정부의 ‘8·31 부동산 종합대책’의 윤곽이 세제 강화와 거래 투명성 확보, 투기 수요 억제 등으로 그려졌다. 투기를 근본적으로 막을 수 있는 획기적인 대책이 상당수 포함돼 정책의 방향은 잘 설정됐다. 그러나 조세 저항, 정상적인 거래 중단 등의 부작용도 현실로 나타나고 있다. 급변하는 부동산 시장을 상·중·하 3회에 걸쳐 진단해본다. 부동산 종합대책 가운데 윤곽이 드러난 세금 대책이 그대로 적용되면 내년부터 부동산의 보유·거래·양도·증여·상속 등 모든 단계에서 엄청난 세금 인상을 감수해야 한다. 세금이 무서워 부동산을 사고팔지도 못하는 부작용과 세금 저항도 예상된다. ●세금이 오르는 원인은 ‘세금 폭탄’의 원인은 세율 자체가 상향 조정되거나 세금 부과 대상이 늘어나기 때문이다. 또 없었던 세금이 새로 생기는 경우도 있다. 그러나 뭐니뭐니 해도 가장 큰 원인은 실거래가 기반 구축에서 시작한다. 그동안 개인간 부동산 거래는 모두 거래가를 낮춰 신고했다고 보아도 된다. 법인간 거래도 상당부분 제값 신고가 이뤄지지 않았다. 아파트는 기준시가를 기준으로 신고하고, 일반 주택이나 토지는 공시지가 수준에도 미치지 못했다. 그러나 내년부터는 실거래가를 속여 신고하는 이중계약서 작성이 전면 금지된다. 부동산중개업자나 거래 당사자는 실제 사고판 가격을 신고하고 이를 근거로 취득·등록세와 양도소득세가 부과돼 세금이 껑충 뛰게 된다. 세금부과 기준도 실거래가와 거리가 멀었다. 재산세의 경우 과세표준액이 기준시가 또는 공시지가보다도 한참 낮았다. 별도로 재산세 부과 기준인 과표를 정해 세금을 매겼고 과표도 실거래가의 33∼35% 수준에 불과했다. 하지만 내년부터는 재산세 과표가 아파트는 기준시가를, 단독주택은 공시가격을 적용한다. 집값 상승여부와 관계없이 과표가 올라 가만히 앉아서 세금 벼락을 맞게 된다. 취득·등록세도 엄청나게 오를 전망이다. 예컨대 서울 마포 43평형 아파트를 올해 구입하면 기준시가(3억 5000만원)를 기준으로 취득·등록세(4%)를 내면 된다. 그러나 내년부터는 실거래가(5억 3000만원·8월 시세 기준)를 기준으로 세금을 내야 한다. 투기를 막고 거래 투명성을 확보하기 위한 조치라지만 무주택자가 집을 마련하거나 어쩔 수 없이 이사를 하는 실수요자도 무조건 2배 가까운 세금을 더 내야 하는 셈이다. 양도세도 마찬가지다. 올해는 매입·매각 가격을 모두 기준시가로 적용하지만 내년에 팔 때는 매입가는 기준시가에 오름폭만 더해 인정해 주고 매각 금액은 실거래가를 적용한다. 양도시기에 따라 양도차익이 엄청나게 차이나 세금 부담도 그만큼 증가한다. 강남구 대치동 46평형 아파트는 기준시가와 시세가 4억원 정도 차이 난다. 여기에 투기지역 등에서는 양도세율을 인상할 방침이어서 양도세 부담은 훨씬 커진다. ●부작용 줄이는 방안은 실거래가 기반 구축과 과표 현실화는 부동산 시장의 투명성 확보와 투기 거래 차단이 목적이다. 세금을 더 거둬들이기 위한 정책이 아니다.‘이익 있는 곳에 세금 있다.’는 원칙을 제대로 적용하고, 부동산을 많이 보유하고 있는 사람에게 무거운 세금을 물리는 것은 올바른 정책이다. 그러나 지금까지 내놓은 대책은 실수요자와 투기 거래를 구분하지 않고 무차별적으로 적용하는 데 문제가 있다.1가구 1주택자가 보유하고 있는 주택의 보유세도 덩달아 올라간다. 어렵게 집 한 칸 마련하는 무주택자도 무거운 세금(취득·등록세)을 내야 한다. 소득이 늘어나지 않고 집값이 뛰지 않아도 세금은 올라간다. 이 때문에 실거래가 적용으로 인해 덩달아 올라가는 세금은 세율로 조정해야 한다. 세율을 건드리지 않고 실거래를 적용하면 세율 인상과 똑같은 부작용을 초래할 수 있다. 명확하게 구분하기 어렵겠지만 투기 거래와 실수요자 거래를 떼어서 적용하는 섬세함도 요구된다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

최근 한국 영화가 ‘동막골’을 ‘박수치며 떠나’는 ‘금자씨’를 앞세워 순항 중이다. 이 소식이 더욱 반가운 것은 이들 영화들이 작품성과 흥행성을 겸비한 작품이라는 점이다. 옛 속담에 두 마리 토끼를 쫓지 말라는 말이 있다. 목표를 뚜렷이 하고 하나에 매진하라는 말이지만 적어도 한국 영화는 두 마리를 쫓아 모두 잡을 판이다. 두 마리, 아니 여러 토끼를 쫓아야 하는 것은 현대인의 숙명이다. 최근 ‘투잡스족’이 많아지는 것은 이를 반영하는 것이다. 물론 여러 일을 하는 것이 힘든 것이지만, 그래도 그 정도면 사정이 좋은 편이다. 현대사회는 사람들이 서로 상반되는 일을 하도록 만든다. 구조조정의 무서운 칼이 신심과 자비심이 많은 사람에게 주어지는 경우와 같이 현대인은 역설적인 상황에 빠져드는 경우가 많다. 교육 역시 예외가 아니다. 교육은 피교육자가 사회에서 다른 사람들과 함께 살아갈 수 있는 능력을 가르치는 ‘사람됨의 교육’을 해야 한다. 또한 교육은 선발의 기능을 가진다. 학교는 일정 정도의 자격을 가진 사람을 선발하여 그 능력을 보증하는 증서를 교부하고, 그 소유자들에게 특정 역할을 수행할 수 있는 권한을 부여한다. 지금껏 현대사회는 교육의 역설과 함께 진화해 왔다. 엄격한 선발은 ‘사람됨의 교육’을 방해한다. 학교는 민주적 시민을 키우는 교육이 아니라, 남을 이기는 방법을 가르친다. 그러나 선발의 필요성을 인정해야만 한다. 신분에 따른 특권의 세습을 막은 것이 바로 능력에 따른 선발이었다. 그리고 누구나 원한다고 의사나 변호사와 같은 전문가가 될 수는 없는 노릇이다. 관련 학자로서, 그리고 평범한(즉 공부를 그리 좋아하지 않는) 중3학생의 학부모로서 필자 역시 한국 교육이 심각한 병에 걸려 있다는 점에 전적으로 동의한다.‘사람됨의 교육’을 무시하는 현재 교육은 아이들을 사람이 아니라 기계로 만들고 있다. 그러나 선발이 무시될 수는 없다. 선발은 분명 자격을 제한하는 폭압적인 측면도 있다. 하지만 선발을 통과한 자들에게 인정과 보상을 제공해야, 계속적으로 노력하는 사람이 나오게 마련이다. 역설적 상황이 언제나 그렇듯이 선뜻 한 쪽을 따를 수는 없다. 역설을 완전히 해결할 수 없다면, 이로 인해서 파생되는 문제를 최소화하는 방법을 모색해야 한다. 그런데 2008년 입시안에 대한 최근 논쟁은 매우 우려스러운 방식으로 진행되고 있다. 현재 변별력을 낮춰야 한다는 ‘낭만적’ 주장과 ‘지금껏 해 왔던 대로’ 입장이 대립하고 있다.‘지금껏 해 왔던 대로’의 문제는 명백하다. 하지만 변별력을 낮추자는 주장도 문제이다. 대학진학의 기준으로 실력보다 선호가 중시되는 것도 문제이지만, 내신 비중을 높인다고 한국 교육의 병이 치유되지 않을 것이 분명하기 때문이다. 내신이 대학 입학의 주된 기준이 된다면(이것이 아마도 대세일 텐데) 지금까지 나타났던 학교간 경쟁 양상, 그리고 ‘돈 잔치’ 사교육은 수그러들 수 있을 것이다. 덤으로 지역불균형과 ‘교육특구’ 문제가 해결되어 주택가격이 하락한다면 필자와 같은 무주택자에게 매우 반가운 소식일 터, 하지만 문제가 그리 간단치는 않다. 왜냐하면 새로운 조건에서 학교간 경쟁 대신 학급내 경쟁이 격화되어, 전체적인 경쟁이 줄어들거나 변하는 것이 아니라 경쟁의 대상만 바뀔 것이기 때문이다. ‘사람됨의 교육’은 학교의 교과과정뿐만 아니라 학급 구성원과의 관계에서 실현된다. 동료와 일상적인 활동으로 아이들은 ‘사람됨의 교육’을 실천하고 배운다. 그런데 과열된 학급내 경쟁은 아이들을 서로 적으로 만들어 소중한 교육의 장을 황폐화시킬 수 있다. 사태가 이렇게 진행된다면,‘사람됨의 교육’을 중시하는 학부모들은 또 다른 역설적 상황에 직면하게 될지도 모른다. 올바른 교육을 망치는 원흉으로 지탄 받는 사교육을 동원하여 ‘사람됨의 교육’을 해야 하는 상황. 물론 그 사교육에는 적이 아닌 타교 학생들만 참여할 수 있다! 전상진 서강대 사회학교수

주택·토지부문의 대책은 ‘거래 투명성 확보+공공부문 역할 강조+투기수요 억제’로 요약된다. 뿌리깊게 정착된 잘못된 부동산 거래 관행을 단칼에 도려낼 수 있는 기회이지만 반발도 만만치 않다. 우선 부동산 실거래가 신고 의무화가 부동산 시장의 투명성을 확보하는 주춧돌이라는 데는 모두 수긍한다. 만시지탄이지만 정책 방향은 잘 설정됐다. 하지만 세율 조정이 뒤따르지 않는 실거래가 신고의무화는 엄청남 세금 부담 증가로 이어져 조세저항에 부딪힐 수밖에 없다. 여러 채의 주택을 보유한 사람이 추가로 주택을 구입할 때 내는 취득·등록세나 보유·양도세를 무겁게 매기는 것은 당연한 조치로 받아들여진다. 하지만 무주택자가 생애 처음으로 집을 살 때 내는 취득·등록세나,1가구 1주택자의 보유세도 덩달아 크게 오르는 부작용이 따른다. 실거래가 확보는 거래의 투명성 확보를 위한 수단이지 세금을 더 거둬들이자는 정책이 아니라는 점에서 과감한 세율인하 조치가 뒤따라야 한다. 다주택자의 투기성 거래를 막는 정책이라고 하지만 거래의 일방에는 실수요 거래가 포함돼 있다는 것을 간과해서는 안 된다. 정상적인 수준의 거래를 기대할 수 없을 뿐 아니라 시장 자체가 가라앉을 위험이 매우 크다는 점에서 정상적인 거래 활성화 정책도 보완돼야 할 것으로 지적된다. 공영개발방식도 분양가를 지나치게 높게 책정하는 것을 막고 업체에 귀속됐던 개발이익을 상당부분 공공부문으로 흡수할 수 있을 것으로 보인다. 신도시 개발에 따른 주변 아파트값 상승을 억제하는 효과도 기대된다. 민간 업체들의 지나친 이윤추구에 따른 자업자득이라고는 하지만 민간 주택산업의 육성책도 동시에 마련돼야 한다. 민간 건설산업 위축은 주택산업의 건전한 성장을 막고 공공부문의 비대화를 가져올 수 있으며, 경쟁력을 잃어 주택품질 저하로 이어질 수 있기 때문이다. 아파트 당첨에 따른 불로소득의 환수대책과 토지 거래 제한도 투기성 수요를 차단하는 데 상당한 효과를 가져올 것으로 기대된다. 다만 실거래가신고 기반이 구축되고 양도세 강화 조치 등이 뒤따르는 마당에 인위적인 거래제한 조치는 재산권 침해라는 목소리도 나온다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

‘생애 최초 주택구입자금 대출’ 제도가 올 가을부터 살아나면서 관련 상품이 이르면 10월부터 나올 예정이다. 최근 정부는 2003년 말 폐지된 이 제도를 부활하기로 했다.2001년부터 2003년 말까지 한시적으로 운영된 이 대출은 국민주택기금을 재원으로 삼는 만큼 시중 주택구입자금 대출 상품 가운데 금리가 가장 저렴해 무주택 서민들이 선호했다.●누구에게, 어떻게 대출되나 건교부는 대출 금리를 연 4.5%로 정했다. 현재 한국주택금융공사가 운영하는 ‘모기지론’의 대출금리가 연 6.25%(최대 한도 3억원)이고 정부가 운영하는 ‘근로자·서민 주택구입자금 대출’ 금리는 5.2%(최대 한도 1억원) 수준인 점에 견줘 볼 때 상당한 금리 혜택을 볼 수 있다. 대출대상 주택은 종전 전용면적 25.7평(85㎡) 이하 주택에서 18평(60㎡) 이하 주택으로 축소할 방침이다. 최저 금리로 대출되는 만큼 대출 요건이 까다롭다. 가구주를 포함한 가족 모두 주택 소유 경험이 없어야 하며 가구주의 연간 소득이 3000만원을 넘지 않아야 한다. 또 대출한도는 종전대로 최고 1억원이며 매월 원리금 균등 상환 방식으로 1년 거치 19년 상환 또는 3년 거치 17년 상환 중 양자택일할 수 있다.●어디에 쓰면 좋을까 내집마련정보사 김정용 대리는 “생애 최초 주택구입자금 대출금 1억원과 5000만원 정도의 별도 자금을 합해 1억원대의 수도권 소재 개발 유망 단지를 공략해 볼 수 있다.”고 조언했다. 우선 중앙선 복선화 전철(청량리∼덕소) 사업의 호재를 안고 있는 남양주시 와부읍 덕소리 주공 단지 소형 평형을 추천했다. 주공3단지 20평형은 1억 2000만∼1억 4000만원에 거래되며,24평형도 1억 4000만∼1억 7500만원에 매물이 나와 있다. 경의선 라인에 물려 있고 파주 신도시 인근에 위치해 성장 가능성이 풍부한 파주시 금촌동 소형 평형도 눈여겨 볼 만하다. 금촌동 주공 뜨란채 1단지 24평형은 1억 3000만∼1억 4500만원에,5단지 24평형은 1억 3000만∼1억 3500만원에 시세가 형성돼 있다. 용인시 풍덕천동에도 한성, 동부, 현대아파트 23∼24평형대가 1억 3000만∼1억 8000만원선에 나와 있다. 또 2008년 분당선 연장선이 개통될 예정인 수원시 영통동에도 롯데아파트와 황골주공1단지 23∼24평형이 1억 6000만∼1억 8000만원선에 거래되고 있다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr

무주택자 서민들의 내집마련 기회 확대 차원에서 자산과 소득, 가구원수 등에 따라 청약자격을 차등화하는 방안이 추진된다. 건설교통부 관계자는 28일 “대한주택공사 등 공공기관이 공급하는 아파트는 물론 민영 아파트에 대해서도 소득과 자산, 가구원수 등에 따라 청약자격에 가중치를 주는 방안을 검토하고 있다.”면서 “청약제도 개편 내용도 8월 대책 때 반영될 것”이라고 말했다. 정부는 이미 오는 9월부터 국민임대주택 청약시 2자녀 이상 가정은 2점,3자녀 이상 가정은 3점의 가점을 주는 등 다자녀 가정에 청약 기회를 확대하는 등의 혜택을 주기로 한 바 있다. 이같은 방안이 실현되면 무주택자 중에서도 소득과 자산이 적고 가구원이 많은 이들의 내집 마련 기회가 늘어날 것으로 전망된다. 정부는 청약예금과 청약부금을 통합해 단순화하는 방안도 추진하고 있다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

빈 아파트가 다시 늘고 있다. 빈집 증가가 외환위기 이후 상황과 비슷하게 진행되고 있어 새 아파트 대란이 일어날 조짐이다. 지방 소규모 단지에서 시작된 빈집 대란은 인기리에 분양됐던 택지지구는 물론 수도권 인기 아파트 단지로 번지고 있다. ●입주율 낮은 이유는 부동산 시장 침체가 가장 큰 원인으로 지적된다. 집이 팔리지 않고 전세 수요마저 끊겨 발이 묶이는 연쇄 파동이 일어나고 있는 것이다. 아파트가 완공되면 주인들은 대개 기존 살고 있는 집을 처분해 잔금을 내고 입주하게 마련인데 거래가 끊기다 보니 잔금을 제때 내지 못해 입주를 못하고 있다. 중도금과 잔금까지 은행돈으로 치르고 나면 담보 비율이 커져 세입자들이 꺼리는 바람에 전세도 나가지 않는다. 이래저래 빈집으로 남게 된다. 집값이 천정부지로 오르거나 폭락하는 것보다 더 심각한 현상이 바로 거래 중단이라는 사실을 실감케 할 정도다. 세입자들은 보증금을 돌려받지 못해 불안한 나머지 이사를 못하고 있는 것이다. 수원 다세대주택에 살고 있는 김성균씨는 3년 전 경기도 용인에서 아파트를 분양받았다. 김씨가 분양받은 아파트는 3월 완공됐으나 김씨는 살고 있는 전세집이 나가지 않는 바람에 보증금을 빼지 못해 아직껏 발이 묶였다. 김씨는 3월 학기에 맞춰 아이들을 전학시켜 친척집에서 학교를 보내고 있다. 청약자들이 무주택자라기보다는 투자용으로 사둔 아파트가 많은 것도 입주율이 낮은 원인이다. ‘1가구 다통장’ 시대를 맞아 유주택자들이 아파트를 분양받았기 때문이다. 아파트 평수를 늘려가거나 단독에서 아파트로 갈아타기 위한 수요자들이 경기침체로 이사를 포기하는 경우가 증가하고 있어 빈 아파트가 늘고 있다. 화곡동 단독주택에 사는 이성진씨는 김포에 분양받은 아파트로 이사할 생각이었으나 집이 팔리지 않는 데다 경기가 어려워 2년 간 전세를 주었다가 이사할 계획이었으나 그마저 포기할 수밖에 없게 됐다. ●지방, 수도권 가릴 것 없이 빈집 늘어 올해 초부터 입주를 시작한 대전 노은2지구 아파트는 저녁만 되면 을씨년스러울 정도다. 대단지 아파트가 입주를 시작했지만 입주율이 20∼30%에 불과하기 때문이다. 오진우 벤처부동산 사장은 “한꺼번에 입주가 이뤄지지 않아 늘 공사 현장이고 관리도 엉망이다. 입주자 대표회의 등도 구성되지 않아 정상적인 관리도 이뤄지지 않는다.”고 말했다. 남양주시 한 건설업체가 지은 아파트는 입주 시작 1년이 지났지만 아직도 입주율이 40%에 지나지 않는다. 건설업체는 잔금을 치르지 못한 가구도 있다고 말한다. 업체는 브랜드 가치 하락을 걱정해 낮은 입주율을 쉬쉬한다. 전세도 나가지 않아 빈집으로 남을 경우 기본 관리비는 나가야 돼 이래저래 집주인의 부담은 커진다. 부동산 전문가들은 최근 수도권 아파트 청약 거품을 조심하라고 말한다. 이들 아파트가 준공되는 시기에는 입주 아파트가 더욱 늘어날 것이기 때문에 부동산 경기가 살아나지 않을 경우 빈집 대란이 일어날 수 있다고 보고 있다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

부동산시장이 8월 집값안정 대책을 앞두고 숨을 죽이고 있다. 매수나 매도 모두 관망세다. 그러나 8월 대책도 실수요자에게는 별다른 영향을 주지 않을 전망이다. 무주택자에게 8월 대책은 오히려 유리하게 작용할 수 있다. 따라서 하반기 분양예정인 노른자위 아파트를 지금부터 눈여겨 봐 둘 필요가 있다. 실제로 휴가철이 끝나고 나면 서울과 수도권에서는 노른자위 아파트들이 대량 분양될 것으로 보인다. ●공영개발로 분양가 하락 가능성 커 8월 대책의 주요 가닥은 공급은 늘리되 가수요는 억제한다는 것. 구체적으로 각종 세제강화 방안들이 거론되고 있지만 무주택자나 1가구1주택자 장기보유자는 이런 세제강화 방안의 타깃이 아니다. 판교 등 택지지구의 공영개발이 이뤄지면 택지지구 아파트뿐 아니라 주변 아파트 역시 분양가가 낮아질 가능성이 크다. 오히려 호기로 작용하는 셈이다. 당장은 11월 분양 예정인 전용면적 25.7평 이하 분양가상한제 아파트의 분양가도 다소 낮아질 가능성이 크다. 파주 등 다른 신도시도 판교와 같은 방식을 따를 것으로 보인다. 또 서울 등의 아파트 역시 분양가를 높여 받기 어려울 것으로 보인다. 고분양가에 대한 정부의 압박이 만만치 않기 때문이다. 실제로 서울 송파구 신천동 ‘더샵 스타파크’는 고분양가 논란이 일면서 시공사인 포스코건설은 100평형 펜트하우스의 분양가를 평당 3450만원에서 2950만원으로 낮추기도 했다. 8월 대책에 분양권 전매제한 조치가 이뤄지겠지만 서울·수도권 지역은 이미 분양권 전매조치가 시행 중이다. 영향이 없다는 것이다. ●‘황학동 롯데´ 등 노른자위 많아 공덕동 423-3 도심재개발지구는 모두 232가구로 일반분양한다. 아파트는 114가구로 70∼100평형 대형으로 구성돼 있다. 오피스텔은 118가구. 공덕역과 인접한 역세권이어서 교통이 편리하다. 또 바로 옆에는 아현뉴타운이 있어 주위 환경도 나아질 것으로 보인다. 쌍용건설은 마포구 창전동 141-1 일대에서 조합아파트 총 635가구 가운데 조합원분을 제외한 217가구를 일반분양한다. 지하철 6호선 광흥창역이 도보로 3분 이내인 역세권아파트. 봉원로, 창전로, 대흥로를 이용할 수 있으며, 강변북로와 올림픽대로 진입이 용이하다. 교육시설로는 서강초, 창전초, 신수중, 광성고, 서강대, 홍익대 등이 있다. 그레이스백화점, 그랜드마트, 세브란스병원 등의 편의시설이 있다. 청계천변 황학동에서도 주상복합아파트가 분양된다. 시공은 롯데건설이 맡았다. 황학동 2198 일대 황학구역을 재개발하는 단지로 모두 1852가구 규모다. 이 가운데 임대 318가구, 조합원분 1067가구를 제외한 467가구를 일반분양하며, 최근 청계천 복원공사와 뉴타운개발 등과 맞물려 관심을 끌 것으로 보인다. 지하4∼지상33층 6개동 규모로 지어진다. 단지 주변에 청계천로, 금호동길, 난계로, 마장로, 다산로 등이 있으며 신당역(2,6호선 환승역), 신설동역(1,2호선 환승역)이 가깝다. 교육시설로는 숭신초, 광희초, 숭인여중, 성동고 등이 있다. ●판교 주변 분양 물량 ‘풍성´ 포스코건설은 동탄신도시 5-4블록에서 30∼58평형 1226가구를 분양한다.8월로 예정돼 있지만 분양시기를 다소 늦출 가능성도 있다. 서울로부터 40㎞ 거리권에 위치한 동탄은 지구북측으로 수원시, 동측으로 용인시, 서측으로 안산시, 남측으로 오산시와 접하며, 주로 동수원 생활권의 영향을 받고 있는 지역이다. 용인시 성복동 산68-1 일대에서 GS건설이 1차와 4차 아파트를 선보인다. 두 단지 모두 33∼60평형으로 이뤄져 있으며 주변에 대단위 LG아파트 단지가 형성돼 있다.1차가 966가구,4차가 934가구의 대단지이다. 고양시 행신2지구에서도 대한주택공사가 32평형 968가구의 ‘주공뜨란채’를 공급한다. 행진2지구는 고양시 동남측에 자리잡고 있다. 서측에 일산선 화정역이 인접해 있다. 성남 판교아파트는 하반기 분양의 하이라이트라고 할 수 있다. 당초 예정대로 11월 분양여부는 불투명하지만 하반기 수도권 분양 예정 물량 가운데 판교를 능가할 만한 아파트는 없기 때문이다. 분양가도 평당 800만∼900만원대가 될 것으로 보인다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

저금리와 집값상승의 영향으로 올 상반기 서민들도 국민주택기금을 대출받아 대거 주택 구입에 나선 것으로 나타났다. 12일 건설교통부가 내놓은 ‘2005년 상반기 국민주택기금 집행실적’에 따르면 1∼6월 근로자 서민주택구입자금 대출은 1조 1880억원으로 올해 책정된 연간 예산 1조 2000억원의 99%가 이미 소진됐다. 이는 올해 국민주택기금 전체 예산 9조 615억원 중 상반기 집행 실적이 3조 8750억원(42.8%)에 그친 것과는 대조적이다. 이처럼 근로자 서민주택구입자금 대출이 상반기에 집중된 것은 저금리와 집값상승세가 지속되면서 서민들이 집장만을 서두른 데 따른 것으로 풀이된다. 건교부는 현재 서민주택구입자금 대출 잔액이 20억원에 불과한 데다 올 하반기에도 집값 상승의 영향으로 서민들의 집 장만 추세가 지속될 것으로 보고, 예산을 추가 배정하는 방안을 기획예산처와 협의키로 했다. 연소득 3000만원 이하 무주택자에게 1년 거치 19년 상환의 조건으로 1억원까지 주택구입자금을 대출해주는 이 제도는 지난 2000년 도입 이후 2001년 4282억원,2002년 1조 2000억원,2003년 2조 560억원, 작년 1조 7000억원으로 확대됐다. 대출금리도 지난 1월 연 5.8%에서 5.2%로 내렸다. 반면 근로자 서민전세자금 대출은 9700억원의 사업예산 가운데 집행실적이 4872억원(50.2%), 저소득 영세민 전세자금 대출도 6000억원 가운데 1751억원(29.2%)으로 구입자금 대출 규모에 크게 못미쳤다. 임대주택건설에 지원되는 예산은 4조 4335억원 가운데 9223억원(20.8%)만 사용돼 분양주택 지원액 1조 45억원(69.3%)과 차이를 보였고 주택개량사업 지원은 집행실적이 286억원에 불과해 18.1%의 낮은 집행률을 나타냈다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

대한주택공사는 올 하반기에 경기도 용인 보라지구 등 수도권에서 상가 등 근린시설을 지을 수 있는 상가주택용지 994필지를 공급한다. 이들 용지는 다른 택지와 달리 전체 면적의 40%를 근린시설로 지을 수 있다. 지난 2003년 1월 28일 이전에 택지개발 승인을 받았기 때문이다. ●주거·상가 겸용 ‘일석이조’ 주공이 공급하는 상가주택용지는 택지개발지구여서 각종 생활편익시설이 풍부하다는 장점이 있다. 필지당 규모는 대략 60∼80평 규모로 연면적의 40%를 상가로 지을 수 있다. 용적률은 100∼150%대로 대부분 3층으로 지어지며 이 가운데 1층은 상가로,2,3층은 주거용으로 활용할 수 있다. 주거 및 투자 가치가 있어 한때 경쟁률이 수백대 1에 달하기도 했다. 무주택자만 신청가능하며 분양가가 정해진 상태에서 공개 분양한다. ●인천 삼산, 고양 일산 등 노른자위 많아 주공 상가주택은 고양 일산2, 양주 덕정2, 화성 태안, 용인 보라, 평택 이충2, 인천 논현2, 인천 삼산1, 부천 소사2 등 8곳에서 공급된다. 이 가운데 일산2지구는 25만평 규모의 단지로 일산신도시와 인접해 있다.7700가구가 건립되며 9월부터 분양에 들어간다. 용인 보라지구에서는 143필지가 공급되며 경부고속도로 수원, 기흥인터체인지(IC)를 통한 진·출입이 쉽다. 평택 시가지에서 북측으로 10㎞가량 떨어져 있는 평택 이충2지구는 국제평화도시 건설과 국도 1호선이 통과할 예정이다. 인천 논현2지구는 77만평의 대단위 택지개발지구로 소래포구와 가깝고, 소래IC를 통해 경인선, 영동선, 외곽순환선 등과 쉽게 연결된다. 부천 소사2지구는 경인고속도로와 소사역이 인접해 있으며 10월쯤 30필지가 분양된다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

주택담보대출 경쟁을 벌이던 시중은행들이 정부의 집값안정화 정책에 보조를 맞추기 위해 다주택 보유자에 대한 주택담보대출 금리 차등화에 나섰다. 지난 4월 주택담보대출 금리 초기 인하 혜택을 유일하게 폐지한 하나은행은 28일 “다음달 중순부터 2건 이상 담보대출을 받는 고객에게 가산금리를 물리기로 했다.”고 밝혔다. 이 은행 관계자는 “이미 하나은행에서 한 건의 주택담보대출을 받은 고객이 추가로 본인 명의로 주택담보대출을 받을 경우 0.2%포인트의 가산금리가 부과된다.”고 설명했다. 다만 기한연장과 대환의 경우에는 가산금리를 적용하지 않기로 했다. 또 7월부터 대출모집인 조직을 4개팀에서 3개팀으로 축소할 계획이다. 아울러 서민들의 내집마련을 돕기 위해 무주택자가 국민주택규모(25.7평) 이하의 주택을 구입하면서 대출을 받는 경우에는 금리를 감면해 주는 방안도 장기적으로 검토하기로 했다. 우리은행도 다음달 중순부터 2가구 이상 다주택 보유고객의 주택담보대출 시 0.2%포인트의 가산금리를 부과하기로 했다. 또 대표적인 주택담보대출 상품인 ‘아파트파워론’의 영업점장 우대금리 0.2%포인트를 회수해 금리경쟁에 나서지 않기로 했다.우리은행 관계자는 “지난달 타행대환 금리우대제도와 대출소개 수수료제도를 폐지하는 등 주택담보대출 시장과열을 억제하기 위해 애쓰고 있다.”면서 “대출만기구조를 장기로 유도하기 위해 고객의 다양한 현금흐름에 적합한 장기분할상환대출 상품을 개발할 것”이라고 밝혔다. 다른 은행들도 금리 차등화에 동참할 가능성이 크지만 다주택자가 다른 은행들에서 각각 대출받을 때는 은행간 정보 공유가 안 돼 큰 효과를 얻지 못할 것이라는 지적도 있다.이창구기자 window2@seoul.co.kr

주택투기지역 등 각종 부동산 관련 규제지역의 실효성이 도마에 오르고 있다. 정부가 27일 부동산가격안정심의위원회를 열어 주택·토기투기지역을 무더기로 신규지정했지만 시장의 반응은 싸늘하다. 정부의 이번 지정으로 주택이나 토지 하나라도 투기지역으로 지정된 곳은 79개 지역으로 전국 247개 지자체의 32%에 이른다. 뿐만 아니다. 투기과열지구, 주택거래신고지역, 토지거래허가구역 등이 중복 지정되기도 해 얽히고 설켜 있는 상태다. 부동산 업계는 “정부가 투기나 허가를 운운하는 것 자체가 앞으로 값이 뛴다고 보장하는 셈”이라는 반응까지 보이고 있다. 전문가들은 역효과까지 일어나는 관련 제도의 대폭 정비를 요구하고 있다. 대표적인 ‘악수’로는 주택거래신고지역이 꼽힌다. 노영훈 조세연구원 선임연구위원은 “‘10·29대책’으로 요약되는 참여정부의 부동산정책이 이 제도 하나로 어긋났다.”고 말했다. 현재 9개 지역인 주택거래신고지역 모두가 주택투기지역이라 주택을 매입하는 사람에게 추가부담이 떨어진다는 설명이다. 2003년 2월(토지는 같은해 5월)부터 지정이 시작된 주택·토지투기지역은 양도소득세가 실거래가로 과세된다.2004년 3월 도입된 주택거래신고지역으로 지정되면 취득·등록세도 실거래가로 과세된다. 따라서 사는 사람은 건물 취득가액의 4.0%를 고스란히 세금으로 내야 한다. 서울 강남·송파·서초, 경기 분당·용인 등 이미 집값이 오른 지역에서는 거래를 묶어놓는 기능만 하고 있다는 지적이다. 노 위원은 “종합부동산세가 여러 채를 보유한 가구의 주택을 분산하자는 취지인데 팔 사람도, 살 사람도 망설이게 만드는 그런 제도를 왜 도입했는지 모르겠다.”고 평가했다. 이에 앞서 2002년 9월 서울 전 지역과 수도권 일부를 중심으로 투기과열지구 지정이 도입됐다. 투기과열지구가 되면 주택공급 계약일부터 등기때까지 분양권을 팔 수 없고 신규 주택 공급시 무주택자를 위한 조치 등이 부가된다. 전 국토의 20.9%에 해당하는 토지거래허가구역은 지정된 행정구역 중에서도 빠진 지역이 문제가 되기도 한다. 서울에 사는 김모(42)씨는 “경기 포천이 토지거래허가구역이라지만 상대적으로 낙후된 몇몇 지역은 예외”라며 “포천에 개발수요가 몰리면 오히려 허가구역이 아닌 곳의 땅값이 먼저 뛸 수 있어 지난 5월 과감히 투자를 결정했다.”고 밝혔다. 투기지역 지정은 인근 땅값도 올린다.27일 토지투기지역으로 신규지정된 경기 안성시의 지난 4월 지가상승률은 1.058%로 투기지역으로 지정된 25곳 중 가장 높다. 이곳의 지가상승은 인근의 평택이 개발되면 주거수요가 안성으로도 몰려 오고 덩달아 땅값도 오를 것이라는 기대심리가 영향을 미쳤다. 평택시 관계자는 “지난해 투기지역으로 지정됐지만 지금도 가끔 돈 들고 계약하러 가는 도중에 더 주겠다는 사람이 나타나면서 계약이 이뤄지지 않는 경우가 발생한다.”며 “평택에 오던 외지인이 안성으로 발길을 돌리고 있다.”고 전했다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

정부가 경기도 성남 판교신도시를 공영개발 쪽으로 가닥을 잡으면서 적잖은 논란이 예상된다. 현재 가장 유력한 방식은 지금보다 공공성을 대폭 강화한다는 것이다. 그러나 공영개발은 장점 못지않게 단점도 많다. 또 갑작스럽게 개발방식을 변경할 경우 100만명에 달하는 청약대기자들의 반발이 우려된다. 시장의 반응도 주목된다. 임대아파트 건설로 방향을 틀면 분양아파트 감소로 서울 강남과 수도권 남부지역 집값이 오를 수 있다. 판교 개발을 둘러싼 거듭되는 논란으로 판교신도시가 아닌 ‘누더기 도시’로 전락했다는 비판도 나온다.●어떤 방식 거론되나 현재 거론되는 방안은 정부가 땅을 소유한 채 입주자에게 땅을 임대해 주는 방식이다. 건설업체는 건물만 지어서 분양을 한다. 이 경우 건설업체는 분양가에 시공마진과 건축비만을 반영하게 된다. 대신 입주자는 땅값 임대료를 장기 분할 납부해야 한다. 이 방식은 분양가를 낮출 수 있다는 장점이 있다. 또 하나는 완전 임대로 짓는 것으로 땅과 건물을 국가나 공공기관이 소유하는 방안이다. 대신 임대료를 받아 개발비를 대고, 부족한 재원은 연기금으로 충당한다. 경실련이 주장하는 방식이다. 절충안으로 중대형 임대아파트를 늘리는 방안도 있지만 이 정도로 판교 문제를 해소하기는 어렵다.●예기치 못한 부작용 올 수도 가장 문제가 되는 것은 100만명에 달하는 청약대기자들의 반발이다.35세나 40세 이상 무주택자에게 청약우선권을 주겠다고 약속해 놓고 갑자기 이를 바꾸면 청약대기자들의 거센 반발이 예상된다. 주변지역 집값 상승을 초래할 수도 있다. 판교를 임대단지로 개발하면 자가소유를 원하는 수요자들이 다른 곳으로 눈을 돌리고, 이 경우 집값 상승을 유발할 수 있다. 또 강남권 수요자들이 판교의 중대형 임대아파트로 갈 가능성도 거의 없다. 강남 대체신도시로서의 기능을 상실하는 셈이다. 또 임대아파트 단지로 개발하면 단지의 슬럼화도 문제다. 임대아파트가 분양아파트 단지에 비해 쉽게 노후화되는 것과 같은 현상이다. 공영개발을 강화할 경우 개발재원 문제가 따른다. 현행 방식은 신도시 개발에서 얻어지는 이득으로 주변지역 기반시설을 확충하거나 새로운 택지개발 재원으로 활용해 왔으나 공공개발을 하면 재원조달에 어려움이 따르게 된다. 일각에서는 연기금을 동원하면 된다고 얘기하지만 자칫 연기금의 부실화를 초래할 수 있다. 따라서 판교신도시를 공영개발한다면 일정기간 임대 후 이를 입주자에게 분양하는 방안을 강구하는 등 보완책이 나와야 할 것으로 보인다.김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

집값이 계속 뜀박질하고 있는 가운데 이달 하순과 다음달 초 서울·인천에서 모두 1912가구의 아파트가 일반분양된다. 이 가운데 서울에서는 다음달 4일 동시분양을 통해 565가구가 일반분양되고, 인천에서는 22일부터 무주택자를 시작으로 1347가구의 청약을 받는다. ●입지 우열따라 청약률 양극화 전망 입지여건이 좋은 아파트와 그렇지 않은 아파트간에 청약양극화 현상이 뚜렷해질 전망이다. 서울에서는 모두 5개 사업장에서 7327가구가 공급돼 조합원분을 제외한 565가구가 일반분양된다. 이는 지난 5차(17곳 2436가구)의 4분의1 수준이다. 이는 여름 휴가철, 비수기라는 계절적 요인에다가 재건축 단지들이 개발이익 환수제를 피하기 위해 지난 5차 동시분양에 대거 참여했기 때문인 것으로 풀이된다. ●강남권 유일 잠실주공1단지 참여 강남권에서는 지난 5차 동시분양에 신청했으나 참여가 보류됐던 잠실주공 1단지가 유일하게 이번에 신청해 5678가구 가운데 290가구가 일반분양된다. 반면 잠실주공 1단지와 함께 분양이 보류됐던 삼성동 영동 AID아파트는 이번에 신청하지 않았다. 다음달 중순 조합원 총회를 열어 조합원간 소송 문제를 매듭지은 후 동시분양에 참여할 방침인 것으로 알려졌다. 분양이 늦어지더라도 조합원간 분쟁이 타결되면 개발이익환수제는 적용되지 않을 것으로 보인다. 이밖에 삼성물산 건설부문이 마포구 아현동에서 마포로 3구역 2지구 재개발을 통해 120가구를 지어 99가구를 일반분양하고 동도건설은 노원구 중계동에 95가구를 공급할 예정이다. 한신공영은 동대문구 제기동 제기 2구역 재개발을 통해 1330가구 가운데 48가구를 공급하며 신한종합건설도 양천구 목동에서 등촌시장 재건축을 통해 104가구 가운데 33가구를 일반분양한다. ●인천은 거의 30~40평형대 부동산 금융포털 유니에셋(www.UniAsset.com) 조사 결과 인천 4차 동시분양에서는 5개 단지 1653가구 가운데 조합원분을 제외한 1347가구가 일반분양된다. 지난 1차(6곳 4838가구),2차(2차 4곳 2403가구)보다 적은 물량이며, 지난 5월 분양한 3차(6곳 1273가구)에 비해 74가구 많다. 송월동 포브 23평형을 제외하면 대부분 30∼40평형의 중대형이고, 서창지구 ‘임광그대家’의 지역조합 306가구를 제외한 모든 공급물량이 일반분양분이다. 재건축 단지는 한 곳도 없다. 경남기업은 인천 계양구 서운동 살나리토지구역 1블록에서 15층짜리 5개동으로 39,49평형 총 255가구를 일반 분양할 계획이다.2007년 9월 입주 예정. 인천지하철 1호선 임학역이 차로 5∼10분 걸린다. 서부간선도로 인근 교통공원 건너편에 위치한 단지로 계양IC, 서운IC 등이 차로 5분 내외의 거리에 있어 서울외곽순환고속도로 이용이 쉽다. 신동아건설은 인천 계양구 이화동 토지구획정리사업지구 2블록에서 399가구를 일반 분양한다.11∼13층 6개동으로 34,41평형으로 이뤄져 있다.2008년 상반기 입주예정이다. 단지 바로 옆에 신동아파밀리에1차 1200여가구가 있어 2차와 함께 1600여가구의 대단위 단지를 이룰 예정이다. 인천지하철 1호선 연장선(인천공항철도 2005년 완공 예정) 및 서울지하철 9호선(2007년 3월 개통 예정)과 연결되는 계양역이 5분 거리에 있다. 신명종합건설은 부평구 산곡동 180의220 일대에 15층 4개동 28,34평형 총 191가구를 분양한다.2007년 6월 입주 예정이다. 인근에 한양아파트 재건축 단지가 있다. 인천지하철 1호선 부평구청역과, 부평시장역을 걸어서 이용할 수 있다.2011년 인천지하철 2호선 산곡역이 개통될 예정이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

한덕수 부총리 겸 재정경제부장관은 15일 “서민 무주택자의 주택대출금리 부담을 줄여주는 것은 바람직하다.”고 말했다. 한 부총리는 이날 “무주택자의 신규주택 구입시에는 장기 저리를,1가구 2주택자에게는 높은 금리를 적용하는 방안은 어떤가.”라는 열린우리당 강봉균 의원의 질의에 이같이 대답했다. 한 부총리는 주택대출금리는 전적으로 금융기관이 자율적으로 결정할 문제이지만 국민주택기금 같은 공공부문에서 서민 무주택자의 금리부담을 덜어주는 정책방향은 바람직하다고 밝혔다. 백문일기자 mip@seoul.co.kr

판교 아파트에 관심이 집중돼 있다. 청약통장 가입자들은 당첨 확률을 높이기 위한 전략을 세우기 바쁘다. ●성남 사는 40세 이상 10년 무주택자 6번 청약기회 성남시 거주 무주택자라면 무조건 청약하라. 물량의 30%는 성남 거주자에게 먼저 공급한다. 여기서 당첨되지 않으면 수도권 거주자와 함께 자동으로 당첨 기회를 준다. 특히 25.7평 이하 아파트의 경우 성남 거주 40세 이상,10년 이상 무주택자에게는 6번의 청약기회를 준다. 따라서 맨 처음 무주택자 공급 일정에 맞춰 청약하면 당첨 확률을 높일 수 있다. ●청약저축 가입 5년 밑돌면 예금전환 유리 청약저축 가입자는 납입 기간을 따져 청약 순위를 정한다.5년 미만이라면 아예 중대형 아파트를 청약할 수 있는 청약예금으로 전환하는 것도 생각해볼 수 있다. 서울 거주자는 600만원, 경기도는 300만원으로 바꾸면 1순위가 그대로 유지된 채 민영 아파트를 분양받을 수 있다. 무주택공급 요건을 갖췄다면 서울은 300만원, 경기도는 200만원짜리 통장으로 전환해 25.7평 이하 아파트를 청약해도 된다. 청약예금이나 청약부금 가입자는 당첨 확률을 높이기 위해 중대형 아파트 청약통장으로 바꾸어도 이번 11월 판교 분양에는 사용할 수 없다. ●2002년 9월4일전 부부 각각 가입 통장 모두 유효 부부가 각각 통장에 가입했을 경우 2002년 9월4일 이전에 가입했으면 모두 청약이 가능하다. 투기과열지구에서 5년 이내 아파트 당첨 사실이 있으면 1순위자라도 청약자격이 주어지지 않는다. ●재당첨금지 부모의 자녀는 세대 분리 만약 재당첨금지에 걸리더라도 자녀가 1순위 통장을 갖고 있으면 세대 분리를 한 뒤 청약하면 된다. 또 1가구2주택에 해당하는 1순위자는 청약할 수 없으므로 청약공고 이전까지 집을 한 채 팔아야 자격이 주어진다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

오는 11월 일괄 분양하는 판교 신도시의 ‘입주 관문’이 더욱 좁아졌다. 물량이 당초 계획했던 2만 1000가구 보다 4800여가구가 줄어 들었다. 하지만 분양가상한제(전용면적 25.7평 이하) 아파트의 분양가는 평당 900만원대, 채권·분양가 병행입찰제(전용면적 25.7평 초과) 아파트는 평당 1500만원대에서 분양가가 정해질 것으로 보인다. 시세 차익이 클 전망이다. ●가입 기간에 따라 전략 달리해야 청약저축 가입자는 공공분양과 공공임대 아파트에 청약할 수 있다. 판교 신도시에는 공공분양 아파트 3485가구가 공급된다. 이 가운데 청약저축 가입자가 청약할 수 있는 전용면적 25.7평 이하 아파트는 2889가구. 나머지 596가구는 전용면적 25.7평 초과 아파트로 청약예금 가입자에게 주어질 것으로 보인다. 공공임대 물량도 적지 않다.4000여가구가 예정돼 있다. 하지만 모든 청약저축 가입자에게 같은 기회가 주어지지 않는다. 가입한 지 2년이 갓 지나 1순위에 진입한지 얼마 안되는 경우 청약예금으로 전환, 분양가상한제 아파트를 공략할 필요가 있다. 공공분양 아파트는 40세 이상,10년 무주택자 등에 대한 우대를 해주지 않는다.1순위자 가운데 불입액 등을 기준으로 당첨자를 정한다. 따라서 가입한 지 오래된 가입자라면 공공분양이나 공공임대를 노리되 단기 가입자라면 청약예금으로 전환하는 것이 좋다. 청약저축을 청약예금으로 바꿀 경우 서울은 300만원, 인천은 250만원, 경기도는 200만원이 돼야 1순위 자격을 얻는다. 기존 통장 액수보다 적은 예금으로 바꾸면 곧바로 청약이 가능하다. ●청약예금 가입 장기 무주택자는 평형 낮춰라 청약예금 가입자 가운데 35세 이상 장기 무주택자는 분양가상한제 아파트를 청약하는 것이 좋다. 전용면적 25.7평 이하 가운데 공공분양 아파트는 청약저축 가입자만, 민영 아파트는 청약예·부금 가입자만 청약이 가능하다. 따라서 청약예금 가입자 가운데 300만원을 초과하는 통장을 갖고 있고,40세 이상 10년 무주택자일 경우 분양가상한제 아파트에 청약할 수 있는 금액으로 통장을 바꿔 청약하는 것이 좋다. 금액을 높여 높은 평형에 청약할 때는 1년 이후에 청약이 가능하다. 무주택자가 아니거나 무주택자라도 장기 무주택자가 아니라면 현재 수준에서 청약하는 것이 좋다. 만약 청약예금 가입자 가운데 1순위가 안된 경우는 판교 신도시가 아닌 수도권 노른자위 아파트에 청약하는 것도 한 방법이다. 판교 신도시에서는 당첨 확률이 거의 없기 때문이다. 단순 1순위자라면 판교 신도시에서 채권·분양가 병행입찰제 아파트를 공략하는 것도 괜찮은 방법이다. ●청약부금도 기회는 있다 청약부금은 매월 5만∼30만원 한도내에서 일정액을 불입하는 통장이다. 불입금과 불입 횟수를 모두 채워야 1순위 자격이 주어지는 상품이다. 전용면적 25.7평 이하의 경우 서울은 300만원을 불입해도 24개월이 안되면 1순위를 주지 않는다. 청약 예정자는 여기에 해당하는 지를 알아놔야 한다. 청약부금은 전용면적 25.7평 이하의 민영 주택이나 중형 국민주택에 청약할 수 있다. 판교 신도시에 지어지는 분양가상한제 아파트의 대부분이 여기에 해당된다. 특히 청약부금은 청약저축 가입자처럼 통장을 전환하지 않고도 분양가상한제 아파트에 청약이 가능하다. 분양가상한제 아파트 청약에 가장 편리한 통장이다. 다만, 청약저축 통장 소지자만 청약이 가능한 공공분양 아파트나 공공임대 아파트에는 청약할 수 없다. 청약부금은 청약예금으로 전환 가능하지만 굳이 전환할 필요는 없다. 무주택우선 혜택을 받지 못하거나 무주택기간이 짧은 사람, 유주택자 등은 청약예금으로 전환하는 것은 괜찮다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

판교신도시 11월 아파트 분양 규모가 당초보다 4800여가구 줄어들면서 판교신도시의 쾌적성은 다소 향상될 전망이다. 반면 청약경쟁률이 높아지고, 조성원가 상승으로 분양가는 다소 높아질 전망이다. 또 분양 물량이 줄어들기는 했지만 1만 6000여가구를 한꺼번에 분양하는데 따른 혼란이 예상되고 차익을 둘러싼 ‘판교 로또 논란’이 거세질 전망이다. ●가구수 줄여 쾌적성 높여 전체적으로 가구수가 줄어들면서 도시개발밀도가 당초 ㏊당 96명에서 86.4명으로 감소했다. 분당(198명)은 물론 제2기 신도시인 파주(145명)보다 훨씬 낮다. 그만큼 쾌적성이 높아졌다. 초고층의 상징인 주상복합아파트도 용적률이 200∼250% 수준에서 허용될 예정이어서 판교신도시에서 초고층 건물은 찾기 어려울 것으로 보인다. 주택업체 등에 공급할 수 있는 가처분용지 면적도 당초 111만 5000평에서 107만 2000평으로 줄었다. ●수도권 1순위 772대1 예상 가구수가 줄어 청약경쟁률 상승이 불가피하다. 건교부는 청약 관련 통장 소지자 가운데 1순위자의 60%가 청약한다는 가정 아래 분양가상한제 주택의 1순위 경쟁률이 성남지역 거주자는 106대1, 수도권 거주자는 772대1로 추정했다. 전용면적 25.7평을 초과하는 채권+가격 병행입찰제 아파트는 성남거주자가 54대1, 수도권 거주자는 186대1에 달할 것으로 내다봤다. 그러나 청약자들이 유명 브랜드 업체의 선호평형에 몰리는 ‘쏠림현상’이 나타나면 평형별 경쟁률은 수천대1에 달할 수도 있다. 성남지역 거주 40세이상 10년 무주택자의 당첨확률은 1.12%(경쟁률 89대1)에 불과할 것으로 추정됐다. ●분양가 다소 높아질 듯 택지 조성원가는 743만원으로 확정됐다. 당초의 705만원보다 38만원 높아졌다. 그만큼 주택업체에 공급되는 토지 가격도 오르게 된다. 분양가 상한제 아파트(전용 18∼25.7평이하)의 경우 동판교는 870만∼899만원, 서판교는 959만∼993만원대가 될 전망이다. 전용면적 18평이하는 809만∼887만원선으로 예상된다. 전용면적 25.7평 초과 채권+가격 병행입찰제 아파트는 평당 1500만원가량 될 것으로 보인다. 분양가상한제 주택은 분당의 32평형 아파트 가격이 평당 1400만원 안팎인 점을 감안하면 평당 400만∼500만원, 전체적으로는 1억 2000만원 이상 시세차익을 볼 수 있을 것으로 점쳐진다. ●판교·비(非)판교 선택하자 분양가상한제 아파트는 대부분 40세 이상 10년 무주택자나 35세이상 5년 무주택자의 당첨확률이 높다. 따라서 일반 1순위자는 과감히 판교가 아닌 지역으로 방향을 틀 필요가 있다. 특히 판교 인근지역의 중대형 아파트를 노리는 것도 한 방법이다. 전문가들은 청약저축 가입자 가운데 이제 갓 1순위가 된 사람은 청약예금으로 통장을 바꿔 분양가상한제 아파트를 노리라고 권했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

오는 11월 일괄 분양되는 판교신도시 아파트 공급물량이 2만 1000가구에서 1만 6157가구로 4800여가구 줄어든다. 이에 따라 성남 거주 40세 이상 10년 무주택 최우선순위자의 청약경쟁률은 72대1에서 89대1로 높아질 전망이다. 건설교통부는 한국토지공사와 대한주택공사, 경기도, 성남시 등 판교신도시 사업시행자가 제출한 이같은 내용의 개발계획 및 실시계획 변경안을 19일 최종 확정했다. 이에 따르면 환경부와 환경영향평가 협의과정에서 제시된 의견을 반영, 개발밀도를 ㏊당 96명에서 86.4명으로 줄임에 따라 판교의 전체 주택가구수는 당초 2만 9700가구에서 2만 6804가구로 2896가구 감소했다. 수용인구도 8만 9100명에서 8만 412명으로 8688명 줄게 됐다. 11월 동시분양되는 아파트도 31개 블록에 분양 1만 2246가구, 공공임대 3911가구 등 모두 1만 6157가구로 조정됐다. 당초 판교의 11월 아파트 분양물량은 2만 1000가구였다. 물량 감소로 예상 청약경쟁률은 25.7평 이하 분양주택이 40세 이상 10년 무주택자의 경우 성남지역(분양물량의 30%) 89대1, 수도권 102대1로 높아질 전망이다. 중대형은 성남 54대1, 수도권 186대1로 추정된다. 실시계획변경으로 택지조성 원가는 당초 705만원으로 예상했으나 이번에 평당 743만원으로 책정돼 분양가에 영향을 미칠 전망이다. 전용면적 25.7평 아파트의 경우 평당 분양가가 959만∼993만원으로 당초(920만원선)보다 30만∼73만원가량 오를 것으로 보인다. 하지만 전용면적 25.7평 초과 아파트는 채권+가격병행입찰제에 따라 평당 분양가는 1500만원선을 넘지 않을 것이라는 게 건교부의 설명이다. 택지가 조성원가로 공급되는 18평 이하 406가구의 평당 분양가는 809만∼887만원에서 결정될 전망이다. 주택수가 줄었지만 용적률은 160.5%로 당초(162.4%)와 비슷하게 책정된다. 동판교의 평균 용적률은 175%, 밀도는 ㏊당 105명이고 서판교는 각각 148%,69.4명이다. 주상복합아파트와 연립주택 및 단독주택 등은 내년 중에 분양될 계획이어서 청약대기자들은 또 한 차례 청약기회를 갖게 된다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

올해 첫 도입되는 분양가상한제 아파트가 내년 상반기까지 전국 11곳에서 2만 8000여가구가 공급된다. 분양가상한제란 공공택지에 지어지는 전용면적 25.7평 이하 주택에 대해 택지는 감정가로 공급하되 분양가는 원가연동제에 따라 책정하는 것으로 건축비 등 원가가 일부 공개돼 상대적으로 분양가가 싸다. 공공택지지구로 입지 여건이 뛰어나고 분양가도 낮아 높은 경쟁률이 예상된다. ●수도권에만 집중돼 올해 수도권에서는 1만 7000여가구가 분양된다. 이 가운데 가장 대표적인 것이 판교 신도시 공급 물량이다. 오는 11월 분양되는 판교에서는 1만가구 가량의 분양가상한제 아파트가 선보일 전망이다. 수백대 1의 경쟁률이 예상된다. 채권입찰제 아파트를 포함,100만명 이상이 몰릴 것으로 보고 있다. 판교 외에도 수도권 분양가상한제 아파트가 적지 않다. 용인 흥덕지구에서 연말 1836가구가 공급된다. 이달초 주택업체에 택지가 공급됐다. 경기도 화성 동탄에서도 분양가상한제 아파트가 나온다. 최근 택지가 공급됐으며 대략 2706가구가 분양된다. 판교 분양이 끝난 시점에 분양이 이뤄질 전망이다. 경기도 양주 고읍에서도 2665가구의 분양가상한제 아파트가 올해안에 선보일 전망이다.6월에 택지 분양이 이뤄진다. ●분양가상한제 아파트 청약자격은 분양가상한제 아파트는 전체 물량의 75%를 무주택자에게 우선 공급한다. 하지만 무주택자도 똑같은 자격을 받지 않는다. 나이와 무주택 기간 등에 따라 청약순위가 달라진다. 수도권에서는 40세 이상 10년 무주택자 가구주에게 최우선 청약자격이 주어진다. 그 다음은 35세 이상 5년 무주택 가구주이다. 일반 무주택자는 그 다음 순위이다. 분양가상한제에 당첨된 사람은 수도권 과밀 억제권역 및 성장관리권역에서는 분양후 5년간 전매가 금지되며, 기타 지역에서는 3년간 금지된다. 또 당첨자는 향후 5∼10년간 재당첨이 제한된다. 이것도 수도권 과밀억제권역·성장관리권역은 10년간, 기타 지역에서는 5년간 차등 제한된다. ●판교가 청약 1순위 40세 이상 10년 무주택자와 35세 이상 5년 무주택자는 판교를 노리는 것이 좋다. 일반 무주택자에 비해 당첨 확률이 높기 때문이다. 올해 분양가상한제 아파트를 공급하는 택지지구외 신도시 가운데 판교를 따라갈 만한 입지 여건을 갖춘 곳은 없다. 따라서 판교에 청약한 뒤 떨어지면 다른 곳으로 눈을 돌리는 게 바람직하다. 대부분의 분양가상한제 아파트는 판교 분양 이후에 분양에 나설 가능성이 크다. 판교 분양을 앞두고 분양에 나설 경우 청약률이 낮아질 수 있기 때문이다. 그러나 판교에 앞서 분양되는 주택이 있다면 일반 무주택자로선 고민거리다. 시간과 공간사 한광호 대표는 “분양가상한제 아파트는 무조건 시세차익이 난다고 보면 된다.”면서 “35세 이상 무주택자는 판교를 노리되 일반 무주택자는 다른 지역을 공략하는 게 좋다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

판교 등 인기가 높은 신도시 개발 지역에서 주택 청약통장을 불법으로 사고 판 사람들과 거래를 알선한 ‘떴다방’ 중개업자들이 경찰에 무더기로 적발됐다. 서울 경찰청 수사과는 11일 청약통장을 판 강모(46)씨 등 25명을 주택법 등 위반 혐의로 불구속 입건했다. 또 웃돈을 주고 이를 산 뒤 수수료를 붙여 되판 김모(44·여)씨 등 중개업자 4명을 구속하고, 허모(34·여)씨 등 12명을 불구속 입건했다. 분양권의 시세차익을 노리고 중개업자들을 거쳐 통장을 산 하모(45·주부)씨 등 8명도 불구속 입건됐다. 강씨는 지난해 12월 생활정보지에 통장을 산다는 광고를 낸 김씨에게 110차례에 걸쳐 1015만원을 넣은 청약통장을 2200여만원에 판 혐의를 받고 있다. 조사 결과 강씨는 인감도장을 찍어놓은 매매계약서와 양도각서, 위임장, 주민등록등본 등의 서류도 한꺼번에 넘긴 것으로 밝혀졌다. 경찰은 “청약통장의 최종 구매자가 분양권을 얻게 될 경우 통장 가입자와 정상적인 매매거래를 통해 주택을 사들인 것처럼 꾸미기 위한 방법”이라고 밝혔다. 강씨의 청약통장은 6명의 떴다방 중개업자를 거쳐 최종적으로 9000여만원에 하씨에게 넘어갔다. 중개업자들의 알선과정을 일컫는 속칭 ‘청소’를 거치는 동안 수수료만 7000만원 가까이 붙은 셈이다.‘최종 고객’을 확보하고 있는 업자는 2배 가까운 가격으로 통장을 사들인 뒤 수천만원의 수수료를 붙여 되팔기도 했다. 경찰 관계자는 “분양권 우선순위자인 나이 40세 이상,10년 이상 무주택자 중에도 불입회수와 금액이 많은 통장일수록 ‘상품’으로 취급됐다.”고 설명했다. 유지혜기자 wisepen@seoul.co.kr