추석이 지나면서 시중 부동자금의 행방에 관심이 쏠리고 있다.특히 개인 투자자들의 경우 부동산 보유세 강화 등 정부의 부동산 억제책 및 경기 회복 기대감에 따른 채권금리 상승 가능성이 대두되면서 최근 몇개월 동안 상승세를 탄 주식시장을 기웃거려 보지만 종합주가지수가 800선을 앞두고 단기 급등에 따른 조정양상을 띠면서 ‘실기(失期)론’이 대두되는 상황이다. 증시 전문가들은 하반기 한두차례 조정국면을 맞을 것으로 내다보고 있지만 상승세는 유효할 것으로 예상하고 있다.그러나 직접 종목선택이 어려운 개미 투자자들은 주식관련 펀드 등 간접상품에 가입하는 것도 바람직하다고 조언한다.삼성투신운용 김영준 주식운용팀장은 “주가가 어느 정도 조정을 거치고 다시 한번 상승을 기다리고 있을 때 적당한 펀드상품을 골라 투자한다면 만족할 만한 수익을 얻을 수 있다.”고 말했다. ●안정성을 중시한다면 원금 손실을 우려해 안정성에 초점을 맞춘 투자자라면 적립식 상품을 비롯,최근 등장한 금리헤지 채권형 펀드에 관심을 가질 만하다.적립식펀드는 매월 10만원 정도 나눠 투자한 자금으로 주식이나 채권 값이 낮을 때 많이 사들여 목돈을 만들 수 있다. 금리헤지 채권펀드는 우량 채권이나 기업어음(CP)에 투자한 뒤 금리변동 위험을 헤지,안정적인 수익을 추구한다.대투증권은 오는 23일까지 ‘인베스트매칭6채권펀드’를 2차로 모집한다. ●높은 수익을 올리려면 투신사들의 주력상품인 ‘불루칩 투자형’을 비롯,배당주형·전환형 펀드 등은 대형우량주 등에 50∼90% 이상 투자함으로써 주가 저점에서 투자했다가 고점에서 환매해 고수익을 올릴 수 있다.블루칩형 펀드는 외국인 등이 선호하는 시가총액 상위 종목 등 우량주에 집중투자해 수익성에 안정성까지 갖추고 있다.지난 7월21일 신설된 배당지수(KODI)를 추종하는 배당지수펀드는 배당성향이 높은 50개 종목에 집중 투자,수익률이 양호한 것으로 평가돼 투자자들 사이에서 각광을 받고 있다. 주식형 펀드에 투자할 때 환매시점을 선택하는 것이 가장 어려운데 초보 투자자에게는 주식형으로 운용되다가 목표수익률을 달성하면 자동으로 채권형으로 바뀌는 전환형 펀드가 알맞다.한국투신의 ‘부자아빠 체인지업 전환형’은 운용 1개월여 만에 목표수익률 10%를 달성,채권형으로 전환됐다. ●절세+소득공제 노린다면 주식 간접투자로 급여생활자가 가장 많은 세금혜택을 받을 수 있는 상품은 올 연말까지만 판매하는 장기주택마련형 펀드다.만 18세 이상 무주택자나 전용면적 25.7평 이하 1주택 소유자가 월 100만원 한도로 가입하면 이자소득세에 대한 비과세는 물론,소득공제 때 연간 불입액의 40% 범위내에서 300만원까지 소득공제도 받을 수 있다.특히 혼합형 펀드로 가입하면 주가상승 및 비과세·소득공제 효과를 동시에 올릴 수 있다. 김미경기자 chaplin7@

이번 주는 ‘9·5 재건축시장 안정대책’으로 강남 재건축시장이 주춤한 반면 분양시장은 추석 이월 물량이 쏟아지면서 활기를 띨 전망이다. 인천4차 동시분양 입주자 모집공고를 필두로 전국 3개 사업장에서 청약접수가 실시되고 2개 사업장이 모델하우스를 열 계획이다.16일은 용인 죽전11블록 광명샤인빌 청약접수일이다.광명주택이 시공하는 임대아파트(24평형) 192가구이며 청약저축가입자만 신청할 수 있다.또 대구 수성구 범어동 유림노르웨이숲 1차 1순위 접수도 시작된다.34∼101평형 576가구로 87평형과 101평형은 복층으로 설계됐다. 17일은 의정부 신곡 주공(국민임대 30년) 1순위 접수일.15평형과 20평형 322가구가 공급된다. 본인과 배우자를 포함해 세대원 전원이 최초 입주자 모집 공고일부터 입주시까지 무주택자로서 가구당 월 평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월 평균소득의 50% 이하인 사람만 청약할 수 있다. 동문건설은 일산 사리현3차 동문굿모닝힐 모델하우스를 연다.32평 266가구이며 1번 국도가 인접해 있어 파주지역은 물론 서울진입이 쉽다. 류찬희기자

이달부터 연말까지 주공아파트 3만여가구가 쏟아진다. 3일 대한주택공사에 따르면 연말까지 전국 40개지구에서 모두 3만 235가구의 주공 아파트가 분양된다.이 가운데 2만 289가구는 내집마련의 징검다리로 이용할 수 있는 임대주택이다. 지역별로는 주택난이 심한 수도권에 1만 2094가구가 집중 공급된다.저소득계층의 주거안정과 중·소형아파트 청약을 기다려온 수도권지역 청약저축가입자들의 내집마련 기회가 넓어질 것으로 보인다. 유형별로는 ▲국민임대 1만 2538가구 ▲공공임대 7751가구 ▲공공분양 9946가구이다. ●무주택자 내집마련 기회 무주택세대주로서 청약저축에 가입해 매달 24회 이상 불입하면 1순위 청약자격이 주어진다. 국민임대주택 임대기간은 30년.전용면적 15∼18평형은 월 평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월 평균소득의 70% 이하(195만 4680원)인 무주택세대주로서 청약저축에 가입한 사람에게 신청자격이 주어진다. 전용면적 15평 미만은 청약저축 가입에 관계없이 월 평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 50%이하(139만 6200원)인 무주택세대주에게 신청자격이 부여되고 당해 주택 소재지의 시·군 거주자가 1순위,인접 시·군 거주자가 2순위이다.같은 순위 경쟁에서는 장애인 세대 및 65세 이상 노부모를 1년 이상 부양한 세대주에게 3점의 가점이 부여된다. 대부분 택지개발지구에 공급돼 공공시설과 학교시설,각종 생활편의시설 등이 잘 갖춰져 생활여건이 쾌적하다.단지가 크고 가격 오름세가 커 발전 가능성도 높다.평형에 따라 3000만∼5000만원까지 연리 6∼7%로 국민주택기금을 장기 융자받을 수 있다.모든 아파트에 1등급 초고속 정보통신망을 깔아주고,임대아파트는 발코니 새시를 무료로 설치해준다. ●유망지구 고양풍동지구가 눈에 띈다.서울 주변에서 모처럼만에 나오는 분양 아파트가 있기 때문이다.복선전철 공사 중인 경의선을 두고 일산신도시 건너편에 있다.우선 백마역을 이용하고 단지 가까운 곳에 풍산역이 신설될 예정이다. 인천삼산1지구도 관심지역.9300여가구가 지어지며 주변이 대규모 택지개발사업이 끝나 도시기반시설 및 생활편익시설이 갖춰져 있다.수도권 서부지역 및 서울 출·퇴근이 쉽다.이달 중 5년 공공임대 1873가구가 공급된다. 동백지구에서도 11월중 분양아파트 1050가구를 공급키로 했다.춘천퇴계지구 아파트도 인기를 모을 것으로 보인다.춘천의 새로운 중심축으로 떠오르고 있는 남춘천역 주변에 있다. 공지순환천로가 뚫려 중앙고속도로 연계가 쉽다.7822가구가 건설되는 대규모 택지지구이며,이달 중 30년 국민임대 1175가구가 공급될 예정이다.부천소사,평택안중,의정부 신곡지구 등도 관심 지역이다. 류찬희기자 chani@

‘제2의 강남’ 판교신도시 청약을 노려라. 판교신도시 개발계획이 확정되면서 청약통장 가입자들의 관심이 쏠리고 있다.특히 지역우선공급의 혜택을 받는 2001년 12월26일 택지개발예정지구 지정 이전 거주자는 당첨 확률이 높다.수요는 많지만 일반 청약 기회가 적어 청약통장과 분양권의 불법·변칙 거래도 많을 것으로 우려된다. ●최고의 입지를 갖춘 신도시 부동산 전문가들은 판교신도시가 수도권 최고의 입지여건을 지닌 신도시로 떠오를 수 있다고 전망했다.서울에서 15㎞ 떨어진 곳으로 신도시 가운데 서울에서 가장 가깝다.전철이나 승용차를 이용할 경우 강남에서 15분 거리다. 교통여건도 양호하다.신분당선 전철을 비롯,영덕∼양재간 고속화도로,판교∼분당간 도로,판교∼헌릉로간 탄천변 도로가 건설된다.신도시에는 무공해 궤도버스를 운행하고,서울 주요 지역과 논스톱 버스도 운영된다. 주거환경도 어느 신도시보다 낫다.30여년동안 개발이 제한됐던 곳이라서 주변 환경이 쾌적하다.인구 밀도는 분당의 절반 수준인 ㏊당 198명에 불과하다.녹지율도 35%에 이른다. ●분당 거주자 당첨 가능성 높다 판교 신도시에 들어서는 주택은 모두 2만 9700가구로 이중 국민임대주택·단독주택을 빼면 일반 아파트는 2만 400가구에 이른다. 아파트 공급 가구 증가에도 불구하고 지역 우선 공급 물량(30%)을 조정하지 않음에 따라 6120가구는 성남 거주자에게 돌아간다.여기에 국민임대아파트 6000가구도 해당 건설지역 저소득층에 우선 공급된다.따라서 전체 아파트 물량의 47%가 성남 거주자에게 우선 청약권이 주어지는 셈이다.지역 우선 공급에서 낙첨된 청약자는 나머지 1만 4280가구에 다시 청약할 수 있어 판교 신도시 개발의 최고 수혜자는 성남지역 거주자이다. ●분양가 강남과 분당 중간정도 문제는 분양가다.전문가들은 강남 아파트와 분당 신도시 아파트값의 중간 정도에서 결정될 것으로 전망했다.택지공급가에 따라 달라질 수 있지만 소형 아파트는 평당 1200만원,중대형은 1300만∼1500만원 정도로 예상된다.분양 이후 프리미엄도 높게 붙을 것으로 전망된다. ●청약전략 성남 거주 1순위 청약통장 가입자는 ▲청약예금 8만 3000여명▲청약부금 3만 1000여명 ▲청약저축 1만 2000여명 등이다.수도권 거주자 몫으로 돌아오는 물량뿐 아니라 성남 지역 거주자 우선 청약에도 사상 최고의 경쟁률을 기록할 것으로 예상된다. 판교신도시 아파트 분양은 2005년 상반기 시범단지 2000여가구를 시작으로 순차적으로 이뤄진다.성남 거주자는 무주택자 신분을 유지한 채 기다렸다가 우선공급 물량을 청약하는 것이 바람직하다.수도권 거주자라도 지금 청약통장에 가입하면 2년 뒤 1순위 자격을 얻게 되므로 2005년 8월 말부터 분양되는 아파트 1순위 청약이 가능하다. 다만 판교신도시는 투기과열지구로 지정돼 과거 5년간 가구원 가운데 1명이라도 당첨 사실이 없어야 1순위 자격이 주어진다. 류찬희기자 chani@

‘임대아파트도 예전같지 않아요.’ 5년후 분양전환이 가능한 공공임대아파트가 대인기다.특히 수도권 택지지구 공공임대 아파트의 청약 경쟁률은 일반분양 아파트 못지않다. 올 연말까지 주택공사가 분양하는 임대아파트만 해도 전국적으로 2만여가구(30년 임대 포함)를 웃돈다.이 가운데 5년짜리 공공임대아파트는 11개지구 7751가구에 달한다. ●자금부담 적어 인기 임대아파트는 우선 자금부담이 분양아파트에 비해 작다.당첨 이후 중도금을 1년에 한번씩만 내면 된다.국민주택기금 등의 지원을 받아 대출조건도 좋다.또 입주시 모두 2000만∼3000만원 정도의 월세보증금을 내고 살 수 있다.임대료도 주변 민간아파트 전세가에 비해 훨씬 저렴하다. 게다가 월세를 내고 살다가 5년후에 주변시세보다 10%이상 싸게 분양받을 수 있어 수지도 맞는다.요즘은 30평형대 임대아파트가 나오는 등 임대아파트 평형이 커져 분양아파트에 비해 손색이 없다. 임대아파트도 영구임대와 국민임대,공공임대 등 여러가지 유형이 있다.이 중 국민임대는 의무임대기간이 30년으로 무주택 청약저축가입자 가운데 월평균 소득이 근로자 평균소득의 70% 이하인 경우에만 청약자격이 주어진다.공공임대는 5년 임대기간이 끝나면 입주자에게 우선 분양자격이 주어진다. 민간 건설업체가 지어 분양하는 임대아파트는 의무 임대기간이 5년으로 공공임대와 같지만 임대료 등 임대조건 등은 공공임대에 비해 뒤진다고 할 수 있다.나머지는 대부분 비슷하다.민간 임대아파트의 경우 임차인과 임대사업자가 합의하면 2년 6개월후에 분양받을 수 있다. ●임대아파트 청약요령 분양아파트와 똑같다.일정기간이 지난 뒤 분양전환을 전제로 하는 만큼 입지여건을 꼼꼼히 살펴 발전 가능성이 높은 곳을 골라야 한다. 그 다음에 중요한 것이 임대료다.대체로 보증금이 주변 전세가의 절반수준으로 부담이 없지만 월세가 있다는 점을 염두에 둬야 한다.일부 임대아파트는 월 임대료가 20만∼30만원에 달하는 경우도 있다.비록 30평형대이기는 하지만 부담은 만만치 않은 편이다. 5년 공공임대 아파트의 청약자격은 무주택 가구주로서 1순위는 청약저축 2년 이상 불입자,2순위는 6개월∼2년 미만 불입자,3순위는 1,2순위를 제외한 무주택자이다. 김성곤기자 sunggone@

정부와 민주당은 서울 강남 집값을 안정시키기 위해 경기 판교신도시 주택공급 수를 당초 계획보다 1만가구 늘어난 2만 9700가구로 확정했다. 정세균 민주당 정책위의장과 최종찬 건설교통부 장관은 14일 당정협의를 갖고 이 같은 내용의 부동산 시장 안정대책을 마련했다. ●강남 대체 신도시로 조성 당정은 판교에 들어서는 주택 수를 당초 1만 9700가구에서 2만 9700가구로 1만가구 늘렸다.강남을 대체할 수 있는 별도의 신도시를 추가로 건설할 수 없는 현실이 감안됐다.교통시설 확충을 위해 필요한 1조 5000억원 정도의 재원을 마련하기 위한 고육책의 성격도 짙다.1만가구 추가 공급 방안은 지난 3월부터 추진된 것이며,당정 합의를 통해 정부의 개발계획을 확정지었다는데 의미가 있다. 중대형 아파트를 3000가구 이상 추가 공급키로 한 것은 수요층이 두꺼운 중대형 아파트를 지어 강남 아파트 값을 누그러뜨려 보자는 의도로 풀이된다.기존 1만 9000가구로는 중대형 아파트를 4100가구 이상 지을 수 없기 때문에 전체 공급 가구수를 확대키로 합의한 것이다. ●성남 거주민 우선 공급 확대 당초보다 일반 아파트 공급 가구수가 늘어남에도 불구하고 지역 우선 공급 물량(30%)은 조정하지 않기로 했다.원만한 개발을 유도하기 위해서는 경기도와 성남시의 협조가 절대적으로 필요하기 때문이다.전체 공급 가구수를 늘림에 따라 국민임대주택도 6000가구로 늘어난다.국민임대 아파트 청약자격은 해당 지역 저소득층에 우선 배정된다.따라서 저소득층을 위한 국민임대 아파트의 최대 수혜자 역시 성남 주민이다. ●강남 집값 안정될지는 의문 판교 신도시 주택을 1만가구 늘린다고 해서 당장 강남 집값이 잡힐지는 미지수다.강남 수요자들은 무주택자라기보다 투자 개념의 1가구 이상 주택 소유자들이다. 판교 아파트를 지역 무주택자 우선공급분과 수도권 무주택자에게 우선 공급하고 나면 일반 청약통장 가입 1순위자에게 돌아가는 몫은 거의 없을 것으로 전망된다.따라서 강남 수요층 흡수 효과는 판교 아파트 입주가 시작되는 2008년 이후에나 나타날 것으로 예상된다. 류찬희기자 chani@

삼성물산 건설부문이 지난 2000년부터 4년째 ‘사랑의 집짓기’ 행사에 참여하고 있다. 삼성건설은 ‘한국해비타트’ 주최로 지난 4일부터 강원도 강릉과 삼척에서 열리고 있는 사랑의 집짓기 행사에 모두 25명의 자원봉사단을 보냈다고 6일 밝혔다. 지난해에 이어 올해도 이상대 사장이 행사에 참석,망치질을 해가며 무주택자들의 보금자리를 마련해 주고 있다고 회사측은 설명했다. 경영혁신팀 김정민 부장은 “행사에 단순히 기부금만 내는 것이 아니라 사장을 비롯한 직원들이 직접 동참하는데 큰 의미가 있다.”면서 “기업 이익을 사회에 환원하고 무주택자들에게 희망을 심어주기 위해 앞으로도 매년 동참할 계획”이라고 말했다. 류찬희기자 chani@

‘택지지구는 역시 다르네요.’ 경기도 용인 동백지구 아파트 청약결과를 두고 하는 말이다. 동백지구의 1순위 청약 경쟁률은 3대1 수준으로 지난해나 올해 초 경쟁률과 비교하면 크게 낮은 편이다. 그러나 주택업계에서는 5·23조치 이후 주택경기가 냉각돼 서울서도 미분양이 나오는 마당에 1순위에서 이같은 경쟁률을 기록한 것은 ‘선전’한 것으로 평가하고 있다. 100만평이 넘는 택지지구로 전원형 주택단지로 개발된다는 점이 관심을 끈 요인으로 분석된다.관망세를 보이던 실수요자들이 다시 청약시장에 관심을 돌리고 있다는 사실도 확인했다. 향후 수도권에서 분양되는 택지지구 아파트의 경우 실수요자를 중심으로 수요가 꾸준히 유지될 것이라는 전망을 갖게 한다. ●2만 7500여가구 분양대기 8월 이후 서울·수도권에서는 17개 택지지구,37개 사업장에서 2만 7500여 가구가 공급된다.이 가운데 일반분양 물량은 전체의 69%인 1만 9300가구에 달한다.나머지는 임대아파트이다. 특히 중소형 위주의 주공아파트도 9500여 가구나 포함돼 있어 서울·수도권 무주택자들의 기대를 부풀린다. 택지지구 아파트는 계획적으로 개발되는 만큼 준농림지의 아파트와 달리 도시 기반시설이 잘 갖춰져 있다. ●이런 곳을 노리자 동백지구에서는 2차로 이달 초 현진에버빌과 신영,서해종합건설,모아건설,모아주택산업 등이 3700여가구를 공급한다.연말에는 주택공사가 추가로 1050가구를 분양할 계획이어서 수요자들의 관심을 끌 것으로 보인다. 인천 삼산지구에서도 주택공사가 9월중 1800여가구를 분양하고,파주 교하지구에서도 월드건설과 주택공사 등이 분양을 계획중이다.고양시 풍동지구에서도 주택공사가 2000여가구를 공급한다.수도권 북부지역 수요자들이 눈여겨 볼만한 택지지구이다. 이밖에 부천 소사지구와 남양주 평내·호평에서도 택지지구 아파트가 나올 예정이다. ●택지지구 청약요령 택지지구 아파트는 주변에 쇼핑시설,교육기관,관공서 등 생활기반시설이 잘 갖춰져 있다.그러나 같은 택지지구라도 블록별로 신설역과 공원,산과의 거리,조망권 등 입지여건이 크게 차이가 난다.따라서 청약할 때에는 반드시개발계획과 배치도를 보고 청약할 아파트의 위치를 확인해야 한다. 또 택지지구와 연계된 경전철이나 지하철,도로 등이 당초 계획과 달리 늦게 들어서는 경우도 많다.무턱대고 청약하기 보다는 교통계획도 잘 살펴봐야 한다.과거에는 택지지구 아파트는 상대적으로 분양가가 싼 편이었지만 요즘 들어서는 시세에 근접한 분양가가 속출하고 있다.따라서 청약시에는 분양가를 비교해 봐야 한다.또 중도금 무이자나 이자 후불제 등의 금융혜택에 함정은 없는지도 짚어봐야 한다. 김성곤기자 sunggone@

무주택자들에게 인기를 끌고 있는 국민임대주택이 대거 쏟아진다. 주택공사는 8월 이후 전국 20개지구에서 1만 2644가구의 국민임대주택을 공급할 예정이라고 27일 밝혔다. 서울을 포함한 수도권에 3316가구가 지어지고 나머지는 지방 주요 도시에서 분양된다.수도권에서는 춘천 퇴계,평택 안중,의정부 신곡·금호지구 등에서 공급되는 국민임대주택이 인기를 모을 것으로 보인다. 전용면적 15∼18평은 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70%이하(195만 4680원)인 무주택세대주이면서 청약저축에 가입한 사람에게 신청자격을 준다.전용면적 15평 미만 규모는 청약저축 가입과 관계없이 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 50%이하인 무주택세대주가 신청할 수 있다. 주택이 들어서는 지역의 거주자가 1순위 청약을 갖는다.장애인 세대 및 65세 이상 노부모를 1년이상 부양한 세대주에게는 3점의 가점을 준다. 주공은 올해부터 국민임대아파트에도 초고속 정보통신망을 깔아주고 발코니 새시는 주공에서 일괄 시공함으로써입주민의 부담을 덜 수 있게 했다. 류찬희기자

‘실수요자는 내집마련 주택대출을 이용하세요.’ 정부의 ‘5·23 집값 안정대책’ 이후 주택시장이 실수요자 위주로 재편되고 있다. 그러나 뭉칫돈을 굴리는 투자자와 달리 실수요자들은 여유자금이 부족하다는 것이 흠이다.따라서 실수요자들은 정부나 금융권의 내집마련 대출상품을 눈여겨볼 필요가 있다. 이 상품들 중에는 정부가 지원하는 ‘생애 최초 주택구입자금’도 있고 시중은행의 대출상품도 많다.요즘은 금리가 낮아 잘만 활용하면 큰 부담없이 내집을 장만할 수 있다. ●생애 최초 주택구입자금은 연말까지 생애 최초 주택구입자금은 연말까지 한시적으로 시행된다.정부가 수요촉진을 위해 2001년 도입했으나 지금은 시장 과열로 도입취지가 당초에 비해 퇴색한 상태다. 따라서 연말까지 한시적으로 운영한 뒤 내년부터 폐지한다는 것이 정부 방침이다.주택을 분양받거나 샀을 때 대출해주는 상품.생애 처음 주택을 장만하는 사람에게만 해당된다. 대출금리는 연 6%대.구입 주택가격의 70% 이내에서 1억원까지 대출된다.취급 금융기관은 국민은행과 우리은행,농협중앙회 등이다.대상은 전용면적 25.7평 이하의 신규 분양주택이다. 근로자·서민을 위한 주택구입자금도 정부가 지원하는 대출상품.연간소득이 3000만원 이하로 대출신청일 현재 6개월 이상 무주택자에게 빌려준다.새 주택이 아니라 기존 주택 구입시에도 대출을 받을 수 있다는 것이 장점이다.5년 거치 10년 분할상환으로 대출금리는 6.5%선.역시 주택가격의 70% 이내에서 1억원까지 빌려준다. ●시중은행 상품도 다양 시중은행도 다양한 주택대출상품을 내놓고 있다.이중에서도 장기대출상품은 수요자들이 눈여겨볼 필요가 있다.다만 한도가 크지 않고 금리가 다소 비싸다는 게 흠이다. 조흥은행과 신한은행,국민은행은 10년 이상 장기대출 상품을 판매하고 있다.대출한도는 아파트 매매가의 60%이며,3000만원 이상 대출을 받을 경우 대출금액의 0.8% 정도에 해당되는 설정비가 면제된다. 3년 경과 뒤 중도 상환시에는 중도 상환 수수료도 면제된다.연간 이자납입액의 600만원까지 소득공제가 가능하다.대출금리의 2% 절감효과를 기대할 수 있다. 국민은행은 10년 이상 35년 이내 대출금리가 고정되거나 변동되는 ‘포 유(FOR YOU) 장기대출’ 두 종류를 선보였다.근로소득자가 국민주택규모(전용면적 85m(A)) 이하의 주택구입자금 대출을 받으면 600만원 범위에서 연간 납입한 이자금액에 대해 연말정산시 소득공제 혜택을 받을 수 있다. 이밖에 다른 시중은행들도 다양한 주택마련 대출상품을 개발,출시하고 있다.물론 이중에는 주택마련시 주택업체가 알아서 알선해 주는 경우도 있다. 부동산전문가들은 “다양한 대출상품 등을 살펴본 뒤 자신에게 혜택이 돌아오는 상품을 적극 활용하는 것이 경제적 부담을 최소화하면서 집을 장만할 수 있는 길”이라고 조언했다. 김성곤기자 sunggone@

전셋값 어디까지 추락할 것인가? 전셋값이 두 달째 떨어지고 있다. 부동산중개업소에 전세 매물이 쌓였지만 거래는 활발하지 않다.전셋값이 떨어지고 수요가 줄면서 집주인이 전세를 빼주지 못하는 ‘역전세 현상’도 나타나고 있다. 세입자로서는 환영할 만한 일이지만 집주인들은 수익률이 떨어져 걱정이다. 부동산 전문가들은 전셋값은 하반기에도 1% 안팎 떨어져 외환위기 때와 같은 폭락사태는 없을 것으로 내다봤다. 서울 서초구 서초동 금호아파트 34평형 전셋값은 1억 2000만원선으로 연초 대비 호가 기준으로 3000만∼4000만원 하락했다.분당 신도시 시범단지 우성아파트 22평형은 연초 대비 1500만원 정도 떨어졌다. 경기도 광명 철산동 장미아파트 24평형은 연초 전셋값이 7000만∼8000만원을 호가했으나 6개월 만에 2000만∼3000만원 빠졌다. 원당 동신아파트 24평형 전셋값은 7500만원으로 2년 전 수준이다. 전셋값 하락세는 하반기에도 계속될 것으로 전망된다.대한주택공사는 “하반기 전국의 전셋값은 0.5%,서울은 1% 정도 떨어질 것”이라고 내다봤다.그러나 아파트 매매가 하락폭이 두드러지지 않아 전셋값 하락폭도 크지 않을 것으로 짐작된다. 전셋값이 떨어지는 원인은 신규 주택 공급 증가와 수요 감소가 겹쳤기 때문으로 풀이된다. 지난해 입주한 새 아파트는 대략 33만가구.특히 서울에서만 2만 7000여 가구가 새 주인을 맞았다. 올해도 전국적으로 32만가구가 입주하고,특히 전셋값 상승을 주도했던 서울에만 5만여 가구의 아파트가 입주할 것으로 예상된다. 무주택자 탈출 가구가 늘면서 전세 수요가 감소한 것이다. 서울을 중심으로 유행했던 다가구·다세대 주택 공급 증가도 전셋값 하락을 부채질하고 있다. 지난해 서울지역에 공급(건축허가 기준)된 다가구·다세대 주택은 10만가구를 넘는다. 저금리도 전세수요를 감소시켜 세입자들이 은행돈을 빌려 집을 구입하는 사례가 늘고 있다. 한편 전셋값 하락을 아파트값 하락의 전주곡으로 보는 견해도 많다. 아파트 수익률의 잣대인 임대 수익률 하락은 아파트 매매가격 하락을 불러올 수 있다는 것이다. 전국적으로 모든 아파트 전셋값이 떨어진 것은 아니다.집값 상승지역을 중심으로 오히려 뛴 곳도 있다. 전셋값 상승·하락지역이 교차,전국적으로는 강보합 내지는 하락세를 띨 것으로 보인다. 김태호 부동산랜드 사장도 “전셋값 상승·하락이 지역별로 교차,전반적으로 ‘전세 대란’이라는 표현을 쓰기에는 아직 이른 것 같다.”고 말했다. 장희순(부동산학과) 강원대 교수는 “외환위기 때와 상황이 다르다.”면서 “전셋값 하락세는 계속되겠지만 단기간에 폭락하는 사태는 걱정하지 않아도 될 것 같다.”고 진단했다. 역전세 혼란을 막기 위해선 집주인과 세입자가 함께 전세기간 만료일을 확인하고 미리 물건을 내놓아야 한다.전셋값이 떨어지고 수요가 적을 때는 적어도 두달 전에는 매물을 내놓아야 소화된다.집주인도 보증금을 올려받으려는 욕심을 버리고 주변 시세에 맞춰야 세입자를 쉽게 들일 수 있다. 굳이 이사를 하지 않아도 되는 세입자라면 집주인과 가격을 조정,전세기간을 연장하는 것도 현명하다. 류찬희기자 chani@

이달 말부터 일반인들도 2명 이상 임대주택조합을 설립,주택을 짓거나 사들여 임대사업을 할 수 있다. 민간업체가 자체 자금으로 짓는 임대주택이라도 공공택지지구에서는 무주택 가구주에게만 입주권을 줘야 하고,공공임대 아파트 전대(轉貸)는 무주택자로 한정했다. 건설교통부는 이 같은 내용의 임대주택법 시행령 개정안이 17일 국무회의를 통과,오는 27일부터 시행된다고 밝혔다. 개정안은 임대주택 공급을 늘리기 위해 건설업자가 아니라도 2명이 상이 조합을 결성,임대사업을 할 수 있도록 했으며,주택 소유여부 등 조합원 자격에도 제한을 두지 않기로 했다.다만 직장·지역조합 주택은 20명 이상의 무주택 조합원이 20가구 이상을 건설할 경우에만 가능하다. 공공임대에 입주한 임차인이 근무나 생업,질병 치료,상속,혼인 등의 사정으로 다른 행정구역으로 옮기면 주택을 가진 사람에게도 임차권을 전대할 수 있었던 것도 앞으로는 반드시 무주택자에게만 넘기도록 했다. 류찬희기자 chani@

23일 발표된 부동산시장 안정대책중 주택 투기 수요 차단을 위한 주요 내용을 문답으로 알아본다. 투기과열지구로 확대 지정된 곳은. -수도권에서는 가평·양평·여주군과 연천군 임진강 이북지역,강화·옹진군 등 섬지역을 빼고는 모두 적용된다.영종·용유도는 연륙도서지역으로 보아 지구지정에 포함됐다. 충청지역은 토지거래허가구역 가운데 주택공급 물량이 많은 곳이 지정됐다.대전·아산·천안·청주시와 청원군 전 지역이 해당된다.분양권 전매를 소유권 이전 등기 때까지 금지하는 내용의 주택공급 규칙이 개정,시행되는 6월초부터 효력이 발생한다. 주상복합 아파트 사업승인 대상은. -주택건설촉진법 시행령 개정·공포일을 기준으로 이미 건축허가를 신청(건축심의위원회의 건축심의를 신청한 경우 포함)한 주상복합아파트는 종전 규정(건축법령)에 따른다.7월 이후에 건축허가를 신청하면 사업승인을 받아야 한다. 투기과열지구에서 건축허가를 받아 건설중인 주상복합아파트는 이번 조치로 분양권 전매 제한을 받나. -주택건설촉진법 시행령 개정·시행일을 기준으로 이미 건축법에 의한 건축허가를 신청한 주상복합아파트는 종전의 규정을 적용받아 분양권 전매제한을 받지 않는다.시행령 개정 이후 투기과열지구에서 주택건설촉진법상 사업계획승인을 받아 건설되는 주상복합아파트는 분양권전매 제한 대상이다. 사업계획승인을 받은 주상복합 아파트 공급은. -사업계획승인을 받아 건설된 300가구 이상의 주상복합아파트는 일반 아파트와 같이 청약통장 가입자에게만 공급된다.분양권 전매제한,무주택자 우선공급,1순위 청약제한(5년내 재당첨 금지,1가구2주택자 1순위 배제) 등의 적용도 받는다.주택건설촉진법과 공동주택관리령이 적용돼 어린이놀이터,노인정,주민공동시설,보육시설 등 부대 복리시설을 갖춰야 하고 아파트 층간소음 기준도 맞춰야 한다. 지역·직장주택조합원의 전매제한은. -투기과열지구에서 사업승인을 받은 직장·지역조합원의 지위는 주택건설촉진법 시행령 개정·시행일 이후부터 양도·증여가 금지된다.다만 투기과열지구 지정 이전에 사업승인을 받은 조합의 조합원은 1차례 그 지위를양도할 수 있으나 지구지정 이후 조합원 지위를 양수·증여받은 경우 소유권 이전 등기시까지 이를 양도·증여할 수 없다. 후분양이 적용되는 재건축 아파트는. -주택공급규칙이 개정·시행되기 전 재건축조합이 사업계획승인을 받았거나 사업계획승인을 신청한 경우에는 종전 규정을 적용한다.그러나 규칙 개정 이후 사업계획을 신청하는 재건축은 공정의 80%가 끝난 뒤 일반분양분 입주자를 모집해야 한다. 아파트 공정의 80% 기준은. -전체 층에 대한 골조를 완공한 뒤 벽돌쌓기,미장,타일,단열,난방 등의 공사가 완료된 상태다.공정의 80%에 달한 뒤 입주까지는 3∼6개월이 걸린다. 류찬희기자 chani@

‘바뀐 부동산 관련 제도를 정확히 압시다.’ 최근 집값이 다시 오름세를 타면서 투기과열지구의 부동산 전매제한 등 정부의 부동산 대책들이 무더기로 쏟아지고 있다.올 들어 내놓았거나 준비 중인 대책만해도 10여건에 달한다. 이 가운데에는 종합대책도 포함돼 있어 개별적인 대책은 수십가지로 늘어난다.게다가 대책의 상당수는 일반인이 알기 쉽지않은 제도나 세율 등이어서 전문 투기꾼이 아닌 실수요자로선 헷갈릴 수밖에 없다. 부동산 전문가들은 “청약제도나 세제 등이 많이 바뀐 만큼 정부가 발표한 이같은 제도들을 제대로 알아둬야만 손해를 보지 않는다.”고 조언한다. 분양권 전매 제한 강화는 이르면 6월부터 시행된다.그러나 전국이 분양권 전매의 제한을 받는 것은 아니다.투기과열지구로 지정된 곳에서만 전매가 제한된다.지금까지는 당첨후 1년 또는 중도금 2회차 납입까지만 제한됐으나 이제는 등기때까지 분양권을 팔 수 없도록 했다.대신 투기과열지구로 묶이지 않은 곳은 여전히 분양권을 사고 팔 수 있다.또 주상복합아파트나 오피스텔은아직은 분양권 거래가 제한되지 않는다.다만,당정이 투기과열지구의 분양권 전매금지 이후 주상복합아파트 등에 청약 인파가 몰리자 이에 대한 분양권 거래 제한을 추진 중이다. 투기과열지구로 지정돼 분양권 전매가 금지되는 서울 등지에서도 이미 아파트를 분양받은 경우는 종전 규정에 따라 1년 뒤에는 분양권 전매가 가능하다.법을 소급 적용하지 않기 때문이다.일례로 서울 강남의 도곡주공1차 아파트 당첨자는 1년 뒤에 분양권을 팔 수 있다.또 재건축아파트 조합원 지분도 전매제한 대상이 아니다.이 때문에 이들의 분양권 가격이 오르고 있는 추세다. ●투기과열 아파트만 무주택 우선 35세 이상 무주택자로서 5년이내 당첨 사실이 없는 사람에게 청약 우선권이 주어지는 제도로,1999년에 폐지됐던 제도를 지난해 9월 다시 부활시켰다. 하지만 투기과열지구에서 분양되는 아파트에만 국한된다.이 외에 최근 신도시로 개발키로 한 김포와 파주,판교 등지는 투기과열지구로 묶이지 않았지만 분양 시점에는 투기과열지구로 지정될 것이 확실시될 것으로 보인다.이들 신도시를 노리는 사람들은 이 점을 염두에 두고 청약 전략을 짜야 한다. ●투기지구·1년내 팔때만 시가 양도세 핵심 관심사다.투기든 투자든 세금은 곧 수익과 직결되기 때문이다.이 가운데 가장 큰 관심사는 역시 양도소득세이다.현행 양도세를 실거래가로 부과하는 경우는 매입후 1년이내에 팔 때와 투기지역으로 지정된 곳이다.그런데 집값이 오르면서 투기지구가 서울 강남은 물론 대전과 천안 등 지방의 일부 대도시까지 확대됐다. 또 오는 26일에는 부동산가격안정심의위원회를 열어 서울 송파·마포·강동 등 15개 지역의 투기지구 추가여부를 결정할 계획이다.투기지구로 결정되면 6월부터 시행될 전망이다.현행 9∼36%인 양도세 세율도 15% 포인트 가량 인상하는 방안이 추진 중이다.이렇게 되면 최고 양도세율은 51%에 달하게 된다. 김성곤기자

6일 마감된 서울 4차 동시분양 무주택 우선 순위 청약접수 결과 642가구 분양에 모두 1만 7891명이 청약,평균 27.87대1의 높은 경쟁률을 기록했다. 이는 무주택 우선 분양제도가 부활된 지난해 4차 동시분양이후 두번째로 높은 것이다.지금까지 가장 높은 경쟁률은 주택경기가 과열로 치닫던 지난해 7차동시 분양때의 35.47대1이었다. 관심을 모았던 도곡동 주공1차아파트의 경우 265가구 분양에 1만 6687명이 청약,평균 62.96대1의 경쟁률을 기록하며 전평형 모두 마감됐다.특히 이 가운데 33.6평형은 9가구 분양에 1314명이 청약,146대1의 최고 경쟁률을 보였다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “모처럼 도곡동에서 아파트가 분양된데다 재건축 아파트에 대한 규제 강화로 신규분양에 투자자가 몰렸다.”면서 “본격적인 주택경기 회복으로 보기는 어렵다.”고 말했다. 그는 무주택자는 상대적으로 자금여력이 없는데도 높은 경쟁률이 나왔다며 1순위자를 대상으로 한 청약경쟁률은 더욱 높게 나올 것으로 전망했다.그러나 전체 38개 평형 가운데 14개 평형이 미달돼 신규분양 시장의 청약양극화를 보여줬다. 7일에는 청약예금가입자 1순위자를 대상으로 청약을 받는다.부동산전문가들은 최고경쟁률이 1000대1에 이를 것으로 전망하고 있다. 김성곤기자 sunggone@

이달 중 전국에서 3만 6603가구의 아파트가 분양된다. 5월 공급 물량은 지난달보다 5.2%,지난해 5월(3만739가구)보다 19.1% 각각 늘어났다. 대형 건설업체가 2만 6475가구를 공급하고 중견 건설사들이 6617가구,주택공사가 3511가구를 각각 분양한다. 지역별로는 서울 2949가구와 인천 829가구,경기 2만767가구 등 수도권 물량이 2만 4545가구로 67.1%를 차지한다.지방에서는 부산 3233가구,경남 1714가구,울산 1650가구,대전 1383가구,충남 1280가구 등이다. 작은 평형의 아파트 공급이 많은 것이 눈에 띈다.전용면적 18평 이하 7108가구를 비롯해 18∼25.7평 2만 2851가구,25.7평 초과 6644가구로 국민주택 규모 이하 물량이 81.8%를 차지한다. 무주택자들이 내집마련 징검다리로 이용할 수 있는 임대주택이 3895가구다. 용인동백지구와 LG건설이 공급하는 양주 아파트 단지(3653가구)가 관심을 끈다.대전 테크노밸리 택지지구 아파트에도 수요자들이 많이 몰릴 것으로 보인다. 부산의 해운대 대림 아파트,인천 송도신도시 현대산업개발 아파트 등도 청약결과가주목된다. 류찬희기자

‘투기과열지구 아닌 곳 없나요.’ 투기과열지구가 서울·수도권에서 충청권까지 확대되고 있다. 아파트 청약 등의 과열을 막기 위한 것이다. 투기과열지구로 지정되면 1년동안 분양권 전매가 제한되고 3년이내에 당첨된 사실이 있으면 1순위 자격이 박탈된다.주상복합아파트와 오피스텔 등도 선착순 분양을 할 수 없다. 그러나 이같은 청약제한은 실수요자에게는 청약기회가 된다.만 35세 이상 무주택세대주에게 전용면적 25.7평 이하 주택의 우선청약 자격이 주어지기 때문이다. ●투기과열지구 공략은 이렇게 투기과열지구는 입지여건이 좋아 사람이 많이 몰리는 곳이다.이런 입지여건은 투기과열지구로 지정된다고 해서 사라지는 것이 아니다. 무주택자 등 실수요자에게 투기과열지구의 확대는 내집마련의 기회이다.그런 만큼 인기지역에서는 적극적인 청약자세가 필요하다. 부득이하게 전매를 하더라도 이런 곳은 수요가 많아 짭짤한 투자수익을 올릴 수 있다.다만 분양권은 1년뒤에 팔 수 있다. 무주택우선순위자가 아니면 인근의 발전전망이 좋은 비투기지역으로 통장을 옮기는 것도 괜찮다.비투기지역은 분양권 전매제한이 없어 괜찮은 아파트는 초기 프리미엄이 높게 형성된다.실제 분양권 투자를 전문으로 하는 사람들은 통장은 비투기지역에서 사용하고,투기지역에서는 분양 1년뒤 거래제한이 풀리는 시점에 저평가된 분양권을 구입하는 방식을 택한다. 투기과열지구에서는 주상복합아파트도 공개청약을 해야 한다.그러나 통장은 필요가 없다.선별청약을 통해 시세차익을 얻을수 있다. ●투기과열지구 아닌 곳은 이렇게 투기과열지구가 아닌 곳도 부동산경기가 좋을 때에는 괜찮은 투자대상이 된다.투기과열지구로 지정되기 이전의 화성 동탄 일대 등이 이에 속한다.만약 이런 곳이 눈에 띈다면 과감히 통장을 사용하는 것도 괜찮다. 그러나 부동산 가격이 어떻게 될지 가늠하기 어려운 지금은 가급적 통장을 사용하지 않는 것이 좋다.실제로 이런 지역에서는 통장을 사용하는 경우가 거의 없다 가장 좋은 방법은 3순위에서도 미분양 된 아파트를 정식 계약일 이후에 분양받는 것이다.이른바 ‘4순위 청약’으로재당첨에 걸리지 않는다.만약 3순위에서 당첨되면 통장을 사용한 셈이 된다는 점을 잊어서는 안된다. 이와 함께 미분양되거나 분양조건을 파격적으로 높인 아파트를 분양받는 것도 요령이다.주택업체들은 미분양이 발생할 경우 분양조건을 바꾸는 사례가 많다.중도금부터 내부사양 및 서비스품목이 달라진다. 세중코리아 김학권 사장은 “투기과열지구가 아닌 곳에서는 가급적 통장 사용을 자제하고 4순위에서 청약하는 것이 요령”이라면서 “이런 곳에서는 안목이 필요한 만큼 전문가들의 도움을 받는 것이 좋다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

40대 직장인 K(여)씨는 지난해 아파트를 3채나 사들였다.은행에서 싼 이자로 아파트담보대출을 받았기 때문에 자금부담은 별로 없었다.서울 홍제동 아파트는 남편 이름으로,서부이촌동 재건축 아파트는 자신 이름으로,또 한 채는 어머니 이름으로 구입했다.K씨는 흔히 말하는 1가구 3주택자였지만 부동산투기 혐의와 관련해 아무런 조사도 받지 않았다.그렇다고 세금을 안낸 것도 아니다.K씨와 남편,어머니 세사람은 꼬박꼬박 재산세를 내고 있다. K씨는 “가족 명의를 모두 합치면 세 채이지만 나,남편,어머니 각각을 따지면 1인 1주택에 불과하다.”고 대수롭지 않게 말했다.가구별 주택합산 정보가 없는 우리 현실의 맹점을 교묘하게 이용한 사례다. ●어디에도 없는 1가구 2주택 통계 국세청은 건설교통부를 탓했다.“주택보급 정책과 부동산투기 대책을 전담하는 주무부처에서 세대별 주택보유 정보가 없다면 (건교부는)문을 닫아야 한다.”는 극언까지 서슴지 않았다. 실례로 건교부 주택·토지 전산망에는 개인별 주택·토지 보유현황만 나타날 뿐,가구별 현황은 없다. 건교부 정창수(鄭昌洙) 주택국장은 “주택정책과 부동산투기대책의 초점은 누가 얼마만큼의 땅과 주택을 사고 팔았는가 하는 흐름(flow)의 문제이지,보유 실태가 아니다.”면서 “보유실태는 재산세를 부과하는 행정자치부가 파악해야 할 문제”라고 화살을 돌렸다. 행자부는 “토지와 달리 주택은 물건(物件) 소재지별로 세금을 매기게 돼있다.”면서 “가구별 주택보유 실태를 파악하려면 이를 보유자의 소재지별로 바꿔야 하는데 그러자면 엄청난 비용과 시간이 든다.”고 강변했다. ●아날로그 정부 대응 그렇다면 가구별 주택보유 정보도 없이 건교부는 어떻게 주택정책을 세우는 것일까.건교부는 통계청의 ‘주택보급률’을 기초자료로 삼고 있다. 주택보급률이란 전국의 주택수를 가구수로 나눈 단순 수치에 불과하다.2001년말 현재 98.3%이다.언뜻 보면 1가구 1주택 시대가 열린 것 같다.하지만 실제 현실에서는 무주택자가 여전히 많다.바로 한 가구가 집을 여러 채 갖고 있는 경우가 통계에 전혀 반영되지 않아서다. 건교부측은 “그런 맹점이있어 자가주택 거주율(자신이 소유한 집에 살고있는 가구비율)을 보조지표로 활용한다.”고 해명했다. 문제는 자가 거주율은 5년에 한번 나오는 통계여서 주택정책의 효율성을 떨어뜨린다는 것.2000년말 현재 자가 거주율은 54.2%다. ●늘어나는 1가구 2주택자 주택보급률이 거의 100%인데 자가거주율이 그 절반밖에 안된다는 것은 단적으로 말해 집을 갖고 있는 사람은 평균 2채를 보유하고 있고,나머지 사람은 아예 한 채도 없다는 얘기다.실제 지난 1995년부터 2000년 사이에 주택보급률은 10%포인트 이상(86.0%→96.2%)급증한 반면 자가거주율은 0.9%포인트(53.3%→54.2%)증가에 그쳤다.그만큼 1가구 다주택자가 늘었음을 알 수 있다. 국민은행 경제연구소가 지난해 말 전국 2000가구를 대상으로 실시한 조사에 따르면,월 평균 소득 500만원 이상인 사람이 지난 4년간 금융기관에서 빌린 주택자금은 평균 7790만원이었다. 연구소측은 “월수입 500만원 이상인 사람들은 이미 자기집을 갖고 있을 가능성이 높아 고소득자 대출의 상당부분이 투자나 투기 목적의추가 주택구입에 이용됐을 확률이 높다.”고 분석했다. ●1가구 3주택자 특별 세무관리의 허실 그런데도 정부는 1가구 다주택자 실태를 전혀 파악하지 못하고 있다.국세청은 뒤늦게 1가구 3주택 이상자를 특별관리하겠다고 밝혔다.기준시가 대신 실거래가로 양도세를 신고해야 하는 1가구 3주택 이상자가 불성실 신고를 할 것에 대비해서다.1가구 2주택자 통계도 없는 실정에서 3주택 이상자 특별 세무관리는 현실성이 떨어진다는 지적이다. 국세청 신현우(申鉉于) 재산세과장은 “개인별 주택보유 실태가 나와있는 건교부의 주택전산망과 가족관계를 알 수 있는 행자부의 주민등록전산망을 연결(오버랩)시키면 가구별 주택보유 실태를 알 수 있다.”고 주장했다. 그러나 실무자는 “비용과 인력이 워낙 많이 드는 작업이어서 전혀 엄두를 못내고 있는 실정”이라고 털어놓았다. 부동산 가격동향을 정확하고 빠르게 모니터링하기 위해 정부가 구축하려던 ‘부동산 종합전산망’도 예산부족으로 민간(국민은행)에 맡겨놓은 상태다. 설사 관계부처 전산망이 연결된다고 해도 허점은 있다.같이 살고 있지 않은 가족의 명의로 집을 분산시켜 놓거나,같이 살면서도 주민등록상의 주소지만 분가(分家)시켜 놓으면 연결 전산망에 잡히지 않기 때문이다.신 과장은 “그런 편법까지 적발해내기는 사실상 불가능하다.”고 말했다. ●재산세 대폭인상도 현실성 결여 청와대는 현재 30% 수준인 재산세와 종합토지세 과세표준(과표)을 5년뒤 50%까지 올리겠다고 밝혔다.이같은 보유세 현실화를 통해 빈부격차를 해소함과 동시에 부동산 투기를 억제하겠다는 일석이조(一石二鳥)의 포석이다.대신 취득·등록세를 낮추겠다고도 했다. 행자부 김정진 세정담당관은 “현재 우리나라 보유세(종토세+재산세) 징수액은 2조 2000억원에 불과한 반면 취득세는 7조∼8조원에 이른다.”면서 “취득세를 10%만 낮춰도 8000억원의 세수 감소가 발생해 이를 벌충하자면 보유세를 30%나 인상해야 한다.”고 지적했다.현실적으로 실행이 어렵다는 얘기다.김 담당관은 또 “취득세가 없는 미국과 달리 우리나라는 5%나 되는 고율의 취득세를 물리고 있어 이를감안하면 우리나라 보유세 비중이 외국에 비해 절대 적은 게 아니다.”라면서 “보유세 과세 강화로 부동산 투기를 잡겠다는 것은 잘못된 발상”이라고 말했다. 전문가들은 “이제부터라도 정부가 1가구 다주택 보유자들의 기초정보를 업그레이드하는 작업을 서둘러야 할 것”이라고 주문했다. 안미현 김태균기자 hyun@

세계적인 디플레이션(경기침체속의 물가하락)현상이 부동산 가격 하락을 초래할지 관심을 모은다.디플레가 닥치면 일반 물가에 이어 주가도 내림세를 보이지만 무엇보다 개인의 주요 자산인 집과 땅의 가치가 하락한다는 점에서 경제에 큰 파장을 불러온다.자산가치 하락은 소비 감소를 통해 경제를 급격히 위축시키기 때문이다.일본의 경우 10여년동안 집값이 4분의1수준으로 급락했으며,최근 선진국에서도 부동산 가격이 하락하고 있다.세계적인 부동산 거품붕괴 가능성과 그것이 우리나라에도 상륙할지 여부를 짚어보는 좌담을 마련했다.본지 이상일 경제부장 사회로 강원대 장희승 교수,삼성경제연구소 최희갑 수석연구원이 의견을 나눴다. 사회=이상일경제부장 사회자 부동산 버블(거품) 가능성은 한국경제의 오랜 관심사라 할 수 있습니다.먼저 일본의 사례를 살펴보았으면 합니다. -장희승 교수 일본의 부동산 가격은 지금 밑바닥입니다.도쿄에까지 서민형 초고층 아파트들이 들어서는 것이 단적인 예입니다.전에는 땅값이 비싸 시 외곽이 아니면 이런 아파트들을 지을 수 없었습니다.도심의 사정이 이렇다 보니 시 외곽에 있는 아파트들은 아예 거래가 안 됩니다.지금도 폭락세가 이어지고 있습니다.전에는 평당 200만엔(2000여만원)에 팔리던 아파트들이 지금은 70만∼80만엔에 내놔도 사겠다는 사람이 없습니다. -최희갑 연구원 일본에서는 1987년 도쿄 중심부의 오피스 건물을 중심으로 버블이 시작됐습니다.85년 플라자합의(엔화 가치를 높이기로 한 선진 5개국간 합의)가 큰 이유가 됐습니다.달러 대비 엔화가치가 순식간에 2배로 뛰면서 중소 수출업자들이 반발했고,이들을 달래느라 일본정부는 금리를 낮춰 통화량을 대폭 늘렸습니다.내수를 진작하기 위한 것이었지만 그 결과 부동산 버블이 형성됐습니다.일본의 장기침체는 이 기간동안 부동산 버블을 방치한 결과라고 할 수 있을 것입니다. -장 교수 부동산 가격이 급락해 버블이 꺼지는 것은 가격을 지탱해 오던 요인들이 일거에 사라지는 것을 의미합니다.서민들은 대출받은 부동산 자금을 상환하기 어려워지고,금융기관도 일시에 가계의 돈줄을 죄게 됩니다.자산디플레이션을 초래할 수 있다는 얘기이지요.가계부실로 부동산 매물이 급증하면 가격하락이 촉발되고 나아가 소비심리까지 위축됩니다. 사회자 우리나라의 부동산 가격도 많이 올랐지요. -최 연구원 부동산 거래는 계약을 체결하는 시점과 대금을 지불하는 시점간에 시차가 있습니다.때문에 정책을 쓰더라도 효과가 얼마후에 나타나게 됩니다.때문에 대외여건 등을 좀 더 지켜봐야 알 수 있을 것 같습니다.다만,지난해 국내에서 부동산 가격이 30% 가량 오르면서 가격 오름세가 2∼3년간 지속되면 버블로 갈 수 있다는 위기감이 생겼지만 다행히 정부의 안정정책 등으로 일단 진정된 것으로 볼 수 있습니다. -장 교수 일본의 버블은 정부·기업·토지 소유자의 이해관계에 의해 만들어진 가격 폭등입니다.한때 일본 인구 1억 2000만명 모두가 투기꾼이라 불릴 정도였으니까요.부동산을 끊임없이 가격이 오르는 대상으로 인식했습니다.반면 우리나라에서는 부동산 가격의 통제가 정책에 의해 비교적 쉽게 좌우되는 경향이 있습니다.지난해의 경우 조세정책의 효과가 컸습니다.예전에는 보유세(재산세 등)를 강화하면 거래세(양도소득세 등)를 약화시켰는데 지난해에는 두가지 모두 동시에 발효시켰습니다.그 덕에 부동산 가격의 급등이나 급락은 일어나지 않을 것 같습니다.일본과 같은 버블 붕괴는 오지 않을 것이란 얘기지요. -최 연구원 저는 장 교수님과 다르게 생각합니다.우리나라는 외환위기 이후 경상수지 흑자로 감당하기 힘들 만큼 많은 유동성(자금)이 해외에서 들어왔습니다.주택 외에 별다른 대체 투자수단이 없는 상황에서 금리인하가 장기간 지속되면서 주택시장에 불을 지폈습니다.주택 가격은 2001년 하반기에 본격적으로 오르기 시작해 지난해 상반기에 정점에 달했고 하반기에 안정을 찾았습니다.그러나 최근들어 가계대출 경색이 나타나고 경상수지 적자가 이어지면서 해외에서 흘러들었던 유동성이 메말라가고 있습니다.이런 상황이 부동산 가격의 하락으로 나타나는 게 아닐까 우려됩니다.불안요인들이 가시화되면 우리 경제의 주름살은 커집니다.부동산업자나 건설업자가 도산위기에 놓이는 것은 물론이고,금융기관에 부동산을 담보로 맡긴 중소기업도 담보가치 하락으로 상환압력에 직면하게 됩니다.경제불안에 대항력이 약한 저소득층도 타격을 받게 됩니다. 사회자 부동산값은 안정됐다고 하지만 주택 수요와 공급의 부조화는 여전한 것 같습니다만. -장 교수 우리나라 사람들은 부동산을 재테크의 수단으로 보는 경향이 강합니다.부동산을 삶을 영위하기 위한 공간으로 보는,인식의 전환이 필요합니다.그러나 부득이하게 주택을 재테크의 수단으로 삼아야 할 상황이라면 민간에 의한 양질의 임대주택 공급을 확대해야 할 것입니다.이런 면에서 주택공급에서 민간·공공의 명확한 역할 분담이 필요합니다.민간 부문은 시장원리에 맡겨 주택업자들이 고품질로 경쟁하게 놔두고,영세민들을 위한 공공부문만 정부가 맡아야 합니다. -최 연구원 주의깊게 보아야 할 부분이 주택의 수급 불균형입니다.지난해 사상 두번째로 많은 주택 공급이 이뤄졌지만 문제는 다세대주택 중심으로 공급됐다는 것입니다.다세대 주택은 중소 평형이기 때문에 서울 강남지역을 대체할 수 없습니다.때문에 다세대 주택의 확대는 시장수요를 무시한 것으로 주택시장 전반에 대한 효율적인 정책이라고 볼 수 없는 것이지요. 사회자 정부 정책에 문제점은 없을까요. -장 교수 가격이 안정되기는 했지만 시장정책에 대한 불신은 여전합니다.지난해 정부정책이 몇번 나온지 아십니까.무려 43번입니다.정책이 난무하다 보니 정부가 발표를 해도 일시적인 처방에 불과할 것이라고들 생각합니다.가격이 급등하면 임시방편을 써서라도 이를 우선 잡아놓고 보겠다는 식이어서는 곤란합니다.근본적 대책이 필요합니다.시장을 점검할 수 있는 상설기구를 놓고 장·단기별로 예측할 수 있는 시스템을 만들고 부동산 시장을 체크할 수 있는 시장점검기구도 상설화할 필요가 있습니다.특히 지역 단위의 개발통제는 절대로 안됩니다.이렇게되면 지역별 수급 불균형으로 인해 특정지역의 가격상승 및 특정용도의 과밀 현상이 발생하기 때문이지요. -최 연구원 맞는 말씀입니다.제가 하나 덧붙이자면 주택시장을 경기부양의 목적으로 활용하지 말라는 것입니다.그것은 일본의 거품붕괴에서도 여실히 드러났습니다.물가가 오를 때 흔히 정책 당국자들은 이를 단기간에 잡고 말겠다는 생각을 하게 됩니다.1990년대 하야미 마사루 전 일본은행 총재는 취임하자마자 금리를 큰 폭으로 올려 버렸습니다.평소 인상 수준의 2배 가까이 금리가 오르는 바람에 부동산 시장의 수급이 극도로 경직됐습니다.사회 여론의 악화를 의식해 극단적인 처방을 내린 결과였지요.이것이 부동산 버블의 붕괴로 이어진 것은 물론입니다.우리나라에서도 투표권자인 저소득층 무주택자,특히 젊은층을 중심으로 사회여론이 급격히 악화되면 정책당국자들이 자유롭지 못하게 될 것입니다.하지만 그렇다고 과격한 정책을 펴면 일본과 같은 급격한 냉각으로 치달을 것입니다. 정리 김유영기자 carilips@ ■미·영 집값 하락세 버블붕괴 확산우려 부동산 버블 붕괴가 영국과 미국 등 전세계적으로 확산될 것이라는 우려가 나오고 있다. 영국 경제주간지 ‘이코노미스트’ 최근호는 “햄프스테드,벨그라비아 등 영국 런던 중심가의 집값이 지난해 4·4분기와 올 1분기에 각각 4%씩가파르게 떨어졌다.”며 “6개월에 걸쳐 부동산 가격이 하락하는 것은 1990년 이후 처음”이라고 보도했다. 런던 집값의 하락세가 그동안 너무 오른 데 대한 단순한 반락일까,아니면 더욱 심각한 상황을 예고하는 것일까. 국제통화기금(IMF)은 지난 2일 발표한 세계경제전망 보고서에서 영국을 비롯한 선진국에 상당한 주택가격 하락 위험이 상존하고 있으며,과도한 기업의 부채가 미국과 유럽지역에서 경제 회복의 발목을 잡을 가능성이 크다고 경고했다. 케네스 로고프 IMF 수석 이코노미스트는 “물가상승률을 감안할 때 미국의 주택가격은 96년 이후 28% 올랐고,영국은 94년 이후 70%가 상승했다.”고 밝혔다.그는 “이 정도의 상승률은 주택가격 연구가 시작된 70년대 이후 가장 높은 것이며 수준 또한 지나친 것”이라고 덧붙였다. 그는 “통계적으로 살펴볼 때 주택가격 붐의 40% 가량은 이후 주택가격 하락을 동반했으며 통상 25∼30%가 떨어졌다.”고 말했다.로고프는 “주택은 주식보다 다양한 사람들이 보유하고 있으며,가격이 비싸기 때문에 피해가 더욱 심각하며 은행들에까지 파급효과를 미치게 된다.”고 설명했다. 그러나 월스트리트저널(WSJ)은 “IMF의 이런 연구가 미국 주택가격의 폭락 가능성을 부추겨 경제에 부정적인 영향을 주고 있다.”고 지적했다.특히 주택가격 하락은 전쟁과 주식가격 거품 붕괴로 약해질대로 약해진 경제를 다시 위협하고 있다고 주장했다.앨런 그린스펀 미국 연방준비제도이사회(FRB) 의장도 최근 “현재 미국 내에서 부동산 거품에 대한 우려는 존재하지 않는다.”고 강조했다. 그러나 영국의 중앙은행인 영란은행(BOE)조차 “현재 영국에 주택가격 상승 우려가 있다.”고 말하는 상황이어서 미국과 유럽에서의 부동산 버블 논쟁은 점차 가열될 것으로 보인다. 김유영기자

삼십대 후반에 접어든 중소 회계법인의 A이사는 아직도 집이 없다.그는 “앞으로도 집살 생각이 그다지 없으며 사더라도 명의는 아내 앞으로 돌려 놓을 것”이라고 말했다. 또다른 회계사 B씨는 “믿기지 않겠지만 우리나라 굴지의 한 회계법인 이사들 가운데는 상당수가 자기 이름으로 된 집 한칸이 없는 실정”이라고 잘라 말했다. ‘자본시장의 꽃’으로,돈을 잘버는 직업의 대명사인 회계사들이 무주택자로 떠도는 데는 이유가 있다.손해배상청구소송에 위협을 느끼기 때문이다.최근 부실 회계감사와 관련,회계법인 및 회계사들을 대상으로 한 손배소들이 잇따르면서 천문학적 배상액수를 자기 돈에서 떼일 위기에 처한 회계사들 사이에 ‘재산 감추기 작전’이 성행하고 있다. 일부 회계사들은 아내는 물론 처제나 처남 명의를 총동원해 재산을 숨긴다.전세금을 떼일까봐 월세로 밖에 못살겠다는 회계사들도 있다.회계사 B씨는 “관행적으로 부실감사해온 기업이 갑자기 들썩일때 불안감에 ‘위장이혼’하는 이도 봤다.”고 말했다. 전직 회계법인 출신인 금융회사 간부 C씨는 “재산의 명의를 돌려놓기는 법인 회계사들 사이에 공공연한 비밀”이라면서 “손배소에 대응하는 방어장치 가운데 대표적인 것일 뿐”이라고 털어놨다. 손배소에 대한 회계사들의 불안심리가 이토록 깊은 것은 회계법인이 외감법상 ‘유한회사’이기 때문.유한회사 이사들은 여하한 경우에도 자기 지분만 날리면 그만인 주식회사 주주와는 다르다.손배소 금액에 대해 ‘무한 책임’을 져야 한다.분식회계와 관련된 손배소 제기금액은 천문학적이다.수천억원대를 넘나드는 경우가 드물지 않다. A이사는 “통상 SK글로벌 정도의 기업을 감사하는 수임료는 아무리 잘 받아야 2억∼3억원을 넘지 않는다.그러나 현재 언론에서 제기되는 손배소 금액은 400억∼5000억원대를 오르내린다.”면서 “이래서야 아무리 유능한 회계사라도 한건 잘못 걸리면 길거리에 나앉는다는 불안감을 떨치기 쉽지 않을 것”이라고 말했다. 회계전문가 E씨는 “SK글로벌,대우 등의 분식회계에는 법적 테두리 밖의 편법을 관행인양 묵인해온 회계법인들의 도덕불감증이 큰몫을 했다는 것을 부인할 수 없다.”면서 “일부의 행태가 대다수 선량한 회계사들까지 싸잡아 비난받게 하는 계기가 될 수 있다는 점을 알아주길 바란다.”고 말했다. 손정숙 김미경기자 jssohn@