대구지역 아파트 매매 가격이 11개월 연속 하락했다. 20일 한국은행 대구경북본부에 따르면 국민은행 전국주택가격 동향조사 자료와 부동산정보업체인 부동산뱅크 자료를 분석한 결과 지난 4월 대구지역 아파트 매매가격은 전달에 비해 0.4% 떨어졌다. 하락세는 지난해 6월 이후 계속되고 있다. 하락 폭도 지난 3월 0.3%에서 소폭 확대됐다. 지역별로는 달서구 0.9%, 달성군 0.3%, 수성구와 동구는 0.1% 하락했다.한국은행 관계자는 “대구지역 아파트의 하락세가 지속되는 것은 매물이 늘어난 데다 추가 가격하락 전망으로 수요가 줄었기 때문”이라고 풀이했다.대구 한찬규기자 cghan@seoul.co.kr

올 들어 소위 ‘버블 세븐’ 중 서울 양천구 목동아파트의 가격이 가장 큰 폭으로 떨어졌다. 이에 따라 종합부동산세 때문에 목동 버블이 가장 많은 영향을 받았다는 말이 나오고 있다. 강남 3구(강남·서초·송파구)는 재건축 아파트를 제외하면 평균으로는 아파트 값이 올랐다. 버블 세븐에는 포함되지 않지만 과천의 아파트도 상대적으로 많이 떨어졌다. ●재건축 제외하면 서초·송파 소폭 올라 18일 부동산114에 따르면 올 들어 지난 17일 현재 양천구의 집값은 2.95% 떨어졌다. 강남(-1.07%)·서초(-0.07%)·송파(-2.16%)구도 떨어지기는 했지만 재건축 아파트의 하락 때문이다. 재건축을 뺀 일반아파트의 경우 송파구(0.08%)와 서초구(0.77%)는 오히려 올랐다. 강남구의 하락률(-0.08%)도 심하지 않다. 양천구에는 재건축아파트는 없다. 건설산업연구원 김현아 박사는 “강남은 투자상품인 재건축 정도만 대출제한, 세금강화 등 규제로 우선 처분 대상이 되면서 값이 내렸다.”면서 “강남 전체로 볼 때 풍부한 대기 수요에 비해 여전히 공급은 따라주지 않아 값이 빠지지 않은 것으로 보인다.”고 말했다. ●목동 20~40평형 2억~4억 빠진 급매물도 목동 신시가지 9단지 27평형은 연초 8억 2500만원이었지만 18일 현재 6억 5000만원짜리 급매도 나와 있다.7단지 35평형은 같은 기간 12억 4500만원에서 10억 600만원으로 2억원가량 빠졌다. 목동 C부동산 관계자는 “목동 아파트는 연초보다 20∼40평형대는 2억∼3억원,50평형대는 3억∼4억원가량 빠졌다.”면서 “지난해 다른 곳에 집을 구입해 일시적 1가구 2주택자가 된 사람들이 급매로 내놓은 경우가 많은데 매수자가 없다 보니 계속 값이 빠지고 있다.”고 설명했다. 전문가들도 목동은 강남과 달리 뒷받침하는 외부 실수요가 없는 데다 학군 프리미엄까지 사라지면서 값이 내렸다고 지적한다. 박합수 국민은행 부동산PB팀장은 “목동은 강남과 달리 신시가지 단지 자체 내나 강서 지역 정도에서만 신규 진입 수요가 있다.”면서 “그동안 목동 집값은 목동 지역 사람끼리 주고받으면서 커졌다.”고 지적했다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “목동 아파트는 중학교 학군 프리미엄에 의해 값이 높게 형성된 지역”이라며 “그러나 지난해 6월부터 이 지역에 전학금지 조치가 실시된 데다 내년부터는 내신 위주로 대학입시가 바뀔 예정이어서 학군 프리미엄이 사라졌고 집값도 동반 하락했다.”고 설명했다. ●강동구 4.6% 과천 3.6% 급락 수도권서 최고 버블 세븐 지역을 포함해 서울·경기·5대신도시 등 전체 수도권에서 올 들어 집값이 가장 많이 빠진 곳은 강동구(-4.61%)와 과천시(-3.64%)다. 강동구도 강남과 마찬가지로 재건축을 제외하면 집값은 0.64% 떨어져 하락률이 크지 않지만 과천은 재건축을 제외하더라도 하락률은 3.38%로 높다. 전문가들은 과천도 목동처럼 추가 수요에 비해 지난해 하반기 가격이 지나치게 올랐기 때문에 거품이 다른 지역에 비해서 상대적으로 꺼지고 있는 것으로 보고 있다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

증권·자산운용사의 몸값이 오르고 있다. 자본시장통합법으로 시장이 커질 것으로 예상돼 새로 들어오거나 몸집을 키우려는 회사가 많아졌기 때문이다. 반면 매물은 적다. 금융감독위원회에서는 인수·합병(M&A)을 독려하고 있지만 여러가지 여건 때문에 가까운 장래에 현실화되기는 쉽지 않아 보인다. 증권연구원 강형철 연구위원은 “통합법이 시행되면 증권과 자산운용·선물회사간 합병이 일어나고 증권사 M&A까지 가기에는 다소 시간이 걸릴 것”이라고 내다봤다. ●자통법 시행 앞두고 몸값 ‘껑충´ 현재 매각협상이 진행중인 KGI증권은 본점과 직원 70명이 전부다. 그러나 경영권 프리미엄까지 포함해 2000억∼3000억원에 가격이 형성되고 있다. 증권업을 할 수 있는 허가증의 가치가 1000억원 정도로 추산되기 때문이다. 주식매매와 인수(채권발행, 기업공개)까지 할 수 있는 종합증권사 허가가 몇년간 나오지 않아서 면허증 값이 폭등했다. 이트레이드증권이 2004년 11월 종합증권사 허가를 받은 것이 가장 최근이다. 금감원 관계자는 “시장이 제한된 상태에서 숫자를 늘리는 것이 옳지 않기 때문에 엄격하게 허가를 내준다.”고 설명했다. 증권업계 관계자는 “인가를 자유롭게 내주고 이에 따른 퇴출도 강화하는 방향으로 추진하는 것이 맞다.”고 말했다. 각종 건전성 지표들에 대한 점검주기를 줄이는 등 요건에 해당하지 않는 증권사들은 즉각 퇴출시키고 대신 요건을 갖추었다면 증권업을 허용하는 것이 바람직하다는 지적이다. ●“증권사 합병 한시적 혜택 필요” 주장 증권사의 소유구조도 M&A를 어렵게 만들고 있다. 지분분산이 잘 돼 있을수록 M&A가 활발한데 증권사들은 대기업집단 소속이거나 소유주가 지분을 몇십% 이상 갖고 있어 쉽지 않다.2006회계연도에 증권사의 자기자본순이익률(ROE)은 12.7%로 은행(14.9%), 생명보험사(10.3%), 손해보험사(13.5%) 등 다른 금융권과 유사한 수준이다. 소유주가 수익원을 포기할 이유가 없다. 이에 따라 통합법 시행 이후 몇년간 한시적으로라도 증권사 합병에 대해 혜택을 주는 것이 필요하다는 지적이 나온다. 현재 상장사들의 합병비율은 주가에 의해 결정된다. 금융지주회사와 합병할 경우에만 예외적으로 30% 범위 내에서만 교환비율을 탄력적으로 적용할 수 있다. 증권업계는 증권사 합병에도 이 비율을 적용해달라고 건의한다. 반면 재정경제부는 투자자 보호를 위해 곤란하다는 입장이다. 싸게 팔 경우는 팔린 회사의 투자자, 비싸게 살 경우는 산 회사의 투자자가 피해를 볼 수 있다는 지적이다. ●퇴직연금 주식매매차익 비과세 요구 중소형 증권사들의 수익 원천은 주식매매에 따른 거래수수료다. 증시 활황기에만 거둬들인 수수료로 2∼3년을 버틸 수 있다는 것이 증권업계의 정설이다. 투자자가 장기적으로 주식을 보유할 수 있는 각종 혜택을 주는 것이 필요하다고 전문가들은 지적한다. 장기 투자와 관련해 증권업계는 퇴직연금의 주식매매차익 비과세를 요구하고 있다. 퇴직연금은 주식이나 펀드 등 위험자산에 70%까지 투자할 수 있다. 현재 주식매매차익은 비과세다. 그러나 퇴직연금 운용과정에서 발생한 주식매매차익은 연금 수령 시점에 소득으로 변해 세금을 내야 한다. 세율 5.5%로 한꺼번에 퇴직금을 받을 경우 내는 4%보다 높다. 증권업계는 전산시스템 개발로 주식매매차익을 구분해낼 수 있는 만큼 이에 대한 비과세가 공평하다는 입장이다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr

오는 9월 실시될 청약가점제 최종안이 지난 3월 발표된 초안과 큰 차이가 없는 선에서 확정됐다. 이에 따라 별다른 대안이 주어지지 않은 기존 1주택자들과 청약가점제에서 불리한 젊은 무주택자들은 9월 제도 시행 전에 청약시장과 기존 급매물을 부지런히 살펴야 한다는 전문가들의 조언이 많다. 청약가점제에서 점수가 안정권인 무주택자들은 오는 9월 제도 실시 이후에 나올 유망 물량을 놓고 전략을 짜도 좋다. ●가점제 불리할 땐 9월이전 적극 청약 당첨 안정권의 무주택자들은 9월 이후를 노리는 게 좋지만 그렇지 않은 경우라면 지금부터 분양 시장에 적극 참여해야 한다. 김희선 부동산114 전무는 “9월 이후에는 서울 분양 물량이 별로 없는 데다 업체들이 가점제 시행 전에 물량 밀어내기를 하고 있다.”면서 “가점제에서 불리한 무주택자나 기존 1주택 보유자들은 제도 변경 전인 9월 전에 나오는 아파트에 적극 청약하거나 급매물을 노릴 필요가 있다.”고 지적했다. 가점제가 실시되면 젊은 사람들이나 신혼부부 등 부양가족이 적고 무주택과 통장가입 기간이 짧은 사람들은 당첨될 가능성이 거의 없어진다. 공급물량의 50%(전용면적 25.7평 이상)∼75%(전용면적 25.7평 이하)가 가점이 높은 청약자순으로 당첨자를 정하기 때문이다. ●부모주소 이전·혼인신고 서두르길 젊은층은 당첨 기회를 높이려면 일단 청약저축에 빨리 가입해야 한다. 통장가입 기간 가점은 가입 시점부터 점수화되기 때문이다. 또 직계존비속과 3년 이상 같이 살면 청약가점을 많이 쌓을 수 있는 만큼 부모나 장인·장모 등의 주소지를 본인 주민등록지로 옮겨 놓는 것도 고려할 만하다. 단 부양 부모가 집이 2채 이상일 경우 5점씩 감점된다. 혼인신고한 날로부터 무주택기간을 산정하는 만큼 30세 전에 결혼한 경우라면 혼인 신고도 서두르는 게 좋다. 통장 변경도 고려할 만하다. 만약 9월 이후 공급되는 분양가상한제 주택 청약을 계획 중이라면 기존에 가입한 청약통장을 중대형으로 증액하는 것이 좋다. 전용면적 25.7평 이하의 경우 추첨제 배정 물량이 25%에 불과하지만 25.7평 이상은 50%여서 상대적으로 가능성이 높다. 주택을 2채 이상 보유한 사람이 새 아파트를 분양받으려면 값이 오를 가능성이 낮은 보유 주택을 처분해 점수를 늘리는 편이 낫다. 가점제에서는 2주택 이상 보유자는 각각의 주택마다 5점씩 감점되므로 새 아파트에 당첨되는 게 사실상 불가능하다. ●집값 안정세 당분간 지속될 듯 청약가점제와 분양가 상한제가 확정됨에 따라 집값도 당분간 안정세를 지속할 것이란 전망이 우세하다. 대출 규제로 집을 사기도 어렵게 됐지만 청약가점제가 확정됨에 따라 무주택자들이 당장 시장 진입을 서두르지 않을 것으로 보이기 때문이다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “지난해 가을 집값이 크게 오른 것은 ‘무주택자들의 반란’ 때문이었다.”면서 “그러나 이제 무주택자들이 굳이 9월 전에 집을 살 이유가 없어진 만큼 당분간 주택시장은 안정세를 지속할 것”이라고 말했다. 반면 박합수 국민은행 부동산 팀장은 “현재 집값 안정세에는 이미 분양가상한제와 청약가점제의 효과가 반영되어 있는 것이어서 이에 따른 추가 조정은 이뤄지기 어렵다.”면서 “하반기로 갈수록 신도시, 대통령선거 등 변수들과 그동안 기다렸던 매수 대기자들의 가세로 시장이 불안해질 수도 있다.”고 예상했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

최근 주식시장이 뜨겁게 달아오르면서 주식 외상거래도 빠르게 몸집을 늘리고 있다. 그러나 신용거래를 비롯한 외상거래는 주가가 떨어질 때 매물 압력을 높여 주가 낙폭을 키우고, 손실을 늘리는 복병이 되기 때문에 주의해야 한다는 지적이 나오고 있다. 13일 한국증권업협회에 따르면 지난 10일 현재 증권사들의 신용융자잔고는 3조 5525억원을 기록, 사상 처음 3조 5000억원대를 돌파했다. 이는 투자자들이 외상으로 사서 보유하고 있는 주식이 이만큼 된다는 뜻이다. 신용잔고는 매일 3∼5%의 증가세를 보이고 있어 조만간 4조원을 넘어설 것으로 예상된다. 또한 위탁자미수금(1228억원)을 더한 전체 외상거래 잔고는 3조 6753억원으로 미수금이 사상 최고를 기록하며 외상거래에 대한 우려가 극에 달했던 작년 1월 수준을 넘어섰다. 이는 최근 증시 활황이 지속되면서 외상거래의 주 고객인 개인투자자들의 시장 참여가 늘어나고 있기 때문. 미수동결계좌제도 도입으로 미수거래가 차단되는 대신 신용거래의 문턱이 낮아진 데 따른 것으로 분석된다. 하지만 업계에서는 신용거래 증가에 대한 우려가 나오고 있다. 상승기에는 문제가 되지 않지만 주가가 조정을 받으면 외상으로 산 주식들이 먼저 매물로 쏟아지면서 증시의 변동성을 키울 수 있다. 코스콤에 따르면 전체 거래량에서 차지하는 신용거래 비중을 나타내는 신용공여율은 10일 현재 유가증권시장 19.31%, 코스닥시장 13.09%로 3∼4%대였던 4월 초보다 서너 배 증가했다. 전체 상장주식 수 대비 신용으로 매수한 주식의 비중을 나타내는 신용잔고율도 이날 현재 유가증권시장이 1.03%, 코스닥시장은 2.36%로 4월 초의 0.47%와 1.1%에 비해 두배 이상으로 높아졌다. 증권사별 신용잔고는 대우증권이 5568억원(15.7%)으로 가장 많다. 이어 ▲한국투자증권 4654억원(13.1%) ▲키움증권 4113억원(11.6%) ▲현대증권 3380억원(9.5%) ▲대신증권 2806억원(7.9%) 순이다.이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

6억원 이상 고가 아파트 값이 최저점에 이르렀다는 ‘바닥론’이 솔솔 나오고 있다. 집값 하락세가 지속되고는 있지만 하락폭이 줄기 때문이다.6월1일 부과되는 종합부동산세를 회피하기 위한 급매물이 어느 정도 소진된 데다 바닥으로 판단한 실수요자들이 매수에 나서기 때문으로 보인다. 하지만 바닥론은 시기상조라는 입장도 만만치 않다. 13일 부동산 시세 제공업체 닥터아파트에 따르면 지난주 6억원 이상 고가 아파트 가격은 0.12% 떨어졌다. 전주(-0.24%)보다 하락폭이 줄었다.서울 강남구 대치동 은마아파트 31평형 로열층의 경우 지난해 11억 5000만원까지 거래됐지만 현재의 급매물은 9억 3000만원선이다. 고점보다는 2억 2000만원 떨어진 것이다. 은마아파트 34평형은 지난해 최고 14억원까지 치솟았지만 이달 들어 11억 5000만∼11억 6000만원에 팔린 뒤 11억원대의 매물은 더 나오지 않고 있다. 이달 들어 5건의 거래가 성사된 송파구 잠실주공 5단지 34평형은 지난달 10억 7000만원에 팔렸다. 이달 들어 이보다 1000만원이 높은 10억 8000만원에 매매가 됐다. 지난해 최고가 13억 6000만원보다는 2억 8000만원 떨어졌다. 강남구 개포동 개포주공 1단지는 강남구청의 개포지구 용적률 상향 추진 계획이 알려지면서 8억 2000만∼8억 3000만원까지 빠졌던 15평형이 이달에는 8억 6000만∼8억 7000만원에 거래됐다. 서울 강남구 대치동 S공인중개사 관계자는 “종부세 회피용 급매물이 소진되면서 아파트 하락세가 최근 주춤하다.”며 “매물이 늘지 않아 바닥권에 진입한 것 같다.”고 말했다. 하지만 김선덕 건설산업전략연구소장은 “집값이 크게 오른 지난해 가을에 집을 많이 샀기 때문에 1년 안에 기존 주택을 팔아야 하는 일시적 2주택자와 처분 조건부 대출자의 매물이 올가을까지 계속 나올 것”이라며 “당분간 집값이 상승하기는 힘들다.”고 말했다. 박원갑 스피드뱅크 연구소장은 “재건축을 중심으로 한 급매물 매수에 좋은 시점이지만 가격이 오르진 않고 있다.”며 “‘바닥’보다는 ‘무릎’ 선으로 보는 게 맞을 것 같다.”고 말했다.이기철기자 chuli@seoul.co.kr

이모(38·회사원)씨는 요즘 떨어지는 집값 때문에 편두통까지 앓고 있다. 지난해 11월 서울 중구 신당동의 아파트를 팔고 은행 대출을 더해 송파구 잠실주공 5단지 34평형을 13억원에 장만했다. 주변 환경이 좋아 앞으로 강남의 중심 축이 될 것이라는 전망이 우세해 다소 무리를 하고 이사를 했다. 중심축으로 거듭날 가능성은 높을 수도 있겠지만 결과적으로 그는 현재로서는 ‘상투’를 잡은 셈이다. 재건축 추진 전망은 그 때나 지금이나 여전히 불투명하지만 8일 현재 집값은 10억 2000만원까지 떨어졌다. ●잠실주공5단지 34평형 13억서 10억2000만원으로 올들어 서울 강남·서초·송파·양천·강동 등 종전의 인기 지역에서는 싼 값에 매물이 나와도 팔리지 않는 상황이 이어지고 있다. 오는 6월1일 종합부동산세 부과 기준일 전에 처분을 바라는 매물들이 속출하지만 사려는 사람들은 거의 없다. 지난해 빚을 내 ‘상투’를 잡고 집을 샀거나 집 늘리기를 감행한 사람들은 특히 좌불안석이다. 송파구 잠실 주공 5단지 아파트 값은 최근 10억 8500만원에 거래되면서 심리적 지지선이었던 11억원대가 무너졌다. 이번주 들어서는 10억 2000만원짜리 매물이 나왔다. 지난해 추석 수준으로 돌아온 것이다. 지난해 말 거래된 최고가는 13억 5300만원이었다. 인근 주변 단지들은 재건축을 끝내고 입주하고 있지만 이 단지는 지난해 3월 안전진단에서 ‘유지 보수’ 판정을 받은 뒤 사실상 재건축을 포기한 상태. 엎친 데 덮친 격으로 최근 부동산 시장까지 위축되면서 아파트 값 하락세가 이어지고 있다. 지난해 말 16억원을 호가하던 36평형도 지난주 13억 7000만원에 거래됐다. 강남구 대치동 은마아파트 31평형은 8일 현재 급매물은 8억 5000만원에 나와 있다. 지난해 10월 말 ‘인천 검단 신도시’ 발표와 함께 집값이 10억원대로 올랐지만 그 전 수준으로 안정을 찾고 있는 것이다. 올해 1분기만 해도 12억원을 넘었던 34평형의 경우 현재 10억 5000만원부터 매물을 고를 수 있다. ●세금 중과·금리인상 이중고 목동도 사정은 마찬가지다. 양모(41)씨는 지난해 12월 목동 신시가지 아파트 27평형을 내놓고 광화문 K아파트 50평형을 은행 대출 등을 받아 12억원에 장만했다. 그러나 로열층인 양씨의 목동 아파트는 아직도 팔리지 않고 있다. 지난해 12월만 해도 8억 2000만원이던 이 아파트의 호가를 6억 7000만원으로 낮췄지만 찾는 이가 없다. 그는 조금 더 깎아주더라도 반드시 팔아야 한다. 올해 연말까지 팔지 못하면 ‘1가구 2주택 세금 중과(重課)’를 적용받는데다 내년부터 돌아오는 원금 상환에 대한 압박까지 받기 때문이다. 맞벌이인 양씨 부부가 매달 갚는 대출 이자는 소득의 50% 수준인 월 300여만원. 경기도 일산에 사는 김모(39·회사원)씨는 6년간 보유했던 일산 아파트(20평형)를 최근 1억 6000만원에 겨우 팔았다. 지난해 11월 말 집을 늘려가기 위해 2억 1000만원을 대출받아 4억 5000만원에 산 일산 K아파트(31평형)에 대한 이자 부담(월 120만원)도 문제였지만 연초부터 내놓은 집이 4개월이 넘도록 팔리지 않아 여간 마음 고생을 한 게 아니다. 최근 간신히 매수자를 만나 한시름 놓았지만 지난해 말 구입한 K아파트는 그때보다 1000만원가량 빠진데다 앞으로 집값이 더 빠진다는 전망이 우세해 여전히 뒤통수가 얼얼한 기분이라고 김씨는 말한다. ●강북으로 집값 하락세 확산 최근 서울 집값 하락폭이 커지는 가운데 기존에 하향세이던 강남 등 인기지역뿐 아니라 강북과 경기 지역으로도 확산되고 있다는 지적이 많다. 부동산 114에 따르면 최근 한 주(4월28일∼5월4일)간 양천(-0.46%), 송파(-0.42%), 강동(-0.30%), 강남(-0.23%), 서초(-0.11%) 등 기존에 빠지던 강남과 인기권역은 물론 광진(-0.11%), 중구(-0.08%), 강서(-0.04%) 등 비(非) 강남권도 떨어지는 곳이 늘고 있다. 전문가들은 그러나 올들어 집값이 빠지고 있지만 주택담보대출에 대한 부실을 우려할 정도는 아직 아니라고 말한다. 부동산114에 따르면 강남·서초·송파·양천 등 버블 4구의 지난 한 해 집값은 35.53% 오른 반면 올들어 지난 4개월간 집값은 0.95% 내렸다. 양천구(-2.22%)가 가장 많이 빠졌고, 이어 송파구(-1.51%), 강남구(-0.74) 등 순이다. 국민은행 박합수 부동산팀장은 “집값은 당분간 전반적인 하향세를 면하기 어렵겠지만 현재의 집값은 모든 정책이 동원됐을 때의 결과여서 최저점으로 보아야 한다.”면서 “투자상품인 재건축은 호가 위주여서 낙폭이 크지만 일반 중소형 아파트는 현재 수준을 유지할 것으로 보인다.”고 전망했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

지난달 말 올해분 주택 기준가격이 공시되었고 이달 말에는 토지분 개별 공시가격이 발표될 예정이다. 일부 지역에선 최근의 급매물 시세보다 높을 정도로 시가에 근접한 공시가격이 논란을 빚고 있다. 보유세는 과세대상일(매년 6월1일) 현재 과세대상 재산을 보유하고 있는 사람에게 부과된다. 토지와 주택 등을 대상으로 상대적으로 낮은 세율을 적용하여 지방자치단체 재원조달기능을 담당하고 있는 재산세와 일정 규모 이상의 토지·주택보유자를 대상으로 전국 부동산을 종류별로 합산하여 높은 누진세율로 합산 과세하는 국세인 종합부동산세로 이원적 체계를 가지고 있다. 보유세에는 세부담의 급격한 증가를 막기 위한 과표적용률이 있다. 과세표준이나 세액 계산단계에서 일정률을 곱하여 납부할 세액을 계산한다. 과표적용률은 조세저항을 피하기 위해 일정기간을 두고 100%를 향해 늘도록 돼 있다. 공시가액의 변화가 없더라도 세부담은 증가할 수밖에 없고, 보유부동산의 공시가격이 해마다 오르는 것을 감안할 때 납부할 세액이 공시지가 상승을 훨씬 웃돌게 된다. 보유세는 자산가치에 비례한 세부담으로 납세자의 부담능력에 맞게 공평한 과세를 해야 한다는 응능부담원칙을 실현할 수 있는 가장 용이한 세금이다. 그러나 급격한 보유세 부담을 줄이기 위해 도입된 보유세 상한제가 이를 가로막는 측면이 있다. 재산세는 전년 납부한 재산세의 1.5배를 넘을 수가 없지만 저가주택 보유자의 세부담경감을 위해 공시가액 기준으로 3억 미만 주택은 전년 재산세의 1.05배,3억∼6억대 주택은 1.1배를 한도로 하고 있다. 전년 납부한 세액이 동일한 6억 미만 주택에서는 금년 공시가격의 상승률이 다르더라도 상한금액에 걸려 같은 세금을 부담하는 사례가 나올 수 있고, 공시가격이 동일하더라도 전년 납부세액에 따라 규모가 달라질 수 있다. 특히 단독주택이나 재건축단지 등에서는 재산세 상한제로 인해 법정세율에 따른 금액 대신 전년 부담세액이 얼마냐에 따라 금년 재산세가 결정된다. 또 종부세 상한제는 금년의 보유세 합계액(재산세+종부세)이 전년 산출한 재산세액과 전년도 종부세를 합한 금액의 3배를 넘을 수 없게 한 제도다. 그러나 실납부액 기준으로는 지난해 부담세액의 3배를 넘는 경우가 종종 발생한다. 재산세는 지난해 실제 납부한 세액을 금년 납부세액 계산 때 상한 기준으로 삼는다. 반면 종부세는 세법에 규정된 방식으로 계산한 전년 세액을 기준으로 3배를 하고 있기 때문이다. 재산세에서 감면·상한제 적용 등으로 금년 납부 재산세액이 줄게 되면 종부세 계산과정 상 차감할 재산세액도 줄어든다. 결과적으로 당초 납부할 종부세의 금액보다 더 내게 된다. 이신규 하나은행 전문가팀장ㆍ세무사

최근 급매물을 중심으로 아파트가 하향 안정세로 돌아서면서 건설교통부가 발표한 공시가격이 시세와 차이가 거의 없다는 불만의 목소리가 나오고 있다. 특히 집값 하락세가 지속될 경우 종합부동산세를 과세할 때쯤 상당한 조세 저항도 예상된다. 이는 공시가격 과표산정 기준일은 1월1일이지만 과세는 12월이어서 1년 가까운 시차가 나기 때문이다. 주택 소유자는 과표산정 시점에 시세가 10억원인 아파트가 부과시점인 12월쯤 8억원으로 떨어졌다면 2억원에 대한 세금을 더 낸다는 생각을 가져 불만을 품게 된다. 반대로 같은 기간 2억원이 올랐다면 그만큼 절세를 했다고 여길 수 있다. 값이 떨어지면 불만이 커질 수밖에 없다. ●하락세 지속땐 조세저항 클 듯 서울 강남구 대치동 은마아파트 인근 한 공인중개사 관계자는 1일 “건교부가 공시가격을 발표한 이후 ‘종부세를 비롯한 보유세를 많이 내게 됐다.’는 항의성 전화가 많이 걸려오고 있다.”고 말했다. 실제로 대치동 은마아파트 34평형의 올해 공시가격이 10억 800만원이었다. 그러나 지난달 16일 실제 거래된 급매물 가격은 10억원으로 이보다 800만원 낮았다. 공시가격은 1월1일 기준으로 실제 거래가격의 80% 수준에서 책정된다. 은마아파트의 경우 지난 1월1일은 13억원을 웃돌 때를 기준으로 한 것이다. 하지만 올해 초부터 하락세를 타면서 집값이 많게 20% 정도 떨어져 공시가격 수준이 근접했다. 또 공시가격이 8억 3200만원인 이 단지 31평형 역시 최근 9억원에 거래됐다. 공시가격과 7000만원 정도 차이가 난다. 이 같은 현상은 서울 강남권뿐 아니라 경기 과천시와 서울 양천구 목동신시가지 등 지난해 집값이 급등했다가 올들어 하락세를 보이는 지역에서도 마찬가지이다. 지난해 말 12억원의 시세를 반영해 올해 8억 5600만원에 공시가격이 책정된 목동신시가지 3단지 35평형은 현재 10억 5000만원에 급매물이 나와 있다. 공시가격과의 격차는 2억원 미만으로 줄었다. 서울 송파구 잠실주공 5단지 36평형의 공시가격은 11억 6800만원으로, 최근 급매물은 13억원선에 나와 있다. 연초보다 1억 5000만∼2억원가량 하락한 가격이다. ●건교부 “과표는 매해 재산정돼 문제 없어” 올해 공시지가가 가장 많이 오른(49.2%) 경기 과천시의 경우도 다르지 않다. 과천시 부림동 주공8단지 31평형은 공시가격이 7억 1000만원에 매겨졌지만 최근에는 이에 근접한 7억 2000만∼7억 5000만원에 급매물이 나와 있다. 건교부 관계자는 “시세 등락을 고려해 과표를 시세의 80% 수준에서 책정한다.”며 “지난해와 올해는 시세 등락폭이 커 논란이 되고 있지만 과표는 해마다 재산정하기 때문에 큰 문제는 없다.”고 말했다. 이기철기자 chuli@seoul.co.kr

집값은 가치 이상으로 올라도 문제지만, 거품이 급격하게 걷히면 그 충격은 더 심각하다. 집값 거품을 두둔하려는 게 아니다. 정책적으로 완만한 하락을 유도해서 경제에 미치는 부작용을 최소화해야 한다는 뜻이다. 집값 급등을 주도했던 서울의 주요 재건축 아파트들이 14주째 하락세를 타고 서울과 수도권, 전국의 집값이 2년 4개월만에 동반하락했다고 한다. 이런 추세가 더 이어진다면 집값은 일단 잡혔다고 봐도 될 것 같다. 부동산시장이 빠르게 안정되고 있는 것은 다행이다. 특히 서울 강남과 용인·분당·평촌 등 이른바 ‘버블지역’에서 집값 하락이 확산되고, 서울 강북도 상승세가 주춤하면서 안정국면에 접어들었다. 이는 정부의 강력한 대출규제와 잇따른 신도시 발표, 투기색출에 영향받았기 때문이다. 게다가 종합부동산세 시한(6월1일)과 양도소득세 중과에 쫓긴 급매물 속출, 분양원가 공개를 담은 주택법 개정안의 입법도 한몫했을 것이다. 하지만 안심하기엔 이르다. 집값이 오를 때는 고강도 억제정책이 주효할 수 있다. 그러나 내릴 때는 다르다. 하락 속도에 정책적으로 대비하지 못하면 시장안정에 쏟은 노력은 순식간에 물거품이 될 수 있다. 집값이 폭락하면 당장 은행 빚을 내서 집을 산 사람들이 위험에 처할 것이고, 자산가치의 폭락은 소비위축과 금융기관 부실화 등 경제전반을 엉망으로 만들 것이기 때문이다. 일각에서는 집값이 20∼30% 떨어져도 은행권이 충분히 감내할 수 있다고 한다. 은행권 주택담보대출이 최근 5∼6년 사이에 55조원에서 217조원으로 급증하고, 올해 만기가 돌아오는 대출금이 자그마치 51조원이나 된다. 금융기관들은 선제적 관리를 장담하지만 방심할 수 없는 상황이다. 정부도 금리와 주택수급 조절에 각별히 신경써서 하락기 집값의 정책적 관리에 만전을 기해 주기 바란다.

분양가 상한제 등으로 아파트 값이 최근 하향 안정세를 보이면서 공시가격이 지나치게 높다는 불만도 나올 전망이다. 특히 지난해 집값이 급등했다가 지난해 11·15 부동산대책 이후 내림세로 바뀐 서울 강남권과 경기 과천시의 재건축 단지 등에서는 공시가격이 실거래가에 육박하거나 오히려 높은 곳도 나타날 수도 있다. 건설교통부가 29일 발표한 서울 강남구 대치동 은마아파트 34평형의 공시가격은 10억 800만원. 하지만 최근에는 이보다 낮은 10억원선에 실거래가가 신고되기도 했다. 또 현재 나온 매물 가격은 11억 5000∼12억원선이다. 이같은 시세는 공시가격의 84∼87%다. 올해 건교부는 아파트의 경우 시세의 70∼80%선에서 공시가격을 발표했다. 아파트 가격 하향 안정세가 지속되면 공시가격이 실거래가보다 높은 ‘역전 현상’도 배제할 수 없는 셈이다. 공시가격은 4개월 전인 1월1일이 기준일이기 때문이다. 은마아파트 34평에 사는 경우 올해 종부세를 267만원 정도 내야 하지만 내년에는 어떻게 될까? 만약 내년도 공시가격이 올해와 같다면 종부세는 올해보다 더 많은 300만선을 내야 한다. 종부세 과표적용률이 올해 80%에서 90%로 높아지기 때문이다. 그러나 올해 5월 이후에도 계속 약세를 보여 실거래가가 10억원선으로 되면 내년에는 공시가격은 8억 5000만원 정도로 낮아질 수 있다. 내년의 공시가격은 실거래의 80∼90% 수준으로 올해보다는 다소 높게 적용된다. 과표적용률은 90%로 높아져 실제 내야 할 종부세는 올해와 큰 차이가 없을 수도 있다. 실거래가격이 다소 떨어져도 공시가격 반영률과 과표적용률이 내년에는 더 높아지기 때문이다. 지난달 14일부터 지난 3일까지 공시가격에 대해 의견을 청취한 결과 5만 6355건이 접수됐다. 지난해보다 5배가량 많다. 이를 한국감정원이 재조사한 결과 방향·조망·소음 등의 특징으로 전체의 11.5%인 6529건의 공시가격을 조정,6325건의 가격을 내렸다. 한편 국세청은 종부세 대상자들이 올해 부담해야 할 세부담액을 개략적으로 추산해볼 수 있도록 30일부터 인터넷 홈페이지(www.nts.go.kr)에 ‘간편 세액계산 프로그램’과 ‘상세 조견표’를 게재하기로 했다. 건교부 홈페이지에서 보유 주택의 공시가를 확인한 뒤 주택 공시가액별로 정리된 조견표와 맞춰 보거나 세액계산 프로그램을 활용하면 종부세 부담액을 가늠해볼 수 있다. 국세청 관계자는 “지방자치단체별 재산세 탄력세율이나 재산세와 종부세의 세부담 상한 등은 고려하지 않은 만큼 실제 납세자들이 부담할 세액은 다를 수 있다.”며 “최종적인 신고안내 세액은 11월 중순 개별 통보할 예정”이라고 말했다. 이기철기자 chuli@seoul.co.kr

지난해 아파트 가격이 급등한 지역을 중심으로 보유세 등 세금 부담이 상당할 전망이다. 이에 따라 최근 지속되는 아파트 가격 하향 안정세가 이어질 것으로 보인다. 종합부동산세와 1가구 2주택의 경우 양도소득세 중과(重課) 부담 때문에 매물이 더 나올 것으로 예상된다. 29일 김종필 세무사에 따르면 올해 보유세는 지난해 보유세의 최고 3배(증가율 200%)까지 늘어난다. 서울 강남구 대치동 은마아파트 34평형의 지난해 공시가격은 6억 8100만원이었으나 올해에는 10억 800만원으로 48%가 올랐다. 이 아파트의 종부세는 지난해 36만 4500원에서 올해는 634%나 늘어난 267만 6000원에 이를 전망이다. 재산세는 지난해 144만 2500원에서 150% 한도인 216만 3750원이다. 교육세(43만 2750원)와 농특세(53만 5200원) 등을 합쳐 이 아파트는 지방자치단체의 탄력세율을 고려하지 않으면 지난해보다 167.8%가 늘어 580만 7700원의 세금을 부담하게 됐다. 또 강남구 삼성동 아이파크의 59평형 공시가격은 지난해보다 30.1%가 오른 24억 5600만원이다. 종부세 재산세 교육세 농특세 등을 합친 보유부담은 지난해보다 76.0%가 늘어난 2896만 3200원이 될 것으로 분석됐다. 아파트 가격 급등으로 종부세 대열에 처음으로 합류한 아파트의 세액도 상당히 올랐다. 서울 양천구 목동 신시가지 3단지 35평형은 지난해보다 54.3%가 올라 올해 8억 5600만원이 됐다. 이 아파트는 지난해에는 종부세를 한 푼도 내지 않았으나 올해에는 140만 8000원을 부담해야 한다. 재산세 교육세 농특세 등을 합친 보유세는 지난해 135만원에서 올해 371만 4600원으로 175.2%가 올랐다. 종부세 대상이 되지 않는 아파트의 세금 상승률은 상대적으로 낮은 편이다. 서울 강북구 미아동 SK북한산시티아파트 33평형은 공시가격이 36%가 올라 2억 7200만원이 됐다. 물론 종부세는 내지 않는다. 재산세(25만 2000원), 교육세(5만 400원)를 내면 된다. 세부담은 지난해 28만 8000원에서 5%가 오른 30만 2400원이다. 국내에서 가장 비싼 집인 이건희 삼성그룹 회장의 자택(서울 용산구 이태원동)의 경우 올해 공시가격은 지난해보다 7.3%가 올라 91억 4000만원이다. 종부세는 27.4%가 오른 1억 849만원. 재산세 등을 포함한 보유세는 모두 1억 5729만 6000원으로 지난해보다 23.5%가 많아졌다. 물론 이건희 회장에게는 부담이 되지 않는 금액이다. 한편 시·도별로는 경기지역의 공시가격 상승률이 31.0%로 가장 높았다. 서울 강남에서 멀지 않은 곳에 신도시가 추가로 건설될 것이라는 게 경기지역 집값을 부추긴 데다 소위 버블세븐의 하나인 분당지역 집값이 많이 올랐기 때문으로 풀이된다. 서울은 28.5%, 울산이 20.3%, 인천이 17.0% 올랐으나 대전은 유일하게 1.9%가 빠졌다. 전용면적 25.7평 초과 주택은 23.8∼28.4%가 상승한 반면 25.7평 이하는 12.6∼23.1%가 올랐다. 실거래가 2억원 초과 주택은 30.6∼32.9%로 비교적 많이 올랐지만 2억원 이하는 3.9∼16.6%로 상승률이 높지 않았다. 클수록, 비쌀수록 상승률이 높았던 셈이다. 이기철기자 chuli@seoul.co.kr

전국의 아파트값이 2년 4개월만에 하락세로 돌아섰다. 또 서울의 재건축 아파트에 이어 일반 아파트 가격도 떨어지고 있는 것으로 나타났다. 이번 주 서울 아파트 가격은 주간단위로는 올들어 가장 큰폭인 0.12%가 떨어졌다. 종합부동산세 부과 기준일(6월1일)이 다가오는 데다 양도소득세 부담에서 벗어나기 위해 일시적 1가구 다주택자들이 매물을 내놓고 있지만 대출 규제와 추가하락 기대감 등으로 매수세는 약하기 때문이다. 서종대 건설교통부 주거복지본부장은 27일 주택시장 동향 브리핑에서 “이번 주 서울과 수도권을 비롯한 전국의 아파트 가격이 2005년 1월10일 이후 처음으로 하락세로 돌아섰다.”고 말했다. 분양가 상한제를 주요 내용으로 하는 주택법 개정안이 국회를 통과한 것도 최근 아파트가격 하락세와 무관치 않다. 그는 “그동안 상승세를 지속하던 서울 강북 지역에서도 이번 주 0.07%가 떨어졌다.”면서 “전국 평균 0.03%가 하락했다.”고 설명했다. 서울 강남·서초·송파 등 이른바 ‘강남 3구’의 아파트 가격은 이번 주 0.04% 빠지는 등 3주 연속 하락했다. 특히 강남 3구의 재건축 아파트가 14주 연속(-5.34%) 떨어졌다. 재건축 아파트는 이번주에만도 비교적 큰 낙폭인 0.8%가 떨어졌다. 또 경기 과천시는 13주, 서울 양천구와 경기 용인시는 9주, 성남시 분당신도시는 7주, 군포시 산본신도시는 6주, 안양시 평촌신도시는 3주 연속 하락했다. 서울 강남구 압구정동 신현대아파트의 경우 급매물이 늘면서 50평형대는 지난주보다 6500만원가량 떨어졌다. 도곡동 타워팰리스도 모든 평형대에서 5000만원 정도 내렸다. 송파구 문정동 올림픽훼미리타운의 30∼40평형대는 2500만원 정도 떨어졌다. 현재 32평형은 8억 3000만원선으로 떨어졌다. 경기 과천시 원문동 주공2단지 18평형이 2000만원 내렸다. 주공 7·8단지 27평형은 1000만원씩 내렸다. 부천시 상동 라일락동양덱스빌·벚꽃마을 세종그랑시아·라일락 주공그린빌2차의 30평형대는 1000만∼2500만원가량 떨어졌다. 아파트 가격이 떨어지고 있지만 거래량은 별로 없다.‘버블세븐’지역의 지난 5∼11일 아파트 거래량이 168건으로 지난해 같은 기간(731건)의 23%에 불과하다. 가격이 폭등했던 지난해 10월 셋째주의 2473건에 비하면 6.8%이다. 서 본부장은 “아파트 가격이 싼 지역을 중심으로 실수요자를 위한 거래는 꾸준히 이뤄지고 있다.”며 “앞으로 더욱 하향 안정세가 지속될 것”이라고 예상했다. 이기철 주현진기자 chuli@seoul.co.kr

은행들이 증권사 인수에 눈독을 들이고 있다. 자본시장통합법의 국회 통과가 확실시되고 증권의 종합자산관리계좌(CMA)로의 자금이탈이 가속화됨에 따라 증권사 인수로 위기를 돌파하기 위한 조치로 해석된다. 이에 따라 대형 증권사들도 버거운 경쟁상대를 갖게 될 전망이다. 솔로몬상호저축은행은 24일 KGI증권 인수 참여여부를 묻는 조회공시에 사모펀드(PEF)로 참여중이라고 밝혔다. 현재 KGI증권 인수에는 국민은행, 기업은행, 부산은행 등 은행의 참여가 많은 것으로 알려졌다.KGI증권은 법인영업과 자산운용 전문 증권사로 대주주인 타이완 KOOS그룹이 지분 51%를 공개입찰방식으로 전량 매각한다. 현대증권 구철호 연구위원은 “증권사 인수에 부정적이던 국민은행이 입찰에 참여했다는 것 자체로 증권업의 투자매력을 높이는 효과가 있다.”고 진단했다.구 연구위원은 “인수·합병(M&A) 관점에서 CMA 가치는 CMA가 증권사에 창조하는 가치 이상으로 CMA로 은행이 입는 피해가치도 고려해 판단해야 한다.”고 덧붙였다. KGI매각을 중심으로 중소형 증권사 M&A 활성화에 대한 기대감도 늘고 있다. 굿모닝신한증권 박선호 선임 연구원은 “국내 증권산업의 가장 큰 문제는 수많은 중소형 증권사 난립으로 한정된 이익을 나줘갖는 시장구조”라고 진단했다.현재 시장에서는 지주사로 전환을 선언한 SK의 SK증권, 영업인력을 대한투자증권으로 넘긴 하나증권, 교보생명이 대주주인 교보증권 등이 매물로 나올 것으로 보고 있다.전경하기자 lark3@seoul.co.kr

‘1·11 부동산 대책’ 이후 100일 만에 소위 ‘버블세븐’ 지역의 아파트 시가총액이 사실상 2조원 정도 떨어진 것으로 분석됐다. 부동산 거품이 다소 진정된 셈이다. 특히 서울 송파구의 경우 1조 6000억원이 감소해 ‘버블세븐’ 중 집값 하락폭이 가장 컸다. 아파트 가격 거품론이 여전히 제기되는 데다 6월1일 부과될 종합부동산세와 양도소득세 중과(重課)를 회피하려는 급매물이 계속 나와 아파트 가격 하락세는 당분간 이어질 전망이다. 22일 부동산 정보업체 닥터아파트에 따르면 이날 현재 강남, 송파, 서초, 목동, 분당, 평촌, 용인 등 버블세븐 지역 아파트 53만 6433가구의 시가총액은 400조 1066억원이다.1·11 대책이 발표된 다음날 같은 지역의 시가총액 401조 1581억원보다 1조 515억원이 줄었다. 송파구의 시가총액은 64조 3947억원에서 62조 7959억원으로 1조5987억원 떨어져 하락폭이 가장 컸다.4494가구인 문정동 올림픽훼밀리의 경우 5조 7624억원에서 5조 1447억원으로 6177억원이나 떨어졌다. 가구당 평균 1억 3700만원꼴로 떨어진 셈이다. 잠실주공5단지(총 3930가구)는 5022억원이 하락했다. 가구당 평균 1억 2800만원꼴이다. 강남구의 시가총액은 109조 8053억원에서 108조 7344억원으로 1조 709억원이 떨어졌다. 강남구 대치동 은마아파트(총 4424가구)의 시가총액은 4081억원이 떨어졌다. 반면 경기 용인시, 성남시 분당신도시, 안양시 평촌신도시, 서울 서초구는 1·11 대책 이후 오히려 시가총액이 늘어났다. 하지만 시세가 올랐다기보다는 공급이 늘어난 게 주요인으로 꼽힌다. 용인시의 경우 상승폭이 가장 커 71조 3875억원에서 72조 3916억원으로 1조 40억원이 뛰었다. 용인시 시가총액이 늘어난 결정적인 요인은 ‘1·11 대책’ 이후 2144가구나 새로 입주했기 때문이다. 용인의 아파트 시가는 평균 평당 1200만원 정도다. 용인에 새로 입주한 아파트의 시가총액은 9000억원 정도로 추정된다.이기철기자 chuli@seoul.co.kr

“부동산 업자들은 이 땅을 온천수가 나오는 광천지라고 소개하지만 사실과 다릅니다. 평당 30만원 매물로 나왔지만 10만원이라도 절대 사면 안 되죠. 눈과 발로 직접 확인하는 게 부동산 투자의 처음이자 끝입니다.” 지난 20일 제주도 서귀포시 사계리의 한 빈땅 앞. 남녀노소 30여명이 신한은행 부동산재테크팀 고준석 팀장의 설명에 귀 기울이고 있었다. 이들은 신한은행 프라이빗뱅킹(PB) 고객들. 대부분 예치금 30억원, 자산 500억원 이상의 ‘부자’들이다. 좋은 땅 고르기 현장 수업인 ‘부동산 필드 아카데미’에 참석하기 위해 이날 새벽 비행기를 타고 내려왔다. 땅을 고르는 첫 원칙은 눈과 발로 현장을 꼼꼼히 조사하는 것. 땅을 파는 게 목적인 부동산업자들은 입지나 가격 등의 요건만 맞으면 좋은 땅이라고 소개하곤 한다. 그러나 지방일수록 현장 답사의 중요성은 훨씬 커진다. 지적도상 땅 옆에 도로가 있는 것처럼 보이지만 실제로 자투리 땅이 도로 진출을 막고 있거나 땅 안에 묘소가 자리잡고 있는 경우가 종종 있다. 이렇게 되면 토지 매입비용이 늘어나는 것은 물론 심하면 땅을 활용하는 것을 보지 못하고 눈을 감을 수 있다. 토지 경사도가 15도 이상인 곳은 일단 피해야 한다. 아무리 가격이 싸도 땅값만큼 성토 비용이 들어가기 일쑤다. 땅 밑에 암반이 있는지도 살펴야 한다. 토목 공사 때 평당 20만∼30만원의 추가 비용을 부담해야 한다. 풍수지리학 상의 배산임수(背山臨水) 기준은 땅 투자 때만큼은 잊자. 홍수 피해를 막기 위해서는 하천과 강, 계곡 등과 500m 이상 떨어진 곳이 낫다. 산처럼 나무가 울창하거나 30년 이상 된 고목이 있는 땅은 전용허가를 받기 어렵다. 경치는 좋지만 투자 대상으로는 ‘0점’이다. 땅을 살 때 토지이용계획서를 확인하지 않고 땅을 사는 이들도 상당수 있다. 그러나 이는 기본적인 신상정보 없이 덜컥 결혼하는 격이다. 특히 제주도는 투자 전 현장 답사의 중요성이 더욱 큰 곳이다. 제주도는 최근 특별자치도로 지정되면서 이곳 땅을 매물로 한 ‘기획부동산’이 범람하고 있다. 제주도 땅의 특성은 현장을 확인하기 어렵다. 땅값도 육지보다 저렴한 편이라 기획부동산 업자의 말만 듣고 ‘묻지마 투자’를 하기 딱 좋다. 하지만 제주도의 65% 이상은 사실상 개발이 불가능한 절대보전지역으로 지정돼 있다. 해발 200m 이상의 관리보전지역에서는 필지분할도 불가능하고, 해안도로에서 20m 이내에 있는 지역과 해안 쪽 토지에는 건축을 할 수 없다. 고준석 팀장은 “제주도 등 섬 지역에 부동산 투자를 할 때는 뭍보다 더 조심해야 한다.”면서 “리스크는 크지만 꼼꼼히 살펴보면 훌륭한 펜션용 토지 등을 발견할 수 있어 상당한 시세 차익도 기대할 수 있다.”고 설명했다.글 제주 이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

금융감독당국이 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 주택담보대출 규제와 관련해 시장에 엇갈리는 신호를 보내고 있어 논란이 예상된다. 당국의 규제로 최근 부동산담보대출은 급감하고 있지만, 정부의 토지보상금 등이 시중에 풀려 유동성이 풍부한 상황에서 감독당국의 잘못된 신호가 부동산 시장과 금융시장의 ‘폭탄’으로 작용할 수 있기 때문이다. 금융감독원 이장영 부원장보와 박동순 거시감독국장은 19일 한국재무학회의 춘계 정책 심포지엄에 앞서 배포한 ‘최근의 부동산 버블과 감독정책’ 주제 발표문에서 “주택 가격 하락기에는 LTV와 DTI를 상향 조정할 수 있는 탄력적 운용 방안을 검토할 필요가 있다.”고 밝혔다. 이들은 “현 LTV 규제에서는 일정 수준 이상 부동산 가격이 하락하면 LTV 상승을 초래, 대출 회수 압력이 커지게 된다.”면서 “이것이 다시 가격 하락을 심화시키는 악순환을 유발할 수 있다.”고 분석했다. 이들은 “부동산이 가계나 국내총생산(GDP), 고용에서 차지하는 비중을 감안할 때 가격 급락은 실물부문에 충격을 줘 금융 부실을 야기할 가능성이 높다. 따라서 정책 당국은 부동산 버블 붕괴로 인한 리스크 요인을 세부적으로 평가하고 피해를 최소화하는 데 초점을 맞춰야 한다.”고 말했다. 박동순 거시감독국장은 부동산 가격의 급락 수준에 대해 “외환위기 시절 서울의 아파트 가격이 15%가 떨어졌는데, 이를 참고할 수 있을 것”이라면서 “현재 강남 아파트가 시세보다 1억∼2억원 낮게 매물이 나온다고 해서 급락이라고 볼 수는 없다.”고 부연설명했다. 금융감독당국은 그러나 이같은 학회발표 보고서가 파문을 일으키자 개인의 학술적 의견이라며 뒤늦게 진화에 나섰다. 금융감독위원회 홍영만 홍보관리관은 “감독당국은 LTV·DTI를 완화할 계획이 없다. 금감원의 이장영 부원장보가 개인 자격으로 한국재무학회 심포지엄에 발표한 것이다.”라고 공식 입장을 밝혔다.문소영기자 symun@seoul.co.kr

오는 6월1일 종합부동산세 부과 기준일을 피해 5월 말까지 등기를 끝내는 조건으로 시세보다 1억원 정도 싼 아파트가 강남권 재건축 단지를 중심으로 나오고 있다. 그러나 매수 심리가 위축된 상태라 과세기준일 전인 5월 말까지 값이 더 내려갈 것이란 전망이 적지 않다. 16일 부동산 업계에 따르면 올해 공시가격이 6억원을 넘어 종부세 부과 대상이 된 개포 주공 1단지 15평형과 17평형의 경우 급매물이 속출하고 있다. ●강남 재건축단지 급락… 거래 실종 17평형의 경우 5월 말까지 잔금 납부와 등기를 끝내는 조건으로 지난 6일 11억 8000만원에 거래가 이뤄졌다. 시세인 12억 5000만원보다 7000만원이나 싸다. 인근 C부동산 관계자는 “17평형은 종부세와 재산세가 올해 700만원이 넘을 것으로 예상돼 집주인이 5월 말까지 등기하는 조건으로 황급히 싸게 팔았다.”면서 “개포 주공은 오는 6월 서울시 조례개정을 통해 용적률이 올라갈 경우 사업성이 있는 아파트여서 그나마 요즘 같은 장세에서도 거래된 것으로 보인다.”고 말했다. ●더 내릴 것… “올들어 거래성사 10건도 안돼” 송파구 잠실 주공 5단지에는 5월 중 등기를 전제로 최근 떨어진 시세보다도 2000만∼3000만원가량 더 낮은 급매물이 나왔지만 매수세는 없다.34평형의 경우 지난해 말에는 13억원을 넘었으나 현재는 11억 5000만원대로 떨어졌다. 그러나 종부세 회피 매물은 11억 3000만원에 호가된다. 이 아파트 36평형 종부세 회피 매물도 일반 매물보다 2000만∼3000만원 싼 13억 9000만∼14억원에 나와 있다. 인근 Y부동산 관계자는 “잠실주공 5단지 상가에 부동산만 40곳이 넘지만 1·11 부동산대책 이후 매수세가 자취를 감추면서 올들어 지금까지 성사된 거래는 10건도 안 된다.”면서 “사려는 의사만 있다면 1000만원은 추가로 깎을 수도 있는데 매수세가 없다.”고 말했다. ●대치동 은마 31평 10억원선 붕괴 서울 강남구 대치동 은마아파트 31평형의 경우 10억원대 지지선은 사실상 무너졌다. 현재 시세는 10억∼10억 5000만원선이지만 세금 회피 급매물은 9억 2000만원에 나왔다. 경기 지역도 사정은 비슷하다. 용인 신봉동 자이 50평형의 경우 시세는 8억 5000만원이지만 이달 초 2억원이나 싸게 거래됐다. 종부세가 아닌 1가구 2주택에 따른 양도소득세를 피하기 위한 급매로 알려졌다.1가구 2주택자의 양도세 세율은 50%다. 스피드뱅크 박원갑 부사장은 “종부세 회피 매물은 전체 매물의 5% 수준인데 6월1일 종부세 부과 기준 시점이 다가올수록 고가 아파트를 중심으로 막판 절세 매물이 나와 가격이 더 떨어질 수 있다.”면서 “내집을 마련하려거나 집을 넓히려는 실수요자들은 이런 때를 기회로 활용할 수도 있다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr

｜글 안미현특파원｜국내 기업들의 대(對) 터키 투자가 급증하고 있다. 대규모 공장을 설립하는가 하면 지사 형태의 사무실을 법인으로 바꾸고 있다. 삼성전자는 12일 터키 이스탄불 지사를 오는 7월1일 법인으로 승격시킨다고 밝혔다. 현재 25명인 직원도 50명으로 갑절 늘린다. 지난해 10월 이스탄불 지사를 신설한 금호타이어는 내후년께 법인 전환에 착수한다는 방침이다. ●“車·IT·사료 시장성 밝다” CJ는 터키에서 세번째로 큰 항구도시 이즈미르에 제2 사료공장을 세우는 방안을 추진 중이다. 현재 부르사 지역에 1공장을 두고 있다. 현대차는 올초 소형 미니밴 ‘라비타’ 생산라인을 울산공장에서 터키 공장으로 옮겼다. 지난달 19일부터 ‘매트릭스’라는 새 이름으로 양산에 들어갔다. 그룹 계열사인 로템도 터키의 전동차 시장에 진출했다. 터키는 현재 전철 라인이 하나밖에 없다. 그것도 역(驛)이 8개에 불과하다. 이에 앞서 효성은 이달초 이스탄불 인근 체르케스코이 지역에 스판덱스 공장을 짓는다고 발표했다.2009년까지 1200여억원(1억 3000만달러)을 투자한다. 지금까지 이뤄진 국내 기업의 터키 투자 가운데 가장 대규모다. 조만간 자본금 470억원(5000만달러)의 현지법인(효성 이스탄불 텍스틸)을 설립한다. 담배회사 KT&G도 이즈미르 인근에 초현대식 담배공장을 세운다.KT&G가 해외에 생산공장을 설립하기는 처음이다. 터키가 세계 7위의 담배 소비국이라는 점을 겨냥했다. 투자금액은 500억원. 연간 20억개비를 생산하게 된다.KT&G는 몇년 전에도 터키 투자를 검토했다가 경제 불안 등으로 포기했었다. 그 사이 터키 땅값이 급등해 추가 부담을 물게 됐다. ●작년 36건 2억4600만弗 투자 현지 기업과의 합작 형태로 일찌감치 터키에 진출한 LG전자는 에어컨 시장에서 이미 부동의 1위 자리를 굳힌 상태다. 코트라 이스탄불 무역관 박은우 관장은 “지난해말 현재 우리나라 기업의 터키 투자 규모(신고 기준)는 36건에 2억 4600만달러”라고 밝혔다. 효성·KT&G·삼성 등 올해 나온 투자금액은 포함하지 않은 수치다. 올해 세계 경제를 좌우할 9대 트렌드의 하나로 TVT(터키·베트남·태국의 영문 머리글자)를 제시했던 현대경제연구원 유병규 경제본부장은 “거대 소비시장, 외교력, 인프라를 두루 갖춘 나라가 터키”라며 “유라시아의 용이 될 것”이라고 내다봤다. hyun@seoul.co.kr ■ “유럽입성 전초기지” 전방위 진출 ｜이즈미트·게브제·부르사 안미현특파원｜“터키 정부가 몇년 전부터 아파트를 많이 짓기 시작했는데 대부분 시내 외곽에 지었습니다. 차가 없으면 이동이 어렵다는 얘기지요.” 이스탄불에서 자동차로 한 시간 반쯤 내달린 이즈미트시. 터키 자동차산업 1번지답게 ‘도요타’ ‘르노’ 등 대형 옥외 광고판이 차창 밖으로 빠르게 지나간다. 이윽고 등장한 현대차 터키공장. 정몽구 현대·기아차그룹 회장이 “터키만큼만 하라.”고 극찬했던 그 공장이다. 이영택 공장장은 “터키인들이 아파트를 사느라 구매력이 줄어든 데다 올해는 선거(대선·총선)까지 겹쳐 내수가 줄겠지만 아파트가 차례로 완공되는 내년부터는 자동차 판매가 급증할 것”이라고 장담했다. 현대차가 소형 미니밴 라비타 생산라인을 울산공장에서 터키공장으로 옮긴 것도 이 때문이다. 터키공장은 97년 9월 완공됐다. 현대차가 ‘부르사 악몽’(캐나다 부르사에 생산공장을 지었다가 철수한 사건) 이후 절치부심 끝에 재도전에 나선 첫 해외생산기지다. ‘원년 멤버’인 곽영윤 구매팀장은 “두번 실패할 수 없다는 각오로 모두 이 악물고 뛰었다.”며 “유럽으로의 무관세 수출이 가능하고 젊고 싼 노동력을 손쉽게 구할 수 있었던 것도 (현대터키공장의)조기 성공 비결”이라고 전했다. 터키 국민의 평균 연령은 28세다. 유럽연합(EU)보다 15세나 젊다. 의장 라인에서 만난 우구르 코잘은 “1개 라인에서 매트릭스(라비타의 터키 판매명)와 스타렉스를 동시에 만든다.”며 강한 자부심을 나타냈다. 노조는 없다고 했다. ●엑센트 택시…LG 에어컨…삼성 휴대전화 현대차가 터키 택시 시장(판매 1위 엑센트)을 석권하고 있다면 LG는 에어컨 시장 부동의 1위(시장점유율 50%)다. 이즈미트에서 30분 거리인 게브제로 차를 돌렸다. 우리로 치면 전자회사와 자동차부품회사가 몰려 있는 공단 지대다. 손병옥 LG전자 터키법인장은 “터키 가구수가 1800만이나 되는데 에어컨 보급률은 고작 9%에 불과하다.”며 “아직도 시장이 광활하다.”고 말했다.LG의 제품력과 알체릭(현지 합작기업)의 유통망이라면 최소한 300만대는 팔 수 있다는 장담이다. 실제, 두 회사가 손잡은 뒤 시장 점유율은 35%에서 50%로 급등했다. 그 사이,LG는 2000년 공장 건립 때 은행에서 빌린 장기부채 170여억원(1440만유로)을 지난해말 모두 털었다. 공장 땅값만도 10배나 올랐다. 삼성전자는 ‘외국계 가전회사는 터키에서 절대 성공 못한다.’는 통념을 깬 대표적 예다. 베코베스텔이라는 토종기업의 아성이 워낙 견고해 LG전자마저 내수시장에서는 ‘LG베코’라는 합작 브랜드를 쓰고 있다. 터키 진출 한국 기업 1호(1984년)인 삼성전자는 지사 설립 이래 줄곧 ‘삼성’이라는 독자 브랜드를 고집하고 있다. 이창성 이스탄불 지사장은 “베코사와 가격으로 붙어서는 백전백패”라며 “품질과 브랜드 이미지로 승부한 것이 주효했다.”고 밝혔다. 고가 TV시장은 이미 상당부분 잠식했다. 휴대전화도 시장점유율이 22%로 올라섰다. 여세를 몰아 7월1일 법인으로 전환한다. ●합작진출 대부분 속 단독투자도 합작 진출이 대부분인 터키에서 드물게 단독 투자를 감행한 CJ를 찾아가보기로 했다. 이스탄불에서 자동차를 고속페리에 싣고 마르마라해(海)를 건넜다. 배에서 내려 다시 고속도로를 내달리기를 총 4시간.CJ 사료공장은 ‘섬유·온천·케밥’으로 유명한 터키의 5대 도시 부르사에서도 시골로 더 들어간 이네겔에 있었다. 지석우 CJ터키 법인장은 “까다로운 인허가 절차와 세금 부담을 줄이려면 합작이 유리했지만 마침 적당한 매물이 시장에 나와 단독 인수를 결정했다.”고 밝혔다.“대신 터키의 악명 높은 레드 테이프(복잡한 행정절차)와 싸우느라 고생깨나 했다.”며 웃는다. CJ는 2004년 경영난에 처한 현지 사료공장을 사들여 자본금 20억원의 법인을 설립했다.CJ그룹의 유럽·중동권 생산기지 1호다. 시장조사 단계부터 참여했던지 법인장이 당초 검토대상에 올랐던 우크라이나·태국·인도를 젖히고 터키를 선택한 것은 우유 섭취량 때문이었다. 터키인의 1인당 우유 섭취량은 우리나라의 2배가 넘는다. 이는 거대한 사료 내수시장을 의미했다. 그런가 하면 금호타이어는 사우디아라비아의 제타 지사를 접고 지난해 10월 이스탄불에 지사를 새로 냈다. 이영곤 지사장은 “터키는 사우디(2300만명)보다 인구가 3배나 많고 타이어 수요도 1200만개나 된다.”며 “소매가 기준으로 8억달러 시장”이라고 소개했다. 고부가가치의 고성능 타이어(UHP) 시장이 주된 타깃이다. ●연성 노조…복장터지는 ‘인샬라’ 터키 기업들은 노조가 없거나, 있더라도 연성이다. 에르빌 데미르카야 LG전자 터키공장 노조위원장은 “1980년대까지는 터키노조도 강성이었지만 지금은 고용 안정이 최대 관심사”라고 말했다. 회사의 지속 성장으로 고용이 계속 늘고 있어 노사문제가 별로 없다는 설명이다. 인건비는 업종별로 조금씩 다르지만 생산직은 300∼750달러, 사무직은 1000달러, 매니저급은 1500달러 이상이다. 고용과 해고도 비교적 자유롭다. 한때 45세만 되면 무조건 정년퇴직해야 하는 ‘웃지 못할’ 법이 있었지만 지금은 남자 60세, 여자 68세로 퇴직 연한이 바뀌었다. 현지 기업들이 공통적으로 꼽는 애로점 중의 하나는 ‘인샬라(신의 뜻)’다. 갑자기 가스를 끊겠다는 통보가 와 해당 부처에 항의해도, 인허가가 언제 나오느냐고 채근해도 “인샬라”라는 대답이 돌아온다고 한다. CJ터키 조순구 부법인장은 “예측이 불가능해 복장터질 때가 한두 번이 아니다.”라고 털어놓았다. 토종기업들의 공공연한 탈루와 분식회계도 외국 기업들을 힘빠지게 하는 대목이다. 이렇듯 장단점이 교차하는 까닭에, 시장이 좀 더 정비되는 몇년 뒤가 투자 적기라는 견해도 있다. 무스타파 알페르 터키외국인투자자협회 사무총장은 “그때는 기차를 놓칠 수 있다.”고 단언했다. 지금부터 2∼3년이 최대 투자 적기라는 주장이다. hyun@seoul.co.kr ■ “칸 카르 데시” 한국인에 호감 ｜이스탄불 안미현특파원｜터키의 교민 수는 정확하지 않다. 터키한인회는 2000명, 코트라는 1000여명으로 추산한다. 선교사나 주재원을 뺀 순수 교민은 그리 많지 않다. 18년 직장생활을 정리하고 96년말 퇴직금 5500만원을 들고 터키로 이민왔다는 김성렬(54) 라도르무역(섬유회사) 사장은 “아무래도 지리적 거리감과 종교적 이질감(이슬람교)이 터키행을 막지 않았겠느냐.”고 분석한다.5년간 효성 이스탄불 지사에 근무한 것이 이민을 결심한 계기가 됐다고 한다. 해외한인무역협회(옥타:OKTA) 터키 지부장이기도 한 그는 “터키 경제가 살아나고 있어 열심히만 하면 먹고 살 것은 있다.”며 투자 이민을 적극 권했다. 한국과 한국인에 대한 터키인들의 호감도 터키 이민의 매력적 요소다. 시장에서 “칸 카르 데시”하면 물건값을 깎아줄 정도다. 칸 카르 데시란 피를 나눈 형제란 뜻으로 터키가 한국전에 참전하면서 생겨난 말이다. 교민들의 대다수는 섬유업과 여행업에 종사한다. 터키가 전통적으로 카펫 등 섬유산업에 강해서다. 대한항공 직항노선이 생기면서 여행객도 급증했다. 교민들이 말하는 초기 정착금은 대략 10만달러 선이다. 학비는 현지 사립학교가 연간 7000∼8000달러, 외국인학교는 2만달러 선이다. 집세와 물가도 비싼 편이다. 성묘 등 우리나라와 비슷한 풍습도 적지 않다. 조규백(52) 터키한인회장은 “조상(돌궐 흉노족)이 같아서인지 정서나 언어가 비슷한 게 많다.”고 소개했다. 조 회장은 그러나 “이 때문에 오히려 터키를 만만히 봤다가 실패하는 사례도 적지 않다.”며 “철저한 사전조사를 거쳐 이민을 와야 한다.”고 강조했다. 한인회 홈페이지(www.turkeykorean.com)에 이민 정보가 자세히 나와 있다. hyun@seoul.co.kr ■ 터키 SUV 2대중 1대는 ‘쏘렌토’ ｜이스탄불 안미현특파원｜터키가 세계에서 기름값이 가장 비싼 나라라는 사실을 아는 이는 별로 없다. 터키는 기름값과 차값이 유난히 비싸다. 기름값은 ℓ당 2000원 안팎이다. 주변 산유국에서 육로로 기름을 실어나르는데도 기름값이 비싼 것은 60∼80%에 이르는 세금 때문이다. 자동차에도 38∼84%의 엄청난 특별소비세가 붙는다. 쏘나타만 해도 우리나라보다 20∼30% 비싸다. 사정이 이렇다 보니 터키인들에게 자동차는 부러움의 대상이다. 특히 스포츠 유틸리티 차량(SUV)의 인기가 최고다. 언덕이 많고 길이 구불구불한 지형적 특성 때문이다. 이스탄불 마르마라대학에서 박사과정을 밟고 있는 이송자씨는 “기아차 쏘렌토는 터키 젊은이들의 꿈”이라고 전했다. 쏘렌토는 동급 SUV시장의 절반 가까이(47.4%)를 석권하고 있을 만큼 인기가 압도적이다. 지난해에만 4252대가 팔렸다.2위인 랜드로버 레인저 로버(884대,9.8%)와의 비교가 무색할 정도다. 현대차 싼타페(720대,8.0%)는 그 뒤를 바짝 쫓아 3위다. 차가 없는 서민들은 ‘돌무시’라는 버스를 탄다. 버스요금이 무려 700원이다.1인당 국민소득은 우리나라의 절반인데 버스요금은 별 차이가 없는 것이다. hyun@seoul.co.kr

한국가스공사가 천연가스(LNG)의 비탄력적인 도매가격 산정에 따라 전년도 초과 이득이 774억원이나 났는데도 다음해 가격을 내리지 않고 엉터리로 산정한 것으로 나타났다. 감사원은 지난해 9월 한국가스공사의 LNG 도입·공급 및 경영관리업무 전반을 감사한 결과 이같이 드러났다고 12일 밝혔다. 감사원에 따르면 가스공사는 원료비 단가의 경우 매월 산정, 조정하고 있어 수입 원가가 오르면 바로 반영된다. 반면 도매가격인 공급비용 단가는 예측치를 기초로 연 1회 산정해 수입 원가의 시세가 제대로 반영되지 못하고 있다. 특히 가스공사는 관련 규정에 따라 판매물량 증가로 추가 이익이 발생할 경우 다음 연도의 공급 비용에 이를 반영, 단가를 인하해야 하는데도 2006년 LNG 도매요금 산정 시 지난 2005년 발생한 추가 이익을 반영하지 않았다. 즉 2005년 판매량은 2275만 8000여t으로 예측 물량 2155만 1000여t보다 120만 7000t이 증가해 718억원의 추가 이익이 발생했는데 이를 다음해 도매가격에 반영하지 않았다는 것이다. 가스공사는 또 지난 2005년 LNG 도매요금 산정시에는 지난 2004년 법인세 절감분 56억원도 반영하지 않았다. 이와 관련, 감사원은 발생한 추가 이익과 법인세의 절감액 774억원을 도매 가격에 반영해 단가를 인하하는 방안을 마련하라고 가스공사에 통보했다. 아울러 “LNG 도매요금을 실제보다 높게 산정하지 않도록 업무를 철저히 하라.”는 주의 조치도 내렸다. 가스공사의 LNG 도매요금 산정을 승인하는 권한을 갖고 있는 산업자원부 장관에 대해서는 “과다 산정된 LNG 도매요금을 그대로 승인하는 일이 없도록 업무를 철저히 하라.”고 주의 조치했다. 감사원은 또 가스공사가 지난 2005년 포괄적인 수의계약 집행기준을 만든 뒤 경쟁 입찰로 시행돼야 할 일반 공사를 대부분 수의계약을 통해 자회사에 맡긴 것으로 나타나 공정거래위원회에 조사를 의뢰했다고 밝혔다. 최광숙기자 bori@seoul.co.kr