하나은행이 14일 서울은행 인수를 위한 수정 제안서를 매각 주간사인 골드만삭스에 제출함에 따라 우선협상 대상자로 선정될 지 여부가 주목된다.미국계 론스타 펀드는 서울은행 인수가격을 높이는 내용의 수정 제안서를 이미냈기 때문에 서울은행 매각은 사실상 재입찰 절차를 밟게 됐다. 김승유(金勝猷) 하나은행장은 이날 “론스타가 추가 제안서를 낸 점을 감안,우리도 ‘긴급제안’을 마련했다.”면서 “기존 제안중 가격조건을 제외한다른 부문을 더 구체적으로 설명하는 내용을 담고 있다.”고 밝혔다.하나은행의 긴급제안에는 서울은행 직원의 인력감축 규모 축소,서울은행 부실자산에 대한 면책조항 완화,정부 보유주식의 원활한 매각 지원 등이 포함된 것으로 알려졌다. 하나은행과 론스타가 수정 제안서를 제출함에 따라 공적자금관리위원회는오는 16일 전체회의를 열어 지난달 31일 마감된 당초 제안이 아닌 수정 제안을 놓고 우선협상 대상자 선정 및 매각절차를 결정할 것으로 보인다. 한편 서울은행 노동조합은 이날 성명서를 내고 서울은행 입찰을다시 실시할 것을 요구했다.노조는 “가격 평가가 제대로 이뤄지지 않았기 때문에 입찰자들의 수정 제의가 이어지고 있는 것인 만큼 수정 제의를 받아들이기보다 재입찰을 실시하는 것이 바람직하다.”고 주장했다. 김유영기자 carilips@

하나은행이 우선 협상대상자로 선정되고 론스타가 수정제안서를 제출한 가운데 서울은행 노동조합이 하나은행과의 합병에 반대하는 파업을 결의했다. 서울은행 노조는 13일 “파업 찬반투표에서 투표자 2831명의 99.1%인 2806명이 찬성표를 던진 것으로 잠정 집계됐다.”고 밝혔다.반대는 20명,기권은5명이었다. 노조는 이달 말쯤 파업에 들어갈 계획이나 공적자금관리위원회의 서울은행매각방안 논의 진행 상황을 보아가며 시기를 탄력적으로 조정하기로 했다. 노조 관계자는 “헐값 매각과 국부유출 시비,국민부담 가중 등의 문제점에도 불구하고 정부가 하나은행과의 합병을 강행하는 것에 대해 전 직원이 투쟁의지를 밝힌 것”이라면서 “정부가 하나은행과의 합병을 강행하면 투쟁기금을 모금해 파업에 들어갈 것”이라고 말했다. 김유영기자 carilips@

서울은행 노조가 하나은행과의 강제 합병을 저지하기 위해 99.1%의 찬성으로 파업을 결의했다고 한다.서울은행 노조는 하나은행이 미국계 투자펀드사인 론스타보다 1500억원 가량 높은 인수가격을 제시했으나 금액이 확정되지않은 주식이고,하나은행이 서울은행을 인수하면 인수가격보다 많은 1조 2000억원의 법인세를 5년에 걸쳐 환급받는 만큼 ‘특혜’라는 것이다.또 정부측이 서울은행 매각협상 과정에서 ‘우량은행과의 합병’을 끈질기게 요구함으로써 하나은행에 넘어가도록 유도하는 등 공정성 측면에서도 문제가 있다는것이 노조의 시각이다.하지만 노조가 파업을 무기로 하나은행과의 합병에 결사 항전하는 가장 큰 이유는 ‘고용 불안’에 있는 것 같다. 노조가 조합원의 신분 보장을 최우선시하는 것은 당연하다고 할 수 있다.노조측은 하나은행장이 서울은행과 합병하더라도 인위적인 고용조정은 하지 않겠다고 공언하고 있으나 예전의 경영 행태를 볼 때 믿을 수 없다고 말한다.하나은행의 경우 보람은행과 충청은행을 합병한 후 피인수 은행의 직원들이대거 퇴직한 전례가 있기 때문이다.론스타 역시 고용 조정의 필요성에 대해언급했으나 종합금융그룹을 지향한다는 소문이어서 론스타로의 인수가 신분보장에 유리하다고 판단했을 것으로 추정된다. 서울은행은 IMF 이후 대표적인 부실 금융기관으로 지목돼 5조 6000억원의공적자금이 투입됐다.서울은행과는 상관도 없는 국민들이 모두 부담해야 하는 돈이다.따라서 국민들로서는 서울은행 임직원의 고용 안정보다는 최대한비싼 값을 받는 것이 더 중요하다.노조가 파업 명분으로 내세우는 헐값 시비나 공정성 문제 등도 국민이 따질 문제지,노조의 몫이 아니다.서울은행 매각 주체인 공적자금관리위원회는 물론,서울은행 노조도 국민의 입장에서 판단해주기 바란다.

막바지로 치닫는 듯하던 서울은행 매각협상이 정부내의 미묘한 입장차이로 한치 앞을 내다볼 수 없을 정도의 혼선을 빚고 있다. 공적자금관리위원회는 오는 16일 전체회의를 열어 서울은행 처리방향을 논의할 예정이다.구조조정의 축인 금융감독위원회는 구조조정 차원에서 서울은행 인수대상자로 하나은행을 선호하는 듯하다. 하지만 경제정책을 총괄하는 재정경제부는 론스타의 수정제안에 환영의 뜻을 표시하면서 구조조정보다는 매각가격에 무게중심을 두고 있다.게다가 하나은행이 론스타에 이어 수정제안서를 제출하면 서울은행 매각논의는 원점에서 다시 출발하게 될 전망이다. 전윤철(田允喆) 부총리 겸 재정경제부 장관은 12일 “론스타가 서울은행 인수가격을 올리겠다고 추가제안을 한 것은 서울은행의 구조조정이 잘 돼 인수경쟁이 그만큼 심해졌다는 것”이라며 “이는 정부로서는 반가운 일”이라고 말했다. 반면 이근영(李瑾榮) 금융감독위원장은 최근 “론스타의 수정제안서 제출은 통상있는 일이 아니다.”며 마뜩치 않은 반응을 보였다.그는 “당장 현금몇 푼을 더 받는 것보다는 기업가치를 올려 궁극적으로 공적자금 회수를 극대화하는 것이 바람직스럽다.”고 말해 왔다.서울은행 인수자로 론스타보다는 구조조정 차원에서 하나은행을 선호하는 것같은 뉘앙스다. 공자위 정부측 위원인 재경부장관·기획예산처장관,금감위원장 3명 가운데 입장이 다른 두 사람이 공자위 전체회의에서 어떤 입장을 밝힐 지 주목된다. 이와관련 매각심사소위 위원장이자 공자위 위원인 어윤대(魚允大) 고려대교수는 “서울은행 매각은 론스타의 수정제안으로 현금 또는 구조조정 등 두가지중의 하나로 귀결될 것”이라면서 “매각심사소위에서 다시 논의하기 보다는 전체회의에서 결론을 내리는 게 바람직스럽다.”고 말했다. 매각심사소위 심사에서는 하나은행이 론스타보다 1500억원을 높게 써낸 점이 유리하게 작용됐지만,론스타가 2000억원을 추가하는 수정안을 제출함으로써 가격면에서는 비슷해졌다.합병은행 주식으로 매각대금을 낸다는 하나은행은 은행 빅뱅효과를 가져올 수 있다는 장점을 갖고 있는 반면 론스타는현금으로 낸다는 점에서 경쟁력을 갖고 있다. 하나은행이 이런 장단점을 감안해 공자위 회의전 어떤 수정제안서를 제출할 지에 따라 서울은행 매각방향도 정해질 것으로 예상된다.하나은행측은 “가격을 높이는 등의 대응책을 마련중”이라고 밝히고 있다. 박정현 김태균기자 jhpark@

서울은행 매각 대상자 선정작업이 하나은행과 미국계 투자펀드인 론스타의 수정 제안서를 놓고 다시 시작될 전망이다. 정부는 9일 미국의 투자펀드 회사인 론스타가 최근 제출한 수정제안서를 일단 검토하기로 했고,하나은행도 수정안 제출을 시사했다. 재정경제부 김영주(金榮柱) 차관보는 “론스타의 수정제안서를 오는 16일 열릴 공적자금관리위원회 전체회의에 보고하기로 했다.”면서 “전체회의에서 우선협상 대상자 선정 또는 매각소위의 재논의 여부 등을 결정하게 될 것”이라고 말했다.그는 “만일 공자위가 론스타의 수정제안을 받아들이면 하나은행에도 동등한 기회를 줘야 할것”이라고 말했다.김 차관보는 “매각자인 정부가 수정제안을 받고 안받고 여부에법적인 하자가 없는 것으로 듣고 있다.”고 말했다. 이와 관련, 하나은행은 론스타의 수정제안서 제출에 법적인 문제를 들어 반발하던 입장에서 물러나 제안서 수정제출 의향을 내비쳤다. 주병철기자

미국의 투자펀드 회사인 론스타가 서울은행 인수에 2000억원을 더 낼 수 있다는 수정제안서를 제출한 데 대한 법률적 논란이 일고 있는 가운데 이근영(李瑾榮·사진)금융감독위원장은 9일 “(수정제안서 제출이)통상 있는 일은 아니다.”고 일단 부정적인 견해를 밝혔다. 이 위원장은 이날 취임 2주년을 맞아 기자간담회를 갖고 “서울은행 인수제안서 검토가 이미 공적자금관리위원회 매각소위원회를 거친데다 (수정제안이)국제입찰에서흔히 있는 일은 아닌 만큼 충분한 법률적 검토가 뒤따라야 할 것”이라고 말했다.이위원장의 이런 견해는 향후 론스타 제안 처리가 진통을 겪을 수도 있음을 시사하는것이어서 주목된다. 이 위원장은 그동안 공·사석에서 서울은행 매각과 관련,“당장 현금 몇푼을 더 받는 것보다 기업가치를 올려 궁극적으로 공적자금 회수의 극대화를 꾀하는 것이 바람직하다.”는 말을 여러차례 했었다.그는 또 한미·신한·제일 은행 등 추가합병 움직임과 관련해 “상당한 진척이 이뤄지고 있는 것으로 알고 있으며 연말 이전에 발표가 나올것으로 기대된다.”고 말했다. 미국이 새 회계개혁입법을 마련하면서 다른 나라에도 비슷한 회계환경 조성을 요구해올 것에 대비해 전담 태스크포스팀(단장 梁天植 증권선물위원)도 발족,회계제도 및 기구 전반에 대한 개선작업을 진행중이라고 밝혔다. 안미현기자 hyun@

서울은행 매각 입찰에서 하나은행에 밀린 론스타가 ‘수익공유’ 방식으로매각금액을 높이겠다는 수정 제안서를 매각주간사에 제출함에 따라 서울은행 매각이 새로운 국면을 맞게 됐다. 재정경제부 고위관계자는 8일 “공적자금위원회 매각소위가 하나은행을 우선협상대상자로 추천한 후 론스타가 입찰제안 설명서에 현금 500억원에 이익이 나면 1500억원을 더 내는 수익공유 방식으로,2000억원을 추가 제시하는 새로운 수정안을 매각주간사인 골드만삭스측에 제출했다.”고 밝혔다. 또다른 관계자는 “론스타의 이같은 수정 제의는 국제관례상 가능하다.”며 법률적 검토와 제안수락 여부 등을 따져보겠다.”고 말했다. 이에 대해 하나은행측은 “서울은행 매각소위가 최종입찰제안서를 바탕으로 우선협상대상자 추천을 마친 시점에 제안서 조건 수정이 받아들여지면 공정한 입찰이라고 할 수 없다.”며 법적대응도 불사하겠다는 입장이다. 이에 따라 하나은행으로 기울었던 서울은행 매각 우선협상대상자 선정이 다시 원점으로 되돌아 갈 가능성도 배제할 수 없게 됐다.한편 공자위는 9일 열기로 했던 전체 회의를 연기하기로 했다. 주병철 박정현기자 bcjoo@

공적자금관리위원회는 9일 서울 명동 은행회관에서 전체회의를 열어 하나은행을 서울은행 매각 우선협상대상자로 최종 확정한다. 공자위 관계자는 7일 “하나은행이 제시한 인수가격은 1조 1000억원으로,미국 론스타보다 2000여억원이나 많아 시간을 오래 끌 필요가 없다는데 공자위원들의 공감대가 이뤄졌다.”고 밝혔다. 하나은행이 제시한 인수가격은 당초 알려진 것보다 훨씬 높은 수준이다.론스타는 9000억원을 밑도는 가격을 제시했다.매각 주간사인 골드만삭스가 산출한 서울은행의 자산가치는 4000억∼1조 1500억원이다. 공자위에 따르면 하나은행은 서울은행 인수에 따른 법인세 감면 효과까지 감안해 인수가격을 높게 책정했다.인수조건으로 인력 몇백명과 점포 10여개의 감축을 내걸었다. 안미현기자 hyun@

서울은행 매각 우선협상 대상자로 하나은행이 선정됐다.정부와 하나은행간 본격적인 매각협상은 이달중 마무리될 전망이다. 공적자금관리위원회(공자위)는 5일 서울 다동 예금보험공사에서 매각심사소위원회를 열고 서울은행 매각 우선협상대상자로 하나은행을 추천했다.공자위는 6일 전체회의를 열어 하나은행을 우선협상대상자로 확정지을 예정이다. 공자위 유재한(柳在韓) 사무국장은 회의가 끝난 뒤 “하나은행은 경합자인 투자펀드회사 론스타보다 가격에서도 유리한 조건을 제시했다.”면서 “소위위원들은 하나은행을 우선협상대상자로 추천하는 데 별다른 이견이 없었다.”고 말했다. 정부는 곧바로 하나은행과 서울은행 매각 양해각서(MOU)를 맺고 이달 안에 본계약 체결을 마무리지을 방침이다. 하나은행이 서울은행과 합병하면 총자산 84조원 규모의 국내 3위의 대형은행이 탄생하게 된다.하나은행은 서울은행의 누적결손금(6조 5000억원)에 따른 법인세 감면 혜택을 누리기 위해 서울은행을 존속법인으로 하되 명칭은 하나은행을 쓰는 합병은행을 출범시킬 것으로 관측된다. 박정현기자 jhpark@

공적자금이 투입된 뒤 4년여를 끌어온 서울은행 인수 주체가 사실상 하나은행으로 결론났다.하나은행은 현재 자산 순위 5위이나 서울은행을 인수해 합병하면 3위로 뛰어오른다.국민·우리은행에 이은 대형은행의 탄생을 앞두고 있어 은행권에 ‘빅뱅’을 예고한다. ◇하나은행의 조건이 월등- 공적자금관리위원회(공자위) 매각심사소위가 단한차례 회의에서 하나은행을 우선협상대상자로 선정한 것은 하나은행의 조건이 론스타보다 월등했기 때문이다.가격이나 공적자금회수 등의 조건에서 전반적으로 조건이 좋았다. 공자위 유재한(柳在韓) 사무국장은 “하나은행이 제시한 가격이 론스타보다 월등하게 높았고,공적자금 회수를 극대화한다는 취지에도 맞았다.”고 설명했다.하나은행은 론스타보다 1000억원 많은 1조여원의 값을 제시한 것으로 알려졌다. 하나은행은 론스타와 마찬가지로 풋백옵션(대출이 부실화될 경우 환매할 수 있는 권리)을 요구하지 않았다.하지만 사후 손실보전은 앞으로 본격적인 협상과정에서 보장될 가능성이 높다.재정경제부 관계자는 “풋백옵션은 어렵지만 사후 손실보전은 문제될 게 없다.”고 말했다. 하나은행은 매각대금을 현금으로 지급하겠다는 론스타와 달리 합병은행의 신주를 내놓겠다고 제시했다.이는 합병은행의 시너지효과와 증시상황에 따라 공적자금 회수가 늦춰질 수 있는 문제점을 안고 있다. ◇향후 과제- 하나은행과의 합병을 반대해온 서울은행 임직원들의 반발을 최소화하는 것이 먼저 풀어야 할 과제다.노조는 “하나은행이 서울은행을 인수한뒤 존속법인을 서울은행으로 유지하면 5년동안 1조원의 법인세 감면혜택을 누릴 것”이라며 ‘헐값매각’이라고 주장해 왔다. ◇은행권 빅뱅 신호탄- 하나은행(자산 58조원)이 서울은행(자산 26조원)을 인수하면 합병은행은 84조원의 대형은행으로 탈바꿈한다.자산 순위 5위인 하나은행은 국민은행(198조원)·우리은행(89조원)에 이어 3위로 뛰어오른다.위기감을 느낀 신한·한미은행 등은 합병 움직임을 가속화할 가능성이 높다. 박정현 김미경기자 jhpark@

“국내 은행과 합병해 구조조정을 당하는 것보다 차라리 외국계 투자회사에 팔리는 것이 낫습니다.” 하나은행과 미국계 투자펀드인 론스타 등이 최종 인수경쟁을 벌이고 있는 가운데 매각대상인 서울은행 직원들이 공공연하게 은행합병보다는 외국계 투자펀드로 매각되는 것을 바라고 있어 눈길을 끌고 있다.거센 인력구조조정을 우려해 외국기업을 기피할 것이란 기존 샐러리맨의 고정관념과 다르다. 직원들이 론스타쪽을 선호하는 것은 국내 은행과 합병될 경우 먼저 ‘서울은행’ 이름이 사라질 것이 뻔하기 때문이다.금융권에서는 서울과 하나가 합병되면 서울은행 점포 290개중 중복되는 114개가 폐쇄되고 직원 3800명중 1000명 정도는 감원대상에 오를 것으로 분석하고 있다. 그러나 외국펀드가 주인이 되면 인력이 유지되고 복지수준도 높아질 것이라는 기대가 높다.노조 관계자는 “론스타도 고용승계 의사를 밝힌 것으로 알고 있다.”면서 “하나은행과의 합병은 점포 폐쇄 등에 따른 감원과 문화적 차이에서 오는 갈등이 예상돼 꺼리는 분위기”라고 말했다.때문에 은행 직원들은 생존을 위해 국내 은행보다는 외국계 투자회사를 원한다는 것이다. 그러나 은행내 다른 의견도 있다.최동수(崔東洙) 부행장은 “최근 매주 한두차례씩 지점 직원들과 대화를 한 결과,외국계 기업이 주인이 되면 나중에 실적주의로 퇴직당할 수 있다는 지적도 나왔다.”면서 “당장 ‘밥줄’을 유지하는 것보다 실력을 키우는 것이 더 중요하다.”고 말했다. 금융계에서는 서울은행에 외국계 펀드가 들어오는 것에 대한 부정적 시각도 많다.론스타는 은행경험이 없을 뿐 아니라 제일은행의 경우,유럽계 펀드인 뉴브리지캐피탈이 대주주가 된 뒤 수익이 별로 좋아지지 않았다는 점을 한 이유로 든다.정부 관계자는 “단순 투자목적인 외국계 펀드가 인수하는 것은 안된다.”면서 “국내외 우량은행과 컨소시엄을 구성할 경우 긍정적으로 검토할 수 있다.”고 말했다.서울은행 최종 매각입찰은 오는 31일 실시될 예정이다. 김미경기자 chaplin7@

수도 서울이 외국자본에 팔려나가고 있다. 국제통화기금(IMF) 체제직후인 99년부터 올 1·4분기까지 외국인에게 팔려 나간 서울의 부동산은 여의도 면적(293만 7000여㎡·89만평)의 약 80%인 230만 891㎡인것으로 나타났다.이를 금액으로 환산하면 무려 5조 1847억원에 이른다. 특히 경기가 상승국면에 진입,부동산시세가 IMF이전 수준인 올 1분기에는 지난해 같은 기간보다 건수로는 28%,면적은 250%가 늘어났다.연도별 취득 건수도 99년 3205건,2000년 4210건,지난해 5374건으로 꾸준한 증가세를 보이고 있다.전문가들은 부동산시장 자유화는 대세이지만 서울의 주요 토지가 대책없이 외국인 손에 넘어갈 우려가 크다고 주장한다. 외국인의 부동산 취득이 이같이 증가한 것은 정부가 IMF로 위축된 부동산시장 활성화를 위해 지난 98년 이후 외국인토지법을 허가제에서 신고제로 완화한 데 따른것이다. 3일 서울시와 각 구청에 신고한 99년부터 올 1분기까지 외국인들의 서울 소재 부동산 매입현황을 분석한 결과 구로·종로·서대문구의 땅이 20만㎡ 이상 팔렸고,중랑·양천·동작·강북·관악구는 5만∼10만㎡만 팔려 상대적으로 적었다. 금액으로는 강남이 1조 3000억원(12만㎡)으로 가장 많고,종로 7410억원,중구 5984억원 순이다. 대표적인 건물로는 현대산업개발이 내놓은 강남구 역삼동 ㈜스타타워(옛 현대I타워·연면적 21만 2190㎡)가 미국계 법인인 론스타에 5800억원에 넘어갔고,강북의 상징건물인 중구 태평로의 서울파이낸스센터(연면적 11만 9400㎡)도 3600여억원에 싱가포르자본에 넘어갔다. 정기홍기자 hong@

서울시의 토지와 건물이 급속도로 외국인들에게 팔려나가고 있다.지난 98년 부동산 시장이 본격 개방된 이후에만 여의도 면적의 4분의 3이나 되는 토지가 외국인에게 넘어갔다.서울 강남과 강북의 상징적인 건물도 외국계로 소유권이 이전됐다. ■실태분석 ●서울 지역별 특색·현황= 외국인 매입 부동산을 부지별로 분석해보면 투자가치면에서는 강남지역을,공장부지나 상권으로는 구로구,용산구 한남동 서대문구 연희동지역은 유명 외국인 학교 때문에 집중적으로 사들이는 것으로 나타났다.이밖에 해외국적을 취득한 교포들이 연고지가 있는 지역에 집을 구입,관리인을 두고 관리하거나 세를 놓는 경우도 많았다.즉 이민을 갔어도 국내 부동산을 재테크 수단으로 활용하고 있는 것이다. ●강남·서초구= 외국인들에도 투자가치가 있는 지역으로 알려져 주거용 빌라나 단독주택,아파트 등을 매입한 사례가 두드러진다.주로 교포들이 많이 사들인 것으로 밝혀졌다. 교포명의로 돼있는 부동산은 강남구 600건,서초구 550건에 이른다.구청 관계자는이들 가운데 투자목적으로 집을 구입,관리인을 두고 관리하거나 임대를 주는 경우도 있다고 말했다.서초구는 올해들어 3월말 현재 81건이 외국인 손에 넘어갔지만 취득금액은 135억4100만원에 불과해 주거 목적의 오피스텔과 아파트 매입이 많았던 것으로 분석된다. ●중구= 말레이시아 국적의 합작법인 캔저스유동화전문 유한회사가 625억원을 들여무교동의 3500㎡의 부동산(구 코오롱본사 건물)을 사들여 올들어 서울시 전체 토지매입 사례중 가장 규모가 컸다.2년전에는 강북권의 상징 건물인 중구 태평로의 파이낸스센터도 싱가포르 투자청이 매입했다.이처럼 서울시의 핵심 건물이 잇따라 외국인 손에 넘어가자 서울이 팔리는 것 아니냐는 우려의 목소리도 들린다. ●구로구= 올 3월까지 전체 누계에선 140건에 불과하지만 면적은 25만6521㎡로 서울시 자치구 가운데 가장 많다.이 가운데 공장용지가 15만1000㎡를 차지하고 있다.나머지는 주거용과 상업용 순이지만 타지역과 특이점은 소유주 가운데 중국계 사람들이 많다는 점이다. ●서대문구·마포구= 외국인들의 진출이눈에 띄는 곳이다.서대문구에는 외국인학교(초·중·고)와 한성화교학교(중·고교)가 있어 다른 지역에 살고 있는 화교들이자녀들의 진학을 위해 주거용 주택을 구입하는 경우가 많았다.총153건 가운데 중국인 소유로 돼있는 곳이 100여건에 달했다.마포구 역시 공항과 접근로가 좋고 서대문구와 인접해 있어 자녀들의 학교문제로 집을 구입하는 건수가 많은 것으로 추정된다. 이 지역은 외국인들에게 좋은 학군(?)으로 인식돼 있어 토지매입이 더욱 활성화될 것으로 부동산업계에선 전망하고 있다. ●용산구= 올해 1분기 외국인이 취득한 29건 가운데 주거용이 대부분을 차지했다.미군들이 거주하는 한강로와 옥수동 한남동 등지에 주거용 아파트와 단독주택이 많았으며 기타 업무용 부지매입은 2건에 불과했다.이밖에 금천구와 양천구 성북구 중랑구 등은 상대적으로 매입 건수나 금액면에서 다른 구청과 비교해 볼 때 현격히 떨어졌다. ●얼마나 팔렸나= 서울시에 따르면 올 1·4분기인 3월말 현재 외국인이 소유하고 있는 시내토지는 총 230만891㎡(69만6000여평)로 금액으로 환산하면 5조1847억원에 이른다. 이는 지난해 같은 기간에 비해 건수는 28%,면적은 253%가 늘었다.토지 취득건수도 99년 3205건,2000년 4210건,2001년 5374건으로 꾸준히 증가하고 있다. ●취득 주체별 현황= 외국 국적을 취득한 해외 동포가 275건에 5만4434㎡(1499억원)를 매입했다.순수 외국인은 총 42건에 4만6123(79억원),법인 및 정부단체 24건에 2만5228㎡(1341억원)였다.국적별로는 미국계 221건,유럽계 52건,일본 8건,중국 14건 등으로 미국계 교포가 많고 취득 용도별로는 주거용 매입 건수가 297건(487억원)으로 나타났다. 유진상기자 jsr@ ■외국인 매입 배경 외국인들의 토지 및 건물 매입은 외환위기 직후 국내기업의 자금 경색과 함께 부동산 시세가 급락하면서 투자의 메리트가 높아졌기 때문이다.매입은 상업용 건물및 주거용 건물로 대별된다. 상업용의 경우 외국 자본은 급매물 등으로 나온 물건을 거의 원가 이하로 손에 넣었다.까다롭던 취득절차가 신고만으로 완화되면서 매입이 쉬워졌다.강남지역 구청의 한관계자는 “IMF 직후 외국법인이 소유권을 가져간 대형 건물의 경우 현 시가를 매입시점과 비교하면 두배가 되는 곳도 있을 것”이라고 추정했다. 특히 강남구 역삼동의 ㈜스타타워(옛 현대I타워) 빌딩처럼 건물 등기상으로 소유권을 이전한 경우가 있으나 상당수는 취득·등록세 부담(최대 매입가의 10%)으로 지분상 최대 주주가 돼 실질적 경영권을 행사하고 있다.이 방법은 투자 이익을 실현되면 자금을 빼기 쉬운 장점도 크다. 고급빌라 및 단독주택,아파트 등 주거용은 대부분이 국내에 연고가 있는 교포들이 많이 구입했다.미국 시민권을 얻었거나 영주권을 가진 교포들로,시세차익을 노린투자로 볼 수 있다. 주거지역인 서초구 서초동 한 중개업자는 “투기 목적보다는 투자를 하는 경우가 많았다.”면서 “달러가치가 높아지면서 친·인척의 연고로 사 둔 것으로 풀이된다.”고 설명했다. 그는 “교포들이 성북동 서초동 등지의 고급빌라를 산 뒤 임대사업을 하는 경우가 상당수다.”면서 “그동안 가격이 좋아 재미를 보는 교포가 많다.”고 덧붙였다. 정기홍기자 hong@ ■엇갈리는 반응 서울시의 땅과 건물이 외국인들의 손에 넘어가는 것에 대해서도 긍정과 부정의 견해가 엇갈리고 있다.정부와 재계에서는 긍정적인 반면 시민단체,학자들 가운데는 우려하는 목소리가 높다. 우선 정부는 IMF(국제통화기금) 체제 이후 기업구조조정 과정에서 해외자본 유치의 수단으로 부동산 시장을 전면 개방했다.특히 98년 6월부터 외국인토지법을 전면 개정,허가제에서 신고제로 바꿔 내국인과 취득절차를 동일하게 만들었다.새로운외국인 토지취득 관련법안이 시행된 지 4년.정부에서는 지금까지 아무런 문제점이 없고 오히려 더욱 활성화시켜야 한다는 논리를 펴고 있다.WTO 체제하에서 더이상 외국인이라고 해서 규제가 불가능하다는 주장이다. 반면 시민단체나 일부 학자들은 정부에서 준비가 안된 상황에서 외국인에게 토지소유를 전면 허용,처음 의도했던 외자유치에 대한 기대효과가 미흡한데다 자칫 우리 부동산 시장이 외국자본에 흔들릴 위험에 봉착하게 될 것이라고 우려한다. 단국대 사회과학부 조명래(趙明來·경실련 도시문화위원장)교수는 “서울을 국제금융도시로 만들겠다는 계획 아래 외국인들의 건물·토지에 대한 규제가 없어졌다.”면서 “이는 우리의 상징성이 있는 건물조차 외국인들에게 넘어가 주체성 상실은 물론 건물 관리·용도변경 등에 어려움이 따르게 된다.”고 말했다. 그는 특히 “대규모 유동자금이 주식시장에 몰려올 때 부동산에 대한 가격조작,투기 등의 불법행위가 고개를 들게 될 것”이라며 “부동산 자금이 본격 유입되면 우리의 선행 경제지표인 부동산 시장의 붕괴로 이어질 수 있다.”고 우려했다. 유진상기자 ■부동산시장 개방 평가 ‘극과 극' 부동산 시장 개방으로 나타난 현상은 극과 극이다.“속수무책으로 안방문을 열었다”는 안타까움과 비난이 있는가하면 외국의 선진기법이 빌딩관리의 노하우를 전수시켰다는 긍정적인 평가가 있는 것이다.또 시세차익을 목적으로 들어온 외국자금들은 부동산 가격이 많이 올라 곧 차익실현에 나설 것이란 분석도 나온다. 빌딩관리기법 벤치마킹 외국자금은 빌딩관리에 선진기법 도입을 앞당기고 있다.임대 심사 등 건물관리가 엄격해 졌다.대표적인 곳은 역삼동 스타타워(현대I타워)를 관리하는 미국계인 론스타의 자회사인 ‘스타PMC’와 태평로 서울파이낸스센터를 관리하는 국내·외 합작법인 BHP코리아의 관계사인 ‘코리아에셋어드바이저즈’(KAA).이들 회사는 정해진 테마에 따라 입주를 허용한다.파이낸스센터가 금융관련업체의 입주만을 고집하는 것이 좋은 예이다. 이같은 원칙은 빌딩문화를 한단계 끌어올렸다는 평가를 받고 있다.파이낸스센터는 쇼핑천국인 홍콩의 부동산컨설팅회사의 노하우를 활용,쇼핑몰·식당가를 철저히임대·관리해 반년만에 강북의 최고명소로 만들었다. 고급 주택촌을 노린다 성북·서초·종로구 등 고급빌라와 주택이 있는 곳은 국내 연고가 있는 소규모 자본의 교포들이 주로 투자한다.이를 알선하는 외국계 부동산회사도 상당수 생겨난 상태로,업계는 정부의 자본시장 개방정책으로 이같은 소규모 투자는 늘 것으로 예상한다. 외국인 집단거주지역도 앞으로 외국자본 투자지역으로 각광받을 것이란 전망도 있다. 시세차익 남겼다 소규모 투자자들의 일부는 시세차익을 내고 떠나고 있다.서초동의 부동산중개업체 대표는 “뉴욕의 한 교포는 외환위기 직후 샀던 서초동 고급빌라를 최근 팔아 미국에 풀장 등을 갖춘 저택을 구입했다.”고 말했다. 정기홍기자

미국계 부동산 전문회사 론스타가 국내 부동산 임대ㆍ관리사업에 진출한다.론스타는 부동산 임대ㆍ관리 회사인 ‘스타 PMC’를 설립하고 전문경영인과 리츠인력을 대폭 보강했다고 7일 밝혔다. 영국과 미국에서 28년간 대형 빌딩의 임대ㆍ관리 업무를맡았던 제임스 콜호프(James Kohlhoff)씨가 사장으로 선임했다.스타 PMC는 스타타워,SK증권빌딩,청방빌딩,동양증권빌딩 등 4개 빌딩의 임대·관리를 맡게 된다.론스타는 스타 PMC 설립을 계기로 빌딩의 매입에서 관리까지 일관된서비스 체계를 갖추고 국내 부동산 간접투자 시장에도 적극 진출할 계획이다.콜호프 사장은 “국제적인 수준의 빌딩 관리 서비스를 제공하기 위해 스타 PMC를 설립했다”고 말했다. 류찬희기자

‘강남 최고의 빌딩에는 어떤 기업들이 입주하나’ 오는 11월초 입주가 시작되는 서울 강남구 역삼동 스타타워(옛 아이타워)에 어떤 기업들이 입주하는지에 관심이 모아지고 있다. 스타타워는 지하 8층,지상 45층 높이에 연면적 6만4,305평 규모다.한동짜리로서는 국내에서 가장 큰 규모의 인텔리전트 빌딩이다.평당 임대료는 보증금 70만∼85만원,월 임대료 7만∼8만5,000원.평당 관리비는 2만7,000원이다.전세로 환산하면 평당 650만∼850만원(연이율 12% 기준)대.주변 일반 빌딩의 임대료가 600만원 안팎인 점을 감안하면 비싼 편이다. 입주기업도 관심의 대상이다.현재 계약을 맺거나 양해각서(LOI)를 체결한 면적은 전체의 40%에 이른다. 11월초부터 입주가 시작되지만 이 빌딩을 사들인 론스타 코리아와 허드슨,한국통신과 한국전력 일부 부서 등이 이미입주를 마쳤다.다국적 회계·법무법인인 삼정 KPMG는 3개층 4,500평을 임대,입주를 앞두고 있다.또 미국 최대 통신업체인 아바야,미국계 반도체 장비업체인 슐렘버그 외에도 삼성증권,교보생명,주택은행 영업소 등이 임대계약을 체결했다. 입주희망기업은 대체로 회사 이미지를 중시하는 외국계 회사나 법무법인,컨설팅 업체 등이 많은 편이다. (02)2112-2107김성곤기자

“외국인투자를 성공시키기 위해서는 이들의 투자패턴을잘 읽고 국내 부동산시장을 제대로 이해시킬 수 있는 객관적인 자료를 제시해야 합니다” 국내 부동산에 투자하고 있는 외국인들이 단골고객인 BHP코리아 이호규 대표의 말이다. 이 회사는 홍콩계 자금이 투자된 합작 형태로 92년 설립됐으나 지금은 국내 자금이 대주주인 부동산 컨설팅회사. 국제통화기금(IMF)체제 이전에는 국내기업의 외국투자컨설팅을 주로 했으나 IMF체제 이후에는 외국 투자자들을 위해국내 부동산 시장을 컨설팅해주는 일을 많이 했다. 론스타,싱가포르투자청,로담코 등이 단골 고객이다. 그동안 외국투자자에게 30여건의 굵직굵직한 컨설팅을 해주었고,모두 18억달러 가량의 국내 부동산 부실채권을 매각 성사시켰다.현대중공업 사옥,한라건설 시그마타워,서울파이낸스센터, 회현동 아시아나빌딩 등이 이 회사를 통해팔렸다. 이 사장은 “외국투자자들을 고객으로 확보할 수 있었던무기는 국내 부동산시장 전반에 걸친 조사·분석 자료를충분히 확보했기 때문에 가능했다”며 “부동산 개발,리츠등으로 사업을 넓힐 계획”이라고 밝혔다. 지난 3일에는 코리아에셋어드바이저즈(KAA)라는 부동산자산관리회사를 세웠다.서울 파이낸스센터,로담코 타워,삼도빌딩 등 서울 시내 7개의 대형 빌딩의 자산관리를 전담하고 있다. 류찬희기자 chani@

서울 월드컵경기장 공사를 뒤에서 조용히 지휘하는 사람이있다.서울시 월드컵 주경기장 사업단장과 시공사 대표가 앞에서 공사를 이끌고 가는 사령관이라면 CM을 맡은 한미파슨스 김종훈(金鍾勳)사장은 보이지 않는 컨덕터다. CM(Construction Management)은 건설사업의 기획단계부터설계·발주·유지관리에 이르기까지 사업의 전반 또는 일부를 발주자를 대신해 합리적으로 관리하는 용역.복잡한 공사를 조정함으로써 위험을 줄이고 효율적인 관리를 가능하게해 품질 향상과 원가절감을 거둘 수 있는 통합관리 시스템이다. 김 사장은 “국내 건설시장이 아직도 CM을 생소한 단어로받아들이는 것이 아쉽다”며 “우리나라도 발주처가 바로 서고 CM에 대한 인식을 달리해야 건설산업 선진화를 이룰 수있다”고 지적했다.또 “CM이 정착돼야 건설사업의 경쟁력을 기를 수 있고 투명성과 고품질도 기대할 수 있다”고 주장했다. 그래서인지 김 사장은 “외국 업체의 일을 맡는 것이 훨씬편하다”고 말한다.우리와 달리 외국 업체들은 CM의 필요성을 잘 알고 있을 뿐아니라,공사를 원칙에 따라 진행하는 것을 잘 이해해주기 때문이다. 한미파슨스는 국내 건설 현장에 CM을 심어준 회사.96년 미국에서 CM분야 1위를 지키고 있는 파슨스(Parsons)와 합작,설립한 이후 굵직굵직한 공사를 맡아왔다.서울 월드컵 주경기장 공사를 비롯해 도곡동 타워팰리스,분당 코오롱 트리폴리스,현대산업개발 삼성동 I-PARK프로젝트 등 큰 공사장에는 꼭 이 회사의 손길이 닿고 있다.특히 외국계 부동산회사들이 많이 찾는다.골드만삭스,모건스탠리,론스타 등이 주고객이다. 이달부터는 중소 규모 건축물의 전문 건설사업관리에도 본격적으로 뛰어들고 온·오프라인을 연결한 ‘이집’(Ejip.co.kr)이라는 사이트도 열었다. 류찬희기자 chani@

조흥은행이 ‘클린뱅크’를 향해 잰걸음을 하고 있다. 11일 금융계에 따르면 조흥은행은 상반기에 2조4,112억원의 부실채권을 정리했다.신규부실 발생및 환매분 7,210억원을 감안해도 1조6,902억원을 순수하게 줄였다. 이 덕분에 고정이하 여신비율이 지난해말 10.2%에서 5.6%(잠정)로 뚝 떨어졌다.여세를 몰아 연말까지 1조1,000억원어치를 추가 정리,3.8%까지 떨어뜨릴 작정이다.이는 경영개선약정(MOU)상의 목표치(4%)를 웃도는 수준이다. 또 상반기 당기순이익도 1,100억원으로 지난해 동기(528억원)의 2배를 기록했다.1인당 영업이익도 2억4,000만원으로 MOU 목표치(2억2,000만원)를 넘었다. 여기에는 MBA출신 등 행내 최고전문가 10명으로 구성된‘부실채권 전담팀’의 공이 크다.위성복(魏聖復) 행장의특별지시로 지난해 6월 만들어졌다.다 망가진 집(부실채권)을 이리저리 손보고 새롭게 리뉴얼해 론스타 등 내로라하는 국제펀드에 잇따라 경쟁입찰 매각을 성사시켰다.평균회수율은 41%.심지어 손실처리한 대손상각채권마저 팔아치우는 수완을 보였다.사내벤처 등록을 추진중에 있다. 위행장은 “80.05%인 정부지분률을 올해안에 50%이하로떨어뜨려 공적자금을 조기상환하겠다”고 밝혔다. 안미현기자

오는 7월부터 부동산투자회사법이 시행됨에 따라 본격적인부동산간접투자시대를 맞게 됐다.부동산 간접투자상품의 꽃이라 할 수 있는 일반리츠(부동산투자신탁·REIT’s) 상품출시가 가능해진다.기업의 구조조정 촉진을 돕기 위한 기업구조조정 부동산투자회사(구조조정 리츠·CRV)도 조만간 출범한다.이들 두 상품은 대체제의 성격을 띠고 있지만 부동산 간접투자시장의 창출이라는 점에서는 긍정적인 작용을할 것으로 기대된다.다만,일반 투자자들이 기대해왔던 일반리츠는 당분간 활성화되기 어려울 전망이다.세금문제나 상장문제 등에 대한 제도적 보완작업이 마무리되지 않았기 때문이다. ◆어떤 것들이 있나=일반리츠는 투자자들로부터 자금을 모아 부동산을 매입하거나 개발 또는 임대해 이로부터 나오는 수익을 투자자에게 배당하는 상품.CRV는 주식을 상장하거나 이익을 배당하는 측면에서는 같지만 투자대상이 일반 부동산이 아닌 기업의 구조조정 부동산을 대상으로 한다는 점에서 다르다. CRV는 또 투자와 운용업무를 자산관리회사에 위탁처리하고,구조조정 업무가 끝나면 청산된다는 점에서도 일반리츠와다르다.일반리츠는 청산절차없이 지속적인 투자가 가능하다. 이외에 은행권에서 발매,지난해 선풍적인 인기를 모았던금전신탁형 부동산투자신탁상품이 있다.이 상품은 서울이나 수도권 주변지역의 아파트 건설사업 등 개별프로젝트에 대출해주기로 한 뒤 투자자를 모집,일정기간이 지나면 수익을 배당해주는 상품.그러나 개발이익이나 부동산운용수익을기반으로 하는 것이 아니라 대출이자를 그 기반으로 한다. 국내에서는 일종의 대출상품으로 변질됐다. 수익성 측면에서는 구조조정 리츠가 가장 유리하다.정부로부터 각종 세제혜택을 받고 있기 때문이다.일반인이 접근하기가 쉽지 않아 기관간의 거래에 그칠 가능성이 많다.상장이 돼야만 일반인들이 투자를 할 수 있는 것이다. 반면 일반리츠는 다양한 부동산에 투자가 가능하다.컨설팅 의무화 등 각종 안전장치탓에 안정성에 있어서는 CRV를 능가한다. 지난해 날개돋친듯이 팔려나갔던 은행권의 부동산투자신탁 상품은 건설업체나 시행사들을 대상으로 고율의대출이자를 받아 높은 배당이익을 제시했으나 최근들어 배당이자율이 낮아지고 있다.은행들의 경쟁이 치열해졌기 때문이다. 또 일반리츠가 본격 출시되면 이 은행의 부동산투자신탁상품의 인기는 예전만 못할 것으로 전망된다. ◆어디가 준비하나=리츠를 준비중인 곳은 건설업체 은행·생보사·증권사·일반기업·강남의 큰손에 이르기까지 다양하다.자산운용회사를 설립하거나 투자자문사로 전환하려는곳도 부지기수다. 현대건설은 리츠팀을 분사시켜 리츠에 대비하고 있고 삼성물산과 대림산업,LG건설,현대산업개발,금호산업,SK건설 등도 리츠시장에 뛰어들 채비를 갖추고 있다.삼성생명 등 보험사들도 리츠상품 출시를 노리고 있다. 공기업중에서는 토지공사와 자산관리공사,주택공사,한국토지신탁,한국감정원 등이 오래전부터 준비를 해왔다. 가장 적극적이었던 토공은 부동산투자회사법이 리츠설립초기 현물출자를 금지해 당초 계획에 다소 차질이 생겼지만 어떤 형태로든 리츠시장에 뛰어들 것으로 보인다. 최근에는 메리츠 증권 등 증권사들도 리츠시장공략에 적극적이다.이들은 리츠설립 외에 자산운용사 설립에도 관심이 많다.오히려 자산운용사를 설립해 CRV 등으로부터 나오는 자산운용 업무를 맡는 게 더 짭짤할 것이라는 판단에서다.부동산 컨설팅회사들은 규모가 큰 몇몇 회사의 경우 자산운용회사를 지향하고 있지만 나머지는 투자자문사로 방향을 전환하고 있다.중개업소 가운데 큰 곳과 감정평가사들도 투자자문사 시장 진입을 서두르고 있다. 이밖에 존스랑랏살,아더앤더슨,골드만삭스,론스타,JP모건등 외국계 투자사들도 자산운용회사를 설립,리츠시장에 진입할 것으로 전망된다. 김성곤기자 sugon@

한때 4,000억원대까지 내려갔던 ‘I-타워’를 7,000억원대에 팔 수 있었던 비결은 뭘까? 국내 부동산이 외국계 자본에 헐값에 팔려나가는 가운데서울 강남구 역삼동 I-타워의 처분비법에 기업들의 관심이쏠리고 있다. 현대산업개발이 올해 초 JP모건을 주간사로 I-타워 매각에 나섰을 때만해도 모 외국계 자본이 제시했던 금액은 4,900억원이었다.그러나 불과 4개월만에 미국계 투자회사 론스타에 7,000억여원에 팔았다. 그것도 국내에서 자금을 조달하지 않고 5억달러를 미국에서 들여오는 외자유치 효과까지 거뒀다.또 매각대금의 90%가량을 향후 1개월내에 지급하는 좋은 조건이다. △팔려면 빨리 팔아라=현대산업개발이 I-타워를 매각키로한 것은 현대건설 사태로 회사채 시장이 얼어붙었던 지난해 12월.현대산업개발은 2001년에만 7,000여억원 가량의회사채 상환물량을 안고 있었다. 정몽규(鄭夢奎) 회장 등 경영진은 기업이 더 어려워지기전에 I-타워를 팔기로 결정했다.대부분의 기업이 부도가나거나 유동성 위기에 몰린 뒤 자산매각에 나서 제값을 받지 못했던 전철을 밟지 않기 위해서였다. 만약 현대산업개발이 유동성 위기에 몰린 시점에서 I-타워 매각에 나섰다면 4,000억원을 받기도 힘들었을 것이라는 게 중론이다. △보안은 절대=현대산업개발은 I-타워 매각을 철저히 보안했다.사내에 태스크포스팀을 만들었지만 직원간 정보교류를 차단시키고 직원이 사장에게 직접 진행상황을 서류 대신 구두로 보고토록 했다. 또 JP모건과 별개로 모건스탠리가 매수접촉을 시도하자별도의 팀을 만들어 전담토록 했다.1개팀이 두곳을 접촉할경우 정보가 새나가는 것을 막기 위해서였다. 론스타 매입이라는 깜짝쇼는 이러한 각개격파로 가능했다. △언론도 활용하자=현대산업개발은 I-타워를 비밀리에 팔려고 했다.알려질 경우 가격이 내려가기 때문.그러나 이같은 매각계획이 언론에 보도됐고,가격이 실제 내려갔다.이때 제시됐던 가격이 4,900억원. 그러나 막판에 국내 기업들도 I-타워에 관심이 있다는 보도가 나오면서 적잖은 보탬이 됐다.매수의사를 표시한 기업들간에 경쟁이 붙었다. △경쟁자를 만들자=한편에선 합병을추진 중인 국민은행과주택은행이 합병은행 사옥으로 쓰기 위해 I-타워를 매입하려는 접촉도 이뤄졌다. 실제로 주택은행 등은 론스타 못지 않은 조건을 제시했던것으로 알려졌다.그러나 합병은행의 은행장이 정해지지 않으면서 협상이 지연됐다. 이 때 나타난 것이 론스타.현대산업개발은 주택은행이라는 카드를 적절히 활용했다.그러다 론스타가 파격적인 조건을 제시,매각하기에 이르렀다. 매각작업을 주도한 한 임원은 “자산을 처분하려 한다면기업이 더 어려워지기 전에 매각에 나서야 제값을 받을 수있다”며 “매각시에는 철저한 준비와 보안이 필요하다”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@