미분양 주택 수가 외환위기 수준인 전국 10만가구에 육박했다. 지방에 이어 수도권에서도 미분양 물량이 급증하는 추세다. 18일 건설교통부에 따르면 올 9월 말 현재 전국의 미분양 주택은 9만 8235가구로 한달 새 6521가구(7.1%)가 늘었다. 민간주택 9만 7207가구, 공공주택 1028가구로 99.0%가 민간에서 발생했다. 악성 미분양으로 불리는 ‘준공후 미분양’도 1개월새 296가구(2.0%) 증가한 1만 5412가구로 집계됐다. 직전 8월 미분양 주택이 전월 대비 1056가구 증가에 그쳤던 것과 비교하면 급증세가 심상찮다. 지난해 말보다는 2만 4463가구(33.2%) 늘었다. 머잖아 외환위기 직후인 1998년 12월의 10만 2701가구를 넘어설 것으로 보인다. 특히 수도권의 미분양 주택 증가세가 두드러졌다. 서울과 인천은 소폭 감소했지만 경기에서 3454가구가 늘어나면서 전체적으로 3320가구(57.1%)가 증가,9137가구가 됐다. 지방에서는 주택경기의 어려움으로 신규분양이 위축되고 있는데도 불구하고 미분양은 오히려 3201가구(3.7%) 늘어나 8만 9098가구가 됐다. 울산에서만 1676가구가 늘었다. 수도권의 심각한 분양시장 침체는 부동산 정보업체 ‘부동산써브’의 조사에서도 나타났다. 지난달 서울 등 수도권에서 분양한 30개 사업장 중 83%인 25개 사업장이 순위내 청약에서 모집 가구 수를 채우지 못했다. 지난달 10개 사업지가 분양된 서울의 경우 중랑구 묵동 자이 주상복합아파트, 마포구 공덕동 KCC 웰츠타워 주상복합아파트, 서초구 리첸시아 방배 등이 3순위까지도 미달했다.20개 사업지가 분양된 경기지역도 양주 고읍 택지지구 동시분양 아파트 등 17개 현장이 미달됐다. 이에 따라 중소 건설업체의 도산이 계속될 가능성이 높아지고 있다.정부는 미분양 주택으로 인한 건설업체의 어려움을 해소하기 위해 지난 9월 공공과 민간에서 미분양 주택을 해소하는 방안을 마련했지만 효과는 미미한 상황이다.김태균기자 windsea@seoul.co.kr

군포 부곡지구의 반값 아파트가 수도권 무주택 세대주의 선착순 신청까지 받았는데도 80% 가까이 미분양됐다.2일 대한주택공사에 따르면 지난달 29일부터 이날까지 환매조건부 및 토지임대부 주택을 대상으로 청약통장 가입여부에 상관없이 수도권 무주택 세대주의 청약신청을 받은 결과 환매조건부는 34가구, 토지임대부는 25가구만 청약접수됐다. 이번 청약은 지난달 3순위까지 접수를 한 뒤 남은 물량에 대한 선착순 분양이다. 이번 접수분을 포함해 지금까지 청약된 총물량은 환매조건부 113가구, 토지임대부 65가구 등 총 178가구다. 이에 따라 환매조건부는 415가구 중 302가구, 토지임대부는 389가구 중 324가구가 미분양으로 남았으며 환매조건부와 토지임대부를 합칠 경우 전체 804가구 중 77.9%인 626가구가 미분양됐다. 정부는 이달 중 반값아파트에 대한 전반적인 평가와 향후 공급 계속여부 등에 대한 전문가들의 의견을 토대로 군포 부곡지구의 미분양주택 처리문제를 결정할 계획이다.김태균기자 windsea@seoul.co.kr

정부가 지방 중소건설업체들의 줄도산을 막기 위해 민간건설업체의 미분양주택을 사들여 비축용 임대주택이나 국민임대주택으로 활용하는 방안을 추진키로 했다고 한다. 국민주택기금으로 임대주택을 직접 짓는 것보다 미분양주택을 사들여 비축용이나 국민임대주택으로 활용하면 중소건설업체의 어려움도 해소하고 임대주택 건설에 소요되는 기간도 단축할 수 있다는 논리다. 부동산 세제 강화 및 금융규제의 여파로 흑자 도산에 내몰리고 있는 중소업체의 숨통을 터주자는 취지인 것 같다. 하지만 부동산정책 실패의 산물인 미분양사태를 국민의 혈세로 해소하려는 것은 시장질서를 무너뜨리는 ‘극약 처방’이라는 것이 우리의 판단이다. 9만가구에 가까운 미분양 물량은 건설업체의 무모한 사업 확장과 정부의 일률적인 규제가 만들어낸 ‘재앙’이다. 그런데도 책임 소재의 규명없이 혈세로 얼버무리려 든다면 도덕적 해이를 초래할 것은 너무나 뻔한 일이다. 게다가 지금 지방에는 전남과 강원도의 임대주택 미임대율이 10%를 넘는 등 수요가 공급을 따라가지 못하고 있다. 이런 상황에서 지방의 미분양주택을 매입한다면 재정 손실로 귀결될 가능성이 농후하다. 그리고 업계가 요구하는 2만∼3만가구를 사들이려면 최소한 3조∼4조원이 필요하다. 예상외 지출로 중산층까지 확대하려는 임대주택정책의 근간이 흔들릴 수 있다. 따라서 우리는 수요억제 일변도로 강화해온 주택금융정책과 세제를 지역에 따라 탄력적으로 적용할 것을 권고한다. 수요초과지역인 수도권과 공급초과지역인 지방에 각기 다른 잣대를 적용하라는 뜻이다. 특히 참여정부가 2012년까지 100만가구의 임대주택을 공급하기로 한 정책 목표도 다시 한번 점검할 필요가 있다고 본다. 지역별로 임대주택 수요량을 정밀하게 조사해 공급물량과 시기를 재조정하는 것이 지금 정부가 해야 할 일이다.

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 가능성에 대한 금융당국의 목소리는 한결같다. 충분히 관리할 수 있어 큰 걱정을 하지 않아도 된다는 것이다. 그러나 건설업체 현장의 분위기는 그렇지 않다. 지난해 10월 이후 7개의 중견 건설사들이 부도를 맞고, 최근까지 9만가구가 미분양되는 등 미분양 물량이 급증하고 있어 부도 도미노에 대한 위기감이 점점 커지고 있다. 문제없다고 안이한 자세로 일관할 것이 아니라 유비무환의 종합대책이 필요하다는 지적이다. ●전국 미분양 10만가구 육박, 외환위기 이후 최대치 올 6월 말 기준 전국의 미분양 주택은 8만 9924가구로 전월보다 1만 1353가구가 늘었다. 한 달 동안 14.4%나 늘어난 것으로 외환위기 시절인 1998년 말의 10만 2701가구 이후 가장 많은 미분양 물량이다. 문제는 중소건설사들이 주로 시공을 하는 지방의 미분양 물량이 93.8%로 대부분이라는 점이다. 대구 1만 2489가구, 경남 1만 2072가구, 충남 1만 1245가구 등 3곳의 미분양 물량이 1만가구를 넘었다. 광주(8272가구), 경북(7665가구), 강원(6642가구)도 미분양 물량이 5000가구를 넘었다. 서울(778가구), 인천(883가구), 경기(3899가구) 등 수도권에서도 미분양 물량이 급속히 늘어나고 있다. 최근 남양주 진접지구에서도 대량으로 미분양이 발생했다. 주택업계는 “분양가상한제 주택이 본격적으로 분양되는 12월 이전까지는 미분양주택이 더 쌓여 10만가구를 크게 웃돌게 될 것”으로 전망하고 있다. 미분양이 늘면서 최근 1년간 7개 중견 건설업체가 도산했다. 지난해 12월 세창을 시작으로 비콘건설, 삼익, 한승종합건설, 신일, 세종에 이어 11일에는 전북기업으로 ‘미소드림’이라는 브랜드로 사업을 해온 동도건설이 부도처리됐다. 광주지역의 유력 건설업체인 대주건설도 시행사의 부도로 자금압박을 받고 있다. ●PF부실의 문제 시행사는 PF를 통해 땅값과 기초경비를 마련해 공사를 시작한 뒤 분양을 하는데, 분양대금으로 전체 소요자금을 마련하게 된다. 분양이 잘되면 문제가 없지만, 지금처럼 분양가 상한제와 전매제한 등으로 시장이 위축되면 미분양 물량이 쌓이고 자금 압박을 받으면서, 지급보증을 한 시공사들이 넘어가게 되는 것이다. 부산지역의 한 주택업체 관계자는 “지방건설사들은 사실상 PF를 안 거치고는 사업을 못하게 돼 있는 구조”라면서 “정부가 각종 규제를 풀어 자금력 약한 지방주택업계의 회생방안을 마련하지 않으면 연쇄부도를 초래할 것”이라고 말했다. 금융 전문가들은 지방의 저축은행에서 PF를 조달한 중소 건설사의 몰락은 저축은행의 경영부실·악화로 이어지고, 은행을 포함한 전체 금융의 위기로 번질 수 있다고 우려한다. 또한 중소 건설사의 연쇄 부도가 현실화될 경우, 아파트를 분양받은 사람들이 건설사의 부도를 걱정해 중도금 납부 등을 미룰 가능성을 배제하기 어려워 멀쩡한 건설사들의 부도도 우려된다. 한국건설산업연구소의 권오현 박사는 “주택가격이 오를 것을 예상하고 PF등 자금을 마련해 ‘머니 게임’에 뛰어들었던 건설사들이 시장이 위축되자 곧바로 타격을 입고 있는 것”이라면서 “PF를 해준 금융회사에서 위험을 정확히 진단해서 대출을 했더라면 건설사의 연쇄 부도가능성이 적었을 것”이라고 진단한다. ●꼬리가 몸통을 흔들 수도 그러나 금융감독원 노태식 부원장보는 14일 “국내 부동산 PF 대출은 미국의 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출)와 성격이 다르고 몇 년 전부터 예의주시하며 관리해 왔기 때문에 문제가 없다.”고 밝혔다. 금융권의 6월 말 현재 부동산 PF 대출의 규모는 약 70조원으로 총 대출의 4.8%, 총 자산의 2%에 불과해 관리 가능하며 과다한 수준이 아니라는 설명이다. 한국은행에 따르면 미국의 서브프라임모기지론의 부실도 전체 서브프라임모기지론 1조 4000억달러의 13∼14%인 2000억달러로 추정되고 있다. 미국 모기지 시장에서 서브프라임이 차지하는 비율이 20%에 불과한 점을 감안하면 부실의 규모는 그렇게 크지 않다. 그러나 미미한 부실이 미국 금융시장뿐만 아니라 전 국제 금융시장을 교란했다. 때문에 저축은행 PF연체율이 13%로 치솟은 상황에서 안심할 상황이 아니라는 지적이다. 문소영 김태균기자 symun@seoul.co.kr

임대주택과 미분양주택, 가정보육 시설용 주택을 보유하고 있는 사람들이 이들 건물들을 종합부동산세 합산 대상에서 제외받으려면 이달 말까지 사업자 등록을 마쳐야 한다. 국세청은 올해 전체 주택분 종부세 납세 예상인원 38만 5000명 가운데 임대주택 등 합산배제 요건을 갖추고 있으면서 사업자 등록을 마치지 않은 3만 4000여명에게 이 같은 내용의 안내문을 발송했다고 8일 밝혔다. 국세청 관계자는 “요건에 맞더라도 종부세 합산배제를 적용받으려면 사업자 등록을 과세 기준일인 6월1일 전에 마쳐야 한다.”면서 “아울러 12월 종부세 신고기간이나 9월 사전 신청기간에 합산배제 신청서를 내야 한다.”고 말했다.김균미기자 kmkim@seoul.co.kr

민간 아파트에도 분양가 상한제 및 원가공개를 주요내용으로 하는 주택법 개정안이 2일 국회를 통과해 당분간 미분양 증가 추세가 이어질 것이란 견해가 적지 않다.분양가 상한제를 담은 ‘1·11 부동산 대책’ 이후 하락세를 보이고 있는 강남 재건축 아파트가 추가 하락할지도 관심거리다. 3일 건설교통부에 따르면 1월말 현재 전국 미분양주택은 7만 5616가구로 지난해 12월말보다 2.5%(1844가구) 늘어났다. 미분양주택은 건설경기 위축으로 지난해 10월(6만 9857가구)까지 증가하다 9월 이후 전세난 및 파주 한라비발디 아파트 고분양가 논란으로 집값이 급등하면서 11월(6만 9597가구) 잠시 줄어드는 듯했다. 하지만 분양가 상한제 이야기가 흘러나오면서 12월부터 다시 증가세로 돌아섰다. 재건축 아파트는 1·11대책 이후 하락세가 이어지고 있다. 분양가 상한제가 적용되면 재건축 조합원들이 분양가를 높이는 방법으로 개발 비용을 일반 분양자에게 전가(轉嫁)시키는 일이 어려워져 조합원의 추가 부담이 불가피해진 만큼 앞으로 재건축 아파트 값은 약세가 계속될 것이란 전망이 많다. 박합수 국민은행 부동산PB팀장은 “재건축 아파트값 하락은 분양가 상한제 이외에도 대출 옥죄기, 종합부동산세 압박 등 여러가지 이유가 있다.”면서 “분양가 상한제에 따른 타격은 이미 1·11대책 발표 때부터 반영돼 온 것이어서 이번 주택법 통과에 따른 재건축의 ‘나홀로’ 하락은 예상되지 않지만 약보합은 계속될 것”이라고 말했다. 박원갑 스피드뱅크 부사장도 “재건축 구매를 생각했던 아파트 실수요자들은 종부세 회피 매물이 나올 5월까지 시간을 가지고 기다릴 필요가 있다.”면서 추가 하락을 전망했다. 한편 오는 9월부터 민간 아파트에도 분양가 상한제가 확대 적용됨에 따라 민간아파트도 계약 뒤 5∼7년간 전매가 제한된다. 현재 공공택지내 전용 25.7평 초과 주택의 전매 제한 기간은 기존 5년에서 7년으로 늘어난다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

국책연구기관인 한국개발연구원(KDI)이 7일 “경기가 부진한 가운데 국제금융시장의 불확실성이 확대되고 우리나라의 수출환경은 낙관하기 힘들다.”는 진단을 내렸다. 또 미분양주택이 급증하는 등 건설투자 확장세가 지속되기 어려울 것이라고 밝혔다. KDI는 이날 발표한 ‘3월 경제동향’에서 “최근 우리 경제는 경기상황이 다시 부진한 가운데 2월 말 발생한 국제 금융시장의 불안이 국내 금융시장에 파급되는 모습”이라면서 “3월 들어서도 투자심리 위축으로 국내 주가가 하락하고 환율이 상승하고 있다.”고 지적했다. KDI는 특히 “미국 경제의 지난해 4·4분기 성장률이 2.2%로 급락하고 부동산 경기가 악화되는 조짐을 보였다.”면서 “미국 경제에 대한 연착륙 기대가 약해지고 엔·달러 환율이 급변하면서 국제 금융시장의 불확실성이 확대되고 있다.”고 강조했다. 이같은 배경에는 세계 경제의 경상수지 및 환율의 불균형과 일본의 저금리에 따른 ‘엔 캐리 트레이드’의 확대로 국제 금융시장에서 유동성이 넘쳐나기 때문이라고 경고했다. KDI는 또 설 연휴에도 불구하고 올들어 2월까지 수출은 평균 16% 증가했지만 우리나라 수출과 상관관계가 높은 경제협력개발기구(OECD)의 경기선행지수 증가세가 둔화되고 있어 수출 환경을 낙관적으로 해석하기는 어렵다고 평가했다.백문일 기자 mip@seoul.co.kr

전국 미분양 주택은 7년만에 최고치를 기록했다. 미분양 주택 대부분은 수도권 이외의 지방에 많다. 건설교통부가 2일 발표한 ‘2006년 7월 말 현재 전국 미분양 주택 현황’에 따르면 전체 미분양 주택은 7만 280가구다. 외환위기 직후인 1999년 말(7만 873가구) 이후 가장 많다. ●경남 1만 2431가구로 가장 많아 지방이 전체 미분양 물량의 87%나 됐다. 서울(0.6%), 경기(10.5%), 인천(1.9%) 등 수도권의 미분양 주택은 모두 9148가구로 전체의 13%였다.7월 말 현재 수도권의 미분양 주택은 전달보다 2.1% 줄었으나 지방은 전달보다 11.1% 늘어났다. 수도권과 지방의 양극화현상으로 해석된다. 7월 현재 미분양주택을 시·도별로 보면 경남은 6월보다 32.5% 늘어 1만 2431가구로 가장 많았다. 부산 9070가구(전월 대비 39%↑), 경기 7406가구(2.3%↓), 충남 7147가구(1.5%↑), 대구 6654가구(8%↑)의 순이었다. ●7월 증가는 부산·경남 공급분 넘친탓 부문별로는 민간은 6만 6516가구로 전달보다 10% 늘었지만 공공은 3764가구로 3.8% 줄었다. 민간이 주택 분양에 큰 어려움을 겪는 것으로 풀이된다. 7월 미분양 주택이 불어난 것은 부산 기장과 경남 김해에서 각각 3127가구와 2187가구가 각각 늘어났기 때문이다. 특히 부산 정관 택지지구에서는 분양주택(4476가구) 중 3127가구가 미계약 가구로 남았다. 특히 문제가 되는 악성 미분양인 준공후 미분양의 경우 7월 말 현재 1만 2807가구로 전달보다 4.6% 늘어났다. 지난 2002년에는 5000여가구 수준이었으나 계속 늘고 있는 추세다. 건설업계 관계자는 “지방 미분양 해결 방안이 시급하다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

수도권 일부 지역의 집값 급등세에도 불구, 전국 미분양주택은 큰 폭으로 늘어난 것으로 조사됐다.8일 건설교통부가 내놓은 ‘2005년 전국 미분양주택 현황’에 따르면 작년 12월 말 현재 전국의 미분양 주택은 한달 전보다 6138가구(12%)늘어난 5만 7215가구를 기록했다. 지역별로는 서울(31.4%), 대구(47.8%), 경기(38%), 충남(46.7%), 경북(17.3%), 전북(10.8%)등의 증가세가 두드러졌다. 특히 수도권은 29.4%가 늘어 인기지역과 비인기지역간 시장 양극화가 심화되고 있음을 반영했다. 부문별로는 민간 물량이 5만 1415가구로 14.4% 늘었고, 공공 아파트는 5800가구로 5.6% 감소했다.

국세청은 21일 올해 도입된 종합부동산세 신고, 납부와 관련해 홈페이지(www.nts.go.kr)에 안내시스템을 마련했다. 종합부동산세를 일문일답으로 간추린다. ▶과세 기준일은. -매년 6월1일 현재 과세대상 부동산을 보유한 개인이나 법인이다. 양도나 취득 시기는 잔금청산일과 등기(등록)일중 빠른 날이다. 과세기준일 매매가 이뤄져 취득시기가 성립한 경우는 매수자가 납세의무자가 된다. ▶과세대상은. -전국의 주택과 토지를 유형별로 구분, 합산한 가격을 기준으로 한다. 공시가격(아파트는 기준시가) 9억원 이상 주택 소유자, 공시지가 6억원 이상의 나대지나 잡종지 소유자(종합합산토지분), 공시지가 40억원 이상 사업용 토지 소유자(별도합산토지분)다. 올해는 인별(人別)로 합산한 것을 기준으로 부과하지만 내년부터는 가구별 합산으로 바뀔 가능성이 높다. ▶종부세 대상이 아닌 것은. -주거용 건물로 휴양·피서용으로 사용되는 별장, 일정한 임대주택, 미분양주택, 사원주택, 기숙사, 상가, 사무실 등이다. 골프장, 고급 오락장용 토지도 대상이 아니다. 별장, 골프장, 고급오락장용 건축물과 그 부속토지의 경우는 고율의 단일세율(4%)로 재산세를 부과하기 때문에 종부세는 과세되지 않는다. ▶종부세 과세표준은. -공시가격의 50%가 재산세 과세표준이 되는 게 원칙이다(공익 및 비영리사업 등 특수한 경우 감면되는 게 있다). 재산세 과세표준에서 주택분의 경우는 4억 5000만원, 종합합산토지는 3억원, 별도합산토지는 20억원을 각각 빼준다. 이렇게 해서 남는 게 종부세 과세표준이 된다. 과세표준 구간별 세율은 다르다. 누진공제액이 있다. ▶가령 주택가격이 24억원인 경우 내야할 종부세는. -재산세 과세표준(12억원)에서 4억 5000만원을 뺀 7억 5000만원이 종부세 과세표준이다. 이 구간의 경우 세율은 2%이므로 1500만원을 내야 하지만, 누진공제액 550만원을 빼주면 950만원이 된다. 여기서 이미 재산세로 낸 세금 중 199만원을 넘는 부분은 공제받는다. 재산세로 576만원을 냈다면 573만원이 낼 세금이 된다. ▶12월15일까지 자진해서 신고, 납부할 경우 혜택은. -세액 3%를 공제받는다. 따라서 위의 사례에서는 555만 8000원을 내면된다. 종부세로 낼 세액의 20%는 농어촌특별세를 추가로 내야 한다. ▶종부세도 세부담 상한제가 있나. -과세유형별(주택, 종합합산토지, 별도합산토지)로 구분해 적용한다. 올해의 재산세와 세부담 상한 적용 전의 종부세액 합계가 전년도에 낸 것보다 50%를 초과할 수 없다. 예컨대 전년에 주택분 재산세 150만원, 종합토지세 50만원을 냈고 올해 주택분 재산세 250만원, 종부세(세부담 상한 적용전)는 100만원이라면 실제 종부세는 50만원만 내면 된다. ▶물납(物納)이나 분납(分納)은. -세액이 1000만원을 초과하면 종부세 과세대상인 주택 및 토지 중에서 관리·처분이 가능한 재산의 공시가격을 기준으로 물납을 할 수 있다. 곽태헌기자 tiger@seoul.co.kr

‘8·31대책’의 여파로 지난 9월말 전국 미분양 아파트가 5만가구를 다시 넘어선 것으로 나타났다.8일 건설교통부에 따르면 9월 말 현재 전국 미분양주택은 5만 107가구로 한달 전보다 1520가구 늘었다. 미분양 주택의 증가는 8·31대책이 나온 직후 지방에서 분양한 주택들이 수요 감소로 대거 주인을 찾지 못했기 때문으로 풀이된다.미분양 주택이 늘어난 곳은 당첨자들의 계약 포기사태가 빚어진 대구(217.6%)를 비롯, 충북(19.7%), 충남(10.7%), 전남(7.2%) 등이다. 수도권은 서울(12%), 경기(0.2%)는 공급이 끊기면서 줄어들었지만 인천은 77% 증가, 전체적으로 미분양 주택(9453가구)이 7.8% 늘었다. 전반적으로 공급이 적었던 지방 도시는 미분양 물량이 감소했다. 부산(5.8%), 광주(6.8%), 대전(6.5%), 울산(10.8%), 경남(6.9%) 등이 감소세를 나타냈다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

종합부동산세 과세 대상 여부를 판단할 때, 다가구주택은 1가구를 1채로 본다. 즉 5가구가 사는 다가구주택은 건축법상은 단독주택이지만 세법상으로는 5채이므로 종합부동산세를 적용받지 않는다. 또 미분양주택은 미분양 기간이 3년 이내이면 종합부동산세 합산 과세에서 배제된다. 재정경제부는 31일 이런 내용의 종합부동산세 시행규칙을 제정·공포했다. 다가구주택은 구분 등기가 가능한 다세대주택과 달리 공유지분 등기만 가능한 단독주택이다. 따라서 종합부동산세가 부과될 수 있지만, 이번 조치로 5가구(국민주택 규모,3억원 이하) 이상을 10년 이상 임대하면 종합부동산세가 부과되지 않는다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

주택업체들의 연말분양이 한창이다. 이달부터 다음달 말까지 서울·수도권지역에서 분양되는 아파트만 해도 무려 9000가구에 달한다. 이 중에는 서울의 대단지 아파트나 수도권 택지지구 아파트 등 제법 괜찮은 입지여건을 갖춘 경우도 많다. 실수요자들에게는 이번 연말이 내집 장만의 좋은 기회가 될 수 있다. 다만, 실수요자라도 ‘10·29 부동산종합대책’ 이후 줄곧 내리막길을 걸어온 청약시장을 잘 살펴본 뒤 청약을 해야 한다는 게 부동산 전문가들의 얘기다. ●임대아파트 미적용 단지 노리자 서울에서 4407가구, 인천·경기에서 4535가구 등 8942가구가 연말에 분양된다. 서울 분양 물량에는 임대아파트 의무건립이 필요없는 재건축 단지가 많이 포함돼 있다. 수도권에서는 판교 수혜가 기대되는 성복지구에서 경남아너스빌이 1065가구 가운데 816가구를 분양한다.327고속화도로의 맨 앞자리에 있으며 실수요자들이 선호하는 30평형대가 주류를 이룬다. 지난 5차 인천동시분양에서 성황리에 분양을 마감한 논현동 신영지웰 인근에서는 신일이 분양을 한다. 인천도시개발공사도 송도신도시에서 798가구 엘카운티를 분양한다. 이밖에 눈여겨볼 재건축 일반분양 사업장으로는 성남시 성남동 금호어울림(성남올림픽 재건축,507가구), 광명시 철산동 이수브라운스톤(삼덕·진주 재건축,445가구)이 있고, 청약저축 가입자가 노려볼 만한 곳으로는 고양시 일산2지구 주공뜨란채(1150가구)를 꼽을 수 있다. 올 하반기 이후 청약 경쟁률의 지속적인 감소와 불투명한 부동산 시장 탓에 분양 일정을 지속적으로 미루는 곳이 적지 않다. 특히 서울 10차 동시분양의 청약경쟁률이 저조함에 따라 유망 참여업체 수에 따라 공급물량의 유동성이 클 것으로 예상되는 만큼 원하는 단지와 지역에서 분양되는 물량에 대해서는 사전정보를 확보하고 실질적인 분양일을 실시간으로 확인하는 전략이 필요하다. 청약경쟁률이 낮아지는 추세를 감안할 때 실수요자의 당첨확률은 매우 높다는 것을 감안해 섣부른 청약보다는 여유있는 청약전략이 바람직하다고 할 수 있다. 청약통장을 사용하기보다 미분양을 예상한 사전예약제도를 활용하는 것도 좋다. 올 하반기에는 개발이익환수제에 따른 반사이익이 개대되는 송파구 잠실동의 잠실주공2단지, 송파구 신천동 잠실시영 등이 분양될 예정이다. 이밖에도 영등포구 여의도동 LG한성자이나 황학동의 롯데캐슬, 목동 트라팰리스 등의 주상복합도 수요자의 관심을 끌 것으로 예상된다. ●선택폭 넓은 수도권 시장 신행정수도 위헌 결정에도 불구하고 경인지역 분양시장이 좀처럼 활기를 띠지 못하면서 인천·경기지역 미분양주택이 1만가구에 달하는 등 미분양 적체현상이 갈수록 심화되고 있다. 은행 전산순위권 청약자가 한명도 없는 제로형 단지가 나타나면서 건설사들도 전산청약을 기피한 채 모델하우스 청약을 하는 현상도 나타나고 있다. 하지만 실수요자라면 놓치지 말고 찾아봐야 할 사업장이 곳곳에 포진해 있으니, 자신의 조건에 맞는 사업장을 골라 보는 재미도 있을 듯 싶다. 또 수도권 시장 침체로 경쟁률도 낮아 실수요자들의 선택폭은 어느때보다 높다고 할 수 있다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

전국의 미분양 주택이 지난 5월 증가세로 반전된 데 이어 6월 들어 큰 폭으로 늘었다. 1일 건설교통부에 따르면 6월 말까지 전국의 미분양 주택은 2만1900가구로 5월의 1만 8756가구보다 16.8% 증가했다. 시·도별로는 인천이 953.3%(143가구),경기 100.2%(1204가구),부산 55.3%(678가구),대구가 40.9%(459가구) 늘었다.반면 서울은 3.4%(5가구) 증가하는 데 그쳤다. 평형별로는 전용면적 18∼25.7평 이하의 주택이 1만 585가구로 48.3%를 차지,가장 많았다.18평 미만 주택은 30.9%,25.7평 이상 중대형 주택은 20.8%를 차지했다. 미분양 주택은 95년 말 15만 2313가구로 최대치에 달한 뒤 감소세로 돌아서 97년 8만 8867가구,99년 7만 872가구,지난해 3만 1512가구로 줄었다. 올해 들어서도 4월까지 1만 324가구로 감소했다가 5월에 1만 8756가구로 증가세로 반전됐다. 부동산 전문가들은 “보통 미분양 주택의 증감 여부는 주택경기의 호조와 침체여부를 나타낸다.”면서 “미분양 주택의 증가가 연말 대통령 선거를 앞두고 주택경기 침체로 이어질 수 있다.”고지적했다. 김경두기자

수도권 미분양 아파트가 2개월 사이에 절반 가량 감소한 것으로 나타났다. 31일 건설교통부에 따르면 지난 2월말 현재 전국 미분양주택 가구수는 2만3353가구로 지난해말 3만1512가구에 비해 25.9%(8159가구) 줄었다.이중 서울·인천·경기의 미분양주택은 9360가구에서 4605가구로 무려 50.8%(4755가구) 감소했다. 건교부는 지난해 12월부터 서울·수도권을 중심으로 아파트값이 폭등하면서 미분양물량이 대거 팔렸다고 설명했다.지역별 미분양주택 가구수는 서울 513가구,부산 2857가구,대구 530가구,인천 39가구,광주 453가구,대전 922가구,울산 1640가구,경기 4053가구,강원 1150가구,충북 1677가구,충남 2733가구,전북 303가구,전남 794가구,경북 1515가구,경남 3934가구,제주 240가구 등이다. 류찬희기자

매입 임대사업자가 갈수록 늘어나고 있다.매입 임대사업자는 지난 1년새 전년보다 50%,가구수는 30% 가량 늘었다. 이같은 매입 임대사업자는 소형아파트 전세난이 되풀이되는 추세에비추어 볼 때 앞으로 더욱 늘어날 것으로 전망된다. 매입임대는 주택건설사업자가 아파트를 지어 임대사업을 벌이는 것과 달리 일반 개인이 2가구 이상(기존 주택은 5가구 이상)을 사서 등록후 임대사업을 벌이는 것으로 각종 세제혜택이 주어지고 있다. ◆얼마나 늘었나=건설교통부에 따르면 지난해 11월말 현재 전국의 매입 임대사업자수는 9,493명에 6만7,564가구에 달했다.99년말(6,301명,5만2,246가구)에 비하면 사업자수는 50.6%,가구수는 29.3%가 각각증가했다.이 가운데 서울은 사업자수 3,929명에 2만6,117가구로 전국 사업자수의 41.3%,가구는 38.6%를 차지하고 있다. ◆세제혜택을 활용하자=매입임대 사업을 하면 각종 세제혜택이 주어진다.그러나 조건이 있다.우선은 전용면적 25.7평 이하여야 하고 가구수도 신축주택이나 미분양 주택과 기존주택이 다르다. 신축 또는미분양주택은 5년 임대 후 팔면 양도소득세가 면제되고취득세·등록세가 면제(전용 18평 이하)된다. 반면 기존주택은 5년 임대후 팔면 양도세는 면제되지만 취·등록세면제혜택이 없다.재산세의 경우도 전용 18평 이하 신축 공동주택에한해 50%가 감면된다는 점도 알아두어야 한다. ◆수익률은?=매입 임대사업자의 대부분은 월세를 선호한다.그러나 최근 전세값 상승세가 한풀 꺾이면서 수익률이 낮아진 것이 사실이다. 서울 강남구 역삼동 개나리 6차 24평형(전세 1억∼1억1,000만원)은한때 월세율이 1.2∼1.3%대였으나 지금은 1.0% 수준으로 떨어졌다. 전체적으로는 지난해 9월에는 월 2% 안팎이었으나 지금은 1∼1.5%수준이다.그러나 중소형은 아직도 강세다.노원구 상계 주공 13평형(전세 4,000만∼4,300만원)은 아직도 1.25%대를 유지하고 있다. 김영진(金榮進) 내집마련정보사 사장은 “전세시장이 위축됐지만 중소형은 올 봄 상승이 예상된다”며 “은행에 넣어봐야 연간 5∼6%의금리밖에 보장받지 못하는 것에 비하면 월세는 수익률이 훨씬 높다”고 말했다. ◆어디가 좋은가=역세권 등 전세수요가 많은 곳이 좋다.또 대형보다는 중소형,그중에서도 소형이면 더욱 좋다.이런 곳으로는 저밀도 아파트 재건축시 전세수요가 예상되는 수서 일대와 7호선과 4호선 역세권인 노원구 일대,5호선 역세권인 가양,방화,목동 등이 꼽힌다. 또 미분양 아파트를 사서 임대주택사업을 벌이기 보다는 기존주택을 사서 임대사업을 벌이는 것이 지금 시점에서는 적절하다고 전문가들은 조언한다. ◆이런 점은 주의하자=평형이 중요하다.30평형대가 넘으면 위험부담이 큰 편에 속한다.월세를 염두에 둔다면 좀 비싸더라도 전세수요가많은 곳을 골라야 안정적인 수입이 보장된다. 새 아파트를 선호하는 경향이 강한 만큼 노후주택은 피하는 것이 좋다.노후주택은 수요도 많지 않을 뿐아니라 매입후 하자보수나 수선등에 많은 돈이 들어가기 때문이다. 김성곤기자 sunggone@

고속철도 천안역사 주변과 대전 서남부,목포 남악지구 등 3개 지역에 신시가지가 조성된다. 또 내년말까지 비수도권 지역의 전용면적 25.7평 이하 신축 주택(미분양주택 포함) 구입분에 대해서는 5년간 한시적으로 양도소득세가면제된다.전용면적 18평∼25.7평 규모의 신축 주택을 구입할 때도 내년 말까지 취득·등록세가 25% 감면된다. 정부는 최근 이런 내용을 담은 ‘지방 건설 활성화 방안’을 확정,1일 오전 당정협의를 거쳐 시행에 들어가기로 했다고 31일 밝혔다. 이 방안에 따르면 정부는 수도권에 대응하는 지방 거점개발을 위해판교와 화성 등 신도시 예정지와는 별도로 경부고속철 천안역사 주변및 대전 서남부,목포 남악지구 등 3개 지역에 신시가지를 우선 추진키로 했다. 이 가운데 천안은 내년 중 민자유치 사업으로 본격 추진하고 대전과목포는 올해 안에 택지개발지구 지정이 완료되는 대로 내년에 택지개발계획을 수립,택지개발에 들어가기로 했다. 전광삼기자 hisam@

건설교통부는 지난달 말 현재 전국의 미분양 주택수가 전달보다 0.85% 늘어난 6만3,373가구로 집계됐다고 27일 밝혔다. 지역별로는 서울(70.8%),대구(6.2%),경남(31.4%)은 증가했고 부산(10.2%)과 인천(14.5%),울산(23.4%),경기(5.5%)는 줄었다.규모별로는전용면적 25.7평 이상의 대형주택은 393가구(2.1%) 감소한 반면 18평이하는 157가구(0.88%),18∼25.7평은 771가구(0.03%)가 각각 증가했다.

집값은 그대로인데 전세값이 오르면서 2,000만원으로 매입임대 사업을 할 수 있는 아파트들이 속출하고 있다.서울시내 일부 아파트의 경우 집값과 전세값의 차이가 1,000만원 안팎에 불과해 2,000만원 정도면 2채의 아파트를 구입해 매입임대 사업을 벌일수 있기 때문이다.매입임대는 국가나 지방자치단체의 국민주택기금을 지원받아 주택업체가 짓는 건설임대와는 달리 개인이임대사업자로 등록하고 주택을 매입,임대하는 사업이다.지난해 12월부터는임대사업 최소 가구수도 5가구에서 2가구로 줄었다. ■올들어 7,000여가구 증가/ 지난해 12월부터 제도가 바뀐이후 한달새 1,868가구가 늘어났다.또 올봄의 전세값 상승으로 집값과 전세값의 차이가 좁혀지면서 증가세에 가속도가 붙기 시작했다. 4월말 현재 전국의 임대사업자는 7,555명(5만8,941가구)으로 지난해 말(6,031사업자,5만2,246가구)에 비해 사업자는 1,524명,임대가구수는 6,695가구가 각각 증가했다.제도가 바뀐 지난해 11월이후 무려 8,500여가구가 늘어난 것이다. 이처럼 매입임대사업이 인기를 누리고 있는 것은 임대사업자에게 주어지는각종 세제혜택이 많기 때문이다. 주택임대사업의 대상주택은 신규분양주택과미분양,분양권 매입,기존주택 등이다. 취득세와 등록세를 감면받으려면 공동주택 가운데 전용면적 18평이하의 새로 분양된 주택이나 미분양주택을 구입해야한다. 분양권을 매입하거나 기존주택을 사서 임대사업을 할 경우에는 평수에 관계없이 취득세와 등록세 감면혜택을 받을수 없다. 양도세는 25.7평 이하의 주택으로 신규분양이나 미분양,분양권을 2가구 이상 매입,임대사업을 하다가 5년뒤 팔면 양도소득세가 면제된다.그러나 기존주택은 5가구 이상을 매입해 5년 임대후 팔면 양도세의 50% 감면,10년이 지나야만 100% 면제된다는 점을 알아두어야 한다. 이밖에 전용면적 18평이하는 종합토지세와 재산세 등도 감면혜택을 받을수있다. ■2,000만원으로도 임대사업을 할수 있다 / 전세값이 올랐기 때문에 가능해진현상이다.물론 최근들어 전세값 상승세가 주춤해지기는 했지만 전세값과 집값과의 차이는 크게 좁혀졌다. 소형 평형의 경우 전세값이 매매값의 80∼90%에 달하는 경우도 많다.실제로 구로구 구로동 주공아파트 14평형은 매매값이 4,500만∼5,000만원인 반면전세값은 4,000만∼4,200만원선이다.800만원만 있으면 2가구를 사서 임대사업을 할수 있다는 얘기다. 이밖에 노원구 상계동,하계동,공릉동 주공아파트나 강서구 가양동,방화동아파트,마포구 일부 아파트 등도 전세값과 매매가의 차이가 1,000만원 안팎인 아파트들이다. 내집마련정보사 김영진사장은 “노원구나 강서구 등의 소형아파트를 매입하면 적은 돈으로도 임대사업을 벌일수 있다”며 “매입임대사업을 위한 아파트를 고를때는 주 공략층을 선정하고 세제혜택 여부 등을 잘 살펴봐야만 실패하지 않는다”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@. *임대사업 5계명. ■소형아파트가 적합하다/ 최소 5∼10년은 해야하는 만큼 내구연한이 짧은 연립,다가구,단독보다는 아파트,아파트 중 소형이 좋다.임대사업의 취득세,등록세,양도소득세 등 세제혜택은 전용면적 18평 이하에 집중돼있다는 점도 알아두어야 한다.세입자의 민원에시달리지 않으려면 새 아파트를 선택해야 한다는 점도 알아두자. ■입지여건을 살펴라/ 전철역세권이나 공단,학교 주변 등 전·월세 수요가 많은 지역을 찾아야 한다.또 대학가나 외국인 밀집지역 등이 경기를 덜탄다는점도 알아두어야 한다.지금은 임대수입이 적더라도 지하철이 생기거나 지역이 발전될수 있는 지역을 골라야 팔때 제값을 받는다. ■전세냐 월세냐 선택을 해라 / 종합소득이 많은 경우는 전세비율을 높이되 종합소득이 없거나 적은 경우는 월세가 유리하다.전세를 임대로 하면 종합소득세가 없기 때문이다.그러나 월세가 추세인 만큼 월세로 전환하는 것을 적극고려해야 한다.수입도 월세가 낫다는 평가다. ■2001년 12월 31일 이전에 시작하는 것이 좋다 / 2001년 12월 31일 이후는 양도세 면제혜택이 없어지기 때문이다. ■오피스텔은 안된다/ 오피스텔은 주거용이라도 임대주택사업을 할수 없다.업무시설이어서 세제혜택도 볼수 없다.

주택임대사업이 임대수입과 시세차익도 올리고 양도소득세 면제 혜택도 받는 1석3조의 부동산 재테크 수단으로 조목받고 있다. 특히 요즘엔 전세값 승승으로 임대사업 여건이 호전되고 있는데다 지난해 11월 신축주택 등을 매입,임대사업을 벌일 수 있는 요건이 완화되면서 임대를 목적으로 집을 사는 투자자들이 늘고 있다.2채만으로도 임대사업이 가능하고 각종 세제혜택도 주어지기 때문이다. ◆임대사업자가 늘고 있다= 지난해 11월 12일 일반인이 주택을 매입,임대사업을 벌일 수 있는 자격요건이 종전 5채이상 보유에서 2채 이상보유로 완화됐다. 이 가운데 전용면적 18평 이하의 신축주택을 매입,임대사업을 하면 취득세와 등록세가 면제되고 5년 이상 보유한 후 되팔면 양도소득세를 내지 않는다.또 86년 1월 이후 지은 기존주택(전용면적 25.7평 이하 5채 이상)도 임대 5년 뒤에 팔면 50%,10년 뒤엔 100% 양도세가 면제된다.95년 이후 미분양주택(전용면적 25.7평 이하)을 구입,임대사업 5년 후 팔 때도 양도세를 내지 않는다. 이같은 이점으로 임대사업자가 늘고 있다.지난 1월말 현재 서울시에 등록된 임대사업자는 2,823명,가구수는 2만1,573가구다.이는 자격요건이 완화되기전인 지난해 10월말보다 504명,1,756가구가 늘어난 수치다. ◆전세가 비중 높은 집을 찾아라= 매입임대사업을 벌이기 위해서는 매매가대비 전세가 비율이 70% 이상 돼야 초기 구입부담을 덜 수 있다.아울러 이런 아파트는 전세 수요가 풍부해 임대사업을 벌이기 쉽다.서울 임대사업 유망지역으로는 노원구 일대와 송파구 잠실,강동구 암사동,강서구 가양동 등지다. 수도권에서는 전세값 상승 압력이 높은 분당이나 일산이 괜찮다.일산 백마마을 한성 22평의 경우 매매가는 8,500만원인데 비해 전세가는 6,000만∼6,500만원으로 전세가 비중이 높아 4,000만∼5,000만원이면 한 채를 구입할 수있다. 여유자금이 있는 투자자라면 전세보다 월세를 적용하는 게 낫다.시중은행예금금리가 10%에도 못미치는 상황이기 때문에 월세를 적용하는 게 자금회전에 유리하다.전세금을 안고 구입한 경우라면 계약 만료와 함께 월세로 전환하는 것도 괜찮다. 박성태기자 sungt@. *임대사업 성공조건은. 임대주택사업에 있어서도 주의해야 할 점이 몇가지 있다.생각보다 제도가복잡하고 매입임대제도가 도입된지 얼마되지 않아 곳곳에 걸림돌이 놓여 있기 때문이다. ◆법규 파악이 성공의 지름길= 임대사업은 관련 법규를 꼼꼼히 파악해두지않으면 낭패를 당할 수도 있다.큰 평형은 세제 혜택을 받을 수 없으며 세제혜택이 주어지는 중소형 주택도 임대사업등록을 하게 되면 임대시작일로부터 3년간 팔 수 없다.만약 3년안에 팔면 그동안 면제받았던 취득·등록세를 고스란히 물어내야 한다.또 모든 세제 혜택은 임대사업등록을 마친 경우에만받을 수 있고 분양권 매입시는 양도세 면제혜택을 볼 수 없다는 점도 염두에 둬야 한다. ◆환금성이 성패 좌우= 임대사업은 임대소득뿐 아니라 쉽게 되팔 수 있는 환금성도 염두에 둬야 한다.되팔 때 양도세를 면제받기 때문에 잘만 하면 높은 차익을 남길 수 있다.따라서 역세권 아파트처럼 매각도 쉽고 차익도 기대할 수 있는 아파트를 고르는 게 좋다. ◆낡은 집은 돈 먹는 하마= 지은지 오래된 집을 구입하게 되면 수리비뿐 아니라 세입자 하자보수 요구에 시달린다.가급적 새 집을 구입하는 게 좋고 낡은 집인 경우는 내부상태를 꼼꼼히 살펴야 한다. 박성태기자