근무지 바뀌어 서울 집 사려는 1주택자 대출 되지만 2년 내 기존 집 팔아야 사업자금으로 쓰려는 서울 다주택자 LTV 30% 안에서 한 채당 1억원 제한 강남에 25억짜리 집 사려는 무주택자 2년 안에 전입하는 경우 대출 가능정부가 ‘9·13 대책’을 통해 주택 관련 대출을 엄격히 제한하면서도, 실수요에 대해선 폭넓은 예외도 인정하고 있다. 무주택자, 1주택자, 2주택자 이상 등의 구체적인 사례를 통해 주택담보대출과 전세자금대출 규제에 대한 의문을 풀어 봤다.●무주택자 →전세를 계속 살려고 하는 무주택자인데 전세대출에 변화가 있나. -없다. 무주택자는 전세대출 공적 보증에서 소득 제한을 받지 않는다. →서울 강남에 25억원(공시가격 9억원 초과)짜리 집을 사려는 무주택자인데 대출을 받을 수 있나. -가능하다. 다만 2년 안에 전입해야 한다. 이를 어기면 주택 관련 대출이 3년간 제한된다. →주택 보유자인 부모님과 함께 사는 무주택 미혼이다. 서울에 집을 매입해 분가하려는데 새로 집을 살 때 주택담보대출을 받을 수 있나. -원칙적으로는 대출이 불가능하지만 예외를 인정받아 주택담보대출비율(LTV) 40%까지 가능하다. 또 세대 분리이기 때문에 기존 주택을 팔 필요도 없다. ●1주택자 →현재 경기에 살고 있는데 지난해 전세를 끼고 서울에 아파트 한 채를 사 놨다. 내년에 이사할 때 주택담보대출을 받을 수 있나. -LTV 40%까지 대출 가능하다. 1주택자의 주택담보대출 금지는 규제 지역(조정대상·투기과열·투기지역) 에서 새로 구매할 때만 적용된다. →서울에 집 한 채 있는 맞벌이다. 지방에 근무하면서 전세대출을 받았는데 연장이 가능한가. -가능하다. 참고로 보금자리론을 이용할 수 있는 소득 기준은 맞벌이 신혼부부 8500만원, 1자녀 가구 8000만원, 2자녀 가구 9000만원, 3자녀 가구 1억원 등이다. →1주택자인데 근무지 이전으로 서울로 이사 간다. 집을 사서 가려는데 주택담보대출을 받을 수 있나. -받을 수 있다. 예외로 인정되기 때문이다. 대신 2년 내에 기존 주택을 팔아야 한다. 이 밖에 집을 넓혀 가는 경우, 결혼을 하면서 새로 주거지를 정할 때도 예외가 적용된다. ●2주택 이상 다주택자 →서울 강북에 아파트 2채가 있는데 아이가 중학교에 진학하면서 강남구 대치동에서 전세를 얻으려 한다. 기존 주택을 전세로 줘도 자금이 부족하고, 집을 담보로 한 대출도 제한돼 돈이 부족하다. 전세대출이라도 받을 수 있나. -어렵다. 2주택 이상 다주택자들에 대한 전세자금대출의 공적 보증이 금지됐기 때문에 사실상 은행권 대출은 안 된다. →서울 강북에 아파트 2채가 있는데 애들 학교 문제 때문에 전세대출을 받아 강남구 대치동에 살고 있다. 전세대출을 연장할 수 있나. -강북 아파트 2채 중 1채를 매각한다면 만기 연장이 가능하다. →서울과 경기에 집이 한 채씩 있는 다주택자다. 사업 자금을 주택담보대출로 받는 일이 잦다. 그런데 이제는 이런 대출이 불가능한가. -받을 수 있다. 대신 대출 자금을 주택 구입에 사용하지 않겠다는 약정을 체결해야 하고, 주택 한 채당 대출 금액이 최대 1억원으로 제한된다. 계산해 보면 LTV 30% 범위 안에서 최대 2억원까지는 가능하다. →2주택자인데 생활안정자금으로 대출을 받아 집을 사면 어떻게 되나. -3개월 단위로 진행되는 주택보유조사에서 추가 주택 구입이 확인되면 대출이 즉각 회수되고, 주택 관련 신규 대출이 3년간 제한된다. ●주택임대사업자 →임대주택을 담보로 주택담보대출을 받아 임대사업을 하고 있다. 현재 주택담보대출의 만기가 2019년 말인데 연장이 되나. -가능하다. 이번 임대사업자 대출 규제(LTV 40%)는 신규 등록 임대주택에만 해당된다. →서울에 새로 집을 지어서 임대주택사업을 하려는데, 이 경우에도 LTV 40%가 적용되나. -적용받지 않는다. 서울은 투기지역 혹은 투기과열지구이지만 신규 주택을 건설해 임대하면 예외가 적용된다. →서울에 기존 주택을 매입해 임대주택사업을 하려는데 대출 규제를 받게 되나. -규제 대상이다. 대출 금액이 LTV 40%로 제한된다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

터키·아르헨티나 등 통화가치·주가 ‘뚝’ 미·중 무역전쟁에 물가 상승·경기 둔화 세계경제성장률 최대 0.4%P 하락 전망 전세계 집값 폭등…가계부채 뇌관으로미·중 무역전쟁, 이로 인해 불거진 신흥국 금융 불안이 2008년 금융위기 이후 10년 만에 ‘위기설’을 촉발시키고 있다. 미국이 기준금리를 올리기 시작한 충격으로 신흥국에서 자금이 대거 이탈하며 통화가치와 주가를 동시에 끌어내리는 것이다. 지난 10년 동안 미국의 양적완화(중앙은행이 채권을 사들이는 등의 방식으로 시중에 돈을 푸는 정책)로 신흥국 경제를 지탱해 왔지만 이러한 ‘빚’에 기댄 성장이 결국 부메랑으로 돌아오는 모양새다. 도널드 트럼프 미국 대통령은 지난 6월 500억 달러(약 55조원) 규모의 중국산 제품에 25%의 관세를 부과하겠다고 발표하면서 미·중 무역전쟁에 불을 붙였다. 국제금융센터는 미국의 관세 부과 대상이 2500억 달러(약 275조원)로 확대될 경우 미·중 경제가 둔화되고 물가 상승 압력이 강해져 세계 경제성장률은 최대 0.4% 포인트 하락할 것으로 전망했다. 또 2020년까지 세계경제 규모가 4800억 달러(약 530조원) 감소할 것으로 추정했다. 2008년 금융위기 수준의 경기 침체 가능성이 제기되는 이유다. 최근 터키, 아르헨티나 등 신흥국 위기도 또 다른 위험 요인이다. 10년 전과 비교하면 미국에서 촉발된 위기라는 점에서는 같지만 방향은 정반대다. 2008년엔 미국의 부동산 버블(거품)이 꺼지면서 리먼브러더스 파산과 금융시장 경색으로 이어졌다. 지금은 금융위기를 극복한 미국이 시중에 풀었던 돈을 거둬들이는 과정에서 신흥국이 자금 이탈로 휘청거리고 있다. 올 들어 아르헨티나와 터키의 통화가치는 각각 50.9%, 40.9% 곤두박질쳤다. 터키 주가도 연초 대비 19.9% 떨어졌다. 금융위기 이후 각국이 초저금리 기조를 장기간 유지한 것은 세계 부동산 시장에 거품이 끼는 요인으로도 작용했다. 글로벌 유동성이 풍부해지면서 부동산으로 자금이 쏠렸고, 각국 정부는 대출 규제까지 완화하면서 집값 상승을 부추겼다. 최근 한국을 비롯해 스웨덴, 호주, 캐나다 등이 부랴부랴 주택담보대출 규제를 강화하는 것은 부동산 버블과 가계대출이 금융 시스템에 위협이 된다는 사실을 보여 주는 증거다. 세계 부동산 가격 수준을 보여 주는 지표가 지난 10일 국제통화기금(IMF)이 발표한 2017년 4분기 글로벌 실질 주택가격지수다. 이 지수는 2000년 1분기를 기준(100)으로 두고, 물가 상승률을 제외한 실질적인 주택가격 추이를 보여 준다. 이 지수는 지난해 4분기 160.1로 집계 이후 최고로 치솟았다. 대외경제정책연구원 정영식 국제금융팀장은 “특히 신흥국은 금융위기 이후 상승 폭이 선진국보다도 가파른 모습을 보이고 있다”고 말했다. 실제 국가별로는 홍콩 집값이 전년 대비 11.8% 올라 상승 폭이 가장 컸다. 아일랜드(11.1%), 필리핀(7.2%), 태국(6.4%) 등이 뒤를 이었다. 반면 미국은 3.9%, 중국은 3.2% 오르는 데 그쳤다. 정 팀장은 “최대 관건은 결국 미국의 기준금리 인상 강도와 시점이 될 것”이라면서 “돈줄을 죄는 순간 가계부채와 밀접한 연관이 있는 부동산 버블 문제도 본격화될 것”이라고 우려했다. 상황이 악화되자 금융위기 ‘10년 주기설’이 또다시 고개를 들고 있다. 하지만 이번에는 2008년 금융위기처럼 시중에 돈을 푸는 방식으로는 해결이 어렵다는 분석이 나온다. 윤창현 서울시립대 경영학부 교수는 “2008년이 미국발 ‘금융위기’였다면 2018년은 외화부채 상환 부담이 커진 신흥국들의 ‘외환위기’ 성격”이라면서 “돈을 풀어서 경제를 회복시키기는 어렵다고 본다”고 분석했다. 국제금융협회(IIF)에 따르면 신흥국의 외화표시 부채 규모는 2013년 말 4조 9000억 달러(약 5400조원)에서 지난 1분기 5조 5000억 달러(약 6000조원)로 증가했다. 사상 최대 수준이다. 아르헨티나와 터키는 외환보유액 대비 외화부채가 200%를 웃돈다. 성태윤 연세대 경제학부 교수는 “미국은 신흥국 경제 사정을 보고 통화정책을 하지 않기 때문에 신흥국들은 스스로 자금이 빠져나가지 않게 위기를 관리해야 한다”고 강조했다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr 조용철 기자 cyc0305@seoul.co.kr

‘9·13대책’ 발표 이후 서울, 수도권의 과열됐던 주택시장은 일단 진정세로 돌아선 듯해 보인다. 지난 주말 서울 지역 아파트값은 호가 상승세가 주춤해졌다. 집주인, 매수자 모두 극심한 눈치 보기 작전에 들어가면서 이따금 이뤄졌던 거래마저도 성사되지 않고 있다. 어느 때보다 강력한 대책이라는 평가를 받으면서 일단은 약발이 먹혀드는 모습이다. 전문가들은 신규 주택 구입 돈줄이 막히고, 다주택 보유에 따른 심리적 부담이 커져 주택 투기 수요가 줄어들 것으로 전망했다. 다주택자 신규 대출 원천 차단, 거래절벽? 이번 대책으로 주택 구입 심리가 크게 사그라졌다. 가장 큰 충격은 다주택자의 주택 구입 대출을 틀어막은 조치다. 실수요자든 투자 거래든 매수자가 선뜻 달려들 수 없는 환경이 조성됐다. 집값을 모두 자기 자본으로 동원할 능력이 없으면 집을 사지 말라는 것이기 때문이다. 그동안 주택 거래의 상당 부분을 차지했던 기존 주택 보유자들이 추가로 집을 사들이는 투자성 거래는 끊긴다고 보면 된다. 2주택 이상 보유자는 규제지역에서 신규 주택담보대출이 전면 금지되고, 1주택자도 규제지역 내 고가주택(공시가격 9억원 초과) 구입 시에는 실거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출이 금지된다. 이사를 위해 추가 대출을 받으려면 2주택자는 한 채를 당장 처분해야 하고, 1주택자도 2년 내 처분하겠다고 약정해야 대출이 이뤄진다. 심리적 요인도 거래를 얼어붙게 한다. 부동산중개업자들은 당장 매물이 쏟아지거나 가격이 눈에 띄게 떨어지지는 않을 것으로 내다봤다. 먼저 다주택자들이 쉽게 매물을 내놓을지 의문이다. 시세차익이 많이 난다고 해도 여전히 양도세가 무거워 매각에 부담을 느끼고 있기 때문이다. 강남구 개포동 한 중개업소 대표는 “호가 상승은 잡히겠지만, 그렇다고 급매물이 쌓이지는 않을 것 같다”고 말했다. 그러나 장기적으로는 규제지역에서 은퇴자, 고가주택 보유자 등이 매물로 내놓을 가능성도 있다. 소규모 저렴한 주택을 여러 채 보유한 집주인들도 다주택자 신분을 벗어나려고 양도차익이 적은 주택부터 점차 처분에 나설 것으로 보인다. ??종부세 세율·과표·세 부담 상한 ‘3트랙’ 인상? 보유세·양도세 강화도 충격이 크다. 종부세 중과 대상이 일부 고가주택·다주택 보유자에 한정된다고는 하지만 심리적으로는 주택 보유에 부담을 주기 때문이다. 6억원(1가구 1주택자는 9억원) 초과 고가주택 보유자에게 부과되는 종부세 최고세율을 현행 2.0%에서 2.5%로 상향조정했다가 이번 대책에서는 3.2%로 올렸다. 다주택·고가 주택 보유자에게는 그만큼 주택 보유에 따른 부담을 지운 것이다. 종부세 최고세율을 현행보다 1%포인트 올리면 인상 폭은 50%나 된다. 하지만, 세율 인상보다 더 큰 무기는 공정시장 가객비율 인상이다. 과표에 적용하는 공정시장가액비율은 현행 80%이다. 내년에는 85%로 올리고 2020년에는 90%까지 연 5%포인트씩 인상할 계획이다. 이렇게 하면 집값이 오르지 않아도 세금 부과 가액이 커져 종부세 부담은 자동으로 커진다. 종부세 세 부담 상한도 상향 조정된다. 현재 종부세 세 부담 상한은 150%다. 세금이 올라도 재산세는 전년도 납부 세액의 105∼130%, 종부세는 재산세와 합친 금액이 전년도 세액의 150%를 넘지 않게 부과하고 있다. 세금이 한꺼번에 많이 오르는 부작용을 막으려고 집값(공시가격)이 아무리 많이 올라도 보유세는 전년 대비 최대 50%까지만 부과하도록 상한을 두고 있다. 그런데 이번 대책에서 종부세 세 부담 상한을 300%까지 올렸다. 집값이 오르고 과표가 오르면 응당 상응한 종부세를 내도록 한 것이다. 세 부담 상한도 참여정부 수준이다. 주택 보유자에게 진짜 무서운 무기는 공시가격 인상이다. 정부는 공시지가를 단계적으로 시세와 근접한 가격으로 끌어올리기로 했다. 공시지가 인상은 곧 과표 인상으로 이어지고, 여기에 공정시장가액비율 인상, 세율 상향 조정, 세 부담 상한선 조정 등이 겹쳐 보유세 부담이 경우에 따라서는 2배 이상 커지는 경우도 나온다. 공시지가를 올리면 종부세 부과 대상 여부와 관계없이 1가구 1주택자라도 세율을 손보지 않는 한 재산세 부담이 늘어난다. 재산세·종부세는 양도세와 달리 거래를 하거나 보유 과정에서 수익이 없어도 내는 세금이다. 주택 보유 자체만으로 세금을 물리기 때문에 보유세 인상은 심리적으로 주택 소유 욕구를 떨어뜨린다. 1주택자에게 주어진 양도세 비과세·감면 혜택도 줄였다. 먼저 일시적 2주택자의 양도세 비과세 실거주 기간을 3년에서 2년으로 줄였다. 비과세 기간에 사실상 2주택자이면서도 법적으로는 1주택자 신분으로 가장해 ‘주택 쇼핑’을 하면서 단기 양도차익을 거두는 투기성 거래를 막으려는 조치다. 장희순 강원대 부동산학과 교수는 “설령 양도차익이 기대돼도 보유세를 올리면 심리적으로 주택 투자 수요는 줄어들 수밖에 없다”며 “세율과 과표, 세 부담 상한을 한꺼번에 강화했기 때문에 다주택·고가주택 보유 욕구는 많이 줄어들 것”이라고 내다봤다. 다주택자 가장한 틈새 투기도 억제? 임대사업자를 가장한 편법 투기도 줄어들 것으로 보인다. 다주택자를 가장한 투기 틈새를 틀어막았기 때문이다. 현재는 주택 규모가 85㎡ 이하이면 공시가격이 6억원을 초과해도 올해 말까지 임대사업자 등록 때 양도세를 면제해줬다. 그러나 이번 대책에 이 조항을 삭제했다. 최대 70%까지 가능한 장기보유 특별공제도 혜택도 강화했다. 집값의 최대 80%까지 대출해주던 것을 40%로 축소했고, 다주택자에게는 전세자금 대출을 끊었다. 다주택자 대출 규제가 강화되자 편법으로 전세를 살면서 전세대출로 주택 구입 자금을 충당하는 편법을 막으려는 조치다. 다만, 임대사업등록을 하지 않고 있던 다주택자들이 종부세 부담을 덜려고 기존 보유한 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 6억원 이하 주택에 대해서는 임대주택으로 등록하려고 할 수 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “이번 대책은 시장에 큰 충격을 줄만 한 메시지를 담고 있다”며 “투기 수요 감소, 거래 위축으로 이어질 것 같다”고 전망했다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

미·중 무역전쟁과 신흥국 위기가 2008년 리먼브러더스 파산 이후 10년 만에 다시 ‘금융위기설’을 촉발시키고 있다. 미국이 금리를 올리기 시작한 충격으로 신흥국에서 자금이 대거 이탈하며 통화가치와 주가를 끌어내렸다. 지난 10년간 미국의 양적완화(중앙은행이 채권을 사들이는 등의 방식으로 시중에 돈을 푸는 정책)로 신흥국들은 성장해 왔지만 ‘빚’에 기댄 성장이 결국 부메랑으로 돌아온 모양새다. 지난 6월 도널드 트럼프 미국 대통령이 500억 달러(약 55조원) 규모의 중국산 제품에 25% 관세를 부과하겠다고 발표하면서 미·중 무역 갈등이 본격화된 가운데 세계 경제에는 암울한 그림자가 드리우고 있다. 그 사이 중국은 미국산 제품 659개 품목에 25% 관세를 부과하며 맞대응에 나섰다. 미국도 추가로 2000억 달러(약 220조원) 규모의 중국산 제품에 대한 관세를 10%에서 25%로 올리는 방안을 추진하겠다고 밝혔다. 네 차례에 걸친 양국의 무역협상은 지난달 ‘빈손’으로 끝났다. 지난 13일 미국이 다시 중국에 협상 재개를 제안했다는 소식이 전해졌지만 일각에서는 이번 무역분쟁은 미국 경제 여건이 양호한 가운데 진행돼 통상압박 여력이 커 예상보다 기간이 길어질 수 있다는 분석도 나온다. 국제금융센터는 미국의 관세부과 대상이 2500억 달러(약 275조원)로 확대되고 장기화할 경우 국제 금융시장에 미치는 부작용이 클 것으로 진단했다. 미국과 중국(G2) 경제가 둔화되고 물가상승 압력이 강해져 세계 경제 성장률은 최대 0.4% 포인트 하락할 전망이다. 또한 2020년까지 세계 경제 규모가 4800억 달러(약 530조원) 감소할 것으로 추정된다. 2008년 금융위기 수준의 경기침체 가능성이 제기되는 이유다. 최근 터키, 아르헨티나 등 신흥국 위기도 또 다른 위험 요인으로 꼽힌다. 10년 전과 비교해 보면 미국에서 시작된 위기라는 점은 같지만 방향은 정반대다. 2008년엔 미국의 부동산 거품이 터지면서 주택담보대출이 부실화되고 대형 투자은행 리먼브러더스의 파산과 금융시장 경색으로 이어졌다. 지금은 금융위기를 극복한 미국이 시중에 풀었던 돈을 거둬들이는 과정에서 신흥국이 자금 이탈로 휘청거리는 것이다. 미국이 거의 ‘제로 금리’를 유지하는 사이 고금리를 찾아 신흥국으로 쏠렸던 자금은 다시 미국으로 돌아가고 있다. 경기가 회복된 미국은 올 상반기에만 두 차례 금리를 인상하는 등 본격적으로 돈을 죄는 긴축 정책에 나섰다. 신흥국 자금 이탈은 곧 통화가치와 주가의 폭락으로 연결됐다. 올 들어 아르헨티나의 통화가치는 50.9% 곤두박질쳤다. 터키도 40.9% 떨어졌다. 그밖에 브라질(-20.2%), 남아프리카공화국(-17.8%), 러시아(-16.9%)의 상황도 심상치 않다. 신흥국 위기 전염에 대한 경고등이 켜진 것이다. 주가도 마찬가지다. 터키 주가는 연초 대비 19.9% 떨어졌다. 러시아와 인도네시아는 8~9%, 아르헨티나는 3%가량 주가가 빠졌다. 2008년이 미국발 ‘금융위기’였다면 2018년 현재는 신흥국의 ‘외환위기’라는 지적도 나온다. 신흥국들의 외화부채 상환 부담이 커지고 있기 때문이다. 국제금융협회(IIF)에 따르면 신흥국의 외화표시 부채 규모는 2013년 말 4조 9000억 달러(약 5400조원)에서 지난 1분기 5조 5000억 달러(약 6000조원)로 증가했다. 사상 최대 수준이다. 아르헨티나와 터키는 외환보유액 대비 외화부채가 200%를 웃돈다. 앞으로 채무 불이행 리스크가 부각되면 자금조달에 더욱 어려움을 겪을 수 있다. 상황이 악화되자 금융위기 ‘10년 주기설’이 또 다시 고개를 들고 있다. 하지만 이번에는 2008년 금융위기처럼 시중에 돈을 푸는 방식으로 해결이 어렵다는 분석이 나온다. 윤창현 서울시립대 경영학부 교수는 “지금은 돈을 풀어서 경제를 회복시키기는 어렵다고 본다”면서 “위기의 성격이 다르니 해법도 달라야 한다”고 말했다. 윤 교수는 “위기를 겪는 신흥국들은 강도 높은 구조조정으로 고통을 감내하는 수밖에 없는데 10년간 빚으로 해결하다가 밀린 숙제를 한꺼번에 하는 꼴”이라면서 “금리를 올려서 자금유출을 막아야 한다”고 강조했다. 성태윤 연세대 경제학부 교수는 “미국은 신흥국 경제 사정을 보고 통화정책을 하지 않기 때문에 신흥국들은 스스로 자금이 빠져나가지 않게 위기관리를 해야 한다”면서 “터키와 아르헨티나는 우리나라가 1997년 외환위기 때 했던 방식으로 극복할 수밖에 없는데 터키는 미국과 정치적 갈등이 있어 국제통화기금(IMF)의 지원을 받기 어려운 상황”이라고 우려했다. 한편 미국발 금융위기와 달리 현재의 신흥국 위기는 전 세계적으로 전염되지 않을 것이란 전망도 나온다. 박창균 중앙대 경영학부 교수는 “터키와 아르헨티나는 기본적으로 경제의 펀더멘털(기초체력)이 약한 국가이기 때문에 전 세계로 전이될 가능성은 적다고 본다”면서 “결국 우물 안의 파도로 끝날 것”이라고 내다봤다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

경제 위기는 외부 세력에 의한 강제적 변화를 이끄는 원인이 된다. 양극화의 시작이라는 평가를 받지만, 1997년 외환위기 당시의 산업 구조조정이 국내 기업들의 세계적 경쟁력을 강화한 측면이 있다. 금융권에서 국제결제은행(BIS) 자기자본비율을 안정성 기준으로 적용하기 시작한 것으로 외환위기 이후다. 2008년 이후 금융권에도 적지 않은 변화가 있었다. 저축은행 사태와 카드정보유출 사태를 겪으면서 금융소비자 보호체계가 일부 강화됐고, 내년부터는 은행권은 바젤3(BIS비율 14%) 기준을 적용받는다. 하지만 2008년 금융위기를 넘는 방법으로 한국은 변화가 아닌 ‘빚’을 선택했다. 2008년 말 723조원 5000억원이었던 가계부채는 지난해 1450조 8000억원을 기록했고, 올 2분기 1493조 2000억원으로 조만간 1500조원을 넘을 전망이다. 지난 3~4년 동안 대출을 통해 아파트 등 부동산에 투자하는 경향이 확산되면서 국내총생산(GDP) 대비 한국의 가계부채는 2017년 기준 94.8%까지 올랐다. 미국(79%)과 일본(57%), 중국(44%)은 물론 경제협력개발기구(OECD) 평균 70%보다 훨씬 높다. 이마저도 눈에 보이는 가계부채만 따졌을 때다. 국제 기준은 개인 사업자를 가계로 분류하고, 개인 간 채무인 전세보증금도 가계 부채로 잡는다. 이 기준을 적용하면 올 1분기 기준 가계부채는 2343조원이다. 특히 791조원에 이르는 주택담보대출과 512조원의 전세보증금은 주택시장이 조정을 받으면 부실화 될 가능성도 있다. 질적인 측면에서는 더 위험하다. 가계부채 대출에서 원리금을 상환하는 장기대출 비중은 20% 안팎이다. 또 신용대출, 부동산 담보대출 등 사용 목적을 제한하지 않는 대출 비중이 지나치게 높은 것도 위험요인으로 꼽힌다. 전문가들은 세계 금융위기가 가계부채 문제를 한번 정리하고 갈 수 있는 기회였음에도 순간의 고통을 피하기 위해 정부가 이를 회피했다고 지적한다. 정희수 하나금융경영연구소 팀장은 “1997년 이후 은행 등을 중심으로 한 금융권의 소매대출이 본격화되면서 가계대출이 지속적으로 늘고 있던 상황에서 2008년 금융위기는 이 문제를 한번 털고 갈 수 있는 기회였던 측면이 있다”면서 “가계부채 문제 등이 부담이 되면서 자본시장 육성 관련 정책도 탄력을 받지 못 했다”고 지적했다. 수출에 의존하는 경제구조를 가졌음에도 지난 10년간 미래 먹거리를 찾는데 실패했다는 것도 문제다. 올해 1~8월 수출액은 3998억 달러로 사상 최대다. 이런 추세라면 올해 연간 수출액은 사상 처음으로 6000억 달러를 돌파할 전망이다. 특히 지난달 반도체 수출액은 전년보다 31.5% 늘어난 115억 달러로 올 6월(112억 달러) 세운 사상 최대 수출액을 다시 깼다. 반도체가 전체 수출액에서 차지하는 비중도 22.5%로 역대 최고치다. 그런데 다른 산업을 살펴보면 문제가 심각하다. 올해 8월까지 수출은 지난해보다 6.6% 늘었지만, 반도체를 빼면 수출 증가율은 0.37%로 내려앉는다. 조선(-56.2%)·액정표시장치(-8.8%)·가전(-7.3%)·무선통신기기(-5.4%) 등은 올해 8월까지 누적 수출액이 감소세다. 반도체 업계 관계자는 “반도체 슈퍼사이클(장기적인 가격 상승 추세)에 들어섰다는 이야기가 나오고 있지만, 수요가 계속 늘 것인지는 알 수 없다”면서 “반도체도 사실 20년전 확보한 경쟁력 우위를 바탕으로 지금까지 버티고 있는 상황인데, 빨리 미래먹거리를 만들어야 한다는 고민은 기업 현장에 있는 사람이라면 누구나 할 것”이라고 말했다. 주원 현대경제연구소 경제연구실장은 “독일의 ‘인더스트리 4.0’처럼 기존 산업 경쟁력 강화가 더 중요할 수 있다”고 말했다. 미래먹거리뿐만 아니라 국민소득 3만 달러시대에도 커지지 않은 내수시장도 고민이다. 이에 문재인 정부가 ‘소득주도성장’이라는 해법을 내밀었지만 현재까지는 성적이 좋지 않다. 소득주도성장의 주요 골자는 최저임금인상 등의 방법으로 저소득층·빈곤층 소득을 증가시켜 이들의 소비지출을 늘리면 내수가 활성화 되고 국민소득도 따라 올라간다는 것이다. 이영 한양대 경제학과 교수는 “성장이 올라가서 분배가 개선이 되는 것이지 소득을 인위적으로 올린다고 성장을 한다는 것은 이해가 안되는 부분이 있다”고 말했다. 결국 지난 10년간 한국경제는 금융시스템을 혁신하는 대신 ‘빚’이라는 진통제로 고통을 넘겼고, 새 먹거리를 찾는 수고보다 이전에 심어놓은 과실을 따먹으며 살았다. 79개월 연속 무역흑자와 4000억 달러가 넘는 외환보유고, 은행권의 안정성 강화에도 불구하고 터키, 아르헨티나 등 신흥국 금융위기설이 나오면 항상 움찔하는 이유다. 특히 우리가 쓸 수있는 카드가 얼마 없다는 것이 더 문제다. 이미 가계부채가 목까지 찬 상황이고, 미국 연방준비제도(연준)가 추가 금리 인상을 예고해 현재 1.50%인 기준금리도 활용할 수 있는 카드가 아니다. 전성인 홍익대 경제학과 교수는 “부채와 무역흑자로 벌어들인 이익 중 상당 부분이 부동산 등 콘크리트 덩어리에 들어갔다”면서 “지표로만 보면 어느 때보다 안정적으로 보이지만, 실제로는 어디서 뭐가 터져도 이상하지 않은 상황”이라고 꼬집었다. 김동현 기자 moses@seoul.co.kr 김주연 기자 justina@seoul.co.kr

금융위기 이후 각국이 초저금리 기조를 장기간 유지한 것은 세계 부동산 시장에 버블이 끼는 요인으로도 작용했다. 글로벌 유동성이 풍부해지면서 대표적인 자산시장으로 여겨지는 부동산으로 자금이 쏟아졌고, 각국 정부는 대출규제까지 완화하면서 집값 상승을 부추겼다. 최근 한국을 비롯해 스웨덴, 호주, 캐나다 등 부동산 시장이 과열된 나라들이 부랴부랴 주택담보대출 규제가 강화되고 있는 것은 부동산 버블과 가계대출이 국가 금융시스템에 위협이 될 정도로 커졌다는 것을 보여주는 증거다. 세계 부동산 가격 수준을 단적으로 보여주는 지표가 지난 10일 국제통화기금(IMF)이 발표한 2017년 4분기 글로벌 실질 주택가격지수다. 이 지수는 2000년 1분기를 기준(100)으로 두고, 물가상승률을 제외한 실질적인 주택가격 추이를 보여준다. IMF에 따르면 지난해 4분기 실질주택가격지수는 160.1로 집계 이후 최고치를 기록했다. 실질 주택가격지수는 금융위기 조짐이 보이던 2008년 1분기 159.0까지 상승했다가 이후 내림세였다. 대외경제정책연구원 정영식 국제금융팀장은 “부동산 가격이 오르는 속도를 보면 우려스러운 부분이 있는 것은 분명하다”면서 “특히 신흥국은 금융위기 이후 상승폭이 선진국보다도 가파른 모습을 보이고 있다”고 말했다. 실제 국가별로 보면 홍콩이 전년 대비 11.8% 집값이 올라 상승폭이 가장 컸고, 아일랜드(11.1%), 필리핀(7.2%), 태국(6.4%) 등이 뒤를 따랐다. 반면 미국은 3.9%, 중국 3.2% 오르는 데 그쳤다. 미국을 비롯한 선진국들은 금융위기 직후 자산을 팔아 부채를 갚는 디레버리징(Deleveraging)을 거쳐 주택가격 조정을 이뤘지만, 신흥국은 가격 조정 없이 외화 유입이 이어진 결과다. 이은재 국제금융센터 연구원은 “과열 정도가 높은 홍콩의 부동산 가격 하락이 다른 국가의 자산·금융 시장에 우려의 신호를 줄 수 있어 지켜볼 필요가 있다”고 지적했다. 국가별 지수에서는 감춰졌지만 선진국 대도시를 중심으로 한 이상과열도 리스크 요인으로 꼽힌다. 소득 대비 주택가격비율(PIR)을 보면 지난해 3분기 기준 PIR은 베이징이 17.1, 시드니 12.9, 서울 11.2, LA가 9.4 수준이었다. PIR이 17이라는 것은 평균 소득으로 중간 값에 있는 집을 마련하는데 소득을 한 푼도 쓰지 않고 17년이 걸린다는 뜻이다. 반면 도쿄와 싱가포르는 나란히 PIR배수가 4.8에 그쳤다. 정 팀장은 “최대 관건은 결국 미국의 금리인상 강도와 시점이 될 것”이라면서 “돈줄을 죄는 순간 가계부채와 밀접한 연관이 있는 부동산 버블 문제도 본격화될 것”이라고 설명했다. 조용철 기자 cyc0305@seoul.co.kr

9·13 부동산 대책에 따른 대출 규제 시행 첫날인 14일 은행 영업점에는 고객들의 문의가 이어졌다. 고객들이 가장 궁금해 한 부분은 전세자금대출이었다. 전세대출 연장이 가능한지, 전세대출 규제가 전체 은행에 적용되는지 등 질문이 잇따랐다. A은행 관계자는 “최근 주택담보대출 규제를 피해 전세대출을 받으려는 수요가 많았기 때문에 오늘도 전세대출 제한에 대해 묻는 전화가 많았던 것으로 보인다”고 말했다. 전날 정부부처가 공동 발표한 ‘주택시장 안정방안’에 따르면 1주택자는 부부합산 소득이 1억원 이하여야 전세대출에 대한 공적 보증을 받을 수 있다. 무주택자는 소득에 관계없이 보증을 해 준다. 전세대출을 받아 ‘갭투자’(전세를 끼고 집을 사는 방식) 등에 악용하지 말라는 취지다. 서울보증보험을 통해서는 전세대출이 가능한지를 묻는 고객도 있었다. 다주택자를 대상으로는 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)를 통한 공적 보증이 원천 금지됐는데, 민간회사인 서울보증보험은 포함되지 않았기 때문이다. 전날 금융위원회는 “민간회사여서 정부 마음대로 할 수 없지만 서울보증보험도 정부 정책에 맞춰 움직이도록 협조 요청을 했다”고 밝혔다. 임대사업자 대출에 대한 담보인정비율(LTV)이 40%로 줄어든 데 대해 오피스텔에도 동일한 규제가 적용되는지 묻는 고객도 있었다. 임대사업자 대출의 경우 주택을 담보로 대출을 받는 경우에만 적용되고 상가나 건물, 오피스텔 등 비주택을 담보로 대출받는 경우에는 적용되지 않기 때문이다. B은행 관계자는 “오피스텔의 경우 9·13 대책과 무관하게 LTV가 70~80%로 변동이 없어 강남, 서초 등 오피스텔 매매가가 높은 지역의 경우 오피스텔 담보 대출이 늘어날 수 있다”고 내다봤다. 생활자금 목적으로 주택담보대출을 받을 때 집을 사지 않겠다는 약정을 체결해야 하는 내용에 대해서도 관심이 높았다. C은행 관계자는 “생활안정자금 대출은 특약을 체결할 예정이고 고객이 직접 기재해야 한다”고 설명했다. 이동현 KEB하나은행 부동산센터장은 “이번 대책은 다주택자들이 추가로 집을 살 때는 대출을 막았지만 반대로 무주택 실수요자 대상으로는 출구를 마련해 놓았다”면서 “실수요자 관점이라면 대출을 긍정적으로 검토해도 될 것”이라고 조언했다. 이어 “아직 부동산 공급 대책은 나오지 않았기 때문에 당분간 투자자들은 관망세를 보일 것”이라고 덧붙였다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

정부가 어제 9·13 주택시장 안정 방안을 발표했다. 문재인 정부 들어 여덟 번째 나온 부동산 대책이다. 보유세 강화와 대출 규제를 내용으로 하는 강도 높은 수요 억제책이다. 집값 상승 억제를 위해 계속 요구해 왔던 공급 확대 대책에 대해 정부가 21일쯤 30만호 규모의 수도권 신규택지 조성 방안을 낸다고 한다. 수요 억제와 공급 확대 정책이 함께 나와야 정책 효과가 극대화된다는 점을 감안하면 다소 안타까운 발표다. 신규 공급안이 빠진 이번 대책의 뼈대는 종합부동산세(종부세) 등 보유세 강화다. 정부가 7월 발표한 세법 개정안보다 종부세의 부과 및 인상 대상이 대폭 확대됐다. 정부는 3주택 이상 보유자와 서울과 세종 등 청약조정대상지역 2주택 이상 보유자에게 종합부동산세 최고세율을 지금보다 최대 1.2% 포인트 올라간 최고 3.2%로 중과하기로 했다. 3%이던 참여정부 때보다 최고세율을 더 강화했다. 세 부담 상한 역시 150%에서 300%로 끌어올린다. 3억~6억원 구간을 신설해 세율을 0.7%로 인상한 것은 시장이 예상하지 못한 내용이다. 2주택 이상 보유 가구는 투기지역 등 규제지역에서 추가로 주택 매매를 하면 주택담보대출을 내지 못한다. 부부 합산 2주택 이상인 가계에 대해서는 전세자금 대출에 대한 공적 보증도 금지하는 등 ‘갭투자’ 가능성을 차단했다. 임대사업자에 대한 양도소득세와 종부세 경감 혜택도 축소했다. 최근 집값 폭등은 시중 유동성 확대와 공급 부족 등이 근본 원인이다. 하지만 투기 열풍이 시작될 때 소극적으로 대응했던 정부의 책임도 없지 않다. 당초 대통령 직속 재정개혁특별위원회가 낸 권고에도 못 미치는 세법 개정안을 지난 7월 기획재정부가 내놓은 것은 패착이었다. 여기에 서울시의 용산·여의도 통개발과 강북 투자 발표 등이 나오자 서울의 아파트 가격이 한두 달 사이에 수억원이 올랐다. 이제라도 정부가 보유세 강화로 방향을 잡은 건 바람직하다. 정부의 강경한 입장을 시장에 전달한 것이다. 이제 시장의 반응을 지켜본 뒤 재산세 상향 조정 등도 필요하다면 추가해야 한다. 국회도 당리당략을 떠나 추후 세법 개정 과정에 협조해야 한다. 이번 대책에 공급 확대 방안이 빠진 건 아쉽지만, 정부는 서울·경기 등 지자체와의 협의를 통해 신규택지 공급 및 도심 내 규제 완화 등 실효성 있는 주택 공급 확대 방안을 내놓겠다고 했으니 지켜보고자 한다. 1주택 보유자에 대한 종부세 부과 기준을 완화하지는 않았지만, 은퇴한 노년층으로 장기 1주택 보유자들이 곤란을 겪지 않도록 세심하게 보완해야 한다.

발표된 부동산 대책이 애초 예상보다 훨씬 강도가 높은 것으로 밝혀지면서 전문가와 시장 관계자들 모두가 놀랐다. 전문가들은 역대 최고 강도의 투기 수요 억제 정책이라고 평가했다. 주택 구입 초기 단계부터 매매 이후 양도세 중과까지 모든 과정에 강력한 수요 억제 수단을 들이댔기 때문이다. 특히 2가구 이상 주택 보유자에게는 투기지역이나 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제 지역에서 주택담보대출을 원천적으로 틀어막으면 전반적으로 주택 구입 욕구가 사그라질 것으로 전망된다. 2주택자 이상은 전세자금 대출 길도 봉쇄해 전세자금을 얻어 추가로 주택을 사들이는 편법을 막았다. 여기에 1주택 구입이라도 9억원 이상의 비싼 집은 실수요 거주 목적이 소명되지 않으면 역시 대출이 금지된다. 똑똑한 한 채를 보유하려는 욕구도 상당 부분 줄어들 것으로 전망된다. 이에 따라 당분간은 매수, 매도자들의 관망세가 이어지고 집값 급등세도 진정될 것이라는 전망이 많다. 다주택자들은 보유세·양도세 중과로 보유냐 매각이냐를 놓고 고민이 깊어질 전망이다. 장희순 강원대 부동산학과 교수는 “주택 인풋(취득 때 대출 규제) 단계부터 아웃풋(양도세 중과) 단계까지 모두 틀어막아 주택 구입 수요가 줄어들고 거래 감소, 가격 하락으로 이어질 수 있다”고 평가했다. 종합부동산세·양도세 강화 또한 투기 수요를 억제하는 효과가 있을 것으로 기대했다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 “종부세와 양도세, 대출까지 망라한 전방위 고강도 처방이라서 지난해 발표한 ‘8·2대책’ 못지않은 파장이 예상된다”며 “투기 수요는 발을 붙일 수 없다는 신호를 주기에 충분한 대책”이라고 진단했다. 대출 규제가 자칫 실수요자 주택 구입에 걸림돌로 작용할 수 있다는 지적도 나온다. 함영진 직방 빅테이터 랩장은 “매매나 전세 모두를 규제해 자가 이전이 안 되는 서민은 주거비 부담이 커질 수 있다”며 “상대적으로 자금 여력이 부족한 실수요자들의 불만이 나올 수 있다”고 말했다. 거래 감소에 따른 주택 시장 위축이 이사·인테리어·가전시장 등 연관 산업의 침체로 이어지는 것을 경계해야 한다는 목소리도 나왔다. 김치영 공인중개사는 “투기 수요는 줄어들겠지만, 양도세 강화로 기존 다주택자들이 매물을 내놓을지는 의문”이라며 “매물이 돌고 거래가 원활해져야 억제 정책에 따른 부작용을 줄일 수 있다”고 말했다. 서울 도심 아파트 공급을 늘리는 대책도 주문했다. 유선종 건국대 부동산학과 교수는 “공급과 수요 양쪽 대책이 나와야 시장이 안정된다”며 “어렵게 신규 택지를 개발하려고 하지 말고, 서울 도심의 재개발·재건축 규제를 완화하는 정책이 필요하다”고 말했다. 한편 더불어민주당은 “이번 세제개편 및 관련 입법사항들이 조기에 국회에서 통과될 수 있도록 최선을 다할 것”이라고 환영했다. 반면 자유한국당은 “잘못된 경제정책으로 고통받는 국민에게 세금을 더 걷겠다는 선언일 뿐”이라며 “앞으로 대책에는 서울 도심 등 주요 지역에 양질의 주택이 공급될 수 있도록 과도한 재건축·재개발 규제를 정상화하는 내용이 담겨야 한다”고 주장했다. 이날 발표된 부동산 대책안은 향후 의원 입법 형태로 추가 발의될 예정이지만, 여야의 입장이 다른 만큼 논의가 쉽지 않을 전망이다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr 이주원 기자 starjuwon@seoul.co.kr

거주 주택 담보대출 LTV·DTI 강화 2주택부터 현행보다 10%P 높이기로 1주택자 소득 1억 이하만 전세보증 다주택·고소득자 ‘갭투자’ 악용 차단집을 새로 살 때는 물론 살고 있는 집을 담보로 대출을 받을 때도 다주택자는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제가 강화된다. 다주택자가 생활안정자금 명목으로 대출을 받아 주택구입자금으로 악용하는 사례를 막기 위한 조치다. 전세자금도 1주택자의 경우 부부합산 소득이 1억원 이하여야 보증을 받을 수 있게 된다. 13일 정부부처가 공동 발표한 ‘주택시장 안정방안’에 따르면 의료비나 교육비 등 생활자금 조달 목적으로 보유 중인 주택을 담보로 받는 대출에 대한 규제가 강화된다. 현재 투기과열지구와 투기지역은 LTV·DTI 각 40%, 조정대상지역 LTV 60%·DTI 50%, 조정대상지역 외 수도권 LTV 70%·DTI 60% 등으로 적용되고 있다. 기타 지역은 LTV가 70%이며 DTI는 적용되지 않는다. 1주택자는 현행과 같지만 2주택 이상 다주택자는 LTV·DTI가 각각 10% 포인트 강화된다. 대책 발표 이후인 14일 대출 신청 건부터 적용된다. 연간 대출한도는 주택별 1억원까지로 제한하기로 했다. 현재는 별도 금액 제한은 없다. 다만 금융회사 여신심사위원회에서 추가 자금 지원 필요성을 승인받으면 1주택자는 연간 대출한도를 적용받지 않을 수 있고 다주택자도 마찬가지로 대출한도 없이 1주택자와 동일한 LTV·DTI를 적용받을 수 있다. 여신심사위가 특별 승인한 결과는 감독 당국에 보고해야 한다. 정부는 생활안정자금을 주택 구입 목적 등으로 유용하지 못하도록 사후 관리도 강화할 계획이다. 우선 생활안정자금을 대출받을 때에는 대출 기간에는 주택을 추가로 구입하지 않겠다는 약정을 체결해야 한다. 또 대출받은 세대의 주택 보유 여부를 주기적으로 확인해 추가로 집을 샀을 경우 대출을 회수하고 주택 관련 신규 대출을 3년 동안 제한하는 등 불이익을 줄 방침이다. 전세자금보증과 전세자금대출 규제도 한층 강화된다. 다주택자와 고소득자가 전세자금대출을 받지 못하도록 하는 데 초점이 맞춰졌다. LTV·DTI 규제 강화로 주택담보대출이 어려워지자 일부 다주택·고소득자가 전세자금보증으로 전세대출을 받아 ‘갭투자’(전세를 끼고 집을 사는 방식) 등에 악용하고 있다는 판단이 깔려 있다. 앞으로 1주택자는 부부합산 소득 1억원 이하까지만 전세자금대출에 대한 공적 보증을 받을 수 있고 다주택자에게는 원천 금지된다. 지금은 주택 보유 수와 무관하게 보증을 제공하고 있다. 무주택자는 소득과 상관없이 보증을 해 준다. 전세대출에 대해서는 금융회사가 주기적으로 실거주와 주택 보유 수 변동 여부를 확인할 계획이다. 실거주하고 있지 않은 것이 확인되면 전세대출을 회수한다. 또 전세대출을 받은 뒤 2주택 이상을 보유하게 되면 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)에서 전세보증 연장을 제한할 방침이다. 최선을 기자 csunell@seoul.co.kr

9억원 이상 주택 실거주 아니면 ‘대출 0’ 임대 사업자 대출 다른 용도 유용 차단 정부가 13일 내놓은 부동산시장 안정화를 위한 대출규제 방안은 그동안 다주택자에게 유입됐던 추가 주택자금을 전면 차단하는 것이 골자다. 은행 대출이 실수요가 아닌 투기 목적을 가진 사람들에게 흘러가는 통로를 없애는 데 대책의 초점이 맞춰졌다. 임대사업자대출에 주택담보인정비율(LTV) 40% 규제를 신설한 것 역시 다주택자들이 임대를 명목으로 무분별하게 주택을 사는 것을 막으려는 의도로 풀이된다. 가장 눈에 띄는 것은 2주택 이상 보유 가구에 대해 투기지역·투기과열지구 등 규제지역 내에서 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출을 전면 금지한 부분이다. LTV를 0%로 적용함에 따라 최소한 규제지역에서는 추가 주택 매입이 잦아들 전망이다. 집 있는 사람과 집 없는 사람을 명확하게 나누는 규제다. 1주택 가구도 규제지역 안에서 주택을 새로 살 때 주택담보대출을 원칙적으로 받을 수 없지만 예외적인 경우에 한해 대출을 허용하기로 했다. 금융위원회가 밝힌 예외 허용 사유는 추가 주택 구입이 무주택자인 자녀의 분가나 부모 봉양 등 실수요를 위한 구입으로 인정될 때다. 단순 거주 변경이나 결혼 등의 사유로 집을 살 때도 실수요로 인정되지만, 이때는 2년 내에 기존 주택을 팔아야 한다. 다주택자·무주택자를 막론하고 규제지역 내에서 공시가격 9억원이 넘는 고가주택은 실거주 목적이 아니면 주택담보대출을 받을 수 없다. 다만 무주택자가 주택 구입 후 2년 내에 전입하는 경우, 1주택 가구가 기존 주택을 2년 내에 처분한다는 조건을 받아들이면 대출이 가능하다. 김태현 금융위 금융정책국장은 “무주택 가구는 고가주택만 실거주 조건이 있을 뿐 나머지는 대출 제한이 기존과 같다”면서 “1주택 가구도 기존 주택을 2년 내에 팔기만 하면 고가든 저가든 상관없이 신규 주택담보대출을 받을 수 있다”고 설명했다. 임대사업자대출에는 LTV 규제가 새로 도입된다. 당초 LTV 비율을 40%보다 높게 가져갈 수도 있다는 관측이 나왔으나, 투기지역·투기과열지구 내 LTV(40%) 규제와 맞춰 대출을 최소화시켰다. 현재 금융사들이 임대사업자에게 통상 80~90% 수준의 LTV를 자율적으로 적용해 온 점을 감안하면, LTV가 반토막이 나는 셈이다. 다만 대책 발표 이후인 14일부터 적용된다. 아울러 당국은 임대사업자대출이 다른 용도로 유용되는 것을 막기 위해 건당 1억원이 넘거나 동일인이 5억원을 넘겨 임대사업자대출을 받은 경우 임대차계약서, 전입세대열람원 등을 사후에 반드시 확인하도록 했다. 대출금을 용도 외로 유용한 것이 확인되면 대출금을 회수하고 임대업 관련 대출을 최대 5년간 제한한다. 김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 “임대사업자에 대한 금융·세제 강화가 맞물리면서 다주택자들이 임대사업자등록 후 집을 추가로 사들일 유인은 상당 부분 해소됐다”고 밝혔다. 조용철 기자 cyc0305@seoul.co.kr

서울·세종 다주택자 종부세율 최대 3.2% 주택 시가 19억원땐 187만원→415만원 임대사업자 대출에 LTV 40% 새로 적용 조세 형평성·위헌 논란 부를 가능성도내년부터 3주택 이상 보유자나 서울·세종 등 조정대상지역 43곳에 2주택을 갖고 있으면 종합부동산세가 대폭 오른다. 주택 합산 시가가 19억원(종부세 과표 6억원)이면 현재 187만원에서 415만원으로 오른다. 1주택자는 과표가 6억원(주택 시가 23억원)으로 같더라도 종부세가 187만원에서 293만원으로 오른다. 집이 있으면 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역) 내 집을 살 때 주택담보대출이 안 된다. 임대사업자 대출도 강화된다.정부는 13일 이런 내용의 ‘주택시장 안정 대책’을 발표했다. 3주택 이상 다주택자, 서울·세종 전역과 부산·경기 일부 등 집값이 급등한 조정대상지역의 2주택 이상 보유자가 타깃이다. 조정대상지역 2주택 이상 보유자와 3주택 이상 다주택자의 주택분 종부세 최고세율을 참여정부(3.0%) 당시보다 높은 3.2%로 올린다. 지난 7월 발표된 종부세 개편안에서는 3주택 이상 보유자만 추가 과세하기로 했지만 이날 대책에서 조정대상지역 2주택 이상 보유자가 추가됐다. 종부세 최고 세율도 2.8%에서 0.4% 포인트 높였다. 세 부담 상한도 전년도 종부세와 재산세 합계액의 150%에서 300%로 올린다. 조정대상지역 외 2주택과 ‘똘똘한 1채’ 세율도 올린다. 당초 정부는 과세표준 6억원(시가 약 23억원) 이하 구간은 현행 세율을 유지하고 6억원 초과 구간만 0.1~0.5% 포인트 올릴 계획이었다. 이날 수정안에서는 과세표준 3억~6억원 구간이 신설됐다. 과표 3억원(시가 약 18억원)이 넘으면 세율이 0.7~2.7%가 된다. 세 부담 상한은 그대로 150%다. 시가 9억원이 넘는 1주택자는 앞으로 2년 이상 거주해야만 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 조정대상지역 일시적 2주택자는 현재는 새집을 산 뒤 3년 안에 기존 주택을 팔면 양도세를 내지 않는데 비과세 요건이 2년으로 줄어든다. 조정대상지역 임대사업자의 종부세도 오른다. 현재는 8년 장기 임대등록한 주택은 종부세에 합산되지 않는데 이 혜택이 사라진다. 임대사업자 대출에도 주택담보인정비율(LTV) 40%가 적용된다. 주택이 있으면 규제지역에서 주택을 살 때 주택담보대출을 받을 수 없지만 1주택자는 이유가 이사나 부모 봉양 등 실수요이거나 불가피한 사유일 때만 예외적으로 허용한다. 이번 대책이 특정 지역에 집을 여러 채 갖고 있다는 이유로 세금을 더 매기는 조치인 만큼 조세형평성은 물론 위헌 논란이 일 가능성이 있다. 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 “검토 결과 위헌 시비까지는 가지 않을 것으로 생각한다”며 “정부의 취지가 일반 국민 정서와도 상당히 부합해 조세 저항에 있어서도 큰 문제는 없지 않을까 하는 것이 정부 판단”이라고 말했다. 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr 장진복 기자 viviana49@seoul.co.kr

정부가 13일 발표한 주택시장 안정대책은 집값 급등 현상이 뚜렷한 서울과 세종 등 일부 지역에 2채 이상을 보유한 다주택자 투기수요를 차단하는데 초점을 맞췄다. 2주택 이상 보유자라고 하더라도 집값이 많이 오른 지역이 아니라면 강화된 종합부동산세를 적용받지 않는다. 집 한채만 가졌다면 시가 18억원 이상의 고가 주택은 종부세가 종전보다는 오르겠지만 다주택자 만큼 세 부담이 확 늘지는 않는다고 정부는 밝혔다. 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 이날 정부서울청사에서 부동산 대책을 발표한 뒤 구체적인 사례를 들며 종부세가 얼마나 많이 오르는지 설명했다. 김 부총리는 “다주택자를 중심으로 한 투기세력에 대해 확실하게 과세를 강화했고 실수요자인 1세대 1주택자는 가급적 보호하고자 했다”고 말했다.먼저 1세대 1주택자의 경우 과표 3억원 기준, 특 시가로 따지면 18억원의 주택 보유자는 현재 종부세를 94만원 부담한다. 그런데 이날 강화된 과세정책을 따르면 104만원으로 세금을 10만원 더 내야 한다. 정부가 과표 3억원을 초과하는 주택에 대해 세율을 0.2~0.7%포인트 올리기로 했기 때문이다. 그렇다고 해도 연 10만원이 큰 부담은 아니다. 그런데 서울·세종과 부산·경기 일부처럼 정부가 보기에 집값이 비이성적으로 급등한 ‘조정대상지역’에 2채 이상의 집을 보유했다면 상대적으로 종부세 부담이 더 커진다. 조정대상지역은 지난달 추가 지정된 구리, 안양 동안구, 광교택지개발지구 등 43곳이다. 조정대상지역에 보유주택 합산 집값이 14억원(과표로는 3억원) 이상인 다주택자는 현재 1주택자와 마찬가지로 94만원의 종부세를 내고 있지만 앞으로는 50만원 많은 144만원을 내야 한다.종부세 부담은 보유주택 가격이 높을수록 비례해서 무거워진다. 과표 6억원, 그러니까 시가로는 23억 6000만원의 주택을 보유한 1주택자의 종부세 부담은 현재 187만원에서 293만원으로 106만원 늘어난다. 반면 같은 과표구간의 조정지역 다주택자(합산시가 19억원)의 종부세 부담은 187만원에서 415만원으로 228만원이나 오른다. 가장 높은 과표구간인 94억원(합산시가로는 176억원)에 해당하는 다주택자의 종부세는 현재 1억 673만원에서 2억 2264만원으로 약 2배(1억 1591만원) 오른다. 관건은 수십억 상당의 주택자산을 가진 다주택자들이 수십만원에서 많게는 1억원대의 종부세 부담을 두려워할 지 여부다. 이에 따라 정부는 다주택자의 투기수요를 막을 대책으로 종부세 강화 외에도 주택담보대출 금지라는 강력한 처방도 내놨다. 당장 14일부터 2주택 이상을 보유한 다주택자는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 부동산 규제지역에 집을 살 때 주택담보대출을 받을 수 없다. 보유 주택을 담보로 대출을 받아 다시 보유주택 수를 늘려가는 ‘재테크’를 막겠다는 의도다. 오달란 기자 dallan@seoul.co.kr

정부가 여러 주택을 보유한 사람에 대해 규제지역(투기지역·투기과열지구 등) 내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출을 금지하기로 했다. 또 생활안정자금을 주택 구입 목적으로 유용하지 못하도록 철저히 관리하겠다고 발표했다. 정부는 13일 서울 종로구 정부서울청사에서 ‘주택시장 안정대책’을 발표하면서 다주택자에 대한 주택담보대출 규제 내용을 공개했다. 우선 2주택 이상을 보유한 세대는 규제지역 내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출을 금지한다. 1주택 세대도 규제지역 내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 원칙적으로 금지된다. 단 추가 주택 구입 사유가 이사·부모 봉양 등 실수요이거나 불가피한 사유로 판단되는 경우는 예외적으로 허용하기로 했다. 또 규제지역 내 공시가격이 9억원을 넘는 고가의 주택을 구입할 때에는 실거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출을 금지한다. 단 무주택세대가 주택구입 후 2년 안에 전입하는 경우, 또 1주택 세대가 2년 이내 기존 주택을 처분하는 조건에서만 예외적으로 주택대출을 허용한다. 생활안정자금 목적의 주택담보대출과 관련해서는, 생활안정자금을 주택 구입 목적 등으로 유용하지 못하도록 철저한 사후관리 방안을 마련하기로 했다. 구체적으로 생활안정자금을 대출 받을 때 대출 기간에는 주택을 추가로 구입하지 않겠다는 약정을 체결하고, 생활안정자금을 대출받은 세대의 주택 보유 여부를 주기적으로 확인해 주택을 구입한 사실이 확인되면 불이익을 부과한다. 이 경우 대출을 즉각 회수하고, 주택 관련 신규 대출을 3년 간 제한하기로 했다. 전세자금보증의 경우 주택보유자에 한해 공급을 제한하기로 했다. 1주택자의 경우 부부 합산소득 1억원 이하까지만 공적 보증을 제공한다. 2주택 이상자에게는 전세자금 대출에 대한 보증이 원천 금지된다. 무주택자는 소득과 상관없이 보증을 해준다. 투기의 온상으로 지목된 주택임대사업자에 대한 대출 규제도 강화된다. 투기지역·투기과열지구 내 주택을 담보로 하는 임대사업자 대출에는 LTV 규제가 신규 적용된다. 기존에 해당 규제 지역 주택대출에 적용되는 40%가 그대로 적용된다. 이는 현재 사실상 80~90%에 달하던 담보 인정 비율이 40%로 반토막 난다는 의미다. 현재 주택담보대출의 경우 투기지역·투기과열지구에 LTV 40%(다주택자는 30%)가 적용되지만, 임대사업자대출은 LTV가 적용되지 않는다. 임대사업자 역시 투기지역·투기과열지구 내에서 공시가격 9억원 초과 고가주택을 신규 구입할 경우 대출은 받을 수 없다. 임대업 대출은 용도외 유용 점검도 강화한다. 적발시 대출금을 회수하고 임대업 관련 대출을 최대 5년 간 제한한다. 오세진 기자 5sjin@seoul.co.kr

경제정의실천시민연합(경실련)은 13일 오전 서울 종로구 청와대 앞 분수대 광장에서 기자회견을 하고 부동산 투기를 부추기는 신도시 개발 등 공급확대 정책을 철회해야 한다고 주장했다. 경실련은 정부가 이날 오후 2시 30분 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 발표하는 ‘주택시장 안정방안’에는 신도시 개발 중단 계획을 포함해 투기로 돈을 벌 수 없는 특단의 대책이 포함돼야 한다고 강조했다. 경실련은 “부동산을 가진 만큼 세금을 내도록 보유세 실효세율을 1%로 강화하되 거래 활성화를 위해 거래세를 대폭 낮춰야 한다”며 “시세를 반영하지 못하고 형평성에 어긋나는 공시가격과 공시지가를 시세 85% 수준으로 현실화해야 한다”고 주장했다. 경실련은 또 비주거용 빌딩과 기업의 비업무용 토지·건물에 부과하는 종합부동산세를 대폭 강화하고, 다주택자들의 주택담보대출을 엄격히 제한할 것을 촉구하기도 했다. 모든 주택의 후분양제 도입과 다주택자의 임대사업자 등록 의무화 등도 요구사항으로 제시했다. 경실련은 “문정부 출범 이후 서울과 수도권의 집값이 천정부지로 치솟았다”며 “서울에서만 214조원이 상승했는데 2016년 기준, 우리나라 가계저축액이 21조원으로, 2000만 가구가 10년 동안 저축해야 하는 불로소득이 16개월 만에 만들어졌다”고 주장했다. 이어 “문재인 정부 출범 이후 지난 17개월 동안 집값 폭등과 투기근절에 실패한 부동산정책을 담당한 청와대와 정부 담당자들을 전면 교체해야 한다”고 목소리를 높였다. 경실련은 그러면서 △신도시 개발 전면 철회 △보유세 실효세율 강화와 거래세 대폭 인하 △공시가격과 공시지가 시세 85% 수준으로 현실화 △비주거용 빌딩·비업무용 토지와 건물 종부세 대폭 강화 △집단대출 폐지 △다주책자 주택담보대출 제한 △후분양제 전면 실시 △민간주택 공사비 내역 공개 △공공주택 20% 확충을 요구했다. 이기철 선임기자 chuli@seoul.co.kr

“집을 사야 할까?” 지난해 12월 미국 뉴저지에서 텍사스 포트워스로 이사한 동생이 이렇게 물었다. 동생은 지금 정원이 딸린 조그만 집에서 2300달러 월세로 산다. 보증금은 2300달러다. 의무적인 보험까지 포함해 연간 거주비가 2만 8000달러다. 뉴욕 맨해튼도 아닌데 거주비가 엄청나 “집을 사라”고 하고 싶지만, 미국의 부동산 조세 체계가 한국과 달라 조언하기 어려웠다.미국 부동산 관련 조세를 동생의 뉴저지의 집 매매로 설명해 보겠다. 2007년 세계적 금융위기가 오기 직전 동생은 직장 근처에 43만 달러(약 4억 8000만원)로 지어진 지 20년 된 단독주택을 샀다. 마당이 넓고 꽃나무가 많은 방 4개, 욕실 2개인 집이다. 그전에는 그 동네에서 월세 1700달러로 살았다. 구매 첫해부터 매년 1만 달러(약 1100만원) 안팎의 재산세를 냈지만, 연간 약 2만 달러의 비싼 월세보다는 낫다는 판단이었다. 한국은 공시지가 20억원 아파트의 보유세가 연간 1000만원 수준이니 비교된다. 11년 동안 11만 달러의 보유세를 낸 이 집을 올 6월에 44만 달러에 팔았다. 시세차익은커녕 집 수리비 10만 달러를 포함해 ‘매몰비용´이 21만 달러가 된다. ‘집은 사 놓으면 오른다’는 한국적 상식에 대입하면 동생은 큰 손해를 본 것 같았다. 포트워스의 보유세는 2.3%로, 뉴저지와 같은 43만 달러의 집을 사면 매년 1만 달러의 세금을 내야 한다. 다행히 1주택자에게 보유세 25%를 감해 준단다. 동생은 텍사스에 집을 사야 할까? 이제 서울 강북의 중위 아파트 가격조차 7억원이라고 하는 시대의 한국적 상황을 살펴보자. 정부가 서울과 과천 등 일부 수도권의 부동산 폭등 광풍에 보유세와 종부세를 만지작거리고 있다. 이에 당장 “강남 25억 아파트에 사는 샐러리맨인데 보유세를 올리면 나더러 아파트를 팔란 말이냐?”는 항의가 나오고, 은퇴한 1주택자에게 가혹한 처사라며 동조한다. 그러나 1년 만에 수억원이 오른 ‘똘똘한 1채’의 보유세 인상을 견딜 수 없다며 억울해하는 한국적 정서가 마땅한가, 다시 돌아볼 시점이다. 오히려, 보유세 인상뿐 아니라 1가구 1주택에 대한 양도소득세 면제도 재고해야 하지 않을까 싶다. 요즘 부동산 시장은 정부가 지난해 8·2 부동산 종합대책으로 투기지역에 대한 총부채상환비율(DTI)이나 주택담보대출비율(LTV)을 규제하지 않았더라면, 전국의 무주택자들이 은행서 주택담보대출로 돈을 빌려 서울의 아파트를 사서 1년 만에 3억~8억원까지도 시세차익을 낼 수 있는 장세다. 최근 강북 아파트도 최근 1개월에 1억원 호가가 오르고, 강남은 하룻밤 자고 나면 1억원이 오른다고 한다. 그러니 지난해 여름 서울 송파구의 아파트를 10억원에 팔았는데 1년 만에 6억~8억원이 올랐다며, 잠을 못 자는 친인척이 주변에 생겨나고, 서울 집을 팔고 일산 등으로 거주지를 옮긴 사람들이나 지방 사람들은 ‘부동산 우울증’에 시달리는 것이다. 매도자 우위의 시장으로 돌아서서 위약금을 주고 매매 계약을 무르자는 집주인들이 적지 않을 만큼 매물이 마르고 있다. 남들의 행운에 배가 아파서 그러느냐고 의심할 수도 있겠다. 그러나 서울 아파트 폭등이 심각한 이유는 시간 차를 두고 수도권 아파트 가격에 영향을 주고, 또 수도권 주변 상가의 가격 상승으로 연결되며, 상가가 오르면 다시 임대료 상승 등으로 자영업자의 고통으로 이어지기 때문이다. 사회 전체에 과도한 비용이 발생할 수 있다. 걱정하지 않을 수 없는 상황이다. 그러니 더는 똘똘한 1채에 대한 보유세 인상을 주저하지 말아야 한다. 텍사스와 비슷하게 ‘시세의 2.3%’로 보유세를 한 방에 올릴 수는 없겠지만, 부동산 광풍을 잠재울 수 있는 수준까지는 높여야 한다. 또 박봉의 회사원이라 현재로서는 매년 보유세를 내기 어렵다면 해당 주택을 매매하거나 상속, 증여하는 시점까지 과세를 이연하는 방법이 있다. 과세이연에는 물론 적정 이자를 붙여야 한다. 부동산 거래세 인하 등 부동산 관련 세금을 전체적으로 손본다는 것을 전제로 똘똘한 1채에 대한 양도소득세 과세도 고려해야 한다. 더불어 서울시는 도심 건물의 용적률 등을 높여 고밀도 주상복합건물을 허용하고, 재건축·재개발 등도 허용해 공급을 획기적으로 늘려야 한다. 가격 폭등 부작용이 우려된다고? 이미 서울 부동산 시장은 어떤 정책을 써도 부작용이 불가피한 시장으로 변질됐다. 논설실장 symun@seoul.co.kr

한달새 5조↑… 작년보다는 6000억↓ 부동산 시장이 급등한 가운데 은행권 주택담보대출이 13개월 만에 가장 큰 폭으로 늘어났다. 자영업자 대출 증가세가 이어지면서 중소기업 대출 증가 폭도 11개월 만에 최대를 기록했다.12일 한국은행에 따르면 지난달 은행권 가계대출 잔액은 802조 6000억원으로 전월보다 5조 9000억원 늘었다. 증가 폭은 1년 전 같은 달보다 6000억원 작아졌지만 전월에 비해서는 1조 1000억원 커졌다. 특히 은행권 가계대출 중 주택담보대출은 3조 4000억원 증가했다. 이는 지난해 7월(4조 8000억원) 이후 최대다. 주택 거래가 증가한 영향이 컸다. 서울 아파트 거래량은 지난 6월 5000가구, 7월 6000가구에서 지난달 7000가구로 늘었다. 다만 지난해 8월(1만 5000가구)과 비교하면 절반 수준이다. 한은 관계자는 “전세자금대출이 늘어난 것도 주택담보대출 증가 폭 확대 배경”이라며 “아파트 입주 물량이 늘면서 세입자가 증가하고 전세가격도 상승했다”고 설명했다. 또 지난달 은행권 중소기업대출 잔액은 661조 3000억원으로 전월보다 5조원 증가했다. 전월 대비 증가액으로는 지난해 9월(5조 9000억원) 이후 최고다. 중소기업 대출 중 개인사업자 대출 잔액과 증가액은 각각 307조 1000억원, 2조 5000억원이었다. 개인사업자 대출은 올해 들어 8개월 동안 18조 3000억원 늘며 지난해 같은 기간 증가액(17조 5000억원)을 웃돌았다. 정부와 은행들은 개인사업자 대출이 전세대출과 함께 주택담보대출 규제를 우회하는 수단으로 악용된다는 판단에 따라 여신심사를 강화하고 현장점검을 벌이고 있다. 장세훈 기자 shjang@seoul.co.kr

재건축 옥죄기→ 매물 품귀→ 가격 상승 찔끔찔끔 공급대책 세입자 불안 못 재워 다주택자는 임대사업자 등록하며 버티기 판단 미스·조급증 책상머리 정책 후유증전방위적으로 주택 정책이 쏟아졌지만, 정곡을 찌르지 못한 채 시장에 질질 끌려다니고 있다. 지난해 정부 출범 이후 야심 차게 내놓은 ‘8·2대책’은 후속조치가 나오기도 전에 약발이 떨어졌다는 평가를 받았다. ‘8·27대책’에도 시장이 가라앉지 않자 정부는 한 달도 안 돼 추가 대책을 내놓기로 했다. 부처·정치권의 다듬어지지 않은 중구난방식 대책 남발로 투기꾼의 내성만 키우고 있다. 갖가지 대책에도 집값이 잡히지 않는 데는 고장 난 시스템이 문제라는 지적이 나온다. 현재 주택시장의 가장 큰 문제점은 거래량이 줄어들면서 가격만 오르는 이상현상이다. 매물이 돌지 않는 비정상 시장에서 이따금 높은 수준에 거래된 주택 가격이 시장가격으로 굳어버리는 부작용이 나타났고 있다. 정책 실패가 이어지면서 무주택자, 서민들의 불안 심리가 더욱 커지고 있다. 원인은 무엇일까. 먼저 규제위주 정책이 시장을 왜곡시켜 집값을 끌어올렸다는 지적이 나온다. 재건축 규제를 강화하고, 금융권 대출을 옥죄는 정책이 대표적이다. 여기에 ‘다주택자=투기꾼’으로 몰아 세금으로 압박하는 정책도 얹혔다. 장희순 강원대 부동산학과 교수는 “정부가 규제정책을 내놓으면서 투자 수요가 줄어들고, 매물이 쏟아져 자연스럽게 가격도 큰 폭으로 내릴 것으로 판단했는데, 되레 시장을 왜곡시킨 결과로 이어졌다”고 지적했다. 예컨대 재건축 사업 승인을 까다롭게 하고, 재건축 대상 아파트 거래를 규제하면 집값이 잡힐 것이라는 막연한 기대는 보기 좋게 빗나갔다. 대책 발표 때는 잠깐 가격이 내려가는 것처럼 비쳤으나 충격은 금세 사라졌다. 조합원 지분 거래를 막아 정작 처분하고 싶어도 팔 수 없는 게 현실이다. 도심 아파트를 보유하려는 수요는 여전한데 지분 거래를 틀어막으니 매물만 귀해졌고, 가격은 다시 오르는 부작용을 낳았다. 둘째 수급 예측도 실패했다. 정부는 새 아파트 준공 물량을 내세워 공급량이 충분하고, 가격도 내려갈 것으로 기대하고 홍보했다. 이는 준공 물량 증가가 곧 매물 증가로 이어지지 않는 현실을 무시한 ‘순진한’ 예측이다. 주택이 준공되면 전체 주택 재고량은 분명히 늘어난다. 집주인이 바로 입주하지 않는다고 매물이 늘어나는 것은 아니다. 기존 주택에서 살면서 전세를 줄 수도 있다. 반대로 새 집에 입주하고 기존 주택을 매매하지 않고 임대로 돌리는 경우도 많다. 새 집이 늘어나면 전세 물건은 상응해서 증가하지만, 매매 물건은 준공 물량 증가와 비례해 늘어나지 않는다는 것을 간과한 결과다. 주택문제를 투기수요 탓으로만 돌리고, 공급 부족 문제에는 고개를 돌렸다는 지적도 나온다. 뒤늦게 서울과 근교 그린벨트를 풀어 주택 공급을 확대하겠다지만 시기를 놓친 감이 있다. 찔끔찔끔 내놓는 공급대책으로 무주택 서민들의 불안감을 잠재우고 수요를 가라앉힐 수 있을지 미지수다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “어떤 지표로 보든 서울의 주택공급은 부족한 상황인데, 8·2대책에는 공급 확대 메시지가 빠졌다”면서 “정부가 이번에 서울과 수도권에 주택 공급을 확대하는 방안을 내놨지만 당분간 상승세가 계속될 것”이라고 분석했다. 셋째 다주택자 규제정책도 주택시장의 새로운 패러다임을 제시하는 데는 성공했지만, 부작용도 따랐다. 지난 4월부터 다주택자에게는 무거운 세금을 물리고 있다. 지난해 8·2대책에서 예고된 터라 연말부터 올해 3월 말까지는 일시적으로 거래가 급증했다. 정부는 매물 증가 현상이 이어지고 가격도 내려갈 것으로 예상했지만, 효과는 단기간에 그쳤다. 많은 다주택자가 양도세를 무겁게 내더라도 집을 처분하지 않고 버티기에 들어갔기 때문이다. 다주택자들이 주택을 처분하지 않고 빠져나갈 자리를 깔아 준 것도 매물 부족으로 이어졌다. 다주택자에 대한 임대주택사업등록 유도 정책이 그것이다. 10년간 임대사업을 벌이면 양도세를 감면해 주겠다는데 굳이 무거운 세금을 내면서까지 집을 팔 필요가 없어진 것이다. 시장에서는 “단기간에 집을 처분하라고 압력을 넣으면 가격이 정상으로 돌아올 것이라고 믿는 사람은 정책 당국자뿐”이라는 비아냥이 나올 정도다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “다주택자 규제, 대출 규제 등으로 투기 수요가 분명히 줄었지만, 공급은 이보다 더 감소했다”며 “조심스럽지만, 시장에 물량이 많이 나오게 하는 정책도 펴야 한다”고 지적했다. 넷째 금융규제도 맥을 잘못 짚었다. 다주택자가 집을 추가로 사들일 때만 상황능력 범위를 벗어난 금융대출을 규제해야 하는데, 시장에서는 전반적인 대출 규제로 이어졌다. 예를 들어 단독주택에 사는 사람이 신규 아파트를 분양받아 입주하려고 하는데 잔금을 마련할 수 없어 입주를 포기하는 사례가 비일비재하다. 새 아파트는 기존 대출도 끼어 있지 않다. 1순위 담보대출이 가능하지만, 다주택자라는 이유로, 기존 주택에 담보가 있다는 이유만으로 대출 길이 막혀 있다. 마지막으로 강도 높은 규제정책을 내놓으면 투기수요가 줄어들고 가격도 내려갈 것이라는 안이한 판단과 조급증이 화를 불렀다. 부처 간, 부처와 정치권의 엇박자 정책 등 현실성 떨어지는 책상머리 정책도 되레 투기를 키웠다는 지적에서 피할 수 없다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

다주택자 핵심 부채 전세보증금 등 제외정부가 오는 10월부터 총부채원리금상환비율(DSR)을 100%에서 80%로 강화하는 방안을 검토 중이지만, 부동산으로 쏠린 가계대출을 규제하는 데는 실효성이 적다는 전망이 나온다. 선진국과 비교했을 때 기준이 느슨하고, 우리나라 부채의 특징을 충분히 고려하지 않았다는 이유에서다. 은행권은 “차라리 정부가 기준을 정해 달라”는 입장이어서 정부의 적극적인 정책 추진이 중요한 상황이다. 서영수 키움증권 연구원은 3일 “10월부터 정부가 추진하는 DSR은 40% 내외인 선진국과 비교할 때 여전히 실효성이 떨어진다”며 “가계와 연관된 모든 부채를 포함시켜야 하지만, 다주택자의 핵심 부채인 전세보증금이나 개인사업자 대출 등은 여전히 (총부채를 계산할 때) 제외된 상태로 추정된다”고 짚었다. DSR은 가계가 갚아야 하는 모든 대출의 원리금 상환액을 소득으로 나눈 값이다. 선진국에서는 가계의 빚이 소득에 비해 많으면 또 빚을 질 위험이 있어 엄격히 관리한다. 서 연구원은 “DSR을 80%로 강화해도 연소득 5800만원 4인 가구가 30년 만기 금리 연 3.5% 기준 8억 7000만원까지 빌릴 수 있다”며 “최저생계비(265만원)만 써도 연 2500만원 적자가 난다”고 추산했다. DSR을 계산할 때 주택담보대출이나 신용대출 외에도 다주택자가 돌려줘야 할 전세보증금이나 개인사업자대출까지 부채로 따져야 한다는 지적도 나온다. 나이스평가정보에 따르면 다주택자의 일인당 전세보증금 부채는 3억 5210만원(지난해 6월 기준)으로 총부채(5억 7090만원)에서 차지하는 비중이 높다. 개인사업자대출에서는 모든 대출을 따져 소득대비대출비율(LTI)을 계산하지만 참고 지표에 불과하다. 김주연 기자 justina@seoul.co.kr

“투자에 무관심했던 자녀들이 내게 비트코인에 대해 물어본다. 가상화폐를 통해 아이들이 신기술과 금융에 열정이 생겼다. 우리는 사려 깊고 균형 잡힌 시각으로 이들의 열정에 반응해야 한다.”지난 2월 미국 의회 청문회에 출석한 크리스토퍼 장칼로 상품선물거래위원회(CFTC) 의장의 연설이 적잖은 반향을 일으켰다. ‘가상화폐에 대한 규제 당국의 감독 역할’이라는 주제로 열린 청문회에서 규제 당국의 수장이 한 말이라고는 믿기지 않을 정도로 파격적이다. 그의 발언에서 우리는 크게 두 가지를 유추할 수 있다. 신기술에 접근하는 미국 규제 당국의 태도와 자식 세대에게 금융 지식을 조금 더 알려 주고픈 아버지의 마음이다. 이는 금융교육이 강화되는 움직임과 무관하지 않다. 금융위기 이후 미국은 금융교육을 학교 경제교육의 핵심으로 삼았다. 20년 가까이 미 연방준비제도이사회(연준) 의장으로 재임한 앨런 그린스펀은 2008년 서브프라임모기지(비우량주택담보대출) 사태 원인 중 하나로 ‘금융문맹’이 많은 현실을 꼽았다. “문맹은 생활을 불편하게 하지만 금융문맹은 생존을 불가능하게 한다”는 말도 여기서 나왔다. 이후 미국은 대통령 직속 금융교육자문위원회를 설치해 체계적인 교육을 실시했다. 교육 과정에는 소득, 금전 관리, 지출 외에 신용과 저축, 금융투자를 포함시켰다. 선진국은 금융위기를 통해 금융과 일찍 친해져야 평생 자산을 지혜롭게 관리할 수 있다는 사실을 깨달았다. 2005년 경제협력개발기구(OECD)는 ‘금융교육 가이드라인’을 통해 금융교육이 평생에 걸쳐 이뤄져야 한다고 권고했다. 영국도 2014년부터 중고생(만 11~16세)의 금융교육을 의무화했다. 우리 현실은 어떠한가. 최근 금융감독원 조사에서 20대의 86.4%는 평생 금융교육을 받아 본 적이 없다고 답했다. 금융에 대한 체계적인 이해가 부족하니 대출의 무서움이나 투자의 기본 원칙에 무지하다. 한국 시장이 유독 ‘묻지마 투자’에 취약한 것도 부실한 교육 기반에 기인한다. 하지만 ‘인생은 한 방’이라고 믿으며 투자와 노름을 구별하지 못하는 자세로는 평생 궁핍함을 벗어날 수 없다. 신학용 전 의원이 2014년 발의한 ‘금융 및 기초생활소양 교육지원 법안’은 기본 교과과정에 금융교육을 반영하는 것이 골자지만 국회 임기만료로 폐기됐다. 더 늦기 전에 돈의 흐름을 스스로 깨우칠 수 있는 교육을 제도화해야 한다. 국제적 정합성 제고의 문제만이 아니다. 청년실업, 저출산, 가계부채 증가, 노인 빈곤 등 미래를 암울하게 하는 지표들은 하나의 담론으로 귀결된다. “내 자산을 어떻게 축적하고 관리해야 하는가”의 문제다. 우리는 젊은이들의 신기술과 금융에 대한 열정에 사려 깊고 균형 잡힌 시각으로 반응하고 있는가. 자식 세대가 투자와 자산 관리에 관심을 갖도록 고민하고 있는가. 다음 세대를 위한 일은 물고기를 주는 것이 아닌 낚시하는 법을 가르치는 것이다. 미래 희망을 위한 첫걸음이 금융교육에 있다.