‘임대수입도 올리고 시세차익과 양도소득세 면제혜택도 받는다.’전세값 상승으로 임대사업 여건이 호전되고 있다.지난해 11월 신축주택 등을 매입,임대사업을 벌일수 있는 요건이 완화되면서 임대를 목적으로 집을 사는 투자자들이 늘고 있다.2채만으로도 임대사업이 가능하고 각종 세제혜택도 주어지기 때문이다.큰 목돈이 들지 않아도 된다.2억원 안팎의 돈으로도 임대사업이가능하다. ◆임대사업자 늘고 있다=지난해 11월 12일 일반인이 주택을 매입,임대사업을 벌일수 있는 자격요건이 종전 5채 이상 보유에서 2채이상 보유로 완화됐다. 이 가운데 전용면적 18평이하의 신축주택을 매입,임대사업을 하면 취득세·등록세가 면제되고 5년이후 팔면 양도소득세를 내지 않아도 된다.또 86년 1월이후 지은 기존주택(전용면적 25.7평이하,5채이상)도 임대 5년뒤에 팔면 50%,10년후에는 100% 양도세가 면제된다.95년이후 미분양주택(25.7평이하)을구입,임대사업 5년후 팔때도 양도세가 면제된다.이같은 이점으로 임대사업자도 늘고 있다.1월말 현재 서울시에 등록된 임대주택사업자는 2,823명,가구수는 2만1,573가구다. 자격요건이 완화되기 전인 지난해 10월말(2,319명,1만9,817가구)에 비해 504명(21.7%),1,756가구(8.8%)가 늘어난 것이다. ◆전세가 비중 높아야 유리=매입임대 사업을 벌이기 위해서는 매매가 대비전세값 비율이 70%이상이 돼야 한다.이런 곳은 전세 수요가 살아있어 임대사업을 벌이기가 쉽다.서울 임대사업 유망지역으로는 노원구 일대와 송파구 잠실,강동구 암사,강서구 가양동 등이 꼽힌다. 수도권에서는 전세값 상승 압력이 높은 분당이나 일산도 괜찮다.일산 백마마을 한성아파트 22평의 경우 매매가는 8,500만원,전세는 6,000만∼6,500만으로 전세값 비중이 높다. 임대사업은 전세보다 월세가 낫다.또 일부전세 일부월세방식제도 괜찮다.만약 전세금을 안고 구입을 했다면 기간이 끝남과 동시에 월세로 전환하는 것이 좋다. 김성곤기자 sunggone@. *임대사업 이런점 주의를. 임대주택사업도 주의할 점이 많다.생각보다 제도가 복잡하고 매입임대제도가 도입된지 얼마되지 않아 축적된 경험도많지 않기 때문이다. ◆법규 잘 알아야 성공한다=서울시 주택기획과 김재환(金在煥)주택지원팀장은 “임대사업 자격과 관련한 혼선이 많다”며 “큰 평형은 세제혜택이 주어지지 않으며 세제혜택을 받은 중소형주택도 임대사업 등록을 하게 되면 임대 시작일로부터 3년간은 팔수 없다”고 말했다. 만약 3년안에 팔면 그동안 면제받았던 취득·등록세를 내야 한다. ◆팔때를 생각하라=토탈 컴퍼니즈 이왕범(李旺凡)이사는 “임대사업의 가장큰 매력은 임대소득 뿐아니라 양도세 면제”라면서 “역세권 아파트처럼 매각도 쉽고 차익도 낼수 있는 아파트를 고르는 것이 좋다”고 말했다. ◆수리비를 생각하라=마모가 심한 집을 사면 수리비 뿐아니라 세입자 하자보수 요구에 시달릴 수도 있다. ‘부동산 114’김희선(金姬善)이사는 임대용 주택매입시 내부상태를 꼼꼼히살펴봐야 한다”며 “잘못 구입시 추가비용이 만만치 않다”고 조언했다. 또 임대주택의 모든 세제혜택은 임대사업등록을 마친 경우에만 가능하고 분양권매입시에는 양도세면제 혜택을 볼 수 없다는점도 잊어서는 안된다. 김성곤기자

정부는 새 학기를 맞아 학원들이 수강료 담합 및 과다 인상 행위를 시정하지 않으면 폐쇄 또는 영업정지시키거나 관할 세무서에 과세자료를 통보해 세무조사를 실시키로 했다. 각 시·도교육청이 평균 8.9% 인상한 올해 중·고교 납입금 인상폭을 자율적으로 낮출 경우 그 차액을 정부 재정에서 전액 지원하기로 했다. 정부는 3일 엄낙용(嚴洛鎔)재정경제부 차관 주재로 행자·교육·농림·산자·해양·건교부 차관과 공정거래위 부위원장,서울시 부시장,부교육감,소비자보호원장,소비자보호단체 대표 등이 참석한 가운데 물가대책 차관회의를 열고 이같은 물가안정 정착 방안을 마련했다. 대책회의는 신학기를 맞아 각종학원의 수강료 인상이 예상됨에 따라 시·도교육청 주관으로 대대적인 실태조사를 벌이고 수강료 담합,과다 인상시 즉시 시정토록 하는 한편 이에 불응할 경우 폐쇄,영업정지 또는 과세자료 통보 등 강력히 대처하기로 했다. 각 교육청에 학원 불법 운영 고발센터를 설치해 학원들의 수강료 게시의무위반,초과 징수,영수증 미교부 등 불법 행위를 단속해 나갈 계획이다.각 시·도가 평균 8.9% 인상한 중·고 납입금을 절반 수준으로 낮출 경우 재정에서 1,000억원을 지원해줄 계획이다. 대학 납입금도 교육부와 대학 총장간의 간담회 등을 통해 안정을 유도해 나가기로 했다. 전세값 안정을 위해 지난해 말 현재 5만3,000가구에 이르는 미분양주택을전세주택이나 임대주택으로 전환토록 유도하기로 했다.특히 서민용 전세주택으로 활용되는 다가구주택에 대해서는 연 8.0%의 저리 자금 지원시한을 올해 말에서 6개월 연장해준다.이·미용료,외식비 등 각종 서비스요금도 전국 1,232개 지도·점검반을 가동해 부당한 인상이 없도록 단속하기로 했다. 공공요금은 공기업 경영 혁신을 통해 인상요인을 최대한 자체 흡수하도록하고 농·축·수산물은 정부와 민간의 보유물량을 탄력적으로 방출해 가격안정을 꾀하기로 했다. 박선화기자 psh@

서울시는 저밀도 아파트지구의 재건축 시기를 탄력적으로 조정하고 주택 8만5,000여 가구를 공급하는 등 지난해에 이어 올해도 적극적인 전세가격 안정대책을 추진하기로 했다. 또 기존 상업지역의 환경개선을 위한 주민참여형 도시설계 시범사업과 한옥밀집지역 등 저층 주거지역에 대한 재개발모델 개발 등을 통해 고층·고밀도 위주의 난개발을 지양,환경친화적 재개발을 유도해 나갈 계획이다. ◆주택 공급 올해 도시개발공사 공급분 8,359가구와 주택공사 2,300가구,주택재개발사업 3만4,223가구,민영주택 2만7,610가구 등 7만2,000여 가구의 공동주택과 일반주택 1만3,000가구 등 모두 8만5,000가구의 주택을 공급한다. 각종 주택사업으로 철거되는 주민 임시주택을 800가구에서 1,000가구로 늘려운영한다. ◆임대주택사업 지원 서울지역의 미분양주택 2,567가구를 임대주택으로 전환하도록 유도한다.또 3,356명의 임대주택사업자와 1만7,527가구의 임대주택에 대한 지원을 강화해 양도소득·특별부가·부가가치세 등 국세와 취득·등록·재산·종합토지세 등지방세,교육·농어촌특별세의 감면은 물론 가구당 3,000만원씩의 자금을 저리로 지원한다. ◆저밀도아파트 재건축시기 조정 지난해 말 발표한 조정방안을 근거로 각 재건축지구별 기본계획변경 고시를 하되 사업계획승인 시기를 탄력적으로 조정,전세수요가 특정 시기에 몰리지 않도록 한다. 특히 주민들이 조정방안을 선택·수용한 지구에 대해서는 사업승인시기 조정·심의위원회를 통해 이주계획과 전세물량 수급방안 등을 면밀히 분석,그 결과에 따라 기본계획 변경을 고시할 계획이다. ◆사이버복덕방 활성화 지난해 개설한 시 홈페이지 사이버복덕방을 활성화해 전세주택 수급을 돕는다.또 단독·다가구·연립주택 등 입주가 가능한 서울지역 2만3,600가구의 주택을 사이버중개하거나 자치구의 구정 홍보물에 게재하는 등 전세 실수요자들에게 전달되는 전세정보를 다원화한다. ◆전세자금 지원 보증금 3,000만원 이하의 저소득 주민들을 대상으로 올해 1,100억원의 전세자금을 지원한다.3월부터는 저소득근로자 등 서민들에게 전세가격의 50% 내에서 5,000만원까지 융자해 주며 전세보증금이 인상될 경우 인상분의 50% 범위 내에서 2,000만원까지를 다시 융자지원한다. ◆주민참여형 도시설계 기존 상업지 도시설계에 주민의견을 반영하는 주민참여형 도시설계를 추진한다. 북창동 음식거리와 이화·성신여대 입구 의류상가,화양동 카페거리,건대입구 패션상설거리 등을 환경개선 대상사업지로 선정,걷고싶은 거리 조성을 비롯해 광고물 시범가로사업,차없는 거리 조성사업 등을 집중시켜 사업효율성을 높인다. /심재억기자 jeshim@

지난해말 현재 건축허가 면적과 임대사업자 등록,주택청약저축 가입자가 전년에 비해 큰폭으로 늘어나 건설경기가 회복세를 보이고 있는 것으로 나타났다. 30일 건설교통부에 따르면 건설경기가 회복되면서 지난해 건축허가 면적이7,253만3,000㎡로 98년에 비해 무려 42.3% 증가했다고 밝혔다.지난해의 착공 면적은 4,945만3,000㎡로 전년에 비해 52.7% 늘었다고 건교부는 설명했다. 지난해 12월말 현재 미분양주택은 수도권 2만958가구,지방 4만9,914 가구로 전월에 비해 소폭(979가구) 늘어났으나 전반적인 경기회복으로 주택구매력이 신장될 것으로 보이는데다 임대사업자도 크게 늘어 미분양 주택도 감소추세로 돌아설 것으로 전망됐다. 지난해 12월말 현재 전체 임대사업자는 주택 매입 임대사업자 6,301명,주택건설 임대사업자 1,483명 등 7,784명으로 지난해 10월말보다 11.9%가 늘어났다.이는 임대사업자 등록요건을 5가구 이상에서 2가구 이상의 주택 소유자로 완화한 때문이다. 건교부는 임대사업자 양도소득세 감면확대를 골자로 하는 조세특례제한법개정안이 지난해 공포되고 지자체별로 임대사업자에 대한 취득세·등록세 감면에 대한 조례 개정작업을 벌이고 있어 임대사업자가 더욱 늘어날 것으로전망했다. 아파트 분양자격을 얻을 수 있는 청약예금과 청약부금,청약저축 가입자도두자리수의 증가율을 보이면서 지난해말 기준으로 전년말보다 15.4% 늘어난160만5,962명으로 집계됐다.특히 전용면적 25.7평 이상의 중대형 민영 아파트를 분양받을 수 있는 청약예금가입자는 전년보다 약 28% 늘어나 주택수요가 크게 늘고 있음을 반영했다. 건교부 관계자는 “최근 서울과 수도권 지역을 중심으로 주택 분양시장이점차 활기를 되찾고 있는 등 건설경기가 회복되는 추세”라고 진단했다. 박성태기자 sungt@

서울 강남지역과 수도권 신도시의 전셋값이 들먹거리는 것과 달리 이 지역의 미분양 소형 아파트는 계속 늘고 있다. 9일 건설교통부에 따르면 지난 11월중 서울과 수도권 등 전국의 미분양주택은 6만9,893가구로 전달보다 0.29%가 늘어났다.이 중 수도권 지역의 미분양물량은 2만243가구로 전달보다 3.8%가 증가했다. 규모별로는 전용면적 18평 이하가 0.2% 늘어난 2만1,844가구,18∼25.7평형은 1.8% 증가한 3만157가구로 중·소형 아파트의 미분양이 늘어났다.반면 25.7평 이상 중대형 아파트는 1만7,892가구로 2.0% 줄었다. 특히 서울지역에서는 2,567가구의 미분양 아파트 중 전용면적 18평 이하의소형주택이 1,367가구나 됐다. 이밖에 인천지역 미분양 아파트는 2,526가구로 전달보다 42.4%나 늘어났고경기지역은 1만5,150가구로 전월대비 3.58%가 증가했다. 박성태기자 sungt@

“미분양 아파트를 분양받을까,낙찰 받을까” “임대사업을 할까,목 좋은상가를 할까” 동절기로 접어드는 요즘 임대주택사업과 경매부동산이 부동산투자의 알짜로 떠오르고 있다. 부동산 경기가 점차 회복되면서도 무엇을 잡을 지가 쉽지 않다. ?임대주택사업 임대주택사업자 등록기준이 5가구에서 2가구로 완화됐다.또올해안으로 실시될 주택저당채권제도가 본격 도입되면 향후 5년안에 전세시장은 붕괴되고 월세시장이 활성화돼 임대주택사업의 전망은 밝기만 하다.임대사업자로 나선 사람이 자금력이 풍부하면 처음부터 월세를 놓아도 은행이자보다는 많이 받을 수 있다. 지난 8월20일이후 전용면적 25.7평 이하의 신규 또는 미분양주택을 매입,5년이상 임대할 경우 양도세를 전액 면제받게 된다.또 전용면적 18평이하의신축주택을 분양받아 임대사업에 사용하는 경우 취·등록세를 전액 면제 받게 된다. 임대주택사업의 핵심포인트는 임대료를 많이 받을 수 있으면서도 5∼10년후 팔때 가격상승률이 높은 곳을 찾는 것이다.적지 선정은 ▲가능한한 새 아파트▲지하철 등 대중교통여건이 좋고 생활편익시설이 발달한 대단지 아파트(신내·공릉택지개발지구 아파트,수락산 은빛시영 아파트 등) ▲향후 발전가능성이 높은 수도권 아파트(파주,김포,덕소 등)를 골라야 한다. 문의는 건설교통부 주택정책과 (02)500-4120∼1?경매 법원경매가 대중화되면서 경매를 통한 부동산 투자가 새로운 재테크수단으로 등장하고 있다.경매 부동산은 의외로 안정성,수익성,환금성의 장점을 모두 가지고 있다.더구나 1년내내 새로운 물건이 쉴새없이 쏟아져 나와단일 부동산 시장으로는 최대 시장이라 평가 받는다. 최근 경매주택의 낙찰가율은 아파트가 시세의 75∼85%,연립·다세대는 60∼70%이다.경매를 통한 투자는 아파트보다 연립·다세대를 눈여겨 보는 것이좋다.소액으로 투자가 가능하고 값싸게 낙찰을 받아 임대사업도 가능하기 때문이다. 경매물건이 많으면서 저렴하게 낙찰받을 수 있는 지역은 서울 서대문구,마포구 등이며 송파구의 석촌동 방이동 일대의 연립주택도 관심을 가질 만하다.자금 여유가 있다면 강남과 동작구 일대,외국인 임대수요가 많은 한남동,이태원동의 연립, 다세대를 노려도 좋다. 경매물건을 구입할 때는 일반 부동산 물건보다 권리분석 등 철저한 조사가뒷받침되어야 한다.따라서 반드시 공신력있는 경매전문 컨설팅사를 활용하는 것이 좋다.태인경매정보(02-313-4085) 등이 하루 3차례에 걸쳐 경매정보를제공하고 있다. 박성태기자 sungt@

국민의 세금을 주된 재원으로 설립되는 것이 정부산하기관이다.때문에 이들기관은 그 활동이 공익에 부합해야 하며 공정하고 투명해야 한다.이윤극대화를 최우선의 목표로 하는 민간기업과 다른점이다. 이런 관점에서 요즘 국회에서 논란이일고 있는 일부 정부산하기관의 비리의혹을 주목하지 않을 수 없다.대한주택공사와 한국토지공사의 경우다.놀랍게도 두 기관 모두 내부정보를 이용해 임직원들이 사익(私益)을 챙긴 것으로보도되고 있다.그것이 사실이라면 결코 용납될 수 없다고 본다.관계당국은의혹을 철저히 규명하고 납득할 만한 조치를 취해야 한다. 주택공사의 경우 임직원들이 내부정보를 이용,미분양아파트를 특혜분양받았다는 의혹을 받고 있다.공사의 임직원 86명이 지난 8월실시한 서울의 휘경,신림지구 미분양아파트 160여채를 주택공사 임직원들에 대한 퇴직금 중간정산,계약금인하 등의 방법으로 특혜분양받았다는 것이다.국회 건설교통위원회의 의원들에의해 제기된 의혹이다. 이같은 일들은 일반인들에 대한 분양조치 이전에 이뤄진 것으로 알려졌다.이들 아파트는 특혜분양후 1,000만∼2,000만원의 프리미엄이 붙었다.이는 특혜에의한 투기행위임을 입증하는 것이라고 의원들은 지적한다. 공사측은 과거 선례가 있는 일로 미분양아파트의 판촉차원이라고 설명하는것으로 알려졌다.내부정보를 이용했다는 데 대해서도 미분양주택은 신문공고 전에도 누구나 선착순으로 분양받을 수 있다며 반론을 펴고 있다. 그렇지만 이런 설명으로 특혜와 투기시비를 잠재울 수 있을 것같지는 않다. 더구나 아파트 현장감독인 한 대리급 직원은 7채나 계약한 것으로 드러난 상태다.일반국민에게 분양정보를 늦게 알리는 것역시 부당하다. 토지공사의 비리는 국감자료에 의해 밝혀졌다.지난해 공사직원 14명이 내부의 토지개발정보를 입수,땅투기를 한 것이다.수원 팔달영통,고양일산,파주통일동산 등 토지공사가 조성하거나 택지개발예정지구로 지정된 땅을 그 대상으로 삼았다는 것이다.고양이에게생선가게를 맡긴 꼴이 됐다.국민들에게 돌아가야 할 개발이익을 훔치는 그런 일이다시는 없도록 철저한 응징과 대책이 강구돼야할 것이다. 정부감독이 엄정해야하며 산하기관경영의 투명성과 공정성을 보장할 수있는장치가 마련돼야 한다.뿐만 아니라 국민의 감시도 필요하다. 이들 기관을 개혁의 사각지대로 남게하지 않을 모든 노력이 요청된다.

이르면 다음달 말부터 전용 18평이하 임대용 주택 2채만 있으면 임대사업자로 등록할 수 있다.임대사업자는 등록세와 취득세가 면제되고 5년후 주택을팔 때도 양도소득세를 전액 면제받는다.현재는 5채 이상의 임대주택을 확보해야만 임대사업자로 등록할 수 있다. 건설교통부는 22일 이같은 내용의 임대주택법 시행령 개정안을 마련,다음달말부터 시행할 방침이라고 밝혔다.건교부는 당초 이같은 방안을 내년 1월1일부터 시행할 계획이었으나 최근 전세금 상승 등 서민주거생활 불안이 계속되고 있어 시행시기를 앞당기기로 했다고 밝혔다. 건교부 관계자는 “그동안 논란이 됐던 임대주택사업자 등록기준 완화에 따른 등록세와 취득세 면제시기도 사업자 등록기준 완화시점에 맞추기로 행정자치부와 합의했다”고 말했다.그동안 행자부는 지방세수 감소 등을 이유로등록세·취득세의 감면대상 확대를 반대해왔다. 이에 따라 다음달말부터 전용면적 18평 이하의 신규 분양주택과 미분양주택을 2채 이상 구입,임대사업자로 등록하면 등록세와 취득세를 100% 감면받고5년 후 팔면 양도세를 전액 면제받는다. 다만 양도세의 경우 지난 8월20일부터 2001년말까지 취득한 25.7평 이하의신규주택이나 미분양주택도 면제대상이다.그러나 전용 18평이상의 임대용 주택 2채를 갖고 임대사업을 할 경우 취득세·등록세의 면제혜택은 없다. 박성태기자 sungt@

오는 2001년 말까지 신축주택을 구입해 2채 이상 5년간 임대사업할 경우 양도소득세를 면제받는다. 양도세 면제 신축주택 취득시기는 당초 2000년 말까지에서 추가로 1년 연장됐다. 재정경제부는 20일 차관회의에서 이같은 내용의 조세특례제한법 개정안을결정,21일 국무회의에서 최종 확정해 시행할 방침이라고 밝혔다. 재경부 관계자는 “신축주택 취득시기를 1년 연장한 것은 주택을 설계해 분양하는 데 최소한 2년 이상 걸린다는 건설교통부와 주택업계의 건의에 따른조치”라며 “여전히 침체에서 벗어나지 못하고 있는 주택경기 활성화에 기여할 것으로 기대된다”고 말했다. 이에 따라 2채 이상 임대주택 사업자가 지난 8월20일부터 2001년 말까지 신축 또는 분양받은 국민주택을 신규취득해 5년 이상 임대한 뒤 팔 경우 신규취득 주택에 대해 양도세를 100% 면제받게 된다. 또 8월20일 현재 미분양주택을 구입해 임대사업할 경우에도 양도세 면제 대상에 포함된다. 이상일기자 bruce@

서울시는 31일 최근들어 급등세를 보이고 있는 전세값을 안정시키기 위해잠실과 반포 등 5개 저밀도 아파트지구의 재건축사업 시기를 최대한 분산 조정하는 것 등을 골자로 한 전세가격 안정대책을 마련,발표했다. 안정대책에 따르면 올 하반기부터 내년까지 아파트 등 공동주택 13만5천383가구를 비롯해 총 17만3,903가구의 주택을 추가 공급하며 미분양주택 3,968가구는 임대주택으로 전환,공급한다. 시는 최근의 전세값 폭등이 IMF이후 공사중단에 따른 주택 공급물량 부족과 경제회복에 따른 기대심리,저밀도아파트 재건축으로 5만여 세대가 일시에이주할 것이라는 일부의 오해 등에서 비롯된 것으로 보고 이같은 안정대책을강력 추진하기로 했다. 5개 저밀도아파트 재건축과 관련,시는 아파트 지구기본계획 수립을 위한 조정자문위원회에 주택·교통·환경전문가와 해당 아파트지구 대표들을 참여시켜 사업승인 시기를 탄력적으로 조정하기로 했다. 시는 저밀도아파트 지구기본계획안이 지난달 공고된 뒤 소형평형 의무비율에 대한 이견 등으로 최종안 확정이올해 말이나 가능할 것으로 예상하고 있다. 아울러 재건축추진위원회와 조합설립,시공사 선정 등을 거쳐야 하기 때문에실제 주민이주는 기본계획 고시후 14∼27개월 뒤에나 가능할 것으로 보고 있다. 시는 특히 IMF로 중단된 주택건설을 독려,올 하반기에 4만6,000가구를 공급하고 지금까지 미분양상태로 남아있는 3,968가구의 주택을 임대용으로 전환,주택수요를 줄여 나가기로 했다.임대사업자에게는 취득·등록세의 경감과 함께 임대사업소득의 분리과세 등 지원책을 강구할 방침이다. 시는 이밖에 전세정보를 무주택자들에게 제공하기 위해 시 홈페이지에 ‘사이버복덕방’을 개설,전세광고를 무료 게재하고 주택국 등 관련 실국 담당자들이 참여하는 단속반을 편성,전세가격을 부추기거나 조작하는 부동산중개업소에 대해 강력한 단속을 펼치기로 했다. 심재억기자 jeshim@

양도소득세의 과세기준이 기준시가에서 실지 거래가액으로 바뀌는 고급주택의 가격기준이 5억원에서 6억원으로 상향조정된다. 강봉균(康奉均) 재정경제부장관은 31일 국무회의에서 “고급주택 가격기준을 당초 발표한 5억원에서 1억원 정도 올리는 내용의 소득세법개정안을 다음주 국무회의에 상정하겠다”고 보고했다. 또 국무회의에서 이건춘(李建春) 건설교통부장관은 ▲올해 안에 수도권에입주예정인 주택 20만2,000호의 공사를 차질없이 추진하고 ▲공사가 중단된전국 7만5,000호,수도권 1만3,500호의 주택 공사를 재개하도록 지원하고 ▲올해 12만호의 공공임대주택을 건설하고 수도권에 당장 주택건설이 가능한택지 390만평을 확보하는 등의 내용을 담은 전셋값 안정대책을 보고했다. 또 고건(高建) 서울시장은 서울지역의 전셋값 안정을 위해 내년까지 17만4,000호의 주택을 신규로 공급하고 미분양주택 3,900호를 임대주택으로 전환유도하며,주택재개발 임대주택 1,140가구를 영세민과 일반 청약저축 가입자에게까지 확대 공급하겠다고 밝혔다.정부는 또전세가격 상승을 부추기는 부동산중개업소에 대한 단속을 강화하기로 했다. 이도운기자

이르면 이달 중순부터 아파트 입주자 모집 후 미분양 주택이 발생할 경우주택 평형과 사업비 등을 자유롭게 바꿀 수 있게 된다. 건설교통부는 6일 주택부문의 규제완화를 위해 이같은 내용을 골자로 한 주택건설촉진법 시행규칙 개정안을 마련,법제처 심사 등의 절차를 거쳐 이르면 오는 15일부터 시행에 들어갈 계획이라고 밝혔다. 이에 따라 아파트를 분양한 뒤에도 골조공사가 본격화되기 이전에 미분양이 발생한 평형을 인기평형으로 자유롭게 변경할 수 있어 서울과 수도권 일대에서의 인기평형 공급물량이 크게 늘어날 것으로 보인다. 건교부 관계자는 “민간사업자에 대한 사업 자율성을 최대한 보장하기 위해 이같이 개정키로 했다”며 “이미 계약한 분양분에 대해서도 사업주체와 소비자간 합의만 이루어지면 공급평형과 사업비를 바꿀 수 있도록 했다”고 밝혔다.건교부 주택정책과 김홍배(金弘培)서기관은 “최근 수도권 등 전국의미분양 주택이 감소추세를 보이고 있으나 여전히 건설업계의 심각한 문제가되고 있다”면서 “이번 조치가 시행되면 수도권 등 전국에 산재한 미분양주택 물량 해소에 큰 도움이 될 것”이라고 설명했다. 박성태기자 sungt@

수도권을 중심으로 부동산 경기가 되살아나면서 전국의 미분양 주택이 8개월째 감소하고 있다. 25일 건설교통부에 따르면 지난 3월 중 전국의 미분양주택은 모두 8만8,705가구로 2월보다 4.9% 줄었다.지역별로는 수도권이 전월보다 1,177가구(4.9%) 줄어든 2만2,712가구,5대 광역시는 1,971가구(7.2%)가 감소한 2만5,586가구였다.

- 건교부 발표…40만가구 건설 경기 부축 건설교통부가 2일 마련,발표한 올해 주택건설계획은 주택경기를 활성화시켜 경제회복에 기여하는 한편 주택시장 기능 정상화를 통해 주택문제를 해소하는 데 중점을 두고 있다. ▒주택건설올 한해동안 지난 해보다 9만4,000가구 늘어난 40만가구의 주택을 건설하기 위해 모두 9조4,200억원의 주택경기활성화 자금을 지원한다.건설자금 지원을 통해 임대 10만가구,분양 5만가구 등 임대주택 위주로 15만가구의 공공주택을 건설한다. 민간부문은 재건축·재개발 활성화,부도 사업장 조기 정상화 추진,도심 군부대 이전사업 촉진,주택금융확충 등을 통해 25만가구의 주택을 건설한다.이를 위해 1,200만평의 신규택지를 개발·공급한다. ▒주택자금 지원국민주택기금에서 통상적으로 지원하던 18평 이하 소형주택건설자금 외에 분양주택 중도금,미분양주택 해소자금,중형 임대주택 건설자금,전세반환자금 등의 지원규모를 늘린다. 중도금 대출 규모와 상환조건은 4조원,연리 11%,3년거치 10년 상환이며 재개발사업자금은 1,000억원,연리 12%,3년거치 5년상환,중형임대주택 건설자금은 1,000억원,연리 5.5%,임대기간 거치후 10년상환 조건으로 지원한다. 18평이하 임대주택 건설에 1조5,771억원을 지원하고 근로자 주거안정을 위해 근로자 주택건설 및 구입·전세자금을 지원한다. ▒주택관련 규제완화주택저당채권 유동화제도 시행,온라인 복권제도 도입 등 국민주택기금 조성 확대를 위해 주택금융 규제를 대폭 푼다. 임대주택의 입주대상자와 지원조건을 완화하고 미분양아파트의 임대주택 전환을 유도하기 위해 임대사업자에 대한 중도금 대출규모를 늘린다.

올 한해동안 주택건설등록업체들이 전국에서 25만9,000가구의 아파트를 공급한다. 25일 중소주택업체들의 모임인 대한주택건설사업협회(회장 朴吉訓)가 전국의 3,000여 등록업체를 대상으로 올해 주택공급계획을 조사한 결과,모두 25만9,322가구인 것으로 집계됐다. 이는 지난해 공급계획 물량인 35만3,609가구에 비해 27%가 줄어든 것으로지난 94년이후 공급계획물량이 30만가구 이하로 떨어진 것은 처음이다. 지역별로는 서울 1만5,721가구,인천 5,005가구,경기 13만2,282가구 등 수도권 지역이 15만3,008가구로 전체의 59% 를 차지한다.그러나 사업추진 과정에서 자주 차질을 빚는 재개발·재건축·조합주택 등이 많아 일부 물량은 2000년으로 분양이 넘어갈 것으로 보인다. 업체별로는 (주)신일이 가장 많은 8,025가구,우신종합개발 6,099가구,고려산업개발 3,365가구 등 3,000가구 이상 공급예정인 업체가 8개 업체다. 이와관련 朴회장은 “IMF사태로 인한 미분양주택 누적과 분양난·경영난,이에따른 주택사업 의욕감소로 공급이 저조했었다”며“올해는 주택경기가 다소 살아날 조짐을 보이고 있어 공급이 확대될 것”이라고 말했다.

◎10만6,612가구로 전월보다 3.1% 줄어 미분양주택이 최근 신규분양주택의 청약호조 등으로 3개월째 감소세를 유지하고 있는 것으로 나타났다. 23일 건설교통부 집계에 따르면 지난 10월말 현재 미분양 주택은 9월보다 3.1% 줄어든 10만6,612가구로 지난 7월 11만6,000가구로 최고치를 기록한 뒤 3개월째 감소세를 보이고 있다. 이는 소형주택에 대한 세제지원 등 주택경기활성화 시책의 효과와 신규 공급된 주택물량이 축소된 데 따른 것으로 분석된다. 그러나 준공후 미분양 주택은 주택경기의 장기 침체현상으로 전달보다 1,115가구 증가한 1만2,681가구를 기록하고 있다. 미분양주택은 특히 수도권에서 큰폭으로 줄어들었는데(전달보다 8.2%인 2,651가구 감소) 이는 주택가격이 바닥에 이르렀고 중도금 대출 등으로 지금이 주택구입의 적기라고 판단하는 사람이 많기 때문이라고 건교부는 분석했다.

◎양도세 내년 6월까지 면제/취득·등록세는 25% 감면/풀수있는 규제는 모두 풀어 IMF 관리체제 이후 그동안 부동산시장을 옭아매고 있던 각종 규제가 하나둘 풀리고 있다. 토지공개념 철폐,분양권 전매허용,분양가 자율화,신규분양 주택자금 대출 등 과거에는 거의 상상도 못했던 규제완화가 쏟아져 나오고 있다. 그럼에도 불구하고 일부 신규 분양아파트를 제외하고 부동산시장은 꽁꽁얼어 붙어 있다. 토지시장의 경우 토지거래허가구역 전면해제와 택지소유상한제 폐지 등 메가톤급 정책이 발표됐지만 땅값은 오히려 폭락하고 있다. 올들어 3·4분기까지 전년에 비해 무려 13.43%나 하락,“토지는 보유하면 돈이된다”는 통념을 송두리째 흔들어 놓고 있다. 주택시장도 분양권 전매허용 등의 경기 부양책이 발표됐지만 일부 노른자위 지역의 신규분양 아파트를 제외하고 전체적으로 침체를 면하지 못하고 있다. 이에따라 정부는 또 다른 특단의 부동산대책을 마련할 것이라는 소리가 나오고 있다. 부동산시장을 부추켜 최근에 회복기미를 보이고 있는 전체 경제를되살리는 데 선도 역할를 할 수 있도록 한다는 것이다. 내집마련 이나 부동산투자를 준비중인 사람들은 그동안 시행됐거나 시행 예정으로 있는 주요 부동산관련 제도변경 내용을 잘 챙겨 투자전략으로 활용해 봄 직하다.【편집자註】 ◇세제지원 주택을 살때 내는 취득세·등록세율을 낮추고 팔때 내는 양도소득세를 한시적으로 없앴다. 전용면적 18∼25.7평 규모 신축주택을 살 경우 취득·등록세를 25% 감면한다. 내년부터는 신규주택 뿐 아니라 기존주택에 대해서도 취득·등록세에 붙는 농특세와 교육세가 폐지된다. 양도소득세의 경우 지난 5월22일부터 내년 6월30일까지 전용 25.7평 이하 미분양주택이나 신규 분양주택을 구입하는 사람에겐 100% 면제된다. 한사람이 여러채를 사도 모두 면제된다. 내년 6월말까지 주택구입자금 이자상환분에 대한 소독공제도 실시되며 1종 국민주택채권(땅값의 2∼7%)도 전용 25.7평 이하 신축주택 구입때 의무 매입금액이 절반으로 줄어든다. 또 이달말부터는 재개발아파트 조합원은 사업이 끝나고 소유권 등기를 할때 1종국민채권을 사지 않아도 된다. ◇주택분양 아파트 재당첨 제한,주택청약순위 자격제한 완화,분양권 전매허용,분양가 자율화 확대 등이 주된 내용이다. 청약자격의 경우 이미 한번 당첨됐던 사람과 1주택 소유자도 민영주택 1순위 자격에 포함되고 청약통장 2순위 요건이 현행 가입후 1년에서 6개월로 줄었다. 특히 분양가가 자율화된 민영주택은 재당첨 제한기간이 폐지됐다. 분양가는 지난 2월 수도권 지역 민간택지에 건설되는 아파트에 대한 분양가 자율화에 이어 지난달부터는 수도권 공공택지에 지어지는 아파트도 분양가 규제가 없어졌다. 청약예금 금액변경도 자율화 돼 지난 6월말부터 청약예금에 가입한 뒤 2년이 지날때마다 횟수 제한 없이 가입금액을 마음대로 바꿔 원하는 아파트를 청약할 수 있다. ◇자금지원 미분양주택 구입자금,전세금 반환,신규주택 중도금 대출 등이 주된 내용이다. 중도금 대출의 경우 지난 7월1일부터 2조2,250억원,9월24일 7,073억원에 이어 지난 11일부터 1조6,000억원이 추가로 대출됐다. 미분양주택 구입자금에 대한지원도 주택은행을 통해 실시되고 있다. 지원대상은 25.7평이하 미분양 주택이며 가구당 대출한도는 평형에 따라 1,500만원∼2,500만원이다. 융자조건은 5년 분할상환이 연리 16.25%,20년 분할 상환이 연리 16.95%다.10월말 현재 1조974억원이 대출됐다. 전세금 반환 자금으로 집주인에게 가구당 2,000만원,1인당 최고 6,000만원까지 융자된다. 융자대상은 전용 25.7평 이하,전세계약금 7,500만원 이하의 주택으로 지역제한은 없으며 대출자금은 세입자 통장으로 입금된다. 연리 16.5%로 1년이내에 상환해야 한다. 1년후 20%를 갚았을 때는 3년까지 연장이 가능하다. ◇풀어야 할 규제 주택건설업계에서는 부동산 경기 활성화를 위해서는 기존 1가구2주택 보유자에 대한 양도세 중과의 한시적 폐지를 요구하고 있다. 업계는 부동산 거래가 거의 없는 상태에서 양도세를 한시적으로 폐지한다 해도 세수에는 별 영향을 미치지 않는다는 것이다. 임대주택사업자 등록요건이 5가구에서 2가구로 줄어들지 않는 것도 아쉬운 대목이다. 주택5가구를 보유해야만 사업자등록이 가능한 현행기준으로는 현실적으로 임대주택사업자로 나설 사람이 얼마나 되겠냐는 지적이다. 따라서 여유자금이 조금만 있어도 가능한 2가구로 완화하면 주택거래도 활성화 될 것이란 게 업계의 주장이다. □주요 부동산 관련 제도 변경 내용 ▲세제지원 ◇항목­양도소득세 ·현행:1가구1주택 양도세면제보유기간 3년 양도차액의 20∼50% 과세 ·개정:5월22일∼99년 6월30일까지 전용면적 25.7평이하 신축주택 구입시 5년간 100% 면제 ·시행시기:시행중 ◇항목­취득·등록세 ·현행:취득세­취득가액의 3% 등록세­취득가액의 2% ·개정:시·도 조례 개정후 1년간 전용 18∼25.7평 신축주택 구입시 취득·등록세의 25% 감면 ·시행시기:시행중 ◇항목­농특세·교육세 ·현행:농특세­취득가액의 0.2% 교육세­취득가액의 0.6% ·개정:폐지 ·시행시기:99년 1월 ◇항목­국민주택채권(1종)매입부담완화 ·현행:소유권 보전·이전등기시과세시가 표준액의 2∼7% ·개정:주택건설촉진법 개정후 1년간 전용면적 25.7평이하 신축주택 구입시 50% 감면 ·시행시기:시행중 ◇항목­주택구입자금이자상환분소득공제 ·현행:상환금액의 40% 해당액에 대한 연 72만원 ·개정:소득세법 개정후 1년간 신축주택에 대한 대출이자 지불액 추가 ·시행시기:시행중 ▲분양시장 변화 ◇항목­수도권 공공택지 분양가 자율화 ·현행:서울과 수도권 공공택지 민영아파트 분양가 규제 ·개정:국민주택기금을 지원받는 주택(전용면적 25평이하)을 제외한 민영아파트 분양가 자율화 ·시행시기:시행중 ◇항목­청약예금변경 ·현행:가입후 4년 지나면 한차례 가능 ·개정:가입 2년이후 증액·자유화 ◇항목­분양권전매 ·현행:민영주택­사용검사후 60일이내 금지 국민주택­사용검사후 2년. 지방은 6개월이내 금지 ·개정:폐지 ·시행시기:99년 4월 ◇항목­재당첨제한 ·현행:국민주택­10년 민영주택­5년 ·개정:국민주택­5년 민영주택­폐지 ·시행시기:99년 4월 ◇항목­무주택우선공급 ·현행:단독가구 제외 ·개정:폐지 ·시행시기:99년 4월 ◇항목­1순위자격 ·현행:기당첨자 전용 85㎡이상 공동주택1백5㎡이상 단독주택 1가구 ·개정:폐지 ·시행시기:99년 4월 ▲자금지원 ◇항목­미분양주택구입자금 ·개정:전용면적 25.7평이하 구입자 가구당 1,500만∼2,500만원 ·시행시기­시행중 ◇항목­전세금반환자금 ·개정:전용면적 25.7평이하(전세금액 제한 없음) ·시행시기:시행중 ◇항목­중도금대출 ·개정:신축(미분양 포함) 주택구입시 가구당 2,000만∼6,000만원 대출 ·시행시기:1차­7월초 집행 2차­9월24일 3차­11월11일

◎시지역서 18평이상 지을때도 대출/전세반환자금 대출이율 13%로 인하 11월1일부터 18평 이상의 중형 임대주택 건설자금 지원대상 지역이 전국 시단위 이상 도시로 확대된다. 지금까지 중형 임대주택 건설자금은 수도권과 광역시 이상의 지역에서만 받을 수 있었다. 이와 함께 전세금 반환자금 대출이율도 현행 14%에서 13%로 인하된다. 건설교통부는 30일 주택경기활성화를 위해 이같은 내용의 주택자금지원 개선안을 마련,발표했다. 건교부는 중형 임대주택 자금지원 대상지역을 전국의 시단위급 이상으로 확대하되 미분양주택이 많은 강원,충·남북,전남·북의 경우 인구 20만명 이상인 춘천 청주 천안 전주 군산 익산 목포 순천 등 8개 시에 대해서만 자금을 지원하기로 했다. 중형 임대주택 건설자금의 대출조건은 가구당 평균 3,000만원에 연리 7.5%,3년거치 10년 상환이다. 건교부는 또 시중금리가 하락세를 보임에 따라 다음달 1일부터 전세금 반환자금의 금리를 현행 14%에서 13%로 1%포인트 내리기로 했다. 전세금 반환자금은 25.7평 이하의 주택에 가구당 최고 2,000만원씩 융자된다. 근로자주택건설자금도 현재 수도권의 경우 제조업과 광업,전기·가스업,건설업,자동차판매업 등 5개 업종의 근로자로 지원대상을 제한하고 있으나 다음달부터는 업종제한을 폐지하기로 했다. 근로자주택건설자금은 가구당 1,600만원으로 연리 7.5∼8.5%이다. 이밖에 근로자주택구입자금(가구당 1,600만원,연리 10.5%)과 전세자금(가구당 1,000만원,연리 9.5%)을 지원받을 수 있는 공동주택 규모도 현행 18평이하에서 25.7평 이하로 확대할 계획이다.

◎10조 풀어 ‘소비’ 깨운다/주택구입­국민주택기금 통한 중도금 연리 12% 3년 거치 호조건.미분양주택 임대사업자엔 호당 4,000만원 연리 15%로/내구재 구입­자동차 시중은행 대출전담.피아노·혼수용품은 주택銀.中企 생산 소비재는 기업銀.컴퓨터·가전제품 평화銀서 주택금융 4조1,500억원과 은행의 내구재 소비자금융 3조1,600억원 및 할부 금융 확충 등으로 소비 진작 자금이 10조원 이상 추가로 풀린다. 재정경제부는 25일 이같은 내용을 골자로 한 수요자 금융 활성화 방안을 발표,이날부터 시행에 들어갔다. 정부는 침체 경기를 진작시키기 위해주택과 자동차·가전제품 등의 구입 자금을 은행을 통해 대폭 풀기로 했다고 밝혔다. 일부 자금은 빨리 동나기 때문에 필요할 경우 미리 신청을 해두는 게 유리하다.각 자금별로 취급기관과 대출 조건,이용 절차 등을 알아본다. ◇주택 수요자 금융 확대 ▲신규 주택 분양중도금 지원=주택과 국민은행에서 취급한다.한도는 9,000억원. ▲분양중도금 및 기존 주택 구입자금=농협,시중은행과 생명보험사 등에서 취급.7,500억원. ▲임대사업자의 미분양 주택 구입자금 지원=주택은행에서 2,000억원.5호 이상의 미분양주택을 구입하는 임대사업자를 대상으로 호당 4,000만원 범위. 금리는 15%대. ▲국민주택 기금을 통한 중도금 대출 추가 지원=호당 3,000만원씩 2조원. 연리 12%수준에 3년거치 10년 상환 조건. ▲미분양주택 구입=주택공사가 즉시 입주 가능한 25.7평 이하의 미분양 주택을 5년만기 채권으로 사준다.3000억원 한도. ◇은행의 소비자금융 확대 ▲가전제품과 컴퓨터 등 내구재 생산업체 판매대리점에 대한 신용보증 지원 활성화. ▲대리점이 보유한 외상 매출채권의 범위안에서 2억원까지 간단한 절차로 특례 보증. ▲소비자가 내구재를 구입하고 은행에 대금을 분할 상환하는 은행의 내구재 소비자금융을 활성화.일반 대출보다 낮은 금리 적용. ◇할부금융채권 매입을 통한 소비자금융 활성화 ▲은행이 할부금융사와 카드사의 할부금융채권을 매입해 가계 대출로 전환 해준다. ▲내구재 구입 자금 은행별 취급품목:대부분의 시중은행들은 자동차를 주요 품목으로 취급.반면 주택은행은 컴퓨터·피아노·가전제품·혼수용품 등을,기업은행은 중소기업용 내구 소비재를 취급.평화은행은 자동차·컴퓨터·가전제품을 대상으로 소비자금융을 지원.

◎분양률 10%대… 사업포기 속출/수요자도 고금리로 허덕 “특단대책 시급” 경기도 용인에 대규모 아파트를 지으려던 중소건설업체 J사.최근 분양사업권만 남기고 시공권 등 모든 권한을 대형 건설업체에 넘겼다.지난 5월 모델하우스를 개장했지만 찾아오는 사람은 손으로 셀 수 있을 정도였다.가수와 탤런트,부동산 전문가까지 동원했지만 사정은 전혀 나아지지 않았다.빚으로 구입한 비싼 땅을 놀리자니 이자 부담이 너무 커 일단 입주자들의 청약금으로 공사를 벌여 자금을 돌리려던 계획이 완전히 물거품이 됐다.이 때문에 분양가만 결국 평당 50만원정도 뛰었다. 중견 주택건설업체인 D건설 자금담당 金모 차장(42).그는 최근 급한 운전자금 100억원을 대출받으러 은행에 갔다가 눈앞이 아득해졌다.시가 300억원짜리 회사 땅을 담보로 내놓았지만 은행측은 공시지가의 50% 이상은 대출이 어렵다고 했다.공시지가는 시가의 절반 수준이어서 기껏해야 70억∼80억원선.金차장은 “지난해 같으면 150억원은 빌렸을 것”이라며 허탈해했다. 대기업 尹모 과장(37).그는 지난해 김포의 S아파트를 분양받아 내집 마련의 꿈에 부풀어 있다 최근 해약여부를 놓고 심각한 고민에 빠졌다.어김없이 다가오는 중도금 납부일자를 도저히 맞출 자신이 없다.회사에서 대출받은 전세자금과 은행대출금만도 4,000만원에 달한다.이자만도 월급의 3분의 1에 육박해 더 이상의 대출은 상상도 못한다. 이렇듯 수요자들은 ‘투자’가치도 불투명한 상황에서 고금리로 주택을 장만한다는게 ‘꿈’이 돼버렸다.주택건설업계도 미분양사태와 중도금 연체,해약으로 활로를 찾지 못하고 있다.사방으로 돈줄이 꽉 막혔다. 7월 현재 미분양주택은 11만6,433호.지난 한햇동안의 8만8,867호를 넘어선지 오래다.완공후 주인을 못 구한 집도 1만1,684호에 달한다.길훈건설 崔洛龍 전무는 “초기 분양률이 최소 50%는 돼야 공사를 시작할 수 있지만 지금은 10∼15%에 그치고 있다”고 한숨지었다.남양주 지역에서 아파트 426세대를 분양중이지만 분양률이 10%대에 그쳐 사업 자체를 미룰 것을 저울질하고 있다. 사업을 하는 곳도 울며 겨자먹기식이다.김포에 1,800여세대 아파트를 분양중인 신안건설은 평당 분양가를 340만원으로 책정했다.2년전 인근지역 분양가는 330만원으로 했었다.이번에는 식기세척기,살균기,TV겸용 도어폰 등 평당 20만원에 달하는 각종 편의시설과 고급마감재를 사용했다. 이렇게라도 해서 자금을 회전시키려는 고육책이다.이 탓인지 지난 20일 모델하우스 개장때 2,000여명이 찾아 반응이 좋았다.禹政錫 부사장은 “언제인지는 몰라도 상황이 나아질 때까지 어떻게든 생존하는게 당면과제”라고 말했다. 자재값도 크게 뛰어 자금줄을 더욱 옥죈다.하이섀시·아스콘 등은 지난 해보다 25%,철근은 30%,합판은 20%,레미콘은 10%정도 올랐다. 수요자들도 어렵기는 마찬가지다.분양가와 시세 차이가 15∼20%정도는 나야 투자가치가 있게 마련이나 현재로선 시세 전망조차 불투명하다.게다가 대출이자 연 16.25∼17%(주택은행)도 현실과 동떨어져 있다. 중도금 납부율도 과거 80∼90%에 육박했으나 지금은 대부분 절반이하로 떨어졌다.김포 합동부동산 崔鍾範 부장은 “중도금 대출금리가 하늘 높은 줄모르고 치솟은데다 부동산 담보대출도 사실상 불가능해 청약은 물론 제때 중도금을 내는 것도 불가능한 실정”이라고 지적했다. 입주자들은 또 통상 분양가의 50%정도는 전세금을 통해 확보하지만 전세경기마저 얼어붙은 상황에서 여의치 않은 실정이다.지난 27일 김포 현대아파트 모델하우스에 들른 金光烈씨(36)는 “집값 가운데 5,000만원을 전세금으로 확보한다면 구입해 보겠으나 가능할지 의문”이라고 말했다. 수요자와 공급자 모두 정부의 전폭적인 지원 외에 다른 대안이 사실상 없다고 입을 모은다.구매력을 높이기 위해 중도금 대출을 보다 원활히 하고 금리를 낮춰야 하며 주택자금에 대한 세금을 감면해야 한다고 강조한다. (주)태산 李点雨 전무는 “지금까지 생색성 대책만 있었을 뿐 실질적인 자금회전으로 이어질 수 있는 정책은 거의 없었다”면서 “양도소득세 5년간 면제혜택만 해도 액수가 크지 않은데다 기존주택은 혜택에서 제외해 신규주택 경기를 활성화하는 데 걸림돌이 되고 있다”고 말했다.