DTI(총부채상환비율) 대출규제가 수도권 전역으로 확산되면서 전세가 상승으로 집을 사려던 세입자들이 매입에 나서지 못하고 다시 전세로 돌아서고 있다. 이 때문에 수도권 전역으로 확산된 전세가 강세는 계속되고 있다. DTI로 매수문의는 뚝 떨어져 거래시장은 한산해졌지만, 집주인들이 호가를 낮추지 않은데다 매물도 많지 않아 매매가의 상승세도 계속되고 있다. 매매시장은 대부분 보합세를 나타낸 가운데 수도권 남부지역 중 용인, 광주, 동탄은 광역교통망 수혜로 다시 주목받고 있다. 광역급행철도, 제2경부고속도로, 제2외곽순환도로 등으로 서울로의 진입이 한결 용이해져 오름세를 타고 있다. 또한 수도권 지역 중에서도 상대적으로 저평가됐던 곳으로 눈을 돌리는 경우도 있다. 남양주의 경우 전세가 상승으로 집을 구입하려는 문의가 부쩍 늘었다. 8월 말 이후 가파른 상승세를 나타내고 있는 전세시장은 경기남부권의 강세가 계속되고 있다. 신도시는 소형전세수요와 서울에서 유입되는 수요가 꾸준한 편이다. 보금자리주택 분양을 앞두고 있는 남양주, 하남 등도 전세수요가 부쩍 증가했다. 보금자리주택청약을 위해 주택 매입보다는 전세로 남아있는 경우가 많기 때문이다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr

정부가 총부채상환비율(DTI)을 수도권 전 지역으로 확대 적용함에 따라 은행에서 대출받을 수 있는 규모가 제한을 받게 됐다. 하지만 잘 들여다보면 DTI 규제로 집값이 안정된 이때 내집 마련의 기회를 잡을 수도 있다. 전문가들은 “대출규제를 받지 않는 신규 분양이나 미분양 아파트, 대출 부담이 적은 중소형 아파트를 공략한다면 길이 있다.”고 조언했다. ●신규·미분양 집단대출은 DTI 규제 안받아 신규 분양주택을 구입할 때 받는 집단대출은 DTI 규제를 받지 않는다. 건설사와 은행이 협의해 대출규모와 기간, 금리 등을 결정하는 ‘집단대출’을 받을 수 있기 때문에 소득규모와도 관계가 없다. 부동산 정보업체 스피드뱅크에 따르면 9~12월 서울과 수도권에서 신규로 분양되는 물량은 총 3만 6993가구다. 이미영 스피드뱅크 분양팀장은 “내년 2월11일까지 수도권 신규 분양분에 대해서는 양도세가 5년간 60~100% 면제된다. 광교, 판교, 고양 삼송 등 대규모 분양단지를 중심으로 청약을 고민해보는 것이 좋겠다.”고 말했다. 미분양 주택을 구입할 때도 DTI 규제를 받지 않고 건설사가 정한 기존 대출 조건이 적용된다. 하지만 신규 분양 아파트에서 대출 금액이 많다고 하더라도 입주 시점이 돼 자금이 부족하면 대출로 전환해야 하기 때문에 자금 계획에 맞게 대출 규모를 결정하는 것이 좋다. ●중소형·다세대·빌라를 눈여겨 봐라 상대적으로 대출 부담이 적은 중소형 아파트나 규제를 받지 않는 다세대, 빌라 등은 투자 단골 메뉴로 떠오른다. 규제를 받지 않는 5000만원 이하의 대출금으로 살 수 있는 소형 아파트를 구매하는 것도 한 방법이다. 하지만 이런 집들은 변두리에 있거나 나홀로 주택, 임대주택인 경우가 많기 때문에 유의해야 한다. 이영진 신한은행 부동산전략팀 과장은 “2억원 정도의 여력이 있다면 변두리 중에서도 주요 역세권의 소형 아파트를 관심있게 봐둘 만하다. 빌라의 경우도 초미니 단지보다는 100가구 이상의 규모가 있는 빌라가 생활여건이 좋다.”고 조언했다. ●제2금융권 노크도 한 방법 저축은행이나 신용금고 같은 제2금융권은 DTI 규제가 적용되지 않는다. 하지만 제1금융권 금리가 5~6%대인 것에 비해 제2·3 금융권은 7%대로 높은데다가 취급수수료, 중도상환 수수료가 비쌀 수 있기 때문에 꼼꼼하게 챙겨봐야 한다. 제2·3금융권 대출 전력이 나중에 제1금융권에서 대출을 받을 때 신용도 감점요인이 될 수도 있다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr

올 들어 ‘버블세븐’ 지역의 집값이 급등세를 보이면서 9개월 만에 3.3㎡당 평균가격이 2000만원대를 회복한 것으로 나타났다. 특히 강남구는 3.3㎡당 3334만원으로 지난해 9월 이후 가장 높은 가격대를 형성했다. 23일 부동산정보업체 부동산써브에 따르면 서울 강남 등 ‘버블세븐’ 지역의 3.3㎡당 평균 매매가격은 2003만원으로 조사됐다. 이는 지난해 10월 이후 9개월 만에 2000만원대를 회복한 것이다. 2007년 1월 3.3㎡당 최고 2123만원을 기록했던 ‘버블세븐’ 지역의 아파트 가격은 금융권의 대출규제 강화와 분양가 상한제 확대를 골자로 한 ‘1·11대책’을 기점으로 뚜렷한 하향세를 보이기 시작해 지난해 글로벌 금융위기 발생이후 10월 2000만원대로 떨어진 데 이어 12월 말에는 1902만원까지 주저앉았었다. 하지만 올 초 강남 재건축 아파트 가격이 오르기 시작하면서 상황이 달라졌다. 강남 재건축에 국한됐던 집값 상승세가 3~4월에는 강남 일반아파트 및 경기권 버블지역으로 확산되면서 ‘버블세븐’ 지역 집값이 2000만원대를 다시 돌파해 2007년 1월 최고점 대비 94% 수준까지 올라섰다. 지역별로는 강남구가 지난해 말 3069만원에서 현재 3334만원으로 265만원 올라 가장 높은 상승폭을 나타냈다. 이어 송파구 2244만원에서 242만원 오른 2486만원, 서초구가 2485만원에서 161만원 오른 2646만원, 양천구가 2106만원에서 159만원 오른 2265만원을 기록했다. 경기도 버블지역은 3~4월부터 오름세가 본격화됐다. 분당은 3월 1590만원에서 현재는 1633만원으로 43만원 올랐고 평촌(1289만원)과 용인(1013만원)은 4월 들어 상승세를 보이면서 각각 16만원, 27만원 올랐다. 이같은 ‘버블세븐’ 지역의 집값 상승세는 정부의 대출규제 강화에도 불구하고 당분간 지속될 것으로 보인다. 채훈식 부동산써브 리서치센터장은 “최근 정부의 부동산 시장개입 발언 이후 일부 재건축 단지가 하락세를 보이는 등 강남권 아파트의 오름세가 다소 둔화되기는 했지만 집값 폭등기의 공통점인 저금리와 풍부한 부동자금은 여전히 시장 불안 요소로 남아있다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

하반기 주택시장은 상반기와 마찬가지로 지역별, 상품별 양극화가 지속될 것으로 보인다. 강남 재건축, 한강변, 버블세븐, 신역세권, 업무지구, 인기학군 등 국지적으로 재료가 있는 지역의 가격 상승세가 뚜렷할 것이라는 분석이다. 김규정 부동산 114 부장은 “서울·수도권의 주요개발지역 등 재료가 있는 지역을 중심으로 소폭 오름세가 이어지면서 가격 격차가 다시 벌어지고 지역간 양극화가 심화될 가능성이 크다.”면서 “전반적인 부동산경기 회복이 뒤따르기에는 대내외 경기 여건이 아직 불안하다.”고 진단했다. 게다가 정부가 지난 7일 수도권의 주택담보대출 규제를 강화한 것도 투자환경에 변수로 작용할 전망이다. 수도권의 주택담보대출인정비율(LTV)을 50%로 낮춰 단기 투자성 수요를 걸러내고 대출 건전성 관리에 나섰기 때문이다. 실거주 목적의 중저가 주택시장에는 영향이 덜할 것으로 보이지만 투자 성향이 강한 상품이나 지역은 매수심리 위축으로 거래가 소강상태를 보일 가능성이 높다. 대출규제가 강화되면 자금마련 압박이 커져 주택 구매력도 위축이 불가피하다. ●대규모 뉴타운 여전히 매력적 이런 때에는 무엇보다도 중장기적인 느긋한 투자 자세가 필요하다. 단기차익보다는 개발 수혜지를 중심으로 앞으로 서울·수도권의 주거 중심지가 될 곳을 골라서 투자해야 한다. 지역간 가격 격차도 빠르게 다시 벌어지고 있는 만큼 실수요자들이 선호하는 지역의 저가매물 위주로 투자에 나서야 한다. 우선 강남권과 ‘버블세븐’ 등 가격 선도지역이다. 한동안 서울·수도권 주거시장의 ‘랜드마크(상징건물)’ 역할을 유지할 것으로 보이는 만큼 중장기 투자에도 적합하다. 지난해 급락한 가격에 연초부터 급매물 매입 수요가 몰렸다. 최근까지도 호가가 급등하고 이미 고점에 근접한 만큼 하반기 가격급등은 어려워 보이지만 일시적인 가격 등락 과정에서 나오는 저가매물을 길게 보고 매입하는 전략이 필요하다. 자금여력이 있다면 강남권은 사업간소화나 용적률 상향 조정으로 수혜가 예상되는 주요 재건축 단지들을 살펴보고 대표적인 새 아파트와 한강변 개발 수혜가 예상되는 단지들도 살펴볼 만하다. 최근 9호선 개통 호재까지 겹치면서 중소형 가격이 크게 오른 목동 일대는 학군 수요와 강남 직장인까지 관심을 보이고 있다. 분당, 평촌, 용인 등 수도권 버블세븐도 강남 상승 영향으로 가격은 상당부분 회복세를 보였다. 판교 입주를 앞두고 분당~용인 저가 중대형 매물도 공략 대상이다. 장기적으로 주거환경이 크게 개선될 주요 개발 거점지역에 투자하는 것이 현명하다. 여의도, 반포, 압구정 일대를 비롯해 성수, 마포, 용산, 광진구 등지를 폭넓게 살펴볼 수 있다. 사업이 가시화된 대규모 뉴타운 지역도 향후 가격이 오를 가능성이 있다. 재개발 수익성이 많이 떨어지긴 했지만 서울 도심 접근성이 좋은 대규모 뉴타운은 여전히 매력적인 주거지이다. 주택 가격에 많은 영향을 미치는 교통환경이 개선되는 곳도 관심 대상이다. 이미 개통 프리미엄이 붙은 9호선 외에도 3호선 연장구간, 서울~용인고속도로 등 굵직한 교통호재 지역의 중소형 물건을 살펴볼 만하다. ●상품별 차별화 투자전략 더욱 중요 상품별로도 차별화 전략이 필요하다. 아파트 등 주택 투자는 2000년 이후 가격대가 많이 올라 투자성이 낮아졌고, 지난해까지 가격이 많이 빠졌던 급매물도 올 들어 소진됐다. 아파트 투자로 과거와 같은 고수익을 기대하기 어려워졌다는 것이다. 따라서 수익형 부동산을 노리는 것도 한 방법이다. 최근 은행금리가 낮아지면서 오피스텔, 원룸과 같은 전통적인 임대상품 외에도 소형 역세권 아파트나 단독주택, 빌라, 연립 등도 임대를 염두에 두고 매입하는 경우가 늘었다. 주의할 점은 임대사업의 경우에도 안정적인 수익률과 임차인이 확보되는 지역이 따로 있다는 점이다. 수요자 개인의 투자-매입 목적과 여건에 따라서도 상품을 달리해야 한다. 세대 거주가 아니라면 투자 부담이 큰 중대형을 고집할 필요가 없고, 자금 여유가 없다면 내집마련보다는 임대아파트나 서울시 시프트 같은 장기임대상품이 적합하다. 청약통장이 없다면 3순위나 미분양 물량, 계약포기 물량을 살펴볼 수도 있다. ●무주택세대주는 보금자리 등 소형 노려야 새 아파트를 분양받을 때도 지역 선별 원칙은 적용된다. 올 상반기 신규분양시장은 인천 청라지구, 송도신도시 등 투자성 높은 곳에 청약통장이 몰렸지만 전국 미분양 물량이 지난 3월 최고치를 경신하는 등 지방을 중심으로 해소되지 못한 미분양아파트가 지역 분양시장의 걸림돌이 되고 있다. 김학권 세중코리아 대표는 “분양가 상한제 적용으로 주변 시세보다 저렴하게 공급되는 분양물량을 고르되 인천 경제자유구역처럼 지역개발에 따른 가치 상승효과가 뚜렷한 곳을 선택해야 한다.”면서 “하지만 가장 중요한 것은 입지인 만큼 분양가에 현혹되지 말고 입지를 따져서 선택해야 한다.”고 말했다. 첫 내집마련을 원하는 젊은층이나 무주택세대주라면 은평뉴타운, 한강신도시 등 중소형 공급이 많고 저렴한 지역을 눈여겨 보고, 9월 사전예약제를 통해 처음 공급되는 강남권 보금자리주택도 적극 공략할 만하다. 중대형 새 아파트로 갈아타기를 시도하는 유주택자라면 현재 입지가 양호한 강남 인근이나 한강변 등을 고르는 게 좋다. 서울의 재개발 단지 중 향후 주거환경이 개선돼 장기 투자가치가 높은 곳도 실거주와 투자를 겸해 살펴볼 만하다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

정부의 주택담보대출 규제 강화로 투자수요가 일부 위축되면서 가격 오름세가 둔화되고 있는 가운데 여름철 비수기임에도 불구하고 전세난은 심화되고 있다. 강남구와 강동구 재건축시장은 지난주에 비해 가격이 오르는 등 꾸준히 강세를 보이고 있지만, 정부의 대출규제 발표 이후 관망세를 보이면서 가격 상승폭은 줄었다. 반면 강북권은 대출규제의 영향에도 동북권 르네상스 호재가 있는 도봉구, 노원구 일대 아파트 매매가격이 강세를 나타내고 있다. 그러나 가격상승에 따른 부담이 커지면서 상승세가 지속될지는 불투명하다. 한편 6월 서울의 전셋값 상승률은 최근 5년 사이 가장 높은 것으로 조사됐다. 이는 매매가격의 상승으로 상대적으로 부담이 늘어난 수요자들이 전세로 돌아섰기 때문이다. 이 때문에 최근 서울지역의 전셋값이 강세를 보이면서 매매가격도 동반 상승할 수 있다는 전망도 함께 나오고 있다. 전세가가 상승하면 전세를 끼고 집을 사려는 사람들의 자금 부담이 그만큼 줄어들기 때문이다. 전세난도 심화되고 있다. 송파구, 서초구 등 강남권 일대는 학군수요가 몰리면서 전셋값이 가파르게 상승하고 있다. 하지만 전세물량이 많지 않아 매물을 찾기는 쉽지 않다. 강남권의 전세난으로 강남 접근성이 좋고, 생활편의시설이 잘 갖춰진 경기 과천, 의왕 등으로 상승세가 확산되고 있다. 지하철 9호선 역세권 수혜단지의 인기는 꾸준하다. 강서구 가양동, 등촌동을 비롯해 학군수요가 있는 양천구 목동 일대의 중소형 아파트 전셋값이 올랐다. 윤설영기자 snow0@seoul.co.kr

금융감독원이 주택담보인정비율(L TV)을 강화함에 따라 부동산 시장에 미칠 영향이 주목된다. 이번 규제는 선제적 조치의 성격이 짙어 시장 상황에 따라서는 보다 강력한 규제가 단계적으로 취해질 것으로 보인다. 올해 상반기 중 은행권의 주택담보대출 증가액은 18조원에 이른다. 1월 2조 2000억원에서 5월 2조 9000억원으로 늘었고, 6월에는 3조 8000억원 정도인 것으로 추정된다. 김종창 금감원장은 최근 간담회에서 “주택담보 대출이 매월 평균 3조원씩 늘고 있는데 이런 증가세는 주택시장 버블(거품)이 한창 일던 2006년보다도 많다.”면서 강한 우려를 나타내기도 했다. ●강남보다는 강동·과천·용산 등 겨냥 금융감독 당국은 그동안 생계형 대출이 많다는 점을 감안해 담보 대출 옥죄기에 나서지는 않았다. 그러나 주택 구입 목적의 대출 비중이 지난 1월 46%에서 2월 47%, 3월 50%, 4월 53%, 5월 55% 등으로 늘어나면서 생각이 달라졌다. 생계형 대출이 그만큼 줄어들었기 때문이다. 금융위원회 관계자는 “지금 같은 초저금리 상황에서 주택담보대출이 지나치게 늘어나면 경기 회복기에 유동성 흡수를 위해 금리를 올리려 해도 가계부채 문제가 불거질 수밖에 없다.”면서 “그럴 경우 정부 정책이 탄력적으로 움직이기 힘들다는 점을 감안해야 한다.”고 말했다. 일각에서는 이번 조치가 미흡해 부동산 열기를 식히기에는 역부족이라는 지적도 나온다. 집값 상승의 진원지였던 서울 강남권은 이미 투기지역으로 지정돼 LTV나 총부채상환비율(DTI) 등 규제를 받고 있는 상황이다. 또 이번 조치는 은행권에 국한되고 저축은행 등 제2금융권은 제외된다. 전문가들은 집값이 크게 오른 판교 신도시나 분당 등은 이번 대출 규제로 투기성 수요가 진정돼 숨고르기에 들어갈 것으로 전망한다. 안명숙 우리은행 PB사업단 부동산팀장은 “이번 조치는 단기 거래를 통해 차익을 남기려는 수요를 차단하는 데 중점을 둔 것으로 강남보다는 강동·과천·용산·양천구 등을 겨냥한 것으로 보인다.”고 말했다. 김규정 부동산114 차장은 “다소 간접적이고 국지적인 규제이기 때문에 실제로 시장이 위축될 정도인지는 뚜껑을 열어봐야 알 것 같다.”고 말했다. 금융당국은 효과가 미흡할 것이라는 지적에 개의치 않는 분위기다. 일단 ‘부동산 시장을 옥죌 수 있는 카드를 우리가 쥐고 있다.’는 신호를 시장에 보낸 것만으로도 충분하다는 것이다. ●DTI 규제 등 추가대책 가능성 이후에 내놓을 수 있는 카드는 저축은행 등 제2금융권의 LTV 규제 강화, 주택담보대출 총량규제, DTI 규제 강화 등이 있다. 특히 DTI는 담보물의 가치만 보는 LTV와 달리 대출자의 연간소득과 상환액 등 부채상환 능력까지 보기 때문에 더 강력한 규제로 꼽힌다. 금감원은 “아직 검토한 바가 없다.”며 강하게 부인하고 있다. 하지만 부동산 시장 열기가 뜨거워지면 강남 3구의 DTI를 40%에서 더 낮추는 방안도 나올 수 있다. 김성곤 조태성 유영규 최재헌기자 cho1904@seoul.co.kr

정부는 강남 3구에 대한 부동산 규제를 완화하면서 남아있는 부동산 규제를 모두 해제할 뜻을 밝히고 있다.그러나 분양가 상한제와 전매제한 폐지나 부동산 담보대출 규제완화와 같은 부동산 규제해제는 실제로 지금의 침체된 부동산시장을 활성화시키기보다는 오히려 앞으로 그 부작용을 더 크게 할 수 있다는 점에서 우려된다. 먼저 지금의 부동산 가격하락의 원인이 금리상승과 경기침체와 같은 거시적 환경에 있지 규제에 있지 않기 때문이다.금융위기로 경기가 침체되면서 부동산 가격이 하락하고 있는 것이다.이러한 원인을 해결하기 위해 이미 정부는 다양한 조치를 취하고 있다.한국은행은 금리를 대폭인하하고 있으며 정부는 경기침체를 막기 위해 재정지출을 큰 폭으로 늘리고 있다.정부는 종합부동산세의 상한을 높이고 세율 또한 인하할 것을 계획하고 있으며 궁극적으로는 종합부동산세를 보유세인 재산세로 단일화하려 하고 있다.OECD 또한 우리경제를 활성화시키기 위해 이러한 정부의 종합부동산세제에 대한 정책적 방향을 지지하고 있다. 따라서 이러한 거시경제 환경을 바꾸어 주는 것이 부동산 버블을 막고 부동산 경기를 활성화시킬 수 있는 방법이지 분양가 상한제를 폐지하거나 전매제한을 완화한다고 해서 부동산 경기가 활성화되지 않는다.또 다른 이유는 규제완화는 또 다른 부동산 버블을 만들 가능성이 높기 때문이다.실제로 강남 3구의 부동산 가격은 크게 하락하지 않았다.수도권의 아파트의 가격은 연초에 비해 최대 20% 이상 하락했으나 강남의 경우는 10% 내외의 하락률을 보이고 있다.우리 부동산 가격의 버블정도가 30%이상이라고 보면 아직도 부동산 버블은 제거되지도 않은 상황인 것이다. 지금 우리가 금리를 내리고 유동성을 공급하는 것은 시중에 유동성이 부족하기 때문이 아니다.시중 유동성은 많이 풀려 있으나 신용경색으로 돈이 돌지 않기 때문인 것이다.이러한 상황에서 내년 경상수지가 큰 폭으로 개선되어 외환시장이 안정되고 정부의 내수경기 부양정책이 성공할 경우 신용경색이 풀리면서 우리는 또다시 과잉유동성 문제를 겪을 가능성이 높다.특히 지금은 세계가 유동성을 풀고 있어 글로벌 금융위기가 해소되면 세계적 부동산과 주식가격 버블이 또다시 발생할 가능성을 배제할 수 없다. 이렇게 볼 때 정부는 부동산 규제의 전면적인 해제에는 신중할 필요가 있다.특히 가격이 크게 내리지 않은,부동산 가격버블의 진원지인 강남지역의 투기지역 해제는 신중해야 한다.분양가 상한제 폐지나 부동산 담보대출규제 그리고 전매제한을 완화할 경우 아직도 버블이 존재하고 있는 상황에서 내년 하반기 이후 부동산 버블이 다시 생성되고 금융기관이 다시 부실화될 수 있기 때문이다. 동시에 재건축 규제완화에 대해서도 신중해야 한다.도심재건축은 주택공급을 늘려 부동산 가격을 안정시킨다고 하나 실제로는 부동산 가격을 올리는 주된 요인이다.수도권에서 도심 진입이 어려워지면서 대체재인 수도권 아파트의 수요를 줄이고 도심 주택의 수요를 늘리기 때문이다.주택가격을 진정시키자면 제한된 도심에서보다는 미국과 같이 수도권의 주택공급을 늘리고 동시에 수도권에서 도심으로의 진입이 원활해지도록 만들어야 한다.지금 이미 포화상태에 있는 자동차 중심에서 지상 전철이나 철도 중심으로 광역교통망을 전환해야 한다.이렇게 해야 도심주택의 수요가 줄어들면서 부동산 가격이 안정될 수 있으며 경기를 활성화시킬 수 있고 문제가 되는 양극화도 해소시킬 수 있다. 정부는 금융위기로 인한 부동산 버블붕괴도 염려해야 하지만 내년 하반기 이후 또 다른 부동산 버블발생과 이로 인한 추가적인 금융기관 부실도 우려해야 한다.지금은 부동산 규제의 완전해제에 있어 정부의 신중한 정책선택이 필요한 시점인 것이다. 김정식 연세대 경제학부 교수

정부가 분양가상한제,투기지역 지정 등 마지막 부동산 규제까지 풀려고 하는 것은 실종된 주택 거래를 회복하고 집값 추락을 막아보자는 취지다.하지만 경기침체의 골이 너무 깊어 당장 효과를 기대하기는 어려울 것이라는 분석이 지배적이다.부처간 협의가 안 된 설익은 정책을 내놔 국민들에게 혼란을 주고 있다는 지적도 받고 있다. 분양가상한제 완화는 기존 미분양 해소보다는 주택 공급 확대에 초점을 맞춘 조치이다.분양가상한제로 민간 주택공급이 급감하고,서울 등 도심 재개발·재건축 추진에 걸림돌이 되고 있다는 판단에서다.우선은 민간 주택에만 적용하고 공공택지에서 공급되는 주택은 분양가상한제를 유지하는 방안이 유력하다.전매제한 완화는 이미 한 차례 단행됐지만 효과가 나타나지 않아 추가 완화를 검토하고 있는 것이다.투기지역 해제는 대출규제를 완화하고 세금을 줄여줘 거래를 활성화하기 위한 대책이다. 그러나 이들 조치가 이뤄질지는 미지수다.부처간 협의가 이뤄지지 않은 데다 야당이 거세게 반발하고 있기 때문이다.투기과열지구를 해제하면 분양권을 자유롭게 사고팔 수 있지만 매물이 쏟아져 기존 집값 하락을 부추기는 부작용이 따를 수 있다.실제 민간택지 분양권 전매가 허용된 용인에서는 분양권 매물이 쏟아지면서 주변 집값이 더 떨어지고 미분양 아파트가 팔리지 않는 부작용이 나타나고 있다.국토부가 전매제한을 완전히 폐지하는 대신 전매기간을 축소하는 쪽으로 추진하는 것도 이런 이유에서다. 한꺼번에 모든 규제를 풀면 경기 회복기에 집값 폭등 부작용을 가져올 수 있다는 우려도 나오고 있다.특히 강남 3구는 집값 불안의 뇌관이 될 수 있다.투기지역이 풀리면 강남 3구에서도 DTI(총부채 상환비율) 규제가 사라지고,LTV(담보인정비율)도 40%에서 60%로 높아진다.양도세 부과기준도 실거래가에서 기준시가로 바뀐다.기존 종합부동산세 세대별 합산과세의 폐지와 고가주택 기준의 상향조정(9억원 초과) 등의 조치와 맞물리면 경기 회복기에 집값 불안의 부싯돌이 될 수도 있다는 분석이다. 투기지역과 투기과열지구 해제 조짐에 벌써 거래가 늘어나는 등 시장에 심상치 않은 조짐도 감지됐다.투기지역과 투기과열지구 해제설이 나돈 이날 강남구 개포주공 아파트 단지에서는 5억 2000만원에 나온 43㎡ 아파트가 5억 6000만원에 거래되는 등 6가구나 팔린 것으로 알려졌다. 김성곤 김태균기자 sunggone@seoul.co.kr

｜베이징 이지운특파원｜‘차이나판 뉴딜 정책’으로 금융위기의 파고를 넘는 한편, 이를 계기로 글로벌 리더로서의 위치를 다지겠다는 의지를 분명히 하고 있다. 전날 4조위안(약 800조원)을 2년 동안 쏟아 붓기로 한 데 이어 10일 저우샤오촨(周小川) 인민은행(중앙은행)총재는 9월 이후 네번째 금리인하 가능성을 시사했다.‘돈의 위기는 돈으로 막겠다.’는 셈이다. 중국판 뉴딜정책은 도로·철도 등 대형 건설사업과 함께 부가가치세 감면과 대출규제 폐지, 농민소득지원 등이 핵심 내용이다. 올해 1000억위안(약 2조원)을 비롯해 2010년까지 4조위안을 쏟아 붓는다.2020년까지 철도건설에만 2조위안을 투자키로 하는 등 다른 중장기 계획은 별도다. 최대 8000억위안(약 160조원)의 증시안정기금 조성 가능성도 제기된다. 이로써 중국으로서는 전 세계를 향해 지구촌의 성장 엔진을 여전히 담당하겠다는 신호를 전달했다. 특히 ‘선도적 조치’는 리더로서의 태도를 부각시키는 효과를 냈다. 오는 15일 열리는 주요 20개국(G20) 금융정상회담 직전의 발표여서 효과는 더욱 극대화됐다. 국제통화기금(IMF)과 미국이 “세계경제가 국제금융위기를 헤쳐 나오는 데 도움을 줄 것”이라며 벌써 박수를 치고 나왔다. 스트로스-칸 IMF 총재는 “세계의 경제 수요에 영향을 줄 뿐만 아니라 중국 경제 자체에도 많은 영향을 미치게 돼 국제수지 불균형 시정에도 호재가 될 것”이라고 말했다. 데이비드 매코믹 미 재무부 차관은 “전 세계 모든 국가들의 경제성장을 잠재적으로 끌어 올리는 효과가 있을 것”으로 평가했다. 중국 인민은행이 통화정책을 ‘긴축’에서 ‘확장’으로 바꾼 것은 아시아 외환위기 대처를 위해 1999년 확장한 이후 10년 만에 처음이다. 이날 차이나데일리가 “개혁개방 30년의 거시경제 정책운용과정에서 8번째의 변곡점이 찍혔다.”고 보도한 근거다. 중국은 올 들어 지난 1·4분기 10.6% 성장에서 2·4분기에는 10.1%에 이어 3·4분기에는 9%로 추락했다.4·4분기에는 5%대 급락 전망까지 나오면서 경착륙 위기가 고조되고 있는 상황이다. 전문가들은 이번 4조위안의 대책은 중국이 국제사회에 약속한 부양 방안으로 초기대책에 불과하며 속속 후속대책이 나올 것으로 예상했다. 다만 중국판 뉴딜이 어느 만큼의 효과를 거둘 것인지는 아직 미지수다.“앞으로 10년은 금융위기의 충격에서 벗어 나지 못할 것”이라는 전망도 나온다. 그러나 일단 현장에서는 톈진(天津)-친황다오(秦皇島) 구간 여객전용 고속철도가 지난 8일 착공된 데 이어 9일 광시(廣西)장족자치구 성도인 난닝(南寧)과 광둥(廣東)성 성도인 광저우(廣州)를 잇는 난광(南廣) 철도 공사가 시작되는 등 중앙의 정책이 속속 시행되고 있다. 중국은 10년 전 외환위기 때 도로 건설 확충으로 내수를 활성화했던 경험이 있어 철도망 확충이 빠르게 자금과 물자를 유통시킬 수 있을 것으로 기대하고 있다. 재원은 재정지출로 부족하면 내년 국채발행을 통해 조달할 것으로 알려졌다. 중앙재경대학의 류환(劉桓) 교수는 “정부의 직접투자는 25% 정도이고 나머지는 사회투자로 충당할 것으로 보인다.”고 예상했다. jj@seoul.co.kr

한때 전국 아파트 시가총액의 30%가량을 차지했던 서울 강남 등 이른바 ‘버블세븐’ 지역 주택시장이 붕괴되면서 시가총액 비중도 크게 감소했다.4년 9개월 전인 지난 2004년 1월 말 수준까지 내려간 것으로 조사됐다. 부동산정보업체 부동산써브는 27일 서울 강남·서초·송파구, 양천구 목동, 경기 분당·용인·평촌 등 버블세븐 지역 아파트 시가총액을 조사한 결과 422조 6378억원으로 전국 시가총액(1673조 3505억원)의 25.26% 수준이었다고 밝혔다. 이는 최고점에 달했던 2006년 6월 29.58%보다 4.32%포인트 낮아진 것이며,2004년 1월 말(25.42%) 수준으로 돌아간 것이다. 버블세븐 지역의 시가총액 비중은 2006년 6월(386조 7086억원) 전국 시가총액(1246조 3510억원)의 29.58%로 정점에 달했었다. 그러나 2007년 대출규제 강화와 분양가상한제 확대를 골자로 한 1·11대책 이후 버블세븐 지역 시가총액이 하락세로 반전된 반면 서울 강북, 경기 북부 등지는 꾸준한 상승세를 보였다. 1·11대책 이후 버블세븐 지역 시가총액 변동상황을 보면 분당의 하락폭이 5조 8220억원으로 가장 컸다. 이어 용인시는 2조 3788억원, 서초구 1조 7718억원, 양천구 1조 6582억원, 평촌 3048억원 등의 순으로 빠졌다. 송파구는 파크리오 등 1만 8000여가구의 새 아파트 입주로 버블세븐 지역 가운데 유일하게 시가총액이 17조 2815억원이 늘어났다. 버블세븐을 제외한 지역에서는 서울 노원구가 13조 2979억원이 늘어 가장 높은 상승액을 기록했다. 이어 경기 화성시(10조 5618억원), 의정부시(9조 1448억원), 인천 남동구(9조 1118억원), 서울 도봉구(6조 286억원) 순으로 시총이 증가했다.김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

‘대책은 만족, 수혜지역은 수도권 고양시, 파주시, 용인시 등, 투자시기는 내년 상반기 이후….’부동산 대책의 완결판이라고 할 수 있는 정부의 ‘10·21 부동산·건설 분야 종합대책’이 나왔지만 시장의 구매수요를 살리기에는 역부족이라는 분석이 없지 않다. 정부가 내놓을 만한 대책은 모두 내놨지만 국제 금융시장 불안 등 경제여건이 너무 좋지 않기 때문이다. 하지만 수요자 입장에서는 이번 대책이 부동산 시장의 회복에 대한 강한 의지를 읽을 수 있게 했다는 점에서 중장기적으로는 투자회복에 보탬이 될 것이라는 평가가 많은 편이다. 지역적으로는 서울보다는 경기와 인천 미분양 지역이 상대적으로 더큰 혜택을 볼 전망이다. 규제가 풀리면 분양권 등의 급매물이 나올 것이라는 분석도 있다. ●종합선물세트, 문제는 경제여건 대부분의 부동산 전문가들은 이번 대책에 정부의 의지가 담겨있다는 점에서 긍정적으로 평가했다. 미분양 아파트 매입시 양도소득세를 한시적으로 면제해주는 조항이 빠졌지만 나올 수 있는 대책은 대부분 나왔다는 것이다. 함영진 부동산써브 부동산연구실장은 “대출규제 완화 등 나올 것은 모두 다 나왔다.”면서 “투기지역은 이미 그 효과를 거둔 만큼 이제 해제가 맞다.”고 말했다. 김학권 세중코리아 사장은 “주택정책이 2005년 8·31 대책 전으로 돌아갔다는 점에서 의미가 있다.”면서 “수요자들이 기대를 가질 수 있도록 했다.”고 평가했다. 박원갑 스피드뱅크 경제연구소장은 “불황타개를 위한 경기부양책의 하나로, 본격적인 수도권 규제완화라는 점에서 의미를 찾을 수 있다.”면서 “다만, 경제여건이 좋지 않아 단기적으로 시장에 온기를 불어넣는 정도의 효과밖에 없을 것”이라고 말했다. ●서울보다는 경기·인천에 수혜 이번 대책으로 경기도에서 미분양이 많거나 집값이 많이 떨어진 지역이 가장 큰 수혜를 입을 것으로 보인다. 미분양이 많은 고양시나, 용인시, 파주시, 김포시, 남양주시 등이 대표적인 수혜지역으로 꼽힌다. 이들 지역에는 지난해부터 분양한 아파트 중 2만여가구 가량이 미분양으로 남아 있다. 정부는 투기지역과 투기과열지구를 선별적으로 풀 계획이어서 이들 지역이 우선 대상이 될 가능성이 크다. 다만,11월 중 실태조사를 거친 뒤 심의위원회를 열어 결정하기로 한 만큼 효과는 12월부터 볼 수 있을 전망이다. 함영진 실장은 “비과밀 억제권역으로 경기도 김포나 용인, 고양, 남양주 등지가 풀릴 가능성이 크다.”고 말했다. 김현아 건설산업연구원 박사는 “집값이 떨어진 지역을 중심으로 한다면 강남 등 버블세븐 지역이 가장 많이 떨어진 만큼 이들 지역도 손질해야 하는데, 이 지역이 배제되면 효과가 반감될 것”이라고 분석했다. 김학권 사장은 “이번 대책으로 수도권의 용인이나 파주, 김포 등지의 중소형 주택이 수혜를 볼 것”이라며 “중대형 수요의 회복은 좀 더 기다려야 할 것”이라고 말했다. 박원갑 소장은 “지금까지 총부채상환비율(DTI) 등으로 아파트 청약에 당첨되고도 소득증빙이 쉽지 않았던 자영업자나 고령자들의 구매력이 조금 나아질 것”이라며 “투기과열지구를 손질하면 재건축이나 오피스텔 등의 청약도 쉬워져 부분적인 혜택이 기대된다.”고 분석했다. ●분양권 급매물 쏟아질 수도 정부가 대책을 내놓았지만 투자자나 실수요자가 움직이기에는 너무 이르다는 분석이 많았다. 이르면 올해 말부터 반응이 있겠지만 실제로 시장에 온기가 느껴지려면 최소한 내년 상반기까지는 기다려야 한다는 것이다. 김현아 박사는 “금융규제를 푼다고 수요자들이 집이나 땅을 바로 사지는 않는다.”면서 “규제가 풀리고, 경제가 좋아질 때까지는 기다려야 한다.”고 조언했다. 일단은 규제가 풀린다고 해도 경제여건이 좋아지지 않으면 수요자들이 움직이기 쉽지 않다는 것이다. 분양권의 경우 전매제한 등 규제가 완화되면 급매물 등이 쏟아질 가능성이 큰 것으로 보인다. 주변시세가 분양가 이하로 떨어진 용인시나 고양시, 파주시 등지의 경우 기존 분양자들이 분양권 전매가 허용되지 않아 이러지도 저러지도 못한 채 건설사에 해약만 요구하는 경우가 많다. 이들은 전매제한이 허용되면 매물을 내놓아 매물홍수 사태가 빚어질 수 있다. 함영진 실장은 “전매제한이 풀리면 분양권 매물이 많이 나올 수 있다.”면서 “분양권이나 기존 주택이나 위험부담이 적은 ‘급급매물’ 위주로 투자를 할 필요가 있다”고 말했다. 김학권 사장은 “한 두달 사이에 효과가 나오지는 않을 것”이라며 “부동산 경기 회복단계는 내년 중반쯤, 상승기는 후반기쯤이 될 것”이라고 예상했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

“추석 이후 부동산 시장을 알려면 ‘7대 변수’에 주목하자.” 정부의 잇단 규제완화 조치에다 19일로 예정된 추가 완화 예고로 부동산 시장의 불확실성이 커지고 있다. 여기에 국제 금융위기까지 겹쳐 투자자들이 갈피를 못 잡고 있다. 많은 부동산 전문가들은 16일 “시장 전망이 불투명할 때에는 주요 변수들을 짚어본 뒤 보수적인 투자패턴을 유지해야 한다.”고 조언한다. (1)그린벨트 해제 어디까지 이명박 대통령이 지난 9일 ‘국민과의 대화’에서 그린벨트(개발제한구역)를 해제해서라도 서민주택 공급을 늘리겠다는 취지의 발언을 한 이후 부동산 시장이 들썩이고 있다. 경기 일산과 분당에서 서울 사이의 그린벨트 해제가 점쳐지고 있다. 일산∼수색구간, 하남시, 남양주시, 광명시, 광주시 등도 해제 지역으로 거론된다. 하지만 이같은 계획은 ‘녹색성장’을 주창한 실용정부의 패러다임과 맞지 않는 데다 환경단체 등의 반발도 만만치 않아 풀더라도 최소한에 그칠 것이라는 전망이 우세하다. (2)종합부동산세 기준 6억→9억원 가나 한나라당은 물론 자유선진당까지도 종부세 완화를 주장하고 나섰다. 현행 6억원 초과에서 9억원 초과로 기준을 높이자는 것이다. 이에 따라 기준을 9억원으로 올리는 게 유력하게 거론된다. 현행 가구별 합산과세가 인별 과세로 바뀌면 수혜폭은 더욱 커진다. 따라서 기준을 상향 조정하되 합산과세는 현행대로 유지하는 방안이 유력시된다. 양도소득세 감면 기준금액을 6억원에서 9억원 이하로 조정해 차익을 노린 매물이 나오게 하려던 정부의 계획에는 차질이 생길 수 있다. 종부세 부담이 없거나 대폭 줄면 굳이 서둘러 집을 팔 이유가 없어져 매물증가에 따른 단기적인 집값하락이 없을 수도 있다. (3)재건축 규제 완화될까 현재 재건축과 관련,▲소형주택 의무비율 완화 ▲임대주택 의무비율 완화 ▲용적률 상향조정 등이 거론된다. 이명박 대통령의 재건축 규제 완화 발언 이후 더욱 탄력을 받고 있다. 이 중 300가구 이상 재건축 단지에서 ‘60㎡ 이하 20%,60㎡ 초과∼85㎡ 이하 40%’를 의무적으로 짓도록 한 소형주택 의무비율은 이번에 손댈 가능성이 크다. 강남구 대치동 은마아파트 등의 재건축에 제동이 걸렸던 게 이러한 규정 때문이었다. 정치권은 개발이익을 추가 환수하는 대신 소형 의무비율을 ‘85㎡ 이하 60%’로 완화하고 임대주택 건립 비율도 줄이는 방안을 검토 중이다. 하지만 용적률 완화는 집값 문제가 걸려 있어 쉽지 않다. 대신 역세권 등지에 한해 개발이익 환수를 전제로 신축적으로 풀 가능성은 있다. 중장기적 과제로 분류, 내년으로 넘어갈 가능성이 크다. (4)버블세븐지역 집값의 향방은 버블세븐 지역의 집값도 관심사다. 대체로 서울 강남권은 반등을 시도하겠지만 경기 용인 등지는 하락세를 보일 것이라는 게 전문가들의 분석이다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “양도소득세 감면이 본격화되는 내년 초에는 매물증가로 일시 집값이 떨어지겠지만 그 이후부터는 강남권을 중심으로 반등을 시도할 것”이라며 “분당이나 용인은 침체가 길어질 것”이라고 예상했다. (5)금융규제 완화 가능하나 총부채상환비율(DTI) 등 금융규제의 완화는 신규 수요는 물론 미분양 해소와 직결돼 있다. 하지만 DTI 완화는 쉽지 않을 것이라는 분석이 많다. 박합수 국민은행 부동산PB팀장은 “대출규제의 끈을 놓으면 시장 통제가 어려워지는 만큼 DTI 완화는 최후의 수단”이라며 “풀더라도 흉내만 낼 가능성이 크다.”고 말했다. 각종 규제를 푼 마당에 대출규제 빗장까지 풀면 시장이 과열될 수 있다는 것이다. (6) 전매제한 소급 적용 가능성은 전매제한 완화조치를 기존 미분양 주택에까지 소급적용하는 문제도 정부 내부에서 긍정적으로 검토하고 있다. 다만 양도세 감면을 위한 3년 보유 2년(수도권 3년) 조건을 발표 시점을 등기 기준에서 분양계약 시점으로 바꾸는 사항도 검토 중이지만 아직 결론은 나지 않은 것으로 알려졌다. (7) 신규 분양 시장 성공 여부는 이달 중 경기 수원시 울트라건설(1188가구)을 시작으로 광교신도시 분양이 시작된다. 울트라건설은 분양가를 주택형에 따라 3.3㎡(1평)당 1317만∼1395만원선으로 책정했다. 모두 3만 1000가구의 주택이 들어서는 광교신도시는 서울과 가까워 관심을 모으고 있다. 이에 따라 광교신도시의 분양성공 여부가 신규분양 시장의 가늠자가 될 전망이다. 김학권 세중코리아 사장은 “광교신도시는 당초 예상(3.3㎡당 900만∼1000만원)보다 분양가가 오른 만큼 분양은 되겠지만 경쟁률은 높지 않을 것”이라며 “신규분양 시장은 실수요 위주로 재편될 것”이라고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

‘지역으로는 강북, 규모는 95㎡ 이하, 금액은 6억원 이하….’ 올들어 부동산 시장에 명암이 엇갈리고 있다. 잘 나가던 버블세븐 지역의 가격은 급락한 반면 강북은 각광을 받고 있다. 큰 주택보다는 6억원 미만 주택의 집값 상승세가 두드러지고 있다. ●버블세븐 집값 2년 전 가격으로 29일 부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 강남, 서초, 송파, 목동, 분당, 평촌, 용인 등 소위 ‘버블세븐’의 3.3㎡(1평)당 매매가는 모두 2006년 11·15 부동산 대책 전의 가격으로 떨어졌다. 11·15 대책은 버블세븐에서 촉발된 아파트값 상승세를 잡기 위해 신도시 주택공급 확대와 공공택지 분양가 인하, 투기지역 및 비은행권 대출 규제 강화 등의 내용을 담고 있다. 버블세븐의 대표주자 격인 강남구의 경우 대책이 발표된 2006년 11월 3.3㎡당 3485만원이었으나 현재 3454만원으로 하락했다. 서초구의 매매가는 현재 3.3㎡당 2702만원으로 2006년 11월(2713만원)보다 11만원 떨어졌다. 목동은 2006년 11월 2533만원에서 현재 2347만원으로 186만원이 내려 버블세븐 중 낙폭이 가장 컸다. 반면 버블세븐이 아닌 강북권은 올 1월보다 가격이 크게 올랐다. 강북구는 3.3㎡당 가격이 998만원에서 1119만원으로, 노원구는 1033만원에서 1231만원으로, 도봉구는 973만원에서 1173만원으로 각각 뛰었다. 고가주택을 판가름하는 ‘6억원’을 기준으로 아파트 시장의 희비도 엇갈리고 있다. 부동산 정보업체 스피드뱅크가 서울의 103만 9177가구(주상복합·재건축 포함, 올해 신규입주단지 제외)를 대상으로 연초 대비 가격을 조사한 결과 올해 초 평균 가격이 6억원을 넘는 아파트는 1.3% 떨어진 반면 6억원 이하는 10.1% 올랐다. 이처럼 과거 수도권 주택시장의 상승을 이끌던 고가주택의 상승세가 꺾인 것은 강남권·재건축 아파트 약세 현상과 무관치 않다. 새 정부에 대한 재건축 규제완화 기대감이 꺾이고 분양가 상한제 실시로 사업성마저 나빠지면서 재건축 투자심리가 위축됐기 때문이다. 또 각종 세금규제와 대출규제가 6억원을 기준으로 나뉘면서 상대적으로 규제가 덜한 6억원 이하 아파트에 관심이 집중된 것으로 풀이된다. 실거래가가 6억원을 초과하면 양도소득세 비과세 혜택을 받지 못하고, 투기지역에서 6억원이 넘는 아파트의 경우 담보대출과 관련한 DTI(총부채상환비율) 규제를 받는다는 점도 영향을 미친 것으로 보인다. ●66∼95㎡ 상승률 가장 높아 닥터아파트 조사에 따르면 주택형별 올 1월부터 이달 28일까지의 집값 상승률을 조사한 결과 66∼95㎡는 8.8% 올라 가장 높은 상승률을 보였다. 이어 66㎡ 미만이 3.1%,99∼128㎡는 2.3%였다. 198㎡ 이상은 0.2% 올랐다.165∼195㎡는 오히려 0.2% 떨어지는 등 대형 주택은 전반적으로 약세를 보였다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

정부의 미분양 대책 발표가 초읽기에 들어갔다.20만가구가 넘는 미분양 주택을 갖고 있는 주택업계의 기대도 높아지고 있다. 부동산 투자자나 미분양 주택을 매입, 집을 넓히려는 수요자들의 궁금증도 커지고 있다. 하지만 주택업계의 기대만큼 정부의 미분양 대책이 파격적일지는 미지수이다. 또 대책이 나오더라도 시행까지는 각종 절차를 거쳐야 한다. 이에 따라 정부가 이번 미분양 대책에 ‘진통제’와 ‘탕약’을 적절히 배합하는 지혜를 담아야 한다는 지적도 나온다. ●양도세 완화시 수도권 수요자 움직일 듯 이르면 이번 주중 발표 예정인 미분양 대책에는 지방 미분양 주택 매입시 양도소득세 50% 중과(重課) 대상에서 제외해 주는 방안이 포함될 전망이다. 이 경우 구매력이 있는 수도권 또는 지방 대도시 거주자들이 지방의 미분양 주택 매입에 나설 가능성이 크다. 또 지방으로 이주하거나 지방에 살면서 새집으로 옮기려 해도 기존 집이 팔리지 않아 망설이던 실수요자들은 양도세 부담 없이 이사할 수 있다. 아예 중과를 하지 않거나 최저 세율인 9%만 부과하는 방안 등이 검토되고 있다. 외환위기 때에는 당시 일반 양도세율(30∼50%)보다 낮은 20%를 적용했었다. 또 새 주택을 사고, 기존 주택을 팔 때 양도세를 중과하지 않는 기간을 현행 1년에서 2∼3년으로 늘려주는 방안도 거론된다. 주택거래 때 4%(교육세·농특세 제외)를 내는 취득·등록세를 2%로 낮출 예정인 가운데 거래 활성화를 위해 미분양 주택에 한해 이를 1%로 더 낮추는 방안도 추진된다. 지난 2001년 5월23일부터 2001년 12월31일까지 생긴 미분양 주택을 2004년 말까지 구입한 경우 취득·등록세를 경감해 줬다. 미분양 주택 매입시 종합부동산세 합산대상에서 제외해 주는 방안도 신중히 검토되고 있다. ●주택업계 “LTV 60% 이상으로” 총부채상환비율(DTI)과 담보인정비율(LTV) 완화도 검토되고 있다. 지방의 경우 투기과열지구(LTV 적용)와 투기지역(DTI 적용)이 모두 풀려 LTV는 분양가의 60%까지 대출받을 수 있고,DTI는 적용받지 않는다. 하지만 효과가 없었다는 것이 정부와 주택업계의 평가다. 따라서 주택업계는 LTV를 탄력적으로 적용,60% 이상까지도 대출을 해주고, 궁극적으로는 LTV를 없애야 한다는 주장을 하고 있다.LTV의 탄력적 적용(70%까지 확대)만 받아들여질 가능성이 있다. ●세법 개정 시간 걸려 약효 의문 미분양 대책을 발표해도 바로 효과를 발휘할 가능성은 크지 않다. 특히 취득·등록세는 지방세수와 연결돼 있어 시행에 걸림돌이 적지 않다. 절차상 지방세법 규정에 따라 지방자치단체가 감면조례를 제정해야 하는데 2000년 초 서울시는 이 조례를 만드는 데 4∼5개월이 걸렸다. 지방의 경우는 차일피일 미루다 주택경기 침체가 끝날 때쯤 통과된 경우도 있었다. 미분양 주택 매입시 양도세 중과 규정을 완화하는 것도 쉽지 않다. 이를 위해서는 양도소득세법을 고쳐야 하는데 18대 국회가 원 구성도 못한 상태여서 잘해야 9월 정기국회에나 손질이 가능할 것으로 보인다.LTV의 완화는 조기 적용할 수 있겠지만 이것만으로 미분양 해소에 보탬이 될지는 미지수이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

산업은행이 올해 안에 산은지주사와 한국개발펀드(KDF)로 나뉜다.KDF는 정부가 지분을 100% 보유, 중소기업 금융지원 등 정책금융을 담당한다. 산은지주사는 기업금융 중심의 투자은행(IB)으로 육성하고, 현 정부의 임기가 끝나는 2012년까지 민영화된다. 이 과정에서 다른 금융회사와 인수·합병(M&A)을 통한 대형화도 추진된다. 금융위원회는 2일 이런 내용의 ‘산업은행 민영화 방안’을 확정 발표했다. 금융위는 이달 안에 산업은행법 개정안과 KDF 설립 법안을 국회에 제출하고, 국내외 투자자를 대상으로 설명회도 열 계획이다. 방안에 따르면 올 12월 산업은행과 대우증권, 산은자산운용, 산은캐피탈을 자회사로 거느린 산은지주회사가 설립된다. 산은지주사는 내년부터 2010년까지 KDF에 출자된 지분 49%를 매각하고 2012년까지 지배 지분 51%도 매각, 민영화를 완료할 예정이다. 내년에는 증시에 상장한다. 산은지주사의 지분 15% 정도는 상장 전 세계적 IB에 매각되며, 지배지분은 국내외 민간 금융회사와 연·기금, 사모펀드 등이 참여하는 컨소시엄에 파는 방안이 추진된다. 시중은행처럼 요구불 예금과 대출 영업도 가능해진다. 대출규제와 업무계획, 예산 등에 대한 정부의 사전승인 제도도 폐지된다. 산업은행 총재 명칭은 은행장으로 바뀐다. 김재천기자 patrick@seoul.co.kr

“집값안정과 주택경기 부양이라는 두 마리 토끼를 잡을 묘안은 없을까.” 서울 강북에서 시작된 집값 상승세가 확산됨에 따라 정부가 고심 중인 가운데 주택업체들은 미분양에 22조원이 묶였다고 대책마련을 촉구하고 있다. 새 정부가 집값안정과 주택경기 부양이라는 두 목표 사이에서 딜레마에 빠진 양상이다. 대한건설협회와 한국주택협회 등의 주최로 16일 서울 논현동 건설회관에서 열린 ‘주택 미분양 해소 세미나’에서 김덕례 주택산업연구원 연구위원은 “주택 미분양으로 적체된 자금 22조 2000억원(수도권 4조원, 지방 18조 2000억원)의 연간 금융비용(이자)만 2600억원이나 된다.”면서 정부의 대책을 촉구했다. 그는 “미분양 적체로 중소주택건설사의 연쇄부도가 우려된다.”며 “총부채상환비율(DTI) 등 주택대출 규제와 양도소득세 등 세제를 완화하고, 분양가 상한제와 후분양제도 재검토해야 한다.”고 주장했다. 2월말 현재 국토해양부가 집계한 전국의 미분양 주택은 12만 9652가구지만 주택업계에서는 20만가구를 웃도는 것으로 보고 있다. 정부도 주택업계의 사정을 잘 알지만 미분양 해소를 위해 업계가 요구하는 대출규제 완화나 분양가 상한제 폐지 등은 채택하기 어렵다. 연초부터 시작된 강북의 집값 상승세가 주변 지역으로 확산될 조짐을 보이면서 부랴부랴 ‘강북대책’을 내놓은 마당에 섣부른 부양책은 집값을 자극할 수 있기 때문이다. 부동산114에 따르면 지난해 말보다 11일 현재 서울 강북의 집값은 강세를 보이고 있다. 노원구는 13.96%, 도봉구는 9.21%, 강북구는 5.48%, 중랑구 6.47% 올랐다. 강북지역 인근인 경기 의정부 집값은 올 들어 8.39%나 뛰었다. 양주는 6.37%, 동두천은 10.74% 올랐다. 15일 서울 서부지방법원에서 입찰한 마포구 망원동의 소형 다세대 주택에 무려 132명이 신청, 역대 최고 경쟁률을 기록한 것도 최근 강북의 상승세를 보여주는 사례다. 도태호 국토부 주거정책관은 “주택공사나 토지공사 등에서 연간 미분양 주택을 5000가구 정도 매입해주는 등의 대책을 시행 중이지만 항구적인 대책은 아니다.”라면서 “지방의 주택경기를 살리는 방안을 강구 중이지만 선택폭이 넓지 않다.”고 말했다. 전문가들은 지역적 특성에 맞는 ‘맞춤형 대책’을 펴야 한다고 주장하고 있다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “수도권과 지방의 차별화된 대책이 필요하다.”면서 “지방에 한해 2주택 양도세 중과(重課) 규정을 완화해주는 게 필요하다.”고 말했다. 도태호 주거정책관은 “지방 미분양 주택 구입자에게는 양도세 중과규정을 적용하지 않는 방안도 강구할 수 있다.”면서도 “주택경기 회복과 집값 중에 우선하는 것은 집값안정”이라며 신중한 입장을 보였다.김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

“식상한 아파트 대신 타운하우스로 가자.” 단독주택의 독립성과 공동주택의 편의성을 갖춘 타운하우스 수요가 꾸준히 늘고 있다. 타운하우스는 아파트가 아니어서 분양가가 6억원을 넘더라도 대출때 총부채상환비율(DTI) 등의 대출규제를 적용 받지 않는다. 25일 관련업계에 따르면 올 상반기에만 서울·수도권에서 모두 2000가구 안팎의 타운하우스가 분양된다. 동문건설은 경기 파주신도시 단독주택용지 7블록에서 이달 말쯤 222∼288㎡로 이뤄진 ‘윈슬카운티 타운하우스’(조감도) 98가구를 분양한다. 지하 1층∼지상 2층이다. 모든 가구를 ‘계약자 주문형’으로 설계했다. 실내공간과 정원도 단독주택처럼 계약자 취향에 맞게 꾸며진다.2층에는 테라스도 있다. 단지 중앙의 커뮤니티센터에는 실내 골프연습장, 피트니스센터 등 운동시설과 놀이시설 및 휴식공간이 들어선다. 용인에서는 올해 모두 700여가구가 분양된다. 대우건설은 185∼245㎡ 100가구를 6월에 분양한다. 단독주택형으로 분양가상한제를 적용받지 않는다. 전 가구가 테라스형이다. 골프연습장과 연회장도 들어선다. 극동건설은 죽전지구 13의 11블록에서 263∼294㎡ 36가구,13의 7,15블록에서 189∼282㎡ 60가구, 죽전동 1267에서 231∼262㎡ 19가구를 각각 분양한다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

새 정부의 출범으로 부동산 시장에도 많은 변화가 예상된다. 당초 예상에는 미치지 않지만 부동산 관련 세제에 손질이 가해질 전망이다. 전매제한 규정 등 청약관련 제도의 완화도 예고되고 있다. 하반기에는 지분형 주택 등 새로운 상품도 선을 보일 예정이다. 무주택자나 유주택자 가운데 새 집을 장만하려는 수요자 입장에서는 새 정부 출범 이후 달라질 부동산 시장의 동향을 눈여겨볼 필요가 있다. 부동산전문가들의 도움을 받아 앞으로 부동산 시장의 동향과 내집 장만을 할 때 유의할 점 등을 짚어본다. ■ 올 부동산시장 기상도 ‘집값은 단기 보합, 중장기 강보합’,‘내집 장만은 지금….’ 부동산 시장 전망에 대한 다섯명의 부동산 전문가들이 내놓은 대체적인 의견들이다. 집값이 안정세지만 하반기부터는 상승세로 바뀔 수 있는 만큼 지금 내집을 장만할 필요가 있다는 것이다. 다만 새 정부의 규제완화는 당초 예상에는 못 미칠 것으로 전망하고 투자에 유의하라는 것이 이들이 의견이었다. 전문가들은 사안에 따라 조금씩 다른 의견을 나타내기도 했다. ●집값 하반기엔 장담 못한다 부동산114 조사에 따르면 올 들어 7일 현재 서울의 집값은 0.26%, 경기도내 분당 등 5대 신도시는 0.04%, 수도권은 0.21% 올랐다. 국지적으로 서울의 강북지역 집값은 상대적으로 많이 올랐다. 중소형이 대형보다는 많이 오른 편이지만 아직은 안정세다. 전문가들도 집값은 안정기조를 유지하다가 수도권을 중심으로 조금씩 강세를 보이겠지만 과거와 같은 대세상승은 어렵다고 전망한다. 김현아 건설산업연구원 박사는 11일 “올해 집값은 지난해와 같은 수준을 유지할 것”이라며 “다만 소형과 서울 강북지역의 강세 등 국지적인 편차는 있을 것”이라고 말했다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “집값은 보합세를 유지할 것”이라며 “다만 양도소득세 완화, 재건축·재개발 용적률 완화 등의 조치가 이뤄지면 시장이 움직일 가능성은 있다.”고 말했다. 장성수 주택산업연구원 박사도 “보합세를 유지하겠지만 중장기적으로는 수도권의 강세가 예상된다.”고 말했다. ●내집장만 지금이 적기(適期) 부동산 전문가들은 대부분 집을 장만하려면 지금이 ‘적기’라는 의견을 보였다. 하반기 새 정부의 규제완화가 본격화하면 집값 상승세가 본격화할 수 있다는 분석을 바탕으로 하고 있다. 박합수 국민은행 PB부동산 팀장은 “대출규제가 지속되고 있다는 걸림돌은 있지만 자금조달이나 대출금 상환계획이 섰다면 지금이 집을 마련할 시기”고 주장했다. 김학권 세중코리아 사장은 “집값이 4·4분기부터는 오를 가능성이 있으므로 지금이 매수타이밍”이라면서 “집을 사더라도 입지나 지역적으로 어울리는 형(크기)인지 등을 잘 살펴야 한다.”고 조언했다. 박원갑 부사장도 실수요자 측면에서는 양도세 감면 매물이 나오는 지금이 집을 살 시기라는 입장을 보였다. ●투자는 강북〉강남, 재개발〉재건축 ‘집을 사거나 투자를 한다면 어디서 어떤 유형의 부동산을 사는 게 좋을까.’ 이 부문에 대해선 전문가마다 다양한 의견을 내놓았다. 마땅한 주류 상품이 없다는 얘기도 된다. 김학권 사장은 “강남의 저층은 괜찮은데 대부분 중층이어서 투자가 부담스럽다.”면서 “저평가된 4차 뉴타운 후보지 등 단순 재개발 지역 상품을 찾는 게 좋다.”고 말했다. 박원갑 부사장은 강북의 다세대·다가구와 함께 수익형 부동산으로 아파트형공장을 권했다. 그는 또 “5월 전에 종부세 회피매물이 나올 가능성이 크다.”면서 “주변시세보다 10% 이상 싼 급매물을 위주로 매입하는 게 좋을 수도 있다.”고 말했다. 김현아 박사는 “무주택자라면 분양가상한제가 적용되는 신규분양 주택을 공략하고, 재고주택은 종부세 부과기준이 상향된 이후에 매입하는 게 좋다.”는 의견을 제시했다. 장성수 박사는 “분양가상한제가 있는 한 주택 투자는 피하라.”면서 “기업도시나 혁신도시의 근린상가 등에 투자하는 것이 낫다.”고 말했다. 박합수 팀장은 경매를 권했다. 특히 경매 물건 중에서도 인천이나 경기 부천 등지나 7호선 연장 구간 등의 경매물건이 유망하다고 주장했다. 그는 또 “웬만한 재개발 단지는 3.3㎡(1평)당 3000만원을 넘어섰다.”면서 “한강르네상스와 관련된 마포대교∼성산대교 라인에 있는 상품에 투자하라.”고 말했다. 그는 강남 등 프리미엄 지역도 사라지지 않을 것이라고 예상했다. ●개발지 주변 땅 리스크(위험)도 크다 토지시장에 대해서는 전문가들은 대체적으로 상승세를 예상했다. 특히 대운하 길목으로 예상되는 곳이나 새만금 주변지역 등 국지적인 상승세는 불가피할 것으로 진단했다. 김현아 박사는 “지방은 대운하 길목과 수도권에서는 재개발, 재건축 지역에서의 규제가 풀리면 소규모 땅은 오를 것으로 보인다.”며 “땅값은 주택보다는 더 오를 것”이라고 전망했다. 박합수 팀장은 “경기 여주와 양평 등은 너무 올랐다.”면서 “규제가 풀리지 않더라도 땅값은 소폭 오를 것”이라고 전망했다. 장성수 박사는 “올해부터 참여정부의 개발정책이 집행되는 데다가 대운하, 새만금 등이 추진되면 땅값은 더 오를 것”이라고 예상했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr ■ 부동산규제 무엇이 풀리나 이명박 정부가 출범했지만 부동산 분야의 규제완화는 더디게 진행되고 있다. 새 정부가 집값안정을 최우선 과제로 삼으면서 안정기조를 해칠 수 있는 조치들을 뒤로 미뤘기 때문이다. 이명박 정부 출범후 현재까지 이뤄진 완화조치는 지방의 투기과열지구 해제와 1가구 장기보유자 특별공제폭 확대 등이다. 종합부동산세 기준 완화나 재개발·재건축 규제완화 등은 올 하반기나 돼야 논의가 가능할 것으로 보인다. 분양가상한제 등 일부 규제는 아예 손도 대지 못할 가능성도 없지 않다. ●반쪽짜리 양도세 완화 새 정부 출범에 앞서 대통령직 인수위원회는 1가구 장기보유자의 양도세 부담 완화와 서울과 경기 성남 분당, 안양 평촌, 고양 일산, 군포 산본, 부천 중동 등 5대 신도시에 적용해온 양도세 비과세 2년 거주요건의 폐지를 추진했지만 새 정부는 이 중 1가구 장기보유특별공제 혜택만 풀었다. 이에 따라 이달 말부터 1가구 1주택,6억원 초과 고가주택 양도세 장기보유 공제율이 보유 3년 뒤부터 매년 3%에서 4%로 높아지면서 최대 공제한도도 전체 양도세의 45%에서 80%로 확대된다. ●지분형 주택 올 9월 분양 지분형 분양주택은 9월부터 공공택지에서 공급된다. 첫 공급지로는 경기 광교가 유력시된다. 송파신도시에도 지분형 주택이 들어갈 것으로 보인다. 지분형 분양주택은 실수요자가 분양대금의 51%(국민주택기금 대출 포함)만 부담하고 나머지는 투자자로부터 투자를 받아 내 집을 마련하는 제도다. 집값의 20∼30%만으로 집을 장만할 수 있어서 인기를 끌 전망이다. ●재개발·재건축 규제 완화는 신중히 부동산 전문가들은 4월 총선이 끝나면 새 정부의 주택정책의 윤곽이 드러날 것으로 전망한다. 이 중 가장 큰 관심사는 재개발·재건축 용적률과 층고 등을 언제 푸느냐는 것이다. 하지만 이것 역시 집값안정을 우선하는 새 정부의 정책기조를 감안하면 완화하기가 쉽지 않을 전망이다. 새 정부의 출범 이후 뉴타운에 대한 기대감으로 강북의 집값이 심상치 않은 상황에서 용적률이나 층고 규제를 풀면 어렵게 이룩한 집값안정 기조를 흐트러뜨릴 수 있기 때문이다. 재개발·재건축 규제완화는 역시 개발이익 환수 등의 조치를 마련하고, 서울시와의 협의를 거쳐 내년쯤이나 추진할 수 있을 것으로 보인다. ●종부세 완화도 내년쯤 가능할 듯 현행 6억원인 종부세 부과기준의 상향 여부는 집값 추이를 지켜본 뒤 올 하반기 세법규정을 고쳐 내년에나 적용이 가능할 것으로 보인다. 하지만 집값이 안정세로 돌아서면서 종부세 부과기준의 완화가 늦어질 수 있다는 전망도 나온다. 실제로 지난 6일 정부가 발표한 공시가격 산정 결과를 보면 집값하락으로 전국적으로 2만가구의 공동주택(아파트·연립주택 등)이 종부세 부과대상에서 제외된 것으로 나타났다. 이런 자연스러운 세부담 완화효과 등을 감안해 종부세 부과기준 완화를 늦추거나 완화폭을 최소화할 수 있다는 것이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr ■ 이것만은 조심!!! 올해 부동산을 사고 팔 때 주의할 점으로 부동산 전문가들은 ‘규제완화 리스크’를 꼽았다. 새 정부가 규제완화와 경기 활성화를 표방했지만 집값안정을 우선하면서 규제완화의 폭이나 시기가 기대에 미치지 못할 것으로 보이기 때문이다. 김현아 건설산업연구원 박사는 “재개발이나 재건축, 세제 등에서 변화가 있을 텐데 아직 아무 것도 드러난 게 없다.”면서 “규제완화만을 믿고 투자해서는 안 된다.”고 말했다. 박합수 국민은행 PB부동산 팀장도 “규제완화의 기대가 커서 재개발·재건축 등에 국지적으로 수급불안이 나타날 수 있다.”면서 “하지만 종합부동산세가 유지되는 것을 봤을 때 지나친 규제완화 기대는 금물”이라고 주장했다. 토지분야와 관련, 장성수 주택산업연구원 박사는 “시중에 농지규제가 풀릴 것이라는 소문이 나도는데 아직 어디가 풀릴지 정해진 것이 없다.”면서 “특히 투기성 중개업자의 얘기를 너무 믿지 않는 게 좋다.”고 말했다.

지난해 서울시내 아파트 거래량이 전년의 반토막 수준으로 급감했다. 단독과 다세대, 연립주택 등의 거래량도 급락세를 벗어나지 못했다. 가파른 금리 인상과 강력한 대출 규제, 세부담 증가 등이 거래량 감소의 주요 원인으로 분석된다. 서울시는 27일 최근 건설교통부의 자료와 시 부동산거래관리시스템 자료를 분석한 결과, 작년 시내 부동산 거래량은 32만 3526건으로 전년(43만 3981건)보다 25.5% 줄었다고 밝혔다. 지난해 부동산 거래량을 건축물 용도별로 보면 주거용(20만 1848건)과 공장용(3187건)이 전년보다 각각 38.8%와 8.5%씩 줄었다. 반면 상대적으로 규제의 영향이 적었던 상업·업무용(7만 438건)은 26.9% 증가했다. 특히 주거용 건물 가운데 아파트 거래량은 지난해 9만 6993건으로 전년 18만 8885건보다 48.6%나 급감했다. 연립(1만 4839건)과 단독주택(1만 8295건)도 전년 대비 각각 36.2%,34.1% 줄었다. 다세대주택(6만 4439건)의 거래량은 전년 보다 18.7% 줄어 재개발에 대한 기대심리 등으로 비교적 감소폭이 적었던 것으로 분석됐다. 시내 25개 자치구별 총 부동산 거래량을 보면 양천구(-52.5%)가 가장 많이 떨어졌다. 성동(-49.8%), 노원(-44.9%), 광진(-40.8%), 강서(-40.1%), 서초(-39.4%), 강남(-27.7%) 등 23개 자치구가 큰 폭의 감소율을 보였다. 반면 종로구와 중구는 상업·업무용 건물의 거래량(각각 49.8%,37.9%)이 늘어나면서 전년보다 각각 19.4%와 29.7% 증가했다. 자치구별 아파트의 거래량 감소율은 성동이 -68.7%로 60%대의 가장 높은 감소율을 나타냈다. 관악(-58.4%), 서초(-57.5%), 영등포(-57.0%), 동작(-56.7%), 강서(-55.4%), 양천(-55.3%), 강남(-54.3%), 구로(-52.0%) 등도 50%대를 기록했다. 노원(-47.6%), 도봉(-40.4%), 중랑(-30.0%), 동대문(-24.3%) 등이 뒤를 이었다. 시 관계자는 “주거용 부동산 거래량의 감소는 시장이 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 정부의 강도 높은 부동산규제정책에 영향을 받은 때문으로 추정된다.”고 분석했다. 김경두기자 golders@seoul.co.kr

지난해 서울시내 아파트 거래량이 전년의 반토막 수준으로 급감했다. 단독과 다세대, 연립주택 등의 거래량도 급락세를 벗어나지 못했다. 가파른 금리 인상과 강력한 대출 규제, 세부담 증가 등이 거래량 감소의 주요 원인으로 분석된다. 서울시는 27일 최근 건설교통부의 자료와 시 부동산거래관리시스템 자료를 분석한 결과, 작년 시내 부동산 거래량은 32만 3526건으로 전년(43만 3981건)보다 25.5% 줄었다고 밝혔다. 지난해 부동산 거래량을 건축물 용도별로 보면 주거용(20만 1848건)과 공장용(3187건)이 전년보다 각각 38.8%와 8.5%씩 줄었다. 반면 상대적으로 규제의 영향이 적었던 상업·업무용(7만 438건)은 26.9% 증가했다. 특히 주거용 건물 가운데 아파트 거래량은 지난해 9만 6993건으로 전년 18만 8885건보다 48.6%나 급감했다. 연립(1만 4839건)과 단독주택(1만 8295건)도 전년 대비 각각 36.2%,34.1% 줄었다. 다세대주택(6만 4439건)의 거래량은 전년 보다 18.7% 줄어 재개발에 대한 기대심리 등으로 비교적 감소폭이 적었던 것으로 분석됐다. 시내 25개 자치구별 총 부동산 거래량을 보면 양천구(-52.5%)가 가장 많이 떨어졌다. 성동(-49.8%), 노원(-44.9%), 광진(-40.8%), 강서(-40.1%), 서초(-39.4%), 강남(-27.7%) 등 23개 자치구가 큰 폭의 감소율을 보였다. 반면 종로구와 중구는 상업·업무용 건물의 거래량(각각 49.8%,37.9%)이 늘어나면서 전년보다 각각 19.4%와 29.7% 증가했다. 자치구별 아파트의 거래량 감소율은 성동이 -68.7%로 60%대의 가장 높은 감소율을 나타냈다. 관악(-58.4%), 서초(-57.5%), 영등포(-57.0%), 동작(-56.7%), 강서(-55.4%), 양천(-55.3%), 강남(-54.3%), 구로(-52.0%) 등도 50%대를 기록했다. 노원(-47.6%), 도봉(-40.4%), 중랑(-30.0%), 동대문(-24.3%) 등이 뒤를 이었다. 시 관계자는 “주거용 부동산 거래량의 감소는 시장이 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 정부의 강도 높은 부동산규제정책에 영향을 받은 때문으로 추정된다.”고 분석했다. 김경두기자 golders@seoul.co.kr