전국의 미분양 아파트가 지난해 3월 이후 처음으로 10만가구 이하로 떨어지는 등 6개월째 감소했다. 1일 건설교통부에 따르면 전국 미분양 주택은 지난 1월 현재 모두 9만7,418가구로 전달보다 5.1%(5,283가구)가 감소,지난해 8월 이후 6개월 연속 줄어들었다. 지역별 미분양 주택은 수도권이 2만4,987가구(-9.1%) 5대 광역시가 2만8,485가구(-4.1%) 기타 지역이 4만3,946가구(-3.5%)등이다. 규모별로는 18∼25.7평 중형 미분양 주택의 감소 폭이 -7.7%로 대형주택(-4.9%)및 소형주택(-1.9%)보다 컸다.

올 한해동안 주택건설등록업체들이 전국에서 25만9,000가구의 아파트를 공급한다. 25일 중소주택업체들의 모임인 대한주택건설사업협회(회장 朴吉訓)가 전국의 3,000여 등록업체를 대상으로 올해 주택공급계획을 조사한 결과,모두 25만9,322가구인 것으로 집계됐다. 이는 지난해 공급계획 물량인 35만3,609가구에 비해 27%가 줄어든 것으로지난 94년이후 공급계획물량이 30만가구 이하로 떨어진 것은 처음이다. 지역별로는 서울 1만5,721가구,인천 5,005가구,경기 13만2,282가구 등 수도권 지역이 15만3,008가구로 전체의 59% 를 차지한다.그러나 사업추진 과정에서 자주 차질을 빚는 재개발·재건축·조합주택 등이 많아 일부 물량은 2000년으로 분양이 넘어갈 것으로 보인다. 업체별로는 (주)신일이 가장 많은 8,025가구,우신종합개발 6,099가구,고려산업개발 3,365가구 등 3,000가구 이상 공급예정인 업체가 8개 업체다. 이와관련 朴회장은 “IMF사태로 인한 미분양주택 누적과 분양난·경영난,이에따른 주택사업 의욕감소로 공급이 저조했었다”며“올해는 주택경기가 다소 살아날 조짐을 보이고 있어 공급이 확대될 것”이라고 말했다.

‘상무지구 미분양 토지를 수의계약으로 팝니다’ 광주시 도시개발공사는 1일 그동안 경기침체로 분양이 안된 상무신도심 토지에 대한 세일공세에 나섰다. 지난해말 이곳에 시청 신청사를 착공하면서 투자심리가 살아나는 데다 최근 건교부도 이곳 일대를 서남권 행정·업무의 중심지로 육성하기로 해 분양에 활기가 예상되기 때문이다.이곳 신도심지구 아파트 단지에는 최근까지 1만여 세대가 입주했고 시청사에 이어 시의회·시경찰청·서구청·교육청·통계청·체신청·조달청·한국은행 등 각종 공공기관이 잇따라 들어설 예정이다. 도시개발공사는 이를 계기로 공공업무시설과 대형 유통업체를 조기에 유치해그동안 침체에 빠진 상무지구 개발을 활성화시킬 방침이다. 이를 위해 용지매각 촉진을 위한 지속적인 홍보활동과 함께 ▒미등기 토지에 대한 명의변경 기간 연장 ▒환매특약 등기 생략 ▒대금 선납시 할인율 상향조정 등 토지 매입자에게 각종 특혜를 주기로 했다. 상무지구 미분양 토지는 1지구 97필지 2만9,433평과 2지구 194필지 1만4,003평 등 모두 291필지 4만3,436평이며 금액은 1,619억5,600만원 규모이다.

전국의 미분양 아파트가 줄고 있는 가운데 아파트 매매가가 강보합세,전세값은 오름세를 보이는 등 주택 경기가 살아나고 있다. 24일 건설교통부와 ‘부동산 뱅크’지 조사에 따르면 지난 연말 전국의 미분양 주택은 10만2,701가구로 전달보다 3,563가구가 줄었다.지역별로는 서울이 5,588가구로 전달보다 14.2%,수도권은 2만7,481가구로 5.3%,5대 광역시는 2만6,694가구로 4.4%가 각각 줄었다. 건교부는 주택 값이 최근 바닥권이고 중도금 대출과 세제지원이 이뤄지고있어 미분양 주택이 꾸준히 줄고 있다고 밝혔다. 한편 아파트 매매 값은 오름 폭이 주춤해진 반면 전세 값은 본격적인 이사철을 앞두고 급등 조짐을 보이고 있다. ‘부동산뱅크'가 지난 16일과 지난해 12월 30일의 아파트 매매 ·전세값을비교·조사한 결과 서울의 아파트 거래가는 평균 0.87%가 올라 지난해 12월중순 1.06%,12월 하순 0.98%였던 상승률이 다소 둔화되는 추세를 보였다. 그러나 전세 값은 양천구가 2.7% 오른 것을 비롯해 강남구 2.29%,노원구 2.19%,광진구 2.11% 등 평균 1.63%가 올라 지난해 12월 중순의 0.26%,12월 하순 0.63% 상승에 비해 상승 폭이 커졌다. 부동산 뱅크는 “아파트 값이 오르고 방학 중에 집을 옮기려는 일부 수요자때문에 전세 값도 강세”라고 분석했다.부동산전문가들은 “최근 시중금리가 떨어지고 증시가 급격히 무너져 이같은 추세가 계속될 것”이라며 “올 주택경기는 상당히 안정권에 들게 될 것”이라고 내다봤다.朴性泰 sungt@

최근 신규 분양아파트에 대한 각종 혜택과 시중금리 하락 등의 여파로 ‘주택 구입적기’라는 분위기가 확산되는 가운데 시공사의 신뢰도와 아파트 위치,교통·환경면에서 유망한 서울시내 미분양 아파트가 파격적인 조건으로분양돼 관심을 모으고 있다. 현대건설은 14일 구로구 개봉동,중구 신당동,동대문구 휘경동 등 3개 지역의 일부 미분양분을 소비자의 금융비용을 최대한 줄이는 조건으로 분양하고있다. 개봉동 훼미리 타운은 모두 3,376가구의 대단위 단지로 지하철 1호선 개봉역에서 불과 150m 정도 거리에 있으며 계약금 10%,중도금 50%,잔금 40%의 납부조건으로 분양하고 있다.특히 중도금은 10%의 확정금리로 전액 융자해주며 융자이자는 입주때 내면 된다.휘경동 현대아파트는 동부고속도로와 인접,교통이 편리하고 근린공원 조성과 주위의 지속적인 아파트 건립으로 대단위 주거지역으로 부각되는 지역에 있다.계약금 10%,중도금 30%,잔금 60%의 납부조건이다.朴性泰

“정말 우리가 왜 이렇게 살아야 하나 싶을 정도로 눈코 뜰새 없이 바빴지만 최근 부동산경기가 조금씩 회복조짐을 보이고 있어 보람을 느낍니다.” 건설교통부의 秋秉直 주택도시국장은 “침체된 부동산경기를 되살리는 데백약이 무효라고 했지만 꾸준히 대책을 마련한 결과 요즈음에는 효과가 나타나고 있다”며 “올해 부동산시장은 점차 회복세를 보이며 상당히 안정세를유지할 것”이라고 전망했다. 지난 한해동안 건설교통부에서 가장 바빴던 부서는 주택도시국이라 해도 과언이 아니다.올해에도 건교부 행정의 주목표는 침체될 대로 침체된 부동산경기를 되살리는 것이다. 부동산 투기를 억제하기 위해 분양가를 자율화하고 30여년간 묶여있던 그린벨트 제도도 대폭 손질했다.조합주택에 대한 규제도 완화됐으며 전매제한,중도금 대출,미분양 주택 구입시 세제지원,양도소득세의 한시적 면제 등 과거같으면 감히 상상도 못할 메가톤급 정책들이 쏟아져 나왔다. 그 과정에서 주택도시국 사람들은 “이미 시기를 놓쳐버려 효과도 없는 정책을 왜 이제서야 마련했느냐”는 비아냥에 속앓이를 하기도 했다.하지만 지난해 하반기부터 신규주택의 분양이 활기를 띠고 기존 주택도 거래가 활발해져 요즈음은 활기가 넘친다. 얼어붙은 부동산 경기에 대해 좀처럼 입을 열지 않던 李廷武장관이 국무회의나 경제장관회의 석상에서 “올 하반기쯤에는 부동산경기가 상당히 회복될 것”이라고 자신있게 말한다.이에 대해 주택도시국 직원들은 일한 보람을느낀다고 말한다. 사실 주택값은 상식이나 경제논리로 설명될 수 없는 묘한 특성을 갖고 있다.지난해 그렇게 메가톤급 대책을 마련했는데도 꿈쩍도 하지 않던 부동산시장이 최근 움직이는 것을 보면 이를 반증한다. 건교부는 과거 부동산투기를 잡기 위해 국세청 등 관련부처와 더불어 초강경 억제대책을 마련하던 부처다.그러나 건설경기가 침체에 빠진 지금은 경기활성화를 위해 오히려 주택 양도소득세 감면을 주장하는 등 부동산경기의 부양에 적극적이다.과거 같으면 투기의 주범으로 몰릴 일을 적극적으로 나서서 하고 있는 셈이다.부동산경기의 부침은 주무부처인 건교부의 역할은 물론위상까지도 좌지우지하고 하고 있다.朴性泰 sungt@

제주도내 미분양 공동주택에 대한 건물분 재산세율이 대폭 하향조정 돼 주택 매입자들의 세부담이 크게 줄어들게 됐다. 제주도는 준공한뒤 분양되지 않은 공동주택에 대해 건물시가표준액을 기준으로 최저 0.3%에서 최고 7%까지 6단계로 나눠 부과토록 돼 있는 건물분 재산세율을 모두 0.3%로 낮춰주도록 행정자치부에 요청,승인 받았다고 7일 밝혔다. 이에따라 앞으로 미분양 공동주택 매입자는 시가표준액에 관계없이 최저세율인 0.3%의 재산세만 내면 된다. 건물시가표준액이 4,000만원인 주택을 기준으로 하면 현재는 7%의 세율이적용돼 매입자는 280만원의 재산세를 내야하나 앞으로는 0.3%인 12만원만 내면돼 268만원의 세부담을 덜게된다. 현행 지방세법에는 준공후 팔리지 않은 미분양 공동주택에 대해 건물시가표준액 1,200만원 이하는 표준액의 0.3%,1,201만∼1,600만원 은 0.5%,1,601만∼2,200만원은 1%,2,201만∼3,000만원은 3%,4,000만원을 초과할 때는 7%의건물분 재산세를 부과하도록 돼 있다. 도는 각 시·군에 지방세 조례 개정안을 마련,즉각 시행토록 할 방침이다.제주l金榮洲 chejukyj@

‘아파트 분양 대행업’이 부동산 시장의 새로운 산업으로 떠오르고 있다. 흔히 분양대행업이라 하면 부동산 브로커를 쉽게 떠올리지만 최근 이론과실무를 겸비한 우수한 인원들로 체계적인 조직을 갖춘 분양대행업체가 속속등장하고 있다. 이들 회사는 몇년전만해도 주택건설회사가 분양하고 남은 소규모 물량을 처리하는 방식으로 영업을 해왔으나 신규분양이 탄력이 받으면서 아예 분양초기부터 전량을 대행하는 사례가 급증,인기를 끌고 있다. 현재 아파트 분양대행업체로서 비교적 체계를 갖추고 영업을 하는 곳은 신일컨설팅,에이스기획,광산레저산업,영원 트레이딩 등 4∼5곳 정도. 신일은 거의 국내에서는 처음으로 지난 93년3월 대전 와동의 현대건설 아파트 676가구를 분양대행한 후 현대산업,대우,LG,동아 등 유수 건설업체들의아파트 분양 대행을 맡아 지금까지 약 8,000가구의 대행 실적을 보이고 있다. 에이스기획 역시 지난 95년부터 분양대행 시장에 뛰어들어 신명,길훈,현대산업개발,동부건설 등의 주요 아파트 분양대행으로 약 7,700가구의 대행실적을 보이고 있다. 이들 분양대행 선두업체의 특징은 창업초기 지방의 미분양물량 등 악조건의 물량만 소화해 대형업체들도 갖지 못하는,자신들만의 노하우(Know-How)를갖고 있다는 것이다.朴性泰 sungt@

지난해 하반기부터 신규 분양시장이 열기를 띠고 연말들어 용인 분당 목동등 일부 인기지역을 중심으로 아파트값이 상승세를 타고 있어 아파트 구입여부에 관심이 집중되고 있다. “과연 아파트 값은 어떻게 될 것이며,구입시점은 언제가 적기인가.또 어느 지역을 어떤 조건으로 구입해야 하나” 새해들어 내집마련을 계획했거나 여유자금으로 부동산 투자를 계획하고 있는 이들은 최근 부동산시장의 변화에 민감하게 반응하며 갈피를 못잡고 있다.아파트 구입요령과 유망지역 등을 알아본다.●무분별한 구입 자제하라 신규 분양아파트나 기존 아파트를 살때 가격 교통 환경 학군 단지규모 편의시설 환금성 자금능력 등을 면밀히 분석,최선이라고 판단될 때 구입해야 된다.‘남들이 사니까 나도 산다’는 식으로 서두르면 안된다.●대단지 아파트를 사라 단지규모는 클수록 좋다.택지개발지구또는 민간개발이라도 1,000가구 이상이 돼야 한다.가구수가 많을 수록 다양한 편의시설이 들어서며 사고 팔 수있는 확률이 높아 환금성을 보장받을 수 있다.대단위 단지가 형성된 곳은 서울에서는 목동 가양 압구정 상계 수서 도곡 개포지구 등을 들 수 있다.수도권에서는 분당 일산 평촌 등 5개 신도시와 고양 화정·능곡 행신·용인 수지·구리 인창·파주 교하·김포 사우지구 등이다.●역세권아파트를 눈여겨 보라 지하철이나 전철역에서 5분정도 거리면 좋다.거리상으로 500m정도면 제일적합하다.역사 바로 옆의 단지는 오히려 투자가치가 떨어진다.사람과 차량의 소통이 많고 소음 등으로 선호도가 떨어진다.●직장에서 가까운 곳이어야 한다 통근거리 30분 이내면 가장 좋고 대중교통을 이용할 수 있어야 한다.환경이 좋고 여러 여건이 좋더라도 직장에서 승용차로 1시간 이상 소요되는 외곽지역이라면 기름값,통행료 등을 감당할 수가 없다.전원주택의 인기가 떨어진 요인 중의 하나가 바로 교통비,난방비 등임을 염두에 둬야 한다.●교통과 주거환경이 뛰어나면서도 아직 상승세를 타지 않은 곳을 주목하라 남양주 덕소,파주 교하지구,경기 광주군 태전지구 등을 꼽을 수 있다. 남양주 덕소지역은 6번 국도가 4차선으로 뚫려 30분 가량이면 청량리에 닿고 현재 진행 중인 청량리∼덕소 전철화사업이 2003년에 완공되면 서울 진입이 쉬워진다.입주아파트가 많아 아직까지 가격 상승이 본격화되지 않았다. 파주 교하지구는 부동산 경기 침체후 수요자들의 관심권에서 벗어났다가 최근 월드건설의 메르디앙 아파트가 성공적으로 분양되면서 다시 주목받는 곳.경기 북부지역의 자연친화적인 저밀도 주거단지로 개발될 교하지구는 67만5,000평 부지에 1만6,000가구가 들어서는 미니 신도시다.광주 태전지구는 분당과 가까운데다 인근에 팔당호,남한산성이 있어 경관이좋다.미분양아파트가 많이 남아 있지만 죽전지구 아파트건설이 본격화될 경우 가격상승이 예상되는 지역이다.●세제혜택을 이용하라 오는 6월30일까지 분양받거나 미분양아파트를 구입할 경우 5년 동안 한시적으로 양도소득세를 면제받을 수 있으며 전용 25.7평이하 아파트를 구입하면취득세·등록세의 25% 감면혜택까지 받는다. 또 올해 1년동안 신규든,기존주택이든 평형에 관계없이 주택을 구입할 경우 1년 이상만 보유하면 양도세가 비과세된다.朴性泰 朴建昇 sungt@

전남 영암군 삼호면 나불리 대불 국가산업단지가 지역경제 활성화의 견인차 역할을 하고 있다. 전남도는 대불산단(216만평)의 미분양 용지 123만여평중 3만3,000평을 중소기업 공장용지로지정,임대료를 분양가의 1.9%로 내리는 등 파격적인 분양 촉진책을 내걸고 지난달 16일 분양 및 임대를 시작한 뒤 6일 현재 19개 업체가 계약 및 입주상담을 했다고 밝혔다. (주)우창(금속가공업)과 해원케이터링 서비스(음식료업)가 3,000평을 분양받아 공장을 착공한다.디지털 산업기전 등 4개 업체는 3,000평을 임대해 입주계약을 끝냈고,대우밴딩 등 13개 업체도 입주계약 절차를 밟고 있다. 이로써 중소기업 임대용지의 39%인 1만3,000평이 분양·임대됐다. 특히 입주희망 업체 19개중 15개는 기계·조립·금속·비금속이며,4개는제조업 창업자들로 조사돼 고용효과가 클 것으로 보인다. 許京萬지사는 5일 연 매출 1,000억원대인 한국 3M사 사장의 예방을 받고 추진중인 프레온가스 대체 냉매제 공장(2억달러)이 대불산단에 입주할 경우 행정적 지원을 다하겠다고 약속했다.현재 산단 전체 분양률은 25%로 입주업체 62개중 가동중인 29개에서1,300여명이 일하고 있다.도 관계자는 “분양 촉진책 시행이후 40여개 중소업체가대불산단에 입주할 것”이라며 “업체당 20∼30명을채용한다고 볼 때 1,000명가량의 고용효과가 있을 것”으로 내다봤다.광주│南基昌 kcnam@

◎10만6,612가구로 전월보다 3.1% 줄어 미분양주택이 최근 신규분양주택의 청약호조 등으로 3개월째 감소세를 유지하고 있는 것으로 나타났다. 23일 건설교통부 집계에 따르면 지난 10월말 현재 미분양 주택은 9월보다 3.1% 줄어든 10만6,612가구로 지난 7월 11만6,000가구로 최고치를 기록한 뒤 3개월째 감소세를 보이고 있다. 이는 소형주택에 대한 세제지원 등 주택경기활성화 시책의 효과와 신규 공급된 주택물량이 축소된 데 따른 것으로 분석된다. 그러나 준공후 미분양 주택은 주택경기의 장기 침체현상으로 전달보다 1,115가구 증가한 1만2,681가구를 기록하고 있다. 미분양주택은 특히 수도권에서 큰폭으로 줄어들었는데(전달보다 8.2%인 2,651가구 감소) 이는 주택가격이 바닥에 이르렀고 중도금 대출 등으로 지금이 주택구입의 적기라고 판단하는 사람이 많기 때문이라고 건교부는 분석했다.

정부의 적극적인 개입으로 20%를 육박하던 고금리가 10%전후로 떨어지고 있다. 저금리 시대로 접어들면서 부동산에 대한 관심이 다시 서서히 살아나고 있다. 만약 여유돈 1억원이 있다면 “미분양아파트를 분양받아야 하나”“경매가 좋다는데 경매를 해볼까”“임대사업을 해봐”“상가가 요즘 바닥이니까 목좋은데 상가를 하나 사두면 어떨까”. 부동산에 조금이라도 관심이 있는 사람이라면 이같은 생각을 한두번은 다 해봤을 것이다. 그러나 어떤 부동산을 사야할 지, 과연 지금이 적당한 시기인지,사기나 당하지 않을런지. 이런 저런 이유와 걱정때문에 부동산투자는 쉽게 결정하지 못한다. 부동산 재테크 요령과 각 분야별 투자요령을 살펴본다.【편집자註】 ◎미분양아파트 선택 요령/시공자 재정·융자금 내용도 알아둬야/대단지·역세권 소재 매물은 노려볼만 미분양된 아파트라 할지라도 미분양된 이유는 각각 다르다. IMF 이전에는 입지가 좋지 않은 경우나 단지규모가 작아 크게 투자메리트를 갖지 못하는 아파트 대부분이었다. 하지만 IMF이후로는 경기침체로 인한 대량의 미분양이나 분양시기가 휴가철 명절 등에 끼어 미분양된 경우도 많다. 따라서 미분양 아파트를 살 때는 무엇보다 먼저 미분양된 이유를 살펴보아야 한다. 교통여건이나 입지여건,분양가격 등 자신이 구입하고자 하는 조건들과 부합하는 지도 살펴야 한다. 서울의 경우 분양가격이 다른 아파트에 비해 높거나 단지 규모가 작은 아파트가 주로 미분양되는 경우가 많으며,수도권지역의 경우는 교통이 불편한 지역에서 미분양이 많이 발생한다는 사실을 기억해 두어야 한다. 아울러 공장이나 혐오시설 건설이 계획돼 있으나 아직 공사가 시작되지 않은 경우도 있으므로 도시계획을 반드시 확인해 보도록 하며,같은 지역이라도 실제 주거여건이 천차만별일 수도 있다는 점을 염두에 두어야 한다. 따라서 반드시 현장을 확인해야 한다. 미분양 아파트 구입시 실수요자들에게가장 문제가 되는 것은 가격. 최근 신규 아파트 가격이 하락세에 있어 기존 아파트,신규 분양아파트와 금융비용을 감안해 가격을 비교해 봄으로써 어느 아파트가 자신의 상황에맞는지 확인해보는 것이 좋다. IMF이후 건설업체의 이어지는 부도로 미분양 아파트를 구입할 경우 시공업체가 얼마나 건실한 업체인 지 반드시 확인해 보아야 한다. 시공사가 부도 날 경우 공사가 지연되는 것은 물론이고 마음고생도 따른다. 이밖에 업체들이 지원하고 있는 융자금의 내용도 필수 확인사항. 지원총이 얼마나 되는지 연이자는 얼마인지,금리는 확정인지 변동인지 꼼꼼히 살펴야 한다. 미분양아파트의 경우 투자적지로는 역세권에 위치하거나 대중 교통수단이 편리한 지역을 선택하도록 하며 아울러 1,000가구 이상의 대단지를 선택하는 것이 향후 시세차익을 확보하는 데 좋다. 아울러 가격에 있어 신규로 분양되는 아파트나 기존 급매물로 나온 아파트와의 꼼꼼한 비교를 통해 경쟁력이 있는지를 확인하도록 하며,시공사가 얼마나 건실한지도 살펴 만일의 사태에 대비해야 한다. 한국주택협회 미분양상담실(분당 주택전시관소재,0342­711­8160∼2),대한주택건설사업협회 미분양상담실(785­0990)을 통하면 전국의 미분양아파트 현황을 알 수 있고상담받을 수도 있다. ◎분양권 전매/선별구매 기회… 청약통장 없어도 가능/입주 앞두거나 시작한 물건 사는게 유리 지난 8월말 분양권 전매가 실시됐다. 두 달이 지난 지금 분양권 전매에 대한 일반 실수요자의 반응은 시큰둥하다. 분양권전매의 경우 가장 큰 단점은 올 5월22일 부터 내년 6월30일까지 분양권전매 아파트를 구입한 사람에게는 미분양아파트 구입자처럼 정부의 혜택이 없다는 점이다. 하지만 분양권전매 아파트의 경우 자신이 원하는 지역의 아파트를 선별해서 매입할 수 있다는 장점과 또 청약통장이 없는 사람도 새 아파트를 자신의 소유로 할 수 있다는 장점을 가지고 있다. 아울러 입주시기가 이른 분양권전매 아파트의 경우 금융비용을 적게 지불한다는 이점이 있으므로 분양권전매 아파트 투자시에는 입주를 앞두고 있거나 이미 입주를 하기 시작한 아파트를 노려보는 것이 유리하다. 금융시장이 불안한 상황에서 될 수 있는 한 금융비용을 지불하지 않는 범위 내에서 투자하는 것이 유리하기 때문이다. 분양권 전매 아파트를 눈여겨보고있는 투자자들이라면 신규아파트나 미분양 아파트,기존아파트와의 꼼꼼한 가격 비교를 통해 메리트가 있을 경우 투자하는 신중한 자세가 필요하다. 분양권전매 아파트 매입은 서울지역의 역세권에 위치하고 있거나 대중교통 수단과의 연계가 편리한 지역,수도권의 경우 김포,일산 등지의 도심과 접근성이 우수한 지역을 선별해 투자하도록 한다. ◎경매/일반 부동산 물건보다 철저 조사 필요/장래·환금성 등 고려 투자대상 고르고/세입자 유무·임차인과 권리관계 파악을 최근 법원에선 매물 유찰시마다 경매가를 낮추는 비율을 기존 20%에서 30%대로 확대하는 등 경매물건을 소진시키기 위해 애를 쓰고 있다. 그만큼 경매물건이 쏟아지고 있으나 소화는 안되고 있다는 증거다. 하지만 경매도 잘 고르면 아주 효자노릇하는 부동산 재테크 수단이 될 수 있다. 경매물건을 구입 할 때는 일반 부동산 물건보다 철저한 조사가 뒷받침되어야 한다. 일반인들이 사전지식도 없이 경매에 참가했을 경우 오히려 일반매매가를 웃도는 가격이나 하자물건을 낙찰 받는 경우가발생하기 때문이다. 또 경매물건 낙찰가 현황도 잘 파악해야 한다. 현재 경매시장에 나와 있는 매물들은 IMF 이전에 감정가가 정해진게 대부분이라 현재 시세보다 높게 책정된 것도 많다는 것을 알아야 한다. 따라서 감정가를 기준으로 낙찰가를 생각하지 말고,그 물건이 위치한 지역의 부동산 현 시세를 기준으로 낙찰가를 결정하도록 해야 한다. 투자대상 선정시에도 어떤 물건이 장래성 있는지,환금성은 어떨지 등을 고려해 경매에 임해야 한다. 그리고 특별한 이유없이 지나치게 많이 유찰되는 물건은 각별한 주의를 해야한다. 일반인들이 보기엔 아무런 문제가 없는 것처럼 보이지만,서류상으로 드러나지 않는 결함이 있을 수 있기 때문이다. 다시 강조하지만 경매에 참여해 마음에 드는 물건을 경락받기 위해서는 철저한 사전조사가 선행되어야 한다. 세입자가 있는지 등 임차인과의 권리관계를 잘 파악하는 것이 중요한데 경매 참가시에 미리 해당물건의 등기부등본을 파악해 가등기 및 저당권 설정여부와 임차인관계 등을 잘 살피도록 한다. 그 중 임대차관계 확인은 필수 점검사항으로 최근 경매전문정보지에서는 세입자의 세대별 전입일자,주민등록등본,등기부등본과 해당주택에 누가 현재 살고 있는지,확정일자는 언제인지,임차보증기간은 언제 끝나는지 등의 여러가지 사항들을 알아봐주기도 하므로 이같은 전문지를 참조하는 것도 좋은 방법이다. 태인경매정보(02)313­4085,유승컨설팅(02)5949­300등 경매전문 컨설팅사를 활용해도 좋다.

◎시세차익·고정 임대수입 장점/취득세 감면 등 각종 세제혜택/5가구 이상 되면 사업자 등록 금리가 10% 전후로 낮아지고 있고 정부의 부동산정책이 신규 미분양아파트 시장에 집중되고 있어 임대주택사업이 새로운 재테크 방법으로 떠오르고 있다. 임대주택 사업은 향후 부동산 시장이 안정을 되찾았을 경우 어느정도 시세차익을 노릴 수 있을 뿐아니라 고정적인 임대수입을 올릴 수 있다는 장점을 지니고 있기 때문이다. 정부에서도 임대주택 사업을 지원하기 위해 각종 세제혜택을 부여하고 있다. 임대주택 취득시 납부해야 하는 취득세 등록세의 경우 전용면적 18평 이하의 주택은 100% 면제되며 전용면적 25.7평 이하의 신규주택일 경우에는 25% 감면된다. 보유시 과세되는 재산세는 전용면적 18평 이하는 50% 감면되며,전용면적 12평 이하는 100% 감면되며 이는 동일 단지내에서 5가구 임대주택사업시에 적용된다. 종합토지세의 경우에는 전용면적 18평 이하는 0.003% 세율을 적용하며 이역시 동일단지내 5가구 임대주택사업시에 해당된다. 임대소득시 전세보증금은 비과세지만 월세는 과세이며,월세 임대소득은 표준소득률 38%를 적용한다. 양도시 납부해야 하는 양도소득세는 신규주택을 5년임대 후 양도할 때 100%,기존주택을 5년 임대후 양도할 때 50% 각각 감면된다. 기존주택을 10년 임대 후 양도할 경우에는 100% 감면된다. 이러한 세금혜택을 받기 위해서는 거주지 관할 세무서에 임대사업자로 등록하고,임대개시한 날로부터 3개월이내에 주택임대신고서를 제출하면 된다. 공식적으로 임대주택사업을 하려면 임대주택자로 등록해야 하는데 본인 명의로 된 등기부등본이나 매매계약서(분양계약서)등을 합해 5가구 이상이 되면 임대사업자가 될 수 있다. 공동으로 주택을 매입해 임대주택사업을 하는 경우에는 등록요건이 까다롭다. 공동명의로 된 매매계약서를 작성해야 하고 등기부등본상에도 공동 소유주로 명시해야 하기 때문이다. 임대주택사업의 목적은 최대 수익을 확보하는 것이다. 요즘과 같이 경기가 침체된 시기에 입대주택사업에 성공하기 위해서는 무엇보다 초기투자 비용을 줄여 수익을 최대한확보하는 것이 가장 좋은 방법이다. 초기투자 비용을 줄이면 임대료를 낮출 수 있어 다른 임대주택과 비교해 가격면에서 메리트를 확보 할 수 있기 때문이다. 현재 여유자금이 있거나 앞으로 2∼3년 후 임대사업을 할 투자자라면 가격이 저렴하고 입지가 좋은 신규,미분양 아파트를 분양받아 임대주택사업을 시작하는 것도 좋은 방법이다. 임대주택사업은 주택의 입지가 매우 중요한데 요즘과 같이 경제가 침체인 시기엔 지하철 역세권이나 교통이 편리해야 한다. 교통비를 최소한으로 할 수 있는 지역이 우세하기 때문이다. 아울러 기업체나 회사가 집중되어 있는 지역인근이나 대학가 주변이 사업지로 제격일 것이다. ◎전원주택/장기투자 원하면 지금이 매입 적기/김포·용인 등 도심인근 지역이 유망/가격싸고 도로와 인접한 곳 골라야 IMF이후 전원주택지의 인기는 급락했다고 해도 과언이 아니다. 그렇기 때문에 장기적인 안목으로 전원주택에 투자하려면 지금이 매입하는 적기가 될 수 있을 것이다. 전원주택지로 유망한 지역이라 할 수 있는 곳은 도심에서 가까운 지역을 꼽을 수 있다. 경기도 김포,용인,양평,강화,구리,안성 등이며 이들지역은 서울외곽 순환도로가 개통되는 등 2∼3년 후엔 땅값 상승이 예상되기 때문이다. IMF이후 땅값이 하락하고 정부에서도 토지거래에 관한 규제를 대폭 완화하는 등 투자메리트가 있기 때문이다. 전원주택지 구입 방법에는 단지형 전원주택지 구입,농가주택개발,준농림지를 구입하는 방법 등이 있다. 단지형 전원주택 구입은 완공된 주택을 매입하거나 필지를 분할한 땅을 매입해 직접 주택을 건축하는 방법이다. 농가주택은 대부분 지목이 대지로 되어 있는 작은 텃밭을 끼고 있어 약간의 개·보수로 전원주택으로 개발하는 것이다. 준농림지 구입은 대지에 비해 땅값이 30∼40%에 불과하며 지목변경이 가능해 전원주택으로 개발하는 방법이다. 전원주택은 일반주택과는 달리 향후 발전성을 보고 투자하는 경우가 많기때문에 세심한 주의가 요망된다. 반드시 현장을 방문해야 한다. 백문이 불여일견(百聞而 不如一見)이다. 자신이 직접 지역을 방문하고 자신이 구입 할 전원주택지가 어디인지 직접 확인해 보아야만 한다. 교통여건이 좋은 곳을 선택한다. 외진 곳을 선택하는 것보다는 도로와 인접한 곳이 좋으며 각종 근린시설은 자동차로 10분∼20분이내의 거리에 있어야 생활하는데 불편함이 없다. 가격이 저렴한 전원주택지를 구하도록 한다. 아울러 주택의 위치나 방향 등도 잘 살펴 보아야 한다. 만일 자신이 매입하고자 하는 전원주택지가 공동지분일 경우에는 계약된 면적이 분할됐는지도 살펴봐야 한다. 계약하기 전 토지관련서류를 확인하는 것도 잊어선 안된다. 향후 전원생활을 희망하는 실수요자들에게는 지금부터 고르면 값싸고 살기 좋은 전원주택을 장만할 수 있는 좋은 기회라고도 볼 수 있을 것이다. ◎상가/IMF이후 투자메리트 크게 감소/황금상권도 매물 홍수… 권리금 추락/서두르지 말고 수익률 꼼꼼히 따져야 상가의 경우는 우리 경제상황과 가장 밀접한 관련을 맺고 있다. 수익성 부동산의 대표주자인 상가는 지금까지 경기침체시기에도 가장 각광받는 부동산 종목이었다. 하지만 IMF이후 경기침체가 예상외로 심각하게 이어지자 상가의 투자 메리트가 현격히 감소한 것이다. 대학가나 종로,명동 등지의 황금상권에서 조차 많게는 50% 정도 상가들이 시장에 나와 있으며,최근에는 권리금 없는 상가도 속속 등장하고 있다. 최근들어 심화된 내수경기의 침체로 구매력은 바닥을 치고 있어 상가들은 수익성은 커녕 현상유지조차 어려운 것이 현실이며 이러한 현상은 당분간 계속될 것으로 보인다. 요즘과 같이 경제가 불안한 상황에선 내수경기가 쉽게 회복될 것 같지 않으며,가계에서도 줄어든 수입에 맞게 지출을 줄이고 있기 때문이다. 아울러 대형 할인점의 등장으로 일반 상가들은 가격경쟁에서 현격히 처지면서 존립이 위태로운 지경이기 때문이다. 이러한 상황을 감안한 상가 투자는 수익성을 얼마만큼 확보할 수 있느냐를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 투자비 대비 수익성이 높게 나온다는 확실한 결론을 얻었을 때만 투자하는 신중한 자세를 견지하고 있어야 하는데,총투자비 대비 매달 1%의 수익성은 확보되어야 투자처로서 매리트를 갖는다 할 수 있을 것이다. 만일수익성에 대해 확신할 수 없는 경우라면 파격적인 가격할인이 된 상가를 얻어야만 초기투자비용을 줄일 수 있고 수익성 확보도 가능하다는 것을 명심해야 한다. 아울러 주변지역의 상권은 얼마나 형성되어 있는지 유동인구는 얼마나 되고 고정인구는 얼마나 되는지,고객확보는 가능한지 등도 면밀히 살펴야 한다. 상가를 임대하거나 매입해 직접 운영할 경우에는 아무리 많은 수익을 올렸던 상가라 해도 주인이 바뀌고 나면 수익성을 확보하지 못하는 경우가 있으므로 자신이 얼마나 잘 운영할 수 있는지,어떤 업종을 선택할 것인지 신중히 판단해야 한다. 요즘 그나마 수익성을 확보 할 수 있는 상가라면 연건평 1만평 이상의 대형 빌딩의 독점 상가나 1,000가구 이상의 아파트단지내 독점 상가,역세권 주변에 상권이 형성된 상가 등을 들 수 있으며 상가가 밀집되어 있는 빌딩상가의 경우 30∼40% 공실을 보이는 곳이라면 생각을 다시 원점으로 돌려 보아야 할 것이다. 상가에 투자하려는 투자자들은 당장 결론을 얻으려 하기 보다는 기다리는 자세를 가지고 자신의 입에 맞는 떡이 나오기를 기다리는게 낫다.

◎아파트 분양 받아야 하나/정부 부양책 신규·미분양분에 집중/자금난 시공사들 분양가 출혈경쟁/목돈없는 무주택자 ‘내집예약’ 찬스 정부에서는 침체되어 있는 내수경기를 살리기 위해 적극적인 경기부양책을 실시 한다고 한다.부동산시장의 경우 거래 활성화를 유도하기 위해 자금을 풀어 수요를 진작 시키겠다는 것으로 그 의미를 파악 할 수 있다. 현재 부동산 시장,특히 주택시장은 정부에서 어떤 정책을 언제 어떻게 내놓느냐에 따라 그 향방이 결정되고 있다. 이는 정부의 각종 규제완화 및 세금혜택,자금지원 등 지금까지 내 놓은 각종 활성화 대책들이 부동산거래를 유도,부동산 시장을 활성화시키는데 어느 정도의 효과를 발휘했기 때문이다. 특히 최근 실시하고 있는 정부의 강력한 금리인하 조치는 지난 봄 20%대를 넘나들던 금융권의 금리를 지난달 10% 전후까지 낮추면서 지금까지 금융권에 머물러 있던 자금들을 부동산 시장으로 유입하는데 일조하고 있다. 부동산시장에서 가장 투자가치가 있는 종목을 꼽으라고 한다면 아파트시장일 것이다.아파트는 환금성이 좋을 뿐 아니라 일반투자자들의 선호도 높아 경제가 어려운 요즘 가장 각광받는 부동산 투자처다.아울러 정부에서 내놓고 있는 모든 부동산 정책들이 미분양아파트의 해소와 중단된 재개발 아파트의 건설,신규아파트 거래 활성화에 초점이 맞춰지고 있어 아파트야말로 부동산 투자의 1순위인 것이다. 정부에서 부동산 경기를 활성화시키기 위한 각종 규제완화와 세금혜택,자금지원 등은 투자자들을 흡수하기 위한 것일 뿐 아니라 일반 실수요자들을 끌어들이기 위한 정책들이라 할 수 있으며 동시에 건설업체에서도 자구책의 일환으로 각종혜택을 제시하며 수요자들의 구미를 당기고 있다. 서울시 재개발 재건축이 지연되는 경우가 많아 향후 주택 공급에 차질이 빚어지면서 주택수급의 불균형이 심화 될 것이라는 예상과 함께 앞으로 아파트가격이 상승하리라는 기대감을 불어넣고 있는 이유가 바로 여기에 있다. 아울러 올 연말까지 부동산경기 활성화를 위한 정부의 후속조치가 발표될 것이란 예상이 점쳐지면서 아파트 시장의 메리트가 더욱커지고 있기도 하다. 신규주택이 인기 있는 이유로는 각종 정부의 지원이 신규,미분양 아파트에 한정돼 이뤄지고 있으며 시공사들 사이에서도 분양가를 인하하고 각종 지원을 아끼지 않는 등 과다츨혈경쟁까지 하며 수요자들을 끌어 들이고 있기 때문이다. 이에 반해 기존 아파트의 경우 신도시를 중심으로 반등을 보이기 시작했던 매매가격 상승세가 다시 주춤하고 있다.따라서 현재 주택시장은 신규주택과 기존,분양권전매시장으로 나눠져 차별화가 일어나고 있다고 할 수 있다. 주택시장 자체에서도 종목에 따라 차별화가 나타나는 이유로는 정부의 주택경기 부양대책이 신규,미분양에 집중되고 있으며 주택을 공급하는 시공사에서도 분양가를 인하하고 장기 저리의 융자금을 대출해 주는 등 각종 지원을 아끼지 않고 있기 때문이다. 정부의 각종 세금 혜택은 내년 6월까지 한시적으로 적용된다. 특히 신규주택의 경우 초기자금이 적게 들어간다는 장점과 IMF가 어느정도 극복되는 2∼3년 후 입주하게 됨으로 현재 자금을 융통하지 못하는 실수요자들이나 시세차익을 노리는 투자자들에게 인기가 있다.이에 반해 기존아파트나 분양권전매 아파트는 정부의 각종 혜택을 받을 수 없을 뿐 아니라 초기자금이 많이 들어간다는 부담이 거래의 걸림돌로 작용하고 있는 것이다. 신규,미분양 아파트의 경우 정부의 정책적 지원이 이뤄지고 있고,분양을 완료하기 위해 시공사에서도 과다출혈경쟁을 벌이고 있는 지금이 매입 적기라고 할수 있다. 기존아파트나 분양권전매 아파트의 경우는 자금수요가 많아지는 11월 중순 이후부터 내년 2월 설 연후를 전후로 해 급매물이 대거 등장할 것으로 보이며 이 시기가 기존 아파트나 분양권전매 아파트를 매입하는 적기가 될 것으로 보인다. ◎부동산투자 7계명 1.중장기적인 안목을 가지고 투자한다=부동산에 투자하는데 있어서는 급할 이유가 없다.최소한 2∼3년 이상의 시간을 예상하고 여유롭게 투자해야한다. 2.현장은 필히 확인해야 한다=현장을 방문하지 않고 남의 말만 믿고 부동산을 매입하는 것은 위험천만이다.공부서류상의 면적,도로현황,대지방향,주변의 입지여건,배후지의 잠재력 등을 꼼꼼히 현장방문을 통해서 점검해야 한다. 3.여유돈으로 투자한다=과거에는 투기열풍으로 금융이자를 부담하고도 부동산 재테크를 통해 많은 시세차익을 남겼지만 이제 그런 시대는 지났기때문이다. 4.항상 정보와 가까이하고 분석한다=부동산 정보는 곧 돈이다.정보의 정확성,시기성이 적절해야 한다.이러한 정보를 얻기 위해서는 평소에 부동산 관련 잡지나 신문을 관심을 가지고 접해야 한다. 5.투자목적,투자대상을 명확히 선정해 둔다=자신의 투자가 임대수익인지, 시세차익인지를 분명히 해야 하며,그에 맞는 투자대상까지도 잡아 놓아야 한다. 6.환금성을 고려해야 한다=부동산의 취약점이라면 필요할 때 돈으로 바꿀 수 있는 가능성이 낮다는 것이다.쉽게 팔릴 수 있는 물건을 선택하라. 7.전문가를 활용해라=부동산 관련 전문가의 조언을 귀담아 들어야 한다.그들은 부동산시장의 흐름을 읽을 줄 아는 안목을 가지고 있기 때문이다. 부동산투자는 혼자하는 것이다.부동산투자의 책임은 자신에게 있기 때문에 투자시 부화뇌동하지 말고 냉철하게판단하는 자세가 필요하다. ◎전문가 기고/鄭珖泳 한국부동산컨설팅 사장/아파트값 오름세 내년 하반기 가시화/상가·오피스텔·땅은 실물경제 큰 영향/내년 경기 살아나면 하반기부터 거래도 서서히 살듯 현재 부동산 시장은 일부 신규 주택시장을 제외하고는 여전히 침체를 벗어나지 못하고 있다.아파트의 경우 정부의 각종 지원과 실수요자들의 움직임으로 거래가 조금 있지만 상가나 오피스텔,토지 등은 일부 품목을 제외하고는 그 가격 하락 폭이 더욱 심해지고 있으며 거래도 주춤한 상황이다. 부동산시장은 IMF이전만 하더라도 실물경제의 흐름을 주도했지만,IMF이후 그동안 만연했던 거품이 제거되면서 부동산 시장이 오히려 실물경제의 영향권에 놓이고 있다. 따라서 향후 아파트를 비롯한 부동산 시장은 우리의 경제상황과 정부정책에 따라 그 향방이 결정될 것으로 보인다. 정부에서도 현재 적극적인 실물경제 살리기에 모든 노력을 기울이고 있으며 그 1순위로 부동산시장의 활성화와 건설경기 살리기에 힘을 싣고 있어 앞으로 부동산 시장의 전망은그리 어둡지만은 않다. 향후 부동산 시장 전망은 주택시장과 기타 다른 부동산시장으로 나눠 생각해 봐야 한다. 현재 아파트시장의 경우 신규 분양아파트의 평당가격이 300만원대까지 떨어지는 등 신규아파트 가격이 아파트시장가격의 흐름을 주도하고 있다.이러한 아파트가격은 일반투자자들에게 바닥을 쳤다는 심리적인 매입 동기를 부여하고 있으며 정부의 각종 부동산 규제 완화와 자금 지원,세제혜택때문에 매입에 있어 어느 때보다 좋은 여건에 있다. 이는 현재 감소하고 있는 신규주택 물량의 감소라는 이유와 맞물려 실수요자들을 유입하고 있다. 향후 서울의 주택 공급물량을 보면 98년은 5만 6,000가구 정도이며,99년은 5만3,000가구,2000년의 경우 4만6,000가구,2001년은 4만2,000가구로 점점 줄고 있다.이러한 이유로 아파트시장은 올해 말부터 내년 초까지가 가격 조정기로 보여지며 내년 후반기부터 서서히 가격이 올라 안정세로 돌아설 것으로 보인다. 아파트를 제외한 부동산시장의 경우는 그 전망이 매우 불투명하다.기타 분야의 경우 실물경제의 영향을 민감하게 받을 뿐아니라 그동안 만연했던 거품때문에 실수요자들이 계속 관망세를 고수하고 있기 때문이다. 따라서 상가나 오피스텔,기타 토지의 경우 내년 하반기 이후 거래가 이뤄질 것으로 보이지만 이도 우리경제상황이 호전될 것이라는 전제가 충족될 경우이며,앞으로 실물경제의 흐름에 따라 그 방향이 결정될 것으로 보인다. □특별취재반 朴性泰 차장,朴建昇 金泰均 金相淵 全京夏 기자

◎양도세 내년 6월까지 면제/취득·등록세는 25% 감면/풀수있는 규제는 모두 풀어 IMF 관리체제 이후 그동안 부동산시장을 옭아매고 있던 각종 규제가 하나둘 풀리고 있다. 토지공개념 철폐,분양권 전매허용,분양가 자율화,신규분양 주택자금 대출 등 과거에는 거의 상상도 못했던 규제완화가 쏟아져 나오고 있다. 그럼에도 불구하고 일부 신규 분양아파트를 제외하고 부동산시장은 꽁꽁얼어 붙어 있다. 토지시장의 경우 토지거래허가구역 전면해제와 택지소유상한제 폐지 등 메가톤급 정책이 발표됐지만 땅값은 오히려 폭락하고 있다. 올들어 3·4분기까지 전년에 비해 무려 13.43%나 하락,“토지는 보유하면 돈이된다”는 통념을 송두리째 흔들어 놓고 있다. 주택시장도 분양권 전매허용 등의 경기 부양책이 발표됐지만 일부 노른자위 지역의 신규분양 아파트를 제외하고 전체적으로 침체를 면하지 못하고 있다. 이에따라 정부는 또 다른 특단의 부동산대책을 마련할 것이라는 소리가 나오고 있다. 부동산시장을 부추켜 최근에 회복기미를 보이고 있는 전체 경제를되살리는 데 선도 역할를 할 수 있도록 한다는 것이다. 내집마련 이나 부동산투자를 준비중인 사람들은 그동안 시행됐거나 시행 예정으로 있는 주요 부동산관련 제도변경 내용을 잘 챙겨 투자전략으로 활용해 봄 직하다.【편집자註】 ◇세제지원 주택을 살때 내는 취득세·등록세율을 낮추고 팔때 내는 양도소득세를 한시적으로 없앴다. 전용면적 18∼25.7평 규모 신축주택을 살 경우 취득·등록세를 25% 감면한다. 내년부터는 신규주택 뿐 아니라 기존주택에 대해서도 취득·등록세에 붙는 농특세와 교육세가 폐지된다. 양도소득세의 경우 지난 5월22일부터 내년 6월30일까지 전용 25.7평 이하 미분양주택이나 신규 분양주택을 구입하는 사람에겐 100% 면제된다. 한사람이 여러채를 사도 모두 면제된다. 내년 6월말까지 주택구입자금 이자상환분에 대한 소독공제도 실시되며 1종 국민주택채권(땅값의 2∼7%)도 전용 25.7평 이하 신축주택 구입때 의무 매입금액이 절반으로 줄어든다. 또 이달말부터는 재개발아파트 조합원은 사업이 끝나고 소유권 등기를 할때 1종국민채권을 사지 않아도 된다. ◇주택분양 아파트 재당첨 제한,주택청약순위 자격제한 완화,분양권 전매허용,분양가 자율화 확대 등이 주된 내용이다. 청약자격의 경우 이미 한번 당첨됐던 사람과 1주택 소유자도 민영주택 1순위 자격에 포함되고 청약통장 2순위 요건이 현행 가입후 1년에서 6개월로 줄었다. 특히 분양가가 자율화된 민영주택은 재당첨 제한기간이 폐지됐다. 분양가는 지난 2월 수도권 지역 민간택지에 건설되는 아파트에 대한 분양가 자율화에 이어 지난달부터는 수도권 공공택지에 지어지는 아파트도 분양가 규제가 없어졌다. 청약예금 금액변경도 자율화 돼 지난 6월말부터 청약예금에 가입한 뒤 2년이 지날때마다 횟수 제한 없이 가입금액을 마음대로 바꿔 원하는 아파트를 청약할 수 있다. ◇자금지원 미분양주택 구입자금,전세금 반환,신규주택 중도금 대출 등이 주된 내용이다. 중도금 대출의 경우 지난 7월1일부터 2조2,250억원,9월24일 7,073억원에 이어 지난 11일부터 1조6,000억원이 추가로 대출됐다. 미분양주택 구입자금에 대한지원도 주택은행을 통해 실시되고 있다. 지원대상은 25.7평이하 미분양 주택이며 가구당 대출한도는 평형에 따라 1,500만원∼2,500만원이다. 융자조건은 5년 분할상환이 연리 16.25%,20년 분할 상환이 연리 16.95%다.10월말 현재 1조974억원이 대출됐다. 전세금 반환 자금으로 집주인에게 가구당 2,000만원,1인당 최고 6,000만원까지 융자된다. 융자대상은 전용 25.7평 이하,전세계약금 7,500만원 이하의 주택으로 지역제한은 없으며 대출자금은 세입자 통장으로 입금된다. 연리 16.5%로 1년이내에 상환해야 한다. 1년후 20%를 갚았을 때는 3년까지 연장이 가능하다. ◇풀어야 할 규제 주택건설업계에서는 부동산 경기 활성화를 위해서는 기존 1가구2주택 보유자에 대한 양도세 중과의 한시적 폐지를 요구하고 있다. 업계는 부동산 거래가 거의 없는 상태에서 양도세를 한시적으로 폐지한다 해도 세수에는 별 영향을 미치지 않는다는 것이다. 임대주택사업자 등록요건이 5가구에서 2가구로 줄어들지 않는 것도 아쉬운 대목이다. 주택5가구를 보유해야만 사업자등록이 가능한 현행기준으로는 현실적으로 임대주택사업자로 나설 사람이 얼마나 되겠냐는 지적이다. 따라서 여유자금이 조금만 있어도 가능한 2가구로 완화하면 주택거래도 활성화 될 것이란 게 업계의 주장이다. □주요 부동산 관련 제도 변경 내용 ▲세제지원 ◇항목­양도소득세 ·현행:1가구1주택 양도세면제보유기간 3년 양도차액의 20∼50% 과세 ·개정:5월22일∼99년 6월30일까지 전용면적 25.7평이하 신축주택 구입시 5년간 100% 면제 ·시행시기:시행중 ◇항목­취득·등록세 ·현행:취득세­취득가액의 3% 등록세­취득가액의 2% ·개정:시·도 조례 개정후 1년간 전용 18∼25.7평 신축주택 구입시 취득·등록세의 25% 감면 ·시행시기:시행중 ◇항목­농특세·교육세 ·현행:농특세­취득가액의 0.2% 교육세­취득가액의 0.6% ·개정:폐지 ·시행시기:99년 1월 ◇항목­국민주택채권(1종)매입부담완화 ·현행:소유권 보전·이전등기시과세시가 표준액의 2∼7% ·개정:주택건설촉진법 개정후 1년간 전용면적 25.7평이하 신축주택 구입시 50% 감면 ·시행시기:시행중 ◇항목­주택구입자금이자상환분소득공제 ·현행:상환금액의 40% 해당액에 대한 연 72만원 ·개정:소득세법 개정후 1년간 신축주택에 대한 대출이자 지불액 추가 ·시행시기:시행중 ▲분양시장 변화 ◇항목­수도권 공공택지 분양가 자율화 ·현행:서울과 수도권 공공택지 민영아파트 분양가 규제 ·개정:국민주택기금을 지원받는 주택(전용면적 25평이하)을 제외한 민영아파트 분양가 자율화 ·시행시기:시행중 ◇항목­청약예금변경 ·현행:가입후 4년 지나면 한차례 가능 ·개정:가입 2년이후 증액·자유화 ◇항목­분양권전매 ·현행:민영주택­사용검사후 60일이내 금지 국민주택­사용검사후 2년. 지방은 6개월이내 금지 ·개정:폐지 ·시행시기:99년 4월 ◇항목­재당첨제한 ·현행:국민주택­10년 민영주택­5년 ·개정:국민주택­5년 민영주택­폐지 ·시행시기:99년 4월 ◇항목­무주택우선공급 ·현행:단독가구 제외 ·개정:폐지 ·시행시기:99년 4월 ◇항목­1순위자격 ·현행:기당첨자 전용 85㎡이상 공동주택1백5㎡이상 단독주택 1가구 ·개정:폐지 ·시행시기:99년 4월 ▲자금지원 ◇항목­미분양주택구입자금 ·개정:전용면적 25.7평이하 구입자 가구당 1,500만∼2,500만원 ·시행시기­시행중 ◇항목­전세금반환자금 ·개정:전용면적 25.7평이하(전세금액 제한 없음) ·시행시기:시행중 ◇항목­중도금대출 ·개정:신축(미분양 포함) 주택구입시 가구당 2,000만∼6,000만원 대출 ·시행시기:1차­7월초 집행 2차­9월24일 3차­11월11일

◎대우­인도·말聯 수주 주력/SK­原電분야 진출 모색/LG­외국사와 합작 역점/금호­동남아 거점 지역화 ‘위기가 곧 기회다’. 불황의 터널에서 헤어나지 못하고 있는 건설업체들이 결코 좌절하지 않는 것은 바로 해외 신시장 개척과 신기술 개발에 대한 기대감 때문이다. 국가 신인도 하락과 동남아시아에 불어닥친 외환위기로 ‘내우외환(內憂外患)을 맞고 있지만 건설업계는 앞으로 중남미·동구권 시장을 적극 공략할 경우 70년대의 ‘중동특수’를 재현할 수 있을 것으로 자신하고 있다. 주택건설시장이 수요자 중심으로 재편되면서 업체들의 기술개발 경쟁도 뜨겁다. 수요자의 취향과 요구에 걸맞는 상품 개발이 업계 최대의 현안으로 떠오르면서 업체들이 저마다 신기술 개발에 사활을 걸고 있다. ◆저무는 중동,떠오르는 중남미·동구권 현대는 해외시장 다변화를 위해 최근 휴스턴·카타르·카이로 지점을 잇달아 열었다. 지난해 해외 매출부문에서 세계 12위로 선정된 회사 이미지를 계속 살려 나가기 위해 각국을 돌며 정기설명회를 갖고 발주처는물론 엔지니어링회사,국제금융기관에 대한홍보를 강화하고 있다. 이와 함께 금강산 유람선관광 사업을 계기로 사업성있는 대북 경협 연구과제나 북한 개발사업에 적극 참여하기로 했다. 대우건설은 해외영업 부문에서 가격경쟁력,시장다변화,본사와의 연계체제 구축,지역별 전문가 양성을 통해 수주를 확대해 나간다는 전략이다. 우선 환율상승에 따른 가격경쟁력을 활용해 호텔,오피스텔,초고층 빌딩,시멘트,철도 등 경쟁력 있는 사업위주로 도급공사를 강화한다는 계획 아래 인도 나이지리아 베트남 말레이시아 등에서 수주 노력을 기울이고 있다. 중남미 싱가포르 대만 등 신규 시장의 진출 채비도 서두르고 있다. LG건설은 사업성이 낮은 단순 수주형 사업보다는 외국 건설업체와 합작을 통한 개발사업에 역점을 두고 있다. 베트남 사우디아라비아 위주의 공사를 지양,사업지역을 다핵화하고 국가별로 현지 전문가 양성에 심혈을 기울이고 있다. 쌍용건설은 해외지사의 구조조정과 수익사업 허용을 통한 경영효율 극대화에 초점을 맞추고 있다. 해외지사 및 현장의 본사 파견인원을 정예화하며 원가절감 차원에서 현지 또는 제3국 인력을 최대한 활용한다는 전략을 갖고 있다. 특히 국내 시장이 앞으로 1∼2년 위축될 것으로 보고 아랍에미레이트 등 미개척 국가의 진출도 활발히 모색 중이다. 금호건설은 동남아를 거점지역으로 활용해 다른 지역의 수주와 정보력을 강화하기로 했다. 아시아·유럽정상회의(ASEM)컨벤션센터 등 SOC민자사업과 전원주택 부문에서 인정받은 사업능력을 바탕으로 토목건축과 아파트 신축사업을 확장해 나가기로 했다. ◆신기술이 흥망을 좌우한다 현대건설은 토목·기술전기 분야에서 단기·중기·장기 등 3단계의 연구 목표를 설정해 놓고 있다. 토목부문은 오는 2001년까지,중장비기계 분야에서는 2006년까지 일본 5대 건설업체 수준의 기술력을 확보하기로 했다. 이어 2011년까지는 토목·기계전기 부문에서 세계 최고 수준의 기술력을 갖춘다는 계획이다. 이미 풍동실험기 음향실험실 인공기후실 지하실험실 진동대 등 최첨단 건설실험 시설도 확보해 놓고 있다. 동해화력발전소 등 다양한발전소 건설경험을 갖고 있는 SK건설은 지난 7월 대한전기협회로부터 국내 최초로 전력산업기술기준(KEPIC)을 인증받은 것을 계기로 원자력 발전소건설 분야에 진출을 서두르고 있다. 금호건설은 매년 총 매출의 1∼2%를 연구개발비로 투자하고 있다. 지난 10월 말 현재 86건의 특허를 갖고 있다. ◎韓鎔鎬 대우건설사장/세계경영으로 경쟁력 강화 “저희 대우건설 임직원 모두는 이미 위기상황에 대한 깊은 공감대를 형성하고 이를 극복하기 위해 최선의 노력을 기울이고 있으며,이러한 노력은 곧 이윤창출과 국제경쟁력을 지닌 건실한 기업으로 이어질 것입니다” 대우건설 韓鎔鎬 사장은 비록 건설업이 위기를 맞고 있지만,분명 극복할 자신감이 있다고 강조했다. 韓사장은 “대우는 현재의 위기를 극복하기 위해 연초부터 비상경영계획을 수립,실천해오고 있다”며 “소프트화를 통한 전 사업부문의 질 경영체제를 구축하고 철저한 수익성 위주의 영업전략과 고도의 기술 경쟁력에 총력을 기울이는 것이 계획의 골자”라고 설명했다. 韓사장은 현 건설업의위기를 극복하기 위해서는 무엇보다 정부의 역할이 중요하다는 말을 잊지 않았다. 그는 “최근 정부가 실물경제 활성화와 실업자구제를 위해 SOC사업 활성화 방안,아파트 중도금대출 확대,그린벨트 대폭해제 등 건설경기 진작책을 내놓고 있지만,장기적으로는 여전히 미흡한 면이 없지 않다”고 말했다. 특히 “주택 거래세 감면 및 사업시행자 부과세금 폐지,중도금 대출정책의 확대,임대주택 자금지원 및 미분양 주택매입 확대 등 기업의 제안에 대해 진지하게 검토해야 한다”고 강조했다. ◎鄭淳着 SK건설사장/고부가가치 상품개발 중점 “IMF위기를 효과적으로 극복,세계적 일류기업과 당당히 경쟁할 수 있도록 사업기획 능력과 파이낸싱 능력 등 소프트웨어 능력을 적극 개발해 고부가가치 상품개발에서 우위를 점하겠습니다” 鄭淳着 SK건설 사장은 현재의 IMF위기 극복은 물론,Post­IMF시대에 대한 준비에 들어갔다고 강조했다. 현재 SK건설이 중점을 두고 있는 것은 무엇보다 현금유동성. 사업구조를 매출과 손익중심에서 현금유동성 위주로 전환,사업구조를 재구축하고 있다. 현금유입을 최대한 서두르는 대신,현금유출은 최대한 늦추는 전략을 통해 순현금 흐름을 개선한다는 전략도 포함돼 있다. 무수익·저수익 자산의 회수와 매각을 추진하는 한편,거품제거를 통한 지속적인 체질개선을 통해 원가 및 경비를 최대한 절감하는 것도 모두 현금보유 노력의 일환이다. 도급 및 해외사업 수주를 강화하고 신규투자를 최소화해 선투자 부담을 줄이기로 한 것도 같은 맥락이다. 鄭사장은 주택산업 회생에 대한 의견을 묻자 “차제에 주택금융의 확대·보강과 함께 1가구 다주택자에 대한 누진과세 등 각종 규제완화를 통해 주택시장에의 입출을 자유롭게 함으로써 시중 유휴자금이 주택시장에 유입되도록 해야 할 것”이라고 말했다. ◎李瑞炯 금호건설 사장/하수처리 등 환경사업 확대 ‘인간과 자연 중심의 공간 창조’ 금호건설 李瑞炯 사장은 환경사업,사회간접자본(SOC)민자사업,해외사업,주택사업 등 사업의 다각화를 통한 고부가가치 창출로 국제수준의 경쟁력을 갖춰나가겠다고 강조했다. 금호는 이를 위해하수처리와 소각로사업 등 환경부문에 본격 진출할 계획이다. 95년 한국과학기술연구원(KIST)및 호주·미국 등과 고효율 하수처리 신공정 기술개발을 시작,이미 시험가동까지 성공적으로 마친 상태다. 지난 7월 건설교통부로부터 신기술 지정을 받아 다른 업체보다 한발 앞서 있다. “국내 건설시장의 성장이 둔화되고 시장개방에 따른 수주경쟁이 격화할 것이 예상됨에 따라 앞으로의 사활은 해외진출에 달려 있다고 봅니다. 동남아시아를 전략거점으로 활용해 해외수주 정보력을 강화하고 기술,정보,재무,마케팅 분야의 전문인력을 양성할 계획입니다” 금호는 ASEM컨벤션 센터와 갤러리아동,경인운하,부산가덕도 신항만,인천철마산터널,신공항고속도로 등 SOC사업 수주에 적극 나서는 한편 주문형 주택인 ‘금호 베스트홈’과 전원주택인 ‘금호 베스트빌리지’사업에 주력할 방침이다. 또 우수 협력업체 육성,전문교육 강화 등을 통해 인적자원을 고급화하고 수주·영업 정보의 데이타베이스도 구축할 계획이다.

◎백궁­미금역·백석역 일대 24만평에 분당과 일산신도시에 최소한 1만여가구의 아파트가 새로 들어선다. 한국토지공사는 2일 장기간 분양되지 않고 있는 경기도 분당과 일산신도시의 상업용지를 준주거용지로 전환,주상복합아파트 등을 추가로 더 짓는 방안을 추진중이라고 밝혔다. 토공은 분당과 일산의 상업용지 미분양 해소와 건설경기 활성화를 위해 상업·업무시설 용지를 준주거용지로 전환키로 하고 최근 전문기관에 연구용역을 맡겼다. 토공은 올해 중 연구용역이 마무리되면 관할 지자체인 경기도 성남시·고양시와의 협의와 공청회 등을 거쳐 경기도에 도시설계변경안 승인을 신청키로 했다. 두 신도시의 업무·상업시설용지 면적은 분당이 43만4,000평,일산이 36만2,000평 등으로 이중 분당의 지하철 분당선 백궁역과 미금역 일대 약 13만평,일산 지하철 3호선 백석역 일대 10만9,000평 등이 주 대상지역이 될 것으로 보인다.이들 지역에서 용도변경이 가능할 경우 분당에 5,000∼6,000여 가구, 일산에 4,000∼5,000여 가구분의 아파트가 들어설 수있게 된다. 토공측은 “신도시에서 미개발지역을 택지 등 다른 용도로 전환하는 것이 신도시의 균형발전은 물론 건설경기 활성화에도 도움이 될 것”이라고 주장했다.

◎시지역서 18평이상 지을때도 대출/전세반환자금 대출이율 13%로 인하 11월1일부터 18평 이상의 중형 임대주택 건설자금 지원대상 지역이 전국 시단위 이상 도시로 확대된다. 지금까지 중형 임대주택 건설자금은 수도권과 광역시 이상의 지역에서만 받을 수 있었다. 이와 함께 전세금 반환자금 대출이율도 현행 14%에서 13%로 인하된다. 건설교통부는 30일 주택경기활성화를 위해 이같은 내용의 주택자금지원 개선안을 마련,발표했다. 건교부는 중형 임대주택 자금지원 대상지역을 전국의 시단위급 이상으로 확대하되 미분양주택이 많은 강원,충·남북,전남·북의 경우 인구 20만명 이상인 춘천 청주 천안 전주 군산 익산 목포 순천 등 8개 시에 대해서만 자금을 지원하기로 했다. 중형 임대주택 건설자금의 대출조건은 가구당 평균 3,000만원에 연리 7.5%,3년거치 10년 상환이다. 건교부는 또 시중금리가 하락세를 보임에 따라 다음달 1일부터 전세금 반환자금의 금리를 현행 14%에서 13%로 1%포인트 내리기로 했다. 전세금 반환자금은 25.7평 이하의 주택에 가구당 최고 2,000만원씩 융자된다. 근로자주택건설자금도 현재 수도권의 경우 제조업과 광업,전기·가스업,건설업,자동차판매업 등 5개 업종의 근로자로 지원대상을 제한하고 있으나 다음달부터는 업종제한을 폐지하기로 했다. 근로자주택건설자금은 가구당 1,600만원으로 연리 7.5∼8.5%이다. 이밖에 근로자주택구입자금(가구당 1,600만원,연리 10.5%)과 전세자금(가구당 1,000만원,연리 9.5%)을 지원받을 수 있는 공동주택 규모도 현행 18평이하에서 25.7평 이하로 확대할 계획이다.

◎“금융 여신규제 축소에 최선”/주택산업 위기 극복방안 회원사와 공동모색/양도소득세 50평 이하 폐지·세감면 확대해야 “주택산업이 최대 위기를 맞고 있는 이때 중책을 맡아 책임이 막중합니다. 회원들과 머리를 맞대고 주택산업 회생방안을 모색해 지금의 위기를 슬기롭게 극복하겠습니다.” 지난 28일 중견건설업체 모임인 대한주택건설사업협회 3대회장으로 새로 선출된 朴吉訓 길훈종합건설 대표(60)는 비장한 각오로 이같이 취임 일성을 밝혔다. ­주택업계 당면현안은. ▲자금난을 완화하는 것이 가장 시급한 당면과제다.전국적으로 11만가구에 이르는 미분양아파트에 약 5조원이 넘는 자금이 묶여있다. 선투자부담이 많은 주택산업의 특성상 대출금리를 대폭 인하하고 금융기관의 각종 여신규제를 철폐하는 데 최선을 다하겠다. ­주택업체들의 운영실상은. ▲극심한 자금난과 채산성 악화로 올들어 지난 9월까지 362개 업체가 도산하는 등 부도업체가 급증하고 있다.이런 추세로 가면 연말까지 150여개 업체가 추가로 문을 닫게 된다. 전체 주택업체 중 10% 정도만 사업을 진행하고 있으며 민간부문의 주택공급물량은 12만가구로 지난해에 비해 50%선에도 못미치고 있다. ­주택산업 회생방안은. ▲무엇보다 금융지원 확대가 절실하다.지난 97년 프랑스에서 시행됐던 ‘주택자금 0% 대출제도’와 같은 획기적인 지원방안을 모색해야 할 것이다. 또 시중자금이 주택시장에 유입될 수 있도록 투자자들의 불안감 해소를 위한 제도적 걸림돌이 하루 속히 제거되어야 한다.이를위해 50평이상 호화주택을 제외한 모든 주택의 양도소득세를 전면 폐지하고 주택구입시 부과되는 취득세·등록세 감면범위를 더욱 확대해야 한다. 주택구입자금에 대한 자금 출처조사도 한시적으로 폐지돼야 한다.

◎입주업체 국세 등 각종세금 15∼50% 감면헤택/물류체계 지속 보강… 컨테이너기지·항구 건설/광역상수도 2단계 완공땐 공업용수 완전 해갈 지난 94년 수도권정비법 제정 이후 수도권에 공장을 짓기가 어려워지면서 충남도가 최고의 공장건설 적지로 떠오르고 있다. 땅값이 수도권에 비해 싼데다 서해안고속도로와 고속철도 등이 들어서게돼 교통이 훨씬 좋아진다. 공업용수와 전력 등도 풍부,대기업은 물론 중소기업들에게도 이상향으로 비쳐지고 있다. 현재 건설되거나 건설 계획중인 충남도내 공단 현황과 입지 장단점을 정밀 분석한다. ▷공단 현황◁ 충남도내 84개 공단 가운데 75곳은 완공돼 입주가 끝났다. 나머지 19곳은 건설되고 있거나 건립을 추진중이다. 농공단지가 57개로 가장 많고 지방공단 18,국가공단 6,기타 3곳 등이다. 특히 국가공단 6곳 가운데 서산시 대산공단 등 2곳만 건설돼 가동되고 있을 뿐 4곳은 건설공사가 진행중이거나 추진단계다. ○84곳중 19곳 ‘주인’ 기다려 ▲국가공단=당진군 송악면 고대리와 부곡리 일대 114만3,000평에건설중인 아산산업단지는 3만8,000평이 남아 있다. 내년까지 공단 기반조성공사가 모두 마무리된다. LG화학과 동국제강 등 대기업이 입주를 앞두고 있다. 천안시 백석동 외국인 전용 공단은 4만평이 미분양 상태다. 14만9,000평 가운데 임대용은 모두 팔렸고 분양용만 남아 있다. 분양이 되지 않자 현재 임대용으로 전환하는 방안을 추진하고 있다. 외국업체나 합작한 기업만 입주할 수 있다. 평당 분양가는 51만2,000원으로 아산산업단지의 37만원에 비해 비싸다. 충남도내에서 가장 큰 공단인 서천장군(長群)산업단지(258만2,000평)와 당진 석문산업단지(210만7,000평)는 모두 2001년 완공을 목표로 사업이 추진중이다. ▲지방공단=충남도가 조성하는 지방공단은 내년 완공을 앞둔 아산시 인주 1공단 29만평 가운데 8만9,000평이 아직 남아 있다. 47만평의 서산시 대죽산업단지도 8만평이 남아 있다. 연기군 월산산업단지(34만4,000평)는 22만6,000평이 미분양됐고 9만6,000평의 전의공단은 2,000평밖에 남아 있지 않다. 현재 실시설계중인 5만7,000평의 논산시 산업단지는 공정률이 30%에 달하는 내년초부터 본격 분양에 들어갈 것으로 예상된다. ▲농공단지=농공단지는 기초자치단체가 조성하며 현재 8곳이 입주가 가능하다. 청양군 운곡과 학당단지는 올 연말 분양에 들어간다. 각각 3만3,000평과 2만8,000평에 이른다. 8곳은 서천군 장항농공단지만 1만2,000평 남았을 뿐 나머지는 대개 2,000∼7,000평밖에 남지 않았다. 하지만 분양가는 평당 5만6,000원에서 25만1,000원까지 값싸고 다양하다. ▷입주여건◁ ▲공업용수=비교적 풍부하다. 최근 완공된 보령댐과 대청댐에서 공업용수를 공급받고 있다. 보령댐은 보령시 관창지방공단과 태안 및 당진화력발전소에 일일 5만9,100t의 용수를 공급하고 있다. 아산공업용 수도는 아산국가공단,석문국가공단,대죽 및 인주지방공단,한보철강,대산공단 3사(현대정유,현대석유,삼성종합화학) 등에 용수를 공급하고 있다. 내년 말 대청댐 광역상수도 2단계 공사가 완공될 경우 천안시 3만8,000t과 아산시 2만5,000t의 용수가 공급된다. ○도시가스 요금도 저렴 ▲에너지 및 전력=우선도시가스는 ㎥당 330.28원으로 수도권을 제외한 다른 지방에 비해 싸다. 현재 도시가스는 천안,아산,당진,연기에 154㎞의 배관이 깔려 있다. 전력은 서천,보령,태안 등 3곳에 화력발전소가 가동중이다. 이들 화력발전소에서는 연간 3,431만8,874㎿H의 전력을 생산하고 있다. 충남도내 전력소비량은 1,030만9,419㎿H에 이르고 이 가운데 67.3%인 693만3,740㎿H를 공장이 쓰고 있다. 200만㎾H의 당진화력발전소와 100만㎾H의 태안화력발전소 5·6호기가 내년에 추가로 건설돼 전력공급에는 전혀 문제가 없다. ▲교통=교통이 사통팔달이다. 경부고속도로가 있고 경부선과 서해안을 끼고 도는 장항선 철도가 인접해 있다. 호남고속도로 역시 주교통수단으로 제몫을 다하고 있다. 오는 2001년에는 80㎞의 천안∼논산간 고속도로가 건설되고 대전∼당진(93.4㎞)간 고속도로는 2002년에 개통된다. 서해안 고속도로 가운데 당진∼서산∼보령∼장항 구간도 같은 해에 완공된다. 전체 구간은 인천에서 목포까지다. 현재 인천∼경기도 평택시 안중 구간은 개통돼 있다. 고속철도도 건설되고 있어 어떤 지역보다 편리하다. ▲물류=현재도 화물유통에 불편이 있다. 보통 개별적으로 공장에 화물을 보관하고 있다. 대부분 인천항이나 부산항을 통해 외국으로 운송하기 때문에 배가 실어갈 때까지 항구에 쌓아두는 경우도 많다. 하지만 2003년에는 사정이 달라진다. 3곳의 물류단지 건설 계획이 세워져 있다.20만평의 천안시 물류단지는 성거읍에 건설될 예정이다. 아산시와 당진군에도 각각 10만평의 물류단지가 들어선다. 2001년에는 연기군에 20만2,000평 규모의 중부권 내륙 컨테이너 기지가 건설된다. 항구도 4곳이 건설된다. 아산항이 2001년 가장 먼저 건설된다. 5만t급 18선석과 20만t급 34선석이 지어진다. 2001년 완공되는 장군신항과 보령신항도 모두 매머드급을 자랑한다. 장군신항은 5만t급 32선석이고 보령신항은 13만t급 20선석의 규모다. 2003년 들어서는 대산항은 3만t급 5선석을 갖추게 된다. 충남도에는 일제 때부터 이용되고 있는 2선석 짜리 장항항이 있으나 규모가 작아 현재 8,000t급을 2만t급으로 늘리고 있다. ○아산공단1평 37만원 ▷입주 혜택◁ 땅값이 수도권에 비해 20%쯤 싸다. 국가공단의 경우 천안시 외국인 전용 공단이 평당 51만2,000원으로 비교적 비싸고 아산공단은 37만원밖에 되지 않는다. 지방공단은 대죽 및 인주 1공단이 각각 40만원과 45만원에 이르러 비교적 높다. 나머지 논산산업단지나 월산공단은 30만원 안팎이다. 연기군 전의공단이 25만1,000원으로 가장 싸다. 특히 각 시·군이 조성하고 있는 농공단지는 비싸봐야 25만1,000원이고 대부분이 10만원 내외다. 불과 5만6,000원밖에 되지 않는 공단도 있다. 權鉀淳 충남도 공업과장은 “농공단지는 규모가 작고 땅 값이 싼 곳을 골라 공단을 만들기 때문에 가격이 싸다”면서 “충남 서북부 지역은 각종 공단이 몰려 기업활동 과정에서 시너지 효과가 커 입지조건이 최고”라고 말했다. 각종 세제혜택도 빼놓을 수 없다. 조세 면제나 감면이 그것이다. 국세의 경우 수도권의 공장이 지방으로 이전하면 공장시설가의 15%를 깎아준다. 공장양도로 발생한 소득세나 특별부가세와 중소기업의 소득세(3년간 50%) 및 법인세(2년간 30%)를 각각 감면해 주고 있다. 지방세는 별도로 농공단지,창업공장,외국인기업,일반 공단에 모두 5년간 취득세와 등록세를 면제해주고 재산세와 종합토지세는 50%를 감면하는 혜택을 주고 있다. 또 농공단지에 입주하는 공장은 소득세와 법인세를 5년간 50% 깎아주고 있다. ▷문제점◁ 대청댐 광역상수도 2단계 시설의 완공이 시급하다. 내년에 완공될 계획이었으나 IMF의 영향으로 1년쯤 늦춰질 전망이다. 공정률이 19%에 이르고 있으나 총 사업비가 3,172억원에 달해 부담이 크다. 천안시 일부 공장의 경우 공업용수가 부족해 값비싼 천안시 생활용수를 공급받고 있는 실정이다. 공업용수는 t당 200여원에 불과하지만 생활용수는 670원이나 된다. 대청댐 2단계 상수도는 아산시와 당진군에 공업용수로도 대량 공급될 예정이어서 완공이 시급한 실정이다. ◎姜承求 광원전자 사장/“입주여건 전국 최고” 천안시 백석농공단지 (주)광원전자 姜承求 사장(47)은 “수도권을 제외하면 충남도내 공단의 입주여건이 국내에서 가장 좋다”고 말한다. 특히 개방화와 함께 점차 교류가 활발해지고 있는 세계 최대 규모의 소비시장 중국을 겨냥한 수출업체에게는 이만한 곳이 없다고 강조했다. 지난 84년 이곳에 입주한 광원전자는 밧데리 충전기와 삐삐(호출기)를 생산해 전량 수출,연간 80억원의 수출실적을 올리고 있다. 올해 충남도기업인대회에서 종합대상을 받았다. ­충남도내 공단여건이 어떤 면에서 좋은가. ▲우선 행정적인 편의가 좋다. 기반공사가 잘돼 있어 공장입주에 따른 형질변경 등 제반 허가절차가 간편하다. 공장건물만 지으면 된다. 기업간 협조체제도 잘돼 있다. 예컨대 전자회사가 들어서면 주변에 기계,금형,자동화,설비 등의 업체도 있어야 제조과정에서 기계고장이 나도 빨리 대처할 수 있다. 교통등의 편리함은 두말할 필요없다. ­물류여건은 어떻나. ▲서울보다 낫다. 인천항은 작기 때문에 수출화물이 밀려있어 납품시기를 맞추기 어렵다. 따라서 부산항을 통해 대부분 제품을 수출한다. 부산까지는 서울보다 가깝다. 물론 이런 면에서 부산보다 못하지만 다른 여건이 나아 충남을 택했다. ­입주하기 가장 좋은 업종은. ▲내수업체도 전혀 불편이 없지만 중국을 겨냥한 수출업체에 제격이다. 홍콩 등 동남아 수출업체들도 괜찮다. ­공단으로서 전망은. ▲매우 좋다. 특히 충남 서북부 지역은 커가는 도시여서 주변에 각종 문화시설이나 진입로 등 간접시설이 잘 갖춰져 있다. 천안과 아산 관내에만 16개 대학이 있을 정도로 인력확보도 문제가 없다. 서해안고속도로나 아산항,보령항 등 많은 항구가 들어서 물류부분 역시 최고의 조건을 갖출 것이다. ­개선할 점은. ▲천안시의 경우 물이 좀 부족하다. 대청댐 광역상수도 2단계 사업을 조속히 마무리해야 한다. 충남 내륙지방의 경우는 도로가 부족한 데다 비좁고 일부 농공단지는 평당 20만원을 넘어 비싸다는 얘기가 나오고 있다.