수도권 북부지역 아파트 값이 하락을 멈추고 안정세로 들어갔다. 하지만 사자와 팔자의 가격 문의가 이어질 뿐 거래로 이어지지는 않고 있어 가격조정 수준에 머물러 있다. 경기호전 분위기가 보이자 급매물이 없어졌으나 매물과 전세 모두 수요가 늘지 않았다. 고양 일산은 매매가가 0.15%, 전세가는 0.03% 올랐다. 덕양구 고양동 현대아파트 33평형은 500만∼600만원 올랐다. 파주는 매매가 0.34%, 전세가는 0.10% 올라 지난 달에 비해 많이 반등했다. 금촌동 주공아파트 24평형이 1000만원 안팎 올랐다. 구리시는 아파트 매매가가 0.02%, 전세가는 0.03% 내렸다. 남양주는 매매가는 큰 변동없고 전세가가 0.12% 내렸다. 호평동 현대아이파크 아파트가 500만원 정도 올랐다. 양주시는 매매가가 0.25% 오르고 전세가는 0.03% 빠졌다. 의정부는 매매가가 0.03%, 전세가는 0.36% 하락했고 동두천은 매매가와 전세가 모두 지난달과 비슷했다. 파주 신도시는 단지 규모가 크고 주거 환경도 빨리 개선될 것으로 기대된다. 구리 남양주 지역도 전철 등 교통여건이 좋아지면서 주목받고 있다. 김광성 한국감정원 정보조사팀장 ●조사일자 2005년 3월4일

주식 1주의 가격이 10만원 이상인 이른바 ‘귀족주’들이 연초부터 높은 상승률을 기록하며 주가지수 1000시대의 상승행진을 이끌고 있다. 3일 증권선물거래소에 따르면 지난해 12월말 증시 사상 두번째로 100만원대에 등극한 롯데칠성은 지난 2일까지 6거래일째 오름세를 유지하며 52주 신고가(최근 1년중 최고가)를 기록했다. 롯데칠성은 이 때문에 ‘황제주’로 불린다.3일에도 장중 한때 110만원선을 넘었다가 차익을 노린 매물이 나와 전날보다 1100원 떨어진 107만 1000원에 거래를 마쳤다. 최초의 100만원대 주식은 SK텔레콤. 지난해 액면가를 5000원에서 500원으로 분할하는 바람에 현재는 19만원대에 머물고 있지만 과거 기준으로 따지면 주당 190만원인 셈이다. 유가증권시장에서 주당 가격이 10만원 이상인 주식은 모두 27개 종목. 평균가격은 31만 2778원이다. 올 들어 대표적 귀족주인 삼성전자는 14.63%, 태광산업은 49.10%, 농심은 22.98% 올랐다. 오리온, 대한제분, 롯데삼강은 각각 121.58%와 73.72%,43.30% 등 놀라운 폭등세로 10만원선을 뛰어넘으며 귀족주 대열에 편입했다. 주가가 오르지 않은 종목은 SK텔레콤(-9.48%) 등 5개 종목뿐이다. 전문가들이 귀족주에 관심을 가질 것을 권하는 이유는 우량주들의 주가가 종합주가지수와 연동할 것으로 기대하기 때문이다. 올해 주가지수는 최소 1300선까지 오를 것으로 예상한다. 그만큼 귀족주는 현재도 많이 올랐지만 더 오를 수 있다는 얘기다. 또 귀족주는 지난해 말부터 단 1주라도 거래가 가능하다는 점이 주가상승에 큰 힘이 되고 있다.10만원짜리 미만은 최소매매 단위가 10주다. 한화증권 박희정 애널리스트는 “귀족주들은 대체로 거래량이 많지 않은 종목이라 수급 측면에서 기업실적 등에 작은 호재만 있어도 주가가 급등할 수 있다.”고 말했다.김경운기자 kkwoon@seoul.co.kr

중동산 두바이유가 이틀 연속 사상 최고가 행진을 이어갔다. 이런 가운데 국제유가는 공급 부족과 투기 확산 등의 영향으로 더 오를 것으로 전망됐다. 2일 한국석유공사에 따르면 지난 1일 현지에서 거래된 두바이유는 미국 동북부 지역의 폭설과 투기자금 유입 등의 영향으로 전날보다 0.12달러 오른 배럴당 42.80달러였다. 전날 기록했던 사상 최고가를 하루만에 갈아치웠다. 북해산 브렌트유도 현물가의 경우 0.11달러 오른 50.06달러로 50달러대에 재진입했다. 런던 국제석유거래소(IPE)의 선물가도 0.05달러 상승한 50.11달러에 거래됐다. 미국 서부텍사스중질유(WTI)는 단기 차익을 실현한 매물이 증가하면서 현물가와 선물가가 각각 0.03달러,0.07달러 내린 51.63달러,51.68달러에 장을 마쳤다. 석유공사 관계자는 “오는 16일 석유수출국기구(OPEC) 총회를 앞두고 OPEC 의장이 증산 가능성을 언급한 데 이어 고유가로 인해 감산 가능성이 낮아지고 있다는 관계자들의 발언이 잇따르면서 유가 급등을 상당부분 억제했다.”고 설명했다. 한편 국제에너지기구(IEA)는 이날 2월 보고서를 통해 중국 등에서 수요가 늘어 올해 원유 수요는 1월 전망치보다 하루 평균 10만배럴 증가하는 반면 OPEC에 포함되지 않은 국가들의 원유 생산량은 20만배럴 감소할 것이라고 발표했다. 이에 따라 올 1분기에 하루 평균 60만배럴 초과 공급에서 10만배럴 공급 부족으로 전망을 재조정했다. 장세훈기자 shjang@seoul.co.kr

참여정부의 주택정책이 오히려 시장을 왜곡시키고 있다는 주장이 나왔다. 2일 대한주택건설협회와 주택산업연구원이 세종문화회관에서 공동 개최한 ‘주택산업 위기극복과 주택시장 정상화를 위한 정책토론회’에서 주제 발표자들은 한결같이 “정부의 주택시장 개입이 거래를 위축시키는 등의 부작용을 가져오고 있다.”면서 “주택시장 침체를 극복할 수 있는 방안이 필요하다.”고 지적했다. 손재영 건국대 교수는 “참여정부의 주택정책 타깃이 특정 지역(서울 강남 고가 주택)에 집중됐고 가격 상승을 막는 데 급급, 모든 수단을 동원했지만 거래 위축과 같은 부작용을 낳고 있다.”면서 “정책이 여론의 지지를 받고 있는 것처럼 보이나 가지지 못한 자들의 소외감을 달래주는 효과만 보았을 뿐 실제 정책 추진 결과는 의도했던 바와 벗어나고 있다.”고 꼬집었다. 다만 공공임대주택 공급을 늘리는 정책에 대해선 높은 점수를 주었다. 손 교수는 “정작 집값 하락은 서울보다는 수도권과 지방 대도시에서 크게 나타났고, 아파트보다 연립이나 단독주택이, 대형보다 소형주택 가격이 더 크게 떨어졌다.”며 “거래 동결은 경제력이 약한 서민들에게 더 큰 타격을 줘 연립주택 경매물건이 증가하고 있다.”고 말했다. 이어 “정부는 부동산 관련 규제나 세제를 시장 동향에 따라 언제라도 바꿀 수 있는 것으로 여기지만 이는 시장에 불확실성을 가져와 투자와 거래를 위축시키는 낭비를 초래할 뿐”이라며 “국민과 기업자산에서 부동산이 차지하는 비중을 고려할 때 부동산 정책은 가장 보수적으로 운용해야 한다.”고 주문했다. 노영훈 한국조세연구원 선임연구위원은 “10·29대책 이후 주택세제 강화로 인위적으로 수요를 위축시키는 등 시장을 급랭시켰다.”면서 “주택시장 침체를 극복하기 위한 ‘당근’으로서의 세제지원보다는 시장원리가 작동할 수 있도록 기본 세제를 정상화하는 것이 바람직하다.”고 주장했다. 이를 위해 1가구1주택 비과세제도를 폐지하고 세액공제제도 등으로 대체할 것을 제안했다. 또 토지와 건물분 통합과세 과표의 정확도를 높이기 위해 공시지가제도의 전면 개편을 포함한 통합부동산평가시스템 구축 등 거래의 투명성 확보를 내세웠다. 장성수 주택산업연구원 정책연구실장도 “정부의 주택시장 개입이 거래와 신규 분양을 위축시키는 등 시장을 왜곡시키고 있다.”며 “주택산업 지원을 통한 시장 정상화 방안이 필요하다.”고 주장했다. 장 박사는 “미분양 해소를 위해 1가구1주택인 미분양 주택 구입자에게 한시적으로 취득·등록세를 감면해주고 미분양 주택 구입자금을 지원하는 등 금융 및 조세 지원을 실시하고 미분양으로 자금난을 겪는 업체를 위한 대출상품을 운영할 것”을 제안했다. 투기지역제도의 탄력적 운영, 원가연동제 재검토, 실거래 과세에 따른 세율 인하 조정 등을 통한 시장 규제 완화를 촉구했다. 안정적인 주택공급을 위해서는 재건축 소형주택 건설 의무비율 완화, 민간택지개발 확대, 임대주택 활성화 등을 제안했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

금융회사 및 일반기업의 지분을 매입, 경영권을 인수한 뒤 기업가치를 높여 매각하는 사모주식투자펀드(PEF) 시장에 전운이 감돌고 있다. 외환위기 이후 국내 PEF시장을 선점해온 외국계 펀드들에 맞서 국내 은행·증권사 등이 도전장을 내고 본격적인 영업을 시작했다. 올해 인수·합병(M&A) 시장에 쏟아질 예정인 구조조정 기업들의 경영권을 둘러싸고 토종 및 외국계 PEF의 치열한 한판 승부가 예상된다. ●토종 PEF, 닻 올렸다 지난해 말 국내 자본에 의한 PEF 설립을 골자로 한 ‘간접자산운용업법’ 개정안이 통과된 뒤 은행·증권업계에서 PEF 설립이 줄을 잇고 있다. 개정안 통과 직후 우리은행과 맵스자산운용이 각각 업계 1호 PEF를 출범시켰다.LG투자증권·칸서스자산운용·하나은행도 국내외 투자회사와 연기금 등의 자금을 끌어들여 PEF를 잇따라 세웠다. 기업금융에 주력해온 산업·기업은행도 이달 중 1000억∼3000억원 규모의 PEF를 설립, 본격적인 기업 투자에 나설 예정이다. 이들 PEF가 노리는 주요 투자기업은 워크아웃이나 법정관리, 화의기업 등 구조조정 과정에 있는 기업들이다. 이뿐만 아니라 재무구조 및 경영상 구조조정이 필요한 기업을 물색, 경영권을 행사할 수 있을 정도의 지분을 취득한 뒤 5∼10년 이후 되팔아 차익을 실현하게 된다. 금융권 관계자는 “올해 M&A시장에는 대우·현대 계열사 등 워크아웃·법정관리 졸업예정인 구조조정 기업들은 물론, 대기업 사업부간 개편 등을 통해 ‘스핀오프’(분사)하는 업체 등 대형 매물들이 쏟아질 것으로 예상된다.”면서 “이들을 선별해 대규모로 투자하기 위한 국내 PEF들의 영업이 활기를 띨 것”이라고 내다봤다. ●토종·외국계 한판 승부 국내 PEF들이 진용을 갖추면서 기존 시장을 장악해온 외국계 사모펀드들과의 경쟁이 가열되고 있다. 론스타와 뉴브리지, 칼라일은 물론 JP모건·워버그핀커스·골드만삭스 등도 국내외 투자가들의 자금을 끌어들여 대형 PEF를 설립, 국내 시장을 공략할 것으로 알려졌다. 지난해 9월 한국·일본 등에 투자하는 50억달러(5조원) 규모의 새로운 펀드를 조성한 론스타는 새한미디어·동아건설·진로 등에 이어 투자기업 물색에 나섰다. 론스타 관계자는 “올해는 매물 하나만 나와도 PEF 등 10여개가 넘는 투자자들이 몰리는 등 경쟁이 치열해 활동이 여의치 않은 상황”이라고 말했다. 그러나 한국은 여전히 매력적인 시장인 만큼 더욱 공격적인 영업을 펼칠 것이라고 덧붙였다. 지난해 말 법정관리 중인 건설회사 우방의 지분을 인수, 토종 PEF로서 첫 실적을 낸 우리은행 사모펀드팀 이인영 부장은 “외국계는 막대한 자금력에 투자 기법까지 갖춰 수익률이 어느정도 검증됐지만 토종 PEF는 현재 초기단계”라고 말했다. 이 부장은 그러나 “국내 금융권의 PEF는 기업 정보가 풍부하고 기업 경영진의 정서를 파악하는 등 접근성이 높다는 장점이 있어 외국계와 충분히 경쟁할 수 있다.”고 했다. ●“전문성 갖춰야 성공” 막오른 PEF시장의 ‘전쟁’에서 토종 PEF가 성공하려면 인력·운용면에서 전문성을 갖춰 규모를 키우고 수익성을 높여야 한다는 것이 전문가들의 지적이다. 산업은행 사모펀드실 양문석 팀장은 “그동안 축적된 M&A 기법과 인력을 바탕으로 수익을 높여 더 많은 투자자들을 유치하는 것이 관건”이라면서 “국내 PEF시장에서 전문인력 이동이 활발해질 것”이라고 말했다. 삼성경제연구소 이우식 연구원은 “PEF가 국내 금융권의 새로운 투자수단으로 떠올랐지만 안정적인 투자를 위해 전문적인 투자금융시스템을 구축할 필요가 있다.”면서 “투자대상을 정확히 선택할 수 있는 전문가 및 조직 육성이 필요하다.”고 지적했다. 김미경기자 chaplin7@seoul.co.kr

서울 수서경찰서는 2일 판매원으로 등록하면 높은 수당을 보장해 준다고 주부나 퇴직자 등을 꾀어 가입비와 판매물품 구입비 등 명목으로 1조원대의 부당이득을 취한 W사 회장 안모(46)씨 등 5명을 방문판매 등에 관한 법률위반 혐의로 구속하고, 지방 사무소장 이모(40)씨 등 5명을 불구속 입건했다. 경찰은 또 이 회사 임원진 6명에 대해 체포영장을 발부받는 등 70여명을 입건, 조사할 예정이다. 안씨 등은 지난해 3월 “판매원으로 등록해 물품을 팔고 마케팅에 투자하면 그 이익금으로 고액 배당을 받을 수 있다.”며 김모(41·여)씨로부터 1억 340만원을 받아내는 등 2만 5000여명으로부터 1조 1269억원을 챙긴 혐의를 받고 있다. 또 광고와는 달리 물품 판매 등으로 얻은 수당을 물품 재구매비 등의 명목으로 회사에 다시 투자하도록 했으며, 회원을 모집하지 못한 판매원은 대신 물품을 구입하게 하거나 수당지급을 정지시켜 강제 탈퇴시키는 방법으로 부당이득을 챙긴 혐의도 받고 있다. 경찰조사 결과 이들은 지난해 5월 김포공항 내에 본사를 개설하고, 전국 33개 사무소를 차린 뒤 등급을 나눠 일반회원은 44만원, 우수회원은 115만원, 최우수회원은 230만원을 내고 회원으로 등록하게 했다. 이들은 이미 서울 종로와 강남 등지에서 출자금 투자를 빙자한 유사수신행위를 벌이다 구속된 적이 있으며, 이번에는 유사수신행위 관련 법망을 피하기 위해 회원등록시 받은 금액을 물품 거래대금으로 처리하고, 실제 양말 3켤레를 7만원에 내주는 등의 방법을 사용했다고 경찰은 밝혔다. 경찰은 이 돈이 사실상 강제성을 띤 ‘가입비’인 것으로 판단, 방문판매 등에 관한 법률 위반 혐의를 적용했다. 하지만 안씨 등은 “처음 받은 돈은 가입비가 아니라 판매원들이 본사로부터 팔아야 할 물건을 임의로 구입한 것”이라며 혐의를 부인하고 “우리는 회원 수 4만명에 이르는 ‘업계 1위’로, 올해 목표는 5조원이었다.”고 주장했다. 또 일부 피해를 입은 회원들은 영업을 계속해 약속된 수당을 받을 수 있도록 해달라고 요구했다. 유지혜기자 wisepen@seoul.co.kr

서울 남부권 아파트값은 소폭 반등했지만 거래는 소강상태다. 급매물은 이미 소진됐고 집주인들은 매물을 거둬들이며 추이를 지켜보고 있다. 전세가도 하락을 멈추고 관망세다. 양천구의 매매가는 0.21%, 전세가는 0.15% 반등했다. 신정동 삼성아파트 33평형이 1000만∼1500만원 올랐다. 강서구는 매매가는 0.04% 오르고 전세가는 0.36% 떨어졌다. 등촌동 태영아파트 42평형은 2000만원 안팎 올랐다. 영등포구 아파트는 매매가가 0.12% 올랐으나 전세가는 큰 변동없다. 동작구는 지난달보다 매매가 0.08%, 전세가는 0.15% 올랐다. 관악구는 매매가가 0.09% 빠졌지만 전세가는 지난달과 큰 변동없다. 봉천동 동아아파트 26평형 전세가는 1000만원 정도 빠졌다. 구로구는 매매가 0.14%, 전세가 0.03% 올랐다. 금천구는 매매가 0.07%, 전세가는 0.05% 각각 상승했다. 김광성 한국감정원 정보조사팀장 ●조사일자 2005년 2월25일

종합주가지수 1000선을 돌파한 국내 증권시장은 양과 질적인 측면에서 크게 성장했다. 삼성전자 등 대표기업들은 수익성과 성장성에서 글로벌 기업으로 떠올랐다. 투자자들도 1000시대에 걸맞는 합리적이고 현명한 투자가 필요하다는 지적이다. ●몸집 5배 불었다 1000시대의 가장 두드러진 특징은 증권시장의 덩치가 커졌다는 점이다.28일 현재 시가총액은 유가증권시장 469조 4000억원, 코스닥시장 42조 8000억원 등 모두 512조 2000억원에 달한다. 올 들어서만 100조원이 늘었다. 지난 1989년 4월 사상 처음으로 지수 1000을 돌파했을 때 시가총액은 95조 5000억원에 불과했다. 거래 규모도 크게 늘었다. 두번째 1000선 돌파 시점인 1994년 거래량과 거래대금이 각각 3690만주와 7760억원이었으나 지금은 5억 2600만주와 3조 6000억원에 이른다. 외환위기 이후 자본시장이 완전 개방되면서 외국인의 비중도 크게 높아졌다. 외국인이 유가증권시장에서 차지하는 비중은 42.3%로 지난 94년의 10.2%에 비해 눈에 띄게 확대됐다. 하지만 미국·일본·유럽 등과 비교하면 초라하다. 시가총액 규모는 타이완이나 남아프리카공화국보다 약간 많은 수준이다. 한국의 경제 규모나 주요 기업의 경쟁력을 감안하면 저평가됐다는 지적이다. 선진국은 이미 증시의 시가총액이 국내총생산(GDP) 수준을 훌쩍 넘은 반면 우리나라는 65.1%에 불과하다. 시장의 자본화율이 크게 미흡하다는 얘기다. ●보석을 고르는 안목 증시 전문가들은 “투자자들의 현명한 판단이 더욱 중요한 시점이 되었다.”고 충고했다. 주가지수가 오른다고 내가 투자한 종목도 자동으로 가격이 뛰는 것은 아니기 때문이다. 하지만 주변에는 분명히 상승하는 종목들이 있기 마련이어서 자제력을 잃으면 나 혼자만 손해를 보는 낭패를 겪을 수 있다는 지적이다. LG투자증권 이윤학 연구위원은 “적립식펀드, 변액보험, 주가연계증권(ELS) 등 3개 신상품에 6조원이 몰리는 등 전례없는 새로운 자금들이 증시에 쏟아져 들어오고 있다.”면서 “그러나 앞으로 매물이 소화되는 과정을 지켜보면서 내수회복이나 수출증가 등의 지표들이 실제로 개선되는지를 확인하는 것이 중요하다.”고 말했다. 굿모닝신한증권 김학균 연구원은 “최근 565개 중·소형 상장종목 가운데 주가순자산비율(PER)이 ‘1’에도 못 미치는 경우가 76%(433개)나 된다.”면서 “상승 잠재력이 큰 보석들이 주변에 여전히 많다는 뜻”이라고 말했다. 그러나 “외환시장을 예의주시해야 한다.”면서 “환율은 내리는데 국제유가와 원자재가격이 급등하면 기업의 마진하락 압박이 매우 크기 때문”이라고 설명했다. 대한투자증권 임유승 연구원은 “최근 코스닥시장의 강세는 이미 호전된 기업의 가치를 뒤늦게 반영하고 있다는 점에서 과거의 ‘묻지마 장세’와는 다르다.”면서 “외국인들이 선호하는 종목에 관심을 가질 필요가 있다.”고 조언했다. 코스닥 투자 유망주로 LG홈쇼핑, 에스에프에이,CJ홈쇼핑, 인탑스, 코아로직 등 5개 종목을 추천했다. 김경운기자 kkwoon@seoul.co.kr

금융시장이 환율쇼크에서 벗어나 급속히 진정국면으로 접어들고 있으나 국제유가가 연일 치솟아 국내 산업계에 타격이 우려된다. 석유수출국기구(OPEC)의 감산 가능성 등으로 우리나라 원유 수입물량의 80%가량을 차지하는 중동산 두바이유 가격은 24년여 만에 최고가를 기록했다. 24일 한국석유공사에 따르면 23일 현지에서 거래된 두바이유는 전날보다 0.56달러 오른 배럴당 41.76달러였다. 이는 지난 1980년 11월 24일 42.25달러를 기록한 이후 24년 3개월 만에 가장 높은 가격이다. 미국 서부텍사스중질유(WTI)도 0.22달러 오른 50.78달러로 이틀 연속 50달러를 웃돌며 3개월여 만에 최고가를 기록했다. 석유공사 관계자는 “달러화 약세와 이에 따른 OPEC의 감산 및 유가인상 가능성 등이 제기된데다 향후 10일간 미국 동북부 지역의 기온이 크게 떨어질 것으로 예보되면서 국제유가가 상승세를 이어갔다.”고 분석했다. 한편 서울 외환시장에서 원·달러 환율은 전일보다 2.70원 오른 1006.50원에 마감됐다. 외환시장 관계자는 “1001원선에서 저점으로 인식한 결제수요가 나왔으며 1006∼1008원선에서는 수출업체들의 달러매물이 나오면서 상승폭이 제한됐다.”면서 “한국은행의 외환보유액 투자다변화 방침으로 비롯된 ‘한은발 쇼크’가 진정되면서 역외매도세도 수그러들었다.”고 말했다. 거래소시장에서 종합주가지수는 전일보다 18.67포인트 오른 987.10로 끝나 1000포인트 시대에 바짝 다가섰다. 코스닥지수는 7.33포인트 오른 497.61로 장을 마쳤다. 주병철 장세훈기자 bcjoo@seoul.co.kr

판교 대책도 분당엔 속수무책? ‘2·17대책’ 발표에도 불구하고 분당 아파트값이 나홀로 강세를 띠고 있다. 장미마을 현대아파트 38평형은 대책 이전 시세인 4억 8000만원에서 가격 조정이 이뤄지지 않고 있다. 매물을 거둬들이고 아예 호가를 올려 내놓는 경우도 있다. 이매동 진흥아파트 49평형은 7억원에서 최근 7억 2000만원으로 호가가 올랐다. ‘2·17대책’ 이후 서울 강남 재건축 아파트값이 큰 폭으로 빠진 것과는 달리 분당 아파트값은 하락으로 이어지지는 않고 있는 것이다. 송세주 럭키공인중개사 대표는 “판교 신도시 아파트 분양가를 규제하면 청약과열이 진정되고 주변 지역 아파트값도 떨어질 것이라던 당초 기대가 아직 시장에 반영되지 않고 있다.”고 말했다. 분당 아파트값이 떨어지지 않는 가장 큰 이유는 주민들이 ‘판교 개발=분당 생활권 확산’으로 인식하고 있기 때문. 판교는 중소형 아파트가 상대적으로 많은데다 분당을 흡수하지 못하고 오히려 분당 생활권으로 빨려 들어올 것으로 보는 것이다. 한편 김영진 내집마련정보사 사장은 “높은 경쟁률 때문에 판교에 입성하지 못할 것으로 예상한 수요가 분당에 관심을 가지는 것”이라며 “정부도 최선의 대책을 내놓기는 했지만 판교의 가치가 여전한 이상 분당 집값을 잡는 데는 부족한 것으로 판단된다.”고 말했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

원·달러 환율이 장중 한때 1000원대가 붕괴되는 등 급락세를 탄 23일 외환시장 관계자들은 “드디어 올 것이 왔다.”는 반응이었다. 전날 1000원대를 힘겹게 지킨 뒤 장마감 이후 뉴욕시장의 선물환 거래에서 이미 1000원대 붕괴가 예견됐기 때문이다. 특히 외환 거래물량이 많은 우리·외환·조흥은행 등 시중은행 딜링룸은 외국계 금융회사 및 수출기업들이 쏟아내는 매도물량과 외환당국의 사태 추이를 지켜보며 숨가쁜 하루를 보내야 했다. 우리은행 딜링룸은 이날 장 시작 직후 1000원대가 깨지자 쏟아지는 매도물량을 처리하느라 분주했다. 오퍼물량의 대부분은 추가 하락에 대한 실망매물. 월말을 앞두고 삼성·LG전자 등 대기업이 내놓는 전통적인 공급물량에다 추가 하락을 예견한 메릴린치 등 외국계 투자은행(IB)들의 ‘팔자’ 물량까지 쏟아져 시장은 심리적인 패닉(공황)상태로 치달았다. 특히 오전 중에는 외환당국의 움직임마저 확인되지 않아 달러당 998원대까지 하락했다. 우리은행 이정욱 외환시장운용팀 과장은 “전날 엔·달러 환율 하락 등의 영향으로 원화 강세가 예상되면서 외국계들의 물량 공세가 거세졌다.”면서 “다행히 정부의 개입과 수입업체들의 결제 수요가 나와 1000원대가 회복됐다.”고 말했다. 이 과장은 “정부가 환율 관련 긴급 회의를 갖는 등 오후 들어 개입 가능성이 커지자 손절매 물량이 줄었지만 역외 투기세력 등을 막기 위해서라도 정부의 역할이 필요하다.”고 덧붙였다. 외환은행 딜링룸 구길모 과장은 “최근 기업들의 매도물량이 결제 수요보다 많아 추가 하락 가능성이 커진 상황에서 한국은행의 외환보유액 통화 분산 소식이 기름을 부었다.”면서 “그러나 1002원대에서 소폭의 매수물량이 나오면서 소강상태를 보였다.”고 말했다. 구 과장은 “엔·달러 환율이 소폭 오르는 등 시장이 안정세를 찾는 듯하지만 추가 하락은 불가피하다.”고 내다봤다. 이날 은행 지점에는 환율의 향방과 환전 여부를 묻는 고객들의 문의가 빗발쳤다. 조흥은행 관계자는 “달러를 팔아야 하는지, 언제 해외송금을 해야 하는지 등을 묻는 전화가 급증하고 있다.”면서 “며칠 새 수백만원을 손해 봤다는 고객들도 생겼다.”고 말했다. 김미경기자 chaplin7@seoul.co.kr

주택시장이 다시 얼어붙고 있다. 올 들어 강세를 띠었던 강남 재건축 아파트값이 ‘2·17대책’ 이후 하향 곡선을 그리기 시작했다. 거래도 실종돼 부동산중개업소는 개점휴업 상태다. 정상적인 거래마저 끊겨 깊은 부동산 침체로 이어질 것이라는 우려를 낳고 있다. ●봄바람 기대 어렵다 주택 시장을 선도하는 서울 강남 아파트시장이 2·17대책의 직격탄을 맞았다. 송파구 잠실 일대 재건축 아파트값은 1000만∼3000만원 떨어졌다. 과천·의왕 등 수도권 재건축 아파트값도 1000만원 이상 빠졌다. 잠실 중앙공인중개사 정무 대표는 “최근 한달 새 반짝했던 재건축 아파트값이 다시 빠졌다.”면서 “찾는 사람이 없어 호가는 계속 내려가는 추세”라고 말했다. 일반 아파트값도 하향 안정세를 띠고 있다. 강남 아파트값 하락을 시작으로 목동, 용산 등으로 번졌다. 강남권 아파트값 상승의 영향을 받았던 광진구 등도 분위기가 가라앉았다. 바람을 덜 탔던 강북 아파트값도 약보합세를 면치 못하고 있다. 반면 분당은 다른 양상을 띠고 있다. 이미 급매물이 소진돼 추가 매물이 나오지 않아 거래는 끊겼지만 가격 하락으로 이어지지는 않고 있다. 당장은 잠잠하지만 판교 아파트값이 올라가면 덩달아 뛸 것을 기대하는 눈치다. ●거래실종, 중개업소 50% 매물 가격 하락보다 심각한 것은 거래 실종. 봄 이사철을 맞아 잠시 고개를 들었던 실수요자들의 발길마저 끊겼다. 특히 재건축 아파트는 상투를 잡았다고 생각하는데다 개발이익환수제 도입, 고층 아파트 건립 추진이 불투명해지면서 거들떠보지도 않는다. 이런 상태는 당분간 이어질 것으로 전망된다. 잠실 삼억부동산중개업소 임태주 대표는 “아파트 거래 중단으로 사무실 임대료도 내지 못하는 형편”이라면서 “이대로 가다가는 문닫는 중개업소가 늘어날 것”이라고 말했다. 한국건설산업연구원 김현아 박사는 “재건축단지의 상승세가 꺾이면서 집값이 본격적인 조정 국면으로 진입할 가능성이 크다.”고 전망했다. 문닫는 중개업소도 늘고 있다. 분당 럭키공인중개사 송세주 대표는 “분당 중개업소 절반이 사무실을 내놓았다.”면서 “그러나 사무실을 내더라도 경기침체로 거래가 없어 까먹을 것을 우려, 신규 개업을 하는 사람이 없다.”고 말했다. 송 대표는 “대부분의 사무실이 당장 그만두고 싶어도 권리금을 뺄 수 없어 어쩔 수 없이 문을 열어 두고 있을 뿐”이라고 하소연했다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr

경기침체 여파로 경매물건이 많이 나오면서 은행들이 경매를 통한 재테크 서비스를 경쟁적으로 제공하고 있다. 21일 금융권에 따르면 우리·하나·신한·외환은행 등이 고객들을 상대로 경매물건 정보와 경매 재테크 강좌, 경매 컨설팅, 경매입찰 대행 등 각종 서비스를 하고 있다. 우리은행은 전국 법원에서 경매절차가 진행 중인 물건이나 한국자산관리공사(KAMCO)의 공매물건 정보를 제공키로 하고 ‘경매투자클럽’ 회원 1000명을 모집하고 있다. 하나은행은 경매정보와 입찰대행 서비스를 제공하는 ‘옥션클럽 하나’를 개설, 고객들이 원하는 경매물건을 찾아주거나 고객이 요청하면 경매법정 입찰 참여를 도와주고 있다. 신한은행은 최근 경매 전문회사인 인포케어와 제휴를 해 경매물건 정보를 인터넷 홈페이지를 통해 게시하고 있다. 경매과정에서 발생하는 분쟁 등 각종 위험을 보상해주는 ‘안전경매대출’ 상품도 판매 중이다. 외환은행은 일반고객을 대상으로 인터넷 홈페이지를 통해 경매물건 정보를 제공하고 있다. 김미경기자 chaplin7@seoul.co.kr

서울 도심권 아파트 매매가가 소폭 반등하는 모습을 보이고 있다. 급매물이 소진됐으나 사자와 팔자 모두 멈칫거리고 있어 거래는 부진하다. 주택가격 안정 기조가 유지되고 있기 때문이다. 전셋값도 일단 하락세를 멈췄다. 종로구는 매매가는 0.21% 오르고 전세가는 큰 움직임이 없다. 중구는 매매가는 0.14% 올랐지만 전세가는 0.55% 빠졌다. 용산구는 매매가 0.06%, 전세가가 0.05% 떨어져 미세 조정중이다. 성동구와 광진구 매매가는 지난달과 마찬가지고 전세가는 0.2% 안팎으로 떨어졌다. 성수동 동양아파트 34평형은 1000만원 정도 올랐다. 은평구는 매매가는 큰 움직임 없이 전세가만 0.2% 소폭 올랐다. 서대문구는 매매가와 전세가 모두 큰 변동없다. 마포구는 매매가가 0.07% 올랐지만 전세가는 0.16% 떨어졌다. 성북구도 매매가 0.17% 오른 반면 전세가는 0.8% 빠졌다. 이수브라운스톤아파트 25평형이 1000만원 안팎 올랐다. 뚝섬 개발 영향권과 한강 조망권이 확보되는 아파트 가격이 움직이고 있다. 청계천 복원사업 완공을 앞두고 가격 상승이 예상된다. 김광성 한국감정원 정보조사팀장 ●조사일자 2005년 2월18일

‘2·17 부동산 대책’ 후폭풍이 거세다. 지난 연말부터 반짝했던 주택시장이 대책 발표 이후 얼어붙고 있다. 치솟던 재건축 아파트값 상승세가 꺾이고 거래도 끊겼다. 특히 다음 달 예정된 경기도 동탄 신도시 3차 분양의 경우 오는 11월 판교 신도시 분양 영향을 크게 받을 전망이다. 서울에서 분양을 준비 중인 업체들도 분양 시기 저울질에 들어갔다. ●동탄 분양, 악재? 동탄 신도시에서는 3월 중순 8개 업체가 5481가구를 분양한다. 이들 업체는 ‘2·17 대책’이 나오자 동탄 분양에 어떤 영향이 미칠지 손익계산이 분주하다. 전문가들은 대량 동시 분양하는 판교의 당첨 확률이 높아져 동탄에서는 미분양 사태가 날 가능성이 큰 것으로 전망한다.1순위자는 통장 사용시기를 판교에 맞출 것이고,2,3순위자도 청약을 미룰 가능성이 있기 때문이다. 따라서 동탄 분양업체들은 미분양 해소 방안 마련에 골몰하고 있다. 재당첨에 해당되지 않은 4순위자를 끌어모은다는 전략과 함께 판교와의 분양가 차이를 부각시키는데 주력하고 있다. 판교 중대형은 평당 1500만원 미만이고 동탄은 800만원대로 예상된다. 동탄 동시분양에서 빠져 분양시기를 늦추기로 했었던 포스코건설은 3월 분양을 재추진 중이지만 판교 대책이 나오면서 주춤해졌다. 이에 따라 동탄 분양에 참여하는 업체들은 21일 모임을 갖고 홍보 방안과 함께 대책도 숙의할 예정인 것으로 알려졌다. ●유명무실해진 동시분양 서울 2차 동시분양에는 금강종합건설과 우남건설, 자선종합건설 등 3개 업체가 124가구를 분양한다. 대부분 소규모 단지로 큰 단지 하나만도 못하고 강남권도 없다. 이에 따라 동시분양이 유명무실해졌다는 평가도 나온다. 업계는 그동안 봄철 분양경기가 살아나면 분양을 한다는 계획아래 분양시기를 늦춰왔으나 3월에도 분양 물량이 크게 늘어나지는 않을 전망이다. 이번 대책으로 수요자들이 다시 관망세로 돌아설 것으로 보이기 때문이다. ●재건축 단지 가격 하락 오는 4월 시행 예정인 개발이익환수제를 적용받을 것이 확실시되는 초기 단계 재건축 아파트는 가격 하락과 거래 중단으로 이어지고 있다. 잠실주공 1단지 13평형은 5억 5000만원을 호가했으나 대책 발표 이후 사자 문의는 끊기고 호가도 1000만원 이상 빠졌다.5월 분양 예정이었으나 대책에서 개발이익환수제를 4월에 시행키로 했기 때문이다. 송파구 가락 시영 아파트도 값이 1000만∼2000만원 떨어진 채 팔자 매물이 나오고 있으나 거래는 없다. 중장기적으로는 강남·분당 집값 안정이 기대된다. 김태호 부동산랜드 사장은 “판교 신도시 아파트 2만 1000가구가 한꺼번에 입주하는 2007년 말부터 서울 강남과 성남 분당 등지의 중소형 아파트값과 전셋값이 떨어질 것”으로 전망했다. 하지만 그는 “중대형 아파트 수요자들은 대개 강남을 선호하는 만큼 중대형 아파트값은 큰 변동이 없을 것”이라고 내다봤다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

‘입주율 낮은 단지로 눈을 돌려보자.’ 지난해 이후 주택경기가 침체되면서 서울·수도권 아파트 입주율이 저조하다. 살던 집이 안 팔리거나 전세가 빠지지 않아 입주를 못하는 경우가 있고, 잔금이 없어 입주를 못하는 투자자도 있다. 이런 집들은 요즘 매물이 풍부하다. 부동산전문가들은 요즘같은 집값 상승기가 입주를 시작한 이들 아파트를 매입하는 적기라고 조언한다. ●수도권 1만 3000여가구 대기 서울·수도권에 지난해 말 입주를 시작했으나 입주가 완료되지 않은 단지는 대략 20여개 단지,1만 7000가구에 달한다. 서울이 3600여가구, 수도권이 1만 3400여가구이다. 서울 강남권 아파트 단지 등 노른자위 단지도 많이 포함돼 있다. 지난해 11월 입주를 시작한 서초구 방배동 동부센트레빌(49,57평형)의 입주율은 90% 정도. 중랑구 면목동 신성미소지움도 같은 시기에 입주를 시작했지만 입주율은 50∼60%인 것으로 알려졌다. 주변 중개업소에 매물이 제법 나와 있다. 수도권 죽전지구에도 물량이 많이 나와 있다. 지난해 11월 입주를 시작한 죽전동 건영캐스빌의 입주율은 70∼80% 수준이다. ●이래서 좋다 입주율이 낮은 단지는 입지여건이 좋지 않은 탓도 있지만 주택경기 침체로 인한 경우도 있다. 입주예정자들이 살던 집이 안 팔리거나 전셋집이 안 빠져 입주를 못하기 때문이다. 또 투자자 가운데 잔금을 납부할 돈이 없어 입주를 못하는 사례도 있다. 이런 경우는 투자가치가 충분하다고 할 수 있다. 집값 상승기에는 이런 아파트를 사두면 새 집을 장만할 수 있고, 나아가 시세차익도 남길 수 있다는 평가다. ●주변시세와 분양가 등 비교해야 최근 미분양 아파트 중에는 분양가가 턱없이 높은 곳이 많다. 실제로 서울 휘경동 D아파트 40평형은 분양가가 주변 시세에 견줘 8000만원가량 높아 결국 미분양이 났다. 최근에 입주가 이뤄지는 아파트는 이들 아파트보다 분양가는 낮은 편이지만 프리미엄이 많이 붙은 곳이 있다. 따라서 입주를 시작한 단지를 매입할 때는 분양가와 프리미엄을 잘 살펴야 한다. 주변시세와 비교해 가격이 너무 높으면 매입에 신중할 필요가 있다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

임대주택은 다양한 주택수요를 충족시킬 수 있는 유용성에도 불구하고 아직 제자리를 찾지 못하고 있다. 특히 임대주택 활성화를 위해서는 대한주택공사(주공)와 지방자치단체의 역할 재조정이 불가피한 것으로 지적된다. 권도엽 건설교통부 차관보와 하성규 중앙대 사회개발대학원장, 남상오 사단법인 주거복지연대 사무총장 등 전문가들이 임대주택 건설의 문제점과 개선방안 등을 진단했다. 1. 주공·지자체의 역할 ●하성규 원장 주공이 공공 임대주택 건설 주체로서 핵심적 역할을 한 것은 사실이다. 그러나 주공이 공익과 공공성에 충실했는지는 의문이다. 주공이 공급한 주택의 60% 이상은 분양주택이다. 정부의 재정 지원이 제한적이기 때문에 분양 수익금을 임대주택 건설에 활용할 수밖에 없다는 논리다. 꼭 이렇게 해야만 하는가. 당장 주공이 분양주택 건설을 중단하는 데는 무리가 따르는 만큼 점차 분양주택 물량을 줄이고, 임대주택 물량을 늘려야 한다. 또 달동네 등 불량주택 재개발사업과 공공 임대주택에 대한 관리 등으로 기능을 전환해야 한다. 주공의 역할에 대한 재정립과 이를 위한 결단이 필요한 시점이다. ●권도엽 차관보 주공은 1960년대 초반부터 지금까지 140만호 이상을 건설했다. 현재 주공이 연간 공급하는 10만호 가운데 80% 이상을 국민 임대주택으로 건설한다는 계획이다. 이 때문에 지난해 4조 1000억원 규모의 사채를 발행했으며, 올해는 4조 3000억여원에 이를 전망이다. 임대주택 관리는 주공산하의 주택관리공단에서 담당한다. 모두 26만호 정도다. 한 기업에서 이렇게 많은 주택을 관리하는 것이 바람직한지 고민하고 있다. 경쟁체제 도입도 필요하다고 본다. 주공이 앞으로 80만호의 임대주택을 지으면 관리대상이 100만호를 넘기 때문이다. ●남상오 총장 ‘집없는 사람에게 애국심을 기대하지 말라.’는 말이 있다. 집이 그만큼 중요하다는 얘기다. 주공이 수십년간 임대주택 건설과 관리를 통해 축적한 노하우를 지자체에 일정부분 넘겨줘야 한다. 임대주택 건설은 기본적으로 수요에 부응한 접근이 중요하다. 주거수요와 지역시장 등 정보에 밝은 지자체와 역할 분담이 필요하다. 주공과 지자체의 기능적 협력체제를 구축해야 한다. 지자체에도 임대주택 전담팀이 구성돼 있지만 개발 위주로 짜여져 있으며, 주거복지분야에는 신경을 쓰지 못하고 있다. ●권 차관보 외국의 경우 주거복지분야는 지자체의 몫이다. 그러나 우리나라의 경우 중앙정부가 재정 지원을 약속해도 오히려 지자체가 반대한다. 이런 문제를 개선하려면 지자체의 의식이 바뀌어야 한다. 지난해 지자체 주거복지 평가제도를 도입하고, 지자체로 하여금 10년간의 장기계획을 세우도록 의무화했다. 주거복지 현황과 비전 등을 고민하다 보면 대책이 마련될 것으로 기대한다. 2. 다가구주택 매입 임대 ●하 원장 영국의 경우 초창기에는 대규모 임대주택단지 위주로 공급했다. 그 결과 임대주택단지는 이른바 ‘포버티 아일랜드’(빈곤의 섬)라는 사회적 편견이 생겼다. 이후 민간주택을 구입해 임대주택으로 전환하는 등의 대안이 나왔다. 중앙 정부가 최근 다가구주택을 사들여 임대주택으로 전환하는 ‘매입 임대주택’사업도 이와 같은 맥락이다. 다만 저조한 입주율과 허술한 주택 관리시스템 등은 보완해야 할 부분이다. ●남 총장 수혜자 다변화 차원에서 매입 임대주택은 기초생활수급자뿐만 아니라, 가정폭력과 파산 등으로 내몰린 계층에게도 입주의 길을 열어줘야 한다. 특히 매입 임대주택과 일자리 제공을 연계, 입주자 선정 방식을 고용창출 계획에 따라 시도해볼 필요가 있다. 예컨대 청소사업단, 예식사업 공동체, 한가족 빨래방 등 ‘우리 동네가 하나의 기업’이라는 식으로 사회기업화할 수 있다. 프랑스에서는 노숙자들이 중심이 된 ‘칸나’라는 전문 출장뷔페가 매출규모 2위를 자랑하고 있다. ●권 차관보 매입 임대주택을 지난해 500호에서 2008년 1만호까지 확대할 계획이다. 매입 임대주택은 현재 가족형과 그룹홈 등의 형태로 운영되고 있다. 앞으로 민간의 전문인력과 비영리단체 등을 활용해 입주자들의 자활능력을 키울 수 있는 프로그램도 운영할 계획이다. ●하 원장 재정 지원의 한계를 감안하면 조합을 결성한 사람들에게 정부가 건축자재, 땅, 세금 등을 지원하는 ‘비영리협동조합주택제’의 도입을 검토해 볼 만하다. 이 경우 주택은 개인이 아닌 조합 소유로 전매와 전대 등을 금지할 수 있다. 3. 임대주택 문제점 ●하 원장 우리나라 주택수급의 가장 큰 문제점으로는 공급의 지역별, 소득계층별 편차가 심하다는 점을 꼽을 수 있다. ●권 차관보 임대주택이 필요한 이유다. 주택 보급률은 100%를 넘었지만 자기 집에 살고 있는 비율은 54%에 불과하다.46%가 세를 살고 있다. 주거의 안정성을 보장하기 위해서는 전세보다 임대가 효과적이다. 1인당 주거면적도 미국의 30%, 일본의 60%에 그친다.2000년 기준 330만 가구가 최소 주거기준에 미달하고,110만가구는 단칸방에서 살고 있다. 임대주택이 활성화돼야 열악한 환경의 저소득층들도 주거복지를 누릴 수 있게 된다. 최근 단독가구와 1인가구가 전체의 30%를 넘는 등 지속적으로 늘고 있는 추세여서 임대주택의 필요성이 한층 커지고 있다. ●남 총장 주택에 대한 패러다임을 소유에서 거주 개념으로 전환하고, 주거수요가 높은 저소득층을 위해 임대주택의 확충이 절실하다. 이같은 상황에서 임대주택이 정부 주택정책의 한 축으로 등장한 것은 높이 평가할 만하다. 그러나 수요자에 대한 고려없이 공급이 이뤄지고 있는 문제점이 있다. 공급방식이 다변화돼야 한다. 입주자 선정기준과 절차 등 배분방식도 합리적이지 못하다. 배분에 대한 효율성만 지나치게 강조해 가족 상황 등을 반영하지 못하고 있다. 또 임대주택 관리도 현재는 시설관리 수준에 그치고 있다. ●권 차관보 주택소유율이 높은 게 나쁜 것은 아니다. 자기 주택을 갖고 있으면 사회적 안정감이 높아지고, 관리가 더 잘 이뤄질 수 있다. 다만 재산증식을 목적으로 한 투기적인 주택수요는 바람직하지 않다. 민간부문은 임대주택을 공급할 때 수익성을 따진다. 전세의 경우 매매가의 30∼40%에서 70∼80%까지 오르는 등 탄력성이 있지만, 임대주택은 집값이 많이 오르지 않으면 사업성이 없다. 민간이 임대사업에 적극적으로 나서지 않는 본질적인 이유다. 게다가 최근에는 분양가 상승으로 민간 임대주택의 건설과 분양이 주춤하고 있다. 그러나 앞으로 주택 분양 시장은 위축될 전망이어서 분양수요가 임대수요로 전환될 것이다. ●하 원장 민간업체를 끌어들여 임대주택을 활성화하는데는 한계가 있다. 일례로 일부 민간 임대주택의 경우 수익성이 떨어지고 입주율이 저조하자 임대보증금으로 분양가를 받는 편법을 동원하기도 했다. 때문에 정부가 공공 임대주택 건설에 적극 나서야 한다. 그러나 향후 10년간 공공 임대주택 100만호 건설에 56조원이 들기 때문에 재원 확충 없이는 불가능하다. 자칫 ‘페이퍼 플랜’(Paper Plan)으로 전락할 우려가 있다. 또 공공 임대주택은 직장과 주택이 근접한 원칙이 지켜져야 효과가 크다. 직주(職住)간의 거리는 서울의 경우 도심으로부터 20㎞, 지방은 10㎞ 내외이다. 그러나 서울의 경우 60% 이상을 20㎞보다 먼 곳에 지을 수밖에 없는 실정이다. 도심에서 멀수록 입주율은 떨어지고, 이는 정부 정책에 대한 신뢰를 떨어뜨릴 수 있다. ●권 차관보 지난해 민간 임대주택도 정부가 택지나 기금 가운데 하나만 지원하면 임대조건을 통제 가능토록 조치했다. 특히 점차 집을 짓는 것 자체가 어려워지는 환경으로 바뀌고 있다는데 주목해야 한다. 이는 주택공급을 어렵게 하고, 생활근거지와 주거지를 멀게 하고, 저소득층을 밀려나게 하는 요인이 된다. 주택 보급률이 100%를 넘었지만, 주택 수를 향후 20년간 70% 더 확충해야 하는 만큼 어디에 공급하느냐도 중요하다. 수도권의 경우 서울보다 신도시의 용적률이 높아 교통량 증가를 초래한다. 최소한의 쾌적성은 유지해야겠지만,‘콤팩트 시티’(조밀 도시)를 지향해야 한다. ●남 총장 임대주택 건설과 경기 활성화를 연계시키는 것은 문제다. 업체 부도로 매물로 나온 임대주택이 117동 1만 5000가구에 달한다. 특히 목표를 세우고 이에 맞춰 택지, 기금, 세제 등을 지원할 경우 무리가 따를 수 있다. 공공 임대주택과 민간 임대임대의 상호보완은 불가피하기 때문에 민간 임대주택을 양성화해야 한다. 정리 장세훈기자 shjang@seoul.co.kr ■ 특별취재팀 ●이상일 논설위원(특별취재팀장), 이동구 기자, 장세훈 기자

‘재주는 국민이 넘고 돈은 외국인이 챙긴다?’ 진로 매각작업이 과열 조짐을 보이면서 외국인만 배불린다는 지적이 일고 있다. 진로를 팔아 번 돈을 챙기는 사람(채권자)도, 이 알짜배기 기업을 사가는 사람(공동인수자)도 외국자본이기 때문이다. 몇년 전 진로 채권을 외국자본에 헐값에 팔아넘긴 정부나,“국민소주를 망하게 할 수 없다.”며 한결같은 ‘참이슬’ 사랑으로 진로의 경영 정상화에 기여한 국민들은 외국인들의 돈잔치를 구경만 해야 할 처지다. 이 때문에 정부가 과거 진로 채권을 외국자본에 매각할 당시 “추후 이익이 생기면 50대50으로 나눈다.”고 계약서에 명기했던 만큼 이 몫이라도 반드시 찾아야 한다는 주장이 강하게 일고 있다. ●외국자본 매입금 10%만 지불 진로의 인수가격은 당초 1조 5000억∼2조원선이 거론됐다. 그러나 과열 조짐으로 3조원까지 얘기된다. 매각대금은 법에 따라 전액 빚 갚는 데 쓰여진다. 진로 채권의 73%(1조 8986억원,표 참조)는 지난해 9월 말 현재 도이치 인터내셔날·모건스탠리·골드만삭스 등 외국계가 갖고 있다. 왜일까.1997년 진로그룹이 부도나자 국내 은행들은 회수가 어렵다고 보고 1조 4659억원어치의 채권을 불과 8%인 1261억원에 캠코(한국자산관리공사)에 넘겼다. 캠코는 이를 2742억원에 골드만삭스 등에 되팔았다. 이렇게 해서 외국자본은 진로의 최대 채권자로 떠올랐지만 실제 이들이 낸 돈은 채권액의 10%대에 불과하다. 진로의 매각금액이 올라갈수록 이들이 떼돈을 버는 이유는 여기에 있다. 이 때문에 “외국채권자들이 진로 몸값을 부풀리고 있다.”는 말도 나돈다. 무엇보다 “제휴협상 과정에서 얻은 기업정보로 채권을 헐값에 사들였다.”는 비난을 받고 있는 골드만삭스에 대한 시장의 시선이 곱지 않다. 골드만삭스는 진로가 경영위기에 처했을 때 외자유치를 타진한 대상자였다. 부도 이후 지루한 법정공방으로 진로의 발목을 잡은 장본인도 골드만삭스다. 골드만삭스측은 “기업비밀 유용혐의는 이미 법원에서 기각된 사안”이라고 해명했다. ●골드만삭스 진로 발목 잡아 진로의 몸값이 치솟다 보니 단독으로 인수자금 조달이 어려워진 국내 업체들은 앞다퉈 외국자본을 끌어들이고 있다. 인수의향서를 제출한 14개 업체 가운데 ‘빅3’로 꼽히는 롯데·두산·CJ그룹은 각각 일본 아사히·산토리·기린맥주와 컨소시엄을 구성한 것으로 알려졌다. 다른 업체들도 뉴브리지캐피털 등 크고 작은 외국계 펀드들과 손잡았다는 소문이 파다하다. 표면적으로는 국내 기업이 진로를 인수하더라도 그 뒤에는 외국자본이 버티고 있는 것이다. 절반이 넘는 시장점유율,100% 현금결제, 수년째 1위인 일본 현지법인(진로재팬) 등을 갖추고 있는 진로는 최근 몇년새 시장에 나온 매물 중 가장 알짜배기로 통한다. ●캠코와 ‘50대50 배분’ 단서조항 캠코는 1998년 골드만삭스에 진로 채권 700억원(장부가 기준)어치를 매각하면서 ‘추후 이익이 발생하면 50대50으로 나누기’로 단서조항을 달았다. 한때 진로의 법률 자문을 맡아 내부사정에 밝은 고형식 변호사는 “골드만삭스의 행태는 비난받아 마땅하지만 위법은 아닌 만큼 50% 분배 몫이라도 반드시 건져야 한다.”고 강조했다. 물론 이 단서조항은 채권 700억원어치에만 적용된다. 그러나 골드만삭스측은 이 채권을 다른 펀드에 되팔았기 때문에 5대5 분배 계약은 무효라는 입장인 것으로 전해졌다. 캠코측은 “당시 채권을 수익증권 형태로 매각했기 때문에 제3자에게 양도해도 5대5 분배조항은 여전히 유효하다.”며 회수의지를 강하게 밝혔다. 투기자본감시센터 이찬근(인천대) 교수는 “인수가격에 거품이 끼면 사들인 측에서 원금을 조기에 회수하기 위해 직원 감축 등 기업에 부담을 떠넘길 수 있다.”고 경고했다. 그나마 진로 채권을 제값 받고 팔았던 우리은행 고위관계자는 “국내 채권을 거저먹으려고 달려들었던 외국계 펀드들을 생각하면 지금도 진저리난다.”면서 “외국자본을 배척하는 국수적 시각은 곤란하지만 그에 맞설 금융노하우와 전문인력을 우리도 키워야 한다.”고 주문했다. 안미현기자 hyun@seoul.co.kr

수도권 주택시장에 봄 기운이 불고 있다. 재건축 아파트를 중심으로 가격이 꿈틀거리고 부동산중개업소에는 거래 문의가 이어지고 있다. 결혼 시즌을 앞두고 아파트 전세 수요도 늘었다. 분양 시장에도 밀물이 몰려온다. 오랫동안 분양을 미뤘던 건설사들이 다음 달부터 본격적인 공급을 재개할 채비를 하고 있다. 주택시장이 곧바로 활황세로 돌아설 것이라고 단언하기는 이르지만 멀리서 ‘아지랑이’가 모락모락 피어오르는 것이 감지된다. ●일반아파트까지 옮아… 거래 문의 증가 연초부터 오르기 시작한 수도권 아파트값은 설 이후 봄 이사철로 이어지면서 상승세를 이어가고 있다. 급매물이 소진된 데다 재건축 개발이익환수제 도입이 지연되고 2종 일반주거지역 층고제한 폐지 정책이 발표되면서 강남 재건축 아파트값 호가가 강세로 돌아섰다. 개포동 주공 1∼4단지 아파트는 연초보다 3000만∼4000만원 올랐다. 은마 및 대치 진달래 아파트 등도 2000만∼5000만원 상승했다. 잠실 주공 5단지 아파트 매물도 3000만원 이상 올려 내놓고 있다. 서울발 재건축 아파트값 상승은 수도권으로 번졌다. 광명시 재건축 아파트값은 연초보다 5% 정도 올랐다. 과천·의왕 재건축 아파트도 1000만∼2000만원 뛰었다. 강남 재건축 아파트를 시작으로 움직이기 시작한 아파트값 상승세는 일반 아파트로 옮아갔다. 서울 강남·목동, 신도시 아파트값은 연초부터 매주 상승세를 띠고 있다. 집주인들이 호가를 올리면서 매물을 거둬들이는 현상도 뚜렷해졌다. 거래 문의도 늘고 있는 추세다. 김태호 부동산랜드 사장은 “봄 이사철을 앞두고 서울 강남, 신도시 아파트 수요가 늘어날 것으로 보인다.”면서 “폭등 현상은 없겠지만 아파트값 오름세는 당분간 계속될 것”이라고 전망했다. ●아파트 분양도 기지개 수도권 대규모 아파트 분양이 대기하고 있다. 동탄 신도시에서도 막바지 아파트 분양이 대기 중이다. 서울에서는 1차 동시분양이 무산된 이후 3월부터 본격적인 분양이 이어질 것으로 보인다. 대부분 100가구 미만의 소규모 단지이지만 입지여건이 빼어난 곳이 많아 수요가 몰릴 것으로 보인다. 마포구 창전동 쌍용건설 아파트 635가구는 215가구가 일반분양된다. 지하철 6호선 광흥창역이 걸어서 3분 거리에 있는 역세권 아파트로 대기 수요가 많다. LG건설이 짓는 여의도 한성아파트 재건축과 주상복합아파트도 다음달 초 분양한다. 아파트 47∼79평형 580가구(일반분양 250가구)와 오피스텔 350실로 이뤄졌다. 현대건설과 삼성물산이 용산 시티파크 옆에 짓는 ‘파크타워’주상복합아파트도 관심을 끌고 있다. 아파트 32∼79평형 888가구(일반분양 268가구)와 오피스텔 52∼93평형 126실이다. 인천에서는 1000가구 이상의 대규모 아파트 분양이 줄을 잇는다. 다음달 인천 동시분양에 나올 것으로 예상되는 아파트 가운데 학익동 풍림산업 아파트는 2090가구의 초대형 단지.25∼58평형으로 모두 일반분양 아파트다. 송도신도시와 가깝고 주변에 법원·검찰청 등 공공시설이 들어서고 대형 할인점도 자리잡고 있다. 주안동 주공아파트를 헐고 새로 짓는 아파트도 나온다.27∼47평형 3160가구 단지로 일반분양분도 780가구에 이른다. 풍림산업과 벽산건설이 함께 짓는다. 한신공영이 짓는 가좌동 가좌주공1단지 재건축 아파트 2276가구도 나온다. 이 중 646가구가 청약통장 가입자 몫이다. 부평구 삼산동에서는 엠코가 708가구를 분양한다. 경기도에서는 대우건설이 이달 말 안산 고잔지구에서 38∼61평형 705가구를 내놓는다. 화성 동탄신도시에서는 다음달 초 사실상 마지막 물량이 공급된다.6개 업체가 4754가구를 분양할 예정이다. 일반 분양 아파트 1838가구와 임대아파트 2916가구로 나뉘어졌다. ●결혼시즌 앞두고 전세 수요 증가 소형 아파트를 중심으로 전세시장도 오랜 겨울잠에서 깨어나 기지개를 켜고 있다. 봄 결혼 시즌을 앞두고 신혼 보금자리를 찾는 수요가 늘고 있기 때문이다. 아파트값 오름세가 이어지고 있는 시기에 전세 수요가 늘어나면서 전세 보증금 하락이 일단 멈췄다. 전세 수요가 많은 곳은 전철역 주변 대규모 단지 새 아파트. 전철역 주변 20∼30평형 새 아파트 전세는 설 이후 강세로 돌아섰다. 김치영 공인중개사는 “입지가 빼어난 곳에서는 전세가가 오르는 만큼 수요가 몰리는 3월 이전에 미리 구해놓는 것이 유리하다.”고 말했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

서울 강남권 아파트 매매가격이 하락을 멈췄다. 지난해 나왔던 급매물은 대부분 소진됐고 신규 매물이 나오지 않고 있다. 재건축 아파트를 중심으로 아파트값 반등이 눈에 띄지만 호가일 뿐 거래는 적어 본격적인 상승세로 돌아섰다고 보기는 아직 이르다. 전세가도 하향세를 벗어나며 이사철을 맞을 채비를 하고 있다. 강남구 매매가는 큰 변동없고 전세가는 0.34% 하락했다. 수서동 신동아아파트 15평형이 1000만원 안팎 내렸다. 서초구는 매매가격이 0.25% 오르고 전세가는 0.10% 떨어졌다. 반포동 궁전아파트 40평형은 5000만원 안팎 올랐다. 송파구 매매가는 재건축 단지를 중심으로 0.13% 반등했지만 전세가는 그대로다. 가락동 시영아파트 17평형은 2000만∼3000만원 올랐다. 강동구는 매매가 0.25%, 전세가는 0.31% 빠졌다. 명일동 삼익그린 38평형이 2000만원 정도 떨어졌다. 경기회복에 대한 기대감으로 아파트값 급락세가 멈추는 등 시장이 살아날 조짐이다. 하지만 정부의 주택가격 안정의지가 확실하고 강력한 규제조치가 변하지 않고 있어 지속적인 가격상승 여부는 불투명하다. 실수요자는 서두르지 말고 꼼꼼히 따져본 뒤 자금 규모에 맞춰 투자하는 것이 바람직하다. 김광성 한국감정원 정보조사팀장 ●조사일자:2005년 2월11일