행정구역상 성남시 지역이지만 분당신도시에 비해 크게 낙후된 성남 구시가지가 전면 재개발된다. 시의 재개발 계획 수립 이후 7년여 만이다. 재개발 지역은 성남의 핵심 구시가지로, 성남시의 얼굴이 바뀔 정도로 사업규모가 크다.26개 구역별로 3단계에 걸쳐 재개발된다. 경기 성남시는 25일 구도심 재개발에 따른 주민의 임시 거처인 도촌동 택지개발지구의 임대아파트가 완공됨에 따라 26일∼4월25일 한 달여간 주민 입주를 마치고 재개발 1단계 사업을 시작한다고 밝혔다. ●이주민촌에서 새 시가지로 변신 성남 구시가지는 1970년대 초 서울 지역에서 재개발이 시작되면서 판자촌 시민들이 이주해 둥지를 튼 뒤 수십년이 지나도록 ‘못사는 동네’라는 이미지를 벗지 못했던 대표적 도심지다. 그동안 시 명칭이 발전의 걸림돌이 된다며 명칭 변경작업도 수차례 시도됐다. 남서울시와 분당시 등 제안이 끊이지 않았다. 분당신도시 주민의 ‘독립시 추진’도 구시가지 주민의 마음을 멍들게 했다. 한 행정구역에 사실상 2개 시가 따로 노는(?) 아이러니를 낳았다. 시 행정 수행도 쉽지 않았다. 이런 점에서 구시가지의 재개발 사업은 지역경제 활성화를 넘어 주민화합이라는 의미도 크다. 개발 사업은 한 지역의 주민을 일시에 이주시킨 뒤 도로와 주택지를 모두 새로 건설한다. 주민들은 한시적으로 거주한 뒤 사업이 끝나면 입주한다. ●3단계 나눠 재개발… 2012년 마무리 구시가지의 재개발 사업지는 시 전체 인구의 3분의2를 차지하는 수정·중원구 지역이다. 도시기본계획은 2010년 완공을 목표로 하고 있지만 주민과의 마찰 등으로 2012년쯤 골격을 드러낼 것으로 전망된다. 1단계 사업은 중동3구역과 은행2구역, 단대구역 등이다.1차 이주 대상은 912가구로 임대계약을 마친 주민들이다. 전용 면적이 36∼59㎡ 규모이며, 소규모 단지다. 2단계 사업은 2010년 시작된다. 태평 2·4구역과 신흥2·수진2구역, 중1·금광1구역, 상대원3구역, 도환중1구역 등이 대상이다. 3단계는 태평1구역을 포함해 신흥1·수진1구역, 신흥3·태평3구역, 중2구역, 은행1구역, 중4구역, 금광2·상대원2구역, 도환중2구역이다.2011년 착공해 2012년 말에 마무리 될 전망이다. 면적만도 303만 9000㎡에 이른다. ●도촌동 이주단지 총 2759가구 규모 도촌동 순환 이주단지는 2759가구가 입주할 수 있다. 이 중 1082가구는 1단계 주택재개발사업 철거민에게 공급되고 잔여 1677가구는 주택공급에 관한 규칙에 의거해 도시계획사업으로 철거되는 주민과 국가유공자, 장애자 및 일반인에게 공급된다. 이주자는 주택공사에서 정한 임대보증금과 월 임대료를 납부하고 거주하며, 사업 완료 후 새로 건설한 아파트로 이주하고 본인이 희망할 경우 무주택 자격이 인정되면 계속 거주할 수 있다. 규모는 작지만 분당에 인접해 투자가지가 높다. 계속 거주를 원하는 주민이 많은 것도 이 때문이다. ●투기 바람 다시 고개 구시가지 재개발은 투기 바람도 몰고왔다. 수년 전부터 불어닥친 투기 열풍에 재개발이 시작하기도 전에 구시가지 전역이 투기로 들끓었다. 시는 근거 없는 개발 계획을 유포하거나 확정되지 않은 도면을 제시하는 투기 조장행위 등에 대한 집중 단속에 나섰다. 외지인이 주범이던 투기 열풍은 최근 부동산 경기 침체로 다소 주춤하고 있으나 시가 본격적인 개발에 나서자 다시 고개를 들고 있다. 재개발 계획에서 누락된 지역도 호가가 치솟아 있어 주의가 요구되고 있다. ●개발방식 놓고 마찰 시가 주축이 돼 시작된 순환 재개발 방식은 주민이 직접 개발하는 자체 철거 재개발 방식과 수시로 부딪치고 있다. 시가 개발 계획을 발표하고 7년여가 지나도록 늑장을 부린 것도 이 때문이다. 시는 구시가지의 경우 도로와 전기 등 기반시설이 부족해 이를 극복할 방안으로 순환 재개발 방식을 고집하고 있지만 집 평수를 넓히기를 바라는 주민들은 시의 정책에 수시로 반기를 들고 있다. 시 관계자는 “구시가지의 노후 아파트의 경우 주민 이견으로 재건축을 위해 10년을 허비하는 경우도 많다.”며 “첫 주민 이주로 시의 재개발 사업이 활로를 찾게 됐다.”고 말했다. 성남 윤상돈기자 yoonsang@seoul.co.kr

“퇴임하는 노무현 대통령에게 ‘아름다운가게’ 점장을 제안합니다.” 노무현 대통령 퇴임(25일) 시기에 맞춰 의미 있는 심포지엄이 열린다.‘존경받는 퇴임 대통령의 역할과 조건’(가제)이란 주제로 19일 희망제작소가 주최한다. 박원순 희망제작소 상임이사는 인사말에서 재활용 물품 나눔단체인 ‘아름다운가게’의 점장 자리도 노 대통령에게 제안할 예정이다. ●“퇴임 대통령 역할, 사회적 논쟁하자” 한국에서 퇴임 대통령 연구는 불모지와도 같다. 한국 현대사는 연구 대상이 될 만한 퇴임 대통령 한 명을 갖지 못했다. 민주화 이전, 대통령 퇴임은 곧 하야(이승만·윤보선·최규하)와 암살(박정희)을 뜻하거나 사형선고(전두환) 혹은 ‘22년 6월의 징역형’(노태우)으로 이어졌다. 민주화 이후, 김대중 전 대통령의 퇴임 뒤 활동이 비교적 과거와 다른 선례를 만들고 있지만 선거 개입 등 제왕적 대통령의 흔적을 여전히 지우지 못하고 있다. 심포지엄은 ‘퇴임 대통령이 사회의 소중한 자산이 돼야 한다.’는 문제의식을 바탕에 깔고 있다. 희망제작소측은 “연금과 경호 등 법적 예우를 받고 있는 퇴임 대통령이 재임 중 얻은 국정운영 노하우와 인적 네트워크는 그냥 묵혀두기 아까운 공적자원”이라면서 “노 대통령이 청와대를 떠나는 지금이야말로 퇴임 대통령의 역할을 놓고 사회적 논쟁이 필요한 때”라고 기획 의도를 설명했다. 희망제작소는 퇴임 대통령의 긍정적 역할 모델로 미국 역대 대통령들을 주목한다. 심포지엄 발제를 맡은 안병진 경희사이버대 영미학과 교수는 “초대 조지 워싱턴 때부터 순조로운 정권교체의 전통을 이어온 미국은 퇴임 대통령에 대한 사회적 존경이 형성돼 있지만, 독재로 점철된 한국은 전제 자체가 다르다.”면서 ‘한국적 모델’ 정립의 필요성을 역설했다. 미 국민이 퇴임 대통령들에게 보내는 신뢰는 그들의 초당적 활동이 있었기에 가능했다. 재임 중엔 특정 당의 이해에 복무했지만, 퇴임 후엔 당파를 넘어 전 지구적 의제 해결에 앞장서 왔다. 지미 카터가 대표적이다. 재임 기간 동안엔 좋은 평가를 받지 못했던 그는 전 세계 무주택자들에게 집을 지어주는 국제 해비탯운동을 주도했다.1994년엔 평양을 방문해 1차 북핵 위기 해결의 물꼬를 텄고, 팔레스타인 분쟁 해결 노력으로 2002년 노벨평화상을 수상했다. 포드 전 대통령은 알코올 중독 및 마약 재활센터 ‘베티포드’를 설립해 5만여명을 치료했으며,‘아버지’ 부시는 2004년 동남아 쓰나미 난민을 구제하기 위해 1억 2800만달러를 모금했다. 클린턴도 현 대선 과정에서 힐러리를 적극 지원하며 당파색을 드러내고 있으나,‘클린턴 글로브 이니셔티브’를 설립해 세계의 빈곤·종교분쟁·기후변화 대처에 적극 나서고 있다. 박원순 상임이사는 “클린턴이 ‘전 세계 빈곤퇴치’를 주제로 3월에 개최하는 홍콩 대회에 초청받았다.”면서 “한국의 퇴임 대통령들도 이젠 재임 기간 동안 확보한 공적 권위를 정치적 당파성을 떠나 전 사회를 위해 쓸 수 있어야 한다.”고 강조했다. ●‘초당파성’ 담보 여부가 관건 한국적 역할모델 정착의 최우선 관건도 역시 ‘초당파성’ 담보 여부다. 김대중 전 대통령이 퇴임 후에도 남북관계에서 일정한 역할을 하는 등 유의미한 활동을 지속하고 있지만, 선거 때마다 영향력을 행사하면서 초당파적 퇴임 대통령만이 가질 수 있는 정치자본을 스스로 훼손하고 있다는 게 안 교수의 지적이다. 노 대통령이 퇴임 후 만들어 갈 역할모델이 새삼 중요해지는 것도 이 때문이다. 안 교수는 “많은 시행착오가 있었지만 노 대통령이 제왕적 대통령제의 한계를 뛰어넘어 선진국형 대통령제를 시스템화하고자 했던 문제의식만큼은 높이 살 만하다.”면서 “‘대연정’ 같은 뒤틀린 정치공학을 주장할 것이 아니라, 정치 선진화를 위한 초당적 조정자의 역할이나 동북아 평화정착을 위한 노력을 수행한다면 노 대통령 나름의 퇴임 후 모델을 찾을 수 있을 것”이라고 전망했다. 반면 경고도 잊지 않았다.“노 대통령이 퇴임 후에도 당파적 발언을 그치지 않고 정치 세력 집결자의 역할을 자임할 경우 전직 대통령에 대한 부정적 시각만 강화시킬 것”이란 우려다. 심포지엄 토론자로는 이화영 대통합민주신당 의원, 정윤재 세종국가경영연구소장, 장신기 김대중도서관 연구원, 권율 대외경제정책연구원 국제개발협력팀장 등이 참석한다. 장소는 희망제작소 세미나실. 이문영기자 2moon0@seoul.co.kr

Q)주택이나 건물을 소유하지 않은 가구는 어떤 기준으로 건강보험료를 부과하나요?A)주택이나 건물을 소유하지 않은 건강보험 지역가입자는 전·월세 보증금을 기준으로 보험료가 정해진다. 일반적으로 보증금의 30%가 지역가입자의 재산으로 책정되며, 이를 기준으로 보험료를 산출한다. 예를 들어 보증금 1억원짜리 전셋집에 살고 있다면 3000만원이 본인의 재산으로 책정되는 것이다. 전·월세 보증금 액수는 본인이 직접 국민건강보험공단에 신고해야 하며 계약서 사본을 제출해야 한다. 신고하지 않았다면 공단이 거주지의 전·월세 거래금액을 조사, 보증금을 추정해 보험료를 부과한다.

저소득 무주택자들이 내집마련의 징검다리로 이용할 수 있는 국민임대주택이 대거 공급된다. 29일 건설교통부에 따르면 올해 공급되는 국민임대주택은 모두 6만 9000가구에 이른다. 이는 지난해 공급한 5만 7400가구보다 20% 증가한 물량이다. 수도권에 집중 공급된다. 서울 장지, 경기 화성 동탄 등 26곳에서 3만 2000여가구가 나온다. 대구 율하 등 광역권 도시 주변 17곳에서도 1만 5000여가구가 공급된다. 충북 청원 오송 등 지방권 37개 지역에서는 2만 2000여가구 입주자를 모집한다. 수도권에는 대규모 택지지구에 많은 물량이 나온다. 서울에선 SH공사가 오는 4월 송파 장지지구에 1283가구를 공급한다.10월에는 강동 강일지구에 2775가구를 내놓는다. 주택공사는 4월 용인 흥덕지구에서 2503가구, 오산 세교에서 836가구를 내놓는다.9월에는 파주 신도시에서 1165가구의 입주자를 모집한다.12월에는 김포 신도시에서 1439가구를 공급한다. 지방에서는 다음달 청원 오송에서 1118가구를 공급하고,3월에 대구 율하에서 2380가구가 나온다. 부산 정관 1301가구, 부산 고촌에서 1084가구 등이 계획돼 있다. 입주자격 및 신청은 무주택자로서 가구당 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70% 이하면 가능하다. 다만 50㎡ 이상 규모 아파트는 청약저축 가입자여야 한다. 임대조건은 주택 규모에 따라 차이가 있으나, 인근 전셋값의 55∼83%선에서 책정된다. 지역별 공급계획 및 가구수는 국민임대주택 홈페이지(kookmin.jugong.co.kr)에서 확인할 수 있다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

대통령직 인수위원회의 ‘신혼부부 아파트’ 원점 재검토 방침은 ‘잘 하고 욕 먹는’ 상황을 미연에 방지하겠다는 의도로 해석된다. 신혼부부 아파트는 이명박 대통령 당선인의 부동산 공약 중 가장 구체적이고 핵심적인 내용인 만큼 자칫 정책 실패가 정권 불신으로 이어질 수도 있기 때문이다. 따라서 물량 확보에 고심하기보다는, 청약 가산점 부여나 주택담보대출 이자부담 완화 등 기존 정책 수단을 활용하는 게 현실적이라는 판단이다.●신혼부부 아파트 `3중고’ 정책의 핵심은 연간 신규주택 50만가구 중 12만가구를 신혼부부에게 공급한다는 데 있다. 하지만 이는 무주택 신혼부부 기준 자체가 모호하고, 다른 계층과의 형평성에도 맞지 않는 데다, 신혼부부들의 주택 수요과 공급 물량간 괴리감도 적지 않다. 우선 인수위는 ‘수도권·광역시의 여성 기준 34세 미만 무주택 가구’를 신혼부부로 정의하고 있다. 같은 연령대의 독신·기혼 가구,35세 이상 신혼부부 등을 위한 배려는 빠져 있다. 또 신혼부부를 우선 배려하면, 청약가점제에서 후순위로 밀려 있는 30대 중·후반과 40대 초반 계층은 신혼부부 아파트 혜택에서도 제외돼 상대적 박탈감이 클 수 있다. 아울러 입지가 좋은 지역은 공급 가격이 상승할 수밖에 없어 자금이 부족한 신혼부부 입장에서는 ‘그림의 떡’이 될 수 있는 반면, 공급 가격을 낮추면 상대적으로 입지 여건은 불리해져 ‘주인없는 빈 집’이 될 가능성도 있다. 이같은 상황에서 신혼부부용 주택으로 12만가구를 공급하겠다고 미리 못박으면, 스스로 운신의 폭을 좁혀 자칫 ‘자승자박’이 될 수 있다.●혜택 확대가 최선책 이에 따라 신혼부부 아파트 외에 집값 안정의 대안으로 제시되고 있는 시세의 80∼90% 수준인 ‘장기전세 아파트’, 소유자와 투자자를 구분한 ‘지분형 아파트’ 등과 연동해 공급량을 탄력적으로 운용할 필요가 있다. 이 경우 ‘신혼부부 보금자리주택 청약제도’를 신설하는 것은 무의미해질 수 있다. 대신 신혼부부의 여건에 따라 다양한 유형의 주택을 취사 선택할 수 있도록 기존 청약제도 내에서 가산점을 주는 방안이 유력하다. 지금은 무주택 기간과 부양가족 수 등에 따라 당첨 우선권을 주는 청약가점제를 적용하고 있어 신혼부부들이 당첨될 확률은 ‘제로’(0)에 가깝다. 가산점을 활용하면 신혼부부의 합산 소득이나 나이, 자녀 수 등에 따라 차등화할 수 있다는 이점도 있다. 또 신혼부부들은 보유 자금은 부족하지만, 미래 기대소득은 높다는 데도 주목하고 있다.‘생애최초 주택마련 대출’을 확대하거나, 총부채상환비율(DTI)·주택담보대출비율(LTV) 등을 다른 계층에 비해 상향 조정할 수 있는 근거가 여기에 있다. 다만 신혼부부로서 지위나 혜택을 누릴 수 있는 기간을 명시, 다른 계층과의 형평을 기하는 방안이 필요한 것으로 지적된다.장세훈기자 shjang@seoul.co.kr

대통령직 인수위원회가 최근 내놓은 집값의 절반 이하로도 내집을 장만할 수 있는 ‘지분형 분양 주택’에 대한 관심이 높아지고 있다. 집값의 51%만 내면 소유권이나 임차권 등을 갖고, 나머지 49%는 연·기금 등의 투자를 유치한다는 큰원칙만 정해졌을 뿐 세부 규정은 마련되지 않아 궁금증도 커지고 있다. 지분형 분양주택을 문답 형태로 짚어본다. ▶언제 시행하나. -구체적인 시행방안을 마련해 주택법과 주택공급규칙을 고쳐 오는 9월쯤 시행한다는 계획이다. ▶자기자본은 얼마나 들어가나. -일반분양자는 51% 지분만 보유하면 소유권을 행사할 수 있다. 초기에 51%를 넘는 지분을 사들이는 것은 제한된다. 하지만 국민주택기금(5500만원)이 지원되는 만큼 2억원짜리 주택이라면 4700만원만 있으면 집을 가질 수 있다. 이에 따라 싸게 분양받아 직접 거주하지 않고 임대료만 챙기는 사례도 나올 수 있다. ▶어떤 집들이 대상이 되나. -원칙은 분양가 상한제를 적용받는 전용면적 기준 85㎡(25.7평) 이하 주택이 대상이다. 우선은 60㎡(18평) 이하에 시범 적용한 뒤 점차 확대할 계획이다. ▶누가 청약할 수 있나. -무주택자를 대상으로 청약가점제를 통해 입주자를 결정한다. 이 경우 청약가점제의 대상이 아닌 청약저축 가입자가 배제되는 모순이 생긴다. 이에 따라 청약저축 가입자에게도 청약자격을 주는 방안을 강구 중이다. ▶지분 투자자격은. -연·기금과 투자펀드, 리츠 등이 대상이다. 일반인은 직접 투자가 아닌 펀드 등에 간접투자하는 방식으로 지분을 보유할 수 있다. 또 투자방식은 동 호수별 투자가 아닌 택지지구의 블록별 투자방안이 유력하다. ▶투자자가 몰리면 어떻게 하나. -입지여건이 좋은 단지에 투자자가 몰리는 경우에 대비해 투자 주체별로 투자한도를 정해준다. 한 펀드에만 수익성이 좋은 주택의 지분을 몰아주는 일을 없애기 위한 것이다. ▶세금은 어떻게 내나. -51%의 지분을 가진 일반분양자는 등기부상 소유자가 되고, 투자자는 근저당 형태가 된다. 만약 한 채의 집을 가진 분양자가 나머지 지분을 모두 사들이면 1가구 2주택자로 바뀐다. 이 경우 세금을 어떻게 부과할지는 아직 정해지지 않았다. 취득·등록세는 당연히 부과하되 투자자에게도 양도소득세를 부과할지 여부는 정하지 못했다. 세금을 물리면 수익률이 낮아져 투자가 부진해질 수 있고, 면제하면 특혜 시비에 휘말릴 수도 있기 때문이다. 일반분양자는 양도세를 내야 한다. ▶차익 및 손실분담은 어떻게 하나. -집값이 올라 수익이 생기면 10년 전매제한 기간이 끝나는 시점이나 펀드의 청산 시점에 청산을 통해 지분만큼 배분한다. 만약 손실이 발생한다면 손실도 지분 비율에 따라 분담한다. ▶청산은 어떻게 하나. -가장 큰 골칫거리이다. 만기 10년짜리라면 전매제한이 풀리는 시점에서 청산해야 한다. 일반분양자가 나머지 49%의 지분을 매입하거나 자신이 갖고 있는 51%의 지분을 팔아야 한다. 일반 분양자의 지분을 의무적으로 팔도록 하는 강제규정도 거론된다. 하지만 양측의 합의가 문제다. 일반분양자는 보다 싸게 지분을 넘겨받으려 하고, 투자자는 높은 값에 팔려고 할 것이기 때문이다. 이 경우 현재 임대아파트 분양전환 때처럼 일반분양자들이 잔여지분을 사들일 때 싼값을 요구하며 집단행동을 벌일 수도 있다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

대통령직 인수위가 무주택 서민의 내집 마련 문턱을 낮추기 위해 ‘지분형 분양제’를 내놓았다. 주택을 구입할 사람과 투자만 할 사람의 주택 지분을 51대49로 나눠 분양하는 방식이다.2억원짜리 아파트의 경우 시중금리보다 저렴한 국민주택기금 대출을 이용하면 분양가의 4분의1, 즉 5000만원으로 내집을 마련할 수 있다. 실거주자의 주택 구입자금을 크게 낮출 수 있다는 점에서 참신한 주택공급 방식으로 평가된다. 더구나 실소유자는 세 줄 권리와 함께 전매제한기간(10년) 이후 매매권을 행사할 수 있어 임대주택에 비해 ‘소유’의 욕구도 어느 정도 충족시킬 수 있을 것으로 기대된다. 하지만 이 제도가 성공적으로 정착되려면 49%에 해당하는 투자자의 참여가 전제돼야 한다. 분양가와 시세의 차익이 최소한 대출금리 이상이어야 투자자를 끌어들일 수 있다는 뜻이다. 하지만 집값 안정세가 지속되고 있는 데다, 부동산 담보대출의 부실화 가능성까지 점쳐지고 있는 상황에서 손실 위험성을 안고 뛰어들 투자자들이 어느 정도 될지 의문이다. 지분을 증권화한 뒤 자본시장에 유통시켜 투자금을 회수할 수도 있다지만 주택금융시장마저 외면받고 있는 상황에서 인수위의 의도대로 유통이 활성화될지도 불분명하다. 따라서 우리는 지분형 분양제도 토지임대부 주택이나 환매조건부 주택처럼 공급방식을 다양화하는 제도의 한 형태로 접근했으면 한다. 지분형 분양제가 만병통치약이 아니라는 얘기다. 이 제도는 미비점이 보완되더라도 서울이나 수도권 신도시 주변 등 인기지역에만 적용될 수밖에 없다. 이명박 대통령 당선인도 개탄했지만 집값이 과도하게 비싼 것은 분양가 ‘거품’ 때문이다. 건설업체들이 주변 시세에 맞춰 분양가를 뻥튀기한 결과다. 그렇다면 새로운 제도를 도입하기에 앞서 과도하게 부풀려진 분양가의 거품부터 빼야 한다.

17일 대통령직 인수위원회가 발표한 ‘지분형 분양제도’는 변형된 ‘반값아파트’ 제도라고 할 수 있다. 무주택 서민들에게는 좋은 제도이지만 이 방안의 성공여부는 구체적인 실행방안 등을 어떻게 마련하느냐에 달렸다. ●“은행금리 이상 수익 여부가 관건” 서종대 건설교통부 주거복지본부장(인수위 전문위원)은 “내집 마련을 처음 하는 사람에게 도움을 주기 위해 이 제도를 도입했다.”면서 “일단 전용면적 65㎡(약 20평) 이하에 적용한 뒤 국민주택규모(25.7평) 이하까지 확대하는 방안을 검토하겠다.”고 말했다. 이 제도 정착의 주요변수는 수익성 여부다. 수익이 없는 곳에는 투자자들이 투자할 가능성이 거의 없기 때문이다. 이 경우 주택의 입지에 따라 투자가 양극화될 수 있다. 뿐만 아니라 전매제한이 풀리는 10년 뒤 과연 수익을 낼 수 있느냐는 것이다. 집값이 떨어지면 수익은커녕 원금도 챙길 수 없는 상황이 올 수 있다. 박원갑 스피드뱅크 연구소장은 “민간 투자자를 끌어모으려면 적어도 집값이 금리 이상 올라야 하는데 지금 집값이 부담스러울 정도로 많이 올라 잘 될지 의문”이라고 말했다. 반면 김신조 내외주건 사장은 “정부 안처럼 집값의 4분의1 정도만으로 구입할 수 있다면 집값의 50∼70%에 이르는 전셋값보다도 싼 값에 내 집을 살 수 있게 되므로 잘만 운영된다면 오히려 전세보다도 인기를 끌 수 있다.”고 말했다. ●“소유·투자자 과세 분쟁 발생 소지” 투자자와 지분 소유자가 따로 있어 양도소득세나 재산세 등 관련 세금을 어떻게 부과할지도 관건이다. 서 본부장은 “지분형 주택 투자자에게 양도세나 재산세를 부과하는 문제는 사회적 합의에 맡길 계획”이라면서 “아예 물리지 않거나 1가구 2주택자에게만 물리는 방안 등 다양한 방법을 강구 중”이라고 말했다. 자칫 연기금 등이 투입될 경우 이들 기금의 부실화로 이어질 수도 있다. 장성수 주택산업연구원 박사는 “집값이 떨어질 경우 주택의 지분 소유자는 물론 투자자들도 부실화될 가능성이 있다.”고 말했다. 이에 대비해 인수위는 투자지분의 유동화를 허용할 방침이다. 하지만 주택이라는 실체가 있는 만큼 별도의 보증제도는 마련하지 않기로 했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

이르면 올 하반기부터 무주택 서민이 제3의 투자자와 공동으로 주택을 분양받을 수 있다. 본인은 분양가의 51%를 내고, 투자자는 49%를 충당한다.‘반값’으로 주택을 사게 되는 것이다. 대통령직 인수위원회는 17일 ‘지분형 주택분양제도’를 도입하기로 했다. 올 하반기 공공분양 주택을 대상으로 수도권에 시범 도입한 뒤 확대 여부를 최종 결정할 예정이다. 이 제도에 따르면 본인은 해당 주택의 소유권·임대권·매각권 등 모든 권리를 인정받는다. 나머지 49% 투자는 개인·펀드·연기금 등을 통해 충당된다. 투자자는 투자한 지분을 언제든지 팔 수 있다. 예컨대 수도권에서 2억원에 분양되는 18평형 아파트의 경우 51%인 1억 200만원만 있으면 내집 마련의 기회를 가질 수 있다. 이중 절반 정도는 국민주택기금에서 융자받을 수 있어 5000만여원으로 일단 집을 살 수 있게 된다. 분양가의 나머지 9800만원은 시세 차익을 원하는 투자자나 펀드를 통해 조달된다. 거주 목적의 실수요자 입장에서는 투자액만큼 이자 부담도 덜 수 있게 된다. 인수위는 지분형 주택분양제를 공공택지에 조성되는 국민주택 규모(85㎡ 이하) 공공분양주택에 우선 적용한 뒤 민간분양주택에도 확대할 계획이다. 최재덕 인수위 경제2분과 인수위원은 “거주 목적의 실수요자가 51%의 지분을 갖도록 한 것은 해당 주택에 대한 모든 권한을 행사할 수 있도록 하기 위한 것”이라면서 “투자자는 전매제한 기간이 끝난 뒤 실소유자가 해당 주택을 매각할 때 차액의 49%만큼 이익을 가져갈 수 있다.”고 설명했다. 최 인수위원은 “전매제한 기간인 10년 동안 돈을 묶어 놓으면 투자자가 줄어들 수 있는 만큼 그 전에 다른 투자자에게 지분을 팔아 현금화할 수 있도록 증권화 방안 등도 추가 검토할 계획”이라고 덧붙였다. 인수위는 또 올해 안에 택지조성촉진법을 개정, 공공택지개발에 민간 참여를 단계적으로 허용하기로 했다. 그동안 공공택지개발은 한국토지공사와 대한주택공사 등이 독점하다시피 해왔다. 수도권의 경우 토지 가격이 전체 비용의 60∼70%에 이르고 있는 만큼 경쟁 도입으로 토지가격, 나아가 분양가격을 낮출 수 있다는 판단이다. 장세훈기자 shjang@seoul.co.kr

대통령직 인수위원회가 17일 올 하반기 시범도입하겠다고 밝힌 ‘지분형 주택분양제’는 이론상으로는 무주택 서민들과 부동산 투자자들의 요구를 동시에 충족시키는 제도다. 무주택 서민들은 ‘반값’만 내면 내집 마련의 기회를 얻는다. 그 절반도 국민주택기금 등 대출로 충당하면 ‘반의 반’만 대금을 내도 된다. 현재 자가주택 점유율은 55.6%, 공공임대주택은 2.97%에 불과하다. 집값이 수도권을 중심으로 천정부지로 치솟은 상황에서 대부분의 무주택 서민들은 주거 불안정에 시달리고 있다. 지분형 주택분양제가 도입되면 무주택 서민들의 주택 구입비 부담이 낮아질 수 있다.51%의 지분을 보유하므로 주식회사의 ‘대주주’와 비슷하다고 보면 된다. 본인은 소유권·임대권·매각권 등의 권리를 갖는다. 돈이 없어 빚을 내야 하는 서민은 나머지 49%의 투자자 지분만큼 이자 부담도 덜 수 있다. ●집주인 지분 51%로 소유·임대·매각권 행사 투자자 입장에서는 실소유자로부터 지분에 해당하는 이자를 받을 수 없어 집이 팔리기 전까지는 특별한 혜택이 없다. 하지만 2억원에 분양된 주택을 실소유자가 전매제한기간 10년이 지난 뒤 4억원에 팔 경우 매매차액 2억원의 49%인 9800만원을 챙길 수 있다. 전매제한제도는 실수요자에게만 적용되기 때문에, 투자자는 제한 기간에도 지분에 대한 증권·펀드화 등을 통해 일정 수익을 얻은 뒤 팔 수 있다. 최재덕 인수위 경제2분과 인수위원은 “주요 선진국에서는 주택 구입시 자기 부담이 10∼20% 수준이지만, 우리나라는 금융이 취약해 자기 부담이 높은 상황”이라면서 “지분형 주택분양제는 자기 부담을 낮출 수 있고, 이자 부담도 줄일 수 있다.”고 설명했다. ●투자자 전매제한 없이 지분 팔 수 있어 지분형 주택분양제도는 우선 공공분양주택에 적용할 예정이다. 인수위는 현재 수도권 30만호를 포함, 전국적으로 연간 50만호의 공공분양주택을 공급할 계획이어서 공급 물량은 충분할 것으로 기대된다. 청약저축에 가입한 무주택 서민들이 우선적인 수혜 대상이 될 것으로 보인다. 하지만 입지 여건 등이 뛰어난 일부 지역은 투기 수요를 부추길 수 있어 부작용을 최소화할 안전장치도 검토할 필요가 있다. 또 실소유자의 권리 중 임대권은 일정 부분 제한해야 한다는 지적이다. 예컨대 2억원짜리 주택을 5000만원으로 구입한 뒤 1억 2000만원에 전세를 놓아 차액을 챙길 수 있다면 ‘위장 분양권자’가 양산될 수 있는 등 제도 도입 취지를 훼손시킬 수 있다. 이동관 인수위 대변인은 “갖가지 논란에 대비해 여론을 충분히 수렴한 뒤 추진할 것”이라고 강조했다. 장세훈기자 shjang@seoul.co.kr

최근 시중금리가 상승하면서 은행 대출상품의 이자가 눈덩이처럼 불고 있는 요즘, 무주택 서민들을 위한 주택담보대출 상품이 주목을 받고 있다. 일반 대출상품보다 1%포인트 정도 금리가 낮아 이자 부담을 크게 줄일 수 있기 때문이다. 15일 금융권에 따르면 최근 무주택 서민을 위한 우대금리 행사를 시작하는 곳은 하나은행. 오는 21일부터 주택대출을 받은 모든 무주택 대출자에게 0.5%포인트만큼 금리를 감면해 주기로 했다. ●1년간 연체 없으면 이자납입액 3% 환급 여기에 신규 대출 뒤 올해 1년 동안 연체가 없는 고객은 이자납입액의 3%를 돌려 받는다. 연체가 있더라도 연체일수가 30일 이내면 1%를 환급받을 수 있다. 또한 보험료나 각종 공과금, 휴대전화 요금 등의 자동이체와 카드 발급 고객에게 0.2%포인트 정도 우대금리를 부여한다. 대출받은 시점보다 금리가 오르지 않는 ‘이자안전지대론’ 신청시 금리보장에 따른 옵션비용을 50% 감면해주는 등 결과적으로 1%포인트 정도의 금리 혜택을 받게 됐다. 하나은행의 15일 현재 변동식 주택대출금리는 연 7.19∼7.89%. 무주택자는 이번 방안으로 6.19∼6.89%의 금리를 적용받는다.1억원을 대출받았을 때 연 100만원 정도의 이자를 아낄 수 있는 셈이다. 다만 대출 대상은 ▲무주택세대 ▲기준시가 3억원 이하 주택 대상 등으로 까다로운 편. 무주택자를 대상으로 하기 때문에 기존 다른 대출자들은 대출 갈아타기가 불가능하다. 하나은행 상품개발부 이강훈 차장은 “은행도 공적 성격을 띤 금융기관인 만큼, 공익성에 부응하기 위해 이 같은 서비스를 내놨다.”면서 “서민들이 국민주택규모의 집을 마련하는 데 큰 도움이 될 것”이라고 내다봤다. ●금리우대 보금자리론도 금리 우대 ‘쏠쏠’ 한국주택금융공사의 ‘금리우대 보금자리론’ 역시 무주택 서민을 위한 상품이다. 고정식 주택대출상품인 보금자리론 금리 6.75∼7.00%에서 최대 1% 포인트가 낮아진 5.75∼6.00%의 금리를 적용받는다. 일반적인 변동식 주택대출 상품 금리의 기준이 되는 양도성예금증서(CD) 금리 5.89%보다 더 낮은 수준이다. 여기에 근저당권 설정비와 이자율할인수수료를 부담하면 추가로 0.2%포인트의 할인 혜택을 볼 수 있다. 물론 무주택자라고 해서 모두 혜택을 볼 수 있는 건 아니다. 부부합산 연소득이 ▲1600만원 이하 1% 포인트 ▲1600만∼1800만원 0.75%포인트 ▲1800만∼2000만원 0.5%포인트 만큼 금리를 깎아준다. 담보주택 조건도 시가 3억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하에 대출 한도는 1억원까지다. HSBC가 지난 14일 내놓은 주택담보대출 상품은 연 5.99∼7.26%라는 은행권 최저 수준의 금리를 자랑한다. 다이렉트 고객이면 누구나 이용할 수 있어 이용 조건도 까다롭지 않다. 인터넷뱅킹 전용 상품으로 오는 3월31일까지 한시 판매한다. HSBC 정지향 이사는 “다른 은행처럼 CD가 아닌 통화안정채권 금리 등을 기준 금리로 사용, 낮은 대출금리 상품을 운용할 수 있게 됐다.”고 소개했다. 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

아파트 분양 시장이 살아날까. 주택 공급 규제가 풀릴 것으로 예상되면서 아파트 분양 시장에 숨통이 트일지 관심이 쏠리고 있다. 미분양 적체로 고심하는 건설업체들은 벌써부터 분양 시장에 훈풍이 불어올 것을 기대하는 눈치다. 하지만 부동산 전문가들의 전망은 다르다. 군불(규제완화)이 아파트 분양 시장을 따뜻하게 하는데 에는 시간이 걸릴 것으로 내다봤다. 대통령직 인수위원회에서 지방 도시의 투기과열지구·투기지구 해제 방침을 내놨지만 이 정도로는 꽁꽁 얼어붙은 분양 시장을 녹이는 데 한계가 따를 것으로 보고 있다. 분양 시장이 쉽게 살아나지 않을 것으로 보는 이유는 다양하다. 우선 투기과열지구나 투기지구 해제에 따른 반짝 효과가 크지 않을 것으로 보인다. 이미 미분양 적체를 해소하기 위해 지난해 지방 도시의 투기과열지구를 풀어 큰 효과를 기대할 수 없는 상황이다. 투기지역도 아파트가 대량 공급되고 있는 천안, 아산, 울산을 빼고는 풀렸다. 수도권까지 규제완화가 풀리면 청약시장에 훈풍이 불겠지만 투기가 우려돼 정부가 극약처방은 내놓지 않을 것으로 예상된다. 투자 수요 감소도 분양 시장 침체를 장기전으로 끌고 간다. 실수요자 위주의 청약만으로는 분양 시장을 달구는 데 한계가 따른다. 실수요자 위주의 주택 청약제도 기조가 변하지 않는 한 아파트 분양시장의 훈풍을 기대하기 어렵다는 것이다. 김태호 부동산랜드 사장은 8일 “주택 공급이 늘면서 무주택자가 줄어 실수요자 위주의 청약만으로는 꽁꽁 얼어붙은 분양시장을 녹이지 못할 것 같다.”고 내다봤다. 공급 과잉도 원인이다. 투자 수요는 물론 실수요자도 움직이지 않는 상황이어서 지방 도시마다 쌓여 있는 미분양 물량과 추가 공급분을 소화하기에는 시장이 너무 좁다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “지역 경제가 살아나지 않는 한 지방 미분양 아파트 소진은 어려울 것 같다.”고 전망했다. 양도소득세·종합부동산세 완화 약속도 당장 이뤄지지는 않을 전망이다. 대출 규제·금리 인상도 신규 청약 걸림돌이다. 전문가들은 대부분 양도세와 종부세 완화 방안이 나와야 시장이 움직일 것으로 예상했다. 청약제도는 손을 대면서도 대출 규제는 여전히 쥐겠다는 정책 또한 투자 수요를 억제할 것으로 보인다. 건설업체들의 고분양가 고집도 수요자들의 발길을 돌리게 하고 있다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

새 정부가 부동산투기를 잡기 위해 중과세보다는 대출억제를 선택하기로 함에 따라 그 효과에 관심이 쏠린다. 대출억제에 따른 부작용 여부도 마찬가지다. 새 정부는 부동산가격 폭등을 옥죄기 위해 참여정부가 2006년부터 시행해온 주택담보인증비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 적용과 같은 대출규제를 그대로 유지할 전망이다. 전문가들은 공급에는 시간이 걸리는 반면, 종부세·양도세 등 부동산 관련 세제를 완화할 경우 투기가 활발해질 것을 우려해 금융규제를 유지하려는 것으로 받아들이고 있다. 또한 시중 유동성이 풍부한 상황에서 경기활성화를 앞세운 정책금리 인하 압력도 크지 않을 것으로 보고 있다. 하지만 일각에서는 집값의 60% 이내에서 대출하는 LTV와 연간 원리금 상환액이 소득의 40∼60%를 넘지 못하게 하는 DTI 대출규제가 서민들의 내집마련을 더 어렵게 만들 수 있다는 우려를 내놓고 있다.●공급 확대될 때까지는 불가피한 규제 건설산업연구원 김현아 연구위원은 “일단 돈줄을 죄는 게 확실한 부동산 안정화 방향”이라면서 “공급확대를 통한 안정화 정책은 시간이 걸리는 만큼 우선적으로 수요를 억제하는 정책이 필요하다.”고 말한다. 김 연구위원은 “최근 부동산 담보대출과 연동된 3개월물 양도성예금증서(CD) 금리가 치솟아 대출금리도 올라가는 상황이라 대출을 끼고 집을 살 수 있는 상황이 아니다.”면서 “여기에 DTI나 LTV를 완화하지 않고 현행 수준에서 유지한다면 상당한 수요 억제 효과를 볼 수 있을 것”으로 전망했다. 김 연구위원은 “새 정부가 갑작스레 대출규제를 완화하면 안정되고 있는 부동산 시장에 혼란이 발생할 수 있다.”면서 “정책의 일관성 차원에서 금융규제 유지가 의미가 있다.”고 밝혔다. 우리은행 PB사업단 김승섭 과장은 “세제를 완화해도 대출규제를 유지하면 투기세력이 끼어들 여지가 없어 부동산 가격 안정화에 큰 도움이 될 것”이라고 분석했다. 김 과장은 “일각에서 서민들의 주택마련이 어렵다는 지적이 있지만, 투기와 투자를 분리해내기 어려운 상황에서 서민을 위해 돈줄을 풀어주면 투기세력에게도 돈이 흘러들어가 오히려 집값 상승으로 서민들이 더 피해를 보게 된다.”고 설명했다.●건설경기 살리려면 대출규제 풀어야 경기도의 20평대 아파트에서 30평대 아파트로 갈아타기 위해 부동산중개소를 방문한 최모(41)씨는 대뜸 ‘DTI가 얼마나 나오느냐.’는 질문을 받았다. 중개소에서는 1억∼2억원의 대출을 끼고 집을 사려던 사람들이 DTI가 이에 못미쳐 계약금만 날리는 일이 있었다고 전했다. 무주택자인 김모씨는 “대출규제를 계속하게 되면 내집 마련을 원하는 서민들이 집을 장만하기 어렵다.”면서 “규제를 풀어야 한다.”고 지적했다. 지방 미분양으로 고통받고 있는 한 건설사 임원은 “정부가 대출규제를 풀지 않는 한 지방의 아파트를 분양받거나 매매할 수 있는 사람들이 많지 않다.”면서 “지방의 건설경기를 살리려면 돈줄을 풀어야 한다.”고 조언했다.문소영 이두걸기자 symun@seoul.co.kr

“그냥 눌러 살까. 아니면 내집마련의 징검다리로 삼을까.” 서울시가 주택을 소유 개념에서 거주의 개념으로 전환하기 위해 지난해 도입한 ‘시프트’(SHIFT, 장기전세주택) 4160여가구가 올해 입주자를 맞는다. 시프트는 도입 첫해인 지난해 평균 경쟁률이 평균 10대1을 웃도는 등 높은 인기를 누렸다. ●은평뉴타운서 999가구 공급 8일 서울시 산하 SH공사에 따르면 올해 서울시내 택지지구에서는 모두 6곳에서 3195가구가 분양된다. 나머지 967가구는 재건축을 통해 지어지는 임대아파트를 SH공사가 매입해 공급하는 물량이다. 여기에는 지난해 말 공급공고를 한 은평뉴타운(660가구)과 장지4단지(75가구), 재건축 시프트 30가구 등이 포함돼 있다.7일 접수를 시작했으며 11일까지 접수를 받는다. 또 3월에는 은평뉴타운 1블록에서 177가구,12블록에서 162가구를 각각 분양한다. 장지지구와 강일지구에서도 343가구와 1707가구가 각각 분양된다. 도심과 가까운 왕십리뉴타운에서 69가구의 주상복합아파트가 공급된다. 이 중 37가구는 전용면적 84㎡의 중형이어서 청약경쟁이 치열할 전망이다. ●후분양… 6개월내 입주가능 시프트는 주변시세의 80%선에서 전셋값이 결정된다. 계약기간은 일반 전세처럼 2년이지만 계약 연장을 통해 20년까지 살 수 있다. 시프트에 입주하더라도 무주택자로 간주된다. 따라서 사는 동안 새 아파트를 분양받아 나갈 수 있다. 아니면 집값을 다른 곳에 투자하면서 시프트에서 장기 거주해도 된다. 게다가 시프트는 후분양이어서 분양을 받은 뒤 6개월 이내에 입주할 수 있다. 올해 분양되는 물량의 대부분이 올해 말까지 입주가 가능하다. ●청약저축 51회 이상돼야 시프트는 전용면적 85㎡ 이하는 청약저축 가입자만 청약할 수 있다. 이 가운데 59㎡는 무주택 가구주로서 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70%(241만원)를 초과하면 안된다. 또 자동차는 현재가치로 2200만원, 보유 부동산은 개별공시지가 기준 5000만원을 넘으면 안된다. 85㎡ 초과는 청약예금 가입자가 청약할 수 있다. 유주택자는 청약할 수 없고, 단독 가구주는 청약할 수 있다. 재건축매입 임대주택은 무주택 기간이 1년 이상으로 해당 재건축아파트가 있는 지역에 1년 이상 거주해야 청약자격이 생긴다. 올해 분양 물량에는 강남구와 서초구 물량도 많이 포함돼 있어 높은 청약경쟁률이 예상된다. 상품이 좋은 만큼 경쟁률도 치열하다. 지난해 5월 첫선을 보였을 때 평균 10.8대1,2차 13대1,3차 15대1의 경쟁률을 보였다. 지난해 분양한 시프트 청약경쟁률을 SH공사가 분석한 결과, 전용면적 84㎡의 중형대에 당첨되려면 최소한 청약저축에 51회 이상은 불입해야 하는 것으로 조사됐다. 지난해 7월 공급한 발산 3차 84㎡(2차)의 청약저축 불입 횟수는 최소 51회, 최다 292회, 평균 109회인 것으로 나타났다. 하지만 소형인 56㎡는 청약저축을 9∼19회 낸 사람도 당첨됐다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

“수도권 신도시 개발로도 못 풀었던 공급문제를 재건축·재개발로 해결할 수 있을까?…대전에 사는 신혼부부는 혜택을 보면서 청주의 신혼부부는 왜 안되나?” 새 정부의 부동산 공약이 적잖은 의문과 모순점을 안고 있다. 시장친화적인 정책 총론에 고개가 끄덕여지다가도 각론에 들어가면 논리상으로 납득하기 어려운 대목이 많다. 방법론끼리 상충되는 것도 한둘이 아니다. (1) 분양가 내리고 공급 확대? 첫번째 의문점은 분양가 20% 인하와 매년 50만가구 공급이라는 정책목표를 병행해 추진하는 일이 과연 가능하겠느냐는 것이다. 새 정부 공약대로 연간 50만가구 주택을 건설하려면 민간부문의 주택공급을 활성화해야 하며, 이를 위해서는 주택공급량과 밀접한 분양가 상한제를 완화해야 한다. 그런데 공약으로 동시에 내건 ‘아파트 분양가 20% 인하’는 다름아닌 민간 주택건설의 위축을 불러올 수 있는 내용이다.50만가구 건설을 통한 공급량 늘리기와 앞뒤가 맞지 않는다. 두 공약은 현실적으로 양립이 어려울 수밖에 없다. (2) 신도시보다 재개발이 특효? 두번째는 신도시 개발로도 풀지 못했던 공급문제를 재건축·재개발로 과연 해결할 수 있겠느냐는 의문이다. 재개발·재건축은 신도시보다 주택공급 효과가 매우 제한적이다. 김진유 경기대 도시공학과 교수는 “기존 주택을 헐고 새로 짓는 형태이기 때문에 순증가분이 20∼30%를 넘기기 어렵다는 것이 건설업계의 정설”이라고 밝혔다. 용적률을 무작정 높여줄 수만은 없는 일이라는 점에서 재개발·재건축을 통한 새 정부의 대량 주택공급 정책이 한계와 모순점을 동시에 지니고 있음을 엿볼 수 있다. (3) 용적률 인상이 해결사? 용적률만 높인다고 해서 재개발·재건축이 과연 활성화될 것이냐는 점도 짚어볼 문제다. 용적률 인상을 통한 재개발·재건축의 활성화는 새 정부의 중요한 부동산 공약이다. 그러나 일반적으로 도심 건축물의 용적률을 높이면 이에 비례해 땅값이 뛰고, 건물 가격이 덩달아 오르게 된다. 따라서 용적률의 대폭적 인상은 건물 가격의 과도한 상승을 초래, 오히려 재개발·재건축의 발목을 잡는 요인으로 작용할 수 있다. (4) 신혼부부 지역 차별? 네번째, 매년 신혼부부용 아파트를 12만가구씩 공급하겠다는 공약의 형평성 논란이다. 부동산 전문가들이 정책의 정당성을 논리적으로 방어하기가 매우 어렵다고 난색을 표하는 공약이다. 허재완 중앙대 경제학과 교수는 “국내 전체 가구의 43%가량이 무주택 가구인 상황인데, 왜 신혼부부에게만 우선적으로 주택을 공급해야 하는지에 대한 형평성 시비가 일 수 있다.”고 지적했다. 다시 말해 신혼부부보다 더 절박한 사람에게는 정부가 무엇을 해줄 수 있겠느냐는 것이다. 결혼 10년차이면서 두번째 아이를 가지려는 무주택 기혼부부보다 신혼부부가 우선적으로 주택을 공급받는다는 것은 논리적으로나 현실여건상으로나 분명히 모순일 수밖에 없다. 설령 결혼과 출산을 장려하려는 뜻이 담겼다고 하더라도 문제의 소지가 많다는 의견이 지배적이다. 특히 수혜 대상을 ‘서울·수도권·광역시 거주자’로 국한함으로써 “(신혼부부이면 다 같은 신혼부부이지)왜 대전의 신혼부부는 혜택을 보면서 청주의 신혼부부는 안 되느냐.”는 얘기마저 나돈다. (5) 고가 1주택자는 감세 혜택? 다섯번째로 제기되는 것이 1주택자의 종합부동산세 부담 완화 문제다. 새 정부의 공약대로라면 공시가격이 6억원을 초과하는 1가구1주택자의 세 부담은 어떤 형태로든 줄어들 전망이다. 반면 3억원짜리 2주택 보유자는 1주택자가 아니므로 종부세를 내야 한다. 다분히 형평성 논란이 제기될 공산이 크다. 허재완 교수는 “정책기조 변화에 따른 부작용을 최소화하려면 장기적인 관점에서 시장여건을 살펴가며 규제 완화를 전략적이면서도 신중하게 추진해야 할 것”이라고 밝혔다. 박건승 산업전문기자 ksp@seoul.co.kr

이명박 대통령 당선자는 부동산에 관련된 일부 규제를 풀어야 한다는 입장이어서 새해에 부동산이 뛸 가능성도 일부에서는 제기하고 있다. 하지만 부동산 전문가들은 올해에도 부동산 시장은 전체적으로 거래가 많지 않고 오름폭도 미미해 체감지수는 전년과 비슷할 것으로 보고있다. 서울신문이 부동산 전문가 10명에게 올해 집값 전망을 물어본 결과다. 상승과 하락을 점치는 비율은 비슷했다. 지방 미분양 문제 해결 방안, 무주택자가 주택을 구입할 경우에 대한 세제 및 전매제한 완화 등 분양시장 정상화 대책, 종합부동산세와 양도소득세 완화, 대출 규제 완화 등 거래 활성화 조치가 필요하다고 전문가들은 지적했다. 부동산 전문가 10명중 4명은 이명박 실용정부 원년인 올해에도 집값은 안정세를 이어갈 것으로 예측했다. 지역 개발에 따른 일부 지역의 가격 상승을 제외하고 전반적으로 집값이 오를 것을 기대하기 어렵다는 의견이 상대적으로 많았다. 주택담보대출 금리 상승에 따른 주택 구매력 약화와 수도권 주택공급 확대 및 지방 미분양 증가를 주요 이유로 들었다. 특히 총부채상환비율(DTI), 주택담보인정비율(LTV) 등 주택담보대출 규제 강화, 종합부동산세와 양도소득세 등 세부담 증가, 청약가점제 및 분양가 상한제 실시, 전매제한 기간 연장 등 수요 억제 정책을 주택시장 침체 요인으로 꼽았다. 이들은 올해 전국 아파트 값이 평균 3%가량 오를 것으로 내다봤다. 부동산 시장이 침체됐던 지난해(11월말까지) 전국 아파트 값이 국민은행 기준 2.1%(다세대 등을 포함한 전국 집값은 3.0%) 올랐다는 점을 감안하면 낮은 수준이다. 박합수 국민은행 부동산PB팀장은 “금리 수준이 높고 주택 실거래가제, 부동산세제, 분양가 상한제, 대출 규제 등 부동산 시장 전반이 투기 차단 시스템을 갖추고 있기 때문에 올해도 집값은 전반적으로 안정되는 분위기”라면서 “재건축규제 완화와 세금완화 등 이명박 당선자에 대한 기대가 크고 이게 이뤄지면 상승할 여지도 있다.”고 말했다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “부동산 가격을 결정하는 두가지 요인은 금리와 정책인데 대출 금리는 오름세여서 부동산 시장에 악재이고, 새정부 정책은 참여정부 때와 달리 친시장적이어서 호재”라면서 “주택 신규 구입 및 대체 수요층인 30∼40대의 주택 구매력이 풍부해 급매가 나오면 주택을 구입, 집값이 떨어지는 일은 없을 것”이라고 내다봤다. 반면 이영호 닥터아파트 팀장은 “참여정부 기간 동안 아파트 값이 많이 올라 이명박 당선자의 실용정부가 규제를 완화하면 아파트 값이 과열될 우려가 있어 2008년 한해는 시장 안정에 초점을 맞출 것으로 보인다.”면서 “분양가 상한제와 전매제한기간 강화로 미분양은 계속 증가하겠지만 매매가 자유로운 기존 아파트 시장으로 수요가 몰릴 수 있어 집값 불안 요인이 없는 것은 아니다.”라고 말했다. 이어 “청약가점이 낮은 수요자들까지 대출 규제가 덜한 기존 매매시장의 소형 아파트로 몰려 소형 주택 가격은 계속 오를 것으로 보인다.”고 덧붙였다. 실제로 뉴타운·재개발 기대감이 높았던 강북(8.0%)과 경제자유구역개발 등의 호재가 있는 인천(아파트 11.0%)의 경우 지난해 상대적으로 높은 상승률을 기록했다. 대세 상승과 대세 하락을 점치는 견해는 엇갈렸다. 고준석 신한은행 부동산PB팀장은 “이미 지방은 지난해부터 투기과열지구·투기지역 해제 등 규제 완화 기조로 돌아섰고 이명박 당선자가 재건축·재개발·세제 등에 대한 규제를 완화해줄 것이란 기대감이 반영돼 집값은 오를 것”이라며 “재건축 규제를 풀어줄 경우 높은 금리 수준이나 대출 규제와 상관없이 투자 자금을 끌어모아 집값이 오를 것”이라고 말했다. 반면 김현아 건설산업연구원 선임연구위원은 “참여정부가 만든 각종 부동산 규제 장치는 여야 합의로 만들어진 것이어서 법적으로도 이를 단기간에 바꾸는 것은 무리”라면서 “올해 4월에는 총선까지 예정돼 있어 부동산 규제 완화 정책을 펴는 일이 물건너갈 가능성도 적지 않아 집값이 하락할 요인이 더 많다.”고 지적했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

이명박 대통령 당선자의 ‘신혼부부 보금자리 마련’ 공약이 관심을 모으고 있다. 20일 한나라당에 따르면 이 당선자는 저출산 문제 해결을 위해 연간 12만채의 새 집을 신혼부부용으로 할당, 저가에 공급하겠다고 공언해 왔다. 연간 신혼부부가 30만쌍 정도인 것을 감안하면 전체의 40%가량이 혜택을 보는 셈이다. 구체적인 공급방법과 가격까지 산정돼 있어 내년 2월 취임 이후 곧바로 현실화될 가능성이 높다. 이 당선자는 청약저축에 ‘결혼 3년차 이하 신혼부부나 예비 신혼부부(무주택자)’만 가입할 수 있는 통장을 신설, 이 사람들에게만 우선분양 또는 임대권을 준다는 계획이다. 신혼부부 전용 청약저축에 가입한 사람들은 ▲복지주택(4만 8000가구)이나 ▲일반주택(7만 2000가구)을 공급받는다. 다만 여성이 34세 미만이고 서울, 수도권, 광역시에 살아야 한다. 일반주택(청약저축 월 10만원 이상 납부)은 공급면적 80㎡ 이하이고 복지주택은 임대 65㎡ 이하, 분양 80㎡ 이하다. 공급조건은 임대 복지주택의 경우 보증금 1000만∼1500만원에 월 임대료 20만∼30만원이며 분양 복지주택은 입주금 3000만∼5000만원을 내면 1억 200만∼1억 4040만원의 융자금(매월 40만∼55만원 상환)이 지원된다. 일반주택은 주택가격의 70%를 장기저리로 융자해 준다. 하지만 신혼부부용 주택 12만가구가 이 당선자가 매년 공급하겠다고 한 50만가구에 포함된 물량이어서 10년 이상 무주택자 등의 내집마련 기회가 더욱 줄어들 것이라는 지적도 나온다.김태균기자 windsea@seoul.co.kr

올들어 아파트 분양시장의 명암이 뚜렷하다. 미분양이 넘쳐 나고 있지만 100대1이 넘는 경쟁률을 보이는 것도 적지않다. 경쟁률의 최대변수는 분양가라는 말이 있을 정도로 분양가에 따라 경쟁률은 천차만별이다. 전매제한, 대출, 세금, 청약가점 등 규제에도 시세차익이 기대되는 단지들의 인기는 높다. 전문가들은 앞으로도 시세차익에 대한 기대가 분양 시장의 명암을 가를 것으로 보고 있다. 13일 업계에 따르면 검단 자이는 지난 12일 2순위까지 청약 접수를 한 결과 814가구 모집에 100명이 왔다. 인근 검암동 신규 단지도 3.3㎡(1평)당 평균 782만원 수준이었으나 검단 자이 분양가는 3.3㎡당 1040만∼1295만원선이었다. 입주후 되팔 수 있는 전매 메리트가 있었지만 분양실적은 좋지않았다. 한라건설 등이 파주신도시에서 12일 실시한 1순위 청약에서는 1143가구 모집에 242명이 참가, 약 80%가 미달로 남았다.3.3㎡당 분양가가 파주 교하 시세(1057만원) 보다 싸지도 않고 전매제한(7∼10년) 규제도 걸린 게 주요인으로 분석됐다. 올들어 고분양가로 지목받은 단지들은 분양한 지 몇달이 지났지만 여전히 미분양을 털지 못하고 있다. 지난 10월 분양 당시 3.3㎡당 4000만원이 넘어 고분양가 논란을 일으켰던 도곡동 리슈빌파크는 3순위까지 일반분양 33가구 중 10가구가 팔리는 데 그쳤다. 분양 이후 13일까지 추가 계약자가 없다. 지난 3월 신영이 충북 청주에서 분양한 지웰시티(2164가구)도 미분양이 30% 가까이 남아 있다. 분양가는 평균 3.3㎡당 1139만원으로 청주 아파트 시세를 훨씬 웃돈다. 시세 차익이 기대되는 단지들은 인기다. 대표적인 경우가 지난 10월 시세보다 20∼30% 싸게 나와 화제를 모았던 용인 흥덕지구 단지들이다. 전매제한 규제에는 걸리지만 당시 호반베르디움과 한국아델리움은 평균 30대1의 경쟁률을 기록했다. 인천 송도신도시 힐스테이트도 지난 12일 1순위 청약접수에서 5단지 154㎡는 인천지역 1순위에서 132대1을 기록했다. 고분양가 단지들은 부동산시장이 살아나지 않는 한 미분양에서 벗어나기 힘들 것이라는 전망이 우세한 편이다. 신동아건설이 일산 덕이지구에 짓는 하이파크시티의 경우 덕이동 시세(990만원)보다 50% 이상 높은 3.3㎡당 1580만원선에 분양승인을 신청했다. 고양시의 권고로 1300만원선으로 조정될 것으로 보이지만 여전히 시세보다 높다는 지적이 많다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “지난해 파주 한라비발디 같은 고분양가 단지의 분양이 괜찮았던 것은 당시 집값이 올라 무주택자들도 청약을 서둘렀기 때문”이라며 “내년 이후 수원 광교신도시, 김포 양촌 신도시, 송파 신도시 등이 저렴한 가격대에서 분양될 예정인데다 이달부터 분양가 상한제까지 시행되고 있기 때문에 시세차익을 기대하기 어려운 고분양가 단지들은 계속 어려움을 겪을 것”이라고 예상했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

삼성물산(건설부문)은 대형 건설업체답게 무주택자들을 대상으로 한 ‘사랑의 집짓기’를 통해 사회공헌을 실천하고 있다. 2000년 한국해비타트(사랑의 집짓기 운동연합회)와 손잡고 활동을 시작한 이래 올해로 8년째를 맞았다. 영·호남 무주택자들을 위해 전남 광양시에서 열린 ‘평화를 여는 마을’ 행사에 처음 참여하면서 이 운동과 인연을 맺었다. 이후 회사의 대표적인 사회봉사 활동으로 선정, 지금까지 전국 211가구에게 소중한 내집 마련의 꿈을 이루어 주었다. 삼성물산은 지난해 충남 천안시 목천읍 교촌리 5700여평 부지에 5년간 80가구의 집을 짓는 ‘희망의 마을’ 건립 계획을 마련했다. 부지대금 전액과 토목·건축 공사비의 일부를 지원한다. 첫 해인 지난해 12가구가 생활할 수 있는 주택 3개동(棟)과 마을회관 1개동을 세운 데 이어 올해에는 주택 3개동(12가구)과 교육동을 짓는다. 2003년부터는 몽골, 인도네시아, 인도, 필리핀 등 해외에서도 사랑의 집짓기 활동을 펴고 있다. 지난해 10월 인도에 직원들을 파견, 세계 각지에서 모인 자원봉사자들과 함께 100가구의 집을 지어 빈민가 주민들에게 제공했다. 올 10월에는 필리핀 마닐라에 임직원과 협력업체 직원 10명을 보내 국경을 초월한 사랑의 보금자리 마련에 착수했다. 삼성물산은 사랑의 집짓기에 더 많은 자원봉사자들이 참여할 수 있도록 임직원과 가족은 물론, 자사 ‘래미안’ 아파트 입주자들에게도 봉사의 문호를 열어둘 계획이다. 삼성물산 관계자는 “부서나 가족 단위로 봉사하는 직원들의 수가 크게 늘면서 조직 활성화와 가정의 화목을 증진하는 데에도 큰 도움이 되고 있다.”면서 “특히 건설업의 특성상 건축기사 등 전문가를 현장에 파견, 건축에 서투른 자원봉사자들이 만드는 주택의 품질 확보와 안전 관리를 할 수 있어 봉사의 질을 한층 높이고 있다.”고 말했다. 김태균기자 windsea@seoul.co.kr

대림산업은 우리사회의 소외된 이웃들이 보다 행복한 삶을 누릴 수 있도록 행복나눔, 소망나눔, 문화나눔, 사랑나눔, 맑음나눔 등 5대 나눔활동을 펼치고 있다. 임직원이 직접 참여해 건설사의 무주택 서민들에게 집을 지어주는 ‘행복나눔 운동’을 2005년부터 하고있다. 지난해에는 해비타트 대구지회와 함께 경북 칠곡군에서 2개동 8가구의 집짓기에 나섰다. 서울지회와 함께 경기 파주시에서 저소득층을 대상으로 환경개선 사업에도 동참했다. 올해에는 경북 칠곡군과 제주에서 집수리 지원에 나섰다. 신입사원들은 필수 교육 과정으로 사랑나눔활동을 이수해야 한다. 사내에서는 서울 8개 보육원과 자매결연을 맺은 동호회 연합회를 통해 김장봉사, 시설물 청소, 야외 문화봉사활동 등에 참여한다. 건설현장에서는 결연 복지시설을 자발적으로 찾아 성금 및 지원품을 전달하고 청소와 문화활동을 함께 하는 봉사활동을 편다. 본사 및 전국 현장 직원들을 대상으로 ‘맑은나눔 봉사대’를 창단하고 서울을 비롯한 전국 10개 권역에서 관할 지방자치단체와 함께 ‘1산,1천,1거리 가꾸기’를 하고 있다. 지난 6월 환경의 날을 앞두고 토목사업부 임직원 및 가족들이 함께 남산가꾸기 환경정화활동에 동참하는 등 본부별 임직원과 가족들이 주기적으로 맑음나눔 활동을 펴고 있다. 전국 현장 직원들의 경우 현장 인근의 꽃길을 조성하고 도로를 청소하는 ‘1거리 가꾸기’ 활동을 매달 한 차례 진행한다. 1994년부터 한국메세나 협의회에 회원사로 가입해 서울 경기지역 보육원 어린이들을 대상으로 문화 및 예술 지원을 해오고 있다. 올해에는 한국메세나 협의회와 함께 복지시설 아동과 청소년을 위한 ‘찾아가는 메세나’ 활동을 했다. 대림산업은 소망나눔을 주제로 지난 2004년부터 사내 중고 개인용컴퓨터(PC)를 연계된 자활후견기관에 기증하고 있다. 또 장애인들에게 전동휠체어와 점자 정보단말기를 기증해 소망을 주는 활동도 활발히 펴고 있다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr