파급력이 가장 큰 부동산 거래 활성화대책은 무엇일까. 22일 정부의 부동산 안정화 방안 발표를 앞두고 주택 거래의 숨통을 터줄 ‘숨은 카드’가 과연 무엇인지에 관심이 쏠리고 있다. 총부채상환비율(DTI) 완화를 놓고 벌써부터 “기준금리 상승의 ‘랠리’가 시작된 가운데 소폭의 DTI 완화는 추가 집값 하락을 저지하는 심리적 효과만 갖는다.”는 회의론과 “그래도 DTI 완화의 파급 효과가 가장 크다.”는 긍정론이 엇갈리고 있다. 일각에선 “미분양 아파트 해소에는 여유자금을 부동산으로 끌어주는 다주택자에 대한 양도세 중과 폐지나 감면혜택 연장이 훨씬 폭발력 있다.”는 의견도 나온다. 우선 DTI 등의 규제완화 무용론자들은 규제완화가 부동산 거래 활성화에 도움이 되지 않을뿐더러 오히려 위기를 키울 뿐이라고 주장한다. 변창흠 세종대 교수는 “DTI를 풀어 효과가 있으려면 주택 수요가 있어야 하는데, 주택경기도 안 좋고 인구구조 측면에서도 수요가 없다.”고 말했다. 선대인 김광수경제연구소 부소장도 “DTI 규제완화는 결국 가계를 제물로 삼아 막대한 기회비용을 소진하게 만들 것”이라고 경고했다. 지난해 9월 DTI 규제를 수도권까지 확대 적용했음에도 주택담보대출이 21조원이나 늘었다는 한국은행 자료가 이를 뒷받침한다. 업계에선 소폭의 DTI 완화가 수요층의 구매력을 크게 끌어올리는 ‘호재’가 아니라는 점에서 부정적 시각을 드러낸다. 금리인상과 보금자리 주택공급으로 시름이 깊어진 시장에서 대출여력을 조금 늘려준다고 매수세를 되살리지 못한다는 설명이다. 반면 연말 ‘일몰’되는 다주택자의 양도세 중과 한시적 감면이 연장되거나 양도세 중과가 폐지될 경우 시장에 미치는 폭발력이 크다는 주장도 있다. 한 중견 건설사 관계자는 “금리 인상기에 시세보다 싼 보금자리 주택이 계속 공급되기 때문에 민간 건설사의 아파트는 경쟁력을 잃을 수밖에 없다.”며 “여유자금이 있는 사람부터 주택매입에 나서도록 정책이 바뀐다면 미분양주택 해소에 도움이 될 것”이라고 말했다. 조민이 스피드뱅크 팀장은 “DTI 완화의 수혜 계층이 중산층 이상으로 훨씬 넓은데다 지금까지 세제 완화보다는 금융규제 완화의 효과가 더 컸다.”면서 “DTI 완화는 경기부양보다 상징적인 간접효과가 클 것”이라고 밝혔다. 이영진 닥터아파트 리서치센터장은 “다주택자의 양도세 한시적 감면 효과는 이미 어느 정도 효과를 발휘한 만큼 여기에 금융완화책을 덧붙이면 경기부양 효과를 어느 정도 낼 수 있을 것”이라 전망했다. 함영진 부동산써브 팀장도 “다주택자 양도세 중과의 연장 등은 연말까지 쏟아질 다주택자의 급매물을 줄인다는 점에선 긍정적 효과가 있다.”고 밝혔다. 오상도·윤설영기자 sdoh@seoul.co.kr

기획재정부와 국토해양부 등 관련 부처들이 22일 오전 10시부터 2시간 동안 비상경제대책회의를 갖고 주택거래 정상화 대책을 내놓기로 함에 따라 구체적인 방안에 관심이 쏠리고 있다. 국토부 고위 관계자는 “마지막으로 관련 부처 간 조율과 합의가 필요해 서로 대안을 찾고 있다.”며 “세제의 경우 다음달 외부용역 결과가 나오는 만큼 결과를 보고 다시 추후에 논의할 것”이라고 밝혔다. 이 관계자는 “부처 간 조율과정이 남아 있어 구체적으로 담길 내용을 언급하기에는 아직 이르다.”고 덧붙였다. 국토부는 19일 오전 주택토지실장 주재로 관련부서 회의를 열어 내부 의견을 최종 조율했다. ●DTI 10%P 상향 방안 논의 이번 발표에 담길 내용들은 그동안 안팎에서 거론되던 틀을 크게 벗어나지 않을 것으로 보인다. 관심은 단연 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV)의 완화가 포함될지 여부다. 국토부 측은 “지금 부동산 시장은 DTI 완화 외에는 특별한 대안이 없어 보인다.”며 “하지만 지난달 대통령 주재 비상경제대책회의에서 일단 접기로 해 다시 (우리가) 꺼내들기는 어렵다.”고 전했다. 다른 고위 관계자는 “DTI나 LTV 완화와 관련해 금융감독위의 (반대)입장이 완강하다.”고 밝혔다. 다만 진동수 금융위원장이 최근 “과감한 완화는 어렵다.”고 여운을 남겨 핵심규제의 근간을 건드리지 않는 선에서 어느 정도 완화될 가능성도 있는 것으로 관측된다. 실제로 비상경제대책회의에선 강남 3구를 제외한 현행 50~60%인 DTI인정비율을 60~70%로 각각 10%포인트 상향하는 방안이 논의될 것으로 알려졌다. 결국 이번 대책에선 지난 ‘4·23주택거래활성화대책’에 담긴 대출 자격과 범위를 손보는 방안이 중심을 이룰 것으로 보인다. ‘4·23대책’은 6억원 이하 85㎡이하의 기존 주택이 팔리지 않아 신규 주택에 입주하지 못하는 사람의 기존 주택을 구입하는 사람에게 DTI한도를 초과해 대출하도록 허용하고 있다. 이에 ‘기존 주택’의 범위를 확대하고, 대출자격을 완화하는 방안이 담길 것이란 예상이다. ●보금자리 분양가구수 확대 불변 다만 세제 부문은 올해 말 끝나는 ‘다주택자 양도세 중과 한시감면’을 1~2년 연장하는 쪽으로 가닥이 잡혔다. 미분양 아파트에 대한 취득·등록세나 양도세 감면은 일단 대책에서 제외될 예정이다. 내년 4월 말까지 서울·인천·경기를 제외한 지방 미분양주택에 대해 취득·등록세의 75%를 감면하는 안은 이미 시행 중이지만, 지방자치단체의 지방세 수입을 감소시켜 확대 시행은 어려운 상황이다. 지방 미분양주택에 대한 양도세 감면혜택의 수도권 확대 시행도 빠지게 된다. 국토부 관계자는 “다만 용역결과에 따라 2~3가지 세제가 소폭 변화할 수는 있다.”고 전했다. 아울러 건설업체들이 ‘보금자리폭탄’을 호소함에 따라 보금자리주택 분양시기가 일부 조정된다. 하지만 분양가구수를 늘려간다는 방침은 흔들리지 않을 전망이다. 분양가상한제를 손질하는 것은 현재 관련 법안이 국회에 계류 중이어서 공이 국회로 넘어간 상태다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

“은행 대출금리가 높아지거나 경기침체가 장기화하면 ‘죄수의 딜레마’가 부동산 시장에 적용된다. A와 B, 두 사람 모두 적당한 가격에 집을 낮춰 팔면 되지만 시장이 불안한 상황에서는 더 낮은 가격에 경쟁적으로 매물을 내놓아 집값 하락을 부채질한다는 것이다.”(한 부동산 전문가) ‘딜레마’에 빠진 부동산 시장에 정부가 어떤 처방을 내릴지 관심이 집중되고 있다. 지난 9일 한국은행의 기준금리 인상으로 실수요자들의 구매심리가 꽁꽁 얼어붙은 가운데 정부의 출구전략에 따른 부동산 후속대책이 곧 나올 것이란 기대감에서다. 12일 관련 부처에 따르면 정부의 부동산 후속대책은 이르면 이달 말 발표된다. 기획재정부와 국토해양부가 대안을 마련, 마지막 조율 작업을 벌이고 있다. 다만 시장이 원하는 수준의 강도 높은 부동산 부양대책은 배제된 것으로 알려졌다. 후속대책은 지난달 17일 청와대 비상경제대책회의에서 나온 ‘떨어지는 집값은 건드리지 않은 채 거래활성화에 초점을 맞춘다.’는 원칙을 벗어나지 않을 것으로 보인다. 집값 안정과 거래 활성화라는 상반된 목표를 모두 잡겠다는 것이다. 국토부 고위 관계자는 “금리인상의 파급효과가 구체적으로 드러나지 않아 시장 흐름을 충분히 관찰한 뒤 (금리인상) 대책을 마련해도 된다.”며 “부동산 후속대책에는 생각만큼 파격적인 내용이 담기지 않을 것”이라고 밝혔다. 또 다른 국토부 고위 관계자는 “부동산 세제도 크게 바뀌지 않는다.”며 “세금을 건드릴 경우 실수요자들이 집값 추가 하락을 예상해 오히려 거래활성화에 장애가 되기 때문”이라고 전했다. 관련 부처들은 여전히 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)의 완화는 고려하지 않고 있다. LTV나 DTI는 거시경제 조정 측면에서 접근하되 부동산 대책카드로는 활용하지 않겠다는 방침이다. 한 부동산 컨설턴트는 “이미 금리인상 카드를 꺼내들어 통화팽창을 억제했는데 다시 규제완화로 돈을 풀진 않을 것”이라고 말했다. 한때 관련 부처 사이에서는 ‘전국 모든 지역에서 주택의 취득·등록세를 크게 낮추자.’는 안이 논의됐지만 역시 여의치 않은 상황이다. 이미 내년 4월 말까지 서울·인천·경기를 제외한 지방 미분양주택에 대해 취득·등록세의 75%를 감면하는 안이 시행 중인데 지방자치단체의 반대가 심하기 때문이다. 취득·등록세는 자치단체의 주요 지방세 수입이다. 이번 안에는 지방 미분양주택에 대한 양도세 감면혜택의 전국적 확대 방안도 빠진 것으로 알려졌다. 이른바 실수요자를 위한 ‘갈아타기’를 활성화시켜 주택거래에 힘을 실어주는 세부적 기술을 발전시키는 게 핵심이다. 이에 대해 한 부동산 전문가는 “집값이 오르지 않는데 누가 집을 사려 들겠느냐.”며 “여당이 지방선거 이후 부동산 경기 부양을 요구하는 상황에서 정부도 미세조정이라는 약처방만 내릴지를 놓고 고민하고 있을 것”이라 풀이했다. 이영진 닥터아파트리서치연구소장도 “금리인상은 규제완화와 함께 이뤄져야 하는데 이를 놓고 정부와 투자자가 모두 딜레마에 빠졌다.”고 분석했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

이달 말 종료 예정이던 지방 미분양주택 취득·등록세 감면 혜택이 내년 4월30일까지 연장된다. 행정안전부는 이런 내용을 담은 지방세 감면 조례 표준안을 수도권을 제외한 전국 13개 시·도에 시달했다고 29일 밝혔다. 감면 대상은 올해 2월11일 기준으로 수도권을 제외한 지방 미분양주택을 내년 4월30일까지 구입한 경우이다. 전용면적 85㎡ 이하의 주택은 취득세와 등록세율 모두 0.5%로 고정돼 75%의 감면율을 그대로 적용받는다. 85㎡ 초과 지방 미분양주택은 건설업계의 자구노력(분양가 인하율)에 따라 감면율이 다르게 적용된다. 인하율 10% 이하는 감면혜택을 받지 못해 거래가격의 2%를 취득·등록세로 내야 한다. 인하율 10~20%까지는 1.5%, 20% 초과 시는 1%의 혜택을 받게 된다. 남상헌기자 kize@seoul.co.kr

시공능력평가 300위권 건설사 가운데 16곳이 인위적 구조조정 절차를 밟는다. 9곳이 C등급(워크아웃), 7곳이 D등급(퇴출·법정관리)으로, 지난해 1차 구조조정 건설사 12곳(100위권)과 2차 구조조정 건설사 18곳(101~300위권)을 합친 30곳보다는 절반가량 줄어든 수치다. 하지만 업계에선 “정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실채권 매입을 위한 공적자금 투입을 위해 구조조정을 강도 높게 단행한다.”는 회의적 시각이 많다. 25일 채권은행단이 발표한 구조조정 대상 중 상장사 1곳이 D등급을 받는 등 업계에 위기감이 고조되고 있다. 해당 건설사들은 앞으로 추가 신용평가를 거쳐 워크아웃이나 퇴출, 법정관리 등의 절차를 밟게 된다. 대부분 플랜트보다 주택사업 분야에서 대규모 개발을 추진하면서 극심한 자금경색을 겪던 업체들이다. 특히 C등급을 받은 30위권 업체 3곳은 천문학적 PF가 발목을 잡았다. 향후 건설시장 전망은 여전히 부정적이다. 부동산 경기가 극도로 침체된 가운데 미분양주택이 해소되지 않는 한 ‘반짝 효과’는 기대하기 어렵다는 평가가 지배적이다. 일례로 지난해 1차 구조조정 때 C등급을 받은 11곳 건설사 중 워크아웃을 졸업한 곳은 단 2곳뿐이다. ●실제 평가대상의 10% ‘구조조정’ 구조조정 대상 건설사 16곳은 실제 평가대상인 160여곳의 10% 수준이다. 300위권 건설사 가운데 앞서 구조조정을 시행하거나 퇴출된 곳을 제외하면 실제 평가대상은 160여곳에 불과했다. 워크아웃 대상인 C등급으로 분류된 회사 가운데는 시공능력 20~30위권으로, 아파트 브랜드 인지도가 높은 건설사들이 다수 포함됐다. 재무구조 개선을 펼치는 모기업의 영향으로 D등급 편입이 예상됐던 회사가 가까스로 이름을 올린 경우도 있었다. 또 시공능력 40위권 이내 회사가 4곳이나 됐다. 이중 1곳은 시중에 떠돌던 ‘살생부명단’에도 끼어 있지 않던 곳이다. 100위권 건설사 2곳도 회생불가인 D등급 판정을 받아 이목을 끌었다. 다만 40위권대로 애초 ‘살생부 명단’에 올랐던 한 업체는 모기업의 지원 약속으로, 50위권대 일부 업체들은 사전 구조조정 노력을 인정받아 명단에서 빠진 것으로 알려졌다. 지난해 초 발표된 시공능력 100위권 건설사에 대한 신용평가에선 모두 12곳이 대상 기업으로 선정됐다. 50위권 이내 회사는 3곳이었다. 지난해 이미 1, 2차 구조조정을 진행했고, 이후 경기침체로 워크아웃 기업이 속출해 시장에 대한 ‘충격파’는 지난해보다 약할 전망이다. 한 대형 건설사 관계자는 “C, D등급 건설사 중 규모가 큰 곳은 대부분 대상기업으로 예상됐던 회사들”이라고 전했다. ●11만가구 미분양 해소가 관건 전국 미분양 아파트는 지난 4월 말 기준 11만 400여가구다. 분양가로는 30조원이 넘는 액수다. 구조조정 대상에 포함된 건설사뿐 아니라 대부분의 주택업체들은 미분양아파트로 골머리를 썩이고 있다. 이번에 워크아웃 대상이 된 한 주택전문 업체는 부채비율이 530%를 넘고, PF 우발채무가 6200억원대에 달했다. 또 다른 차입금 6700억원과 우발채무의 1년 내 만기도래 비율도 70%를 넘었다. 전문가들은 “이번 구조조정을 통해 건설사들은 정부지원이라는 우산에서 벗어나야 한다.”고 조언했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

지방 미분양주택에 대한 양도소득세 추가 감면을 약속한 조세특례제한법 시행령이 지난 8일 시행됨에 따라 지방 주택시장의 숨통이 다소나마 트이게 됐다. 내년 4월까지 양도세 감면 혜택이 연장되면서 부산·대구·울산 등 수요가 어느 정도 뒷받침된 지방 광역시에서는 효과가 나타날 전망이다. 내집마련을 미뤘던 지방 거주자라면 이번 기회에 도전해 볼 만하다. 역세권이나 개발 호재가 있는 지역이라면 더욱 그렇다. ●분양가 내린 곳은 4곳뿐 13일 주택업계에 따르면 미분양주택은 분양가나 품질 자체에 문제가 있거나 일시적 공급과잉이 원인이 된 두 가지 경우로 나뉜다. 부동산써브 함영진 팀장은 “지방도 수도권과 마찬가지로 교통여건이 내집마련의 가장 중요한 기준이 된다.”면서 “부산·대구·대전 등 전철이 개통된 광역시는 역세권 주변 투자가 바람직하다.”고 조언했다. 또 “향후 미래가치의 으뜸조건은 입지”라며 “재개발 및 뉴타운 개발사업지, 교통개선 계획지, 택지지구 주변 등은 호재가 있어 가격 상승여력이 크다.”고 조언했다. 최근 부동산써브가 양도세 감면의 기준이 되는 지난 2월11일 이전 공급된 지방 미분양아파트 29곳을 추출해 분석한 결과, 분양가를 내린 곳은 4곳(13.8%)에 불과했다. 정부에서 건설사의 분양가 인하 노력에 따라 60~100%로 양도세 감면율을 달리했지만 효과가 없었다. 건설사들이 앞서 제값을 주고 산 기존 계약자와의 마찰을 우려했기 때문이다. 반면 큰 폭의 분양가 할인에 나선 곳도 있다. 강원 원주시 효성백년가약은 3000만~8600만원, 경북 구미시 대우푸르지오는 1500만~3000만원, 대전광역시 유성자이는 1억~1억 9000만원까지 각각 면적에 따라 가구당 분양가를 낮췄다. ●부산·울산·대구 입지 좋은 곳 이런 가운데 수요가 있는 부산·대구·울산의 입지 좋은 미분양 단지들은 양도세 감면 효과로 다시 관심을 끌고 있다. 우선 부산지역. 진구 연지동의 ‘연지자이2차’(GS건설)는 부산지하철 1·2호선 서면역을 통해 시내로 쉽게 연결된다. 동서고가도로 및 백양터널을 통한 시외 접근성도 좋다. 금정구 장전동의 ‘벽산블루밍’(벽산건설)도 부산지하철 1호선 온천장역과 부산대앞역 가운데 위치했다. 구서IC를 통한 경부고속도로 접근과 도시고속도로를 이용한 도심 이동이 쉽다. 울산에서는 중구 유곡동의 ‘e-편한세상’(대림산업)이 분양 중이다. 우정혁신도시와 인접하고, 북부순환도로 이용이 쉽다. 남구 신정동에선 ‘푸르지오’(대우건설)가 분양되고 있다. 번영·태화·강남로를 이용해 시내 곳곳으로 이동할 수 있다. 대구에서는 서구 평리동 ‘롯데캐슬’(롯데건설)의 잔여 가구가 대기 중이다. 대구지하철 2호선 반고개역을 쉽게 이용할 수 있고, 도심과의 접근성이 좋다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

국토해양부와 대한주택보증은 건설업계 경영난을 덜어주기 위해 환매조건부로 1조원 규모의 미분양 주택을 매입한다고 30일 밝혔다. 이를 위해 6차 환매조건부 미분양 주택 매입 공고를 31일 내고 다음 달 14~18일 시공사로부터 서류를 받을 예정이다. 앞서 국토부는 4차(5차는 매입 심사 중)에 걸쳐 미분양주택 1만 3412가구(2조 214억원)를 사들여 6843가구(9233억원)를 되팔았다. 매입 대상은 분양보증을 받아 건설 중인 지방 소재 미분양 아파트 가운데 이달 31일 기준 공정률이 50% 이상인 주택이다. 업체별 매입 한도는 기존 1000억원에서 1500억원으로 확대됐다. 1~5차 사업에 참여한 업체는 남은 한도 내에서 다시 신청할 수 있다. 업체는 준공 후 1년 이내에 매입가에 자금운용수익률과 비용을 더한 금액에 미분양주택을 되살 수 있다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

충북지역 미분양 아파트가 좀처럼 줄어들지 않고 있다. 대규모 미분양으로 인해 공사에 참여한 지역업체들이 공사대금을 제때 받지 못함에 따라 지역경제 활성화에 큰 짐이 되고 있다. 국토해양부의 ‘3월말 기준 전국 미분양주택현황’에 따르면 충북도내 미분양 아파트는 4581가구로 전달보다 90가구 감소하는 데 그쳤다. 최근 5년간 미분양이 가장 심각했던 2008년 12월 6412가구보다 1831가구 줄었지만 경기 악화 등으로 인해 최근 2년간 분양 자체가 현저하게 감소한 점을 감안하면 상당히 많은 양이다. 시·군별로는 청주 1970가구, 제천 935가구, 진천 724가구, 충주 467가구, 음성 272가구, 청원 195가구, 단양 16가구, 증평 1가구, 영동 1가구 등이 미분양됐다. 이는 임대아파트는 포함하지 않은 수치로, 계약이 체결되지 않은 임대아파트까지 포함시키면 충북지역 미분양아파트 수는 4740가구로 늘어난다. 미분양 아파트가 산더미처럼 쌓이자 건설회사들은 경쟁적으로 파격적인 조건을 내걸고 영업에 나서고 있지만 경기가 워낙 좋지 않은데다 투자가치가 떨어지면서 효과는 미미하다. 청주지역 부동산업계에 따르면 3억원이 넘는 132㎡(40평) 이상 아파트 계약시 1억원을 깎아준다는 건설사도 등장했는가 하면, 계약을 성사시키는 부동산업자에게 1000만원의 수수료를 주겠다는 곳도 있는 것으로 알려졌다. 미분양 아파트가 줄지 않으면서 공사에 참여한 지역업체들은 시공사로부터 공사대금을 제때 받지 못해 골머리를 앓고 있다. 충북도 관계자는 “아파트를 짓게 되면 공사의 절반가량을 지역업체들이 맡는 것으로 추정돼 미분양 문제를 빨리 해소할 필요가 있다.”고 말했다. 그러나 이 관계자는 “지자체에선 공공기관 및 기업들을 유치해 아파트가 필요한 이주자들을 창출하는 것 말고는 뾰족한 방법이 없다.”고 걱정했다. 다른 지역도 사정은 비슷하다. 인근 충남의 경우 3월말 현재 미분양 아파트가 1만2906가구에 달한다. 경북은 1만2100가구, 경남은 7231가구, 전남은 5330가구, 전북은 2852가구, 강원 5274가구 등이다. 광역시의 경우 부산 7595가구, 대구 1만6002가구, 광주 3457가구, 대전 2768가구, 울산 6482가구 등이 미분양됐다. 국토해양부 관계자는 “분양가 할인 등 업계의 자구노력으로 3월 기준 서울과 수도권을 제외한 전국의 미분양아파트는 8만6811가구로 12개월 연속 소폭 감소세를 보이고 있다.”고 밝혔다. 청주 남인우기자 niw7263@seoul.co.kr

서울 동작구에 사는 조모(33)씨는 경기 용인에 분양받은 새 아파트 입주를 앞두고, 살고 있던 집이 팔리지 않아 잔금을 치르지 못하고 있다. 그동안 연소득 5000만원인 직장인이 6억원인 조씨의 기존 주택을 사려면 은행으로부터 모두 1억 5600만원을 빌릴 수 있었다. ‘총부채상환비율(DTI·소득수준에 따라 대출을 제한하는 제도)’을 적용해 10년 만기, 연리 6% 조건이다. 하지만 이달 초부터 시행되는 정부의 ‘주택 미분양 해소 및 거래 활성화안’에 따르면 조씨의 기존 주택 구입자는 ‘주택담보인정비율(LTV·주택가격에 따라 대출을 제한하는 제도)’ 한도인 집값의 50%(3억원)까지 DTI 규정과 관계없이 대출받을 수 있게 된다. 1억 5600만원을 빌린 뒤 나머지 1억 4400만원은 주택금융공사의 보증을 받아 추가로 은행에서 대출받는 식이다. 공사에는 연간 보증 수수료로 1억 4400만원의 0.5%를 지불해야 한다. 6억원 이하인 기존 ‘중소형 주택’을 절반의 현금만 갖고 구입할 수 있을까. 지난달 23일 정부가 내놓은 주택거래 활성화안에 따르면 가능한 일이다. 미분양주택과 달리 신규 주택 입주예정자가 갖고 있던 기존 주택은 서울지역에 골고루 퍼져 있어 잘만 고르면 알짜 주택을 싼값에 살 수 있는 기회가 될 전망이다. ●LTV 최대한도 3억원 될 전망 2일 정부와 부동산업계에 따르면 현재 입주예정일을 넘겨 새 아파트에 입주하지 못하고 있는 입주예정자는 3만 6000여명 수준이다. 이중 투기지역인 강남3구를 제외한 곳에 6억원 이하, 85㎡ 이하의 중소형 주택을 가진 사람은 2만 5000여명으로, 이들이 소유한 주택 2만 5000여가구가 시장에서 ‘매력적인 상품’으로 떠오를 전망이다. LTV한도인 집값의 50%까지 대출받는 방법은 크게 두 가지다. 우선 연말까지 한시적으로 시행되는 시중은행의 국민주택기금 대출상품을 활용, 연리 5.2% 수준으로 돈을 빌리면 된다. 또 주택금융공사에 연 0.5%의 보증 수수료를 내고 보증서를 발급받아 은행에서 대출받아도 된다. 다만 가구당 최대 지원액은 2억원이다. 정부가 6억원 이하, 85㎡ 이하 주택으로 지원대상을 한정한 만큼 LTV의 최대 한도는 3억원이 될 전망이다. 연리 6% 안팎인 은행대출과 연리 5.2%인 국민주택기금 대출을 적절히 섞어 3억원까지 목돈을 빌리는 게 가능해졌다는 얘기다. 정부는 ‘국민주택기금 대출’의 경우 무주택 또는 1가구 1주택자이면서 부부합산 연소득이 4000만원 이하인 사람으로 자격을 한정했다. 다만 연소득에서 상여와 수당이 제외되는 만큼 실질소득 5000만~7000만원인 사람도 대상이 될 수 있다. 1주택자는 기존 주택 구입 후 2년 안에 원래 살던 주택을 팔아야 하는데 이를 지키지 않으면 대출금에 연 1%의 가산금리가 붙는다. 대출금 상환방식은 1~3년 거치, 17~19년 원리금 균등분할상환(합계 20년) 조건이다. 만 20세 미만 3자녀 이상 가구 혹은 부부합산 연소득 2000만원 이하인 경우에는 추가로 0.5%포인트의 우대금리를 적용받는다. 이 경우 금리가 연 4.7%까지 떨어진다. 제도는 이달 초부터 연말까지 한시적으로 시행된다. 대출을 결정했다면 가까운 지정은행이나 영업점을 방문하면 된다. 우리·기업·신한·하나은행과 농협중앙회가 지정기관이다. ●연소득 4000만원 넘어도 대출 가능 주택금융공사의 보증은 연소득 4000만원을 초과하는 가구에서 활용할 수 있다. 이 경우에는 ‘무주택자나 1주택자로 가구당 연소득이 1000만원 이상’이라는 조건만 붙는다. 공사를 직접 방문할 필요 없이 가까운 은행에 대출과 보증을 동시에 신청하면 공사에서 전산심사를 거쳐 승인 여부를 알려준다. 국토해양부 주택정책과 성호철 사무관은 “사려고 하는 주택이 입주예정자의 기존 주택인지 여부는 5개 지정 금융기관에서 확인할 수 있다.”고 전했다. 신한은행 부동산전략팀 이영진 과장은 “시중은행에서 자영업자들의 정확한 소득수준을 가리는 게 쉽지 않은 일”이라며 “시중금리가 많이 떨어져 있는 만큼 이번 조치는 주택구매를 보다 쉽게 만드는 심리적 요소가 크다.”고 분석했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

보금자리주택이 뜨거운 논란을 빚으며 관심을 집중시키고 있다. 건설사들은 보금자리주택으로 인해 소비자들이 주택 구매를 주저하고 있으며 미분양 해소에도 걸림돌로 작용한다고 하소연한다. 반면 정부는 대상수요계층이 달라 민간사업에는 직접적 영향이 없다고 일축하고 있다. 요약하면, 시장소외계층을 위한 보금자리주택 공급이 중산층과 고소득층을 대상으로 하는 민간주택공급과 상충하는 양상이다. 즉, 주거복지의 구현과 시장경제시스템의 실천이 충돌하는 셈이다. 논란의 가장 중요한 포인트는 보금자리주택의 공급주택물량과 분양주택의 규모인 것으로 보인다. 보금자리주택은 주변시세의 최고 70%로 공급되는 주택으로, 2018년까지 10년 동안 150만가구를 공급할 계획이었으며 개발제한구역 등에 건설되는 30만가구가 포함된다. 그러나 작년 8월 수도권에 2012년까지 60만가구를 조기에 공급하기로 계획을 변경하였고 이 중 분양주택이 26만가구, 임대주택이 34만가구로 결정되었다. 이는 연간 15만가구에 달하는 물량이며, 개발제한구역에서는 연 8만가구에 달하는 수치이다. 수도권 전체에 공급되는 물량이 연간 30만가구라는 점과 2004년 이후 서울에 연 4만~6만가구 정도의 주택이 공급되었다는 점을 감안한다면 적은 수치는 결코 아니다. 이러한 물량공급을 주택시장의 변화에서 보면 조금 다른 해석이 가능하다. 수도권의 주택공급 부족이 누적되고 있고 수도권을 중심으로 소득대비 주택가격이 크게 상승하고 있다는 점을 감안하면 공공부문에서의 보금자리주택 대량공급을 이해할 수 있다. 그리고 분양과 임대를 포함한 연 15만가구의 건설물량도 지난 10년간 거의 매년 10만가구에 달하는 국민임대주택이 건설되어 왔다는 점을 감안한다면 크지 않다고 생각할 수도 있다. 또한 국민임대주택이 도시 외곽에 건설되어 저소득층이 입주하기 힘들다는 혹평을 받았으나 보금자리주택은 서울 및 주요도시에 근접한 개발제한구역을 선정하여 문제점을 개선하였다. 이러한 상황론의 이해에도 불구하고 세간의 이목은 미분양주택과 주택시장에 미치는 파급효과에 집중되고 있다. 2010년 2월 현재 공식 미분양은 11만 6000가구이지만 비공식 미분양은 15만가구 이상이어서 미분양대책이 보금자리주택 공급과 전혀 무관하지는 않다. 그리고 올 7월 서울시가 도입예정인 정비사업의 공공관리제로 인해 많은 재개발·재건축·뉴타운 조합이 사업추진을 서두르고 있어서 이들 사업의 성공 여부가 보금자리주택 공급에 의해 영향을 받을 것으로 보인다. 문제는 이러한 사항이 주택경기 침체와 맥을 같이하고 있어서 민간주택시장을 더욱 어렵게 한다는 점이다. 그럼에도 보금자리주택 공급은 내집 마련이 어려운 무주택 저소득계층에게 주거안정의 혜택을 제공하는 긍정적인 기능이 있다. 또한 보금자리가 공급된 주변지역의 주택가격 하락은 주변지역으로 확대될 수 있어서 주택소비자에게는 매우 유익하고 긍정적인 사업효과로 인식되었다. 향후 보금자리주택 공급은 주택시장의 침체와 보금자리주택 택지확보 등을 감안할 때 다음을 고려하여 진행할 필요가 있다. 첫째, 보금자리주택은 주거복지의 대명사라는 점을 깊이 인식하여 사업대상계층을 차별화하고, 공급규모와 분양주택규모에 대한 논란의 소지를 최소화하여 지속성을 유지하여야 한다. 둘째, 보금자리주택의 공급은 개발제한구역 30만가구 외에도 도심 20만가구, 도시 외곽의 택지개발 50만가구로 진행되므로 개발유형 간의 주택가격 형평성을 고려하여야 한다. 셋째, 향후 도시개발방향은 도시재생인데 보금자리주택이 도시내 재개발·재건축·뉴타운사업 등과 순환개발방식 등의 상호 보완적 기능을 수행토록 사업을 진행할 필요가 있다. 보금자리주택이 단순히 저소득층의 주거복지를 겨냥하였음에도 현재 여건은 대규모 미분양주택물량의 존재와 주택시장의 경기 침체로 인해 민간주택시장이 더 어려운 국면을 겪고 있다. 보금자리주택이 이 두 가지 문제점을 해소하면서 저소득층의 주거안정을 확보하도록 지원하여야 한다.

국내 5대 건설사들은 올해 1·4분기에 장사를 잘한 것으로 나타났다. 대형 공공공사 수주와 원가절감 덕분이다. 그러나 원화강세와 미분양주택의 금융비용 증가로 순이익은 많이 줄었다. 다만 이번 실적에 미분양에 따른 손실이 거의 다 반영됐고, 매출도 계속 늘고 있기에 올해 전체 실적은 좋을 것으로 예상된다. 26일 업계에 따르면 현대건설, 대우건설, 삼성물산, GS건설, 대림산업 가운데 올 1분기 사업을 가장 잘 꾸린 건설사는 GS건설과 현대건설. GS건설은 원가절감으로 전년 동기 대비 11% 늘어난 1316억원의 영업이익을 냈다. 현대건설은 영업이익 1236억원으로 59.4% 증가했다. 영업이익률도 3.9%에서 5.9%로 끌어올렸다. 현대건설 관계자는 “매출원가율이 전년 동기 대비 93%에서 89.9%로 줄었기 때문”이라고 했다. 반면 삼성물산 건설부문은 건축매출의 감소로 40.7%가 줄어든 455억원, 대림산업은 분양촉진비, 수주추진비, 상여금 지급으로 전년동기 대비 35.3% 줄어든 646억원에 그쳤다. 매출은 5대 건설사들 대부분이 6~8%선에서 개선되면서 골고루 성장했다. 4대강 살리기 공사 등의 매출과 해외 플랜트 공사 실적이 반영되면서 지난해 3분기부터 매출이 개선된 것이 이어지고 있다. 매출이 가장 많이 늘어난 건설사는 대림산업으로 7.7% 늘어난 1조 3772억원으로 나타났다. 대우건설은 6.3% 늘어난 1조 6383억원, 현대건설은 4.9% 늘어난 2조 773억원, 삼성물산 건설부문은 0.5% 늘어나는 데 그쳐 1조 4342억원이었다. 올해 1분기 수주는 공공공사, 그 중에서도 원자력플랜트가 희비를 갈랐다. 수주를 가장 많이 한 곳은 현대건설(4조 9918억원)로 2위인 삼성물산(3조 4612억원)과 1조원 이상 차이가 났다. 대우건설은 환율에 따른 손해는 거의 없었지만 주택미분양으로 인한 금융비용 증가로 순이익이 29억원에 그쳐 전년보다 74%나 줄었다. 대우건설은 전국적으로 미분양이 4400가구에 달한다. 반면 대림산업은 유화 관계사인 여천NCC의 실적 호조에 힘입어 15.1%가 늘었다. 대림산업 관계자는 “파생상품에서 30억~40억원, 외환차손익으로 20억원 등 환율 관계에서 60억원 정도 이익이 난 것으로 집계됐다.”고 말했다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr

정부가 대한주택보증을 통해 올해 1조원 규모의 건설사 유동자금 지원에 나선다. 국토해양부는 대한주택보증의 환매조건부 미분양 매입(5000억원) 사업을 재개하고 프로젝트파이낸싱(PF) 대출보증(5000억원)도 현실화할 계획이라고 30일 밝혔다. 환매조건부 미분양 매입은 지난 1~4차(2조원)에 이은 5번째 사업이다. 매입대상은 분양보증을 받아 건설 중인 지방 소재 미분양 아파트로 이달 31일 기준 공정률 50% 이상이어야 한다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

정부가 ‘양도세 감면 연장을 반대한다’는 입장을 번복했지만 부동산업계는 이번 결정을 ‘정책적 판단’으로 해석했다. 지역경제 활성화라는 대의명분을 거스르지 않았고, 6월 지방선거를 앞둔 여당의 입장도 고려했다는 것이다. 지난 1월 기준 전국 미분양 주택은 11만 7000가구로 이중 80%가량이 지방에 몰려 있다. 18일 국토해양부에 따르면 지난 1월 전국의 주택건설물량은 9282가구로 지난해 12월의 14만 5505가구에 비해 급감했다. 지난달 11일 양도세 감면 종료 이후 건설사들의 아파트 공급도 사실상 중단된 상태이다. 상위 5위권 건설사의 이달 분양예정 아파트도 전국에서 2곳으로 손꼽힐 정도다. ●분양가인하 정도따라 감면폭 차등화 특히 중견건설업체들의 줄도산 소문이 나올 정도로 건설사들의 자금 유동성이 극도로 악화됐다. 이에 정부는 미분양주택에 대한 양도세 감면제 재개를 선택했다. 다만 미분양 사태에는 업체들의 책임도 있다는 전제 아래 선별적 혜택을 제공하겠다는 뜻을 분명히 했다. 도적적 해이를 유발하지 않도록 분양가 인하 정도에 따라 양도세 감면폭을 차등화하겠다는 것이다. 삼성경제연구소 박재룡 수석연구원은 “업계 노력에 상응해 선별적으로 구제해 주겠다는 정부 입장을 다시 확인시켰다.”며 “양도세 등 국세를 집값과 연동시키는 시도는 처음인 만큼 업체 스스로 책임져야 할 분위기가 조성될 것”이라고 전망했다. 유엔알컨설팅 박상언 대표도 “건설업체들이 시장수요를 잘못 읽었기에 선별적으로 구제해 주겠다는 얘기”라며 “대전·대구·울산 등에 혜택이 돌아가는 등 지역별로 파급효과가 다를 것”이라고 말했다. 준수도권으로 꼽히는 천안·아산 등 충청권과 울산·거제·창원·광양 등 지방 공업도시가 수혜지역으로 꼽힌다. 수요층이 나름 두텁기 때문이다. ●수도권 제외 실효성 의문 그러나 정부가 분양가 인하와 연동해 양도세와 취득·등록세를 선별적으로 감면하겠다고 밝혔지만 수도권을 제외해 실효성이 떨어진다는 목소리도 높다. 한양사이버대 지규현 교수는 “수도권을 제외한 지방만 포함시켰다는 게 문제”라며 “지방은 오래 전부터 건설사들이 공급을 중단한 상태라 일부 미분양주택의 분양 움직임만 포착될 것”이라고 전망했다. 퇴출기로에 놓인 한 건설사 관계자도 “자체적으로 악성 미분양 아파트에 대해 30~40%가량 가격을 낮춰 전문 분양업자에게 넘기는 ‘땡처리’까지 강행하고 있지만 수요자들은 이마저 외면한다.”고 전했다. 또 취득·등록세의 경우 기존에도 감면혜택의 효과는 크지 않았던 것으로 알려졌다. 기존 계약자들과의 형평성 문제도 걸린다. 양도세 감면 혜택을 누리려면 건설사가 분양가를 내려야 하지만 계약률이 20%만 넘어도 쉽지 않은 일이다. 기존 미분양단지들이 분양가를 낮출 경우 인근 지역의 신규아파트 사업에 악영향을 끼치게 된다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

건설업계가 ‘빅뱅(대폭발)’ 위기에 놓였다. 아파트와 연립주택 등 공동주택의 미분양 증가와 주택건설사의 자금경색으로 불거진 건설업계 유동성 위기가 심각한 국면으로 치닫고 있다. 건설업계의 유동성 위기는 곧바로 건설사들의 연쇄부도로 이어져 경제 전반에 악영향을 줄 수 있다. 빅뱅의 진앙지는 연내 만기가 도래하는 최대 40조원의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출이다. 건설업계 유동성 위기의 원인과 대책, 현장의 목소리를 짚어본다. “건설사들의 구조조정을 알리는 신호탄으로 봅니다.”(A건설사 임원) 중견 건설업체인 성원건설이 사실상 ‘퇴출판정’을 받으면서 건설업계 유동성 위기가 현실화되고 있다. 미분양 증가는 당장 건설업계의 20조원대 자금회수를 가로막고, 연내 만기가 도래할 40조원대 부동산프로젝트파이낸싱(PF) 부실로 이어질 전망이다. 1·4분기 2조원 등 연내 만기가 도래하는 7조원 규모 건설업체 회사채 상환도 부담으로 작용한다. 9일 건설업계에 따르면 채권은행인 외환은행은 성원건설에 신용등급 D등급을 부여했다. 성원건설은 법정관리를 신청할 예정이지만 채권단이 이를 받아들이지 않으면 청산작업에 들어간다. 브랜드 ‘상떼빌’로 알려진 성원건설은 지난해 말 어음 25억원을 막지 못하면서 유동성 위기에 빠졌다. 건설업계는 지난 2월 말 전국 미분양주택을 최대 17만 가구로 추정한다. 정부는 1월 말 전국 미분양주택이 11만 9000가구라고 발표했지만 이를 훨씬 웃돈다는 게 업계 관계자들의 추산이다. 지난달 11일 공동주택 양도세 감면혜택이 종료되기 전까지 업계에서 성행한 ‘밀어내기 계약’ 등을 감안하면 전체 미분양 주택이 공식 발표보다 3만~5만 가구 많다는 설명이다. ●“부도 도미노·구조조정 본격화” 아울러 비인기 지역에서 유행한 출혈마케팅은 미입주 사태가 발생할 경우 곧바로 건설사 부실과 미분양 아파트 급증을 가져올 것으로 보인다. 일부 건설사들은 계약·중도금의 무이자 융자, 과도한 할인 등을 하는 바람에 건설사가 무이자에 따른 비용까지 떠안고 있다. 대부분 금융권 대출이어서 금융권에는 ‘시한폭탄’이라고 할 수 있다. 시공능력 54위인 성원건설 퇴출은 이런 건설업계 분위기를 잘 드러낸다. 업계에선 연초부터 3월 위기설, 5월 위기설 등이 불거져 나왔다. 성원 외에도 5~7개 건설사가 곧 정리된다는 ‘살생부’마저 돌고 있기 때문이다. 채권은행들은 “문제가 발생하는 건설사는 (성원건설처럼) 곧바로 신용위험평가를 해 퇴출여부를 결정하겠다.”는 입장이다. 채권단은 지난해 B등급을 받았던 곳 중에서 추가로 10곳 이상이 워크아웃(C등급)이나 퇴출(D등급)될 것으로 보고 있다. 금융당국과 채권은행들은 신용공여액 500억원 이상 기업에 대한 정기 신용위험평가가 시작되는 4월부터 건설업종 구조조정을 본격화할 예정이다. B건설사 관계자는 “1년 안에 부도 도미노와 2차 구조조정 태풍이 몰아칠 것”이라며 “주택사업 비중이 70%가 넘는 곳이라면 흔들리는 게 당연하다.”고 말했다. 그동안 건실한 업체로 분류됐던 곳도 예외가 아니다. 이미 강도높은 구조조정으로 재무가 개선된 회사도 포함됐다. ●“DTI규제 등 풀어야 업계 숨통” 건설사들은 분양실패와 지급보증에 따른 PF자금 연체, 금융권의 상환연장 거부에 따라 위기에 처했다고 설명한다. 근본 원인은 이른바 ‘돈맥경화’다. 총소득에서 부채의 원금·이자 상환액이 차지하는 비율을 말하는 총부채상환비율(DTI)의 규제가 중심이다. 서울 강남 3구는 40%, 서울은 50% 등으로 제한받는다. 신규주택은 적용받지 않지만 기존 주택 처분이 어려워져 새 집으로 옮기려는 경우까지 악영향을 준다는 분석이다. 경기 파주 신도시의 G공인중개사 관계자는 “지난해 9월 입주를 시작한 아파트도 여전히 입주율 60%를 밑도는데 기존 주택 처분이 어려워지면서 새로 분양받은 아파트 잔금을 마련하지 못한 경우”라고 전했다. ‘미분양→계약포기→건설사 자금난’의 현실은 ‘PF 채무에 따른 건설사 유동성 악화→연쇄부도→금융위기’라는 시나리오까지 낳고 있다. 한국기업평가는 신용등급을 보유한 37개 주요 건설업체의 PF 대출을 포함한 조정 부채비율이 350.2%에 달한다고 밝혔다. PF 대출 부실은 건설업체의 유동성을 압박하는 요인이다. 지난해 말 기준 금융권 PF 대출 규모는 82조 4000억원으로 연체율은 6.37%이다. 이중 36곳 주요 건설사에만 올해 24조원 만기가 돌아온다. 주택산업연구원 권주안 실장은 “부도처리될 건설사수나 PF 부실 규모를 섣불리 예측할 수 없지만 금융권의 대출연장 거부로 신규 사업이 거의 중단되고 경기가 침체되는 악순환이 반복될 것”이라고 전망했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

정부가 주택거래 활성화와 미분양주택 해소를 위해 도입한 양도세 감면 혜택이 오는 11일 종료된다. 1년간 시행된 이 제도는 소비자들의 거래부담을 덜어줘 당초의 목적을 달성했다는 평가를 받는다. 그러나 건설사들의 밀어내기 분양에 따른 부작용과 수도권 건설사를 위한 특혜라는 논란도 적지 않았다. 미분양주택 양도세 감면 제도의 성과를 짚어보고, 미분양주택 감소를 위한 다른 대책은 없는지 알아본다. 정부는 서울이 아닌 수도권과 지방의 주택을 구매할 경우, 취득 후 5년 동안 양도세를 감면하는 조세제한특례법을 1년간 한시적으로 운용해왔다. 수도권 내 과밀억제권역 이외의 지역과 비수도권의 경우 양도소득세를 완전히 면제해주고, 수도권 과밀억제권역에 대해서는 양도세를 60% 감면해줬다. 그 결과 지난해 2월 16만 1972가구에 이르던 전국의 미분양 주택의 숫자는 지난해 10월 12만 437가구까지 줄어들었다. 감소폭은 전국 평균 25.6%로 높았다. 국토해양부 이원재 주택정책관은 “시장상황을 좀 더 지켜봐야겠지만, 세금감면을 통해 주택 구매 수요를 이끌어내는 효과가 컸다.”고 평가했다. 미분양 가구수의 감소는 당시 돈줄이 막혀 있던 주택전문 건설업체들의 숨통을 틔워주는 역할을 했다. 실제 당시 분양률이 30%를 밑돌던 경기 일산 식사지구의 경우, 이같은 양도세 감면 혜택 등에 힘입어 현재 대형 평형 일부만 남기고 80% 이상 분양이 된 상태다. 이승훈 홈텍스사장은 “당시 갑자기 불어닥친 금융위기 때문에 은행은 추가대출은 않고 자금 회수에 나서는 바람에 건설사들의 돈줄을 죄고 있었다.”면서 “당시 마케팅 비용은 들었지만 미분양을 상당부분 털었다.”고 말했다. 물론 양도세 감면 혜택 때문만이라고 할 수는 없다. GS건설경제연구소 지규현 선임연구원은 “지방의 경우 취·등록세 감면 등도 투자자들을 유인했다.”고 말했다. 대한주택보증은 2008년 11월부터 2009년 12월까지 총 76개 사업장 1만 3412가구의 미분양 주택을 환매조건부로 매입했다. 그러나 이같은 정책이 지방 주택시장에는 큰 역할을 하지 못했다는 것이 업계의 공통된 의견이다. 지규현 선임연구원은 “기본적으로 양도세란 양도차익이 기대되는 곳에서 발생하는 것인데, 지방은 경기가 워낙 위축된 상태라 양도세 감면 정도로는 통하지 않았다.”고 말했다. 가장 큰 감소폭을 보인 광주(54.6%), 경남(41.2%)의 경우 미분양 주택 구매에 따른 감소분이 아니라, 건설사가 아예 사업을 포기한 것이 수치에 반영된 것이다. 경남은 지난해 3월 미분양 가구수가 1만 6000가구에서 한 달 새 1만 4400가구로 줄어들었는데, 이는 경남 양산 물금지구에서 대림산업(998가구) 등이 사업을 중단한 것이 반영됐다. 광주 역시 퇴출된 대주건설의 수안지구 사업이 취소된 것이 반영된 것이다. 반면 수도권 신규 분양시장에서는 양도세 감면제도의 효과를 톡톡히 봤다. 특히 수도권 비과밀억제권역인 인천 송도, 청라지구는 최근까지도 높은 청약경쟁률을 보이며 투자자들이 몰려들었다. 그러나 전국의 미분양 주택은 지난해 11월부터 증가하고 있는 추세다. 양도세 감면 종료를 앞두고 건설사들이 너도나도 밀어내기 분양에 나서는 바람에 수요에 비해 공급이 터무니없이 늘었기 때문이다. 2009년 한해 동안 공급된 주택 23만 625가구 가운데 절반에 가까운 10만 4600가구가 10~12월 사이에 분양됐다. 지난해 12월 기준 전국의 미분양 가구수는 12만 3297가구로 2개월 연속 증가하고 있는 추세다. 특히 악성으로 분류되는 준공후 미분양이 7만 87가구(수도권 3226가구, 지방 4만 6861가구)로 지난달보다 1012가구 늘었다. 업계에서는 올 1, 2월 분양 물량을 합치면 최대 16만 가구까지 늘어날 수도 있다고 보고 있다. 이는 양도세 감면을 하기 전인 지난해 2월과 비슷한 수준이다. 대한주택건설협회 정동주 부장은 “금융비용 등의 문제로 더 이상 사업을 미룰 수 없는 업계의 상황을 볼 때 앞으로 미분양은 더욱 증가할 것으로 우려된다.”고 말했다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr

건설업계는 11일로 종료되는 양도세 감면 혜택을 연장해줄 것을 국토해양부와 기획재정부에 줄기차게 요구하고 있다. 하지만 정부는 한시적으로 시행하기로 한 정책인 만큼 연장은 없다는 입장이다. 정부가 미분양 주택 문제의 심각성을 잘 알면서도 양도세 감면을 연장하지 않는 가장 큰 이유는 ‘정책의 신뢰성’ 문제 때문이다. 국토부 한만희 주택토지실장은 “일정 기간을 정해놓은 이유는 그 안에 효과를 보기 위한 것인데 제도 시행을 연장하면 정부정책에 대한 신뢰가 깨지지 않겠느냐.”고 말했다. 부동산114 김희선 전무는 “조세정책의 일관성을 어필하지 못하는 부작용이 생길 수 있다.”고 꼬집었다. 또 다른 이유는 정부의 세수감소에 대한 우려. 양도세 감면으로 인한 세수 감소분은 정확히 계산하기 어렵다. 하지만 세무당국에서는 최소한 수천억원에 이를 것으로 추산하고 있다. 양도세 연장이 과연 주택시장 활성화와 미분양주택 감소에 효과가 있겠느냐는 점도 연장 결정을 쉽게 내리지 못하는 이유 가운데 하나다. 지금 시장에 나오고 있는 신규 분양 아파트도 미분양이 많기 때문이다. 한국건설산업연구원 김현아 연구원은 “양도세란 양도차익이 확보돼야 하는 것인데 시장에 대한 기대감이 없는 한 효과는 별로 없을 것”이라고 진단했다. 그럼에도 주택업계에서 연장을 요구하는 것은 거래 위축으로 미분양이 더 늘어날 것에 대한 우려 탓이다. 세중코리아 김학권 대표는 “신규분양은 투기가 아니라 주택산업의 문제다. 지금 활성화되지 않으면 공급 위축으로 2~3년 후 가격 상승의 원인이 될 수 있다.”고 말했다.대한주택건설협회 정책본부 정동주 부장은 “양도세 감면은 주택사업자한테 혜택이 오는 것이 아니라 소비자에게 혜택을 주자는 것”이라면서 “세금감면 혜택이 종료되면 미분양 해소는 정말 어렵다고 봐야 한다.”라고 말했다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr

주택건설업계가 양도세 감면조치 연장을 요구하고 나섰다. 22일 부동산업계는 대한건설협회와 한국주택협회, 대한주택건설협회, 전문건설협회가 국토해양부와 금융감독원에 주택시장 규제 개선방안을 건의했다고 밝혔다. 미분양 아파트가 늘어나는 등 분양시장이 다시 가라앉을 조짐을 보이자 신축 및 미분양주택에 대한 양도세 감면조치 연장을 비롯한 주택시장 규제완화를 정부에 강력히 요구하고 나선 것이다. 이들 단체는 다음달 11일 끝나는 신축 및 미분양주택에 대한 양도세 감면 조치를 내년 2월11일까지 1년 연장해줄 것을 요청했다. 또 양도세 감면 조치를 연장할 경우 사업주체가 보유하고 있는 해약분도 감면 대상에 포함시켜 줄 것을 건의했다. 양도세 감면 조치는 2월11일까지 신규 분양 및 미분양 주택을 계약할 경우 등기 후 5년간 양도차익에 대해 ▲과밀억제권역 60% ▲비과밀억제권역 전액을 비과세하고 있다. 협회는 또 총부채상환비율(D TI) 규제와 관련, “기존 주택에만 적용하는 것이 이 제도의 취지였지만 실제로는 금융기관들이 임의로 분양 아파트에도 확대 적용하는 등 파행 운영되고 있다.”며 제도 개선을 요구했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

정부의 2차 총부채상환비율(DTI) 강화 조치로 기존 주택시장이 급속히 얼어붙고 있다. 특히 1차 DTI 강화 조치 이후 내리막길을 걷던 강남권 재건축 아파트는 거래가 거의 중단되다시피 했다. 강남권 이외 지역 규제 강화의 효과가 강남권까지 미치고 있다. 이런 현상은 정부가 지난달 7일 1차(은행권) DTI 강화에 이어 이번에 보험사, 상호금융사, 저축은행, 여신전문회사 등 비은행권의 주택담보대출에 대한 DTI 규제를 수도권 비투기 지역으로 확대하고, 제2금융권에 대한 담보인정비율(LTV)을 강화하면서 더욱 가속화하고 있다. ●수요자들 심리적 위축도 만만찮을 전망 이 조치로 서울의 비투기 지역에서 보험사 등 제2금융권을 통해 주택담보대출을 받는 금액이 5000만원을 초과하면 DTI 50%가 적용된다. 인천·경기지역은 60%가 적용된다. 상호금융사와 저축은행, 여신전문사의 DTI는 서울 50~55%, 인천·경기지역 60~65%이다. 현재는 서울 강남 3구와 투기지역만 DTI 40~55%를 적용하고 있다. LTV의 경우 보험사는 현행 최고 60%에서 50%로 강화된다. 나머지 제2금융권은 70%에서 60%로 조정된다. 바뀐 규정은 12일 대출분부터 적용된다. 이번 조치는 1차 DTI 규제 강화가 나름 효과를 냈지만 주택시장에 대기수요가 많아 단기 조정에 그칠 수도 있고 가격 불안요소가 아직 많다는 판단에 따라 이번 조치가 내려진 것으로 보인다. 은행권 규제 강화가 효과를 내고 있는 상황에서 추가 규제로 확실하게 주택가격을 잡자는 의도로 풀이된다. 제2금융권까지 DTI 규제가 확대되면 주택 수요자들의 자금 마련 부담은 더 커질 수밖에 없다. 지난 9월 은행권의 DTI 규제가 수도권 비투기 지역으로 확대 실시된 후 한 달간 이미 수요위축과 상승세 둔화, 재건축 가격 하락 등 효과를 내고 있던 터다. 정부가 강하고 신속하게 수요억제책을 내놓는 인상을 주면서 수요자들의 심리적 위축도 만만치 않을 전망이다. 수요 위축과 거래 감소로 이어질 전망이다. ●기존 주택 팔리지 않아 매수 포기 사례도 실제로 강남권 재건축 시장은 급속히 냉각되고 있다. 개포주공 1단지 41.98㎡는 한때 8억 4000만원까지 갔으나 요즘 들어서는 8억 3000만원으로 떨어졌지만 거래는 이뤄지지 않고 있다. 50.38㎡도 10억 1000만원으로 2000만~3000만원가량 떨어졌지만 매수세가 실종됐다. 이창훈 남도공인 대표는 “강남권에 집을 사려고 해도 다른 지역이 DTI 규제에 묶이면서 기존주택이 팔리지 않아 매수를 포기하는 사례가 늘고 있다.”고 말했다. 대치동 은마아파트는 1차 DTI 규제 확대 이후 한 달 새 112㎡ 가격이 12억 5000만원에서 11억 8000만원까지 떨어진 상태. 하지만 제2금융권마저 DTI 규제를 확대하면서 시장은 또 한번 얼어붙었다. 매도자들이 내놓은 매물은 많아도 가격은 내리지 않아 거래는 거의 없는 상태라는 게 인근 공인중개소 관계자의 얘기다. E공인 관계자는 “추석이 지나면 거래가 활발해지지 않을까 기대했는데 DTI 규제 확대로 거래는 더 위축되고 있다. 이런 분위기가 오래갈 것 같다.”고 말했다. 잠실 주공 5단지는 일주일 새 2000만~3000만원이 재차 하락하면서 약세를 보였다. 119㎡의 경우 지난주 15억원에서 14억 7000만원으로 떨어졌지만 매수자와 매도자의 가격이 맞지 않아 거래는 거의 없는 상태였다. 반면 신규분양시장의 수요 쏠림은 더 심화될 수 있다. 이주비와 중도금 등 집단대출, 미분양주택의 담보대출, 5000만원 이하 소액 대출은 이번 규제 강화 대상에서 제외됐기 때문이다. 김성곤 윤설영기자 sunggone@seoul.co.kr

정부가 지방 미분양주택 해소를 위해 미분양주택을 60% 이상 취득하는 투자 상품에 대해 법인세와 종합부동산세, 양도소득세를 감면해 주기로 했다. 기획재정부는 22일 이런 내용을 담은 3개 세법 시행령 개정안이 국무회의 의결을 거쳐 이달 말 공포와 함께 시행될 예정이라고 밝혔다. 먼저 자산유동화 방식으로 미분양주택에 투자한 상품의 경우 올해 말까지 조달자금의 60% 이상을 수도권 이외 지역 미분양주택 구입에 사용하면 자금을 위탁받은 신탁회사의 법인세 추가과세(양도차익의 30%)와 종합부동산세를 면제하기로 했다. 자산유동화 방식이란 주택 건설사가 일반 투자자를 대상으로 유동화 채권을 발행, 자금을 조달한 뒤 신탁회사에 자금을 위탁하면 신탁회사가 미분양주택을 취득해 분양하는 기법을 말한다. 신탁회사가 취득한 미분양주택을 분양받은 일반인에 대해서도 양도소득세를 감면하기로 했다. 양도세 감면폭은 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역은 60%, 나머지 지역은 100%이다. 지금까지는 미분양주택 리츠·펀드가 지역 구분 없이 미분양주택을 구입할 때 세제 혜택을 주고 있지만 앞으로는 지방 미분양주택을 60% 이상 취득한 경우에만 혜택을 부여하기로 했다. 한편 정부는 이날 국무회의에서 주택을 3채 이상 소유한 경우 전세보증금 합계의 일정 금액에 대해 이자상당액만큼 소득세를 매기는 내용의 소득세법 개정안도 의결했다. 주택이나 상가 임대료처럼 전세금에 대해서도 과세 형평성 차원에서 세금을 물리겠다는 것이다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

글로벌 금융위기 이후 가장 먼저 민감하게 반응한 실물경제는 부동산이다. 특히 주택시장이 크게 요동쳤다. 지난 1년 주택시장은 급락 이후 급등으로 이어진 ‘롤러코스터 장세’였다. 금융위기 1년 만에 집값은 제자리로 돌아왔고, 정책도 과거의 규제기조로 돌아왔지만 지난 1년의 상흔은 여전히 우리 사회 곳곳에 남아 있다. 가장 짙은 그림자는 ‘양극화’다. 서울 강남권과 강북권 집값 상승세가 다르고, 재건축 아파트 가격 변동 폭이 컸다. 유주택자는 집값 회복에 느긋해졌지만, 무주택 서민은 뛰는 전셋값과 집값 앞에서 좌절하고 있다. 박원갑 부동산1번지 대표는 “이제는 양극화 해소가 과제로 남았다.”면서 “보금자리주택 등 서민주택 공급을 늘리고, 적절한 규제책으로 집값 급등에 선제 대응해야 한다.”고 말했다. 15일 현재 집값은 과거 수준으로 회귀했다. 부동산 114 조사에 따르면 서울 아파트값은 3.3㎡당 지난해 9월 1826만원에서 올 3월 1739만원까지 떨어졌다가 이달 들어서는 1834만원으로 치고 올라섰다. 집값 상승의 불을 댕겼던 재건축 아파트값은 지난해 9월 3.3㎡당 3037만원에서 지난해 12월 2747만원까지 하락했지만 지금은 3330만원으로 최저점 때와 비교해 583만원(21%) 올랐다. 전셋값은 더 출렁거렸다. 올 1월까지만 해도 하락세여서 집주인이 세입자를 구할 수 없는 ‘역전세대란’이 걱정이었지만 어느 순간 ‘전세대란’으로 바뀌었다. 부동산114 조사에 따르면 올 2월 이후 서울의 전셋값은 7%가량 올랐다. 강남권은 평균 10.6%, 많이 오른 아파트 단지는 무려 70% 뛴 곳도 있다. 정부가 지난 8월23일 전세자금을 풀고, 도심 내 도시형 생활주택 공급을 늘리는 대책을 내놓았지만, 아직도 전세대란은 사그라들지 않고 있다. 기존 주택시장과 달리 신규분양 시장은 수도권과 지방이 극명한 대조를 보였다. 국토해양부에 따르면 7월 말 현재 전국의 미분양 주택은 14만 186가구로 이 가운데 11만 6171가구가 지방 물량이다. 정부가 미분양주택 매입에 대한 각종 세제혜택을 부여하고 있지만 지방 미분양은 좀처럼 줄어들지 않고 있다. 집값이 오르락내리락하면서 정책도 춤을 췄다. 정부는 지난해 9월 이후 종합부동산세를 사실상 폐지했고, 강남·서초·송파 등 강남3구를 제외한 지역을 투기과열지구와 투기지역에서 풀어 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 완화했다. 재건축 소형의무비율도 풀었고, 용적률도 법적 상한선까지 허용했다. 하지만 집값이 오르면서 상황이 바뀌었다. 7월부터 재건축 연한 규정 완화에 제동을 걸더니 7월6일에는 수도권 LTV를 60%에서 50%로 강화했다. 지난 7일에는 DTI를 수도권 전역으로 확대했다. 정부는 이 정도 대책으로도 집값이 잡히지 않으면 연말까지 3~4차례 추가대책을 내놓는 방안도 고려하고 있다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr