수도권지역을 중심으로 아파트 청약열풍이 휘몰아치고 있다.지난 1일 구리토평지구의 무주택 우선공급자(속칭 0순위)를 대상으로 청약 접수를 받은 결과 대림·영풍아파트 34평형 수도권 지역주민 공급분(214가구)이 40대1의 경쟁률을 보였다.이같은 경쟁율은 국제통화기금(IMF)체제 이후 처음이다.2일실시된 구리 토평지구의 서울·수도권 1순위 청약접수에서도 전날의 무주택경쟁보다 훨씬 치열한 경쟁을 벌였다. ■왜 몰리나 부동산 전문가들은 분양권전매 허용과 금리하락이 청약열기를달군 가장 큰 요인으로 꼽고 있다.지난 달부터 분양계약을 하는 즉시 아파트를 사고 팔 수 있게 됨에 따라 청약통장 가입자들이 시세차익이 기대되는 유망지역의 아파트라면 일단 사두고 보자는 심리가 확산되고 있다는 설명이다. ■어떻게 될까 내집마련정보사 金永進사장은 요즘 분양시장의 가장 큰 특징으로 양극화 현상을 들었다.작은 평수의 아파트는 대부분 미달사태를 보이는 반면 중·대형아파트는 높은 경쟁률을 보인다는 것이다.또 용인이나 구리토평 등 입지여건이 좋은 지역에는 사람이 몰리지만 그 외 지역은 외면당하고있다.金사장은 이같은 분양시장의 양극화 현상은 당분간 지속될 것으로 내다봤다.

최근 들어 수도권지역을 중심으로 한 아파트 신규분양이 과열로 치닫고 투기조짐이 두드러지고 있어 이에 대한 대책 마련이 시급한 것으로 지적된다.구리토평지구의 경우 8개 건설업체 모델하우스가 문을 연 지난 26일 무려 4만여명의 인파가 몰려 주변교통이 마비되는 북새통을 이룬 것으로 보도됐다.또 수백명의 속칭 ‘떴다방’(이동부동산중개업소) 사람들이 가세해 평형에 따라 보통 2천만~5천만원의 프리미엄을 내세우는 등 투기를 부채질하는 것으로 전해진다.당첨 즉시 웃돈을 받고 분양권을 전매하는 일반청약자들도 적지않다는 것이다.지난 22일 용인 수지지역과 지난달 서울 영등포의 한 조합아파트 분양때도 비슷한 상황이 벌어졌다. 주택경기 활성화를 통해 실물경제 회복을 뒷받침하고 실업문제를 해소하려는 당초 정부의 의도가 엉뚱하게 빗나가는 모습을 보이는 것이다.정부는 그동안 얼어붙은 부동산시장에 활기를 불어넣고 분양권 소유자의 환금성을 높여주기 위해 이의 전매를 허용했지만 투기조장의 역기능이 더 심각한 것으로 분석되고 있다.더욱이 현재 무주택자로 제한돼 있는 지역주택조합 가입자격도 앞으로 소형주택 소유자에게까지 확대할 것으로 알려져 무주택 서민들의내집 마련은 더욱 힘겨워질 전망이다. 신규 아파트 분양이 투기양상을 보이는 것은 최근 실질 예금금리가 6~7%선으로 대폭 하향조정되고 주가가 보합세를 보임에 따라 마땅한 투자대상을 찾지 못한 시중 여유자금이 주택시장에 몰리고 있는 데서 크게 비롯된다.또 이러한 자금 유입은 경기부양 파급효과가 큰 아파트 등 주택건설을 촉진함으로써 내수진작을 뒷받침하게 되는 것이다. 그러나 경기활성화 못지않게 신경을 써야 할 것이 투기붐이며 어떤 경우에도 이는 허용될 수 없음을 강조한다.경기부양 명분 아래 무질서하고 냄비 끓는 듯한 전매차익 챙기기와 아파트값 올리기는 가진 자들의 주머니만 채워주고 실수요자에게 재산상 피해를 입힐 뿐만 아니라 무주택 서민들의 상대적빈곤감을 가중시킨다.이 때문에 관계당국은 투기를 조장하는 악덕 부동산중개업자에 대해서는 세무조사 등을 통해 폭리분을 중과세하고 미등기전매에의한 아파트가격 상승을 막는 보완대책을 마련토록 촉구한다.이와 함께 청약과열 등 부작용을 최소화할 수 있도록 앞으로 무주택자를 비롯,실수요자들에게 세제·금융상 지원을 크게 강화하는 방향으로 주택정책을 추진해야 할 것이다.

올 하반기에는 전용 18평 이하의 주택소유자도 지역·직장 주택조합에 가입할 수 있게 된다.또 오는 4월 중순부터 조합주택 일반분양분에 대한 평형규제가 폐지되고 주택건설업체 보유택지에도 조합주택 건설이 허용된다. 건설교통부는 24일 주택건설 촉진을 위해 이같은 내용을 골자로 하는 조합주택 제도개선안을 마련,관련절차를 거쳐 시행에 들어가기로 했다. 개선안에 따르면 올 하반기까지 주택건설촉진법 개정을 통해 조합원 요건을 완화,현재 무주택자로 되어 있는 주택조합 가입자격을 18평 이하 소형주택소유자에게도 허용해 중형주택 취득기회를 주기로 했다. 또 현재 조합주택은 조합원분과 일반분양분을 가리지 않고 모두 전용 25.7평 이하로 건설토록 되어 있으나 앞으로는 조합원분은 현행을 유지하되 일반분양분은 공급평형 규제를 폐지키로 했다.따라서 조합주택 일반공급분은 40평이든 50평이든 조합의 의사에 따라 결정할 수 있다. 그동안 조합주택 건설이 금지됐던 주택건설업체 보유택지에도 조합주택을지을 수 있게 했다.이는 현재 주택건설촉진법 시행령에는 조합원 모집 후 땅을 매입해 짓도록 하고 있으나 대부분의 주택조합이 건설업체 소유의 땅에조합원을 모집,조합주택을 건설하고 있기 때문에 이를 양성화한다는 취지다. 다만 공공택지에서는 조합주택 건설을 계속 불허,일반분양주택만 건설하도록 했다.건교부의 秋秉直주택도시국장은 “조합주택 관련 법령이 비현실적으로 돼 있어 현실에 맞게 규제를 완화,주택건설을 활성화하기 위해 이같이 제도개선을 하게 됐다”고 밝혔다.

‘택지개발지구 유망아파트는 청약통장을 활용하라’ 택지개발지구의 아파트를 구입하려는 사람이 늘면서 청약통장의 인기가 다시 치솟고 있다.구리 토평지구의 경우 청약통장이 500만원 이상 웃돈에 거래되는 등 일부지역에서는 과열 조짐까지 보이고 있다.청약통장을 갖고 있으면 그만큼 유망지구의 아파트를 분양받기가 쉬워지기 때문이다. 부동산 전문가들의 도움말로 청약통장을 활용해 싼 값에 아파트를 구입할수 있는 요령을 알아본다. 청약통장은 청약저축·내집마련주택부금·신재형저축·청약예금이 있다.청약저축은 무주택세대주만이 가입할 수 있다.반면 내집마련주택부금·신재형저축·청약예금은 집을 갖고 있어도 가입할 수 있으며 예전과 달리 대형주택을 갖고 있는 사람도 1순위 자격을 가질 수 있다. 청약순위는 택지개발지구일 경우 20만평 이상이면 자치단체장의 결정에 따라 지역주민에게 30∼70%,나머지 수도권 주민에게 공급하게 된다.그러나 20만평 이하의 택지개발지구나 다른 민간 공급아파트는 지역주민에게 전량 공급을 원칙으로 하되물량이 남으면 수도권 주민에게 공급한다. 따라서 구리 토평지구와 같은 곳은 20만평이 넘기 때문에 분양공고일 현재구리시 거주자에게 30%를 공급하고 나머지는 구리시 낙첨자와 수도권 주민에게 공급하게 된다. 청약통장을 가진 사람은 아직 분양가격이 자율화되지 않은 주공·시영아파트를 임대 또는 분양받는 것이 좋다.서울 월계·상계(이상 3월 임대),신림(4월 분양),수원 권선3(5월 분양)지구 등을 눈여겨 볼 필요가 있다. 청약예금가입자는 유망 택지개발지구나 대단지 아파트 가운데 발전 가능성이 높은 곳을 골라 분양받는 게 바람직하다.유망지구로는 김포 장기,파주 교하,구리 토평,용인 상현,서울 금천구 시흥 등이 꼽힌다.

협동조합이 부실화된 주요 원인으로는 정부의 관리감독 소홀을 빼놓을 수없다.지난 몇년간 농·축협에 대한 농림부의 감사 실태가 이를 말해준다.생산자단체임을 핑계로 아예 눈을 감고 있었다. 농협에 대한 농림부 감사는 그동안 부서별이 아닌 사업 위주로 이뤄져왔다. 94년 정책자금 대출실태,95년 산지유통실태,97년 채소가격안정사업 추진실태 등이다.축협에 대해서도 96년 가축개량 등 축산기반지원분야,97년 유통·가공분야 등 사업분야 위주로 감사했다. 그나마 중앙회에 대한 감사가 고작이고,96년(농협) 98년(축협)에는 아예 감사를 실시하지 않았다.단위조합은 극히 일부만 감사했을 뿐,중앙회 소관임을 들어 대부분 손도 대지 않았다. 감사내용도 극히 부실하다. 농림부는 97년 5월 농협 운영효율화 방안을 마련,1,350개 단위조합을 대상으로 경영평가를 실시해 2개월 안에 보고하도록 농협중앙회에 지시했다. 그러나 농협은 지난해 6월까지 이를 이행하지 않았고,감사에서 이를 적발한농림부가 취한 조치는 고작 “조속히 추진하라”였다.전형적인 ‘솜방망이감사’다.농협의 무주택 직원 지원제도가 임차주택제도와 전세자금대출제도로 나뉜 것을 두고 ‘일원화 방안을 강구할 필요가 있다’는 충고성 감사결과도 내놓았다.정부의 부실감사가 협동조합의 부실을 초래했다는 비판을 면키 어려운 대목이다. 협동조합 신용부문에 대한 금융감독원(옛 은행감독원)의 검사도 부실하기는 마찬가지다.각 단위조합들은 93년 이후 금융당국으로부터 단 한번도 검사를 받지 않았다.또 중앙회는 매년 은감원과 감사원 등이 정기검사나 감사를 실시했지만,제재권이나 감독권이 농림부와 해양수산부에 있어 생산적인 결과로 이어지지 못했다. 협동조합 부실의 원인이 결국 이같은 정부의 부실감사에 있었음에도 불구하고 관계부처간의 ‘책임 떠넘기기’는 점입가경(漸入佳境)이다. 금감원은 지난달 말 감사원이 농협 감사결과를 내놓자 재빨리 “은행감독원 당시 협동조합의 잘못된 여신관행과 개선 필요성을 담은 검사보고서를 매년 농림부에 전달했지만 정책에 반영되지 않았다”며 농림부에 선공(先攻)을가했다.이에 질세라농림부는 공식 해명자료를 통해 “금감원 주장은 전혀사실무근”이라며 “금감원이 통보한 검사결과를 그대로 농협에 전달,시정조치토록 했고 그 결과를 분기마다 보고받고 있다”고 반박했다.나아가 “금감원은 94년부터 지난해까지 협동조합에 대해 종합감사 141회,수시검사 255회를 실시한 것으로 안다”고 말해 감사원 감사에서 지적된 농협의 부실여신은금감원에 그 책임이 있다는 논리를 폈다. ■농협 문어발식 사업 실태 ‘낮에는 은행원,밤에는 장의차 운전사’. 공룡조직 농협 구성원들의 면면은 천차만별이다.국제금융의 첨단을 걷는 외환딜러가 있는가 하면 허름한 옷차림의 주유소 종업원도 있다.이 때문에 농협 직원들은 자신들이 은행원인지,영세사업장 종사자인지 헷갈릴 때도 많다고 한다.무분별한 사업확장욕이 부른 결과다. ▒지역조합은 잡화상 지역조합을 찾으면 웬만한 의식주 문제는 거의 다 해결된다.이른바 ‘이용사업’이라는 명목으로 이것 저것 벌여놓은 사업이 많기때문이다. 지난해 말 현재 전국 1,249개 지역조합중 214개 조합이 주유소를 세워 기름장사를 하고 있다.가스판매소와 가스충전소를 차린 곳도 187개에 이른다. 예식장 임대는 기본이다.따로 건물을 세우지는 않지만 조합 본부 건물을 임대해 이용료를 챙긴다. 상을 당한 농가에 관과 수의,영구차를 팔거나 빌려주는 장제(葬祭)사업과조합이 소유하고 있는 트랙터나 콤바인 등 대형 농기계 임대사업도 있다. 일부 조합은 외식(外食)사업에도 진출했다.밥을 지어 학교 등 단체에 급식해 수익을 올린다.해당지역 상인들 입에선 “농협때문에 망할 지경”이라는 말마저 나온다. 농림부 당국자는 “농협이 밥장사,석유장사까지 하는 것은 이해할 수 없다”며 “잡다한 사업은 조직역량의 낭비로 이어진다”고 꼬집었다. ▒중앙회는 준(準)재벌급 중앙회도 마찬가지다.무역 선물 유통 등 자회사나출자법인만도 10개에 이른다.생명·손해보험 공제사업도 한다. 최근에는 자동차보험 공제사업까지 진출할 계획을 세워놓았다.관련법 개정안이 국회에 계류중인데,건교부 등 해당 부처와 국회의원들을 상대로 치열한로비공세를 펴고 있다는 소문이 나돌고 있다. 이 탓에 조직의 생산성은 떨어지기 마련이다.97년말 기준으로 농협의 1인당 업무이익은 4,560만원으로 신한(9,340만원) 조흥(5,290만원)등 대부분 시중은행보다 낮다. 시중은행들의 점포당 순이익이 2억원대를 웃도는 반면 농협은 1억7,400만원에 불과했다.농민을 위한 조직이라는 본연의 정체성을 되찾기 위해선 문어발식으로 벌인 사업을 하루빨리 정비해야 한다는 지적이 나오는 것도 무리가아니다.

최근 주택 매매값 상승에 이어 전세값도 급등세를 보이는 가운데 임대주택이 새로운 부동산 상품으로 인기를 끌고 있다.특히 당장 목돈이 없는 무주택 서민이나 주택 구입 의사가 없으면서도 집을 옮기려는 소비자에게는 임대주택이 분양아파트를 대체할 수 있어 더욱 관심을 모으고 있다. 여기에다 지난해 임대주택법 시행령 개정으로 5년 임대의 경우 2년6개월만지나도 시세보다 싼값에 분양전환이 가능해졌고 전용 25.7평이상의 중형 임대아파트도 나오고 있어 투자상품으로도 제격이라는 분석도 나오고 있다. 올 한해 서울과 수도권에서 공급될 임대아파트는 약 1만가구로 서울 상계·공릉2·신투리지구와 수원 정자·권선지구,양주 덕정지구 등이 포함돼 있어청약경쟁률이 치열할 것으로 예상된다. ▒임대아파트 종류와 청약자격 임대아파트의 종류는 생활보호 대상자,의료부조자,국가유공자 등에게 공급하는 50년 영구 임대아파트와 무주택근로자에게 공급하는 사원아파트,일반적으로 소비자(청약저축자)들이 청약할 수 있는 5년 임대아파트 등이 있다.5년 임대 아파트의 청약자격은 청약저축에 가입한1년 이상 무주택 가구주이며 본인 및 배우자가 5년이내에 다른 주택에 당첨된 사실이 없어야 한다.아파트가 건립되는 지역에 거주하는 사람이 우선이며 신청자가 많을 경우 청약저축 불입횟수와 금액에 따라 입주자를 결정한다.1·2순위 미달땐 통장이 없는 무주택 가구주도 신청 할 수 있다. ▒임대아파트의 장점 지금까지 임대아파트가 인기가 없었던 이유는 공급아파트가 전용 18평 이하의 소형이었기 때문이다.그러나 앞으로는 중형 임대아파트 건설이 가능해 졌으며 임대의무기간이 5년에서 시공업체와 임차인이 합의할 경우 2년6개월로 줄어 이 기간만 지나면 분양전환 할 수 있다.분양전환때도 주변의 일반아파트 시세보다 훨씬 싼 값에 분양받으며 이때 국민주택기금 2,000만원을 연7.7∼9.5%로 1년 거치 19년 상환조건으로 융자를 받을 수 있다. 또 전세나 월세주택에 비해 임대보증금과 월 임대료가 싸며 임대아파트를공급받아도 청약통장을 이용해 다른 아파트를 분양받을 수 있는 장점도 있다.5년 임차기간동안이사를 다녀야 하는 불편이 없으며 주택 보유관련 일체의 세금 부담이 없다.5년간 임차 후 주택을 취득해 양도할 경우 양도소득세가비과세 되는 것도 큰 장점이다. ▒유의할 점 일반 분양아파트보다 값이 싼 대신 입지여건이 다소 떨어지는흠이다.따라서 최근 공급을 시작하는 공영 택지개발지구나 대단지 주변에 들어서는 임대아파트를 눈여겨 보아야 한다.주공이나 도시개발공사 아파트를제외하고 대부분 중소주택업체들이 시공하므로 부도위험성이 있는지도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 朴性泰 sungt@

90여만명의 전체공무원 가운데 집이 있는 사람은 57만8,000여명이며 이들은 평균적으로 26평형(이하 아파트는 분양면적 기준)의 집에 거주하는 것으로나타났다. 98년 공무원센서스에 따르면 공무원 무주택률은 35.6%로 93년 당시 41.2%보다 많이 개선됐다. 주택소유자 가운데 42%가 아파트에 거주하며 주택 규모별로는 20평 미만이 26.6%,20∼30평이 47.1%,30평 이상이 26.3%로 나타났다. 국가 일반직 3∼9급,지방 일반직 1급과 4∼9급,기능직 5∼10등급은 21∼25평에 가장 많이 거주하는 것으로 나왔다.국가 일반직 1∼2급은 41∼50평에가장 많이 거주한다.국가 1급공무원 71명 가운데 7명이 13평 미만 주택에 거주하는 것으로 조사됐다.검찰공무원의 경우 일반검사는 31∼35평에,검사장은51평 이상에 가장 많은 분포를 보였다. 경찰은 총경과 경정은 31∼35평에,치안감은 51평 이상에 최다 분포를 보였다.朴賢甲

우리나라의 평균 공무원은 40세의 7급 공무원으로 자녀 2명을 두고 17평형아파트에 사는 것으로 조사됐다. 공무원 가구의 월평균 소득은 191만원으로 도시봉급자 가계 월평균 소득(253만원)의 75%선이었다. 이런 사실은 행정자치부가 지난해 7월1일을 기준으로 행정부·입법부·사법부·헌법재판소·중앙선거관리위원회 소속 공무원 90만1,212명을 대상으로조사해 4일 발표한 ‘98 공무원 센서스 결과’에서 밝혀졌다. 이에 따르면 맞벌이 공무원 수는 전체 공무원의 34.8%인 30만8,302명으로 93년 센서스 당시 29.7%보다 5.1%포인트 증가했다.공무원 무주택률은 35.6%로 93년(41.2%)보다 많이 개선됐다. 공무원 평균연령은 40.1세로 93년의 38.5세에 비해 1.6세 늘었다.한 계급승진에 걸리는 기간도 7.6년에서 8.6년으로 늘어 인사적체가 심화되고 있음을 보여주었다. 학력은 93년 조사당시 대졸(전문대 포함) 이상이 53.4%였으나,이번에는 61.6%로 8.2%포인트 증가했다.박사학위 소지자도 93년 9,528명에서 1만4,422명으로 60% 가량 늘어났다. 여성채용목표제 실시로여성 공무원은 93년 26%에서 29.7%로 3.7%포인트 증가했다.연령별로 보면 20대 여성이 58.8%로 다수를 차지,저변이 두꺼워졌다.특히 교육공무원은 절반 이상인 51.1%가 여성으로 나타났다. 행자부 관계자는 “5년마다 실시하는 공무원 센서스 결과 93년 조사당시와비교할 때 고령화·고학력화와 여성의 공직참여 확대를 두드러진 공직사회변화로 볼 수 있다”고 말했다.

“저소득층 주거안정과 쾌적한 도시공간 조성,주택부조리 척결을 최우선 과제로 삼겠습니다” 梁甲 주택국장(51)은 깨끗한 도시 관리와 주택부조리 근절을 올해 역점사업으로 제시했다.▒저소득층 주거안정 대책은. 생활수준 향상으로 자격에서 제외되는 영구임대주택 입주자 1,400가구를 퇴거,생활보호대상자들을 새로 입주시키고 무주택세대주에게 750만원까지 전세보증금을 융자한다.▒중단·지연되고 있는 재개발사업이 적지 않은데. 지난해 건교부로부터 1,280억원의 융자승인을 얻어 중단·지연된 재개발사업장 3곳에 322억원을 대출했다.올해는 융자신청 구역에 남은 958억원 전액을 지원할 계획이다.▒저밀도아파트지구 재건축 일정은. 용적률,층수와 평형 제한 등 재건축기준이 마련되면 6월까지 영향평가를 거쳐 8월중 사업내용을 고시,빠르면 올해말 착공되도록 하겠다.건물의 노후도,재건축 추진상황 등을 고려해 전세난에도 충분히 대비하고 있다.▒월드컵주경기장 주변의 택지개발 진척도는. 1공구는 3월중 공사가 시작되고 2공구는 올해 안에 보상을 마칠 계획이다.규모가 큰 3공구는 새서울타운개발계획에 따라 일부 토지이용계획을 보완,2000년 이후 개발이 추진된다.▒서울의 야경을 조명으로 꾸미면 전광판이나 광고물이 난립할 우려도 있는데. 운영중인 64개 전광판에 대해 적절한 조광지수를 지정,관리하고 있으며옥외광고물의 수준 향상을 위한 효율적인 정비방안을 마련하겠다.

내집마련에 걸리는 기간이 2년 연속 줄어들었다.실업과 소득 감소 등으로수입은 줄었지만 부동산 경기침체로 집값 하락폭이 더 컸기 때문이다.이 때문에 살고 있는 집 평수도 4년 연속 늘어나는 등 주거상황이 개선됐다.주택은행이 전국 13개 도시 2,000가구를 대상으로 조사,6일 발표한 ‘98년 주택금융수요 실태조사’ 결과를 간추린다.●내집마련 쉬워졌다 결혼후 평균 7.7년만에 처음 집을 샀다.96년(8.1년) 97년(8년)보다 각각 4.8개월과 3.6개월 단축돼 셋방살이의 설움을 일찍 벗어났다.93년(9년)보다는 15.6개월이나 줄어들었다.주거면적도 97년(19.4평)보다0.8평 커진 20.2평으로 20평을 처음 넘어섰다.94년 16.9평,95년 18.4평,96년 18.5평 등 확대되는 추세다.내집마련까지 이사는 평균 4.4차례 다녔다.●집에 대한 욕구가 작아졌다 ‘집 마련’이 여전히 저축의 가장 큰 이유지만 비율은 지속적으로 감소하고 있다.저축목적중에서 집마련이 차지하는 비율은 93년 41.3%에서 95년 32.6%,97년 29.5%,98년 26%로 조사돼 5년전보다절반 가까이 줄어들었다.대신노후생활 대비 목적은 93년 7.5%에서 98년 17.5%로 대폭 늘었다.자녀교육과 재산증식은 각각 18.8%와 13.5%다.fi●눈높이를 낮췄다 향후 주택구입 시기를 늦춰잡고 있다.현재 주택을 소유한 가구는 평균 5.3년,무주택가구는 3.9년 이후로 97년보다 각각 1.2년과 0.5년을 더 미뤘다.소득 감소에 따른 빠듯한 살림살이가 주 원인이다.또 36.3평에 살기를 가장 원하고 있지만 정작 사려는 집은 32평으로 눈높이를 낮췄다.거실과 방 3개가 딸린 1억3,000만원짜리 집을 가장 선호하고 있다.朴恩鎬 unopark@

내년 1월1일부터 수도권 공영개발택지내 전용면적 25.7평 이하 민영주택의 분양가가 자율화 됨으로써 민간사업자가 자체자금으로 건설하는 민영주택은 평형에 관계없이 전면 자율화 된다. 그러나 전용면적 18평이하로 국민주택기금을 지원받아 건설하는 주택,즉 국 민주택의 분양가는 건설교통부장관이 정하는 표준건축비와 택지비 등을 합산 한 가격 범위내에서 분양가 규제를 받는다. 건교부는 30일 건설·부동산 경기활성화를 위해 ‘주택분양가원가연동제시 행지침’을 폐지하고 ‘택지개발업무처리지침’을 개정,내년 1월1일부터 시 행에 들어가기로 했다. 건교부는 민영주택 분양가 자율화로 인한 주택업체의 이익을 환원하기 위해 현재 조성원가 또는 그 이하로 공급하던 전용 18∼25.7평 규모 택지 공급가 를 감정가격으로 조정하고 대신 18평이하 임대주택 용지의 가격은 조성원가 의 70∼80%에서 70%로 인하했다. 또 공동주택 건설용지 중 18∼25.7평 규모의 의무주택비율을 70%에서 50%이 상으로 하향 조정하고 대신 25.7평 초과 주택비율을 30%미만에서 50%로 상향 조정했다. 건교부는 국민주택의 분양가 규제방법을 개선,현재는 해당 지자체장이 입주 자모집공고 승인시 분양가를 사전심사 하던 것을 입주자모집공고후 주택은행 이 분양가를 심사토록 했다. 朴性泰 sungt@daehanmaeil.com [朴性泰 sungt@daehanmaeil.com] **끝** (대 한 매 일 구 독 신 청 721-5544)

◎주택시장­실세금리 5∼6%대… 여유자금 다시 몰릴듯/토지시장­“낙관반 비관반” 2000년엔 확실히 뛴다 새해에는 부동산 경기가 되살아 날까. 부동산 전문가들이 점치는 내년 기상도는 주택시장 ‘점차 맑음’,토지시장 ‘안개 속’으로 요약된다. 주택시장의 경우 내년 2∼3월 바닥권을 탈출한 뒤 하반기부터 서서히 상승세를 탈 것이란 전망이 우세하다. 반면 토지시장은 낙관론과 비관론이 팽팽히 맞선다. ▷주택시장◁ 전문가들이 새해 주택경기가 회복될 것으로 보는 근거는 금리가 지속적으로 떨어지는데다 주택과 관련한 각종 세제혜택과 금융지원책이 쏟아져 나오고 있기 때문이다. 연초 한때 연 18%에 이르던 정기예금 금리는 현재 7∼8%대에서 맴돌고 있다. 정부는 경기부양을 위해 내년 시중 실세금리를 5∼6%대까지 떨어뜨린다는 방침이다. 이렇게 될 경우 그동안 고금리때문에 금융권에 몰렸던 여유자금들이 주택시장으로 옮겨 갈수밖에 없을 것으로 전문가들은 보고 있다. 여기에 정부의 강력한 주택경기 활성화 대책도 낙관론을 낳게 하는요인이다. 우선 양도세의 비과세 요건을 완화한 것이 주택수요 진작에 많은 도움이 될 전망이다. 무주택자나 집 한 채를 갖고 있는 사람이 내년에 주택을 구입,1년이상 보유한 뒤 되팔면 양도소득세를 면제받을 수 있게 된다. 정부는 내년에 주택저당채권(MBS)제도를 도입,집값의 30%만 내고 집을 산뒤 20∼30년간 할부로 갚을 수 있도록 할 방침이다. 이와 함께 내년에는 연리 11%,3년 거치 10년 상환 조건으로 5,000만원까지 대출되는 중도금지원 대출이 4조원 가량 풀린다. 대우경제연구소는 이같은 호재를 바탕으로 주택가격이 내년 평균 3.8%,2000년 6.3%,2001년 6.5% 정도 상승할 것으로 조심스럽게 전망했다. 그러나 주택시장의 회복을 가로 막는 요인도 적지 않다. 우선 내년 상반기부터 본격화할 대기업의 구조조정이 최대 복병이다. 10만명 정도의 인력이 일자리를 잃게 되는 등 구조조정 여파가 실물경제의 회복세를 잠재워 주택경기에 찬물을 끼얹을 지도 모른다는 분석이 나오고 있다. 2∼3년전부터 착공했던 수도권 인기지역 재개발 아파트 16만가구가 쏟아져 나오면서 수급 불균형으로 전세가와 매매가의 일시적 폭락현상도 배제할 수 없는 노릇이다. 게다가 불황의 골이 워낙 깊어 정부의 부양책도 큰 효과가 없을 것으로 보는 견해도 있다. 국토개발연구원 孫炅煥 연구위원은 “결국 새해 주택경기는 전반적인 경제회복 여부에 따라 좌우되겠지만 여러가지 상황을 종합할 때 상반기부터 회복세를 탈 것으로 예상된다”고 말했다. ▷토지시장◁ 기대와 비관이 엇갈리고 있다. 전망을 밝게 보는 쪽은 그린벨트 해제를 이유로 들고 있다. 전 국토의 5.4%에 이르는 그린벨트 가운데 30%만 풀린다고 가정해도 전 국토 면적의 1.6%의 땅이 새로 생긴다. 해제지역의 상당 부분은 개발용지로 전환될 가능성이 크기 때문에 토지시장에 미치는 영향은 클 수밖에 없다. 전망을 불투명하게 보는 전문가들도 적지 않다. 이들은 토지시장이 주택만큼 수요가 많지 않은데다 토지시장의 최대 수요처인 기업들이 아직까지 설비투자에 적극적으로 나설 가능성이 적어 수요기반이 여전히 빈약한 것으로 보고 있다. 대우경제연구소는 “국내 경제가 내년에도 산업구조조정 여파로 침체상태가 계속될 것으로 보이는 상황에서 토지시장의 본격적인 수요회복을 기대하기 어렵다”며 “2000년쯤이나 가서야 땅 값이 상승세로 돌아설 것”이라고 내다봤다.

◎외할머니·외손자 함께… 올부터 100만원씩/퇴직전 저리 대출금 이자차액 비과세로 외조부모와 외손자녀도 함께 살면 올해 연말정산부터 소득세 기본공제대상에 포함돼 내년 1월에 1인당 100만원씩을 소득공제 받는다. 시대변화에 따라 공제대상을 모계로까지 확대한 것이다. 국세청은 21일 처음으로 민간인이 포함된 법령심사협의회를 열어 이같은 내용의 예규개선내용을 확정,시행에 들어간다. 근로소득자나 사업소득자의 소득세 기본공제대상에 지금까지는 부모,조부모,증조부모,자녀,손자녀,증손자녀등 직계존비속만 포함시켰으나 앞으로는 생계를 함께 하는 외조부모와 외손자녀까지 인정해 준다. 외조부모가 65세이상이거나 외손자녀가 6세이하인 경우에는 1인당 50만원씩의 추가공제를 받을 수 있다. 또 외조부모나 외손자녀에 대한 의료비,보험료,교육비에 대해서도 공제혜택을 받는다. 기업의 고용조정으로 종업원이 재직당시 무상 또는 저리로 자금을 대여받은뒤 퇴직했을 경우 일반금리와 실제 대여금리 차이 상당액은 기타소득으로 간주된다. 기타소득으로 간주되면 무주택종업원이 2,000만원이하를 대여받았을 경우 이자차액은 비과세되며,기타소득 금액이 연간 300만원이하인 경우에는 분리과세와 종합과세 중 선택할 수 있다. 수출업자가 수출선수금을 받아 수출하기 이전까지의 이자상당액을 물품으로 지급할 경우에는 이를 이자로 보지 않고 매출에누리(할인)로 간주,이자소득세를 매기지 않는다. 또 제조업체가 임가공업체에게 공정개선,첨단설비,노후시설개체 등의 생산성 향상시설을 무상으로 사용하게 한 뒤 생산량을 모두 납품받았을 경우 투자액의 5%를 법인세에서 공제해준다. 국세청은 이번에 법령심사협의회에 공인회계사 강성원,김익래씨와 변호사 최선집씨 등 3명을 추가로 임명해 기존 예규를 바꾸거나 새로운 세무처리기준을 정하도록 했다.

◎퇴직금 1억원 위로금 5,000만원/세금 62만5,000원 줄어/직원 주택자금 지원 2,000만원 이하도 과세/병원·학원·골프연습장,카드사용 적극 유도 세법 시행령 개정안을 알기쉽게 풀어본다. ●올해 고용조정으로 퇴직한 근로자다. 퇴직금 1억원과 퇴직위로금으로 5,000만원을 받았다. 납부세액은 얼마나 주나. 시행령 개정안에서 퇴직위로금 소득공제율이 50%에서 75%로 상향 조정됐다. 현행 퇴직소득 공제액은 퇴직금의 절반인 5,000만원과 퇴직위로금의 절반인 2,500만원 등 7,500만원. 내년부터는 퇴직금의 절반인 5,000만원에다 퇴직위로금의 공제율이 75%(3,750만원)로 늘어나 공제액은 8,750만원이 된다. 여기에다 근속연수를 공제하면 퇴직소득 납부세액은 315만원에서 252만5,000원으로 줄게된다. 이 차액만큼인 62만5,000원의 세금을 덜 내게된다. ●올해 퇴직한 근로자다. 이미 납부한 퇴직소득세를 환급받으려면 어떻게 해야 하나. 내년 5월 주소지 관할세무서에 퇴직소득에 대해 과세표준 확정신고를 할때 환급을 요청하면 된다. ●A라는 회계사가 B라는 기업에 지난 11월에 자문해주고 그 대가로 100만원을 내년 1월 말에 받기로 했다. 부가세가 매겨지는가. 또 B는 지급시점에서 3%의 원천징수를 하나. 내년부터 전문용역업에 대해 부가세가 매겨진다. 그러나 이처럼 올해 제공된 전문용역에 대한 대가가 내년에 제공되더라도 부가세를 부과하지 않는다. 또 올 연말 이전에 전문용역을 공급받고 그 대가는 내년 1월1일 이후에 지급할 경우 예외적으로 원천징수를 하도록 돼 있다. 따라서 B는 A에게 내년 1월 말 100만원을 내면서 3만원을 원천징수해 이를 세무서에 납부해야 한다. ●주택자금 특례제도가 내년부터 폐지되면 과세문제는 어떻게 달라지나 현재는 기업이 무주택 종업원에게 주택자금을 꿔줄 경우 2,000만원까지 아무런 문제가 없다. 2,000만원 초과분에 대해서만 기업에는 정상이자와의 차액에 대해 법인세를,종업원에게는 근로소득세를 매겼다. 그러나 내년부터는 2,000만원 이하 대부금에 대해서도 정상이자와의 차액에 대해 기업에는 법인세,종업원에게는 근로소득세를 과세한다. 여기서 올 연말까지 나간 2,000만원 이하의 종업원 대부금은 예외이다. ●신용카드가맹점으로 가입을 유도할 행정지도 대상 업종은 최종 소비자를 대상으로 하는 업종이다. 병원 학원 예식장 골프연습장 헬스클럽 스키장 여행사 등이 포함된다. 카드결제를 거부하면 국세청의 세무조사를 받을 수도 있다.

◎양도세 내년 6월까지 면제/취득·등록세는 25% 감면/풀수있는 규제는 모두 풀어 IMF 관리체제 이후 그동안 부동산시장을 옭아매고 있던 각종 규제가 하나둘 풀리고 있다. 토지공개념 철폐,분양권 전매허용,분양가 자율화,신규분양 주택자금 대출 등 과거에는 거의 상상도 못했던 규제완화가 쏟아져 나오고 있다. 그럼에도 불구하고 일부 신규 분양아파트를 제외하고 부동산시장은 꽁꽁얼어 붙어 있다. 토지시장의 경우 토지거래허가구역 전면해제와 택지소유상한제 폐지 등 메가톤급 정책이 발표됐지만 땅값은 오히려 폭락하고 있다. 올들어 3·4분기까지 전년에 비해 무려 13.43%나 하락,“토지는 보유하면 돈이된다”는 통념을 송두리째 흔들어 놓고 있다. 주택시장도 분양권 전매허용 등의 경기 부양책이 발표됐지만 일부 노른자위 지역의 신규분양 아파트를 제외하고 전체적으로 침체를 면하지 못하고 있다. 이에따라 정부는 또 다른 특단의 부동산대책을 마련할 것이라는 소리가 나오고 있다. 부동산시장을 부추켜 최근에 회복기미를 보이고 있는 전체 경제를되살리는 데 선도 역할를 할 수 있도록 한다는 것이다. 내집마련 이나 부동산투자를 준비중인 사람들은 그동안 시행됐거나 시행 예정으로 있는 주요 부동산관련 제도변경 내용을 잘 챙겨 투자전략으로 활용해 봄 직하다.【편집자註】 ◇세제지원 주택을 살때 내는 취득세·등록세율을 낮추고 팔때 내는 양도소득세를 한시적으로 없앴다. 전용면적 18∼25.7평 규모 신축주택을 살 경우 취득·등록세를 25% 감면한다. 내년부터는 신규주택 뿐 아니라 기존주택에 대해서도 취득·등록세에 붙는 농특세와 교육세가 폐지된다. 양도소득세의 경우 지난 5월22일부터 내년 6월30일까지 전용 25.7평 이하 미분양주택이나 신규 분양주택을 구입하는 사람에겐 100% 면제된다. 한사람이 여러채를 사도 모두 면제된다. 내년 6월말까지 주택구입자금 이자상환분에 대한 소독공제도 실시되며 1종 국민주택채권(땅값의 2∼7%)도 전용 25.7평 이하 신축주택 구입때 의무 매입금액이 절반으로 줄어든다. 또 이달말부터는 재개발아파트 조합원은 사업이 끝나고 소유권 등기를 할때 1종국민채권을 사지 않아도 된다. ◇주택분양 아파트 재당첨 제한,주택청약순위 자격제한 완화,분양권 전매허용,분양가 자율화 확대 등이 주된 내용이다. 청약자격의 경우 이미 한번 당첨됐던 사람과 1주택 소유자도 민영주택 1순위 자격에 포함되고 청약통장 2순위 요건이 현행 가입후 1년에서 6개월로 줄었다. 특히 분양가가 자율화된 민영주택은 재당첨 제한기간이 폐지됐다. 분양가는 지난 2월 수도권 지역 민간택지에 건설되는 아파트에 대한 분양가 자율화에 이어 지난달부터는 수도권 공공택지에 지어지는 아파트도 분양가 규제가 없어졌다. 청약예금 금액변경도 자율화 돼 지난 6월말부터 청약예금에 가입한 뒤 2년이 지날때마다 횟수 제한 없이 가입금액을 마음대로 바꿔 원하는 아파트를 청약할 수 있다. ◇자금지원 미분양주택 구입자금,전세금 반환,신규주택 중도금 대출 등이 주된 내용이다. 중도금 대출의 경우 지난 7월1일부터 2조2,250억원,9월24일 7,073억원에 이어 지난 11일부터 1조6,000억원이 추가로 대출됐다. 미분양주택 구입자금에 대한지원도 주택은행을 통해 실시되고 있다. 지원대상은 25.7평이하 미분양 주택이며 가구당 대출한도는 평형에 따라 1,500만원∼2,500만원이다. 융자조건은 5년 분할상환이 연리 16.25%,20년 분할 상환이 연리 16.95%다.10월말 현재 1조974억원이 대출됐다. 전세금 반환 자금으로 집주인에게 가구당 2,000만원,1인당 최고 6,000만원까지 융자된다. 융자대상은 전용 25.7평 이하,전세계약금 7,500만원 이하의 주택으로 지역제한은 없으며 대출자금은 세입자 통장으로 입금된다. 연리 16.5%로 1년이내에 상환해야 한다. 1년후 20%를 갚았을 때는 3년까지 연장이 가능하다. ◇풀어야 할 규제 주택건설업계에서는 부동산 경기 활성화를 위해서는 기존 1가구2주택 보유자에 대한 양도세 중과의 한시적 폐지를 요구하고 있다. 업계는 부동산 거래가 거의 없는 상태에서 양도세를 한시적으로 폐지한다 해도 세수에는 별 영향을 미치지 않는다는 것이다. 임대주택사업자 등록요건이 5가구에서 2가구로 줄어들지 않는 것도 아쉬운 대목이다. 주택5가구를 보유해야만 사업자등록이 가능한 현행기준으로는 현실적으로 임대주택사업자로 나설 사람이 얼마나 되겠냐는 지적이다. 따라서 여유자금이 조금만 있어도 가능한 2가구로 완화하면 주택거래도 활성화 될 것이란 게 업계의 주장이다. □주요 부동산 관련 제도 변경 내용 ▲세제지원 ◇항목­양도소득세 ·현행:1가구1주택 양도세면제보유기간 3년 양도차액의 20∼50% 과세 ·개정:5월22일∼99년 6월30일까지 전용면적 25.7평이하 신축주택 구입시 5년간 100% 면제 ·시행시기:시행중 ◇항목­취득·등록세 ·현행:취득세­취득가액의 3% 등록세­취득가액의 2% ·개정:시·도 조례 개정후 1년간 전용 18∼25.7평 신축주택 구입시 취득·등록세의 25% 감면 ·시행시기:시행중 ◇항목­농특세·교육세 ·현행:농특세­취득가액의 0.2% 교육세­취득가액의 0.6% ·개정:폐지 ·시행시기:99년 1월 ◇항목­국민주택채권(1종)매입부담완화 ·현행:소유권 보전·이전등기시과세시가 표준액의 2∼7% ·개정:주택건설촉진법 개정후 1년간 전용면적 25.7평이하 신축주택 구입시 50% 감면 ·시행시기:시행중 ◇항목­주택구입자금이자상환분소득공제 ·현행:상환금액의 40% 해당액에 대한 연 72만원 ·개정:소득세법 개정후 1년간 신축주택에 대한 대출이자 지불액 추가 ·시행시기:시행중 ▲분양시장 변화 ◇항목­수도권 공공택지 분양가 자율화 ·현행:서울과 수도권 공공택지 민영아파트 분양가 규제 ·개정:국민주택기금을 지원받는 주택(전용면적 25평이하)을 제외한 민영아파트 분양가 자율화 ·시행시기:시행중 ◇항목­청약예금변경 ·현행:가입후 4년 지나면 한차례 가능 ·개정:가입 2년이후 증액·자유화 ◇항목­분양권전매 ·현행:민영주택­사용검사후 60일이내 금지 국민주택­사용검사후 2년. 지방은 6개월이내 금지 ·개정:폐지 ·시행시기:99년 4월 ◇항목­재당첨제한 ·현행:국민주택­10년 민영주택­5년 ·개정:국민주택­5년 민영주택­폐지 ·시행시기:99년 4월 ◇항목­무주택우선공급 ·현행:단독가구 제외 ·개정:폐지 ·시행시기:99년 4월 ◇항목­1순위자격 ·현행:기당첨자 전용 85㎡이상 공동주택1백5㎡이상 단독주택 1가구 ·개정:폐지 ·시행시기:99년 4월 ▲자금지원 ◇항목­미분양주택구입자금 ·개정:전용면적 25.7평이하 구입자 가구당 1,500만∼2,500만원 ·시행시기­시행중 ◇항목­전세금반환자금 ·개정:전용면적 25.7평이하(전세금액 제한 없음) ·시행시기:시행중 ◇항목­중도금대출 ·개정:신축(미분양 포함) 주택구입시 가구당 2,000만∼6,000만원 대출 ·시행시기:1차­7월초 집행 2차­9월24일 3차­11월11일

◎아파트 분양 받아야 하나/정부 부양책 신규·미분양분에 집중/자금난 시공사들 분양가 출혈경쟁/목돈없는 무주택자 ‘내집예약’ 찬스 정부에서는 침체되어 있는 내수경기를 살리기 위해 적극적인 경기부양책을 실시 한다고 한다.부동산시장의 경우 거래 활성화를 유도하기 위해 자금을 풀어 수요를 진작 시키겠다는 것으로 그 의미를 파악 할 수 있다. 현재 부동산 시장,특히 주택시장은 정부에서 어떤 정책을 언제 어떻게 내놓느냐에 따라 그 향방이 결정되고 있다. 이는 정부의 각종 규제완화 및 세금혜택,자금지원 등 지금까지 내 놓은 각종 활성화 대책들이 부동산거래를 유도,부동산 시장을 활성화시키는데 어느 정도의 효과를 발휘했기 때문이다. 특히 최근 실시하고 있는 정부의 강력한 금리인하 조치는 지난 봄 20%대를 넘나들던 금융권의 금리를 지난달 10% 전후까지 낮추면서 지금까지 금융권에 머물러 있던 자금들을 부동산 시장으로 유입하는데 일조하고 있다. 부동산시장에서 가장 투자가치가 있는 종목을 꼽으라고 한다면 아파트시장일 것이다.아파트는 환금성이 좋을 뿐 아니라 일반투자자들의 선호도 높아 경제가 어려운 요즘 가장 각광받는 부동산 투자처다.아울러 정부에서 내놓고 있는 모든 부동산 정책들이 미분양아파트의 해소와 중단된 재개발 아파트의 건설,신규아파트 거래 활성화에 초점이 맞춰지고 있어 아파트야말로 부동산 투자의 1순위인 것이다. 정부에서 부동산 경기를 활성화시키기 위한 각종 규제완화와 세금혜택,자금지원 등은 투자자들을 흡수하기 위한 것일 뿐 아니라 일반 실수요자들을 끌어들이기 위한 정책들이라 할 수 있으며 동시에 건설업체에서도 자구책의 일환으로 각종혜택을 제시하며 수요자들의 구미를 당기고 있다. 서울시 재개발 재건축이 지연되는 경우가 많아 향후 주택 공급에 차질이 빚어지면서 주택수급의 불균형이 심화 될 것이라는 예상과 함께 앞으로 아파트가격이 상승하리라는 기대감을 불어넣고 있는 이유가 바로 여기에 있다. 아울러 올 연말까지 부동산경기 활성화를 위한 정부의 후속조치가 발표될 것이란 예상이 점쳐지면서 아파트 시장의 메리트가 더욱커지고 있기도 하다. 신규주택이 인기 있는 이유로는 각종 정부의 지원이 신규,미분양 아파트에 한정돼 이뤄지고 있으며 시공사들 사이에서도 분양가를 인하하고 각종 지원을 아끼지 않는 등 과다츨혈경쟁까지 하며 수요자들을 끌어 들이고 있기 때문이다. 이에 반해 기존 아파트의 경우 신도시를 중심으로 반등을 보이기 시작했던 매매가격 상승세가 다시 주춤하고 있다.따라서 현재 주택시장은 신규주택과 기존,분양권전매시장으로 나눠져 차별화가 일어나고 있다고 할 수 있다. 주택시장 자체에서도 종목에 따라 차별화가 나타나는 이유로는 정부의 주택경기 부양대책이 신규,미분양에 집중되고 있으며 주택을 공급하는 시공사에서도 분양가를 인하하고 장기 저리의 융자금을 대출해 주는 등 각종 지원을 아끼지 않고 있기 때문이다. 정부의 각종 세금 혜택은 내년 6월까지 한시적으로 적용된다. 특히 신규주택의 경우 초기자금이 적게 들어간다는 장점과 IMF가 어느정도 극복되는 2∼3년 후 입주하게 됨으로 현재 자금을 융통하지 못하는 실수요자들이나 시세차익을 노리는 투자자들에게 인기가 있다.이에 반해 기존아파트나 분양권전매 아파트는 정부의 각종 혜택을 받을 수 없을 뿐 아니라 초기자금이 많이 들어간다는 부담이 거래의 걸림돌로 작용하고 있는 것이다. 신규,미분양 아파트의 경우 정부의 정책적 지원이 이뤄지고 있고,분양을 완료하기 위해 시공사에서도 과다출혈경쟁을 벌이고 있는 지금이 매입 적기라고 할수 있다. 기존아파트나 분양권전매 아파트의 경우는 자금수요가 많아지는 11월 중순 이후부터 내년 2월 설 연후를 전후로 해 급매물이 대거 등장할 것으로 보이며 이 시기가 기존 아파트나 분양권전매 아파트를 매입하는 적기가 될 것으로 보인다. ◎부동산투자 7계명 1.중장기적인 안목을 가지고 투자한다=부동산에 투자하는데 있어서는 급할 이유가 없다.최소한 2∼3년 이상의 시간을 예상하고 여유롭게 투자해야한다. 2.현장은 필히 확인해야 한다=현장을 방문하지 않고 남의 말만 믿고 부동산을 매입하는 것은 위험천만이다.공부서류상의 면적,도로현황,대지방향,주변의 입지여건,배후지의 잠재력 등을 꼼꼼히 현장방문을 통해서 점검해야 한다. 3.여유돈으로 투자한다=과거에는 투기열풍으로 금융이자를 부담하고도 부동산 재테크를 통해 많은 시세차익을 남겼지만 이제 그런 시대는 지났기때문이다. 4.항상 정보와 가까이하고 분석한다=부동산 정보는 곧 돈이다.정보의 정확성,시기성이 적절해야 한다.이러한 정보를 얻기 위해서는 평소에 부동산 관련 잡지나 신문을 관심을 가지고 접해야 한다. 5.투자목적,투자대상을 명확히 선정해 둔다=자신의 투자가 임대수익인지, 시세차익인지를 분명히 해야 하며,그에 맞는 투자대상까지도 잡아 놓아야 한다. 6.환금성을 고려해야 한다=부동산의 취약점이라면 필요할 때 돈으로 바꿀 수 있는 가능성이 낮다는 것이다.쉽게 팔릴 수 있는 물건을 선택하라. 7.전문가를 활용해라=부동산 관련 전문가의 조언을 귀담아 들어야 한다.그들은 부동산시장의 흐름을 읽을 줄 아는 안목을 가지고 있기 때문이다. 부동산투자는 혼자하는 것이다.부동산투자의 책임은 자신에게 있기 때문에 투자시 부화뇌동하지 말고 냉철하게판단하는 자세가 필요하다. ◎전문가 기고/鄭珖泳 한국부동산컨설팅 사장/아파트값 오름세 내년 하반기 가시화/상가·오피스텔·땅은 실물경제 큰 영향/내년 경기 살아나면 하반기부터 거래도 서서히 살듯 현재 부동산 시장은 일부 신규 주택시장을 제외하고는 여전히 침체를 벗어나지 못하고 있다.아파트의 경우 정부의 각종 지원과 실수요자들의 움직임으로 거래가 조금 있지만 상가나 오피스텔,토지 등은 일부 품목을 제외하고는 그 가격 하락 폭이 더욱 심해지고 있으며 거래도 주춤한 상황이다. 부동산시장은 IMF이전만 하더라도 실물경제의 흐름을 주도했지만,IMF이후 그동안 만연했던 거품이 제거되면서 부동산 시장이 오히려 실물경제의 영향권에 놓이고 있다. 따라서 향후 아파트를 비롯한 부동산 시장은 우리의 경제상황과 정부정책에 따라 그 향방이 결정될 것으로 보인다. 정부에서도 현재 적극적인 실물경제 살리기에 모든 노력을 기울이고 있으며 그 1순위로 부동산시장의 활성화와 건설경기 살리기에 힘을 싣고 있어 앞으로 부동산 시장의 전망은그리 어둡지만은 않다. 향후 부동산 시장 전망은 주택시장과 기타 다른 부동산시장으로 나눠 생각해 봐야 한다. 현재 아파트시장의 경우 신규 분양아파트의 평당가격이 300만원대까지 떨어지는 등 신규아파트 가격이 아파트시장가격의 흐름을 주도하고 있다.이러한 아파트가격은 일반투자자들에게 바닥을 쳤다는 심리적인 매입 동기를 부여하고 있으며 정부의 각종 부동산 규제 완화와 자금 지원,세제혜택때문에 매입에 있어 어느 때보다 좋은 여건에 있다. 이는 현재 감소하고 있는 신규주택 물량의 감소라는 이유와 맞물려 실수요자들을 유입하고 있다. 향후 서울의 주택 공급물량을 보면 98년은 5만 6,000가구 정도이며,99년은 5만3,000가구,2000년의 경우 4만6,000가구,2001년은 4만2,000가구로 점점 줄고 있다.이러한 이유로 아파트시장은 올해 말부터 내년 초까지가 가격 조정기로 보여지며 내년 후반기부터 서서히 가격이 올라 안정세로 돌아설 것으로 보인다. 아파트를 제외한 부동산시장의 경우는 그 전망이 매우 불투명하다.기타 분야의 경우 실물경제의 영향을 민감하게 받을 뿐아니라 그동안 만연했던 거품때문에 실수요자들이 계속 관망세를 고수하고 있기 때문이다. 따라서 상가나 오피스텔,기타 토지의 경우 내년 하반기 이후 거래가 이뤄질 것으로 보이지만 이도 우리경제상황이 호전될 것이라는 전제가 충족될 경우이며,앞으로 실물경제의 흐름에 따라 그 방향이 결정될 것으로 보인다. □특별취재반 朴性泰 차장,朴建昇 金泰均 金相淵 全京夏 기자

◎내년 4월부터… 민영주택 재당첨 제한 없애 내년부터 분양권을 포함한 신규분양 아파트의 모든 전매제한이 폐지된다. 또 주택건설 사업승인 전 받던 사전결정제도가 폐지되고 건축물 지하층 설치가 자율화된다. 건설교통부는 12일 그동안 불필요하게 규제,민원을 제기해왔던 주택건설관련 규제를 폐지하거나 대폭 완화하기로 하고 이들 규제의 근거인 ‘주택건설촉진법’과‘주택공급 규칙’을 개정,내년부터 시행에 들어가기로 했다. 개정안에 따르면 신규 아파트의 경우 분양계약만 치르면 분양권 전매가 가능해지며 국민주택(입주일 이후 6개월)과 민영주택(입주 후 60일간)의 전매제한 제도가 내년부터는 모두 폐지된다.그러나 기존 주택의 미등기 전매는 계속 제한된다. 건교부는 또 100가구 이상 또는 10층 이상의 건물을 건설할 때 사업계획 승인 전에 주택건설 가능여부에 대해 시장·군수로부터 사전결정을 받도록 한 현행‘사전결정제도’가 성격상‘사업계획승인제도’와 유사해 이를 폐지하기로 했다. 또 공공개발택지에 건설된 민영주택의 재당첨제한기간(2년)을 없애는 등 민영주택의 재당첨 제한을 전면 폐지하기로 했다. 2주택 이상의 소유자 및 일정면적 이상의 주택소유자에 대한 민영주택 1순위 제한이 폐지되고 국민주택의 입주자격도 ‘분양 전 1년간의 무주택자’에서 ‘분양 당시의 무주택자’로 요건이 대폭 완화된다.

◎‘98민중대회’ 60개 단체 2만여명 참석 민주노총과 참여연대 등 60개 시민·사회단체가 공동으로 주최한 ‘98민중대회’가 회원 2만5,000여명(경찰 추산)이 참석한 가운데 8일 오후 서울 여의도 한강시민공원에서 열렸다. 참석자들은 이날 대회에서 ‘민중 10대 요구’를 통해 △경제파탄 관련 재벌총수·정치인·관료 처벌 △부당한 IMF협약 철폐 및 외채탕감 실현 △정리해고 중단과 주 40시간 근무 실현 △군비축소로 실업기금 확보 △농가부채 해결과 농축산물 가격 보장 △무주택 철거민 주거권 확보와 노점상 합법화 실현,장애인 생존권 보장 △교원노조 법제화 등을 정부에 촉구했다. 대회에는 민주노총을 비롯해 전국농민회총연맹,전국빈민운동연합,민주사회를 위한 변호사 모임,한국청년연맹,전국철거민연합회,전국장애인한가족협회,한국민족예술인총연합 등 노동,인권,법조,의료,학계 등 각 분야의 사회단체들이 대거 참여했다. 범국민운동본부 李昌馥 상임대표는 개회사를 통해 “개혁을 부르짖고 나선 ‘국민의 정부’가 출범한 지 8개월이 지났지만 개혁은 후퇴하고 노동자 등 민중의 삶은 갈수록 피폐해지고 있다”면서 “정부가 진정한 개혁을 바란다면 경제파탄 책임자를 처벌하고 부정하게 모은 재산을 환수해야 한다””고 주장했다. 참석자들은 결의문에서 “정부의 사회개혁 약속에도 불구하고 재벌은 구조조정이란 미명 아래 부실채권을 국민에게 떠넘기고 부패정치인들은 여전히 활개를 치고 있다”면서 “개혁이 제대로 추진되지 않는다면 각계 민주세력들은 생존권 확보와 경제주권 회복운동을 펼치겠다”고 밝혔다. 이들은 이날 오후 5시 행사를 마친 뒤 서울 여의도 전경련회관까지 가두행진을 했으나 경찰과의 충돌은 없었다. 이에 앞서 각 사회단체 소속 회원 7,000여명은 7일 오후 서울 보라매공원에서 대회 전야제를 가진 뒤 이날 아침 여의도 행사장까지 거리행진을 했다. 한편 경찰은 대회장 주변에 86개 중대 1만여명의 병력을 투입해 만일의 사태에 대비하는 한편 교통 소통 및 질서 유지를 지원했다.

◎15년 이상 거주자에 매각도 가능 임대 의무기간이 30년 이내인 국민임대주택제도가 신설된다.또 임대 의무 기간이 절반 이상 경과하고 임차인이 분양을 원할 경우 임대사업자가 임의로 해당 임대주택을 매각할 수 있게 된다. 건설교통부는 자금난을 겪고있는 주택업체의 부담을 덜어주고 무주택 저소득층의 내집마련을 지원하기 위해 이같은 내용을 골자로 하는 임대주택 시행령 개정안을 마련,관련절차를 거쳐 이달중 시행할 계획이라고 3일 밝혔다. 개정안에 따르면 기존의 영구 임대주택과는 다르게 국가 또는 지자체의 재정이나 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 임대의무기간이 30년 이내인 국민임대주택제도를 신설한다.

◎착공시기·조합비 피해 최소화 방침/사업승인 추진중인 일반사업 제외 지난 7일 택지지구로 지정고시된 경기도 용인죽전지구내 주택조합의 경우 조합 설립인가 후 조합원을 모집한 주택조합에 대해서는 사업추진이 당초 계획대로 허용될 전망이다. 그러나 일반사업의 경우 사업승인이나 분양승인을 받지 않은 사업에 대해서는 택지개발사업으로 편입돼 토지수용 등의 행정절차가 불가피할 것으로 보인다. 건설교통부 秋秉直 주택도시국장은 21일 “일단 택지지구 지정이 된 이상 지구지정에서 제척(제외)하는 등의 특혜성 구제는 없을 것”이라고 거듭 밝히고 “다만 조합 설립인가를 받고 조합원 모집에 들어간 주택조합의 경우 사업시기와 조합원들이 낸 조합비에 대해 피해를 최소화하기 위해 관련법령이 허용하는 범위내에서 구제해 줄 방침”이라고 밝혔다. 건교부와 개발주체인 한국토지공사는 당초 주택조합이든 일반사업이든 일체의 구제대책은 없다고 발표했었다. 이러한 정부 방침에 대해 주택조합과 관련업계에서 집단시위와 행정소송을 제기할 움직임을 보이는 등 파문이 확산되자 주로 무주택 서민들로 구성된 주택조합은 구제하는 쪽으로 정책방향을 선회한 것으로 알려졌다. 현재 죽전지구에서 조합 설립인가를 받고 사업을 추진 중인 조합은 4개,3,529가구이다.지난 2월∼9월 사이에 용인시로부터 조합 설립인가를 받고 조합원을 모집해 계약금과 1차 중도금 등 1인당 3,000만원에서 7,000만원까지 조합비를 낸 상태다. 택지개발촉진법 6조1항은 지구지정 전 사업승인이나 관할 지자체장의 허가를 받은 자에 대해 지구내에서 토지형질 변경,건축물의 건축 등을 할 수 있도록 돼 있다. 이같은 건교부 방침에 대해 건영,동아,벽산,LG,우성,성원 등 일반사업을 추진하고 있는 업체들은 이날 오후 2시30분 한국주택협회에서 모임을 갖고 “이미 사업승인 절차가 진행 중인 사업은 구제해 주어야 마땅하다”며 “필요하다면 법적투쟁도 불사할 것”이라고 밝혀 귀추가 주목된다.