서울시가 재건축 예정 구역으로 지정한 단독주택 266곳이 하반기 주택시장의 ‘태풍’으로 불어닥칠 전망이다. 일반 아파트 재건축의 경우 정부와 서울시가 규제를 획기적으로 풀지 않는 한 사업 추진이 사실상 어렵다. 반면 새롭게 등장한 단독주택 재건축은 뉴타운 지역과 함께 큰 관심을 끌 것으로 예상된다. 재건축 예정 구역으로 지정된 지역은 벌써부터 투자자들이 몰려들고 있다. 그러나 장밋빛 기대는 금물이다. 단독주택 재건축은 아직 관련 법률 미비로 사업이 활발하게 추진되기까지는 상당 시일이 걸릴 것으로 보인다. 공공성이 가미된 단독주택 재개발 사업을 민간 재건축 사업으로 추진하는 데 따른 상호 법규 충돌도 예견된다. ●방배동등 문의 꼬리 물고 주택값 강세 일반 아파트의 경우 집값 상승의 진원지 역할을 했다는 점에서 규제가 쉽게 풀리지 않을 전망이다. 정부는 개발이익환수조치가 완벽하게 갖춰지기 전까지는 현행 기조를 유지한다는 방침이다. 따라서 서울 강남 등 일반 아파트 재건축은 당분간 힘을 펴지 못할 것으로 보인다. 반면 단독주택 재건축은 지금까지와 다른 새롭게 추진되는 사업이라는 점에서 관심을 끌기에 충분하다. 이를 반영하듯 단독주택 재건축 예정구역으로 지정될 서초구 방배동의 경우 투자 문의가 잇따르고 있다. 서울시가 3차 뉴타운 후보지를 고를 때 후보지로 떠올랐던 곳이다. 이수시장 주변 낡은 단독주택값이 강세를 띠고 있다. 주변 부동산에는 시세와 사업 추진 전망을 묻는 투자 문의도 이어지고 있다. 노지선 신광부동산 사장은 “4m 도로변은 평당 1200만∼1300만원을 부른다. 재건축 얘기가 돌면서 집주인이 계약을 취소하는 사례도 나왔다.”고 말했다. 노 사장은 “뉴타운 후보지로 떠오르면서 한 차례 투자 열풍이 불었던 곳”이라면서 “매물이 달려 거래는 잘 이뤄지지 않을 것”이라고 말했다. 강동구 천호동 일대도 겉으로는 조용하지만 집주인들은 벌써부터 가격 상승을 잔뜩 기대하는 눈치다. 아직 거래는 눈에 띄게 늘어나지 않았지만 사업 추진이 구체화할 경우 마땅한 투자처를 잃은 자금이 대거 몰릴 것으로 예상된다. 겉으로 드러난 단독주택 재건축 사업의 전망과 달리 넘어야 할 산도 많다. 우선 관련 법규 미비로 사업추진이 난항을 겪을 수도 있다. 우선 단독주택지 주건환경 개선은 주로 재개발사업으로 추진했다. 재개발사업은 건축법에 따라 추진하는 일반 재건축 사업과 달리 공공성을 띤다. 업체와 조합, 구청이 사업을 추진했다고 보면 된다. 반면 재건축은 100% 민간사업이다. 재개발 사업과 유사한 형태에 재건축 기준을 적용함으로써 사업 추진이 삐걱거릴 수 있다. 도시 및 주거환경 정비법을 따라 추진하는 재개발 사업은 토지나 건물 한 가지만 갖고 있어도 조합원 자격 및 분양권을 준다. 반면 단독주택 재건축 사업은 일반 아파트 재건축 사업과 마찬가지로 건물과 토지를 함께 소유해야 조합원이 될 수 있다. ●관련 법규 미비… 장밋빛 기대는 금물 조합 설립에 필요한 동의율 확보 기준은 토지 또는 건물만 소유한 사람도 참여가 가능하다. 전체 주민 5분의4 이상 동의율을 채우기 위해 토지 또는 건물만 갖고 있는 주민도 조합을 설립하는 단계에 참가할 수 있다. 그러나 조합 설립에 동의하고도 아파트 분양 등의 조합원 자격이 주어지지 않는 모순이 발생, 이 문제를 풀지 않고는 주민간 이해갈등이 쌓여 사업추진에 애를 먹을 것으로 전망된다. 실제 마포구 아현동에서는 조합원 1300여명 가운데 대지지분 없이 건물만 소유한 사람 200여명이 재건축 추진에 동의했다가 조합원 자격이 주어지지 않는다는 것을 알고 반발하는 등 사업이 제자리를 맴돌고 있다. 광명시 광명동에서도 같은 현상이 일어나 갈등이 불거지고 있다. 재개발 컨설팅업체들도 단독주택 재건축 추진 지역의 주민 10∼15%는 무자격자에 해당돼 사업 추진 과정에서 갈등이 이어질 것으로 내다봤다. 재건축·재개발 입주권을 주택으로 간주, 무거운 세금을 물리겠다는 정부 정책도 사업 활성화에 걸림돌이다. 소형평형 의무비율, 조합원 지위 양도금지, 재건축 후분양제 등의 규제가 기존 재건축 사업과 마찬가지로 적용됨에 따라 당장 사업이 활발하게 추진되기는 어렵다는 것이 전문가들의 지적이다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

서울시가 강북 등 낙후지역 개발을 위한 뉴타운특별법 입법안을 독자적으로 내놓았다. 최근 뉴타운특별법 추진 계획을 밝힌 정부와 서울시 간의 뉴타운사업을 둘러싼 대립이 ‘2라운드’에 접어든 셈이다.●신도시보다 뉴타운이 효율적 서울시는 21일 “정부의 부동산 대책은 집값 상승을 막지 못하고, 수도권 신도시건설은 강남 권역의 확산과 서울 교통난만 가중시킬 것”이라면서 “구 시가지의 개발을 통해 집값 안정을 꾀하는 내용의 ‘뉴타운특별법 입법안’을 추진하겠다.”고 밝혔다. 시는 이날 입법안을 건설교통부에 제출했다. 시가 밝힌 뉴타운사업의 장점은 신도시 건설보다 주택 보급 효과가 더욱 크다는 점이다. 판교, 화성, 김포, 파주 등 4개 신도시 건설로 18만가구의 건설이 가능한 반면 뉴타운 사업으로는 순수증가 18만 가구를 포함해 모두 86만 가구의 양질의 주택을 공급할 수 있다는 설명이다.86만 가구는 뉴타운특별법이 제정됐을 때 건설 가능한 숫자다. 또 ▲뉴타운사업이 신도시 건설보다 경제적이고 ▲친환경적인 주거지 건설이 가능하며 ▲신도시의 절반인 5년의 사업기간 등을 또다른 근거로 들었다.●뉴타운 사업 비용 국고지원 이날 발표한 입법안의 골자는 ▲뉴타운 사업비용의 국고 지원 ▲기반시설부담계획 수립 ▲재개발·재건축 규제완화 ▲우수고등학교 유치 등이다. 입법안은 도로, 공원, 임대주택 등 기반시설 비용을 국가와 지자체가 50%씩 분담하고, 국고지원과 과밀부담금 등으로 ‘뉴타운 특별회계’를 설치하도록 했다. 민간사업자가 기반시설 비용 일부를 부담할 때 용적률 완화, 용도지역 조정 등 인센티브도 부여한다. 뉴타운 지구 내에서는 조합설립추진위원회 구성 절차를 생략하고 직접 조합설립 인가를 받도록 했다.▲조합설립 동의율 5분의4 이상에서 3분의2 이상으로 ▲노후불량 건축물 비율 기준 3분의2 이상에서 2분의 1 이상 등 구역 지정 요건도 완화했다. 중·대형 아파트에 대한 수요를 충족시키기 위해 국민주택 규모인 25.7평을 초과하는 공동주택의 건설비율을 늘리고 35평의 최대 건립규모도 없애자고 제안했다. 교육환경 개선을 위해 자립형 고등학교, 특목고 등을 적극 유치하도록 규정했다. 기존의 소규모 재개발·재건축 등은 뉴타운사업으로 통합 관리하고, 투기 예방을 위해 지구 안의 토지 거래는 모두 허가를 받도록 했다. 최창식 뉴타운사업본부장은 “현장 경험을 바탕으로 마련한 입법안을 정부가 반영해 달라는 취지”라면서 “노후지역 발전과 주택가격 안정을 동시에 이루기를 기대한다.”고 말했다.●건교부에 대한 월권? 특별법의 맹점도 있다. 한꺼번에 사업이 진행되면 주택·전세 대란이 촉발될 우려가 있고, 기반시설 조성에 따른 인센티브 부여는 과도한 고밀도 개발을 불러와 인프라 부족을 유발할 수 있다. 뉴타운지역과 비뉴타운지역간 형평성 논란도 예상된다. 법안을 추진하고 있는 건교부보다 먼저 안을 내놔 ‘월권’이라는 지적도 나오고 있다. 건교부 관계자는 “전국에 적용되는 뉴타운특별법은 지자체가 아닌 중앙정부 차원에서 검토하고 제정해야 한다.”고 말했다.이두걸기자 douzirl@seoul.co.kr

은평뉴타운 등 강북 3개 시범 뉴타운 개발사업이 3월 본격 착수된다. 서울시는 25일 은평·길음·왕십리뉴타운 지역에 대한 개발계획 수립과 도시계획 절차를 마무리짓고,다음달부터 공사에 들어간다고 밝혔다. ●105만여평 공영개발 은평뉴타운 개발사업은 공영개발방식으로 추진된다.다음달부터 원주민 보상과 이주대책 수립을 위한 세부 물건조사에 들어간다.같은 달 23일에는 구파발 삼거리 공영주차장내에 현장사무소와 홍보관을 개관한다.4∼5월에는 보상계획과 이주대책을 수립,공고하고 9월에는 은평뉴타운 3개 지역 가운데 제1구역부터 건물철거 및 부지 조성공사에 들어갈 계획이다.은평뉴타운 개발지역의 총 면적은 349만 5248㎡(105만여평)로 이 가운데 제1구역은 75만 9800㎡다.선시공 후분양 방식이며,2005년 12월쯤 분양가를 확정하고 늦어도 2006년 1월에는 분양공고를 낼 예정이다. 인구밀도는 분당·일산의 절반 수준인 110명/㏊로 3만 9200명,1만 4000가구를 수용한다.용적률은 130∼150%다.현재 8900여가구가 있는 은평뉴타운 지역은 개발이 끝나면 임대 4750가구와 일반분양 9250가구로 탈바꿈한다. 김병일 서울시 지역균형발전추진단장은 “임대아파트를 33평형까지 확대하고 분양과 임대아파트를 혼합해 다양한 계층이 어울려 살도록 할 것”이라면서 “60평형 이상이 전체에서 10%를 차지하고 고급 단독주택단지도 만들 것”이라고 밝혔다. 한편 다음달 25일 착공식을 갖는 길음뉴타운은 우선 성북구 정릉동 숭덕골에서 길음2구역을 잇는 서경대로 740m에 대한 확장공사를 시작한다.왕십리뉴타운도 같은달 도시개발공사 주도로 시공업체를 선정,성동구 하왕십리 청계천변에 첨단 주상복합건물을 세울 계획이다. ●평수 다양화… 임대·고급 주택단지도 시는 은평·길음·왕십리 등 3개 뉴타운 개발사업을 2008년말까지 끝낸다는 방침에 따라 사업 지연 등 장애요소를 직접 나서 해결할 뜻을 내비쳤다.‘민간주도 공영개발방식’이 그것이다. 다양한 계층·세대가 함께 어우러져 사는 형태가 뉴타운의 가장 큰 목표다.전체 가구 중 임대주택을 35%쯤 짓고 큰 평형과 작은 평형을 골고루 배치하겠다는 것도 이런 맥락에서다. 시는 우선 개발규모가 가장 큰 은평뉴타운의 경우 공영개발 방식을 택했다.대상토지 105만여평을 수용,단계적(3단계)으로 보상을 실시한 뒤,관 주도로 사업을 진행시키기로 했다.어느 정도 주민 반발은 있으나 대부분은 개발방식에 동의,큰 문제는 없다는 게 시의 주장이다.화합의 장 마련,현장설명회 등 주민 달래기도 한층 강화될 전망이다. ●‘주민 주도’ 길음·왕십리 개발 지연 가능성 그러나 주민 주도로 재개발되는 길음·왕십리뉴타운은 상황이 다르다.주민들이 조합을 설립,개발구역지정 등 사업계획을 만들어 구청장에게 승인을 받아야 하지만 이해 관계에 따라 사업 지연은 불가피해질 전망이다.왕십리뉴타운의 경우 주민 동의율이 50%대에 머물고 있는 것도 합의가 덜 됐다는 방증이다. 시는 일단 올 연말까지 자력개발 기회를 줄 방침이지만 주민 스스로의 개발이 어렵다고 판단되면 시가 전면에 나서는 공영개발 카드를 빼들 태세다.도시개발공사 주도로 다음달 안에 길음뉴타운에 서경대로 확장공사를,왕십리뉴타운에 주상복합건물 착공식을 갖기로 한것도 주민들에게 개발 압박을 가하기 위한 것으로 보인다. 최용규 이유종기자 ykchoi@˝

SK글로벌 채권단은 22일 운영위원회를 열어 SK글로벌 대주주 지분은 완전 감자(減資)하고,소액주주 지분은 7대1 비율로 감자하기로 결정했다.채권단은 또 이날 오후 현재 해외채권단은 전체 해외채권액 8300억원 가운데 프랑스계 은행인 UBAF와 아랍계 은행(17%) 및 1개 유럽계 은행(3.5%) 등을 제외한 74∼77%가량이 CBO(채권현금매입)에 동의한 것으로 집계했다. 채권단은 그러나 해외채권단 운영위원회가 ‘동의율 80% 이상 확보’를 목표로 반대 입장을 밝힌 은행들을 상대로 적극적인 설득 노력을 하고 있는 점을 감안,다음주까지는 시간을 더 준다는 입장이다.채권단은 해외채권단의 CBO가 확정되는 대로 오는 28일 전체 채권단협의회를 열어 서면결의 형태로 출자전환을 포함한 채무재조정 방안을 확정할 예정이다.이어 다음달 9일 임시 주주총회 이전 국내외 채권단과 SK그룹 사이에 SK글로벌 정상화를 위한 양해각서(MOU)를 체결할 계획이다. 김유영기자 carilips@

손길승(사진) SK그룹 회장이 SK글로벌 대표이사 회장 및 이사직을 사임했다. SK는 17일 “손 회장이 다음달 9일 SK글로벌의 주총 개최를 앞두고 채권단 경영진추천위원회에서 SK글로벌 이사진 선임에 대해 보다 폭넓은 선택과 판단을 할 수 있도록 용퇴를 결심했다.”고 밝혔다. SK글로벌 채권단은 18일 경영진추천위원회를 열어 후임 대표이사에 정만원 현 SK글로벌 정상화추진본부장을 선임하는 등 이사진을 짜기로 했다. SK글로벌은 경영권이 채권단에 넘어가 있어 손 회장의 그룹내 위상과 전경련 회장직 수행에는 별다른 영향이 없을 것으로 전망된다.SK는 다음달 주총 개최 이전에 경영 정상화 양해각서(MOU)가 체결되는 대로 회사이름을 ‘SK네트워크’로 바꾸는 방안을 비롯해 SK글로벌이 새롭게 출발할 수 있도록 사전 준비작업을 벌이기로 했다.한편 SK글로벌 해외채권단의 채권현금매입(CBO) 비율은 개별 해외채권 금융기관 동의율이 당초 예상보다 3∼4% 높아질 것으로 예상됨에 따라 대출원금의 46∼47%선에서 최종 결정될 전망이다. 박홍환기자 stinger@

아파트 재건축 규제 강화로 리모델링 아파트가 인기를 모으자 일각에서 리모델링 대상 아파트라는 소문을 퍼뜨려 가격상승을 부추기는 등의 부작용이 잇따르고 있다.건설사와 리모델링 계약을 맺은 아파트는 가격이 급등하고 투자자가 몰리는 현상이 두드러진다.이에 따라 재건축시장 과열과 자원낭비 방지를 위해 대안으로 제시된 리모델링에까지 재건축의 문제점이 고스란히 옮겨와 리모델링 사업의 발전을 저해한다는 목소리가 높아지고 있다. ●재건축 이탈자금 유입조짐 리모델링 시장에도 투기성 자금이 기웃거리고 있다.규제 강화로 재건축 아파트를 통한 재테크가 한계에 이르면서 리모델링 대상 아파트의 가격이 뛰고 있기 때문이다. 실제로 주택공사가 리모델링을 추진중인 서울 마포구 용강동 주공아파트는 8000만원선이었던 18평짜리가 최근 1억 2000만원대로 올랐다. 지난달 삼성물산이 리모델링 시공사로 선정된 압구정동 구현대아파트 5차는 35평형이 지난달 초 6억 3000만원선이었으나 현재는 7억 2000만원을 웃돌고 있다.리모델링을 통해 복도와 발코니를 주거면적에 편입시켜 기존 35평형을 51평형으로 늘리기로 한데 따른 것이다.이밖에 리모델링을 추진중인 방배동 삼호가든 등 리모델링 소문이 난 아파트들의 가격도 오름세다.이처럼 리모델링 아파트의 가격이 뛰면서 재건축 아파트 대신 리모델링 대상 아파트를 찾는 투자자들도 늘어나고 있다.서울 압구정동 S부동산 관계자는 “리모델링 소문이 나면서 가격이 크게 뛰었지만 매물은 나오지 않는다.”면서 “기업과 주민들이 리모델링의 가치를 부풀린 감이 없지 않다.”고 지적했다. 주택업체들간에 리모델링 공사 수주를 위해 이미 시공사가 선정된 리모델링 아파트의 가격을 띄운다는 소문도 나돈다.주민들도 실제 사업추진 여부를 떠나 리모델링 소문이 나면 집값이 오르는 만큼 이를 은근히 즐기고 있다.시공사와 주민들의 이해가 맞아 떨어지면서 재건축의 과열양상이 리모델링 아파트에서 재현되고 있는 것이다. ●리모델링 어떻게 바뀌나 정부는 무리한 재건축 대신 리모델링을 유도하기 위해 각종 인센티브를 주기로 했다.주택법과 도시 및 주거환경정비에 관한 법률 등 각종 법규를 제·개정해 리모델링을 촉진할 수 있도록 할 계획이다.특히 오는 11월쯤 주택법 하위 규정이 시행되면 리모델링을 위한 주민동의율이 현행 100%에서 80%로 낮아진다.리모델링 반대 가구에 대한 매수청구권도 행사할 수 있다.발코니나 복도도 주거면적으로 전환할 수 있게 된다.리모델링을 통해 평수를 넓힐 수 있도록 해줌으로써 주민들이 리모델링으로 방향을 선회토록 하기 위해서다. 김성곤기자 sunggone@

부동산 시장이 불황기에 접어들면서 재건축 시장에 ‘족집게 투자’가 늘고 있다.2001,2002년의 호황기에 유행했던 ‘묻지마 투자'로는 이익은 고사하고 원금도 챙기기가 쉽지 않기 때문이다.족집게 투자의 대표적인 사례가 조립식 아파트다.재건축 아파트 가운데 조립식 아파트만 골라서 하는 투자다. 20여년 전에는 단기간에 집을 짓기 위해 공장에서 만든 벽체나 상판으로 아파트를 짓는 조립식 공법(PC공법)이 성행했다.하지만 당시의 기술 및 자재수준이 떨어져 조립식 공법 아파트는 일반 아파트보다 빨리 노후된다.따라서 상대적으로 안전진단에 통과될 가능성도 크다. ●조립식 아파트를 잡아라 같은 시기에 지어진 아파트라도 조립식은 재건축 시장에서 우대를 받는다.현장에서 일괄 시공하는 일체식 공법(RC공법)으로 지어진 아파트보다 노후정도가 심하기 때문이다. 실제로 안양시 만안구 석수 주공2단지는 지난 1985년에 건립됐지만 안전진단을 통과했으며 2단지는 조립설립인가를 마쳤다.또 경기도 고양시 행신주공아파트는 지어진지 13년밖에 안됐지만2001년 안전진단을 통과해 지난해 일반분양까지 마쳤다. 89년에 완공된 의정부 용현 주공아파트도 12년만인 2001년 안전진단을 통과하고 현재 조합설립인가를 신청한 상태다. ●시공 조건 좋은 곳을 골라라 최근 서울 잠실주공4단지의 관리처분 총회 이후 급속히 확산되고 있는 현상이다. 무엇보다 도급제가 적용되는 아파트의 속사정을 꼼꼼히 살펴봐야 한다.도급제는 택지공사를 도급계약만 하고 모든 사업수익과 비용지출은 조합위주로 하는 것이다.대부분의 조합이 이 방식을 택하고 있다. 하지만 도급제는 물가상승을 이유로 계약 시점부터 실제 공사 시점까지 적용하는 이른바 ‘에스컬레이션’이 적용된다. 따라서 각 조합마다 도급단가가 낮으면서 무상 제공되는 마감재가 얼마나 되는지를 따져보는 것이 좋다. ●시공사 미선정 단지가 좋다? 경기가 침체국면으로 접어들면서 건설업체별로 갈수록 수주전이 치열해지고 있다.이 과정에서 조합원들은 의외의 수확을 거둘 수도 있다. 재건축 가능성이 있는 아파트라도 시공사가 정해지지 않은 것을 골라투자하면 실패하지 않는다는 분석도 있다. ●투명한 곳을 골라라 재건축 사업은 순수 민간사업이기 때문에 조합 집행부가 업무처리를 투명하게 해야 한다.조합이 투명하지 않으면 향후 추가부담금이 늘어나거나 비상대책위원회가 들어서 재건축이 늦어지게 된다. 조합원에게 당당하게 계약조건을 말하거나 인터넷 홈페이지를 운영하는 곳은 상대적으로 투명성이 높은 경우가 많다. 이런 이유가 아니더라도 비상대책위원회가 없는 조합이 좋다.잠실4단지 등 몇몇 조합은 ‘골인지점’을 눈 앞에 두고 조합원간 이해가 엇갈려 주춤거리고 있다. 전체 조합원의 동의율도 보는 것이 좋다.동의율은 높으면 높을수록 좋다. 김성곤기자 sunggone@

내년부터 주택자금 장기대출 이자상환액에 대한 소득공제한도가 현행 300만원에서 600만원으로 확대된다.일률적으로 적용되던 국민주택 공급제도가 입주자의 소득수준에 따라국가재정지원 범위와 평형이 달라진다. 건설교통부는 20일 열린 경제장관회의에서 이같은 내용의‘서민 주거안정대책’을 확정했다. 대책에 따르면 정부는 주택자금 소득공제 한도를 높여 주택자금 장기대출자에 대한 세금부담을 줄여주기로 했다. 금융기관이 주택자금을 대출할 경우 주택금융신용보증기금에내야 하는 출연료율을 장기대출 실적에 따라 차등 적용,단기대출을 장기대출로 전환되도록 유도했다. 내년부터 2012년까지 짓는 국민임대주택 100만가구는 소득수준에 따라 국가재정 지원과 입주자 부담비율을 달리 적용키로 했다.14∼15평은 국가재정에서 30%를 지원하고 국민주택기금 40%,입주자 20%,사업시행자가 10%를 각각 부담토록했다.16∼18평은 재정 20%,입주자 30%로 하고 18∼20평은재정 10%,입주자 40%로 부담률을 조정했다.노후불량 단독주택 재건축 활성화를 위해 달동네 주거환경 개선사업 주민동의율을 100%에서 80%로 낮추도록 했다. 류찬희기자

정확한 투자 시점 포착과 사업 추진이빠른 곳을 고르는 것이 중요하다. 이 두 가지만 갖췄다면재건축·재개발 투자에 절반은 성공한 셈이다. 서울에서는 저밀도 지구 아파트와 도심 근접 아파트,강남권 아파트를 투자 대상으로 삼는 것이 좋다.서울의 5개 저밀도 지구 아파트 재건축 사업을 무작정 미뤄왔던 서울시가 최근 사업 승인을 검토하고 있다.그러나 한꺼번에 사업 승인을 내줄리 없는 만큼 단지별 사업 추진 일정을 잘 살펴볼 필요가 있다.재건축 동의율이 높은 곳,조합원간 갈등이 없는 아파트,대지 지분이 많은 아파트라야 투자 수익을 기대할 수 있다. 재개발도 마찬가지.특히 한강변 재개발 아파트 인기는 아직도 식지 않았다.발품을 들여 성동구,용산구 일대 재개발 지역을 찾아보는 노력이 필요하다. 웃돈이 붙어 활발한 거래가 이뤄지던 오피스텔은 주거형 오피스텔이다.말이 오피스텔이지 사실은 아파트나 마찬가지다.그런데 하반기부터는 당첨과 동시에 웃돈을 기대할 수 있는 오피스텔을 찾기 힘들 것으로 예상된다.서울의 경우 오피스텔 건축 규제 강화 이후 신규 허가 건수가 크게 줄었다.용적률을 강화하고 주거형 오피스텔 건립을 억제하고 있기 때문이다.오피스텔 건립 규제는 수도권으로 번질 전망이다. 최근 분양되는 오피스텔은 건축 규제 강화 이전에 이미허가를 받은 물량이다.따라서 주거형 오피스텔 공급은 앞으로 크게 감소할 수 밖에 없다. 류찬희기자

경기도 광명시 하안동 764번지 하안 주공 본1단지가 본격적으로 재건축에 들어간다.주민들은 최근 한국감정원을 재건축사업 컨설팅업체로 선정한 데 이어 다음달 15일 시공사를 선정할 계획이다.조합은 5층짜리 아파트 2,460가구를 헐고 지하 3층 지상 18 ∼25층 3,565가구를 짓는다.평형별로는 24평형 720가구,32평형 1,929가구,42평형 726가구,48평형 190가구다. 82년 준공됐고 지하철 7호선 광명역과 붙어 있다.광명시와서울을 오가는 주요 간선도로를 이용하기 쉽다.편익시설과자연녹지환경이 잘 갖춰져 있어 재건축 후 광명의 새로운주거지로 떠오를 전망이다. 주민 동의율이 80%를 넘었고 공공기관을 컨설팅사로 선정하는 등 주민들의 이해다툼이 적어 사업추진이 빠를 것으로 전망된다.오는 11월 사업승인을 받아 내년 3월부터 철거에 들어간다.일반 분양은 2004년 4월,입주는 2007년 3월 예정이다. 한편 감정원은 지난해 4월 건교부로부터 재건축컨설팅전문용역기관 지정을 받은 이후 지금까지 고덕시영,잠실2단지아파트 등 9곳에서 재건축컨설팅을 하고 있다. 류찬희기자

언론수용자들의 귄리의식이 높아지고,언론관련 소송 규모가 갈수록 고액화하는 가운데 언론중재를 통한 문제해결도크게 늘어난 것으로 나타났다. 언론중재위원회(위원장 박영식)가 펴낸 ‘2000년 연차보고서’에 따르면 중재위는 지난 한해 607건의 언론보도 불만사항을 접수,63.6%인 376건에서 피해구제 실적을 올린 것으로 나타났다.이 수치는 그 전년도 피해구제율에 비해 9.3%포인트 증가한 것으로,96년 7월 중재결정 제도가 시행된 뒤가장 높은 수치다. 중재신청 처리 사례 가운데 취하가 302건(49.8%)으로 가장많았으며 합의 198건(32.6%)중재 불성립 66건(10.9%) 중재결정 25건(4.1%)기각 14건(2.3%)각하 2건(0.3%)순으로 밝혀졌다. 취하한 302건 가운데 51.6%는 반론보도가 이뤄진 데 따른것이며,중재불성립 결정후 피해자 구제가 이뤄진 사례도 적지 않았다.그러나 중재결정에 대한 동의율은 지난해와 비슷한 40%에 머물러 제도 개선이 필요한 것으로 지적됐다.97년에는 중재결정 동의율이 66.7%에 이르렀으나 98년에는 58.3%로,99년에는 37.9%로 떨어졌다. 신청인이 주장한 피해 유형은 명예 및 사생활 침해가 581건(95.7%)으로 대부분을 차지했으며 신용 훼손이 12건이었다.대상매체는 일간신문이 329건(54.2%)으로 가장 많았고,방송 125건(20.6%)주간신문 113건(18.6%)통신 17건(2.8%)월간잡지·월간신문 16건(2.6%)주간잡지 7건(1.2%)순이다. 정운현기자

서울 송파구 잠실 지역 5개 저층 아파트 재건축 사업이 활기를 띠고있다. 지난해 말 잠실 주공 3,4단지가 조합 설립 인가를 받은 데 이어 올들어 잠실 시영 아파트 단지와 2단지도 조합 설립 인가를 받았다.시영 아파트는 설립 인가를 받은 재건축 조합 가운데 가장 큰 규모.시영 아파트의 본격적인 재건축 사업 추진이 가능해짐에 따라 이 지역저밀도 아파트의 재건축 사업도 탄력을 받게 됐다. ?규모 잠실 지역 저밀도 아파트 단지는 모두 5개.재건축 대상 아파트는 주공 1∼4단지와 시영 아파트 등 모두 2만1,000여가구.특히 시영 아파트는 6,000가구에 이르는 초대형 단지다.5층 이하의 저층으로 7.5∼20평형의 소형 아파트로 이뤄져 있다. 새로 들어서는 아파트는 2만4,500여가구로 지금보다 15% 정도 늘어난다.지금과 같은 소형 아파트부터 전용 면적 18∼25.7평의 중형 아파트와 50평형 이상의 대형 아파트도 건립된다.일반 분양 아파트만도3,500여가구에 이른다. ?진행 상황 가장 활발한 곳은 주공 3,4단지.지난해 말 조합 설립 인가를 받고 사업 승인을 따내기 위해 안간힘을 쏟고 있다.특히 3단지는 주민 동의율이 93%를 넘어섰고 상가도 80% 이상이 재건축에 동의했다. 1단지도 조합 인가를 준비하고 있다. 조합 인가를 받은 단지는 교통영향평가를 거쳐 세부적인 건축계획을확정하고 서울시 건축심의와 사업승인신청 절차를 밟게 된다. 용적률은 270∼285%에서 결정될 것으로 보인다. 서울시는 5개 단지 재건축 사업을 한꺼번에 추진하지 않고 순차적으로 진행시킨다는 계획을 세웠다. 서울시 기본계획고시에 따라 첫번째로 사업승인을 받은 단지를 빼고는 서울시가 단지마다 사업 시기를 조정하도록 돼 있다.따라서 5개단지 주민들은 첫 사업 승인을 따내기 위해 보이지 않는 경쟁을 벌이고 있다. 이르면 올 상반기중 사업 승인을 받는 단지가 나오고 하반기부터 본격적인 이주가 시작될 것으로 예상된다. ?투자 시기 재건축 대상 아파트 값은 조합설립인가부터 사업승인을전후해 가장 많이 오른다.이주비가 나오기 시작할 때도 큰 폭으로 뛴다. 시세는 3단지 15평형짜리가 1억5,000만∼1억6,000만원,시영 아파트13평형은 1억4,000만∼1억5,000만원이다.지난해부터 보합세를 유지하고 있으며 거래도 많지 않다. 소형 아파트부터 대형 아파트까지 골고루 들어서고 단지 안에 학교등 편익시설이 건립된다.초고속 광통신시설을 갖추는 등 인텔리전트아파트로 탈바꿈한다.교통이 편리한데다 한강을 끼고 있어 주거환경도 쾌적하다.전세·매매 수요가 많아 가격 오름세도 꾸준할 것으로예상된다. 부동산 전문가들은 “사업 시기가 확정되면 값이 오르고 거래도 증가할 것”이라고 전망했다. 류찬희기자 chani@

서울 도심 인근의 서대문구 북아현3동 3의 336,충정로3가동 7의 1일대가 대규모 아파트 타운으로 탈바꿈한다.시내와 가깝고 입지여건이 좋아 사업이 본격 추진되면 투자자들이 많이 찾을 것으로 보인다. 사업지구가 북아현동과 충정로3가동에 걸쳐 있어 2개 지구로 나누어시행된다. ◆규모 1지구 15개동(棟) 727가구,2지구 7개동 480가구 등 1,207가구이다.평형별로는 ▲50평형 28가구 ▲40평형 124가구 ▲34평형 480가구 ▲25평형 292가구 ▲14평형(임대) 283가구 등이다.임대 아파트는세입자용으로 공급되고 일반 분양아파트는 300가구 정도다. ◆입지 서울 도심에서 승용차로 5분 거리.지하철 2·5호선 충정로역이 걸어서 10분 거리에 위치한 역세권 아파트다.충정로역에서 충정로3가 동사무소 쪽으로 올라가다 신촌전화국 옆으로 난 골목길을 따라가면 2지구가 나온다.1지구는 2지구 위쪽으로 붙어있다. 경기대,추계예술대,한성고 등을 걸어다닐 수 있다.경기초등학교 등도 가깝다.신촌 대학가도 버스로 10분 거리. ◆추진 일정 주민 동의율이 70% 이상을 넘어섰고 지난 2일 재개발구역 지정을 위한 주민공람을 마쳤다.추진위측은 내년 초에 조합 설립과 함께 시공사를 선정할 계획이다.일반 분양은 이르면 내년 하반기쯤 이뤄질 것으로 보인다.시유지보다 사유지가 많아 주민동의만 이뤄지면 사업추진도 빠르게 진행될 것으로 예상된다. ◆시세 자유공인중개사 김종기(金鍾基)사장은 “시유지는 평당 400만∼500만원,개인 땅은 평당 500만∼600만원 정도에 거래된다”고 말했다.그러나 아직 사업 초기 단계인데다 부동산경기 침체로 거래는 뜸한 편이다. 김 사장은 사업 시행인가를 앞두고 가격이 많이 오르는 만큼 사업추진 일정을 지켜보며 투자할 것을 권했다. 류찬희기자 chani@

부동산 경기 불황에도 불구하고 서울 3개지역 아파트에 재건축 투자붐이 일고 있다.아파트 값이 꾸준히 오르고 거래도 제법 이뤄지는 아파트로는 도곡 주공,문정 주공,이촌 렉스·왕궁 아파트 등을 꼽을 수있다. ◆도곡 주공 재건축 투자 요건을 모두 갖춘 아파트로 꼽힌다.대지지분이 넓다.도곡주공 아파트는 10평형이 610가구,13평형이 1,850가구등 모두 2,460가구. 10평형 대지 지분이 가구당 14.67평에 이를 정도로 지분이 넓다.서울 재건축 대상 아파트 가운데 도곡 주공만큼 지분이 넓은 아파트는흔치 않다.10평형 지분은 1억9,000만∼2억원.13평형은 2억8,000만원선이다. 대지 지분이 넓어 추가공사비 부담이 적다.34평형까지는 추가부담없이 입주 가능하고 일부 돌려받을 수 있을 것으로 예상된다.이주비는9,500만∼1억원.공사중인 분당선 전철 영동역이 단지 앞에 들어선다. ◆문정 주공 송파구 문정동 2만7,000여평에 들어서는 아파트.저밀도지역이나 택지개발지구가 아니라서 사업추진이 쉬운 곳.1,320가구의대단지.거래가 제법 이뤄지고 있으며 값도 강세를 띠고 있다.13평형은 2억원 안팎.삼성물산을 시공사로 선정,브랜드 이미지도 높다. 무이자 이주비는 13평형이 6,500만원,16평형이 8,000만원,18평형이9,000만원,22평형이 1억2,000만원,27평형은 1억4,000만원이다. 33∼65평형 아파트 1,700여가구가 들어설 예정이다.개농공원이 붙어있고 입주후 가격 상승이 꾸준할 것으로 예상된다. ◆용산 이촌 서울 용산구 이촌동 아파트는 최고의 한강 조망을 자랑하는 아파트 가운데 한 곳.한강 LG빌리지에서 한강조망 프리미엄이입증됐다.외국인 임대수요가 많아 입주후 높은 투자가치를 기대할 수있다. 단지마다 재건축과 리모델링을 시도하고 있다.삼익 아파트,한강맨션,렉스,왕궁 아파트 등이다.이 가운데 한강맨션은 리모델링을 원하는주민이 많다. 왕궁,렉스 아파트는 주민동의율이 높아 재건축으로 진행된다.한강을바라볼 수 있는 렉스 아파트 40평형은 4억3,000만원 정도.왕궁 아파트 32평형은 한강 조망이 가능하면 4억3,000만원,나머지는 3억7,000만원 정도다. ◆재건축 아파트 고르는 요령 대지면적이 넓은 곳을 골라야 한다.지분이 넓으면 추가 부담이 적고 무상으로 분양받는 평형이 그만큼 커진다.이런 요건을 갖춘 아파트는 많지 않다.주로 가구수가 적은 저층아파트가 해당된다. 재건축이 빠르게 추진되는 곳이 유망하다.기간이 오래 걸릴수록 자금이 묶이게 된다.조합 추진위 구성부터 시공사 선정때 값이 많이 오른다.땅값이 높고 입지여건이 빼어난 곳을 고르는 것도 중요하다. 류찬희기자

서울지역의 노후 시민아파트가 내년까지 모두 철거되거나 재개발 형식으로 정리된다. 서울시는 현재 남아있는 14개 지구 86개동 4,328가구의 시민아파트가운데 안전도 검사 결과 비교적 양호하게 나타난 2개 지구 2개동 488가구를 제외한 나머지 12개 지구 82개동 3,840가구를 내년까지 모두정리하겠다고 18일 밝혔다. 이에 따라 올해 보상 및 이주를 마치고 정리되는 아파트지구는 청운·낙산·본동지구를 비롯,연희A·홍제·금화·삼일지구 등 9개 지구65개동 3,108가구분이다.낙산·동숭지구는 올들어 이미 철거를 완료했으며 영흥·회현지구 2개동 488가구분은 안전도검사를 거쳐 존치시키기로 했다. 지구별로는 청운·낙산·본동지구 17개동 823가구분이 이미 보상을마치고 이주중에 있다.이들 지구는 올해안에 모두 철거된다. 연희A·홍제지구 16개동 611가구분은 철거계획을 수립,주민 동의를받고 있다.현재 주민 동의율이 63%를 넘어섰으며 다음달부터 보상협의를 시작할 방침이다. 금화지구는 주택공사가 주관하는 주거환경 개선사업을,삼일지구는재개발을 추진하기로 하고 주민동의를 받는 중이다. 나머지 3개 지구 17개동 731가구분은 내년에 보상과 철거 등 정리절차를 밟게 된다. 그러나 일부 지역에서는 주민들이 보상 내역에 불만을 나타내며 이주를 거부하고 있어 정리계획에 차질이 예상되고 있다. 한편 서울시는 정리절차가 마무리된 지구중 청운·연희A·홍제지구등은 녹지를 조성하기로 하는 등 활용계획을 마련중이다. 지난 69∼70년도에 무주택 서민을 위해 집중적으로 건축,공급된 시민아파트는 대부분 건축연령이 30년을 넘긴 데다 평수도 11평 안팎으로 협소해 입주자들에게 불편을 주어왔다. 심재억기자 jeshim@

서울 송파구 잠실 주공 5단지 고층 아파트 재건축 사업이 본격적으로 추진된다. 주민들은 다음달 27일 조합창립총회를 열고 시공사를 선정할 계획이다.주민들의 재건축 동의율은 85%를 넘었다. [현황] 지난 78년 준공된 15층짜리 아파트.34∼36평형 3,920가구를 헐고 40∼60평형대 5,000여가구를 지을 계획이다. 건물 전용면적과 대지 지분이 거의 같을 정도로 조합원 대지 지분이 넓다.34평형 시세는 2억5,000만∼2억8,000만원,36평형은 3억∼3억3,000만원.거래는활발하지 않으나 시공사 선정 시점을 전후해 값이 오를 것으로 중개업자들은 전망했다. 그러나 서울시 도시계획조례 강화로 당초 예상했던 만큼의 투자수익은 기대할 수 없게 됐다. [추진 일정] 2년 전부터 재건축사업을 추진,85% 이상의 주민이 동의했다.다음달 27일 창립총회를 열어 시공사를 뽑고나면 사업이 본격적으로 추진될 전망이다.12개 건설사가 참여할 뜻을 밝히고 있다.조합은 2개 이상의 업체가컨소시엄으로 참여토록 하고 있다.이에 따라 현대건설,삼성물산 주택부문,대림산업 등이 주축이 된 컨소시엄끼리 경합을 벌일 것으로 예상된다. 주민들은 도시계획조례 강화를 비켜가기 위해 강쪽은 지금과 같은 높이를유지하고 대신 단지 중앙엔 35층짜리 초고층 아파트를 짓는다는 계획이다. 류찬희기자

재개발·재건축 투자 열기가 후끈 달아올랐다.특히 서울 5개 저밀도지구와강남 개포동 일대 재건축사업이 초미의 관심사로 떠오르고 있다.재개발·재건축 아파트의 매력은 대도시에서 그것도 지하철 역세권이나 한강이 바라보이는 곳,도심과 가까운 아파트를 안전하게 분양받을 수 있다는 것.조합원에게는 로열층이 우선 배정된다는 것도 큰 장점이다.그러나 금융비용이나 사업추진 일정 등을 고려하지 않고 ‘묻지마 투자’를 하는 투자자도 있다.맹점도 많은 만큼 섣부른 투자는 금물이다.시뮬레이션을 통해 투자수익을 따져보고 신중한 판단을 내려야 한다. ◆한강변 재개발 투자수익 크다= 한강변은 투자수익이 클 것으로 전망되면서 인기를 끌고 있다.도심과 가까운데다 조망이 좋고 거래가 활발해 집값 오름폭이 크기 때문이다.앞으로 3∼4년을 바라본다면 한강변 5개 재개발지구가유망하다.사업초기단계이면서 도심과 가깝고 한강가에 위치한 유망 재개발지구를 고른다면 △금호11구역△옥수10구역△옥수12구역△한남1구역△상도4지구가 꼽힌다. 금호11구역은구역지정을 앞두고 있으며 올해말 착공예정이다.금호동4가 292일대로 1만3,000여평에 920가구가 건립된다.사업 초기단계여서 지분 가격이 싸다.강가와 이웃해 있다.사업부지가 완만한 경사지여서 한강조망이 뛰어나다.특히 조합원분은 거의 모두 한강을 바라볼 수 있게 설계했다.대우건설이시공사로 선정될 듯. 옥수12구역도 관심을 끌고 있는 지역.옥수동 505일대로 2만3,000여평에 1,400여가구가 들어선다.매봉산 공원이 둘러싸여 있고 앞으로는 멀리 옥수역과한강을 바라볼 수 있는 입지를 지녔다.주민동의율이 80%를 넘었고 구역지정신청을 준비중이다.조합은 올해안에 구역지정을 받아 시공사를 선정,내년 상반기중 이주와 철거를 시작할 계획이다. 옥수10구역은 주민들이 구역지정 신청을 준비중이어서 올해중 사업 윤곽이드러난다.옥수역 현대 아파트 바로 아래다.교통여건이 좋고 한강조망도 가능하다.사업 윤곽이 잡히면 투자자들이 대거 몰릴 지역이다. 용산구 한남1구역도 관심을 끌기에 충분하다.뒤로는 남산,앞으로는 한강을끼고 있다.조합은 올 상반기중 구역지정,9월까지는 사업시행인가를 얻는다는 계획이다.예정대로 진행되면 내년 9월께 일반분양이 가능할 것으로 보인다. 구역지정신청중이며 모두 1,500여가구가 들어설 계획이다.남산제모습찾기문제로 고층 아파트를 지을 수 있을지는 아직 결정되지 않았다.삼성물산이 시공사로 선정됐다. 마포 용강지역도 눈길을 끈다.지하철 5호선 마포역 서쪽 한강변이다.지난달 사업시행인가를 받았다.올 연말께 공사를 시작하고 분양에 들어갈 예정이다.삼성물산주택부문이 시공사로 참여하고 이주비 지급을 준비중이다. ◆강남 재건축아파트를 눈여겨봐라= 5개 저밀도지구나 가락동 시영아파트,개포동 주공 아파트가 투자자들로부터 관심을 끌고 있다.입지를 따져볼 때 이보다 나은 곳을 찾기는 힘들 정도다.용산 외인아파트 재건축은 조합원은 없고 모두 일반 분양분이다.투자자들이 대거 몰릴 것으로 예상된다.시세차익이 충분하다. 그러나 무조건 투자했다가는 낭패보기 십상이다.개포동 주공아파트는 시공사 선정을 둘러싸고 한판 전쟁을 치르면서 값이 큰 폭으로올랐다. 가락동 시영아파트도 값이 오를대로 올랐다.이곳은 택지개발지구나 저밀도지구가 아니어서 고층 아파트를 짓는데는큰 문제가 없을 것으로 보인다.다만 조합원간 이견으로 시공사 선정이 늦어지고 있다. 저밀도지구 아파트와 개포동 택지개발지구 아파트는 개발 시기가 정확하지않다.고층 아파트를 지을 수 있게 허용할 것인지를 두고도 정부가 결정을 내리지 못하고 있다. 류찬희기자 chani@. *재개발 아파트 유의점. 조합과 건설업체가 내놓은 개발계획 일정을 절대적으로 믿어서는 안된다.사업추진이 늦춰지면 투자금이 묶이고 사업지연에 따른 손해 등은 고스란히 조합원에게 떨어진다.그렇게되면 금융비용 부담이 늘어날 수 밖에 없다. 특히 저밀도지구나 택지개발지구는 아파트 건립 당시 서울시가 저층 아파트밖에 짓지 못하도록 용적률을 제한하고 있다.용적률을 높혀 고층 아파트를지을 수 있도록 도시설계를 다시 해야만 조합이 주장하는 투자수익이 보장된다. 한강변 아파트라고 무턱대고 투자하는 것도 금물.한강이 보이는지를 반드시 따져봐야 한다.조합원 아파트는 우선해 한강이 보이도록 배치하지만 조합원이 많으면 모두가 한강조망 아파트를 배정받을 수 없다는 것을 유의해야 한다. 사업 초기단계에 투자하는 것이 수익를 높일수 있다.조합원들 이견이 없는곳을 고르는 것도 중요하다.재개발 아파트 지분은 대개 구역지정,사업승인,이주비 지급 등 사업추진 단계때마다 가격 오름폭이 커진다. 따라서 가능한 사업초기 단계에 투자하되 사업 진척이 빠른 곳을 택하는 지혜가 필요하다. 안전한 곳을 원한다면 관리처분계획이 임박한 곳이 좋다.조합원이 보유한건물 및 토지에 대한 재산 가치와 청산방법,일반 분양대상,입주날짜 등이 결정되는 단계인만큼 2∼3년안에 입주가 가능하다는 얘기다.사업시행 초기보다 지분 구입비용은 많이 들지만 투자위험을 줄일 수 있다. 류찬희기자

‘한강줄기를 따라 들어서는 아파트를 노려라’도심과 가까운 강변 아파트가 인기를 끌고 있다.조망이 좋은데다 거래가 잘이뤼지고 집값 오름폭도 크기 때문이다. 주거단지가 형성된 한강변 아파트는 웃돈이 붙게 마련.따라서 한강을 바라볼 수 있는 아파트를 확실하게 분양받아 투자수익을 꾀하고자 하는 투자자라면 한강변을 따라 추진되는 재개발·재건축 아파트를 노려봄직하다.부동산전문가들은 앞으로 3∼4년을 바라본다면 한강변 5개 유망 재개발지구에 투자할 것을 권한다. ◆ 한강변 5개지구 노려라 재개발 아파트 투자 포인트는 사업초기단계이면서사업추진은 빠른 곳,여기에 조합원은 적은 대신 사업구역이 넓은 곳을 고르는 것이 중요하다.적은 투자로 짧은 시간안에 수익률을 올려야하기 때문이다. 사업초기단계이면서 도심과 가깝고 한강가에 위치한 유망 재개발 지구를 든다면 △금호11구역△옥수10구역△옥수12구역△한남1구역△상도4지구를 꼽을수 있다. ◆금호11구역 금호동4가 292일대로 1만3,000여평에 920가구의 아파트가 새로들어선다.구역지정을 앞두고 있으며 올해말 착공 예정이다.사업 초기단계여서 지분 가격이 싸다.강가와 이웃해 있고 앞으로는 한강,뒤로는 달맞이공원이 붙어있어 풍수지리학상 길지(吉地)에 속한다. 완만한 경사지에 들어서는 만큼 한강조망이 뛰어나다.특히 조합원분으로 배정하는 23,44평형은 거의 모두 한강을 바라볼 수 있게 설계했다.대우건설이시공사로 선정됐으나 대우사태가 일어나면서 삼성물산으로 바뀔 가능성이 크다. ◆옥수12구역·옥수 10구역 옥수동 505일대로 2만3,000여평에 1,400여가구가들어설 예정이다.남산 줄기인 매봉산 공원이 둘러싸여 있고 앞으로는 옥수역과 한강을 멀리 바라볼 수 있다. 주민동의율이 80%를 넘었고 구역지정 신청을 준비중이다.조합은 올해안에구역지정을 받아 시공사를 선정하고 이르면 내년 상반기중 이주와 철거를 시작할 계획이다.삼성물산,현대건설,청구가 수주전을 펼치고 있다. 옥수10구역은 시기가 다소 이른점은 있지만 주민들이 구역지정 신청을 준비중이어서 올해안에 사업 윤곽이 드러날 전망이다.동호대교에서 시내로 들어오면서 오른쪽으로 바라보이는 현대 아파트 단지 바로 아래다.교통여건이 좋고 한강조망도 가능,사업 추진에 불이 붙으면 투자자들이 대거 몰릴 지역이다. ◆한남1구역 용산구 한남동 577의3일대 9,000여평에 추진되는 한남1구역은한남대교를 통해 도심으로 들어오다 왼쪽 한강변에 접한 지역으로 뒤로는 남산,앞으로는 한강을 바라보는 입지를 지녔다.조합측은 올 상반기중 구역지정,9월까지는 사업시행인가를 얻는다는 계획이다.예정대로 진행되면 내년 9월께 일반분양이 가능할 것으로 보인다. 국철 한남역과 남산순환도로,한남대교가 쉽게 연결된다.구역지정 신청중이며 모두 1,500여가구의 아파트가 들어설 계획이다.다만 남산제모습찾기문제로 고층 아파트를 지을 수 있는지를 놓고 구청과 조합측이 신중한 검토를 하고 있다.조합은 시공사로 선정된 삼성물산과 함께 대지를 깎고 고층 아파트를 짓는다는 방안을 마련중인 것으로 알려졌다. ◆상도4구역 4만여평에 2,580가구가 들어서는 메머드급 단지로 이달중 사업승인이 떨어질 것으로 예상된다.앞으로는멀리 관악산을 바라보고 6층이상은뒤로 한강을 볼 수 있다.지하철 7호선 상도역이나 숭실대입구역을 걸어서 이용할 수 있고,가구당 8,000만원정도의 이주비가 지급된다. 류찬희기자 chani@. *한강변 아파트 왜 좋은가. “이래서 한강변 아파트를 찾는다.” 회사원 김모씨는 지난 98년 6월 7,800만원을 주고 금호8구역 28평 땅을 샀다.김씨는 이 지분으로 한강이 바라보이는 18층 34평형을 배정받았다.이 아파트 분양가는 1억5,800만원.김씨는 갖고있는 땅에 대한 평가금액 3,100만원을 빼고 1억2,700만원을 추가로 부담했다. 모두 2억500만원이 투자됐다. 1년6개월이 지난 지금 이 이파트의 분양권 거래는 2억9,000만∼3억원.각종세금과 경비,금융비용을 빼고도 6,000만∼7,000만원의 투자수익을 올린 셈이다.한강 조망이 좋은터라 오는 6월 입주때는 집값이 3억4,000만원은 갈 것으로 예상된다.따라서 입주때까지 기다린다면 1억원 가까운 투자수익을 기대할수 있을 것으로 보인다.김씨가 투자에 성공한 것은 34평형을 배정받을 수 있는 최소한의 지분을 구입,초기 투자비를 줄이고 사업이 거의 확실한 단계에투자한 것이 적중했다. 현재 나와 있는 매물 중 옥수12구역에 나와있는 주택이 딸린 대지 55평을사면 62평형에 입주할 수 있다.가격은 3억3,000만원.전세(보증금 1억3,000만원)를 끼고 사면 2억원으로 투자할 수 있다.주변 62평형 아파트값은 6억5,000만∼7억원. 아직 사업 초기라서 분양가와 지분 평가액 윤곽이 잡히지 않아 정확한 수익을 따지기는 어렵지만 4∼5년뒤 한강을 바라보는 대형 아파트를 확실하게 구입할 수 있는 ‘티켓’을 거머쥔다는 것만으로도 투자 메리트가 있다. 류찬희기자. *한강변 아파트 투자 유의점. 한강변 아파트라고 무턱대고 투자하는 것은 금물.가장 큰 메리트인 한강이보이는 지를 먼저 따져봐야 한다.조합원에게 배정되는 아파트는 우선 한강이보이도록 배치하지만 조합원이 많으면 모두가 한강조망 아파트를 배정받을수없다는 것을 유의해야 한다. 사업 초기단계에 투자하는 것이 수익을 높일수 있다.그러나 자칫 사업이지지부진해지면 투자금이 오랫동안 묶이는 맹점도 있다. 따라서 사업추진이 빠르고 조합원들의 단합이 잘되는 곳을 골라야한다. 재개발 아파트 지분은 대개 구역지정,사업승인,이주비 지급 등 사업추진 단계때마다 가격 오름폭이 커진다.따라서 가능한 사업초기 단계에 투자하되 사업 진척이 빠른 곳을 택하는 지혜가 필요하다. 안전한 투자를 원한다면 관리처분계획이 임박한 곳을 고르는 것이 좋다.관리처분계획이란 참여 조합원을 확정하고,조합원이 보유한 건물 및 토지에 대한 재산 가치와 청산방법,일반 분양대상,입주날짜 등을 계획하는 것을 말한다.따라서 관리처분계획 인가를 받았다면 2∼3년안에 입주가 가능하다.그만큼 사업시행 초기 재개발아파트보다 지분 구입비용이 많이 들지만 추가부담금 입주시기가 확정되기 때문에 투자위험을 줄일 수 있다. 류찬희기자

서울로 출·퇴근이 가능한 수도권 재건축아파트 중 주공아파트 재건축에 알짜배기가 많아 관심을 끌고 있다. 알짜배기로 꼽히는 재건축 주공아파트는 과천 주공3단지,안양 비산,부천 중동,성남 하대원 주공아파트 등으로 시세가 오를대로 오른 서울지역 재건축아파트보다 시세가 아직은 낮은 편이다. 이들 재건축 주공아파트는 해당 지역의 요지에 위치한데다 재건축을 통해 2,000∼3,000가구의 대단지로 탈바꿈하게 돼 생활여건도 아주 좋아질 전망이다. ■과천 주공3단지 정부 과천청사 맞은 편에 있으며 13∼17평 3,110가구다.지난해 재건축조합이 결성됐으며 주민 동의율도 90%를 넘어섰다.이 아파트를헐고 6만여평의 부지에 2004년까지 모두 33∼52평형 4,500여가구를 건립할계획이다. 조합에 따르면 현재 80%인 용적률을 290% 내외로 적용하면 조합원은 기존평형의 두배 정도는 무상으로 배정받을 수 있을 것으로 보인다.시세는 지난4∼5월에 비해 2,000만∼3,000만원 정도 올랐다.그러나 재건축이 되면 서울개포 수준의 시세가 형성될 것으로 전망돼 지금 투자해도 늦지 않다는 게 현지 중개업소의 조언이다.특히 주공3단지 외에는 아직 재건축이 확정된 단지가 없어 투자가치는 높은 것으로 분석된다.삼성물산과 현대건설이 시공권을따기 위해 물밑작업이 한창인 것으로 알려졌다. ■안양 비산 주공 평촌신도시에 인접한 비산 주공아파트는 1단지와 2단지가몇개월의 시차를 두고 재건축이 진행되고 있다.2단지는 시공사를 삼성물산으로 정하고 본격 재건축에 들어가 이달 말께 주민 이주가 시작된다.2,330가구(10∼17평형)의 현재 아파트가 재건축을 통해 3,806가구(25∼69평형)로 늘어난다.기존 아파트 13평형을 사서 34평형에 입주할 수 있다.인근 인덕원 사거리에 있는 삼성조합아파트가 34평형 2억원 수준으로 강세를 보이고 있어 투자가치는 있다는 것이 전문가들의 분석이다. 1단지도 최근 시공사를 롯데건설로 선정하고 사업승인 신청을 눈앞에 두고있다. ■성남 하대원 주공 주공이 처음으로 직접 재건축하는 사업으로 이미 주민이주가 시작됐으며 내년 6월에 착공한다.성남 시가지 중심과 불과 10분 거리임에도 뒤쪽에 야산이 있어 주거환경이 쾌적하다.24∼44평형 1,541가구로 재건축되는 이 아파트는 분당을 제외한 성남의 대표적인 주거단지로 자리잡을전망이다. 기존 19평형을 매입,35평형에 입주하려면 1억4,000만∼1억5,000만원이 들어간다. ■부천 중동 주공 중동신도시 생활권으로 전철 1호선 중동역이 걸어서 3분거리에 있다.대우와 현대산업개발,대림산업 3개사가 공동시공사로 선정돼 25∼43평형 4,000여가구를 짓게 된다.내년 7월부터 철거에 들어가 2001년 일반 분양예정인 이 아파트는 부천시내 단일아파트 단지로는 규모가 가장 크다.33평평 입주시 1억4,000만원 내외가 예상된다.그러나 유명브랜드에 새 아파트라는 점때문에 입주시 가격이 강세를 보일 수도 있다. 박성태기자 sungt@

서울지역 저밀도 아파트 재건축사업에 마침내 시동이 걸렸다.서울시가 최근5개 저밀도지구의 개발기본계획 시안을 마련해 빠르면 내년 상반기부터 첫삽을 뜨는 곳도 나올 전망이다.서울 저밀도 아파트 재건축지구는 잠실,청담·도곡,반포,암사·명일,화곡 등 5곳.기존 43개 단지의 낡은 아파트 5만152가구를 헐어 내고 6만3,171가구를 새로 짓는다.서울 최고의 노른자위에 26%(1만3,000여가구) 더 많은 아파트가 들어서는 셈이다.늘어난 가구수는 대부분 일반 분양된다.아파트 수요자들에게는 초미의 관심사가 아닐 수 없다.부동산 전문 업체인 반도컨설팅의 정종철(鄭宗喆) 사장과 내집마련정보사 김영진(金榮進)사장,부동산 전문지 ‘부동산뱅크’의 도움을 받아 지구별 개발방향과 투자 전망,향후 절차를 알아본다. 아파트 재건축은 사업승인이 난 뒤에도 입주 때까지는 보통 5∼6년이 걸린다.따라서 금융비용을 줄이려면 사업이 많이 진척된 곳을 고르는 게 좋다.시공사가 이미 선정됐거나 조합원의 동의율이 높은 단지가 유리하다. 안전진단과 조합설립 인가가끝나고 사업승인 나기 직전이 아파트 매입의적기로 꼽힌다.사업승인이 나서 이주비가 지급되면 지분 값이 껑충 뛰기 마련이다.다만 안정적인 투자를 원한다면 이주비가 나오는 시점을 노려볼만하다.이 때부터는 조합이나 시공사 모두 사업기간 단축에 최선을 다하기 때문이다. 그러나 저밀도지구는 이미 국제통화기금(IMF)체제 이전 수준의 가격을 회복해 큰 시세차익을 기대하기는 어렵다.서울시의 기본계획시안 발표 이후 상승 폭도 그다지 크지 않을 전망이다.소형 평형을 의무적으로 30% 이상 지어야하는데다 용적률이 285%까지로 제한돼 조합원의 추가 부담이 만만치 않기 때문이다.따라서 시세차익을 노리기보다는 내집을 마련한다는 차원에서 투자하는 게 좋을 것 같다. ■잠실지구 주민 동의율이 평균 93%로 무척 높은데다 용적률이 84.6%로 낮아 사업성이 양호하다.그러나 올들어 사업추진이 활발한 단지를 중심으로 가격이 큰 폭으로 뛰었다.주공1단지 13평형의 경우 매매가가 1억6,000만원,15평형은 2억3,000만원선으로 IMF체제 이전 시세를 완전히 회복했다. 아파트를 매입할 땐 반드시 금융비용과 추가부담금액을 계산한 뒤 인근 아파트 시세와 비교해 봐야 한다.주공1단지 13평형을 구입해 32평형 아파트를배정받는다고 가정할 경우 추가부담액은 1억2,000만원(금융비용 제외)으로예상된다.따라서 총 투자금액은 13평형 구입비용 1억6,000만원에다 추가부담액 1억2,000만원을 더해 2억8,000만원이 된다.잠실 일대 우성·현대아파트의 32평형 시세가 2억5,000만∼2억8,000만원에 형성돼 있는 점을 감안하면 현재로선 수익률이 그다지 높다고 볼 수 없다.다만 입지여건이 뛰어난 대규모새 아파트단지라는 점이 아파트 값을 높이는 데 긍정적 역할을 할 것으로 보인다. ■청담·도곡지구 용적률이 117%로 5개 저밀도지구 중 가장 높지만 강남 최고 요지라는 입지여건 때문에 수요자들의 관심이 높다.주민 동의율도 영동 1∼3단지와 개나리아파트를 제외하면 90%를 넘는다.가격은 대부분 IMF체제 이전의 90%까지 회복됐다.도곡주공의 경우 10평형이 1억6,500만원,13평형이 2억2,500만∼2억3,000만원이다.48평형을 받을 수있는 개나리아파트 3차 28평형은 현재 3억4,000만원.추가비용과 금융비용을 합하면 투자금액은 4억5,000만∼5억원으로 예상된다.인근 상아아파트 2차 48평의 시세는 4억4,000만원이다. ■반포지구 ㏊당(3,025평) 가구수가 80.3가구로 다른 저밀도지구(132∼162가구)의 절반 수준이다.용적률도 85.5%로 낮다.그러나 전용면적 18평 이하의소형 평형이 전체의 33%선에 그쳐 사업추진속도가 더딘 편이다. 현재 주공1단지 22평형의 경우 매매가는 2억9,000만원,전세가는 7,000만원이다.재건축 이전의 22평형 아파트를 구입해 48평형을 장만하는데 드는 총비용은 5억5,000만원으로 예상된다.3년전에 입주한 인근의 한신타워 50평형시세(5억5,000만원∼7억원)와 비슷하거나 평당 300만원 안팎의 시세차익이남는다.물론 사업이 차질없이 추진됐을 때를 가정한 것이다. ■암사·명일지구 그린벨트와 인접해 쾌적함이 돋보이는 곳이다.암사 현대를 비롯,지구 주변에 고층아파트가 속속 들어서고 있어 재건축이 완료될 5년정도 뒤에는 대단위 아파트타운으로 변모할 전망이다.시영1차 11평형이 8,700만∼9,200만원,13평형은 1억1,800만∼1억2,500만원이다. 시영 13평형 아파트를 구입해 4년 뒤 33평형에 입주한다고 가정할 경우 총비용은 2억4,000만원쯤으로 예상된다.인근 암사 현대 33평형의 시세가는 2억3,000만∼2억4,000만원인 점을 감안하면 수익성이 그다지 높지 않다.그러나입지여건이 좋고 단지규모가 크기 때문에 입주 후 시세는 주변보다 높게 형성될 전망이다. 박건승기자 ksp@