서울 용산구 한남동 옛 러시아대사관저가 고급빌라로 탈바꿈한다. ㈜조은집은 옛 러시아대사관 관저인 단독주택을 경매로 낙찰받아 16가구의 고급빌라 ‘헤렌하우스’를 건립한다고 19일 밝혔다.러시아대사관은 90년대까지 이 곳을 임대해 대사관저로 사용하다가 집이 경매로 넘어가자 철수했다.대지면적은 1176평.UN빌리지 뒷편 언덕에 자리잡고 있다.122평형(8가구)과 125평형(8가구) 16가구가 들어선다.122평형은 복층형이다.모든 가구에서 한강을 조망할 수 있다. 로마고딕양식에 전체적으로 남유럽 지중해연안풍으로 설계했다. 분양가는 평당 2000만원 안팎이 될 것으로 전망된다.(02)793-5599. 김성곤기자

앞으로 서울지역에 신축되는 건물의 조경 기준면적이 대지면적의 5%까지 강화되고 일조량 확보를 위해 단층건물도 높이를 제한받게 된다. 또 준공업지역내에 지어지는 주거복합건물도 공동주택과동일한 250%이하의 용적률이 적용된다. 서울시는 16일 조례규칙심의회를 열어 이같은 내용이 포함된 조례안 등을 심의 의결했다. 심의 결과 대지내의 조경기준을 강화해 면적이 200㎡ 이상,300㎡ 미만인 대지의 조경면적을 현행 대지면적의 3%에서 5%로 강화했다.실제로 나무를 심는 면적도 지금까지 조경면적의 50% 이상에서 60% 이상으로 늘렸다. 또 현재 2개동 이상의 건축물에만 적용하고 있는 일조량확보를 위한 높이제한을 1동의 건물에도 적용하도록 했다. 시는 이와 함께 한옥 지원조례중 한옥 등록에 관한 조항을 새로 마련,지원대상 한옥을 단독주택과 문화·복지·근린생활시설중 한옥심사위의 자문을 거쳐 시장이 정하는 경우로 했다.등록 기간을 5년으로 하되 보조금이나 융자를받지 않은 한옥의 경우 등록 유효기간이 지나면 등록을 취소할 수있도록 해 재산권 행사와 관련된 주민들의 불만을 덜기로 했다. 또 도시계획조례중 일부 조항도 개정돼 준공업지역내 공동주택에 적용하는 250%의 용적률을 같은 지역내 주거복합건물에도 적용하도록 법제화했다. 이밖에 종전 일반 및 제3종 일반주거지역내 건축물에 적용되는 택시운송사업용 차고 설치기준을 종전 ‘너비 12m이상의 도로에 접한 대지’에서 ‘너비 6m 이상 도로에 접한 대지’로 완화,택시영업에 따른 민원을 줄여 나가기로했다.서울시 관계자는 “건축조례의 경우 녹지 확보의 중요성이 갈수록 강조되는 추세를 반영해 조경기준을 강화했으며 다른 조례안도 시민생활의 불편을 줄이는 방향으로재·개정된 것”이라고 말했다. 조덕현기자 hyoun@

부산지역 건축물에 대한 심의가 대폭 강화된다. 부산시는 도시 경관 등을 위해 시 건축위원회 심의대상건축물의 범위와 심의 내용을 대폭 강화키로 했다고 2일밝혔다. 시의 개정안에 따르면 심의 대상 건축물 범위를 현행 21층 또는 연면적 10만㎡ 이상에서 16층 또는 연면적 3만㎡로 확대했다.건축심의 신청 시기도 ‘건축허가 신청과 동시’에서 ‘건축허가 신청 전’으로 조정했다. 또 조경면적 의무확보 비율을 건축물의 연면적에 따른 대지면적의 5∼10%(자연·보존녹지지역은 20%)에서 7∼15%(〃 30%)로 확대하고,현재 조경 제외 대상 건축물에 포함돼 있는 도·소매시장과 종합여객시설 및 대지 면적 500㎡미만의 상업지역 안에 건축되는 건축물도 조경을 의무화했다. 이밖에 콘크리트 건물의 평면 옥상의 경우 면적의 30% 이상을 조경토록 하는 한편 주차장 등으로 사용되는 건축물앞 공지에 대해서는 시민 휴식공간 확보 차원에서 소공원형태로 조성하도록 했다. 시는 이같은 내용을 담은 건축조례 개정안을 입법예고한뒤 심의를 거쳐 7월쯤 부산시의회에 상정할 방침이다. 부산 김정한기자 jhkim@ **끝** (대 한 매 일 구 독 신 청 2000-9595)

부동산 경매 열기가 아파트뿐 아니라 대지,빌딩으로 확산되고 있다. 정부의 강력한 집값안정 대책이후 아파트 가격이 안정세로돌아서자 투자자들이 그동안 상대적으로 저평가된 경매물건쪽으로 발길을 옮기고 있기 때문이다.특히 일부 ‘큰 손’들의 자금이 경매시장에 본격적으로 유입되면서 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)이 큰 폭으로 올랐다. 부동산경매 정보업체 지지옥션에 따르면 지난달 서울의 전체물건 낙찰가율은 93.1%로 전달보다 13.2%포인트가 상승했다.특히 지난주 낙찰가율은 무려 98.3%를 기록했다. 지난달 29일 서울 본원2계에 부쳐진 강남의 대형 물건들은큰 손들이 가세해 과열 양상을 빚었다. 강남구 논현1동의 대지면적 370평 중형 빌딩에 3명이 입찰,감정가 64억 9600만원을 훨씬 초과하는 72억 4000만원에 낙찰됐다.또 강남구 청담동 201평짜리 대지는 13명이 입찰에참가해 감정가(29억 3700만원)의 153%인 45억원에 낙찰됐다. 지지옥션 이민호 팀장은 “아파트 경매 수익률이 떨어지면서 상대적으로 관심이 적었던 대지나 빌딩이 눈길을끄는 것 같다.”면서 “그러나 부동산경매는 세금 등 추가비용이 많아 분위기에 휩쓸린 투자는 손해 보기가 쉽다.”고 말했다. 김경두기자 golders@

서울 고덕동 저층 아파트 재건축 사업이 후끈 달아오르고있다. 최근 고덕 주공 2단지가 시공사 선정을 마친데 이어 2500가구의 시영 아파트도 오는 30일 시공사를 결정할 계획이다. [누가 시공권을 노리고 있나] 현대건설,삼성물산 건설부문,대우건설,LG건설,현대산업개발,포스코건설,동부건설 등 7개사가 제안서를 냈다.이 가운데 일부는 수주에 소극적이어서수주전은 현대건설, 삼성물산,현대산업개발,포스코건설 4개사로 압축되고 있다. 조합은 담합을 막기 위해 투표에서 1, 2위를 한 업체끼리컨소시엄을 구성하는 ‘후(後)컨소시엄’을 도입했다.조합원들이 OMR카드를 이용,건설업체 2곳에 기표하는 방식으로지분율은 득표율에 따라 주어지지만 1위 업체가 최고 65%이상을 가질수 없고 2위 업체의 지분도 최소 35%는 보장 된다. [시공권 확보 경쟁 치열] 재건축 시공사 선정을 10여일 앞둔 21일 고덕시영 아파트는 조용한 겉모습과 달리 물밑 수주전이 한창이다.단지내 상가에 건설사마다 부스를 만들어놓고 홍보도우미들을 교육시키느라 분주했다.단지 안팎 3∼4곳에 사무실을 열어 표확보에 여념이 없었다. 그러나 시공사 선정일이 다가오면서 벌써부터 비방전이 벌어지는 등 과열조짐이 나타나고 있다.21일 재건축조합에는A사가 조합원과 중개업소 관계자들을 초청,선물을 제공하는등 사전에 과당홍보를 했다는 내용을 포함,2건의 신고가 접수됐다.수주전이 과열되면서 ‘어디는 이번에 100억원을 쓴다더라.’, ‘조합원을 홍보요원으로 쓰면서 15일 동안 300만원을 준다더라.’ 등 갖가지 소문들이 나돌고 있다. 15만원 안팎이던 홍보도우미들의 일당도 20만원대로 치솟고 있다. 재건축조합에서는 시민단체의 힘을 빌어 과당홍보 단속반5명을 투입했지만 역부족이다.정세창(鄭世昌) 조합 사무국장은 “단속을 하고 있지만 한계가 있다.”며 “업체들이자제하는 수밖에 없다.”고 말했다. [자율결의 무색] 재건축 수주전에서 보통 업체당 50억에서많게는 100억원까지 쓰는 것으로 알려져 있다.이번에도 이에 못지 않은 돈이 투입될 것으로 업계는 보고 있다. 이 비용은 수주업체는 해당 사업에서,떨어진 업체는 다른사업에서 이 비용을 회수,결국은 분양가와 집값상승으로 이어진다. 수주전에 참여한 한 건설업체 관계자는 “일부 재건축 신흥강호들이 막대한 홍보비를 투입하는 등 과열분위기를 만들고 있다.”며 “그 많은 비용을 어떻게 회수하려고 하는지 모르겠다.”고 말했다. [고덕시영은 어떤 곳] 지난 84년에 지어졌다.지난해 6월 재건축조합 창립총회를 열었고 지난 1월에 지구단위계획서를제출했다. 용적률를 놓고 서울시와 줄다리기가 한창이다.조합은 용적률 250%를 목표로 하고 있으나 서울시는 200% 이상은 내줄수 없다는 입장이다.대지면적 5만 3557평에 기존 13∼22평형 2500가구를 헐고 25평형 758가구,33평형 1777가구,45평형 1118가구 등 모두 3653가구를 다시 짓는다. 시세는 13평형 1억 9000만원,17평형 2억 4000만원,19평형2억 8000만원,22평형 3억 4000만원선이다.매물은 있으나 급등에 따른 우려감으로 거래는 뜸하다. 가람공인중개사사무소 정병기 사장은 “연초에 가격이 크게 올라 현재는 보합세가 강하다.”며 “서울시와 용적률문제가 원만히 해결된다면 오를 소지는 있다.”고 말했다. 김성곤 김경두기자 sunggone@

경기도 용인 죽전지구가 주택부문 프로젝트 파이낸싱의메카로 떠오르고 있다. 프로젝트 파이낸싱은 금융기관이 기업의 신용도와 상관없이 해당 사업의 타당성을 담보로 자금을 대출해 주는 방식.신용도가 낮은 기업도 사업자금을 조달할 수 있어 지난해부터 죽전지역을 중심으로 활발히 이뤄지고 있다. 명진산업개발과 한미은행은 19일 죽전 7,21,29블록에서아파트 분양을 위한 280억원짜리 프로젝트 파이낸싱 약정을 했다.지난해 죽전지구 2블록(건영부지)에서 주택부문국내 최초로 1000억원 규모의 파이낸싱이 성사된 이후 3번째다.이에 앞서 현대건설과 포스코개발은 죽전 39,40블록유신전자부지에서 1250억원짜리 파이낸싱을 성공시킨 바있다. 이처럼 프로젝트 파이낸싱이 죽전지구에 집중되는 것은분양이 잘되는 입지여건을 갖췄기 때문.여기에 프로젝트파이낸싱을 통해 사업자금을 조달할 경우 주택업체로서도자금부담이 상대적으로 작다는 강점이 있다.이를테면 금융기관과 주택업체 모두 도움이 되는 셈이다. 프로젝트 파이낸싱으로 개발하는 용인 죽전지구 3개 블록은 대지면적 8324평으로 일반분양아파트 44∼45평형 332가구가 들어선다.다음달 초 분양될 예정이고 시공은 ㈜대우건설이 맡는다. 죽전지역에서 이뤄진 3건의 프로젝트 파이낸싱에 모두 참여한 한미은행 장승진 부문장은 “용인 죽전지구는 분양성·사업성이 검증돼 현금흐름 등에 문제가 없을 것으로 판단해 대출을 결정했다.”고 말했다. 김성곤기자

◆현대건설은 서울 강남구 도곡동 옛 대한투자신탁연수원부지에 대형 고급아파트 ‘도곡 현대하이페리온'을 분양한다고 20일 밝혔다. 2002년 서울지역 1차 동시분양으로 공급되는 도곡 현대하이페리온은 대지면적 1790평에 지하 4∼지상 12층짜리 2개동으로 52평형 23가구,64평형 24가구,65평형 12가구,66평형 12가구 등 모두 71가구가 일반분양 된다.평당분양가는1400만원 수준이며 오는 2004년 3월 입주 예정이다. (02)581-7000. ◆롯데건설은 협력업체에 대한 서비스 강화차원에서 업계최초로 문서 자동발급기를 도입한다고 20일 밝혔다.다음달 1일부터 설치하는 이 기계는 ㈜세움테크가 개발한 것으로 협력업체가 회사를 방문,컴퓨터로 관련서류 발급을 신청하면 3∼4분안에 자료를 뽑아 볼수 있다.롯데건설 관계자는 “협력업체가 대형업체에서 실적증명 등의 서류를 발급받기 위해서는 보통 3일 남짓 걸린다.”며 “이 기계 도입으로 시간과 경비를 크게 절감할 수 있게 됐다.”고 말했다.

저밀도지구 재건축,수익성을 따져보고 투자하라. 저밀도 지구 가운데 강남에서 처음으로 도곡 주공 아파트가 재건축 사업을 따낸 것을 계기로 서울시 저밀도지구 아파트 재건축 사업이 활발해질 것으로 기대된다.그러나 부동산 전문가들은 도곡 주공과 같은 용적률이라면 앞으로 집값이 크게 오르지 않는한 큰 수익은 기대하기 어렵다고 말해재테크 차원의 투자에 주의가 요구된다. [실질 용적률은 253%] 도곡 주공1차의 사업승인 용적률은 274.02%이다.그러나 이는 기부체납 면적 등을 제외한 대지면적만으로 따진 것이다.공부상 대지면적으로 계산하면 실제용적률은 253.33%로 낮아진다.주민들이 재건축 사업을 추진할 때 예상한 300% 안팎에 비하면 50% 포인트 가량 낮아진것이다.도곡 주공1차 외에 다른 재건축 단지도 실질 재건축용적률은 이 수준에 그칠 전망이다. [수익성 하락] 용적률이 낮아지면 추가분담금이 크게 늘어난다.도곡 주공1차 13평형(34평형 입주기준) 시세는 4억 7500만원.조합은 승인 용적률을 적용하면 2600여만원 가량을추가로 부담해야 할것으로 전망했다.그러나 사업 추진 과정에서 부담분은 더 늘어날 가능성이 크다. 13평형을 매입,44평형에 입주하려면 최소한 추가분담금을1억 7700만원 가량 내야 한다.입주시기를 2005년 1월로 가정하면 총 투입비는 매입비(4억 7500여만원)와 금융비용(연리 6.5%기준 7300여만원) 등을 더해 모두 7억 2500여만원에달한다. 지난해 입주한 대치동 삼성 래미안 42평형이 6억 2000만∼7억원 안팎인 점을 감안하면 입주까지 최소 2000만원에서 1억원 가량은 집값이 올라야 본전인 셈이다.여기에 추가부담분이 늘어나고,국세청의 양도소득세 과표인상에 따라 거래시 내야하는 세금부담 등을 고려하면 수익내기는 그리 만만치 않을 전망이다. 미르하우징 임종근 사장은 “입주때까지 집값이 크게 올라야만 수익이 가능하다”며 “그렇지 않으면 별다른 수익을기대하기 어렵다”고 말했다. 김성곤기자

김대중(金大中) 대통령과 부인 이희호(李姬鎬) 여사는 퇴임 후 서울 마포구 동교동 옛 사저로 돌아간다. 청와대측은 30일 “지난 27일 마포구청으로부터 이 여사 명의로 된 대지면적 173평,지상 2층 지하 1층 연면적 198평 규모의 건축허가를 받았다”고 밝히고 “다음달 15일 공사를착공할 예정”이라고 소개했다.이어 “기존 건물이 너무 낡아 붕괴 우려가 있어 신축을 결정했다”고 덧붙였다.청와대측은 퇴임 후 거처를 놓고 여러 곳을 물색했으나 이 여사의손때가 묻은 동교동으로 돌아가기로 결정한 것으로 알려졌다.김 대통령도 생(生)과 사(死)를 넘나들며 지켜온 동교동을그리워하고 있다는 전언이다. 오풍연기자 poongynn@

프로젝트 파이낸싱이 경영에 어려움을 겪고 있는 주택업계에 새로운 사업추진 방식으로 부상하고 있다. 마땅한 투자처를 찾지 못한 은행돈이 아파트 사업에 눈을돌리면서 부도업체 땅이라도 사업성만 뛰어나면 거액의 대출이 이뤄지고 있는 것이다. 최근 한미은행 등 금융기관 컨소시엄과 한국토지신탁,㈜건영은 죽전택지개발지구 2블럭에 1,000억원의 대출약정을 체결했다. 이른바 프로젝트 파이낸싱으로,개별 아파트 사업에 무보증으로 이같은 대출이 이뤄지기는 처음이다. 그동안 워크아웃(기업개선작업)이나 화의,법정관리 기업이많은 건설업계로서는 금융권의 대출조건이 까다로워 사업비조달에 어려움이 많았다. 이에 따라 아파트를 지으면 높은 수익이 기대되는 땅도 손쉽게 매각하는 경우가 많았다.그러나 프로젝트 파이낸싱 기법이 도입되면서 이들 업체들도 사업이 가능해진 것이다. 건영의 죽전 2블럭은 대지면적이 2만8,332평으로 33∼59평형 아파트 1,258가구가 들어서게 된다.오는 9월 15일 다른업체들과 동시분양을 추진중이다.건영은 그동안 이부지의토지비 잔금 마련에 많은 어려움을 겪어 왔다. 건영의 프로젝트 파이낸싱 성공으로 다른 업체들에게도 이같은 방식이 확산될 전망이다. 이번 프로젝트 파이낸싱 중개 및 사업성 분석을 맡은 미르하우징 임종근(林鍾根) 사장은 “기존방식과 달리 해당 사업지의 사업성만을 보고 이뤄진 파이낸싱”이라며 “이번파이낸싱 성사로 다른 금융기관과 주택업체들도 이같은 방식의 도입에 적극 나서고 있다”고 말했다. 김성곤기자

주택업체들의 재건축 수주전은 가히 전쟁을 방불케 한다. 같은 업종에 종사한다는 동업의식은 찾아볼 수 없다. 상호비방전은 보통이고 도가 지나쳐 공정거래위원회로 가거나 법정싸움으로 비화되기 일쑤다.또 손익은 생각하지 않고 실현불가능한 조건을 제시하는 등 ‘따고보자식’ 수주관행이 만연하고 있다.턱없이 높은 용적률 제시 등이 그 예이다. 그러나 주택업체들은 사업추진 과정에서 갖가지 이유를 들어 공사비를 높이는 방법으로 챙길 것은 다 챙긴다.계약서에 조건을 달았기 때문이다.그것도 아니면 조합원 부담은그대로 둔채 일반분양가를 턱없이 높여 손실만회에 나서기도 한다.재건축이 집값 상승을 부추긴다는 비난을 받는 이유 가운데 하나다. ■업체 이전투구= 6월말 시공사가 선정된 경기도 수원 신매탄주공아파트의 경우 수주전에 참여했던 현대건설·현대산업개발 컨소시엄은 경쟁을 벌였던 두산건설·코오롱건설 컨소시엄을 공정거래위원회에 제소했다. 이유는 두산·코오롱 컨소시엄이 ‘망할 회사에 여러분의재산을 맡기겠습니까’ 등의 비방 문구를 사용한데다 수주과정에서 제안서를 바꾸는 등 불공정거래행위를 했다는 것이었다. 당시 현대건설은 명예훼손 등을 이유로 검찰에 고발하는방안을 강구하기도 했다.결국 시공권은 두산·코오롱 컨소시엄에 돌아갔지만 양 컨소시엄 사이의 앙금은 아직도 가시지않고 있다. 또 수주전이 치열해지면서 주민들마저 둘로 나뉘어져 조합설립인가도 받지 못한채 비상대책위원회가 만들어지는 등차질을 빚고 있다. ■무턱대고 수주해 손해보기도= 서울시내 재건축에 불이 붙기 시작했던 지난 90년대 후반 강남 재건축을 두고 큰 건설업체간에 한판 싸움이 붙었다.특히 삼성물산과 동아건설의싸움은 격전을 방불케했다.이 때 재건축 이주비가 1억원을처음으로 돌파하는 등 출혈경쟁이 빚어졌다.무리한 수주전결과 동아건설은 수익성 악화와 성수대교 붕괴사고로 인한수주제한이 겹쳐 몰락의 길을 걷게 됐다.물론 삼성물산도엄청난 타격을 받아 주택부문을 없애는 방안을 검토하기도했다. 최근 일감이 줄면서 당시의 과당·출혈경쟁이 재연되고 있다.재건축 시장의새로운 강자로 부상한 롯데건설이 시공사로 선정된 잠원동 설악아파트 2차도 그 사례 가운데 하나다. 수주과정에서 당초 제시됐던 용적률은 299%대.그러나 구청과 협의과정에서 시설녹지조성문제로 용적률이 280%(원대지면적 기준)대로 떨어졌다.이로 인해 당초 제시했던 평형이나 분담액이 달라지게 돼 조합원들의 반발이 예상되자 롯데건설은 95억원의 자금을 투입,설악2차 아파트 22채를 조합명의로 사들여 없앴다.조합원수를 줄여 용적률을 맞춘 것이다. 서초구청에서 녹지비로 편입된 땅값을 받기로 했지만 금융비용 등을 감안하면 상당한 손실이 발생했다는 것이 롯데건설 관계자의 얘기다. ■수요자만 봉= 무리한 조건을 제시하고 사업을 수주한 건설업체들은 대부분 사업추진과정에서 조합원 분담금을 높이거나 아니면 일반분양가를 높여서 손실만회에 나선다. 문제는 이 과정에서 분양가가 올라 집값이 뛴다는 점이다. 분양가가 자율화된 점을 악용,턱없이 높게 일반분양을 하는것이다. 내집마련정보사가 조사한 바에 따르면 지난 97년 서초·강남·송파등 강남권 재건축 아파트 일반분양가는 평당 평균735만원에 불과했다. 이같은 일반분양가는 98년 763만원,99년 924만원,2000년 994만원,올들어서는 994만원으로 무려 35.2%나 올랐다.피해자는 일반수요자만이 아니다.조합원들도 사업추진과정에서추가분담금 등으로 고통을 받기는 마찬가지다. 또 당초 제시했던 마감재 수준이 떨어져 갈등을 빚는 경우도 많다.건설업체들이 수주전을 벌일 때는 많은 약속을 하지만 이를 제대로 이행하지 않기 때문이다. 좋은 제도가 본뜻을 살리지 못하고 부작용과 피해자만 양산하는 재건축제도에 대한 대대적인 손질이 필요하다는 지적이 주택업계에서도 제기되고 있다. 김성곤기자 sunggone@. ■고침/본보 25일자 12면 ‘재건축 이대로는 안된다’ 기사에서‘개포 주공 13평형 3억5,000여만원에 달한다’는 ‘도곡주공’이기에 바로잡습니다. ■전문가 진단/ 재건축사업 도시정비차원 관리를. 재건축 대상 아파트 가격이 20% 정도 오르면서 최근의 주택가격 상승을 견인하는 주체로서 확인되고 있다. 여기에다지난해의 지구단위계획수립의무화조치 및 최근의 ‘주거환경 정비법’이 모습을 드러내면서 법 시행이전에 사업을 추진하려는 단지가 늘고 있다. 서울시가 매년 공급하고 있는 주택은 많아야 9만호 정도다.사업승인시기를 조절한다고 해도 재건축에 따른 주변지역의 전세난은 불가피 할 것이다.또 무작정 사업승인을 미룰수도 없는 것이 현실이다. 뒤늦은 후회 같지만, 서울시의 도시재정비에 대한 준비가좀 더 일찍 이뤄졌다면 하는 아쉬움이 남는다. 그렇다면 지금부터 재건축 사업은 어떻게 해 나가야 할까. 지금이라도 서울시는 서울시내의 재건축대상 후보단지에 대한 정확한 실사를 해야 한다.용적률,개발이후의 주변시세등을 고려해 자력으로 재건축 사업이 가능한 단지는 어느정도인지,또 안전진단 차원에서 재건축이 불가피한 지역은어디인지,아직 미흡하기는 하지만 리모델링의 방법으로 향후 10년 정도는 수명연장 가능한 지역이 얼마나 되는지 등이러한 기초적인 실사를 바탕으로 향후 재건축 사업을 도시정비의 차원에서 관리하고 이끌어 나가야 한다. 재건축 대상지역의 기반시설에 대한 시차원의 지원책도 고려해야 한다.바람직한 공공행정의 방향은 장래에 대해 예측가능성을 부여하는 행정의 투명성과 공개성이다. 무조건 20년이 넘으면 재건축을 할 수 있다는 막연한 기대에서 진정 살만한 주거공간을 창출할 수 있는 다양한 방법을 모색할 수 있도록 유도해야 한다. 김현아 건설산업硏 책임연구원

주거환경정비사업의 건축기준 특례가 대폭 축소된다.이에따라 일명 ‘달동네’로 불리는 노후불량주거지역에 대한건축규제가 크게 강화될 전망이다. 건설교통부는 25일 ‘달동네’에 대한 건축기준 특례가지나쳐 주차장 면적 부족과 주택밀집에 따른 사생활 침해등 부작용이 커짐에 따라 기존 특례를 대폭 축소하는 내용의 ‘도시 및 주거환경정비법 개정안’을 입법예고했다고밝혔다. 개정안은 주거환경정비사업의 건폐율·용적률·일조기준등 특례 규정을 폐지토록 했다.이에 따라 ‘달동네’의 건물 신·증축이 한층 어려워질 전망이다. 현행 주거환경개선법은 ‘달동네’ 주거환경정비사업시용적률(대지면적 대비 연건평 비율),건폐율(대지면적 대비 건물 1층 바닥면적 비율),주차장기준,일조기준,높이제한에 대한 기준완화가 가능하도록 특례로 정하고 있다. 이에 따라 대다수 시·도가 이를 조례로 허용하고 있으며도시계획법에서도 ‘일반주거지역 건폐율은 60% 이하’로규정하고 있지만 ‘달동네’ 주거환경정비사업의 경우 특례를 적용해왔다.서울시의 경우 ‘80% 이하’, 대전시는 ‘80∼90%’의 건폐율을 적용하고 있으며 부산시와 대구시는아예 이 규정을 적용하지 않고 있다. 또 ‘최고 350%인 일반주거지역 용적률’도 서울과 부산시는 400%를,대전시는 700%를,대구시는 500%를 적용하고있다.이와 함께 주차장 면적의 경우 주택건설촉진법상 가구당(135㎡ 이상) 1대 이상의 면적을 확보해야 하나 각 지방자치단체가 ‘달동네’에는 이 규정을 사실상 적용하지않고 있어 길가주차로 인한 시비는 물론 화재시 대형사고위험이 높았다. 건교부는 이와 함께 그동안 재건축 대상 공동주택에서 한사람이 여러 주택을 소유했더라도 재건축 후 한가구만 분양받도록 했던 규정을 보유수만큼 분양받을 수 있게 했다. 재건축·재개발조합 조합원의 권익보호를 위해 사업을 시행하는 조합이 협회를 구성할 수 있는 법적 근거도 마련하는 한편 조합의 임직원은 건교부 장관이 지정하는 기관의교육을 받도록 의무화했다. 전광삼기자 hisam@

■서초동 5층 근린주택. 서울 서초동 아크리스백화점 인근에 있는 5층 근린주택이경매로 나왔다.대지 114평,건평 368평 짜리 근린주택으로 주변에 임대수요가 많다. 지하철 3호선 남부터미널역이 걸어서 5분거리.주변에 국제전자센터,서초세무서 등 유동인구를 흡수할 수 있는 대형 건물들이 많아 상권형성이 유망하다. 사건번호는 ‘2001타경 11148’이며 오는 8월 1일 서울지방법원 본원4계에서 경매가 진행된다. ●수익성=최초감정가 12억9,000만원에서 한번 유찰돼 최저가 10억원에 경매가 시작된다.이 지역의 거래시세가 비교적 높아 수익성도 기대된다.주변시세는 15억5,000만원으로 시세차익도 노릴 수 있다. ●안정성=주택부분이 2개층이므로 특히 주택부분의 임차관계를 철저히 확인한 뒤 입찰에 참여하는 것이 바람직하다. ■대치동 상업용지. 서울 강남구 대치동 890-50 테헤란로 이면로에 있는 대형상업지가 경매로 나왔다. 대지면적 226평에 현재는 640평 규모의 자동차 정비공장으로 사용 중이다.지하철 2호선 선릉역에서 걸어서 3분거리.투자가치가 충분하다는 평가다. 주변에 업무시설과 각종 상업시설이 산재해 있다.북측과 서측이 도로에 접해 있어 테헤란로의 접근성이 뛰어나다.오피스텔과 상업시설 등의 재건축 용도로 고려해 볼만하다. 사건번호 ‘2000타경 29807’.오는 7월27일 서울지방법원본원경매1계에서 경매가 진행된다. ●수익성=최초감정가 24억원에서 한번 유찰돼 최저가 19억원에 경매가 진행된다.주변시세는 25억원 이상으로 평가돼 시세차익도 기대된다. ●안정성=소유자가 전부 사용하고 있는 것으로 보인다.입찰당일 사건기록을 통해 임차관계를 확인한뒤 입찰에 응하는것이 좋다.

도시미관을 위해 4층 이하로 제한해 왔던 ‘역사문화 미관지구’ 안의 건축이 6층까지 허용된다. 서울시는 13일 도시미관 향상에 도움된다고 인정되는 경우해당 지구에서도 6층까지 건축을 허용하는 내용의 도시계획조례 개정안을 확정,15일부터 시행하기로 했다고 밝혔다. 이에 따라 강남대로,남부순환로,논현로,동일로 등 서울시내 104개소의 ‘역사문화 미관지구’에서 6층까지의 건축이 가능하게 됐다. 개정된 조례는 또한 각각 5층,2층 이상으로 짓도록 돼 있는 ‘중심지 미관지구’,‘일반 미관지구’의 최저 층수 제한규정도 도시 다양성 차원에서 없앴다. 아울러 지구단위계획중 경미한 도시계획에 대해서는 시 도시계획위원회를 거치지 않고 구청장이 자체 처리할 수 있도록 대상을 확대했다.제1종 전용주거지역에선 연립주택 건축은 허용하지 않되 다세대 주택은 건축이 가능하도록 했다. 이와 함께 폭 8ｍ 미만의 좁은 도로변에도 시 도시계획심의 절차를 거치면 공장을 지을 수 있도록 했다. 이밖에 자연경관지역 안에서 건축규제를 완화받을 수 있는소규모 택지의규모를 현행 대지면적 200㎡에서 267㎡로 확대했다. 이석우기자 swlee@

인천지역 준농림지에서 아파트 건축이 사실상 불가능해질 전망이다. 인천시는 9일 서구 검단지역 등 도시 외곽의 무분별한 개발을 막기 위해 도시계획구역 이외의 지역(준농림지)에 대한 건폐·용적률을 대폭 강화하는 내용의 건축조례 개정안을 확정했다고 밝혔다. 이에 따라 앞으로 준농림지에 들어서는 건축물의 건폐율(건물평수/대지면적)은 60%에서 40%로,용적률(건물연면적/대지면적)은 100%에서 80%로 각각 낮아진다. 이렇게 되면 건축물 신축시 사업적 측면에서의 수익성이없어져 준농림지역에서 공동주택 및 다세대주택 신축이 사실상 어려울 것으로 보인다.인천시는 아울러 각 지역 준농림지에 대한 실태조사를 거쳐 올 하반기 개발에 필요한 종합계획을 수립할 방침이다. 인천지역 준농림지는 강화·옹진군과 서구 검단지역에 주로 분포돼 있다.인천시는 다음달 시의회 의견청취 등을 거쳐 오는 7월부터 개정된 건축조례안을 적용할 방침이다. 인천 김학준기자

전용면적을 제외하고 ‘경관과 개방감’이 아파트 가격결정에 가장 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 주택산업연구원이 최근 경기 분당신도시 77개 아파트단지4,014가구를 대상으로 아파트특성이 가격에 미치는 영향을분석한 결과 ‘경관 및 개방감’이 좋은 경우 최고 17.7%까지 가격이 높았다. 또 발코니 등 서비스면적이 2∼3배 증가하면 7.2∼15.5%,주차장면적이 2∼3배 늘어나면 6.1∼10.4% 가량 값이 높게형성됐다. 혐오시설 인접여부는 12.2%,하천·도로 등 지형적 요인은10.5% 가량 가격에 영향을 미치고 전철역 1㎞ 이내의 역세권 아파트는 비역세권보다 2.0∼2.5% 가량 시세가 높은 것으로 나타났다. 이밖에 대형 건설업체 10개사의 평균 프리미엄은 0.9∼1.5% 수준이고 용적률이 2배 감소하면 2.8∼4.2%,단지내 대지면적이 2∼3배 증가하면 0.9∼1.5% 가격이 높아졌다.주택산업연구원은 이번 조사에서 아파트 특성을 가구·단지·입지등 3개 항목으로 나눈 뒤 이를 다시 21개 항목으로 세분화해 적용했다. 대분류에 포함된 3대 항목이 가격에 미치는영향은 가구특성이 46.2%로 입지특성 25.9%,단지특성 16.2%보다 높았다. 전광삼기자 hisam@

2,000만 수도권 주민들의 상수원인 팔당호 등 북한강 주변에 주택단지와 대중목욕탕 등 대규모 오염유발 시설이 계속들어서고 있는 것으로 조사됐다. 환경부 산하 한강유역환경관리청은 지난 2월19일부터 26일까지 8일 동안 청평댐∼남이섬 구간의 북한강변에 대한 1차개발실태 조사를 실시한 결과 현재 6개의 대규모 시설이조성중인 것으로 확인됐다고 14일 밝혔다. 이 시설들은 사전환경성 검토제도가 도입된 지난해 8월 이전에 형질변경 등의 절차를 거쳐 법적으로는 하자가 없다. 조사결과에 따르면 가평군 설악면 위곡리 일대에 한꺼번에1,000명 이상을 수용할 수 있는 대중목욕탕 S랜드(대지면적 2만3,830㎡)가 지난해 12월부터 영업을 하고 있으며,가평군 복장리에는 레저시설인 C타운(대지면적 3,856㎡)이 들어설 부지조성 공사가 진행중이다. 또 가평군 금대리와 산유리 등지에는 5,531∼1만8,810㎡규모의 전원 주택단지 및 근린생활시설이 들어설 예정인 것으로 조사됐다.이 시설들은 이미 부지조성 공사를 마친 상태다.산유리 일대에서는 연수원(대지면적 1,746㎡) 부지조성 공사도 진행중이다. 한강유역 환경관리청 관계자는 “오염유발 시설의 오수관리 실태를 상시적으로 점검,이 시설들에 의한 상수원 수질오염을 최대한 줄여 나갈 계획”이라고 말했다. 이도운기자 dawn@

‘떠나고 싶은 지역에서 살고 싶은 지역으로’. 지형적으로고지대인데다 과거 수재민의 집단이주로 형성된 불량주택이많아 서울의 대표적 달동네로 불렸던 관악구가 대변신을 꾀하고 있다. 달동네라는 부정적인 이미지를 한꺼번에 날려버릴 대대적인재건축사업이 진행중에 있는 것. 문화불모지라는 오명을 씻을 문화복지 인프라 구축작업도 활발하게 추진되고 있다. ■전국 최대규모의 주택재개발사업 마무리 관악구는 재개발,재건축,주거환경개선사업 등을 통해 총 53개 사업장에서 3만1,399세대의 건축을 진행하고 있다.올해는 14개 구역중 5월에 준공되는 봉천3구역 5,387세대를 비롯,연내 완공을 목표로 현재 9개 구역이 시행중에 있다. 관악구는 재개발 사업의 원활한 추진을 위해 토목전담팀을운영,재개발 민원을 해소해나갈 계획이다.특히 아파트공사부실을 방지하기 위해 ‘아파트 입주자 감리제’를 시행하고구청이 회계법인을 지정하는 제도를 도입하는 등 재개발 사업의 투명성 확보에도 각별히 신경을 쓰고 있다. 이러한 노력으로 주택개량사업이 마무리되는 오는 2003년에는 주택 보급률이 70%로 향상돼 달동네 이미지를 벗고 쾌적하고 살기좋은 도시로 탈바꿈하게 된다. ■서울대 주변지역 관악밸리 조성 관내 서울대학교의 고급두뇌를 활용,서울대 주변을 중심으로 관악벤처타운을 조성한다. 또 지역경제 활력의 관건이라고 할 수 있는 벤처집적시설확대에 주력한다.지난해 신림2동 오성빌딩 등 4곳을 벤처집적시설로 지정한데 이어 올해에도 자티전자 등 2개 빌딩을벤처집적시설로 지정,40개 이상의 벤처기업을 유치할 계획이다. 특히 유망벤처기업 유치를 위해 입주시설을 담보로 저리의은행융자를 받아 입주보증금을 내도록 해주고 한국통신과 협의,LAN·전용선 구축 등 기업환경을 만들어줄 방침이다. ■문화시설 확충 주민들의 문화정보 욕구를 충족시켜주기 위해 신림1동에 대지면적 622㎡,지하1층 지상5층 규모의 ‘문화정보센터’를 올해 말까지 건립한다.이곳에는 정보도서관,취미교실,인터넷방,문화전시실,주민·청소년 문화방 등을 갖춘 문화센터,시민대학 등이 들어선다. 특히 낙성대 공원을 관광명소화하기 위해 오는 3월부터 매주 토·일요일 왕비책봉식,어가행렬 등을 재현하고 공원내에전통혼례와 공연을 할 수 있는 전통야외소극장을 9월에 완공한다. ■종합복지센터 기능의 통합 신청사 건립 주민들에게 수준높은 행정서비스와 문화복지 혜택을 제공할 미래형 통합 신청사를 717억원을 들여 현 위치에 재건축한다.이곳에는 구청은물론 의회,보건소,동청사,어린이집 등 복지시설 등이 한꺼번에 들어서게 된다. 김용수기자 dragon@. *김희철 구청장 인터뷰. “관악산의 4분의 3이 관악구 관내에 있습니다.서울 남쪽의 명산인 관악산을 지키고 환경을 보호하는 것은 우리 구의가장 큰 책임입니다” 김희철(金熙喆) 관악구청장은 ‘관악산 지키기’를 올해 구정의 제일 큰 목표로 삼고 이를 적극 추진해나가겠다고 밝혔다.지방자치제가 시행되면서 지자체가 개발이라는 명목으로환경파괴에 앞장서고 있다는 일반적인 현실과는 달리 김 구청장은 관내의 관악산 보호를 위해 혼신의 힘을 쏟고 있다. “서울시민과 관악구민들이 가장 즐겨 찾는 관악산을 후손에게 자랑스럽게 물려주기 위해 자연생태계 보호에 다양한 노력을 경주해나갈 계획입니다” 김 구청장은 또 관악구가 전국 최대규모로 시행하고 있는재개발사업이 머지않아 마무리되면 주민들의 문화욕구가 증대될 것이기 때문에 문화정보센터 건립 등을 통해 관악구를문화가 숨쉬는 지역으로 만들어 간다는 계획을 세워놓고 있다.이와 함께 거대한 아파트숲 그늘 한켠에서 어려움을 겪고 있는 틈새계층의 보호에도 최선을 다하겠다고 다짐한다. 김 구청장은 특히 “생활환경이 매우 열악해 주민들이 많은불편을 겪고 있는 것이 사실”이라면서 “그러나 쓰레기처리,재개발아파트 현장민원실 운영,생활민원봉사대 운영,차원높은 친절봉사행정 구현,주민과 구청장의 수요만남 등을 통해 주민불편을 획기적으로 개선해 왔으며 앞으로도 더욱 많은 노력을 기울이겠다”고 말했다. 매일 아침 청소현장을 누비는 등 생활환경 개선 노력을 편덕분에 주민들로부터 ‘청소구청장’이란 별명을 듣고 있는그는 구의 재정상태가 취약한 점을 해소하기 위해 구세인 종합토지세와 시세인 담배소비세의 맞교환을 위해 앞장서 뛰겠다고 밝혔다. 김용수기자. *관악산 보호사업. 관악구가 민선 2기들어 가장 역점적으로 추진해온 사업으로는 단연코 ‘관악산 지키기’를 꼽을 수 있다. 관악산은 연간 150만여명이 찾을 정도로 서울시민의 사랑을듬뿍 받고 있는 휴식처이다.그러나 관악산 자락에 자리잡은서울대학교의 무분별한 시설 확장과 일부 몰지각한 시민들때문에 최근 관악산의 환경파괴가 심화되고 있어 구는 관악산 보호에 혼신의 힘을 쏟고 있다. 우선 관악산의 자연생태계 보호를 위해 오는 3월까지 관악산내 30여개의 점포들을 이전·수용하는 ‘관악산 휴게소’를 개장한다.지하2층,지상2층,건물연면적 750평의 한옥건물로 관리사무소 공원파출소 매표소 매점 휴게소 체련단력장등을 갖춘 다목적 시설이다. 또 관악산 진입로 1,600m를 정비,맨발 산책로를 만들고 그옆으로 사계절 물이 흐르는 친수공간을 조성한다. 이와 함께 35명의 관리인력이 주요 등산로에 대한 순찰을강화해 쓰레기 무단투기,취사행위,야생식물 무단 채취,토지무단형질변경 등 위법행위를 연중 단속한다. 관악구는 이를 위해 지난 1월 관악산 제1광장에서 자원봉사요원 600명으로 구성된 ‘관악산 환경지킴이’를 발족시켰다. 이들은 관악산을 아끼고 보존하는 파수꾼 역할을 하게된다. 관악구는 또 야생화 심기,생명의 나무심기 등 환경림 조성사업을 펴고 봄에는 쓰레기 되가져오기,여름에는 행락질서지키기,가을에는 등산로 휴식년제,겨울에는 야생조류 먹이주기 등 이벤트 행사도 적극 추진할 방침이다. 또한 관악산에서 흘러 안양천으로 유입되는 도림천 5.2㎞를 항상 맑은 물이 흐르는 환경친화적인 주민 휴식공간으로 조성,어린이들이 물장구를 치고 고기가 노니는 친수공간으로조성한다는 계획이다.

앞으로 단지 규모가 300가구를 넘거나 대지면적이 1만㎡가 넘는 아파트를 재건축할 경우 지구단위 계획구역 지정 절차를 거쳐야 하는등 재건축요건이 한층 강화된다. 서울시는 18일 이같은 내용을 골자로 한 ‘공동주택 재건축 등 아파트와 관련한 지구단위계획 운영지침’을 확정,발표했다. 특히 서울시는 난개발 차단을 위해 지구단위계획 구역에 대해서는건물의 안전 등 시급한 사유가 아니면 구청장이 건축허가를 내줄 수없도록 한 규정을 도시계획조례 시행규칙에 포함시켜 아파트단지 재건축에 상당한 제약이 불가피하게 됐다. 지금까지는 아파트 재건축시 주택건설촉진법상의 건축심의,사업승인만 거치면 됐다. 서울시는 또 운영지침을 통해 지금까지 구청장만 지구단위계획구역입안권을 행사해온 것과 달리 해당지역 주민들도 토지면적 80% 이상의 동의를 받을 경우에는 지구단위계획을 수립할 수 있는 주민제안제도 도입하기로 했다. 이같은 절차를 거쳐 지구단위계획을 수립해야 하는 곳에는 준공업지역내 공장 이전지와 ‘나홀로 아파트’도 포함됐다.서울시 관계자는 “구체적인 제안서 작성방법과 기준 등은 내년 3월까지 마련하게 될 것”이라며 “재건축 사업에 대해서는 지구단위계획을 수립할 수 있도록 한 도시계획법을 운영지침으로 구체화한 것”이라고 설명했다. 지구단위계획이란 합리적인 토지이용과 도시기능의 증진 및 바람직한 생활환경을 확보하기 위해 수립하는 지구단위의 도시계획으로 개정전 도시계획법상의 상세계획과 건축법상의 도시설계를 통합한 개념이다. 심재억기자 jeshim@

자산관리공사(KAMCO)는 대전시 서구 둔산동 옛 충청은행 본점 빌딩을 다음달 중순 매각한다고 21일 밝혔다. 이 건물은 당초 충청은행이 건설하던중 퇴출로 인해 자산관리공사가인수, 지난해 4월부터 1년 7개월여에 걸친 공사끝에 지난 7일 완공했다. 당초 은행업무 용도로 설계됐으나 자산관리공사가 일반업무 및 근린생활시설로 설계를 변경했다. ‘캐피탈 타워’로 이름 부쳐진 이 빌딩은 대지면적 3,156평에 연건평 1만2,859평이며 지하 3층,지상 21층,옥탑 3층 규모로 계단형의 독특한 외관과 함께 인텔리전트 빌딩으로 최첨단 설비를 갖췄다. 김성곤기자