제4차 국토종합계획안(이하 계획안)이 발표됐다.이번에 발표된 계획안은 문자 그대로 종합안이다.긍정적으로 보면 국토계획의 모든 면을 망라했다.부정적으로 비판하면 방만하다.그러나 계획안의 핵심은 ‘친환경적 패러다임과지방육성을 강조한 국토계획안’으로 평가된다.문제는 실행력이다.계획이 좋아도 실천되지 않으면 의미 없다.따라서 다음의 내용은 반드시 집행돼 계획이 정책으로 연계되는 모범을 보여야 한다. 첫째,국토 전 분야에 걸쳐 환경을 최우선으로 하는 국토관리체계를 구축해야 한다.개발시대에는 환경훼손이 일어났다.그러나 개발로 삶의 질을 위협하는 것은 곤란하다.지속 가능한 환경과 삶의 질을 확보하는 것은 우리시대의과제다.이것은 92년의 리우환경회의나 96년의 이스탄불 도시정상회의에서 전 세계적으로 확인된 공론이다.따라서 전 국토를 보전지역과 개발가능지역으로 구분하여 관리하자는 계획안은 적절하다.특히 보전지역은 개발에서 제외하며,개발가능지역은 ‘선계획 후개발’로 관리한다는 방침은 필히 실천돼야 할 철칙이다.우리는 ‘선계획 후개발’을 지키지 못해 준농림지를 난개발로 방치했다.더욱이 28년간 지켜왔던 그린벨트가 무너졌다.현재의 개발욕구가이어지면 국토는 머지않아 결딴난다.땅은 한번 훼손되면 회복이 힘들다.국민에게 쾌적한 환경과 건강한 삶을 제공하는 것은 국토정책의 으뜸이다. 둘째로 지방의 경쟁력을 제고해 전국을 균형있게 발전시켜야 한다.특정지역의 경제력집중은 세계화나 경쟁력 강화에 도움이 못된다.오늘날의 흐름은 국토의 곳곳이 그 지방의 기능에 맞는 경쟁공간이 될 것을 요구한다.계획안에서 제시한 지방육성플랜은 지방광역권개발,산업별 수도(首都)육성,기업의 지방분산,한국형 실리콘밸리 구축,자유항 지정 등이다.그러나 지방육성은 중앙에서 밀고 나간다고 되는 것은 아니다.그 지방에서 필요로 하는 수요를 적확하게 정책으로 수렴하고 중앙에서 지원관리하는 시스템이 더 실천가능하다. 셋째로 우리 동네를 살기좋은 곳으로 만들어야 한다.지난 세월 서민들은 집이 없어 셋집을 전전하며 무주택자의 서러움을 맛봐야 했다.지하철사고와교량붕괴는 시민들에게 엄청난 피해를 안겼다.하천은 복개되어 하수구로 변했다.이렇게 볼 때 주택보급률과 하천개수율을 100% 달성하고 첨단 예·경보시스템을 구축하여 시민의 안전방재 체계를 만들겠다는 계획안은 매력적이다. 특히 토지의 소유권과 개발권을 분리하여 공공성을 도모하겠다는 제안은 전향적이다.그러나 도시계획 결정권을 중앙정부로부터 지자체로 이양하겠다는방안은 지자체의 성숙과 맥을 같이해야 실효를 거둘 수 있다. 넷째로 정보인프라가 구축된 국토를 만들어야 한다.정보인프라는 국가의 흥망과 직결된다.컴퓨터·위성통신·광네트워크를 매체로 한 범지구적 경쟁력은 필연적으로 국토관리체제를 슬림화하고 적정규모로의 조정(rightsizing)을 요구한다.계획안에서 광케이블,무선통신망 등으로 국토를 디지털화하겠다는 제안은 신선하다. 거듭 강조하거니와 이번 계획안은 관련부처의 책상서랍 안에서 잠자는 연구안이 되지 말고 살아서 실행되는 정책이 돼야 한다.그러기 위해선 각종 국토관련법제와 조례를 통폐합해야 한다.관련부처의선도가 요구된다.시민단체도 나설 것이다.국토관리에 관한 지속적인 시민 모니터링을 실시하여 집행되는 계획안이 될 수 있도록 도시운동을 펼칠 것이다. 權容友 성신여대교수·경실련 도시개혁센터 대표

개발제한구역은 투기 우려때문에 지난해 11월부터 2001년 11월까지 토지거래허가구역으로 묶여 있다.따라서 개발제한구역내의 토지를 사려면 토지거래허가구역내 기준을 충족해야 한다. 주택용지의 경우 ▲토지거래허가구역이 속한 시·군과 여기에 인접한 시·군에 사는 1년 이상 무주택자 ▲주택보유자인 경우 객관적이고 구체적인 사유를 밝힐 수 있는 자만이 구입할 수 있다. 농지는 개발제한구역이 속한 지역에 따라 다르다.먼저 서울 및 경기도,광역시,광역시와 붙어 있는 시·군·구의 농지를 구입할 경우 농민이나 영농법인이더라도 그 지역에 거주하거나 사무소가 있어야 한다.개인은 가구주를 포함한 가구원 전원이 토지가 있는 특별시,광역시,시·군·구에 주민등록이 되어 있고 실제로 거주해야 한다.지방에 있는 농지를 취득할 경우 농지취득자격증명을 발급받거나 그 발급 요건에 적합한 사람으로 제한된다. 그러나 허가구역이라고 해서 모든 토지가 거래허가 대상은 아니다. 도시계획구역내에서는 ▲주거지역 270㎡ 이하 ▲상업지역 330㎡ 이하 ▲공업지역 990㎡ 이하 ▲녹지지역 330㎡ 이하는 허가받지 않고 사고 팔 수 있다.도시계획구역 밖의 경우 ▲농지 1,000㎡ 이하 ▲임야 2,000㎡ 이하 ▲기타토지 500㎡ 이하는 허가없이 매매할 수 있다. 또 구입하려는 땅이 이 규모를 넘더라도 토지거래허가 관행상 실수요자는 크게 걱정하지 않아도 된다.투기 목적이 아닌 실수요자에게는 통상 거래 허가를 내주기 때문이다. 건교부의 토지거래허가 기준은 법률적 강제성을 띠는 것이 아니라 자치단체장이 거래허가 여부를 판단하는 데 도움을 주기 위한 지침에 불과하다.허가여부는 전적으로 자치단체장의 재량권에 속한다.이 때문에 주택용지의 경우주택자보유자라도 이사계획 등 구체적인 사유가 있으면 땅을 살 수 있을 것으로 전망된다. 박건승기자 ksp@

집값이 뛰고 있다.지난 5월말 현재 경기도 분당·일산 등 신도시 아파트의경우 지난해 10월보다 15∼20% 올랐다.수도권 신규 아파트분양 현장에는 연일 인파가 몰려 북새통이다.하반기에도 주택경기는 빠른 회복세를 보일 것으로 부동산 전문가들은 전망한다.아파트 가격이 더 오를 것이란 얘기다. 사정이 이렇다보니 내집마련 실수요자들은 답답하기만 하다.지난해와 같이집값이 예전의 70% 수준 이하일 때 고금리 여파로 자금을 융통하지 못했거나경기회복을 자신할 수 없어 주택 구입을 포기한 것이 못내 아쉬울 따름이다. 전문가들은 현재의 주택가격이 상승국면에 있는데다 신규 공급이 활발하다는 점을 들어 지금이 아파트 매입의 적기(適期)라고 말한다. 내집마련 정보사 김영진(金榮進)사장은 “실수요자의 경우 대출금이 전체주택 구입자금의 30%선 이하라면 신규 분양아파트 구입을 적극 고려해 볼만하다”며 “시기는 빠르면 빠를수록 좋다”고 했다.지금이 저금리 상태인데다 은행별로 자금조건이 매우 유리하다는 점을 강조했다. 최근 아파트 공급업체들은 싼 이자에 대출금을 알선하는 등 대대적인 판촉공세를 펴고 있다. 특히 이달말까지 전용면적 25.7평이하의 아파트를 새로 분양받을 경우 취득세와 등록세가 각각 25% 감면된다.이달 안에 산 집을 5년내 되팔 경우에도 양도세를 한푼 내지 않는다. 한국개발컨설팅 정광영(鄭珖泳)사장은 “지금은 아파트가격이 완전히 회복되지 않은 상태이고 신규 분양아파트 가격도 낮은 편”이라며 “내집 마련을 내년 초쯤으로 계획하고 있는 수요자라면 그 시기를 오는 8월 이전으로 앞당기는 것이 유리하다”고 진단했다. - 아파트 어느 곳이 좋은가 전문가들은 유망지역으로 경기 용인 일대와 파주 교하지구,김포지구를 꼽는다. 용인은 남북으로 경인고속도로가 관통하고 동서로는 영동고속도로와 신갈∼안산고속도로가 통과하는 교통요충지로 분당 신도시와 함께 서울 남부의 인기 주거지역으로 자리매김하고 있다. 올해 아파트 2만가구가 들어서는 수지읍은 이달말부터 다음달까지 현대산업개발과 금호건설이 45∼65평형의 중대형 아파트를 분양한다.구성지구에서는이달말 LG건설이 36,48평형 450가구를 공급하며 다음달 초 동부건설이 34,48평형 418가구를 공급한다.죽전지구에서는 LG건설이 10월 중 32∼53평형 750가구를 분양한다.용인지역의 평당 분양가는 400만∼550만원 수준. 파주 교하지역은 일산신도시 배후권의 신주거단지로 급부상하고 있다.휴전선과 가까워 그동안 개발이 거의 이뤄지지 않다가 90년말 토지공사가 2000년대 통일신도시로 키운다는 계획을 발표하면서 개발바람을 타고 있다. 올들어 현대산업개발과 동문건설이 4,000여가구를 분양했으며 하반기에도 2,000여가구가 쏟아질 예정이다. 서울 서북부 신흥 주거타운으로 관심을 끄는 김포지역은 아직 도로 상가 등 기반시설이 충분히 갖춰지지 않아 살기에는 다소 불편하다.하지만 인천국제공항과 경인운하의 배후지역,남북한 교류 거점지역으로 발전 가능성이 높은곳으로 꼽힌다. 동보건설이 지난 3일부터 풍무동에서 24∼56평형 1,800여가구를 분양하고 있으며 신안건설은 하반기에 2,000여가구를 공급할 계획이다. 박건승기자 - 어떤 아파트가 유리한가 기존 아파트나 주택을 구입하려는 사람은 일산·분당 등 신도시를 겨냥하는것이 좋다.서울에서라면 대단지의 아파트를 구입하는 것이 유리하다. 신도시와 대규모 아파트단지는 가격상승을 주도하는 곳으로 다른 곳보다 값이 비싸지만 오름폭은 소규모 아파트단지보다 크다.평형 별로는 32평형이 환금성(換金性)이 높아 선호도가 가장 높은 편이다. 무주택자일 경우 하반기 분양되는 주택공사의 중대형 아파트를 노려 볼 만하다.민영주택의 경우 무주택우선공급제가 11월부터 폐지되지만 주택공사의아파트는 여전히 청약저축가입자에게 기회가 주어진다. 수도권지역의 경우 15일부터 안산 고잔지구에서 33평형 396가구를 분양중이며 수원 매탄지구(35평형 1,315가구)에서는 오는 8월 공급에 나선다.9월 양주 덕정지구에서 33평형 792가구,10월에는 남양주 청학지구에서 34평형 483가구를 공급한다.

8일부터 주택을 2가구 이상 갖고 있어도 청약예금에 가입한지 2년이 지나면 모두 1순위로 인정받아 민영주택을 분양받을 수 있다.지금까지 주택 2가구이상 소유자는 2순위까지만 인정받아 왔다. 건설교통부는 이같은 내용을 골자로 하는 주택공급 규칙 개정안을 8일 공포,시행에 들어가기로 했다. 이에 따르면 그동안 민영주택을 한번 분양받을 경우 2년안에 재당첨받을 수 없도록 했으나 앞으로는 청약통장에 다시 가입하면 제한없이 분양받을 수있게 된다.단 정부의 기금지원을 받는 국민주택은 여전히 5년이내에는 분양받을 수 없다. 국민주택 입주자격도 현행 분양전 1년이상 무주택자에서 입주자 모집공고일 현재 무주택자로 요건이 완화된다.이와함께 청약과열 예상지역의 민영주택청약자를 20배수로 제한하는 청약배수제도 폐지된다. 미분양 주택을 주거이전자와 임대사업자에게 공개 분양한 뒤 선착순 분양토록 하던 것도 앞으로는 바로 선착순 분양할 수 있도록 했다. 한편 35세 이상으로 5년이상 무주택 세대주에게 민영주택 우선 청약권을 줬던 무주택우선공급제는 당초 8일부터 폐지할 방침이었으나 무주택자들의 반발을 감안,6개월간 한시적으로 존속시킨 뒤 오는 11월8일 없애기로 했다. 崔正基 건교부 주택관리과장은 이번 주택공급규칙 개정으로 주택청약자격이 완화되고 분양절차가 간소화됨으로써 주택거래가 다소 활기를 띨 것으로 내다봤다. 박건승기자

지난 1∼3일 사흘동안 경기도 구리시 토평지구 아파트 청약현장은 전쟁터를 방불케 했다.모두 3,498가구를 분양하는 이 지역에 사흘동안 20여만명의 인파가 몰렸다. 대림·영풍아파트 34평형의 경우 수도권 1순위 접수에서 무려 159대 1의 경쟁률을 기록했다.청약통장에 1,500만원의 프리미엄(웃돈)이 붙기도 했다.‘묻지마 청약’ ‘떴다방(이동중개업자)’ ‘청약대란’ 따위의 유행어도 양산됐다. 지난 10일 이후 토평지구의 부동산중개소는 또 한차례 홍역을 치르고 있다. 당첨자를 발표하자 분양권 프리미엄을 문의하는 고객들로 전화통이 불이 날지경이다.휴일인 지난 11일에는 5,000여명이 찾아와 북새통을 떨었다. 분양권 프리미엄도 천정부지로 치솟고 있다.금호아파트 62평형 로열층은 당첨자 발표 직후 2,000만원의 프리미엄이 붙은 뒤 10일 밤 4,200만원으로 뛰었다.11일 오전에는 5,000만∼5,700만원,오후에는 6,000만원으로 솟았다. 수도권지역의 아파트 분양시장을 이처럼 뜨겁게 달군 것은 ‘분양권 전매제한 폐지’라는 핵폭탄 때문이었다.정부는지난달 1일부터 아파트를 분양받은 뒤 계약금을 내면 프리미엄을 받고 곧바로 분양권을 팔아 넘길 수 있도록규제를 완화했다.이 과정에서 시·군·구청의 전매 동의를 받을 필요조차 없게 했다. 토평지구 청약 이후 분양권 전매제한 폐지를 둘러싼 논쟁이 뜨겁다. 부동산 전문가들은 “분양권 전매허용 조치가 빠른 기간에 주택경기를 부양하려는 의도와 달리 결과적으로 투기만 조장하는 꼴이 됐다”고 목소리를 높였다.아파트 분양권을 팔아 1∼2개월 안에 수천만원씩의 프리미엄을 챙기겠다는 투기심리가 확산되면서 게릴라식으로 치고 빠지는 단기매매가 성행,분양시장이 ‘돈놓고 돈먹기식’의 투기장으로 바뀌었다는 지적이다.게다가 ‘떴다방’들이 1순위 청약용 통장을 대거 사들여 분양 물량을 거둬가는 바람에 무주택자 등 실수요자들의 분양 기회가 크게 줄었다는 비판도 제기되고있다. 그러나 건설교통부의 시각은 다르다.강윤모(康允模)차관보는 20일 “아파트 청약과열은 입지여건이 좋은 수도권 일부지역에 국한된 현상”이라며 “분양권 전매 허용이 주택시장을 투기장으로 만든다는 지적은 단견(短見)”이라고 주장했다.강차관보는 분양권 전매 허용으로 서민들은 분양권을 팔아 생활비와 부채상환에 충당할 수 있으며,주택건설업체는 자금을 손쉽게 확보할 수 있게 됐다고 설명했다. 추병직(秋秉直) 건교부 주택도시국장은 “수도권 일부지역의 아파트 분양열기가 전체 주택시장의 회복에 촉매제로 작용할 것으로 확신한다”며 “주택경기를 살리기 위한 규제완화 조치를 앞으로도 계속 내놓을 방침”이라고 말했다. 박건승기자 ksp@

정부는 35세 이상의 무주택 가구주가 신규 아파트를 우선적으로 분양받는‘무주택자 우선공급제도’를 계속 존속시키로 했다. 건설교통부는 주택경기 활성화를 위해 무주택자 우선공급제도를 철폐하는쪽으로 주택공급규칙 개정안을 마련할 계획이었으나 무주택자들의 반발을 감안해 이같이 결정했다고 19일 밝혔다. 이에 따라 이른바 ‘0순위자’인 무주택 우선공급대상자(1순위자중 만 35세 이상,5년 이상 무주택 가구주)는 앞으로도 민영주택 중 전용면적 18평 이하의 물량은 100%,18.0평∼25.7평은 50%를 우선적으로 공급받을 수 있게 된다.

최근 구리 토평지구 아파트의 청약률이 평형에 따라 100대 1(평균 18.4대1)을 넘는 등 신규 분양시장이 열기를 더해가면서 분양권 전매는 물론,기존 주택의 거래도 활발해지고 있다.이에 따라 아파트나 주택을 사고 팔 때 내야하는 세금은 어떤 종류가 있으며 어떻게 하면 세금을 줄일 수 있는 가에 소비자들의 관심이 집중되고 있다. 주택구입때 세금 집을 사면 전용 25.7평을 넘을 경우 매입가의 5.8%,25.7평 이하면 5.6%의 세금을 내야 한다.세금은 크게 취득세(매입가의 2%)와 등록세(매입가의 3%)로 나뉘며 취득세에는 농어촌특별세(취득세액의 10%),등록세에는 교육세(등록세액의 20%)가 각각 추가된다.농특세는 전용 25.7평 이하인 경우 부과되지 않는다. 비과세 혜택 올해 6월말까지 신축주택이나 미분양 아파트를 산 뒤 다시 팔더라도 5년뒤인 2004년 6월말까지는 구입 가구수에 상관없이 모두 양도세를면제받는다.이는 무주택자는 물론,기존주택 보유자에게도 적용된다. 또 무주택자의 경우 올 12월31일까지 신규든 기존주택이든 주택 1채를 매입,1년 이상만 보유하면 양도세를 면제받을 수 있다.유주택자라도 주택을 구입한 후 먼저 보유하고 있던 주택을 팔면 이 규정을 적용받는다. 취득세와 등록세는 각각 경감 또는 면제 혜택이 부여된다.서울시의 경우 조례에 따라 올해 6월까지 계약을 맺고,2001년 6월30일까지 취득하는 미분양공동주택에 대해 전용면적 60초과~85㎡이하는 25% 40초과∼60㎡이하 50% 40㎡이하 면제 등 혜택이 부여된다. 분양권에 대한 세금 분양권은 무형물이기 때문에 취득세와 등록세는 부과대상이 아니다.그러나 양도세의 경우는 양도차액이 존재하는 만큼 양도세가부과된다.양도세는 분양권 매매 잔금 지급일로부터 추후 2개월째 마지막날까지 주거지 관할 세무서에 신고해 납부해야 한다.분양권 세율은 보유기간이 2년 미만일 경우 양도차액(기본공제 250만원을 제외한 금액)의 40%이다.보유기간이 2년 이상일때 세율은 기본 공제 후 3,000만원 미만이면 20% 3,000만∼6,000만원 이하 30% 6,000만원 초과시 40%씩 차등 부과된다. 분양권 거래시 자치단체와 건설회사에 신고해야 하기 때문에 거래자가 자진신고하지 않으면 국세청은 지자체와 건설회사의 자료를 통해 세금을 부과한다. 세금 부과 기준 세금 부과 기준금액은 실제 매매금액과 다를 수 있다.주택매매가격을 실제액수보다 줄여서 신고하는 경우가 많기 때문이다.개인간 거래의 경우 계약서상 나타나는 매매금액과 지방세법에 따라 결정되는 시가표준액중 큰 금액을 선택해서 세금을 부과한다.건설회사로부터 분양받는 경우에는 실제 취득금액이 기준금액이 된다. 세금 및 비용 절감요령 양도세 면제기간을 활용하라는 게 부동산 업계의조언이다.물론 취득세와 등록세를 경감받을 수 있는 경우라면 이를 이용해야 한다.또 소유권 이전 과정에서도 법무사 선정에 조금 신경을 써 수수료가싼 곳을 선택하면 소유권 이전 비용을 줄일 수 있다. 문의 양도세의 경우 국세청 (02)397-1200,취득·등록세는 행정자치부 세정과 (02)3709-5026∼9.기타 건교부 주택정책과 (02)504-9133∼4.

최근 들어 수도권지역을 중심으로 한 아파트 신규분양이 과열로 치닫고 투기조짐이 두드러지고 있어 이에 대한 대책 마련이 시급한 것으로 지적된다.구리토평지구의 경우 8개 건설업체 모델하우스가 문을 연 지난 26일 무려 4만여명의 인파가 몰려 주변교통이 마비되는 북새통을 이룬 것으로 보도됐다.또 수백명의 속칭 ‘떴다방’(이동부동산중개업소) 사람들이 가세해 평형에 따라 보통 2천만~5천만원의 프리미엄을 내세우는 등 투기를 부채질하는 것으로 전해진다.당첨 즉시 웃돈을 받고 분양권을 전매하는 일반청약자들도 적지않다는 것이다.지난 22일 용인 수지지역과 지난달 서울 영등포의 한 조합아파트 분양때도 비슷한 상황이 벌어졌다. 주택경기 활성화를 통해 실물경제 회복을 뒷받침하고 실업문제를 해소하려는 당초 정부의 의도가 엉뚱하게 빗나가는 모습을 보이는 것이다.정부는 그동안 얼어붙은 부동산시장에 활기를 불어넣고 분양권 소유자의 환금성을 높여주기 위해 이의 전매를 허용했지만 투기조장의 역기능이 더 심각한 것으로 분석되고 있다.더욱이 현재 무주택자로 제한돼 있는 지역주택조합 가입자격도 앞으로 소형주택 소유자에게까지 확대할 것으로 알려져 무주택 서민들의내집 마련은 더욱 힘겨워질 전망이다. 신규 아파트 분양이 투기양상을 보이는 것은 최근 실질 예금금리가 6~7%선으로 대폭 하향조정되고 주가가 보합세를 보임에 따라 마땅한 투자대상을 찾지 못한 시중 여유자금이 주택시장에 몰리고 있는 데서 크게 비롯된다.또 이러한 자금 유입은 경기부양 파급효과가 큰 아파트 등 주택건설을 촉진함으로써 내수진작을 뒷받침하게 되는 것이다. 그러나 경기활성화 못지않게 신경을 써야 할 것이 투기붐이며 어떤 경우에도 이는 허용될 수 없음을 강조한다.경기부양 명분 아래 무질서하고 냄비 끓는 듯한 전매차익 챙기기와 아파트값 올리기는 가진 자들의 주머니만 채워주고 실수요자에게 재산상 피해를 입힐 뿐만 아니라 무주택 서민들의 상대적빈곤감을 가중시킨다.이 때문에 관계당국은 투기를 조장하는 악덕 부동산중개업자에 대해서는 세무조사 등을 통해 폭리분을 중과세하고 미등기전매에의한 아파트가격 상승을 막는 보완대책을 마련토록 촉구한다.이와 함께 청약과열 등 부작용을 최소화할 수 있도록 앞으로 무주택자를 비롯,실수요자들에게 세제·금융상 지원을 크게 강화하는 방향으로 주택정책을 추진해야 할 것이다.

올 하반기에는 전용 18평 이하의 주택소유자도 지역·직장 주택조합에 가입할 수 있게 된다.또 오는 4월 중순부터 조합주택 일반분양분에 대한 평형규제가 폐지되고 주택건설업체 보유택지에도 조합주택 건설이 허용된다. 건설교통부는 24일 주택건설 촉진을 위해 이같은 내용을 골자로 하는 조합주택 제도개선안을 마련,관련절차를 거쳐 시행에 들어가기로 했다. 개선안에 따르면 올 하반기까지 주택건설촉진법 개정을 통해 조합원 요건을 완화,현재 무주택자로 되어 있는 주택조합 가입자격을 18평 이하 소형주택소유자에게도 허용해 중형주택 취득기회를 주기로 했다. 또 현재 조합주택은 조합원분과 일반분양분을 가리지 않고 모두 전용 25.7평 이하로 건설토록 되어 있으나 앞으로는 조합원분은 현행을 유지하되 일반분양분은 공급평형 규제를 폐지키로 했다.따라서 조합주택 일반공급분은 40평이든 50평이든 조합의 의사에 따라 결정할 수 있다. 그동안 조합주택 건설이 금지됐던 주택건설업체 보유택지에도 조합주택을지을 수 있게 했다.이는 현재 주택건설촉진법 시행령에는 조합원 모집 후 땅을 매입해 짓도록 하고 있으나 대부분의 주택조합이 건설업체 소유의 땅에조합원을 모집,조합주택을 건설하고 있기 때문에 이를 양성화한다는 취지다. 다만 공공택지에서는 조합주택 건설을 계속 불허,일반분양주택만 건설하도록 했다.건교부의 秋秉直주택도시국장은 “조합주택 관련 법령이 비현실적으로 돼 있어 현실에 맞게 규제를 완화,주택건설을 활성화하기 위해 이같이 제도개선을 하게 됐다”고 밝혔다.

◎주택시장­실세금리 5∼6%대… 여유자금 다시 몰릴듯/토지시장­“낙관반 비관반” 2000년엔 확실히 뛴다 새해에는 부동산 경기가 되살아 날까. 부동산 전문가들이 점치는 내년 기상도는 주택시장 ‘점차 맑음’,토지시장 ‘안개 속’으로 요약된다. 주택시장의 경우 내년 2∼3월 바닥권을 탈출한 뒤 하반기부터 서서히 상승세를 탈 것이란 전망이 우세하다. 반면 토지시장은 낙관론과 비관론이 팽팽히 맞선다. ▷주택시장◁ 전문가들이 새해 주택경기가 회복될 것으로 보는 근거는 금리가 지속적으로 떨어지는데다 주택과 관련한 각종 세제혜택과 금융지원책이 쏟아져 나오고 있기 때문이다. 연초 한때 연 18%에 이르던 정기예금 금리는 현재 7∼8%대에서 맴돌고 있다. 정부는 경기부양을 위해 내년 시중 실세금리를 5∼6%대까지 떨어뜨린다는 방침이다. 이렇게 될 경우 그동안 고금리때문에 금융권에 몰렸던 여유자금들이 주택시장으로 옮겨 갈수밖에 없을 것으로 전문가들은 보고 있다. 여기에 정부의 강력한 주택경기 활성화 대책도 낙관론을 낳게 하는요인이다. 우선 양도세의 비과세 요건을 완화한 것이 주택수요 진작에 많은 도움이 될 전망이다. 무주택자나 집 한 채를 갖고 있는 사람이 내년에 주택을 구입,1년이상 보유한 뒤 되팔면 양도소득세를 면제받을 수 있게 된다. 정부는 내년에 주택저당채권(MBS)제도를 도입,집값의 30%만 내고 집을 산뒤 20∼30년간 할부로 갚을 수 있도록 할 방침이다. 이와 함께 내년에는 연리 11%,3년 거치 10년 상환 조건으로 5,000만원까지 대출되는 중도금지원 대출이 4조원 가량 풀린다. 대우경제연구소는 이같은 호재를 바탕으로 주택가격이 내년 평균 3.8%,2000년 6.3%,2001년 6.5% 정도 상승할 것으로 조심스럽게 전망했다. 그러나 주택시장의 회복을 가로 막는 요인도 적지 않다. 우선 내년 상반기부터 본격화할 대기업의 구조조정이 최대 복병이다. 10만명 정도의 인력이 일자리를 잃게 되는 등 구조조정 여파가 실물경제의 회복세를 잠재워 주택경기에 찬물을 끼얹을 지도 모른다는 분석이 나오고 있다. 2∼3년전부터 착공했던 수도권 인기지역 재개발 아파트 16만가구가 쏟아져 나오면서 수급 불균형으로 전세가와 매매가의 일시적 폭락현상도 배제할 수 없는 노릇이다. 게다가 불황의 골이 워낙 깊어 정부의 부양책도 큰 효과가 없을 것으로 보는 견해도 있다. 국토개발연구원 孫炅煥 연구위원은 “결국 새해 주택경기는 전반적인 경제회복 여부에 따라 좌우되겠지만 여러가지 상황을 종합할 때 상반기부터 회복세를 탈 것으로 예상된다”고 말했다. ▷토지시장◁ 기대와 비관이 엇갈리고 있다. 전망을 밝게 보는 쪽은 그린벨트 해제를 이유로 들고 있다. 전 국토의 5.4%에 이르는 그린벨트 가운데 30%만 풀린다고 가정해도 전 국토 면적의 1.6%의 땅이 새로 생긴다. 해제지역의 상당 부분은 개발용지로 전환될 가능성이 크기 때문에 토지시장에 미치는 영향은 클 수밖에 없다. 전망을 불투명하게 보는 전문가들도 적지 않다. 이들은 토지시장이 주택만큼 수요가 많지 않은데다 토지시장의 최대 수요처인 기업들이 아직까지 설비투자에 적극적으로 나설 가능성이 적어 수요기반이 여전히 빈약한 것으로 보고 있다. 대우경제연구소는 “국내 경제가 내년에도 산업구조조정 여파로 침체상태가 계속될 것으로 보이는 상황에서 토지시장의 본격적인 수요회복을 기대하기 어렵다”며 “2000년쯤이나 가서야 땅 값이 상승세로 돌아설 것”이라고 내다봤다.

◎아파트 분양 받아야 하나/정부 부양책 신규·미분양분에 집중/자금난 시공사들 분양가 출혈경쟁/목돈없는 무주택자 ‘내집예약’ 찬스 정부에서는 침체되어 있는 내수경기를 살리기 위해 적극적인 경기부양책을 실시 한다고 한다.부동산시장의 경우 거래 활성화를 유도하기 위해 자금을 풀어 수요를 진작 시키겠다는 것으로 그 의미를 파악 할 수 있다. 현재 부동산 시장,특히 주택시장은 정부에서 어떤 정책을 언제 어떻게 내놓느냐에 따라 그 향방이 결정되고 있다. 이는 정부의 각종 규제완화 및 세금혜택,자금지원 등 지금까지 내 놓은 각종 활성화 대책들이 부동산거래를 유도,부동산 시장을 활성화시키는데 어느 정도의 효과를 발휘했기 때문이다. 특히 최근 실시하고 있는 정부의 강력한 금리인하 조치는 지난 봄 20%대를 넘나들던 금융권의 금리를 지난달 10% 전후까지 낮추면서 지금까지 금융권에 머물러 있던 자금들을 부동산 시장으로 유입하는데 일조하고 있다. 부동산시장에서 가장 투자가치가 있는 종목을 꼽으라고 한다면 아파트시장일 것이다.아파트는 환금성이 좋을 뿐 아니라 일반투자자들의 선호도 높아 경제가 어려운 요즘 가장 각광받는 부동산 투자처다.아울러 정부에서 내놓고 있는 모든 부동산 정책들이 미분양아파트의 해소와 중단된 재개발 아파트의 건설,신규아파트 거래 활성화에 초점이 맞춰지고 있어 아파트야말로 부동산 투자의 1순위인 것이다. 정부에서 부동산 경기를 활성화시키기 위한 각종 규제완화와 세금혜택,자금지원 등은 투자자들을 흡수하기 위한 것일 뿐 아니라 일반 실수요자들을 끌어들이기 위한 정책들이라 할 수 있으며 동시에 건설업체에서도 자구책의 일환으로 각종혜택을 제시하며 수요자들의 구미를 당기고 있다. 서울시 재개발 재건축이 지연되는 경우가 많아 향후 주택 공급에 차질이 빚어지면서 주택수급의 불균형이 심화 될 것이라는 예상과 함께 앞으로 아파트가격이 상승하리라는 기대감을 불어넣고 있는 이유가 바로 여기에 있다. 아울러 올 연말까지 부동산경기 활성화를 위한 정부의 후속조치가 발표될 것이란 예상이 점쳐지면서 아파트 시장의 메리트가 더욱커지고 있기도 하다. 신규주택이 인기 있는 이유로는 각종 정부의 지원이 신규,미분양 아파트에 한정돼 이뤄지고 있으며 시공사들 사이에서도 분양가를 인하하고 각종 지원을 아끼지 않는 등 과다츨혈경쟁까지 하며 수요자들을 끌어 들이고 있기 때문이다. 이에 반해 기존 아파트의 경우 신도시를 중심으로 반등을 보이기 시작했던 매매가격 상승세가 다시 주춤하고 있다.따라서 현재 주택시장은 신규주택과 기존,분양권전매시장으로 나눠져 차별화가 일어나고 있다고 할 수 있다. 주택시장 자체에서도 종목에 따라 차별화가 나타나는 이유로는 정부의 주택경기 부양대책이 신규,미분양에 집중되고 있으며 주택을 공급하는 시공사에서도 분양가를 인하하고 장기 저리의 융자금을 대출해 주는 등 각종 지원을 아끼지 않고 있기 때문이다. 정부의 각종 세금 혜택은 내년 6월까지 한시적으로 적용된다. 특히 신규주택의 경우 초기자금이 적게 들어간다는 장점과 IMF가 어느정도 극복되는 2∼3년 후 입주하게 됨으로 현재 자금을 융통하지 못하는 실수요자들이나 시세차익을 노리는 투자자들에게 인기가 있다.이에 반해 기존아파트나 분양권전매 아파트는 정부의 각종 혜택을 받을 수 없을 뿐 아니라 초기자금이 많이 들어간다는 부담이 거래의 걸림돌로 작용하고 있는 것이다. 신규,미분양 아파트의 경우 정부의 정책적 지원이 이뤄지고 있고,분양을 완료하기 위해 시공사에서도 과다출혈경쟁을 벌이고 있는 지금이 매입 적기라고 할수 있다. 기존아파트나 분양권전매 아파트의 경우는 자금수요가 많아지는 11월 중순 이후부터 내년 2월 설 연후를 전후로 해 급매물이 대거 등장할 것으로 보이며 이 시기가 기존 아파트나 분양권전매 아파트를 매입하는 적기가 될 것으로 보인다. ◎부동산투자 7계명 1.중장기적인 안목을 가지고 투자한다=부동산에 투자하는데 있어서는 급할 이유가 없다.최소한 2∼3년 이상의 시간을 예상하고 여유롭게 투자해야한다. 2.현장은 필히 확인해야 한다=현장을 방문하지 않고 남의 말만 믿고 부동산을 매입하는 것은 위험천만이다.공부서류상의 면적,도로현황,대지방향,주변의 입지여건,배후지의 잠재력 등을 꼼꼼히 현장방문을 통해서 점검해야 한다. 3.여유돈으로 투자한다=과거에는 투기열풍으로 금융이자를 부담하고도 부동산 재테크를 통해 많은 시세차익을 남겼지만 이제 그런 시대는 지났기때문이다. 4.항상 정보와 가까이하고 분석한다=부동산 정보는 곧 돈이다.정보의 정확성,시기성이 적절해야 한다.이러한 정보를 얻기 위해서는 평소에 부동산 관련 잡지나 신문을 관심을 가지고 접해야 한다. 5.투자목적,투자대상을 명확히 선정해 둔다=자신의 투자가 임대수익인지, 시세차익인지를 분명히 해야 하며,그에 맞는 투자대상까지도 잡아 놓아야 한다. 6.환금성을 고려해야 한다=부동산의 취약점이라면 필요할 때 돈으로 바꿀 수 있는 가능성이 낮다는 것이다.쉽게 팔릴 수 있는 물건을 선택하라. 7.전문가를 활용해라=부동산 관련 전문가의 조언을 귀담아 들어야 한다.그들은 부동산시장의 흐름을 읽을 줄 아는 안목을 가지고 있기 때문이다. 부동산투자는 혼자하는 것이다.부동산투자의 책임은 자신에게 있기 때문에 투자시 부화뇌동하지 말고 냉철하게판단하는 자세가 필요하다. ◎전문가 기고/鄭珖泳 한국부동산컨설팅 사장/아파트값 오름세 내년 하반기 가시화/상가·오피스텔·땅은 실물경제 큰 영향/내년 경기 살아나면 하반기부터 거래도 서서히 살듯 현재 부동산 시장은 일부 신규 주택시장을 제외하고는 여전히 침체를 벗어나지 못하고 있다.아파트의 경우 정부의 각종 지원과 실수요자들의 움직임으로 거래가 조금 있지만 상가나 오피스텔,토지 등은 일부 품목을 제외하고는 그 가격 하락 폭이 더욱 심해지고 있으며 거래도 주춤한 상황이다. 부동산시장은 IMF이전만 하더라도 실물경제의 흐름을 주도했지만,IMF이후 그동안 만연했던 거품이 제거되면서 부동산 시장이 오히려 실물경제의 영향권에 놓이고 있다. 따라서 향후 아파트를 비롯한 부동산 시장은 우리의 경제상황과 정부정책에 따라 그 향방이 결정될 것으로 보인다. 정부에서도 현재 적극적인 실물경제 살리기에 모든 노력을 기울이고 있으며 그 1순위로 부동산시장의 활성화와 건설경기 살리기에 힘을 싣고 있어 앞으로 부동산 시장의 전망은그리 어둡지만은 않다. 향후 부동산 시장 전망은 주택시장과 기타 다른 부동산시장으로 나눠 생각해 봐야 한다. 현재 아파트시장의 경우 신규 분양아파트의 평당가격이 300만원대까지 떨어지는 등 신규아파트 가격이 아파트시장가격의 흐름을 주도하고 있다.이러한 아파트가격은 일반투자자들에게 바닥을 쳤다는 심리적인 매입 동기를 부여하고 있으며 정부의 각종 부동산 규제 완화와 자금 지원,세제혜택때문에 매입에 있어 어느 때보다 좋은 여건에 있다. 이는 현재 감소하고 있는 신규주택 물량의 감소라는 이유와 맞물려 실수요자들을 유입하고 있다. 향후 서울의 주택 공급물량을 보면 98년은 5만 6,000가구 정도이며,99년은 5만3,000가구,2000년의 경우 4만6,000가구,2001년은 4만2,000가구로 점점 줄고 있다.이러한 이유로 아파트시장은 올해 말부터 내년 초까지가 가격 조정기로 보여지며 내년 후반기부터 서서히 가격이 올라 안정세로 돌아설 것으로 보인다. 아파트를 제외한 부동산시장의 경우는 그 전망이 매우 불투명하다.기타 분야의 경우 실물경제의 영향을 민감하게 받을 뿐아니라 그동안 만연했던 거품때문에 실수요자들이 계속 관망세를 고수하고 있기 때문이다. 따라서 상가나 오피스텔,기타 토지의 경우 내년 하반기 이후 거래가 이뤄질 것으로 보이지만 이도 우리경제상황이 호전될 것이라는 전제가 충족될 경우이며,앞으로 실물경제의 흐름에 따라 그 방향이 결정될 것으로 보인다. □특별취재반 朴性泰 차장,朴建昇 金泰均 金相淵 全京夏 기자

◎내년 4월부터… 민영주택 재당첨 제한 없애 내년부터 분양권을 포함한 신규분양 아파트의 모든 전매제한이 폐지된다. 또 주택건설 사업승인 전 받던 사전결정제도가 폐지되고 건축물 지하층 설치가 자율화된다. 건설교통부는 12일 그동안 불필요하게 규제,민원을 제기해왔던 주택건설관련 규제를 폐지하거나 대폭 완화하기로 하고 이들 규제의 근거인 ‘주택건설촉진법’과‘주택공급 규칙’을 개정,내년부터 시행에 들어가기로 했다. 개정안에 따르면 신규 아파트의 경우 분양계약만 치르면 분양권 전매가 가능해지며 국민주택(입주일 이후 6개월)과 민영주택(입주 후 60일간)의 전매제한 제도가 내년부터는 모두 폐지된다.그러나 기존 주택의 미등기 전매는 계속 제한된다. 건교부는 또 100가구 이상 또는 10층 이상의 건물을 건설할 때 사업계획 승인 전에 주택건설 가능여부에 대해 시장·군수로부터 사전결정을 받도록 한 현행‘사전결정제도’가 성격상‘사업계획승인제도’와 유사해 이를 폐지하기로 했다. 또 공공개발택지에 건설된 민영주택의 재당첨제한기간(2년)을 없애는 등 민영주택의 재당첨 제한을 전면 폐지하기로 했다. 2주택 이상의 소유자 및 일정면적 이상의 주택소유자에 대한 민영주택 1순위 제한이 폐지되고 국민주택의 입주자격도 ‘분양 전 1년간의 무주택자’에서 ‘분양 당시의 무주택자’로 요건이 대폭 완화된다.

◎취득세 부과 잔금납부일 기준 산정/양도세과표 실거래가격 기준 부과 지난 8월1일부터 분양권 전매가 실시된 이후 분양권 전매와 관련한 세금문제가 관심거리로 등장했다.소비자들이 궁금해 하는 분양권전매 관련 조세제도를 문답풀이로 알아본다. ­완공은 됐으나 잔금이 납부되지 않은 아파트의 분양권을 샀을 때 취득세 부과일은 잔금납부일 기준인지,등기일 기준인지. ▲잔금 납부일이 기준이다. ­주택이 완공되지 않은 상태에서 주택가격의 일부(계약금 또는 중도금)만 거래하는 경우 취득세가 부과되나. ▲부과되지 않는다.취득세는 잔금납부가 완료돼야 부과된다. ­취득세의 과표기준은 무엇인가. ▲법인은 장부상 가격이고 개인은 실거래 가격이다. ­준공되지 않은 상태에서 중도금만 납부하고 분양권을 전매하면 양도소득세가 부과되나. ▲분양받은 권리를 매매하는 것이므로 양도소득세가 부과된다. ­무주택자가 분양받은 주택을 준공 전에 양도한 경우 양도소득세가 부과되는 지. ▲역시 분양권 매매가 이루어진 것이므로 양도소득세가 부과된다. ­양도소득세의 부과시점은 매매계약의 잔금납부일인가,매매신고일인가. ▲계약당사자의 계약이행 완료일,즉 잔금 납부일이다. ­3년이상 소유 또는 거주하던 주택이 재개발·재건축돼 매매될 때 양도소득세 부과여부는. ▲사용검사 이전에 양도하는 경우에는 분양권을 매매한 것으로 보기 때문에 양도소득세가 부과된다.그러나 사용검사일 이후에 양도하면 종전 주택의 3년 이상 소유기간 및 거주기간이 새 주택에 그대로 승계되므로 1주택인 경우 양도소득세를 내지 않는다. ­양도소득세 과표는 매매계약서상의 실거래 가격인가,분양계약서상의 분양금액인가. ▲실거래 가격을 기준으로 부과한다.(건설교통부 주택정책과 제공)

◎“자금경색 풀어야 부양책 효과/黃明燦 건국대 교수/“수요자 금융지원 확대” “주택정책의 기조가 경기변동에 따라 흔들려서는 안됩니다.경기가 과열되면 초강경책을 쓰고,불황때는 부양론을 펴면 시장논리와 형평성이 무시됩니다.시장논리를 정착시키는 게 무엇보다 중요합니다” 黃明燦 건국대 부동산학과 교수는 주택경기 부양책은 장기적인 관점에서 우리 경제의 활력을 회복하는 차원에서 추진돼야 한다는 논리를 폈다.도산위기에 있는 업체를 무조건 살리고 보자는 식의 단기적 정책은 위험하다고 강조했다. 주택 구입자에 대한 지원을 늘릴 것도 촉구했다.정책의 초점은 중도금 대출과 전세반환금 대출처럼 서민의 고통을 완화하는 데 국한돼야 한다고 설명했다. “주택금융 확충,재정지원 확대,택지개발의 민간위탁 등 근본적인 정책전환이 필요합니다” 그는 이를 통해 조성된 자금은 공공주택을 지어 저소득층에 공급하고 건설업자에게도 적절한 이익을 보장해야 한다고 밝혔다. 黃교수는 “구조조정기에 있어 주택업체도 어느정도의 고통과 희생을각오해야만 업계의 그릇된 관행과 구조도 바로잡힐 것”이라는 충고를 아끼지 않았다. 그는 “일본도 불안한 소비자들이 저축에 치중하면서 주택경기가 침체돼 있다”면서 “우리 국민들은 일본인보다 낙관적이기 때문에 정부의 주택경기 부양책이 효력을 나타낼 가능성이 더 높다”고 전망했다. ◎張成洙 주택산업硏 연구위원/“미분양물량 임대 전환” “가장 시급한 과제는 업계의 자금난입니다” 張成洙 주택산업연구원 연구위원은 주택시장 활성화 대안의 초점이 주택시장의 자금경색을 푸는 데 맞춰져야 한다고 강조했다. “하반기중 추가로 저리의 중도금 대출을 시행하고,미분양 주택을 정부기관이나 지방자치단체가 매입하여 임대주택으로 활용함으로써 잠긴 자금을 순환시켜야 합니다.양도소득세 면제도 대안중 하나라 하겠습니다” 정부정책을 획기적으로 바꿔야 한다는 논리다.그는 주택경기 침체 원인과 관련,정부에 대한 목소리를 더욱 높였다.그 원인이 단지 국제통화기금(IMF) 탓만은 아니라는 시각을 갖고 있는 듯했다. “정부는 분양가격 규제나 소형주택 의무공급 비율책정 등 주택시장을 왜곡시키는 정책을 오래 지속해왔습니다.그 결과 주택업체들이 수요에 적절히 대응하지 못해 분양률이 저하됐습니다.미분양 주택 수가 처음 10만호를 넘어선 때는 94년입니다” 미분양으로 인한 주택건설업체의 미수금이 5조원에 달한 시점도 이때부터라고 설명한다. “국민주택규모 이하 의무건설 비율(75%)이 지난해까지 계속됐습니다.시장흐름을 무시한 조치가 오늘의 결과를 불러온 셈입니다.해제조치가 실기(失機)한 셈이지요.” 그는 “이제 주택정책은 규제에서 유인 위주로” 패러다임이 바 뀌어야 한다고 역설했다. ◎宋文憲 삼성물산 상무/“취득·양도세 폐지해야” “주택사업은 공공적 성격이 매우 강합니다.공공투자로서의 주택사업 활성화가 자금을 순환시킬 수 있는 최적의 방법이라 생각합니다” 宋文憲 삼성물산 주택사업담당 상무는 현 경제상황에서 주택사업 활성화가 필수적이라고 강조했다.사회간접자본 투자 못지않게 주택사업에 대한 투자가 더 큰 고용창출과 경기부양 효과를 가져온다는지적이다. 정부정책 방향도 여기에 맞춰져야 한다고 주장한다.“정부가 여러 정책을 내놓았지만 시장상황은 여전히 느슨합니다.취득세와 양도소득세의 폐지 또는 대폭 경감,주택거래 자격규제의 해제 등이 필요합니다”수요자 중심의 활성화 대책이 시급하다는 이야기다. 특히 주택거래 자격규제의 완전 해제를 촉구했다.“청약예금자가 아니어도 신규주택을 살 수 있고,무주택자가 아니어도 조합주택이나 임대주택을 살수 있어야 합니다.사실상 주택청약제도나 일정기간 재당첨을 금지하는 제도는 유명무실합니다.” 주택업체에 대한 규제완화도 필요하다고 덧붙였다. “주택용지 공급의 대부분을 차지하는 공공택지에 대해 자유로운 해약이 가능토록 해 경쟁력 없는 부지는 정부에 반납할 수 있게 하고 택지가격도 인하해야 합니다” 宋상무는 사업 인허가때 붙는 과중한 부대조건,인허가 관련부서의 중복 심의 등도 시급히 개선돼야 할 문제라고 지적했다.

◎佛­‘0% 이자율 주택자금 대출제’ 실시.2년 이상 무주택자 집값 20% 지원/美­‘정리신탁공사’ 세워 부동산 사들여.대기물량 소화… 경기회복 이끌어/英­민간건설업체에 세제·금융 등 혜택.공급물량 늘려 공사장 실업자 흡수 선진국들은 내수침체를 주택경기 부양으로 극복해냈다. ○상환기간 차등 적용 ■프랑스=95년 10월 저소득층이 새 주택을 사거나 지을 때 집값의 20%까지를 0% 금리로 빌려주는 ‘0% 이자율 주택자금대출제’를 실시했다.2년 이상의 무주택자를 대상으로 소득에 따라 이자율과 상환기간을 차등 적용했다.소득이 낮은 계층에 무이자로 빌려줬다. 저소득층에게는 15년6개월 이상의 거치 기간을 두고 고소득층은 만기시 상환토록 했다.저소득층의 기존 대출금 50%까지 0%의 이자율을 물렸다. 대출액도 대도시 거주 독신자는 2,400만원,이외 지역 독신자는 1,700만원까지 빌려줬다.3인 가족 대도시 거주자는 3,500만원,이외 지역 가족에게는 2,600만원까지 대출해 줬다.지난 한해에 대출신청 가구가 12만5,000가구에 달할 정도로 주택경기를 되살리는 데 결정적인 역할을 했다. ○총 40만건 자산 처분 ■미국=89년 구조조정 여파로 부동산경기가 침체되고 실업자가 늘자 ‘정리신탁공사(RTC)’를 설립,각종 부동산과 주택을 사들였다.95년까지 747개 파산 금융기관을 관리·청산하는 과정에서 총 40만건의 자산을 부동산시장과 경매를 통해 처분했다.장기 대기물량을 소화,경제를 되살리는 기폭제가 됐다.또한 국제금융공사(IFC)를 통해 사회간접자본에 많은 투자를 했으며 건설경기를 부양하는데도 활용,실업자를 흡수했다. ○공공부문 예산은 축소 ■영국=76년 IMF구제금융을 받자 공공주택 부문의 예산을 크게 줄였다.대신 민간업체에 세제·금융 혜택을 주어 주택을 많이 짓도록 유도했다.싼 이자의 융자지원 정책도 펼쳤다.주택건설경기가 차츰 회복되고 실업률도 크게 떨어졌다.

◎전국 10여곳 2만가구 교통·편익시설 등 양호/신청자격 제한없고 동호수 선택 자유 ‘메리트’ 정부가 각종 부동산시장 부양책을 내놓으면서 주택 매매가 하락이 주춤해지자 지금이 내집 마련의 적기라는 분석이 나오고 있다. 특히 미분양 아파트는 신청자격 제한이 없는데다 원하는 동·호수를 골라 계약할 수 있어 무주택자에게는 최적의 투자대상으로 꼽힌다. 선착순으로 분양하고 있는 주공아파트는 가구당 국민주택기금 1,200만∼1,400만원을 장기저리(연리 9.5%,20년 상환)로 융자해 준다. 여기에다 20%이던 계약금 비율을10%로 낮추고 4차례에 걸쳐 내던 중도금을 아예 없앴거나 1∼3회로 줄여주고 있다.그만큼 입주 예정자의 자금부담을 크게 덜어 준다. 뛰어난 교통 여건과 좋은 생활 편익시설로 주목받고 있는 전국의 미분양 주공아파트를 살펴 본다. ○강남까지 차로 40분 거리 ■남양주 청학=수도권 동북부의 새로운 주거공간으로 수락산을 마주보고 있다. 서울외곽 순환고속도로와 43번 국도,올림픽도로를 이용할 경우 강남까지 40분이면 갈 수 있다. 상계동에서 5㎞ 남짓 떨어져 있어 서울 생활권이다. 현재 25평형을 선착순 분양하고 있다. 다음 공급 물량은 99년 이후 1,200세대. ○평당 280만∼290만원 분양 ■양주 덕정=21평형과 25평형 350세대를 선착순으로 분양한다. 경원선 덕정역에 인접해 있다. 청량리에서 양주를 거쳐 동두천까지 전철화되는 2001년에는 서울의 동북지역으로 쉽게 진입할 수 있다. 26만평 규모의 대규모 단지로 편익시설이 잘 갖춰져 있다. 평당 분양가는 280만∼290만원. ■오산 운암=오산시청 맞은 편 오산뜰 25만평에 총 1,651여 가구가 들어선다. 경기 남부 최대의 신흥 거주지로 꼽힌다. 경부고속도로 오산IC에서 5분거리. 서울∼안양∼수원∼평택을 연결하는 1번 국도와 서울∼오산∼천안을 연결하는 경부선 철도가 지난다. 전용면적 18평형을 선착순 분양한다. ■안산 고잔=2000년 5월까지 3,050가구가 들어선다. 사당역까지 지하철로 40분 거리. 신갈∼안산 고속도로,제 2경인고속도로와 연계되어 있다. 승용차로 50분이면 여의도에 갈 수 있다. 2000년까지 초등학교 10개,중학교 10개,고등학교 5개교가 들어설 예정이다. ■인천 삼산2=선착순 분양 물량은 전체 3,142 가구 중 25평형 100여 가구. 분양가는 융자금 1,200만원을 포함해 8,300만원 정도. 남쪽에는 삼산 1지구 37만5,000평이 대형 주택단지로 개발된다. 동쪽은 부천 상동지구가 주거·상업·영상 복합단지로 조성된다. ■부산 당감=백양산 자락에 자연친화형 아파트 1,967세대가 들어선다. 인근에 국제중·고교와 과학고가 문을 열었으며 단지 안에 동양초·중학교가 곧 신설될 예정이다. 동서고가도로와 김해공항,사상버스터미널,구포역과 연계된다. 21·25·31평형 470가구를 선착순 분양. ○서울 잠실지구 규모로 조성 ■춘천 퇴계=서울 잠실지구와 맞먹는 크기인 34만여평에 모두 1만3,000가구가 들어선다. 복선화 예정인 경춘선 남춘천역이 인근에 있다. 20평형은 민간아파트의 옵션 품목인 거실장·식기건조기·비디오폰·식탁을 기본으로 갖추고 있다. 평당 270만원선. ○시내중심가서 10분거리에 ■청주 분평=청주 남부권의 핵심 개발지역으로 총 26만평에 8,300가구가 93년부터 들어서기 시작했다. 시내 중심지 및 청원IC가 10분거리에 있다. 580여 가구를 선착순 분양한다. 중도금 납부를 2회로 줄였다. 지구내에 상업용지 42필지,단독주택용지 117필지,근린생활시설용지 3필지가 있다. ■대전 관저=구봉산 자락에 2만여 가구(민간분 포함)가 건설된다. 서대전IC에서 800m 떨어져 있다. 1,2지구안에 초등학교 4개,중학교 3개,고등학교 2개가 곧 문을 연다. 인구 10만명이 거주하는 대규모 단지로 조성되기 때문에 다양한 편익시설과 공공시설이 들어설 예정이다. ○용적률 170%… 녹지 넉넉 ■전주 송천=전주에서 가장 큰 단지로 2,000가구가 들어 선다. 송천대로와 동부순환도로,호남고속도로와의 연계성이 뛰어나다. 용적률이 170%로 충분한 녹지공간을 갖추고 있다. 중도금이 없으며 최고 4,600만원(연리 16.95%,20년상환)을 빌려 준다. ■광주 상무=인근에 터미널 백화점 공항이 있는 상무 신도심의 핵심지구. 시청 언론사 금융기관 등이 옮겨 올 예정이며 지하철 4호선이 단지 남쪽을 통과할 예정이다. 선착순 분양 물량은400여가구. ○비슬산 감싸 자연경관 좋아 ■대구 명곡=대구시 화원읍 명곡리 일대 10만여평에 1,2차에 걸쳐 총 4,200가구가 건설된다. 단지 주변이 그린벨트지역이며 비슬산이 감싸고 있다. 국도 5호선과 연계되고 단지내 30m 도시계획도로가 앞산 순환도로와 연결될 예정이다. 최고 3,000만원(연리 16.5∼16.95%,20년 상환)을 빌려준다.

◎공무원아파트 1,200가구 10월 분양/민영보다 5% 싸… 1억원까지 융자 집없는 사람이 겪어야 하는 설움은 공무원이라고 해서 예외가 아니다.97년말 현재 우리나라 공무원 98만명 가운데 24만명은 집을 갖고 있지 못하다.4명 중 1명이 무주택자인 셈이다.10년 이상 경력을 가진 공직생활자 중에서도 집없는 사람은 4만5000명에 이른다. 행정자치부는 최근 ‘집없는 공무원’을 위한 ‘주택마련 지원 3개년 계획’을 내놓았다.나라를 위해 10년 이상 일한 사람은 마음 놓고 둥지를 칠 수 있도록 도움을 주자는 취지에서다. 오는 10월쯤에는 수도권에서 무주택 공무원만을 위한 아파트 1,230여가구가 쏟아져 나온다.은행은 일반인보다 훨씬 좋은 조건으로 주택 구입자금을 1억원까지 빌려 준다.여기에 정부의 주택시장 활성화 조치에 힘입어 내년 6월30일까지 신규 주택을 사는 사람은 양도소득세 취득세 등록세를 감면 받을수 있다.이런 상황을 종합해 볼 때 무주택 공무원이 내집을 마련할 수 있는 최적기는 올 하반기가 될 것 같다. ■주택마련 지원 3개년 계획=행정자치부와 공무원연금관리공단은 올해부터 2000년까지 10년 이상 재직한 공무원 4만5,000명에게 집을 지어 분양하거나 주공아파트를 분양받을 수 있도록 알선해 준다.지원 내용은 △일반 아파트건립 분양(1만500가구) △주공아파트 분양 알선(1,500가구) △주택구입자금지원(3만3,000가구) 등이다. 연금관리공단은 올해 일반 아파트 공급분으로 오는 10월 수원 권선지구와 구리 토평지구에서 각각 720가구와 516가구를 분양할 계획이다.값은 일반 민영아파트보다 5% 남짓 싸다. 권선지구는 24평형이 464가구,32평형 256가구이며 토평지구는 모두 32평형이다.무주택 증명서류를 갖춰 연금관리공단(560­2421∼2)에 신청하면 된다.장기 근속자일수록 유리하다. 또 올해는 5년전 임대주택에 입주했던 4,000가구가 교체되는 시기이므로 임대주택 입주 희망자는 소속 기관 총무과에 미리 신청해두는 것이 좋다. ■주택 구입자금 융자=올해부터 공무원은 농협과 주택은행에서 5,000만원,국민은행에서 1억원까지 주택자금을 융자받을 수 있다.농협과 주택은행의 경우 1,500만원은 신용대출,2,500만원은 담보대출,나머지는 가계대출(보증인필요)을 해준다.상환기간도 올해부터 30년으로 10년 늘었다.대출이율은 농협이 14.5%,국민은행과 주택은행 15.5%로 일반인 대출시의 17∼18%보다 훨씬 낮다.일반인처럼 주택부금에 가입하지 않아도 된다.분양계약서 등기부등본등 주택구입 증명서류를 갖춰 은행에 가면 된다.근속기간에 상관 없이 희망자는 누구나 대출받을 수 있다. ■세제 혜택=주택시장 활성화 조치로 지난 22일부터 내년 6월30일까지 신규 주택(미분양아파트 포함)을 구입하면 양도소득세 취득세 등록세를 감면받을 수 있다.이 기간에 분양계획을 체결해야 하며 중도금이나 잔금은 내지 않아도 된다.신규 아파트를 2억원에 분양받을 경우 취득·등록세와 1종 국민주택채권 매입으로 들어갈 돈이 기존의 1,220만원에서 890만원으로 줄어 든다.330만원의 세금감면 혜택을 볼 수 있다는 얘기다.

◎주택관련법규 개정 등으로 규제 완화 잇따라/청약 우선권·재당첨 제한기간 사실상 무의미 【陸喆洙 기자】 주택경기의 활성화를 위해 건설교통부가 최근 굵직굵직한 관련법규의 규제완화 추진일정을 잇따라 발표하고 있다.평상시 같으면 부동산투기를 부추기고도 남을 엄청난 것들이어서 내집 마련을 준비중이거나 주택에 투자를 준비중인 사람들을 어리둥절하게 만들 정도이다. 수도권에서 아파트 재당첨제한기간이 폐지 또는 완화된 것을 비롯,민영주택의 청약자격 순위도 대폭 완화됐다.청약예금의 증액도 가입후 2년이 지나면 얼마든지 가능하다. 8월부터는 아파트 분양권을 아파트의 사용검사 전 어느 때나 회수에 관계없이 전매가 가능해진다.따라서 중도금을 못내고 있는 전국의 14만가구에 대해서는 언제라도 사고 팔 수 있는 길이 열렸다. 청약부금 등에 의한 청약우선권은 이미 의미가 없어졌고 프리미엄을 얹어 등기전에 아파트 분양권을 사고 팔던 시대는 이제 가버린 것이다.말그대로 이제는 자금의 여유만 있으면 ‘투기’가 아닌 ‘투자’라는명목으로 얼마든지 주택을 소유할 수 있고 이를 임대주택 등으로 활용,투자효과를 기대할수 있는 시대가 됐다. 주택전문가들은 이처럼 정부의 주택정책이 급변함에 따라 일반 서민들도 내집마련 전략의 긴급수정이 불가피하다고 입을 모으고 있다. 한국토지신탁의 李泰秀 조사부장은 “바뀐 주택관련 정책을 모르면 그만큼 손해로 이어지기 때문에 개선되는 내용과 시행시기 등을 꼼꼼히 챙기는 것도 부동산 재테크에 큰 도움을 줄 것”이라며 “완화내용 및 시행시기에 맞춰 적절한 내집마련 및 투자전략을 세우는 것이 필요한 때”라고 조언했다. □꼭 알아야 할 주택 규제 완화 내용 구분 현행 개선 시행시기 ●수도권아파트 국민주택 10년 5년 5월 재당첨 민영주택 5년 2년 제한기간 (분양가 자율화지 역 민영주택은 폐지) ●민영주택 기담청자,일정규모 기당첨자,규모제한 5월 1순위 (전용 85㎡이상 없이 1주택 소유 자격완화 공동주택)이상 1주 자는 1순위 포함 택소유자,2주택 소 유자는 청약통장 납 입기간 관계없이 1 순위 제외 ●2순위자격통장가입후 1년 경과 6개월 경과 5월 기간단축 ●수도권전입자 수도권밖에서 수도권 폐지 5월 청약제한폐지 으로 진입시 2년간 청약제한 ●단독세대주무 제외 포함 5월 주택우선공급 ●청약예금증액 5년단위로 1차례 가입후 2년이 지 6월 가능 나면 증액 자유롭 게 ●국민주택기금 분양주택:1천2백만 1천5백만원 시행중 자원확대 ∼1천4백만원 2천만원 임대주택:1천8백만 ∼2천만원 ●임대사업자 5가구이상 소유자 2가구이상 소유자 상반기 범위확대 ●주택조합제도 자격은 1년이상 무 모든 무주택자,동 7월 주택자,동일지역 1 일지역 거주자,모 이후 년이상거주자,부양가 든 세대주,재당첨 족이 있는 세대주, 제한기간 없음 재당첨 제한기간 경 과한자 ●오피스텔 주거면적비율 전체의 50% 5월 30% ●임대주택임대 국민주택기금을 지원 5년이후 입주자 하반기 의무기간완화 받은 사원 임대주택 희망시 조기분양 의 임대의무기간 1 허용,일반 임대주 0년,일반 임대주택 택은 입주자 희망 은 5년 시 조기분양 허용 ●아파트분양권 민영주택은 사용검사 민영주택은 폐지. 8월 전매허용 후 60일이내 전매 국민주택은 전지역 금지,국민주택은 수 사용검사일후 6 도권의 경우 사용검 개월간 전매금지 사후 2년,지방은 6개월간 전매금지.

◎광역·특별시 택지소유상한 7월 폐지/임대주택 의무임대기간중 분양 허용/조합아파트 18평 이하 의무건설 없애 건설교통부가 金大中 대통령에게 보고한 업무내용 중 새로 시행할 주택·토지관련 제도의 내용을 알아본다. □아파트분양권 전매제한 완화=오는 8월 이후에는 주택건설촉진법에 의한 전매제한 금지기간이 폐지 또는 완화돼 아파트 분양권의 명의변경이 허용된다.금리인상에 따른 중도금 미납자를 돕기 위한 조치이다.민영주택은 현재 준공검사 뒤 60일 이내에는 양도할 수 없으나 앞으로는 이 기간제한이 폐지된다.국민주택의 경우 수도권은 현행 전매금지 기간이 2년에서 6개월로 단축된다.기타 지역에서는 현행(6개월)과 같다. □오피스텔·주상복합건물 건축 규제완화=올해 안에 오피스텔의 주거부문 면적이 현행 30%에서 50%로 확대된다.상업지역내에 건축되는 주상복합건물은 호텔 등과 같이 일조권 적용기준이 배제된다. □임대주택 조기분양 허용=현재 영구임대 주택은 50년,사원 임대주택은 10년,민간사업자 등이 건설한 기타 임대주택은 5년동안 임대가 의무화 돼 있다.하반기부터 사원 임대주택의 의무 임대기간이 5년으로 단축되고 영구 임대주택을 제외한 모든 임대주택은 의무 임대기간에도 입주자가 희망하면 조기분양이 가능해 진다. □토지공개념제 개선=택지소유상한에 관한 법률에서는 택지소유 상한을 특별시와 광역시에서 개인은 가구당 200평까지,법인은 업무용에 한해 허용하고 있다.7월 이후에는 이 법률이 폐지돼 규모와 용도에 관계없이 택지를 자유롭게 취득·처분할 수 있게 된다. □조합주택설립 규제완화=주택조합은 현재 부양가족이 있는 무주택 세대주,재당첨 제한기간 경과자,1년이상 동일지역 거주자(지역조합),2년이상 동일직장 근무자(직장조합)로 구성돼야 설립이 가능하다.주택규모도 25.7평 이하로 건설하되 수도권에서는 이 가운데 20% 이상을 18평 이하로 건설해야 한다.7월 이후에는 주택조합 설립요건이 무주택자,모든 세대주,동일지역 거주자(지역조합),동일직장 근무자(직장조합)로 완화된다.수도권지역 18평 이하 건설 의무비율도 없어진다.

◎주택銀­민영주택자금 금리 11.5∼13.5%/상업銀­한아름 대출 담보루 1억원까지/한일銀­거래없어도 연리 17.5% 안팎 대출 주택자금하면 주택은행의 ‘내집마련 주택부금’이나 ‘청약예금’을 우선 생각하게 된다.그러나 주택은행에서 취급하는 관련상품은 10여개나 된다. 주택은행 외에 다른 은행의 주택자금 대출 창구도 항상 열려있다.대출기간이 최장 30년짜리 상품도 있으며,대출금리가 연 10%를 밑도는 은행도 있다.IMF(국제통화기금) 시대에 내집 마련을 위한 다양한 상품들을 알아본다. ■주택은행=크게 민영주택자금과 파워주택자금 및 청약예금대출 등 세 가지로 구분된다. 민영주택자금은 특정상품에 가입한 뒤 자격요건이 있는 사람에게 대출해주는 것으로 대출금리는 종류에 따라 연 11.5∼13.5%.근로자장기저축 근로자주택마련저축 내집마련주택부금 신재형저축 장기재테크통장 장기주택마련저축 만수무강통장 또 한번 알찬예금 주택매매우대예금 한가족알찬통장 차세대종합통장 등이 이에 해당된다.민영주택자금의 대출한도는 2천5백만원,최장대출기간은 20년(40㎡ 이하는 25년)이다. 일정금액을 한꺼번에 예치하는 청약예금자의 경우 종전에는 주택자금 대출자격이 주어지지 않았으나 지난 2월부터 대상에 포함됐다.1년 이상 예치시최고 1억원 한도에서 구입자금을 대출받을 수 있다.전용면적 100㎡ 초과 주택에 지원 대상인 점이 특징이다.금리는 100㎡ 초과 주택은 연 16.25∼16.95%,100㎡ 이하는 연 15.25∼15.95%다.대출기간은 3년 이상 예치고객은 최장 20년,1년 이상 3년 미만은 10년이다. 주택청약예금 등에 가입하지 않은 일반인들은 파워주택자금 대출제도를 이용할 수 있다.주택관련 예수금 가입 여부에 상관없이 지원된다.대출한도는 1억원,금리는 연 15.25∼16.45%,최장 대출기간은 20년이다. ■상업은행=‘한아름마이홈대출’과 ‘마이홈신탁대출’ 등 두 가지가 있다.한아름마이홈대출은 한아름마이홈통장(한아름적십자플러스통장 및 청백리통장 포함)을 거래하는 본인이나 배우자면 대출받을 수 있다.담보부는 1억원,보증(신용포함)은 3천만원까지다. 출장소에서 대출받을 경우에는 담보부5천만원,보증은 1천만원이다.분할상환대출 방식으로 최장 30년까지다.금리는 현재 연 16∼17%다. 마이홈신탁대출은 전용면적 100㎡ 이내의 주택을 구입(분양,신축 포함)한때부터 6개월 이내에 대출신청을 해야 한다.대출한도는 1억원,대출기간은 최장 30년이다.금리는 현재 연 17.0%.한아름마이홈대출이나 마이홈신탁대출 모두 전세자금은 대출 대상에서 제외된다. ■한일은행=‘신탁장기주택대출’과 ‘쓰리하이명가통장’이 있다.신탁장기주택대출은 최고 1억원(전세자금은 3천만원)까지이며,대출기간은 최장 20년(전세자금은 3년)이다.금리는 현재 연 16.5∼17.5%이며 거래가 없어도 대출이 가능하다. 쓰리하이명가통장은 저축원리금의 2배(전세자금은 4천만원)까지 20∼30년간 빌릴 수 있다.가입후 5년 이상에 대출신청일 현재 무주택자나 전용면적 60㎡ 이하의 1주택 소유자에 한한다.금리는 연 11.5∼16.5%. ■신한은행=장기주택마련저축에 든 뒤 5년이 지나고 대출 취급일 현재 납입연체가 없는 사람(배우자 포함),대지면적 100평,건물면적 100㎡ 이내일경우에 대출해 준다.저축원리금의 2배 이내에서 20∼25년간 대출받을 수 있다.시장금리를 반영해 매일 고시되는 금리가 적용된다. ■조흥은행=‘조흥스위트홈 신탁대출’ 상품에 들면 최고 1억원 이내(소요자금의 60% 이내)에서 대출받을 수 있다.최장 대출기간은 30년이며 금리는적립신탁 배당률에 연동된다.현재 연 14.5∼16.0% 수준이다.주택구입 및 신축일로부터 3개월 이내에 신청해야 한다. ■외환은행=‘장기주택자금대출’과 ‘장미주택자금대출’ 등 두 가지가있다.장기주택자금은 저축 불입액의 2배까지 최장 30년까지 대출받을 수 있다.금리는 연 18.0% 이상에서 대출기간·거래실적·신용도에 따라 차등 적용된다.장미주택자금은 최고 1억원 이내에서 최장 20년간 지원된다.금리는 연18.75% 이상에서 책정된다.