영주택은 아예 폐지하는 방안을 검토 중이다.청약예금이나 청약부금에 가입한 뒤 5년이 지나야 청약 주택규모(평형)를 바꿀 수 있는 기간도 2년으로 단축하는 방안을 함께 검토하고 있다. 주택은행은 이와 함께 청약예금 가입자에 대한 ‘주택자금 대출제도’를 도입,100㎡ 이상 중대형 주택(분양 포함)을 구입할 경우에는 가구당 3천5백만원을 20년간 연리 16.25∼16.95%로,100㎡ 이하는 20년간 2천5백만원 한도에서 1%포인트 낮은 금리(15.25∼15.95%)로 대출해 줄 방침이다.현재는 주택청약부금 가입자에게만 장기 주택자금을 대출해 주고 있다.한편 주택은행은 지금과 같은 부동산 침체기에는 건설업체가 주택 분양가를 대폭 올릴 수 없지만 IMF 체제에서 벗어나고 시장금리가 안정될 2∼3년 뒤에는 주택공급 물량의 축소와 주택재고 부족으로 주택가격이 급등할 것으로 내다봤다.

◎수도권 민간택지 건설 아파트 대상 건설교통부는 26일 침체된 부동산 경기를 활성화하고 미분양주택을 해소하기 위해 수도권의 민간보유 택지에 짓는 아파트에 대한 분양가를 2월1일부터 자율화한다고 발표했다. 이에 따라 수도권에 공급되는 아파트 가운데 국민주택(전용면적 18평 미만)과 공공택지에 건설되는 주택 등을 제외한 연간 7만1천가구(96년기준)의 분양가 규제가 풀리게 됐다. 건교부는 단기적인 주택가격 상승을 막기 위해 올해 서울 신정지구에 4만평,인천 삼산1지구에 25만평,수원 천천2지구에 27만평 등 모두 40개 택지지구에 4백50만평을 공급할 계획이다.앞으로 2∼3년간 소요될 4백30만평도 올해안에 미리 지정,주택수요에 효과적으로 대처하기로 했다.

◎체육·문화시설 설치 허용/외국인 투자지원실 신설… 원스톱 서비스/운전면허 정기적성검사·위생교육 폐지 대통령직인수위원회는 26일 외국인의 국내투자를 활성화시키기 위해 ‘외국인투자 종합지원실’을 신설,인·허가 등 공장설립에 필요한 모든 절차를 48시간안에 ‘원 스톱 서비스’로 처리토록 할 방침이다. 또 외국인에 대해 국내주식 취득에 대한 규제를 획기적으로 완화하고,투자업종제한을 축소하며,토지취득제한을 완화하는 등 외국인의 국내투자에 걸림돌이 되고 있는 각종규제를 크게 완화하기로 했다. 인수위 정무분과는 26일 ‘98년 상반기중 규제개혁 추진계획’을 확정하고 오는 2월10일 이같은 내용이 담긴 ‘규제혁파 종합대책안’을 김대중 당선자에게 보고키로 했다. 인수위는 이날 국민생활불편을 해소하기 위해 개발제한구역(그린벨트)내 원주민에 대한 행위제한을 완화하는 한편 체육·문화시설과 양로원,장애인재활 및 요양시설,중소기업관련 연수원과 연구원은 허용하는 방안을 적극 검토키로 했다.또 개발제한구역이 전체면적의 90%이상을 차지하는 시·군 지역은 개발제한구역에 문예회관·문화원·박물관 등 문화시설을 설치할 수 있도록 할 계획이다. 인수위는 이와 함께 특별한 결격사유나 상습교통법규위반자가 아니면 운전면허 정기적성검사제도를 폐지하고,공중위생업소의 위생교육제도도 신규교육과 법령을 위반하여 처벌을 받은 사람이 아니면 원칙적으로 폐지키로 했다. 또 수도권 성장관리 지역안에서도 대기업이 첨단업종 공장을 신설하거나 증설할 수 있도록 허용하고,공장과 주택건설을 목적으로 하는 외국인의 수도권 성장관지역안의 미분양 산업단지에 대해서는 대기업도 10개 첨단업종이면 공장을 신·증설 할 수 있도록 할 방침이다.

◎주식취득·공장건설 외국인 ‘귀빈대접’/재벌기업도 수도권에 ‘첨단’ 공장 짓게 대통령직인수위원회의 ‘98년 상반기 규제개혁 추진계획’은과거 어느 때 보다도 과감한 규제혁파의 기치를 내걸고 있다. 정무분과위가 26일 밝힌 ‘최우선 규제개혁 과제’의 선정원칙은 △경제회생에 걸림돌이 되는 경제행정규제 △외국인의 국내투자에 불편을 주는 각종규제 △국민들의 일상생활에 불편을 주는 규제 등이다.규제개혁이 이제 국가경쟁력을 강화하는 차원이 아니라 국제통화기금(IMF)관리체제에서 벗어나기 위한 절대절명의 과제가 되고 있음을 확인시켜주고 있는 셈이다. 이날 발표된 ‘우선추진 과제’는 일단 오는 2월5일 중앙부처와 지방자치단체의 의견을 수렴하여 2월6일 시안을 최종 확정한뒤 2월10일 김대중 당선자에게 보고된다. 이날 확정된 ‘우선 추진과제’는 다음과 같다. ▲운전면허적성검사 폐지=특별한 결격사유나 상습적 법규 위반자말고는 사실상 적성검사 폐지. ▲공중위생업소 위생교육제도 개선=신규교육을 제외한 위생교육 원칙적 폐지.법령을 위반하여 처벌을 받은 사람만 교육. ▲그린벨트내 재산권행사 등 제한 완화=개발제한구역이 전체면적의 90% 이상인 시·군지역에는 체육·문화시설(문예회관·문화원·박물관) 설치허용.양로원 및 장애인 재활·요양시설 설치허용.원주민에 대한 행위제한 완화.중소기업관련 연수원·연구원 설치허용,구역지정 이전에 승인된 공장부지에 대해서는 후생복지 및 지원시설의 증설허용. ▲자동차관련제도 개선=자동차 차령제한제도 폐지.폐차는 업자가 처리한뒤 등록관청에 통보로 행정처리 완료. ▲증명민원행정 간소화=행정관청 자체확인으로 가능한 주민등록등·초본,호적등·초본,토지대장 등 증빙서류는 구비서류에서 제외.휴대증명으로 갈음할 수 있는 주민등록증,운전면허증,여권,공무원증 등을 활용. ▲경제회생을 위한 외국인 규제 개혁=외국인의 직접 거래방식에 의해 기존 주식을 득할 때 당해기업의 이사회 결의요건 폐지하고 2조원 이상의 기업도 신고로 전환.외국인투자 허용대상업종의 확대·투자제한비율 상향조정 및 조기예방.공장·주택건설 목적일 때 규제폐지 적극 검토.외국인투자종합지원실에서 외국인 투자의 인·허가,안내 등 모든 서비스 완결. ▲경제회생을 위한 내국인 규제 개혁=농업진흥지역 대체지정제도 개선준농림지역내 농지전용 허가제한 완화.수도권 성장관리 지역안의 첨단업종관련대기업공장의 신·증설허용.대규모 기업집단소속 대기업에 대해서도 과밀억제지역 또는 자연보전지역에서 성장관리지역내 공업지역으로의 공장이전을허용.수도권 미분양 산업단지에 대해 10개 첨단업종에 한해 대기업공장의 신· 증설허용. ▲외국인에 대한 제주도 무비자 입국제도 개선=관광객에 대해 기한과 국적 등 제한없이 입국 및 체류허용.

◎저리대출 활용… 가입 2년미만때도 가능/아파트분양가 자율화 이후엔 메리트 줄어 건설교통부가 서울과 수도권의 분양가 자율화를 조기에 확대시행키로 방침을 정함에 따라 청약통장을 가진 소비자들이 불안해 하고 있다.일부 성급한 청약통장 가입자들은 시세차익에 대한 기대치가 떨어지자 해약하는 사례도 나오고 있다. 그러나 분양가 자율화가 확대 실시되기까지는 아직 시간이 필요하다.새 정부측도 서민들의 내집마련 및 물가안정 차원에서 조기실시를 신중히 고려중이어서 실시 시기는 아직 불투명한 상태이다.이에 따라 몇 십만원의 이자만을 생각하고 청약통장을 해지하면 손해를 볼 수도 있다. 분양가가 자율화되더라도 정부에서는 청약통장 가입자에게 여전히 주택신청 우선권을 줄 예정이고 입지가 좋은 곳의 아파트를 분양받으려면 통장을 갖고 있는 것이 유리하기 때문이다.특히 요즘처럼 부동산 시장이 얼어붙은 상황에서는 주택업체들이 기존 주택의 시세와 같은 수준으로 분양가를 올리기가 쉽지 않을 전망이어서 청약통장을 이용해 분양을 받으면 전보다는 못하지만 그래도 시세차익을 얻을 수 있다. ◆통장별 내집마련 전략 ▲93년 1월25일 이전 가입자=우선청약배수내에 들 확률이 높은 점을 활용,여유있게 좋은 아파트를 노릴 수 있다.청약예금 가입자라면 연 10%의 예금금리를 적용받아 금융손실이 상대적으로 적은 것이 장점.청약부금은 연리가 8.5∼9.0%이지만 청약예금 보다는 상대적으로 낮은 금리로 장기 주택대출자금을 받는 점을 이용하면 유리하다. ▲가입후 2년 이상∼93년 1월 26일 이후 가입자=청약 1순위 자격을 적극활용해야 한다.금융손실을 줄이기 위해 가능하면 빨리 분양받는 전략으로 나가야 한다.전용면적 25.7평 이하 아파트를 신청할 수 있는 가입자 가운데 35세 이상이면서 무주택자 요건을 갖춘 사람은 무주택 우선공급을 노려보는 것도 괜찮다. ▲가입 2년 미만자=통장을 갖고 있으면서 미분양아파트를 노리거나 주택관련 대출을 받는 것이 좋다.청약예금은 1년 이상 가입하면 주택은행에서 최고2천5백만원까지 대출을 받을 수 있다.

◎주상복합건물 주택 면적 90%로 확대 앞으로는 주택조합도 회계법인이나 감사반으로부터 사업승인후 2차례에 걸쳐 감사를 받아야 한다.상가 미분양의 해소와 주택보급 확대를 위해 주상복합건물의 주택 연면적이 종전 70%에서 90%로 넓어진다. 건설교통부는 16일 이같은 내용의 ‘주택건설촉진법시행령 개정안’을 입법예고하고 오는 3월 13일부터 시행할 예정이라고 밝혔다. 주택조합에 대해서는 그동안 내부 자체감사에 그치거나 아예 감사조차 하지 않는 경우가 많아 조합비 횡령 및 부실공사 등 비리가 끊이지 않았다.시행령에서는 주택조합에 ‘주식회사의 외부감사에 관한 법률’을 적용,감사자격이 있는 회계법인 또는 감사반으로부터 사업승인 3개월 후와 사용검사일에 각각 감사를 받도록 했다.감사내용은 조합원에게 알려 비리를 막고 회계업무가 깨끗하게 이루어지게 했다. 이와 함께 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 짓는 주상복합건물의 경우 전체 연면적 중 주택연면적을 90%로 확대,3월 13일 이후 건축허가분부터 적용키로 했다.국제통화기금(IMF) 자금지원 이후 상업시설의 미분양이 속출함에 따라 주택과 상업시설의 비율을 신축적으로 조정한 것이다.이에 따라 주상복합건물은 주택연면적이 90% 미만이면 사업계획승인없이 건축허가만으로 지을 수 있게 된다.

◎패션 유통 부진·오피스텔 미분양사태 겹쳐/대대적 구조조정 물거품… 불황의 희생자로 90년대 신화중 하나였던 신흥재벌 나산그룹이 불황의 골을 넘지 못하고 무너졌다. 13개의 계열사를 거느린 나산은 초등학교 출신의 안병균 회장이 탁월한 부동산 감각과 기업인수·합병실력을 바탕으로 맨손으로 일군 그룹이다.거평·신원그룹과 함께 자수성가한 중견그룹으로 주목받아왔기 때문에 ‘나산의 몰락’은 충격으로 받아들여지고 있다.더욱이 지난해부터 패션 건설 유통을 그룹 주력사업으로 삼아 조직슬림화를 단행하는 등 강도높은 구조조정을 해왔음에도 현금 유동성 부족에 발목잡혀 무너졌다는 점에서 아쉬움을 준다. 나산의 몰락은 패션과 유통 부문이 경기침체로 부진했던데다 일산 분당 등을 중심으로 한 오피스텔 사업이 미분양사태로 차질을 빚은 것이 가장 큰 요인으로 꼽힌다.여기에 최근의 금융사태 불안에 따른 종금사·신용금고 등의 계속적인 상환요구도 자금압박을 가중시켰다. 나산은 증시에 악성루머가 나돌때마다 거론되던 ‘문제기업’이었다.지난 11월말 현재 총차입금 5천2백76억원 가운데 금리가 비싼 제2금융권에서 빌린돈이 3천6백억원으로 70%나 된다.부채비율이 1천%를 넘고 차입금이 매출액을 초과하는데다 금융비용부담율도 11.8%에 이를 정도로 계열전체의 재무구조도 취약하다.여기에 광주방송의 대주주인 대주건설을 인수하고 프로농구단을 창단하는 등 최근 2년간 7개의 계열사를 늘렸으며 강남 수서지역에 고급백화점을 짓는 등 무리한 사업확장을 벌인 것도 부실화를 재촉했다.엎친데 덮친 격으로 주력기업인 (주)나산의 매출도 지난해 30%가량 감소했다. 지난해 한보부도 사태이후 제2금융권의 집중적인 자금상환요구에 시달린 안회장은 기업확장을 중단하고 내실다지기로 전환했다.먼저 손댄 것이 계열금융사인 한길종합금융.안회장은 지난해 4월 대전의 한길종합금융을 인수,10개월만에 9백20억원에 팔아치웠다.그룹의 힘을 금융 등 패션과 관련없는 분야에 분산하기 보다 패션 건설 유통 등 그룹내 3개 업종에 주력,당분간 내실경영 체제로 전환하겠다는 의지를 보인 것이다. 뿐만 아니라 7월에는 나래이동통신 보유주식 18만주를 재무구조개선을 위해 추가 매각,1백29억원의 현금을 마련하는 등 피나는 노력을 했다.부동산도 서둘러 팔았다. 서울 천호동 백화점 부지와 목동·동대문 상가 부동산을 수백억원이나 밑지고 정리한 데 이어 서울 논현동 그룹 건물을 잇따라 매각하는 등 돈댈 만한 것은 모조리 팔아 2금융권 빚을 갚았다. 지난해 11월에는 (주)나산과 나산실업,나산종합건설 등 3대 주력계열사의 임원을 29% 줄이고 팀제를 도입하는 등 대대적인 조직 슬림화도 단행했다.특히 나산과 나산실업에 대해서는 전 임원진이 일괄 사퇴한뒤 백지상태에서 최적임자를 앉히는 ‘제로베이스 인사’를 시행하고 3개 계열사의 임원 28명중 8명을 감원하기도 했다. 그러나 피나는 노력에도 불구하고 지난해 말부터 불어닥친 IMF한파로 인한 자금경색은 나산이 넘기에 너무나 높은 벽이었다.

◎청약통장 보유때 기존 메리트 남아 시세차익 다소 감소/미분양률 높으면 물량소화 촉진위해 고급화 가능성 높아/분양권 효율적 활용 가급적 조속 신청 차선의 선택도 고려 분양가 자율화시대란 새로 분양되는 아파트의 값과 기존 아파트의 가격차가 줄어 들거나 새 아파트의 값이 오히려 더 높아지는 것을 말한다. 따라서 기존 주택보다 싼 값에 새 집을 마련하기 위해 청약통장을 갖고 있는 것이 예전보다 득이 적어지게 된다.시세차익의 메리트가 없어진다는 뜻이다. 최근 분양가가 조만간 전면 자율화될 것이란 얘기가 나돌면서 무주택자들은 집값 상승을 크게 우려하고 있다.특히 청약통장을 가진 소비자들은 소유가치의 하락으로 술렁이는 경우도 많으나 전혀 불안해 할 필요가 없다. 분양가 자율화가 확대 실시되고 청약통장의 가치가 다소 떨어진다 해도 청약통장을 갖고 있는 것이 아직은 여러모로 유리하기 때문이다.입지가 좋은아파트를 선택하는 데 유리하고 언제라도 분양 우선권을 쥘 수 있다. 정부가 분양가를 자율화한다해도 서울과 수도권의 경우 공공택지에 대해서는 여전히 분양가를 규제하거나 단계적으로 풀 움직임을 보이는 보이는 것은 나름대로 이유가 있다.이 지역에는 아직 청약통장 가입자 1백80만명이 줄을 서 있다.주택보급률은 서울 70%,수도권 80%로 전국 수준(90%)보다 낮으며 연간 25만여가구의 공급으로는 수요를 따를 수 없다는 점을 때문이다. 그러나 아파트 분양가는 주택보급률의 상승에 따라 언젠가는 전면 자율화될 것이다.가능성은 작지만 새 정부가 들어서면서 전면 자율화를 전격 실시할 수도 있어 이에 따른 대비도 해야 할 것으로 보인다.곧 발표될 것으로 예상되는 서울·수도권의 분양가 자율화 확대 실시에 따른 내집마련 전략 등을 알아본다. ◆수도권 내집마련 전략=시세차익이 높은 지역 아파트를 조기 분양받는 것이 가장 유리하다.자금의 여유가 있는 소비자는 선납형 아파트를 분양신청하는 것이 좋다.후분양 아파트의 경우는 소비자가 직접 이모저모를 따져보고 집을 장만할 수 있지만 추가 자금부담을 무시할 수가 없다. 미분양률이 높고 시세차익이 없는 비인기지역의 경우는 무리하거나 서두를 필요가 없다.분양가가 자율화되면 주택건설업체들이 미분양 해소를 위해 고품질 아파트를 공급할 것이기 때문이다. 중대형 아파트 분양예정자들은 소형아파트 건설 의무비율이 유지되는 아파트를 분양받는 전략이 필요하다.특히 입지여건이 좋은 공공택지개발지구에 청약자들의 경쟁이 예전 보다 훨씬 더 치열해질 전망이다.분양가 자율화의 적용이 확실시되는 재개발·재건축 아파트의 경우 지금보다 적어도 20∼30% 이상 가격 상승이 예상되고 여기에 국제통화기금(IMF) 자금지원체제에 따른상승 요인도 있음을 감안해야 한다. ◆지방의 내집마련 전략=수도권 이외의 지역에서 아파트분양을 원하는 소비자들은 지역선정에 신경을 써야 한다.지방에 따라 시세차익이 크기 때문이다.시세차익이 비교적 높은 지역은 부산 대전 충남 전남 등이 꼽힌다. 그 외의 지역에 대해서는 주택업체들이 미분양 해소를 위해 고급아파트를 대거 공급할 것으로 보여 동일 가격대별 평형 비교와 내장재 등을 잘 따져본 뒤 분양받는 전략을 써야 한다.◆청약관련 예금 가입자를 위한 내집마련 전략=아파트를 분양받으려는 청약자들은 주택공급규칙이 개정되면서 기회가 생기거나 없어지기도 한다.따라서 정부의 주택정책 변화에 항상 주목해야 한다. 서울이나 수도권의 청약예금·저축·부금 가입자들은 곧 발표될 분양가 자율화의 범위에 따라 전략의 수정이 불가피하다. 아파트 청약자는 아직 시세차익이 보장되는 현 시점에서 빠른 시일안에 아파트를 분양받아 청약통장을 효율적으로 쓰는 방안을 생각해 볼 수 있다.최상의 지역만을 고집하기보다는 차순위 지역을 선택하는 것도 통장을 효과적으로 활용하는 방법이다. ◆청약통장이 없는 소비자의 내집마련 전략=청약통장이 없는 무주택자들은 서울과 수도권의 미분양아파트에서 내집마련의 꿈을 찾을 만하다.이 지역의 미분양 아파트는 단지 규모가 작고 소형 평형이어서 관심을 끌지 못했지만 최근 금리폭등 등의 여파로 다시 주목을 받고 있다. 미분양 아파트 중에는 입지여건이 괜찮고 분양가도 기존 아파트보다 싸서 투자가치가 있는 물건이 상당수 있다.특히 올해 표준건축비 인상과 분양가 자율화가 가까워지면서 신규분양 아파트의 가격인상이 예상되면서 미분양 아파트는 내집마련의 좋은 대안으로 떠오르고 있다. 현재 서울에는 1백여가구의 소형 아파트(20평형대)가 남아 있으며 수도권에는 전원형 아파트가 많다. 미분양이 많은 곳은 교통이 불편하거나 주변에 환경을 해치는 시설 등이 있는 등 나름대로 이유가 있기 때문에 직접 현장을 방문해 보도록 한다.

◎주택구입 부담금 늘어 월 판매량 2배가 증가 IMF가 닥치자 주공 임대아파트가 때아닌 인기다. 은행대출이 어려워지고 주택할부금융의 대출이 중단된 데다 아파트 표준건축비까지 4.3∼4.9% 올라 주택구입 자금부담이 13∼15% 늘어난 탓이다. 주택공사 관계자는 11일 “미분양아파트가 IMF체제 이전인 지난해 11월 3만6천여가구였으나 지난해 말에는 2만7천여가구로 급감했다”면서 “감소분 가운데 상당수가 5년과 50년짜리 임대아파트”라고 말했다. 임대아파트에 대한 전화문의도 평소 하루에 100여통에서 최근에는 220여통씩 늘었다. 이에 따라 주공아파트는 신규 분양분과 미분양을 합쳐 월평균 2천∼2천500가구가 팔려 나가다가 최근에는 4천500∼5천가구로 2배 가까이 판매량이 늘었다. 특히 주공 임대아파트는 누구나 선착순으로 계약할 수 있는 데다 임대기간동안 내집처럼 살다가 다른 주택을 청약할 수 있는 것도 큰 매력으로 작용하고 있다.