서울지역의 노후 시민아파트가 내년까지 모두 철거되거나 재개발 형식으로 정리된다. 서울시는 현재 남아있는 14개 지구 86개동 4,328가구의 시민아파트가운데 안전도 검사 결과 비교적 양호하게 나타난 2개 지구 2개동 488가구를 제외한 나머지 12개 지구 82개동 3,840가구를 내년까지 모두정리하겠다고 18일 밝혔다. 이에 따라 올해 보상 및 이주를 마치고 정리되는 아파트지구는 청운·낙산·본동지구를 비롯,연희A·홍제·금화·삼일지구 등 9개 지구65개동 3,108가구분이다.낙산·동숭지구는 올들어 이미 철거를 완료했으며 영흥·회현지구 2개동 488가구분은 안전도검사를 거쳐 존치시키기로 했다. 지구별로는 청운·낙산·본동지구 17개동 823가구분이 이미 보상을마치고 이주중에 있다.이들 지구는 올해안에 모두 철거된다. 연희A·홍제지구 16개동 611가구분은 철거계획을 수립,주민 동의를받고 있다.현재 주민 동의율이 63%를 넘어섰으며 다음달부터 보상협의를 시작할 방침이다. 금화지구는 주택공사가 주관하는 주거환경 개선사업을,삼일지구는재개발을 추진하기로 하고 주민동의를 받는 중이다. 나머지 3개 지구 17개동 731가구분은 내년에 보상과 철거 등 정리절차를 밟게 된다. 그러나 일부 지역에서는 주민들이 보상 내역에 불만을 나타내며 이주를 거부하고 있어 정리계획에 차질이 예상되고 있다. 한편 서울시는 정리절차가 마무리된 지구중 청운·연희A·홍제지구등은 녹지를 조성하기로 하는 등 활용계획을 마련중이다. 지난 69∼70년도에 무주택 서민을 위해 집중적으로 건축,공급된 시민아파트는 대부분 건축연령이 30년을 넘긴 데다 평수도 11평 안팎으로 협소해 입주자들에게 불편을 주어왔다. 심재억기자 jeshim@

서울 송파구 잠실 주공 5단지 고층 아파트 재건축 사업이 본격적으로 추진된다. 주민들은 다음달 27일 조합창립총회를 열고 시공사를 선정할 계획이다.주민들의 재건축 동의율은 85%를 넘었다. [현황] 지난 78년 준공된 15층짜리 아파트.34∼36평형 3,920가구를 헐고 40∼60평형대 5,000여가구를 지을 계획이다. 건물 전용면적과 대지 지분이 거의 같을 정도로 조합원 대지 지분이 넓다.34평형 시세는 2억5,000만∼2억8,000만원,36평형은 3억∼3억3,000만원.거래는활발하지 않으나 시공사 선정 시점을 전후해 값이 오를 것으로 중개업자들은 전망했다. 그러나 서울시 도시계획조례 강화로 당초 예상했던 만큼의 투자수익은 기대할 수 없게 됐다. [추진 일정] 2년 전부터 재건축사업을 추진,85% 이상의 주민이 동의했다.다음달 27일 창립총회를 열어 시공사를 뽑고나면 사업이 본격적으로 추진될 전망이다.12개 건설사가 참여할 뜻을 밝히고 있다.조합은 2개 이상의 업체가컨소시엄으로 참여토록 하고 있다.이에 따라 현대건설,삼성물산 주택부문,대림산업 등이 주축이 된 컨소시엄끼리 경합을 벌일 것으로 예상된다. 주민들은 도시계획조례 강화를 비켜가기 위해 강쪽은 지금과 같은 높이를유지하고 대신 단지 중앙엔 35층짜리 초고층 아파트를 짓는다는 계획이다. 류찬희기자

재개발·재건축 투자 열기가 후끈 달아올랐다.특히 서울 5개 저밀도지구와강남 개포동 일대 재건축사업이 초미의 관심사로 떠오르고 있다.재개발·재건축 아파트의 매력은 대도시에서 그것도 지하철 역세권이나 한강이 바라보이는 곳,도심과 가까운 아파트를 안전하게 분양받을 수 있다는 것.조합원에게는 로열층이 우선 배정된다는 것도 큰 장점이다.그러나 금융비용이나 사업추진 일정 등을 고려하지 않고 ‘묻지마 투자’를 하는 투자자도 있다.맹점도 많은 만큼 섣부른 투자는 금물이다.시뮬레이션을 통해 투자수익을 따져보고 신중한 판단을 내려야 한다. ◆한강변 재개발 투자수익 크다= 한강변은 투자수익이 클 것으로 전망되면서 인기를 끌고 있다.도심과 가까운데다 조망이 좋고 거래가 활발해 집값 오름폭이 크기 때문이다.앞으로 3∼4년을 바라본다면 한강변 5개 재개발지구가유망하다.사업초기단계이면서 도심과 가깝고 한강가에 위치한 유망 재개발지구를 고른다면 △금호11구역△옥수10구역△옥수12구역△한남1구역△상도4지구가 꼽힌다. 금호11구역은구역지정을 앞두고 있으며 올해말 착공예정이다.금호동4가 292일대로 1만3,000여평에 920가구가 건립된다.사업 초기단계여서 지분 가격이 싸다.강가와 이웃해 있다.사업부지가 완만한 경사지여서 한강조망이 뛰어나다.특히 조합원분은 거의 모두 한강을 바라볼 수 있게 설계했다.대우건설이시공사로 선정될 듯. 옥수12구역도 관심을 끌고 있는 지역.옥수동 505일대로 2만3,000여평에 1,400여가구가 들어선다.매봉산 공원이 둘러싸여 있고 앞으로는 멀리 옥수역과한강을 바라볼 수 있는 입지를 지녔다.주민동의율이 80%를 넘었고 구역지정신청을 준비중이다.조합은 올해안에 구역지정을 받아 시공사를 선정,내년 상반기중 이주와 철거를 시작할 계획이다. 옥수10구역은 주민들이 구역지정 신청을 준비중이어서 올해중 사업 윤곽이드러난다.옥수역 현대 아파트 바로 아래다.교통여건이 좋고 한강조망도 가능하다.사업 윤곽이 잡히면 투자자들이 대거 몰릴 지역이다. 용산구 한남1구역도 관심을 끌기에 충분하다.뒤로는 남산,앞으로는 한강을끼고 있다.조합은 올 상반기중 구역지정,9월까지는 사업시행인가를 얻는다는 계획이다.예정대로 진행되면 내년 9월께 일반분양이 가능할 것으로 보인다. 구역지정신청중이며 모두 1,500여가구가 들어설 계획이다.남산제모습찾기문제로 고층 아파트를 지을 수 있을지는 아직 결정되지 않았다.삼성물산이 시공사로 선정됐다. 마포 용강지역도 눈길을 끈다.지하철 5호선 마포역 서쪽 한강변이다.지난달 사업시행인가를 받았다.올 연말께 공사를 시작하고 분양에 들어갈 예정이다.삼성물산주택부문이 시공사로 참여하고 이주비 지급을 준비중이다. ◆강남 재건축아파트를 눈여겨봐라= 5개 저밀도지구나 가락동 시영아파트,개포동 주공 아파트가 투자자들로부터 관심을 끌고 있다.입지를 따져볼 때 이보다 나은 곳을 찾기는 힘들 정도다.용산 외인아파트 재건축은 조합원은 없고 모두 일반 분양분이다.투자자들이 대거 몰릴 것으로 예상된다.시세차익이 충분하다. 그러나 무조건 투자했다가는 낭패보기 십상이다.개포동 주공아파트는 시공사 선정을 둘러싸고 한판 전쟁을 치르면서 값이 큰 폭으로올랐다. 가락동 시영아파트도 값이 오를대로 올랐다.이곳은 택지개발지구나 저밀도지구가 아니어서 고층 아파트를 짓는데는큰 문제가 없을 것으로 보인다.다만 조합원간 이견으로 시공사 선정이 늦어지고 있다. 저밀도지구 아파트와 개포동 택지개발지구 아파트는 개발 시기가 정확하지않다.고층 아파트를 지을 수 있게 허용할 것인지를 두고도 정부가 결정을 내리지 못하고 있다. 류찬희기자 chani@. *재개발 아파트 유의점. 조합과 건설업체가 내놓은 개발계획 일정을 절대적으로 믿어서는 안된다.사업추진이 늦춰지면 투자금이 묶이고 사업지연에 따른 손해 등은 고스란히 조합원에게 떨어진다.그렇게되면 금융비용 부담이 늘어날 수 밖에 없다. 특히 저밀도지구나 택지개발지구는 아파트 건립 당시 서울시가 저층 아파트밖에 짓지 못하도록 용적률을 제한하고 있다.용적률을 높혀 고층 아파트를지을 수 있도록 도시설계를 다시 해야만 조합이 주장하는 투자수익이 보장된다. 한강변 아파트라고 무턱대고 투자하는 것도 금물.한강이 보이는지를 반드시 따져봐야 한다.조합원 아파트는 우선해 한강이 보이도록 배치하지만 조합원이 많으면 모두가 한강조망 아파트를 배정받을 수 없다는 것을 유의해야 한다. 사업 초기단계에 투자하는 것이 수익를 높일수 있다.조합원들 이견이 없는곳을 고르는 것도 중요하다.재개발 아파트 지분은 대개 구역지정,사업승인,이주비 지급 등 사업추진 단계때마다 가격 오름폭이 커진다. 따라서 가능한 사업초기 단계에 투자하되 사업 진척이 빠른 곳을 택하는 지혜가 필요하다. 안전한 곳을 원한다면 관리처분계획이 임박한 곳이 좋다.조합원이 보유한건물 및 토지에 대한 재산 가치와 청산방법,일반 분양대상,입주날짜 등이 결정되는 단계인만큼 2∼3년안에 입주가 가능하다는 얘기다.사업시행 초기보다 지분 구입비용은 많이 들지만 투자위험을 줄일 수 있다. 류찬희기자

‘한강줄기를 따라 들어서는 아파트를 노려라’도심과 가까운 강변 아파트가 인기를 끌고 있다.조망이 좋은데다 거래가 잘이뤼지고 집값 오름폭도 크기 때문이다. 주거단지가 형성된 한강변 아파트는 웃돈이 붙게 마련.따라서 한강을 바라볼 수 있는 아파트를 확실하게 분양받아 투자수익을 꾀하고자 하는 투자자라면 한강변을 따라 추진되는 재개발·재건축 아파트를 노려봄직하다.부동산전문가들은 앞으로 3∼4년을 바라본다면 한강변 5개 유망 재개발지구에 투자할 것을 권한다. ◆ 한강변 5개지구 노려라 재개발 아파트 투자 포인트는 사업초기단계이면서사업추진은 빠른 곳,여기에 조합원은 적은 대신 사업구역이 넓은 곳을 고르는 것이 중요하다.적은 투자로 짧은 시간안에 수익률을 올려야하기 때문이다. 사업초기단계이면서 도심과 가깝고 한강가에 위치한 유망 재개발 지구를 든다면 △금호11구역△옥수10구역△옥수12구역△한남1구역△상도4지구를 꼽을수 있다. ◆금호11구역 금호동4가 292일대로 1만3,000여평에 920가구의 아파트가 새로들어선다.구역지정을 앞두고 있으며 올해말 착공 예정이다.사업 초기단계여서 지분 가격이 싸다.강가와 이웃해 있고 앞으로는 한강,뒤로는 달맞이공원이 붙어있어 풍수지리학상 길지(吉地)에 속한다. 완만한 경사지에 들어서는 만큼 한강조망이 뛰어나다.특히 조합원분으로 배정하는 23,44평형은 거의 모두 한강을 바라볼 수 있게 설계했다.대우건설이시공사로 선정됐으나 대우사태가 일어나면서 삼성물산으로 바뀔 가능성이 크다. ◆옥수12구역·옥수 10구역 옥수동 505일대로 2만3,000여평에 1,400여가구가들어설 예정이다.남산 줄기인 매봉산 공원이 둘러싸여 있고 앞으로는 옥수역과 한강을 멀리 바라볼 수 있다. 주민동의율이 80%를 넘었고 구역지정 신청을 준비중이다.조합은 올해안에구역지정을 받아 시공사를 선정하고 이르면 내년 상반기중 이주와 철거를 시작할 계획이다.삼성물산,현대건설,청구가 수주전을 펼치고 있다. 옥수10구역은 시기가 다소 이른점은 있지만 주민들이 구역지정 신청을 준비중이어서 올해안에 사업 윤곽이 드러날 전망이다.동호대교에서 시내로 들어오면서 오른쪽으로 바라보이는 현대 아파트 단지 바로 아래다.교통여건이 좋고 한강조망도 가능,사업 추진에 불이 붙으면 투자자들이 대거 몰릴 지역이다. ◆한남1구역 용산구 한남동 577의3일대 9,000여평에 추진되는 한남1구역은한남대교를 통해 도심으로 들어오다 왼쪽 한강변에 접한 지역으로 뒤로는 남산,앞으로는 한강을 바라보는 입지를 지녔다.조합측은 올 상반기중 구역지정,9월까지는 사업시행인가를 얻는다는 계획이다.예정대로 진행되면 내년 9월께 일반분양이 가능할 것으로 보인다. 국철 한남역과 남산순환도로,한남대교가 쉽게 연결된다.구역지정 신청중이며 모두 1,500여가구의 아파트가 들어설 계획이다.다만 남산제모습찾기문제로 고층 아파트를 지을 수 있는지를 놓고 구청과 조합측이 신중한 검토를 하고 있다.조합은 시공사로 선정된 삼성물산과 함께 대지를 깎고 고층 아파트를 짓는다는 방안을 마련중인 것으로 알려졌다. ◆상도4구역 4만여평에 2,580가구가 들어서는 메머드급 단지로 이달중 사업승인이 떨어질 것으로 예상된다.앞으로는멀리 관악산을 바라보고 6층이상은뒤로 한강을 볼 수 있다.지하철 7호선 상도역이나 숭실대입구역을 걸어서 이용할 수 있고,가구당 8,000만원정도의 이주비가 지급된다. 류찬희기자 chani@. *한강변 아파트 왜 좋은가. “이래서 한강변 아파트를 찾는다.” 회사원 김모씨는 지난 98년 6월 7,800만원을 주고 금호8구역 28평 땅을 샀다.김씨는 이 지분으로 한강이 바라보이는 18층 34평형을 배정받았다.이 아파트 분양가는 1억5,800만원.김씨는 갖고있는 땅에 대한 평가금액 3,100만원을 빼고 1억2,700만원을 추가로 부담했다. 모두 2억500만원이 투자됐다. 1년6개월이 지난 지금 이 이파트의 분양권 거래는 2억9,000만∼3억원.각종세금과 경비,금융비용을 빼고도 6,000만∼7,000만원의 투자수익을 올린 셈이다.한강 조망이 좋은터라 오는 6월 입주때는 집값이 3억4,000만원은 갈 것으로 예상된다.따라서 입주때까지 기다린다면 1억원 가까운 투자수익을 기대할수 있을 것으로 보인다.김씨가 투자에 성공한 것은 34평형을 배정받을 수 있는 최소한의 지분을 구입,초기 투자비를 줄이고 사업이 거의 확실한 단계에투자한 것이 적중했다. 현재 나와 있는 매물 중 옥수12구역에 나와있는 주택이 딸린 대지 55평을사면 62평형에 입주할 수 있다.가격은 3억3,000만원.전세(보증금 1억3,000만원)를 끼고 사면 2억원으로 투자할 수 있다.주변 62평형 아파트값은 6억5,000만∼7억원. 아직 사업 초기라서 분양가와 지분 평가액 윤곽이 잡히지 않아 정확한 수익을 따지기는 어렵지만 4∼5년뒤 한강을 바라보는 대형 아파트를 확실하게 구입할 수 있는 ‘티켓’을 거머쥔다는 것만으로도 투자 메리트가 있다. 류찬희기자. *한강변 아파트 투자 유의점. 한강변 아파트라고 무턱대고 투자하는 것은 금물.가장 큰 메리트인 한강이보이는 지를 먼저 따져봐야 한다.조합원에게 배정되는 아파트는 우선 한강이보이도록 배치하지만 조합원이 많으면 모두가 한강조망 아파트를 배정받을수없다는 것을 유의해야 한다. 사업 초기단계에 투자하는 것이 수익을 높일수 있다.그러나 자칫 사업이지지부진해지면 투자금이 오랫동안 묶이는 맹점도 있다. 따라서 사업추진이 빠르고 조합원들의 단합이 잘되는 곳을 골라야한다. 재개발 아파트 지분은 대개 구역지정,사업승인,이주비 지급 등 사업추진 단계때마다 가격 오름폭이 커진다.따라서 가능한 사업초기 단계에 투자하되 사업 진척이 빠른 곳을 택하는 지혜가 필요하다. 안전한 투자를 원한다면 관리처분계획이 임박한 곳을 고르는 것이 좋다.관리처분계획이란 참여 조합원을 확정하고,조합원이 보유한 건물 및 토지에 대한 재산 가치와 청산방법,일반 분양대상,입주날짜 등을 계획하는 것을 말한다.따라서 관리처분계획 인가를 받았다면 2∼3년안에 입주가 가능하다.그만큼 사업시행 초기 재개발아파트보다 지분 구입비용이 많이 들지만 추가부담금 입주시기가 확정되기 때문에 투자위험을 줄일 수 있다. 류찬희기자

서울로 출·퇴근이 가능한 수도권 재건축아파트 중 주공아파트 재건축에 알짜배기가 많아 관심을 끌고 있다. 알짜배기로 꼽히는 재건축 주공아파트는 과천 주공3단지,안양 비산,부천 중동,성남 하대원 주공아파트 등으로 시세가 오를대로 오른 서울지역 재건축아파트보다 시세가 아직은 낮은 편이다. 이들 재건축 주공아파트는 해당 지역의 요지에 위치한데다 재건축을 통해 2,000∼3,000가구의 대단지로 탈바꿈하게 돼 생활여건도 아주 좋아질 전망이다. ■과천 주공3단지 정부 과천청사 맞은 편에 있으며 13∼17평 3,110가구다.지난해 재건축조합이 결성됐으며 주민 동의율도 90%를 넘어섰다.이 아파트를헐고 6만여평의 부지에 2004년까지 모두 33∼52평형 4,500여가구를 건립할계획이다. 조합에 따르면 현재 80%인 용적률을 290% 내외로 적용하면 조합원은 기존평형의 두배 정도는 무상으로 배정받을 수 있을 것으로 보인다.시세는 지난4∼5월에 비해 2,000만∼3,000만원 정도 올랐다.그러나 재건축이 되면 서울개포 수준의 시세가 형성될 것으로 전망돼 지금 투자해도 늦지 않다는 게 현지 중개업소의 조언이다.특히 주공3단지 외에는 아직 재건축이 확정된 단지가 없어 투자가치는 높은 것으로 분석된다.삼성물산과 현대건설이 시공권을따기 위해 물밑작업이 한창인 것으로 알려졌다. ■안양 비산 주공 평촌신도시에 인접한 비산 주공아파트는 1단지와 2단지가몇개월의 시차를 두고 재건축이 진행되고 있다.2단지는 시공사를 삼성물산으로 정하고 본격 재건축에 들어가 이달 말께 주민 이주가 시작된다.2,330가구(10∼17평형)의 현재 아파트가 재건축을 통해 3,806가구(25∼69평형)로 늘어난다.기존 아파트 13평형을 사서 34평형에 입주할 수 있다.인근 인덕원 사거리에 있는 삼성조합아파트가 34평형 2억원 수준으로 강세를 보이고 있어 투자가치는 있다는 것이 전문가들의 분석이다. 1단지도 최근 시공사를 롯데건설로 선정하고 사업승인 신청을 눈앞에 두고있다. ■성남 하대원 주공 주공이 처음으로 직접 재건축하는 사업으로 이미 주민이주가 시작됐으며 내년 6월에 착공한다.성남 시가지 중심과 불과 10분 거리임에도 뒤쪽에 야산이 있어 주거환경이 쾌적하다.24∼44평형 1,541가구로 재건축되는 이 아파트는 분당을 제외한 성남의 대표적인 주거단지로 자리잡을전망이다. 기존 19평형을 매입,35평형에 입주하려면 1억4,000만∼1억5,000만원이 들어간다. ■부천 중동 주공 중동신도시 생활권으로 전철 1호선 중동역이 걸어서 3분거리에 있다.대우와 현대산업개발,대림산업 3개사가 공동시공사로 선정돼 25∼43평형 4,000여가구를 짓게 된다.내년 7월부터 철거에 들어가 2001년 일반 분양예정인 이 아파트는 부천시내 단일아파트 단지로는 규모가 가장 크다.33평평 입주시 1억4,000만원 내외가 예상된다.그러나 유명브랜드에 새 아파트라는 점때문에 입주시 가격이 강세를 보일 수도 있다. 박성태기자 sungt@

서울지역 저밀도 아파트 재건축사업에 마침내 시동이 걸렸다.서울시가 최근5개 저밀도지구의 개발기본계획 시안을 마련해 빠르면 내년 상반기부터 첫삽을 뜨는 곳도 나올 전망이다.서울 저밀도 아파트 재건축지구는 잠실,청담·도곡,반포,암사·명일,화곡 등 5곳.기존 43개 단지의 낡은 아파트 5만152가구를 헐어 내고 6만3,171가구를 새로 짓는다.서울 최고의 노른자위에 26%(1만3,000여가구) 더 많은 아파트가 들어서는 셈이다.늘어난 가구수는 대부분 일반 분양된다.아파트 수요자들에게는 초미의 관심사가 아닐 수 없다.부동산 전문 업체인 반도컨설팅의 정종철(鄭宗喆) 사장과 내집마련정보사 김영진(金榮進)사장,부동산 전문지 ‘부동산뱅크’의 도움을 받아 지구별 개발방향과 투자 전망,향후 절차를 알아본다. 아파트 재건축은 사업승인이 난 뒤에도 입주 때까지는 보통 5∼6년이 걸린다.따라서 금융비용을 줄이려면 사업이 많이 진척된 곳을 고르는 게 좋다.시공사가 이미 선정됐거나 조합원의 동의율이 높은 단지가 유리하다. 안전진단과 조합설립 인가가끝나고 사업승인 나기 직전이 아파트 매입의적기로 꼽힌다.사업승인이 나서 이주비가 지급되면 지분 값이 껑충 뛰기 마련이다.다만 안정적인 투자를 원한다면 이주비가 나오는 시점을 노려볼만하다.이 때부터는 조합이나 시공사 모두 사업기간 단축에 최선을 다하기 때문이다. 그러나 저밀도지구는 이미 국제통화기금(IMF)체제 이전 수준의 가격을 회복해 큰 시세차익을 기대하기는 어렵다.서울시의 기본계획시안 발표 이후 상승 폭도 그다지 크지 않을 전망이다.소형 평형을 의무적으로 30% 이상 지어야하는데다 용적률이 285%까지로 제한돼 조합원의 추가 부담이 만만치 않기 때문이다.따라서 시세차익을 노리기보다는 내집을 마련한다는 차원에서 투자하는 게 좋을 것 같다. ■잠실지구 주민 동의율이 평균 93%로 무척 높은데다 용적률이 84.6%로 낮아 사업성이 양호하다.그러나 올들어 사업추진이 활발한 단지를 중심으로 가격이 큰 폭으로 뛰었다.주공1단지 13평형의 경우 매매가가 1억6,000만원,15평형은 2억3,000만원선으로 IMF체제 이전 시세를 완전히 회복했다. 아파트를 매입할 땐 반드시 금융비용과 추가부담금액을 계산한 뒤 인근 아파트 시세와 비교해 봐야 한다.주공1단지 13평형을 구입해 32평형 아파트를배정받는다고 가정할 경우 추가부담액은 1억2,000만원(금융비용 제외)으로예상된다.따라서 총 투자금액은 13평형 구입비용 1억6,000만원에다 추가부담액 1억2,000만원을 더해 2억8,000만원이 된다.잠실 일대 우성·현대아파트의 32평형 시세가 2억5,000만∼2억8,000만원에 형성돼 있는 점을 감안하면 현재로선 수익률이 그다지 높다고 볼 수 없다.다만 입지여건이 뛰어난 대규모새 아파트단지라는 점이 아파트 값을 높이는 데 긍정적 역할을 할 것으로 보인다. ■청담·도곡지구 용적률이 117%로 5개 저밀도지구 중 가장 높지만 강남 최고 요지라는 입지여건 때문에 수요자들의 관심이 높다.주민 동의율도 영동 1∼3단지와 개나리아파트를 제외하면 90%를 넘는다.가격은 대부분 IMF체제 이전의 90%까지 회복됐다.도곡주공의 경우 10평형이 1억6,500만원,13평형이 2억2,500만∼2억3,000만원이다.48평형을 받을 수있는 개나리아파트 3차 28평형은 현재 3억4,000만원.추가비용과 금융비용을 합하면 투자금액은 4억5,000만∼5억원으로 예상된다.인근 상아아파트 2차 48평의 시세는 4억4,000만원이다. ■반포지구 ㏊당(3,025평) 가구수가 80.3가구로 다른 저밀도지구(132∼162가구)의 절반 수준이다.용적률도 85.5%로 낮다.그러나 전용면적 18평 이하의소형 평형이 전체의 33%선에 그쳐 사업추진속도가 더딘 편이다. 현재 주공1단지 22평형의 경우 매매가는 2억9,000만원,전세가는 7,000만원이다.재건축 이전의 22평형 아파트를 구입해 48평형을 장만하는데 드는 총비용은 5억5,000만원으로 예상된다.3년전에 입주한 인근의 한신타워 50평형시세(5억5,000만원∼7억원)와 비슷하거나 평당 300만원 안팎의 시세차익이남는다.물론 사업이 차질없이 추진됐을 때를 가정한 것이다. ■암사·명일지구 그린벨트와 인접해 쾌적함이 돋보이는 곳이다.암사 현대를 비롯,지구 주변에 고층아파트가 속속 들어서고 있어 재건축이 완료될 5년정도 뒤에는 대단위 아파트타운으로 변모할 전망이다.시영1차 11평형이 8,700만∼9,200만원,13평형은 1억1,800만∼1억2,500만원이다. 시영 13평형 아파트를 구입해 4년 뒤 33평형에 입주한다고 가정할 경우 총비용은 2억4,000만원쯤으로 예상된다.인근 암사 현대 33평형의 시세가는 2억3,000만∼2억4,000만원인 점을 감안하면 수익성이 그다지 높지 않다.그러나입지여건이 좋고 단지규모가 크기 때문에 입주 후 시세는 주변보다 높게 형성될 전망이다. 박건승기자 ksp@

산업자원부 등 14개 중앙부처에서 18일 지자체에 넘기겠다고 밝힌 922건은지난 7년간 이뤄졌던 사무이양에 버금가는 규모이다. 91년부터 97년까지 7년 동안 중앙에서 지방으로 이양키로 확정한 지방관련사무는 모두 1,174건. 이 가운데 지난해 6월 말 현재 이양이 완료된 것은 77%인 908건.나머지는아직도 이양을 추진중일 정도로 사무이양은 어려운 실정이다.부처 이기주의와 매너리즘 때문이다. 이번에도 사정은 비슷했다. 지방으로 넘길 대상사무 1,401건이 확정된 것은 지난해 5월이었다.그러나 2개월 뒤 각 부처에서는 36%인 495건만 넘길 수 있다고 저지선을 폈다. 金大中 대통령은 이때문에 이 시기를 전후해 “자치단체가 권한을 가지고일할 수 있도록 앞으로 계속 지방자치단체에 권한이양이 이뤄져야 한다”고여러차례 강조했다.이에 힘입어 지난해 10월까지는 56%로 동의율이 좀 올랐으며 11월 들어서서야 66%로 겨우 올라설 정도로 각 부처의 반발은 심했다. 중앙권한의 지방이양 추진은 국민의 정부 100대 과제의 하나다.제2건국 국정과제이기도 하다.앞으로 남은 과제는 922건을 실제로 지방으로 넘기는데필요한 관계법령 정비 및 지자체 예산증액 편성 등이다. 한편 중앙정부로서는 지방이양에 따라 남게 될 인력과 조직 등을 앞으로 중앙부처 본연의 기능인 기획·정책입안기능을 강화하는 방향으로 돌려야하는과제를 안게 됐다.

◎고스톱 열풍 꺾이고 火葬엔 긍정적/‘종교로 불안 해소’ 미약… 40%가 무종교/불교 25·기독교 22·천주교 11%順/점집 찾은 사람 34% “사회 어수선해서…” 국제통화기금(IMF) 체제 아래에서도 국민들의 믿음은 큰 동요를 보이지 않았다. 종교를 믿는 사람의 대부분이 ‘97년 이전부터 신앙을 갖고 있었다’고 답해 종교를 통해 심리적 불안감을 해소하려는 추세가 두드러지지 않았다. 그러나 올 들어 점(占)을 본 세 사람 가운데 한 사람이 ‘사회가 어수선해 점을 봤다’고 응답,점을 통해 마음의 평정을 찾으려 했음이 엿보였다. 또 전체 응답자의 절반 이상이 전생(前生)의 존재를 믿었다. ◆국민 10명 중 4명이 무종교. 종교가 사회에 미치는 영향에 대해선 긍정적 평가=대한매일과 유니온조사연구소가 공동으로 실시한 전국민 라이프스타일 조사결과 응답자의 39.8%가 ‘종교가 없다’고 답했다. 기존 종교 중 불교가 25.1%를 차지,가장 많았으며 기독교와 천주교가 각각 22.8%와 11.3%였다.불교는 50세 이상 여성 신자들이 많았으며 젊은층과 대재 이상,화이트칼라에서 무종교 응답률이 높았다. 종교인들은 한 주일에 평균 2시간15분을 종교활동에 할애하고 있었다. 1시간 이하가 39.5%로 가장 많았고 2∼3시간은 28.2%,4시간 이상도 20.9%나 됐다. 종교가 사회에 미치는 영향에 대해 응답자의 과반수 이상(57%)이 긍정적으로 평가했다. 부정적 반응은 8.5%에 불과했다. ◆전생(前生)이 있는지에 대한 평가는 엇갈려. 최근 귀신이야기가 유행하는 것은 사회불안 탓=응답자의 53.6%가 전생을 믿고 있었다. ‘없다’는 의견은 45.6%였다. 남성보다는 여성이,노년층보다는 20대 젊은층이 전생을 더 많이 인정했다. 최근 방송이나 사회 일각에서 귀신이나 전생에 대한 이야기들이 유행하는 이유에 대해 응답자의 65.6%가 ‘IMF 체제 이후 불안한 미래를 반영한 것’이라고 답했다. 이 의견은 고학력,생활수준 중상층에서 높은 동의도를 보였다. ‘실제로 귀신이나 전생이 존재한다’는 의견도 19.8%에 달했다. ◆올해 점을 본적이 있는지,봤다면 이유는?=응답자의 16%가 올해 한 차례이상 점을 봤으며 이유는 ‘예전부터 봤기 때문’(38.2%),‘요즘 사회가 어수선해서’(34.7%),‘그냥 재미로’(25.9%) 순이었다. 50대 여성과 저학력층이 습관적으로 점을 보는 것으로 나타났으며 실직과 부도에 시달리는 40대에서 ‘불안’ 때문이라는 응답률이 높았다. 점에 대한 신뢰도에 대해 ‘믿지 않는다’(42.5%)가 ‘믿는다’(4%)를 압도했으나 ‘경우에 따라서 믿는다’가 53%를 차지해 점을 본 결과를 작의적으로 해석하는 경향이 많았다. ◎화투·포커 등 노름성 오락/“지난해 비해 빈도 줄었다” 80%/최근 한달내 경험 27%/85%가 “그냥 재미로” 한때 ‘망국병’으로까지 불렸던 고스톱이 거센 IMF 파고에 꼬리를 내린 것으로 나타났다. 화투와 포커 등 노름성 오락 횟수가 줄고 있는 추세다. 그러나 여성과 종교인을 제외한 모든 계층이 여전히 고스톱을 치고 있었으며 특히 30대 대졸이상 남성들의 화두와 포커 빈도가 가장 높았다. ‘최근 한 달 이내에 화투나 포커를 했는지’를 묻는 질문에 응답자의 27.2%가 ‘했다’고 대답했다. 성별로 보면 남성이37.5%로 여성 16.8%의 두 배이상이었다. 교육수준별로는 대졸 이상이 32.2%로 중졸 이하 20%보다 높았다. 기·미혼은 물론,직업·소득·지역 등에 관계없이 전 계층에서 화투나 포커를 즐기고 있음을 보여줬다. 그러나 ‘지난해에 비해 화투와 포커 등을 하는 빈도의 증감’을 묻는 질문에 대부분의 응답자(80.3%)가 ‘줄었다’고 답했다. IMF 체제 이후 구조조정을 겪고 있는 30대 화이트칼라의 감소세가 두드러진 반면,경기침체 여파를 타고 있는 자영업자의 감소세는 완만했다. ‘화투나 포커를 하는 목적’에 대해 응답자의 85.3%가 ‘그냥 재미로’라고 답했다. ‘돈을 따 보려고’(6.5%)와 ‘시간이 남아서’(5%)는 소수에 그쳤다. ◎火葬 어떻게 생각하나/“국토 이용 측면에서 찬성” 70%/연령 높을수록 거부감/법제화엔 신중한 입장 崔종현 SK그룹회장 작고 이후 사회 지도층 일부에서 일고 있는 장례문화 개선운동에 대해 대부분의 응답자들은 긍정적으로 평가했다. 그러나 이를 법제화하는 데는 신중한 반응을 보였다. ‘화장(火葬)에 대해 어떻게 생각하느냐’는 질문에 응답자의 70.5%가 ‘국토의 효율적 이용 측면에서 볼 때 긍정적’이라고 답했다. 17.9%는 ‘자식들의 결정사항’이라며 유보적인 입장을 보였고 ‘전통적인 장례 풍습인 매장(埋葬)을 따르겠다’는 의견은 11.9%였다. 연령이 높을수록 화장에 대한 거부감이 컸으며 30대의 동의도(74.1%)가 높았던 반면,20대는 유보적인 태도가 두드러졌다. 종교별 화장 동의도는 천주교가 75.5%로 가장 높았으며 기독교(71.7%),불교(67.4%) 순이었다. 지역별로 수원과 인천 등 수도권지역이 80%에 이르는 높은 동의도를 보였으나 울산지역은 60.2%에 불과했다. ‘화장의 법제화에 찬성하느냐’는 질문에 응답자들은 신중한 입장을 보였다. 응답자의 43.3%가 찬성했으나 25.2%가 반대했으며 ‘무어라 이야기할 수 없다’는 유보적 태도도 31.5%에 달했다. 남녀간의 의견 차가 없었던 반면,기혼이 미혼보다 10% 높은 찬성률을 보였다. 전통적으로 화장으로 장례를 치르고 있는 불교도들의 동의도가 상대적으로 낮은 것은 뜻밖이었다. ◎정부정책 높은 인지도/가정폭력 방지법 66% ‘동의’/심야영업 해제 64%가 ‘반대’/의료보험 통합 73% ‘찬성’ 새 정부가 추진하고 있는 사회분야 정책에 대해 응답자들은 비교적 잘 알고 있는 것으로 나타났다. 그러나 분야별로 찬반이 엇갈렸으며 특히 가정폭력방지법의 경우 성별에 따라 큰 의견 차이를 보였다. ‘가정내에서 남편이 아내에게 폭력을 사용했을 때 법에 의해 처벌을 받는다는 사실을 아느냐’는 질문에 응답자의 93.6%가 ‘안다’고 답해 높은 인지도를 보였다. 생활 및 교육수준이 높을수록,연령이 낮을수록 더했다. 그러나 ‘가정폭력의 법적 처벌’에 대해선 성별 및 연령에 따라 큰 견해차를 보였다. ‘가정내 폭력도 처벌되는 것이 당연하다’는 응답이 66.6%였으나 ‘가정내 폭력은 가정내에서 해결해야 한다’는 대답도 30.2%에 달했다. ‘남의 가정사를 법적으로 비화시키는 것은 좋지 않다’는 의견은 2.6%에 그쳤다. ‘가정폭력의 법적 처벌’에 대해 여자의 75%가 동의하고 있는 반면,남자는 58.3%에 불과했다. 특히 20대 여성 동의율은 84.6%였다. 남녀 모두연령이 높을수록 ‘가정내에서 해결해야 한다’는 의견이 많았다. ‘지난 9월15일부터 심야영업 제한이 풀린 다방 제과점 호프집 등과 내년 3월부터 같은 혜택을 받는 룸살롱 나이트클럽 등에 대한 의견’을 묻는 질문에 응답자의 64.4%가 소비향락 문화 및 범죄발생 증가 우려를 이유로 ‘반대’,35.2%는 소비활성화를 이유로 ‘찬성’하는 등 의견이 엇갈렸다. 나이가 어릴수록 심야영업 해제에 긍정적인 반면 고연령일수록 부정적 태도를 보였다. ‘지역의료보험조합과 의료보험관리공단을 통합,의료보험 서비스를 제공한다는 정부 정책에 대한 의견’에 대해 응답자의 47.5%는 ‘전국 어디에서나 의료보험 서비스를 받는다’는 이유로,25.7%는 ‘불필요한 인원을 줄이는 계기가 된다’는 이유를 들어 긍정적인 반응을 보였다. 이에 반해 18.6%는 ‘보험료가 오른다’는 이유로,또 7.3%는 ‘직장조합이 지역조합의 적자를 메우게 된다’는 이유로 부정적인 답변을 했다.

우리나라가 제3국에 무기수출을 확대하기 위해 지난 89년7월 미국과 체결한 「한·미방위산업물자양해각서」(MOU)」가 오히려 이를 제약하고 있는 것으로 드러났다. 27일 국방부가 민주당의 강창성의원에게 제출한 국정감사자료에 따르면 MOU체결 전인 지난 88년부터 89년까지 우리나라의 방산품 수출동의요청에 대한 미국측의 동의율이 83%에 이르렀으나 90년부터 93년까지의 동의율은 무려 6배나 낮아진 14%에 그쳤다. 88년부터 89년까지는 수출동의요청 41건에 대해 미국측이 동의 34건,거부 1건,무응답 6건으로 처리했으나 90년부터 93년까지는 1백82건 요청에 동의 26건,거부 5건,무응답 1백51건이었다.

◎시영아파트 입주,「청약가입자」도 혜택/재건축전용면적 35.7평이하로 제한/용적률 완화…과밀따른 일조권시비 크게 늘어날듯 서울시가 4일 발표한 주택공급확대방안은 이미 한계를 드러낸 「택지개발을 통한 대규모 주택공급방식」에서 벗어나 기존 택지의 이용률을 극대화시켜 오는 92년까지 주택 40만호 건설계획을 달성하기위한 고육지책으로 풀이된다. 서울시가 쾌적한 주거환경을 위해 지난 79년부터 고수해온 각종 건축규제를 이처럼 대폭 완화시킨 것은 우선 가능한한 모든 방법을 동원,주택물량을 크게 늘려 사회적 갈등을 해소하려는데 깊은 뜻이 있다. 시는 이번 주택공급확대방안에서 ▲민간주택건설활성화및 주거복합건물의 개발촉진 ▲기존 시가지의 토지이용 고도화 ▲저소득층 주거안정을 위한 공동주택 공급방식개선 등에 기본방향을 설정했다. 시는 이를위해 용적률,건폐율,인접대지와의 거리,인동간거리 등의 건축규제를 크게 완화,실행할 경우 지난해 건설된 주택건설물량을 기준으로 아파트 20%,연립주택30%,다가구주택 1백%,다세대주택 30% 등 전체의 40%인 3만여가구를 늘려 공급할 수 있을 것으로 분석했다. 그러나 용적률ㆍ건폐율이 늘어나고 인접대지와의 거리가 좁혀질 경우 인근 주택과의 일조권 및 사생활 침해시비 등으로 민원이 크게 야기될 것으로 예상된다. 또 이같은 완화조치를 틈타 각종 불법건축 및 사기사건의 발생도 우려되고 있다. 서울시의 이번 주택공급확대방안은 시방침으로 이날부터 즉시 시행 가능한 것과 건설부등 관계부처의 법규개정을 통해 시행가능한 것으로 구분된다. ▷시방침사항◁ ▲아파트 등 공동주택의 용적률ㆍ건폐율ㆍ인접대지와의 거리=용적률은 현행 2백50%에서 3백%로 완화되고 아파트 건폐율은 25%에서 30%,연립주택건폐율은 40%에서 50%로 각각 늘어난다. 인접대지와의 거리는 현재 건물 높이의 0.5배로 제한돼 있는 것을 건물높이의 0.5배나 6m중 짧은 쪽을 선택할 수 있다. ▲재건축=노후된 아파트의 재건축사업 승인조건을 건물소유자의 1백%동의를 받아야 가능했던 것이 90%로 동의율이 낮춰지고 조합원들은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에따라 명도청구소송을 통해 10% 미만의 사업반대 주민들의 소유권을 확보할 수 있게됐다. 재건축규모는 전용면적 35.7평이하로 제한하고 이중 60%이상은 국민주택규모(25.7평)이하로 지어야하며 전체가구중 18%이상은 전용면적 18평이하로 제한하는 대신 기존주택의 1백30%이상을 넘도록 돼있다. ▲주거환경 개선사업=지역특성에 따라 고층아파트 이외에 단독및 다가구ㆍ다세대ㆍ연립주택과 4∼6층 규모의 저층아파트를 다양하게 짓도록 했다. ▲시영아파트 공급방법개선=입주대상을 철거민 위주에서 일정비율을 청약저축 가입자에게도 확대하고 법상 용적률 범위내에서 최대한 늘려 건설키로 했다. ▷법규개정사항◁ ▲단독및 다가구ㆍ다세대주택건폐율=현행 50%에서 60%로 완화되며 전세입자보호를 위해 다가구주택의 재산세 과세방식을 연면적 누진과세에서 임대가구별로 과세한뒤 합산할 방침이다. ▲공동주택의 동간거리=남북방향은 건물 높이의 1배를 떼던 것을 국민주택규모로 15층이상 지을 경우 15층 거리만큼만 떼도록 하고 동서방향을 현재 건물높이의1배에서 0.8배로 좁힐 수 있게 된다. ▲도심주거복합건물=현행 용적률 6백70%에서 주거용도 초과분에 대해서는 1천%까지 허용된다.