서울·과천·세종시 등 투기과열지구에서 집 매매 계약을 이미 맺은 대출 예정자 중 무주택자는 기존 한도대로 대출을 받게 된다. 금융위원회는 4일 “8·2 부동산대책 이전에 금융회사에 대출을 신청한 기계약자뿐 아니라, 대출 신청을 미처 하지 못한 집 매매 계약자들 중 선의의 피해자가 생기지 않도록 하는 방안을 최대한 조속히 마련하겠다”고 밝혔다. 금융위는 조만간 금융사에 대출 가이드라인을 배포하고, 무주택자가 투기과열지구 지정 이전에 계약을 체결하고 계약금을 이미 납입한 사실을 명확하게 증명한 경우에는 기존 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 적용토록 할 방침이다. 각 은행과 금융당국엔 이미 투기과열지구에서 집을 사기로 계약을 맺은 사람들의 민원이 쏟아지고 있다. 기존 규제인 LTV 60%, DTI 50% 한도에서 대출이 나올 걸로 보고 이미 계약금까지 지불했는데, 이번 부동산대책으로 LTV·DTI가 각각 40%로 줄어들어서다. 특히 대출 쏠림현상을 막고자 대책 발표 다음날인 3일부터 사실상 전 금융권이 강화된 LTV·DTI를 적용해 혼란이 크다. 일부 대출자는 신용대출이나 마이너스통장 등을 통해 부족한 자금을 조달해야 하고, 이마저도 여의치 않은 사람은 계약금을 날릴 위기에 처했다. 금융위 관계자는 “이번 대책은 투기를 막기 위한 규제인데, 내 집을 마련하는 실수요자에게까지 똑같은 규제를 적용하는 것은 가혹한 것으로 판단했다”고 말했다. 임주형 기자 hermes@seoul.co.kr

서울 강북구가 자금 부족으로 고민 중인 중소기업인과 소상공인을 위해 연이율 1.5%의 저금리 담보 대출인 ‘2017년 제3차 중소기업육성기금 융자지원’을 실시한다고 4일 밝혔다. 지원대상은 강북구 내 사업장을 두고 있고 사업자등록을 한 중소기업인 또는 소상공인이다. 담보능력에 따라 최대 2억원까지 신청 가능하며 융자조건은 연이율 1.5%(고정금리), 1년 거치 3년 균등분할상환이다. 단 ▲건축면적 330㎡(약 100평)를 초과하는 영업장을 가진 식당업 ▲담배, 주류, 골동품, 귀금속, 총포 및 보석 등 도매·소매업, 천연모피제품 도매업, 노점 및 유사이동 소매업 등 무점포 소매업 ▲주점업, 금융업, 보험 및 연금업, 금융 및 보험관련 서비스업 ▲부동산업, 무도장업 및 무도학원업, 골프장 및 도박장운영업, 안마시술소 등은 융자지원 대상에서 제외된다. 신청기간은 오는 11일까지다. 희망자는 강북구청 1층 우리은행 강북구청지점에서 담보평가를 받은 후 6층 일자리경제과로 방문해 신청하면 된다. 제출서류는 융자신청서, 사업자등록증(공장등록증명서), 사업계획서, 2013년부터 올해 상반기까지 매출증빙서류(부가가치세 과세표준증명) 등이다. 앞서 강북구는 올해 상반기 21개 업체에 19억 4200만원을 융자지원한 바 있다. 올해 총 지원 규모는 28억 2500만원이다. 문의는 강북구 일자리경제과(02-901-6443)로, 담보평가 관련 문의는 우리은행 강북구청지점(02-903-1840, 내선 310)으로 하면 된다. 윤수경 기자 yoon@seoul.co.kr

정부의 8·2 부동산 대책 발표 이후 세종시 아파트 가격에 거품이 빠질지 관심이 쏠리고 있다. 세종시가 이번 대책으로 투기과열지구·투기지역으로 지정된 지 하루 만에 프리미엄(웃돈)이 8000만원이나 뚝 떨어진 아파트가 매물로 나왔다.4일 세종시 부동산중개업소에 따르면 전날 세종시 소담동 전용면적 59㎡ LH펜타힐스 아파트 매매가가 2억 7000만원(3층)에 나왔다. 부동산 대책이 발표된 당일 기준 이 아파트의 매매가가 3억 3000만∼3억 5000만원이었으니 하루 사이 8000만원이나 떨어진 셈이다. 오는 10월 입주 예정인 이 아파트의 평균 분양가는 2억원이었지만, 지난 6월 8일 전매제한이 해제된 이후 1억 3000만∼1억 5000만원의 프리미엄이 붙어 거래됐다. 한 달 사이 웃돈이 아파트 가격의 반 넘게 오르는 등 승승장구하던 아파트 가격이 8·2 대책 발표 하루 만에 거품이 빠진 것이다. 지난달 말 기준 국토교통부 실거래가 기준 4억 9900만원(4층)에 거래됐던 어진동 더샵레이크파크 전용면적 84㎡ 아파트는 이날 4억 3900만원(1층)에 팔렸다. 층수의 차이를 고려하더라도 최근의 가파른 상승세를 고려하면 가격이 하향 조정된 것으로 보인다. 내년 5월 입주를 앞둔 다정동(2-1 생활권) 전용면적 84㎡ 아파트 분양권의 경우, 한 달 전만 해도 프리미엄이 1억 6000만원에 형성돼 있었지만, 이날 4000만원 떨어진 매물이 나왔다. 세종시 도담동 한 중개업소에 따르면 전날 정부 대책이 발표된 직후부터 분양권 매도 문의가 쇄도하고 있다. 공인중개사 박모씨는 “그동안 개발 호재에 대한 기대감으로 실종됐던 매물이 조금씩 나오고 있다”며 “최근 등기를 마친 새롬동(2-2생활권) 아파트는 매물이 거의 없는 상태에서 전용면적 59㎡ 소형 평형 아파트의 호가가 5억원까지 오르는 등 정상이 아니었다”고 지적했다. 이어 “3.3㎡당 1000만원 가량에 시세가 형성돼 있던 세종시 아파트가 불과 몇 달 만에 2배로 껑충 뛴다는 것은 이상 과열이라고 볼 수밖에 없다”며 “아파트 분양권 상태인 다정동 지역을 중심으로 매도세가 강화될 것”이라고 내다봤다. 갭투자가 성행한 서울에서는 이번 대책에도 당분간 주택을 보유하며 관망하겠다는 심리가 이어지고 있지만 세종시는 상황이 다르다. 월세 수요가 적은 데다 아파트 평균 전세가율이 51%(KB국민은행 집계, 7월 기준)로 전국 평균(75.3%)보다 크게 낮아 주택담보대출을 여러 채 받은 다주택자들의 경우 부담이 커질 수밖에 없다. 서성권 부동산 114 연구원은 “이번 대책은 그동안 세종시에서 여러 채의 주택을 갖고 프리미엄 장사를 해온 투기 세력에게 치명적인 영향을 줄 것”이라며 “당장 내년 4월부터 시행되는 양도소득세 부담을 줄이기 위해 매물이 쏟아질 것”이라고 전망했다. 그럼에도 정부부처 추가 이전과 국회 분원 이전, 행정수도 실현 등 개발 호재를 앞둔 만큼 집값이 크게 떨어지지는 않을 것이라는 게 대체적인 전망이다. 박씨는 “현금 보유자들은 장기적인 안목으로 임대사업자로 등록하는 등 시장을 관망할 것으로 본다”며 “이달 말까지는 매수자들도 자금조달 계획을 내지 않아도 되는 만큼 현금을 가진 사람들에게는 기회가 될 것”이라고 내다봤다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

신고리 원전 5·6호기 건설 중단 여부를 묻는 공론화 작업이 속도를 높이면서 장외 찬반 여론전도 뜨겁게 달아오르고 있다. 다양한 의견 표출 역시 또 다른 공론 형성의 장이 된다는 점에서 이를 꼭 부정적으로만 볼 일은 아니다. 다만 대규모 인원을 동원한 과열 여론전이 자칫 공론화 작업을 무력화하고 더 큰 갈등을 야기할 소지가 높다는 점에서 우려를 갖지 않을 수 없다. 실제로 지난 며칠 신고리 원전 5·6호기 찬반 진영의 움직임은 예사롭지가 않다. 지난달 19일 법원에 공사 중단 결정 효력정지 가처분 신청을 낸 한수원 노조는 지난 1일 신고리 원전 지역 주민 등과 함께 공론화위원회 활동 정지 가처분 신청을 냈다. 공론화위원회의 존재 자체를 인정할 수 없다는 것이다. 노조 측은 신문과 인터넷 매체에 대한 광고는 물론 피서철 해수욕장 등을 무대로 한 대대적 가두 선전전도 계획하고 있다. 이들의 움직임에 맞서 탈(脫)원전을 주장하는 단체들의 행보도 빨라졌다. 환경운동연합 등 800여개 원전 반대 단체들이 지난달 말 ‘신고리 5·6호기 백지화 시민행동’이라는 연합 단체를 결성하고는 ‘자전거 부대’를 내세운 가두 홍보와 크고 작은 토론회, 장외 집회 등을 통해 맞불을 놓고 있다. 찬반 논란이 가열되면서 인터넷 등에는 사실이 아니거나 검증되지 않은 괴담들도 난무하고 있다. 공론 작업을 통해 새로운 합의를 도출해 내기는커녕 나라가 둘로 갈라지며 갈등의 소용돌이에 빠져들지 말라는 법이 없어 보인다. 중심을 잡아야 할 정부의 움직임도 우려된다. 공론조사가 시작된 마당에 탈원전 홍보에 팔을 걷어붙이고 나선 것 자체가 온당치 않다. 공정성 논란을 자초하는 꼴이 아닐 수 없다. 일부 보도에 따르면 김현철 청와대 경제보좌관은 산업통상자원부 간부 워크숍에 참석해 탈원전 정책을 제대로 홍보하지 못한다며 질책했다고 한다. 이처럼 앞에선 공론조사의 공정성을 강조하면서 뒤로는 탈원전 여론 확산을 위해 소관 부처를 압박한다면 누구도 청와대의 공정조사 다짐을 믿을 수 없을 것이다. 신고리 5·6호기 공론화위원회는 어제 회의에서 공론 결과는 어디까지나 권고 사항이며 공사 중단 여부는 정부가 결정할 사안이라는 점을 분명히 했다. 그동안 공론 결과의 구속력을 두고 논란이 끊이지 않은 터에 이 같은 입장 정리는 마땅하고도 바람직하다고 평가된다. 정부의 자세가 더욱 중요해졌다. 모쪼록 공론 과정의 공정성이 담보될 수 있도록 여론전의 중심에 서는 일은 없어야 한다.

맞벌이 부부로 서울서 전세 사는 만 40세 직장인 A씨는 올 하반기에 남의집살이를 청산하고 자가를 마련할 계획이었다. 지역은 서울이나 수도권 아파트를 목표로 잡았다. 그러나 서울과 과천, 세종 등 투기과열지구와 투기지역으로 지정된 지역의 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)을 각각 60%와 50%에서 40%로 일괄 하향 조정하는 것을 뼈대로 한 ‘8·2 부동산 대책’이 3일부터 시행돼 머리가 복잡해졌다. 주택구매에 은행의 주택담보대출은 기본옵션인데, 매매지역에 따라 대출금이 크게 달라질 수 있기 때문이다.이번 정부 대책에는 인천이나 경기 성남, 고양 등이 투기지역이나 투기과열지구 지정에서 빠져서, 대출 가능 금액이 종전과 같다. 또 소득이 낮거나 아파트 가격이 낮을수록 대출억제의 영향이 상대적으로 작은 것으로 나타났다. 즉 저소득층보다는 고소득층이 느끼는 규제의 정도가 더욱 강하다는 뜻이다. 3일 KB국민은행에 따르면 A씨가 경기 고양시 일산에 5억원 아파트를 살 때 대책 전후로 받을 수 있는 담보대출 금액의 변화는 없었다. 고양시는 과열 우려만 존재하는 것으로 인정돼 조정대상지역에만 속해 있다. 이 지역의 기존 LTV·DTI인 60%·50%는 앞으로도 동일하게 적용된다. 또한 무주택 가구주이자 부부 합산 연소득이 6000만원이고, 조정대상지역에서 5억원 이하의 주택이면 LTV·DTI가 10% 포인트 완화된다. 이에 A씨의 부부합산 연소득이 5000만원이면 현행과 같이 담보대출로 3억 5000만원, 연소득이 7500만원과 1억원인 경우 각각 3억원씩 받을 수 있다. 그러나 투기과열지구와 투기지역의 주택 매매는 이야기가 달라진다. A씨가 서울 마포의 7억원 아파트를 살 때 대출 가능 금액은 소득과 상관없이 2억 8000만원으로 고정된다. 기존에는 연소득 5000만원이면 3억 5900만원, 7500만원과 1억원일 때 4억 2000만원의 대출이 가능했다. 집 가격이 6억원이 넘어가면 소득과 상관없이 LTV·DTI가 40%로 적용되기 때문이다. 대출금은 7900만원에서 1억 4000만원까지 줄어들었다. 아파트 가격이 더 커질수록 대출 가능 금액 역시 더 큰 폭으로 줄었다. A씨가 서울 송파의 10억원 상당의 아파트를 살 때 대출 가능 금액은 소득이 5000만원일 때 3억 5900만원에서 2억 8000만원으로 7900만원 감소했다. 반면 소득 7500만원이면 대출금은 5억 3900만원에서 4억원으로 1억 3900만원, 1억원이면 6억원에서 4억원으로 2억원 줄었다. 소득이 아무리 높아도 LTV와 DTI에 따른 금액 중 낮은 쪽을 선택하도록 대출 구조가 설계돼 있기 때문이다. 금감원 고위관계자는 “대책 발표 전에 은행 쪽에 대출을 문의한 경우 기존 대출 비율을 적용하는 등 실수요자 위축 등 부작용을 최소화할 것”이라고 말했다. 이두걸 기자 douzirl@seoul.co.kr

지난달 서울 방이동의 6억 7000만원 아파트를 매매하기로 계약서를 쓰고 6000만원을 계약금으로 걸어 놓은 이모(38)씨는 ‘8·2 부동산 대책’을 접하고 머릿속이 하얘졌다. 전셋집 만기에 맞춰 오는 10월 잔금을 치르고 입주하는데, 주택담보인정비율(LTV)이 60%에서 40%로 조여진 탓이다. 대출이 4억 200만원에서 2억 6900만원으로 줄어들었으니, 계약서를 쓸 때 예상했던 대출보다 약 1억 3000만원이 부족하다. 이씨는 “계약금을 포기할 수 없기 때문에 신용대출이나 마이너스통장을 알아보고 있다”면서 “전세에서 벗어나 내 집에서 살겠다는 꿈이 무너지게 생겼다”고 하소연했다.‘8·2 부동산 대책’을 두고 정부는 실수요자를 보호했다고 주장하지만, 투기수요를 억제하는 데 집중한 탓에 실수요자들의 구매력도 억제했다는 지적이 나온다. 특히 보유자산은 많지 않지만, 소득이 높아 대출상환 능력이 충분한 30~40대 젊은 맞벌이 부부들은 피해를 받게 됐다는 불만이 나온다. 투기과열지구와 투기지구 지정 효력이 3일부터 발생하면서 서울 전역과 과천, 세종은 LTV와 총부채상환비율(DTI) 규제가 각각 40%(이미 주택담보대출 보유자는 30%)로 강화됐다. 이는 집값의 60%는 가지고 있어야만, 집을 살 수 있다는 의미다. 6월까지 LTV는 70%, DTI는 60%였으나 6·19 대책(7월 3일 시행)으로 이미 각각 10% 포인트 줄었다. 여기에 8·2 대책으로 추가로 10% 포인트가 줄어, 대출한도가 한층 조여진 것이다. 서민과 실수요자를 보호한다는 정부의 기준은 ▲무주택 가구주 ▲부부 합산 연소득 6000만원(생애최초구입자는 7000만원) 이하 ▲주택가격 6억원 이하 등 3가지 요건을 모두 충족해만 한다. 이러면 LTV·DTI를 10% 포인트 완화 적용해 각각 50%까지 인정받는다. 하지만 이 요건이 지나치게 까다롭고 현실과 동떨어졌다는 비판이 맞벌이 부부들에게서 나온다. 맞벌이 부부는 부부합산 6000만원이라는 소득 요건을 충족하기가 매우 어렵다. 올해 1분기 기준 맞벌이 근로자가구의 연평균 소득은 7627만원이라는 통계청의 자료가 증언하고 있다. 상환능력이 의심받는 소득이 적은 맞벌이 부부가 오히려 더 많은 돈을 빌릴 수 있다. 역차별이라는 지적도 나온다. 하준경 한양대 경제학부 교수는 “국제통화기금(IMF)이 우리나라에 한 권고 등을 봤을 때 DTI 40%는 적절하지만, LTV 40%는 과한 측면이 있다”며 “정부는 현재 집값에 상당한 거품이 끼어 있다고 판단해 LTV도 강하게 조였지만, 일괄 가이드 라인보다는 은행 등이 대출자들의 소득 수준에 맞게 정하는 게 바람직하다”고 말했다. 박창균 중앙대 경영학부 교수는 “이번 대책으로 집값이 하락한다면 서민과 실수요자에게 도움이 되지만, 장기적으로 정부는 규제로 집값 잡기보다는 서민과 실수요자를 위한 근본적인 주거 대책을 마련해야 한다”고 말했다. 임주형 기자 hermes@seoul.co.kr

“잔금 지급이 코앞인데 갑자기 대출이 막혔습니다. 저는 강남권 투기세력이 아닙니다. 평범한 시민인데 이제 어떻게 해야 합니까?”‘8·2 부동산 대책’으로 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 강화된 3일, ‘대출절벽’에 “이럴 줄 알았으면 집 안 샀다. 계약한 집도 날리고, 계약금도 빼앗기게 생겼다”며 발을 동동 구르는 고객의 문의전화가 잇따랐다고 은행 창구에서는 전했다. ‘집단 패닉’ 수준이 됐다. 당초 금융당국은 ‘8·2 부동산 대책’에 2주 동안 유예를 줄 예정이었지만, 대출 쏠림현상 등을 우려해 은행 대출창구 지도를 통해 이날부터 LTV·DTI를 일괄해 40%로 낮추도록 했다. 한 시중은행 관계자는 “대책이 발표된 지난 2일 강남지역에선 ‘갭투자’(매매가와 전세가의 차이가 적은 곳에 투자하는 방식)를 노린 고가 아파트 계약이 수십 건 취소됐다. 강남 아파트 값이 비싼 만큼 LTV가 40%가 되면 잔금 치를 돈이 수억원 부족한 탓”이라면서 “변경된 LTV가 적용되면 사실상 서울 시내 아파트를 40% 정도만 대출받아서 구매할 수 있는 사람이 많지 않으니, 주택 구매 의지가 있는 사람도 서울을 떠나게 될 것”이라고 덧붙였다. 우리은행 마포지점 직원은 “기존 1주택 소유자가 추가로 주택을 구입할 때 대출이 가능한지와 대책 발표 전 대출 상담을 한 고객의 대출 한도는 어떻게 되는지 등에 대한 질문이 많았다”고 전했다. 서울 개포, 대치, 압구정 등 강남지역 지점에서는 앞으로 재건축 진행 예정인 지역에 끼칠 영향과 전매 제한 등 양도·양수에 관한 문의도 이어졌다. 은행 프라이빗뱅킹(PB) 센터에는 일부 부동산 중개업자가 부동산 매매 감소에 대처하는 방안을 묻기도 했다고 전했다. 한편 금융감독원은 이번 8·2 부동산 대책의 대출 규제 강화가 미칠 영향을 분석했다. 금융감독원은 KB국민은행의 지난해 하반기 신규취급 주택담보대출을 대상으로 ‘LTV·DTI 규제 강화 시 계좌별 신규취급 감소금액’을 추정한 결과, 8만 6000명이 영향을 받는다고 밝혔다. 즉 연간 기준으로 약 17만명이 영향권 안에 있다. 또 1인당 대출한도는 1억 6000만원에서 1억 1000만원으로 5000만원가량 줄어든다고 추산했다. 즉 5000만원은 주택담보대출보다 이자가 비싼 신용대출이나 제2금융권 등에서 보험료담보대출 등을 내야 한다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

정부가 지난 6.19 부동산 대책 발표 이후 한달 보름 만에 더 강력한 부동산 대책을 발표했다. ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’으로 발표된 8.2 부동산 대책은 서민 주거안정과 실수요자 보호를 최우선으로 한 정책으로 추진될 전망이다. 부동산 시장이 과열되었다고 판단되는 서울시, 과천시, 세종시 등을 투기과열지구와 투기지역으로 지정해 강력한 규제를 적용한다는 방침이다. 투기지역 내에서는 주택담보대출이 인당 1건에서 세대당 1건으로 조건이 강화된다. 또, 전국에서 HUG와 주택금융공사의 중도금 대출 보증을 기준을 1인당 2건에서 세대당 2건으로 제한해 중도금대출에도 규제를 적용할 방침이다. 다주택자의 투기수요를 막고 실수요자를 위한 시장으로 부동산 시장이 재편될 것으로 보인다. 금융규제와 더불어 청약요건도 강화될 전망이다. 기존에 조정대상지역에서만 적용되던 재당첨 제한을 전국으로 확대 적용한다. 또, 기존 민영주택 예비당첨자 선발 시 추첨으로 진행되던 것을 가점제로 변경해 무주택 세대의 당첨기회를 확대한다는 방침이다. 부동산 전문가들은 “예상보다 부동산대책의 수위가 강력해, 부동산시장이 일시적인 침체기에 접어들고 투자목적의 수요도 갈 곳을 잃을 것으로 보인다”며 “규제대상에서 벗어난 지역 중 대출 제한 규정 적용 전인 8월 중에 분양하는 단지의 인기가 반사이익을 얻어 높아질 것으로 보인다”고 대책 이후의 시장을 전망했다. 부동산 규제의 폭풍이 몰아치는 중에도 인천광역시는 광역시임에도 지난 세 번의 부동산 정책의 영향을 전혀 받지 않으면서 규제 무풍지대로 떠오를 전망이다. 인천광역시 남구 도화동에서 추진 중인 도화도시개발사업의 일환으로 들어서는 포스코건설의 ‘인천 더샵 스카이타워’는 대도시의 인프라와 대형건설사의 브랜드 파워를 갖추고도 대출과 청약, 전매 등에 대한 규제사항이 전혀 없어 실수요자와 투자수요가 모두 몰릴 것으로 보인다. 도화지구에서 입지가 뛰어난 맨 앞자리에 위치했으며 지하 3층 ~ 최고 49층, 11개동 총 1897세대의 대단지로 구성된다. 인천 더샵 스카이타워는 모든 가구를 전용 84㎡ 이하의 중, 소형으로 구성한다. 주상복합이면서도 모든 가구를 판상형 4베이로 설계해 통풍과 채광이 뛰어난 장점을 갖출 전망이다. 특히 포스코건설이 인천 도심에서 최초로 공급하는 더샵 아파트로 벌써부터 관심을 받고 있다. 단지 중앙에 스트리트형 상업시설을 조성 해 도화지구 내 입주민들의 주거편의성을 높인다는 계획이다. 이미 입점이 확정된 CGV는 인천에서는 아파트 단지 내 들어서는 최초의 CGV다. 여기에, 지하철 1호선 제물포역과 도화역이 인접해 도보로 접근이 가능한 더블 역세권 입지를 갖추고 있다. 또 경인고속도로 도화IC와 가좌 IC 가 3km 이내에 위치해 있어 서울로 이동이 편리하다. 한편 인천 더샵 스카이타워는 사업지 인근에서 현장전망대를 운영하고 있다. 현장전망대에서는 VR(가상현실)을 통한 준공 이후의 도화지구의 모습과 현재 모습을 한눈에 볼 수 있다. 인천 남구 도화동에 위치해 있다. 모델하우스는 인천시청 인근에 조성될 예정이며, 8월에 오픈 할 예정이다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

주택담보대출의 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 강화로 서울 등 ‘투기지구’의 신규 대출자 약 40만 명이 영향을 받을 것으로 분석됐다.이들의 대출 가능 금액은 1인당 평균 1억 6000만원에서 1억 1000만원으로 30% 넘게 줄어들 전망이다. 3일 금융당국에 따르면 정부가 이날부터 서울 전역과 세종시, 경기도 과천시를 투기과열지구로 지정함에 따라 올해 하반기에만 이 같은 대출 감소 효과가 나타날 것으로 예상됐다. 금융당국은 은행권에서 주택담보대출 취급이 가장 많은 국민은행의 자료를 바탕으로 분석했다. 이에 따르면 올해 하반기 예상 신규 대출자 81%의 LTV가 40%를 초과 또는 DTI가 40%를 초과하거나 LTV·DTI가 모두 40%를 초과해 돈을 빌리려는 잠재적 수요자로 파악됐다. 전체 대출자는 10만 8000명이다. 이 가운데 81%인 8만 8000명이 LTV·DTI 하락의 영향을 받는다. 국민은행의 주택담보대출 시장 점유율(약 22%)을 고려하면 올해 하반기에만 40만 명이 이번 규제 강화로 대출을 적게 받게 되는 셈이다. 이들이 받을 수 있는 대출 금액은 1인당 평균 1억 6000만원에서 1억 1000만원으로 5000만원(31.3%) 감소할 것으로 예상됐다. 투기과열지구는 서울 25개구 전체와 세종·과천시다. 이 가운데 강남·서초·송파·강동·양천·영등포·강서·용산·성동·노원·마포 등 11개구와 세종시는 투기지역이다. LTV·DTI를 일괄적으로 40%로 낮추는 감독규정 개정은 최소 2주일이 걸린다. 그러나 금융당국은 투기지역 아파트의 경우 사실상 이날부터 LTV·DTI가 40%로 적용돼 규제가 앞당겨지는 효과가 있다고 설명했다. 기존 감독규정에 따르면 투기지역의 6억 원 초과 아파트는 LTV·DTI의 상한이 40%다. 감독규정을 개정하지 않은 채 투기지역 지정만으로도 대출규제 강화가 즉시 발효된다는 것이다. 금융당국 관계자는 “투기지역으로 묶인 지역의 아파트는 6억 원을 넘는 곳이 대부분이기 때문”이라며 “은행 창구에서도 이를 숙지하도록 어제 은행 여신 담당 부행장들을 불러 주지시켰다”고 말했다. 결론적으로 서울 11개구의 아파트 투자자는 2주일의 시차 없이 이날 곧바로 강화된 대출규제가 적용돼 선(先) 수요 자체가 발생할 여지가 없는 만큼, 초과 대출이 이뤄져선 안 된다. 다만 이미 중도금대출이 진행 중인 경우 잔금대출은 기존 LTV·DTI 규제가 적용된다고 금융당국은 설명했다. 이번 대책의 시행 이후 신규분양 공고 물량부터 적용되기 때문이다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

최종구 금융위원장은 취임하자마자 “금융기관들이 중소기업 같은 생산적 분야보다 가계대출과 담보대출 위주의 손쉽고 안정적인 영업에만 안주해 혁신기업이나 신산업 분야에 자금이 제대로 흘러가지 않는다”고 일침을 가했습니다.●“경영평가항목 반영” 있지만 몰라 사실은 중소기업 대출은 이미 ‘관리 대상’입니다. 금감원의 ‘은행업 감독규정 및 은행검사 매뉴얼’에 따르면 “중소기업 대출비율 준수 실적을 은행 경영실태평가 중 경영관리 적정성 부문에 평가, 반영한다”고 합니다. 한국은행 ‘금융기관 여신운용 규정’에도 “시중은행은 원화 금융자금 대출 증가액 45% 이상을 중소기업자에게 지원해야 하며 미달 때 한은은 금융기관에 대한 제재를 할 수 있다”고 나와 있습니다. ●실적 낮아도 제재 수위 낮아 외면 시중은행에선 이런 규정 자체를 모르는 사람이 태반이라는 것이 문제입니다. 감독이라는 ‘채찍’이 약하기 때문일까요? 금융 당국 관계자는 “(중기 대출 비율이) 경영실태평가 항목에 반영돼 있지만 수많은 평가 항목 중 하나라 실효성은 높지 않다. 다른 평가 계량지표가 1등급으로 양호하면 중기 대출이 미비해도 등급 하락폭이 제한적”이라고 밝힙니다. 한은의 ‘제재’ 도 한의 ‘총액대출한도’를 줄이는 수준인데, 저금리로 돈이 넘쳐나는 은행에서는 무섭지 않습니다. 은행에선 이런 우스갯소리가 있습니다. 대출 담당자가 전선 위의 참새에게 “너 담보 있니?”라고 묻는다는 겁니다. 기업이 돈을 빌릴 때 담보가 없으면 아예 생각지도 말라는 뜻이지요. 중기대출 ‘총량’만 가지면 우량 중소기업에만 대출을 몰아주는 편법이 있습니다. 사실 중요한 건 신기술을 가진 벤처나 스타트업을 어떻게 지원할 것인가이지요. ●은행 “부실기업 트라우마 우려” 시중은행 관계자는 “1998년 외환위기 기업금융 부실화에 대한 트라우마가 크다”고 항변합니다. ‘조상제한서외’(조흥·상업·제일·한일·서울·외환은행) 등은 관치 탓에 부실 대기업에 대출한 죄로 공적자금을 수혈받거나 합병됐는데, 은행들은 그 악몽을 지울 수 없답니다. 당시 소매금융을 하던 국민은행(주택은행)은 승승장구합니다. 최 위원장이 “모든 은행이 국민은행화”라고 말했지만, 다 배경이 있는 거죠. ‘은행이 전당포냐’고 경고한 만큼 시중은행의 영업 관행이 과연 개선될지 지켜봐야겠습니다. 백민경 기자 white@seoul.co.kr

베이비붐 세대 보유자산 많지만 75세 이상 실물자산 팔아 생계 우리나라의 가계저축률이 고령화로 10년 후에는 마이너스(-)로 추락할 것이라는 분석이 나왔다. 집과 같은 부동산이나 금융자산을 팔아야 생계를 유지할 수 있는 가계가 많아진다는 의미다.한국은행이 2일 발표한 ‘인구고령화가 가계의 자산 및 부채에 미치는 영향’에 따르면 경제협력개발기구(OECD) 국가들은 65세 이상 고령층 비중이 1% 포인트 증가할수록 가계저축률은 1.076% 포인트 하락했다. 이에 따라 우리나라 고령층 비중이 2015년 12.8%에서 2030년 24.5%로 상승하면 가계저축률은 같은 기간 8.9%에서 -3.6%로 하락할 것으로 전망됐다. 가계저축률이 마이너스에 진입하는 시점은 2026년쯤으로 추정됐다. 가계저축률은 가계가 저축하는 돈을 처분가능소득으로 나눈 값이다. 일본에서도 고령층이 1994년 13.9%에서 2014년 25.7%로 높아졌을 때 가계저축률은 11.6%에서 -0.5%로 떨어졌다. 조세형 금융시장국 시장정보반 과장은 “(이전 세대보다 많은 자산을 축적한) 베이비붐 세대((1955∼1963년생)는 고령층에 진입해도 실물자산을 급격하게 처분하지는 않을 것”이라면서 “다만 75세 이상 고령층에서는 실물자산 처분이 두드러지게 나타날 것”이라고 말했다. 이어 “역모기지론(주택을 담보로 사망할 때까지 연금을 지급하는 상품) 등 실물자산 유동화 시장을 발전시키는 것이 바람직하다”고 덧붙였다. 고령화로 ‘제조업 강국’의 위상도 흔들릴 것으로 전망됐다. 우리나라에서 제조업 비중은 2009년 기준 28.08%로 OECD 평균(16.05%)보다 훨씬 높은 반면 서비스업 비중은 60.34%로 OECD 평균(70.93%)을 크게 밑돈다. 고령층이 많아지면 의류 등 상품 수요가 줄어드는 대신 의료·보건 등 서비스 수요는 늘어나게 된다. 강종구 국장은 “저기술 제조업은 수요가 감소하므로 원활한 구조조정을 지속적으로 추진하고 보건·복지업과 사업서비스업은 수요 증대에 맞춰 공급 능력과 경쟁력을 높이는 것이 바람직하다”고 제안했다. 장세훈 기자 shjang@seoul.co.kr

투기지역내 재당첨 5년간 금지 주택 소유기간 2년→ 3년으로 임대주택비율도 5% 이상 돼야 ‘8·2 대책’은 주택 가수요와 시세 차익 기대감을 차단하기 위한 수단을 모두 담고 있다는 점에서 참여정부 때 나왔던 ‘8·31 대책’과 흡사하다. 거래 규제를 강화하고 자금 조달을 어렵게 해 매물이 늘면서 가격 하락이 불가피할 전망이다.대책 발표 이후 서울 강남권 부동산중개업소들은 일손을 놓고 거래 자체가 끊길 것을 걱정하는 분위기가 역력했다. 건설업계는 부동산 시장 침체와 청약 열기 진정, 미분양 발생을 우려했다. 이번 대책으로 재건축 아파트는 직격탄을 받았다. 가격 하락은 둘째치고 거래가 금지되기 때문이다. 투기과열지구로 묶인 곳에서는 재건축 조합원 지위 양도(소유권 이전)가 전면 금지된다. 조합설립인가를 받은 조합의 매물은 거래 자체가 차단돼 누구든지 아파트를 사고팔 수 없게 된다는 의미다. 거래 금지로 재건축 아파트 단지 부동산중개업소는 문을 닫아야 할 판이다. 재개발 지분 거래도 줄어들고 가격 하락이 불가피해졌다. 조합원 지위 양도 제한 예외 사유 중 주택 소유 기간도 2년에서 3년으로 늘어났다. 재개발 조합원 분양권 전매제한 규정도 새로 도입돼 관리처분계획 인가 후부터 소유권이전 등기 때까지 전매가 금지된다. 재당첨제한도 강화된다. 지금까지는 같은 조합에서 조합원의 주택 공급 수는 1주택으로 제한됐으나 다른 조합에서는 일반 분양분에 청약해 당첨을 받을 수 있었다. 이 때문에 정비사업 분양분에 당첨되려고 복수의 정비사업 예정 주택을 사는 등 투기수요가 존재했다. 그러나 앞으로는 투기과열지구 정비사업의 일반분양이나 조합원 분양에 당첨된 세대원은 지구 내 정비사업 분양분에 대한 재당첨이 5년간 금지된다. 재건축·재개발 사업성도 떨어진다. 내년부터 재건축초과이익 환수제가 예정대로 시행된다. 현재는 재개발 조합에서 임대주택공급 비율 하한선이 없어 임대주택을 짓지 않는 지구가 많았는데, 앞으로는 임대주택을 최소한 5%(서울 10%) 이상 지어야 한다. 민간택지 분양가 상한제의 적용 기준을 완화, 고분양가 경쟁도 제동이 걸릴 것으로 전망된다. 일반 아파트 시장에도 거래 감소와 가격 하락이 예상된다. 주택 구매 트렌드 변화도 예상된다. 다주택자 양도세 강화, 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제 강화로 적은 자본으로 전세나 대출을 끼고 구입하는 ‘갭 투자’ 수요가 꺾일 것으로 보이기 때문이다. 다주택자에 대한 양도세 중과가 내년 4월부터 시행됨에 따라 서둘러 집을 팔려는 매물이 증가할 것으로 예상된다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 전문위원은 “1주택자도 양도세를 안 내려면 2년 거주하라는 것은 투자 목적의 집은 사지 말라는 의미와 같다”며 “여기에 다주택자 양도세 중과, 자금출처내역 제출 등의 규제가 가해지면서 앞으로 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 크게 위축될 것”이라고 내다봤다. 일부 전문가는 가수요가 차단되면서 거래량이 크게 감소하는 ‘거래 절벽’을 걱정했다. 또 대형 민간 건설업체 임원은 “청약시장이 무주택 실수요자 위주로 형성되면서 청약 열기가 식고, 민간택지 분양가 상한제 도입 등으로 미분양 발생도 걱정된다”고 말했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

연봉 6000만원 직장인이 8억 집 살 때 대출 1억 ‘뚝’ 다주택자는 30%로 ‘반토막’… 사실상 1가구 1주택만 허용정부가 서울·과천·세종 등에서 실거주 목적이 아니면 ‘빚내서 집 사지 마라’는 메시지를 던졌다. 정부의 ‘주택시장 안정화 방안’에 따라 서울·과천·세종 등 투기과열지구·투기지역의 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 40%로 줄어들면서 연봉과 주택 가격에 따라 대출 가능 금액이 1억원 이상 줄게 됐다. 또 투기과열지구·투기지역에서는 담보대출 건수가 차주가 아닌 가구당 1건으로 제한되고, 이 밖의 지역에서 이미 1건 이상 담보대출을 받은 가구는 추가 담보대출을 받을 때 10% 포인트씩 강화된 LTV·DTI의 적용을 받는다.이들 지역에서는 2주 뒤인 이달 중순부터 LTV·DTI를 40%로 일괄 하향 조정한다. 3일 이후 입주자 모집 공고가 이뤄지는 사업장 관련 아파트 집단대출 중 중도금과 잔금 대출에도 LTV·DTI가 일괄 40%로 적용된다. 정부는 지난 7월 3일 이 지역의 LTV·DTI를 70%에서 60%, 60%에서 50%로 각각 하향 조정했다. 예를 들어 기존에 주택을 갖고 있던 연봉 6000만원인 30세 직장인이 서울에서 6억원짜리 아파트를 다시 살 때 기존에는 3억 6000만원의 대출을 받을 수 있었다. 하지만 앞으로 2억 4000만원만 대출돼 1억 2000만원의 대출금이 줄어든다. 같은 조건에서 8억원의 아파트를 구매할 때 대출 가능금액은 4억 3100만원에서 3억 2000만원으로 1억 1000만원가량 깎인다. 투기지역 등에서 받을 수 있는 담보대출 건수는 가구당 1건으로 제한됐다. 이전 투기지역 담보대출 건수는 차주당 1건으로 제한됐지만, 배우자나 자녀 등 다른 가구원을 통해 추가 대출이 가능해 허점이 있었다. 담보대출을 1건 이상 보유한 가구에 속한 사람이 투기과열지구에서 추가로 담보대출을 받으면 기준이 된 40%에서 각각 10% 포인트씩 강화된 LTV·DTI가 적용된다. 경기 용인에서 담보대출 1건을 받은 가구가 서울 강남구 아파트의 담보대출을 받으면 30%의 LTV·DTI를 적용받아 대출금이 깎인다. 다만 투기지역·투기과열지구 내 서민들과 실수요자는 LTV·DTI를 각각 10% 포인트 완화한 50%를 적용한다. 무주택 가구주이자 부부 합산 연 소득 6000만원(생애 최초 구입자는 7000만원) 이하이면서 주택 가격이 6억원 이하 실수요자의 경우 LTV·DTI가 50%로 적용된다. 금융위 관계자는 “이번 규제 강화로 전체 신규 대출의 80%, 서민·실수요자를 제외하면 68% 정도가 영향을 받을 것”이라고 말했다. 이두걸 기자 douzirl@seoul.co.kr

내년 4월부터 ‘다주택 중과세’… 장기보유특별공제 적용 안 돼 2주택 이상 LTV·DTI 30%로… 주택거래신고제 2년 만에 부활 ‘8·2 부동산 대책’의 핵심은 집값 급등 지역에 몰리는 투기 수요의 진입로와 퇴로를 모두 막는 것이다. 조정대상지역이던 서울 전 지역과 과천·세종시를 투기과열지구로 지정하고, 서울 강남4구를 포함한 11개 자치구와 세종시는 아예 투기지역으로 묶어 ‘부동산 규제 3종 폭탄’을 투하했다. 투기세력이나 다주택자는 이들 지역에서 주택을 돈을 빌려 살 수 없고, 팔아도 차익을 챙길 수 없게 됐다. 가수요에 의한 집값 상승을 막겠다는 뜻으로 풀이된다.우선 정부는 지난해 ‘11·3 대책’ 당시 조정대상지역으로 지정된 40곳에 대한 규제를 추가했다. 가구주이면서 5년 내 당첨 사실이 없어야 한다는 청약 1순위 자격요건에 ‘청약통장 가입 후 2년 경과 및 납입 횟수 24회 이상’ 조건을 추가했다. 가점제 적용 대상도 75%(투기과열지구는 100%)로 확대했다. 무엇보다 강력한 조치는 조정대상지역에서 양도소득세율(현행 6~40%)을 올려 다주택자가 투기를 해도 남는 게 없도록 한 것이다. 내년 4월 1일부터 2주택자는 10% 포인트, 3주택 이상은 20% 포인트씩 양도소득세를 더 내야 한다. 예컨대 1억원 차익을 남겼다면 지금은 세금이 2200만원이지만 내년 4월부터는 2주택자의 경우 3300만원, 3주택자는 4400만원으로 껑충 뛴다. 3년 이상 보유 시 양도차익의 10~30%를 공제해 주는 장기보유특별공제도 적용받지 못한다. 1가구 1주택자의 양도세 면제 조건(2년 이상 보유 및 양도가액 9억원 이하)에 ‘2년 이상 거주’가 추가됐다. 보유 기간에 따라 6~50%로 차등 적용했던 분양권 전매 양도세율은 모두 50%로 강화됐다. 이용주 기획재정부 재산세제과장은 “다주택자 중과세가 내년 4월부터 이뤄지기 때문에 거래를 미루기보다는 그 이전에 매물을 내놓을 유인이 더 클 것”이라고 전망했다. 서울 25개 자치구와 과천·세종시는 조정대상지역 및 투기과열지구 지정에 따른 기존 규제 14개에 5개 신규 규제까지 추가된다. 규제 종류만 19개에 이른다. 투기과열지구에서 2주택 이상 보유자의 돈줄을 죄는 게 새로운 규제의 핵심이다. 최대 70%까지 차등 적용됐던 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)이 40%로 일괄 제한된다. 주택담보대출을 1건 이상 가진 가구주나 가구원이 추가 대출을 받으면 이 비율이 10% 포인트씩 낮아진다. 예를 들어 2주택 보유자가 투기과열지구나 투기지역에서 주택담보대출을 받으면 LTV·DTI 비율이 30%로 축소된다. 다만 무주택자 등 실수요자는 이 비율이 10% 포인트가 완화된 50%를 적용받는다. 3억원 이상 주택을 거래할 때 자금조달계획과 입주계획을 내는 주택거래신고제도 2년 만에 되살아났다. 재개발·재건축과 관련해 조합원의 지위를 양도(소유권 이전)할 수 있는 보유 기간이 현행 2년에서 3년으로 늘어난다. 다만 투기과열지구 지정 이전에 재건축 예정주택의 매매계약을 하고, 아직 소유권 이전등기를 하지 않았다면 기존처럼 조합원 지위의 양수를 허용할 예정이다. 또 지금까지 재개발이나 도시환경정비사업의 조합원 입주권에 대해서는 전매 제한이 없었으나 앞으로 투기과열지구에서는 관리처분계획 인가 후부터 소유권 이전등기 때까지 전매가 금지된다. 이렇게 되면 조합 설립 인가 이후에는 조합원 지위를 파는 게 금지되기 때문에 사실상 재건축 시장의 문을 닫는 조치로 볼 수 있다. 투기과열지구 내 재당첨도 5년 동안 금지된다. 서울 11개 자치구와 세종시는 투기과열지구인 동시에 투기지역으로도 묶였다. 양도소득세 가산세율이 적용돼 주택과 조합원 분양권을 합쳐 3주택 이상을 보유하면 양도세율이 10% 포인트 올라간다. 비사업용 토지를 보유해도 마찬가지다. 주택담보대출 건수 제한도 기존 1인당 1건에서 가구당 1건으로 강화된다. 가족 명의로 돈을 빌려 집을 사는 것 자체가 불가능해지는 것이다. 장형우 기자 zangzak@seoul.co.kr [용어 클릭] ■투기지역 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 130%보다 높고, 2개월 평균 상승률이 전국 가격상승률의 130%보다 높거나 직전 1년간 상승률이 3년 평균 전국 가격상승률보다 높은 곳. ■투기과열지구 주택공급 직전 2개월간 청약경쟁률이 5대1을 초과했거나 국민주택규모 이하 청약경쟁률이 10대1을 초과한 곳이나 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거 불안의 우려가 있는 곳. 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역. ■조정대상지역 투기과열지구 지정요건 중 일부를 충족하는 곳 가운데 과열이 발생했거나 발생할 우려가 있는 지역.

강남4구·세종 투기지역도 지정… LTV·DTI 40%로 일괄 축소 1주택자 비과세 요건도 강화… 정부 “불안 지속 땐 추가 대책” 3일부터 서울 전 지역과 경기 과천시, 세종시가 6년 만에 투기과열지구로 다시 묶인다. 서울과 부산 해운대 등 40개 청약조정지역에서는 양도소득세 면제 요건이 강화된다. ‘6·19 대책’에도 아랑곳하지 않고 들썩이는 집값을 잡을 수 있을지 주목된다.정부는 2일 정부서울청사에서 국토교통부와 기획재정부 등 관계부처 합동으로 이 같은 내용을 포함한 부동산 종합대책을 발표했다. 이에 따라 지난해 ‘11·3 대책’으로 조정대상지역으로 묶인 40곳 중 서울 25개 자치구와 과천·세종시는 투기과열지구로 중복 지정됐다. 더욱이 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서 등 11개 자치구와 세종시는 대출 규제 등이 추가되는 투기지역으로 삼중 규제를 받는다. 투기과열지구는 2011년 12월 이후 5년 8개월 만, 투기지역은 2012년 5월 이후 5년 3개월 만에 되살아났다.당장 3일부터 투기과열지구와 투기지역에서는 최대 70%였던 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 40%로 일괄 축소된다. 투기과열지구에서는 재개발·재건축 조합원의 지위 양도가 금지되고, 투기지역에서는 주택담보대출 건수가 가구당 1건으로 제한된다. 정부는 또 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도소득세율을 현행 6~40%에서 10~20% 포인트 올리고, 9억원 이하 1주택자의 비과세 요건도 강화하기로 했다. 오는 9월 국회에 제출할 세법 개정안이 통과되면 내년 4월부터 적용할 방침이다. 정부는 기존 11·3, 6·19 대책으로 거래 및 금융 규제를 강화했지만 재건축 시장을 중심으로 한 이른바 ‘갭투자’(매매가격과 전세가격의 차이만을 활용한 투자)로 상징되는 부동산 투기 열풍을 잠재우기에는 역부족이었다는 판단이 깔려 있다. 실제 2012~2015년 5~7%이던 다주택자의 부동산 매수 비중이 2016~2017년에는 14%로 2배 이상 증가했다는 게 국토부의 설명이다. 정부는 다만 수도권 무주택자나 신혼부부 등 실수요자를 위한 주택 공급은 대폭 확대하기로 했다. 이를 위해 도심 내 임대주택 공급, 공공택지 개발, 신혼부부 대상 분양형 공공주택(가칭 신혼희망타운) 건설 등이 추진된다. 김동연 경제부총리는 “(8·2 부동산대책에도) 시장 불안이 지속되면 추가 대책을 내놓겠다”고 밝혔다. 김현미 국토부 장관은 “집이 투기 수단으로 전락하는 것을 결코 용납하지 않겠다”고 말했다. 장형우 기자 zangzak@seoul.co.kr

이번 8·2 부동산 대책에는 규제 종류에 따른 각종 지구의 명칭이 등장해 다소 헷갈릴 수 있다. 투기과열지구가 6년만에, 투기지역이 5년만에 재등장하면서 기존에 있던 청약조정지역과 어떻게 다른지 살펴본다. 대상 지역의 크기로만 보자면, 투기지역의 모든 대상 지역을 투기과열지구가 포함하고 있고, 또 투기과열지구의 모든 대상 지역을 청약조정지역이 내포하고 있다. 우선 ‘청약조정지역’은 작년 11·3 대책과 함께 등장한 것으로, 투기과열지구의 주요 내용 중 청약과 관련한 내용을 주로 빼내 만든 규제 지역이다. 청약 1순위 자격 제한, 재당첨 제한, 분양권 전매제한 등이 적용된다.정부는 예전 투기과열지구 지정 요건 중 정량 요건의 일부를 준용해 주택시장의 과열이 발생했거나 발생할 우려가 있는 지역을 청약조정지역으로 묶었다. 11·3 대책과 6·19 대책을 거치며 서울 전역과 경기 과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2 등 경기 7개시, 부산 해운대구 등 7개구와 세종시가 지정됐다. 하지만 청약조정지역 제도가 시장에서 통하지 않자, 훨씬 더 수위가 높은 ‘극약 처방’이라고 할 수 있는 ‘투기과열지구’ 카드를 이번에 내놓은 것이다. ●투기과열지구 - 재건축 조합원 지위 양도 금지 투기과열지구는 재건축 조합원 지위 양도가 조합설립인가 이후 전면 금지되고, 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 내려가는 등 20개 가까운 규제가 동시에 적용되는 그야말로 ‘부동산 규제 종합세트’다. 원래 규제 개수가 14개였지만 이번에 재개발 분양권 전매 금지, 정비사업 분양 재당첨 5년 제한 등이 추가되면서 19개로 불어났다. 투기과열지구는 2002년 서울 전역 및 수도권을 중심으로 적용됐다가 2011년 말 서울 강남 3구(강남·서초·송파)에서 마지막으로 해제되면서 사라졌다. 6년 만에 부활한 투기과열지구에는 서울 전역과 경기 과천, 세종시가 들어갔다. ●투기지역 - 주택담보대출 세대당 1건 제한 부동산 전문가들은 “투기과열지구 지정은 특정 지역 규제에 효과가 가장 크지만 시장 심리를 얼어붙게 만들기 때문에 정부가 신중한 입장을 취해왔다”며 “분양권 전매 최대 5년간 제한, 재건축 조합원 지위 양도 금지 등이 들어있기 때문에 집값 상승의 진원지인 강남 재건축 시장을 진정시키는 데 효과를 낼 것”이라고 내다봤다. 이번에 투기과열지구로 묶인 지역 가운데 서울 일부와 세종시는 ‘투기지역’으로도 중복 지정됐다. 투기지역은 투기과열지구보다는 규제 정도가 다소 약하지만, 주택담보대출을 규제하는 등 투기 수요를 억제하기 위한 규제다. 투기지역으로 선정되면 양도세 가산세율이 적용되고, 주택담보대출 건수가 세대당 1건으로 제한된다. ●청약조정지역 - 청약 1순위·재당첨 자격 제한 따라서 투기과열지구로 지정된 곳 중 일부에 대해서 투기지역을 ‘중복 지정’한 것은 이들 지역에 추가로 ‘세제 및 금융 규제’를 강화하기 위한 조치인 셈이다. 투기지역은 2012년 5월 서울 강남3구에서 마지막으로 해제된 이후 지정된 곳이 없었으나, 이번에 서울 강남 등 11개구와 세종시가 새로 선정됐다. 국토부 관계자는 “투기과열지구가 공급, 청약 등 주택시장 자체에 대한 규제라면 투기지역은 돈과 관련한 금융 규제로, 두 가지가 중복 지정되면 투기과열지구의 ‘규제 패키지’에 더해 금융 규제까지 더해지며 더 강력한 규제가 된다”고 말했다. 이 관계자는 “투기과열지구에서 과열이 더 심한 곳만 골라내서 투기지역으로 지정한 것”이라며 “과거에도 정책 효과를 극대화하기 위해 투기과열지구와 투기지역을 동시에 지정해 적용한 사례가 많았다”고 부연했다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

정부가 2일 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표했다. 이번 대책은 ▲투기과열지구·투기지역 지정 ▲다주택자 양도세·금융규제 강화 ▲서민 주거안정을 위한 임대·분양주택 공급 확대 ▲실수요자 우선 청약제도 개편 등이 핵심이다.이번 대책의 세부 내용을 문답으로 정리했다. -투기과열지구·투기지역으로 지정된 지역은 어디이며 언제부터 적용되나.→투기과열지구로는 재건축·재개발 등 정비사업 예정지역을 중심으로 과열이 심화하고 있는 서울 전역과 경기 과천시, 세종시가 지정됐다. 투기지역으로는 일반 주택시장으로 과열이 확산하는 서울 ‘강남 4구’(강남·서초·송파·강동)와 용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서 등 서울 총 11개구, 세종시가 지정됐다. 다만 세종시는 투기과열지구와 투기지역 모두 행정중심복합도시 건설예정지역으로 한정했다.8월 3일부터 적용된다. 또한, 조정대상지역에는 서울 전체구와 경기도 과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2, 부산 7개구(해운대·연제·동래·부산진·남·수영구·기장군), 세종시가 들어갔다. -투기과열지구 내 정비사업 규제는 어떻게 달라지나.→기존 재건축에만 적용되던 조합원 분양권 전매제한 규제가 재개발 도시환경정비사업으로까지 확대된다. 기존에 없던 규제인 정비사업 분양분 재당첨 제한 조치도 재건축과 재개발 도시환경정비사업에 적용된다. 조합원 지위양도 제한과 조합원 주택공급수 제한은 기존처럼 재건축에 한해 적용된다. -투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축 사업 조합원 지위 양도가 가능한가.→조합원 지위양도 제한은 투기과열지구 내 재건축 조합설립 인가 이후 소유권이전 등기 이전단계에 있는 단지에 해당된다. 이 경우 재건축 예정 주택을 매입하더라도 조합원 지위는 양도받을 수 없다. 기존에는 투기과열지구에서 조합설립 후 2년 안에 사업시행인가 신청이 없고 2년 이상 소유한 경우, 사업시행인가 후 2년 내 착공하지 못하고 2년 이상 소유한 경우에 예외적으로 재건축 조합원 지위양도를 허용해왔다. 기존 조건에서 ‘2년’인 기간이 이번 대책에서는 모두 ‘3년’으로 강화됐다. -투기과열지구 지정 전 재건축 주택 매매 계약을 체결했지만, 잔금을 치르지 못해 이전등기를 하지 못한 경우는 어떻게 되나.→이전등기를 한 경우 조합원 지위가 양도되는 게 원칙이지만, 투기과열기구 지정 전 매매 계약만 체결한 경우는 예외적으로 조합원 지위양도를 허용한다. -투기과열지구 내 정비사업 분양권 재당첨 제한은 언제부터 적용되나. 예외 사유는 없나.→조합원 분양 재당첨 제한은 법 개정 사항으로, 정부는 9월 법 개정안을 발의해 12월까지 법 개정을 완료할 계획이다. 일반분양 재당첨 제한 역시 법 개정 시기에 맞춰 주택공급규칙을 개정해 12월부터 적용할 예정이다. -법 개정 전 정비사업 구역에 소유한 주택에 대해서도 조합원 분양 재당첨 제한이 적용되나.→투기과열지구 내 정비사업 일반분양이나 조합원 분양에 당첨된 가구에 속한 사람은 5년간 투기과열지구 내 정비사업 일반분양이나 조합원 분양의 재당첨이 제한된다. 예를 들어 지난해 8월 조합원 분양 전에 A 재건축아파트를 취득한 경우, 법 개정 이후인 내년 1월 B 재건축아파트를 취득해 다음 달인 2월 B 아파트가 관리처분인가를 받았다면 5년 뒤인 2023년 2월까지 A 아파트 조합원 분양신청을 할 수 없다.-투기과열지구에서 3억원 이상 주택거래 시 자금조달계획 신고 서류와 절차는.→시·군·구청에서 지정된 서식에 따라 자기 자금, 차입금 등 주택 취득에 소요되는 자금 조달계획을 적어 내야 한다. 이 서류는 관할 세무서에 통보될 수 있다. 허위신고로 의심되는 경우 당국이 사실 여부를 조사할 수 있다. -다주택자 양도소득세 중과 기준과 세율은 어떻게 바뀌나.→현재 다주택자가 조정대상 지역에서 주택을 양도할 때 양도차익에 따라 6∼40%의 기본세율을 적용하고 있다. 이번 대책에서 2주택자에게는 기본세율에 10%포인트를 더하고, 3주택 이상자에게는 기본세율에 20%포인트를 더해 적용하기로 했다. 아울러 3년 이상 주택 보유 시 보유 기간에 따라 양도차익의 10∼30%를 공제해주던 장기보유 특별공제 혜택도 없앤다. 다만 2주택 소유자 중 새집을 산 후 3년 이내 기존 주택을 파는 경우나 기준시가 1억원 이하 주택, 장기 매입 임대 주택 등은 양도세 중과세 대상에서 제외한다. 이 조치는 내년 4월 1일 이후 양도 주택부터 적용한다. -금융규제 강화로 실수요자들의 주택구입 자금 조달이 어려워질 수 있다는 우려가 있다.→이번 부동산 대책은 투기 수요를 억제하고 실수요자를 보호하기 위한 것이다. 부부합산 연소득 6000만원 이하, 주택가격 6억원 이하, 무주택세대에 대해서는 투기지역, 투기과열지구 지역의 주택담보대출 경우 LTV·DTI 한도를 기준보다 10%포인트 완화된 50%를 적용한다. 또한 디딤돌대출이나 보금자리론 등 정책 모지기를 연내 차질없이 공급할 계획이다. -부동산 투기 등을 단속하는 특별사법경찰제를 도입한다는 데 내용은.→현재 국토부, 지자체 공무원은 수사권이 없어 부동산 불법행위 단속에 한계가 있다. 이들에게 증거물 압수, 현행범 체포, 피의자·참고인 조사, 검찰에 사건송치 등 권한이 있는 특별사법경찰 직위를 부여할 계획이다. 또한 적발된 불법행위는 엄정히 처벌하고 불법전매 처벌을 기존 ‘3년 이하 징역 또는 3000만원 이하의 벌금’에서 ‘3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금’으로 강화한다. -다주택자가 자발적으로 임대주택을 등록하도록 유도하겠다고 했는데, 어떤 인센티브가 있나.→현재도 주택임대사업자로 등록하는 경우 임대주택에 대한 취득세, 재산세 감면 외에도 임대소득에 대한 소득세를 일반·준공공 여부에 따라 30%나 75% 감면해주고 있다. 또한 5년 이상 장기로 임대할 경우 양도소득세 감면 혜택과 함께 종합부동산세 비과세 혜택도 준다. 이에 더해 앞으로 기획재정부 등 부처 협의를 통해 추가 인센티브를 확대할 계획이다. 가장 민감한 건강보험료 상승 부담을 덜어주는 방안에 대해서도 긴밀하게 논의하고 있다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

정부가 2일 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표했다. 이번 대책은 ▲투기과열지구·투기지역 지정 ▲다주택자 양도세·금융규제 강화 ▲서민 주거안정을 위한 임대·분양주택 공급 확대 ▲실수요자 우선 청약제도 개편 등이 핵심이다.새 정부 들어 6·19 대책을 발표한 지 두 달도 채 지나지 않은 시점에 정부가 주택시장 안정화 방안을 발표한 이유는 시장에서 6·19 대책의 약발이 잘 먹히지 않았다는 판단 때문으로 보인다. 6·19 대책은 조정대상지역의 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 10%P 하향하고, 서울 전역의 전매제한기간을 소유권이전등기시까지 강화하는 것이 주요 내용이다. 하지만 대책 발표 이후에도 상대적으로 규제가 덜 한 재건축·재개발 조합원 분양권, 오피스텔 및 지방 청약시장 등을 중심으로 투기수요가 계속 유입되고 있다. 특히 6·19 대책 이후 서울의 주택가격 상승폭은 축소됐지만, 7월부터 상승폭이 다시 확대되는 추세다. 서울 아파트 가격의 주간 상승률은 지난 6월 첫주 0.28%에서 둘째주 0.18%, 셋째주 0.12%, 넷째주 0.10% 등으로 상승폭이 낮아졌다. 하지만 7월 들어서는 첫주에 0.11%로 반등한 뒤에 둘째주 0.14%, 셋째주 0.17%, 넷째주 0.24%, 다섯째주 0.33%까지 올랐다. 서울 강남 11개구 뿐만 아니라 강북 14개구의 상승률도 높았다. 주택시장 과열 현상이 서울 전역으로 확산되는 모양새다. 재건축 예정단지가 밀집된 강남·서초 등 강남 4개구와 양천(목동), 영등포(여의도) 등은 과열이 더욱 심화되고 있다. 강북에서는 재개발 사업이 활발한 용산·성동·마포, 재건축 예정단지가 다수 있는 노원 등의 상승률이 높다.지방을 보면 부산은 6·19 대책 이후 과열이 다소 진성세를 보였지만 재건축 사업이 활발한 과천과 공공택지 신규 분양이 많은 세종 등은 과열 현상이 계속되고 있다. 정부는 투기목적의 수요가 주택시장에 다수 유입됐다고 보고 있다. 다주택자의 추가적인 주택 구매가 크게 늘어나고 있다는 것이다. 전체 주택 거래량에서 1주택 이상을 갖고 있는 유주택자의 비중은 2006~2007년 31.3%에서 2013~2017년 43.7%로 급증했다. 2주택 이상을 보유한 다주택자가 집을 또 사는 비중은 2015년 7.5%에서 지난해와 올해 14.0%로 2배 가까이 늘었다. 재건축·재개발 시장도 들썩이고 있다. 전매제한기간 및 재당첨 제한이 있는 일반분양분에 비해 규제가 덜 한 조합원 분양권 거래가 크게 늘었다. 상반기 기준 조합원 분양권 거래량을 보면 2013년 1549건, 2014년 2076건, 2015년 2929건, 지난해 2756건에서 올해 6988건으로 급증했다. 하반기에도 경제 여건이 나아지고, 미국 기준금리 인상이 완만하게 진행될 것으로 전망돼 투기수요 유입이 계속될 우려가 있다. 높은 분양가의 분양물량이 주변 집값을 자극하면 주택시장 불안이 더 확산될 가능성도 제기된다. 국토교통부 관계자는 “기존 주택시장 및 청약시장 등의 과열은 실수요자의 내집 마련을 어렵게 만든다”면서 “새 정부는 주택 정책의 최우선 가치를 서민 주거안정 및 실수요자 보호로 삼고, 집은 투자가 아닌 ‘거주’ 대상으로 투기수요를 철저히 차단할 계획”이라고 밝혔다. 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr

정부가 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동)와 세종시 등을 투기지역으로 중복 지정하고, 다주택자에게 양도세를 강화하기로 했다.투기과열지구 및 투기지역에는 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 금융규제를 강화한다. 부동산 투기를 막기 위해 투기과열지구 안에서 주택을 거래할 경우 자금조달계획 및 입주계획 등의 신고를 의무화한다. 자금출처 확인 등으로 증여세를 비롯한 세금 탈루 여부를 조사하기 위해서다. 최근 주택시장 과열로 더 어려워진 서민들의 ‘내집 마련’을 지원하기 위해 수도권 안에 공적임대주택을 확충하고 도심 내 임대주택 공급, 공공택지 개발, 신혼부부를 위한 분양형 공공주택 신규 건설 등도 추진한다. 정부는 2일 여당과의 당정 협의를 거쳐 이와 같은 내용을 담은 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표했다. 국토교통부는 새 정부 들어 6·19 대책을 발표했지만 지난달부터 서울을 중심으로 주택가격 상승폭이 다시 확대되고, 다주택자의 추가 주택 구매가 크게 늘어나는 등 투기목적의 수요가 주택시장에 다수 유입됐다고 진단했다. 그동안의 세제·주택규제 완화가 저금리 및 대내외 경제여건 개선과 맞물리면서 투기수요가 늘어났다는 것이다. 정부는 “하반기에도 투기수요 유입이 계속되고 일부 고분양가 분양물량이 주변 집값을 자극하면 주택시장 불안이 확산될 우려가 있다”면서 “새 정부는 주택 정책을 서민 주거안정 및 실수요자 보호를 최우선의 가치로 삼아 추진할 것”이라고 이번 대책의 취지를 설명했다. 이번 대책은 ▲투기과열지구·투기지역 지정 ▲다주택자 양도세·금융규제 강화 ▲서민 주거안정을 위한 임대·분양주택 공급 확대 ▲실수요자 우선 청약제도 개편 등이 핵심이다.우선 정부는 과열지역에 투기수요 유입을 차단하기 위해 투기과열지구 및 투기지역을 지정하기로 했다. 투기과열지구는 서울 25개구 전역과 과천, 세종시다. 투기지역은 서울 강남 4구와 용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서 등 7개구 및 세종시다. 서울 강남 4구와 세종시는 투기지역으로 중복 지정됐다. 투기과열지구와 투기지역은 오는 3일자로 지정된다. 높은 분양가로 인해 주택시장 불안이 우려되는 지역은 분양가상한제 적용지역으로 선정하는 등 민간택지에 대한 분양가상한제 적용 요건도 개선한다. 적용기준 개선을 위한 주택법 시행령 개정은 다음달 중으로 추진하기로 했다. 재건축·재개발 규제도 정비한다. 재건축부담금 부과 유예를 추가로 연장하지 않고 내년 1월부터 재건축 초과이익 환수제를 예정대로 시행하기로 했다. 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한 기준을 강화한다. 현재 투기과열지구로 지정되면 재개발 및 도시환경정비사업의 조합원 분양권은 전매제한이 없는데, 앞으로는 ‘관리처분계획인가 후 부터 소유권이전등기시’까지 조합원 분양권 전매를 금지한다. 재개발 사업시 임대주택 공급 의무비율 하한을 5%(서울 10%)로 설정해 임대주택 공급도 촉진하기로 했다. 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 투기과열지구와 투기지역, 조정대상지역(성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2, 부산 해운대·연제·동래·수영·남·기장·부산진) 안에 있는 주택을 팔 경우 양도소득세를 더 물린다. 현재는 다주택자에게 양도차익에 따라 기본세율(6~40%)이 적용되는데 2주택자에게는 기본세율에 10%P, 3주택자 이상에게는 20%P를 더 물린다. 양도세 강화는 내년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용된다. 장기보유특별공제 혜택도 배제한다. 1세대 1주택 양도세 비과세 요건도 강화된다. 현재는 양도가격 9억원 이하인 집을 2년 이상 보유하면 비과세 받을 수 있지만 2년 이상 거주 요건이 추가된다. 이 요건은 당장 오는 3일 이후 취득하는 주택부터 적용된다. 분양권을 전매할 경우 현재 50%(1년 이내 전매), 40%(1년 이상~2년 미만), 6~40%(2년 이상)인 양도소득세율도 보유 기간에 관계없이 50%로 통일한다. 다주택자 등에 대한 금융규제도 강화한다. 일단 투기지역 안에서는 현재 차주당 1건으로 돼 있는 주택담보대출을 세대당 1건으로 제한한다. 그동안에는 동일 세대면 다른 세대원도 추가 대출을 받을 수 있었다. 투기과열지구와 투기지역에는 주택유형이나 대출 만기, 대출액 등에 관계없이 LTV·DTI를 40%로 적용하기로 했다. 주택담보대출을 1건 이상 받은 세대에 속한 자가 추가로 주택담보대출을 받을 경우에는 LTV·DTI 비율을 10%P씩 강화한다. 다만 서민과 무주택세대주 등 실수요자에게는 LTV·DTI를 10%P씩 완화 적용한다. 투기과열지구 안에서 주택을 거래할 경우 계약 당사자, 계약일, 거래가액 등에 더해 자금조달계획 및 입주계획 등도 신고하도록 의무화한다. 대상은 3억원 이상 주택으로 분양권과 입주권도 포함된다. 정부는 자금출처 확인 등을 통해 증여세 등 세금 탈루여부를 조사하고, 위장전입과 실거주 여부 확인에도 활용할 계획이다. 서민들을 위한 주택공급은 확대한다. 공적임대주택은 연간 13만호, 공공지원주택은 연간 4만호를 공급하기로 했다. 연간 17만호의 60%(연간 10만호)는 수도권에 공급된다. 신혼부부를 위한 분양형 공공주택(가칭 신혼희망타운)도 짓는다. 신혼부부에게 공적임대주택을 연간 4만호씩 5년간 총 20만호를 공급하고, 이와 별도로 분양형 공공주택을 연평균 1만호씩 총 5만호 추가 공급한다. 주택 유형은 신혼부부가 여건에 따라 공공분양주택, 분납형 주택, 10년 분양전환임대 등 옵션형으로 선택할 수 있도록 할 계획이다. 실수요자를 위해 청약제도도 정비한다. 투기과열지구 및 조정대상지역에는 1순위 자격 요건을 강화한다. 현재 청약통장 가입 후 수도권은 1년, 지방은 6개월을 경과하고 납입횟수(국민주택, 수도권 12회·지방 6회)·예치기준금액(민영주택)을 충족해야 1순위 자격을 받을 수 있다. 앞으로는 청약통장 가입 후 2년, 납입횟수 24회(국민주택) 이상으로 요건을 강화한다. 가점제 적용도 확대한다. 현재는 무주택 실수요자에게 민영주택 중 일반공급 주택 수의 40~100%에 대해 가점제를 적용하는데 투기과열지구 및 조정대상지역에서는 가점제 비율을 상향하기로 했다. 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr

에이즈 감염자에게 대출을 거부한 은행이 소송에 휘말렸다. 에이즈감염자를 돌보는 단체들은 “명백한 차별행위”라면서 은행에 비난을 퍼붓고 있다. 아르헨티나에 사는 마누엘(47)은 지난해 12월 현지의 한 시중은행에 대출을 신청했다. 생애 첫 주택을 마련하기 위해서다. 같은 달 마누엘은 병원에서 종합검진을 받았다. 여기에서 그는 마누엘은 에이즈에 감염됐다는 충격적인 소식을 접한다. 자신이 에이즈 감염자라는 사실을 까맣게 모르고 살던 그는 한때 절망했지만 치료관리를 받으면 일상생활엔 문제가 없다는 말에 용기를 얻고 다시 일어섰다. 그 사이 은행의 대출 건은 정상적으로 진행됐다. 은행은 지난 1월 주택담보대출을 승인했고, 2월엔 지정 병원에 가서 종합검진을 받으라고 했다. 아르헨티나에선 대출을 받을 때 반드시 생명보험에 가입해야 한다. 생명보험에 가입하려면 종합검진은 필수 절차다. 병원에선 에이즈검사를 받으라고 했지만 마누엘은 동의하지 않았다. 에이즈검사를 생략하고 진행된 종합검진에서 그의 건강상태는 ‘매우 좋음’으로 나왔다. 하지만 마누엘은 얼마 뒤 은행으로부터 대출이 취소됐다는 통지를 받았다. 생명보험 측 의사가 종합검진 결과를 보고 가입을 거부했기 때문이라고 했다. 마누엘은 종합검진 결과에 대한 다른 의사들의 소견서를 받아 다시 은행을 찾았지만 은행은 요지부동이었다. 생명보험 가입이 거부돼 대출이 불가능하다면서 마누엘을 상대하려 하지 않았다. 알고 보니 에이즈검사를 거부한 게 보험가입이 거절된 결정적 이유였다. 마누엘은 에이즈감염자를 돕는 재단을 찾아가 사정을 설명하고 법적 대응에 나섰다. 은행과 생명보험을 상대로 손해배상을 청구한 것. 그는 “계약금까지 건 집을 사지 못하게 됐다”면서 “집도 못사고 차별까지 받은 만큼 물질적 피해와 정신적 피해를 배상하라”고 요구했다. 아르헨티나는 보험에 대한 법에 평등권을 보장하고 있다. 에이즈 감염자라는 사실만으로 보험 가입을 거부하는 건 위법이다. 현지 언론은 “이번 사건으로 에이즈 감염자에 대한 차별 논란이 다시 불거졌다”면서 “에이즈 감염자에 대한 제도적 보호가 강화돼야 한다”고 보도했다. 임석훈 남미통신원 juanlimmx@naver.com