◎市 반쪽 ‘묶인 땅’… “용지난 해소” 기대/대상지역 촉각… ‘조사뒤 부분해제’ 못마땅/2002년 아시안게임 경기장 건설 순조 전망/기장군 등 해제예상지역 경매물건값 ‘껑충’ 도시 전체 면적의 51%가 개발제한구역으로 묶여 용지난에 허덕이던 부산시와 동·서지역이 부산·마산권에 샌드위치된 김해시 등 경남지역은 정부의 그린벨트 완화 방침에 큰 기대를 걸고있다. 그동안 기형적으로 개발된 도시를 체계적으로 발전시킬 수 있다는 기대감 때문이다. 그린벨트내에 거주하는 주민들은 정부의 ‘조사 뒤 부분해제’방침을 못마땅해 하면서도 해제대상지역 포함 가능성 여부에 촉각을 곤두세우고 있다. 지난 72년 지정된 부산권 그린벨트는 모두 599.85㎢. 부산시의 6개 구·군 44개 읍·면·동 381.75㎢와 경남 김해시 10개 읍·면·동 117.07㎢,양산시 101.32㎢ 등이다. 이들 지역에는 모두 12만9,383명의 주민이 거주하고 있다. 부산지역 그린벨트 가운데 해제가 유력시 되는 곳은 ●해운대구 우1,2동·석대동·재송1,2동·반여1∼3동·반송1∼3동 ●기장군 장안읍·일광면·정관면·철마면 ？같？서구 대저1,2동·강동동·명지동·가락동·녹산동 ●북구 화명동·덕천동·만덕동 ●금정구 서동·금사동·남산동·구서동·장전동·부곡1∼3동· ●동래구 온천2동 등이다. 이들 지역은 집단취락지구로 묶어놓을 의미가 없다는게 이곳 주민들의 주장이다. 부산시는 그린벨트가 대폭 해제되면 2002년 아시안게임과 관련,그린벨트안에 입지가 선정돼 차질이 빚어지고 있는 승마·골프·사이클경기장의 순조로운 건설은 물론 도시개발이 활기를 띨 것으로 전망했다. 또 기장군 신도시 개발은 물론 영상제작단지,민속촌 조성등 종합관광단지 개발을 본격 추진할 수 있으며 강서구의 경우 명지 유통단지 설립을 비롯,신호·녹산국가 사업단지와 인근 산업단지와 연계 개발이 가능하게 된다. 부산발전연구원 朴仁鎬 위원(55)은 “기존의 부산시 도시계획 대부분이 그린벨트해제를 전제로 하지 않은 채 수립된 만큼 조만간 21세기를 향한 부산개발 밑그림을 새로 그려야 할 것”이라고 말했다. 부산권 그린벨트에 포함된 경남지역 가운데 해제가 유력시 되는 곳은 ●김해시 대동면,불암동,장유면,진례면 ●양산시 동면,물금읍등 이다. 김해시 李在燮 부시장(57)는 “김해는 동쪽지역은 부산 때문에 그린벨트로 묶여있고 서쪽지역은 마산·창원 때문에 묶여있어 도시개발에 많은 어려움을 겪고있다”며 전면 해제돼야 한다고 강조했다. 한편 정부의 그린벨트 완화방침 발표 이후 아직까지 이들 지역에 땅값 상승이나 거래 움직임은 거의없다. 부동산 중개업협회 강서구지회장 徐坂明씨(59)는 “IMF이후 토지거래에 대한 문의가 하루 10여건으로 부쩍 늘었다”면서 “그러나 이들 문의는 거래를 위한 것이 아니라 부재지주 등이 지가상승 등 상황을 알아보기 위한 것일뿐”이라고 말했다. 그러나 해제가 예상되는 부산 일부지역의 경매물건은 값은 뛰고있다. 지난 26일 기장군 장안읍 월내리 65평짜리 1층 주택이 감정가보다 22.5% 높은 7,700만원에 낙찰됐고 철마면 고촌리 임야 270평이 감정가보다 71.2%나 높은 1,512만에 팔리기도 했다. 관계자들은 그린벨트내에서는 토지거래허가 규제를받지만 경매물건은 예외이기 때문에 일부 외지인들이 땅값 상승을 기대,경매에 뛰어들고 있는 것으로 분석했다.

◎“소문만 요란했지 먹을 것 없는 잔치”/주민 “일단 환영… 기대엔 못미친다”/거주지 위주 선별해제 형평 어긋나/재산권보호 차원 전면해제 바람직/웬만한 곳 거래 끝나 투기조짐 없어/부동산시장 예상외로 냉기 감돌아 정부의 그린벨트제도 개선안을 두고 국민들은 엇갈리는 반응을 보이고 있다. 해당 주민들의 환영과 환경보호를 내건 반대의 목소리가 충돌하고 있고 해당 주민들도 전면·부분 해제를 놓고 희비가 엇갈리고 있다. 일부에서는 땅값의 이상변동 조짐도 나타나고 있다. 전국 그린벨트 지역의 현황과 동향을 권역별로 점검한다. 그린벨트 면적이 가장 많은 경기도내 해당 지자체와 주민들은 정부의 그린벨트 개선안에 대해 환영하면서도 기대에 못미친다는 반응을 보이고 있다. 지역의 땅값은 다소 오르겠지만 이미 거래될만한 토지는 거래가 끝났고 가격 또한 다 반영된 만큼 투기가 일 가능성은 별로 없다는 분석이 지배적이다. 경기도는 31개 시·군 가운데 수원,성남,의왕,하남시 등 21개 시·군의 1,302.8㎢가 그린벨트로 묶여있다. 전국그린벨트 면적의 24.1%이자 도 전체면적의 12.8%다. 98년 초 현재 그린벨트내 거주인구는 1만8,16가구에 31만5,129명. 도민 100명중 4명이 개발제한구역에 살고 있는 셈이다. 하남시는 시 전체 면적의 92.6%인 86.41㎢가 그린벨트로 묶여 전국 자치단체 가운데 가장 많다. 의왕시(92.2%),과천시(92.0%),시흥시(85.5%),의정부시(77.9%),광명시(77.4%) 등도 대부분이 그린벨트다. 정부의 이번 발표에 높은 기대감을 표시한 것도 이런 이유에서다. 그러나 소문만 요란했지 먹을게 없다는 분위기다. 朴信興 하남시 부시장은 “효율적인 도시개발 청사진을 그릴수 있게 됐다”고 반기면서도 ”환경보전과 개발이 조화를 이루는 선에서 좀더 완화돼야 한다. 거주지 위주의 단편적인 개선은 그린벨트에 구멍을 뚫는 식에 불과하다”고 말했다. 의왕시도 현재 그린벨트 면적의 30%를 완화해 줄 것을 청와대,건교부 등에 요구했으나 무산되자 아쉽다는 분위기다. 의왕시 李義宰 도시과장은 “외부전문기관에 용역을 의뢰한 결과 30% 정도 완화해도 좋다는 결론이 나왔다”며“시가지가 6.8%에 불과하고 화물터미널 설치등 도시개발을 위해서도 전면적인 완화가 필요하다”고 주장했다. 하남시 초이동에 사는 金영동씨(52·농업)는 “일부 지역은 그린벨트를 전 면 해제하면서도 수도권이라는 이유만으로 선별해제 등 계속 규제하겠다는 발상은 형평에 맞지 않는다”며 “그동안 재산권을 행사하지 못해 고통을 받아온 점을 감안,전면해제해야 할 것이라고 말했다. 그린벨트 지역의 부동산시장은 예상밖으로 냉기가 감돌고 있다. 부동산 중개업소는 비교적 한산했고 특별히 매수 문의가 쏟아지거나 값이 폭등하는 등 관열현상은 찾아볼 수가 없다. 하남시 B공인중개사무소의 한 관계자는 “올들어 그린벨트 해제 방침이 간간이 흘러나오면서 거래될 토지는 이미 거래가 끝났고 가격도 오를대로 올라 거래가 거의 이뤄지지 않고 있다”고 말했다.

전국의 1,156개 개발제한구역(그린벨트)이 모두 부동산투기 우려지역으로 지정되고 이 지역의 투기혐의 토지거래자에 대해서는 세무조사에 들어간다. 국세청은 19일 그린벨트제도 개선을 앞두고 해당지역의 땅값이 들먹거리는 등 투기가 우려됨에 따라 전국 1,046개 읍·면·동을 투기우려지역으로 추가로 지정·관리한다고 밝혔다. 그린벨트지역 중 이미 투기우려지역으로 관리되고 있는 110곳을 포함,모든 그린벨트를 투기우려지역으로 지정한 것이다. 이는 그린벨트지역 전부를 토지 거래허가구역으로 지정·공고한 건설교통부의 18일 조치와 맞물려 정부의 강력한 그린벨트 투기억제 시책으로 풀이된다. 부동산투기 우려지역이란 각종 개발계획이 시행중이거나 예정된 지역,지역적 특수성으로 투기발생이 예상되는 지역의 투기발생 여부를 중점적으로 감시·관리하는 제도다. 국세청 車泰均 재산세1과장은 “개인별·세대별 토지소유 및 변동상황과 거래현황을 한눈에 파악할 수 있는 정부의 토지종합전산망과 토지거래전산망을 활용,빈번하게 토지를 거래하는사람과 외지인의 투기혐의를 음성·탈루소득 차원에서 색출해 엄정한 세무조사를 실시하겠다”고 말했다.

◎재조정뒤 과열우려 불식/용도변경·취득조건 강화 전국의 모든 그린벨트를 토지거래허가구역으로 지정한 것은 그린벨트 재조정 이후 예상되는 투기행위와 불로소득 편중 등의 부작용을 막기 위한 조치다. 개발해제에 따른 이익이 원주민이 아닌 외지인이나 투기꾼들에게 돌아가게 해서는 안된다는 판단에서다. 부동산중개업자들에 따르면 오는 25일 그린벨트 조정시안 발표를 앞두고 수도권 중심의 그린벨트에 투기꾼들의 발길이 잦아지면서 땅값도 크게 들먹거리고 있다. 실제로 도시 전체 면적의 98.4%가 그린벨트로 묶여 있는 하남시의 경우 신장동 주변과 미사리쪽 논밭은 올들어 70∼80% 정도 가격이 오른 것으로 알려지고 있다. 이같은 상황을 계속 방치하면 그린벨트의 ‘투기장화’는 불보듯 뻔한 일이다. 토지거래허가구역으로 지정되면 토지이용 목적과 토지명세 등을 기록한 토지거래허가신청서와 토지이용계획서를 갖춰 해당 시·군·구청의 허가를 받아야 땅을 사고 팔 수 있다. 그린벨트내의 창고용지나 축사를 주택으로 용도 변경하려는 사람에게는 토지취득이 허용되지 않으며,수도권 및 대도시 주변지역 경우 허가 신청자가 해당 시·군의 농지를 취득하고자 할 때만 거래가 허용된다. 임야에 대해서는 해당 시·군뿐 아니라 인근 시·군지역의 토지 취득이 허용되지만 6개월 이상 현지에 거주해야 한다. 그러나 주거지역 270㎡,상업지역 330㎡,공업지역 990㎡ 미만의 소규모 토지거래는 사후 신고절차만 밟도록 해 일상적인 거래에 불편이 없도록 했다. 건교부는 그린벨트 재조정 이후 투기우려가 없다고 판단되는 지역은 3년기한 만료 이전이라도 허가구역지정을 조기 해제할 방침이다.

◎홍콩 땅값 폭락·수출부진… 17년만에 최악의 실업률 아시아 경제는 낙관적인 전망에도 불구하고 아직은 위기권을 맴돌고 있는 것같다. 반면 지구 반대편의 미국 경제는 크게 탄력을 얻고 있다. 아시아 경제의 체온계격인 홍콩이 지가 폭락과 수출부진으로 17년만에 최악의 실업률에 시달리고 있다. 그러나 미국은 견실한 내수와 금리인하 전망에 힘입어 주식시장이 유례없는 활황을 누리고 있다. 미국의 다우지수가 9,000선을 넘었다. 7월말이후 100여일 만이다. 16일 뉴욕증시의 다우지수는 전날보다 91.66포인트 오르면서 9,011.25로 장을 마감했다. 다우지수 상승은 연방준비제도이사회(FRB)가 공개시장위원회의를 열어 추가로 금리를 인하할 것으로 점쳐지며 시작됐다. 9월 말과 10월 중순 금리가 인하될 때마다 주가는 크게 올랐었다. 다우지수는 7월17일 9,337.97로 사상 최고치를 기록했다가 경기 후퇴 가능성과 금융위기가 전세계로 확산될 것이라는 전망이 팽배해지면서 8월 말에는 7,539까지 내려 갔었다. 그후 미국경제는 2·4분기 중 3.3%의 성장률을 기록하는가 하면 실업률은 4.6%로 사상 최저치(4.3%)에 근접하는 등 활황국면이 이어지고 있다.

◎양도세 내년 6월까지 면제/취득·등록세는 25% 감면/풀수있는 규제는 모두 풀어 IMF 관리체제 이후 그동안 부동산시장을 옭아매고 있던 각종 규제가 하나둘 풀리고 있다. 토지공개념 철폐,분양권 전매허용,분양가 자율화,신규분양 주택자금 대출 등 과거에는 거의 상상도 못했던 규제완화가 쏟아져 나오고 있다. 그럼에도 불구하고 일부 신규 분양아파트를 제외하고 부동산시장은 꽁꽁얼어 붙어 있다. 토지시장의 경우 토지거래허가구역 전면해제와 택지소유상한제 폐지 등 메가톤급 정책이 발표됐지만 땅값은 오히려 폭락하고 있다. 올들어 3·4분기까지 전년에 비해 무려 13.43%나 하락,“토지는 보유하면 돈이된다”는 통념을 송두리째 흔들어 놓고 있다. 주택시장도 분양권 전매허용 등의 경기 부양책이 발표됐지만 일부 노른자위 지역의 신규분양 아파트를 제외하고 전체적으로 침체를 면하지 못하고 있다. 이에따라 정부는 또 다른 특단의 부동산대책을 마련할 것이라는 소리가 나오고 있다. 부동산시장을 부추켜 최근에 회복기미를 보이고 있는 전체 경제를되살리는 데 선도 역할를 할 수 있도록 한다는 것이다. 내집마련 이나 부동산투자를 준비중인 사람들은 그동안 시행됐거나 시행 예정으로 있는 주요 부동산관련 제도변경 내용을 잘 챙겨 투자전략으로 활용해 봄 직하다.【편집자註】 ◇세제지원 주택을 살때 내는 취득세·등록세율을 낮추고 팔때 내는 양도소득세를 한시적으로 없앴다. 전용면적 18∼25.7평 규모 신축주택을 살 경우 취득·등록세를 25% 감면한다. 내년부터는 신규주택 뿐 아니라 기존주택에 대해서도 취득·등록세에 붙는 농특세와 교육세가 폐지된다. 양도소득세의 경우 지난 5월22일부터 내년 6월30일까지 전용 25.7평 이하 미분양주택이나 신규 분양주택을 구입하는 사람에겐 100% 면제된다. 한사람이 여러채를 사도 모두 면제된다. 내년 6월말까지 주택구입자금 이자상환분에 대한 소독공제도 실시되며 1종 국민주택채권(땅값의 2∼7%)도 전용 25.7평 이하 신축주택 구입때 의무 매입금액이 절반으로 줄어든다. 또 이달말부터는 재개발아파트 조합원은 사업이 끝나고 소유권 등기를 할때 1종국민채권을 사지 않아도 된다. ◇주택분양 아파트 재당첨 제한,주택청약순위 자격제한 완화,분양권 전매허용,분양가 자율화 확대 등이 주된 내용이다. 청약자격의 경우 이미 한번 당첨됐던 사람과 1주택 소유자도 민영주택 1순위 자격에 포함되고 청약통장 2순위 요건이 현행 가입후 1년에서 6개월로 줄었다. 특히 분양가가 자율화된 민영주택은 재당첨 제한기간이 폐지됐다. 분양가는 지난 2월 수도권 지역 민간택지에 건설되는 아파트에 대한 분양가 자율화에 이어 지난달부터는 수도권 공공택지에 지어지는 아파트도 분양가 규제가 없어졌다. 청약예금 금액변경도 자율화 돼 지난 6월말부터 청약예금에 가입한 뒤 2년이 지날때마다 횟수 제한 없이 가입금액을 마음대로 바꿔 원하는 아파트를 청약할 수 있다. ◇자금지원 미분양주택 구입자금,전세금 반환,신규주택 중도금 대출 등이 주된 내용이다. 중도금 대출의 경우 지난 7월1일부터 2조2,250억원,9월24일 7,073억원에 이어 지난 11일부터 1조6,000억원이 추가로 대출됐다. 미분양주택 구입자금에 대한지원도 주택은행을 통해 실시되고 있다. 지원대상은 25.7평이하 미분양 주택이며 가구당 대출한도는 평형에 따라 1,500만원∼2,500만원이다. 융자조건은 5년 분할상환이 연리 16.25%,20년 분할 상환이 연리 16.95%다.10월말 현재 1조974억원이 대출됐다. 전세금 반환 자금으로 집주인에게 가구당 2,000만원,1인당 최고 6,000만원까지 융자된다. 융자대상은 전용 25.7평 이하,전세계약금 7,500만원 이하의 주택으로 지역제한은 없으며 대출자금은 세입자 통장으로 입금된다. 연리 16.5%로 1년이내에 상환해야 한다. 1년후 20%를 갚았을 때는 3년까지 연장이 가능하다. ◇풀어야 할 규제 주택건설업계에서는 부동산 경기 활성화를 위해서는 기존 1가구2주택 보유자에 대한 양도세 중과의 한시적 폐지를 요구하고 있다. 업계는 부동산 거래가 거의 없는 상태에서 양도세를 한시적으로 폐지한다 해도 세수에는 별 영향을 미치지 않는다는 것이다. 임대주택사업자 등록요건이 5가구에서 2가구로 줄어들지 않는 것도 아쉬운 대목이다. 주택5가구를 보유해야만 사업자등록이 가능한 현행기준으로는 현실적으로 임대주택사업자로 나설 사람이 얼마나 되겠냐는 지적이다. 따라서 여유자금이 조금만 있어도 가능한 2가구로 완화하면 주택거래도 활성화 될 것이란 게 업계의 주장이다. □주요 부동산 관련 제도 변경 내용 ▲세제지원 ◇항목­양도소득세 ·현행:1가구1주택 양도세면제보유기간 3년 양도차액의 20∼50% 과세 ·개정:5월22일∼99년 6월30일까지 전용면적 25.7평이하 신축주택 구입시 5년간 100% 면제 ·시행시기:시행중 ◇항목­취득·등록세 ·현행:취득세­취득가액의 3% 등록세­취득가액의 2% ·개정:시·도 조례 개정후 1년간 전용 18∼25.7평 신축주택 구입시 취득·등록세의 25% 감면 ·시행시기:시행중 ◇항목­농특세·교육세 ·현행:농특세­취득가액의 0.2% 교육세­취득가액의 0.6% ·개정:폐지 ·시행시기:99년 1월 ◇항목­국민주택채권(1종)매입부담완화 ·현행:소유권 보전·이전등기시과세시가 표준액의 2∼7% ·개정:주택건설촉진법 개정후 1년간 전용면적 25.7평이하 신축주택 구입시 50% 감면 ·시행시기:시행중 ◇항목­주택구입자금이자상환분소득공제 ·현행:상환금액의 40% 해당액에 대한 연 72만원 ·개정:소득세법 개정후 1년간 신축주택에 대한 대출이자 지불액 추가 ·시행시기:시행중 ▲분양시장 변화 ◇항목­수도권 공공택지 분양가 자율화 ·현행:서울과 수도권 공공택지 민영아파트 분양가 규제 ·개정:국민주택기금을 지원받는 주택(전용면적 25평이하)을 제외한 민영아파트 분양가 자율화 ·시행시기:시행중 ◇항목­청약예금변경 ·현행:가입후 4년 지나면 한차례 가능 ·개정:가입 2년이후 증액·자유화 ◇항목­분양권전매 ·현행:민영주택­사용검사후 60일이내 금지 국민주택­사용검사후 2년. 지방은 6개월이내 금지 ·개정:폐지 ·시행시기:99년 4월 ◇항목­재당첨제한 ·현행:국민주택­10년 민영주택­5년 ·개정:국민주택­5년 민영주택­폐지 ·시행시기:99년 4월 ◇항목­무주택우선공급 ·현행:단독가구 제외 ·개정:폐지 ·시행시기:99년 4월 ◇항목­1순위자격 ·현행:기당첨자 전용 85㎡이상 공동주택1백5㎡이상 단독주택 1가구 ·개정:폐지 ·시행시기:99년 4월 ▲자금지원 ◇항목­미분양주택구입자금 ·개정:전용면적 25.7평이하 구입자 가구당 1,500만∼2,500만원 ·시행시기­시행중 ◇항목­전세금반환자금 ·개정:전용면적 25.7평이하(전세금액 제한 없음) ·시행시기:시행중 ◇항목­중도금대출 ·개정:신축(미분양 포함) 주택구입시 가구당 2,000만∼6,000만원 대출 ·시행시기:1차­7월초 집행 2차­9월24일 3차­11월11일

◎시세차익·고정 임대수입 장점/취득세 감면 등 각종 세제혜택/5가구 이상 되면 사업자 등록 금리가 10% 전후로 낮아지고 있고 정부의 부동산정책이 신규 미분양아파트 시장에 집중되고 있어 임대주택사업이 새로운 재테크 방법으로 떠오르고 있다. 임대주택 사업은 향후 부동산 시장이 안정을 되찾았을 경우 어느정도 시세차익을 노릴 수 있을 뿐아니라 고정적인 임대수입을 올릴 수 있다는 장점을 지니고 있기 때문이다. 정부에서도 임대주택 사업을 지원하기 위해 각종 세제혜택을 부여하고 있다. 임대주택 취득시 납부해야 하는 취득세 등록세의 경우 전용면적 18평 이하의 주택은 100% 면제되며 전용면적 25.7평 이하의 신규주택일 경우에는 25% 감면된다. 보유시 과세되는 재산세는 전용면적 18평 이하는 50% 감면되며,전용면적 12평 이하는 100% 감면되며 이는 동일 단지내에서 5가구 임대주택사업시에 적용된다. 종합토지세의 경우에는 전용면적 18평 이하는 0.003% 세율을 적용하며 이역시 동일단지내 5가구 임대주택사업시에 해당된다. 임대소득시 전세보증금은 비과세지만 월세는 과세이며,월세 임대소득은 표준소득률 38%를 적용한다. 양도시 납부해야 하는 양도소득세는 신규주택을 5년임대 후 양도할 때 100%,기존주택을 5년 임대후 양도할 때 50% 각각 감면된다. 기존주택을 10년 임대 후 양도할 경우에는 100% 감면된다. 이러한 세금혜택을 받기 위해서는 거주지 관할 세무서에 임대사업자로 등록하고,임대개시한 날로부터 3개월이내에 주택임대신고서를 제출하면 된다. 공식적으로 임대주택사업을 하려면 임대주택자로 등록해야 하는데 본인 명의로 된 등기부등본이나 매매계약서(분양계약서)등을 합해 5가구 이상이 되면 임대사업자가 될 수 있다. 공동으로 주택을 매입해 임대주택사업을 하는 경우에는 등록요건이 까다롭다. 공동명의로 된 매매계약서를 작성해야 하고 등기부등본상에도 공동 소유주로 명시해야 하기 때문이다. 임대주택사업의 목적은 최대 수익을 확보하는 것이다. 요즘과 같이 경기가 침체된 시기에 입대주택사업에 성공하기 위해서는 무엇보다 초기투자 비용을 줄여 수익을 최대한확보하는 것이 가장 좋은 방법이다. 초기투자 비용을 줄이면 임대료를 낮출 수 있어 다른 임대주택과 비교해 가격면에서 메리트를 확보 할 수 있기 때문이다. 현재 여유자금이 있거나 앞으로 2∼3년 후 임대사업을 할 투자자라면 가격이 저렴하고 입지가 좋은 신규,미분양 아파트를 분양받아 임대주택사업을 시작하는 것도 좋은 방법이다. 임대주택사업은 주택의 입지가 매우 중요한데 요즘과 같이 경제가 침체인 시기엔 지하철 역세권이나 교통이 편리해야 한다. 교통비를 최소한으로 할 수 있는 지역이 우세하기 때문이다. 아울러 기업체나 회사가 집중되어 있는 지역인근이나 대학가 주변이 사업지로 제격일 것이다. ◎전원주택/장기투자 원하면 지금이 매입 적기/김포·용인 등 도심인근 지역이 유망/가격싸고 도로와 인접한 곳 골라야 IMF이후 전원주택지의 인기는 급락했다고 해도 과언이 아니다. 그렇기 때문에 장기적인 안목으로 전원주택에 투자하려면 지금이 매입하는 적기가 될 수 있을 것이다. 전원주택지로 유망한 지역이라 할 수 있는 곳은 도심에서 가까운 지역을 꼽을 수 있다. 경기도 김포,용인,양평,강화,구리,안성 등이며 이들지역은 서울외곽 순환도로가 개통되는 등 2∼3년 후엔 땅값 상승이 예상되기 때문이다. IMF이후 땅값이 하락하고 정부에서도 토지거래에 관한 규제를 대폭 완화하는 등 투자메리트가 있기 때문이다. 전원주택지 구입 방법에는 단지형 전원주택지 구입,농가주택개발,준농림지를 구입하는 방법 등이 있다. 단지형 전원주택 구입은 완공된 주택을 매입하거나 필지를 분할한 땅을 매입해 직접 주택을 건축하는 방법이다. 농가주택은 대부분 지목이 대지로 되어 있는 작은 텃밭을 끼고 있어 약간의 개·보수로 전원주택으로 개발하는 것이다. 준농림지 구입은 대지에 비해 땅값이 30∼40%에 불과하며 지목변경이 가능해 전원주택으로 개발하는 방법이다. 전원주택은 일반주택과는 달리 향후 발전성을 보고 투자하는 경우가 많기때문에 세심한 주의가 요망된다. 반드시 현장을 방문해야 한다. 백문이 불여일견(百聞而 不如一見)이다. 자신이 직접 지역을 방문하고 자신이 구입 할 전원주택지가 어디인지 직접 확인해 보아야만 한다. 교통여건이 좋은 곳을 선택한다. 외진 곳을 선택하는 것보다는 도로와 인접한 곳이 좋으며 각종 근린시설은 자동차로 10분∼20분이내의 거리에 있어야 생활하는데 불편함이 없다. 가격이 저렴한 전원주택지를 구하도록 한다. 아울러 주택의 위치나 방향 등도 잘 살펴 보아야 한다. 만일 자신이 매입하고자 하는 전원주택지가 공동지분일 경우에는 계약된 면적이 분할됐는지도 살펴봐야 한다. 계약하기 전 토지관련서류를 확인하는 것도 잊어선 안된다. 향후 전원생활을 희망하는 실수요자들에게는 지금부터 고르면 값싸고 살기 좋은 전원주택을 장만할 수 있는 좋은 기회라고도 볼 수 있을 것이다. ◎상가/IMF이후 투자메리트 크게 감소/황금상권도 매물 홍수… 권리금 추락/서두르지 말고 수익률 꼼꼼히 따져야 상가의 경우는 우리 경제상황과 가장 밀접한 관련을 맺고 있다. 수익성 부동산의 대표주자인 상가는 지금까지 경기침체시기에도 가장 각광받는 부동산 종목이었다. 하지만 IMF이후 경기침체가 예상외로 심각하게 이어지자 상가의 투자 메리트가 현격히 감소한 것이다. 대학가나 종로,명동 등지의 황금상권에서 조차 많게는 50% 정도 상가들이 시장에 나와 있으며,최근에는 권리금 없는 상가도 속속 등장하고 있다. 최근들어 심화된 내수경기의 침체로 구매력은 바닥을 치고 있어 상가들은 수익성은 커녕 현상유지조차 어려운 것이 현실이며 이러한 현상은 당분간 계속될 것으로 보인다. 요즘과 같이 경제가 불안한 상황에선 내수경기가 쉽게 회복될 것 같지 않으며,가계에서도 줄어든 수입에 맞게 지출을 줄이고 있기 때문이다. 아울러 대형 할인점의 등장으로 일반 상가들은 가격경쟁에서 현격히 처지면서 존립이 위태로운 지경이기 때문이다. 이러한 상황을 감안한 상가 투자는 수익성을 얼마만큼 확보할 수 있느냐를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 투자비 대비 수익성이 높게 나온다는 확실한 결론을 얻었을 때만 투자하는 신중한 자세를 견지하고 있어야 하는데,총투자비 대비 매달 1%의 수익성은 확보되어야 투자처로서 매리트를 갖는다 할 수 있을 것이다. 만일수익성에 대해 확신할 수 없는 경우라면 파격적인 가격할인이 된 상가를 얻어야만 초기투자비용을 줄일 수 있고 수익성 확보도 가능하다는 것을 명심해야 한다. 아울러 주변지역의 상권은 얼마나 형성되어 있는지 유동인구는 얼마나 되고 고정인구는 얼마나 되는지,고객확보는 가능한지 등도 면밀히 살펴야 한다. 상가를 임대하거나 매입해 직접 운영할 경우에는 아무리 많은 수익을 올렸던 상가라 해도 주인이 바뀌고 나면 수익성을 확보하지 못하는 경우가 있으므로 자신이 얼마나 잘 운영할 수 있는지,어떤 업종을 선택할 것인지 신중히 판단해야 한다. 요즘 그나마 수익성을 확보 할 수 있는 상가라면 연건평 1만평 이상의 대형 빌딩의 독점 상가나 1,000가구 이상의 아파트단지내 독점 상가,역세권 주변에 상권이 형성된 상가 등을 들 수 있으며 상가가 밀집되어 있는 빌딩상가의 경우 30∼40% 공실을 보이는 곳이라면 생각을 다시 원점으로 돌려 보아야 할 것이다. 상가에 투자하려는 투자자들은 당장 결론을 얻으려 하기 보다는 기다리는 자세를 가지고 자신의 입에 맞는 떡이 나오기를 기다리는게 낫다.

▷재경 李在明(국)◁ ◇세관절차를 간소화하라. ­통과화물의 운송에 있어 우리나라의 부산항, 광양항, 김포공항은 동북아 물류의 중심기지(HUB)로서의 기능이 날로 중요시 되고 있다. 통과화물을 취급하는 업계인 선사, 항공사, 포워더, 하역업체, 창고, 보세운송업체를 지원하기 위한 세관절차를 간소화할 필요성이 있다고 본다. ▷농림해양 尹鐵相(국)◁ ◇농협개혁 신경분리로 나가라. ­협동조합은 조합원들의 권익과 소득증대에 기여하는 일을 초우선 목표로 삼아야 한다. 신용사업 중심의 현행 경영방침으로는 고유의 기능을 살릴 수 없다. 협동조합 개혁의 가장 핵심은 유통과 신경분리인 만큼 협동조합을 대표하는 농협이 신경분리 방향으로 개혁을 적극 추진해야 한다. ▷산업자원 金七煥(자)◁ ◇발전설비 일원화하라. ­우리나라의 발전설비 생산능력은 한전의 발주물량에 비해 3배 가까운 공급과잉을 보이고 있다. 시급한 구조조정을 통한 발전설비 일원화가 이루어져야 한다. 한국중공업, 삼성, 현대중공업 사이에 협상이 진행중이지만 아직도 구체적인 계획이 수립되지 않고 있다. 유휴설비의 활용방안도 마련해야 한다. ▷환경노동 朴世直(자)◁ ◇국립공원지역 재조정사업 재검토 필요하다. ­20%를 차지하고 있는 사유지가 해제될 경우 엄청난 개발붐과 함께 투기가 일 것으로 보인다. 현재의 국립공원 구역 재조정은 기본 방향의 설정과 구역재조정 절차, 방법 등을 재검토해야 한다. 이를 위해 환경단체 등이 참여하는 ‘국립공원 제도개선 위원회’를 구성, 국민적 공감대를 형성해야 한다. ▷건설교통 玄敬大(한)◁ ◇택지개발 정보유출 대책을 세워라. ­파주 교하지구는 물론 지난해 지정된 평택 청북지구도 아산만 광역개발계획에 따라 미니 신도시가 들어선다는 정보가 나돌아 당시 땅값이 두 배 가까이 뛰었다. 이처럼 토지개발공사가 택지를 개발하는 곳은 사전에 정보가 유출돼 부동산 투기장으로 변하고 있다. 이에 대한 대책마련이 시급하다.

◎7대 도시보다 중소도시·군지역 하락률 감소/금강산 관광개발 영향 동해시는 1.15% 올라 올들어 계속되던 전국의 땅값 내림세가 지난 3·4분기에는 둔화되는 모습을 보였다. 2일 건설교통부가 발표한 ‘전국 지가동향’에 따르면 이 기간중 전국 평균 땅값 하락률은 -3.12%로 지난 2·4분기의 하락률 -9.49%의 3분 1 수준에 그친 것으로 조사됐다.지역별로는 서울과 부산 등 7대 도시가 평균 -3.67%의 하락률을 보인 반면 중소도시와 군지역의 하락률은 각각 -2.62%와 -1.88%로 상대적으로 하락폭이 적은 것으로 나타났다. 이 기간중 금강산 관광선 취항에 대한 기대감이 조성된 강원 동해시(1.15%)를 비롯,전북 완주군(0.11%)이 공단 입주 기대감으로,전남 장흥군(0.04%)이 인근 섬 개발 기대 등으로 각각 땅값이 상승했다. 올들어 지난 3·4분기까지 부산(-16.43%)과 서울(-15.97%)이 가장 큰 낙폭을 보였으며 다음 울산(-14.84%),대구(-14.64%),경기(-14.48%),인천(-13.55%),경남(-13.46%)이 전국 평균치 -13.43%를 웃도는 높은 하락률을 보였다.

◎개발지구 지정전 사업 계속 추진/지구내 택지 업체 등에 우선 분양/추가부담 평당 70∼80만원 늘듯 경기도 용인시 죽전 택지개발지구와 관련,이 지역에서 지구지정전 사업을 추진하던 주택업체와 주택조합은 지구개발사업 시기에 관계없이 사업을 계속할 수 있게 된다.(본지 22일자 8면보도) 28일 건설교통부와 한국토지공사 등에 따르면 토공 죽전지구사업단은 지구지정전 이 지역에서 주택사업을 추진하던 주택업체 및 조합에 대해서는 지구개발사업이 본격화되기 전이라도 내년 상반기에 해당 업체와 조합들에 지구내 택지를 우선 분양,주택건설과 일반인 대상 분양을 해 주기로 했다. 토지공사가 이처럼 개발사업이 본격화되기 이전에 택지지구 내의 땅을 주택업체 등에 우선 분양하는 것은 처음 있는 일이다. 이들 업체와 조합의 보유토지는 관련 규정에 따라 감정가를 기준으로 수용하고 조성원가에 따라 다시 공급할 계획으로 업체와 조합들의 추가 부담이 평당 70만∼80만원에 이를 것으로 보인다. 이 지역에서 주택사업을 추진하던 LG건설,동아건설,건영,우성건설 등 4개 업체와 죽전조합 등 4개 주택조합 관계자들은 토공의 이런 방안에 대해 원칙적으로 찬성하면서도 “토공이 제시한 공급가격은 받아들이기 어렵다”며 추가 협상을 요구하고 있다. 그러나 토공은 “대규모 택지개발에 따른 가치 상승이 땅값의 추가 부담분을 상쇄하고도 남아 업체로서도 사업성 확보에 문제가 없다”고 설득하고 있으며 업체들도 이를 수긍하는 분위기여서 죽전택지지구 지정을 둘러싼 말썽은 일단락 될 것으로 보인다.

◎땅값만 1,628억원/과천청사 3,939억원/대전청사 4,339억원 정부 세종로청사와 과천청사,대전청사를 부동산 값어치로 따지면 얼마나 될까. 행정자치부는 26일 한나라당 金光元 의원에게 제출한 국정감사 자료에서 정부청사의 추정가격을 밝혔다. 먼저 세종로청사는 대지 6,170평에 건평 2만3,604평. 평당 공시지가가 2,639만원으로 공시지가로 계산한 땅값만 1,628억2,630만원에 이른다. 그러나 서울 중심가의 공시지가가 실거래가격에 미치지 못하고 있다는 점을 감안하면 세종로청사 부지의 실제가격은 이보다 상당히 높다는 것이 정설이다. 정부가 이 땅을 사들인 것은 지난 67년. 당시 구입가격은 16억4,650만원이었다. 따라서 21년 동안 무려 100배 이상이 오른 셈이다. 과천청사는 대지 8만8,149평에 건평 4만4,952평. 추정가격은 대지가 2,658억1757만원,건물이 1,281억7,377만원이다. 합치면 3,939억9,134만원이 된다. 가장 최근에 지은 대전청사는 대지 15만9,043평에 건평 6만8,060평. 대지의 추정가격은 1,699억9,335만원,건물은 2769억2,088만원이다. 대지와 건물을 합친 추정가격은 4,339억1,423만원에 이르는 것으로 나타났다. 청사는 시간이 흐를수록 건물의 감가상각이 이루어지나,땅값이 그 이상으로 오른다. 따라서 정부는 의도하지 않은 ‘부동산 투자’로 그만큼 짭짤한 재미를 보고 있는 셈이다.

◎80년대 호황때 과잉투자·정책실패 해부/금융부실 과정 파헤쳐 국제적 교훈 제공 【도쿄=黃性淇 특파원】 일본이 지금의 경제위기와 관련,‘거품경제’의 전개 상황을 심층 비판,분석하기로 한 것은 경제구조를 근본적으로 개혁하려는 사전 준비작업으로 분석된다. 지금의 경제위기는 2차대전 이후 최악의 상황으로 자칫 세계 제2의 일본 경제가 함몰될 것을 우려하고 있기 때문이다. 사카이야 다이치(堺屋太一) 경제기획청장관은 이른바 ‘거품경제’의 전개와 몰락을 철저히 연구해 다시는 시행착오를 반복하지 않도록 하겠다고 밝혔다. 일본은 지금의 심각한 경제위기가 일단은 80년대 후반 호황 때 정부와 민간기업 모두가 경제를 추스르지 않았고 잘못된 정책과 과도한 투자 등에서 비롯됐다고 진단하는 것 같다. 특히 90년 5월 땅값과 주가 폭락을 신호로 거품경제가 붕괴되기 시작하는 상황에서 산업이나 금융계의 구조조정에 일찍 손을 대지 않은 점 등이 이번 연구에서 밀도 있게 지적될 것으로 보인다. 금융의 경우도 경쟁력 여부를 떠나 모두 금융기관을 함께 끌어 안고 가는 ‘호송선단식’ 보호정책을 고수함으로써 현재의 금융불안을 야기했다는 대목에서도 통렬한 비판이 가해질 전망이다. 사카이야 장관이 밝혔듯 일본의 ‘거품경제’에 대한 비판적 연구는 경제위기에 시달리고 있는 다른 국가들에도 귀중한 교훈이 될 것 같다.

◎입주업체 국세 등 각종세금 15∼50% 감면헤택/물류체계 지속 보강… 컨테이너기지·항구 건설/광역상수도 2단계 완공땐 공업용수 완전 해갈 지난 94년 수도권정비법 제정 이후 수도권에 공장을 짓기가 어려워지면서 충남도가 최고의 공장건설 적지로 떠오르고 있다. 땅값이 수도권에 비해 싼데다 서해안고속도로와 고속철도 등이 들어서게돼 교통이 훨씬 좋아진다. 공업용수와 전력 등도 풍부,대기업은 물론 중소기업들에게도 이상향으로 비쳐지고 있다. 현재 건설되거나 건설 계획중인 충남도내 공단 현황과 입지 장단점을 정밀 분석한다. ▷공단 현황◁ 충남도내 84개 공단 가운데 75곳은 완공돼 입주가 끝났다. 나머지 19곳은 건설되고 있거나 건립을 추진중이다. 농공단지가 57개로 가장 많고 지방공단 18,국가공단 6,기타 3곳 등이다. 특히 국가공단 6곳 가운데 서산시 대산공단 등 2곳만 건설돼 가동되고 있을 뿐 4곳은 건설공사가 진행중이거나 추진단계다. ○84곳중 19곳 ‘주인’ 기다려 ▲국가공단=당진군 송악면 고대리와 부곡리 일대 114만3,000평에건설중인 아산산업단지는 3만8,000평이 남아 있다. 내년까지 공단 기반조성공사가 모두 마무리된다. LG화학과 동국제강 등 대기업이 입주를 앞두고 있다. 천안시 백석동 외국인 전용 공단은 4만평이 미분양 상태다. 14만9,000평 가운데 임대용은 모두 팔렸고 분양용만 남아 있다. 분양이 되지 않자 현재 임대용으로 전환하는 방안을 추진하고 있다. 외국업체나 합작한 기업만 입주할 수 있다. 평당 분양가는 51만2,000원으로 아산산업단지의 37만원에 비해 비싸다. 충남도내에서 가장 큰 공단인 서천장군(長群)산업단지(258만2,000평)와 당진 석문산업단지(210만7,000평)는 모두 2001년 완공을 목표로 사업이 추진중이다. ▲지방공단=충남도가 조성하는 지방공단은 내년 완공을 앞둔 아산시 인주 1공단 29만평 가운데 8만9,000평이 아직 남아 있다. 47만평의 서산시 대죽산업단지도 8만평이 남아 있다. 연기군 월산산업단지(34만4,000평)는 22만6,000평이 미분양됐고 9만6,000평의 전의공단은 2,000평밖에 남아 있지 않다. 현재 실시설계중인 5만7,000평의 논산시 산업단지는 공정률이 30%에 달하는 내년초부터 본격 분양에 들어갈 것으로 예상된다. ▲농공단지=농공단지는 기초자치단체가 조성하며 현재 8곳이 입주가 가능하다. 청양군 운곡과 학당단지는 올 연말 분양에 들어간다. 각각 3만3,000평과 2만8,000평에 이른다. 8곳은 서천군 장항농공단지만 1만2,000평 남았을 뿐 나머지는 대개 2,000∼7,000평밖에 남지 않았다. 하지만 분양가는 평당 5만6,000원에서 25만1,000원까지 값싸고 다양하다. ▷입주여건◁ ▲공업용수=비교적 풍부하다. 최근 완공된 보령댐과 대청댐에서 공업용수를 공급받고 있다. 보령댐은 보령시 관창지방공단과 태안 및 당진화력발전소에 일일 5만9,100t의 용수를 공급하고 있다. 아산공업용 수도는 아산국가공단,석문국가공단,대죽 및 인주지방공단,한보철강,대산공단 3사(현대정유,현대석유,삼성종합화학) 등에 용수를 공급하고 있다. 내년 말 대청댐 광역상수도 2단계 공사가 완공될 경우 천안시 3만8,000t과 아산시 2만5,000t의 용수가 공급된다. ○도시가스 요금도 저렴 ▲에너지 및 전력=우선도시가스는 ㎥당 330.28원으로 수도권을 제외한 다른 지방에 비해 싸다. 현재 도시가스는 천안,아산,당진,연기에 154㎞의 배관이 깔려 있다. 전력은 서천,보령,태안 등 3곳에 화력발전소가 가동중이다. 이들 화력발전소에서는 연간 3,431만8,874㎿H의 전력을 생산하고 있다. 충남도내 전력소비량은 1,030만9,419㎿H에 이르고 이 가운데 67.3%인 693만3,740㎿H를 공장이 쓰고 있다. 200만㎾H의 당진화력발전소와 100만㎾H의 태안화력발전소 5·6호기가 내년에 추가로 건설돼 전력공급에는 전혀 문제가 없다. ▲교통=교통이 사통팔달이다. 경부고속도로가 있고 경부선과 서해안을 끼고 도는 장항선 철도가 인접해 있다. 호남고속도로 역시 주교통수단으로 제몫을 다하고 있다. 오는 2001년에는 80㎞의 천안∼논산간 고속도로가 건설되고 대전∼당진(93.4㎞)간 고속도로는 2002년에 개통된다. 서해안 고속도로 가운데 당진∼서산∼보령∼장항 구간도 같은 해에 완공된다. 전체 구간은 인천에서 목포까지다. 현재 인천∼경기도 평택시 안중 구간은 개통돼 있다. 고속철도도 건설되고 있어 어떤 지역보다 편리하다. ▲물류=현재도 화물유통에 불편이 있다. 보통 개별적으로 공장에 화물을 보관하고 있다. 대부분 인천항이나 부산항을 통해 외국으로 운송하기 때문에 배가 실어갈 때까지 항구에 쌓아두는 경우도 많다. 하지만 2003년에는 사정이 달라진다. 3곳의 물류단지 건설 계획이 세워져 있다.20만평의 천안시 물류단지는 성거읍에 건설될 예정이다. 아산시와 당진군에도 각각 10만평의 물류단지가 들어선다. 2001년에는 연기군에 20만2,000평 규모의 중부권 내륙 컨테이너 기지가 건설된다. 항구도 4곳이 건설된다. 아산항이 2001년 가장 먼저 건설된다. 5만t급 18선석과 20만t급 34선석이 지어진다. 2001년 완공되는 장군신항과 보령신항도 모두 매머드급을 자랑한다. 장군신항은 5만t급 32선석이고 보령신항은 13만t급 20선석의 규모다. 2003년 들어서는 대산항은 3만t급 5선석을 갖추게 된다. 충남도에는 일제 때부터 이용되고 있는 2선석 짜리 장항항이 있으나 규모가 작아 현재 8,000t급을 2만t급으로 늘리고 있다. ○아산공단1평 37만원 ▷입주 혜택◁ 땅값이 수도권에 비해 20%쯤 싸다. 국가공단의 경우 천안시 외국인 전용 공단이 평당 51만2,000원으로 비교적 비싸고 아산공단은 37만원밖에 되지 않는다. 지방공단은 대죽 및 인주 1공단이 각각 40만원과 45만원에 이르러 비교적 높다. 나머지 논산산업단지나 월산공단은 30만원 안팎이다. 연기군 전의공단이 25만1,000원으로 가장 싸다. 특히 각 시·군이 조성하고 있는 농공단지는 비싸봐야 25만1,000원이고 대부분이 10만원 내외다. 불과 5만6,000원밖에 되지 않는 공단도 있다. 權鉀淳 충남도 공업과장은 “농공단지는 규모가 작고 땅 값이 싼 곳을 골라 공단을 만들기 때문에 가격이 싸다”면서 “충남 서북부 지역은 각종 공단이 몰려 기업활동 과정에서 시너지 효과가 커 입지조건이 최고”라고 말했다. 각종 세제혜택도 빼놓을 수 없다. 조세 면제나 감면이 그것이다. 국세의 경우 수도권의 공장이 지방으로 이전하면 공장시설가의 15%를 깎아준다. 공장양도로 발생한 소득세나 특별부가세와 중소기업의 소득세(3년간 50%) 및 법인세(2년간 30%)를 각각 감면해 주고 있다. 지방세는 별도로 농공단지,창업공장,외국인기업,일반 공단에 모두 5년간 취득세와 등록세를 면제해주고 재산세와 종합토지세는 50%를 감면하는 혜택을 주고 있다. 또 농공단지에 입주하는 공장은 소득세와 법인세를 5년간 50% 깎아주고 있다. ▷문제점◁ 대청댐 광역상수도 2단계 시설의 완공이 시급하다. 내년에 완공될 계획이었으나 IMF의 영향으로 1년쯤 늦춰질 전망이다. 공정률이 19%에 이르고 있으나 총 사업비가 3,172억원에 달해 부담이 크다. 천안시 일부 공장의 경우 공업용수가 부족해 값비싼 천안시 생활용수를 공급받고 있는 실정이다. 공업용수는 t당 200여원에 불과하지만 생활용수는 670원이나 된다. 대청댐 2단계 상수도는 아산시와 당진군에 공업용수로도 대량 공급될 예정이어서 완공이 시급한 실정이다. ◎姜承求 광원전자 사장/“입주여건 전국 최고” 천안시 백석농공단지 (주)광원전자 姜承求 사장(47)은 “수도권을 제외하면 충남도내 공단의 입주여건이 국내에서 가장 좋다”고 말한다. 특히 개방화와 함께 점차 교류가 활발해지고 있는 세계 최대 규모의 소비시장 중국을 겨냥한 수출업체에게는 이만한 곳이 없다고 강조했다. 지난 84년 이곳에 입주한 광원전자는 밧데리 충전기와 삐삐(호출기)를 생산해 전량 수출,연간 80억원의 수출실적을 올리고 있다. 올해 충남도기업인대회에서 종합대상을 받았다. ­충남도내 공단여건이 어떤 면에서 좋은가. ▲우선 행정적인 편의가 좋다. 기반공사가 잘돼 있어 공장입주에 따른 형질변경 등 제반 허가절차가 간편하다. 공장건물만 지으면 된다. 기업간 협조체제도 잘돼 있다. 예컨대 전자회사가 들어서면 주변에 기계,금형,자동화,설비 등의 업체도 있어야 제조과정에서 기계고장이 나도 빨리 대처할 수 있다. 교통등의 편리함은 두말할 필요없다. ­물류여건은 어떻나. ▲서울보다 낫다. 인천항은 작기 때문에 수출화물이 밀려있어 납품시기를 맞추기 어렵다. 따라서 부산항을 통해 대부분 제품을 수출한다. 부산까지는 서울보다 가깝다. 물론 이런 면에서 부산보다 못하지만 다른 여건이 나아 충남을 택했다. ­입주하기 가장 좋은 업종은. ▲내수업체도 전혀 불편이 없지만 중국을 겨냥한 수출업체에 제격이다. 홍콩 등 동남아 수출업체들도 괜찮다. ­공단으로서 전망은. ▲매우 좋다. 특히 충남 서북부 지역은 커가는 도시여서 주변에 각종 문화시설이나 진입로 등 간접시설이 잘 갖춰져 있다. 천안과 아산 관내에만 16개 대학이 있을 정도로 인력확보도 문제가 없다. 서해안고속도로나 아산항,보령항 등 많은 항구가 들어서 물류부분 역시 최고의 조건을 갖출 것이다. ­개선할 점은. ▲천안시의 경우 물이 좀 부족하다. 대청댐 광역상수도 2단계 사업을 조속히 마무리해야 한다. 충남 내륙지방의 경우는 도로가 부족한 데다 비좁고 일부 농공단지는 평당 20만원을 넘어 비싸다는 얘기가 나오고 있다.

◎텅빈 국고 채우려 황실선 매관매작/탐관오리 들끓어/당시 전국 군수·도지사 3분의 2가 돈으로 벼슬/‘개혁’ 빌미 과거제 폐지 실업자도 날로 늘기만/이름난 한 ‘백수’ 이용교 돈 많은 과부기생에 접근/돈 꾸러미 슬쩍 던져준뒤 일부러 애간장 태우는데… 고종이 국호를 대한제국으로 바꾼 해가 1897년이니 지금으로부터 101년 전의 일이었다.왕국이 제국이 됐으니 이름으로 본다면,발전이다.마치 국민소득 1만달러의 선진국 대열에 들어선 것같은 기분이었으나 속된 말로 속빈 강정이나 다름없었다.국고는 텅 비어 마치 IMF사태와 같았다. 도무지 세원(稅源)이 없어 황실에서는 벼슬을 팔아 국고를 충당할 수 밖에 없었다.이른바 매관매작(賣官賣爵)이란 악습이 생겨난 것이다.어떤 뜻에서 이 악습은 오늘에 이르기까지 사라지지 않고 있다고 하겠다. 무술년(戊戌年 1898년)과 기해년(己亥年 1899년) 사이에 국가재정이 아주 어려워 매관매작으로 날을 지샜다.그때 전국의 수령(守令=군수) 방백(方伯=도지사)중 3분의 2가 벼슬을 돈으로 산 관리들이었다.그래서 경향(京鄕)의 돈있는 재산가들은 거의 벼슬자리를 사려고 혈안이 되었는데 무턱대고 돈만 있다고 되는 것이 아니었다.요령이 있어야 했는데 그렇지 않으면 헛돈만 쓰고 벼슬길에 오르지 못하였다. 이와 같이 매관매작이 대한제국 초년에 심했던 것은 1894년 갑오개혁으로 갑자기 과거제도를 폐지해버린 때문이기도 했다.아무 후속조처도 없이 과거제도를 폐지해버리자 요즘처럼 실직자가 늘어나고 사정으로 자리가 많이 비었으나 탐관오리만 자리를 메우게 되었다.이런 때는 머리는 좋을 지 모르지만 자질은 형편없는 사람이 요직을 차지하게 마련이다.여기 기생 송설(松雪)이와 기둥서방 이용교(李容敎)의 이야기를 들어보면,구한말 탐관오리의 실상을 역력히 들여다볼 수 있다. 하루는 박상우(朴相雨)가 와서 기생 송설(松雪)이는 “영감님의 고향사람이 아닙니까”하고 물었다.“그렇습니다.그러나 본시 송설이는 전북 고부(古阜) 여자였는데,아홉 살때 그 어미를 따라 우리 고향(김천)으로 온 여자입니다.너무 가난해 남의집 셋방살이를 하며 품팔이와 절구질로 어렵게 살았고 심지어 어미가 딸 송설이를 관기(官妓)로 팔았습니다.그때 송설의 나이 열여덟이었으니 뭇 사내가 탐을 냈을 것이 아닙니까.아전 백가(白家)놈도 그 중의 하나였는데,송설이를 하루밤을 데리고 자보더니 그만 그렇게 좋을 수가 없었는지 공금을 유용하면서까지 송설이를 속량(粟良=관기에서 해방해줌)해주었습니다” 송설이 이렇게 해서 관기 신세를 면하게 되었고,그 뒤 김천시장에서 술집을 차려 이름을 고부댁이라 했다고 하며 배문옥(裵文玉)이라는 그곳 재산가의 첩이 돼 돈을 모으기 시작했다. “송설이는 김천시장에서 술파는 영업을 하다가 백모라는 아전 놈과 헤어지고 배문옥이라는 자의 첩이 되어 수천금의 돈을 벌었는데,배문옥과도 재산문제로 다투다가 헤어지고 말았지요.그러나 불과 10년 사이 부동산이 1만여금에 이르러 김천에서는 그녀를 탐내는 사내가 많았다고 합니다.그런데 엉뚱하게 이용교(李容敎)라는 상주(尙州)사람이 나타나 그녀의 마음을 사로잡았습니다” 이용교는 일찍이 무과(武科)에 합격하여 한때 오위장(五衛將)으로 날렸으나 개혁바람에 직을 잃고 실업자가 되었다.이곳저곳 배회하다 김천에 당도했는데,돈많은 과부 송설이가 있다는 소문을 듣고 작전을 개시했다.돈 좋아하는 여자는 돈으로 유혹할 수 밖에 없다고 생각하고 형님에게서 300냥을 꾸었다.그리고 그 돈을 송설이에게 맡겼다. 정랑(正郞=六曹의 正五品) 이홍교(李弘敎)는 이용교의 친형이었다. 이홍교 역시 개혁에 밀려난 빈털털이라 서울에서 놀고 먹는 무업자(無業者=실업자) 신세였다.그러나 다행히 전판서 김선근(金善根)과 친하게 지냈다.김선근은 구정권때 송경유수(松京留守,개성시장)로 부임해 떼돈을 벌었다.그가 이홍교에게 묻기를 “자네 고향 경북 상주에는 땅값이 싸지 않겠나”고 했다. 이홍교는 “경기지방보다야 싸지요.매두락(斗落)에 상답(上畓)이 1백여금이고,중답(中畓)이 80금,하답(下畓)이 50금 정도밖에 안됩니다”고 하였다. 김선근이 다시 묻기를 “가령 1두락에 1백금을 주고 상답을 사면 도지(賭地=소작료)는 얼마나 받는가”하기에 대답하기를 “대두(大斗)로 열한말(斗) 가량 됩니다”고 하였다.김선근이 또 묻기를 “장마와 가뭄이 든 해에도 도지를 받을 수가 있을까” 하면서 “내가 상주에 몇천마지기 사 우리집 식량으로 삼을 터이니 자네가 거간꾼이 되어 좋은 땅을 물색해주게” 이렇게 해서 이홍교는 김선근의 부탁을 받고 김천·개녕(開寧) 등지에 땅을 사서 매년 도지를 받아 서울로 보내고 있었다.이 사실을 알고 동생 이용교가 형을 찾아갔다. “형님,급히 쓸일이 생겨 돈이 필요하니 3백금만 꾸어주시오.곧 갚으리다” 하였다. 형은 동생의 청을 차마 거절하지 못하고 3백금을 꾸어주었다. 이용교는 이 돈을 송설이에게 보냈다.불시에 3백금을 횡재한 송설이는 이용교가 자기집을 찾아와 주기를 간절히 바랐으나 석달이 지나도록 나타나지 않았다. 이용교는 그때 금산군수(金山=김천)인 민영집(閔泳集)과 사귀면서 군청에만 자주 드나들뿐 송설이의 집을 일부러 외면하였다. 그러기를 3개월,어느날 길에서 두사람이 만났다.송설이는 반색하며 “영감님 왜 우리집에 오시지 않습니까.오늘은 저와 함께 우리집으로 가십시다”하면서손을 잡아 끌었다.그러나 이용교는 시치미를 떼고 말하기를 “요즘 관청일이 바빠 몸을 뺄수가 없네그려.당장 지금이라도 무슨 일이 있을지 모르니 오늘은 못가겠네” 몸이 단 송설이는 이용교의 손을 잡은 채 “그렇지만 잠깐이면 됩니다.가십시다”하고 억지로 잡아 끌었다.이용교가 마지 못한척 끌리어 송설이 집에 갔는데, 송설이는 돈 한푼 없는 이용교를 상좌에 모시고 주안상을 내놓았다. 원래 김천 과하주(過夏酒)라면 전국에서도 이름이 나있는 향주(香酒)였다.거기다 해산물에 산나물이 나와 진수성찬이었다.한잔 한잔 들다 5,6배에 이르러 이용교는 크게 취했다. 그러나 이용교는 고맙다고 하면서 자리에서 일어났다.그쯤에서 취하면 연극이 들통날까 두려워 벌떡 일어난 것이다.송설이는 그것도 모르고 한사코 붙잡고 놓아주지를 않았다.걸려든 것이었다. 송설이는 아래 위 의복과 갓을 벗겨 옷장 속에 넣고 자물쇠를 채운 다음 저녁상을 내왔다.이용교가 눈을 들고 보니,식전방장(食前方丈=고배로 고여 놓은 음식)이었다.그러나 벌써 술에 취해 다 먹지 못하고 상을 물리치면서 이용교는 또다시 집에 간다고 일어섰다.그러나 송설이는 이용교의 의관을 내주지 않고 한사코 만류했다.이용교는 세부득해 유숙하는 척 했다. 이용교앞에 다시 과하주가 나오고 그는 어느 덧 취하여 골아 떨어졌다. 이것이 무슨 세상인가.드디어 안아다가 요 위에 누인 뒤 솜이불을 덮더니 송설이 알몸이 돼 이불속으로 들어왔다.누가 남자만 여자를 좋아한다 했던가.여자도 남자를 좋아할 수 있는 것이 아닌가.이용교는 술에 취하여 몽롱한 가운데 정신이 없다가 점점 깨어보니 곱고 따스한 여자의 살이 닿지 않는가. 이용교는 송설인줄 알면서도 시침을 떼고 “이 집이 뉘 집이며 오늘밤이 무슨 밤인가” 하면서 일어나 앉으려 하였다. 송설이가 말하기를 “영감님께서는 무산양대(巫山陽坮=운우의 정)를 모르십니까.아침에 구름이 되고 저녁에는 비가 돼 조석으로 양대로 내려간다는 구절을 모르십니까.비록 연꽃과 같은 젊은 기생 보다야 못합니다마는…” 하면서 다음 말을 잊지 못하였다.

◎택지전환 등 논란 빚어 감사원은 오는 26일부터 부산광역시에 대한 일반감사를 통해 지난 93년 이래 논란을 빚어온 다대·만덕동 임야 17만평의 택지전환 및 아파트건설 특혜의혹을 조사할 방침이라고 12일 밝혔다. 감사원은 2주일간으로 예정된 감사에서 ▲다대·만덕동 임야가 택지로 전환된 경위 ▲이 지역에 아파트를 건설하기로 된 동방주택에 대한 특혜 여부 ▲동방주택의 정·관계 로비의혹 ▲주택사업공제조합이 동방주택과 공동으로 아파트건설사업에 착수하면서 땅값 명목으로 730억원을 지급한 경위 등을 조사할 방침이다. 감사원은 지난 96년 부산시 일반감사에서도 택지전환문제 등을 점검했으나 특별한 문제점을 발견하지는 못했다.

국제 원자재가격 하락과 국제금리 인하에 이어 요즘 일본 엔화가치 폭등으로 달러화 약세가 두드러지는 등 해외경제 움직임에서 새로운 3저(低)현상이 나타남에 따라 우리 경제 회복에 숨통이 트이는 게 아니냐는 기대감을 갖게 한다. 특히 엔화 시세는 지난 8일 런던외환시장에서 한때 달러당 111.58엔으로 1년3개월 만에 최고를 기록했다. 신3저현상 가운데 국제 원자재값 하락은 세계 경기의 퇴조와 수요 감퇴에 따른 것이며 국제금리는 미국이 경기침체 방지를 위해 공동 인하를 유도하고 있는 것으로 분석된다. 달러가치 하락과 엔화 강세는 미국 경제 전망이 어두워지는 반면 일본은 금융개혁과 함께 30조엔에 이르는 대규모 경기부양책을 추진하는 데서 비롯된다. 이러한 신3저현상은 현재 구조조정을 추진중인 우리 경제에 적잖이 호재(好材)로 작용할 것으로 보인다. 정부·기업 모두가 이를 적극적으로 활용, 경제회생을 앞당기는 계기로 삼아야 함을 강조한다. 우선 엔화 강세는 수출증대에 기여할 것이다. 엔화가 10% 정도 절상되면 우리의 무역수지는 15억달러 정도 흑자를 내는 것으로 추정된다. 우리 수출상품의 65%가 일본 제품과 경쟁을 벌이는 상황에서 엔화 강세로 그들 제품값이 오름에 따라 우리쪽은 상대적으로 가격경쟁력이 강화되는 이점이 생기는 것이다. 또 국제금리인하는 외채이자 부담을 덜어주고 원자재값 내림세는 수입비용을 줄여준다. 엔화 강세로 중국도 수출상품의 가격경쟁력을 회복하게 되면 그동안 우려됐던 위안화절하 압력이 해소될 것이므로 아시아금융시장이 안정을 되찾고 선진국 자본이 다시 유입됨으로써 아시아지역의 경기회복에도 도움을 주는 선순환(善循環)이 기대되는 것이다. 그러나 이는 물론 앞으로 상당기간 엔화 강세가 순조롭게 지속되는 것을 전제로 한 전망임을 간과해선 안된다. 때문에 해외 요인이 호전될 경우 실기(失機)함 없이 최대한 활용하되 지나친 낙관은 삼가야 한다. 해외 요인에 너무 의존하지 말고 불확실성에 대처해서 경쟁력을 키우는 자구노력을 게을리해서는 안될 것이다. 최근의 국제적인 신3저 조짐이 국내금리 하락,저임금,낮은 땅값 등 생산요소의비용절감과 함께 대체로 우리 경제의 내실을 다지는 시너지효과를 가져올 가능성이 있음은 부인할 수 없다. 그렇지만 이러한 여건의 호전은 거의 모든 경쟁 상대국에도 같이 적용되고 엔고(高)는 우리의 부품·기계류의 대일 수입의존도를 높이는 등 마이너스 파장이 있는 만큼 구조조정과 기술개발에 의한 국산화노력 등 다각적인 경쟁력강화 전략을 추진해야 할 것이다.

로버트 라이시 전 미국 노동장관은 “세계화의 시대에서 국민의 높은 자질만이 그 국가의 유일한 자산”이라고 했다. 안정된 경제사회로 진입하기 위해서는 국민이 책을 읽느냐 안 읽느냐에 달렸다고 해도 과언이 아니다. 무한경쟁의 경제시대에서 지식과 생각을 겸비하지 않은 맹목적인 근면성은 더이상 경쟁력을 지닐수 없기 때문이다. 21세기 우리의 출판문화를 이끌어갈 파주 출판문화단지 건설계획이 오는 20일, 문화의 날에 첫 삽을 뜨게 됐다. 말도 많고 탈도 많았으나 우여곡절을 딛고 얻어진 9년만의 결실이라 여간 반갑지 않다. 지난 89년 ‘산업의 문화화, 문화의 산업화’를 내걸고 출판의 모든 것을 조성한다는 출판문화단지 조성계획이 발표됐을 때 ‘출판은 미래의 정신적 인프라’라는 점에서 문화계는 이를 환영해 마지 않았다. 그러나 땅값협상 결렬등으로 무산·표류를 되풀이하다가 이제야 부지조성 공사에 착수하게 됐다니 대견하지 않을 수 없다. 외국에는 이런 책의 도시나 책의 마을이 얼마든지 있다. 도쿄에 가면 전문서적 출판사등 550개사가 모여있는 간다(神田)거리가 있고 그 주변은 고서점과 신간서점들이 늘어서 있다. 런던에서 아일랜드로 넘어가는 길목의 ‘헤이온 웨이(HAY­ON­WYE)’는 인구 1300명의 작은 마을이지만 25개의 전문서점과 40여개에 달하는 일반서점들이 줄을 잇고 있다. 헤이는 산악지대지만 옥스퍼드대 출신인 리처드 부스가 특색있는 지역사업을 키운다는 의지로 지난 61년, ‘시네마 북숍’을 개업한 것이 성공하자 이를 지켜본 사람들이 다투어 전문서점을 열게 된 것이다. 경기도 파주시 교하면에 조성되는 출판문화단지에는 총부지 48만1,000평중 시범지구 5만1,500평에 우선 파주 출판문화정보사업단지 사업협동조합(이사장 李起雄)에 가입한 500여개 출판사와 50개 인쇄사가 들어서고 출판박물관에서 번역센터, 연수원, 전시·공연등 복합문화시설이 1단계로 2002년에 완공될 예정이다. 2005년 완성까지의 길은 멀지만 세계 어디 내놔도 손색이 없는 출판명소가 될것을 기대해본다. 움베르토 에코는 “책은 인류와 함께 영원하다”고 조언한다. 정보의 홍수사태를 빚고있는 멀티미디어 시대에도 지혜의 샘을 길어올리는 출판은 영원히 사라지지 않는다는 뜻이다.

환경은 우리의 삶을 감싸고 있는 모태이며 삶의 피부가 숨쉬는 현장이다. 그래서 환경보호는 바로 우리의 삶을 지키는 일이다. 환경은 자연환경과 사회환경으로 서로 밀접한 관계를 맺으며 하나가 되어 삶의 질을 결정해준다. 자연환경의 보존을 둘러싼 사람들의 견해도 둘로 갈린다. 수질 공기 토양 등을 현재 상태로 보존하고,변화를 가져올 인공적인 노력에 대해서는 반대하는 주장이 있는 한편,현재의 자연환경이 주는 제약을 인간의 능력으로 제거해가면서 더욱 안락한 생활을 해야 한다는 주장도 있다. 최근에 두 주장의 대립이 구체적으로 한강수계에서 지역갈등으로 표출되고 있다. 우리나라 인구의 40%에 이르는 수도권 주민들의 물에 대한 관심은 비상(非常)하다. 팔당호에 유입되는 수자원의 청결성 유지는 낙동강수계에 대한 지역주민의 요구만큼 절박하다. 그러나 수년 전 벌어진 대구권과 부산권의 환경갈등은 경제적 생산을 둘러싼 대결이라고 볼 수 있지만,한강수계의 주민 상호간 갈등은 한계생존과 풍요한 생활간의 갈등 및 물질생산과 토지소유간의 복합적인 갈등이라고 할 수 있다. 한강유역은 수도권 주민의 레크리에이션 단지에서 더 나아가 향락산업의 기지가 되었거나 심지어는 개인별장과 일부 기업의 편의시설로 가득 차 있다. 이 가운데는 권력이나 금력을 이용하여 토지 형질을 무단변경한 경우도 적지 않다. 그래서 한강유역의 땅값은 공익과 무관하게 크게 올라있는 게 현실이다. 이제 정부가 팔당호의 수질개선을 위해 환경유해시설을 강력하게 정비하려고 나선 것은 다수 국민의 이익을 보호해야 하는 정부의지의 정당한 발현이다. 환경부가 환경수질의 오염원천을 제거하려는 의지를 보이고 있는 것은 좋은 일이지만 땅값의 지속적 상승을 기대한 특정소수에게는 경제적 고통을 부담시킬 수 있다. 최근 이런 고통분담을 거부하는 일부 주민들의 집단행동이 있었다. 그러나 이런 행동은 생명의 근원인 물을 담보로 이권흥정을 벌이려고 한다는 일반의 의심을 살 수도 있다. 자연환경의 보존도 물론 절대적인 것은 아니다. 토지가 개인의 사적 이윤을 적립해두는 수단이 되어서는 안되는 것과 마찬가지로 환경지상주의로만 나가서 인구밀도가 높고 국토면적이 협소한 우리나라에서 수도권에 위치한 제조업체의 생산활동까지 위축시켜서는 안된다. 지난 5∼6월경처럼 환경보호측면만 우선하여 단속을 벌이면서 연약한 중소기업 사업주들을 무더기로 구속하는 것은 원활한 노동력 공급과 생산효율성을 두루 고려할 때 지나친 감이 없지 않다. 물론 기업가들도 환경조건에 맞는 생산활동 대신에 부동산투기로 주민들과 결합하여 땅값을 올려 돈을 벌겠다는 생각은 버려야 한다. 자동차의 천국 미국이라지만 오리건주 유진시에서는 자동차길보다 자전거길을 더 많이 확보하기 위해 환경보호론자들이 사회적 압력을 가하고 있다. 이 주에서 가장 큰 도시인 포틀랜드로 흘러가는 윌라메트강을 깨끗하게 유지하려고 애쓰는 사람들이 있기에 유진시는 미국에서 보기 드문 ‘은퇴자의 천국’이라는 애칭을 얻고 있다. 이제는 시민세력들이 나서서 지역주민 상호간의 문제 및 중소기업과의 이해대립을 조정해야 한다. 자연환경과 친화하면서 국민경제도 살려갈 수 있도록여론을 비롯한 사회환경을 개선해주는 일을 할 때다. 큰 강의 상류지역 주민이나 이해관계자들도 과연 무엇이 지역특성에 맞는 발전인가를 심사숙고 한다면 더욱 좋으련만!

서울지법 민사합의18부(재판장 孫容根 부장판사)는 30일 LG칼텍스정유가 군당국의 내부결재 지연으로 땅값 상승분에 해당하는 손해를 봤다며 국가를 상대로 낸 부당이득금 반환청구소송에서 “피고는 원고에게 9억3,000만원을 돌려주라”며 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “군의 복잡한 결재과정 때문에 정식계약이 늦어져 땅값이 당초 합의 때보다 3배 가까이 인상된 만큼 군이 부당하게 챙긴 이득을 LG측에 돌려줘야 한다”고 밝혔다.

◎환경부 방침에 해당지역 거센 반발/건물 신·증축 규제 강화땐 땅값 폭락/퇴비 못쓰면 영농비 부담 엄청 증가/국고 보조 하수처리시설비도 안돼 팔당호 상수원 양안(兩岸)에서 일정한 거리 이내를 완충지대로 설정해 오염원이 들어서지 못하도록 하고,유역별·권역별로 오염물질 배출허용량을 정한 뒤 이를 초과할 때는 건물 신·증축을 금지하는 내용의 팔당호 수질개선대책이 난항을 겪고 있다.해당 지역 주민들의 반발이 만만치 않기 때문이다. 환경부는 지난 6일 대통령에 대한 업무보고 때 이같은 내용을 발표한 뒤 지금까지 완충지대의 범위를 정하는 문제를 놓고 고심하고 있다.郭決鎬 수질보전국장이 팔당호 현지를 몇 차례 답사했으나 환경부 관계자들은 “아직 결정된 것이 아무 것도 없다.지역에 따라 다르다”는 말만 되풀이하고 있다. 이에 대해 경기도 광주군 양평군 남양주시 등 팔당호 대책의 직접적 영향을 받는 지방자치단체들은 환경부의 움직임에 촉각을 곤두세우고 있다.완충지대로 지정되면 신규 건축이 전면 금지돼 부동산 값이 떨어지기때문이다. 또 숙박·접객업소는 하나에 3,000만∼5,000만원씩 하는 합병정화조를 설치해야 한다.가축을 기르면서 가축분뇨로 퇴비를 만들어 농사를 짓는 복합농가들은 퇴비가 아닌 화학비료를 써야 하기 때문에 비용이 더 든다.양평군에서는 벌써 양평군민포럼 애향동지회 등 60여개 단체가 지난 16일 범군민대책위원회를 결성해 환경부의 방침에 정면으로 반대하고 나섰다. 군(郡) 전체가 상수원 특별대책 1권역으로 지정된 광주군의 경우 주민들이 큰 불편을 겪을 것으로 걱정하고 있다.특별대책 1권역에서는 일반 건축물은 연면적 800㎡ 이상,음식·숙박업소는 400㎡ 이상 신·증축이 전면 금지돼 있다.광주군은 또 군 전체가 수도권정비계획법의 자연보존권역,초월 퇴촌 남종 중부 등 4개 면(面)이 상수원보호구역과 개발제한구역,중부면 남한산성 일대가 공원구역,3곳이 군사시설보호구역으로 묶여 있어 지금도 규제에 시달리고 있다.광주군청 관계자는 “오염물질 배출허용량제가 실시되면 개발이니 뭐니 모두 끝”이라고 말했다.