신규주택 분양시장이 뜨겁게 달아오르고 있다.국제통화기금(IMF)관리체제 이후 칠흙같은 어둠속에서 길을 잃고 헤메던 주택건설업체들이 최근의 주택경기 회복세를 타고 그동안 미뤄 두었던 분양을 서두르는 등 올 봄 분양시장은 최근들어 보기 드물게 활기를 띠고 있다.주택경기 동향,분양 유망아파트,분양요령 등을 소개한다. 최근 주택 분양시장은 마치 10여년 전의 신도시 분양 당시 상황을 연상케한다.다른 점이 있다면 신도시 아파트 분양 때는 지역,입지여건,업체 브랜드,평형 등에 상관없이 분양열기가 뜨거웠지만 요즘은 경쟁력을 갖춘 아파트는 뜨지만 그렇지 못한 곳은 철저히 외면당하고 있는 양극화 현상이 일어나고있다는 것이다. 신규 분양시장이 탄력을 받는 것은 지난 연말부터 기존 주택 값이 가파른상승세로 반전되고 분양권 전매허용,양도세 비과세 기준 한시적 완화,양도세 한시적 면제 등 정부의 메가톤급 주택경기 부양책이 맞물려 부동산 시장이대세상승기로 접어들었다는 판단에서다. 특히 본격적인 분양철을 앞두고 지난 2월말 일부지역에서 분양된 조합아파트에 엄청난 인파가 몰려 문전성시를 이루었고 지난 4일 실시된 서울지역 동시분양에서 일부 아파트가 10대 1이 넘는 경쟁률을 보이면서 분양시장 열기를 예고했었다. 주택업계에서는 “군포 산본의 대림,대우의 영등포 드림타운 등 조합아파트,서울 동시분양분의 분양이 만약 부진했다면 올 봄 분양시장은 시들했을 것”이라며 “이들 아파트가 인기리에 분양되는 바람에 분양시장이 활기를 띠게 됐다”고 안도하는 분위기다. 이번달 중하순에 본격적으로 분양에 들어가는 아파트 중 가장 관심을 끄는지역은 오는 25일 분양이 시작되는 구리토평지구를 비롯,김포 청송마을 현대아파트(현대건설),경기 파주 교하지역 현대아파트(현대산업개발),경기 용인수지 금호아파트,경기 도농지구 부영아파트 등이다. 구리 토평지구는 공공택지개발지구에 건설되는 대단위 단지 아파트로 대형주택건설업체 8개사가 모두 3,706가구를 분양한다.삼성물산과 한일건설,대림산업,금호건설,동양시멘트건설,우남종합건설,신명종합건설,영풍산업 등 주택건설업체들은 오는 25일 청약저축 1순위자를 대상으로 신청을 받는다.이곳은 서울까지의 직선거리가 3㎞에 불과해 승용차를 이용하면 올림픽대로를 통해 강남지역까지 20분,강동구 천호동까지 10여분내에 도착할 수 있다.남쪽의미개발지와 그린벨트 등으로 둘러싸여 주거 환경이 양호하다는 게 업계의 분석이다. 부동산전문가들은 “최근 집값 상승과 분양시장 열기는 실수요자보다는 금리인하 등으로 마땅한 투자처를 찾지 못한 가수요자들이 몰리고 있기 때문”이라며 “본격적인 상승기에 돌입하려면 실수요자들이 움직여야 할 것”이라고 분석했다.朴性泰·朴建昇 sungt@- 어떤 아파트 사야하나 분양철이 시작되면서 신규 분양아파트가 쏟아져 나오고 있다.신문광고,전단 등을 통해 업체마다 입지여건,분양조건,투자가치 등이 최고라고 주장한다. 어떤 아파트를 어떤 기준에 따라 골라야 할까. ▒목적이 명확해야 한다 아파트를 살 때는 직접 입주해서 살 것인지 시세차익을 겨냥한 투자인지에 따라 선택기준이 달라진다.거주목적이라면 교통,생활편익시설등을 따져야 한다.투자목적이라면 구리 토평·수원 권선지구 등수도권 인기지역의 대규모 아파트단지가 좋다. ▒기본적인 것은 반드시 체크하라 단지규모,가격,교통,지역 발전 가능성,학교,생활편익시설,시공업체 등은 아파트 선택의 기본이다.같은 지역이라면 조금 비싸더라도 단지규모가 큰 것일 수록 좋다.대단지아파트는 여러시설이 이미 들어서 있거나 들어설 계획이기 때문에 집값 상승때는 상대적으로 많이오른다.가격도 무조건 싸다고 좋은 것은 아니다.분양가가 높더라도 인근시세의 움직임이 오름세를 타고 있다면 고려해 볼 만하다.시공업체는 가능하면지명도가 있고 안전한 회사라야 한다.주택경기가 좋아지고 있지만 시공업체가 부도날 가능성은 늘 있다. ▒견본주택과 현장을 확인하라 광고나 남의 말만 믿고 아파트를 사는 것은위험천만이다.입지여건,인근주택시장의 잠재력 등을 현장방문을 통해서 점검해야 한다.모델하우스에 전시품목으로 꾸며진 장식이나 겉모양에 현혹되지말고 입주시 가구와 자녀들 방 배치,주부들의 동선이 편리한 지 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. ▒자기 상황에 맞는 아파트를 고르자 과거에는 금융이자를 내고도 많은 시세차익을 남겼지만 그런 시대는 이제 지났다.자금능력이 허용하는 범위에서 아파트를 골라야 된다.중도금 대출 등을 무리하게 받았을 경우 나중에는 큰 부담으로 작용한다.출퇴근 거리,교통수단,교육시설 등도여건에 맞는 지 검토해야 한다. 박건승- 분양권 전매 이달부터 전면허용이달부터 분양권 전매(轉賣)가 전면 허용되면서 분양권이 주택시장의 새상품으로 등장하고 있다. 분양권 전매는 청약통장을 필요로 하는 신규분양과 거래때 목돈이 드는 기존 주택시장이 지니는 문제점을 동시에 해결할 수 있는 내집마련 수단이어서 인기를 끌고 있다.신규아파트를 분양받아 시세차익을 남기고 분양권을 넘길 수도 있어 새로운 재테크 수단이 될 수 있다. ▒어디서 사고 파는가 분양권이란 현재 시공 중인 아파트에 입주할 권리를뜻한다.대개 시공 중인 아파트 주변 부동산 중개업소나 부동산 투자자문 업체,분양권전매업체 등에 문의하면 매물로 나온 분양권을 소개받을 수있다. 거래방식도 일반부동산 매물과 비슷하다. ▒절차·세금 이달부터 계약금만 내면 분양권을 팔 수 있고 지자체의 동의서를 받지 않아도 되는 등 거래과정이 단순해지고 매매조건도 완화됐다.분양권 매매의 첫 절차는 계약 당사자간에 매매 계약서를 체결하는 것이다.이어 매도·매수자는 해당 아파트의 시공 건설회사나 조합(재건축,직장,지역 등)을찾아가 명의 변경을 요청해야 한다.일반분양 아파트는 건설회사로,조합아파트는 건설회사와 조합 등 2곳으로 매매계약서를 갖고 찾아가 명의변경을 요청한다. 분양권 전매는 신규분양·미분양에 비해 세제혜택이 없다.따라서 분양권을팔 때는 양도세를 내야 한다.양도세과세는 시세차익을 기준으로 한다. ▒대출승계 분양권을 산 사람이 대출을 원하면 대출을 승계할 수 있다.이럴때는 건설업체나 조합에 명의변경 요청과 함께 대출알선을 요청한다.대출 알선요청을 받은 건설업체나 조합은 돈을 빌려준 금융기관에 분양권 매입자에게 대출을 승계해 주도록 의뢰한다.금융기관은 대출 승계 여부를 건설회사,조합 등에 알리고 건설회사와 조합에서는 분양권 명의를 변경해준다. ▒검인 명의 변경이 끝난뒤 매수자는 해당 시·군·구청 지적과를 찾아가 계약서에 검인 도장을 받는다.검인절차 역시 일반분양 아파트나 조합주택 모두 반드시 거쳐야 한다.행정기관의 검인 절차는 분양권의 명의변경과 매매사실을 공인한다는 뜻이다. ▒잔금 납부와 등기 통상 건설회사나 조합이 정한 중도금 납부일자를 지켜중도금과 잔금을 납부하면 된다.추후 입주시점이 되면 사용검사(준공검사)및 소유권이전등기 절차를 밟으면 된다. ▒유의점 가장 먼저 확인해야 할 사항은 분양권이 가압류됐는 지 여부다.가압류된 분양권은 추후 재산권 행사에 제약을 받는 만큼 매입하지 않는 것이낫다.건설회사에 문의하면 압류여부를 확인할 수 있다.문의 건설교통부 주택정책과 (02) 504-9133∼4. 박성태

◎2∼3년뒤 주택대란 온다/올들어 315개 업체 부도… 공급물량 격감 주택시장이 벼랑 끝에 서 있다.생산 소비 투자 등 모든 거시경제 지표가 곤두박질치는 가운데 가속화되고 있는 주택시장 붕괴는 우리경제를 돌이킬 수 없는 불황의 나락(奈落)으로 몰아가고 있다.서울신문은 주택경기 실태를 긴급 점검하고 대책을 모색하는 특집을 두차례에 걸쳐 싣는다. ■멈춰선 주택공사=지난 28일 하오 2시쯤 경기도 의정부시 민락 택지개발지구내 청구아파트 건설현장. 한참 일할 시간인데도 인부들이 한명도 눈에 띄지 않았다.시멘트 바닥에 철골만 촘촘히 박혀 있을 뿐 건물 몸체공사는 전혀 이뤄지지 않고 있었다.아파트 건설현장인지 모를 지경이었다.오래 전에 멈춰선 기린 목 모양의 대형타워크레인 2대가 현장을 더욱 을씨년스럽게 했다. “벌써 8개월째 공사를 못하고 있습니다” 시공사인 (주)청구 崔採寬 현장과장은 착잡한 표정을 지으며 한숨을 내쉬었다. 공사 시작 4개월만인 지난해 12월 부도가 나는 바람에 겨우 지하주차장 및 바닥공사만 끝냈다고 했다.다행히 며칠전 법정관리 결정이 나 10월부터 공사가 재개될 전망이지만 당초 일정대로 내년 11월까지 5개동 419세대의 완공은 어렵게 됐다. 바로 옆에서 한창 공사가 진행 중인 서광건설산업 현장도 속사정은 마찬가지다.청구와 비슷한 시기에 부도나는 바람에 3개월 가까이 건설이 중단돼 역시 완공이 늦어지게 됐다. 청구 현장 바로 뒤에 있는 삼신종합건설 현장.부도로 7개월 넘게 공사가 중단됐다가 이달초 길훈건설이 대신 공사를 맡으면서 얼마전 삽질을 다시 시작했다.지난해 초 시작한 공사의 진척도는 고작 15%에 지나지 않는다. 대규모 건설회사들이 참여하고 있어 비교적 사정이 나은 민락신도시 지구(4개 단지 5,000여세대)만 해도 총 9개 업체 가운데 3개 업체 이상이 이처럼 부도 등으로 고통을 겪고 있다.현장 관계자들은 “메이저급(대기업)도 이 정도니 중소업체는 어떻겠느냐”면서 “주택가 곳곳에 공사가 중단된 건물은 십중팔구 부도난 걸로 보면 된다”고 말했다. 의정부시청 주택과 金知亨 과장은 “지난해 11월 IMF체제 이후로는 의정부지역에서 신규 건설사업 승인신청이 전혀 들어오지 않고 있다”고 꽁꽁 얼어 붙은 주택경기를 설명했다. ■눈물겨운 분양현장=새로 분양에 나선 곳은 거의 절망적이다. 김포 신도시 장기지구에서 부도난 기산건설 대신 700 세대를 분양중인 현대건설은 신청자를 10%도 받지 못해 전전긍긍하고 있다.건설 중인 아파트 골조에 이례적으로 ‘분양중’이라는 대형 현수막을 내걸었다.서울의 지하철역 등에서 전단을 돌려보기도 했지만 성과가 없다. 풍무지구의 서해종합건설도 땅을 놀릴 수 없어 며칠 전부터 분양을 시작했다.그러나 신청자가 거의 없어 공사를 포기해야 할 판이다.현장 관계자들은 “과거에는 광고내기가 무섭게 분양이 끝났던 곳”이라며 씁쓰레 했다. ■발길 끊긴 부동산업계=지난 26일 상오 10시30분쯤 경기도 김포 신도시 아파트 건설 현장 입구의 D부동산중개소.소장 崔모씨(41)는 요즘 경기가 어떠냐는 질문에 “말도 마라”며 손부터 내저었다.“IMF이후 거래가 뚝 끊기다시피했다”면서 “도무지 끝이 보이지 않는다”고 했다. 실업과 사업실패등으로 목돈이 필요한 입주자들이 분양권을 내놓고 있지만 살 사람이 도무지 나타나지 않고 있다.입주자들로서는 할부금융사 등으로 부터 대출받은 중도금 이자가 12%에서 최근 19%로 껑충 뛰어 이자조차 감당하기 벅찬 지경이다. 울며 겨자먹기식으로 분양금액보다 10% 정도 싸게 분양권을 내놓고 있지만 선뜻 매수자가 나서지 않는다. 거래가 끊기다보니 문을 닫는 부동산중개업소도 급증하고 있다.IMF이후 김포시내 전체 300여개 부동산업소 가운데 30%인 90여개가 문을 닫았다.특히 신도시 특수를 노리고 새로 들어왔던 100여개 가운데 절반 이상이 철수한 상태다.이같은 추세라면 올안에 전국의 부동산업소 4만2,600여개 가운데 4분의 1이상이 문을 닫을 것으로 예상된다. 부동산 전문가들은 “현재의 상황을 방치할 경우 실업자들이 쏟아져 나올 연말쯤이면 주택시장이 완전히 붕괴될 것”이라고 우려했다. ■실상=올들어 7월까지 303곳의 등록 건설업체가 쓰러졌다.지난 한해의 통계치(209개)를 훨씬 넘어섰다. 주택건설 물량도 7월까지 18만8,286가구에그쳐 무려 42%가 격감했다.이러다간 공급물량이 올 목표인 55만호의 절반도 안되는 25만호에 그칠 것 같다. 곳곳의 공사현장에서 굉음이 끊긴지 오래다. 금리로 인한 이자부담,소득감소에 따른 수요자들의 중도금 납부지연 및 해약사태,집값과 전세값의 폭락 여파로 주택업체들이 시름을 앓고있다. 주택경기 추락은 실업자 급증과 이로 인한 사회·정치적 불안,공급부족이 가져올 2∼3년뒤의 주택대란(大亂)으로 이어지는 시한폭탄과도 같다. 주택산업을 보는 시각과 발상의 전환이 절실하다.주택경기 부양이 무엇보다 우선시돼야 한다는 현실인식과 특단의 대책이 필요하다는 목소리가 높다. □특별취재반 ▲반장 權赫燦 경제과학팀 차장 ▲경제과학팀 朴海沃 朴先和 차장급 朴建昇 姜宣任 朴恩鎬 金泰均 全京夏 金相淵 기자 ▲사진팀 金明煥 부장급 李晧禎 기자

◎대출·보증서류 빈칸없이 채워라/채무액수·보증범위 확대 차단/신분 바뀌면 은행에 해지 통보 빚 보증을 섰다가 피해보는 사례가 속출하고 있다.외환위기 이후 금융거래와 관련된 분쟁도 담보나 보증과 관련된 부문이 주를 이룬다.은행감독원 분쟁조정실에 접수된 사례를 통해 주의할 점을 알아본다. ■고용임원으로 있다가 퇴직하면 은행에 그 내용을 알려라=회사가 종금사와 어음거래를 하거나 은행에서 돈을 빌릴 때 고용 임원이 연대보증을 섰다가 회사가 부도나면 가압류를 당하는 경우가 많다.보증을 선 임원이 퇴직한 이후 아무 조치를 취하지 않았을 때 빚어진다. 회사를 그만 두면 즉시 퇴직사실을 입증하는 자료를 은행에 서면(내용증명)으로 알려줘야 퇴직 이후 발생하는 회사의 대출금에 대해 보증책임을 피할수 있다.회사를 그만뒀다고 연대보증 책임이 없어지는 것이 아니다. ■부동산을 담보로 제공할 때는 담보 종류를 확인하고 서명날인해야=아파트를 다른 사람에게 넘기는 매매계약을 하면서 중도금을 받기 위해 사들이는 사람(매수인)을 채무자로 해서 아파트를 은행에 담보로 잡는 예가 있다. 그러나 매수자가 잔금을 주지 않아 부동산 매매계약을 파기하고 은행 대출금을 갚으려다 은행이 매수인의 다른 대출금까지 갚으라고 해 깜짝 놀랄 때가 있다. 중도금을 받기 위해 담보를 제공할 때 포괄 근담보(포괄근저당권)을 설정했기 때문이다. 물적담보에는 특정한 날짜에 취급된 대출금만 책임지는 특정근담보와 어음할인이나 당좌한도를 정한 대출 등 일정액을 정해놓고 그 한도 내에서 책임지는 한정근담보,과거와 현재 및 미래에 발생할 채무 전액을 책임지는 포괄근담보가 있다.책임 범위가 가장 좁은 특정근담보를 제공하는 것이 가장 유리하다. ■담보만 제공할 생각이라면 연대 보증인란에 서명날인하지 말아야=친구가 5,000만원을 대출받을 때 3,500만원까지만 책임지기로 하고 근저당권 설정계약서와 여신거래 약정서의 연대 보증인란에 기명 날인해 줬다. 이럴 경우 친구가 대출금을 연체하면 은행은 5,000만원 전액에 대해 보증책임이 있다고 따지는 경우가 있다.연대보증인란에 서명했기 때문이다. 담보만 제공하려 할 경우에는 대출관련 서류의 연대보증인란에 서명날인하지 말아야 하며,부득이하게 서명날인하는 때에도 그 책임 범위가 담보 제공에 한정되는 것임을 확인하는 서류를 받아둬야 한다. ■대출·보증서류 빈 칸없이 채워야=친구가 1,000만원을 대출받는 데 필요한 보증 부탁을 받고 연대보증을 섰으나 은행이 5,000만원에 대해 가압류하겠다고 통보해 오는 경우가 있다.보증금액란에 1,000만원이란 금액을 쓰지않고 빈 칸으로 놔 둔 점을 악용,친구가 보증선 사람이 동의했다며 5,000만원으로 기재했기 때문이다. ■보증을 선 뒤 보증인이 황색거래처 등으로 등록되면 손해배상 청구를 하라=은행은 14∼20일 연체하면 빚 독촉을 할 수 있다.채무자의 신용상태에 따라 가압류를 할 수도 있다. 1,000만원 이상인 대출금을 3개월 이상 연체하면 황색거래처(신규 대출 억제),6개월 이상 연체하면 적색거래처(신규 대출 억제 및 만기연장 금지,채권 회수 착수)로 등록된다.그러나 이런 경우에도 보증인은 보증책임만 끝까지 지며,은행이 보증인을 황색·적색거래처로 등록할 수는 없게 돼 있다.보증을 섰다가 이런 피해를 보았을 경우 은행을 상대로 손해배상 청구 등의 법적 절차를 밟아야 한다.

실업대책의 하나로 공기업 매각방안이 검토되고 있다.국난(國難)극복을 위해 문전옥답(門前沃畓)을 팔아야 한다고 한다.알짜배기 공기업을 내놓지 않으면 외국의 매수자들이 달려들지 않기 때문이란 주장이다.이러한 주장은 상당한 설득력을 얻고 있고,또 그럴싸해 보인다. 그러나 공기업 매각을 위해서는 반드시 짚고 넘어가야 할 게 있다.공기업이 하고 있는 눈에 보이지 않는 역할을 대체할 만한 장치가 마련돼야 한다는 점이다.우선 순위도 정해져야 한다. 항간에 매각대상으로 거론되는 포철과 한전을 보자.가전 자동차 선박 등 국내 주력산업이 포철의 경쟁력 위에서 겨우 지탱하고 있음을 부인할 수 없다.포철은 국제시세보다 10%정도 싼 값에 철판을 공급하고 있다.주력산업이 그나마 버틸 수 있는 것도 싼 원자재를 공급할 수 있는 경쟁력 있는 제철소를 국내에 갖고 있기 때문에 가능하다는 게 기자의 생각이다. 포철의 민영화문제를 종합적으로 검토하지 않고 팔 경우 외국기업이든,민간기업이든 독점기업이 된다.먼저 견제장치가 마련돼야 한다.한전도같은 관점에서 볼 필요가 있다. 한전은 농어촌에는 원가의 40%,산업에는 원가의 93%에 전기를 공급하고 있다.값싼 전기요금은 제품원가를 낮춰 결과적으로 가격경쟁력을 높인다.저렴한 전기요금이 눈에 보이지 않는 산업정책의 한 수단인 셈이다.만약 외국기업이 발전소를 사들여 운영할 때 이같은 ‘혜택’을 기대할 수 있을까.이익이 남지 않는 데 과연 외국기업이 여름철 냉방수요를 맞추기 위해 설비를 증설할까.난망(難望)이다. 신 정부의 정책에 반대하려는 뜻이 아니다.장기적으로 공기업도 민영화해서 실업을 막고 경영의 효율성을 높이자는 데는 공감한다.그러나 공기업에 유행병 같은 ‘시장원리’를 적용할 수 만은 없다는 생각이다.공기업이면서 민간기업과 경쟁하고 있는 부문,기술적인 한계로 외국기업에 팔아 경쟁을 통해 효율성을 높일 수 있는 부문을 골라 팔도록 우선순위를 매겨야 한다.외국기업이 들어와서 전체적인 효율이 높아진다면 꿩먹고 알먹기다. 정책은 유행을 따라서는 안된다.산업에 미치는 연관효과를 신중히 검토해야 한다.통째로파는 것이 대수가 아니다.외국인의 지분확대도 좋은 방안중의 하나다.무엇보다 한국 전체를 매력덩어리로 만드는 조치가 선행돼야 한다. 높은 땅값이나 임금,물류비,금융비용이 해결되지 않는 한 외국인은 이들 기업을 산다해도 수익을 내지 못할 것이다.그 경우 또 무엇을 팔 것인가.

◎10억대 토지알선 중개업자 3명도 【고양=朴聖洙 기자】 경기도 고양경찰서는 9일 돈을 받고 도시기본계획안구상 도면을 외부로 유출시킨 동명기술공단 도시계획부 崔敬淳 대리(34·안양시 관양동)와 부동산중개업자 權相龍씨(42·성남시 중원구 금광동) 등 3명을 공무상비밀누설,배임수재 및 사기 등의 혐의로 구속했다. 경찰은 또 부동산중개업자 殷宗杓씨(35)를 같은 혐의로 불구속 입건하고 朴名洙씨(44)를 수배했다. 경찰에 따르면 崔대리는 난해 8월 탄현면 갈현리 통일부동산 앞길에서 權씨로부터 승용차 1대와 현금 50만원 등 1천4백여만원의 뇌물을 받고 파주시 도시기본계획안 구상도면과 교하지역 종합지도를 넘겨준 혐의다. 權씨 등 부동산중개업자들은 崔대리로부터 받은 도시계획도면이 확정된 것이 아닌데도 마치 확정된 도시계획도면인 것처럼 토지매수자들을 속여 10억원대의 토지를 매매알선하고 수수료를 챙긴 혐의다.

◎2월 발행 95% 보증보험사서 보증/보증회사도 부실화로 매수자들 외면 은행권이 BIS(국제결제은행)기준 자기자본 확충문제로 기업들의 회사채 발행에 대한 보증을 거부해 회사채 시장이 크게 교란되고 있다.이로 인해 기업들은 보증보험회사의 보증을 받아 회사채를 발행하고 있으나 보증보험사의 부실화로 시장에서 외면당해 발행기업의 자체 회수율이 크게 늘어나는 형편이다. 특히 오는 9월부터는 보증보험사들의 부실화가 심화돼 추가 보증이 어려워 질 것으로 보여 무보증으로 회사채를 발행할 수 없는 회사들은 회사채 발행이 사실상 봉쇄될 것으로 여겨진다.은행의 회사채 보증거부가 ‘고(高)금리완화 정책’의 제2의 장애요인으로 부각되고 있다. ■은행보증 회사채는 옛 말=7일 한국은행에 따르면 지난 2월 발행된 보증회사채의 95%는 보증보험회사의 보증을 받아 발행한 것으로 집계됐다.은행보증 회사채가 5%에 불과하다는 얘기다.지난 해 같은 기간의 경우 보증보험사보증을 받아 발행한 물량은 보증 회사채의 45∼50%였다. 은행들이 이처럼 회사채보증을 기피하자 증권업협회는 지난 3월 6일부터 3년 만기 회사채 기준금리를 ‘은행보증’에서 ‘보증보험 보증’으로 바꿔버렸다. 한은은 “보증보험사의 보증을 받았다고 해도 지난 1월 말 현재 국내 2개 보증보험사의 누적적자가 1조2천억원이나 되는 등 부실화됐기 때문에 채권매수자들도 리스크(위험)를 감안,회사채 매입을 기피하고 있다”고 밝혔다.한은 집계 결과 국내업체들은 지난 3월 3조1백6억원의 회사채를 발행할 계획이었으나 소화된 물량은 40%에 그쳤다.나머지 60%는 발행업체들이 회수해 갔다.지난 해 같은 기간에는 2조6천9백2억원어치가 발행됐었다. ■9월부터는 보증보험사 보증받기도 힘들어 진다=한은 자금부 관계자는 “국내 2개 보증보험사는 1조2천억원의 부실채권 가운데 지난 2월 24일 1조원어치를 성업공사에 매각했으나 매각자금은 3천억원만 받았다”며 “오는 9월쯤되면 보증보험사도 더 이상 보증을 서주기 힘들지 않겠느냐”고 내다봤다.종전 회사채 발행 물량의 97∼98%는 보증사채였다. ■자금시장의 양극화현상 심화=은행과보증보험의 회사채 보증업무가 중단될 경우 초우량 업체를 중심으로 무보증 회사채 발행은 더욱 늘어날 것으로 보인다.보증회사채 발행이 줄어들어 초우량기업들의 무보증 회사채 수요가 늘어날 것이기 때문이다.반면 신용도가 떨어지는 업체들은 회사채를 발행할수 없어 부도에 몰리거나 극심한 자금난을 겪을 것으로 보인다.

◎중앙회 위상 제고·중기 정책 대변에 노력/대기업 보유 중기 품목 과감한 이양 기대 박상희 회장은 당선이 확정된 뒤 “중앙회의 위상제고와 중소기업의 정책대변을 위해 노력하겠다”고 밝혔다. ­공약인 중소기업전담은행의 설립 추진 상황은. ▲미묘한 문제다.그러나 김대중 대통령과 의견을 교환한 문제다.앞으로 대동은행이나 동남은행을 인수,소규모 은행을 설립하는 일을 적극 추진하겠다.우리는 신규설립을 원하지만 상대방은 인수를 희망하고 있다.부실채권 문제 때문이다.서울과 지방에 30개 안팎의 지점을 가진 미국식 소규모 은행으로 운영할 생각이다. ­일부 후보들이 정부가 축소방침을 밝힌 단체수의계약 확대를 공약으로 내걸기도 했는데. ▲그게 (중앙회)방향은 아니다.단체수의계약을 맺기 위해 조합이 패거리처럼 행동했다.단체수의계약은 우리의 젓줄은 아니다.하지만 중소기업에 대한 재정지원 확대 노력은 바람직하다.올해는 최소한 예년처럼 유지될 것이다. ­새정부에 바라는 것은. ▲새 대통령은 중소기업에 대한 철학을 가진 분으로 생각한다.대기업이 보유하고 있는 중소기업 품목을 과감히 중소기업에 이양하는 정책을 펴기를 바란다.중소기업 품목은 대부분 시설 과잉이다.국내에서는 매수자가 없는 만큼 시설을 폐쇄해 해외에 수출하도록 해야 한다.

◎자금난 타개노려 매물 300여건 내놔/다국적체인 ‘센추리21’·미 대사관 공동 설명회 “이제는 부동산 밖에 믿을 게 없다” 부동산시장의 개방이 임박한 가운데 17일 세계 최대의 다국적 부동산 체인인 ‘한국센추리21’이 서울 수송동 이마빌딩에서 미국 대사관과 공동으로 개최한 ‘기업부동산 중개서비스 설명회’에는 150여명의 기업·지방자치단체 관계자들이 몰려 성황을 이뤘다.이름만 들어도 알수 있는 국내 굴지의 기업인 H·D·K·S사 등의 관계자들도 쉽게 눈에 띄었다. 이 행사는 국제통화기금(IMF) 체제 이후 국내 기업들이 자금난 타개를 위해 보유 부동산을 너도 나도 내 놓자 이를 외국자본으로 소화해 보려는 취지에서 마련됐다. 부동산은 다른 제품과는 달리 가공이 필요없고 있는 그대로 수출이 가능한 품목.외국에 판다고 그들이 가져갈 수도 없다.따라서 외국자본의 유입만 허용되면 더 없이 좋은 수출상품이자 우리 경제의 어려움을 벗어나게 하는 마지막 수단이다.이같은 분위기 탓인지 기업에서 온 관계자들은 설명 상황을 꼼꼼히 기록하고 판매절차와 법률·세무관계,무엇보다 ‘제값’을 받을 수있는 지에 큰 관심을 보였다. 설명에 나선 권오진 한국센추리21 사장은 “안정적으로 외국자본을 유치해 외환위기를 극복하고 국내 기업의 활동을 정상으로 돌려놓으려면 그 돌파구를 부동산에서 찾아야 한다”고 말했다.그는 그러나 “외국인과 부동산 거래를 원하면서 아직도 단순히 토지대장이나 등기부등본 정도만 준비하면 된다는 생각을 갖고 있는 기업이 많다”고 지적했다.특히 외국인과의 거래에서는 매수자(외국인)의 입장에서 모든 부동산정보가 가공되고 철저하게 준비되어야만 외자와의 싸움에서 이길 수 있다고 강조했다. 실제로 지난 한달 동안 우리 기업들이 내놓은 급매물만도 100여건(2조원규모)으로 추산되고 있다. 이같은 상황 때문인지 설명회장의 열기는 대단했다.한국센추리21의 안범준상무(50)는 “한국센추리에 접수된 국내 기업의 부동산만도 300여건,3조∼4조원 규모에 이른다”면서 “이 물건들을 국민소득 1만달러시대의 부동산값기준으로 팔 수는 없고 20∼30%의 거품을제거한 뒤 외국인의 기준에 의한 적정한 가격으로 중개해줄 계획”이라고 밝혔다.

부동산 급매물 중개시장이 등장해 관심을 끌고 있다.일반 매매와 법원경매를 접목해 부동산 급매물을 중개하는 계약경제일보의 ‘부동산 마트’ 가 이달 중순부터 서비스를 개시한다.‘부동산 마트’는 20%의 감가율이 적용되고 1달 단위로 열리는 법원경매와는 달리 매도자가 10∼30%의 감가율을 임의로 정할 수 있고 1주일 단위로 거래기간을 잡을 수 있다.또 매도자는 빠른 시간에 부동산을 팔 수 있고 매수자는 까다로운 법원경매를 통하지 않고도 값싼 매물을 구입할 수 있다.급매물을 내놓을 사람이 ‘부동산마트’ 본·지점을 통해 중개를 의뢰하면 계약경제일보와 인터넷(http://www.ggi.co.kr/),PC통신(천리안 하이텔 유니텔 인포샵 goggi) ARS 700­3377를 통해 소개되고 원매자가 나타나면 거래가 이뤄지게 된다.원매자가 2인 이상이면 경매,1인이면 수의계약이 이뤄지며 원매자가 없거나 유찰될 경우 감가율을 적용해 1주일 뒤 다시 거래가 진행된다.(02)711­9114

◎적대적 M&A 허용… 외국인 기업사냥 본격화/현재 30여 상장사 외국인 지분율 30% 웃돌아 외국인의 적대적 인수·합병(M&A)을 가로막던 법적 규제가 폐지됨에 따라 이제 외국인은 마음만 먹으면 언제든지 국내 상장기업을 손에 넣을 수 있게 됐다.외국인이 이사회의 동의없이 취득할 수 있는 지분이 33%로 늘어났다는 것은 현재 국내 상장기업들의 평균 대주주지분율이 대략 33%인 점을 감안할 때 어느 기업도 살벌한 적대적 M&A시장에서 안전할 수 없다는 것을 의미한다. 더욱이 SK텔레콤 삼성전자 주택은행 국민은행 등 초우량기업들의 경우 대주주 지분율이 30%에도 못 미쳐 언제 외국인들이 경영권을 위협할 지 모르는 상황이다.지난 1월말 현재 외국인 전체 지분율이 30%를 웃도는 상장사는 30여개에 이르고 있고 외국인 1인당 지분이 5%를 넘어선 상장사도 25개에 달한다. 이에 따라 대우통신 롯데칠성 등 외국인 1인 지분이 이미 10%에 육박하는 상장법인이나 LG화학 등 대주주 지분율이 상대적으로 취약한 소유분산 우량기업들의 대주주들은 각 증권사 M&A팀이나 로펌,M&A부티크 등에 경영권방어나 주총전략을 문의하며 대책마련에 부심하고 있다. 증권사 관계자들은 “올들어 외국인들의 지분취득이 늘어나면서 M&A를 시도하려는 매수자측의 문의보다는 오히려 기업주들의 방어전략 문의가 크게 늘고 있다”며 “기업별로 외국인 주식매집 현황을 면밀히 모니터링하는 등 민감한 반응을 보이고 있다”고 말했다. 실제 외국인 지분율(20.79%)이 대주주 지분율(11%)보다 두배가량 많은 LG화학의 경우 오는 4월9일까지 자사주 2백50만주(3.3%)를 취득해 지분율을 14% 이상 끌어올리기로 하는 등 발빠른 대응을 강구하고 있다.이 회사 관계자는 “외국인 투자자들이 대부분 장기투자펀드인데다 우회적으로 의견을 타진해본 결과 적대적 M&A의 가능성은 거의 없는 것으로 파악됐지만 예방차원에서 자사주를 취득하기로 했다”고 밝혔다. 그러나 운영자금조차 구하기 어려운 대부분의 상장법인들이 자사주 매입자금 등 방어자금을 마련하기가 쉽지 않은데다 과거처럼 사모전환사채(CB) 등을 동원한 방어도 어려워진 상태여서기업들의 대응책 마련이 여의치 않을 것으로 보인다. 전문가들은 그러나 당장은 적대적 M&A가 가시화되지 않을 것이라는 의견을 내놓고 있다.쌍용투자증권 M&A팀 남강욱 과장은 “지금까지 외국인이 의뢰해 온 M&A관련 문의는 전부 우호적인 것이었으며 세계적으로도 외국회사를 적대적 M&A한 사례는 한 건도 없었다”며 “지분매집을 통해 주가를 올려 높은 시세차익을 얻거나 경영권을 위협한 뒤 해당기업에 비싸게 되파는 ‘그린메일러’의 역할이 주류를 이룰 가능성이 높다”고 전망했다.

◎투신사에 자사주펀드 설정후 의결권 확보/정관 개정,다수결 조항·소액주주 권한 강화/자사주 매입 간접수단… 방어효과 크지 않아 ‘기업 사냥꾼’의 인수·합병(M&A)을 막을 수 있는 방법은 무엇일까.각 기업들이 본격적인 기업 사냥꾼들의 활동을 앞두고 경영권 방어책 마련에 골몰하고 있다. 전체 상장기업 가운데 60%에 가까운 500여개 종목이 액면가를 밑돌만큼 주가가 떨어진 상황에서 우리 기업은 M&A 폭풍 앞의 등불격이다.그나마 보호법규는 증권거래법.외자도입법 뿐이다.외국인 주식매입한도 확대와 별개로 10% 이상 취득할 경우 이사회의 의결을 거치도록 한 것과 업종별 투자 한도를 설정한 정도가 기댈 수 있는 언덕의 전부다.이마저 조만간 사라질 전망이어서 M&A전문가를 통한 기업 자체적인 ‘방어전략’마련은 초미의 현안으로 등장했다. M&A전문가들은 인수당하기 전과 인수된 이후로 나눠 다양한 방어전략을 제시하고 있다.기업 실정에 맞춰 적절한 방안을 도입할 필요성이 시급하며 시간과 돈 등 상당한 대가를 치르도록 하는게 요체다.먼저,지분율을 강화하고 주가를 끌어올린다.물론 돈이 들어가지만 가장 확실한 방법이다.인수를 위한 주식지분이 50%+1주에서 40%+1주로 낮아지는 것은 M&A에서 공격당하기 쉽지만 방어측면에서도 지분율 제고에 상대적으로 힘이 덜 드는 장점이 있다. 회계처리도 국제기준에 능동적으로 맞춰 주가가 기업가치를 반영토록 한다.자본금 대형화도 직접 효과를 거둘수 있으나 요즘 기업여건으로는 어려운 수단이다. 유행처럼 번지고 있는 자사주 매입은 간접적인 수단에 그쳐 방어효과가 그리 크지 않다는 지적이다.자기주식을 10% 한도에서 매입할 수 있지만 의결권이 없기 때문이다.공격당할 때 중립적인 세력을 확보한다는 의미가 있지만 그나마 각종 준비금 등을 빼면 배당한도 내에서만 가능하다.자칫 ‘자본 공동화’를 초래할 우려도 있다. 우호세력으로 자사주 펀드설정을 든다.투신사 등에 자사주 펀드를 설정토록 한뒤 매입한다.의결권은 있지만 기본적으로 ‘자기주식’이 아니기 때문에 공방전이 벌어질 때 ‘백기사’또는 ‘우호세력’이 된다는 보장이없다는게 약점이다. 정관을 개정해 ‘특별다수결 조항’을 넣을 수도 있다.대부분 다수결을 50% 또는 3분의 2이상으로 규정하고 있으나 기업결합 때에는 그 이상의 찬성을 요하도록 하고,임원 개선도 여러차례로 분산해 최대한 시간을 번다.소주주의 의결권 행사도 강화해 경영권 장악을 어렵도록 하는 등 매우 다양한 방법이 있다. ‘포이즌 필’(독약·Poison Pill)의 도입도 강구돼야 한다.신주인수권 등 특수한 권리가 부여된 증권을 보통주주에게 배정해 M&A 분쟁이 일어나면 해당 주식을 매수자에게 프리미엄을 붙여 팔수 있도록 하거나 합병후 신주를 매우 낮은 가격에 인수할 수 있도록 하는 방법이다.우리 상법은 현금 또는 주식배당만 가능토록 해 놓고 있어 당장 도입할 수 없다.그러나 우리 기업을 인수하려는 미국과 영국,일본 등이 시행하고 있는 만큼 도입돼야 한다는 지적이다.차등의결권주나 슈퍼의결권주의 발행도 검토돼야 한다. 인수대상이 된 이후에도 다양하게 반항할 수 있다.인수회사가 필요로 하는 자산을 매각하거나 재구성해 인수의 필요성을 없애버리는 것도 방법이다.한번 빼앗긴 주식을 프리미엄을 붙여 재매입하는 ‘그린메일’을 할 수도 있으나 비용이 만만찮다.외국의 경우 규모가 비슷한 경우에는 인수대상기업을 역으로 인수하겠다는 의사를 밝히는 역습인 팩맨(Pac­Man)전략을 시도하기도 한다.증권거래법과 공정거래법 등을 이유로 소송을 낼수도 있다.

◎유령회사 차려 신용장 개설 수출대금 가로채/자금난기업 접근 어음할인 미끼 거액 착복/증권사·은행·펀드 매니저 공모 ‘주식 작전’도 변인호씨의 사기행각은 ‘기업체의 자금난’ ‘증시 불안정’ ‘수출입 결제제도의 허점’ 등을 총체적으로 악용한 사상 최대의 금융사기 사건으로 기록될 전망이다. 총 사기규모 3천7백억여원 가운데 기업체·은행 등의 실제 피해액수는 1천8백억여원으로 집계됐다.여기에 변씨가 물품대금 등으로 지불한 수백억여원의 어음이 용산전자상가 등 전국 각지에 돌아다니고 있는 점을 감안하면 사기액수에서는 물론 국가경제에 끼친 해악의 측면에서도 지난 82년의 ‘이철희-장영혈사건’을 훨씬 뛰어넘을 것으로 보인다. ▲무역사기=96년 초부터 홍콩·미국에 있는 동생들과 짜고 국내외에 모두13개의 유령회사를 차렸다.16메가D램 등 고가의 정품 반도체를 수출하는 것처럼 속인뒤 실제로는 폐기된ㅈ 반도체 등을 선적하거나,수출금액을 실제보다 높여 신고하는 수법을 썼다. ‘내수용 컴퓨터 부품을 수입한다’고 신고해 은행으로부터 신용장(L/C)을 개설받아 해외 수출대금을 타내고,이 물품을 통관시키지 않고 다시 다른 은행을 통해 수출용 선하증권(B/L)을 받아 홍콩 등지로 수출하기도 했다.변씨는 관련서류를 완벽히 위조해 은행에 제출하는 등 서류심사만으로 대금을 결제하는 ‘수출입 결제제도’의 허점을 철저히 악용했다.이같은 수법으로 204차례에 걸쳐 2천3백67억원의 네고 대금(환어음 매도 대금·신용장 개설은행이 수출업체에 지급하는 대금)을 가로챘다. ▲어음사기=자금난으로 현금에 목말라하는 기업체들의 처지를 십분 이용했다.긴급자금을 조달하려는 H그룹·D대학을 상대로 “연 18%를 수수료를 공제한 뒤 어음을 할인해 주겠다”고 속여 6백28억여원의 약속어음 등을 받은 뒤 70억원만 주고 나머지는 챙겼다. 제조업체인 S사에게는 “L가구 주식을 공개매수하려고 하는데 투자하면 지분만큼 이익을 돌려주겠다”고 속여 3백32억원의 약속어음을 받아낸 뒤 사채시장에서 할인해 시중에 유통시켰다.변씨는 “공개매수가 실패하더라도 원금과 연 10%의 이자를 주겠다”는 속였다. 변씨는 H그룹으로부터 50억원짜리 어음을 받아 40억1천여만원을 곧바로 지불하는 등 기업체들의 신용을 얻은뒤 본격적인 사기행각에 나선 것으로 드러났다. ▲주가조작=96년 9월부터 12월까지 부도위기에 몰린 한보어음에 배서한 뒤 K통신에 넘겼다가 한보의 부도로 2백40억원의 채무를 지게 되고,수출입 대금 채무도 2백70억원에 이르자 증권사·은행의 펀드매니저 등과 공모해 대형 ‘작전’에 나섰다. 지난 4월 이미 3차 부도가 난 (주)중원 대표 강모씨에게 “일본 알프스사의 대리인”이라고 속여 중원의 주식 50여만주를 담보로 20억원을 경영지원금으로 빌려줬다.이어 “중원이 일본 알프스전자에 인수된다”고 공시해 주가가 급등하자 담보로 받은 중원주식 가운데 37만주를 팔아 7억여원의 단기매매 차익을 올렸다. 96년 10월에는 244차례에 걸친 시세조종으로 D전선 주식 28만여주 등의 주가를 1만8천4백원에서 5만4천5백원으로 끌어올려 64억여원의 이익을 남겼다.특히 L가구를 상대로 공개 매수를 할 때는 매수자금 3백74억원이 없음에도공개매수 공고를 내 이 회사의 주식 매입 청약에 응한 1천여명의 소액투자자들에게 3백80억여원의 손해를 입히기도 했다.

◎미 의원들 ‘주식거래중단제’ 성공 평가/중 인민은행 홍콩달러 매수자금 할당 【뉴욕·파리 AP 외신 종합】 ○…뉴욕주식시장이 28일 사상 최대의 낙폭을 기록한지 하루만에 다시 반등세로 돌아서면서 증권가에서는 이번 주식시장의 폭락사태가 미칠 영향에 관심. 주가가 반등세로 돌아선 이날 투자자와 증권거래인들은 뉴욕주가폭락이 비록 낙폭은 컸지만 최근 활황을 구가했던 증시가 이제 ‘조정국면’으로 접어들었음을 보여주는 것이고 다소 낙관적인 분석. 이번 폭락이 홍콩을 비롯한 동남아의 금융위기에서 촉발됐으며 전반적으로 미국경제가 건전한 양상을 보이고 있어 별다른 충격을 받지 않고 호황기조가강화될 것이라고 희망있는 예상. ○…미국 의원들은 28일 이번 증시 폭락사태는 87년의 ‘블랙 먼데이’를 계기로 도입된 주식거래중단제가 효과가 있다는 점을 보여줬다고 평가. 톰 대쉴 상원 민주당 원내총무는 “87년 이후 도입한 주식거래중단제가 성공을 거두고 있는 것으로 보인다”고 덧붙이고 이번 증시 폭락사태는 장기간의 미국 주가상승국면에 대한 재평가라고 규정. ○…금융그룹 모건 스탠리의 투자분석가인 바톤 빅스씨는 국제경제의 상호의존성이 심화되고 있다는 점을 고려,아시아지역의 경제상황이 개선되지 않을 경우 또 다시 미증시가 악영향을 받을 가능성이 있다고 우려. ○…홍콩주가의 하락을 본 중국당국은 29일 홍콩내에 자국 기업들에 대해 본토의 금융시장이 영향을 받지 않고 안정되도록 일련의 지침을 하달. 중국 정부는 이 지침에서 인민은행은 외환시장에서 홍콩달러를 사들이도록 자금을 할당토록 했는데 금액은 모두 미국달러로 1백52억달러나 된다고.

김대중 국민회의 총재는 20일 경제위기를 극복하기 위한 여야의 ‘정쟁중지선언’을 제안하는 한편 경제를 위기에 빠뜨린 책임을 물어 강경식 경제부총리를 경질할 것을 대통령에 촉구했다. 김총재는 주식값 폭락사태와 관련,“증권시장의 붕괴는 기업의 직접자금조달을 불가능하게 만들어 산업활동을 위축시키며 종국에는 경제위기를 초래한다”면서 ▲투자신탁회사에 대한 한국은행의 주식매수자금 1조원 지원 ▲공공자금관리기금 1조원 투입 ▲공기업 주식매각 연기 ▲근로자주식저축에 대한 비과세·세액공제의 연장 및 확대 ▲외국인 주식투자한도 30% 상향조정 등을 요구했다.〈관련기사 6면〉 김총재는 또 기아사태에 대해서는 채권단과 기아측이 하루빨리 화의에 합의할 것을 촉구했다.

◎중도금 5년 연장 등 혜택… 구입 호기 ‘떨이땅을 노려라’ 토지공사가 지난달 18일부터 대대적인 ‘재고토지’ 판촉에 나서고 있다.특히 토공은 일부 토지의 값을 50%까지 깎아주는 등 각종 혜택을 주고 있어 토지 수요자들은 큰 부담없이 필요한 땅을 구입할 수 있는 호기를 맞이하고 있다. 토공은 초기자금이 부족한 기업체의 공장용지나 상업용지 등 모든 토지에 대해 자금부담을 완화시킬수 있어 매각 효과가 클 것으로 기대하고 있다.토공이 우선 매각에 나서는 땅은 2백50만평으로 약 1조2천억원 어치에 이른다.매각 개시후 5년 이상 팔리지 않고 남아 있는 사업지구로서 매각이 불투명한 서울 중계지구 등 25개 사업지구다. 토공은 매각극대화를 위해 매각 대금 분할,수납기간을 용도별로 수납기간에 관계없이 최장 5년까지 연장해주고 매수자의 초기 자금부담을 줄이기 위해 필지별 토지매각 대금 분할수납 기간동안 매각대금의 60%는 균등 분할해 받고 나머지는 최종 할부금 수납일에 한꺼번에 납부하도록 했다. 아울러 사업준공후 주변 여건이 성숙됐으나 장기간 팔리지 않고 있는 서울 중계지구 등 9곳에 대해서는 30∼50%의 가격할인을 시행할 방침이다.이와 함께 팔리지 않고 있는 미준공 상업 및 업무용지는 밀도규제를 완화하는 한편 상업용지의 비율도 조정,토지매각을 촉진키로 했다.

◎부실기업 자산 사들여 회생 시킨뒤 3자 매각/관련법 개정·특별법 제정 요구… 재경원선 반대 기업의 자산매각 촉진을 통한 인수·합병(M&A)의 활성화를 전담할 민간펀드 구성이 추진되고 있다. 30일 통상산업부에 따르면 정부는 현재의 성업공사로는 기업의 자발적인 자산매각과 매입을 위한 건전한 시장육성이 어렵다고 보고 민간베이스의 펀드(M&A펀드)구성을 추진중이다. 이 펀드는 보유 자산(부실채권)의 매각을 원하는 기업의 자산을 사들여서 회생시킨뒤 새로운 수요자에게 매각처분하고 매각이익을 투자자들에게 돌려주게 된다.이런 점에서 기업의 자산은 하나의 투자신탁상품으로 변모하게 된다. 투자신탁회사 및 은행,증권사의 재원으로 구성될 이 펀드는 투자자들의 자금과 채권발행 등을 통해 기업의 자산이나 부실채권을 매입하고 M&A부티크(M&A전문 법인)들이 ‘숨어있는 가치’를 평가,실수요자(혹은 인수·합병시장)를 창출하게 된다. 현재 펀드규모는 정해지지 않았으나 성업공사의 부실채권인수기금(3조∼4조원)을 훨씬 밑도는 규모인 5천억∼1조원선으로 정해질 것으로 알려졌다. 통산부는 이와 관련,M&A 부티크들과 만나 타당성을 검토했으며 재정경제원과 협의를 통해 관련법 개정을 요구한 것으로 알려졌다.현재 M&A부티크들은 (주)한국M&A를 비롯,10여곳이 활동하고 있으며 은행 증권사들도 팀을 구성,이와 같은 펀드 구성을 추진중이지만 관련법이 걸림돌로 작용하고 있다. 현행 증권거래신탁업법은 타인의 돈을 이용,투자할 경우 투자신탁회사외에는 이 일을 맡지 못하도록 규정하고 있어 통산부는 이 조항의 개정이나 특별법 제정을 요구하고 있다.재경원은 일단 이에 반대하는 입장이다. 통산부와 M&A부티크들은 이와 관련,“성업공사로 넘어가는 자산은 대부분 매수자가 없는 죽은 자산이지만 이 펀드는 살아있는 자산의 매입,회생,투자 및 매각을 촉진한다는 점에서 앞으로 펀드가구성되면 M&A 활성화와 기업구조조정에 크게 기여할 것으로 본다”고 말했다.

◎“부도전 주식 공매방식 타당”/국민경제 고려 법정관리·파산은 부적절/채권단서 현경영진 압박방안 모색해야 부도유예협약 적용 대상으로 오는 29일 채권행사 유예기간이 끝나는 기아그룹은 주식 공개매수에 의해 제3자에게 인수시키는 것이 가장 타당하다는 의견이 공식제기됐다.반면 부도후 3자인수나,법정관리는 국민경제에 미치는 파급효과를 고려해 채택할 방안이 못되는 것으로 지적됐다.이같은 대응방안은 기아사태의 해결을 주도하고 있는 재정경제원이 용역을 의뢰한 결과여서 비상한 관심을 끌고 있다. 금융연구원 자본시장팀은 12일 ‘기업부실화 현황과 대응방안’이라는 보고서에서 “경제적 측면에서 기아의 기업가치를 극대화하고 채권단의 채권회수 기회를 최대한 확보하는 것은 물론 부도나 파산 등과 달리 경제에 미치는 영향이 최소화된다는 점에서 제3자에 의한 기아인수가 가장 타당한 것으로 평가된다”고 밝혔다. 금융연구원은 이에 따르는 경제력 집중에 대한 우려는 공정거래관련법에 의해 판단할 사항이며 국민정서나 여론의 비난보다 기아의 다수 주주의 재산권 보호가 주식회사 또는 자본주의 근간을 보호하는 정책이라고 지적했다.따라서 다수 주주의 의견을 수렴할 수 있는 가장 확실하고도 공정한 방법은 타기업에 의한 공개매수 제의를 기아주주에게 제공하는 것이라고 지적했다. 제3자 인수 추진에 가장 장애가 되는 것은 현 경영진의 반대이며,이를 극복하려면 채권단이 보다 강력한 제재수단을 활용,기아 주주집단이 재산권 보전을 위해 경영층에 압박을 가하는 방안을 모색돼야 한다는 것이다. 금융연구원은 기아자동차의 주식 시가총액은 9천8백32억원이므로 상위재벌에 의한 공개매수는 충분히 가능하다고 밝혔다.기아주식 시장가에 30%의 프리미엄을 제시하고 지분의 40%를 확보하려면 공개매수자는 5천2백억여원의 자금이 소요될 것으로 예상했다. 부도처리후 현 경영진을 퇴진시키고 공개입찰이나 수의계약으로 제3자 인수를 추진하는 것은 협력사의 연쇄부도로 경제적 충격이 발생하기 때문에 부적절한 대안으로 평가됐다.법정관리도 기아가 자력으로 회생할 가능성이 있다고 판단될 경우 받아들여질 가능성은 높으나 채권단은 모든 권리행사 수단이 정지되기 때문에 기아그룹 채권단은 법정관리를 신청할 유인이 거의 없다는 것이다. 기아를 파산시킬 경우 채권자 및 주주의 손실과 사회경제 전체에 미치는 영향이 매우 크기 때문에 바람직하지 않은 것으로 지적됐다. 한편 금융연구원은 우리나라에서의 부실기업 처리는 아직까지는 일정부분 정부의 개입이 필요하며 특히 은행이 감당할 수 없을 정도의 부실기업이 발생할 경우에는 정부의 적극적인 개입이 필요하다고 했다.

◎성업공 감정가의 평균 63% 처분 연이은 부도와 경기침체가 지속되면서 자금난 타개를 위한 기업의 대형 부동산 매물이 쏟아지고 있다.이에 따라 매물의 가격은 소유기업이 직접 매입자를 찾아 거래를 하더라도 시가 보다 20∼30% 정도 낮게 팔리는 등 대형부동산 값이 폭락하고 있다. 특히 은행이나 법원 등이 성업공사에 의뢰해 매각한 토지 상가 공장 사무실 주택 등 담보 부동산의 경우 지난 상반기 동안 감정가격의 평균 63%에 팔린 것으로 나타났다.이는 부동산 가격이 치솟던 지난 90년에 경매부동산 등이 감정가 보다 평균 33% 더 비싸게 팔렸던 이후 최저 수준을 기록한 것이다. 기업들이 앞다투어 내놓는 대규모 부동산은 공급과잉도 문제지만 수요창출 요인이 없어 거래가 뜸하고 이것이 가격 폭락을 부채질하고 있다. 최근 뉴코아백화점이 LG그룹에 판 평촌 범계역 인근의 상업용지는 금싸라기 땅임에도 불구,시가보다 20∼30% 싼 값으로 넘어갔다.선경그룹의 한 계열사가 지난달 초에 내놓은 서울 장안동의 상업용지 937평(평당 1천1백만원)은 한달반이 지나도록 매수자가 나타나지 않고 있다. 현재 부동산시장에는 부도 또는 부실기업들이 자구책 마련을 위해 팔려고 내놓은 대형 부동산만도 수십건에 이른다. S건설의 부동산 담당인 L이사는 “ 최근 두회사로부터 용인과 고양에 있는 2건의 토지 4만여평을 사달라는 부탁을 받고 검토중”이라며 “예전 같으면 돈을 더 주고도 서로 사려고 덤볐을텐데 우리 회사까지 요청이 들어오는 것을 보니 매물이 많긴 많은 모양”이라고 말했다. 부동산 전문가들은 “수요가 없는 상황에서 큰 매물의 가격이 떨어지는 것은 일반적인 현상”이라며 “그러나 경기회복이 진행되면 역전될 가능성도 있다“고 진단하고 있다.이같은 큰 부동산의 가격하락이 아파트 가격 등으로 이어질 가능성은 크지 않다고 전망하고 있다.

◎토지 지정용도로만 사용… 재당첨 제한 토지공사가 공급하는 택지는 일반 거래보다는 가격이 저렴하고 매입에 따른 위험부담이 적어 안심하고 거래할 수 있다는 장점이 있다.더욱이 토지가격을 파격적인 조건으로 납부할 수 있기 때문에 목돈 없이도 매입이 가능해,내집마련을 위한 수요자들은 하반기를 노려볼 만하다.택지 구입요령과 유의사항을 알아본다. ▷토공의 택지매각◁ 단독택지 매각은 분양추첨과 선착순 수의계약에 따라 이뤄진다.분양제 추첨은 미리 공급가격과 순위별 자격을 정해 이를 공시하는 등 일정 절차에 의해 이뤄지며 수의계약은 분양추첨후 매각되지 않을 경우에 한해 실시된다. ▷대금납부◁ 일시불과 분할납부가 있다.일시불은 계약체결시 계약금액의 10%인 계약보증금을 납부하고 중도금과 잔금은 계약체결일로부터 5개월안에 납부하면 된다.분할납부의 경우 계약 보증금과 할부금을 나눠 납부하게 되는데 할부기간 동안 균등납부는 물론 매수자의 자금흐름을 감안,매매대금의 현가를 고려,매수자가 원하는 시기에 납부할 수 있는 등조건이 좋다.단 사업지구별로 대금납부 기간은 통상 2년이지만 매매대금을 제날짜에 납부하지 못하면 일반대출금리에 의한 연체금(연 18%)을 물어야 한다. ▷유의사항◁ 토공은 계획적으로 주택단지나 산업단지를 조성,최적의 생산성을 낼 수 있도록 설계하며 이를 위해 필지마다 토지용도를 지정해 공급한다.따라서 구입한 토지는 지정용도로만 사용해야 한다.토지사용이 불가능한 상태에서 매매계약을 체결했다면 토지사용이 가능한 시기(토공통보)를 기준으로 3년안에 사용해야하는 부담이 있다. 둘째 원칙적으로 지정용도 사용전에 제3자에게 전매하는 행위가 금지돼 있다.그러나 해당지역에 투기우려가 없거나 지가변동률이 금융기관 정기예금 금리를 초과하지 않으면 지정용도 사용전이라도 전매가 가능하다. 셋째는 지정용도 사용과 전매금지 준수를 위해 환매특약등기 조건부로 매매계약을 체결해야 한다.소유권 이전시 환매특약등기를 설정하며 지정용도 사용이 확인되면 즉시 이 등기를 말소해준다. 토공의 단독택지를 분양추첨 방법으로 공급받은 경우공동주책 재당첨 제한을 받게 된다.수의계약의 경우에는 재당첨 제한을 받지 않는다.

◎미도파 M&A관련 주식매입 허위표시 증권감독원은 26일 심사조정위원회를 열고 공시를 이용해 불공정거래를 한 혐의가 드러난 (주)신동방을 검찰에 고발했다고 밝혔다.증감원은 지난 1월 9일 이미 미도파 주식 3백50만주(24.1%)를 보유하고 있으면서 미도파 인수설에 대해 부인공시한 뒤에도 3월 6일 공개매수 검토공시를 낼 때까지 우호세력 등을 통해 3백77만주(25.5%)를 추가로 매입했다고 말했다.증감원이 상장기업을 허위표시 등에 대한 불공정거래 혐의로 검찰에 고발하기는 처음이다.증감원은 법인투자자들에게 미도파 주식을 사도록 권유하면서 이를 되사주거나 매매손실을 보전해주기로 약속한 혐의가 드러난 동방페레그린증권 임원 3명은 부당권유 금지위반으로 처벌할 방침이다.또 신동방측의 우호세력으로 참여했던 7개 외국인 투자자들의 대량주식 보유상황 보고의무 위반 여부는 이들이 매수자금 등의 자료제출을 거부함에 따라 조사를 계속하기로 했다. 한편 증감원은 한보철강에 대한 내부자거래등 불공정거래 여부 조사결과 혐의점이 발견되지 않았다고 밝혔다.그러나 부도 이후 은행 당좌거래정지 사실을 즉시 증관위와 증권거래소에 신고하지 않은 한보철강을 신고의무 소홀로 검찰에 고발하고 상아제약의 경우 소유주식수변동 보고를 위반한 정태수·정원근씨에 대해 경고조치했다.