3.3㎡당 4000만원 중반 대치동 단지 내부고발로 조합장 입건 비리 수사 중 개포주공1·가락시영도 ‘뒷돈’ 잡음 “민간 자율로 진행돼 비리 개입 많아 투명한 절차 공개 등 제도적 장치 필요”강남 지역 아파트 단지의 대규모 재건축 사업이 이어지면서 관련 비리 의혹이 줄을 잇고 있다. 매번 끊이지 않는 재건축 사업 관련 비리 문제를 해결하기 위한 근본적 대책 마련의 필요성이 커지고 있다. 7일 서울 수서경찰서에 따르면 강남구 대치동 A아파트 단지의 재건축 조합장 임모씨는 재건축 사업 진행 과정에서 도시정비법 위반 등의 혐의로 입건돼 수사를 받고 있다. A단지는 600가구가 넘는 중형 단지로 현재 3.3㎡당 매매가가 4000만원 중반대에 이른다. 재건축이 이뤄질 경우 전체 사업 규모는 수조원대에 달할 것으로 예상된다. 임씨는 지난해 초 재건축 조합장에 선임됐다. 조합장 취임 1년 만에 비리 의혹 수사를 받게 된 것이다. 임씨를 고발한 A단지 조합원은 조합장인 임씨가 재건축과 관련한 자료를 투명하게 공개하지 않고 사업을 진행하고 있다면서 비리 의혹도 함께 제기한 것으로 알려졌다. 수서경찰서는 강남구 개포주공1단지 조합장 김모(52)씨도 재건축업체 대표로부터 9500만원을 받은 혐의로 수사를 진행 중이다. 김씨는 돈을 건넨 장모씨가 직접 신고했다. 장씨는 재개발 사업 참여를 대가로 김씨에게 돈을 건넸으나 사업자 업체로 선정되지 못했다. 앞서 지난 2월에는 강남지역 최대 규모인 사업비 3조원의 가락시영 재건축 조합장 김모(57)씨가 브로커를 통해 1억 1600만원을 받은 혐의로 기속돼 1심에서 징역 5년을 선고받았다. 같은 달 국토교통부는 재건축 비리 의혹과 관련해 강남지역 주요 재건축 단지에 대한 합동점검을 실시해 개포주공4단지와 개포시영(이하 강남구), 고덕2단지(강동구) 등 3곳이 도시정비법을 심각하게 위반한 사실을 적발하고 이에 대해 경찰에 수사를 의뢰하기로 했다. 강남지역 경찰 관계자는 “재건축 사업이 진행되는 단지가 많아지면서 관련 비리 신고도 점점 많아지고 있다”고 전했다. 특히 서울 강남의 경우 사업비 규모가 전국에서 가장 큰 곳인 만큼 이권을 노린 업체들 간 경쟁이 치열하다. 서울시에 따르면 4월 현재 강남구에서만 재건축을 위해 설립인가된 조합이 30곳에 이르고 조합 설립을 준비 중인 추진위원회도 7곳이 있다. 강우원 세종대 교수는 “재건축 사업이 민간사업이고 자율에만 맡기다 보니 비리가 개입할 여지가 많다”면서 “진행은 자율에 맡기돼 정부가 사업 절차를 투명하게 공개하도록 제도적 장치를 강화해 재건축 비리를 줄여 나가야 한다”고 말했다. 박재홍 기자 maeno@seoul.co.kr

낙원동 등 110만㎡ 필지별 개발 4대문 안 새 건물 높이 90m 제한 한양도성의 역사문화를 보전하기 위해 정비예정구역 30%를 해제했다. 또 4대문 안 신축 건물의 높이를 90m로 제한한다. 서울의 도시계획이 물리적 개발에서 역사·문화·자연 등 문화 브랜드 개발로 옮겨 간다는 의미이다. 서울시는 이런 내용의 ‘2025 도시환경정비기본계획’을 도시계획위원회(도계위)에서 확정했다고 9일 밝혔다. 시는 지난해 ‘역사도심 기본계획’을 발표하며 한양도성 내 건물 높이를 90m로 제한했다. 진희선 시 도시재생본부장은 “지난해 발표가 선언적인 가이드라인이었다면 이번 ‘2025 도시환경정비기본계획’은 도시정비법상 강제력을 갖는 규정”이라고 설명했다. 시는 먼저 익선동·낙원동, 인의동·효제동, 종로5가, 주교동·오장동·충무로5가, 동대문디자인플라자(DDP) 인근 등 한양도성 안의 정비예정구역 362만㎡ 중 110만㎡를 해제한다. 정비예정구역에서 해제되면 필지별로 개발할 수 있다. 시 관계자는 “소규모의 리모델링과 신축이 가능해져 역사가 살아 있는 골목길 등 옛 모습을 살릴 수 있다”고 말했다. 하지만 정비구역 해제 후 난개발을 막기 위한 대책이 필요하다는 목소리도 나온다. 4대문 안 도심에 새로 짓는 건물 높이는 90ｍ(약 25∼30층)로 제한한다. 현재 4대문 안에 90m를 넘는 건물은 53개로, 종로구 서린동 SK빌딩(160.2m)이 가장 높다. 시는 대형 빌딩 건축 시 1층에 상가와 전시공간 등의 배치를 의무화했다. 신축 건물에 소형평형을 짓거나 준(準)공공 임대사업을 하면 최대 50%의 용적률을 추가한다. 목표는 도시 경쟁력 강화다. 김기호 서울시립대 도시공학과 교수는 “빌딩숲만 가득한 도시라면 싱가포르나 도쿄나 서울이나 무슨 차이가 있겠냐”면서 “오히려 시민이 안전하고 편안하게 살면서 지역의 특성과 역사를 간직한 곳이 더 매력적일 수 있다”고 말했다. 조명래 단국대 도시지역계획학과 교수도 “런던이나 파리는 건물 높이를 제한해 역사와 문화를 보전하고 매력적인 도시가 됐다”고 전했다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr

내년 하반기부터 아파트 재건축 연한이 최장 40년에서 30년으로 단축된다. 청약 1순위 요건이 2년에서 1년으로 단축되고 2017년까지 신도시(대규모 택지지구) 조성이 중단된다. 국토교통부는 1일 당정협의를 거쳐 이 같은 내용을 담은 ‘규제 합리화를 통한 주택시장 활력 회복 및 서민 주거안정 강화 방안’(9·1부동산 대책)을 발표했다. 현재는 재건축 연한을 준공 후 20년이 지나면 지방자치단체 조례로 상한을 정하도록 허용, 서울·경기·부산·인천·광주·대전 등 대부분의 지자체가 상한을 40년으로 묶어 두고 있으며 사실상 상한이 돼야 허용하고 있다. 그러나 이번 대책은 도시정비법시행령에 재건축 가능 연한 상한을 30년으로 규정하기로 했다. 이렇게 되면 조례와 상관없이 1987~1991년에 준공된 아파트 24만 8000가구는 재건축 가능 연한이 2~8년, 1991년 이후 준공된 아파트는 10년 당겨진다. 대표적으로 서울 노원구 상계동, 양천구 목동 일대 아파트가 혜택을 볼 것으로 전망된다. 또 주차장 부족, 배관 노후화, 층간소음, 에너지 비효율 등으로 큰 생활 불편이 따르는 아파트는 구조안전과 관계없이 20년만 넘으면 재건축을 허용하도록 개선했다. 주택정비사업을 시·군·구가 지원하는 공공관리제는 ‘공공지원제’로 바꿔 토지 등 소유자의 과반이 원할 경우 사업시행인가(조합설립) 전에도 시공사를 선정할 수 있도록 했다. 신속한 사업 추진을 위한 조치다. 아파트 청약자격 1순위 요건이 청약통장 가입 2년에서 1년으로 완화되고, 민영주택 청약에서 2주택 이상 보유자에게는 감점을 주던 제도를 폐지했다. 개발제한구역을 해제한 택지지구의 아파트 전매 제한과 의무거주 기간도 대폭 단축된다. 대출을 받아 집을 구입한 뒤 집값이 담보가치 이하로 떨어져도 담보주택만 내놓으면 되는 ‘유한책임대출’(비소구대출) 제도를 시범적으로 도입하기로 했다. 서승환 국토부 장관은 “주택시장을 정상화하는 차원에서 투기 과열 시기에 도입된 지나친 규제를 완화하는 차원에서 대책을 마련했다”며 “투기 우려나 특정 지역 특혜 시비 등은 없을 것”이라고 말했다. 세종 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

대법원 3부(주심 이인복 대법관)는 윤모씨 등이 서울 송파구 가락시영아파트 재건축정비사업조합을 상대로 낸 사업시행계획 승인결의 무효확인 소송 상고심에서 원고 패소한 원심을 깨고 원고 일부 승소 취지로 사건을 서울고법으로 돌려보냈다고 6일 밝혔다. 재판부는 “도시정비법에 따르면 계약서 내용 등 조합원에게 큰 영향을 미치는 사항은 정관에 포함시키고, 이를 변경하려면 조합원 3분의2 이상이 동의해야 한다”고 전제했다. 이어 “2007년 변경된 이번 시행 계획은 ‘조합원 과반수 출석, 출석자 과반수 찬성’으로 결의됐는데 이는 조합원 3분의2 이상이라는 동의 요건을 갖추지 못한 흠이 있다”고 판단했다. 단일 단지로는 국내 최대 규모의 재건축 아파트인 가락시영아파트는 2003년 조합이 설립되면서 재건축 일정이 10년째 추진되고 있었지만 이번 판결로 일정 지연이 불가피할 전망이다. 홍인기 기자 ikik@seoul.co.kr

자치단체들이 도시와 주거환경을 정비하기 위해 주민들로부터 거둬들인 혈세를 다른 곳에 쓰고 있는 것으로 나타났다. 이 같은 사실은 국회 입법조사처가 올 10월 국정감사를 앞두고 전국 지자체의 도시·주거환경정비기금 관리실태를 조사한 결과 밝혀졌다. 입법조사처가 최근 내놓은 ‘도시·주거환경정비기금 적립 부실과 대책’ 자료에 따르면 자치단체는 도시정비법 제82조에 따라 도시·주거환경정비기금을 설치해 적립하고 유지·관리해야 하지만 상당수가 이를 소홀히 하는 것으로 드러났다. 법정기금인 정비기금은 지자체가 징수하는 재산세 과세특례분의 10%, 개발부담금과 재건축부담금 등에서 일정액을 떼어 적립하도록 했다. 그러나 광역·기초단체의 정비기금 조성 실적은 매우 미진한 것으로 나타났다. 지난해의 경우 전국 광역단체 정비기금 조성액은 4410억원 수준이다. 부산시가 1867억원으로 가장 많고 경기도 1593억원, 서울시 472억원, 인천시 166억원 순이다. 도 지역도 마찬가지다. 강원 11억원, 충북 10억원, 충남 1억 7800만원, 전북 8600만원, 경북 3400만원, 경남 5000만원, 제주 4200만원에 지나지 않는다. 전남도는 도시정비법에 따라 지난해 9월에 과세하기로 공표한 지방세 과세특례분 211억원의 10%인 21억원가량을 정비기금으로 적립해야 했지만 78분의1인 2700만원만 조성했다. 기초지자체(제주특별자치시 포함)는 기금 실적이 더욱 낮다. 전국 229개 기초단체 가운데 정비기금을 조성한 지자체는 54.1%인 124곳이다. 나머지 105곳은 지난해 정비기금을 조성하지 않았다. 대구시는 8개 구 중 7개, 전남은 22개 시·군 중 20개, 충남은 16개 시·군 중 14개 지자체가 정비기금을 적립하지 않은 것으로 나타났다. 반면 서울, 부산, 광주 등은 모든 구가 정비기금을 적립했다. 이에 대해 국회 입법조사처는 “지자체가 지방세 과세특례분 명목으로 세금을 징수하면서 실제로 정비기금을 적립하지 않고 이를 다른 용도로 전용하는 등 문제점을 안고 있다.”고 지적했다. 이 관계자는 “정비기금을 법률 규정대로 준수하지 않는 지자체는 중앙정부의 예산 지원을 줄이는 등 반드시 조치가 수반될 필요가 있다.”고 말했다. 전주 임송학기자 shlim@seoul.co.kr

국토해양부는 지난 8월 발표한 ‘도시 재정비 및 주거환경 정비 제도 개선’의 후속조치로 마련한 ‘도시 재정비 및 주거환경 정비법’ 제정안이 18일 국무회의를 통과했다고 밝혔다. 제정안에는 이미 설립된 도시정비 추진위원회 및 조합에 대한 취소요건이 포함됐다. 토지 등 소유자의 절반 이상이 찬성하면 취소가 가능하고, 취소 시 정비구역에서 자동 해제된다. 또 신규 정비사업에는 사업단계별로 일정기간(3년) 진행되지 않으면 구역 지정을 자동 해제하는 일몰제가 도입된다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

부산시가 재개발 사업장의 임대주택 의무 건립 비율을 낮추는 법 개정 추진에 나선다. 시는 주택 재개발 가구 수의 8.5%인 임대주택 의무건립 비율을 5%로 축소하는 내용의 도시정비법 개정안을 최근 국토해양부에 건의했다고 28일 밝혔다. 개정안이 국회를 통과하면 부산은 184곳의 재개발 사업장에서 의무적으로 지어야 할 임대주택이 2만 가구에서 1만 2941가구로 35%가량 줄어든다. 도시 재개발 사업 과정에서 건립된 임대주택은 국가나 자치단체에 우선 매입권이 있으나 예산 부족 등으로 임대주택을 사들이지 못하면 재개발 조합이 임대주택을 떠안게 돼 재개발 사업의 수익성을 떨어뜨리는 요인으로 지적돼 왔다. 시의 임대주택 전체 매입비는 2조원가량으로 추정되지만, 현재 적립된 도시정비기금은 1600억원에 그쳐 임대주택 매입 여력이 크게 부족한 실정이다. 특히 내년부터 정비기금 재원을 충당했던 도시계획세가 폐지됨에 따라 재정 확보가 더욱 어려울 전망이다. 그러나 시의 방침대로 임대주택 의무 건립 비율이 줄어들 경우 저소득 세입자들의 주거안정이 위협받을 수 있다는 점에서 반대 여론도 만만찮다. 시 관계자는 “내년부터 도시계획세가 폐지돼 자치단체에서 임대주택을 사들일 수 있는 여지가 크게 줄어든다.”며 “임대주택의 의무 건립 비율은 줄어들지만, 효율적인 운용으로 저소득층 보금자리 공급에는 차질이 없도록 하겠다.”고 말했다. 부산 김정한기자 jhkim@seoul.co.kr

내년부터 도시정비기금 재원을 충당했던 도시계획세가 폐지됨에 따라 부산시의 재개발 사업 추진이 더욱 어려워질 전망이다. 11일 부산시에 따르면 시는 도시계획세 일부를 떼 도시정비기금으로 적립, 재개발 지역의 임대주택 매입과 주거환경개선에 사용하고 있다. 그러나 내년부터 정부의 기초자치단체 재원 확보 방침에 따라 시세인 도시계획세가 구세인 재산세로 통합되면서 도시계획세가 없어진다. 정비기금은 도시계획세 일부와 국공유지 매각대금 일부, 적립금(1600억원)의 이자 등으로 구성돼 있으며, 이 가운데 도시계획세가 60%를 차지, 비중이 가장 높다. 이에 따라 기금 중 가장 비중이 높은 도시계획세 수입이 사라지면 내년부터는 적립금이 현저히 줄어들어 향후 사업 추진에 어려움이 많은 만큼 이 돈으로 임대주택을 매입토록 규정한 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법) 폐지 등의 조치가 필요하다는 지적이 일고 있다. 현행 도정법에는 이 정비기금으로 재개발 사업장에 건립되는 주택의 8.5%를 임대주택 매입에 쓰도록 해 놓았다. 따라서 시는 도정법에 따라 현재 184곳의 재개발 사업장에서 건립될 예정인 23만 가구의 8.5%인 2만여 가구를 사들여야 한다. 2만여가구 매입을 위해서는 2조원(가구당 1억원 기준·연차사업으로 추진)의 예산이 필요하다. 시는 올해 117억원, 내년에는 186억원, 2012년에는 482억원, 2013년 1055억원, 2014년 2821억 원, 2015년 이후에는 1조 5339억의 사업비가 필요할 것으로 보고 있다. 그러나 시가 그동안 도시계획세 등을 통해 적립해 보유중인 정비기금은 1600억원에 불과한 실정이다. 결국 3~4년 뒤에는 기금이 모자라 사업추진 중단이 불가피할 것으로 전망되고 있다. 임대주택 매입이 중단되면 지지부진한 부산지역 재개발 사업도 좌초될 가능성이 높다. 시는 이에 따라 최근 ▲도시정비법을 개정해 재개발 사업장의 임대주택 의무 건립비율을 완화 또는 폐지 ▲임대주택 매입기관을 자치단체가 아닌 한국토지주택공사(LH)로 변경 ▲도시계획세 폐지에 따른 정비기금 확보 방안 마련 등을 정부에 건의했다. 김영기 시 도시정비담당관은 “정비기금이 바닥나 임대주택 매입이 중단되면 지지부진한 부산지역 재개발 사업이 좌초될 가능성이 크고 이로 인해 청산·파산하는 조합이 늘어나 사회 문제가 될 수 있다.”면서 “도시정비법을 개정해 재개발 사업장의 임대주택 의무 건립비율을 완화 또는 폐지하는 등의 대책이 필요하다.”라고 지적했다. 한편, 정부는 시의 이런 입장을 고려해 올해 매입분인 부산진구 연지1의1구역과 해운대구 중동 1구역 임대주택 112가구를 LH에서 국비 117억 원을 들여 인수토록 했다. 그러나 내년에는 다른 시·도와의 형평성 때문에 난감해 하는 것으로 알려졌다. 부산 김정한기자 jhkim@seoul.co.kr

부산시가 부동산 가격 상승만 부추긴다는 비판을 받고 있는 재개발·재건축 정비예정구역 지정 제도를 없애기로 했다. 부산시는 광역자치단체가 앞으로 10년간 추진할 정비구역을 사전에 지정하는 제도를 없애고 조합 설립 동의율도 현재의 75%에서 95%로 대폭 강화하는 내용을 담은 도시정비법 개정안을 추진하고 있다고 27일 밝혔다. 시가 이처럼 정비예정구역 지정 제도폐지에 나선 것은 정비예정구역 지정이 부동산 가격만 올리고 주택 보수를 꺼리게 만드는 등 실효성이 떨어지기 때문이다. 시는 이와 함께 주택과 기반시설 노후도·인구밀도에 관한 기준지수만 충족하면 조합과 주민들이 예정 절차 없이 재개발에 착수할 수 있도록 할 계획이다. 부산 김정한기자 jhkim@seoul.co.kr

단일 사업으로는 국내 최대 규모인 서울 송파구 가락시영아파트 재건축 사업이 법원에 의해 제동이 걸렸다. 서울행정법원 행정7부(부장 이광범)는 10일 이 아파트 재건축정비사업조합 조합원 윤모씨 등 4명이 “재건축 사업시행계획 승인 결의는 무효”라며 조합을 상대로 제기한 소송에서 원고 승소 판결했다. 이에 따라 가락시영아파트 재건축 사업은 항소심 판결선고 때까지 중지된다. 재판부는 “재건축 새 결의안은 건축물의 설계 개요 등을 근본적으로 변경한 것인 만큼 조합원 5분의4 이상의 동의를 구해야 하는데도 조합 측이 57.2%의 동의만 얻었다.”면서 “이 같은 하자는 ‘도시정비법’의 중요한 부분을 위반한 것인 만큼 재건축사업 계획은 무효”라고 밝혔다. 가락시영아파트는 134개 동 6600가구로 구성된 국내 최대 재건축 단지다. 주민들로 구성된 재건축조합은 2003년 사업비 1조 2462억원을 들여 단지를 재건축하기로 결의했다. 하지만 조합은 2007년 재건축 규모를 변경하기로 다시 결의했고, 사업비도 3조 545억원으로 크게 늘었다. 사업비가 늘어나자 조합원 분담금도 최고 3배 이상 폭증했다. 이에 윤씨 등은 “조합 결의는 무효”라며 민사소송을 제기했다. 1심을 선고한 서울동부지법은 원고 패소, 2심 재판부 서울고등법원은 원고 승소로 판결했지만, 대법원이 지난 1월 상고심 선고에서 “재건축 사업시행계획은 행정처분인 만큼 행정소송으로 다뤄져야 한다.”며 행정법원으로 이송했다. 임주형기자 hermes@seoul.co.kr

대법원이 재개발조합 설립과정에서 ‘백지위임장’ 관행에 제동을 걸었지만 이번엔 재건축 사업의 표준동의서의 기재사항이 모두 적혀 있다면 적법하다는 판결을 내렸다. 재건축을 둘러싸고 분쟁이 잇달았던 표준동의서의 적법성 기준을 제시한 판결이어서 주목받고 있다. 대법원 3부(주심 차한성 대법관)는 대구 수성구 파동 강촌주택 재건축 정비사업조합이 조합설립에 동의하지 않는 주민들을 상대로 매도청구권을 행사하려고 낸 소유권이전 등 청구소송에서 원고 승소한 원심을 확정했다고 18일 밝혔다. 재판부는 “파동 재건축조합의 표준동의서에는 도시정비법에 따라 필수적으로 기재되어야 할 사항이 모두 기록되어 있다.”며 “동의서 내용 중 비용분담에 관한 사항이 전체적으로 조합 정관이 정한 바에 따른다는 취지로 기재돼 있는데 이 사건의 조합정관이 조합원의 비용분담을 구체적으로 규정하고 있고, 조합정관 역시 조합설립 결의의 대상인 점 등을 보면 동의서 기재 내용이 구체적이지 못해 위법하다고 볼 수 없다.”고 밝혔다. 재판부는 이어 “매도청구권 행사의 적법성을 다투기 위해서는 조합 설립결의가 효력이 없다는 것만으로는 부족하고, 조합설립인가처분이 적법하게 취소됐거나 하자가 중대해 당연 무효임을 입증해야 한다.”고 덧붙였다. 조합 설립에 반대하는 주민들은 표준동의서가 지나치게 추상적이어서 조합설립이 무효라고 주장했으나 재판부는 이를 받아들이지 않은 것이다. 현행 도시정비법은 표준동의서가 ▲건축물 설계의 개요 ▲건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용 ▲비용의 분담기준 ▲소유권의 귀속에 관한 사항 ▲조합정관 등을 담도록 하고 있다. 앞서 지난 1월 대법원은 표준동의서에서 필수 기재사항이 누락된 채 서명을 받는 일명 ‘백지 위임장’으로 설립된 조합의 설립인가는 무효라는 판결을 내린 바 있다. 지난 1월 판결과 이번 판결로 대법원이 필수 기재사항이 누락된 백지 위임장으로 설립된 조합은 무효지만 기재사항이 모두 작성된 동의서는 적법하다는 취지의 기준을 마련함으로써 표준동의서를 둘러싼 재건축·재개발 사업의 분쟁과 불확실성이 상당 부분 해소되게 됐다. 이동근 대법원 공보관은 “동의서의 내용이 비용분담 기준 등에 대해 지나치게 추상적이어서 무효인지 여부를 놓고 하급심 판결이 여러 차례 엇갈리는 등 논란이 많았다.”며 “이번 판결은 동의서의 적법성 기준을 명확히 했다는 의의가 있다.”고 말했다. 파동 재건축조합은 2005년 8월 재건축 정비구역 내 건물소유주 249명 중 208명의 동의를 얻어 조합설립을 결의한 후 사업에 동의하지 않는 건물주에게 매수청구권을 행사하기 위해 소송을 내자 반대하는 주민들은 조합설립이 무효라고 맞섰다. 1, 2심 모두 조합측의 손을 들어줬다. 김지훈기자 kjh@seoul.co.kr

서울 강남권의 대표적 재건축단지인 대치동 은마아파트가 ‘4수(修)’ 만에 안전진단을 통과하면서 안전진단 기준에 관심이 쏠리고 있다. 강남구가 5일 안전진단자문위원회를 열어 은마아파트의 정밀안전진단 용역결과를 검증한 끝에 조건부 재건축 결정을 내린 것. 진단비용 부담 문제도 논란을 낳고 있다. 서울 시내에서 재건축추진위원회 승인 후 정밀안전진단을 기다리는 공동주택이 15개 단지, 1만 5000여가구(추산치)에 이르기 때문이다. 주택업계에 따르면 1만 5000여가구 중 올해 몇 가구가 안전진단을 통과할지 가늠할 수 없는 속사정에는 안전진단 배점기준의 문제가 자리한다. 현행 기준은 ▲구조안전성(40점) ▲건축마감 및 설비노후도(30점) ▲주거환경(15점) ▲비용분석(15점) 등이다. 일각에선 지난해 2월 개정된 배점 기준이 여전히 미흡하다는 지적이 나온다. 박준석 한양대 교수는 최근 공청회에서 “구조안전성과 건축마감 항목에서 10점씩을 빼내 20점의 에너지 성능 항목을 신설하자.”고 제안했다. 32년 된 은마아파트가 강남구 전체 아파트 평균의 1.6배나 많은 에너지를 낭비하고 있기 때문이다. 이런 경우 진작 안전진단을 통과시켰어야 했다는 주장이다. 박 교수 말대로라면 62~63점을 받아 재건축을 하지 못하는 상당수 공동주택들의 운명도 달라진다. 30점 이하는 재건축, 60점 이하는 조건부 재건축이 가능하다. 하지만 정부는 “지난해 도시정비법 개정에서 구조안전성 50점을 이미 40점으로 줄였다.”면서 난색을 표하고 있다. 비용도 논란거리다. 정부가 지난해 개정한 도시정비법은 재건축 안전진단 비용을 주민이 아닌 시장·군수·구청장이 부담하도록 했다. 지자체의 형편에 따라 비용지원도 차이가 날 수밖에 없다. 서울시 25개 자치구 가운데 올해 안전진단 예산을 편성한 곳은 7곳에 불과하다. 나머지 18곳 중에는 재건축이 불가피한 곳을 눈앞에 두고도 예산 자체가 없는 곳도 있다. A구와 B구는 각각 240가구와 500가구의 재건축 대상 단지를 갖고 있지만 구에서는 “형편이 어려워 예산 편성을 할 수 없었다.”고 볼멘소리를 했다. 예산을 편성한 곳들도 돈이 충분치 않아 안전진단 시행이 쉽지 않다. C구는 1985년 이전 준공된 아파트가 4200가구에 이르지만 안전진단 예산은 1억원에 불과하다. 4400여가구의 은마아파트 안전진단 비용이 3억 2500만원임을 감안하면 턱없이 낮은 수준이다. D구의 경우 지난해 재건축추진위와 안전진단 비용 부담을 놓고 갈등을 빚었다. 서울시는 이 같은 갈등을 해소하기 위해 지난 2일 ‘도시 및 주거환경정비 개정조례’를 공포했다. 그러나 재건축추진위 관계자는 “구청장이 정비계획 수립을 1년 이상 미룬 채 추진위 스스로 안전진단을 요청하면 도시정비법의 예외규정에 따라 진단비용은 고스란히 주민 몫이 된다.”고 전했다. 오상도기자 sdoh@seoul.co.kr

전국에서 재개발·재건축을 둘러싼 법적 분쟁이 급증하는 가운데 법원이 재개발 등의 과정에서 발생하는 법령 위반에 대해 엄격한 판단을 내리고 있어 주목된다.16일 참여연대 민생희망본부와 민변 민생경제위원회가 재개발·재건축 관련 각급 법원의 판결을 분석한 결과에 따르면, 법원은 재개발의 첫 단계인 정비구역지정 단계에서부터 불법적 사업 추진에 제동을 걸고 있는 것으로 파악됐다. 경기 안양시 주민 88명이 안양 냉천지구의 새마을지구 주거환경개선사업 정비구역지정 처분 취소를 청구한 사안에 대해, 서울고법은 “무허가 건축물 여부 등을 묻지 않고, 노후·불량 건축물이 50% 이상인 지역에 해당하면 정비계획 수립대상으로 규정하는 경기도 조례는 상위법인 도시정비법 시행령에 위반된다.”면서 원고 승소판결했다. 또 서울행정법원은 미국인 피터 바돌로뮤(61) 등 서울 동소문동 주민 20명이 서울시를 상대로 낸 동선3주택재개발정비구역 지정처분 등 취소 소송에서 “해당 정비구역의 노후 불량률은 법령이 정한 기준비율인 60%에 미치지 못한다.”고 주민들의 손을 들어줬다. 조합설립단계에서의 판단도 다르지 않다. 서울과 부산고법, 서울동부지법 등은 “조합설립 당시 제출한 조합설립동의서에 사업비, 신축비, 철거비 등의 산출근거와 정비사업의 분담금이 구체적이지 않다.”면서 부산 감천 1구역, 해운대 중동 1구역, 서울 순화 1-1구역, 금호 19구역, 도봉 2구역 등의 조합설립을 무효라고 판단했다. 법원은 또 조합설립 인가 당시 예상치 못할 정도로 변경된 경우에는 반드시 가중된 의결정족수를 충족해야 새 사업시행계획수립이나 인가가 가능하도록 했다. 개발 속도만을 강조하는 조합 집행부의 행태에 제동을 건 셈이다. 부산지법도 조합설립 인가 당시보다 사업시행예정구역이 34%나 늘고, 조합원도 200여명이 늘었지만 정관에 따라 조합원 60% 이상의 동의를 받지 않은 사업에 대한 시행을 취소했다. 의정부지법 역시 사업비가 500억원이나 늘었음에도 조합원 80%의 동의를 받지 않은 구역에 대해 분양신청 등의 조합업무를 정지시켰다. 특히 법원은 용산참사의 원인으로 지적돼온 세입자 이주보상에 대해 엄격하게 판단하고 있다. 대표적으로 서울 금호 19구역, 응암 9구역, 월곡 2구역 조합을 상대로 한 이주비 청구 소송에서 모두 재개발 지구지정 공람공고일이 아니라 사업시행계획인가일을 주거이전비 지급기준 시점으로 산정해 세입자들의 손을 들어줬다. 하지만 재개발·재건축 사업에 대해 법원이 엄격하게 판단해도 지방자치단체들은 절차 지연을 막고, 효율적인 개발을 추진한다는 명목으로 재개발조합의 불법행위를 사실상 묵인하기 일쑤다. “확정판결이 아니다.”라거나 “소송을 낸 세입자들에게만 이주비를 지급하면 된다.”면서 법원의 판단과 다른 행정지도를 하는 것이다. 법원 관계자는 “확정판결이 아니라는 이유로 사업을 무리하게 추진하는 것은 행정력 낭비”라면서 “지자체나 조합은 법원의 판단을 존중해 토지소유자나 세입자에게 충분히 설명한 뒤 사업을 진행해야 한다.”고 지적했다. 장형우기자 zangzak@seoul.co.kr

법원이 재개발 사업 계획이 인가되면 고시가 있을 때까지 세입자의 건물·토지 사용 및 수익권을 정지하는 법률 조항이 헌법이 보장한 재산권을 침해할 소지가 있다며 헌법재판소에 위헌법률심판을 제청했다. 서울서부지법 민사합의12부(부장 김천수)는 22일 ‘도시 및 주거환경 정비법’ 제49조 6항에 대해 “정비사업 구역 임차인들의 재판권을 침해하는 차별적 조항”이라고 규정하고 “재산권 침해에 대한 정당한 보상규정이 없어 위헌성이 의심된다.”며 제청 사유를 밝혔다. 공익사업상 필요 때문에 개인의 재산권을 침해할 수밖에 없는 경우 그에 대한 보상을 법률로 정하도록 규정한 헌법 제23조 제3항에 위반된다는 것이다. 또 도시정비법은 임차인의 성격에 따라 임차권을 유지할 수 있는 경우와 없는 경우로 나누어 규정하고 있어 평등 원칙에도 위배된다고 재판부는 덧붙였다. 정비사업의 조속한 시행을 위해 이 조항이 제정됐다는 점을 인정하더라도 “법률이 세입자의 재산권, 주거권, 인간다운 생활을 할 권리 등의 사익을 과도하게 제한한다.”고 판단한 것이다. ‘용산역 전면 제2구역 도시환경정비사업조합’이 지난해 11월7일 세입자 이모씨 등 22명을 상대로 건물인도 청구소송을 내자 이씨 등은 지난 2월 이 조항이 헌법상 보장된 재산권과 보상권을 침해한다며 위헌법률심판 제청을 신청했고 이날 법원이 받아들였다. 이에 따라 헌재가 해당 법률 조항이 위헌인지 여부를 결정할 때까지 용산 재개발 제2구역 조합 측이 세입자들을 상대로 낸 건물 명도 소송 재판은 물론 철거작업도 중단된다. 반면 세입자들은 영업을 계속할 수 있다. 법원의 이번 결정은 지난 1월 ‘용산 참사’가 발생한 용산 재개발 4구역 건물 등에 대한 명도 소송을 포함, 30여건의 관련 소송에도 영향을 미칠 것으로 전망된다. 특히 이 가운데 15건에는 위헌법률심판 제청 신청이 들어온 상황이라서 대부분의 재판부가 헌재 결정이 나올 때까지 선고를 미룰 가능성이 높다. 서울지역의 한 판사는 “개별 사건을 맡은 재판부가 독자적으로 판단할 문제이지만, 위헌법률심판이 헌재에서 진행되는 이상 당사자가 재판 중단을 요구하면 받아들일 수밖에 없을 것”이라고 말했다. 또 다른 법원의 유사 사건에서도 세입자들의 위헌법률심판 제청 신청이 잇따를 수 있다고 덧붙였다. 조동환 변호사는 “용산 참사가 일어난 남일당 건물의 명도 소송에서도 세입자 40여명이 위헌법률심판제청을 신청했고 조만간 법원의 결정이 나올 것”이라고 말했다. 용산참사 범국민 대책위원회는 이날 성명서를 내고 법원의 위헌제청을 환영한다.”고 밝혔다. 정은주 오달란기자 ejung@seoul.co.kr

서울 노원구가 불합리한 제도 개선에 나서 속속 결실을 맺고 있다. 9일 노원구에 따르면 2007년 5월에 건의한 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안이 최근 국회 본회의를 통과했다. 이에 따라 재개발 예정지구에서 위험시설물을 조기에 철거할 수 있게 됐다. 개정 내용은 재개발구역에서 붕괴 등 안전사고 우려가 있는 건축물의 경우 관리처분계획 인가 전이라도 건축물 소유자의 동의와 시장·군수의 허가를 얻어 건축물을 철거할 수 있도록 했다. 또 철거로 인해 토지 등 소유자의 권리의무에 영향을 주지 않고, 신규 아파트 분양 대상의 자격을 유지시켰다. 종전에는 건물 붕괴위험이 있어도 신규 아파트의 분양권 때문에 위험 부담을 안고 살아야 했다. 이번 법령 개정으로 빈 집 등 재난 발생의 위험이 높은 건축물은 시기에 관계없이 철거가 가능해졌다. 노원구는 2007년부터 공무원들이 현장에서 느꼈던 불합리한 법과 제도 130건을 발굴, 민간단체와 연계해 개선 노력을 펼치고 있다. 지금까지 호적과 주민등록부 불일치에 따른 ‘효율적인 호적정정제도’ 개선 등 모두 21건의 법령이나 제도 개선을 이끌어 냈다. 김경두기자 golders@seoul.co.kr

서울 뉴타운 사업 등에 국고가 지원될 수 있는 길이 열려 대도시 재개발 사업이 활기를 띨 전망이다. 열린우리당 윤호중 의원은 13일 낙후된 구시가지의 재개발 등 각종 정비사업을 효율적으로 추진하고 도시기반시설을 개선하기 위한 ‘도시구조개선특별법’을 대표 발의했다. 특별법안은 ‘8·31대책’ 발표시 제시된 것으로, 시·도지사가 시장·군수·구청장의 신청을 받아 면적 50만㎡ 이상의 낙후지역을 ‘도시구조개선지구’로 지정할 수 있도록 했다. 이곳에는 도로·공원 등 기반시설 설치 비용을 국가 예산으로 지원하거나 국민주택기금에서 융자할 수 있다. 역세권 등 집약 개발이 필요한 곳은 지구 지정 기준을 20만㎡로 완화했다. 도시구조개선특별법에 따라 추진하는 사업은 국고 지원을 받을 수 있을 뿐 아니라 도시정비법·도시개발법·국토계획법 등을 밟은 것으로 간주돼 사업 기간이 1∼2년 단축되는 효과가 기대된다. 이 법은 최종 확정된 정부·여당안으로 국회에서 통과되는 대로 내년 상반기 대통령령 등 하위 규정을 만들어 하반기부터 시행할 예정이다. 그러나 이는 뉴타운 사업에 대한 서울시의 국고지원 요청에 ‘서울만 잘 살게 할 수 없다.’,‘특정지역의 개별 사업에 국고지원은 불가능하다.’던 건교부의 기존 입장을 번복한 것으로 향후 이에 대한 논란과 함께 각 지자체의 예산지원 요구가 봇물을 이룰 전망이다. 지구로 지정되면 2년내 개발면적, 기간, 토지이용, 용적률, 임대주택건설 규모 등을 담은 개선계획을 마련해야 한다.2년내(1년 연장 가능) 개선계획이 수립되지 않으면 지정 효력이 상실된다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

수도권을 중심으로 재건축·재개발 시공권 뺏기가 성행하고 있다. 겉으로는 조합원간의 다툼처럼 보이나 속으로는 건설사들이 조합원 분담금 인하 등의 ‘미끼’를 던지면서 ‘작업’을 진행하는 경우가 대부분이다. 재건축 수주가 줄어들면서 과열수주→수익률 하락→조합갈등→시공사 교체 등으로 이어지는 악순환은 계속될 것으로 전망된다.일감 확보도 중요하지만 상도의를 무시한 처사라는 지적이다. ●부평한양 대우서 금호·이수건설로 인천 부평 한양 1단지 아파트 재건축조합은 지난달 시공사를 대우건설에서 금호·이수건설로 바꿨다.97년 사업승인을 받아낸 대우가 워크아웃 상태에서 사업 추진이 지지부진하고 당초 내건 지분율을 제대로 지키지 못하자 금호와 이수건설로 시공권이 넘어갔다. 대우건설도 보복에 나섰다.지난해 10월 금호건설이 어렵게 따낸 인천 산곡동 재개발 시공권을 뺏기 위해 우선 조합 집행부를 변경하고 시공사를 바꾸도록 조종했다.금호에 뺏긴 한양아파트 단지에서 불과 100m 떨어진 곳이다.금호와 대우는 법정 다툼을 벌이고 있다. 인천 가좌주공아파트 재건축조합은 올 4월 사업승인을 받고 당초 현대건설을 시공사로 선정했었다.최근 한신공영이 달려들면서 파트너가 바뀔 조짐을 보이고 있다. 인천 이화아파트 조합도 지난 7월 신동아건설을 시공사로 선정했으나 최근 조합 비상대책위원회(비대위)가 시공사 변경 및 조합임원 변경을 요구,총회에서 이를 통과시켰다.새 조합은 신동아건설이 조합의 요구를 받아들이지 않을 경우 시공사를 갈아치울 준비를 하고 있는 것으로 알려졌다. 시공사 교체는 조합원들이 분담금을 낮추기 위한 경우가 많다. 성남 목화 아파트는 동부건설을 시공사로 선정했다.그러나 최근 조합원 분담금 인하를 놓고 집행부가 불신임을 받아 새 집행부가 구성됐다.새 집행부는 동부건설이 분담금 인하를 받아들이지 않을 경우 시공사를 교체하기로 했다.성남 올림픽아파트,인천 구월 주공아파트,잠실 주공4단지도 분담금 문제로 시공사와 갈등을 빚었다.업체의 양보로 가까스로 사태가 수습됐다. ●도시정비법 시행이전 시공사 교체가능 지난 7월 시행에 들어간 도시 및 주거환경정비법에 따르면 조합은 사업인가 이전에 시공사를 선정할 수 없도록 돼 있다. 설령 사업인가 이전에 시공사를 뽑았더라도 조합원총회 의결을 거치면 언제든지 바꿀 수 있다. 조합설립인가를 받았더라도 사업승인까지 2년 이상 걸리는 점을 감안하면 건설업체는 앞으로 2∼3년 동안 재건축 일감이 사라지는 셈이다. 조영중 금호건설 팀장은 “시공권 뺏기 싸움은 관련 법 시행 이전에 일감을 따고 보자는 욕심으로 사업을 제대로 추진하지 못해 일어나는 경우가 대부분”이라고 말했다. 재건축 분쟁 전문가인 김길천 변호사는 “시공사 갈아치우기는 무리한 수주,조합분쟁,업체간 오기 싸움이 원인”이라면서 “건설사의 피해뿐 아니라 사업 지연으로 인한 조합원 피해도 커지고 있다.”고 말했다. 류찬희기자 chani@