환율이 달러당 1천700원대로 뛰고, 주가는 나흘만에 내림세로 돌아섰다. 21일 서울 외환시장에서 미 달러화에 대한 원화 환율은 달러당 장중 최저치인 1천640원에 거래가 시작된 뒤 상오 11시부터는 줄곧 1천700원대에서 거래가 이뤄졌다.정유사의 결제수요와 일부 은행의 달러화 집중 매입,인도네시아 루피아화의 약세 등 대·내외 요인이 복합적으로 작용했다. 최고치는 달러당 1천740원이었으며 달러당 1천723원에 장이 마감됐다.22일 고시될 기준환율은 20일보다 77원20전이 높은 달러당 1천714원40전. 주식시장은 지수가 단기간에 급등한 데 따른 우려감으로 장 초반부터 기관투자가들의 매물이 쏟아져 나와 주가지수는 전날보다 26.89포인트 내려간 506.86으로 마감했다.자금시장에서 하루짜리 콜금리는 25.35%로 1.49%포인트,3년 만기 회사채는 23.30%로 1.20%포인트가 각각 떨어졌다.

주가가 널뛰기 끝에 6일만에 급락세로 돌아섰고 환율도 소폭 올랐다. 16일 주식시장은 23포인트 이상 오르며 출발,장중 한때 530선을 돌파하는 호조를 보였으나 기관투자자들이 단기간에 120포인트 이상 오른데 따른 경계성 매물을 대량 내놓으면서 주가는 전날보다 17.88포인트 내린 488.10으로 마감됐다. 거래량은 2억6만주,거래대금은 1조7천57억원으로 모두 사상 최대를 기록했다.외국인은 이날 한도확대 당일을 제외한 평일로는 사상 최대인 1천5백26억원어치를 순매수했다.개인투자자들도 4백44억원의 매수우위를 보였다. 미 달러화에 대한 원화환율은 달러당 1천610원에 거래가 시작돼 한 때 달러당 1천585원까지 떨어졌으나 1천500원에 사겠다는 단기수요가 많아 달러당 1천618원에 장이 마감됐다.최고치는 1천660원이었으며,17일 고시될 기준환율은 16일보다 24원70전 높은 달러당 1천621원.

◎수입 줄어 관리비 등 부담 ‘빡빡’/대형 승용차·아파트 매물 급증/TV·냉장고 등도 소형만 팔려 ‘대형 수난시대’ IMF한파로 가계경제 부담이 늘면서 생활속에서 큰 것보다는 작은 것을 선호하는 경향이 크게 확산되고 있다.수입은 줄어든 반면 각종 요금인상 등으로 지출은 크게 뛰어 대형 승용차나 넓은 아파트 등은 곧바로 ‘비효율’로 이어지기 때문이다. 가전제품도 소형제품이 각광을 받고 심지어 여성용 화장품도 작은 포장이 인기를 끈다. 생활속의 거품 제거와 올바른 소비문화의 정착이라는 측면에서 바람직스러운 현상으로 받아들여지고 있다. 얼마 전 결혼한 회사원 박모씨(27·여)는 당초 계획했던 1억5천만원짜리 32평형 전세아파트 대신 8천만원짜리 21평형 전세아파트에 신혼살림을 차렸다.가전제품도 새로 구입하려 했지만 당분간은 결혼 전에 썼던 것을 쓰기로 하고 절약한 돈을 은행에 넣었다. 대기업 이사 김모씨(53·서울 양천구 목동)는 이 달초 55평짜리 아파트를 내놨다.40평짜리 전셋집으로 옮겨가기 위해서다.집을 살 때 얻은은행빚 이자가 최근 18∼20%로 뛰어 매월 이자부담만도 2백50만원에 이르는데다 난방비를 제외한 관리비만도 월 평균 30만원이 넘어 도저히 IMF시대를 견뎌나갈 수 없다고 계산했기 때문이다. 서울 목동 T부동산중개소의 전모씨(38)는 “최근 한달동안 매물로 나온 아파트 1백여채 가운데 55,58평 등 대형이 20%를 차지한다”고 말했다. 대형아파트의 시세도 폭락했다.매물은 많은 데 비해 살 사람이 없기 때문이다.목동아파트 58평형은 지난 해 이맘 때는 5억∼5억5천만원에 거래됐지만 지금은 4억5천만원에도 사겠다고 나서는 사람이 없다는 것이다. 자동차 시장에서도 중·대형은 물론 소형차의 인기가 시들해진 반면 세금,주차료 등에서 혜택을 받는 경차는 없어서 못 팔 정도로 인기를 누리고 있다.현대자동차의 경우,경차인 ‘아토스’는 지난 해 12월 처음으로 전차종 판매 1위를 기록했다.2천㏄급 이상 대형차의 판매량은 예년의 2천여대에 크게 못미치는 8백여대에 그쳤다. 중고차시장도 마찬가지다.서울 장안동 중고차시장에서는 97년식 현대 ‘아토스’가 같은 연식의 동사 소형차보다도 1백만원이 비싸다. 중소업체 사장 김모씨(55)는 지난 해 초 5천만원에 구입한 국산 최고급 대형승용차를 처분하려고 중고차시장을 찾았다가 거래가가 1천만원이라는 소리를 듣고 발길을 돌렸다. 가전제품도 급속히 소형화 추세로 가고 있다.최근 서울 청계천 7가 중고가전제품 상가에는 주말이면 소형 TV,냉장고,세탁기 등을 구입하려는 실속파들로 발디딜 틈이 없다. 대부분 신입사원이나 갓 서울에 올라온 사람들이지만 예비 신혼부부도 간혹 있다는게 상인들의 말이다. 일부 시민들은 600ℓ 이상 냉장고,45인치 TV 등을 갖고와 중고 소형냉장고나 20인치 TV 등 바꿔가기도 한다.

증시 사상 최대 거래량을 기록하며 주가가 큰폭으로 올랐다. 14일 주식시장은 17포인트 이상 급등하며 출발,480선을 돌파하는 호조세를 보였으나 단기간에 주식 값이 많이 오른데 따른 경계매물로 오름 폭이 다소 줄어들어 종합주가지수는 전날보다 11.39포인트가 오른 475.13으로 마감했다. 환율은 달러당 1천750원에 거래가 시작돼 최저치인 달러당 1천671원에 장이 마감됐다. 15일 고시될 기준환율은 14일보다 40원60전 낮은 1천715원10전.

◎두산­주류 3사 합병 등 계열사 12개로 축소/쌍용­미 호텔·시멘트 공장 4억달러에 매각/한화­NSK정밀 일본정공과 매각 협상 매듭/극동­동서증권 경영권 포기… 지분 양도 대그룹들이 구조조정에 박차를 가하고 있다. 두산그룹은 12일 OB맥주 두산경월 두산백화 등 주류 3사를 합병하는 내용의 ‘제2단계 구조조정’에 착수했고 쌍용그룹은 쌍용자동차 쌍용제지에 이어 해외 호텔과 시멘트공장을 팔아 2천7백억원 가량의 자금을 확보했다.한화그룹도 한화기계와 일본의 일본정공(NSK)이 합작 설립한 한화NSK정밀의 한화측 지분 50%를 NSK에 2백억원에 팔았고 부도난 동서증권의 대주주인 극동건설은 동서증권의 경영권을 포기했다. 두산그룹은 OB맥주 등 주류 3개사의 영업과 관리조직을 통합하는 데 이어 병유리 제조업체인 두산유리와 캔제조업체인 두산제관,두산상사와 두산건설,두산기계와 두산전자,두산씨그램과 세계양주를 각각 합병하고 세왕화학 등 5∼6개 계열사도 관련 업체에 흡수합병시키거나 매각하기로 했다.두산그룹의 2단계 구조조정은 2년간추진되며 계열사는 12개사로 줄게 된다. 두산그룹은 전 계열사에 사외이사제를 도입하기로 했으며 유상증자와 외자도입으로 내년말까지 그룹 부채비율을 현재 500%에서 200%로 줄일 계획이다. 쌍용그룹도 쌍용건설이 미국 샌디에이고와 새크라멘토에 있는 매리엇 레지던스 인 호텔 2곳을 최근 미국 투자신탁회사인 선스톤 호텔 인베스터사에 3천50만달러에 매각했다고 이날 발표했다.또 미국 캘리포니아주 다이아몬드바시에 있는 해외 시멘트공장 현지법인인 리버사이드 시멘트사를 텍사스 인더스트리사에 1억2천만달러에 매각했다.쌍용은 이를 통해 2천7백억원 이상의 자금을 확보,대우그룹에 매각한 쌍용자동차 부채의 원리금 상환과 운영자금으로 쓸 계획이다.쌍용은 용평리조트와 그룹 사옥 건립 예정지였던 삼각지 민정학원 부지도 매물로 내놓았다. 한화그룹도 일본 NSK와 이달 중 매각대금의 입금을 끝내기로 하고 한화NSK정밀 창원공장의 전 직원을 해고없이 승계하기로 합의했다.이번 매각으로 한화그룹 계열사는 29개사로 줄게 됐다.87년에 설립된 한화NSK정밀은 한화기계와 NSK가 절반씩 지분출자한 회사로 창원 공장에서 VTR 헤드드럼과 소형 모터,전동공구 등에 사용되는 초정밀 베어링을 생산해 왔다. 한화는 이에 앞서 지난 12월 한화바스프우레탄을 독일 바스프사에 1천2백억원에 매각했으며 해외 석유메이저사 3∼4개사를 대상으로 주력 계열사인 한화에너지와 한화에너지프라자의 매각협상을 벌이고 있다.지난 6일에는 미국 최대 투자신탁회사인 얼라이언스 캐피털에 한화투자신탁의 지분 20%를 60억원에 매각했다. 한편 극동건설은 보유중이던 동서증권 주식 6백만주(지분비율 18%)를 동서증권에 위임하는 ‘경영권 포기 및 처분권 위임각서’를 제출,대주주로서의 경영권과 의결권을 포기했다고 밝혔다.동서증권의 김관종 사장이 경영실패에 대한 책임을 지고 사임했고 박효식 전무와 최정식 상무가 후임 공동 대표이사에 취임했다.동서증권은 극동건설에 대한 대여금 1천5백억원에 대해 총 1천8백억원의 담보도 확보했다.동서증권 경영정상화 추진위원회 관계자는 “이로써 극동건설과의 관계가 대부분 청산됐다”며 “전 직원이 단결해 회사의 재기를 위해 노력할 것”이라고 말했다.

◎의사타진 활발… 규제완화땐 대규모 자금 몰릴듯 국내 부동산 투자에 외국인들이 적극적으로 나설 움직임을 보이고 있다.이는 환율폭등으로 인한 외국인의 구매력 상승과 국제통화기금(IMF)한파로 인한 기업부동산매물 급증,규제완화 기대감 등에 기인한 것으로 여겨지고 있다.각종 규제때문에 아직 실거래는 잘 이뤄지지 않고 있으나 규제가 완화되고 침체된 부동산경기가 반전될 경우 외국인의 부동산투자가 급증할 것으로 전망된다. 9일 관련업계에 따르면 센추리21과 ERA 코리아 등 외국계 부동산중개체인에 외국인들의 국내 부동산 투자 문의가 잇따르고 있다.센추리21의 경우 현재미국 본사나 외국체인점 등을 통해 국내부동산 투자의사를 밝혀온 의뢰가 30여건에 달하고 있다. 국내에 진출한 외국계기업과 국내 거주중인 외국인들의 부동산매입 문의도 매우 활발한 것으로 알려졌다.또 외국은행 3∼4곳도 국내진출을 위해 이 회사를 통해 사업용 빌딩을 찾고 있는 것으로 전해졌다.

◎신도시 아파트값 IMF 지원후 10%선 하락/전세 포함 거래 ‘올스톱’… 서울도 약세 못 면해 국제통화기금(IMF) 지원 체제가 집값과 전세값 등 부동산 가격의 거품까지 빼기 시작했다.집값은 떨어져도 살 사람이 나서질 않고, 전세입자는 이사를 가려해도 전세값을 빼지 못하는 등 거래가 ‘올스톱’ 상태다. 8일 건설교통부와 부동산업계에 따르면 수도권 신도시의 아파트값이 IMF자금지원 이후 전 평형에 걸쳐 10% 정도 떨어졌다.그런데도 호가만 있을 뿐 거래는 이뤄지지 않는 ‘매물 적체’가 이어져 당분간 집값의 하락세는 지속될 전망이다. 지난해 전국에서 가장 높은 집값 상승률을 보였던 산본은 금정동 M아파트 38평형의 매매가가 IMF 자금지원 직전 보다 최대 3천만원까지 떨어져 1억9천만∼2억원 사이에 가격이 형성되고 있다.전세값도 1천만원 이상 떨어진 8천만∼8천5백만원에 형성되고 있다. 분당과 일산도 사정은 마찬가지.분당 서현동 W아파트 32평형의 매매가는 지난해 보다 2천만원 정도 떨어진 2억1천만원,전세값은 5백만∼1천만원 떨어진 9천만∼9천5백만원 수준을 보이고 있다. 서울의 아파트값도 약세를 보이고 있다.대치동 K아파트 45평형은 5억7천만∼6억5천만원으로 최근 한두달 사이에 2천만∼3천만원이 떨어졌고 전세값은 2억4천만∼5천만원으로 1천∼2천만원 떨어졌다.같은 지역의 E아파트는 32평형의 전세값이 3천만원 떨어진 9천만원에 내 놓아도 전세입자를 구하기 힘든 형편이다. 서울과 수도권 일부지역에서는 집주인이 전세값이 내리자 차액부담을 거부하고 원래 가격대로 세를 받아 나갈 것을 고집하는 경우가 많다.일부 세입자들은 새 아파트 입주나 전근 등 이사요인이 생겨도 전세값을 빼지 못해 발을 구르고 있다. 부동산 전문가들은 “최근에 집값과 전세값이 떨어진 것은 은행대출 중단 등에 따른 몫돈 동원이 어렵기 때문”이라며 자금의 흐름이 원할해질 하반기 이후가 돼야 정상거래가 이루어질 것으로 내다봤다.

◎당사자 직거래… 주변입지 등 손쉽게 파악 한 푼이라도 아껴써야 하는 IMF시대에 통상 매매가의 0.5%나되는 부동산중개수수료는 적지않은 부담이 된다. 1억6천만원짜리 아파트를 사고,팔았다면 양쪽에서 부담해야 하는 돈은 합해서 무려 1백60만원. 앞으로 PC통신을 할 줄 안다면 부동산중개인을 거치지 않고 집을 사고 팔수 있다.통신상에서 집을 사고 팔수 있는 ‘온라인 복덕방’이 개설됐기 때문이다. (주)데이콤(사장 곽치영)은 거래 당사자들이 아파트,주택 등 각종 부동산 현황을 파악해 손쉽게 매매,임대할 수 있도록 정보를 제공하는 ‘온라인 복덕방’을 PC통신 천리안에 개설,서비스에 들어갔다. 이 서비스는 천리안 이용자라면 누구나 갖고 있는 부동산을 매매와 임대분야로 구분,등록해놓고 분야별로 매물 등록현황을 검색할 수 있게 했다. 거래당사자들이 중개수수료 및 매물 파악 등 부동산거래에 따른 비용과 시간을 크게 줄일 수 있다는 것이 장점이다. 등록된 부동산은 아파트·빌라·연립·다세대 등 공동주택,단독주택,사무실,상가,공장,토지 등.각각의 부동산에 대해 소재지,계약조건,가격,융자상황,세대수,주변입지,거래마감예정일 등 모든 정보를 사진과 함께 한눈에 볼 수 있도록 했다. 또 부동산 정보를 가격,소재지별로 검색할 수도 있어 편리하게 원하는 부동산을 찾아볼 수 있다. 이 서비스를 이용하려면 천리안 초기화면에서 3번 ‘게시판’→17번 ‘천리안 부동산 직거래’를 선택하거나 아무 화면에서나 ‘GO MART’를 치면 된다.이달까지는 이용요금이 무료다.

◎분양가 전면 자율화·금융실명제 보완·투자자 여신 확대·임대업 대외 개방 등 활성화 기애요인/환율시장 불안·실물경기 침체 지속·대기어 매물 증가로/위축 심화 예상 ‘팽팽’ 국제통화기금(IMF)의 긴급 자금지원으로 우리나라는 올해 경제성장률,경상수지 규모,재정정책 및 통화정책,물가 등 경제 전반에 걸쳐 강도 높은 개혁이 예상되고 있다.이에 따른 변화는 부동산시장에도 당연히 영향을 미칠 전망이다. 우선 주택건설업체들이 주택공급을 줄이고 대량 실업으로 개인의 구매력이나 투자의욕도 크게 위축될 것으로 보인다.정부의 긴축재정 운용으로 일부 공공공사가 연기되고 개발기대에 부풀었던 국책사업 예정지 주변의 땅값은 거품이 빠지는 등의 현상이 예상된다. 이에 따라 올해의 부동산 투자는 IMF 자금지원 체제와 관련한 △고금리·고환율·고실업을 비롯 △정부의 부동산시장 안정정책 △기업부도 등에 따른 매물증가 △개인의 실질소득 대폭감소 등 예전과는 다른 복잡한 여러 요인들을 잘 따져 보고 손익을 계산해야 할 것으로 전망된다.부동산 전문가들이 지적하는 올해 부동산시장에 영향을 미칠 변수들을 살펴본다. ▷긍정적인 변수◁ ◆분양가 자율화 등 규제완화=이달 중 시행이 예상되는 아파트 분양가 전면자율화,금융실명제 보완,부동산 투자자에 대한 여신확대 등의 규제완화가 이루어질 경우 시중자금이 다시 부동산 시장으로 흘러들어 올 것으로 보인다.주택건설업체들도 분양가 자율화로 차별화된 주택상품의 공급을 통해 경쟁력을 기를 것으로 보인다. ◆부동산시장 대외개방=부동산 관련 서비스업이 개방된데 이어 올해부터 외국인 투자지분이 50% 미만인 경우에 한해 부동산 임대업 및 부동산 분양공급업이 개방됐다.IMF체제가 지속되면서 외국인의 국내 부동산 취득이 내국인과 똑같이 자유롭게 풀릴 가능성도 많아 외자유입에 의한 부동산 시장의 활성화도 기대할 수 있다. ◆토지개발 채권발행 및 토지거래규제완화=한국토지공사가 총 1조원 규모의 토지개발채권을 발행한다.이는 기업의 재무구조 개선과 부동산 가격의 안정에 어느 정도 기여할 것으로 전망되고 있다.정부의 부동산건설산업 대책의 하나인 토지거래 신고지역 전면해제 및 허가지역 축소도 기업의 보유토지 매각을 활성화하고 일반인의 토지거래에도 큰 영향을 줄 것으로 예상된다. ▷부정적인 변수◁ ◆실물부문의 경기침체=부동산 경기는 실물부문의 경기순환과 유사하게 움직이거나 다소 뒤따라가는 추세이다.앞으로 2∼3년간 우리 경제는 ‘고비용저효율’에서 ‘저비용 고효율’구조로 변화되고 소비가 위축되면서 실물경기의 침체가 지속될 것으로 보인다.따라서 부동산 시장도 상당기간 어려운 상태에 머물 것으로 예상된다. ◆고금리=은행이나 종합금융사의 대출이 끊어지면서 기업들이 자금조달을 위해 발행하는 회사채의 금리가 계속 높아질 전망이다.정부는 이자율 최고한도를 종전의 연 25%에서 40%로 확대한데 이어 아예 이자제한법을 폐지,국내 채권시장의 안정을 위해 장기 회사채 뿐만 아니라 단기채권에 대해 외국인의 투자한도를 확대하는 등 자본시장을 개방,외자유입을 유도하고 있다.그러나 환율시장이 불안해 실효성을 예측할 수 없고 금리차를 노린 국제투기자본(핫머니)이 성행할 우려도 있다.일반 투자자들은 채권시장을 통해 안정적인 고수익을 올릴 수 있어 상대적으로 투자수익률이 불투명한 부동산 투자를 기피할 가능성이 높다. ◆고환율=금융기관의 국제적 신용도 하락으로 해외시장에서의 직접 차입이 어려워졌고 이 때문에 외환위기를 겪고 있다.금융기관의 실사작업이 끝나는 상반기 중에는 달러당 1천300∼1천400원대에서 등락을 거듭할 것으로 예상된다.이후 금융기관의 구조조정이 구체화되는 하반기에는 1천100∼1천200원대로 하락할 것이라는게 일반적인 전망이다.환율은 부동산 시장에 직접적인 영향을 미치지는 않지만 환율상승에 따른 물가상승이 간접적으로 영향을 미칠 전망이다.다만 환율전망을 연구기관에 따라 크게 엇갈리고 있다. ◆주식시장 침체=금융소득 종합과세의 무기연기와 무기명채권발행을 주요내용으로 한 금융실명제의 보완은 지하자금을 양성화,이의 증시 유입을 유도하고 투자심리를 안정시킬 호재일 수 있다.그러나 계속되는 환율의 불안과 기업의 연쇄부도 우려 속에서 올해도증시는 침체상태를 헤어나지 못할 전망이다.증시가 어려우면 부동산으로 돈이 몰리는 통상적인 자금 이동경로가 아닌 증시와 부동산이 함께 침체하는 복합불황으로 이어질 가능성도 없지 않다. ◆매물증가=강도높은 구조조정으로 금융기관들이 부도기업의 부동산 등을 대거 매물로 내놓을 전망이다.공급과 수요의 균형을 잃어 부동산 가격 폭락사태가 올 수도 있다. ◆긴축재정·소득감소=정부는 올해 세출예산에서 4조원을 줄이고 세금을 올려 3조3천억원의 세수를 늘리기로 하는 등 긴축재정(흑자재정)을 추진하고 있다.기업도 투자계획을 대폭 줄이는 등 감량경영에 들어갔다.근로자들은 임금동결과 상대적으로 높은 물가에 따른 실질소득의 감소로 부동산에 대한 투자여력을 잃을 것으로 보인다. ◆기업의 구조조정 가속화=주택건설 업계에서는 이미 건설회사들이 매년 구입해 오던 아파트 건설용 땅의 매입을 중단하는 등 대부분의 기업들이 부동산 수요를 줄이고 있어 대형 부동산의 거래에 활기를 잃을 것으로 보인다.

◎2천㏄ 200만∼350만원 떨어져/거래도 작년의 2% 수준 국제통화기금(IMF) 한파에다 기름값까지 급등하면서 중고차가격이 바닥까지 떨어졌다. 중고차 매매시장을 비롯,지역정보신문 등에 매물이 쏟아져 나오고 있지만 수요자는 거의 없다. 28일 서울 장안평 중고차매매시장에 따르면 2천㏄급 이상 중형차는 200만∼350만원,1천500㏄급 승용차는 80만∼100만원 가량 떨어졌다. 중고차 시장에서 꾸준한 인기를 누렸던 티코와 프라이드 등 소형차도 50만∼70만원 정도하락했다. 더욱이 거래는 지난해의 20% 수준에도 못미치고 있다.

◎‘자산 디플레’ 불구 시세 차익·환금성 보장/내년 주택공급 축소 실수요자 경쟁 예고/감정가 시세보다 싸 유찰땐 20%씩 하락/시기별 낙찰가 추적 매입 적기 검토해야 국제통화기금(IMF) 관리체제의 영향으로 부동산도 벌써부터 종목별 부침이 심하게 나타나고 있다.IMF체제 이후 부동산 시장에 나타날 두드러진 현상으로는 금융 및 부동산 실명제의 보완으로 장롱속의 돈이 시장으로 들어올 가능성이 높은 점이 꼽힌다.또 실업자의 증가로 매입임대 주택사업 등 수익형 부동산에 대한 관심도 더욱 높아질 전망이다. 이밖에 가정 경제의 침체로 서민들은 내집마련 계획을 대폭 수정해야할 형편이고 주택공급 축소에 따른 실수요자간 분양경쟁이 더욱 치열해질 것으로 전망되는 등 종전과는 다른 양상을 띨 것으로 보인다. 그러나 이같은 어려운 시기에도 재테크용 부동산은 있게 마련이다. 전문가들은 이럴 때일수록 이자율이 높은 은행대출 및 할부금융에 의한 대출을 삼가하고 시세차익보다는 환금성에 초점을 맞춘 투자가 유리하다고 조언하고 있다.특히 자금에 여유가 있는 투자자라면 시세보다 30% 이상 싸게 나온 급매물을 사들이거나 법원경매 물건에 관심을 두어 재테크용 부동산으로 활용하는 방법을 권장하고 있다. IMF시대는 한마디로 ‘자산디플레이션 시대’이다.부동산 가치는 그대로인데 물가는 올라 부동산 가치의 하락이 그만큼 크게 느껴지고 실제로도 거품이 빠지는 시대이다.따라서 부동산을 싸게 사서 시세차익이 보장되는 상품을 고르는 것이 안전하다.법원경매 물건이 바로 이같은 요건을 충족시켜 주는 부동산 종목이다. 법원경매의 경우 최초 감정가격이 시가보다 10% 정도 싼 데다 한차례 유찰될 때마다 감정가가 20%씩 떨어지기 때문에 자산디플레이션 시대의 적합한 투자종목으로 떠오르고 있다.그러나 급매물의 경우 위험부담이 큰 물건이 많아 주의해야 한다. 법원경매는 이제는 실수요자 위주로 대중화됐기 때문에 자금의 여유가 있는 일반 투자자들이라면 얼마든지 좋은 물건을 고를 수 있다.경매에는 아파트·연립주택·다세대주택 등이 60% 이상을 차지할 정도로 많다.근린생활시설이나농지,임야 등 비거주용 부동산도 나오지만 그리 많지 않은 편이다. 올해의 법원경매시장 추이를 보면 아파트·연립·다세대·단독주택 등은 9∼11월에,농지와 임야는 6월에 비교적 낮은 낙찰가율(최초감정가에 대한 낙찰가 비율)을 보여 이 시기가 매입 적기였다고 분석되고 있다. 내년에는 고환율과 증시침체가 지속될 경우 낙찰가율은 종목별로 60∼70%대 초반으로 낮게 형성될 전망이어서 매입기회는 연중 내내 있을 것으로 전망되고 있다. ◎경매 절차·요령은/서류 열람·현장 답사 필수,입찰가 서면 제출/낙찰땐 1개월이내 대금 일시불로 내야/소유권 법원서 의무적으로 이전등기 해줘 ○일반인 참여 쉬워져 법원경매는 지난 93년 5월부터 서면입찰 방식으로 시행되고 있다.그동안 경매 브로커들에 의해 독점돼 왔으나 말로 하는 구술 매수신청 방법에서 서면입찰 방식으로 바뀌면서 일반인의 참여가 훨씬 수월해 졌고 실수요자나 투자자 위주로 정착돼 가고 있다. ○컨설팅 수수료 1%선 서면입찰은 법원이 최저 경락가를 공개하면 입찰자들이 서류열람이나사전 현장답사 등을 통해 물건의 내용을 파악하고 입찰가를 결정해 서면제출하는 형식이다.낙찰은 최저 경락가 이상이면서 최고 입찰가를 써낸 사람에게 돌아간다. 경매에 참가할 때는 직접 하거나 경매전문 컨설팅사를 이용하면 된다.대행 수수료는 물건의 난이도에 따라 차이가 있으나 기초적인 권리분석과 투자분석은 낙찰가격의 1% 정도이다.법원경매 물건은 각 지방법원 민사집행과에서 열람할 수 있다.초보자의 경우 판독이 쉽지 않으므로 법원경매 정보지나 컴퓨터 통신망을 활용하면 쉽다. ○주택임대차 관계 조심 법원경매는 각 지방법원이 입찰일 14일 전에 법원 게시판에 공고하며 유찰된 물건의 재공고는 14일 이후에 한다.경매에서 낙찰되면 계약보증금을 제외한 낙찰대금을 법원이 지정한 대금납부기일(낙찰후 1개월 이내)에 일시불로 내야 한다. 법원에서 경매되는 물건은 법원이 의무적으로 소유권 이전등기를 해주지만 물건의 모든 권리관계에 대해 책임을 지지는 않는다.1차 저당권 이전에 신고된 임차권의 임차인 보증금과 명도는 낙찰자 책임이다. ○교통·환경여건 따져야 따라서 법원경매로 주택을 살 때는 주택임대차 문제에 유의해야 한다.세입자의 가구별 전입일자,현재 점유상황,확정일자 여부,임차보증금,계약기간 등을 꼼꼼히 확인해야 한다. 경매전에 현장답사를 통해 실제 물건의 가치를 판단하는 것도 잊지 말아야 한다.아파트의 경우 지역별 평형별 시세가 있어 가격평가가 쉽지만 단독·연립·다가구 주택은 건축연수,노후정도,유지보수문제,교통여건,주변환경 등을 세밀히 분석해봐야 한다. ◎전문가 기고/전원주택용 매물 월 100건 웃돈다 국제통화기금(IMF) 관리체제로 들어서면서 부동산 시장은 소유개념보다는 사용 및 수익성 개념으로 바뀌고 있다.소유함으로써 가격이 올라 장기적으로 얻는 이익보다 월수입이 있거나 당장 이용하는 데 목적을 두는 거래가 많다는 얘기다. 법원경매의 경우 시가보다 싼값으로 부동산을 장만할 수 있고 일반인들의 입찰 참여가 쉽게 되면서 요즘같은 시기에 일반인들에게 매력있는 부동산 종목으로 부상하고 있다.매입가격이 상대적으로 낮아 가격이 폭락하지 않는 한어느 정도의 시세차익을 노릴 수 있다는 장점 때문이다. 법원경매 물건은 아파트의 경우 시중가격의 80%,단독주택은 70%,빌라는 60%,임야나 전답은 40∼50%선에서 낙찰받을 수 있다.특히 서민들이 많이 사는 빌라,연립주택,다세대주택 등은 경매물건의 상당수를 차지하고 가격도 다른 종류의 부동산보다 낮게 경락되고 있다.경락가를 잘 들여다 보면 경매에 나온 주택들은 분양가의 50% 정도여서 전세금액보다도 훨씬 낮다.법원경매에 붙여진 농가주택 및 임야,비진흥지역의 농지 등은 3∼4차례 유찰되기 일쑤여서 최초 감정가보다 50% 정도 더 싸게 살 수도 있다. 최근들어 서울 근교에는 전원주택으로 쓸만한 법원경매 물건들이 월평균 100여건씩 쏟아지고 있다.또 덩지가 큰 공장이나 빌딩 등은 유찰이 많아 가격은 더욱 떨어지고 있는 상황이다. 요즘의 법원경매에서 가장 싸게 구입할 수 있는 물건은 일반 임야와 그린벨트지역 토지이다.임야는 80년대 말에는 투기의 온상이다시피했다.그러나 이후 매매증명제,토지거래허가제 등으로 일반매매가 중단되기도 했다.법원경매에서는 국토이용관리법상의 토지거래허가나 임야매매증명을 받을 필요가 없어 여러모로 유리하다.특히 최초 감정가에서 4∼7회까지 유찰되는 경우가 많아 감정가의 30∼40%로 낙찰받을 수 있는 물건도 있다.

◎M&A 의뢰 요청 20여건 쇄도/채권 개방·정리해고 도입땐 인수열풍 불듯/금리 6%선 자금 조달… 수익률 최소 10% 겨냥 ‘기업사냥꾼’이 몰려오고 있다. 국제 금융계의 ‘큰 손’으로 알려진 알 왈리드 사우디아라비아 왕자가 최근 방한해 김대중 대통령 당선자를 만나 투자 협조요청을 받고 자동차부품업체인 만도기계가 외국으로부터 인수·합병(M&A) 대상으로 떠오른 것을 계기로 외국 M&A 자금과 인물들에 대해 관심이 쏠리고 있다. 국제 사회에서 지명도가 높은 배순훈 대우전자 회장은 최근 “주가하락과 환율상승의 영향으로 외국의 지인들로부터 M&A대상 우량기업을 소개해 달라는 요청이 쇄도하고 있다”고 털어놓았을 정도다.특히 정부가 25일 국제통화기금(IMF)의 지원일정을 앞당기는 대가로 채권시장의 완전개방과 정리해고 도입 등을 밝혀 ‘M&A 열풍’이 거세게 몰아칠 전망이다. 외국인들은 무디스와 S&P 등 외국의 신용평가기관이 우리 정부와 금융기관 등의 신용등급을 무차별 하향조정한데다 환율 불안이 이어지고 있어 투자를 멈칫거리고 있지만 우리의 산업의 경쟁력이 아직은 괜찮다고 보고 있다는게 M&A 업계의 일반적인 평가다. ◆어떤 기업 원하나=국내 M&A업계 관계자는 “M&A관련 사실이 잘못 알려지면 자금악화설이 퍼지거나 주가조작의 대상이 되는 등 큰 부작용을 낳을 수도 있기 때문에 정확히 밝힐 수는 없다”면서도 “현재 기업인수를 위해 의뢰를 요청해온 외국인 ‘고객’만도 20여건에 이른다”고 귀띔했다.왈리드사우디 왕자처럼 개인‘큰 손’보다는 다국적 기업들이 주류를 이루고 있다고 밝힌다. 유통을 비롯,화학 음식료 가전 정보통신 전자 반도체장비 자동차부품 등 기술력과 경쟁력이 있거나 아시아 시장의 전초기지 역할을 할 수 있는 건실한 기업이 인수 대상으로 꼽히고 있다.만도기계도 이 가운데 하나다.외국인 인수 대상 0순위로 꼽히는 은행은 이미 실태파악이 끝나 의뢰가 전무한 실정.재무구조와 수익성 위주로 꼼꼼히 조사하며 주한미국상공회의소 등을 중심으로 정보를 교환하고 있다. ◆인수조건=외국인들의 투자규모는 상한선은 없고 ‘최소 2억달러선’이다.일정한수익을 낼 수 있으면 덩지의 대소는 문제가 되지 않는다.특히 투하자본수익률(ROI)을 가장 중요시한다.조달금리가 6∼7%선이기 때문에 최소한 10%,평균적으로 20% 이상의 수익률을 기대한다.한 의뢰자의 경우 부동산 매물을 의뢰하면서 의외로 30%의 기대수익률을 제시하기도 한 것으로 알려지고 있다. 외국인들은 경영권에 크게 집착하지 않지만 수익률의 달성을 위해 경영권이 필수적이라는 점은 알고 들어온다는 것.경영권을 잡은 뒤 수익률과 무관한 분야는 과감히 감량하려 한다는 것.유통업체를 인수할 한 외국기업은 ROI 기준에 미달하는 점포의 과감한 폐쇄와 정리해고 요건이 안돼 인수를 망설이고 있는 상태다. ◆중개기관 성업=국내에는 영국 바클레이즈은행과 미국 보스턴은행이 합작 설립한 한국종금이 20년째 외국기업의 합작 파트너소개와 외국 기업의 M&A자문 용역 등을 꾸준히 맡아와 가장 풍부한 경험과 고객을 갖고 있다.한국종금은 93년부터 국내기업간의 M&A도 알선하고 있다.한국M&A 등 신설사와 소규모 부티크 형태의 자문회사도 우후죽순처럼생겨나고 있다.중개료는 대개 1%선에 이르는 것으로 알려졌다. ◆기업대응=무방비 상태에서 거대 외국자본의 적대적 M&A 공세를 당하지 않기 위해서는 부채비율을 낮추고 주가를 끌어올려 M&A비용을 높여야 한다.

◎주가 29P 하락·CP금리 38% 시장환율이 극도의 불안심리로 개장 10여분만에 사상 최고치인 달러당 1천900원을 돌파,일반인이 은행에서 달러를 살 때 지불해야 하는 환율이 사상 처음으로 2천원을 넘어섰다.금리도 치솟아 기업어음(CP)금리가 사상 최고수준인 38.36%까지 뛰었고 주가 역시 증시 사상 최대 하락률을 기록하며 지수 360선으로 급락했다. 23일 서울외환시장에서 원­달러 환율은 매매기준율(1천685원30전)보다 높은 1천850원으로 거래가 시작돼 바로 1천900원대로 올라섰다.거래는 달러당 1천962원에 마감됐으며 24일 고시될 매매기준환율은 1천964원80전이다.종전 최고환율은 지난 12일의 1천891원40전이었다. 외국환은행들은 이날 환율이 폭등하자 고객들이 달러를 살 때 지불해야 하는 현찰매도율을 개장초 1천786원40전으로 고시했다가 9시52분 2천67원으로 재고시했다.외환시장 관계자는 “외환위기에 대한 언론보도로 불안심리가 급격히 형성돼 환율이 급등했다”고 말했다. 3년 만기 회사채 수익률이 연 31%로 최고를 보였고 콜금리는 22.88%,양도성예금증서(CD)는 25%였다. 주식시장은 환율이 2천원대를 넘어선데다 국가 신인도가 두단계 떨어지면서 투자심리가 꽁꽁 얼어붙어 종합주가지수는 전날보다 29.70포인트가 떨어진 366.36으로 마감했다.하락률은 7.49%로 지난 11월24일(7.17%)의 최대 기록을 깼다. 환율과 금리의 폭등세로 대형주에도 매물이 점차 늘어나 하한가종목이 속출한 가운데 거래량과 거래대금은 8천2백47만주와 1조1천7백23억원을 기록했다.값이 오른 종목은 상한가 31개 등 47개,내린 종목은 하한가 772개 등 861개였다.

국제통화기금(IMF) 한파로 아파트 매물과 전세물건이 쏟아지고 있다. 이는 최근 경기침체로 가계수입이 줄어든 서민들이 입주대금을 제때 마련하기 어려워진 데다 내핍을 위해 작은 평형으로 집을 옮기거나 전세로 돌리고 있기 때문인 것으로 풀이된다. 13일 부동산업계에 따르면 입주가 막 시작된 수원 영통지구의 경우 인근부동산마다 매물과 전세물건이 상당수 쏟아지고 있다.이에 따라 매매와 전세가 모두 당초 예상보다 크게 낮은 가격에 형성되고 있으나 그나마 거래가 이뤄지지 않아 물량이 쌓이고 있다. 12일부터 입주가 시작된 주공아파트 24평형의 경우 현재 8천5백만∼9천만원 사이에서 매매시세가 형성돼 있다.전세가는 당초 4천만원을 웃돌 것으로 예상됐으나 현시세는 3천5백만∼4천만원선인 것으로 알려졌다. 13일부터 입주가 시작되는 벽산아파트 33평형은 매매가 1억5천만대,전세가 6천만원대에서 형성되고 있다. 주공아파트도 5단지 1천548가구 가운데 19가구만이 당일 입주를 신청했고 벽산 역시 1천242가구 가운데 20가구만이 당일 입주를 신청하는 등 이 지역아파트 당첨자들 대부분이 입주를 미루고 있어 매매·전세 물건은 앞으로도더 늘어날 전망이다.김포지역에서도 비슷한 현상이 나타나고 있다.최근 입주한 풍무리 신한아파트의 경우 30평형 매매가가 1억3천만∼1억5천만원,전세가는 4천5백만원 수준을 보이고 있다.

◎1불 1,460원… 주가지수 400선 다시 붕괴 환율과 금리가 폭등하면서 금융·외환시장이 파국으로 치닫고 있다.주가도 폭락,지수 400선이 붕괴됐다. 9일 외환시장에서 미 달러화에 대한 원화 환율은 천정부치로 치솟아 법정상한선인 달러당 1천465원70까지 폭등했다. 이날 환율은 한은 보유 외화의 공급제한과 시장참여자들의 심리불안 및 연말 초과 수요 등이 복합적으로 작용,달러당 1천350원에 거래가 시작된 뒤 초강세가 계속됐다.하오들어 달러당 1천400원대가 처음으로 무너졌으며 마감직전에는 법정 상승제한 폭인 달러당 1천465원70전까지 치솟았다.달러당 1천460원에 마감됐다.10일 고시될 기준환율은 9일보다 달러당 91원10전이 높은 1천423원60전이다. 시장금리는 3년 만기 회사채 유통수익률의 경우 8일보다 2%포인트 높은 24.95%를 기록했으며,기업어음(CP)은 8일에 이어 이자제한법상 상한선인 26.67%(할인율 기준 25%)가 이틀째 유지됐다.하루짜리 콜금리는 4.49%포인트가 높은 24.79%였다. 환율과 금리가 급등세를 보이면서 주가도 크게 하락,400선이 다시 무너졌다.자금확보에 비상이 걸린 기관투자가들이 전 업종에 걸쳐 투매성 매물을 내놓았고 개인투자자들도 경계성 매물을 쏟아내면서 장초반부터 급락세가 이어졌다.종합주가지수는 전날보다 26.83포인트가 떨어진 388로 지난 3일에 이어 5일만에 400선 아래로 내려갔다.

◎회사채 수익률 22.9%… 주가는 20P 폭락 금융시장 불안이 증폭되면서 환율과 시장금리가 법정상한선까지 폭등했다.주가는 20포인트 이상 빠지는 폭락세를 보였다. 미 달러화에 대한 원화 환율은 8일 기준환율보다 39원60전이 높은 달러당 1천260원에 거래가 시작된 뒤 하오 4시17분에는 법정 상한선인 달러당 1천342원40전까지 폭등했다.환율상승 폭이 기준환율 대비 상·하 2.25%에서 10%로 확대된 뒤 법정 상한선까지 치솟기는 두번째다.9일 고시될 기준환율은 1천332원50전으로 사상 최고다. 하루짜리 콜금리의 경우 이자제한법상 더 이상 오를 수 없는 선인 25%에서 거래가 일부 이뤄졌으며 4시30분 현재 평균치는 24.80%였다.기업어음(CP)유통수익률 역시 26.67%(금리로 환산하면 법정 상한선인 25%)까지 치솟아 거래가 거의 이뤄지지 않았으며 3년 만기 회사채수익률도 22.9%로 82년 이후최고치를 기록했다. 한라그룹의 부도 등으로 금융불안감이 커지면서 주가도 큰 폭으로 하락했다.차익매물이 쏟아져 나와 13.72포인트가 내려간 422.01로 출발한 증시는시간이 지나면서 매물이 전업종으로 확대돼 하락폭이 더욱 켜졌다.

종합주가지수 400선이 10년 5개월만에 무너졌다.12월 첫 장인 1일 주식시장은 정부와 국제통화기금(IMF)의 실무협상이 타결됐다는 소식에 힘입어 약보합권으로 출발한 뒤 대형 우량주를 중심으로 저가의 사자주문이 들어오면서 전장 한때 3포인트 오름세를 보이기도 했다. 그러나 IMF 긴급자금신청에 따라 재정긴축,부실기업의 부도,금융기관의 파산유도 등 부정적인 측면들에 대한 우려감이 확산된데다 환율과 금리가 급등세를 보이면서 경계성 매물과 실망매물이 쏟아져나와 종합주가지수는 지난 주말보다 14.7포인트 떨어진 393.16으로 마감했다.이는 87년 6월27일의 387.42 이후 가장 낮은 수치이다. 거래량과 거래대금은 4천6백72만주와 3천4백30억원으로 부진했다.업종별로는 어업만이 소폭 올랐을 뿐 나머지 업종은 내렸으며 종금주와 일부 개별종목이 오름세를 보였다.값이 오른 종목은 상한가 15개 등 53개에 그쳤고 내린 종목은 하한가 634개 등 835개였다. ◎1달러 1천174원40전 IMF(국제통화기금) 자금지원 조건의 타결지연 등으로 환율과금리가 동반 상승했다. 1일 서울외환시장에서 환율은 달러당 이날 기준환율(1천163원80전)보다 낮은 1천160원에 거래가 시작되는 등 IMF 자금지원 조건의 완전 타결에 대한기대감과 11월 무역수지 흑자 소식이 전해지면서 환율이 떨어지는 분위기였다. 2일 고시될 기준환율은 1일보다 10원60전이 높은 달러당 1천174원40전이다. 시장금리의 경우 IMF 자금지원에 따른 관망세로 매수세가 약해 3년 만기회사채 유통수익률은 17.50%로 2.4% 포인트,CP(기업어음)는 19.40%로 1.65% 포인트가 각각 뛰었다.

◎올 매물 10조원 거래 한산… 정확한 예측 불허/‘주가와 상관관계’ 등 들어 낙관·비관론 ‘팽팽’ 올해 국내 부동산 시장에는 줄잡아 20조원 어치의 매물이 쏟아진 것으로 추정되고 있다.이 가운데 한보그룹이 4조원,진로그룹이 1조원어치를 내놓는 등 대그룹이 팔려고 내놓은 부동산만도 10조원 어치에 이르는 것으로 잠정 집계됐다.이같은 매물에도 거래는 한산해 눈치보기가 극심했다.부동산업계 일각에서는 이를 두고 “부동산 시장이 해방 이후 최악이었다”는 평가를 내릴 정도다.여기에다 최근 IMF 긴급자금 지원으로 사상 초유의 경제위기를 맞으면서 부동산 시장 동향에 또 다시 관심이 쏠리고 있다. 부동산 시장에 대한 큰 관심에도 불구,전문가들조차 뚜렷하게 투자방향을 잡지 못하고 있다.이에 따라 전망을 밝게 보는 측과 안정 또는 비관적인 쪽으로 보는 측이 팽팽히 맞서 일반 투자자들로서는 한치앞도 판단하기 어려운 상황이다. 밝게 보는 측은 주식시장 폭락,환율급등,대기업의 연이은 부도 등 복합불황이 오히려 부동산 시장에는 호재로 작용할 것으로 점친다.주식시장과 부동산시장은 대체관계에 있어 주식값이 떨어지면 자금이 부동산 시장으로 흘러들고 이에 따라 부동산의 수요증대와 가격상승을 불러온다는 얘기이다. 또 IMF의 긴급자금 지원 이후 우리 경제가 안정을 찾아가고 외국 자본이다시 유입되면 금융권 이외의 분야,즉 부동산 취득 쪽으로 흐를 가능성도 높아 부동산 시장의 활기를 더해 줄 것으로 기대하고 있다. 이밖에 정부가 90년 이후 꾸준히 펼쳐온 부동산실명제 등 부동산 규제정책으로 부동산의 거품이 어느 정도 제거됐고 이 때문에 복합불황이 닥쳐도 부동산가격의 급락현상은 없을 것이란 예상을 하고 있다. 일부 성급한 전문가는 정부가 실물경제의 침체를 헤쳐나가기 위해 부동산관련 규제를 완화,자금의 유동성을 높임으로써 경기 전반에 활력을 불어 넣으려는 일련의 조치도 취할 가능성이 있는 것으로 보고 있다. 어둡게 보는 측도 주가와 부동산가격의 관계에서 근거를 찾고 있다.과거의 사례에서 주식시장이 활황세를 보이면 일정한 시차를 두고 부동산 가격이 상승하는 경향을 보였다.그러나 역으로 주가가 크게 떨어져 주식시장의 유동자금이 부동산시장으로 유입되고 이것이 부동산가격의 상승으로 이어지는 인과관계는 뚜렷하게 발견할 수 없었다는 것이다.90년대 들어 주식시장의 침체국면이 장기화되는 동안 부동산시장도 동시에 극심한 침체를 맞은 것이 대표적 사례라는 것이다. 여기에다 새 정부가 들어서면 경제정의를 위해 부동산 투기를 강력히 억제할 것으로 예상되고 부동산 시장이 실수요자 중심으로 형성될 것이어서 가격의 안정 또는 하향세를 그을 것으로 내다보고 있다. 주택산업연구원의 이동성 부원장은 “기업의 구조개선,저성장,고실업 등으로 경제 각 부문의 긴축이 불가피한만큼 부동산에 대한 투자 투기 가수요가 줄어들 수 밖에 없다”며 “이 때문에 대도시 주택 등 아직도 거품이 많은 일부 부동산의 가격이 이를 계기로 현실화 될 것”이라고 전망했다. 그는 특히 기업의 부동산 매물 급증으로 성업공사의 부실채권기금이 제대로 운영되지 않는다면 일본처럼 부동산 폭락사태도 올 수 있다고 내다봤다.또 IMF 자금지원은 통화증발 보다는 환수효과가 크고 IMF가 경제운용을 물가상승쪽으로는 하지 않을 것으로 보여 인플레에 의한 부동산 가격의 상승은 거의 없을 것이라고 전망했다. 건설교통부의 최재덕 주택심의관은 “몇년째 침체상태인 토지는 가격이 더 떨어지겠으나 주택은 일정한 수요가 있어 다소 유동적”이라고 밝혔다. 그러나 전문가들의 이같은 전망은 어디까지나 부동산 시장 전반에 관한 예측일 뿐이고 부동산을 종류별로 보면 명암은 더욱 뚜렷해진다는 것이 일반적인 견해이다. 몇년째 얼어붙은 토지의 경우 기업들이 보유했던 부동산을 앞다투어 내놓아 매물급증에 따른 폭락이 이어질 가능성이 점쳐지고 있다.반면 주택은 서울과 수도권 일부지역을 중심으로 가격이 상승하는 등 시장이 활성화되는 추세여서 가격 하락폭이 작거나 다소 오를 가능성이 있는 것으로 전망되고 있다. 이밖에 상가와 오피스텔,임대사무실 경매물건 등의 시세는 급격히 떨어지고 준농림지와 전원주택시장에도 찬바람이 불 전망이다.그러나 서울의 신규분양 아파트,퇴직자 급증에 따른 임대주택사업 등은 활성화가 예상되고 있다. 부동산 종류별 시장전망 및 투자전략을 알아본다. ◆투자전략 ▷아파트◁ ○신규 분양물량에 주목 올해 아파트값 오름세는 서울 수도권에서 물가상승분을 훨씬 앞질렀다.지난달 말까지 서울지역의 아파트 매매가는 지난해 말과 비교해 11.3%가 올랐다.서울을 제외한 수도권에서는 평균 18.7%나 뛰었다. 지금처럼 불황기의 투자전략 1순위로 ‘내집 마련에 충실하라’고 조언하는 것은 이같은 가격 상승 때문이다.신도시를 포함한 수도권 일부 인기·과열지역의 아파트값 오름세는 전체 상승률을 주도했다. 아파트는 수도권의 주택보급률이 70% 선에 머물고 있는 점에 비춰 신규 분양이 계속 이루어져야하는 실정이다.따라서 새 아파트를 분양받는 것은 가장 확실한 투자전략이다.특히 상대적으로 당첨 기회가 많은 서울 이외의 수도권을 노려야 한다.서울과 수도권에서 분양되는 새 아파트에 청약하려면 청약예금이나 청약저축,청약부금 등 자격이 주어지는 통장이 있어야 한다. 내년 상반기로 예상되는 서울·수도권의 아파트분양가 전면 자율화도 큰 변수로 작용할 전망이다.아파트값은 전반적으로 완만한 상승세가 이어질 것으로 예상되며 하락하더라도 소폭이 될 전망이다. ▷단독주택◁ ○수도권 단독택지 안전 수도권의 주요 택지개발지구 내에서 공급중인 단독택지들은 불황에 아랑곳없이 유망 투자대상이다.투자의 안전성 때문이다. 땅값은 전반적으로 안정추세를 보였으나 수도권에서 공급된 단독주택지의 가격은 실수요를 바탕으로 짧은 기간동안 큰폭의 상승세를 보이고 있다.토지공사가 공급한 분당 등 신도시와 기흥 구갈2지구 수원 영통지구내 단독주택지들은 최초 분양가보다 필지에 따라 50∼100% 이상 오른 가격이 형성돼 있다. ▷임대주택사업◁ ○인기분야로 떠올라 최근에 가장 확실하고 인기있는 투자분야로 떠올랐다.앞으로 기업의 고용조정으로 직장을 그만둘 사람들 가운데 상당수가 퇴직금을 투자,임대주택사업을 벌일 것으로 보인다. 임대주택사업의 성공은 어느 지역,어떤 단지를 전략적으로 사들이느냐에 달려 있다.현재 우수한상가의 임대수익률이 연간 8%선이고 오피스텔은 10% 안팎이다.반면 주택임대사업은 수익률이 연간 12∼13%로 금융기관의 금리수준을 유지하고 있다.임대사업용 주택으로는 매매상한가 대비 전세값의 비율이 70% 이상인 아파트단지가 적절하다. 원룸·오피스텔을 구입,외국인을 대상으로 한 임대주택사업은 높은 임대료를 선불로 받을수 있는 것이 장점이다. 오랜 침체로 부동산 시장에서 가장 타격을 받고 있다.앞으로도 어려움이 이어질 전망이다. ▷상가◁ ○신도시 공급과잉 우려 그렇다고 모든 상가가 불황을 탈 것 같지는 않다.일상생활에 꼭 필요한 주제를 갖고 있는 생활밀착형 상가,특히 대형유통업체와 보완관계에 있는 상품을 취급하는 테마상가는 전망이 좋다.수도권의 일산 분당 등 새로운 상가시설을 공급하는 신도시에는 도시규모나 인구에 비해 상업시설이 너무 많아 상가의 공급과잉이 우려되고 있다. 주변에 대형유통시설이 들어서면 영업 노하우나 자금면에서 열세인 상가는 재빨리 전문품 등으로 업종을 달리하거나 전업하는 지혜가 필요하다.상가는 경기의 영향을 가장 많이 받기 때문에 상가투자시에는 신중을 기해야 한다. ▷오피스텔◁ ○최근 대기성 자금 몰려 투자처를 찾지 못하던 대기성 자금이 최근 오피스텔로 몰리고 있다. 투자자들의 입장에서는 1가구2주택에 해당되지 않아 비교적 소액으로도 투자가 가능한 종목이다. 그러나 오피스텔 투자자의 대부분이 임대를 염두에 두기 때문에 임대수요가 풍부한지를 잘 살펴야 한다.교통여건 좋고 대학생과 직장인들이 많은 곳을 고르는 것이 무난하다. 어느 때보다 유리한 조건으로 원하는 부동산을 매입할 수 있는 기회가 많아질 전망이다.그러나 농지 등은 아직도 경작증명 등이 필요해 자유롭게 구입할 수 없는 점에 유의해야 한다. ▷경매부동산◁ ○낙찰가격 급락 추세 경기침체로 낙찰가도 크게 떨어지고 있다.시세의 50∼60%에 매입할 수 있는 물건이 많지만 매입시는 실권리관계도 분명히 해두는 세심함이 필요하다.특히 주택의 경우 세입자는 주택임대차보호법에 의한 전입신고와 실제 입주자는 등기상 전세권 설정이 돼 있지 않더라도 보호받으므로 주의해야 한다.

◎거래 끊기고 아파트 매매가·전세금 하락세 경제불안이 가중되면서 부동산 시장에도 찬바람이 불고 있다.아파트 매매값과 전세가는 서울과 수도권 일부 등을 제외한 전국에서 하락세로 돌아섰고 주택건설업체들은 자금이 돌지않아 사업용 땅의 매입을 포기한 상태이다.대부분 기업들도 자금마련을 위해 이미 오래 전부터 비업무용 부동산을 내놓아 매물이 쏟아지고 있지만 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다. 28일 아파트가격 조사 전문지인 ‘부동산뱅크’와 ‘부동산랜드’에 따르면 전국 아파트 값은 지난달 말까지만 해도 약보합세를 보였으나 환율불안과 금융위기가 심화된 11월에는 서울 등 일부 지역을 제외하고 일제히 떨어졌다. 부동산뱅크가 전국 아파트 2천125개 단지,6천303개 평형을 대상으로 2주일단위로 가격조사를 실시한 결과 지난 24∼25일 조사치는 지난 10∼11일에 조사된 가격보다 매매는 0.06%,전세는 0.58%가 떨어졌다.매매가 변동률은 서울이 0.09% 올라 전국에서 유일하게 약보합세를 유지했다.신도시는 0.44%,수도권은 0.07%,지방은 0.33%의 하락률을 기록했다.전세 값은 24∼25일 조사에서 서울과 지방이 모두 하락세를 보여 지역별 하락률이 서울 0.44%,신도시 1.03%,수도권 0.7%,지방 0.68%를 기록했다. 금융위기와 고금리로 자금조달과 회전에 비상이 걸리자 건설업체들도 대규모 자금이 들어가는 사업용 땅매입을 사실상 중단했다.건설업계는 자체 아파트 분양사업을 위해 분양 1년 정도 전에 부지를 확보해야 하나 여기에는 선수금만 수백억원대,총 매입자금은 수천억원이 필요해 요즘같은 불황에서는 엄두를 내지 못하고 있다. 주택사업을 위해 매년 6만∼10만평을 사들였던 현대건설은 이미 확보된 땅에 대해서만 아파트 분양사업을 실시하고 신규 땅매입을 전면 중단했다.LG건설은 당초 내년에 10만평의 아파트 용지를 구입할 예정이었으나 경제상황이 급변하면서 계획을 전면 보류했으며 동아건설과 대우건설도 긴축경제가 예상되면서 신규토지 매입을 중단했다.

◎금리 폭등­환율 1불 1100원50전 국제통화기금(IMF)의 자금지원에 따른 불안감으로 주가가 40포인트 가까이 급락,10년4개월만에 최저치를 기록했다.시중금리도 폭등세를 보였고 환율은 달러당 1천100원선으로 다시 뛰었다. 24일 주식시장에서는 IMF자금지원에 따라 금리상승과 부동산값 폭락 등 복합불황이 재연되고 한계기업의 도산이 이어질 것이라는 불안감이 팽배해져재무구조가 약한 중소형종목에 투매성 물량이 쏟아졌다.외국인과 국내기관들이 대형 우량주를 중심으로 사자에 참여했지만 개인투자자들의 매물공세를이기지 못해 종합주가지수는 지난 주말보다 34.79포인트 떨어진 450.64을 기록했다.지난 92년 8월21일(459.07)이후 처음 450선 아래로 내려간 것이며 87년7월 9일(441.02)이후 최저치이다. 주가 하락률도 7.17%로 사상 최고였으며 하락종목수는 894개로 연중 1위,하한가수는 825개 종목으로 사상 두번째를 기록했다.거래량과 거래대금은 3천2백64만주와 3천7백18억원으로 부진했다.시장금리의 경우 3년 만기 회사채 유통수익률이 16.05%로 92년 9월2일(16.13%) 이후 5년 2개월만에 최고치를 보였다.한은 관계자는 “회사채는 거래가 거의 이뤄지지 않았으며 우량기업 등 발행기관은 금리가 너무 높아 발행계획을 취소하거나 조정하는 등 거래가 부진한 가운데 금리 폭등세를 보였다”고 말했다.하루짜리 콜금리는 지난 22일 14.12%에서 24일에는 15.09%로,CP(기업어음)는 17.97%에서 18.52%로 각각 뛰었다.한편 서울 외환시장에서 기준환율인 1천76원40전보다 21원40전이 낮은 달러당 1천55원에 거래가 시작됐으나 외화자금난에 허덕이는 종금사가 외화차입을 위해 시장에 뛰어들면서 개장 30분만인 상오 10시30분에는 달러당 1천105원으로 뛰었다.이후 1천100원대에서 거래가 이뤄져 25일 고시될 기준환율은 달러당 1천100원50전이다.