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  • “전세 없어 집산다”…소형 아파트값 연일 강세

    “전세 없어 집산다”…소형 아파트값 연일 강세

    서울 수도권 외곽 소형 평형 아파트값이 연일 강세를 이어가고 있어 실수요자들의 속을 태우고 있다.‘11·15대책’으로 시장은 전반적으로 진정국면에 접어들 기미를 보이고 있다. 그러나 서울 수도권 외곽지역을 중심으로 ‘전세수요 증가→전세 매물 품귀→전세가 상승→소형 매매수요 전환’의 악순환이 끊이지 않고 있다. 소형 아파트를 중심으로 전세난과 추격 매수가 계속되고 있기 때문이다. ●전세난→가격상승→매매강세 악순환 전세가격 상승세가 꺾이지 않는 서울 수도권 일부 지역은 여전히 아파트값이 강세다. 매주 상승폭을 키워온 매매가 상승률이 11·15대책이 나온 지난 주를 기점으로 10주 만에 진정됐지만 오르는 곳도 많다. 부동산114에 따르면 지난주 중랑(0.65%→0.76%), 금천(0.08%→0.61%), 도봉(0.31%→0.46%), 광진(0.16%→0.39%), 구로구(0.33%→0.33%) 등 전세난을 일으킨 강북 지역은 전셋값이 계속 오르고 있다. 같은 기간 서울 전체 전세가 상승률 평균(0.32%→0.19%)은 둔화됐지만 이들 지역은 예외다. 구리(0.12%→0.74%), 군포(0.17%→0.82%), 의정부(0.35%→0.75%) 등 수도권 외곽도 마찬가지다. 전세난이 해결되지 않는 지역은 매매가격도 강세다. 서울 매매가 상승률이 전 주보다 둔화(1.26%→0.77%)됐지만 노원(1.26%), 도봉(1.22%), 구로(1.17%,), 금천(1.08%), 중랑(0.97%), 광진(0.94%), 관악(0.89%), 동대문(0.88%), 강북(0.87%) 등 지역의 매매가는 서울 평균을 웃돈다. 특히 소형 평형 위주로 오른다. 지난주 서울 아파트 매매가격의 평형대별 상승률을 보면 20평대가 0.95%로 가장 높다.30평형대도 서울 평균(0.77%) 보다 높은 0.86%를 기록했다. 반면 40평대(0.66%)와 50평대(0.47%)의 경우 전체 평균을 밑돌았다. ●실수요자는 옥석구분 매수 바람직 소형 아파트값이 오른 것은 전세난에서 비롯됐다. 고분양가 논란과 불안심리가 더해지면서 예비 내집마련 수요자들이 매수세에 가담했다.2008년 청약가점제 실시에 따라 청약통장으로 내집마련이 불리해진 신혼부부 등 젊은 실수요층들도 내집 마련 대열에 끼어들고 있는 점도 수도권 외곽 지역 소형 평형 가격 상승을 이끌고 있다. 이런 가운데 내년 서울 수도권 입주 물량은 지난 2000년 이후 가장 적은 12만 8738가구다. 중소형만 높고 보면 올해 보다 20%(20006년 13만 783가구→2007년 10만 3495가구) 줄어든다. 정부가 2010년까지 분양한다는 신도시 공급도 입주까지 이어지려면 최소 5년은 걸린다. 이에 따라 내년 봄 이사철을 기점으로 다시 시장 불안이 가중될 것으로 점쳐지면서 전문가들은 당분간 소형 평형은 계속 오를 것으로 보고 있다.2008년 시행될 청약가점제에서 득점력이 강한 경우가 아니라면 일단 지금 사두고 향후 신도시 공급 물량이 나오면 청약통장을 통해 갈아타기를 시도하는 게 낫다고 말했다. 그러나 유의해야 할 점도 많다. 신한은행 고준석 팀장은 “소형 아파트는 값이 올라도 대형 아파트만큼 오름폭이 크지 않아 실수요가 아닌 투자 가치로는 떨어진다.”면서 “작은 아파트를 살 때는 집값이 떨어져도 내림폭이 크지 않고 전세 수요가 많은 아파트를 골라야 한다.”고 조언했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr
  • “환차손 막자” 수출기업 달러 대량매도

    ‘원고(高) 엔저(低)’현상은 기존의 환율 메커니즘을 크게 벗어나고 있다는 점에서 적잖은 우려를 낳고 있다. 우선 우리 경제 상황을 보면 원·달러 환율이 오를 재료가 많다. 당초 40억달러가량의 흑자가 기대됐던 경상수지는 9월말 현재 제로(0)에 가까운 균형상태를 유지하고 있고, 선물환 매도가 본격화된 지난 5월 이후 외국인의 증시자금 유출 규모가 130억달러를 넘어서고 있다. 국내의 해외 직접 및 증권투자도 200억달러를 웃돈다. 달러 유출이 많으면 달러품귀 현상이 생겨 달러가치는 높아지고 원화가치는 떨어진다. 환율이 상승한다는 얘기다. 그럼에도 환율은 지속적으로 하락세를 면치 못하고 있다. 올 초 달러당 1000원대가 무너지면서 지난 17일 938.90원까지 떨어졌다. 반면 엔·달러는 저금리 기조에 따른 달러 유출로 환율상승 추세를 지키고 있다.●왜 그럴까 원·달러 환율의 하락세는 지난 5월부터 본격화됐다. 수출기업들의 선물환 매도가 집중된 시점이다. 주체는 조선업계 등 해외 수주가 많은 수출중심의 대기업들이다. 이들 기업이 향후 글로벌 달러 약세에 대한 대비책으로 몇년 후에 받을 달러물량을 역외거래시장(NDF)에서 쏟아내고 있기 때문이다. 환율하락이 예상되는데, 가만히 앉아서 환차손을 볼 수 없다는 현실적 판단이다. 월평균 매도 물량이 80억∼100억달러가량 된다. 선물환의 대량 매도는 선물환시장의 가격대를 떨어뜨리고 이는 곧바로 현물환시장에 연동된다. 선물환 만기가 길수록 더 싼값으로 처분할 수밖에 없다.‘달러세일’을 부추기는 꼴이다. 문제는 이들 기업이 투매하는 물량을 은행 등 금융권이 받아주고 있다는 점이다. 금융권은 저금리인 일본자금을 빌려 선물환을 매입하는 데 활용한다. 한은의 국제수지표에 따르면 금융권이 올 들어 일본 등에서 빌려온 외화자금은 384억달러가량 된다. 이 가운데 단기차입이 전체의 90%를 넘는다. 금융권은 빌린 돈을 시중에서 원화로 바꾸어 투자자산으로 운용한다. 일정 기간이 지난 뒤 계약했던 선물환을 매입할 시점에는 이 돈을 달러로 바꾸어 사게 된다. 외화차입에 따른 금리보다 환율하락에 따른 이익이 크면 그만큼 돈을 버는 셈이다. 그런 계산을 하고 선물환 매입에 뛰어든 것이다.●언제까지 지속되나 한은은 국내외 금리 차이를 고려하면 외환시장의 선물환 가격과 현물환 가격 차이가 3∼4원 정도 되면 정상이라고 말한다. 하지만 현재 선물환과 현물환간의 격차가 지난 5월 무려 12원까지 벌어졌다가 최근 8∼9원대로 떨어진 상태다. 따라서 한은은 선물환과 현물환의 가격차이가 정상 수준으로 떨어질 때까지는 시장 참가자들의 과열 매매가 불가피할 것으로 우려한다. 금융연구원 관계자는 “환차손을 방지하기 위해 수출기업들이 선물환 매도에 나서고, 여기에 영향을 받은 다른 수출기업들도 덩달아 가세하면서 지금의 외환시장은 각자 합리적 판단을 한 것이 나쁜 결과를 초래하는 ‘죄수의 딜레마’와 같은 형국”이라고 말했다. 외환당국의 고민도 비슷하다. 한은 관계자는 “선물환 매도에 나서는 기업들에 장기적인 관점에서 매도를 자제해줄 것을 요청하지만 기업들은 받아들이길 꺼려한다.”면서 “지금과 같은 외환시장의 왜곡현상은 아이러니하게도 대기업 중심의 수출기업들에는 환헤지(환위험 방지)의 성격이 강하지만, 중소수출기업들에는 이중고를 겪게 하는 상황이 되고 있다.”고 말했다.주병철기자 bcjoo@seoul.co.kr
  • 전문가들 “집값 더 오른다”

    전문가들 “집값 더 오른다”

    아파트값 상승세가 멈추지 않고 있다. 정부가 쏟아내는 부동산대책이 먹혀들지 않는 가운데 최근에는 서민층 실수요자들까지도 아파트 매수세에 가담해 아파트값이 요동을 치고 있다. “집값이 얼마나 더 오를까?” 아파트값이 하루가 멀다 하고 오르자 실수요자들은 괴롭다. 판교 낙첨에 따른 풍부한 유동자금과 전세난에서 촉발된 대기세력들의 실수요 전환 물결이 상승효과를 내면서 불안심리는 연일 고조되고 있다. 서울신문이 6일 부동산 전문가들을 대상으로 조사한 결과 많은 전문가들은 상승장이 계속될 것으로 점쳤다. 서울 외곽과 중소형 아파트를 중심으로 집값이 오르는 것은 과거처럼 투기수요에 의한 게 아니라 실수요자들의 적극적인 구매의사에 따른 ‘무주택자들의 반란’이란 점을 주목해야 한다는 의견이 적지 않았다. 계단식 상승을 반복하는 부동산 성격상 앞으로 조금 조정을 받더라도 지금 사두는 편이 유리하다는 쪽이 많았다. 고준석 신한은행 부동산 팀장은 “공급부족, 풍부한 유동자금, 저금리 기조 등 집값이 빠질 재료가 없다.”고 지적했다. 박상언 유엔알 대표는 “내년 입주량은 1996년 이후 가장 적다.”면서 “앞으로 정부의 추가 대책이라야 대출규제 정도인데 그 정도로는 현재의 상승세를 꺾지 못할 것”이라고 말했다. 그는 “(인천 검단 등)신도시 입주는 계획이 발표된 뒤 4∼5년 이후 벌어질 일이라 당장 집값에 영향을 미치지는 않을 것”이라고 예상했다. 내년 대통령선거(12월)를 앞두고 경기부양책마저 나올 가능성이 없지 않아 집값은 더 오를 것이라는 전망도 있다. 박합수 국민은행 부동산팀장도 “4∼5년간 상승분이 최근 반영됐을 만큼 많이 올랐지만 추격매수 세력이 따라 주면 앞으로도 계속 오를 분위기”라고 현재 상황을 설명했다. 부동산정보업체인 스피드뱅크 박원갑 부사장도 “2008년부터 청약제가 바뀌는 만큼 부양가족 수가 많고 나이가 많은 무주택자인 수요자들은 그때까지 기다릴 만하지만 점수가 낮은 사람들은 상황이 다르다.”면서 “왕성한 구매력을 가진 허리층(34∼49세)이 여전히 집을 사려고 애쓰고 있다.”고 설명했다. 반면 부동산114 김희선 전무는 이달 중순 보합장으로 돌아설 전망이어서 추격 매수는 위험하다고 경고했다. 그는 “서울 강남과 경기도 분당 등 고가아파트가 많은 지역의 경우 실수요자가 접근하기 어려울 만큼 값이 올랐다.”면서 “대다수 무주택인 실수요자들은 자금여력이 부족해 집값 상승을 감내하고 집을 사는 데에는 한계가 있는 만큼 이같은 상승장은 계속 이어지지는 못할 것”이라고 말했다. 스피드뱅크에 따르면 4일 현재 서울에서 평균 매매가가 10억원을 넘는 아파트는 모두 10만 9166가구나 된다. 정부가 지난해 8·31대책을 발표할 당시에는 5만 845가구였다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr
  • 날뛰는 집값 꼭짓점은

    날뛰는 집값 꼭짓점은

    집값 급등 사태가 확대되고 있다. 최근 한달 사이 6억원 초과 아파트도 2만여채나 늘었다. 서민 동네로 분류되는 서울 노원구나 도봉구마저 주택투기지역으로 지정될 가능성이 높다. 3일 부동산114에 따르면 이번 주 서울 집값 상승률은 1.11%로 전주(0.83%)보다 오름폭을 키웠다. 주간 단위로 볼 때 지난 2003년 9월 첫째주 이후 3년 2개월만에 최고의 상승률이다. 서울의 경우 강동(1.97%), 금천(1.78%), 강북(1.46%), 강서(1.42%), 송파(1.42%), 중랑(1.36%), 노원(1.35%), 서초(1.35%), 영등포(1.33%), 양천(1.27%)구 등 모두 15개 구가 한 주간 1% 이상 올랐다. 평형별로도 모두 올랐지만 특히 30평형대 이하 소형 주택의 상승폭이 높다. 집을 장만하려는 서민들의 부담은 더 깊어지고 있는 셈이다.30평대 이하는 1.25%,40평형대는 0.96%,50평형 이상은 0.58%의 상승률을 각각 기록했다. 재건축 아파트도 9월 이후 매주 오름폭을 키우고 있다. 지난 한 주간 서울 재건축 아파트 상승률은 1.31%로 지난 3월 셋째주(1.68%) 이래 최고다. 닥터아파트에 따르면 지난달 말 현재 수도권에서 시세 6억원을 초과(매매가 평균)하는 아파트는 모두 38만 6337가구로 전달보다 2만 6939가구 늘었다 10월에 늘어난 6억원 초과 아파트 중 약 80%인 1만 3594가구가 강남 일대(강남·서초·송파·강동)에 몰렸다. 마포구(792가구), 노원구(613가구), 강서구(599가구), 성동구(447가구) 등 강북 지역에도 고가 아파트가 많이 늘었다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr
  • [시론] 누가 주택시장을 불안케 만들었나?/김현아 한국건설산업연구원 도시계획학 부연구위원

    [시론] 누가 주택시장을 불안케 만들었나?/김현아 한국건설산업연구원 도시계획학 부연구위원

    지난해 ‘8·31대책’이 발표된 이후 정부와 많은 전문가들은 대책의 효과가 본격화되는 2006년 하반기에는 집값이 크게 안정될 것으로 예상했었다. 국민들도 대개 내심 ‘정부의 정책이 이제는 어느 정도 효과가 있겠지.’하는 기대감을 가졌을 것이다. 그러나 8·31대책이 발표된 지 1년이 지난 지금 이런 기대감은 완전히 빗나가고 말았다. 지난주 아파트 매매가격 변동률은 올 들어 최고치를 기록했다. 현재의 추세라면 올해 수도권 주택가격 상승률은 대략 10%에 육박할 것으로 예상된다. 비록 건교부 장관의 신도시 발표가 일부지역 아파트값 급등의 도화선이 되기는 했지만, 이러한 조짐은 이미 9월부터 나타나고 있었다. 그렇다면 왜 가격이 이렇게 다시 오르는 것일까?최근의 가격 상승은 지역이나 상품유형 등에서 지금까지와는 사뭇 다른 양상을 보이고 있다. 올봄까지 가격 상승세는 당연히 인기지역의 중대형 아파트에 국한된 것이었다. 그러나 최근의 주택가격 상승은 상대적으로 비인기지역이며, 아파트뿐 아니라 연립주택과 단독주택으로까지 번지고 있다. 규모도 중대형보다 중소형이 강세이다. 왜 이런 현상이 벌어지는 것일까? 그것은 지금까지 정부정책의 효과를 믿고 내집 마련을 미뤄왔던 실수요자들이 일제히 내집 마련으로 돌아섰기 때문이다. 정부 정책의 효과를 믿었던 실수요자들이 최근 전세가 상승과 매물 부족 등의 어려움을 겪으며 태도를 바꾸고 있는 것이다. 판교 등의 분양을 기다렸던 사람들도 마찬가지이다. 정부의 청약기준이 날로 까다로워지고, 인기지역은 경쟁률이 매우 높다. 더군다나 신규 아파트는 분양가가 기존 주택에 비해 너무 높다. 설사 당첨된다고 해도 자금마련이 문제이다. 그래서 신규 주택시장의 수요자들이 재고 시장으로 서둘러 이동하고 있다. 그러나 재고 주택시장도 사정은 마찬가지이다. 양도세 부담을 피해 나올 수 있는 물건은 이미 동이 났다. 상대적으로 가격이 낮았던 지역도 뉴타운이니, 신도시이니 하는 개발 호재로 가격이 들썩이고 있다. 그동안 상대적으로 박탈감을 느꼈던 이곳 지역주민의 심리적 보상감도 한몫 거들고 있다. 가장 곤혹스러운 이들은 뒤늦게 내집을 마련하려는 사람들일 것이다. 강남의 고가 아파트도 아니요, 재건축 대상도 아니다. 오로지 높은 전세가격 부담을 피해 내집 마련에 나서지만 꿈을 이루기가 여의치 않다. 정부는 최근의 시장 불안을 해소하기 위해 공급확대의 신호를 주고 있다. 그러나 재개발, 신도시 등의 공급정책이 더이상 시장에 안정적인 신호가 되지 못하고 있다. 시민들의 집값 불안과 불신은 논리적인 추론이나 계산에 의한 것이 아니다. 그저 최근 몇년의 시장 경험이 더 피부에 와 닿을 뿐이다. 그렇다면 이제 공급방식에 대한 진지한 재검토가 필요한 게 아닌가 묻고 싶다. 그런데도 정부는 또 투기세력을 운운하고 있다. 인천 검단지역의 집값이 급등하자 투기단속이 시작됐다. 강력한 정부의 투기억제 대책에도 불구하고, 아직도 투기꾼 때문에 집값이 오른다는 주장은 설득력을 얻기 어렵다. 더 이상 정부정책의 목표가 투기꾼과의 싸움이 아니기를 바란다. 강남의 집값 안정이어서도 안 될 것이다. 그저 내집 마련이 꿈인 소박한 서민들의 애로를 풀어줄 수 있는 ‘주거 안정대책’이 필요할 뿐이다. 부디 앞으로 있을 정부의 신도시 발표는 이런 기대감을 저버리지 않기를 바란다. 김현아 한국건설산업연구원 도시계획학 부연구위원
  • 서울·수도권 집값 상승 부채질

    서울·수도권 집값 상승 부채질

    판교 낙첨자 효과에 신도시 훈풍까지 가세하면서 강남을 비롯한 서울 수도권 전역 아파트 값이 강하게 자극받고 있다. 문제 지역 전셋값도 계속 상승중이다.9월초 촉발된 전세대란으로 상승세를 타기 시작한 집값 강세는 내년에도 지속될 전망이다. 29일 업계에 따르면 신도시 건설 발표와 무관하게 재건축 아파트는 연일 강세다. 은마아파트 34평형은 이전 최고점인 12억 5000만∼13억원을 회복했다. 고덕동 고덕주공2단지 18평형은 일주일 사이 7000만원 올라 8억 5000만원에 호가된다. 개포 주공1단지 13평형은 9월말 6억 7000만원에서 최근 7억 7000만원,17평형은 11억 7000만원에서 13억원으로 올랐다. 인근 부동산 관계자는 “판교 중대형 가격이 높았던 탓에 현금 보유 낙첨자들의 문의가 늘고 있다.”면서 “‘판교도 그 정도였는데’라는 인식 때문인지 빠졌던 재건축 집값이 가파르게 오르고 있다.”고 말했다. 일반 아파트는 더 강세다. 닥터아파트에 따르면 봉천동 우성 44평형은 6750만원, 가양동 중앙하이츠 45평형은 1억원 올랐다. 오륜동 올림픽선수촌 52평형은 1억 7000만원 올랐고, 압구정동 구 현대10차 50평형과 한양4차 69평 모두 1억원 올랐다. 서울 아파트의 최근 1주일간 매매가 상승률은 1.34%로 전주(0.81%)보다 0.53%포인트 올라 상승폭을 키웠다. 재건축 변동률도 같은 기간 1.90%로 전주(1.60%)에 이어 상승세다. 전세는 문제 지역 위주로 계속 오른다. 중랑구 상봉동 태영데시앙2단지 32평형이 1500만원 오른 1억 5000만∼1억 8000만원이다. 강북구 미아동 SK북한산시티 43평형이 1500만원 오른 1억 6000만∼1억 8000만원이다. 최근 일주일간 서울 전세가 상승률은 평균 0.30%로 전주(0.27%)에 이어 계속 오름세다. 지역별로는 강서 0.67%, 강북 0.66%, 중랑 0.64%, 금천 0.60%, 양천 0.54%, 강동 0.52%, 서초·동작 0.41% 등으로 내린 곳은 없다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr
  • 부자들 상속보다 ‘조건부 증여’ 선호

    부자들 상속보다 ‘조건부 증여’ 선호

    현금이나 부동산을 많이 가진 부자들의 가장 큰 고민은 세금이다. 세무당국은 금융소득종합과세, 종합부동산세, 양도세 중과, 증여세 등을 앞세워 많이 가진 자에게 최대한 많은 세금을 물리려고 한다. 하지만 부자들은 세무 전문가들의 도움을 받아 어떻게든 세금을 줄이려고 한다. 과세(課稅)가 강력해질수록 절세(節稅)도 정교해진다. 우리은행 프라이빗뱅킹(PB)사업단 세무팀은 25일 ‘부자들이 궁금해 하는 세금’이란 보고서를 내고 부자 고객들의 세금 걱정과 이에 대한 해결책을 소개했다. 우선 현금이 많은 부자들은 금융소득종합과세를 두려워했다. 금융소득종합과세는 이자·배당 등 금융소득이 연 4000만원을 넘으면 초과분을 근로소득, 사업소득 등과 합산해 누진과세하는 것이다. 종합과세 대상자가 되면 소득원에 대한 세무조사 가능성도 커진다. 그러나 지난해 말 금융소득종합과세 대상자는 2만 3000여명에 불과했다. 많은 부자들이 상장주식이나 채권 매매차익에 대한 비과세, 이자 수입시기 분산, 법인에 일시적으로 개인 재산을 빌려 주는 가수금, 분리과세 등을 통해 종합과세를 피했다. 부동산 부자들은 종합부동산세 등 보유세 강화와 상속·증여세 부담 증가, 부동산 수익률 저하 등을 걱정했다. 이에 대해 세무 담당 PB들은 다주택 또는 비사업용 토지의 보유세와 양도세 부담을 비교해 처분과 보유 여부를 조언해 준다. 또 종부세 합산 배제 및 중과 예외 규정에 해당하는지 여부도 면밀하게 검토한다. 처분할 때는 일반증여가 좋은지, 채무까지 넘겨주는 부담부증여가 좋은지, 아니면 특수관계자간 매매가 유리한지를 알려 준다. 내년부터 적용되는 양도세 중과 규정도 부자들의 고민거리다. 특히 올해 연말까지 처분할 경우 중과 회피용 매물 증가로 인한 가격 하락을 걱정하고 있다. 이에 대한 대책으로 PB들은 우선 해당 자산의 성장성을 가늠해 보유와 처분 중 하나를 택하게 한다. 처분할 경우에는 비과세 및 공제 감면 요건이 충족되는지를 살피고, 양도차익이 적은 주택부터 팔도록 유도한다. 양도시에는 주택 용도 및 크기 조절, 양도 순서 설계, 거래시기 선택, 주택 수 분산 등의 전략이 순차적으로 적용된다. 상속도 문제다. 사망 전에 증여하면 증여세를 물어야 하고, 자녀가 나태해지거나 불효자로 변신할 수도 있다. 사망 후 상속에는 상속세가 따르고, 자녀간 재산 분쟁이나 배우자의 여생도 고민스럽다. 불안 요소의 제거 장치로는 조건부 증여가 주로 쓰이는데 이는 증여 계약을 할 때 효도, 성실성 유지 등 자녀의 이행 의무를 명시하고, 이를 위반하면 계약을 취소하는 것이다. 또 소유권은 자녀에게 주지만 사용, 처분, 수익에 대한 관리권은 부모가 계속 유지하는 방법도 있다. 이창구기자 window2@seoul.co.kr
  • 11~12월 수도권 4만가구 분양

    11~12월 수도권 4만가구 분양

    다음달부터 연말까지 2개월간 서울·경기·인천 등 수도권에서 4만여가구가 분양된다. 24일 부동산 114에 따르면 다음달부터 연말까지 서울 8899가구, 인천 6506가구, 경기 3만 2343가구 등 총 4만 7748가구가 분양된다. 전년 동기(2만가구)의 133%로 어느 때보다 풍성하다.8·31대책에 따른 경기 침체로 건설사들이 올 들어 내내 분양을 미뤄오다 최근 고분양가 논란, 전세난 등에 따른 집값 급등으로 청약 수요가 증가하면서 대거 물량을 쏟아내고 있기 때문이다. ●서울 강남 3구에서 604가구 분양 강남 3구 물량은 604가구 정도다.12월 방배동 동부센트레빌(240가구)과 서초동 롯데캐슬(280가구)을 제외하면 나머지는 50가구 미만으로 규모가 작다. 강남 이외 다른 지역은 대규모 재개발 단지가 많다. 구로 고척2구역 재개발 사업으로 나온 고척동 푸르지오(총 662가구)는 11월말 409가구(24·32·42평형)가 일반분양된다. 목동과 가깝고 2호선 양천구청역이 도보 15분 거리다. 성북구 종암4구역 재개발로 나온 종암동 삼성래미안은 총 1161가구중 307가구(25∼43평)가 12월 분양된다. 은평구 불광동 재개발인 삼성래미안도 같은 달 총 645가구중 95가구(25∼43평)가 분양된다. 이밖에 뚝섬 호재를 안은 성동구 성수동2가 현대건설의 힐스테이트도 관심 단지다.445가구(18·24·35·45·55·85·92평) 전량 모두 내달중 일반분양된다. 다음달 7일 대치동 현대건설 주택문화관에서 모델하우스를 공개한다. ●경기 택지지구 물량도 풍부 판교 신도시 및 용인 신봉·성복동과 인접한 용인 동천동 염광가구단지 일대에서 삼성건설이 도시개발사업으로 래미안 2515가구(30∼70평)를 12월 내놓는다. 자녀 위치 확인 등 유비쿼터스 기능을 강점으로 내세운다. 판교신도시 아래 위치한 65만평 규모의 용인 흥덕지구는 광교신도시와 영통신시가지 등과 함께 500만평 상당의 대규모 생활권을 형성할 예정이어서 주목을 끈다. 특히 토지공사로부터 900만원대에 분양하겠다고 약속한 뒤 땅을 받아 건설한 것이어서 분양가가 평당 1000만원대에서 나올 예정. 경남기업과 대아레저산업이 연내 각각 45평형과 53평형 두 가지 평형으로 555가구와 375가구를 내놓는다. 입주 후 바로 매매가 가능하다. 성남 도촌지구에서도 11월중 주택공사가 33평형과 35평형 408가구를 내놓는다. 분당선 전철 야탑역이 버스로 5분 거리이고 남서쪽에는 분당신도시가 있다. 판교IC를 통해 경부고속도로와 바로 연결된다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr
  • 전세난이 매매가 상승 부채질

    전세난이 매매가 상승 부채질

    전셋값이 꺾일 줄 모르고 연일 상승세를 달리고 있다. 전셋값 상승이 매매가 상승으로 번지고 있어 추석 이후 안정될 것이라던 정부의 발표를 무색하게 한다는 지적도 나온다. 5일 부동산114에 따르면 지난주(9∼14일)서울 전체 전셋값 변동률은 0.22%로 전주(0.28%)보다 낮은 상승률을 기록했다. 그러나 당초 요주의 지역으로 지목됐던 강북 전셋값은 서울 평균을 웃돌며 여전히 상승세다. 강북지역 전셋값 상승률이 0.83%를 기록한 것을 비롯해 강서(0.55%), 광진(0.26%), 구로구(0.49%)등이 눈에 띄게 올랐다. 강북구 길음동 래미안1차 31평형 전세가는 연초 1억 3000만원에서 최근 1억 8000만원으로 뛰었다. 미아동 동부센트레빌 31평형은 최근 1000만원 오른 3억 4000만∼3억 8000만원이다. 5대 신도시는 평균 0.10% 올랐다. 전주(0.22%)보다 상승률은 주춤했지만 일산신도시(0.23%)는 유독 강세다. 수도권에서는 구리(0.58%), 남양주(0.64%), 시흥(0.51%), 안산(0.42%), 의왕(0.40%), 하남시(0.44%) 등도 수도권 전체 평균(0.30%)을 웃돌며 상승세다. 전세난이 가라앉지 않으면서 매매가격도 불안하다. 서울 매매가 상승률은 0.42%로 5월 버블경고 이후 가장 높은 상승률을 기록했다. 강서(0.86%), 관악(0.59%), 광진구(0.64%) 등 아파트값이 눈에 띄게 올랐다. 그동안 오름폭이 적었던 구로(0.58%), 금천(0.33%), 동작구(0.51%)도 큰 폭으로 올랐다. 주춤했던 서초(0.22%), 송파(0.60%), 양천구(0.44%) 등 ‘버블세븐’ 지역도 다시 오름세로 돌아섰다. 염창동 길훈 아파트 32평형은 6500만원, 화곡동 우신 24평형은 4750만원 올랐다. 잠실동 주공5단지 36평형은 5000만원 올라 13억 5000만∼14억원을 호가한다. 신도시 가운데는 일산 아파트값이 0.44% 올랐다. 재정경제부는 전세 시장에 국지적인 불안 가능성은 여전히 남아있지만 계절적 요인이 사라지는 10월 이후 안정을 되찾을 것으로 예상했다. 하지만 부동산 업계는 전셋값 불안이 내년 이사철까지는 계속될 것으로 보고 있다. 김태호 부동산랜드 사장은 “정부 예측과 달리 전셋값이 쉽게 잡히지 않는 것은 2년 전 싸게 전세를 준 집주인들이 최근 시세에 맞춰 보증금을 올려 내놓기 때문”이라고 분석했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr
  • 서울 재건축 아파트값 평당 3080만원

    서울 재건축 아파트값 평당 3080만원

    서울 재건축 아파트 평당 가격이 기존 최고가를 경신하며 연일 오름세를 보이고 있다. 12일 부동산써브에 따르면 서울시내 재건축아파트의 평당 매매가격은 9월 첫째주부터 5주 연속 오르면서 지난 4일에는 3080만원이나 된 것으로 조사됐다. 지난 5월 중순 평당 2935만원까지 오른 뒤 정부의 재건축 규제로 8월초 2882만원까지 떨어지는 등 다소 약세를 보이다 지난달 강세로 반전됐다. 구별로 보면 강남구가 평당 4115만원으로 단연 최고다. 강남구는 버블논란이 시작된 지난 5월 중순 평당 4073만원까지 올랐으나 8월 중순에는 3948만원으로 떨어졌었다. 국민은행에 따르면 대치동 은마아파트 34평형은 최고가 기준 8월초 11억 2500만원에서 9월말에는 12억 2500만원으로 뛰었다. 하락폭이 비교적 적었던 서초구는 8월초부터 줄곧 오름세를 탔다. 현재 평당 가격은 2868만원이다. 종전 최고가인 7월 중순의 2821만원보다 높다. 강동구도 8월 중순에는 평당 2791만원으로 떨어졌으나 지금은 2953만원으로 치솟았다. 종전 최고가였던 5월말의 2837만원을 웃돈다. 송파구도 상승세로 반전은 했지만 그동안의 하락폭을 만회하진 못했다. 송파구 재건축아파트 평당 가격은 3187만원으로 5월(3411만원)에는 미치지 못한다. 채훈식 리서치팀장은 “재건축부담금 부과, 안전진단 강화 등 강도높은 재건축 규제로 그동안 재건축 단지 매매가격이 약세를 보였다.”면서 “최근 판교신도시, 은평뉴타운 등에서 고분양가 논란이 일면서 재건축 아파트 값이 대부분 과거 최고수준을 회복했다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr
  • 주식양도차익 국내 과세 추진

    정부가 아일랜드와 벨기에에 이어 스위스와 네덜란드 국적의 법인이나 펀드에 대해 국내에서 주식양도차익에 과세하는 방안을 추진하고 있다. 현재 이들 국가들은 국내가 아닌 현지(거주지)에서 각각의 과세권을 갖고 있다. 11일 재정경제부에 따르면 정부는 최근 네덜란드와의 조세조약 개정을 위해 현지에서 1차 협상을 벌였다. 국내에 투자한 지분을 팔았을 경우 우리 조세당국이 과세하는 ‘원천지(소득발생지) 과세권’을 얻기 위해서다. 재경부 관계자는 “론스타의 외환은행 매각 이후 외국자본에도 과세해야 한다는 지적이 많아 우리와 상호 투자관계가 적은 나라부터 ‘원천지 과세권’을 확보하려 한다.”고 말했다. 이에 따라 재경부는 상반기 중 조세조약 협상을 벌인 아일랜드와 벨기에는 오는 연말까지 과세권을 확보한다는 방침이다. 네덜란드는 과세권 변경에 다소 난색을 표명하고 있지만 정부는 계속 설득한다는 계획이다. 스위스의 경우 중국이나 멕시코 등과 이미 소득 발생지에서 과세한다는 원칙에 합의했기에 국내에서 과세권을 갖는 데에는 큰 무리가 없다는 게 재경부의 판단이다. 스위스와는 내년부터 본격 협상에 들어가기로 했다. 러시아와는 국내 기업의 진출이 활발하기에 상호 투자보장 차원에서 과세권 확보를 추진하지 않을 방침이다. 현재 자산의 50% 이상을 부동산으로 보유한 기업이나 펀드가 지분을 팔면 경제협력개발기구(OECD) 표준협약에 따라 국내에서 양도차익에 과세하고 있다. 다만 국내에서 주식양도차익에 과세할 때에도 상장법인은 지분 25% 이상을 보유한 경우로 제한된다.비상장법인에는 제한이 없다. 양도차익 과세율은 매매가격의 10%와 매매차익의 25% 가운데 적은 것으로 정한다. 한편 우리나라는 OECD 회원국 등 선진국과는 현지에서 과세하는 ‘거주지 과세권’을, 후진국 등 투자 관계가 미미한 나라와는 국내에서 과세하는 ‘원천지 과세권’으로 조약을 맺고 있다.백문일기자 mip@seoul.co.kr
  • 서울 아파트값 오름세 심상찮다

    서울 아파트값 오름세 심상찮다

    전세난과 고분양가 논란으로 주택 매매가 살아나면서 재건축으로 불길이 번지는 등 연말 집값 상승 불안감이 고조되고 있다. 29일 부동산114에 따르면 이번주(22∼28일) 아파트값은 서울이 0.31% 올라 전주(0.17%)보다 상승폭이 높아졌다. 신도시와 수도권도 각각 0.2%와 0.36% 올라 오름세를 지속했다. 서울은 강동(0.82%), 강서(0.68%), 관악(0.58%), 구로(0.51%), 광진구(0.5%) 등이 눈에 띄게 올랐다. 지난 25일 재건축 개발부담금제가 시행됐지만 재건축 아파트들은 강세다. 강동구 둔촌 주공과 고덕 주공, 강남구 개포 주공 등 초기 재건축 단지가 평형별로 1000만∼2000만원 정도 올랐다. 인근 중소형 아파트 값도 고루 올랐다. 지난주 강동구 재건축 매매가 상승률은 0.10%였으나 이번주에는 1.54% 올랐다. 신도시는 산본(0.49%), 일산(0.38%), 평촌(0.28%), 중동(0.21%) 등의 순으로 올랐다. 줄곧 약세를 보이던 분당도 0.07% 뛰었다. 특히 산본은 전세난으로 인해 소형 평형 매매가 살아나며 가격 오름세가 뚜렷하다. 산본 지역 전세는 최근 한 주 만에 0.72%나 오르는 등 최근 3주째 강세를 보이고 있다. 전세는 물건 부족 현상이 여전한 가운데 서울 0.28%, 신도시 0.22%, 수도권 0.36%로 전주와 비슷했다. 서울의 경우 도봉(0.58%), 성동(0.51%), 강북(0.49%), 성북(0.49%) 등 강북 지역의 상승률이 높았다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr
  • [김형효교수의 테마가 있는 철학산책] (39) 마음의 혁명

    [김형효교수의 테마가 있는 철학산책] (39) 마음의 혁명

    지난주에 보드리야르의 소비사회 비판의 내용을 훑어보면서, 그의 사유의 한계를 금주에 말하겠다고 언급했다. 그의 사유의 한계는 서구의 지성주의가 안고 있는 한계와 그 궤적을 같이 한다고 볼 수 있다. 우리가 지난주에 보았듯이,3대째로 내려오는 서구의 반자본주의의 사상은 다 자본주의의 물신숭배사상(fetishism)에 대한 도덕적 거부감의 표시와 같다. 그런데 경제기술적 자본주의든 사회도덕적 사회주의든 다 서구적 지성철학의 전통이 낳은 쌍생아와 같다. 본디 서구 지성철학의 원조는 아리스토텔레스다. 그의 논리학이 지성적 사유의 원조와 같다. 그의 논리학은 동일성(同一性)과 이타성(異他性)을 확연히 쪼개는 이분법적 사유로서, 간단히 말해서 A와 비(非)A를 완전히 별개로 취급하여 그 둘 사이에 어떤 애매모호한 중간지대도 용납하지 않는 사유를 말한다. 그 논리는 택일적 사유를 기본으로 한다. 택일적 사유는 명사적 사유와 같다. 명사적 사유는 산은 산이고 골짜기는 골짜기로 여기는 사고방식으로서, 산과 골짜기가 불일이불이(不一而不二=하나도 아니고 둘도 아님)로 상호 이중적으로 연계되어 있는 것을 보지 않는다. 명사적 사유는 개념적 사유로 이어지면서, 인간지성이 개념적으로 이 세상의 모든 것을 하나도 빠뜨리지 않고 파악하려는 소유의식을 기본으로 하고 있다. 서구의 기독교 신학도 이 아리스토텔레스의 논리적 사유와 만나서 신학을 합리적 논리학과 어긋나지 않게 정립하게 되었다. 이런 정립의 금자탑이 바로 토머스 아퀴나스에게서 시발된 토미즘(Thomism)이라 하겠다. 무(無)에서부터 신(神)에 이르기까지 모든 것을 다 이성(지성)의 능력으로 에누리없이 파악하는 철학이 헤겔의 사유다. 그래서 헤겔의 사유는 웃음을 빼고 역사와 자연과 사회의 모든 것을 다 놓치지 않고 파악한 철학이라고 풍자되기도 한다. 이것은 그의 철학이 너무 진지해서 인간이 웃는다는 것을 깜빡 잊었다는 우스갯 소리겠다. 아리스토텔레스의 지성적 논리학과 헤겔의 변증법적 논리학이 다르다고 항의할 이가 있을지 모르겠다. 그러나 전자가 반대되는 양자사이의 택일을 주장하는 것이나, 후자가 모순되는 양자의 투쟁사이에서 합일을 주장하는 것이나, 다 종이 한 장 정도의 차이에 지나지 않는다. 두 논리학은 다 서구의 지적 전통의 뼈대로써 지성이 어떤 경우에도 세상을 혼미한 상태나 모순된 상태로써 방임하지 않는다는 지적 소유의 강인한 소화력을 상징한다. 지성의 철학은 그 출발부터가 소유의식의 자부심이 강렬했다. 지성이 세상을 소유하려는 철학은 서구 지성사에서 둘로 나누어진다. 첫째는 경제적 기술적으로 세상을 소유하려는 도구적 실용철학이고, 둘째는 그 실용적 소유철학이 회임하고 있는 이기적 속성을 싫어한 반(反)이기적 사회도덕을 중시하는 인도적 해방철학이다. 소위 인도적 해방철학은 스스로의 이상주의에 심취해서 자신의 지성철학은 소유론이 아니고, 인간을 물질적 소외로부터 해방시키는 인간주의의 정상이라고 착각했다. 그래서 자신의 도덕주의가 곧 형이상학적 존재론이라고 착각했다. 좌우간 서양지성사에서 이런 착각을 처음으로 명쾌하게 세상에 밝힌 이가 독일의 하이데거라고 나는 생각한다. 자본주의적 실용주의만이 소유론이 아니라, 사회주의적 도덕주의도 역시 지성철학이 분비한 소유론이라는 것이다. 이 하이데거의 통찰은 사회주의적 이상주의가 짙게 피워온 신비의 안개를 하루아침에 날려보낸 셈이다. 사회주의적 소유론은 물질적 소유론보다 더 지독한 정신적 소유론이라는 것이다. 정신적 소유론이므로 독재를 필연적으로 몰고 온다. 보드리야르가 소비사회의 비판으로써 제기한 환영(simulacrum), 흉내내기(simulation), 초과실재(hyperreality), 내파(implosion)(38회 글 참조) 등과 같은 용어들은 다 실재의 알맹이를 잃고 기호로 변해가는 사회의 환상들을 비판한 것이다. 보드리야르의 사회학은 사회가 도덕적 가치를 잃지 않고 내용이 있는 현실이 구성되기 위하여 교환가치보다 더 튼튼한 사용가치를 기반으로 해서 존재의 알맹이가 있는 사회가 정립되어야 한다는 것을 말하려고 한다. 그런데 그는 소비사회가 그런 존재론적 알맹이를 다 잃어버렸거나 상실해간다는 것을 통탄하고 있다. 그의 사회학은 반자본주의의 사회학이 자본주의적 소비사회를 길들이지 못한 것을 한탄한 소리와 같다 하겠다. 그러나 그의 사회학은 두 가지의 착각을 범한 셈이다. 첫째로 그는 그의 사회학이 형이상학적 존재론의 요구라고 생각한 점이다. 그러나 그의 요구는 정신적 소유론의 요구이지, 결코 존재론의 요구가 아니다.(모든 정신적 가치론은 경제적 가치론의 은유화에 다름 아니라고 지난 9회 글을 통해 지적한 바 있다) 시장에서 매매가격의 은유적 표현으로 정신적인 사용가치나 교환가치를 인간이 상정한다. 따라서 정신적 가치도 인간이 세상을 소유하고자 하는 욕망의 은유적 생각을 벗어나는 것이 아니다. 보드리야르의 사회학은 세상을 사용가치로서 정초시키고 싶어하는 지성의 도덕의지가 바라는 소유학이다. 둘째로 그는 아직도 정신적 도덕적 가치론이 경제적 이기적 소유론을 길들일 수 있다고 착각하고 있다. 도덕적 가치론은 당위적인 명령인데, 그 당위의 명령이 자연적 본능의 이기심을 이은 지능(지성)의 이익추구의 충동을 결코 이길 수 없다. 지성의 이기주의는 자연적이고, 지성의 도덕주의는 당위적인데, 당위가 자연을 못 이긴다는 것을 노자가 이미 풍자했다.‘도덕경’에서 노자는 ‘발돋움하고 있는 자는 오래 서 있지 못하고, 성큼성큼 걷는 자가 오래 가지 못한다.’고 암시했다. 인위적인 노력이 자연적인 것을 능가할 수 없다는 것이다. 서구의 도덕적 사회주의가 경제적 자본주의를 이기지 못한 까닭은 그것이 힘이 들어간 인위적 당위주의이기 때문이다. 서구의 반자본주의 사상은 자본주의 병리현상의 지적에선 빛났으나, 그 병리를 치유하는 생리적 처방에는 아주 미흡해서 당위적 주장만을 늘 내놓는 추상성을 지적하지 않을 수 없다. 우리는 경제기술적 자본주의의 장점을 살리면서, 그것이 갖고 있는 찌꺼기와 같은 낭비와 배금주의를 씻어내는 길이 무엇인가를 사유하지 않으면 안 된다. 여기서 나는 하이데거의 존재론적 사유를 다시 그 처방으로 생각한다. 반자본주의적 서구의 지성이 범한 사유상의 과오는 십자군적인 도덕주의의 사고에 너무 젖었었다는 것이다. 십자군적 도덕주의의 사고는 선악을 이분법적으로 생각하여 선악을 각각 분리된 별개의 것인 양 실체론적으로 생각한다는 것이다. 보드리야르도 그런 십자군적 도덕주의의 착각에서 벗어나지 못했다. 대개 서구 지성이 이런 과오에 습관적으로 젖어있는 경향을 갖고 있다. 보드리야르의 비판도 그가 반소비적 물건 가치의 실재를 선으로 집착한 정신적 소유주의를 기본으로 깔고 있기에 생긴 이론이다. 선이 악을 온전히 제거하겠다는 사상으로는 악이 사라지지 않는다. 악과 싸우는 선이 이미 내부에서 악을 또한 분비하고 있다. 사회주의가 실패한 까닭이 바로 도덕주의의 허상 때문이다. 하이데거가 그의 ‘존재와 시간’에서 ‘존재론적 욕망의 부름으로써의 양심’을 천명하였다. 나는 이 뜻을 우리가 다시 깊이 새겨야 한다고 여긴다. 하이데거의 존재론적 사유를 철학자들이 하는 어려운 관념의 유희라고 오해하거나 일축해서는 안 된다. 그것은 가장 절실하게 세상의 병을 치유할 수 있는 생리의 길이라고 생각된다. 하이데거가 말한 ‘존재론적 욕망의 부름으로써의 양심의 소리’는 흔히 도덕론자들이 즐겨 쓰는 선의 진군나팔 소리를 울리자는 뜻이 아니다. 그의 생각은 이렇다. 세상사람들이 손익의 계산적 지성이나 또는 선악의 도덕적 지성의 둘 중 하나에 젖어서, 전자는 현실주의자들의 방패로, 후자는 이상주의자들의 창으로 각각 써 온 지 오래되었다는 것이다. 둘 다 소유주의의 철학이다. 소유주의적 문명을 존재론적 문명으로 되돌리려 하는 것이 그의 사유의 본질이다. 모든 것은 다 동시에 양가적이므로 선악을 분별적으로 생각하는 인간의 이분법을 버려야 한다. 모든 것이 양가적이고 이중적인 한에서, 세상을 구하는 길은 세상을 분별적으로 여기는 마음을 바꾸지 않으면 안 된다는 것이다. 하이데거가 말하고자 하는 양심의 소리는 분별적인 세상사람들의 마음을 본래의 본성적 마음으로 되돌아가는 마음의 자기 소리에 귀를 기울일 것을 가리킨다. 본성의 소리는 당위적인 도덕의 명령이 아니라, 본능처럼 마음이 스스로 하고자 하는 기호적(嗜好的) 욕망을 말한다. 기호적 욕망에는 두 가지가 있다. 그 하나는 본능적 소유욕을 말하고, 또 다른 하나는 본성의 존재론적 욕망이다.(1·2회 글 참조) 하이데거가 언급한 양심은 마음이 자기의 본성을 되찾은 자성(自性)의 목소리와 다르지 않다. 그 자성을 그리스도성이라 불러도 좋고, 불성이라 말해도 괜찮다. 그러므로 그 양심의 부름은 도덕적 당위를 요청하는 것이 아니라, 그리스도성이나 불성이 하고싶어 하는 욕망을 부르는 것이다. 이런 부름을 하이데거는 ‘존재와 시간’에서 ‘현존재(마음)가 자신의 가장 고유한 존재가능성에로의 말건넴’과 같다고 언명했다. 소유론적 욕망은 이기배타적인 욕망이지만, 존재론적 욕망은 그리스도성이나 불성이 욕망하는 것이므로 자리이타적 욕망이다. 인간에게 이런 욕망의 자발성도 있다. 이 자발성을 부르는 것이 양심의 부름이다. 이 욕망은 경제와 과학기술을 위한 지혜도 부정하지 않고, 사회도덕도 파괴하지 않는다. 자리이타의 욕망은 자기본성에 의한 재능의 계발이 곧 사회적 이타행과 다르지 않다는 것을 스스로 알기 때문이다. 소유론적 지성(知性)을 넘어선 존재론적 지성(智性)이 있어야 하지 않겠는가? 마명스님은 ‘대승기신론’에서 이 지성(智性)을 중생의 마음속에 깃들어 있는 수염본각(隨染本覺)의 능력인 지정상(智淨相)과 그 것의 불가사의한 활동력인 부사의업상(不思議業相)이라고 명명했다. 본성의 욕망인 양심이 숨을 쉬면, 이 본성의 능력들이 우리를 경제적으로 도덕적으로 이끌어준다는 것이다. 양심의 부름을 하이데거는 간결하게 말했다.“양심의 부름은 나로부터 나오지만, 나를 넘어서 나온다. 그 부름이 어디로 가는가? 그것은 나에게 온다.” 이것이 마음의 혁명이다. 세상을 혁명하려하지 말고 마음을 혁명해야 한다. 한국학중앙연구원 명예교수·철학
  • 과천 아파트 가격도 평당3000만원 돌파

    과천 아파트값이 평당 3000만원을 돌파했다. 26일 스피드뱅크에 따르면 수도권 아파트 시세를 조사한 결과 과천 아파트 매매가격이 처음으로 평당 3300만원을 기록했다. 전국에서 아파트 평당 평균 매매값이 3000만원을 넘은 것은 강남구에 이어 두 번째다. 과천 아파트 값은 연초 평당 2429만원에서 8개월만에 평당 500여만원이나 올랐다.2005년 4월 처음으로 평당 2000만원대에 진입한 뒤 불과 1년 5개월만에 3000만원대에 들어선 것이다. 이처럼 가파른 상승세를 보이는 것은 상당수 아파트가 재건축을 추진하면서 미래가치가 현 시세에 반영된 때문으로 풀이된다. 과천지역 아파트 값은 올들어 11.09%가 올라 경기지역 평균 상승률(8.39%)을 웃돌고 있다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr
  • 운정신도시 뚜껑 열어보니…경쟁률 최고 28대 1

    운정신도시 뚜껑 열어보니…경쟁률 최고 28대 1

    부동산 시장이 정부 주장과는 반대로 움직이고 있다. 이에 따라 특히 부동산정책 주무부서인 건설교통부의 체면이 말이 아니다. 일부에서는 건교부의 신뢰성 문제를 거론하기도 한다. 고(高)분양가 논란에 따라 건교부는 파주 운정신도시 한라비발디 청약을 자제하도록 했지만 소비자들은 건교부의 ‘충고´를 듣지 않았다. 건교부가 판교 중대형 분양가(평당 1800만원대)를 높게 정하면서 은평뉴타운과 파주 신도시 등의 고분양가를 유도했다는 비판도 나오고 있다. ●아파트명 변경불가 지침도 무시 한라건설은 22일 “21일 1순위에서 모든 평형 청약을 마감한 결과 한라비발디 경쟁률은 평균 4대 1, 최고경쟁률은 28대 1(95평형)이었다.”고 발표했다. 기반시설 등 지역 여건을 고려할 때 대박이라는 평가가 나온다. 건교부는 한라비발디의 분양가(평당 1297만원)가 높다는 지적이 나오자 “내년에 파주지역에서 나오는 중대형은 원가연동제와 채권입찰제가 적용돼 저렴하게 나오니 한라비발디의 청약을 자제하라.”고 발표했지만 시장은 건교부의 얘기를 무시한 셈이다. 건교부는 아파트 가격을 끌어올리기 위한 ‘아파트 이름 변경´ 불가 지침을 내렸으나 효과가 신통찮다. 동작구 사당동 L아파트는 보완공사와 함께 외벽에 이름을 바꿨다. 구청 인가는 받지 못해 법적으로 여전히 원래 이름 상태다. 하지만 가격(40평형 기준)은 이름 변경 전인 8월보다 3000만원 오르는 등 꾸준히 상승세다. 이름을 마음대로 바꿀 경우 아파트단지별로 500만원 이하의 과태료만 물리기 때문에 건교부 지침의 실효성은 없다. ●“전세난 없다”고 나홀로 주장 건교부는 최근 전세 실태를 조사한 결과 성수기에 따른 일시적 불안이란 결론을 내리고 추가 조치를 취하지 않기로 정했다. 그러나 전세값은 연일 오르고 있다. 고분양가 문제와 겹치면서 매매가 상승으로 번지고 있다. 스피드뱅크에 따르면 최근 한 주간 서울 전세 상승률은 전주(0.26%)보다 오른 0.31%다. 이에 따라 작은 평형 중심으로 집값도 오르고 있다. 동대문구 이문동 대우1차 35평형은 1주일 사이 1500만원 올랐다. 같은기간 광진구 광장동 현대9단지 24평형은 2500만원, 대치동 삼성래미안 26평형은 2500만원이 올랐다. 최근 한 주간 서울 전체 매매가 상승률은 0.29%다. 정부 말과는 달리 사그라들 기미가 보이지 않는다. 정부는 규제를 통한 수요 억제로 가격 상승을 막겠다고 했으나 강남 재건축도 오름세로 바뀌는 분위기다. 부동산114에 따르면 최근 한 주간 서울 재건축 상승률은 0.21%다. 업계 관계자는 “정부는 판교 중대형(평당 1800만원)에 채권입찰제를 적용해 고분양가 지표를 만든 장본인”이라면서 “소비자는 시장을 따른다는 진리를 간과하는 것은 아닌지 안타깝다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr
  • “성매매는 인간을 황폐화시켜”

    “성매매는 인간을 황폐화시켜”

    “제발 수렁에서 꺼내달라는 성매매 피해여성의 피맺힌 절규가 안 들리십니까.” 20일 서울 종로구 인사동 갤러리 ‘환’에서는 ‘일상 속의 성매매 드러내기’라는 주제의 전시회가 열렸다. 성매매 피해여성 자활지원을 위한 다시함께센터와 여성가족부가 성매매특별법 시행 2주년(9월23일)에 즈음해 마련한 일러스트·만화 공모전 수상작 특별전이었다. 50여명의 응모자 중 최우수상은 일러스트 ‘도와주세요!’‘가려진 여자’‘사시려구요?’를 출품한 남자 대학생 구창욱(24)씨에게 돌아갔다. 심사위원들은 “자극적이고 비주얼 중심의 묘사를 담은 일반 작품들과 달리 성매매 피해여성의 입장에서 인간적인 접근을 한 점이 돋보였다.”고 구씨의 작품을 평가했다. “남성들이 별다른 생각 없이 돈 주고 사는 동물적인 성행위가 한 인격체를 얼마나 황폐하게 만드는지 보여 주고 싶었습니다.” 그는 우리 사회의 성매매 방지 활동이 너무 자극적으로 이뤄지고 있다는 데 주목했다.“성매매 근절을 위해 벌이는 캠페인이나 공익광고, 시사고발 프로그램 자료, 영상들까지 피해 여성들을 배려하기보다는 자극적인 면만 들춰내고 있다는 느낌을 받았습니다. 만든 사람이 주로 남성이어서 그런 것은 아닐까 생각도 해봤습니다.” 이 때문에 구씨는 이번 일러스트를 준비하면서 피상적인 성매매 관련 데이터에서 벗어나 성매매 관련 법원 판결문과 피해여성 재활수기 등에서 영감을 얻었다. “주위 사람들이 수치스럽게 생각해야 할 성매매 경험을 마치 대단한 일이라도 한듯 자랑스럽게 떠벌이는 것을 보면서 이 사회의 성매매에 대한 인식이 바뀌어야 한다는 필요성을 절감하게 됐습니다. 실제 성매매가 불법인 줄 모르는 남자들도 많고, 알더라도 설마 내가 처벌을 받겠느냐는 식으로 생각하기도 하지요.” 구씨는 남성뿐 아니라 여성들 역시 성매매에 대한 인식의 전환이 필요하다고 말했다. 남의 일처럼 생각하지 말고 같은 여성으로서 성매매 피해여성에게 좀 더 많은 관심을 갖자는 것이다. “성매매에 대한 처벌이 미약하고 이것이 ‘범죄행위’라는 홍보가 제대로 안된 것이 우리 사회에 성매매를 아주 일상적인 것으로 만든 것 아닐까요.” 전시회는 25일까지 계속된다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr
  • 어떤 펀드 들어야 할지 막막 “이럴 땐 펀드랩”

    어떤 펀드 들어야 할지 막막 “이럴 땐 펀드랩”

    요즘처럼 증시가 횡보를 거듭할 때는 개인투자자가 ‘직접투자’로 만족할 만한 수익률을 내기가 쉽지 않다. 때문에 직접투자하는 개인의 비중은 크게 줄고, 간접투자로 많은 투자자들이 이동하고 있다. 문제는 간접투자 방식의 펀드들이 쏟아지고는 있지만 다양한 수익구조를 가진 유형의 펀드들을 개인투자자들이 속속들이 알기는 힘들다. 투자자들에겐 운용사나 판매사에 따라 투자방법, 수수료 등이 천차만별이고 종류도 셀 수 없이 많아 어떤 상품을 선택해야 할지 고민스럽다. ●간접투자에는 펀드랩이 제격 최근 각 증권사별로 다양한 펀드랩 상품이 출시돼 이런 투자자들의 고민을 덜어주고 있다.‘펀드랩’은 고액 자산가들을 위한 자산관리 상품인 랩어카운트(일임형 주식투자)와 펀드의 장점을 합쳐놓은 것이다.‘랩 매니저’가 고객과 함께 펀드 상품을 골라 펀드랩을 구성해 고객의 투자자금을 운용해주고 일정액의 수수료를 받는 상품. 쉽게 말해 펀드랩은 여러 개의 펀드상품으로 포트폴리오를 구성해 하나의 랩 상품으로 운용하는 것을 말한다. 또한 여러 개의 펀드를 하나의 펀드(펀드랩)로 만들었다는 점에서는 ‘펀드오브펀드’와 비슷하다. 하지만 펀드오브펀드는 일괄적으로 펀드매니저들이 포트폴리오를 짜고 운용하는 반면 펀드랩은 투자자가 랩매니저와 상의해 펀드비중이나 상품을 조절할 수 있다는 점이 다르다. 또한 수수료면에서도 랩매니저의 수수료는 펀드오브펀드의 수수료에 비해 상대적으로 저렴하다. 펀드오브펀드는 수수료가 이중으로 부과되는 점에 반해 펀드랩은 펀드에 부과된 판매수수료를 고객계좌에 다시 돌려줘 수수료 이중부과의 단점을 극복한다. 펀드오브펀드의 평균 수수료는 2.0∼2.4% 수준인 반면 펀드랩의 수수료는 1.0∼1.5% 수준이다. 펀드랩의 투자 대상은 현재 시중에 판매되고 있는 모든 종류의 펀드이다. 실제로 금융기법이 발달한 미국시장은 펀드랩의 규모가 전체 랩어카운트 시장의 3분의1을 차지할 정도다. 다만 펀드랩상품 가입 때 주의할 점이 있다. 펀드의 수익률을 체크해 보는 것이 중요하다. 그리고 증권사에서 내놓는 펀드랩 상품의 포트폴리오와 펀드상품의 분산 여부가 얼마나 효율적으로 짜여 있는지를 확인해 보는 것이 좋다. 또한 펀드랩은 단기 수익을 얻기 위한 투자자들에게는 적합하지 않다는 점도 명심해야 한다. 동양종금증권의 조용복 고객자산운용팀장은 “펀드의 선정기준은 인지도, 수익성, 안전성 등 3요소”라면서 “성과에 가장 큰 영향을 미치는 주식형펀드의 비중을 주식시장의 전망에 따라 탄력적으로 조절하는 것이 무엇보다 중요하다.”고 말했다. ●주식형펀드의 비중 탄력적으로 조절하는게 관건 증권업계에 따르면 주요 7개 증권사의 랩어카운트 판매잔고가 총 5조원이 넘어섰다. 대우증권과 현대증권은 지난해말 대비 각각 5000억원,2000억원이 증가했다. 대우증권이 판매하고 있는 마스터랩 ‘역동의 아시아’는 올해 대우증권의 대표상품이다. 중국, 인도, 일본, 한국 등 각국의 주식형 펀드를 활용해 자유롭게 분산 투자할 수 있도록 설계됐다. 고객이 각 펀드의 투자비중을 직접 선택할 수 있고, 지역 투자비중뿐만 아니라 주식 투자비율도 조절할 수 있는 고객 맞춤형 상품이다. 가입 대상과 투자 금액의 제한이 없고, 가입 후 언제든지 편입 포트폴리오를 재조정할 수 있다. 해지수수료는 없다. 동양종금증권은 펀드랩 상품인 ‘동양 월드드림 펀드랩’을 출시했다. 이 상품은 인도, 중국, 일본 등 아시아 펀드에 투자하는 상품으로 운용수익률과 안정성이 우수하다. 역시 해지수수료가 없어 자유롭게 해지할 수 있고, 단기투자전략에 맞춘 펀드매매가 가능하다. 굿모닝신한증권도 저금리 시대에 맞춰 새로운 재테크 수단으로 떠오른 적립식 펀드에 자산관리 서비스까지 더해진 상품인 ‘알부자 적립형 랩’을 출시했다. 이 상품은 주식 및 주식관련 파생상품에 신탁재산의 40∼90%를 투자하며, 채권 및 채권관련 파생상품에 신탁재산의 50% 이하를 투자한다. 이외에도 현대증권의 ‘유퍼스트랩’, 미래에셋증권의 ‘프리미엄 셀렉션 펀드랩’, 한화증권의 ‘스마트 적립식 펀드랩’ 등도 시장에서 좋은 반응을 얻고 있다. 이종락기자 jrlee@seoul.co.kr
  • 건교부 ‘고분양가 도미노’ 제동

    정부가 민간아파트 분양가에 제동을 걸고 나섰다. 지방자치단체가 분양가 인하를 요구한 경우는 있었으나 중앙정부가 직접 청약 자제를 요청하고 나선 것은 분양가 자율화 이후 처음이어서 논란이 예상된다. 경기 파주 운정지구의 고(高)분양가 논란과 관련, 건설교통부는 18일 “내년부터 분양하는 파주신도시의 모든 아파트는 분양가상한제가 적용돼 한라비발디보다 훨씬 싸게 공급된다.”면서 “파주지역에 관심 있다면 현재 이 지역에서 공급되는 아파트뿐만 아니라 앞으로 나올 아파트 분양가도 고려해 청약 결정을 하라.”고 밝혔다. 같은 지역에 싼 아파트가 분양될 예정인 만큼 한라비발디 아파트 청약을 신중히 하라는 청약 자제 지침을 정부가 준 것이다. 정부의 시장 개입이란 평이 나올 수 있는 대목이다. 이같은 조치가 발동된 데에는 파주 운정지구를 비롯한 신도시와 뉴타운에 공급될 아파트의 고분양가가 인근 지역 아파트 값을 올려놓고 있기 때문이다. 분양가가 높아도 현행 법상 정부가 권고 이상의 조치를 취할 수 있는 방법은 없다. 부동산114에 따르면 지난주 파주시 아파트값은 0.79% 올라 서울·수도권에서 가장 높은 상승률을 기록했다.21일부터 파주 운정신도시에서 분양되는 한라비발디의 분양가가 최근 평당 평균 1297만원으로 확정되면서 인근 아파트 값까지 끌어올린다는 평가다. 파주시 금촌동 풍림아이원 37평형은 최근 1개월새 7000만원가량 올라 3억 3000만원에 호가된다. 서울시 산하인 SH공사가 개발하는 은평뉴타운도 평당 분양가가 주변 시세보다 훨씬 높은 평당 1150만∼1500만원에 책정되면서 주변 아파트뿐만 아니라 재개발·재건축 지분의 매매가도 올려놓고 있다. 은평구 불광동 북한산 현대홈타운 33평형은 현재 4억 5000만∼5억원으로 지난 주말 은평뉴타운 분양가 발표 직후 2000만원가량 올랐다. 오는 2008년 본격 개발될 김포신도시 호재에 따라 올들어 최근까지 김포지역 아파트 가격 상승률은 분당(16%)이나 용인(17.1%)보다 높은 18.7%를 기록했다. 인근 A부동산 관계자는 “김포신도시에서 나올 분양 아파트도 평당 1400만원이 될 것이라는 소문이 나돌면서 집주인들이 집을 팔지 않고 있다.”고 말했다. 용인 성복지역에는 평당 1600만원대의 아파트가 곧 분양될 것으로 알려졌다. 한편 정부의 특정지역 민간아파트 청약에 대한 자제 조치를 두고 업계는 불만을 쏟아내고 있다. 정부가 시장을 좌지우지하려면 당초 분양가 자율화는 왜 했느냐는 것이다. 건설업계 관계자는 “분양승인이 난 아파트에 대해 청약 자제 운운하는 것은 정부가 시장원리를 깨는 것”이라면서 “분양가를 규제하려면 정당한 법 절차를 통해 해야 한다.”고 주장했다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr
  • 전세난 탓에 아파트값도 뛴다

    전세난 탓에 아파트값도 뛴다

    전세난이 아파트값을 끌어올리는 것으로 나타났다. 최근 전세비중이 상대적으로 높은 강북·강서 지역을 중심으로 전세물건 부족 현상이 심화되는 가운데 매매가도 덩달아 뛰고 있다. 전세 구하기를 포기한 일부 수요자들이 아파트 구입에 나서면서 ‘전셋값 상승→전세물건 품귀→매매가 상승’의 악순환이 되풀이되는 게 아니냐는 시각이다. 15일 부동산114에 따르면 전세시장은 오름폭을 키우고 있다. 주요 지역의 전세 품귀 현상이 지속되는 가운데 이번 한 주간(8∼14일) 전세값 상승률은 서울 0.31%, 신도시 0.12%, 수도권 0.35%로 최근 들어 가장 큰 폭의 주간 상승세를 보였다. 특히 강북(0.83%), 금천(0.53%), 광진(0.52%), 마포(0.48%), 강동(0.47%) 등 지역의 전세 변동률은 전 주에 이어 눈에 띄게 상승했다. 이들 지역에서는 매매가 상승률도 높게 나왔다. 강북(0.51%), 금천(0.48%), 동작(0.37%), 광진(0.36%), 중구(0.33%), 구로(0.31%), 강서(0.30%) 등 전세가가 많이 오른 강북 지역이 매매가도 많이 오른 것이다. 관계자는 “가을 이사철을 맞아 전세 물건이 달리면서 소형 아파트를 찾는 수요가 늘어 가격이 강세로 돌아섰다.”면서 “강북구 미아동 SK북한산시티 24평형은 전 주에 비해 500만원,33평형은 750만원 정도 각각 올랐다.”고 말했다. 매매가는 서울 0.13%, 신도시 0.1%, 수도권 0.26%로 이전 한 주(서울 0.04%, 신도시 0%, 수도권 0.17%)보다 오름폭이 더 커졌다. 강남(0.02%), 서초(0.10%), 송파(0.02%) 등 강남3구의 상승폭은 미미했다. 분당은 0.03%로 11주 만에 하락세를 벗어났다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr
  • ‘전세난’ 내년 봄까지 계속

    ‘전세난’ 내년 봄까지 계속

    전세난을 풀기 위해 백가쟁명 논쟁이 한창이다. 정부는 일시적인 현상이라며 애써 심각성을 피하고 있다. 하지만 전세문제는 구조적인 문제에서 찾아야 한다는 지적이 많다. 당장 눈에 보이는 현상(단기 월별 전셋값 상승률, 신혼부부 증가 등)에 매달리지 말고 전세시장 흐름과 정확한 통계를 바탕으로 근본적인 해결책을 내놔야 한다는 지적이다. 시장 흐름을 분석해볼 때 전세난은 내년 봄 이사철에도 이어질 것으로 전망된다. 최근 전세대란 원인과 향후 전세시장을 짚기 위해서는 2년 전 전세 시장과 당시 매매가 대비 전세가율을 되돌아봐야 한다. 부동산랜드 자료에 따르면 2004년 9월, 서울지역 평당 전세가는 517만원, 매매가는 1061만원으로 바닥을 향했다. 매매가 대비 전세가는 44% 수준이었다. 이런 추세는 2005년 초 바닥을 찍은 뒤 3·4분기까지 이어졌다. 하지만 2년 계약이 끝난 지금은 상황이 달라졌다.2005년 초부터 매매가가 계속 올라 현재 평당 1271만원으로 20% 올랐다. 전세가도 이에 비례해 평당 558만원으로 동반 상승했다. 2년 전 싼값에 전세를 얻은 세입자들의 전세계약 기간은 올 하반기부터 내년 초에 끝난다. 이들이 이사갈 때는 매매가 대비 전세가 비율에 따라 보증금을 올려줘야 한다. 따라서 매매가격이 눈에 띄게 꺾이거나 신규 아파트 전세 매물이 엄청나게 쏟아지지 않는 한 집값 상승 추세에 맞춰 전셋값이 매매가 대비 45∼50%에 맞춰질 것으로 예상돼 전세난은 내년 봄 이사철까지 계속될 것이라는 분석이다. 김태호 부동산랜드 사장은 “정부가 전세 파동 맥을 짚지 못한 것은 전세 시장 추이를 읽지 못했기 때문”이라며 “눈앞에 보이는 현상만 쫓다가는 흐름을 잃게 될 것”이라고 지적했다. 아파트 거래가 끊긴 것도 전세난을 부추기고 있다. 당장 입주하지 않는 경우 아파트를 살 때는 대부분 전세를 끼고 구입하는 것이 관행이다. 매매 수요가 줄어들면 전세 물건 감소로 이어지는 구조다. 매매가 활발해야 전세 물건이 많이 나온다는 얘기다. ‘10·29대책’‘8·31대책’등 각종 규제로 매매가 이뤄지지 않아 침체는 당분간 이어질 것으로 보인다. 따라서 매매 활성화로 인한 전세 매물 증가를 기대할 수 없어 전세 물건 부족현상은 계속되고 전세난을 가중시킬 것으로 보인다. 임대차 패턴이 전세에서 월세로 급격하게 전환되는 것도 전세 시장을 달구고 있다. 집주인이 금리 하락 등을 이유로 수익률이 높은 월세를 선호해 전세 물건이 달리는 것을 간과해서도 안된다. 정부는 구조적인 문제가 있다는 것을 시인했다. 박병원 재정경제부 제1차관은 14일 정례브리핑을 통해 “최근 전세 가격 상승에는 쌍춘년, 이사철 등 일시적 요인도 있지만 구조적인 요인도 있다.”고 밝혔다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr
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