주택시장에서 매매가와 전세가가 동반 하락하는 현상이 올해도 이어질 것이라는 통화당국의 전망이 나왔다. 주택가격이 얼마나 고평가됐는지를 보여 주는 지수가 2021년 2분기 정점을 찍고 하락 중인 가운데, 올해도 ‘거래절벽’이 집값을 끌어내릴 것이라는 분석이다. 25일 한국은행이 공개한 ‘금융·경제 이슈분석’ 보고서에 따르면 한은 조사국 물가연구팀은 최근 주택시장에서 매매가격 하락이 전세가격 하락을 불러오고, 낮아진 전세가격이 다시 매매가격을 끌어내리는 ‘연쇄작용’으로 부진이 심화되고 있다고 진단했다. 보고서에 따르면 주택 거래가 얼어붙으면서 시장에 쌓인 매도 물량이 전월세 매물로 전환되면서 전세가격이 하락하고, 이로 인해 전세를 끼고 집을 사는 이른바 ‘갭투자’ 유인이 줄어들면서 매물이 늘어난다. 여기에 전세가가 많게는 수억원씩 하락하면서 임차인에게 임대보증금을 반환하기 어려워진 임대인들이 시장에 저가 매물을 내놓으며 매매가가 하락한다. 이처럼 전세가격 하락이 매매가격 하락으로 이어지는 현상은 부동산시장의 조정기에 크게 작용한다고 보고서는 밝혔다. 실제로 강남권에서만 올해 1만 가구 이상의 역대급 신규 입주까지 예정돼 있어 전세가격 추가 하락 및 ‘역전세난’ 우려가 높아지고 있다. 한은은 보고서에서 “▲고금리 지속 ▲강남권 등의 신규 입주 증가 ▲‘갭투자’ 전세의 임대계약 만기 도래 ▲월세가격 하락 등이 전세시장의 안정을 지연시킬 것”이라고 내다봤다. 다만 정부의 규제 완화로 매매 거래가 활성화되면 전세로 내놓는 매물이 줄어들면서 전세가격이 안정될 가능성이 있다고 덧붙였다. 한편 한은이 국제통화기금(IMF) 등에서 주택가격 수준 평가를 위해 활용하는 ‘Z스코어지수’를 국내에서 산출한 결과 2021년 2분기에 1.5를 기록해 최근 10년 동안 고점을 찍은 것으로 나타났다. Z스코어지수는 가격소득비율(PIR)과 가격임대료비율(PRR), 주택 관련 대출금리 등 세 지표를 기준으로 산출한 것으로, 지수가 0이면 장기평균에 비해 고평가된 것이며 0보다 낮으면 저평가돼 있다는 의미다.

주택시장에서 매매가와 전세가가 동반 하락하는 현상이 올해도 이어질 것이라는 통화당국의 전망이 나왔다. 주택가격이 얼마나 고평가됐는지를 보여 주는 지수가 2021년 2분기 정점을 찍고 하락 중인 가운데, 올해도 ‘거래절벽’이 집값을 끌어내릴 것이라는 분석이다. 25일 한국은행이 공개한 ‘금융·경제 이슈분석’ 보고서에 따르면 한은 조사국 물가연구팀은 최근 주택시장에서 매매가격 하락이 전세가격 하락을 불러오고, 낮아진 전세가격이 다시 매매가격을 끌어내리는 ‘연쇄작용’으로 부진이 심화되고 있다고 진단했다. 보고서에 따르면 주택 거래가 얼어붙으면서 시장에 쌓인 매도 물량이 전월세 매물로 전환되면서 전세가격이 하락하고, 이로 인해 전세를 끼고 집을 사는 이른바 ‘갭투자’ 유인이 줄어들면서 매물이 늘어난다. 여기에 전세가가 많게는 수억원씩 하락하면서 임차인에게 임대보증금을 반환하기 어려워진 임대인들이 시장에 저가 매물을 내놓으며 매매가가 하락한다. 이처럼 전세가격 하락이 매매가격 하락으로 이어지는 현상은 부동산시장의 조정기에 크게 작용한다고 보고서는 밝혔다. 실제로 강남권에서만 올해 1만 가구 이상의 역대급 신규 입주까지 예정돼 있어 전세가격 추가 하락 및 ‘역전세난’ 우려가 높아지고 있다. 한은은 보고서에서 “▲고금리 지속 ▲강남권 등의 신규 입주 증가 ▲‘갭투자’ 전세의 임대계약 만기 도래 ▲월세가격 하락 등이 전세시장의 안정을 지연시킬 것”이라고 내다봤다. 다만 정부의 규제 완화로 매매 거래가 활성화되면 전세로 내놓는 매물이 줄어들면서 전세가격이 안정될 가능성이 있다고 덧붙였다. 한편 한은이 국제통화기금(IMF) 등에서 주택가격 수준 평가를 위해 활용하는 ‘Z스코어지수’를 국내에서 산출한 결과 2021년 2분기에 1.5를 기록해 최근 10년 동안 고점을 찍은 것으로 나타났다. Z스코어지수는 가격소득비율(PIR)과 가격임대료비율(PRR), 주택 관련 대출금리 등 세 지표를 기준으로 산출한 것으로, 지수가 0이면 장기평균에 비해 고평가된 것이며 0보다 낮으면 저평가돼 있다는 의미다.

보증기관인 주택도시보증공사(HUG)가 집중 관리하는 ‘악성 임대인’ 227명이 지난해 일으킨 보증 사고액이 약 4400억원에 이른 것으로 확인됐다. 임대인 1인당 19억원씩 떼먹은 꼴이다. 악성 임대인은 HUG가 전세금을 3차례 이상 대신 갚아 준 집주인 중 연락이 끊겼거나 최근 1년 동안 보증 채무를 한 푼도 갚지 않은 임대인을 말한다. 이 같은 사실은 국회 국토교통위원회 소속인 박상혁 더불어민주당 의원이 24일 HUG에서 제출받은 자료를 공개하며 드러났다. 지난해 악성 임대인 집중관리를 받은 227명이 세입자에게 보증금을 내주지 않아 HUG에 대신 갚아 달라는 신청이 들어온 금액 4400억원은 최근 5년 내 가장 큰 액수다. 악성 임대인의 보증 사고액은 2018년 30억원에서 2019년 504억원, 2020년 1871억원, 2021년 3555억원으로 급증 추세다. 박 의원은 “지난해 HUG의 전세보증금 반환 사고 규모는 1조 1726억원으로 5443가구의 임대인이 보증금을 제대로 돌려주지 않았다”면서 “이 가운데 악성 임대인이 보유한 주택이 2037채로 37%의 비중을 차지했다”고 설명했다. 악성 임대인 관리의 시급함을 보여 주는 대목이다. 악성 임대인들이 일으킨 보증 사고는 빌라 같은 다세대주택에 집중됐는데, 최근에는 오피스텔 보증 사고액이 가파르게 늘어나는 추세다. 지난해 주택 유형별로 보증 사고액의 64.5%(2828억원)가 다세대주택에, 25.0%(1094억원)가 오피스텔에 집중됐다. 정부는 전세사기를 막기 위해 악성 임대인 명단을 공개하는 방안을 추진 중이지만, 이는 법 개정 사항이다. 관련 법인 주택도시기금법 개정안은 개인정보보호와 신용정보보호법과 상충한다는 지적을 받으며 계류 중이다. 정부는 또 이달 말 신축 빌라 시세와 위험 매물정보를 담은 ‘안심전세 앱’을 출시할 예정이다. 법 개정이 이뤄지지 않는 한 이 앱에 악성 임대인 명단을 제공할 수 없을 전망이다.

보증기관인 주택도시보증공사(HUG)가 집중 관리하는 ‘악성 임대인’ 227명이 지난해 일으킨 보증 사고액이 약 4400억원에 이른 것으로 확인됐다. 임대인 1인당 19억원씩 떼먹은 꼴이다. 악성 임대인은 HUG가 전세금을 3차례 이상 대신 갚아 준 집주인 중 연락이 끊겼거나 최근 1년 동안 보증 채무를 한 푼도 갚지 않은 임대인을 말한다. 이 같은 사실은 국회 국토교통위원회 소속인 박상혁 더불어민주당 의원이 24일 HUG에서 제출받은 자료를 공개하며 드러났다. 지난해 악성 임대인 집중관리를 받은 227명이 세입자에게 보증금을 내주지 않아 HUG에 대신 갚아 달라는 신청이 들어온 금액 4400억원은 최근 5년 내 가장 큰 액수다. 악성 임대인의 보증 사고액은 2018년 30억원에서 2019년 504억원, 2020년 1871억원, 2021년 3555억원으로 급증 추세다. 박 의원은 “지난해 HUG의 전세보증금 반환 사고 규모는 1조 1726억원으로 5443가구의 임대인이 보증금을 제대로 돌려주지 않았다”면서 “이 가운데 악성 임대인이 보유한 주택이 2037채로 37%의 비중을 차지했다”고 설명했다. 악성 임대인 관리의 시급함을 보여 주는 대목이다. 악성 임대인들이 일으킨 보증 사고는 빌라 같은 다세대주택에 집중됐는데, 최근에는 오피스텔 보증 사고액이 가파르게 늘어나는 추세다. 지난해 주택 유형별로 보증 사고액의 64.5%(2828억원)가 다세대주택에, 25.0%(1094억원)가 오피스텔에 집중됐다. 정부는 전세사기를 막기 위해 악성 임대인 명단을 공개하는 방안을 추진 중이지만, 이는 법 개정 사항이다. 관련 법인 주택도시기금법 개정안은 개인정보보호와 신용정보보호법과 상충한다는 지적을 받으며 계류 중이다. 정부는 또 이달 말 신축 빌라 시세와 위험 매물정보를 담은 ‘안심전세 앱’을 출시할 예정이다. 법 개정이 이뤄지지 않는 한 이 앱에 악성 임대인 명단을 제공할 수 없을 전망이다.

정부가 정한 최저 공시가격이 8억 5000만원인 아파트가 7억원에 팔리는 등 공시가격보다 싼 아파트 매매가 지난해 800건에 달하는 것으로 나타났다. 집값 급락과 직거래 물량 증가의 영향을 받은 것으로 보인다. 18일 부동산 정보제공업체 ‘직방’에 따르면 지난해 전국에서 최저 공시가격보다 낮은 가격에 아파트 매매가 이뤄진 경우는 모두 794건으로 집계됐다. 지역별로는 충북이 170건으로 가장 많았고 이어 경기(101건), 대구(88건), 경북(81건), 부산(73건), 경남(49건), 인천(48건), 서울(40건) 등의 순으로 나타났다. 이런 현상은 지난해 10월 이후 급속도로 증가한 것으로 파악됐다. 특히 12월에만 124건으로 11월(95건) 대비 30.5%의 증가율을 보였다. 이는 지난해 한 해 15.6%를 차지하는 수치이기도 하다. 이 중 수도권 지역이 63건으로 절반(50.8%) 이상을 차지했다. 실제로 경기 의왕시 청계동 ‘휴먼시아청계마을1단지’ 전용면적 121㎡(2층)는 지난달 10일 최저 공시가격 8억 4900만원보다 1억 4900만원 낮은 7억원에 매매됐다. 하지만 지난달 공시가보다 싸게 거래된 아파트 124건 중 57건은 중개사를 거치지 않은 ‘직거래’로 파악돼 객관적인 시세로 보기 어려운 부분이 있다. 서울 강동구 고덕동 ‘고덕센트럴푸르지오’ 전용면적 59㎡(16층)는 지난달 16일 6억 350만원에 실거래 등록됐다. 같은 평형 최저 공시가격 7억 8400만원보다 1억 8050만원 낮은 수준이다. 현재 해당 면적 호가는 8억 2000만원부터 13억원까지 형성돼 있는 상태다. 서울 동대문구 답십리동 ‘힐스테이트청계’ 전용면적 84㎡(3층)는 지난달 11일 최저 공시가보다 1억 2300만원 낮은 7억 7000만원에 실거래 등록됐다. 하지만 실제 매물은 같은 면적 기준 현재 12억원~16억 5000만원까지 나와 있는 상태다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “일부 가족 간 거래 등이 포함돼 있긴 하지만 하반기에 최저 공시가격을 역전한 거래가 늘어난 것은 집값 낙폭이 커지면서 나타난 현상”이라며 “올해 공시가격 조정이 있기 전까지 이런 역전 건수가 더 늘어날 수도 있다”고 전망했다.

정부가 정한 최저 공시가격이 8억 5000만원인 아파트가 7억원에 팔리는 등 공시가격보다 싼 아파트 매매가 지난해 800건에 달하는 것으로 나타났다. 집값 급락과 직거래 물량 증가의 영향을 받은 것으로 보인다. 18일 부동산 정보제공업체 ‘직방’에 따르면 지난해 전국에서 최저 공시가격보다 낮은 가격에 아파트 매매가 이뤄진 경우는 모두 794건으로 집계됐다. 지역별로는 충북이 170건으로 가장 많았고 이어 경기(101건), 대구(88건), 경북(81건), 부산(73건), 경남(49건), 인천(48건), 서울(40건) 등의 순으로 나타났다. 이런 현상은 지난해 10월 이후 급속도로 증가한 것으로 파악됐다. 특히 12월에만 124건으로 11월(95건) 대비 30.5%의 증가율을 보였다. 이는 지난해 한 해 15.6%를 차지하는 수치이기도 하다. 이 중 수도권 지역이 63건으로 절반(50.8%) 이상을 차지했다. 실제로 경기 의왕시 청계동 ‘휴먼시아청계마을1단지’ 전용면적 121㎡(2층)는 지난달 10일 최저 공시가격 8억 4900만원보다 1억 4900만원 낮은 7억원에 매매됐다. 하지만 지난달 공시가보다 싸게 거래된 아파트 124건 중 57건은 중개사를 거치지 않은 ‘직거래’로 파악돼 객관적인 시세로 보기 어려운 부분이 있다. 서울 강동구 고덕동 ‘고덕센트럴푸르지오’ 전용면적 59㎡(16층)는 지난달 16일 6억 350만원에 실거래 등록됐다. 같은 평형 최저 공시가격 7억 8400만원보다 1억 8050만원 낮은 수준이다. 현재 해당 면적 호가는 8억 2000만원부터 13억원까지 형성돼 있는 상태다. 서울 동대문구 답십리동 ‘힐스테이트청계’ 전용면적 84㎡(3층)는 지난달 11일 최저 공시가보다 1억 2300만원 낮은 7억 7000만원에 실거래 등록됐다. 하지만 실제 매물은 같은 면적 기준 현재 12억원~16억 5000만원까지 나와 있는 상태다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “일부 가족 간 거래 등이 포함돼 있긴 하지만 하반기에 최저 공시가격을 역전한 거래가 늘어난 것은 집값 낙폭이 커지면서 나타난 현상”이라며 “올해 공시가격 조정이 있기 전까지 이런 역전 건수가 더 늘어날 수도 있다”고 전망했다.

서울 강서구 화곡동에 거주하는 이모(35)씨는 전세 계약 만기를 앞두고 이사를 고민하고 있다. 2021년 8월 입주 당시 매매가와 전세가가 같은 ‘깡통 전세’였지만 다른 지역에 비해 저렴하고 신축이라는 점에 끌려 계약했다. 이씨는 16일 “애초에 돈이 많지 않아서 아파트 전세로 가는 건 어렵고, 그렇다고 월세로 살기엔 아까우니 빌라 전세를 택했다”면서 “최근 전세사기 소식에 나도 보증금을 돌려받지 못할까 봐 너무 불안하다”고 말했다. 빌라 사기꾼들이 조직적으로 활동한 화곡동에 터전을 마련했던 세입자들이 불안감을 감추지 못하고 있다. 정부가 이 지역에 설치한 전세피해지원센터에도 문의가 빗발치고 있다. 지원센터 관계자는 “원조 빌라 사기꾼으로 알려진 김모씨의 사망 소식이 언론에 보도된 지난해 11월부터 민원이 두 배로 늘었다. 요즘엔 예약이 하루 종일 꽉 차 있고 하루에 40~50명은 방문한다”며 “집주인과 연락되지 않아 ‘혹시나’ 하다가 등기부등본을 떼본 뒤 피해 사실을 아는 분들도 많다”고 말했다. 부동산 플랫폼 ‘다방’이 국토교통부 실거래가 자료를 바탕으로 지난해(1~11월) 신축 빌라 전세 거래를 조사한 결과, 강서구의 깡통 전세 비율은 약 49%로 서울 시내 25개 자치구 중 가장 높았다. 거래의 절반이 위험 매물이었다는 얘기다. 2021년 세 모녀가 500채 넘는 빌라의 세입자들에게 전세보증금 298억원을 돌려주지 않고 잠적한 사기 사건도 화곡동에서 벌어졌다. 강서구 중에서도 더 저렴하고 젊은층이 많이 거주하는 화곡동에서 깡통 전세 거래의 대부분이 이뤄졌는데, 몇 년간 방치된 깡통 전세 피해가 인접한 양천구까지 확산될 우려가 제기된다. 양천구의 한 빌라에 전세금 1억 5000만원에 계약한 직장인 김모(32)씨는 “‘여기도 안전하지 않다’는 생각이 들어 나가고 싶은데 아직 결정을 못 내렸다”며 “전세 보증보험과 확정일자, 전입신고 등 할 수 있는 걸 다해도 사기를 당하니 앞으로 어떻게 새집을 구할지 막막하다”고 토로했다. 눈덩이처럼 불어나는 피해에 경찰도 수사에 속도를 내고 있다. 서울경찰청은 지난해 7월 전세사기 특별단속을 시작한 뒤로 26명을 구속하는 등 109명을 검찰에 송치했다. 주택 1139채를 보유한 뒤 전세보증금을 돌려주지 않고 사망한 김씨 사건과 관련해선 분양대행업자·중개인 등 11명을 사기 공범 혐의로 추가 입건했다. 지난달 말까지 김씨의 배후로 5명을 확인해 입건했는데 16명으로 늘어난 것이다. 김정화 기자

포르쉐가 창사 이후 최대 실적을 쓸 때 테슬라는 기존 팬들이 실망할 정도로 파격적인 할인에 나섰다. 새해 들어 중고차 매물 가격은 하루가 다르게 떨어지는데 롤스로이스의 올해 주문은 벌써 끝났다고 한다. 흔히 불황의 징조로 여겨지는 ‘소비의 양극화’가 자동차 시장에도 짙게 드리워지는 모양새다. 16일 업계에 따르면 최근 주요 자동차 업체들의 지난해 성적표가 발표되고 있는 가운데 사상 최대 실적을 깼다고 밝힌 회사는 독일 포르쉐, 이탈리아 람보르기니, 영국 롤스로이스 정도다. 포르쉐와 람보르기니는 각각 스포츠유틸리티차(SUV) 모델인 ‘카이엔’과 ‘우루스’의 활약에 힘입어 전년 대비 각각 3%, 10%의 성장세를 기록했다. 이보다 앞서 초호화 럭셔리카의 대명사인 롤스로이스도 지난해 전 세계 50개국에서 총 6021대를 판매했다고 밝혔다. 1년간 6000대 이상의 차량이 팔린 건 118년 브랜드 역사상 처음이라고 전했다. 최근 2년간 가장 가파른 성장률(36.8%)을 기록한 국가가 한국이었다는 점도 인상 깊은 대목이다. 새해 초반인데도 롤스로이스의 주문량은 연말까지 밀려 있는 것으로 전해진다. 불황의 영향을 덜 받는 고급차 시장이 환하게 빛나는 동안 일반 대중을 상대로 자동차를 팔아야 하는 양산차 업체들은 발등에 불이 떨어졌다. 고금리·경기침체 여파에 자동차 구매가 부담스러운 소비자를 위해 얼마간 이윤을 포기하면서도 파격적인 혜택을 제시하며 판매 진작에 나서야 하는 상황이다. 기아가 최근 경차 ‘모닝’의 할부 이자를 한국은행 기준금리로 책정하는가 하면 르노코리아자동차는 구매 원금 1000만원을 낸 고객의 할부 이자를 2.9%까지 낮춰 주기도 했다. 다른 나라에서도 사정은 마찬가지다. 글로벌 브랜드 중에서는 테슬라가 최근의 어려움을 여과 없이 드러내고 있다. 앞서 일본·중국에서 가격을 낮췄던 테슬라는 이제 미국·중동·아프리카까지 전 세계 시장에서 신차 가격을 최대 20% 인하했다. 블룸버그통신은 “소비자를 기만하는 테슬라를 다시는 구매하지 않겠다”는 미국의 한 소비자의 코멘트를 보도하며 현지 분위기를 전하기도 했다. 시장에서는 올해 테슬라의 영업이익률이 지난해 대비 3% 포인트 하락할 것으로 추정한다. 이날 폭스바겐그룹도 전년 대비 7% 감소한 826만 2800대의 판매고를 올렸다고 공개했다. 경기에 가장 예민하게 반응하는 중고차 시장은 더 암울하다. 중고차 플랫폼 헤이딜러에 따르면 최근 4개월간 테슬라 ‘모델3’(-20.1%), 현대자동차 ‘아이오닉5’(-19.5%) 등이 두 자릿수의 큰 가격 폭락을 겪었다. 케이카·엔카닷컴 등 다른 중고차 업체들도 이달 차종에 따라 최대 10% 가까운 시세 하락이 예상된다고 밝힌 바 있다. 상장사 케이카의 주가는 최근 1년 새 고점 대비 72.5%나 떨어졌다.

서울 강서구 화곡동에 거주하는 이모(35)씨는 전세 계약 만기를 앞두고 이사를 고민하고 있다. 2021년 8월 입주 당시 매매가와 전세가가 같은 ‘깡통 전세’였지만 다른 지역에 비해 저렴하고 신축이라는 점에 끌려 계약했다. 이씨는 16일 “애초에 돈이 많지 않아서 아파트 전세로 가는 건 어렵고, 그렇다고 월세로 살기엔 아까우니 빌라 전세를 택했다”면서 “최근 전세사기 소식에 나도 보증금을 돌려받지 못할까 봐 너무 불안하다”고 말했다. 빌라 사기꾼들이 조직적으로 활동한 화곡동에 터전을 마련했던 세입자들이 불안감을 감추지 못하고 있다. 정부가 이 지역에 설치한 전세피해지원센터에도 문의가 빗발치고 있다. 지원센터 관계자는 “원조 빌라 사기꾼으로 알려진 김모씨의 사망 소식이 언론에 보도된 지난해 11월부터 민원이 두 배로 늘었다. 요즘엔 예약이 하루 종일 꽉 차 있고 하루에 40~50명은 방문한다”며 “집주인과 연락되지 않아 ‘혹시나’ 하다가 등기부등본을 떼본 뒤 피해 사실을 아는 분들도 많다”고 말했다. 부동산 플랫폼 ‘다방’이 국토교통부 실거래가 자료를 바탕으로 지난해(1~11월) 신축 빌라 전세 거래를 조사한 결과, 강서구의 깡통 전세 비율은 약 49%로 서울 시내 25개 자치구 중 가장 높았다. 거래의 절반이 위험 매물이었다는 얘기다. 2021년 세 모녀가 500채 넘는 빌라의 세입자들에게 전세보증금 298억원을 돌려주지 않고 잠적한 사기 사건도 화곡동에서 벌어졌다. 강서구 중에서도 더 저렴하고 젊은층이 많이 거주하는 화곡동에서 깡통 전세 거래의 대부분이 이뤄졌는데, 몇 년간 방치된 깡통 전세 피해가 인접한 양천구까지 확산될 우려가 제기된다. 양천구의 한 빌라에 전세금 1억 5000만원에 계약한 직장인 김모(32)씨는 “‘여기도 안전하지 않다’는 생각이 들어 나가고 싶은데 아직 결정을 못 내렸다”며 “전세 보증보험과 확정일자, 전입신고 등 할 수 있는 걸 다해도 사기를 당하니 앞으로 어떻게 새집을 구할지 막막하다”고 토로했다. 눈덩이처럼 불어나는 피해에 경찰도 수사에 속도를 내고 있다. 서울경찰청은 지난해 7월 전세사기 특별단속을 시작한 뒤로 26명을 구속하는 등 109명을 검찰에 송치했다. 주택 1139채를 보유한 뒤 전세보증금을 돌려주지 않고 사망한 김씨 사건과 관련해선 분양대행업자·중개인 등 11명을 사기 공범 혐의로 추가 입건했다. 지난달 말까지 김씨의 배후로 5명을 확인해 입건했는데 16명으로 늘어난 것이다.

서울 강서구 화곡동에 거주하는 이모(35)씨는 전세 계약 만기를 앞두고 이사를 고민하고 있다. 2021년 8월 입주 당시 매매가와 전세가가 같은 ‘깡통 전세’였지만 다른 지역에 비해 저렴하고 신축이라는 점에 끌려 계약했다. 이씨는 16일 “애초에 돈이 많지 않아서 아파트 전세로 가는 건 어렵고, 그렇다고 월세로 살기엔 아까우니 빌라 전세를 택했다”면서 “최근 전세사기 소식에 나도 보증금을 돌려받지 못할까 봐 너무 불안하다”고 말했다. 빌라 사기꾼들이 조직적으로 활동한 화곡동에 터전을 마련했던 세입자들이 불안감을 감추지 못하고 있다. 정부가 이 지역에 설치한 전세피해지원센터에도 문의가 빗발치고 있다. 지원센터 관계자는 “원조 빌라 사기꾼으로 알려진 김모씨의 사망 소식이 언론에 보도된 지난해 11월부터 민원이 두 배로 늘었다. 요즘엔 예약이 하루 종일 꽉 차 있고 하루에 40~50명은 방문한다”며 “집주인과 연락되지 않아 ‘혹시나’ 하다가 등기부등본을 떼본 뒤 피해 사실을 아는 분들도 많다”고 말했다. 부동산 플랫폼 ‘다방’이 국토교통부 실거래가 자료를 바탕으로 지난해(1~11월) 신축 빌라 전세 거래를 조사한 결과, 강서구의 깡통 전세 비율은 약 49%로 서울 시내 25개 자치구 중 가장 높았다. 거래의 절반이 위험 매물이었다는 얘기다. 2021년 세 모녀가 500채 넘는 빌라의 세입자들에게 전세보증금 298억원을 돌려주지 않고 잠적한 사기 사건도 화곡동에서 벌어졌다.강서구 중에서도 더 저렴하고 젊은 층이 많이 거주하는 화곡동에서 깡통 전세 거래의 대부분이 이뤄졌는데, 몇 년간 방치된 깡통 전세 피해가 인접한 양천구까지 확산될 우려가 제기된다. 양천구의 한 빌라에 전세금 1억 5000만원에 계약한 직장인 김모(32)씨는 “‘여기도 안전하지 않다’는 생각이 들어 나가고 싶은데 아직 결정을 못 내렸다”며 “전세 보증보험과 확정일자, 전입신고 등 할 수 있는 걸 다해도 사기를 당하니 앞으로 어떻게 새집을 구할지 막막하다”고 토로했다. 눈덩이처럼 불어나는 피해에 수사기관도 속도를 내고 있다. 서울경찰청은 지난해 7월 전세사기 특별단속을 시작한 뒤로 26명을 구속하는 등 109명을 검찰에 송치했다. 주택 1139채를 보유한 뒤 전세보증금을 돌려주지 않고 사망한 김씨 사건과 관련해선 분양대행업자·중개인 등 11명을 사기 공범 혐의로 추가 입건했다. 지난달 말까지 김씨의 배후로 5명을 확인해 입건했는데 16명으로 늘어난 것이다.

포르쉐가 창사 이후 최대 실적을 쓸 때, 테슬라는 기존 팬들이 실망할 정도로 파격적인 할인에 나섰다. 새해 들어 중고차 매물의 가격은 하루가 다르게 떨어지는데, 롤스로이스의 올해 주문은 벌써 끝났다고 한다. 흔히 불황의 징조로 여겨지는 ‘소비의 양극화’가 자동차 시장에도 짙게 드리우는 모양새다. 활짝 웃는 고급차, 갈 길 급한 양산차 16일 업계에 따르면 최근 주요 자동차 업체들의 지난해 성적표가 발표되고 있는 가운데, 사상 최대 실적을 깼다고 밝힌 회사는 독일 포르쉐, 이탈리아 람보르기니, 영국 롤스로이스 정도다. 포르쉐와 람보르기니는 각각 스포츠유틸리티차(SUV) 모델인 ‘카이엔’과 ‘우루스’의 활약에 힘입어 전년 대비 각각 3%, 10%의 성장세를 기록했다.이보다 앞서 초호화 럭셔리카의 대명사인 롤스로이스도 지난해 전 세계 50개국에서 총 6021대를 판매했다고 밝혔다. 1년간 6000대 이상의 차량이 팔린 건 118년 브랜드 역사상 처음이라고 전했다. 최근 2년간 가장 가파른 성장률(36.8%)을 기록한 국가가 한국이었다는 점도 인상 깊은 대목이다. 새해 초반인데도 롤스로이스의 주문량은 연말까지 밀려있는 것으로 전해진다. 불황의 영향을 덜 받는 고급차 시장이 환하게 빛나는 동안 일반 대중을 상대로 자동차를 팔아야 하는 양산차 업체들은 발등에 불이 떨어졌다. 고금리·경기침체 여파에 자동차 구매가 부담스러운 소비자를 위해 얼마간 이윤을 포기하면서도 파격적인 혜택을 제시하며 판매 진작에 나서야 하는 상황이다. 기아가 최근 경차 ‘모닝’의 할부 이자를 한국은행 기준금리로 책정하는가 하면, 르노코리아자동차는 구매 원금 1000만원을 낸 고객의 할부 이자를 2.9%까지 낮춰주기도 했다.다른 나라에서도 사정은 마찬가지다. 글로벌 브랜드 중에서는 테슬라가 최근의 어려움을 여과 없이 드러내고 있다. 앞서 일본·중국에서 가격을 낮췄던 테슬라는 이제 미국·중동·아프리카까지 전 세계 시장에서 신차 가격을 최대 20% 인하했다. 블룸버그통신은 “소비자를 기만하는 테슬라를 다시는 구매하지 않겠다”는 미국의 한 소비자의 코멘트를 보도하며 현지 분위기를 전하기도 했다. 시장에서는 올해 테슬라의 영업이익률이 지난해 대비 3% 포인트 하락할 것으로 추정한다. 이날 폭스바겐그룹도 전년 대비 7% 감소한 826만 2800대의 판매고를 올렸다고 공개했다. 경기 민감한 중고차 “최대 20% 떨어져” 경기에 가장 예민하게 반응하는 중고차 시장은 더 암울하다. 중고차 플랫폼 헤이딜러에 따르면 최근 4개월간 테슬라 ‘모델3’(-20.1%), 현대자동차 ‘아이오닉5’(-19.5%) 등이 두 자릿수의 큰 가격 폭락을 겪었다. 케이카·엔카닷컴 등 다른 중고차 업체들도 차종에 이달 차종에 따라 최대 10% 가까운 시세 하락이 예상된다고 밝힌 바 있다. 상장사 케이카의 주가는 최근 1년 새 고점 대비 72.5%나 떨어졌다.

윤석열 대통령 부부가 보낸 설날 선물 세트가 중고 거래 사이트에 등장했다. 13일 중고거래 플랫폼에는 윤 대통령의 설날 선물 세트를 판매한다는 글이 다수 올라왔다. 판매자들은 “받자마자 바로 올렸다”, “귀한 분들께 선물하기 좋다” 등의 글과 함께 제품 사진을 올려 판매했다 한 판매자는 “작년 추석에는 선물을 받아 부모님께 드렸는데 모두 받으시고 좋아하셨다. 필요하신 분께 의미 있게 사용하시라고 판매한다”며 포장도 뜯지 않은 상품을 올렸다. 거래 희망 가격은 미개봉 상품 기준 20만원에서 최대 30만원선으로 책정돼 있다.尹대통령, 호국영웅·반도체특위 1만5000명에 ‘떡국 세트’ 선물 대통령실은 12일 윤 대통령이 취임 후 처음 맞은 설날을 기념해 각계 1만 5000여명에게 명절선물을 보냈다고 밝혔다. 설 선물은 떡국 떡(경북 의성), 곱창김(전남 신안), 황태채(강원 인제), 표고채(충남 청양), 멸치(경남 통영), 홍새우(인천 옹진) 등으로 구성됐다. 선물 발송 대상에는 국가와 사회발전을 위해 헌신한 각계 원로, 호국영웅과 유가족 및 사회적 배려계층 등이 포함됐다. 또 올해 종합 2위를 달성한 국제기능올림픽 참가자와 국회 반도체특별위원회 관계자들도 포함됐다.설 선물에는 윤 대통령 부부의 메시지 카드도 동봉됐다. 윤 대통령은 “국민 여러분의 소망을 담아 희망찬 걸음을 내딛습니다. 어렵고 힘들더라도 국민을 위한 길을 가겠다”며 “2023년 새해, 위대한 국민 여러분과 함께 새로운 도약을 이루겠다. 따뜻한 설 보내길 바란다”고 썼다.문재인 전 대통령 ‘설 선물’도 중고장터에… 대통령의 명절 선물이 중고장터에서 거래되는 일이 처음은 아니다. 지난해 설 연휴를 앞두고는 문재인 전 대통령의 임기 마지막 설 선물상자가 중고시장에서 최대 30만원에 거래됐다. 당시 구성품은 김포 문배주 또는 꿀, 전남 광양의 매실액, 경북 문경의 오미자청, 충남 부여의 밤 등 지역 특산물이었으며 연하장도 동봉됐다. 설 선물상자에는 “임기 마지막 해 국민들 곁으로 돌아가기 전까지 하루하루를 아끼는 마음으로 국정을 마무리하겠다”, “어려움 속에서도 우리가 이룬 것이 많다. 새해에는 호랑이처럼 높이 도약할 수 있을 것”이라는 문 전 대통령의 글귀도 적혔다.

수백채의 빌라를 소유한 사기꾼들의 배후로 지목된 부동산 컨설팅업체 대표와 사기 일당이 경찰에 붙잡혔다. 서울경찰청 금융범죄수사대는 ‘무자본 갭투기’(자기자본 없이 전세보증금 차액만 투자)로 빌라를 사들여 전세 보증금 수십억원을 가로챈 일당 78명을 검거했다고 13일 밝혔다. 2021년 제주에서 숨진 빌라사기꾼 정모씨의 배후로 알려진 컨설팅업체 신모씨 등 2명은 구속됐다. 이들 일당은 2017년 7월~2020년 9월 서울 강서구와 양천구, 인천 등에서 주택 628채를 매수해 임차인 37명으로부터 보증금 80억원을 속여 빼앗은 혐의(사기)를 받는다. 경찰은 계좌내역 분석 등을 통해 신씨와 임대사업자 김모씨의 공범 관계를 특정했다. 신씨는 김씨를 포함해 다수의 주택 매수 명의자(일명 ‘바지’로 추정되는 빌라사기꾼)를 이용한 것으로 조사됐다. 이들은 매물 물색, 임차인 모집, 계약서 작성 등 역할을 각각 분담해 임차인의 전세보증금을 이용해 무자본으로 다세대 주택을 매입했다. 매도인들로부터 분양·컨설팅 수수료 명목으로 1건당 수백만원에서 수천만원 상당의 리베이트도 챙겼다. 이들이 수수료 명목으로 취득한 불법 수익은 8억원에 달한다. 신씨의 신병을 확보한 경찰은 현재까지 알려진 것 외에 또 다른 범행이 있는지에 대해서도 확인해 나갈 방침이다. 경찰 관계자는 “이 같은 수법의 전세사기를 예방하려면 전세계약서를 작성할 때 임대인이 변경되는 경우 즉시 임차인에게 통지하고, 보증보험 가입이 불가능한 경우 전세계약을 취소한다는 내용을 특약란에 기재할 필요가 있다”고 말했다.

정부의 부동산 규제 완화책 발표 이후 전국 아파트값 하락폭이 2주 연속 감소했다. 규제가 풀리면서 급매물을 회수하거나 호가를 올린 것으로 풀이된다. 12일 한국부동산원 주간 주택가격 동향에 따르면 이번 주 전국 아파트값은 0.52% 하락해 지난주(-0.65%)보다 하락폭이 둔화했다. 같은 기간 서울 아파트값도 0.45% 하락, 지난주(-0.67%)에 비해 하락폭을 줄였다. 지난주 역대 최대 하락세를 멈추고 9개월(39주) 만에 낙폭이 줄어든 이후 규제지역 해제 등에 따른 기대 심리로 2주 연속 하락폭이 감소한 것이다. 강남3구가 규제지역으로 묶임에 따라 최대 수혜지로 꼽힌 강동구는 지난주 -0.50%에서 이번 주 -0.33%로 낙폭이 감소했다. 안전진단 규제 완화 호재가 있는 양천구는 지난주 -0.42%에서 이번 주 -0.16%로 하락폭이 줄었다.

정부의 부동산 규제 완화책 발표 이후 전국 아파트값 하락폭이 2주 연속 감소했다. 규제가 풀리면서 급매물을 회수하거나 호가를 올린 것으로 풀이된다.12일 한국부동산원 주간 주택가격 동향에 따르면 이번 주 전국 아파트값은 0.52% 하락해 지난주(-0.65)보다 하락폭이 둔화했다. 같은 기간 서울 아파트값도 0.45% 하락, 지난주(-0.67%)에 비해 하락폭을 줄였다. 지난주 역대 최대 하락세를 멈추고 9개월(39주) 만에 낙폭이 줄어든 이후 규제지역 해제 등에 따른 기대 심리로 2주 연속 하락폭이 감소한 것이다. 강남3구가 여전히 규제지역으로 묶임에 따라 최대 수혜지로 꼽힌 강동구는 지난주 -0.50%에서 이번 주 -0.33%로 낙폭이 감소했다. 안전진단 규제 완화 호재가 있는 양천구는 지난주 -0.42%에서 이번 주 -0.16%로 하락폭이 줄었다. 여전히 규제지역으로 묶여 있는 강남구(-0.41→-0.20%), 서초구(-0.38→-0.15%)와 용산구(-0.71→-0.48%)도 하락폭이 줄었다. 종합부동산세 등 세제 완화 기대감이 작용한 것으로 보인다. 서울 대부분 지역과 달리 송파구(-0.37%→-0.42%)·구로구(-0.42%→-0.44%)·강서구(-0.59→-0.60)는 하락폭을 키웠다. 송파구의 경우 대규모 아파트 단지의 급매물이 시세에 영향을 줬다고 부동산원은 분석했다. 전세시장 역시 역전세난 속에서도 규제 완화에 대한 기대 심리로 하락폭이 2주 연속 줄었다. 전국 아파트 전셋값은 -0.82%에서 -0.76%로, 서울은 지난주 -1.15%에서 이번 주 -1.05%로 각각 낙폭이 둔화했다. 한편 전국과 서울 아파트 매수 심리도 2주 연속 회복세를 보였다. 이번 주 서울 아파트 매매수급지수는 64.8로 지난주(64.1)보다 0.7포인트 상승했다. 매매수급지수는 100을 기준으로 이보다 낮을수록 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 것을 의미한다.

413채 ‘깡통 전세’ 임대 사업자인 ‘빌라왕’ 이 모 씨가 과거 MBC ‘구해줘! 홈즈’에 출연한 사실이 뒤늦게 알려졌다. MBC는 해당 편의 다시보기 서비스를 중단하며 수습에 나섰다. 11일 MBC 공식 홈페이지와 웨이브에 따르면 2019년 5월19일 방송된 ‘구해줘! 홈즈’의 8회는 다시보기 서비스가 중단됐다. 해당 회차에 출연한 이씨가 보증금 약 310억원을 가로챘다는 의혹이 제기됐기 때문이다. ‘중개보조원’ 신분으로 방송에 출연한 이씨는 전셋집을 구하는 의뢰인 부부를 위해 한 빌라 2층 매물을 안내했고, 연예인 출연진은 해당 매물의 특징을 의뢰인과 시청자에게 소개했다. 이씨는 방송에 소개한 빌라의 5층에 1세대를 ‘깡통전세’ 수법으로 직접 소유하고 있던 것으로 드러났다. 중개보조원은 공인중개사가 아닌, 개업공인중개사에 소속돼 중개 대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 중개업무와 관련된 단순 업무를 보조하는 사람을 뜻한다. 이씨는 본인 명의의 세대와 같은 건물에 있는 다른 매물을 방송에 소개하며 동반 홍보 효과를 노린 것이다. 이후 이 씨는 자신의 방송 출연 사실을 개인 SNS에 게재해 인지도와 신뢰도를 높이는 데 이용하기도 했다. 이씨는 수도권 일대에서 무자본 갭투자로 빌라 413채를 매입해, 임차인 118명으로부터 보증금 312억원을 편취한 혐의로 지난달 구속됐다. 그러나 경찰은 보증보험 가입 등을 이유로 피해 사실을 진술하지 않은 이들까지 합하면 실제 피해자는 더 많을 것으로 보고 있다. 

꼭 1년 전, 그는 자신 있게 서울 집값 20% 하락을 예측했다. 그때만 해도 이름깨나 있는 부동산 전문가나 공신력 있는 연구소들조차 상승론을 더 많이 펼칠 때였다. 그럼에도 그는 ‘강남불패’ 같은 가짜뉴스에 현혹되지 말라며 하락론을 꺾지 않았다. 지난해 10월 기준 서울 아파트값은 꼭짓점을 찍었던 2021년 10월 대비 25% 떨어졌고 강남도 속절없이 무너졌다. 하버드대 박사(‘하박’은 그의 별칭이다)가 대단한 스펙임에는 분명하지만 실물경기인 부동산에 얼마나 힘을 쓸까 내심 미심쩍어했던 게 민망할 정도였다. 서울대 환경대학원에서 도시계획을 가르치지만 부동산 무료 분석사이트 ‘부트캠프’로 더 유명한 김경민(50) 교수 얘기다. 정부가 대출·전매·세금 완화 등 ‘1·3대책’을 쏟아낸 다음날 김 교수를 다시 만났다. -작년 이맘때 집값 상승론을 펼쳤던 분들이 ‘영끌5적’으로 몰려 몰매를 맞고 있다. 솔직히 본인이 틀릴 수도 있을 거란 걱정은 안 했었나. “전혀. 그런 의심을 갖기에는 투자수익률이 당시 너무 높았다. 부동산 투자수익률은 분자가 1년치 월세이고 분모가 집값이다. 분모가 작아질수록 수익률이 올라간다. 수익률이 계속 오른다는 건 집값이 떨어진다는 결정적인 신호다. 그런데 아무리 숫자를 들이대도 안 믿는 사람들이 있더라. 집값 20% 하락을 얘기했을 때 전제가 기준금리 1.75% 인상이었다. 그런데 지금 3.25%다. 그러니 집값이 더 떨어진 거다. 현시점으로 계산하면 서울의 경우 고점 대비 30%쯤 떨어졌다.” -하락 속도가 너무 빠르다 보니 정부가 부동산 규제를 급격히 풀고 있다. 전매 제한, 분양가상한제, 실거주 규제 등 이른바 문재인 정부의 대못을 거의 다 뽑았다. “잘못된 처방이다. 정부가 쏟아내고 있는 것은 전부 수요 진작책이다. 그런데 부동산 시장을 짓누르는 가장 큰 요인은 금리다. 가처분소득이 줄어들고 이자가 오르는데 누가 (시장에) 들어가겠나. 백약이 무효다.” -그럼 한국은행이 금리를 내려야 하나. “그건 더 미친 짓이다. 부동산 경기 살리겠다고 지금 금리를 내리면 영국 꼴 난다. (리즈) 트러스가 45일 만에 영국 총리에서 물러난 건 감세 때문만이 아니다. 부동산 규제를 풀었다가 후폭풍을 맞은 요인도 크다. 2020년과 2021년 집값 상승분은 명백히 버블(거품)이다. 그건 꺼지게 놔둬야 한다.” -정부가 가만히 보고만 있으라는 건가. “규제 완화책을 쓸 때가 아니라는 거다. 효과가 없는 데서 그치면 그나마 다행인데 이런 완화책이 나중에 집값 상승의 불쏘시개가 되기 때문에 문제인 거다.” -정부 기세로 봐서는 마지막 남은 강남3구와 용산구도 풀겠다고 할 것 같은데. “상징적인 효과가 있어 쉽지는 않겠지만 개인적으로는 강남3구를 풀어도 큰 영향은 없다고 본다. 강남권 아파트 신규 분양 물량이 올해 8000채, 내년과 내후년에 각각 1만 2000채다. 그런데 거래량은 지난해 10월 559채, 11월 729채다. 통상 평균 거래량이 얼마인지 아나. 6500채다. 물량은 쏟아지는데 거래는 없으니 전셋값은 더 떨어질 수밖에 없다. 시장이 달아오르려면 매매가와 전셋값 격차가 좁혀져야 한다. 이 격차가 당분간은 커서 제 아무리 대못을 빼도 강남조차 살아나기 어렵다. 이달 17일이 둔촌주공아파트 계약금 들어오는 날이다. 미계약이 속출하면 시장이 엄청나게 흔들릴 것이다. 정부가 1·3대책을 서둘러 내놓은 것은 다분히 둔촌주공 리스크를 염두에 뒀다고 본다.” -작년보다 올해 집값이 더 떨어진다는 얘기인가. “물론이다. 거래량 등 모든 빅데이터가 추가 하락을 가리키고 있다. 바닥은 아직 멀었다. 올해 서울 집값은 고점 대비 40% 떨어져 2018년 4분기 수준으로 회귀할 것이다.” -그럼 집을 언제 사야 하나. “내년에는 집값이 좀더 떨어지거나 정체 수준을 보일 것이다. 2024년도 괜찮지만 좀더 안정적으로 들어가려면 2025년을 권하고 싶다.”-작년 꼭지점에 집을 산 사람이 103만여명이다. 이들은 어떻게 해야 하나. “애석하지만 무조건 버텨야 한다. 섣불리 (작은 집 등으로) 갈아탔다가는 손해를 더 키울 수 있다. 차라리 전세나 월세를 주고 금융비용(대출이자 등)을 최대한 줄이는 게 현명하다.” -언제까지 버텨야 하나. “걱정스러운 것은 공급 부족과 정부의 규제 완화가 맞물릴 공산이 높다는 점이다. 부동산 프로젝트 파이낸싱(PEF) 부실 등으로 아파트 신규 착공이 거의 안 되고 있다. 3~4년 뒤면 공급 부족이 가시화될 것이다. 그사이 미국이 금리 인상을 중단하면 우리나라의 금리 상승세도 멈추게 된다. 그 끝은 명약관화하다. 2026년에는 집값이 급반등할 것이다.” -일각에서는 지금의 급락세가 초급매물이나 증여성 매물 때문이라고 본다. 올해 상반기 한은의 금리 인상이 멈추면 이르면 올 하반기 집값이 반등할 것이라는 주장도 있는데. “그러기에는 돈이 너무 없다. 금리가 가파르게 올라 사람들의 가처분소득이 쪼그라들었다. 다만 사람들이 정부를 믿지 않는다는 것은 변수다. 집값이 떨어지면 정부가 규제를 더 풀고 그러면 다시 폭등하고…. 이런 패턴을 경험치로 이미 터득해서 가수요가 일찍 붙을 수 있다. 그렇게 되면 2026년보다 급반등 시기가 더 앞당겨질 수 있다.” -그럼 정부가 뭘 해야 하나. “토지 비축에 들어가야 한다. 개발 안 된 땅을 계속 사들이고 정부가 갖고 있는 유휴부지는 인허가 정비 작업을 미리 해놔야 한다. 그래서 언제든 공급에 나설 수 있다는 신호를 시장에 확실히 줘야 한다. 서울 용산 철도정비창 같은 핵심요지에는 반드시 상가와 아파트를 같이 지어야 한다. 지금 정부가 챙겨야 할 것은 규제 완화 같은 수요 진작책이 아니라 MB(이명박 정부) 때의 보금자리주택 같은 공급 준비책이다. 엉뚱하게 임대차 3법을 때려잡고 있는데 그것도 번지수가 틀렸다.” -임대차 3법이 되레 시장 왜곡을 야기했다는 비판이 크지 않나. “집값 상승분을 세입자에게 전가한 측면이 (임대차 3법에) 있는 것은 사실이다. 그러나 세계 어느 나라를 봐도 도입 초기에는 그런 부작용이 있다. 지금은 어느 정도 정착기에 들어선 국면이다. 종합부동산세 완화, 12억원 이상 아파트 대출 허용 등 정부가 내놓고 있는 대책은 거의 모두 자산가를 위한 것이다. 서민을 위한 유일한 정책이 임대차 3법이다. 시장을 왜곡시킨다고 공격하는데 외국은 우리나라보다 이자나 임대기간 규제가 훨씬 세다. 이게 반시장적이라고 공격하려면 노태우 정부 때 전세기간을 1년에서 2년으로 늘린 것도 되돌려야 한다. 임대사업자 등록도 부활시켜서는 안 된다.” -왜인가. “문재인 정부 최악의 부동산 정책이 임대사업자 제도다. 기존 주택을 여러 채 사들인 사람을 임대사업자로 인정해 온갖 혜택을 줬다. 이런 ‘매입 임대’는 아랫돌 빼서 윗돌 막는 거라 공급에 전혀 도움이 안 된다. 새로 집을 짓는 ‘건설 임대’는 공급을 늘리는 효과가 있기 때문에 괜찮다. 그런데 윤석열 정부가 33평까지 매입 임대를 다시 허용하려 하고 있다. 이게 허용되면 집값 상승의 트리거(기폭제)가 될 것이다. 부동산에 관한 한 문재인 정부나 윤석열 정부나 무능하기는 똑같다.” -1년 전에 ‘2030 영끌족이 심각한 사회문제로 떠오를 것’이라고도 경고했는데. “지분공유제를 도입하자고 계속 제안하는 이유다. 대출 원금을 일정 부분 정부가 갚아 주는 대신 집값의 일부 지분을 정부가 갖는 거다. 6~7년 정도로 집을 되파는 기간을 제한한 뒤 매각 시점에 차익을 지분대로 나눠 갖게 되면 영끌족의 연착륙을 도울 수 있을 것이다.” -예측이 안 맞아 내년에는 안 봤으면 좋겠다. “(웃음) 같은 생각이다.” ■김경민 교수는 서울대 지리학과를 나와 미국 UC버클리에서 정보시스템 석사, 하버드대에서 도시계획과 부동산학으로 박사학위를 받았다. 미국 상업용 부동산 리서치 회사(PPR)에서 상가 건물 가격을 예측하고 분석하는 일을 했다. 이때의 경험과 모형을 활용해 한국 부동산 시장을 해부하고 있다.

　꼭 1년 전, 그는 자신있게 서울 집값 20% 하락을 예측했다. 그때만 해도 이름깨나 있는 부동산 전문가나 공신력 있는 연구소들조차 상승론을 더 많이 펼칠 때였다. 그럼에도 그는 ‘강남불패’ 같은 가짜뉴스에 현혹되지 말라며 하락론을 꺾지 않았다. 지난해 10월 기준 서울 아파트 값은 꼭지점을 찍었던 2021년 10월 대비 25% 떨어졌고 강남도 속절 없이 무너졌다. 하버드대 박사(‘하박’은 그의 별칭이다)가 대단한 스펙임에는 분명하지만 실물경기인 부동산에 얼마나 힘을 쓸까 내심 미심쩍어했던 게 민망할 정도였다. 서울대 환경대학원에서 도시계획을 가르치지만 부동산 무료 분석사이트 ‘부트캠프’로 더 유명한 김경민(50) 교수 얘기다. 정부가 대출·전매·세금 완화 등 ‘1·3대책’을 쏟아낸 다음날 김 교수를 다시 만났다.  -작년 이맘때 집값 상승론을 펼쳤던 분들이 ‘영끌5적’으로 몰려 몰매를 맞고 있다. 솔직히 본인이 틀릴 수도 있을 거란 걱정은 안 했었나. 　“전혀. 그런 의심을 갖기에는 투자수익률이 당시 너무 높았다. 부동산 투자수익률은 분자가 1년치 월세이고 분모가 집값이다. 분모가 작아질수록 수익률이 올라간다. 수익률이 계속 오른다는 건 집값이 떨어진다는 결정적인 신호다. 그런데 아무리 숫자를 들이대도 안 믿는 사람들이 있더라. 집값 20% 하락을 얘기했을 때 전제가 기준금리 1.75% 인상이었다. 그런데 지금 3.25%다. 그러니 집값이 더 떨어진 거다. 현 시점으로 계산하면 서울의 경우 고점 대비 30%쯤 떨어졌다.”  -하락 속도가 너무 빠르다 보니 정부가 부동산 규제를 급격히 풀고 있다. 전매 제한, 분양가상한제, 실거주 규제 등 이른바 문재인 정부의 대못을 거의 다 뽑았다. 　“잘못된 처방이다. 정부가 쏟아내고 있는 것은 전부 수요 진작책이다. 그런데 부동산 시장을 짓누르는 가장 큰 요인은 금리다. 가처분소득이 줄어들고 이자가 오르는데 누가 (시장에) 들어가겠나. 백약이 무효다.” 　-그럼 한국은행이 금리를 내려야 하나. 　“그건 더 미친 짓이다. 부동산 경기 살리겠다고 지금 금리를 내리면 영국 꼴 난다. (리즈) 트러스가 영국 총리에서 45일 만에 단명한 것은 감세 때문만이 아니다. 부동산 규제를 풀었다가 후폭풍을 맞은 요인도 크다. 2020년과 2021년 집값 상승분은 명백히 버블(거품)이다. 그건 꺼지게 놔둬야 한다. 억지로 붙들어 맨다고 잡히지도 않지만 잡을 이유도 없다.” 　-너무 급격히 꺼지면 충격이 크지 않나. 정부가 가만히 보고만 있으라는 건가. 　“규제 완화책을 쓸 때가 아니라는 거다. 효과가 없는 데서 그치면 그나마 다행인데 이런 완화책이 나중에 집값 상승의 불쏘시개가 되기 때문에 문제인 거다.” 　-정부 기세로 봐서는 마지막 남은 강남3구와 용산구도 풀겠다고 할 것 같은데. 　“상징적인 효과가 있어 쉽지는 않겠지만 개인적으로는 강남3구를 풀어도 큰 영향은 없다고 본다. 강남권 아파트 신규 분양 물량이 올해 8000채, 내년과 내후년에 각각 1만 2000채다. 그런데 거래량은 지난해 10월 559채, 11월 729채다. 통상 평균 거래량이 얼마인지 아나. 6500채다. 물량은 쏟아지는데 거래는 없으니 전셋값은 더 떨어질 수밖에 없다. 시장이 달아 오르려면 집값과 전셋값 격차가 좁혀져야 한다. 이 격차가 당분간은 커서 제 아무리 대못을 빼도 강남조차 살아나기 어렵다. 이달 17일이 둔촌주공아파트 계약금 들어오는 날이다. 미계약이 속출하면 시장이 엄청나게 흔들릴 것이다. 정부가 1·3대책을 서둘러 내놓은 것은 다분히 둔촌주공 리스크를 염두에 뒀다고 본다.” 　-작년보다 올해 집값이 더 떨어진다는 얘기인가. 　“물론이다. 거래량 등 모든 빅데이터가 추가 하락을 가리키고 있다. 바닥은 아직 멀었다. 올해 서울 집값은 고점 대비 40% 떨어져 2018년 4분기 수준으로 회귀할 것이다.” 　-그럼 집을 언제 사야 하나. 　“내년에는 집값이 좀 더 떨어지거나 정체 수준을 보일 것이다. 2024년도 괜찮지만 좀 더 안정적으로 들어가려면 2025년을 권하고 싶다.” 　-작년 꼭지점에 집을 산 사람이 103만여명이다. 이들은 어떻게 해야 하나. 　“애석하지만 무조건 버텨야 한다. 섣불리 (작은 집 등으로) 갈아탔다가는 손해를 더 키울 수 있다. 차라리 전세나 월세를 주고 금융비용(대출이자 등)을 최대한 줄이는 게 현명하다.” 　-언제까지 버텨야 하나. 　“걱정스러운 것은 공급 부족과 정부의 규제 완화가 맞물릴 공산이 높다는 점이다. PEF(부동산 프로젝트 파이낸싱) 부실 등으로 아파트 신규 착공이 거의 안 되고 있다. 3~4년 뒤면 공급 부족이 가시화될 것이다. 그 사이 미국이 금리 인상을 중단하면 우리나라의 금리 상승세도 멈추게 된다. 그 끝은 명약관화하다. 2026년에는 집값이 급반등할 것이다.” 　-일각에서는 지금의 급락세가 초급매물이나 증여성 매물 때문이라고 본다. 올해 상반기 한국은행의 금리 인상이 멈추면 이르면 올 하반기 다시 집값이 반등할 것이라는 주장도 있는데. 　“그러기에는 돈이 너무 없다. 금리가 가파르게 올라 사람들의 가처분소득이 쪼그라 들었다. 다만, 사람들이 정부를 믿지 않는다는 것은 변수다. 집값이 떨어지면 정부가 규제를 더 풀고 그러면 다시 폭등하고…. 이런 패턴을 경험치로 이미 터득해서 가수요가 일찍 붙을 수 있다. 그렇게 되면 2026년보다 급반등 시기가 더 앞당겨질 수 있다.” 　-그럼 정부가 뭘 해야 하나. 　“토지 비축에 들어가야 한다. 개발 안 된 땅을 계속 사들이고 정부가 갖고 있는 유휴부지는 인허가 정비 작업을 미리 해놔야 한다. 그래서 언제든 공급에 나설 수 있다는 신호를 시장에 확실히 줘야 한다. 서울 용산 철도정비창 같은 핵심요지에는 반드시 상가와 아파트를 같이 지어야 한다. MB(이명박 정부) 때 집값이 잡혔던 것은 글로벌 금융위기라는 외부요인도 있었지만 보금자리주택 공도 컸다. 지금 정부가 챙겨야 할 것은 규제 완화 같은 수요 진작책이 아니라 보금자리주택 같은 공급 준비책이다. 엉뚱하게 임대차 3법을 때려잡고 있는데 그것도 번지수가 틀렸다.” 　-임대차 3법이 되레 시장 왜곡을 야기했다는 비판이 크지 않나. 　“(임대차 3법에) 집값 상승분을 세입자에 전가한 측면이 있는 것은 사실이다. 그러나 세계 어느 나라를 봐도 도입 초기에는 그런 부작용이 있다. 지금은 어느 정도 정착기에 들어선 국면이다. 종합부동산세 완화, 12억원 이상 아파트 대출 허용 등 정부가 내놓고 있는 대책은 거의 모두 자산가를 위한 것이다. 서민을 위한 유일한 정책이 임대차 3법이다. 시장을 왜곡시킨다고 공격하는데 외국은 우리나라보다 이자나 임대기간 규제가 훨씬 세다. 이게 반시장적이라고 공격하려면 노태우 정부 때 전세기간을 1년에서 2년으로 늘린 것도 되돌려야 한다. 임대사업자 등록도 부활시켜서는 안 된다.” 　-왜인가. 　“문재인 정부가 저지른 최악의 부동산 정책이 임대사업자 제도다. 기존 주택을 여러 채 사들인 사람을 임대사업자로 인정해 온갖 혜택을 줬다. 이런 ‘매입 임대’는 아랫돌 빼서 윗돌 막는 거라 공급에 전혀 도움 안 된다. 새로 집을 짓는 ‘건설 임대’는 공급을 늘리는 효과가 있기 때문에 허용해도 된다. 그런데 윤석열 정부가 (이미 허용키로 한 25평을 넘어) 33평까지 매입 임대를 허용한다면 집값 상승의 트리거(기폭제)가 될 것이다. 부동산에 관한 한 문재인 정부나 윤석열 정부나 무능하기는 똑같다. 토지거래허가제 같은 반시장 규제는 풀고 대출과 세제는 묶어야 하는데 윤석열 정부는 완전히 거꾸로 가고 있다.” 　-정부에 찍히는 것 아닌가. 　“(웃으며) 문재인 정부 욕도 많이 해서 괜찮다. 그런데 부동산 관련 대출이나 세제는 정권에 따라 자꾸 왔다 갔다 해서는 안 된다. 실수요자한테 불리한 요소를 손 볼 필요는 있지만 큰 틀을 정하면 웬만해서는 그대로 가져가야 한다. 우리나라 집값이 냉탕, 온탕을 오가는 이유 중의 하나는 바로 정부 정책에 대한 시장의 불신 때문이다.”　-도시계획 전공자로서 서울시의 ‘35층 룰’ 해제는 어떻게 보나. 　“글로벌 도시 중에서 서울처럼 자연환경이 좋은 도시가 어디 있는가. 강이 흐르고 산이 있고 문화유산이 있다. 자꾸 싱가포르를 벤치마킹하려 하는데 거기는 아무 것도 없는 깡촌이라 건축물로 승부를 본 거다. 왜 그런 데를 따라 하려 드나. 외국 유명 도시를 봐도 강 주변은 저층, 외곽이 고층이다.” 　-1년 전에 ‘2030 영끌족이 심각한 사회문제로 떠오를 것’이라고도 경고했다. 　“지분 공유제를 도입하자고 계속 제안하는 이유다. 대출 원금을 일정 부분 정부가 갚아주는 대신 집값의 일부 지분을 정부가 갖는 거다. 6~7년 정도로 집을 되파는 기간을 제한한 뒤 매각 시점에 차익을 지분대로 나눠 갖게 되면 영끌족의 연착륙을 도울 수 있을 것이다.” 　-과거에도 그런 모델을 시도했지만 집에 대한 우리나라 사람의 유별난 애착 때문에 실패했다. 그게 아니더라도 특혜 시비가 일 것 같은데. 　“과거 실패는 집값 상승기에 시도했기 때문이다. 지금은 급락기라 상황이 전혀 다르다. 특혜 시비는 따를 것이다. 투자는 자기책임 아래 하는 게 맞지만 사회초년병은 경험이 부족하다. 정부의 잘못된 정책으로 피해를 키운 측면도 있으니 정부가 퇴로를 열어줘야 하지 않겠나.” 　-예측이 안 맞아 내년에는 안 봤으면 좋겠다. 　“(웃음) 같은 생각이다.” 　 　김경민 교수는 　서울대 지리학과를 나와 미국 UC버클리에서 정보시스템 석사, 하버드대서 도시계획과 부동산학으로 박사학위를 받았다. 미국 상업용 부동산 리서치 회사(PPR)에서 상가 건물 가격을 예측하고 분석하는 일을 했다. 이때의 경험과 모형을 활용해 한국 부동산 시장을 해부하고 있다. 2020년부터 해마다 ‘부동산 트렌드’도 내고 있다. 

서울시가 전세사기를 사전에 차단하기 위해 25개 자치구와 신축빌라가 밀집한 지역의 부동산중개사무소를 대상으로 현장 지도와 점검을 진행한다. 9일 서울시에 따르면, 매매가격 대비 전세가율이 높은 신축건물 밀집 지역과 민원 발생이 잦은 업소를 중심으로 현장 지도·점검을 시작한다. 최근 집값 하락세가 지속되면서 전세가격이 매매가보다 높은 이른바 ‘깡통전세’ 피해가 잇따르고 있다. 지난해 10월 수도권에서 1000채가 넘는 빌라와 오피스텔을 임대해 속칭 ‘빌라왕’으로 불린 40대 김모씨가 숨지며 전세 보증금을 돌려받지 못하는 피해자도 속출했다. 시는 불법행위 등에 대해서는 무관용 원칙에 따라 추적 수사나 고발조치 등으로 대응한다. 이중계약서 체결, 허위매물 게시·광고 위반, 부동산 권리관계 작성 누락, 무자격 또는 무등록 불법 중개, 중개보수 초과 수령 여부 등도 살핀다. 나아가 봄 이사철을 앞두고 지난해부터 운영해온 전세가격 상담센터를 온라인뿐만 아니라 현장 접수도 가능하게 운영할 방침이다. 시는 부동산 불법행위 수사는 시민 제보가 결정적인 단서를 제공하는 만큼 관련 범죄행위를 발견하거나 피해를 본 경우 적극적으로 신고해달라고 요청했다. 스마트폰 앱 ‘서울 스마트 불편신고’나 서울시 홈페이지 민생침해 범죄신고센터, 다산콜(☎ 120) 등으로 신고하면 된다. 제보자는 심의를 거쳐 최대 2억원의 포상금을 받을 수 있다. 조남준 서울시 도시계획국장은 “부동산 거래 질서를 해치고 시민의 생계를 위협하는 전세사기는 무엇보다 예방이 중요하다”며 “점검에서 적발되는 부동산중개사무소에 대해선 엄정 조치하겠다”고 밝혔다.

“부동산발 금융타격, 금융발 실물타격 우려”“규제 푼다고 주택가격 상승 기대 안 해”원희룡 국토교통부 장관이 지난 6일(현지시간) “시장 기대보다 (부동산 규제 완화를) 앞당기고 강도를 높인 게 맞지만, 과거같이 빚을 내 집을 사라거나 가격을 부양하려는 것과는 의도도 다르고 결과도 다르다”고 강조했다. 원 장관은 워싱턴DC에서 특파원단을 만난 자리에서 “부동산발 금융 타격, 금융발 실물 시장 타격이 올 수 있고, 순식간의 연쇄반응을 막을 필요가 있다”며 이렇게 밝혔다. 그는 “규제를 푼다고 주택 가격이 오르리라 기대도 안 하고, 그렇게 보지도 않는다”고 말했다. 또 원 장관은 “현재 금리 상승이 끝나지 않았다고 보여지고, 하락 시점을 알 수 없는 상황”이라며 “주택 가격 자체가 너무 높다는 점에 대해선 입장을 바꾼 적이 없지만, 문제는 실수요자”라고 했다. 이어 “청약 당첨자 등 가격과 관계없이 거래를 진행해야 하는 사람들이 거래 단절로 도로가 끊긴 것”이라며 “최소한 거래 단절로 가계 파탄이 오는 부분에 대해 숨통을 트고 속도를 늦출 필요가 있다”고 강조했다. 특히 총부채원리금상환비율(DSR) 유지로 실수요자들이 “빚을 내려고 해도 낼 수 없다”고 했다. 미국 부동산과 비교해서는 미국의 월세비율이 높은 것을 거론하며 “미국 부동산 문제가 우리보다 심각하다. 미국은 소득 대비 집세 비중이 거의 40~50%까지 가는 것 같다”고 우려했다. 이른바 ‘빌라왕’ 전세사기 사태에 대해선 “임대차 3법이 통과되며 전세대란이 발생하고, 여기에 갭투자가 들어왔다”며 “여기에 조직적으로 범죄적으로 머리가 잘 도는 사람들이 들어와 공범으로 묶이는 것으로 드러나고 있다”고 말했다. 이에 대한 단속 정책에 대해서는 “속일 수 없게 정보를 공개하고, 중개사와 감정평가사의 결탁을 강력 제재하고, 국세청 정보 같은 것은 수요자들이 바로 확인할 수 있게 전 부처가 달려들어 하고 있다”고 설명했다. 그는 “집주인의 신용정보와 매물가격 정보가 부실하면 보증을 거부하거나, 보증 한도를 낮추든가 위험 신호를 줘 시장에서 사기 위험 매물을 퇴출할 수 있게 해야 한다”고도 했다.