서울시 뉴타운지역의 부동산 가격이 지정 전보다 최고 6.7배, 평균 2∼3배 올랐다. 이들 지역의 부동산 급등은 실수요자의 부담 증가로 이어져 뉴타운 사업 추진에 주름살로 작용할 것으로 우려되고 있다. 23일 서울신문이 부동산정보업체 ‘내집마련정보사’와 공동으로 ‘뉴타운지역 지가변동 현황’을 조사한 결과, 대부분 지역에서 1,2년 사이에 집값이 급등했다. ●1차지역,3∼7배 상승 서울시가 2002년 10월 길음과 왕십리, 은평 등 3곳을 뉴타운 시범지역로 지정한 뒤 이곳의 부동산 가격은 가파른 상승곡선을 그려왔다. 조사 결과, 왕십리뉴타운은 지정 전 평당 300만∼400만원이던 10평 미만 빌라 가격이 현재 2000만원을 호가하는 등 2년 동안 최고 6.7배 상승했다. 또 10평 이상은 평당 1200만∼1500만원 선으로 높아졌다. 거의 서울 강남 수준으로 형성돼 거품이라는 지적이 적지 않다. 현재 뉴타운지역 중 유일하게 공영개발방식인 도시개발사업(SH공사가 토지 및 건물을 수용, 보상한 다음 택지개발 후 주택을 공급하는 방식)으로 추진되고 있는 은평뉴타운은 지정 전 250만∼300만원에서 1000만원으로 4배 올랐다. 길음 뉴타운의 경우 10평 미만 1200만∼1500만원,10평 이상 1000만∼1200만원 등으로 지정 전 400만∼600만원보다 3배 이상 오른 것으로 파악됐다. 방화뉴타운의 부동산 값은 지난해 11월 2차 뉴타운 지역으로 선정된 데 이어 지난 5월 개발기본구상안이 발표되자 다락같이 올랐다. 다만 주민반발 등 잡음이 끊이지 않고 있는 중화뉴타운은 600만원에서 800만∼1000만원(10평 미만) 인상에 그쳐 상대적으로 저조한 상황이다. ●강남 집값은 오히려 하락 개발기본구상안이 확정되지 않은 미아뉴타운, 가좌뉴타운 등 5곳의 부동산 가격도 덩달아 2∼3배씩 급등했다. 또 한남뉴타운은 1500만원에서 10평 미만 2000만원,10평 이상 1500만∼1700만원 등으로, 천호뉴타운은 900만원에서 1300만원선으로 뛰었다. 뉴타운지역의 이같은 높은 지가 상승은 지난해 ‘10·29 부동산 종합대책’ 발표 이후 1년 동안 서울전체가 1.5% 상승한 가운데 강남지역은 오히려 2.0% 하락한 것과 대조를 이룬다. 이번 조사는 뉴타운지역에서 지정 1∼3개월 전과 이달 중 매물로 나온 5∼10곳의 표본을 각각 무작위로 뽑아 최고·최저가격을 제외한 뒤 나머지의 평균 값을 내는 방식으로 실시됐다. 장세훈기자 shjang@seoul.co.kr

종부세 도입으로 주택시장은 새로운 국면을 맞을 것으로 전망된다. 정상적인 시장이라면 재산세 강화는 집주인의 비용 증가 효과를 가져온다. 주택 소유에 따른 비용이 증가하면 주택 수요가 줄어들고 거래 감소로 이어진다. 시장이 안정되면서 가격 하락도 기대할 수 있다. 주택보급률이 100%를 넘어섰고, 신규 아파트 입주 및 공급 물량이 대기하고 있어 시장은 하향 안정세를 띨 것으로 보인다. 보유세 강화는 수요를 결정하는 요인인 비용, 즉 가격 하락을 가져온다. 국토연구원 자료에 따르면 보유세가 2배 인상될 경우 사용자 비용은 1.44% 증가하고, 주택 수요는 0.10% 줄어든다. 비싼 집의 재산세 부담은 더욱 늘어나 수요 감소 효과가 1.0∼1.5%선에 이를 전망이다. 투자 개념의 아파트 수요가 줄어들고 서울 강남 비싼 아파트와 고급 주택 수요 감소가 겉으로 드러날 것으로 예상된다. 대형 아파트 위주의 주택 공급이 중형 평형으로 재편될 가능성도 점칠 수 있다. ●가격 안정 기대 여러 채의 주택을 갖고 있는 집주인들이 세금 부담을 덜기 위해 집을 내놓으면서 중개업소에는 팔자 매물이 늘어날 것으로 보인다. 특히 저금리 기조가 정착된 상황이어서 물가가 폭등하지 않는 한 재산세 강화로 인한 가격 하락 효과가 기대된다. 특히 고가 주택에 대한 매력이 줄어들고 세 부담을 덜기 위한 급매물이 나올 가능성도 있어 강남 아파트 시장이 출렁일 것으로 예상된다. 신규 아파트 공급이 이어지고 입주 아파트 물량도 만만치 않아 가격은 하향 안정세를 띨 수밖에 없다고 전문가들은 분석했다. ●세금 전가 우려 거주의 목적으로 사는 주택은 큰 변화가 없다. 하지만 임대용은 사용자(세입자)에게 임대료 인상이란 명목으로 세금이 전가될 우려가 크다. 특히 공급이 수요를 따라가지 못하면 세금 인상분은 고스란히 세입자의 몫이 되고 만다. 하지만 물량 공급이 꾸준히 이뤄질 것으로 예상돼 세금 부담은 사용자와 세입자가 나누어 부담하는 형태를 띨 것으로 보인다. ●당분간 관망세 11일 부동산 시장은 즉각적인 반응을 나타내지 않았다. 나올 만한 악재가 이미 다 나온 만큼 관망세의 분위기가 역력했다. 고종완 RE멤버스 대표는 그러나 “이번 세제 개편으로 주택에 대한 투자 매력은 줄어들 수밖에 없어 당장은 시장에 이렇다 할 변화가 없더라도 중장기적으로는 주택 시장 안정에 도움이 될 것으로 보인다.”고 말했다. 서울 강남 도곡동 S공인 L 상담실장은 “아직 손을 털지 못한 다주택자들의 급매물이 일부 나올 수 있을 것”이라며 “다만, 강남권 주택을 대상으로 하는 부동산 투자는 앞으로 어렵게 됐다.”고 내다봤다. 류찬희 김성곤기자 chani@seoul.co.kr

부동산시장이 끝없이 추락하고 있는 가운데 경기 침체까지 겹쳐 장기불황에 대한 우려가 높아지고 있다. 특히 그동안 침체된 부동산시장을 견인해 왔던 충청권마저 행정수도 위헌결정으로 공황 상태에 빠지자 경제연구소 등을 중심으로 정부가 장기불황에 대비해야 한다는 지적이 늘고 있다. ●올 하반기 2%이어 3~4% 추가하락 2일 현대경제연구원은 ‘2005년 부동산 시장 전망 보고서’를 통해 신행정수도 이전 추진으로 대전과 충남·북 지역의 부동산 시장이 그동안 ‘나홀로 장세’를 이어왔으나 헌재의 위헌결정으로 신규 분양시장을 중심으로 향후 시장이 급랭할 것으로 예상됐다. 보고서는 집값이 올 하반기 2% 가량 하락하고, 내년에 3∼4% 추가로 떨어질 것이라며 부동산 시장의 냉각기가 주택경기 순환주기의 하강국면과 맞물릴 가능성이 크다고 지적했다. 이 경우 ‘충청권발(發)’ 부동산시장 침체는 전국적으로 확산돼 시장 전체의 장기침체로 이어질 수 있다고 경고했다. 내년도 토지시장도 거래부진 속에 가격이 떨어지는 침체국면이 지속될 것이라며 특히 충남 연기·공주 등 신행정수도 이전 대상지역과 부산 등 광역도시의 주택과 공업용 토지가격이 크게 하락할 것으로 전망했다. ●공장·오피스빌딩도 매물 늘어 경기침체로 법원경매에 부쳐지는 수도권 공장 매물도 큰 폭으로 증가하고 있다.2일 경매정보제공업체 디지털태인에 따르면 지난 10월 수도권 법원경매에 매물로 나온 공장은 총 278건으로 올 1월(133건)의 두배를 넘어섰다. 수도권 공장 경매매물 건수는 지난해 10월 156건, 올 1월 133건 등에 불과했지만 지난 3월 188건,5월 204건,7월 229건,9월 288건 등으로 급증세를 보이고 있다. 반면 감정가 대비 낙찰가율은 지난해 11월 79.1%를 기록하는 등 지난 7월까지만 해도 70% 이상을 유지했지만 지난 8월 62.7%,9월 67.6%,10월 63.5% 등으로 최근 3개월간 60%대의 낮은 수준을 보이고 있다. ●시장 친화적 대책 필요하다 현대경제연구원은 장기침체를 막으려면 시장친화적이고 중장기적인 수급안정책 위주의 부동산 정책을 추진해야 한다고 주장했다. 특히 분양원가 공개로 인한 공급 위축보다는 원가연동제와 채권입찰제를 통한 개발이익을 공공임대 주택의 공급확대에 활용하는 것이 바람직하다고 제안했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

경기침체의 골이 깊어지면서 부동산시장에 ‘생계형 매물’이 넘쳐나고 있다. 불황을 가장 먼저 타는 상가에서부터 서민들의 대표적인 주거수단인 연립주택과 다세대주택에 이르기까지 매물이 큰 폭으로 증가하고 있는 것이다. 중산층의 주거수단인 전용면적 25.7평 이하의 아파트도 경매로 넘겨지는 사례가 빈발하고 있다. 이 중에는 2001∼2003년에 이뤄졌던 집담보 대출금을 갚지 못해 법원 경매에 넘겨진 매물이 적지 않다. 이 때문에 가계부실의 신호탄 아니냐는 우려가 커지고 있다. 경매물건은 넘쳐나지만 참여자가 크게 줄어들면서 감정가 대비 낙찰가를 나타내는 낙찰가율은 50%선에 못 미치는 경우가 허다하다. ●월 평균 상가매물 4000여건 경기의 ‘바로미터’라고 할 수 있는 상가매물이 증가하는 것은 그만큼 불황의 골이 깊어지고 있다는 것을 뜻한다. 올 들어 법원경매에 나온 상가물건은 1월 3476건,2월 3392건,3월 4519건으로 4000건을 돌파한 이후 꾸준히 4000여건 안팎을 기록하고 있다. 이처럼 상가가 매물로 나오지만 경매 참가자가 줄어들면서 낙찰가율은 50%선을 조금 웃도는데 그치고 있다. 실제로 부동산 경매업체인 지지옥션 조사에 따르면 이달 들어 27일까지 실시된 4152건에 대한 경매낙찰가율은 48%에 불과했다. 지지옥션 조승돈 차장은 “상가는 경기불황의 지표라고 할 수 있다.”면서 “장사가 안 되면서 빚을 갚지 못해 경매로 넘어오는 매물이 적지 않다.”고 진단했다. ●연립주택 이어 아파트 매물도 홍수 연립주택이나 다세대주택은 법원경매에서 단골 상품이 된 지 오래다. 서민의 주거수단이지만 사업실패 등으로 경매시장에 나오는 매물은 갈수록 늘어나고 있다. 이달 들어 27일 현재 다세대 누적 매물은 9556건으로 올 1월(6026건)에 비해 3530건이나 늘어났다. 같은 기간 연립도 732건에서 1331건으로 599건 증가했다. 문제는 이같은 주택 경매물건이 연립이나 다세대주택뿐 아니라 아파트로까지 확산되고 있다는 것이다. 특히 전용면적 25.7평의 중소형 아파트 물건이 늘어나는 점을 부동산 전문가들은 우려하고 있다. 서울의 경우 전용 25.7평 이하 아파트 경매물건은 올해 1월 267건에 불과했으나 9월 아파트 매물은 무려 360건으로 93건이나 늘어났다. 대체로 9월은 경매 비수기여서 다른 달보다 법원경매로 넘어오는 물건이 많지 않은데도 불구하고 물건수가 늘어난 것은 그만큼 경기가 어렵기 때문이라고 경매전문가들은 분석하고 있다. ●불황도 부익부 빈익빈? 연립이나 다세대주택,25.7평 이하의 아파트 경매물건이 늘어나는 것은 사업실패 등이 주된 이유로 꼽힌다. 서울 외곽지역이나 수도권 소재의 이들 주택은 집주인이 사업을 위해 주택을 담보로 대출을 받았다가 빚을 갚지 못해 경매로 넘겨진 것이다. 그러나 재건축을 제외한 서울 강남 등의 중대형 주택은 가격이 크게 떨어지지 않아 담보대출을 받은 경우에도 금융권의 상환압박은 그리 크지 않다는 분석이다. 결국 지난해 10·29대책 이후 집값이 많이 떨어진 외곽지역 중소형 주택이나 연립·다세대주택이 불황과 주택담보대출 비율 축소의 직격탄을 맞고 있다는 것이다. 건설산업연구원 김현아 부연구위원은 “요즘 경매물건은 사업에 실패한 사람들의 매물이 많은 편”이라며 “투자목적으로 담보대출을 끼고 주택을 매입한 사람들의 매물은 연말에나 나올 것”이라고 내다봤다. 이어 “생계형 매물에 주택담보대출을 활용한 투자자까지 가세하면 시장에 충격이 적지 않을 것”이라며 “정부의 시급한 경기연착륙 대책이 필요한 시점”이라고 말했다. 한편 금융권에 따르면 지난 9월 현재 주택담보대출 금액은 165조원으로 2001년 86조원의 2배 수준인 것으로 알려졌다.2002년 0.99%에 불과했던 연체율도 지난 8월에는 1.52%로 높아져 가계부실의 우려는 더욱 커지고 있는 상황이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

숙박업소 경매가 늘고 있다. 경기 불황이 이어지고 성매매특별법 시행 여파로 매출이 크게 떨어지면서 경영에 어려움을 겪고 있기 때문으로 풀이된다. 17일 경매정보제공업체 지지옥션에 따르면 경북 경주의 특급호텔인 웰리치 조선호텔이 지난달 감정가 363억원에 경매에 부쳐졌지만 유찰됐고 다음달 22일 254억원에 2차 경매를 실시한다. 충북 충주 수안보 와이키키호텔은 지난해 말 경매에 나와 8차례나 유찰됐고 다음달 16일 다시 경매에 들어간다. 서울에서도 강남구 테헤란로 등 도심의 모텔들이 성매매특별법 시행 이후 경매 물건으로 많이 나왔다. 숙박업소 경매물건은 전국적으로 1월 78건,2월 73건에서 7월 132건,8월 155건,9월 129건 등으로 계속 늘어나고 있다. 테헤란로 한 모텔 주인은 “경기침체와 성매매 단속이 강화되면서 매출이 크게 줄어들어 은행 이자를 갚기도 어렵다.”면서 “매매도 이뤄지지 않아 경매 위기를 맞고 있다.”고 말했다. 특히 은행들이 숙박업소의 대출을 회수하고 신규 대출을 중단하면서 경매 물건은 더욱 증가할 것으로 전망된다. 김치영 공인중개사는 “지금까지는 웬만한 숙박업소가 영업이 잘돼 경매에 넘어가는 사례가 거의 없었다.”면서 “은행의 대출 압박으로 유흥업소가 몰려 있는 강남권과 도심 모텔의 경매 물건이 많이 늘어날 것”이라고 전망했다. 지방 관광지 등의 숙박업소 매출도 크게 떨어지면서 경매 위기를 맞고 있다. 속초 노학동 일대 모텔 가운데 6∼7곳은 영업부진으로 애를 먹고 있는 것으로 알려졌다. 충북 청원군 일대 일부 모텔도 중개업소에 매물로 나와 있지만 투자자가 선뜻 나서지 않고 있다. 경매 물건은 증가하지만 시장에서는 외면을 받고 있다. 지난달 주인을 찾은 숙박업소는 11.6%에 불과했다. 낙찰가율도 감정가 대비 49%로 지난해 같은 기간(63.7%)에 비해 14.7%포인트나 떨어졌다. 황지현 영선법률사무소 경매실장은 “정부가 강력한 성매매 단속을 펼치면서 매출이 줄어들어 투자자들이 섣불리 응찰하지 않고 있기 때문”이라고 설명했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

경기 침체로 부동산 경매 시장에 매물이 쏟아지고 있지만 서울 강남권 아파트는 오히려 ‘찬밥’ 신세로 전락했다.시세차익을 노린 투자자들이 세금 등 규제가 심한 강남 아파트보다는 충청·강원·경기 지역의 땅으로 몰리기 때문이다. 부동산 경매 정보를 제공하는 지지옥션은 지난 6∼8월 강남·송파·서초·강동구의 아파트는 지난해 같은 기간보다 72%나 증가한 모두 1174건이 경매에 부쳐졌다고 20일 밝혔다. 이에 비해 낙찰률은 크게 떨어져 강남권 4개구의 8월 평균 낙찰률은 28.1%로 지난해 같은 달의 41.4%보다 하락했다.감정가를 낙찰가로 나눈 낙찰가율도 지난달 80.2%로 전년 동기 93.5%보다 떨어졌다. 반면 8월의 토지 낙찰가율은 전국 평균 대지 67%,논 79%,밭 82%로 강남권 아파트보다 높은 수준을 기록했다. 그동안 경매 시장에서 인기가 높았던 강남구 아파트는 지난달 모두 98건이 경매에 부쳐져 이중 17건만이 낙찰됐다.낙찰률은 17.3%,낙찰가율은 76%,낙찰 경쟁률은 1.2대1에 불과했다.지난해 같은 달에는 낙찰률 56.5%,낙찰가율 98%,낙찰 경쟁률이 3.9대1에 이른 것에 비해 큰 격차를 보인다. 토지의 낙찰 경쟁률은 지난달 경기도가 4.2대1,강원도는 3.9대1,충청도는 3.3대1을 기록했다. 재건축 아파트의 인기도 급속히 떨어져 지난 16일 재건축이 추진 중인 서초구 반포동 AID차관 아파트가 5억 5000만원에 경매 매물로 나왔으나 응찰자가 전무했다.13일 송파구 잠실동 주공5단지 아파트는 8억 3000만원에 경매에 나와 유찰됐다. 지지옥션의 강은 팀장은 “21일 경매에 부쳐지는 타워팰리스 72평도 23억원이란 높은 최저경매가 때문에 유찰될 가능성이 클 정도로 강남권 아파트보다는 토지의 인기가 높다.”고 말했다. 윤창수기자 geo@seoul.co.kr

최근 법원 경매시장은 경매 물건수가 증가하지만 부동산 경기 침체로 낙찰가율(낙찰가/감정가)과 입찰경쟁률(입찰자수/낙찰건수)은 낮아지고 있다. 디지털태인에 따르면 낙찰가율은 지난해 7월 79%를 기록한 이후 하락세를 지속,올들어 계속 70%를 밑돌고 있다.지난 8월에는 낙찰가율이 65%로 2002년 12월의 64% 이후 최저 수준을 기록했다. ●사례1 전세 계약기간 만료를 앞둔 주부 E씨는 보증금 1억원과 몇천만원의 여유자금으로 내집 마련을 위해 법원경매를 선택했다.우선 신문에 난 경매 공고를 스크랩하고,대법원 홈페이지에서 수도권 지역의 맘에 드는 아파트를 골라 현장 답사를 다녔다.3개월후 수원의 감정가 1억 4000만원에 2회 유찰된 33평형 아파트를 감정가의 75.9%인 1억 637만원에 낙찰 받았다.세금과 법무사 비용 등으로 750만원이 든 E씨의 총 내집 마련 비용은 1억 1380만원. ●사례2 A씨는 감정가 1억 6000만원에 1회 유찰된 경기 분당신도시 구미동의 21평형 아파트를 지난해 7월 1억 4950만원에 낙찰 받았다.세금까지 합한 투자금액은 1억 5966만원.대금은 낙찰받은 날로부터 한달 반 뒤에 납부했고,그로부터 한달 뒤에 1억 7500만원에 다시 매각했다.양도소득세를 포함해 재매각에 든 비용은 257만원,매각 차익은 1275만원이었다. 법원경매 물건은 일반매물보다 값이 싸고,토지의 경우 토지거래허가라는 규제로부터 자유롭다.위의 성공사례처럼 경매를 통해 내집을 마련하거나 시세 차익을 올리는 경우도 있으나 곳곳에 함정이 도사리고 있다. ●낙찰가 올들어 시세 70% 밑돌아 우선 사례1의 경우 경매물건 중 아파트는 경쟁률이 최고 수십대 1에 이를 정도로 인기가 높다.따라서 높은 입찰가를 써 결코 시세보다 싸지 않은 값에 집을 살 수도 있다. 사례2의 경우 최근의 부동산 경기 침체로 인해 한달 만에 집이 나가는 경우는 흔치 않다.그럼 디지털태인에서 제공한 초보자를 위한 부동산 경매 조언을 살펴보자. 첫째,권리 분석상 법원경매 물건은 대부분 채권에 따른 저당권,가압류,가등기 등 등기부상 권리관계가 복잡하게 얽혀 정확한 권리관계를 파악하는 지식과 기술이 필요하다.특히 경매정보에 ‘법정지상권 성립여지 있음’ 또는 ‘유치권 신고있음’ 이거나 등기부등본에 예고등기가 돼 있는 경우 등은 입찰에 신중해야 한다.낙찰받고도 추가 비용을 부담하거나 소유권을 잃을 수 있다. 둘째,임차인이 있는 물건은 그 임차인이 최초 근저당보다 먼저 전입한 선순위 임차인으로 확정 일자를 부여받고 배당요구를 했는지,또는 그 선순위 임차인이 보증금 전부를 배당받을 수 있는지를 확인해야 한다.선순위 임차인의 배당받지 못한 보증금은 낙찰인이 부담해야 한다.또 임차인란에 ‘임대차 관계 미상’이라고 기재돼 있으면 임대차 관계가 잘 파악되지 않았으므로 직접 조사하란 뜻이다. ●근저당등 권리분석 철저히 해야 셋째,경매물건은 낙찰 받은 뒤 대금을 납부하고 소유권이 이전됐다 하더라도 일반매매와 달리 인도 또는 명도라는 절차가 남아 있다.집 열쇠를 넘겨받기 위해 소유자,채무자나 임차인을 상대로 명도 협의를 해야 한다.협의가 안되면 인도명령이나 명도소송을 해야 하고,집 열쇠를 넘겨받기까지 4∼6개월 이상 걸리기도 한다.따라서 실수요자라면 시간적,금전적 여유를 가지고 입찰에 응해야 한다. 끝으로 경매물건을 고를 때는 꼭 현장조사를 해야 한다.아파트,연립,다세대,상가 등은 관리비가 얼마나 연체됐는지 확인해야 한다.체납 관리비 중 공유부문에 해당하는 것은 낙찰인이 부담해야 하기 때문이다. 밭과 논 등의 농지는 ‘농지취득 자격증명’이 필요한지 확인한다.임야는 묘지가 있는지,지상 수목이 함께 경매에 부쳐지는지 살펴야 한다.공장에 입찰할 때는 기계 및 기구류가 공장 건물과 함께 경매에 부쳐지는지 확인한다.현장 조사때 필요 이상의 높은 낙찰가를 쓰지 않기 위해서는 정확한 시세조사가 필수다.사람이 사는 건물은 실내를 보기 힘들지만 명도소송을 벌일 경우 임차인이 건물 실내를 훼손했는지 여부를 확인해야 한다. 윤창수기자 geo@seoul.co.kr

아파트 시장에 세풍(稅風)이 강타하고 있다.재산세와 종합토지세를 합산 과세하고,과세기준이 공시지가가 아닌 기준시가가 적용되면 세금이 크게 증가할 수 밖에 없기 때문이다.이렇게 되면 다주택자소유자나 아파트가격이 비싼 강남지역 가구주의 세부담은 크게 늘어나게 된다.주택을 2채 이상 소유한 다주택자나 고가주택 보유자의 경우 종토세와 재산세 등 보유세가 현재보다 3∼4배가량 늘어 날 것이라는 분석도 나오고 있다.아파트시장이 침체에 빠지면서 매물이 급증할 가능성도 있다.향후 부동산 경기전망과 세부담을 줄이는 세테크 방안 등을 알아봤다. ■ 매물 홍수 아파트 시장에 세금 회피용 팔자 물건이 쏟아지고 있다. 재산세와 종토세 합산과세,종합부동산세 신설 윤곽이 잡히면서 아파트를 내다팔기 위한 경쟁이 본격화될 전망이다. 이를 반영하듯 서울 강남 부동산중개업소에는 재산세 파급 영향을 묻는 집주인들의 문의가 잇따르고 있다.가격을 낮춰서라도 빨리 처분하려는 급매물도 속출하기 시작했다. 반면 수요자들은 ‘열중쉬어’자세다.아파트 구입계획을 아예 취소하거나 시장을 좀더 지켜본 뒤 사자는 생각이 지배적이다.당연히 가격도 하락 안정세를 벗어나지 못할 것으로 보인다. ●급매물 증가,거래 중단 주택거래신고제가 실시되는 지역에서는 아예 거래가 끊겼다.실거래가 기준으로 취득·등록세를 물어야 하는 부담에다 엎친 데 덮친 격으로 재산세마저 큰 폭으로 오를 것으로 예상되자 거래가 완전히 끊겼다. 신고지역에서 벗어난 지역이라도 1가구2주택 이상의 투자 목적 거래는 완전 중단됐다.실수요자마저 기다리면 집값이 떨어질 것이라는 생각에 덩달아 아파트 구입을 포기하고 있는 것이다. 거래 실종과 함께 가격 하락도 감지된다.집주인들이 그동안 고집해온 희망 가격을 접고 값을 깎아서라도 팔아만 달라는 요청이 늘고 있다.집주인과 구매자의 줄다리기 싸움에서 힘이 구입자 쪽으로 완전히 넘어가고 있는 형국이다. 이런 현상은 재건축 아파트가 몰려 있는 송파 잠실,강남 개포동 일대에서 뚜렷하게 나타나고 있다.김치영 공인중개사는 “개포동 주공 아파트 단지 중개업소들은 세제 개편 이야기가 나오면서 17평 아파트값이 3000만원 정도 빠졌다.”고 말했다. 신도시 아파트값도 하락 안정세로 굳어지고 있다.정효승 현대공인중개사 사장은 “거래가 중단되면서 급매물이 서서히 나오고 있다.”면서 “중대형 아파트값은 부르는 가격 기준으로 1000만∼2000만원가량 빠지기 시작했다.”고 말했다. ●세금 여파 가격 하락 부추긴다 전문가들은 아파트 거래 중단·가격 하락은 시작에 불과하다고 말한다. 거래를 직접 규제하는 강력한 부동산 투기억제 정책의 틀이 계속 유지되는 데다 세금 정책 역시 부동산투기 거래를 간접적으로 죌 것이기 때문이다. 부동산 거래가 이중삼중으로 규제를 받으면서 애물단지 아파트도 많이 등장할 것으로 보인다.주택시장이 가라앉은 상황에서 세금 부과체계 변경이 확정되면 아파트값 하락은 눈에 띌 것으로 보인다. 실거주자가 아닌 투자 목적으로 강남 아파트를 구입해 둔 아파트,1가구 다주택자들이 이미 가격 상승이 멈춘 데다 세금이 크게 오를 것을 걱정,급매물을 대거 내놓을 전망이다. 김태호 부동산랜드 사장은 “세금 부담을 피하려는 매물이 증가할 것”이라면서 “거래세 인하 조치가 따르지 않으면 아파트값 하락은 물론 거래 자체가 동결돼 침체의 늪은 더욱 깊어질 것”이라고 말했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr ■ 稅테크는 유주택자나 고가 주택 소유자는 세테크에 관심을 가져야 한다.지금부터라도 팔 것은 빨리 팔고,가구주 분리도 빠르면 빠를수록 좋다.딱 당해서 물건을 내놓으면 팔리지도 않을 뿐 아니라 제값을 못받을 가능성이 많다. ●유주택자가 집을 늘리려면 먼저 주택을 한채 소유한 유주택자가 집을 사거나 늘려가야할 경우라면 취등록세 부담을 줄이고 1가구 1주택 비과세 요건을 최대한 활용하는 방법으로 분양권 매입을 고려할 수 있다. 분양권은 분양권 상태 매입시 취등록세가 부과되지 않고 입주 후 등기시점에 취등록세를 내기 때문에 거래시 세 부담을 줄일 수 있다.새 아파트 입주 후 1년 안에 기존 주택을 매각하면 1가구 1주택 요건을 갖춰 비과세를 받을 수도 있다. 또 사업승인이 난 재건축 아파트를 사는 것도 한 방법이다.이것은 분양권으로 분류되기 때문에 입주 후 등기 때까지는 여러 채를 보유해도 다주택자에 해당하지 않는다. ●가구 분리 빠를수록 좋다 개인별 과세가 되는 세금은 가구를 분리할 경우 세금을 절약할 수 있다.실례로 양도소득세의 경우 부부 공동명의로 할 경우에는 인적 공제 혜택이 각각 계산되고 개인별 소득에 따른 누진과세폭이 줄어들게 되므로 부부 공동명의도 세테크로서는 좋은 방법이다. 또한 가구별 과세가 되는 세금이라면 계산은 한 가구 내에서만 이루어지므로 가구를 분리하는 것도 좋은 방법이다.단,배우자의 경우는 분리해도 한 가구로 본다. 실제로 종합부동산세 도입시 형제나 자녀가 독립가구가 아닌 상태에서 주택을 보유하고 있으면 가구주는 다주택자로 분류된다.당연히 세금을 많이 물어야 한다.가능하면 빨리 독립가구로 분리를 해두는 것이 좋다. ●비투기지역 물건부터 팔아라 한 채를 보유하더라도 종합부동산세의 과세대상이 될 소지가 있는 과세표준 6억원 이상의 고가주택을 2채 이상 보유한 경우는 매도하는 편이 낫다.매도 순서는 6억원이 넘지 않으나 투자가치가 있는 강남주택이라면 다른 지역 물건을 먼저 처분하는 것이 우선순위다.양도차액이 적고 투기지역이나 주택거래신고지역 물건이 아닌 것부터 매도하는 것은 기본이다. 그럼에도 여러 채를 보유하면서 부동산 투자를 하고 싶다면 임대사업을 하는 것도 좋은 방법이다.2주택자로 할지 5주택자로 할지 정해지진 않았으나 정부는 종합부동산세를 도입하더라도 임대주택에 대해서는 중과세를 하지 않을 방침이다. 이와 관련 세무법인 코리아베스트의 주용철 세무사는 “종합부동산세의 윤곽이 아직 구체화되지 않아 절세 방법을 논하기에는 어려운 점이 있으나 현재까지 발표로는 다주택자의 경우는 종합부동산세의 과세 대상이 되지만 상가는 과세 대상에 포함되지 않을 가능성이 있어 수익률이 높은 상가나 오피스텔 등의 수익성 부동산으로 투자대상을 전환하는 방안도 고려할 만하다.”고 조언했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr ■ 도움말 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr) 부동산연구소

대우종합기계 인수에 열을 올리던 현대차그룹의 계열사인 로템이 지난 8일 느닷없이 입찰 포기를 선언하자 그 배경에 궁금증이 쏠리고 있다. 철도차량과 탱크 등을 만드는 로템으로서는 장갑차를 생산하는 대우종기의 방산부문을 인수할 경우 명실상부한 ‘방산업체’로 거듭날 수 있다는 판단에서 그동안 공을 많이 들여왔다. 로템 관계자는 9일 “로템의 전차와 대우종기의 장갑차의 경우 하부구조 기술이 같기 때문에 이 두개가 합해지면 시너지 효과를 거둘 것으로 판단했다.”고 추진 배경을 밝혔다.향후 연구개발과 생산량 증가,원가절감 등의 시너지 효과를 낼 것으로 분석했다는 설명이다. 특히 과거 현대정공에서 방산사업을 해온 경험이 있는 정몽구 현대차그룹 회장의 ‘특별한 관심’도 작용을 했다는 후문이다. 재계의 한 관계자는 “정 회장의 부친인 ‘왕회장’시절부터 현대(家)가는 방산산업에 관심이 많았다.”고 말했다. 하지만 당초 매각대상에서 제외됐던 대우종기의 KAI(한국항공우주산업)지분이 방산부문과 함께 ‘매물’로 나오면서 로템의 ‘고민’이 시작됐다. KAI는 DJ시절 삼성항공,대우중공업,현대우주항공 등 3사가 빅딜을 통해 2892억원을 출자해 출범시킨 회사다.이들 3사의 항공우주산업 관련 부문만 떼내어 회사를 차린 것으로 이들 3사가 각각 28.1%씩,채권단이 15.7%의 지분을 갖고 있다. 로템측은 이같은 상황에서 대우종기를 인수하게 될 경우 현대우주항공의 28.1%와 대우종기의 28.1%를 합해 거의 60% 가까운 지분을 갖게 돼 사실상 KAI의 경영권을 확보하게 되는 상황에 처하게 됐다. 그러자 로템 내에서는 KAI의 부실과 향후 사업의 불확실성이 도마에 올랐다. KAI는 최근 추진하던 고등훈련기 사업과 다목적 헬기사업이 현재 감사원으로부터 사업 타당성 재검토 등의 지적을 받는 등 어려움에 처해 있는 상황이다. 최광숙기자 bori@seoul.co.kr

아파트 지금 살까,아니면 좀더 기다릴까.집값이 바닥을 면치 못하고 있다.아파트값이 올해들어 10% 이상 떨어진 곳도 있다.거래는 지난해의 절반 수준에 불과하다.많은 전문가들은 더 기다려야 집값 바닥을 만날 수 있을 것으로 전망한다.매수자들도 시장을 제대로 읽고 있다.집값이 빠지거나 적어도 오르지는 않을 것으로 예상하고 있다.거래가 이뤄지지 않는 이유가 여기에 있다.많은 전문가들은 아파트값 하락이 연말까지 이어질 것으로 점쳤다.아직 바닥을 찍기까지는 좀더 기다려야 한다는 것이다.집값 하락의 근거는 크게 2가지로 요약된다.시장 안정 위주의 주택정책이 크게 변하지 않고,대규모 물량 공격이 이뤄지기 때문이다. 각종 부동산 정책의 변화를 아전인수격으로 해석하거나 성급한 판단을 내리는 사람이 많다.일부 정책의 움직임을 놓고 마치 주택시장 안정대책 기조가 후퇴하는 것처럼 호들갑을 떨거나,확대 해석해 시장을 잘못 읽고 있다. ●주택거래규제 당분간 유지될듯 적어도 주택 시장을 바라보는 정부 정책의 기조는 안정이다.‘10·29대책’의 근간은 그대로 유지한다는 방침이다.주택 시장 침체가 전체 경기 침체를 부채질하고 있다는 사실을 알지만 당장 주택시장 부양으로 경기를 떠받치겠다는 정책을 기대하기는 어렵다. 일부 지역에 대해 투기과열지구·주택투기지역 해제 조치가 나왔지만 이를 주택시장 부양이나 시장 살리기 신호탄으로 보기보다는 지나치게 불필요한 규제를 완화하는 차원으로 해석해야 한다.섣부른 기대는 금물이다. 주택 거래 감소에 직격탄을 가져온 주택거래신고제에 대해 정부는 일부 불합리하게 지정된 곳에 대해 해제를 검토했다.하지만 자칫 시장이 과민 반응할 수 있다는 판단에 따라 해제를 유보했다. 집값도 시장 경제의 원리를 따라야 하는 것이 당연하지만 현실은 그렇지 못하다.당장 노무현 대통령의 집값 발언에 주목할 필요가 있다.노 대통령은 “집값은 어떤 수단을 써서라도 안정시키겠다.”는 발언을 잇따라 내놓았다.“지금의 집값 수준에서 급락하는 것은 바람직하지 않고,물가 상승률 이상으로 상승하는 것을 막겠다.”고 했다.이는 집값 안정에 더 무게를 두겠다는 것으로 풀이된다. 전문가들은 노 대통령의 발언을 집값이 바닥을 쳤기 때문에 더이상 떨어져서는 안된다는 것으로 해석하지 않는다.집값 급락이 자칫 금융권에 충격을 줄 것을 우려,연착륙을 강조한 것으로 보고 있다. 장희순 강원대교수는 “정부가 주택 시장 안정 대책을 쉽게 후퇴시키지 않을 것”이라면서 “집값 안정이라는 목적을 이루기 위해선 당분간 거래 규제가 이어질 것”이라고 내다봤다. 콜금리 인하도 집값을 끌어올리는 지렛대 역할을 하기에는 역부족이라는 주장이 많다.주택 시장에 다른 변수가 없는 상태에서는 금리 인하가 큰 영향을 줄 수 있지만 거래를 꽁꽁 묶어둔 상황에서는 이 정도의 금리 인하로는 시장을 움직일 수 없다는 것이다. ●수도권 일부지역 빈집 늘어나 올해 전국적으로 입주 주택이 37만가구에 이른다.지난해 입주 물량 29만가구보다 8만여가구 늘어날 예정이다.아파트만 떼어 놓고 볼 때 전국적으로 28만 7000여가구가 새 주인을 맞는다.지난해에는 24만 8000여가구가 입주를 마쳤다. 서울에서는 4만 3000여가구가 입주한다.지난해 입주 물량 6만 3000여가구보다는 줄어들 예정이다.하지만 경기 지역에서는 올해 12만여가구가 입주한다.지난해 8만 1200여가구에 불과했다. 풍부한 입주 물량은 가격을 안정시키는 데 결정적인 역할을 한다.공급 과잉에 따른 부작용도 서서히 나타나고 있다. 집값 상승은 투기 거래뿐만 아니라 무주택자의 조급증에 의한 사재기도 한몫 한다.그동안은 무주택자가 내집을 마련하기 위한 순수한 의미의 주택거래가 많았다. 하지만 입주 물량 증가로 내집 마련 목표가 달성된 만큼 시장에서 아파트 수요가 줄어든다.수요 감소는 추가 가격 상승의 발목을 잡기에 충분하다.입주 물량이 크게 늘면서 세입자를 구하지 못해 빈 집이 증가하고 있는 것이 이를 뒷받침한다. 이철민 명진건설 사장은 “수도권 일부에서 빈 집이 늘고 있다.”면서 “이런 현상이 더욱 심화돼 집값 하락으로 이어질 것”이라고 전망했다. 역전세난도 더욱 가속화될 것으로 보인다.거래 침체와 맞물려 매매가 및 전세값이 동반 하락하는 가운데 입주 물량이 증가하면서 수도권 아파트 장세는 침체에서 쉽게 벗어나지 못한다는 얘기다. ●매수 타이밍은 연말 지나야 올 하반기 용인시 아파트 입주 물량은 죽전·신갈지구를 포함, 1만 8000여가구에 이른다.파주시도 금촌지구를 포함 7000여가구,화성시에서는 태안지구 입주를 시작으로 6000여가구가 각각 입주한다. 그렇다면 아파트를 언제 사야 하나.전문가들은 더 떨어진 뒤 연말쯤 사도 늦지 않다고 말한다.당장 시세차익을 노린 구입을 자제해야 한다는 것이다.과거처럼 단기간에 높은 수익률을 기대하기는 어렵다. 김영진 내집마련정보사 사장은 “추가 하락이 예상되는 만큼 매수에 신중을 기해야 한다.”면서 “단기 차익을 노린 주택 투자는 위험이 크다.”고 말했다. 실수요자라면 급매물을 골라잡는 것도 괜찮다.입지가 빼어난 강남지역이나 신도시에서도 이따금 주변 시세에 비해 10% 정도 싼 급매물이 나오는 경우가 있다. 김태호 부동산랜드사장은 “강남 아파트는 수요가 꾸준하다.하지만 무조건 달려들지 말고 급히 처분해야 하는 아파트를 골라잡는 지혜가 필요하다.”고 말한다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

법원 경매 물건이 급증하고 있다. 3일 디지털태인에 따르면 지난 8월 전국 법원에 경매로 나온 매물은 모두 4만 801건으로 2002년 8월(2만 226건)의 두 배 수준으로 급증했다. 지난해 10월 3만 1492건으로 3만건을 넘어선 이후 11월 3만 3377건,12월 3만 5587건으로 늘었다.지난 3월에는 3만 7928건,5월 3만 8809건으로 급증하다가 8월에는 월 4만건을 넘어섰다. 연립 및 다세대 경매가 가장 많은 1만 839건을 기록,서민경제의 주름살이 심각한 것으로 분석됐다.특히 연립·다세대 주택 경매는 지난해 같은 달(4479건)의 2.4배 수준으로 급증했다.아파트 역시 지난해 8월 6303건에서 올해 같은 달에는 9972건으로 증가했다. 근린상가(5903건),일반 주택(3586건) 등도 대부분 2002년 이후 최고치를 기록했다.반면 토지는 지난해 12월 1만 455건에서 올 8월에는 7980건으로 줄어들었다. 경매물건이 급증하면서 감정가 대비 낙찰가율은 지난해 7월 79.54%를 기록한 이후 하락세를 보였다.올 들어서는 계속 70%를 밑돌고 있으며 지난 8월에는 65.11%로 떨어졌다.반면 토지는 78.15%로 다른 부동산에 비해 비싼 값에 낙찰되는 것으로 나타났다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

모기지론(장기 주택담보대출)의 장점은 주택을 구입한 뒤 일정기간이 지나면 일시 상환해야 하는 부담을 덜 수 있다는 데 있다.하지만 시중은행의 주택담보대출은 원금 상환없이 이자만 꼬박꼬박 내다가 만기 때 원금을 한꺼번에 갚거나 만기연장(롤 오버)하는 게 대부분이다.현재 가계에 대한 은행권의 주택담보대출은 2001∼2002년을 전후해 집중적으로 이뤄져 상환 시기도 올 연말에서 내년 초에 몰려 있다.가계는 물론 은행권의 부실 위험이 그만큼 크다는 얘기다.이헌재 부총리 겸 재정경제부 장관이 지난 2월 취임한 이후 줄곧 은행권에 가계대출의 만기연장을 부탁해온 것도 이같은 상황을 감안한 것이다. ●기형적인 가계대출 구조 금융감독원에 따르면 우리나라 전체 가계대출 규모는 지난해 말 기준 272조 7000억원으로,이 가운데 105조원(41.6%)은 올 연말 또는 내년 초까지 갚아야 한다.가계대출에 대한 부실 우려 등으로 은행권이 만기연장에 적극 나서고 있어 큰 문제는 없을 것으로 보인다.하지만 경기 침체가 지속돼 가계소득이 줄어들고 이에 따라 연체율이 높아지면 ‘대출금 회수→부동산 매물 증가→주택가격 폭락→가계신용 악화→금융회사 부실화→대출 회수 가속화’의 악순환을 되풀이할 가능성이 크다.금융연구원 강종만 선임연구위원은 이런 상황을 1930년대 미국의 대공황 시절에 비유한다.그는 “당시 미국의 가계대출은 5년 이내의 단기대출이었는데,주택가격이 하락하고 실업률이 증가하면서 주택담보대출 부실로 금융시장의 불안이 커졌다.”면서 “1938년 모기지론 전문회사인 ‘패니매’가 설립된 이유”라고 설명했다.지난 3월 한국주택금융공사가 설립된 것도 이런 배경을 깔고 있다. ●모기지론,시장의 안전판으로 주택금융공사의 모기지론은 은행이 주택담보대출 채권을 공사로 넘기면,공사는 이를 담보로 주택저당증권(MBS)을 발행하고,채권투자자로부터 받은 돈을 은행측에 지급하는 구조로 돼 있다.따라서 은행으로서는 대출채권을 주택금융공사에 넘기면 대출채권은 더 이상 은행의 자산이 아니다.모기지론 판매에 따른 수익이 은행 자체의 대출상품을 판매해 얻는 수익보다는 적지만 연체 등의 부실 부담이 완전히 공사로 넘어간다.가계대출의 리스크(위험)가 줄어드는 것이다.이럴 경우 은행은 자본의 건전성 확보를 위해 자기자본 이익률(ROE)과 국제결제은행(BIS) 자기자본비율을 높이거나 충당금을 쌓지 않아도 된다.주택금융공사 유상규 홍보실장은 “7월 말까지 모기지론을 판매한 금융기관 가운데 외국계가 대주주인 외환·제일은행의 판매액이 다른 시중은행보다 상대적으로 많은 것도 이같은 이점을 노린 것”이라고 말했다. 가계 역시 만기가 늘어나는 만큼 상환 부담에서 벗어날 수 있다.이는 주택금융공사가 장기채권 발행 등을 통해 필요한 자금을 수월하게 조달할 수 있기 때문이다.모기지론의 대출금리를 고정금리로 할 수 있는 것도 이와 무관치 않다.반면 시중은행은 자금 조달을 주로 수신예금 등에 의존하기 때문에,대출금리를 고정금리로 쉽사리 정할 수가 없다.은행 입장에서 보면 시중금리가 올라갈 때는 고정금리가 불리하다. 이용자 입장에서 보면 모기지론으로 대출받은 뒤 금리가 낮아지면 은행권 대출로 갈아탈 수 있다.하지만 금리가 올라갈 경우 은행권의 주택담보 대출을 받은 사람은 모기지론으로 갈아타기가 쉽지 않다.신규로 모기지론을 신청할 경우 MBS의 추가 발행 등에 따라 모기지론의 고정금리가 이미 올라가 있는 상태여서 갈아타기를 한다 해도 실효가 없다. ●단기대출→모기지론 전환은 미약 이같은 모기지론의 장점에도 불구하고 만기가 도래하는 가계의 주택담보대출을 주택금융공사의 모기지론으로 바꾼 사례가 아직은 많지 않다.7월 말 모기지론 판매실적 가운데 다른 은행에서 옮겨온 경우는 30%대(4800억여원)다.올해 말까지 만기가 돌아오는 부동산담보대출 액수(42조 3000억원)를 감안하면 미미한 수준으로 평가된다. 삼성경제연구소 최희갑 수석연구원은 “신규 모기지론이 활성화되면 모기지론의 순기능이 빛을 발할 것으로 보이지만,금리를 낮추고 상환기간을 늘리는 등의 유인책이 없으면 효과가 크지 않을 수도 있다.”고 지적했다. 김유영기자 carilips@seoul.co.kr

다음달 수도권에서 아파트 2만여 가구가 집들이를 한다.집을 사거나 전세를 들 사람은 매물이 풍부하고 원하는 아파트를 싸게 마련할 수 있는 좋은 기회이지만 집주인은 울상이다.내집마련정보사에 따르면 다음달 수도권에서 입주하는 아파트는 33곳 1만 9028가구로 집계됐다.이달 입주물량 9272가구의 배를 넘어설 전망이다.관심을 끄는 아파트는 서울 강남권 대형 단지.강남·서초·송파구 등에 들어서는 아파트가 2436가구에 이른다.수도권에서는 인천이 6357가구,용인에서도 2837가구가 입주 채비를 마쳤다. ●서울 강남권 아파트 주목 송파구 문정동 삼성래미안 아파트는 32∼60평형에 이르는 대규모 단지.지상 주차장이 없고 주변에 올림픽공원,오금공원,두댐이공원 등이 있어 주거환경이 쾌적하다. 지하철 5호선 개롱역과 8호선 문정역이 걸어서 10분 거리.외곽순환도로를 이용해 중부 및 경부고속도로의 진입이 수월하다.시세는 33평형이 5억2000만∼6억 2000만원,44평형이 7억 2000만∼8억 3000만원으로 높은 편이다.매물이 많아 원하는 로열층을 살 수 있다.전세 물건도 풍부해 저렴하게 전셋집을 마련할 수 있다. 방배동 대우디오빌도 관심을 끈다.1층은 상가,2층은 오피스텔,3∼15층은 아파트로 구성된 주상복합 건물이다.16∼21평형 416가구가 입주할 예정이다.지하철 4호선과 7호선을 갈아탈 수 있는 이수역이 걸어서 2분 거리.동작대로와 사당로가 있어 교통이 편리하다. ●인천·용인 택지지구 아파트 인기 인천시 삼산동 삼산1지구 주공그린빌 6,7단지 아파트가 입주한다.32평형 2098가구의 대형 단지.인천 입주아파트 중 최대 규모다. 부천 상동 신도시 영상 문화단지,체육시설,쇼핑시설을 이용할 수 있다.서울 지하철 7호선 연장구간이 오는 2010년 개통되면 교통여건이 한층 나아진다.단지 안에 각급 학교가 들어선다. 서구 원당지구에서도 대단지가 입주를 기다리고 있다.풍림아이원 아파트로,24∼39평형 1739가구다.원당지구는 28만평 규모의 택지지구로 서울외곽순환도로와 신공항고속도로 및 48번 국도가 지구 밖을 지난다.내년 말 인천국제공항고속철도 귤현역이 들어서면 교통이 편리해질 전망이다. 용인 죽전지구 포스홈타운 1·2단지도 입주 예정이다.포스코와 현대건설이 시공한 단지이며,39∼77평의 중대형 평형으로 이뤄졌다.신분당선 죽전역과 구성역 중간에 있다.죽전역 주변 상권개발이 완료되면 가격 오름세도 기대할 수 있다. ●빈집 늘어나고 역전세 현상 심할 듯 입주 물량이 증가하는 만큼 수요는 늘지 않는다.주택시장 불황에 주택거래신고제 등 거래규제가 심하기 때문이다.준공 이후에도 입주가 지연되고,세입자도 찾지 않는 고질적인 빈집 현상이 가속화될 전망이다. 때문에 택지지구 대단지 아파트를 빼고는 매입을 서두를 필요가 없다.급매물이 나오기를 기다렸다가 구입하는 것이 바람직하다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

경매 시장에 아파트 매물이 넘치고 있다.수도권에서만 한달새 2300여건의 주택이 경매에 부쳐지고 있다.경기침체와 집값 하락에 따른 거래 부진 탓이다.빚을 제때 갚지 못하는 채무자가 늘어나는 추세여서 이같은 경매물건은 더욱 늘어날 전망이다. 특히 최근 들어 전세가격의 폭락현상이 빚어지고 있는 용인지역 매물이 크게 늘었다. 경매물건은 늘어나는 반면,입찰 참가자는 갈수록 줄어들고 있다.이에 따라 낙찰가율도 하락추세다.부동산 전문가들은 “경매를 이용하면 시세보다 싸게 아파트를 장만할 수 있다.”고 조언한다. ●아파트 매물 13%증가 지난 6월 서울을 포함한 수도권 지역에서 경매에 부쳐진 아파트는 모두 2377건으로 전월 대비 13.41% 증가했다. 그러나 평균 낙찰가율은 77.92%로 전달에 비해 3.8%포인트 하락했다.입찰 참가자도 2522명으로 전달(3062명)에 비해 21.56%가 줄었다.경쟁률도 3.53대1에 불과하다.입찰경쟁률이 1월에는 5.16대1,2월 5.53대1,3월 5.14대1,4월 4.83대1,5월에는 4.5대1이었다. 경매물건이 가장 많이 늘어난 곳은 경기도 용인이다.아파트 입주시점이 됐지만 잔금을 못내 경매로 나온 아파트도 상당수라는 게 현지 중개업소 관계자의 얘기이다. 또 용인 일대 아파트의 상당수가 실수요자보다는 투자자들이 청약한 경우가 많아서 앞으로도 이같은 유형의 물건은 더욱 늘어날 것으로 보인다. 용인의 6월 아파트 경매 총물건수는 90건으로 전달보다 11.11% 증가했고,평균 아파트 낙찰가율은 70.99%로 전월보다 6.67%포인트 하락했다.입찰경쟁률도 3.16대1로 5월보다 10.23% 하락했다.다만,낙찰률은 35.56%로 7.16% 포인트가 상승했다.그만큼 낙찰가가 떨어졌다는 방증이다. ●경매참여 지금부터 적기 경매건수 증가와 낙찰가율의 하락 및 입찰경쟁률의 하락은 경매시장에서 좋은 가격에 낙찰받을 기회가 늘었다는 것을 의미한다.건수가 증가함으로써 물건에 대한 선택폭이 다양해지고 입찰자들이 분산되어 그만큼 입찰경쟁이 심하지가 않기 때문이다. 현재 아파트는 대부분 감정가의 60∼80% 선에서 낙찰된다.일반시장에서는 투자 차원의 아파트 거래는 취득 후 다시 팔아야 하는 만큼 투자여부를 결정하기가 쉽지 않다.그러나 경매는 시세보다 싸게 낙찰을 받을 수 있다.낙찰받은 이후 보다 싸게 내놓을 수 있다는 얘기다. ●시세 알아본 뒤 감정가와 비교해야 경매전문가들은 “경매의 경우 싸게 취득한 만큼 시장가격보다 싼 가격으로 내놓으면 가격경쟁력이 있어 매각이 유리하다.”면서 “부동산시장이 위축되었다고 우량경매물건마저 외면할 필요는 없다.”고 말했다. 참여할 때 반드시 알아둬야 할 사항은 경매물건의 감정가가 집값이 높을 때 책정됐다는 점이다.이렇게 되면 아무리 낙찰가율이 낮아도 시세보다 비쌀 수 있다. 경매가 진행되는 동안 집값이 하락해 감정가의 70%에 낙찰을 받더라도 비용 등을 빼고 나면 손해를 볼 수도 있다.경매 참여전에는 반드시 정확한 시세를 알아본 뒤 감정가와 비교해야 한다. 감정가만 맹신하고 입찰했다가 턱없이 높은 가격에 낙찰 받고 후회해 보증금을 날리면서까지 대금납부를 포기하는 사례도 종종 있다. 경우에 따라서는 입찰경쟁으로 치솟은 낙찰가보다 급매로 나온 매물의 매매가가 더 저렴할 수도 있음을 알아야 한다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

경매 시장에 아파트 매물이 넘치고 있다.수도권에서만 한달새 2300여건의 주택이 경매에 부쳐지고 있다.경기침체와 집값 하락에 따른 거래 부진 탓이다.빚을 제때 갚지 못하는 채무자가 늘어나는 추세여서 이같은 경매물건은 더욱 늘어날 전망이다. 특히 최근 들어 전세가격의 폭락현상이 빚어지고 있는 용인지역 매물이 크게 늘었다. 경매물건은 늘어나는 반면,입찰 참가자는 갈수록 줄어들고 있다.이에 따라 낙찰가율도 하락추세다.부동산 전문가들은 “경매를 이용하면 시세보다 싸게 아파트를 장만할 수 있다.”고 조언한다. ●아파트 매물 13%증가 지난 6월 서울을 포함한 수도권 지역에서 경매에 부쳐진 아파트는 모두 2377건으로 전월 대비 13.41% 증가했다. 그러나 평균 낙찰가율은 77.92%로 전달에 비해 3.8%포인트 하락했다.입찰 참가자도 2522명으로 전달(3062명)에 비해 21.56%가 줄었다.경쟁률도 3.53대1에 불과하다.입찰경쟁률이 1월에는 5.16대1,2월 5.53대1,3월 5.14대1,4월 4.83대1,5월에는 4.5대1이었다. 경매물건이 가장 많이 늘어난 곳은 경기도 용인이다.아파트 입주시점이 됐지만 잔금을 못내 경매로 나온 아파트도 상당수라는 게 현지 중개업소 관계자의 얘기이다. 또 용인 일대 아파트의 상당수가 실수요자보다는 투자자들이 청약한 경우가 많아서 앞으로도 이같은 유형의 물건은 더욱 늘어날 것으로 보인다. 용인의 6월 아파트 경매 총물건수는 90건으로 전달보다 11.11% 증가했고,평균 아파트 낙찰가율은 70.99%로 전월보다 6.67%포인트 하락했다.입찰경쟁률도 3.16대1로 5월보다 10.23% 하락했다.다만,낙찰률은 35.56%로 7.16% 포인트가 상승했다.그만큼 낙찰가가 떨어졌다는 방증이다. ●경매참여 지금부터 적기 경매건수 증가와 낙찰가율의 하락 및 입찰경쟁률의 하락은 경매시장에서 좋은 가격에 낙찰받을 기회가 늘었다는 것을 의미한다.건수가 증가함으로써 물건에 대한 선택폭이 다양해지고 입찰자들이 분산되어 그만큼 입찰경쟁이 심하지가 않기 때문이다. 현재 아파트는 대부분 감정가의 60∼80% 선에서 낙찰된다.일반시장에서는 투자 차원의 아파트 거래는 취득 후 다시 팔아야 하는 만큼 투자여부를 결정하기가 쉽지 않다.그러나 경매는 시세보다 싸게 낙찰을 받을 수 있다.낙찰받은 이후 보다 싸게 내놓을 수 있다는 얘기다. ●시세 알아본 뒤 감정가와 비교해야 경매전문가들은 “경매의 경우 싸게 취득한 만큼 시장가격보다 싼 가격으로 내놓으면 가격경쟁력이 있어 매각이 유리하다.”면서 “부동산시장이 위축되었다고 우량경매물건마저 외면할 필요는 없다.”고 말했다. 참여할 때 반드시 알아둬야 할 사항은 경매물건의 감정가가 집값이 높을 때 책정됐다는 점이다.이렇게 되면 아무리 낙찰가율이 낮아도 시세보다 비쌀 수 있다. 경매가 진행되는 동안 집값이 하락해 감정가의 70%에 낙찰을 받더라도 비용 등을 빼고 나면 손해를 볼 수도 있다.경매 참여전에는 반드시 정확한 시세를 알아본 뒤 감정가와 비교해야 한다. 감정가만 맹신하고 입찰했다가 턱없이 높은 가격에 낙찰 받고 후회해 보증금을 날리면서까지 대금납부를 포기하는 사례도 종종 있다. 경우에 따라서는 입찰경쟁으로 치솟은 낙찰가보다 급매로 나온 매물의 매매가가 더 저렴할 수도 있음을 알아야 한다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

“내수부진의 긴 터널을 벗어나기 위해서는 부동산버블을 더 가라앉혀야 한다.그러지 않으면 가계의 주택담보대출에 대한 금융비용 부담이 줄어들지 않아 내수부진은 장기화될 수밖에 없다.” 정부의 경제정책에 대한 핵심을 찌르는 각종 보고서를 펴내 관가에 널리 알려진 순수 민간경제연구소인 ‘김광수경제연구소’(소장 김광수)가 이번에는 ‘부동산투기 버블과 경제적 영향 분석’이란 보고서를 통해 내수부진의 해법으로 부동산버블 축소를 주장하고 나서 관심을 끈다. 김 소장은 지난 2002년 5월 ‘최근의 국내 부동산버블 위기분석’이란 보고서를 포함해 잇단 부동산 문제의 심각성을 지적해 정부가 2003년 5·23 및 10·29대책을 추진하는 정책적 토대를 제공했다는 평가를 받고 있다. ●내수부진 원인은 부동산버블이 핵심 김 소장은 보고서에서 신용카드 버블은 그리 큰 문제가 아니라고 지적했다.신용카드 발급이 남발된 2000∼2002년의 카드 부채의 순증가분은 35조원에 불과하지만,부동산투기 버블 발생 기간(2001년 2·4분기∼2003년 2·4분기)의 가계의 부동산투기 총 규모는 137조∼183조(주택담보대출비율 60∼80% 기준)나 된다고 분석했다.이 시기의 은행의 차입금 규모는 110조원이고,나머지 27조∼73조원은 자기자금으로 부담했다는 계산이다. 부동산 투기를 하기 전까지만 해도 예금금리 등으로 6조∼7조원가량의 금융이자를 받던 중산층 가계가 부동산투기에 발을 담근 뒤에는 6조∼7조원가량의 금융이자를 부담해야 하는 처지로 바뀌었다는 것이다.이에 따른 가계의 금융이자수지 기회손실액이 연간 13조원에 달한다.550조원에 이르는 GDP(국내총생산)로 볼 때 2%가량을 까먹은 셈이다. 김 소장은 “카드빚이 많은 신용불량자들은 부채를 갚더라도 소득이 거의 없어 내수진작에 도움이 되지 못한다.”며 “빚을 얻어 아파트 한 채를 장만할 수 있을 정도의 중산·중상위층이 부동산 담보대출 등에 따른 금융이자를 부담하느라 소비를 줄이고 있는 게 내수부진의 핵심 요인”이라고 분석했다.특히 경기가 살아날 기미를 보이지 않으면서 중산·중상위층의 긴축효과가 커 소비위축이 더 심화되고 있다고 진단했다. ●내수부진 해법은 부동산버블 제거하기 보고서는 부동산투기버블이 발생한 지난 2년간의 아파트 매매가격 누적상승률은 전국 평균 48.5%인 반면 이 기간동안의 부동산투기의 적정수익률은 최대 14.2∼19%였다고 분석했다.수익률에 비해 가격이 지나치게 올라 결국 30∼40% 남짓 부동산 버블이 발생했다는 얘기다.따라서 이 버블을 적정 연평균 투자수익률(7.1∼9.5%)로 나누면 4∼6년가량의 기간이 필요하다는 것이다. 김 소장은 “주식의 경우 주가가 하락할 것으로 판단되면 주식보유자들은 손해를 감수하고 팔든지 하는데 부동산 보유자들은 ‘부동산 불패신화’에 집착해 대부분 그러지 않는다.”며 정부가 부동산가격을 적정 수준으로 되돌려놓는 정책적 유도가 필요하다고 지적했다.연말까지 주택가격 버블 수준을 20%대로 끌어내려야 한다고 주장한다.그래야 무리하게 부동산을 보유하지 않게 되고,시장에 적정 수준의 매물이 나오면서 실수요자를 중심으로 주택거래가 정상화된다는 것이다. 그는 “지난 4월 도입한 모기지론(장기주택담보대출)도 이자수지 적자를 줄이지 못하기 때문에 대안이 될 수 없다.”며 “‘부동산 불패신화’가 더 이상 통하지 않는다는 점을 정부가 보여줘야 하며,다소의 손실을 감수하더라도 부동산 투기에 묶여 있는 가계의 자산운용 포트폴리오를 건전한 형태로 돌려놓아야 한다.”고 덧붙였다. 주병철기자 bcjoo@seoul.co.kr

아파트값 거품 붕괴 가능성은 매우 희박하다는 주장이 나왔다. 국토연구원은 18일 ‘하반기 부동산시장 전망과 정책 대응방안’자료를 통해 일본식 거품 붕괴 가능성은 매우 희박하며,장기적으로 가격 거품이 서서히 빠질 것이라고 전망했다. ●일본과 상황 달라 국토연구원은 부동산 급매물은 담보가치가 부족하거나,금리상승 또는 소득감소로 원리금 상환능력이 부족할 때 나타난다고 밝혔다.따라서 최근의 경제상황을 감안할 때 급격한 거품 붕괴 현상이 나타날 가능성은 매우 낮다고 설명했다. 근거로 LTV(주택가격 대비 대출 비율)를 들었다.1990년대 초 일본,미국의 거품 붕괴는 가격대비 담보대출 비율이 워낙 높았던 것이 원인이었으나 우리의 시장은 아파트 매입이 주로 자기자금으로 이뤄져 가격 하락 완충장치를 확보하고 있다고 설명했다. 국민은행에 따르면 투자목적으로 구입한 일부 아파트의 경우 LTV비율이 70% 안팎으로 높은 편이지만 평균 LTV비율은 32.4%에 그치고 있어 이 정도는 충분히 충격을 흡수할 수 있다는 것이다. 김근용 부동산동향팀장은 “주택가격이 10% 떨어지고 금리가 2%포인트 상승해도 대출상환이 어려워지는 가구의 비중은 0.9%포인트 증가에 그칠 것”이라고 예상했다.결국 금융시장이 안정을 유지한다면 주택자금대출시장 위험은 상당히 낮고,집값이 10%포인트 하락하는 시장 변동이 있어도 버블 붕괴 충격 가능성은 매우 낮다고 주장했다. ●집값 2%하락,땅값 2%상승 전망 하반기 부동산시장은 안정될 것으로 전망됐다.전국 집값은 2% 정도 떨어지고,서울 아파트값 하락률도 2% 안팎으로 내다봤다.전셋값은 전국은 3%,서울 아파트는 2% 하락을 점쳤다.땅값은 2% 안팎에서 상승할 것으로 전망했다. 집값 상승요인으로는 신도시 개발과 개발수요 증대,시중 유동자금 풍부,대체 투자대안 부족 등을 꼽았다. 그러나 정부의 부동산투기억제책으로 수요 감소,전반적인 경제 침체,입주 물량 증가 등으로 집값은 안정세를 띨 것으로 내다봤다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr˝

‘더이상 황금알을 낳는 거위가 아니다.’. 각종 규제로 사업성 악화가 불가피한 재건축 아파트를 두고 하는 말이다. ●조합원 추가부담 불가피 정부는 지난 13일 수도권 과밀억제지역에서 추진하는 재건축 사업에 개발이익환수제를 도입키로 하는 내용의 도시 및 주거환경정비법 개정안을 입법예고했다.이르면 내년 3월부터 사업승인을 받는 재건축 아파트는 늘어나는 용적률의 25%에 해당하는 만큼 의무적으로 임대 아파트를 지어 정부·지자체에 표준건축비 가격으로 넘겨야 한다.다만 임대 아파트 증가분만큼 용적률을 늘려준다. 이미 사업승인을 받은 단지도 예외가 없다.임대 아파트를 설계에 반영할 수 없으므로 이 경우는 용적률 증가분의 10%에 해당하는 일반 분양 아파트를 임대 아파트로 전환,정부나 지자체에 표준건축비와 공시지가로 쳐서 팔아야 한다. 일반 분양 아파트가 줄어드는 데다 임대 아파트는 원가 수준으로 팔아야 하므로 그만큼 조합원 부담이 늘어난다.서울 수도권의 재건축사업 용적률은 200∼220% 수준이다.일반분양분은 대부분 건립 가구의 20% 미만이다.조합원 부담금이 늘어날 수밖에 없다는 얘기다. 그나마 사업승인을 받지 않은 단지는 임대아파트를 짓는 만큼 용적률 인센티브라도 받지만 이미 사업승인을 받은 단지는 일반 분양분 감소만 따를 뿐이라서 사업성이 더 떨어질 수 있다. ●수익률 얼마나 떨어지나 한국감정원에 따르면 대치동 은마 아파트는 임대 아파트(15평형 기준) 670가구를 지어야 한다.30평형대 일반 분양분 300여가구가 날아가는 셈이다.잠실 주공 5단지는 1800가구,광명 하안 본1단지는 1200여가구의 임대 아파트를 지어야 한다는 계산이 나온다. 일반 분양 아파트는 분양가격이 주변 시세 기준이지만 임대 아파트는 표준건축비 수준으로 팔아야 한다.이 경우 은마 아파트 조합의 추가 부담액은 1500억원에 이를 것으로 감정원은 예상했다.잠실 주공 5단지는 4000억원,광명본1단지는 1700억원의 추가 부담이 예상된다. 곽기석 도시정비사업단장은 “기대 수익률이 사라져 재건축 사업 수익성이 크게 떨어질 것”이라면서 “재건축 사업이 올스톱될 것 같다.”고 전망했다. 주거환경연구원도 사업성이 떨어진다는 분석을 내놨다.사업승인을 받은 강남구 A단지(용적률 87%→274%)는 가구당 2757만원,강동구 B단지(용적률 71%→200%)는 가구당 2919만원의 추가 부담이 예상된다고 분석했다. 바른재건축실천전국연합(재건련)은 송파구 C단지(용적률 98%→250%)는 임대아파트 건설로 조합원당 대지 1.8평 지분이 줄어 1억 125만원의 재산손실이 생기며 여기에 표준건축비와 실건축비간 차이로 발생한 건축비 부담 증가분 420만원까지 더하면 조합원당 1억 535만원의 손실이 발생한다고 주장했다.강북D단지는 조합원당 5376만원,경기도 수원의 E단지는 조합원당 8581만원의 손실이 예상된다며 반발하고 있다. ●재건축 아파트값 하락폭 커질 듯 재건축 아파트값의 추가 하락이 예상된다.개발이익환수제 시행은 주택거래신고제 시행 이후 떨어지기 시작한 서울 재건축 아파트값 하락세에 기름을 붓는 격이다. 재건축 아파트값 하락률은 지난 5월 0.94%,6월 1.15%로 완만했으나 개발이익환수제 도입 방침이 굳어지면서 가격 하락세가 급경사를 이루고 있다.사업성이 떨어질 것을 우려한 집주인들이 매물을 싸게 내놓고 있기 때문으로 분석된다. 강남구 개포동 일대 부동산중개업소들은 “시세를 2000만∼3000만원 낮춰 팔려는 사람들이 늘고 있으나 거래는 완전히 중단됐다.”고 전했다.개포 주공4단지 13평형은 4월말에는 5억원 안팎에 거래됐지만 15일 현재 4억 2000만원 안팎의 매물이 나오고 있다.개포 주공1단지와 가락 시영 2차 아파트값도 10% 이상 떨어졌다. 부동산업자들은 “아직은 개발이익환수제 영향이 미미한 수준이지만 사업이 지연되면서 가격 하락폭은 커질 것”이라고 말했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr˝

‘더이상 황금알을 낳는 거위가 아니다.’. 각종 규제로 사업성 악화가 불가피한 재건축 아파트를 두고 하는 말이다. ●조합원 추가부담 불가피 정부는 지난 13일 수도권 과밀억제지역에서 추진하는 재건축 사업에 개발이익환수제를 도입키로 하는 내용의 도시 및 주거환경정비법 개정안을 입법예고했다.이르면 내년 3월부터 사업승인을 받는 재건축 아파트는 늘어나는 용적률의 25%에 해당하는 만큼 의무적으로 임대 아파트를 지어 정부·지자체에 표준건축비 가격으로 넘겨야 한다.다만 임대 아파트 증가분만큼 용적률을 늘려준다. 이미 사업승인을 받은 단지도 예외가 없다.임대 아파트를 설계에 반영할 수 없으므로 이 경우는 용적률 증가분의 10%에 해당하는 일반 분양 아파트를 임대 아파트로 전환,정부나 지자체에 표준건축비와 공시지가로 쳐서 팔아야 한다. 일반 분양 아파트가 줄어드는 데다 임대 아파트는 원가 수준으로 팔아야 하므로 그만큼 조합원 부담이 늘어난다.서울 수도권의 재건축사업 용적률은 200∼220% 수준이다.일반분양분은 대부분 건립 가구의 20% 미만이다.조합원 부담금이 늘어날 수밖에 없다는 얘기다. 그나마 사업승인을 받지 않은 단지는 임대아파트를 짓는 만큼 용적률 인센티브라도 받지만 이미 사업승인을 받은 단지는 일반 분양분 감소만 따를 뿐이라서 사업성이 더 떨어질 수 있다. ●수익률 얼마나 떨어지나 한국감정원에 따르면 대치동 은마 아파트는 임대 아파트(15평형 기준) 670가구를 지어야 한다.30평형대 일반 분양분 300여가구가 날아가는 셈이다.잠실 주공 5단지는 1800가구,광명 하안 본1단지는 1200여가구의 임대 아파트를 지어야 한다는 계산이 나온다. 일반 분양 아파트는 분양가격이 주변 시세 기준이지만 임대 아파트는 표준건축비 수준으로 팔아야 한다.이 경우 은마 아파트 조합의 추가 부담액은 1500억원에 이를 것으로 감정원은 예상했다.잠실 주공 5단지는 4000억원,광명본1단지는 1700억원의 추가 부담이 예상된다. 곽기석 도시정비사업단장은 “기대 수익률이 사라져 재건축 사업 수익성이 크게 떨어질 것”이라면서 “재건축 사업이 올스톱될 것 같다.”고 전망했다. 주거환경연구원도 사업성이 떨어진다는 분석을 내놨다.사업승인을 받은 강남구 A단지(용적률 87%→274%)는 가구당 2757만원,강동구 B단지(용적률 71%→200%)는 가구당 2919만원의 추가 부담이 예상된다고 분석했다. 바른재건축실천전국연합(재건련)은 송파구 C단지(용적률 98%→250%)는 임대아파트 건설로 조합원당 대지 1.8평 지분이 줄어 1억 125만원의 재산손실이 생기며 여기에 표준건축비와 실건축비간 차이로 발생한 건축비 부담 증가분 420만원까지 더하면 조합원당 1억 535만원의 손실이 발생한다고 주장했다.강북D단지는 조합원당 5376만원,경기도 수원의 E단지는 조합원당 8581만원의 손실이 예상된다며 반발하고 있다. ●재건축 아파트값 하락폭 커질 듯 재건축 아파트값의 추가 하락이 예상된다.개발이익환수제 시행은 주택거래신고제 시행 이후 떨어지기 시작한 서울 재건축 아파트값 하락세에 기름을 붓는 격이다. 재건축 아파트값 하락률은 지난 5월 0.94%,6월 1.15%로 완만했으나 개발이익환수제 도입 방침이 굳어지면서 가격 하락세가 급경사를 이루고 있다.사업성이 떨어질 것을 우려한 집주인들이 매물을 싸게 내놓고 있기 때문으로 분석된다. 강남구 개포동 일대 부동산중개업소들은 “시세를 2000만∼3000만원 낮춰 팔려는 사람들이 늘고 있으나 거래는 완전히 중단됐다.”고 전했다.개포 주공4단지 13평형은 4월말에는 5억원 안팎에 거래됐지만 15일 현재 4억 2000만원 안팎의 매물이 나오고 있다.개포 주공1단지와 가락 시영 2차 아파트값도 10% 이상 떨어졌다. 부동산업자들은 “아직은 개발이익환수제 영향이 미미한 수준이지만 사업이 지연되면서 가격 하락폭은 커질 것”이라고 말했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

주요 시중은행들이 대출금 회수를 위해 담보 부동산의 경매를 신청하는 건수가 크게 늘고 있다.이 때문에 부동산경기 침체로 인한 담보가치 하락과 금융기관의 동반 부실화로 이어지는 악순환이 우려되고 있다. 우리은행의 경우 지난해 말 3779건에서 지난 5월 말 현재 4977건으로 경매신청이 1198건(31.7%)이나 증가했다. 국민은행은 지난 1월19일 설립된 국민은행 서울·경기북부지역 경매센터의 부동산 경매물건이 지난 1월 말 5000건에서 5월 말 6400건으로 4개월 만에 1400건,28.0%가 늘어났다.하나은행은 지난해 말 2183건에서 지난 5월 말 2694건으로 불과 5개월 만에 511건,23.4%나 급증했다. 경매 물건수가 이처럼 급증한 것은 올들어 내수경기 침체와 유가급등,원자내난 등으로 경영사정이 악화돼 대출금을 갚지 못하는 중소기업이 늘고 가계의 부채 상환능력이 떨어지고 있기 때문인 것으로 분석됐다.부동산 경기가 위축되면서 경매수요마저 줄어 경매로 팔리는 부동산보다 새로 들어오는 경매물량이 훨씬 많은 것도 증가 요인이 되고 있다.시중은행의 한 관계자는 “중소기업 연체율 증가도 문제지만 경매물량 증가가 부동산경기 침체와 맞물려 담보가치 하락으로 이어지는 악순환이 더 큰 문제”라며 “부동산 경기침체로 인한 부동산 담보 가치하락은 금융부실과 시스템 리스크를 크게 높일 수 있다.”고 우려했다. 주병철기자 bcjoo@seoul.co.kr˝