강남과 판교사이에 들어서 우수한 강남 접근성으로 주목받은 성남 고등지구에서 최근 상가가 투자자들의 발길이 이어지고 있다. 성남 고등지구는 ‘똘똘한 상가’의 기준인 풍부한 배후수요가 확보돼 있다. 특히, 넥슨코리아, 네오위즈, 엔씨소프트, SK케니칼 등 경쟁력을 갖춘 첨단지식산업 및 연구소로 구성된 판교테크노밸리’가 인접해 있다. 판교테크노밸리 입주기업 통계 자료에 따르면 2016년 판교테크노밸리 입주기업은 모두 1,306개 업체, 근무자는 7만4,748명에 달해 배후수요가 탄탄하다. 여기에 향후 제2·3판교테크노밸리까지 들어서 배후수요는 더욱 늘어날 전망이다. 2019년 완공을목표로하고 있는 제2판교테크노밸리와 2022년 완공예정인 제3판교테크노밸리를 합쳐 약 31만 평 규모로 조성되는 이곳에는 다수의 공동주택과 첨단기업 등이 입주할 예정이다. 추산되는 예상 입주기업은 약 3,300개이며 17만개 가량의 일자리가 창출될 것으로 보인다. 이러한 탄탄한 배후수요 여건을 갖춘 성남 고등지구에 우수한 상품성을 지닌 상가가 분양 중에 있어 인기다. 이는 성남 고등지구에 최초로 들어서는 복합상가 ‘성남 고등 유토피아’다. 반도건설이 공급하는 ‘성남 고등 유토피아’는 365일 활성화 상권을 갖추며, 보다 지속적인 수익 실현이 가능하다. 특별한 휴일 없이 운영되기 때문에 지속적인 유동인구 확보가 가능해 안정적인 투자수익을 원하는 투자자들에게 높은 호응이 예상된다. 일부 ‘수변 테라스상가’로 조성되는 점도 눈에 띈다. ‘성남 고등 유토피아’는 인근에 상적천이 위치해 이를 바라보는 테라스설계(일부점포)가 적용돼 보다 쾌적하고 탁 트인 개방된 환경이 조성될 예정이다. 또 인근으로 근린공원, 대왕저수지, 신구식물원 등이 가까워 그린 프리미엄도 누릴 수 있다. 분양 관계자는 “’성남 고등 유토피아’는 풍부한 배후수요를 품었을 뿐만 아니라 높은 미래가치까지 지녀 투자자와 임차인 모두에게 적합하다”며 “이 밖에 다른 상가와는 차별화된 상품성까지 갖춰 보다 안정적인 수익창출이 기대된다”고 말했다. 현재 분양 중인 ‘성남 고등 유토피아’ 상가는 성남시 고등동 일원에 지하 1층~지상 2층, 103실 규모로 조성된다. 지식산업센터 ‘고등지구 반도 아이비밸리’ 217실과 함께 공급 중이며 홍보관은 서울시 송파구 문정동에 마련되어 있다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

서울의 아파트값이 심상치 않다. 부동산114에 따르면 지난주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.15% 올랐다. ‘8·2 부동산 대책’ 이후 올 상반기 주춤하다가 지난달 오름세로 돌아선 뒤 7주째 상승폭을 키우고 있다. 지난달 서울의 아파트 거래량도 6월에 비해 13% 증가했다. 서대문·양천·도봉 등 상대적으로 저평가된 비강남권이 상승 흐름을 주도하며 신고가를 찍고 있다. 성남 분당이나 과천, 광명 등 경기 인기 지역까지 오름세다. 일부 지역에선 단기간 내 가격 폭등으로 매도인의 계약 파기가 속출하고 있다고 한다. 정부는 지난해 서울 강남권 아파트값이 들썩거리자 규제 일변도의 정책에 집중했다. 투기지역과 투기과열지구 등을 지정해 대출 규제와 재건축 연한을 강화하고, 부동산 거래세와 보유세 인상으로 거래를 어렵게 했다. 당시 적지 않은 전문가들이 시장 수급 논리를 무시한 대책을 우려했지만, 정책 기조는 별로 달라지지 않았다. 재건축 규제는 서울의 아파트 공급이 급감하는 심각한 부작용으로 나타났다. 또 최근 세법 개정안으로 다주택자 세금 중과를 피하기 위한 ‘똘똘한 한 채’ 붐이 서울 집중 현상을 부추겼다. 최근 서울의 아파트값 급등세는 결국 이런 규제 일변도의 부동산 정책이 역부족임을 보여 준다. 박원순 서울시장의 용산·여의도 통개발 구상 발표가 이를 부추긴 측면도 작지 않다. 가뜩이나 서울 아파트 선호 현상이 커진 상황에서 대형 개발 호재로 매수세에 불을 지핀 것이다. 여기에 박 시장이 그제 강북에 경전철 건설 등 투자를 약속해 부동산 가격 폭등으로 이어질까 걱정스럽다. 그동안 정부를 믿고 집값이 내려가길 기다리던 실수요자들이 불안감에 아파트 매수에 나선다고 한다. 정부는 이제라도 대출규제와 세제로 거래 수요를 억제하지만 말고, 수요자가 원하는 곳에 공급을 늘리는 데 힘을 쏟아야 한다. 실수요자에게 새 아파트를 공급하겠다는 강력한 의지가 필요하다. 국토교통부가 지난해 말 경기 성남 금토동 등 9개 지역을 개발해 신혼희망타운으로 조성한다는 주거복지 로드맵을 발표했지만 부족하다. 서울에 새집이 늘어야 한다. 서울 수서역세권, 과천지식정보타운 등 앞서 지정된 사업도 확 앞당길 필요가 있다. 국토 균형발전 대책을 강화하는 측면에서 지방 혁신도시 활성화를 위한 추가 대책이 절실하다. 보다 파격적인 공공기관 이전과 지역 인재 채용, 주거·교육 인프라 확충에 나서야 한다. ‘서울의 똘똘한 한 채’ 현상은 지방의 주거 여건이 서울보다 열악한 탓도 무시할 수 없다.

#1. 2주택자 A씨는 본인이 사는 집 외에 다른 1채를 월 100만원에 세를 놓고 있다. 연간 월세 소득이 1200만원으로 올해까지는 소득세를 내지 않는다. 하지만 정부가 내년부터 연 2000만원 이하 주택임대소득 비과세를 폐지하고 14% 세율을 매기는 분리과세로 전환해 소득세를 내야 한다. 다만 8년 이상 임대주택으로 등록하면 낼 세금이 거의 없다. 월세 소득 1200만원에서 필요경비(70%) 840만원과 기본공제액 400만원을 빼면 신고할 소득이 없다. 하지만 임대사업자로 등록하지 않으면 필요경비가 50%만 인정되고 기본공제액도 200만원으로 낮아져 56만원의 세금을 내야 한다. #2. 3주택자인 B씨는 한 채는 100만원 월세, 다른 집은 보증금 10억원에 전세를 놨다. 연간 월세 소득 1200만원과 전세보증금을 월세로 계산한 간주임대료 756만원을 합쳐 연 임대소득이 1956만원으로 올해까지 비과세다. 내년부터는 소득세를 낸다. 8년 이상 임대주택으로 등록하면 소득 1956만원에서 필요경비(70%) 1369만원과 기본공제액 400만원을 뺀 187만원에 14%의 세율을 곱해 26만원이다. 8년 임대주택에는 세액 감면 75%까지 적용돼 실제로 낼 세금은 6만 5000원에 불과하다. 만약 임대사업자로 등록하지 않으면 109만원의 세금을 내야 한다. 기획재정부가 30일 ‘2018년 세법개정안’을 발표하고 연 2000만원 이하 주택임대소득에 대해 내년부터 14%의 세율을 매기는 분리과세로 전환하기로 했다. 지난 6일 발표한 종합부동산세 개편안과 함께 이번 세법개정안의 ‘부자 증세’는 부동산 부자에 타깃을 맞췄다. 임대주택사업자로 등록하면 세금을 깎아주고 미등록사업자에는 더 물린다. 세금을 매기는 주택임대소득에서 제외하는 필요경비를 현행 60%에서 등록사업자는 70%, 미등록사업자는 50%로 차등화한다. 주택임대소득에서 빼주는 기본공제액도 등록사업자는 400만원으로 유지하되 미등록사업자는 200만원으로 절반을 깎는다. 또 등록사업자에게는 4년 임대시 세금의 30%, 8년 임대시 세금의 75%를 추가로 감면한다. 월세 소득자와의 과세 형평을 위해 전세보증금 과세에서 배제하는 소형주택 규모를 축소한다. 현재 3주택 이상 소유자가 받은 3억원 이상 전세보증금에 세금을 부과하는데 여기서 집값이 3억원 이하이면서 전용면적 60㎡ 이하인 소형주택은 세금을 매기는 주택 수 계산에서 빼준다. 이 기준을 2억원 이하이면서 40㎡ 이하로 낮춘다. 종합부동산세는 지난 대책 발표와 변화가 없다. 공정시장가액비율을 올해 80%에서 내년 85%, 2020년 90%로 올린다. 과세표준 6억원 초과 주택은 세율을 0.75%에서 0.85%로 0.1% 포인트 인상한다. 3주택 이상 다주택자는 과세표준 6억원 초과의 경우 0.3% 포인트를 추가로 물린다. 종합합산토지 세율은 0.25~1% 포인트씩 인상하되 별도합산토지는 세율은 그대로 둔다. 종부세 개편으로 내년에 3주택 이상 소유자의 보유세 부담은 최대 50%까지 늘어날 전망이다. KB국민은행 WM스타자문단 원종훈 세무팀장에게 의뢰해 시뮬레이션한 결과 서울 서초구 아크로리버파크(전용면적 84.97㎡·공시가격 15억원), 서울 강남구 은마아파트(76.79㎡·9억원), 부산 해운대구 현대베네시티(188.41㎡·9억원) 등 세 채를 소유한 사람의 내년 보유세(재산세와 종부세의 합)는 3660만원으로 올해 2569만원보다 1091만원(42.4%) 오른다. 반면 ‘똘똘한 1채’라고 불리는 고가 1주택자의 세 부담은 크게 늘지 않는다. 서울 서초구 반포주공1단지(107.47㎡·20억원) 한 채 소유자의 보유세는 올해 1006만원에서 내년 1077만원으로 71만원(7.0%) 오른다. 서울 강남구 은마아파트(76.79㎡·9억원) 한 채 소유자의 보유세는 올해 266만 6600원에서 내년 266만 8500원으로 인상폭이 1900원(0.07%)에 그친다. 기재부는 당장 현금으로 세금을 내기 어려운 1주택자와 은퇴자 등의 부담을 줄여주기 위해 종부세 분납 대상자를 현재 납부세액 500만원 초과자에서 250만원 초과자로 확대하고 분납 기한은 납부기한 경과 후 2개월에서 6개월 이내로 연장하기로 했다. 고액 자산가들의 역외탈세를 막을 방안도 발표됐다. 우선 해외금융계좌 신고제도를 강화한다. 현재 해외금융계좌는 매달 말일 중 어느 하루라도 총 잔액이 5억원을 넘으면 다음 연도 6월에 신고해야 한다. 해외금융계좌 관리 강화를 위해 개인(특수관계인 포함)이 100% 소유한 외국법인의 해외금융계좌에도 신고 의무를 부여했다. 현재는 법인이 100% 소유한 외국법인의 해외금융계좌만 신고 의무가 있다. 해외금융계좌 미신고 소명 요구 대상도 개인에서 법인까지 확대한다. 미신고 해외금융계좌가 적발되면 취득자금 출처 등을 과세 당국에 소명해야 하고, 소명하지 않으면 20% 과태료를 내야 한다. 해외금융계좌 미신고 벌금액이 과태료보다 적은 경우 현재는 같이 부과하지 않는데 앞으로는 벌금과 과태료를 함께 매긴다. 예를 들어 해외금융계좌 100억원을 미신고해 과태료 9억원이 고지됐지만 고발 후 형사처벌을 받아 벌금 100만원이 선고되면 현재는 형사처벌시 과태료를 부과하지 않는다. 즉 과태료 9억원 대신 벌금 100만원만 내면 되는 것이다. 앞으로는 과태료 9억원에서 벌금 100만원을 뗀 8억 9900만원을 과태료로 내야 한다. 해외부동산에 대해서는 현재 취득·임대를 미신고한 경우에만 취득가액의 1%(5000만원 한도)를 과태료로 부과하는데 앞으로는 처분할 때도 꼭 신고하고 미신고시 과태료를 매긴다. 과태료도 10%(1억원 한도)로 올린다. 다만 2억원 이하 해외부동산은 신고 의무를 면제해주기로 했다. 대주주가 이민 등으로 해외로 전출할 때 부과하는 국외전출세도 올린다. 해외로 나갈 때 국내 주식을 양도한 것으로 보고 양도세를 미리 과세하는 제도인데 올해부터 시행되고 있다. 국외전출세 세율을 과세표준 3억원 이하는 현행 20%로 유지하되 3억원 초과는 25%로 올린다. 과세 대상도 일반 주식에서 부동산 자산 비율이 50% 이상인 법인의 주식인 부동산 주식을 추가한다. 만약 대주주가 출국일 전날까지 주식 보유현황신고서를 제출하지 않으면 2%의 가산세도 부과하기로 했다. 명의신탁 재산에 대한 증여세 납부 의무자도 명의자에서 실제 소유자(수탁자)로 바꾼다. 현재는 명의신탁 증여의제라는 제도를 통해 신탁 재산의 실제 소유자와 명의자가 다른 경우 명의자가 재산을 증여받은 것으로 보고 증여세를 과세한다. 하지만 명의자 대부분은 종업원 등 ‘을’(乙)의 위치에 있는 점을 고려해 실제 소유자에게 세금을 내도록 제도를 개선한 것이다. 한편 고소득층의 기부 활성화를 위해 기부금 세액공제 혜택은 늘려준다. 현재 기부금 2000만원 이하는 15%, 2000만원 초과는 30%의 공제율이 적용되는데 내년에는 기부금 1000만원 이하는 15%, 1000만원 초과는 30%로 고액 기부금에 대한 공제율을 높인다. 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr

고가 아파트 소유자 세금 혜택 “과세 형평성 제고 역행” 논란도 대기업 별도합산토지세율 동결 10년 만에 보유세 인상 가닥 선회정부가 지난 6일 발표한 종합부동산세 개편 방안의 여진이 계속되고 있다. 다주택자를 겨냥하다 보니 ‘똘똘한 1채’의 적은 세금 부담이 더욱 눈에 띈다. 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회 권고안과 달리 별도합산토지 세율은 그대로 둬 ‘대기업 봐주기’란 논란도 나온다. 기획재정부가 10년 만에 부동산 보유세에 대한 평가를 완전히 바꿨다는 점도 비판에서 자유롭지 못하다. 서울신문이 8일 KB국민은행 WM스타자문단 원종훈 세무팀장에게 의뢰해 보유세를 시뮬레이션한 결과 서울 송파구 잠실엘스(전용면적 84.80㎡·공시가격 10억원), 서울 용산구 한가람(59.88㎡·6억원), 경기 과천 주공9(47.30㎡·4억원) 등 세 채를 가진 사람의 내년 보유세(재산세와 종부세의 합)는 올해(1167만원)보다 366만원(31.4%) 오른 1533만원이 된다. 반면 서울 서초구 반포주공1단지(107.47㎡·20억원) 한 채 소유자는 올해 1006만원에서 내년 1077만원으로 71만원(7.0%) 늘어나는 데 그친다. 3채 보유자의 공시가격 총합이나 ‘똘똘한 1채’의 공시가격이 같지만 보유세 부담 증가는 크게 차이가 난다. 이 같은 현상은 3주택 이상 다주택자의 경우 과표 6억원을 초과하면 종부세율을 최고 0.3% 포인트 추가 과세하도록 했기 때문이다. 이는 재정개혁특위의 권고안에 없던 내용이다. 또 과표 6억~12억원의 종부세율을 0.75%에서 0.8%로 올리는 재정개혁특위의 권고안과 달리 0.75%에서 0.85%로 세율 인상폭을 더 키웠다. 이 문제는 이미 지난달 22일 재정개혁특위가 주최한 토론회에서 최병호 조세개혁소위원장(부산대 경제학과 교수)이 “중저가 다주택자보다 고가 1주택자를 우대해 과세 형평성 제고에 역행할 수 있다”고 지적한 바 있다. 정부는 별도합산토지에 대해 일괄해서 세율을 0.2% 포인트씩 올리라고 권고한 특위와 달리 현행 세율(200억 이하는 0.5%, 200억~400억은 0.6%, 400억 초과는 0.7%)을 그대로 유지시켰다. 별도합산토지는 일반건축물의 부속토지, 물류시설, 주차장, 공장용지(도시지역 내) 등을 가리킨다. 기재부 관계자는 “이 가운데 상가·빌딩 부속토지가 86.7%이고 공장 부속토지가 1.8%다. 대부분 생산 활동과 관련된 토지”라면서 “임대료 전가, 생산원가 상승 등 부담을 우려했다”고 밝혔다. 전문가들은 기재부의 설명은 설득력이 약하다고 지적한다. 경제정책 관련 자문위원으로 참여하는 한 경제학자는 “기재부는 상가 및 빌딩 부속토지에 대한 세율을 올릴 경우 임대료 전가 등의 부작용을 우려하지만 장기적으로 상가와 빌딩 가격을 안정시켜야 임대료도 내려갈 수 있다”고 말했다. 정세은 충남대 경제학과 교수는 “과거 10여년간 법인 기업들의 수익이 크게 늘어났고 그 수익이 토지 확대에 대거 투입됐다”면서 “기업 소유 토지는 늘었는데 실제로 고용이 크게 늘어나지 않은 것을 보면 기업들이 토지를 생산 활동이 아니라 투기 활동의 대상으로 활용했다는 것을 보여 준다”고 지적했다. 이번 종부세 개편은 2008년 이후 10년 만이다. 기재부는 2008년 9월 23일 발표한 종합부동산세 개편방안에선 주택 과세기준금액을 공시가격 6억원에서 9억원으로 올리고, 과표기준과 세율을 내렸다. 중장기적으로는 종부세를 재산세로 바꾸고 단일세율 혹은 낮은 누진세율 체계로 전환한다는 내용도 들어 있었다. 10년 전 “종부세제는 담세력을 초과하는 과도한 세부담으로 지속이 불가능한 세제다. 우리의 소득 대비 보유세 실효세율은 선진국에 비해 매우 높은 수준”이라고 했던 기재부가 이번에는 “낮은 보유세 부담은 공평과세 원칙에 부합하지 않을 뿐만 아니라 소득의 양극화, 공정한 보상 체계 훼손, 비효율적 자원 배분 문제 등으로 경제에 부정적 영향을 미칠 우려가 있다”고 했다. 10년 만에 진단 자체가 정반대로 바뀌었다. 세종 강국진 기자 betulo@seoul.co.kr 서울 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

기획재정부가 6일 발표한 종합부동산세 개편안대로라면 내년 3주택 이상 소유자의 보유세 부담은 최대 50%까지 늘어날 전망이다. 반면 이른바 ‘똘똘한 1채’라고 불리는 고가 1주택자의 경우 보유세 부담은 크게 늘지 않을 것으로 보인다. 서울신문이 이날 KB국민은행 WM스타자문단 원종훈 세무팀장에게 의뢰해 시뮬레이션한 결과 기재부의 종부세 개편안대로 과세표준 6억원을 초과한 3주택 이상자에 대해 0.3% 포인트를 추가로 과세하면 서울 서초구 아크로리버파크(전용면적 84.97㎡·공시가격 15억원), 서울 강남구 은마아파트(76.79㎡·9억원), 부산 해운대구 현대베네시티(188.41㎡·9억원) 등 세 채를 소유한 사람의 내년 보유세(재산세와 종부세의 합)는 3660만원이 된다. 올해 2569만원보다 1091만원(42.4%) 오르는 것이다. 재정개혁특위가 내놓은 안대로 계산했을 때의 3005만원보다도 655만원이나 더 많다. 서울 강남구 동현아파트(119.67㎡·10억원), 서울 송파구 잠실엘스(84.80㎡·10억원), 경기 과천 부림 주공9단지(47.30㎡·4억원) 등 세 채를 소유한 사람도 내년 보유세가 올해보다 570만원(37.1%)오른 2106만원이 된다. 특위안(1737만원)보다 369만원 더 오르는 것이다. 원 팀장은 “특히 3주택 이상 보유한 사람의 보유세 부담이 더욱 커질 것”이라면서 “내년 공시가격이 상향 조정되면 최대 50%까지 세 부담이 늘어날 가능성이 있다”고 말했다. 반면 1주택자는 세 부담이 크게 늘지 않을 전망이다. 서울 서초구 반포주공1단지(107.47㎡·20억원) 한 채 소유자의 보유세는 올해 1006만원에서 내년 1077만원으로 71만원(7.0%) 늘어난다. 하지만 서울 강남구 은마아파트(76.79㎡·9억원) 한 채 소유자의 보유세는 올해 266만 6600원에서 내년 266만 8500원으로 1900원(0.07%) 오르는 데 그친다. 사실상 거의 변화가 없는 셈이다. 1주택자는 과세표준 6억원 이하이면 세율 변화가 없어 영향이 크지 않을 것으로 보인다. 서울 아현 마포래미안(84.59㎡·7억원)의 보유세는 내년에도 올해와 마찬가지로 180만원을 내면 된다. 서울 용산구 한가람(59.88㎡·6억원)의 내년 보유세도 160만원으로 한 푼도 오르지 않는다. 원 팀장은 “과세표준 6억원이면 공시가액 기준으로 16억원 정도이고, 현행 공시가격의 시세 반영률이 60%라고 가정하면 시세 26억원 정도까지는 세율의 영향을 받지 않는 것”이라고 분석했다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

“종합부동산세는 크게 오르지 않을 것 같아 안심했다. 세금을 조금 더 내더라도 강남에 있는 집을 팔 사람은 주변에 거의 없다.” 서울 송파구에 있는 20억원 상당 아파트에 거주하는 심모(54)씨는 4일 이렇게 말했다. 전날 대통령 직속 재정개혁특별위원회가 내놓은 종부세 개편안에 대해 고가 부동산 보유자들은 ‘부자 증세’라며 불편함을 느끼면서도 안도하는 분위기도 읽힌다. 특위의 최종 권고안은 지난달 특위가 내놓은 4개 대안 중 가장 강도가 높다는 평가를 받았지만 시장에서는 “한발 물러섰다”는 기류가 우세하다. 다주택자에 대한 과세 강화는 직접적으로 언급하지 않은 데다 최고세율도 노무현 정부 시절(3%)에 못 미치는 2.5%다. 종부세가 늘어나도 부동산 가격 상승 폭에 비하면 미미한 수준이라 ‘똘똘한 한 채’로 수요가 몰리는 상황도 이어질 것이란 전망도 나온다. 라진성 키움증권 연구원은 “예상되는 추가 세수 900억원을 대상자 27만명으로 단순히 나누면 고가 주택자 1명당 추가로 평균 32만 8000원을 더 내는 수준으로 시장 예상보다 권고안이 약하다”면서 “정부가 종부세를 강화하거나 공시가격을 올리는 카드가 남았지만 인기 지역과 브랜드로 쏠림 현상이 심화돼 대형 건설사에 유리해질 것”이라고 전망했다. 이러한 기대감을 반영하듯 이날 주식시장에서는 대우건설(1.48%)과 삼성물산(0.89%) 등 대형 건설주 주가가 상승했다. 오히려 소형주택 임대소득에 대한 과세 특례 폐지로 ‘서민’의 세 부담이 커질 수 있다는 우려도 나온다. 재정특위는 1~2인 가구가 늘어났다는 ‘조세 형평성’을 이유로 전용 60㎡ 이하, 공시가격이 3억원 이하 주택의 임대소득에도 과세할 것을 권고했다. 강태욱 한국투자증권 PB부동산팀장은 “다주택 보유자는 추가 세 부담이 주택 가격 상승에 비하면 크지 않지만, 참여정부 시절에 대한 막연한 두려움 때문에 주택 처분이나 증여를 고려하는 상황”이라면서 “소형 주택의 임대소득에 대한 면세 혜택을 거둬들이는 내용은 고액 자산가보다 오히려 서민이 타깃”이라고 짚었다. 김주연 기자 justina@seoul.co.kr

대통령 직속 재정개혁특별위원회가 어제 ‘재정개혁권고안’을 확정해 기획재정부에 제출했다. 기재부는 이달 말까지 논의하고 오는 9월 정기국회에 제출하는 세법개정안에 권고안을 반영하게 된다. 이 권고안의 핵심은 부동산 투기 억제를 위한 종합부동산세(종부세) 강화라고 할 수 있을 것이다. 권고안은 공정시장가액 적용 비율을 현행 80%에서 매년 5% 올려 4년 뒤에는 100%가 되도록 하고, 세율도 0.05~0.5% 포인트 올렸다. 이렇게 되면 초고가주택에 적용되는 세율도 예전 2%에서 2.5%로 높아지게 된다. 전체 종부세 적용 대상 인원 34만 6000여명에 세수증대 효과는 1조 1000억원가량 된다고 한다. 이 권고안은 과세표준 6억원 이하 주택에는 현행 세율인 0.5%를 유지하고, 6억원 초과분에 대해서는 누진제를 적용해 고가주택과 다주택자에 대한 과세를 강화했다는 점에서 일단 긍정적이다. 그러나 고가 1주택자, 이른바 ‘똘똘한 한 채’에 대한 과도한 배려 논란을 차단하려고 다주택자와 1주택자 구분 없이 모두 공정시장가액비율과 종부세율을 인상한 것은 아쉬운 대목이다. 이 때문에 재정개혁특위는 마지막까지 1주택자에 대한 과세 강화를 놓고 고심했지만, 별도의 배려는 없었다. 하지만 실거주 목적이나 임대목적이 아닌 다주택자와 1주택자에 대해 같은 세율을 적용하는 것은 문제가 아닐 수 없다. 따라서 정부는 “다주택자의 세부담 강화 방안을 검토”하라는 별도의 주문을 유념할 필요가 있다. 이번 조치에 대해 시장은 일단 지난번 4가지 시나리오의 범주를 크게 벗어나지 않았다고 분석한다. 그렇다고 이번 조치로 결코 약하다고 속단할 일도 아니다. 정부는 논의 과정에서 다주택자에 대한 추가 조치를 취할 수도 있고, 법을 고치지 않고도 공시지가를 현시가에 맞게 높일 수도 있다. 공시지가 반영률을 높이는 것은 종부세뿐 아니라 다른 보유세 부담까지 늘릴 수 있다는 점에서 정부가 가진 강력한 카드 가운데 하나라고 할 수 있기 때문이다. 다만, 공시지가 반영은 시장의 상황을 반영해서 탄력적으로 적용해도 충분하다고 본다. 이번 기회가 아니면 앞으로 종부세를 추가로 손보기는 쉽지 않을 것이다. 정부는 국회에 법안을 제출하기에 앞서 미진한 부분을 보완하고, 추가해야 한다. 보유세를 강화하는 만큼 양도소득세나 취득·등록세 등 거래세의 손질도 필요하다. 부동산 시장의 선순환을 위해 보유세 부담이 늘어난 대신에 거래세 부담을 줄여주는 것은 당연한 이치다. 다주택자들이 임대업자로 전환할 수 있도록 추가로 보완할 것이 있다면 이 또한 주저해서는 안 된다. 정책은 잘 쓰면 약이지만 잘못 쓰면 독이 된다. 과거 온탕과 냉탕을 오가듯 한꺼번에 규제했다가 한꺼번에 푸는 우를 범해서도 안 된다. 국회도 집값 안정과 직결된 문제인 만큼 올가을 제출되는 종부세안을 누더기로 만들지 않아야 한다.

대통령 직속 재정개혁특별위원회가 3일 공개한 ‘상반기 재정개혁 권고안’대로라면 고가 다주택자의 내년 종부세는 30%가량 늘어날 것으로 예상된다. 4년 뒤에는 공정시장가액비율(세금을 계산할 때 적용하는 공시지가 비율)이 100%까지 올라 다주택자의 보유세는 지금보다 50% 늘어나게 된다. 아울러 일부 고가 아파트인 ‘똘똘한 1채’ 보유자는 내년 보유세가 올해보다 6% 넘게 늘어나는 것으로 나타났다.서울신문이 3일 KB국민은행 WM스타자문단 원종훈 세무팀장에게 의뢰해 시뮬레이션한 결과 재정개혁특위의 권고안대로 공정시장가액비율을 현행 80%에서 내년 85%로 높이고 종합부동산세 세율을 0.05~0.5% 포인트 올리면 서울 성동구 갤러리아포레(전용면적 170.88㎡)를 가진 60세 미만 1주택자의 보유세(재산세와 종부세의 합)는 올해 1289만원에서 내년 1367만원으로 78만원(6.10%) 늘어난다. 재산세는 변화가 없지만 종부세가 507만원에서 585만원으로 늘어나기 때문이다. 서울 서초구 반포자이(전용면적 244.54㎡)는 내년 보유세가 1137만원에서 1201만원으로 64만원(5.65%) 늘어난다. 현재 종부세는 공시가격에서 9억원(다주택자는 6억원)을 뺀 금액에 공정시장가액비율인 80%를 적용해 계산하고 있다. 이 비율을 내년부터 85%로 높이면 그만큼 세금이 늘어난다. 아울러 재정개혁특위가 종부세율도 주택 과세표준 기준 6억~12억원은 0.05% 포인트, 12억~50억원은 0.2% 포인트, 50억~94억원은 0.3% 포인트, 94억원 초과는 0.5% 포인트씩 올리도록 주문했다. 고가 주택 보유자들의 세 부담을 더욱 늘리는 안이다. 특히 고가 주택을 두 채 이상 보유한 다주택자는 세 부담이 크게 늘어난다. 서울 송파구 잠실주공5단지(전용면적 82.51㎡) 한 채를 보유하면 내년 보유세는 6만원(1.20%) 오른 501만원이다. 하지만 서울 성동구 성수동 갤러리아포레(전용면적 170.88㎡)까지 두 채를 갖고 있다면 보유세는 올해(2819만원)보다 832만원(29.5%) 오른 3651만원이 되는 것으로 추산됐다. 4년 뒤인 2022년 공정시장가액비율이 100%가 되면 서울 서초구 아크로리버파크(전용면적 84.94㎡·공시가격 13억 5000만원)와 서울 송파구 잠실엘스(전용면적 11.93㎡·공시가격 11억 8000만원)를 소유한 다주택자의 총세금부담은 올해의 50%까지 늘어난다. 공시가격이 그대로라고 가정하면 종부세가 연 873만원에서 연 1705만원으로 832만원이 늘어난다. 이에 따라 보유세는 연 1665만원에서 연 2497만원이 된다. 반면 서울 성동구 갤러리아포레(전용면적 170.88㎡·공시가격 23억원) 아파트 한 채 소유자의 종부세는 올해 507만원에서 2022년 825만원으로 318만원 오른다. 전체 보유세는 24.7% 증가한다. 서초 아크로리버파크와 잠실엘스의 공시가격 총액은 약 25억원으로 성수 갤러리아포레 한 채와 비슷하지만 보유세 증가율은 두 배 이상 차이가 나게 된다. 재정개혁특위는 이번 권고안으로 인해 내년 예상세수 총액이 1조 9384억원에서 3조 265억원으로 1조 881억원(56.1%) 늘어날 것으로 전망했다. 주택분은 4902억원에서 5799억원으로 897억원(18.3%), 종합합산토지분은 7886억원에서 1조 3336억원으로 5450억원(69.1%), 별도합산토지분은 6596억원에서 1조 1130억원으로 4534억원(68.7%) 각각 증가한다. 공정시장가액비율이 연 5% 포인트씩 인상되면 추후 세수효과는 더욱 늘어날 것으로 전망된다. 다주택자의 세 부담은 더욱 늘어날 수 있다. 현재 3주택 이상 보유자는 전세금을 월세 상당액으로 환산한 ‘간주임대료’를 계산해 과세하는데 이때 기준시가 3억원 이하인 60㎡ 이하 주택은 대상이 아니다. 재정특위는 이 특례제도에 대해 “재검토가 필요하다”는 입장이다. 1∼2인 가구가 늘면서 소형주택도 늘고 있는 상황에서 소형주택을 과세에서 제외하는 특례는 지나친 혜택일 수 있다는 것이다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

지난 22일 대통령 직속 재정개혁특별위원회가 종합부동산세를 강화하는 내용의 부동산 보유세 개편안을 공개했다. 공청회에서는 단기적 방안과 중장기적 방향이 발표됐다. 단기적으로는 종부세 과표인 공정시장가액비율을 올리는 방안과 6억원 초과 주택에서 구간별 세율을 차등 인상하는 안, 공정시장가액비율과 세율을 동시에 올리는 방안과 1주택자를 배려하는 방안이 제시됐다. 이 외에도 3주택 이상 보유자에 대한 추가 과세와 법인 보유 부동산에 대한 것도 언급됐다. 법률 개정까지 하는 가장 강력한 방안이 도입될 경우 다주택자의 세금 부담이 최고 37.7%까지 늘어난다고 한다.보유세가 주택시장에 미치는 영향이 정부 의도대로 될지는 미지수다. 지금 당장이야 주택 수가 줄어들지 않으니 세금 인상으로 가격이 하락할 수 있다. 그러나 보유세 인상으로 투자수익이 줄어들면 주택 투자를 줄이고, 이로 인해 중장기적으로는 주택공급도 줄어든다. 여기에 다주택자에 대한 다른 규제와 합쳐지면 주택 공급은 더욱 줄어들고, 이런 공급 감소는 필연적으로 임대료 상승으로 연결된다. 이 경우 보유세를 세입자에게 전가하는 현상도 나타날 수 있다. 정부가 의도하진 않았겠지만 중장기적으로 전월세 값이 더욱 오르고, 결국 세입자들이 대다수인 서민들만 더 고통을 받게 된다. 국민경제에 미칠 영향도 걱정이다. 그렇지 않아도 경기침체로 곤란을 겪고 있는데, 보유세 인상으로 인해 수요가 더욱 위축된다면 우리 경제의 12%를 차지하는 건설 관련 업이 타격을 입을 것이다. 여기에 무역 분쟁 등 다른 이슈가 더해지면 장기 침체로 빠질 수도 있다. 특히 이 산업들은 다른 산업에 비해 서민경제와 밀접한 연관이 있기 때문에 서민들의 생활고가 더 심해질 것으로 보인다. 시기도 애매한 감이 있다. 지방 부동산시장은 지표를 산정하기 시작한 이래 처음으로 3년째 하락하는 중이다. 그나마 서울 집값이 올라 이 정도로 버티고 있는데, 서울 집값마저 꺾인다면 투자심리 위축으로 인해 지방시장은 거의 붕괴될지도 모른다. 전문가들은 강남 집값조차 지난해까지 상승한 데 대한 부담감 및 재건축 규제 강화 등으로 하락할 것을 예상한다. 최악의 고용 여건과 국내외발 악재로 인한 거시경제 불안, 거기에 금리 인상까지 예상되는 시기여서 더욱 염려된다. 정부가 보유세 인상의 필요성으로 들고 있는 경제적 불평등 해소에 어느 정도 도움이 될지 의심스럽다. 특히 강남 집값을 잡는 데 효과가 있을지 의문이다. 우리보다 보유세율이 훨씬 높은 나라들 가운데 부의 편중이 더 심한 나라가 있다는 점은 보유세 인상이 경제적 불평등 해소에 한계가 있음을 시사한다. 그리고 다주택자에 대한 양도세 중과가 시작되기 전인 지난 3월까지 거래량이 폭증한 점을 보면 이미 팔 사람은 다 판 것으로 보인다. 지난해부터 ‘똘똘한 한 채’로 주택 수를 줄인 사람들이 많아서 물량 출회로 인한 가격하락 효과는 지극히 제한적일 것이다. 게다가 지금까지 버티고 있는 강남 자산가들이 과연 이 정도 세금 인상으로 영향을 받을지도 모르겠다. 수십 년간 세금을 더 낸다고 해도 한 해만 집값이 오르면 그 정도 이상은 오르기 때문이다. 지난 공청회에서 발표된 것은 확정안이 아니다. 정부가 정책을 확정할 때까지 적어도 국민경제와 서민생활에 미칠 영향을 미리 파악하고, 악영향을 줄이는 방향으로 조정해야 한다. 선진국은 조세 정책을 마련할 때 그 영향을 철저하게 조사하는데, 이는 국민경제와 서민생활에 미치는 영향이 워낙 막대해서다. 지금처럼 외국보다 보유세가 낮으니 높여야 한다고 주장하는 것은 곤란하다. 우리나라 법인세가 선진국보다 높은데도, 더 오른 것을 어떻게 설득하겠는가. 조세 정책은 국민경제에 미치는 영향이 너무나 크기 때문에 단기적 영향과 중장기적 영향을 철저하게 살펴야 한다. 아울러 그 영향이 소득계층별로 어떤 영향을 미칠지도 꼼꼼히 살펴야 한다. 성급한 정책으로 인해 서민들이 고통받는 상황만은 절대 피하는 방향으로 정책을 만들어야 한다.

대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회가 발족 두 달여 만인 어제 문재인 정부의 부동산 보유세 개편안을 내놨다. 보유세 강화라는 문 정부의 원칙과 1가구 1주택자 세 부담 증가 사이에서 고심한 흔적이 엿보인다. 특위 내에서도 보유세 가운데 종합부동산세를 인상하는 것에 대해서는 이견이 거의 없었지만, 그 방식에서는 갑론을박이 있었다고 한다. 그래서 내놓은 것이 4가지 시나리오다. 종부세 과표인 공정시장가액비율을 연간 10% 포인트씩 올리는 방안이 1안이고, 세율의 누진도를 키워 최고세율을 2.5%(주택 기준)까지 올리는 방안이 2안이다. 이 두 가지를 병행하는 방식이 3안, 1주택자는 공정시장가액비율만 올리되 다주택자는 공정시장가액비율 및 세율을 인상해 차등 과세하는 것이 4안이다. 이 가운데 관심은 공정시장가액비율과 누진도를 함께 높여 1조 3000억원의 세수증대 효과를 유발하는 3안(1안+2안)과 다주택자에 과세를 집중한 4안에 모아진다. 특위가 오는 28일 전체회의에서 ‘부동산 보유세 개편 권고안’을 최종 확정해 제출하면 정부가 7월 말 이를 확정 발표하고, 9월 정기국회에서 법제화하게 된다. 이 과정에서 다소 손질이 있겠지만, 큰 틀에서는 이 두 시나리오 안에서 하나가 결정되거나 절충 형태가 될 것이란 분석이다. 서민들은 뛰는 집값과 과도한 전셋값 부담 때문에 고통받고 있고, 심지어 젊은층은 주거 부담 때문에 결혼까지 미루고 있다. 이런 판에 한쪽에서는 주택이 투기 수단으로 활용되고 있는 것이 엄연한 현실이다. 보유세 강화는 투기 억제와 조세정의 구현 차원에서도 당연한 귀결이라고 하겠다. 다만, 우리는 재정개혁특위와 정부에 보유세제 개편 과정에서 몇 가지 원칙을 주문하고자 한다. 전체 주택 소유자 중 90%에 달하는 1주택자에 대한 과도한 과세는 없어야 한다는 점이다. 노무현 정부 때 도입된 종부세가 세 부담 증가를 우려한 1주택자의 반발로 인해 사실상 유명무실화한 것을 반면교사 삼을 필요가 있다. 통계청에 따르면 우리나라 40, 50대 가구의 부채가 8500만원대로 가장 많다고 한다. 부모 봉양과 자식 부양 등으로 가뜩이나 씀씀이가 큰 중년층이다. 아끼고 모아서 중년에 집 한 채 장만했는데 집값이 좀 올랐다고 과도하게 세금을 물리면 반발하는 게 당연하다. 1주택자와 다주택자는 당연히 다르게 취급돼야 하고, 1주택자 중에서도 고가 주택 이른바 ‘똘똘한 한 채’를 보유한 가구와 그렇지 않은 가구를 구분, 과세에 차별을 두는 것이 마땅하다. 또 하나는 보유세의 개편이 과세에 방점이 있는 것인지, 부동산 거래의 선순환 구조를 정착시켜 집값 안정에 있는 것인지 분명히 해야 한다. 이 둘이 상치되는 것은 아니지만, 그래도 세수 증대보다는 시장의 선순환 구조 정착에 방점을 두어야 한다고 본다. 시장에서는 역전세대란이 우려되고 지방에서는 미분양이 쌓이고 있기 때문이다.

보유세 개편안을 접한 부동산중개업자들은 침체한 주택시장이 더욱 가라앉을 것으로 내다봤다. 세금 증가에 따른 부담보다 투자 심리 위축으로 거래량이 감소할 것이라는 생각에서다. 주택 관련 전문 연구기관들은 연초 올해 주택 거래량이 지난해와 비교해 10% 이상 줄어들 것으로 전망했지만, 중개업자들은 보유세 강화안이 나와 거래량은 이보다 더 감소할 것으로 내다봤다. 서울 강남구 대치동 K공인중개사사무소 관계자는 20일 “보유세는 양도소득세와 달리 주택 거래가 없어도 집을 보유하는 것 자체만으로 부과되기 때문에 주택 보유자라면 모두 해당하는 세금”이라며 “주택 보유에 따른 심리적 부담감으로 투자 수요가 줄어들어 거래량은 감소할 것 같다”고 말했다. 박원갑 국민은행 수석부동산전문위원은 “서울을 비롯한 청약조정 대상 지역은 양도세 중과에다 금리 인상 가능성까지 겹치면서 관망세가 짙어질 것 같다”고 전망했다. 다주택자에게는 종부세 세율까지 올리는 방안이 제시돼 시장은 더 얼어붙을 것으로 보인다. 대신 1주택자에게는 종부세를 낮게 부과하는 방안이 나오면서 똘똘한 고가 주택 1채를 보유하려는 수요는 늘어날 것으로 보인다. 다주택자의 종부세 강화에 대한 세부 내용이 부족하다는 목소리도 나왔다. 주택 소재지나 가족 구성원, 주택 규모·가격을 구분하지 않고 획일적으로 다주택자 여부를 판단하는 것은 되레 조세 형평성 차원에서 모순이라는 것이다. 고향에 있는 상속받은 농가주택, 부모를 모시거나 직장 이동에 따라 어쩔 수 없이 사들인 주택, 저렴한 가격의 소규모 주택 등을 구분하지 않고 같은 가구수로 간주하면 비싼 아파트 한 채를 가진 사람보다 종부세를 많이 내야 하는 모순이 발생하기 때문이다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회(재정개혁특위)가 22일 공개한 종합부동산세 개편안은 종부세를 매길 때 사용하는 공시지가 비율(공정시장가액 비율) 인상과 세율 인상, 1주택자와 다주택자 차등 여부에 따라 4가지 시나리오로 구분할 수 있다. 연간 세수증가 효과는 최소 1949억원(대안 1)부터 최대 1조 2952억원(대안 3)으로 추산됐다. 첫 번째 대안은 공정시장가액 비율을 현행 80%에서 10% 포인트씩 단계적으로 올리는 방안이다. 시행령 개정만으로 가능해 정부로선 가장 쉬운 방안이다. 과세 대상 인원은 현행(주택 27만 3000명, 토지 6만 7000명)과 같다. 늘어나는 세금은 공정시장가액 비율이 90%가 되면 연간 1949억원, 100%가 되면 3954억원으로 전망됐다. 국민은행 WM투자자문부 원종훈 세무팀장에 따르면 고시가격 23억원인 성수 갤러리아포레(170.88㎡)의 경우 종부세가 507만원에서 612만원으로 약 105만원(20.7%), 고시가격 21억원인 반포자이의 종부세는 421만원에서 496만원으로 75만원(17.8%) 늘어난다. 반면 서초 아크로리버파크(84.94㎡·고시가격 13억)은 112만원에서 126만원으로, 잠실엘스(119.93㎡·11억 8000만원)은 70만원에서 79만원으로 오르는 데 그쳤다. 대안 2는 공정시장가액 비율은 그대로 두고 구간별 세율을 차등 인상해 누진성을 강화하는 방안이다. 가령 주택은 6억~12억원 종부세 과표(세금을 매기는 기준)는 세율을 현행 0.75%에서 0.8%로, 12억~50억원은 1%에서 1.2%로, 50억~94억원은 1.5%에서 1.8%로 올린다. 과세 대상은 주택보유자 5만 3000명과 종합합산토지 보유자 6만 7000명 등 총 12만 8000명이다. 세수 효과는 주택과 종합합산토지만 세율을 올리고 별도합산토지를 현행으로 유지하면 연간 4992억원, 별도합산토지까지 올리면 8835억원으로 전망됐다. 대안 3은 대안 1과 대안 2의 조합이다. 공정시장가액 비율은 2~10% 포인트씩 올리고 세율은 대안 2 수준으로 설정했다. 세수 효과는 공정시장가액 비율 2% 포인트 인상은 최대 9650억원, 5% 포인트 인상은 최대 1조 881억원, 10% 포인트 인상은 1조 2952억원으로 추산됐다. 과세 대상은 34만 8000명이다. 누진세율 강화를 통해 부동산 보유세 를 합리화하면서도 실수요자 등 낮은 과표구간 납세자의 세 부담 증가는 최소화하는 방안이다. 대안 3을 실제로 적용해 보니 세율 1.2%를 적용받는 과표 12억~50억원(1주택자 기준 고시가격 21억~59억원) 주택의 종부세가 30% 넘게 늘었다. 성수 갤러리아포레(170.88㎡·23억)는 507만원에서 663만원으로 156만원(30.79%), 반포자이(244.54㎡·21억)는 421만원에서 526만원으로 105만원(25.03%) 올랐다. 반면 과표 6억원 이하 구간은 현재 세율(0.5%)이 적용되기 때문에 종부세 증가폭은 대안 1과 같았다. 대안 4는 1주택자를 우대하는 안이다. 1주택자는 세율 인상 없이 공정시장가액 비율만 5% 포인트 올리고 다주택자는 대안 3을 적용하는 식이다. 세수 효과는 별도합산토지 세율에 따라 6783억원(현행 유지)에서 1조 866억원(0.2% 포인트 인상)으로 추정했다. 과세 대상은 대상 3과 같다. 이를 실제 적용하면 공정시장가액 비율을 85%로 올린다고 가정했을 때 서초 아크로리버파크(고시가격 13억)와 송파 잠실엘스(고시가격 12억)를 각각 1채씩 보유한 다주택자의 종부세는 465만원(872만→1337만원), 성수 갤러리아포레(고시가격 23억원) 1채만 보유한 1주택자의 종부세 인상 폭은 43만원(507만→550만원)이다. 고시가격은 2억원 정도 차이가 나지만 종부세 증가폭은 10배가 된다. 다만 대안 4는 ‘똘똘한 1채’로 대표되는 고가 1주택 보유 심리를 자극할 우려가 있다는 점에서 논쟁이 예상된다. 재정개혁특위에서도 “중저가 다주택자보다 고가 1주택자를 우대해 과세 형평성 제고에 역행할 수 있다”고 밝혔다. 세종 강국진 기자 betulo@seoul.co.kr 서울 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr

‘9억 초과’ 81%는 강남 3구에 잠실엘스 1주택자도 종부세 보유세 225만→317만원 내야 대치 은마 76.79㎡ 종부세 대상서울 송파구의 잠실엘스 아파트(전용면적 84.8㎡)의 올해 공시가격은 10억 2400만원으로 전년 8억 800만원에 비해 26.7%나 뛰었다. 이 아파트를 보유한 1가구 1주택자는 지난해 재산세 225만원만 냈지만 올해부터는 재산세와 종합부동산세를 합해 317만원을 내야 한다. 아파트 공시가격이 9억원을 넘어서면서 종부세 대상(1가구 1주택자 기준)에 편입됐기 때문이다.국토교통부가 30일 공시한 ‘2018년 전국 공동주택 공시가격’에 따르면 서울 지역의 공동주택 보유자를 중심으로 재산세와 종부세 부담이 커지게 됐다. ‘9억원 초과’ 공동주택은 올해 14만 807가구로 지난해 9만 2192가구보다 4만 8615가구(52.7%) 늘어났다. 9억원 초과 아파트는 서울에 전체의 96.0%인 13만 5010가구가 몰려 있다. 이 중에서도 강남3구(서초·강남·송파)에 81.6%(11만 4901가구)가 집중돼 있다. 이에 따라 지난해까지만 해도 재산세만 부담했지만 올해부터는 종부세까지 추가로 내야 하는 1주택자가 늘어나게 됐다. 다주택자 양도세 중과 등의 각종 규제를 피해 서울 강남권의 ‘똘똘한 한 채’로 갈아탔어도 마찬가지로 보유세 부담이 커진다는 얘기다. 종부세 부과 대상은 다주택자는 공시가격 합산액이 6억원을 초과, 1가구 1주택자는 공시가격이 9억원을 초과한 경우다. 서울 강남구 대치동 은마아파트(76.79㎡)도 지난해 공시가격이 8억원에서 올해 9억 1200만원으로 14.0% 올라 종부세 대상이 됐다. 이 아파트 1주택 보유자는 지난해 222만원의 재산세를 냈으나 올해는 종부세까지 포함해 19.9% 증가한 266만원을 내야 한다. 올해 공시가격 9억원 이상에 새롭게 포함된 단지들을 보면 ▲방배동 동부 센트레빌(134.04㎡) ▲논현동 동현아파트(119.67㎡) ▲일원동 목련타운(99.79㎡) ▲도곡동 럭키(124.66㎡) 등으로 대부분 강남3구에 집중돼 있었다. 부산에선 해운대구 현대베네시티(188㎡)가 공시가격 9억 1200만원으로 2017년과 비교해 4.6% 증가했다. 이처럼 강남권을 중심으로 공동주택 공시가격이 크게 오른 것은 재건축·재개발 등 각종 개발사업이 집중됐기 때문으로 풀이된다. 공동주택 공시가격이 평균 16.1% 오른 송파구는 재건축 추진 외에도 롯데월드타워와 영동대로 개발, 위례신도시 개발 등 각종 개발사업으로 호재가 많았다. 강남구(13.7%) 역시 한전 부지 및 영동대로 개발 등 대규모 개발사업이 영향을 미쳤다. 크고 비싼 집일수록 공시가격이 더 오른 것으로 나타났다. 주택 가격별로 상승률을 살펴보면 서울·부산·세종 등을 중심으로 3억~6억원은 6.9%, 6억~9억원은 12.7%, 9억원 초과는 14.3%를 기록했다. 반면 저가주택이 밀집한 지방을 중심으로 2억~3억원의 공동주택은 3.9%, 1억~2억원은 2.0%, 5000만~1억원은 1.2% 상승하는 데 그쳤다. 한편 정부는 급격한 세금 인상에 따른 부작용을 막기 위해 종부세 대상은 전년도 세액의 최대 50%까지 인상률을 제한하고 있다. 재산세의 경우 공시가격 3억원 이하는 전년도 세액의 5%, 6억원 이하는 10%, 6억원 초과는 30%까지다. 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr

하늘 높은 줄 모르고 뛰어오르는 서울 강남의 집값을 잡기 위한 정부의 각종 규제는 시간이 흐를수록 강화되는 양상이다. 이르면 3월 말부터 지은 지 30년이 지난 아파트라도 구조 안전에 이상이 없으면 재건축이 어려워질 것이라고 한다. 얼마 전 국토교통부는 현재 30년인 재건축 가능 연한을 늘리는 방안을 검토하고 있다고 밝힌 적이 있다. 그러면서도 2014년 이전 규정인 40년으로 되돌릴 것인지 구체적으로 검토한 것은 아니라고 했다. 그런데 안전에 문제가 없는 집을 재건축 대상에서 제외하면 해당 아파트는 40년 아니라 50년이 넘어도 다시 지을 수 없다. 이런 상황에서 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회가 다음주 출범한다. 세제와 재정 전문가를 중심으로 꾸릴 것이라는 재정개혁특위의 핵심 과제는 보유세를 비롯한 부동산 과세 체계의 개편이라고 한다. 재경특위 가동의 배경에는 세제 차원의 규제로 강남 집값을 잡아 보겠다는 뜻이 담겨 있다. 하지만 재건축 규제와 보유세 추진이 투기성 자본의 한시적 위축이라면 모를까 강남 집값의 흐름을 되돌릴 수 있는 근본적 대책이라고 믿는 사람은 없다. 오히려 집값도 오르지 않은 비강남 지역이 이런 조치로 불이익을 당할 것이라는 우려가 크다. 강남 집값의 이상 기류에 투기성 자본의 개입이 있다는 정부의 판단은 물론 근거가 없지 않다. 하지만 이른바 ‘똘똘한 강남 집 한 채’ 심리는 투기꾼보다 일반 국민 사이에 무섭게 퍼져 나갔음을 알아야 한다. 무엇보다 강남 집값의 이상 현상이 문재인 정부 출범 이후 본격화됐다는 사실을 외면하지 말아야 한다. 평등하게 교육받을 권리를 찾아 주는 정책을 반대하는 사람은 아무도 없다. 하지만 외고, 자사고, 국제고 같은 특목고의 설 자리를 없애는 정책으로 여건이 좋은 일반고가 다수 포진한 강남이 기득권을 다시 찾게 됐음도 부인하지 못한다. 한마디로 강남 집값과 교육 정책의 함수관계는 중·고생도 이해한다. 정부의 부동산 대책은 시간이 걸리겠지만, 여건이 좋은 지역을 찍어 누르는 것이 아니라 다른 지역의 좋지 않은 여건을 끌어올리는 데서 시작해야 한다. 교육 정책부터 강남이 아닌 다른 지역이 역차별받고 있다는 심리를 개선하는 데 적극적으로 나서기 바란다. 무엇보다 노무현 정부의 역점 시책이었던 지역균형발전은 좀더 촘촘하게 추진해 문재인 정부에서는 구체적 효과가 드러날 수 있어야 한다. 부동산 대책은 경제적 차원에 국한된 재정특위가 아니라 정책기획위 차원에서 ‘큰 그림’을 그리지 않으면 안 된다.

잇따른 부동산 규제 정책 발표와 금리 인상 움직임이 관측됨에 따라 공급되는 오피스텔에 옥석 가리기가 필요할 것으로 보인다. 부동산 전문가들은 이럴 때 일수록 공실률이 낮고, 직주근접 오피스텔에 투자하는 것이 현명하다고 이야기한다. 임대수요가 풍부한 지역 중, 대표적인 지역이 산업단지 인근이다. 산업단지 종사자들이 주로 교대 근무를 하는 경우가 많아 직장과 가까운 주거지역을 선호하기 때문이다. 이 중에서도 청주지역을 주목할 만 하다. 최근 SK하이닉스는 지난 해 보도자료를 통해 청주 테크노폴리스 산업단지에 신축중인 청주공장(M15)의 완공 시기를 2018년 연말로 앞당긴다고 전했다. 이는 약 2조원 규모의 대대적인 증설 프로젝트로 이에 따른 지역 고용확대와 경제 활성화가 기대되고 있다. 업계에서는 SK하이닉스의 대대적인 투자유치가 호재로 작용하면서 청주 일대 부동산 시장이 활기를 띠고 있다는 분석이다. 일자리가 생기고 인구가 유입되면서 직장과 가까운 배후주거지에 거주지를 마련을 하려는 사람들이 늘어나기 때문이다. 아울러 대기업이 투자한 지역은 일차적으로 검증된 곳이라고 볼 수 있어 미래가치도 높다. 이런 인기를 바탕으로 주목받고 있는 오피스텔이 있다. ‘대농지구 롯데캐슬 시티’ 오피스텔이다. ‘대농지구 롯데캐슬 시티’는 지난해 8월 입주를 시작하여 임대수익을 바로 창출할 수 있다는 점 때문에 투자자들의 많은 관심을 받고 있다. 여기에 파격적인 금융혜택을 제공하며, 투자자들의 부담을 한층 줄여준다. 계약금 1차 5백만원 정액제, 최대 3년간 대출이자 지원, 일부 타입 취득세 지원과 함께 잔금 20%는 2년간 유예해주는 조건을 제공한다. 거기에 임차수요 활성화를 위해 공용관리비를 2년간 지원해준다. 롯데건설이 충북 청주시 흥덕구 복대동에서 분양중에 있는 ‘대농지구 롯데캐슬 시티’ 는 지하 4층~지상 15층, 1개동 전용면적 28~53㎡ 총 527실 규모로 구성된다. 단지 맞은편 청주 SK하이닉스 공장, LG화학, SK이노베이션, SPC삼립 등 다수의 기업들이 포진돼있는 청주 일반산업단지와 단지 북측, 첨단복합산업단지로 조성되는 청주테크노폴리스 등의 풍부한 배후수요를 갖추고 있다. 또한 교통여건도 우수하다. 단지 주변으로 중부고속도로 서청주 IC와 경부고속도로 청주 IC, 가로수로 등이 인접해 도로망 진출입이 수월하다. 청주고속버스터미널과 시외버스터미널을 가깝게 이용할 수 있고 KTX오송역과 청주국제공항이 차로 약 20분 거리에 위치해 서울을 비롯한 광역지역으로 빠른 이동이 가능하다. 여기에 북쪽으로 솔밭공원이 위치해 있고 일부 세대에서는 조망이 가능하다. 이밖에 크고 작은 여러 근린공원이 인근에 자리잡고 있어 산책, 조깅 등의 여가활동을 즐기기에도 좋다. 대농지구 롯데캐슬 시티는 인근으로 대형유통시설들이 밀집돼 있는 만큼 교통·편의·문화 등 생활편의시설이 잘 갖춰져 있다. 충북 최대규모의 백화점인 현대백화점과 상업∙업무∙교육∙문화 등의 다양한 시설들로 조성된 지웰시티몰1∙2차 등을 도보권으로 이용할 수 있다. 또한 롯데아울렛, 롯데시네마, CGV 등도 가까워 편리하게 쇼핑과 문화생활을 누릴 수 있다. ‘대농지구 롯데캐슬 시티’의 홍보관은 충북 청주시 흥덕구 진재로에 위치한다. 나우뉴스부 nownews@seoul.co.kr

집주인들이 서울에 있는 집을 팔아서 얻은 평균 양도차익이 2016년 기준 2억원을 훌쩍 넘어섰다. 최근 수도권 부동산 시장은 뜨겁지만 지방 주택 매매 가격은 더 떨어져 양극화 현상이 심해지고 있는 것으로 분석됐다. 11일 국세청의 양도소득세 예정신고 현황에 따르면 서울 소재 주택을 팔아서 챙긴 양도차익은 2016년 기준 거래 1건당 2억 1558만원이었다. 평균 3억 447만원에 사서 5억 3181만원에 팔았다. 양도차익 규모는 2014년 건당 1억 4915만원에서 2015년에 2억 607만원으로 급증했고 2016년에는 더 늘었다.?2016년 전국 주택 거래 1건당 양도차익은 8666만원으로 서울의 절반도 안 된다. 양도차익이 가장 적은 곳은 전남으로 건당 2521만원에 불과했다. 서울 소재 집을 팔면 전남에서 얻는 차익의 약 8.6배를 챙길 수 있었다. 평균 양도차익을 평균 취득 가액으로 나눈 주택 투자 수익률은 서울이 70.8％로 전국 17개 시·도 중 가장 높았고, 전국 평균(46.9％)의 약 1.5배에 이른다. 최근 서울 집값이 상승세를 보임에 따라 강남 등 인기 지역에 이른바 ‘똘똘한 한 채’를 보유한 이들이 주택을 매각할 때 기대할 수 있는 양도차익은 더 커질 것으로 관측된다. 최근 들어 수도권과 지방의 주택 가격 양극화는 더 심해졌다. 한국은행에 따르면 지난달 기준 비수도권 주택 매매 가격은 전월보다 0.1% 하락했다. 월별 가격이 하락한 것은 2016년 6월(-0.1%) 이후 처음이다. 반면 지난달 서울 주택 매매 가격은 0.9% 상승했고 수도권은 0.4% 올랐다. 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr

고가 주택 한 채를 소유한 종합부동산세 납부자가 2년 동안 40% 넘게 급증한 것으로 나타났다. 6일 국세청에 따르면 2016년 기준 1주택 종부세 납부자는 6만 8621명으로 전년보다 20.8%(1만 1815명) 늘었다. 이는 2010년 이후 6년 만에 가장 큰 증가폭이다. 2014년과 비교하면 40.7% 급증한 것이다. 2010년 56만 9000원에서 2014년 47만 4000원까지 떨어졌던 1인당 종부세 납부액도 2016년에는 49만 3000원으로 상승 반전했다. 2012년 이후 4년 만에 가장 높은 것이다. 종부세 납부 기준은 다주택자의 경우 총보유액 6억원 초과지만 1주택자는 9억원 초과다. 1주택 납부자가 늘었다는 것은 그만큼 고가 주택 소유자가 증가했다는 의미다. 국세청 관계자는 “2015년부터 종부세 과세 대상인 주택 공시가격이 크게 올라 납부 대상자가 늘었다”고 설명했다 아파트 등 공동주택 공시가격은 2013년에 전년 대비 4.06% 하락했다가 2014년 0.36%로 반등한 뒤 2015년 3.12%, 2016년 5.97% 등으로 급등했다. ?최근에는 정부가 다주택자 규제를 강화하면서 서울 강남권을 중심으로 투자 가치가 높은 고가 주택, 이른바 ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요가 늘고 있어 종부세를 내는 1주택자는 더 증가할 것으로 전망된다. 정부가 보유세 개편 대상에 다주택자는 물론 고가 1주택자도 포함시키는 방안을 검토하는 이유다. 세종 강국진 기자 betulo@seoul.co.kr

최근에 논설위원실로 자리를 옮긴 뒤 서울 강남의 집값이 궁금해졌다. 하루가 멀다 않고 오른다는데 배경이 뭘까. 참여정부 때의 기억을 더듬었다. 한 달에도 몇 번씩 대책이 나오고, 수시로 합동단속을 나가고, 완결판처럼 2005년 ‘8·31 대책’이 나왔던 기억이 떠올랐다. 당시 집값 대책은 건설교통부가 주도하다가 나중에 금융 카드를 쥔 재정경제부가 간여했다. 대책 발표를 놓고 서로 자기가 하겠다고 다투는 촌극도 있었다. 그때 써먹은 게 총부채상환비율(DTI)이다. 시장도 돌아봤다. 강남은 물론 강북 마포나 성동, 광진 등지도 크게 올랐다. 내친김에 참여정부 때 주택정책을 담당했던 전직 고위 관료에게 물었다. “도대체 강남이 왜 이럽니까.” “참여정부 때 추진했던 신도시 외에 지난 10년간 제대로 된 택지 공급이 있었나요. 이명박 정부 때에는 인프라가 떨어지는 보금자리 주택을 집중적으로 공급했고, 박근혜 정부에서는 뉴스테이로 흉내만 냈잖아요.” 전문가들에게도 물었다. 자산가들의 ‘신(新)갭투자’(전세를 끼고 차액만 투자해 집을 사두는 것), 학습효과, 다시 부상한 강남 8학군, 똘똘한 한 채 등이 튀어나온다. 분석은 명쾌했지만 답은 명쾌하지 않았다. 정부는 지금 난타당하고 있다. 억울하고 동의할 수 없는 것도 있을 것이다. 실제로 지금의 집값, 특히 강남 집값은 이 정부만 탓할 수 없다. 문재인 정부 이전 지난 10년간 집값은 제법 안정됐었다. 그런데 그때 너무 시장을 만만하게 봤다. 강남의 상승 에너지는 높아지는데 제대로 된 공급 대책이 없었다. 부동산114 통계를 빌리면 참여정부 때 서울에서 18만 2000여 가구가 공급된 반면 이명박 정부 땐 14만 2000가구, 박근혜 정부 땐 16만 가구에 그쳤다. 강남권도 그렇다. 집값이 안정됐을 때 재건축을 조금씩 풀어 공급에 숨통을 터줬어야 하는데 능동적이지 못했다. 지난해 집값이 불안할 때 서울시가 잠실주공5단지 재건축을 허용하면서 이 일대 집값이 폭등한 것은 반면교사다. 인정할 것도 많다. 부동산 정책을 설계한 김수현 청와대 사회수석이나 기획재정부, 국토교통부는 세상이 지난 15년 전과 비교할 수 없을 만큼 많이 변했다는 것을 생각해야 한다. 지난해 참여정부 때 썼던 투기방지책을 묶음으로 내놓았던 대책이 이런 변화를 반영했는지 궁금하다. 강남 집값을 들여다보면 과거와 다른 점이 한둘이 아니다. 우선 전셋값이 올랐다. 2005년 전후해 강남의 전세가율(집값에서 전셋값이 차지하는 비율)은 40~45%였다. 지금의 갭투자는 어림없었다. 현재는 강남 전세가율은 70% 안팎이다. 갭투자가 성행하고, DTI 규제가 먹히지 않는 이유다. 또한 지방 자산가들이 자녀에게 강남에 집을 사 물려주는 수요도 적지 않다. 서울에 취직한 자식을 위해 집을 사주는 것이다. 좁은 강남에 전국의 돈이 몰리는 것이다. 여의치 않으면 강남권이나 강북으로 방향을 튼다. 수도권 집중과도 맞닿아 있다. 여기에 매년 70만명이 30세에 도달하고, 이들이 결혼 등을 이유로 매매나 전세 수요를 뒷받침한다는 점도 간과해선 안 된다. 정책 입안자들은 공급으로 풀 문제가 아니라고 강변하지만, 그렇다고 공급을 떼어놓고 대책을 논하는 것도 우습다. 인정할 것은 하자. 서민주택과 함께 고급주택도 건립 여지를 둬야 한다. 이 상태가 지속되면 정부는 보유세로 상승세를 꺾으려 할 것이다. 재산세의 누진율을 가파르게 하면 침체에 빠진 지방 주택시장까지 잡을 수 있는 만큼 일단 보류하고, 종합부동산세를 만지작거릴 것이다. 종부세는 고가주택 수요자에 대한 선택적 압박 수단이 될 수 있기 때문이다. 이를테면 현행은 사실상 기준시가가 12억원 이하인 경우 0.5%의 종부세율을 적용하지만, 이를 9억으로 낮추고, 9억원을 초과하는 경우 0.75%를 적용하는 등 한 단계씩 높이는 것도 방법이다. 양도소득세 부과방식을 확 바꿔 소득금액에 따라 세금을 부과할 수도 있을 것이다. 공감한다. 하지만 좀더 지켜봤으면 한다. 카드는 써 버리면 카드가 아니다. 그래도 강남 대책을 낸다면 달라진 세태를 반영하는 것이었으면 좋겠다. sunggone@seoul.co.kr

새해 벽두부터 서울 강남을 중심으로 집값이 수직 상승하고 있다. 강남 일부 단지에서는 1주일새 1억원가량 급등한 단지도 있는 것으로 전해졌다.5일 공개된 부동산114 시세 정보에 따르면 이번주 서울 아파트값은 지난주 대비 0.33% 올랐다. 이번주 상승률은 1월 첫째주로는 2008년 글로벌 금융위기 이후 가장 높은 수준이다. 특히 그동안 서울 집값 상승세는 강남 지역에 국한된 양상이었지만 최근에는 마포구와 성동구, 목동 등 다른 지역으로 서서히 확산하는 모양새다. 이번주 서울 재건축 단지의 상승률은 0.74%로 정부의 8·2 대책 발표 이후 최고치를 기록했다. 최근에는 압구정과 목동 등 사업 초기 단지도 호가가 높아지고 매물도 늘고 있다.강남과 송파구의 일부 단지에서는 1주일 만에 1억원 가량이 급등한 단지도 있다고 연합뉴스가 전했다. 전문가들은 정부의 부동산 규제로 투기 수요가 줄었지만 서울 강남 등지의 매물이 더욱 큰 폭으로 감소해 오히려 희소성이 부각됐기 때문이라는 진단을 내놓고 있다. 이름 밝히기를 거부한 전문가는 “지금 집값이 오르는 것은 재건축 전매제한 등 각종 규제로 인해 시중에 유통 물량이 너무 줄었기 때문”이라며 “”4월 양도세 중과를 앞두고 시장에 ‘똘똘한 한 채 갖기’ 트렌드가 확산한 영향도 있다”고 설명했다. 부동산114 함영진 리서치센터장은 “서울 재건축 단지 중 초과이익환수제를 피한 단지에서는 그 자체가 호재로 통하고 있고, 올해부터 조합원 지위양도 금지와 전매제한 등으로 매물이 부족해지자 투자 수요가 압구정 등 재건축 초기 단지로 이동하는 경향도 보이고 있다”고 말했다. 이기철 기자 chuli@seoul.co.kr

특목고나 외국어고 우선선발권 폐지라는 정부 교육방침이 발표되자 기존의 인기 학군으로 꼽혔던 강남 8학군과 노원구 중계동, 양천구 목동 등 소위 ‘인기학군’과 ‘학원 밀집지역’을 중심으로 아파트 전세값과 매매가가 들썩거리는 ‘풍선효과’가 나타나고 있다.정부에서 자율형 사립고와 외국어고, 국제고 등 특목고의 학생 선발우선권을 폐지하는 것을 골자로 하는 교육개편 방안이 발표되면서 과거 명문고로 불렸던 고등학교와 학원시설이 잘 돼 있는 지역으로 수요가 몰리는 현상이 나타나고 있는 것이다. 강남구 대치동 은마아파트는 재건축 추진과는 별개로 전세도 물건이 나오질 않아 계약을 하지 못하고 있다. 은마아파트 115㎡ 전셋값은 최근 6억 4000만원까지 실거래됐고 호가는 6억 7000만원에 이르러 한 달여 만에 3000만원이 상승했다. 대치동 래미안 대치팰리스의 경우 새 아파트라는 조건도 함께 붙어 전용면적 84㎡는 11월 초까지만해도 12억원에서 12억 2000만원 선에서 가격을 형성했지만 현재는 13억원으로 한 달새 1억원 가까이 상승했다. 인근 개포 우성 2차아파트 137.4㎡ 전세도 11월 11억~11억 5000만원 선이었지만 요즘은 12억 5000만원에 계약되고 있다. 대치동 한 중개업소 대표는 “자사고나 특목고에 지원했다가 떨어져 원치 않는 일반고로 배정될 바에 차라리 안정적인 명문 학군에 배정되는 것을 바라는 심리 때문에 작년과 다른 양상을 보이고 있다”며 “최근 2~3년간은 입시철을 앞둔 단기 학원수요를 제외하고는 방학특수가 거의 없었다는 점을 비추어 볼 때 이례적”이라고 말했다. 또 다른 명문 학군으로 알려진 양천구 목동의 전셋값도 최근 강세를 보이고 있다. 양천구 목동 신시가지 2단지 95㎡는 지난 10월 전셋값이 6억원이었으나 이달 초엔 6억 2000만원에 거래됐고 신시가지 5단지 65㎡는 10월 초 전셋값이 4억3000만원이었으나 현재 4억 8000만원으로 5000만원 가량 상승했다. 강북지역의 인기 학원가인 노원구 중계동 은행사거리 일대 아파트 전셋값도 강세다. 특히 서라벌고와 영신고, 대진고 등에 배정받을 수 있는 청구건영 아파트 전용 85㎡는 현재 전셋값이 5억 2000만∼5억3000만원까지 올랐다. 지난 10∼11월에는 4억원대 후반에 그쳤으나 현재는 5000만원 가량 훌쩍 뛴 것이다. 중계동의 한 중개업소 사장은 “단지별 전세 물건이 2∼3개뿐인데 로열층은 아예 없고 대부분 1층짜리 물건으로 전셋값은 계속 상승하고 있는 분위기”라고 말했다. 부동산114 함영진 리서치센터장은 “수도권 입주물량 증가로 전반적인 전셋값은 안정세를 이어가겠지만 강남 등 학군 인기 지역은 일시적으로 전세가격이 들썩일 것으로 보인다”며 “보유세 강화 등 정부의 추가 규제가 관건이지만 ‘똘똘한 한 채’ 선호현상이 커지면서 강남 등 인기 지역은 매매·전셋값 모두 강세를 이어갈 가능성이 있다”고 말했다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr