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  • [백승종의 정감록 산책] (50) 예언에 관한 일화

    [백승종의 정감록 산책] (50) 예언에 관한 일화

    ‘정감록’에 대한 이야기는 아무리 해도 끝이 없다. 주제를 40개 정도로 나눠 일년 가까이 연재를 해왔지만 손길이 미치지 못한 부분이 아직도 많다. 우선 생각나는 것이 예언에 관한 흥미로운 일화들이다. 그 중엔 그냥 버려두기 아까운 것이 꽤 많아 몇 가지를 간추려 보았다. 특히 암울했던 일제시대엔 독립을 향한 민중의 염원이 간절해서인지 각종 예언과 관련된 일화가 많았다. 또 혼란스러웠던 시기에 동학과 관련된 일화도 빼놓을 수 없다. ●예언에서 찾은 조선독립의 희망 1920년대에는 천도교가 예언과 관련해 많은 일화를 남겼다. 천도교는 동학의 후신이라 이상세계의 실현에 대한 믿음이 유달리 강했다. 당시 교단 지도부는 재정에 충실을 기하려고 성미(誠米) 적립운동을 펼쳤는데, 성미운동에서도 예언이 등장했다. 대강 이런 식이었다. 천도교 신도는 성심을 다한다는 의미에서 끼니 때마다 가족 수만큼 쌀 한 숟가락씩을 모아 교단에 바쳐야 된다고 했다. 하늘은 성미가 많고 적음에 따라 신도들의 성심을 상중하로 판단해 장부에 기재하므로, 성심이 깊으면 복을 많이 받지만 적거나 없으면 벌을 받는다고 가르쳤다. 교단에 따르면, 교조 최제우는 동학이 창건된 지 61주년째 되는 1920년 한국에 갱생한다 했다. 세상에 다시 내려온 최제우는 오만 년 무극대도(無極大道)를 펼쳐 전세계를 통일한다는 것이다. 그는 국제연맹을 대신해 세계정부를 세운다 했다. 이것은 정말 믿기 어려운 예언이었다. 기독교의 재림예수이야기를 방불케 한다. 천도교 신도들은 교단의 가르침을 성심껏 믿고 따르기만 하면 된다 했다. 그들 각자가 바치는 정성은 하늘을 감복시켜, 성미를 많이 바친 이는 새 세상에서 고위관직을 얻게 된다는 것이다. 이들은 본인은 물론, 자손들까지도 무한한 행복을 누릴 수 있다고 설명했다. 이런 가르침은 통했다.1920년경 천도교 측이 거둔 성미 수입은 당시 화폐로 수십만 원이나 되었다. 참고로, 일제말기 초등학교 교원의 초임은 45원에 불과했다. 천도교의 성미운동을 식민지 당국은 사기적인 약탈행위로 간주했다. 하지만 그렇게만 볼 것은 아니다. 성미는 물론 천도교단의 운영자금으로 사용되었으나, 그 상당부분은 독립운동과 계몽운동에 투입되었다.1919년의 3·1운동 때도 천도교 측은 운동자금의 대부분을 부담했다. 그 뒤에도 천도교 측은 ‘개벽’과 같이 선진적인 계몽잡지를 발간했고 농촌운동을 일으켰다. 기꺼이 성미를 적립했던 신도들도 마음속으로 조선독립을 꿈꾸고 있었다. 심지어 천도교의 곁가지인 무극대도교나 상제교 측도 그러했다. 무극대도교는 일제의 보안법을 자주 위반한 것으로 유명했다. 상제교도 교주 김연국이 상제로부터 홍서(紅書)를 받았다고 주장해 관심을 끌었다. 또 다른 일파인 수운교도 교조 최제우를 부처의 후신으로 보았다. 이들 교단은 여러 예언을 동원해 곧 지상천국이 실현된다고 주장했다. 지상천국은 당연한 일이겠지만 독립을 기본전제로 했다. 일제가 조사한 결과를 보면, 이런 신종교에 입교하게 된 동기는 ‘감언이설´을 믿었기 때문이다. 실상 그것은 단순한 감언이설이 아니었다.“이 교단”은 혁명 즉, 정권창출에 성공할 것이고 따라서 새로운 정치지도자를 배출하게 되며,“이 교”에 입교해 신앙 활동을 잘 하면 생활이 안정되고 새로운 정치지배세력의 일원이 된다는 확신이 뚜렷했다. 이미 언급한 천도교 등 여러 신종교들을 비롯해 보천교, 금강도 및 청림교의 사정도 마찬가지였다. 이들 역시 기존 예언서인 ‘정감록’을 중시했고, 거기에 자기네 나름으로 새 예언을 덧붙였다. 심지어 전혀 이름조차 없는 소규모 단체들도 ‘정감록’에 기대어 독립을 점쳤다.1931년 3월31일, 경상북도 칠곡군 왜관경찰서 고등계는 경북 상주와 문경 등지에 사는 평범한 남녀 주민 4명을 보안법 위반자로 검거했다. 당시 40∼50대 나이로 장년층에 속했던 이들은 조선독립을 목표로 비밀결사를 조직했다는 혐의를 받았다. 그들은 ‘정감록’의 한 구절,“땅값이 똥값이 되며 천 마리 말이 소가죽을 입는다.(土價如糞 馬千牛服)”라는 대목을 장차 반드시 일어날 미래의 현실로 받아들였다. 그들의 해석은 특이했다. 장차 세계대전이 일어나 10년간 지속된다고 보았고, 결과적으로 일본은 멸망하고 조선독립은 의심할 여지없는 사실이 된다 했다. 우연한 일이지만 이 예언은 거의 들어맞았다.1939년 제2차대전이 터졌고, 전쟁은 장기화되었다. 일본은 연합국 측에 패전해 무조건 항복했으며, 마침내 한국은 해방되었다. 그런 주장을 펼치던 사람들은 ‘정감록’ 예언을 따라 십승지를 찾아갔다. 그들은 경북 상주군 화북면 중대리에 있는 우복동에 주목했다. 거기 피난처를 정한 다음, 그들은 조선독립을 위해 본격적인 준비를 시작했다.1928년 5월, 우복동에서 결사를 맺고 사찰을 지어 승려로 가장했다. 이웃한 지역사회에서는 그들의 취지에 공감해 사찰건립기금을 낸 사람이 20명가량이나 되었다. 우복동의 ‘선민’들은 장차 이 나라를 이끌어 나갈 진인 정씨의 출현을 기다리며, 그 때 긴요하게 쓰일 인재를 양성하기 위해 종교 교육활동에 몰두했다 한다. 사실 19세기 이후 한국에는 수많은 예언이 난무했다. 그 중엔 ‘정감록’에 전혀 나오지 않는 예언도 많았다.1933년 8월21일, 충청북도 영동 출신의 박모라는 사람은 그동안 누구도 풀이하지 못한 예언시를 독자적으로 해석했다. 그 일부가 우연히도 사실로 입증되었다. 문제의 예언시는 첫 구절이 이러했다.“봄날 나무에서 원숭이가 우니 귀신도 알지 못한다.”(猿啼春樹鬼不知)는 것이다. 박 도사는 여기 나오는 원숭이(猿)를 임신년 즉 1932년으로 간주했고, 그 해 3월 만주국이 창건될 것을 예견한 시라고 주장했다. 시의 둘째 구절은 “비바람이 치는 날 닭이 울 때”(一天風雨鷄鳴時)라 했다. 박 씨는 닭이 울 때(鷄鳴時)를 계유년(1933)으로 상정했다. 그 해에 만주국의 주권을 둘러싸고 국제회의가 열린다고 예견했다. 회의에서 일본이 만주를 불법 점령한 사실이 국제적으로 인정받지 못하게 되며, 그 결과 일본은 국제연맹을 탈퇴하는 사태가 벌어진다고 내다보았다. 엄밀한 의미로, 이것은 틀린 해석이었다. 그러나 역사의 긴 흐름에서 볼 때, 만주국의 성립은 장차 1937년 중·일전쟁이 일어나리란 예고편이었다. 그 전쟁이 확대되어 마침내 1939년, 세계 제2차대전으로 번진 것도 사실이다. 이런 점에서 박씨의 예언 풀이는 제법 타당한 점이 있다고 볼 여지가 있다. 예언시의 마지막 부분은 “만국이 진을 이루고 개가 울 때” (萬國成陳犬吠時)란 구절이었다. 박씨는 이 구절에 대해,“개가 울 때”(犬吠時)는 갑술년(1934)이며 만주 문제가 직접적인 원인이 되어 세계전쟁이 유발되고 악성 전염병이 유행한다는 뜻이라 했다. 그러나 그 말대로 1934년에 무슨 큰일이 일어나지는 않았다. 식민지 시대 말기에는 일본의 패망을 예언한 대본교(大本敎) 같은 신종교도 있었다. 그 교주 왕인은 1945년에 “국체변혁”(國體變革), 즉 일본이 망한다는 예언을 내놓았다. 그의 위험한 발언이 나오기가 무섭게 식민지 당국은 대본교의 교당을 헐어버렸다. 왕인 등 교단 지도부도 몽땅 체포했다. 본래 왕인이란 사람은 농부였다. 그런데 예언능력이 탁월해 신종교의 교주가 된 것이다. 그는 교당의 터를 잡을 때 여기를 파면 반석같이 큰 바위가 나오리라 예언했다. 과연 그 말 대로였다. 세상 사람들은 왕인이 땅속까지 꿰뚫어보고 일제의 패망을 예견할 만큼 형안을 가졌으면서도, 자기 교당이 허물어질 줄은 미처 내다보지 못했다며 비웃었다. 중요한 사실은 평범한 개인이든, 크고 작은 신종교 단체든 일제시기 내내 많은 한국인들이 늘 조선독립을 점쳤다는 점이다. 그리고 그 예언은 대부분 ‘정감록’을 토대로 했다.‘정감록’은 민중의 희망이었다. (푸른역사연구소장) ■ 동학과 정감록-최제우, 동학정신에 정감록 ‘弓弓乙乙’ 담아 동학을 창시한 최제우는 ‘정감록’에 대해 미묘한 태도를 보였다. 동학경전을 읽어보면 그는 정감록을 믿는 것 같으면서 부정하고, 부정하는 듯하면서도 믿는 것 같다. 그가 “기이한 동국 참서”, 즉 ‘정감록’을 손에 쥐고 들려준 가르침을 좀 풀어보면 이렇다. 과거 임진왜란 때는 이재송송(利在松松 이여송 형제가 도움이 됐다)이라 하였고, 가산 정주 서적(西賊 홍경래 난)때는 이재가가(利在家家 가만히 집에 있는 것이 좋았다)라고 ‘정감록’ 등에 기록돼 있지. 다 맞는 말이었네. 그런 선례를 본받아 우리의 미래도 한번 설계해 보세. 앞으로 세상을 제대로 살려면 ‘정감록’에 나오는 구절이네만 이재궁궁(利在弓弓 궁궁이 유리하다)을 알아내는 것이 정말 필요하다고 봐야 하네. 매관매직을 일삼는 세도가들도 그 마음은 오직 궁궁에 있는 듯하고, 돈 많은 부자들도 궁궁만 찾고 있네. 거지들도 궁궁, 풍수에 미친 사람들도 궁궁촌을 찾아 더러 깊은 산중으로 들어간다네. 더러는 서학(西學 천주교)에 입교해 그것이 궁궁인 줄로 믿고들 있지. 세상 사람들이 옳거니 그르거니 따지는 것이 몽땅 궁궁에 관한 것뿐이네. 그러나 제 몸을 닦고, 집안일을 바로 다스리지 않은 사람이 강산을 찾아가면 뭐하나. 경박한 세상 사람들 같으니! 다들 이익이 송송(松松)이니 가가(家家)에 있다고 한 말뜻은 겨우 알아낸 듯하지만 정작 궁궁이 무엇인줄은 전혀 모르고 있군. 최제우는 자신이 발견해낸 종교적 진리가 바로 궁궁이라고 믿었다. 그래서 자신의 가르침을 “무극대도”라 불렀고, 앞으로 5만년간의 태평시절이 온다고 주장했다. 그는 ‘정감록’에 적힌 궁궁을을(弓弓乙乙)이란 구절에 모든 진리가 압축돼 있다고 생각했다. 이 구절에 입각해 그는 궁을부(弓乙符)를 만들었다. 이 부적을 몸에 붙이면 상처가 생기지 않고, 이것을 불살라 먹으면 만병이 사라진다고 최제우는 가르쳤다. 그러다 고종1년(1864) 그는 형장의 이슬로 사라졌다. 하지만 동학의 인기는 더욱 높아져, 그가 죽은 지 30년이 되던 갑오년에 동학농민운동이 일어났다. 전봉준이 이끈 동학군들의 깃발에는 ‘오만년수운대의´(五萬年水雲大義)란 글귀가 높이 매달려 있었다. 그것은 수운, 즉 최제우가 설파한 5만년 이상세계의 꿈을 이루겠다는 의지의 표현이었다. 요컨대 궁을을 이 세상에서 실현하겠단 것이었다. 고종30년(1894)에 시작된 동학농민운동을 전후해 민간에 여러가지 노래가 유행했다. 단순한 노랫가락이 아니라 요참(謠讖), 즉 노래형태를 빈 예언이었다. 더러는 일제시대까지도 남아 인구에 회자되었다. “가보세 가보세 을미적 을미적 병신되면 못간다.(甲午歲 甲午歲 乙未 乙未 丙申되면 못 간다)” 기왕 일을 벌이려거든 갑오년(1894)에 서울까지 밀고 올라가서 일을 마무리지어야지, 그렇지 않고 우물쭈물하다 을미년이나 병신년까지 지연되면 실패하게 돼 있다는 것이다. 이 예언 노래는 갑오 동학농민운동 당시 김개남 등 급진파 측에서 퍼뜨렸을 가능성이 있다. 그게 아니라면 운동이 실패로 끝난 다음, 뒤늦은 후회를 예언의 형태로 담아냈다고 추측해볼 수도 있다. 동학농민군이 서둘러 서울로 진격하지 못하게 된 이유가 있었다. 그 가운데 하나는 남원 방면을 공략하다 뜻밖의 거센 저항에 부딪힌 사실과 관련이 있다. 운봉 아전 박봉양이 이끈 반항세력이 만만치 않았기 때문이다. 박씨의 저항은 요참에도 담겨 있어 우리의 주목을 끈다. “아랫녘 새야, 윗녘 새야, 전주 고부 녹두새야, 녹두밭에 앉지 마라. 하루박(하눌타리), 후-여!” 전라도 고부 출신 녹두장군 전봉준은 ‘하루박´으로 표현되는 박봉양에게 밀린다는 말이다. 참시에서 저항세력을 하눌타리 또는 하루살이에 불과한 박씨라고 일컬은 점은 재미있다. 이런 비유로 볼 때 노래를 만든 이나 부른 이는 농민군 편이었다. 노랫말에 보이는 “후-여”는 새 쫓을 때 내는 소리다. 녹두새 전봉준에게 미리 경고해 농민군이 남원쪽으로 움직이지 말게 했어야 한다는 후회가 느껴진다. 알다시피 동학농민군은 공주 우금치 전투에서 일본군에 패배했다. 이로써 운동은 돌이킬 수 없게 되었다. 결국 전봉준과 김개남을 비롯한 지도자들이 체포되어 처형되었다. 수많은 농민군들이 가혹한 처벌을 받은 것도 물론이다. 이런 동학농민군들의 비원을 담은 노래는 한둘이 아니었다. 가장 유명한 것은 “새야 새야 파랑새야, 녹두밭에 앉지 마라. 녹두꽃이 떨어지면 청포장사 울고 간다.”란 노래였다. 전봉준을 녹두꽃에 비유해 그의 죽음이 곧 민중의 비극이란 것이다. 그밖에 “솔잎과 댓잎이 파르라니 봄인 줄 알고 찾아 왔는데, 흰눈이 펄펄 흩날리니 송죽이 나를 속였었구나.”란 노래도 널리 유행했다. 솔잎과 댓잎만 보고 겨울을 봄으로 착각했다는 가사는, 농학농민군이 시세판단을 잘못해 너무 일찍 군대를 일으켰다는 비판을 담고 있다. 농민군의 준비부족을 한탄한 것이다. 이들 가요는 내용을 가지고 보면 농민운동이 실패로 돌아간 다음, 그 편에서 만들어 부른 것이 아닌가 짐작된다. 그러나 노래를 채집한 이은상의 조사결과에 따르면 일제시대 민중은 이 노래들을 후일담으로 생각하지 않았다. 그들은 이 모든 노래가 운동이 발생하기 전에 유행한 예언이었다고 믿었다. 민중은 동학농민운동의 최고지도자 전봉준에게 특별한 예지력이 있다고도 생각했다.1894년 음력 4월경 전라감사 김문현은 농민군을 조기에 진압하기 위해 전봉준을 암살하려고 했다. 그는 자객 2명을 밀파했다. 자객들은 담배장사로 변장해 전봉준에게 접근했다. 그러나 그들은 곧 신분이 탄로되어 붙들리고 말았다. 전봉준은 점술에 밝았기 때문이다. 점괘를 던져본 그는 자객이 온 사실을 금방 알아차렸다고 한다. 믿고 따를 지도자라면 당연히 예언능력이 있어야 된다고 민중은 생각했다. 요즘도 연말이 되면 국가기관이나 공신력을 자랑하는 주요연구소에선 다음해의 경제성장을 전망하곤 한다. 이런 예언, 예시능력은 예나 지금이나 지도자의 필수조건인 모양이다.
  • 서울 성북·서대문구·진주시 토지투기지역 지정

    서울 성북구와 서대문구, 경남 진주시 등 3곳이 토지투기지역으로 지정됐다. 재정경제부는 20일 박병원 제1차관 주재로 부동산가격안정심의위원회를 열고 주택과 토지 6개 후보지역에 대해 심의한 결과 이같이 결정했다. 이에 따라 주택투기지역은 56곳, 토지투기지역은 81곳으로 늘어났다. 성북구는 정릉 일대의 개발제한구역 해제, 장위동 일대 제3차 뉴타운 예정지구 등 개발요인이 있는 지역을 중심으로 땅값이 오르고 있다. 서대문구는 북아현동 일대 제3차 뉴타운 지정, 진주는 지난 10월 혁신도시 선정에 따른 개발 기대감 등으로 땅값이 오르고 있다. 투기지역이 되면 부동산을 팔 때 양도세를 기준시가가 아닌 실거래가로 내야 해 세금부담이 늘어난다. 전경하기자 lark3@seoul.co.kr
  • [사설] 행정도시, 보상시비로 또 지체 안 된다

    두 차례의 헌법소원이라는 우여곡절을 겪은 행정중심복합도시가 이번에는 보상문제로 시끄럽다. 정부가 그제부터 토지수용 대상지역의 보상가를 주민들에게 통보하자 “시세에 크게 못 미친다.”는 불만이 터져나오고 있다. 주변 땅값이 너무 올라 정부 보상금으로는 대토(代土) 매입이나 생존권 보장이 어렵다는 게 주민들의 주장이다. 일부 주민은 토지공사를 찾아가 과격한 시위도 벌였다. 보상문제가 원만하게 타결되지 않을 경우 행정도시의 추진이 또 지체되지 않을까 걱정이다. 행정도시는 그러잖아도 말도 많고 탈도 많아 3년만에 겨우 확정된 국책사업이다. 정부는 그동안 관계기관과 전문가, 학계, 주민대표 등으로 구성된 보상추진협의회를 통해 20여차례에 걸쳐 보상과 관련한 회의를 했다고 한다. 그런데도 여기서 결정된 축산폐업보상이나 택지공급가 등을 정부측이 번복할 움직임을 보여 주민들의 반발을 사고 있다는 것이다. 정부도 사정이 있겠으나 보상협의회의 결정사항에 대해서는 최대한 존중하는 게 바람직하다고 본다. 주민들도 시가를 들이대며 보상금을 무리하게 올려달라고 고집할 일이 아니다. 법과 규정, 그리고 보상협의회의 합의를 바탕으로 보상에 착수하는 정부에 협력할 것을 당부한다. 행정도시의 건설은 수도권 집중을 막고 지역균형발전 차원에서 진행되는 것이다. 특정지역 주민들의 자산가치를 올려주려는 사업이 아니란 얘기다. 당장의 보상도 중요하나, 행정도시 완공 이후 지역경제의 활력 등 눈에 보이지 않는 보상도 있음을 인식해야 한다. 지역주민의 지지에 힘입어 결정된 정책인 만큼 이제는 협조가 필요하다.
  • “보상금 턱없이 낮다” 거센 반발

    행정도시 개인별 보상금이 결정, 통보되자 예정지인 충남 연기·공주 주민들은 “보상금이 크게 낮고 보상추진협의회에서 합의된 사항이 번복될 조짐을 보이고 있다.”며 반발하고 있다. 이 지역 주민 50여명은 19일 점거 중인 대전시 유성구 전민동 한국토지공사 행정도시건설사업단 전산실로 진입을 시도하다 경찰 200여명과 40분 동안 격렬한 몸싸움을 벌였다. 주민들은 “그동안 축산폐업 보상, 이주자 택지 80평에서 100평으로 확대 공급 등이 합의됐는데도 토지공사와 정부가 이제 와서 ‘협의가 더 필요하다.’며 이를 수용하지 않고 있다.”면서 “협상의지가 있는지 묻지 않을 수 없다.”고 주장했다. 공주시 장기면 당암1리 이규환(41)씨는 “행정도시 인근인 공주시 대교·봉안리 일대 땅값이 밭은 평당 50만원, 논은 35만원을 웃돈다.”며 “보상금으로는 주변에 살 만한 땅들이 없다.”고 분통을 터뜨렸다. 공주·연기지역 곳곳에 ‘보상가 실거래가로 보상하라’ 등 플래카드가 내걸려 있고 주민들은 곳곳에 모여 보상문제로 수군대는 장면이 목격되고 있다. 주민보상대책위원회 임백수(48) 위원장은 “주민들의 의견을 수렴해 곧바로 구체적인 대응방안을 세우겠다.”고 말했다.연기 이천열기자 sky@seoul.co.kr
  • 거래허가구역 땅 취득때 자금조달 계획서 의무화

    내년 3월부터 토지거래허가구역에서 땅을 사는 사람은 의무적으로 자금 조달계획서를 제출해야 한다. 또 토지이용의무 위반행위에 대해선 과태료(5000만원 이하) 대신 땅값의 5∼10%에 해당하는 무거운 이행강제금을 물어야 한다. 건설교통부는 ‘8·31대책’의 후속 조치로 토지거래허가제도 개선을 위해 이같은 내용의 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 및 시행규칙 개정안을 마련, 입법예고하고 내년 3월부터 시행한다고 14일 밝혔다.●취득자금 조달계획 명시 의무화 토지거래허가신청서에 ‘토지취득자금 조달계획서’를 별도로 붙여야 한다. 계획서에는 자기자금(금융기관 예금, 토지보상금, 주식·채권 매각대금), 차입자금(금융기관 대출, 사채 등)을 구분해 자금원을 밝혀야 한다. 취득자금의 출처가 자기자금인지, 토지보상금인지, 차입금인지 등 자금 흐름을 통계적으로 처리·파악해 투기대책수립이 가능토록 하기 위한 조치다. 다만 개인정보 보호를 위해 구체적인 계좌번호는 기재하지 않아도 된다. 그렇지만 자칫 투기혐의로 몰리면 투기를 단속하는 당국으로부터 모든 계좌를 추적당할 수 있다는 점에서 땅 구입 욕구를 크게 떨어뜨릴 수 있을 것으로 기대된다. 임달호 현도컨설팅 사장은 “자금조달계획제출 의무화 실시는 실거래가신고제와 함께 땅 투자 심리를 위축시켜 토지 거래량이 크게 줄어들 것”이라고 내다봤다.●이용 목적 위반하면 이행강제금 부과 이행강제금 부과대상은 토지거래허가를 받아 취득한 토지를 이용 목적대로 활용하지 않는 경우다. 부과액은 미이용 방치시 땅값(공시지가)의 10%, 불법임대 7%, 불법전용 5% 등으로 차등화했다. 부과하기 전에 3월 이내의 기간을 정해 이행하도록 명령하고, 그 기간까지 이행되지 않는 경우에 사전계고를 거쳐 부과토록 했다. 농지법상 처분 이행강제금이 부과된 경우는 대상에서 제외된다. 부과에 대하여 불복이 있는 사람은 처분 고지를 받은 날부터 30일 이내에 이의를 제기할 수 있다. 이용 개발 목적도 없이 단순 시세차익을 노리고 땅 사재기를 하는 투기꾼의 발길을 묶어두려는 취지다.●농지 및 임야 취득 요건 강화 농지 및 임야 취득은 가구주 전원이 당해 토지 소재 시·군에 6개월 이상 거주토록 하던 것을 1년 이상으로 강화했다. 불법계약, 이용의무위반 행위 등을 신고하면 50만원의 신고포상금이 지급된다. 대체 토지 취득요건을 ‘1년 이내 당해 시·군 및 연접시·군내에서 수용된 땅값 범위에서 취득하는 경우’에서 ‘3년 이내 전국에서 수용된 땅값 범위’로 완화했다. 보상금이 한꺼번에 인근 토지 시장에 몰리는 것을 막기 위한 것이다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr
  • 부자들 돈쓰게 하면 경기 풀린다고?

    한국 경제 위기론이 나오면서 ‘파이를 먼저 키우자.’거나 ‘부자들이 돈 쓸 수 있게 해줘야 한다.’는 목소리가 커지고 있다. 그런데 이 말들은 사실일까. 혹시 언뜻 듣기에 그럴싸하게만 느껴지는 것은 아닐까. 성균관대 이국영 교수는 간결한 책자 ‘공황과 장기불황’(도서출판 양림 펴냄)을 통해 이같은 주장에 ‘0점’을 준다. 채점을 위해 이 교수가 펴든 것은 케인스의 유효수요론.‘시장에 매몰’된 주류경제학은 유효수요론을 일반론이라기보다 극단적인 상황에서 쓸 수 있는 단기처방전쯤으로 취급한다. 그러나 이 교수는 유효수요론이 장기전망임을 강조한다. 특히 케인스가 1943년 2차대전 종전 이후의 경제를 예상한 대목에 주목한다. 케인스는 투자가 저축을 압도하다가 점차 투자가 저축을 흡수할 수 없는 상태로 흘러간다고 내다봤다. 투자가 저축을 흡수할 수 없으면? 그게 바로 장기불황이다. 한국경제에 적용해보면 쉽게 이해된다. 박정희정권 시기 한국은 투자할 일은 많은데 저축이 없어 문제였다. 어떻게 하면 자본을 형성·동원할 것인가가 핵심 과제였다. 박정희가 택한 방법은 몰아주기, 즉 재벌그룹의 형성이었다. 수출호황으로 자본금을 잔뜩 쌓아두고도 경제가 어렵다고 아우성인 지금과는 정반대의 상황인 셈이다. 결국 어떤 방식으로든 투자가 확대되면 문제는 풀릴 수 있다. 그러나 투자확대는 홀로 서 있는 게 아니다. 이 교수는 “확대투자의 기반이 되는 소비수요의 증가세가 뒷받침되지 않으면 하강하는 성장추세를 되돌리기 어렵다.”고 지적한다. 그러면 소비수요를 되살리는 방법은 무엇일까. 부자들은 경기야 어떻든 자기 쓸 돈은 쓰고 산다. 미래에 대한 불안감이 없기 때문이다. 문제는 ‘없는 사람들’이다. 이런 사람들은 경제상황 변화에 민감하다. 비정규직화에 정리해고가 일상화된 마당인데다 걸핏하면 ‘땅값이 어쩌네, 집값이 어쩌네.’ 하는 말들이 나온다. 이 악 물고 저축하고 보험드는 것 외에는 선택할 수 있는 방법이 없다. 이 위협감은 결국 사회이전소득 증대, 즉 복지정책의 확대를 통해서만 사라질 수 있다. 결국 파이가 커져야 한다는 둥, 부자들이 돈 쓰게 하자는 둥의 얘기가 먹혀드는 것은 그게 무슨 대단한 진리여서가 아니라 특권층과 부유층의 이해관계에 부합되기 때문이다. 이 교수는 특히 파이론에 대해 “작은 파이든 큰 파이든 먹고나서 배설하고 끝”이기에 “순환관계에 있는 경제를 파이에 비유한 것 자체가 애초부터 잘못됐다.”고 지적한다.조태성기자 cho1904@seoul.co.kr
  • “택지조성원가 인하”

    “값싼 택지 공급과 행정복합도시 건설, 원활한 신도시 개발 사업을 내년의 역점 사업으로 정했습니다.” 김재현 한국토지공사 사장은 13일 “아파트 분양가를 낮추기 위해서는 땅값을 낮추는 것이 관건”이라면서 “택지개발 사업 시행자가 부담하는 간선시설 부담비율과 도로·공원 등 무상 공급 대상 면적을 줄여 원가 상승을 막아야 한다.”고 밝혔다. 김 사장은 “아파트 분양가의 상당 부분을 차지하는 땅값 부담을 줄이기 위해서는 택지조성 원가 상승을 막고, 개발밀도를 높여야 한다.”고 말했다.이어 “지자체의 지나친 간선시설 부담 비용 요구, 공원·도로 등의 기부채납 면적 증가 등이 택지조성 원가의 상승 요인으로 작용하고 있다.”면서 “(사업시행자의)간선시설 부담 비율을 낮추고, 초고층 개발을 허용해 개발밀도를 올리는 쪽으로 제도 개선이 이뤄져야 한다.”고 주장했다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr
  • 토지거래 2010년까지 제한

    송파구 거여·마천, 강동구 천호 등 서울시 3차 뉴타운 후보지와 2차 균형발전촉진지구의 토지거래가 2010년까지 제한된다. 서울시는 7일 제19차 도시계획위원회를 열고 3차 뉴타운 후보지 11곳과 2차 균형발전촉진지구 3곳을 앞으로 5년 동안 토지거래 허가구역으로 지정했다고 8일 밝혔다. 지정 면적은 모두 346만여평이다. 토지거래 허가구역은 ▲종로구 창신 ▲동대문구 이문·휘경 ▲성북구 장위 ▲노원구 상계 ▲은평구 수색 ▲서대문구 북아현 ▲금천구 시흥 ▲영등포구 신길 ▲동작구 흑석 ▲관악구 신림 ▲송파구 거여·마천 등 뉴타운지구 11곳과 ▲광진구 구의·자양 ▲중랑구 망우 ▲강동구 천호 등 균형발전촉진지구 3곳이다. 토지거래 허가구역은 부동산 투기와 과도한 땅값 상승 등을 막기 위해 지정된다. 시군구 단위는 건설교통부 장관이, 시군구의 일부는 시도지사가 정할 수 있다.1,2차 뉴타운 지역은 이미 모두 토지거래 허가구역으로 지정됐다. 구역 지정이 되면 일정 규모 이상의 토지를 거래할 때 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가구역 내 토지에 대해 용도에 맞는 실수요가 있을 때에만 거래가 허용될 수 있다. 구청장 허가를 받아야 하는 규모는 ▲주거지역은 54.5평 이상 ▲상업지역 60.6평 ▲녹지지역 30.3평 ▲공업지역은 200평 이상 등이다. 지정기간은 2010년 12월까지 잡혔다. 그러나 기간내에 개발사업이 끝나지 않으면 다시 지정할 수 있다. 도계위는 또 서초구 양재동 225일대 2만 9000여평 규모의 한국화물터미널에 용적률 399%를 적용해 37층, 연면적 12만 7000여평 규모의 건물을 지어 화물터미널과 대규모 점포, 창고 등으로 활용하는 도시계획시설(유통업무설비) 세부시설조성계획 변경안을 자문안건으로 심의했지만 전체 부지를 대상으로 한 개발계획을 다시 세우라며 반려했다. 다만 이 부지에 대규모 복합시설을 짓는 계획에 대해서는 긍정적인 의견을 제시, 앞으로 한국화물터미널이 대규모 복합시설로 개발될 전망이다.이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr
  • [클릭 이슈] 판교 분양가 10% 인상요구 논란

    [클릭 이슈] 판교 분양가 10% 인상요구 논란

    화성 동탄에 이어 판교 신도시에서도 원가연동제 실효성 논란이 불거질 전망이다. 내년 3월 판교에서 중소형 아파트를 분양할 예정인 주택업체들이 분양가 인상을 주장하고 나섰기 때문이다. 업체들은 당초 책정한 가격보다 10% 이상 높아진 평당 1200만∼1300만원의 분양가를 요구하고 있다. ●“손해보는 장사 NO!…평당 1200만∼1300만원 돼야” 내년 3월 판교신도시에서 전용면적 25.7평 이하 중소형 아파트 3500여가구를 분양할 예정인 풍성주택, 건영, 한림건설, 한성종건, 이지건설, 대광건설 등 6개 업체는 물가인상률(연 5%) 등을 이유로 당초 예상 분양가인 평당 1100만원보다 높은 1200만∼1300만원대에 공급할 것이라고 5일 밝혔다. 6개 건설 업체의 대표 간사인 풍성주택측은 “분양이 당초 연말에서 내년으로 연기된 만큼 새 물가인상률을 반영하면 건축비가 올라가고, 용적률이 낮은 곳의 경우 택지비도 올라가며, 지형에 따라 암석 제거 공사를 하게 되면 가산비도 높아진다.”면서 “이를 모두 고려하면 분양가 인상이 불가피하다.”고 주장했다. 이 관계자는 “건교부가 정해 주는 건축비는 해가 바뀌는 만큼 물가인상률을 반영해 새로 산정해야 한다.”면서 “지형특성, 용적률 등도 감안하면 분양가는 평당 1200만원 이상 나올 것으로 보인다.”고 말했다. 이들은 이러한 입장을 정리해 건교부에 곧 의견을 전달하기로 했다. 분양 업체들이 당초 분석한 판교 항목별 분양가 내역은 평당 개념으로 택지비 673만원, 건축비(공사비 299만원+설계 감리비 12만원+부대비용 19만원) 330만원, 가산비용 153만원 등 총 1156만원이었다. 한편 이들 6개 업체는 이미 금융비용에서 손해를 봤다고 주장했다. 이들 업체 관계자는 “분양이 연기되면서 업체별 평균 10억원선의 금융부담이 추가돼 지난 8월 주공·토공 등에 땅값을 깎아주든지 땅값 납부일정을 연기해 업체들과 손실을 분담하자고 건의했었다.”면서 “당시 내년 3월로 분양이 연기될 경우 물가상승분을 반영한 건축비가 지금보다 높게 산정될 것이기 때문에 거기에서 보전하라는 의견을 들었다.”고 전했다. ●“건축비 인상 요인은 자재·노임 변동률” 건교부측은 업체의 주장에 대해 터무니없다는 반응이다. 건교부는 “평당 1100만원대로 분양이 어렵다는 업체들의 의견이 선뜻 이해되지 않는다.”면서 “좀더 정확한 분석이 이뤄져야겠지만 현재로선 판교의 분양가를 철저히 관리하겠다는 게 기본 원칙”이라고 말했다. 주택정책팀 박선호 팀장은 “건축비 인상을 결정하는 것은 일반적인 물가상승률이 아니라 아파트 공사에 투입되는 자재들의 가격변동률과 공정에 필요한 노임 변동률”이라면서 “가산요인이 지난 9월 기준과 마찬가지로 0.5% 수준에서 결정될 것으로 보이기 때문에 건축비는 현행 평균 399만원보다 1만∼2만원 정도 오르는 선에서 결정될 것”이라고 설명했다. 따라서 물가상승률 5% 운운하며 분양가를 10% 이상 올리겠다는 업계의 주장은 어불성설이라고 반박했다. 정부는 지난달 동탄신도시 원가연동제 실효성 논란에 대해 “원가연동제의 본격적인 효과는 판교에서 나타날 것”이라는 입장을 밝힌 바 있다. 업체들의 주장대로 판교 분양가가 평당 1200만∼1300만원선에 책정될 경우 분당 변두리 지역 시세(평당 1400만원선)와 별 차이가 없어 원가연동제 도입 취지가 무색해진다. 중소형아파트는 전매 금지기간이 분양계약일 후 10년간이어서 금융비용을 감안하면 시세차익이 거의 없는 셈이다. 특히 8·31대책 이후 빠졌던 아파트값이 최근 회복세를 보이는 가운데 판교 아파트 분양가마저 오를 경우 분당신도시는 물론 서울 강남 등 아파트 시장도 영향을 받을 것으로 보인다. 회사원 강모(36)씨는 “평당 1100만원에 싸게 준다고 해서 많은 사람들이 판교 중소형을 원했다.”면서 “그런데 이런 저런 이유로 분양가를 계속 높여간다면 도대체 원가연동제를 도입하는 게 무슨 의미가 있는지 모르겠다.”고 말했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr
  • 대전시에서 멀리 떨어질수록 유리

    이달 말 도청 이전지 결정을 앞둔 충남도는 2일 이전 평가대상지를 고르기 위한 19개로 된 기준지표를 최종확정 발표했다. 도는 도청이전지 결정에 앞서 평가대상지(후보지) 4∼5곳을 선정할 방침이다. 이날 발표된 지표에 따르면 대전시에서 상대적으로 멀리 떨어질수록 좋은 점수를 받는 것으로 돼 있다. 도청이 대전에 있어 가까운 지역은 이전의 의미가 퇴색되기 때문으로 풀이된다. 또 지역균형발전 차원에서 시·군 재정자립도가 낮은 지역이 나은 점수를 받고 땅값이 싼 곳이 더 유리하다. 지리적으로 도내 중앙지역에 높은 점수를 부여하고, 해안선 500m내 지역은 제외했다. 섬지역은 제외된다는 얘기다. 야생동물보호구역이나 자연환경보전지역에서 5㎞내 지역도 제외되고 지표면의 고도차가 심한 곳도 낮은 점수가 주어진다. 또 고속도로와 철로에서 가까운 곳일수록 점수를 더 받고 개발면적이 넓고 광역상수원이 가능한 지역이 상대적으로 우대 받게 된다. 충남도청이전추진위원회 관계자는 “도청이전 자문위원회에서 지표별로 가중치를 달리해 점수를 매길 것”이라며 “이들 지표에 따라 점수가 높은 평가대상지가 발표되면 대부분 외지인으로 구성된 70명의 평가단을 구성, 이 가운데 이전지를 최종 선정한다.”고 밝혔다.대전 이천열기자 sky@seoul.co.kr
  • 시흥 능곡지구 상업용지 입찰

    한국토지공사는 오는 15∼16일 시흥능곡지구 상업용지 24필지를 입찰에 부친다. 필지당 178∼419평으로 평당 516만∼685만원.누구나 입찰에 참가할 수 있다. 입찰 참가는 토공 홈페이지(www.iklc.co.kr)에서 받는다. 입찰보증금은 입찰 희망가의 5% 이상을 공사에서 지정하는 CMS계좌로 입금하면 된다. 계약시 10%를 대금으로 내야 한다. 잔금은 6개월마다 4회에 걸쳐 나눠 납부하면 된다. 땅값의 70%까지 중도금 대출이 가능하다. 시흥능곡지구는 29만평으로 2007년 12월 사업 준공 예정이다.
  • 무분별 주상복합건축 규제 움직임

    울산에 초고층 주상복합건물 건립이 줄을 잇고 있어 땅값 상승과 미분양에 따른 해당 건설업체 경영악화 등 부작용이 우려된다. 울산시는 26일 울산지역 30여곳에 현재 주상복합건물 건립이 추진되고 있다고 밝혔다. 6곳은 이미 건축허가가 났고 11곳은 건축허가 심의 중이며 13곳은 교통영향평가 심의를 하고 있다. 이들 주상복합건물은 25∼56층에 이르는 고층으로 주거시설은 30평형이상, 최대 100평형이 넘는 고급형으로 짓는다. 부동산 업계는 주상복합건물은 공동주택을 지을 수 없는 상업지역에 시세보다 비싸게 땅을 사 건립하고 주거시설을 고급형으로 꾸미기 때문에 분양가가 높아 수요층이 많지 않다는 분석이다. 수요가 한정돼 있는 상황에서 공급이 계속 쏟아질 경우 미분양에 따른 건설업체 경영악화로 부도 등이 우려된다는 지적이다. 울산시는 무분별한 주상복합건물 건립에따른 땅값 상승 등 부작용을 막기 위해 용적률 규제 등 건축조건을 강화하는 조례 개정을 추진하고 있다.울산 강원식기자 kws@seoul.co.kr
  • 충청권 부동산시장 활기띨듯

    행정도시특별법의 헌법소원 각하 결정으로 충청권 부동산 시장은 다시 활기를 되찾을 것으로 보인다. 행정중심복합도시(행복도시) 건설이 법적 타당성을 얻으면서 불확실성이 사라진 24일 충청권 부동산업소에는 그동안 머뭇거리던 투자자들이 다시 찾아들기 시작했다. 이미 땅을 사놓고 노심초사했던 투자자들도 안도의 한숨을 내쉬었다. 전문가들은 헌법소원 각하 결정으로 연기·공주 땅값은 더이상 떨어지지 않을 것으로 전망했다.‘8·31대책’ 이후 거품이 빠졌던 주변 지역 아파트값도 다시 원상 회복될 조짐이다. 특히 연기·공주 주변 땅과 대전 지역 건물 등에 투자자들이 몰리고 가격도 오를 것으로 보인다. 대전 서남부권개발에 따라 2조원에 가까운 보상비가 지급됐고, 연말에는 행복도시 보상비 5조원이 풀릴 예정이다. 이럴 경우 토지거래허가구역 밖의 땅으로 투자자들이 몰리고, 특히 대토(代土) 구입자들이 늘면서 농지나 임야 수요가 늘어날 것으로 보인다. 오진우 벤처부동산 사장은 “과거처럼 광풍은 불지 않겠지만 가라앉은 충청권 부동산 시장이 다시 살아나는 계기가 될 것”이라고 내다봤다. 대전·공주 등 기존 도시의 작은 건물 등을 찾는 수요가 늘어나고,8·31대책 이후 2000만원 정도 빠졌던 유성 노은지구 아파트값도 곧 회복될 것으로 전망했다. 그러나 과거와 같은 투기열풍은 일어나지 않을 전망이다. 진명기 JMK플래닝 사장은 “양도세 강화, 토지이용의무기간 확대, 토지 채권보상 등 투기억제 조치 때문에 충청권 토지 시장의 상승폭은 극히 제한적일 것”이라며 “다만 보령, 서천 등 토지거래허가구역 밖은 대토 수요로 인해 가격 상승을 기대할 수 있다.”고 진단했다.연기 류찬희기자 chani@seoul.co.kr
  • 기반시설부담금 완화…재건축 증축분만 부과

    기반시설부담금이 대폭 완화된다. 당초 연면적 200㎡ 이상의 모든 신·증축 건축물에 대해 일률적으로 기반시설부담금을 부과키로 했던 방침을 바꿔 증·개축 건물의 경우 증가 면적에만 부담금을 물리기로 수정안을 마련했다. 입법취지가 퇴색됐다는 지적도 나오고 있다. 22일 건설교통부와 열린우리당이 마련한 기반시설부담금 수정안에 따르면 ‘동일 용도내에서 기존 건축물 철거후 다시 짓는 경우 기존 건축물 연면적은 제외한다.’는 조항이 추가됐다. 이렇게 되면 재건축 아파트는 늘어나는 면적에 대해서만 부담금이 부과돼 당초 예상보다 입주자 부담이 크게 줄어든다. 여야는 최근 이같은 내용의 수정안을 이번 정기국회에서 통과시킨 뒤 시행령을 만들어 내년 7월1일부터 시행하기로 했다.1대1재건축으로 늘어나는 면적이 거의 없는 서울 이촌동 한강맨션 35평형 아파트의 경우 원안대로라면 가구당 3314만원의 부담금을 내야 했지만 수정안을 적용하면 284만원으로 줄어든다. 그나마 직접 설치비용(도로 등 무상 기부채납금액+상하수도 부담금=400만원)을 빼면 부담금을 한 푼도 내지 않는다. 상·공업지역의 경우 땅값이 비싸다는 이유만으로 많은 부담금을 물어야 하는 부작용도 줄이기로 했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr
  • 원가연동제 적용 동탄신도시 분양신청자 몰렸다

    원가연동제를 적용, 분양가를 낮추거나 고품질 아파트를 들이댄다면 실수요자는 언제든지 달려든다는 사실이 입증됐다. ‘8·31대책’이후 아파트 분양시장이 깊은 침체로 빠져든 가운데 실시된 화성 동탄 신도시 아파트 청약 결과는 업체들에 한가닥 희망이 되고 있다. 대구 지역 아파트 청약 결과도 높은 청약률을 기록한 것은 아니지만 눈에 띄는 설계와 마케팅을 동원하면 지방 아파트 수요자를 움직이게 할 수 있다는 가능성을 보여줬다. ●동탄 청약열기…저렴한 분양가격이 뒷받침 지난주 공급된 동탄신도시 아파트는 우미건설·제일건설 컨소시엄과 풍성주택 아파트 모두 높은 청약경쟁률을 기록하며 1순위 마감됐다. 우미이노스빌ㆍ제일풍경채는 1순위에서 평균 9.14대1을 기록해 모처럼만에 수도권 아파트 시장을 뜨겁게 달궜다. 원가연동제에 따라 분양가상한제가 적용된 31평형은 11.58대1의 경쟁률을 보이며 인기를 끌었다. 중대형도 예상외의 높은 청약률을 기록했다.45평형은 6.26대 1,56평형은 35.17대1로 마감했다. 같은 날 청약 마감한 풍성신미주 아파트도 평균 17.1대1을 보였다.33평형 B타입은 135.88대1의 경쟁률을 기록, 업계도 예상 밖의 반응에 놀랐다. 계약률을 걱정하지 않아도 될 전망이다. 우미건설 유건하 마케팅 담당 상무는 “땅값이 상승하고 용적률이 낮아진 것을 감안하면 원가연동제 적용으로 건축비에서는 17% 이상 인하효과가 발생했다.”면서 “분양가격이 떨어져 실수요자들이 몰리면서 인기를 끈 것으로 보인다.”고 말했다. 이어 “이 같은 분위기라면 내년부터 본격적으로 쏟아질 인기 택지지구 아파트는 추가 분양가 상승이 억제돼 청약률을 크게 걱정하지 않아도 될 것 같다.”고 전망했다. ●대구 활발한 마케팅…실수요자 움직임 유도 대구 수성구에서 분양된 아파트는 예상대로 3순위 청약까지 이어지면서 마감됐다. 한꺼번에 대규모 물량이 쏟아진 데다 수요층이 한정됐기 때문이다. 수성구 범어동 삼성물산건설 ‘래미안 수성’은 3순위까지 청약을 받아 겨우 1.2대1로 마감했다. 월드건설 ‘월드메르디앙’역시 순위내 마감했지만 평균 2.5대1의 낮은 경쟁률을 기록했다. 그러나 품질 고급화와 적극적인 마케팅을 동원하지 않았다면 3순위 마감도 어려웠을 것으로 전문가들은 보고 있다. 동탄과 달리 전문 분양 대행사들이 대구 시내를 온통 홍보 팸플릿으로 도배질하고 다녔기에 그나마 순위내 마감이 가능했을 것이라는 분석이다. 삼성물산은 고급 주상복합 아파트 수준의 마감재와 인기 디자이너를 동원시킨 인테리어로 수요자들을 유혹했다. 월드건설은 전문 대행사 직원 수십명이 몇 개월 전부터 상주하면서 공격적인 마케팅을 펼쳤다. 그러나 고분양가가 높다는 지적에도 불구하고 적극적인 마케팅으로 청약을 마감했지만 문제는 계약률이다. 이미 분양된 아파트 계약률이 신통치 않은데다 추가 공급도 예정돼 계약은 쉽지 않을 전망이다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr
  • 김포 장기지구 상업용지 주인은 누구?

    한국토지공사는 김포 장기지구에서 일반상업용지 20필지 4118평을 공급한다. 필지별로 157∼302평이고 평당 분양가는 1097만∼1438만원. 일반경쟁입찰방식으로 공급한다. 장기택지개발사업 생활대책 대상자를 대상으로 우선 공급하고 나머지 필지는 거주 지역 등의 제한없이 일반 실수요자에게 공급한다.다음달 1∼2일 오전 10시부터 오후 4시30분까지 이틀 동안 토지공사 홈페이지(www.iklc.co.kr)를 통해 인터넷으로만 접수한다.입찰보증금은 입찰희망 토지에 대해 입찰하고자 하는 금액의 5% 이상을 공사가 지정한 통장에 자동이체하면 된다. 계약금 10%를 낸 뒤 나머지 90%는 6개월마다 4회에 걸쳐 나눠 내면 된다. 금융기관과 연계, 땅값의 70%까지 중도금 대출이 가능하다.김포신도시는 면적이 358만평으로 면적이 확대돼 아파트 4만 7000가구를 포함,5만 300여가구 15만명을 수용하게 된다. 이번에 공급하는 상업용지는 신도시 중앙에 있어 핵심상권 역할을 할 것으로 기대된다고 토공은 설명했다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr
  • 평당 20만~100만원 오를듯

    판교 신도시 공동주택 분양가가 당초 예상을 깨고 평당 20만∼100만원 오를 전망이다.전용면적 25.7평 초과 중대형 아파트·연립 용지의 경우 토지 재감정으로 땅값 상승이 불가피하고 25.7평 이하도 물가상승률을 감안, 표준건축비가 4∼5% 상향조정되기 때문이다. 건설교통부는 14일 “8·31대책’에서 판교 중대형 공동주택을 10% 늘리기로 함에 따라 용적률이 바뀌는 25.7평 초과 중대형 공동주택용지와 연립용지에 대해 내년 2월중 땅값을 재감정할 방침”이라고 밝혔다.토지 재감정 대상은 중대형 아파트용지 14개 블록과 연립주택용지 4개 블록 등 18개 블록이다. 업계는 재감정이 이뤄질 경우 땅값이 최소한 10∼20% 오를 것으로 보고 있다. 물가상승률을 5%로 가정할 경우 표준건축비와 지하주차장 건축비 등을 합한 25.7평 이하 주택의 건축비도 385만원에서 403만원으로 상향 조정된다. 여기에 분양 시기가 지연되면서 업체의 금융비용이 늘어나 소비자들이 부담하는 분양가는 오를 수밖에 없을 것으로 전망된다. 따라서 중소형 아파트는 평당 1000만원 안팎이 아닌 1050만∼1150만원으로, 평당 1200만원 정도로 추정됐던 중대형 아파트는 1250만∼1350만원으로 상향 조정될 가능성이 높아졌다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr
  • 원가연동제 효과 미미?

    부동산시장 안정을 위해 도입된 원가연동제의 실효성이 연일 도마에 오르고 있다. 정부는 연동제가 시행되면 분양가를 10∼20% 낮출 수 있다고 주장했지만 막상 화성 동탄신도시에 이를 적용해 보니 분양가 인하 효과는 5% 수준에 불과했다.더욱이 시세차익을 남기지 못하게 하기 위해 원가연동제 적용 단지의 전매금지 기간을 분양계약 이후 5년으로 연장한 탓에 수요자 입장에서는 규제는 많고 돈이 오래 묶이는 이중고를 겪어야 한다.●땅값이 문제? 14일 건설업계에 따르면 최근 우미건설과 제일건설 컨소시엄이 원가연동제를 적용해 화성 동탄신도시에 내놓은 아파트의 분양가(전용면적 25.7평 이하)는 평당 734만원이었다. 풍성주택은 754만원이었다. 대우건설도 이달말 동탄에서 평당 730만∼740만원(25.7평 이하)에 아파트를 내놓는다. 이는 지난 8월 포스코건설이 내놓은 원가연동제 미적용 단지의 평당 분양가 786만원보다 겨우 4∼5% 낮아진 것이다. 이들 업체에 택지를 공급했던 토지공사와 주무부처인 건설교통부는 원인을 땅값에서 찾고 있다. 토공 관계자는 “동탄신도시의 기존 아파트 땅값은 평당 330만∼360만원이었지만 택지를 뒤늦게 공급받은 업체의 땅값은 400만원을 훌쩍 넘는다.”고 밝혔다. 포스코건설의 경우 2003년 1월 토공으로부터 평당 357만원에 공급받았지만 우미·제일건설, 풍성건설, 대우건설은 지난해 말과 올해초에 각각 평당 442만원,416만원,424만원에 공급받았다는 것이다. 건교부 관계자는 “원가연동제 적용으로 건축비가 평당 100만원 정도 인하된다.”면서 “원가연동제가 적용되지 않았다면 분양가가 평당 820만원 선까지 높아졌을 것”이라고 주장했다. 업계 관계자는 “용적률이 낮을수록 평당 택지비가 높아진다.”면서 “포스코건설의 경우 용적률이 220%인데 반해 풍성·대우건설 등의 아파트는 용적률이 170%여서 원가가 더욱 비싸질 수밖에 없다.”고 말했다.●공개 가격 산출 방식도 아리송 원가연동제 아파트의 공개 항목은 ▲택지비▲건축비▲설계감리비▲부대비용▲가산비용 등 5가지다. 하지만 이들 항목의 비용이 어떻게 산출됐는지 명확하지 않다. 표준건축비(평당 339만원) 항목을 나눈 공사비·설계감리비·부대비용의 경우 우미·제일건설은 평당 339만원, 풍성건설은 343만원으로 각각 다르지만, 어떻게 차이가 나는 것인지 설명이 없다. 우미·제일건설은 가산비용(지하층 공사비+분양보증수수료+친환경건물 예비인증 등)으로 평당 116만원을 책정했다. 반면 경사지형이라 지하층 공사비를 많이 산정한 풍성신미주의 경우는 평당 152만원이었다. 같은 지역이라도 지하층 공사비가 평당 40만원이나 차이가 난다는 얘기가 된다.주현진기자 jhj@seoul.co.kr
  • [재계인사이드] 박순석회장 백기사 왜 나섰나

    박순석(61) 신안종합건설 회장이 경영권 분쟁중에 있는 신호제지의 지분 9.9%를 매입, 경영진을 지원하는 백기사로 나선 사연에 대해 업계의 관심이 집중되고 있다. 10일 신안과 신호측은 순수한 경영참여와 백기사론을 제기하는 데 반해 대결관계에 있는 대주주인 아람FSI와 국일제지측은 신호제지의 전 오너인 이순국 전 회장과 박 회장의 ‘거래’라는 주장을 펴고 있다. 국내 2위 제지업체인 신호제지는 지난 8월 국일제지가 신호제지의 경영참여를 위해 최대주주인 아람FSI 등으로부터 지분 19.81%를 인수하면서 대주주와 경영진간 분쟁에 휩싸였다. 다음달 13일 신호제지 임시주총에서 대주주인 아람·국일측은 자신들이 추천한 이사 6명을 통과시켜 경영권을 확보하려하는 반면 경영진은 이를 막기 위해 주총 표대결에 앞서 우호 지분으로 신안을 끌어들이면서 유리한 위치를 차지하게 됐다. 신안측은 “건설, 금융(신안상호저축은행), 호텔(리베라호텔), 골프장(신안CC 등), 철강(휴스틸) 등 여러 업종을 다루는 그룹으로 꾸준히 제조업 진출을 모색해 왔다.”면서 “마침 기회가 닿아 신호제지 지분을 인수했고 경영참여가 목적인 만큼 향후 필요하다면 추가로 지분을 매입하겠다.”고 말했다. 이어 “박 회장과 엄정욱 신호제지 부회장 선에서 이번 지분 매입건이 추진된 것으로 안다.”고 말했다. 반면 아람·국일측은 신호그룹 전 오너인 이순국 신호제지 이사가 박 회장에게 빚이 있기 때문이라고 주장했다. 관계자는 “지난 94∼98년 사이 이순국 전 신호그룹 회장이 신안그룹의 계열사인 휴스틸(과거 신호그룹의 계열사인 신호스틸)의 법정관리인으로 있으면서 휴스틸 돈 60여억원을 신호계열사에 무담보로 빌려줬는데 이를 갚지 못해 2003년 손해배상 판결을 받은 바 있다.”면서 “당시는 민사였지만 형사로 고소당하면 징역을 살아야 한다.”고 말했다. 이어 “지금도 이순국 전 신호그룹회장이 이사로 활동하며 사실상 배후조종을 하고 있는데 국일 대신 신안그룹에 회사를 넘기고 채무에 대한 면죄부를 받는 한편 계속 경영에 참여하려는 속셈이다.”고 주장했다. 이에 대해 신안·신호측은 “전혀 사실이 아니다.”면서 “신안건설의 우호지분이 들어오면서 다음달 주총 표대결에서 경영진측 41.69%, 대주주인 아람·국일측 32%를 확보, 경영진이 이기게 됐다.”고 말했다. 신호제지는 국내 제지업계 2위 기업으로 지난해 총 5800억원의 매출을 올린 바 있다. 한편 박 회장은 업계에서 ‘돈 버는 데 귀재’라는 평을 받는다.83년 주식회사 신안,90년 태일종합건설 설립에 이어 96년 신안주택할부금융 등 금융업에 진출했고 외환위기 당시 신안CC를 개장, 회원권 판매와 땅값 상승으로 목돈을 만졌다. 건설업으로 출발해 금융업을 거쳐 레저산업의 황제로 떠올랐다. 지난 2003년에는 골프도박 혐의로 징역 1년에 집행유예 2년을 선고받기도 했다. 주현진기자 jhj@seoul.co.kr
  • 원가연동제 첫 적용 동탄분양가 5% 인하

    원가연동제 적용으로 경기도 화성 동탄신도시 아파트 분양가가 종전보다 5% 정도 떨어졌다.9일 화성시와 우미건설에 따르면 우미건설과 제일건설이 컨소시엄으로 동탄신도시에 공급하는 1316가구 아파트 가운데 원가연동제가 처음으로 적용되는 31평형 평당 분양가가 734만원으로 확정됐다. 이는 지난 8월 같은 지역에서 분양된 포스코건설 33평형 아파트 평당 분양가 786만원과 비교해 5% 저렴한 가격이다. 원가연동제는 분양가 상승을 막기 위해 지난 3월9일 주택법 개정 이후 사업승인을 신청한 공공택지내 전용면적 25.7평 이하 아파트에 대해 정부가 땅값과 건축비 등을 감안, 분양가 상한선을 긋는 제도로 이번에 분양되는 동탄 신도시 아파트에 처음으로 적용됐다.류찬희기자 chani@seoul.co.kr
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