초강력 집값 안정대책이 발표되면서 주택시장이 급랭하고 있다. ‘주택거래신고제’가 도입될 경우 거래가를 낮춰 신고하는 이중계약서 사용이 원천적으로 봉쇄되기 때문이다.실거래가 기본의 투명한 거래시장 기반이 마련되면 투기의 뿌리인 시세차익을 근절할 수 있다. 또 각종 규제에서 비켜서 있던 주상복합 아파트에 대해서도 일반 아파트와 재건축 아파트에 적용했던 ‘무기’를 들이대면서 주택시장이 전반적으로 꽁꽁 묶이게 됐다.다가구 보유자와 단기간의 아파트 시세 차익에 대한 양도세 강화,재산세 인상 조치 등도 투자자들의 구매 의욕을 꺾기에 충분할 것으로 보인다. 하지만 강남 아파트 인기가 쉽게 식지 않을 것으로 보는 견해도 있다.강남 아파트를 찾는 새로운 수요가 여전하고,대신 강남 아파트를 처분하려는 사람이 없어 집값이 쉽게 빠지지 않을 것이라는 주장이다. ●구매의욕 감소,집값 안정 가격을 포함한 거래 사실이 노출되면 가수요는 상당 부분 줄어들 수밖에 없다. 주택 투기의 뿌리는 거래가를 허위 신고해 차익에 대해 세금을내지 않아도 되는 맹점에서 싹이 텄다.그러나 앞으로는 그동안 관행으로 굳어졌던 이중계약서 작성이 근절되면 단기간에 수천만원의 차익을 남기고도 매도가격을 허위로 신고,세금을 적게 내는 수법이 무기력해진다. 실거래가 기반의 투명거래시장이 마련된 상태에서 여러 채를 보유한 사람에 대한 양도세를 강화하면 단기간 시세 차익을 노린 투기성 거래가 끊기면서 값도 안정세를 띨 것이라는 전망이다.비싼 아파트,‘단타’거래자,다가구 소유자 등 시세차익을 노린 가수요를 철저히 막아 아파트값 상승을 막겠다는 의지가 뚜렷한 만큼 이번에 발표된 투기억제책만으로도 강남 투기 수요는 크게 줄어들게 됐다. 아파트값 안정 요인은 다른 분야에서도 찾을 수 있다.우선 아파트값 상승을 이끄는 서울·수도권에 대한 지속적인 물량 공세는 수요를 감소시키고 가격 폭등을 막을 수 있을 것으로 보인다. 지난해 전국에 공급된 주택은 66만 6541가구.이중 아파트가 38만 4692가구였다.특히 서울에는 아파트 5만 1815가구를 비롯해 모두 15만 9767가구가 공급됐다.올해는 8월 말 현재 38만 9000가구를 공급했고,이중 아파트가 29만 7000가구를 차지했다. 건교부는 앞으로도 해마다 50만가구 이상의 주택(수도권 30만가구)을 공급할 수 있을 것으로 추산했다.수도권의 입지여건이 빼어난 화성동탄(2004년 3만 9000가구)·판교(2005년 2만 9700가구) 및 김포(2006년 7만가구)·파주(2006년 4만 7000가구) 등에 19만여 가구가 분양될 예정이다.이럴 경우 2006년에는 수도권의 주택보급률은 100%를 달성,수요가 크게 줄어들고 아파트값이 하락할 것이라는 것이다. 입주 물량도 풍성하다.지난해 모두 59만 908가구가 입주했으며,이중 34만 6946가구는 아파트였다.2004∼2006년에 서울에서만 30여만 가구(아파트 18만 2000여가구)의 주택이 입주할 계획이다.통계에 잡히지 않는 주거용 오피스텔까지 더하면 실제 입주 물량은 이보다 훨씬 많을 것으로 추정된다. ●강남 인기 여전,가격 안빠져 당장은 아파트 시장이 충격을 받겠지만,그렇다고 해서 강남 아파트값을 낙관만 할 수도 없다.강남 아파트의 경우 수요에 따른 공급이 제때 이뤄질 수 없다는 한계를 지닌 탓이다. 김태호 부동산랜드 사장은 “비수기로 접어들고 강력한 대책이 나올 것으로 예견되면서 아파트값이 관망세로 돌아선 상태”라고 말했다.그러나 “강남 집값의 오름세를 기대하는 사람이 많고,집을 팔고 나가는 사람이 거의 없는 상태여서 큰 폭의 가격하락은 기대할 수 없을 것”이라고 주장했다.다만 주상복합 청약 과열양상은 사라질 것으로 전망했다. 류찬희기자 chani@

은행권이 대출 한도를 편법으로 늘리면서 주택담보대출 영업에 막판 열을 올리고 있다. 오는 29일 발표될 정부의 부동산 종합안정대책에 주택담보대출 비율 대폭 축소 방안이 포함될 것으로 예상하는 데다,가계대출 이외에는 마땅히 자산을 운용할 곳도 없다고 여기기 때문이다. 본지 기자가 지난 24일 주요 시중은행을 대상으로 직접 조사한 결과,서울 서초동 S아파트를 담보로 해 대출받을 수 있는 금액은 은행에 따라 최고 1억 3175억원이나 차이가 났다.이 아파트는 34평형(방 4개)으로 2층에 있으며,시세는 5억 2000만∼5억 6000만원선이다.임대차나 선순위 근저당권이 없고 대출자는 급여생활자로 부채가 없으며 소득증빙을 할 수 있는 우량한 조건이다. ●은행 앞다퉈 37개월·4년짜리 권장 우리은행 A지점은 만기 3년짜리는 2억 5300만원을 빌릴 수 있지만 37개월짜리를 택하면 3억 1000만원까지 대출을 받을 수 있다고 말했다.이는 시세를 비교적 높이 적용한 데다 담보인정비율을 60%로 계산했기 때문이다. 일반적으로 이용하는 3년짜리 주택담보대출의경우 금융감독원은 지난 5월부터 투기과열지구에서 3년 이내의 대출을 단기대출로 규정하면서 담보 인정비율도 종전의 60%에서 50%로 낮아졌다.그러나 3년을 초과한 대출이면 담보 인정비율 60%가 가능하기 때문에 더 많은 금액을 빌릴 수 있다. 시중은행 관계자는 “집값안정책의 일환으로 담보 인정비율이 대폭 축소될 것으로 예상된다.”며 “3년 이상의 대출을 받으면 연 0.2∼0.3%포인트의 금리를 추가 부담해야 하지만 더 많은 자금을 확보하려고 미리 대출을 신청하는 사람이 예상외로 많다.”고 말했다. 조흥은행 B지점과 하나은행 C지점도 4년짜리 대출을 권하면서 시세 중간가격에 담보인정비율 60%를 적용,2억 9200만원까지 받을 수 있다고 설명했다.신한은행 D지점은 시세 하한가에 담보 인정비율을 40%대로 적용,2억 200만원이 가능했지만 기간을 늘리면 2억 7000만원이 가능하다고 말했다. 또다른 시중은행 관계자는 “주택담보대출은 부동산 가격이 어느 정도 하락해도 충분히 채권 회수가 가능하다는 판단에서 일부 은행들이 담보비율을 비교적 높여잡고 있다.”고 말했다. ●추가 신용대출 부추겨…규제 ‘하나마나’ 제일은행 E지점은 아파트가 2층이라는 점을 들어 아파트 시세는 하한가를 적용했다.하지만 담보 인정비율은 60%로 계산해 2억 8000만원의 대출금액이 산정됐다. 여기에 주택담보대출을 받는 사람은 대출금액의 20%(5600만원)까지 ‘주택담보관련 신용대출’을 추가로 받을 수 있기 때문에 대출가능 금액은 총 3억 3600만원에 달했다.주택담보 관련 신용대출은 주택담보대출을 받는 사람은 비교적 신용도가 좋은 것으로 간주,일반 신용대출보다 금리가 1%포인트 정도 낮다. 다만 국민은행 F지점은 시세 하한가(5억 2500만원)를 적용하고 담보도 45%만 인정해 총 대출 가능금액은 2억 425만원이라고 제시했다. 김유영기자 carilips@

고학력 ‘숭배증’이 중국의 새로운 사회 문제로 등장했다. ‘학력이 높을수록 능력이 있다.’는 맹신이 중국사회를 휩쓸면서 대졸자들이 취업 대신 석·박사,심지어 외국 유학으로 몰리는 기현상이 일어나는 것이다.“대학에 못가면 출세를 못한다.”는 말은 구문(舊聞)이 됐고 “최소한 연구원(대학원) 문턱에 가야 사람 구실을 한다.”는 말이 새롭게 유행하고 있다. 과거 같으면 직업학교나 전문대,4년제 정규대학 학력이면 충분한 일자리도 지금은 석사·박사·박사후 등의 고학력을 요구하고 있다.학력 인플레이션은 취업난과 맞물리면서 웬만한 세일즈맨 모집에 대졸자들이 수십대 1의 경쟁률을 뚫어야 하는 기현상이 벌이지고 있다. ｜베이징 오일만특파원｜베이징 서부 하이덴(海淀)구,중국인민대학 앞 버스역에서 내려 20∼30m만 걸어가면 누군가 말을 붙여온다.30∼40대 허름한 차림의 중년 남녀들로 학력증서 위조증을 파는 ‘영업사원’들이다. “졸업장이 필요합니까.”라는 말을 걸고 상대방이 관심을 보이면 근처 아파트 단지나 뒷골목으로 가 흥정이시작된다.거래가 성사되면 50위안(7500원) 안팎의 계약금과 관련 서류를 주고 받고 휴대전화 연락처를 남긴 후 사라진다. 지나가는 ‘영업사원’을 잡고 “누가 위조 학력을 원하느냐.”고 묻자 “번듯한 대기업이 아니라 대학 간판을 중시하는 중소기업의 세일즈맨이나 경리사원이 되려는 사람들”이라고 응수한다.“위조 졸업장이 뒤늦게 발각되면 어떻게 하느냐.”고 묻자 “일단 들어가서 능력을 보이면 큰 문제가 안된다.”고 일축했다.베이징·칭화(淸華)대학교 등 명문대 가짜 졸업장은 300위안(4만 5000원) 안팎에 거래된다. 하지만 가짜 졸업장 때문에 골머리를 앓은 대학 당국에서 인터넷에 졸업 확인 사이트를 만들자 2001년 졸업장은 1500∼2000위안까지 위조가격이 폭등했다. 급기야 대학당국이 2002년 졸업자부터 아예 사진을 인터넷에 올려 위조 자체를 불가능하게 만들었다. 중국 언론들은 “빨간증서(紅證·졸업장)로 인재를 식별하고 우대하는 시대는 지났다.”고 경종을 울리고 있지만 사회 전반에 불고 있는 고학력 열풍이 쉽사리 사그라지기어려운 분위기다. ●대학 졸업 후 취직보다 석사나 유학길 택해 수치상으로 봐도 10만명당 대졸자(전문대 포함)가 지난 90년 1422명에서 2000년 3611명으로 2.5배나 늘었다. 올 6월 대졸자는 지난해보다 67만명이 증가한 212만명이다.하지만 명문 대졸자들도 취업 대신 석사나 외국 유학을 택하는 분위기가 역력하다. 베이징대학교 쉬칭(徐靑·수학과 3년)은 “대학 졸업 후 2000위안(30만원)∼3000위안(45만원)의 월급을 받는 것보다 힘들더라도 석사를 따거나 미국 유학을 다녀오면 확실한 장래 보장이 된다.”고 최근 대학 분위기를 전했다. 베이징대에서 가장 ‘잘 팔리는’ 금융학부의 경우 대학 졸업자는 3000∼5000위안(75만원) 안팎의 월급을 받지만 대학원(3년)을 나오면 8000(120만원)∼1만위안(150만원)까지 2배 이상이나 임금이 뛰어오른다. 유학생 박태웅(28·베이징대 금융학부 3년)씨는 “미국 유학을 갔다 오거나 박사 학위를 받으면 부와 명예를 거머쥘 기회가 더욱 많아진다는 믿음은 중국 학생들에게 거의 절대적”이라며 “주위에서 대학을 졸업하고 취직하기보다는 거의 80% 이상이 석사를 노리거나 유학을 선택하고 있다.”고 최근 분위기를 전했다. ●대졸 실업자 수두룩… 또 다른 사회문제로 “학사는 개보다 못하고 석사는 거리에 널려 있어 줍는 사람도 없다.”는 말이 요즘 고학력 인력시장에서 유행되는 말이다. 천안문 동쪽 둥청취(東城區) 안딩먼와이다제(安定門外大街) 베이징 런차이다샤(人才大廈) 2층에는 경력직 사원을 구하는 인재시장이 부정기적으로 선다. 신문 광고로 구인이 있는 날이 발표되면 인재를 뽑아가려는 회사들과 구직을 원하는 사람들로 로비가 꽉 찰 지경이다.구인회사 카운터마다 상담을 기다리는 인재들이 줄지어 섰다.자신의 이력서를 접수하고 회사 담당자와 진지한 면담이 이어지는 모습을 로비 곳곳에서 흔히 볼 수 있다.이런 인재시장은 중관춘(中關村)과 융허궁(壅和宮) 주위 곳곳에 산재해 있다. 석사 학위 취득 후 IT업종에서 직장을 찾는다는 장융신(張勇新·27)은 “제네럴 모터스나 필립스 등 외자기업을 선호하고 있으나 정작 이들은 미국 유학생들을 찾고있어 몇 달째 실업자 신세”라며 “그렇다고 지금 대졸자 월급을 받고 중국 기업에 들어갈 수는 없다.”고 무거운 발걸음을 옮겼다. 어렵사리 석사 학위를 취득해도 미국 유학생들에게 설 자리를 빼앗기고,국내 박사보다 미국 박사가 더 가치가 높다.그렇다고 대졸 임금에 눈높이를 맞추는 것은 죽기보다 싫은 것이 고학력자 실업자들의 고민이다. 후이루이(惠銳) 인력회사 양샤오촹(楊小創) 고문은 “맹목적으로 고학력을 추구하는 것은 시간낭비”라며 “아주 특별한 직책 이외에 회사에서는 협조의식을 갖춘 성실한 사람을 더 선호한다.”고 지적했다. 베이징 인력시장의 최신 통계에 따르면 전문대와 대졸자에 대한 수요가 각각 41%,32%로 나타났다.석·박사 학력은 1%에 불과하다.일부 박사 출신의 경우 지나친 자존심 때문에 현실 적응에 상당한 어려움을 겪고 있다. 29세의 명문대 경제학 박사 출신 류추밍(劉楚明)은 학위를 취득한지 2년밖에 안됐지만 벌써 7개 회사를 전전했다. 다섯번은 스스로 사표를 냈고 두번은 회사에서 해고됐다.사표는 자신의 능력을 발휘하지 못했기 때문이고,해고는 동료들과의 불화와 업무 수행시 적응력이 떨어진다는 이유에서다. 중국인민대학 노동대학원 류얼시(劉爾錫) 부원장은 “고학력 실업의 원인은 학생들이 배우는 것과 시장의 수요가 부합되지 않기 때문”이라며 “고학력이 고능력과 동일하지 않다는 인식 변화가 필요하다.”고 지적했다. ●정부가 고학력 부추겨 사실 과열된 고학력 추구 현상은 정부가 부추긴 측면이 크다.시장경제시대에 있으면서 아직도 계획경제시대의 방식을 그대로 적용하기 때문이다. 중국청년보는 최근 “정부가 관료를 선발할 때 학력에 따라 임금·주택·승진,나아가 세수 혜택 등이 결정되는 관행을 만들어 사회 전체적으로 고학력을 부채질하고 있다.”고 질타했다. ‘학력 인플레이션’ 현상은 인력 배분에 심각한 왜곡을 초래하고 있다.대도시에서는 고급 실업자들이 득실거리는 반면 지방도시나 시골에서는 인력난에 허덕이는 것도 같은 맥락이다. 공산당 인재과학연구소 왕퉁쉰(王通迅) 소장은 최근 인민일보와의 인터뷰에서 “힘들여 키운 인재들이 적재적소에 배치되지 못하는 것은 사회적 낭비”라고 한탄했다. 최근 중국 정부가 대졸자들이 기피하는 서부지역으로 고급 인력을 보내기 위해 각종 인센티브를 제공하는 것도 같은 맥락이다.서부 대개발 지원 명목으로 3년 정도 이곳에서 근무할 경우 대학원 시험시 우대점수를 주지만 이 또한 학력주의를 조장한다는 비난도 없지 않다. oilman@ ■中대학생 직업 선호도 변화 ｜베이징 오일만특파원｜중국의 대학생들은 어떤 직업을 선호하고 또 얼마의 임금을 원할까. 베이징르바오(北京日報)가 최근 전국 대학 재학생 2000여명을 대상으로 설문 조사한 결과,전문기술직(26%)→관리직(24%)→기획(19%) 순으로 직업 선호도가 조사됐다. 이들 직업은 중국에서 가장 우대받고 앞으로 발전 가능성도 상당히 높은 직업들이다.과거 인기가 높았던 관료직(행정직) 선호도는 8%로 집계돼 중국 대학생들의 의식 변화를 단적으로 보여줬다.권력보다는 돈을 선택하는 최근 분위기다. 중국 대학생들의 직업 선택 기준으로 ▲발전 전망(19%) ▲재능 발휘(18%) ▲임금과복지(16%) ▲근무환경(13%) 등의 순으로 선호했다. 졸업 후 취직을 할 경우 가장 가고 싶은 도시로 중국 경제의 심장인 상하이(上海·32%)가 1위를 차지했다.수도인 베이징(北京·27%)에 이어 개혁·개방의 상징인 선전(深·12%)과 광저우(廣州·6%),다롄(大連·5%),시안(西安·1%) 순으로 조사됐다. 대졸자들의 한달 임금에 대한 요구는 500위안(7만 5000원)부터 4000위안(60만원) 이상까지 다양했다.전공·학력·지역간 차이를 고려하면 문과생보다 이과생이,학사보다 석사,중소도시보다 대도시 출신들이 더 많은 임금을 요구했다. 56%가 1000위안(15만원)∼3000위안(45만원) 선을 최저 임금으로 요구했고,평균 희망임금은 2244위안(33만 6000원)이다. 25% 정도가 2000위안(30만원)∼3000위안(45만원)을 희망했고 20%가 1500∼2000위안의 월급이 합리적이라고 밝혔다. 3000위안(45만원)∼4000위안(60만원)까지를 희망하는 사람도 17%였고 4000위안 이상의 고수입을 희망하는 대졸자도 15%를 차지했다.반면 조사자의 9.4%는 1000위안(15만원) 이하의 월급에도 만족했다. 임금 격차가 가장 많이 나는 곳은 IT업계다.베이징 외국업체 관리 고문 유한공사가 최근 조사한 결과 첨단기술업체에서 빈부 격차가 명확했다. IT업체의 최저 연봉은 2만 2111위안(330만원)이고 최고 연봉은 80만 3142위안(1억 2000만원)으로 40배 가까이 격차가 났다.

정부는 중소평형 의무비율을 60%까지 확대하고 조합원분 아파트 분양권 전매를 제한하는 ‘9·5 재건축시장 안정대책’을 내놓았다. 천정부지로 치솟은 서울 강남 아파트값을 잡아보자는 의도로 올들어만 무려 일곱번째 등장한 주택시장 안정대책이다. 이번 대책이 발표된 뒤 하루 이틀만에 강남 재건축 대상 아파트값이 1억원 가까이 떨어졌다는 소리도 들린다.그야말로 초강력 대책이다.급한대로 아파트값 폭등은 잡은 것 같다. 재건축과 관련,‘5·23대책’에서도 후분양제도입과 일반분양분 아파트 분양권 전매를 금지하는 등 재건축 시장을 크게 흔드는 강도 높은 정책을 발표한 바 있다. 그러나 시장에 강한 충격을 주었지만 가격은 안정되지 않았다.단지 재건축아파트에 투자한 투자자나 구분소유자 및 업자들의 정책에 대한 내성(耐性)만을 키웠다. 문제는 초강수 주택시장 안정대책이 발표될 때마다 집값이 잠시 주춤하다 일정 기간이 지나면 제자리로 되돌아가는 일이 반복된다는 점이다.전보다 더욱 강력한 대책이 아니면 시장은 꿈쩍도 하지 않는다.정부는 주택시장을 안정시키기 위해 언제까지 이러한 초강수의 대책들을 만들어내야만 하는가.집값을 안정시키기 위해 고강도의 충격요법 외에 다른 대책은 없는 것인가.집값 상승의 근본적인 원인을 진단하지 못한 채 내린 처방은 아닌지 의구심을 갖지 않을 수 없다.연례행사처럼 진행되는 집값 폭등의 본질을 파악한 뒤 항구적인 대책을 마련하는 것이 절실히 필요한 때이다. 그러기 위해서는 우선 정부가 일관성 있는 정책을 마련하고 실천하는 자세를 가져야 한다.다양한 정책의 제시나 변화는 시장 상황에 즉흥적으로 대처할 수는 있겠지만,임시 조치로 끝나서는 안된다.일단 발표되거나 제시된 정책은 지속적이고 일관성을 가져야 정책효과를 거둘 수 있다. 둘째,주택시장의 정책기조를 확고히 정하고 방향성을 유지해야 한다.정부가 주택시장을 어떠한 방향으로 유도해 갈 것인가를 정한 뒤 분양주택과 임대주택의 조화,주택수요의 예측과 공급의 조절,주택가격의 유지와 견제 등의 구체적인 대안들을 제시해야 할 것이다. 셋째,과도한 시장규제는 시장을통제하기보다 새로운 문제를 만들어 낼 우려도 있다는 것을 간과해서는 안 된다. 규제일변도의 정책은 시장을 위축시킴은 물론 건전한 시장 참여자들의 활동을 제한시킬 가능성을 내포하고 있다.시장 상황을 고려하지 않는 초강수 대책은 자칫 가격 상승을 부추기는 부작용을 낳을 수 있는 만큼 시장 조절기능을 살리면서 정책을 실현시킬 수 있는 운용의 묘가 필요하다. 넷째,시장 가격 결정과정의 맨 앞에 있는 중개업자의 과열경쟁을 막는 방안도 강구해야 한다.중개업자의 수급문제나 중개서비스질의 향상을 위한 대책도 함께 마련돼야 효과를 거둘 수 있을 것이다. ‘9·5대책’으로 중소형 의무비율이 확대됨으로 인해 오히려 중대형 아파트값은 상승할 것이라는 우려도 나오고 있다.중대형의 공급이 줄어 희소가치가 커질 것이라는 얘기다.그럼 중대형 아파트값을 잡기 위해 또 다른 충격요법이 나와야 하는 것인가.정부는 뚜렷한 정책기조하에 주택시장을 장·단기로 예견하고 철저한 시장분석을 통한 사전적 문제대응형의 정책 개발에 주력하는 모습을 보여줘야 할 때이다. 장 희 순 강원대 교수 부동산학과

다음달부터 택지개발지구의 공공택지에 대해서도 전매 제한이 강화된다. 건설교통부는 분양경쟁이 심한 택지지구에서 공급하는 공동주택용지와 근린생활시설이 허용된 단독택지,종교용지에 대해 공급계약을 맺은 뒤 1년이 지나고 대금을 완납할 때까지 명의변경을 제한키로 했다고 21일 밝혔다. 현재 공공택지의 경우 토지공사는 대금 완납까지,주택공사는 1년이 지나고 중도금을 2회 납부할 때까지 전매를 제한하고 있다.그러나 앞으로는 수도권 등 과열이 우려되는 지역에서는 택지를 분양받은 뒤 1년이 지나고 대금을 완납해야 팔 수 있게 된다. 단독택지의 경우 최근 관련 법개정으로 근린생활 시설 설치가 엄격하게 제한됐지만 이미 개발계획을 승인받아 근린생활을 설치할 수 있는 땅이 많아 전매제한 대상에 포함시켰다고 건교부는 설명했다.종교용지도 지구내 종교법인에 우선 공급되는 물량을 빼고 추첨으로 공급되는 땅에 대해서는 전매제한이 적용된다. 건교부는 그러나 택지지구 주민이나 토지소유자에게 이주 대책으로 공급된 단독택지의 명의변경은허용하되,6개월안에 되파는 것은 금지키로 했다. ●부천 상동 단독택지 10필지 중 7필지 손바뀜 토공이 지난해 말 부천 상동지구에서 공급한 단독택지 919필지 가운데 625필지는 주인이 바뀌었다.반년 만에 전매율이 68%에 이른다.토공 관계자는 특히 상가를 지을 수 있는 단독택지에서 손바뀜이 많았다고 설명했다. 이 땅은 분양 당시 전매를 노린 투기꾼들이 대거 청약에 나서 점포겸용 단독택지의 경우 145대1,주거전용 단독택지는 30대1의 높은 청약경쟁률을 기록했었다. 죽전지구 아파트 용지도 37필지 가운데 4필지가 웃돈이 얹혀 전매됐고,5필지는 택지를 분양받은 업체가 쓰러져 소유권이 넘어갔다. ●실수요자중심 청약 유도 이번 조치로 단기전매차익을 노린 투기수요가 줄어들 것으로 보인다.전매 과정에서 땅값이 부풀려지는 것을 막아 지가상승 억제효과도 기대된다.또 대금을 완납한 뒤 명의변경을 허용함으로써 전매과정이 투명해지고 취득·등록·양도세 탈루를 막을 수 있다.투기수요를 차단,실수요자 중심의 청약을 유도하는 효과도 가져올 수있다. 권오열 주거환경과장은 “아파트 전매제한으로 유동자금이 공공택지로 유입되는 것을 막고 실수요자에게 택지가 공급되도록 하기 위해 공공택지 공급 제도를 바꿨다.”고 설명했다. 류찬희기자 chani@

“독일이 전후 최악의 경제위기에 처해 있다.다양한 원인이 복합적으로 작용해 단기처방을 내릴 수 없지만 사회보장 관련 비용을 줄이고 노동시장의 유연성을 높이는 과감한 경제구조 개혁이 무엇보다 시급하다.” 독일 최대의 민간은행인 도이체방크의 수석 이코노미스트 겸 거시경제팀장인 슈테판 슈나이더박사는 “여러 지표상으로 볼 때 독일은 아직 디플레이션 국면에 처한 것은 아니다.”면서 “그러나 오늘날의 독일 경기침체는 구조적인 문제에서 비롯된 것인 만큼 고비용을 창출하는 연금제도와 노동시장 개혁이 시급하다.”고 토로했다.다음은 슈나이더 팀장과의 일문일답. 독일이 본격적인 디플레이션 국면에 접어들었다고 볼 수 있나. -독일은 최근 몇년간 인플레이션율이 매우 낮고 경제 성장률도 아주 저조하다.낮은 이자율에도 불구하고 기업들은 신규투자를 자제하고 소비가 위축되는 등 경제가 전반적으로 침체되는 리세션(경기후퇴) 상태에 있다.하지만 본격적인 디플레이션 국면을 맞은 것은 아니다.앞으로도 디플레이션이 발생할 가능성은 없다고본다. 경제전문가들 사이에서 독일이 ‘제2의 일본’이 되는 게 아니냐는 우려의 목소리가 크다.독일 경제를 너무 낙관적으로 보는 것은 아닌가. -중앙은행이나 연방정부도 어느 정도 디플레이션에 대비해 준비를 하고 있지만 객관적인 수치 상으로 볼 때 디플레이션 상황을 우려할 만한 수준은 아니다.인플레이션율과 경제성장률의 격차가 크지 않은 점도 디플레 우려를 불식시킬 수 있는 요인이다.금융시스템은 여러 측면에서 우려의 대상이 되고 있지만 시장은 아직은 안정적인 편이다.다만 장기적인 관점에서 독일의 인구가 점점 줄면서 노령화가 가속화되는 것이 걱정이다. ●유럽중앙銀 고금리 정책에 경쟁력 잃어 경기침체를 가져 온 원인은. -원인은 복합적이다.우선 유럽중앙은행(ECB)의 고금리정책과 유로화의 강세로 독일이 대외경쟁력을 상실한 것이 큰 원인이다.독일은 유로화 전환에 따른 혜택을 전혀 누리지 못했다.오히려 독일처럼 수출 의존도가 높은 나라가 대외 경쟁력을 잃는 결과를 가져왔다.막대한 통일비용과 통일 후 갑자기 늘어난 연금·실업·의료 등 사회보장 비용은 재정을 압박했다.통일 후 일었던 건축경기 과열은 금융권 부실의 원인으로 작용했다.통일에 따른 개인과 기업의 부담 증가도 원인이다.노동비용이 크게 상승하면서 기업투자가 위축되고 이는 실업률 상승과 소비위축을 가져왔다.세계 경기가 좋지 않은 상황에서 이런 복합적인 요인이 한꺼번에 불거진 것이다. 결과적으로 동·서독 통일이 경제에 악영향을 준 셈인가. -그렇다.직·간접적으로 많은 영향을 미쳤다.통일 후 1600만명의 새로운 연금 수혜자가 생겼다.주택 및 도로건설에도 많은 돈이 투입됐다.지금까지 정부가 들인 통일비용은 600억유로에 달한다.이로 인해 국채 비중이 국내 총생산에서 차지하는 비중은 4%포인트 높아졌다.과중한 국채는 재정적으로 부담이 되고 있으며,결국 기업과 국민들에게도 큰 부담으로 돌아갔다.국민들은 통일 후 소득세(소득의 19.9∼48.5%)의 5.5%를 통일세로 낸다.통일 이후 의료보험과 연금보험,실직보험 부담도 50% 늘었다.기업들의 부담도 그만큼 늘었기 때문에 독일 기업의 노동비용을 급격히 상승시켰다.이런 상황에서 기업이 신규투자와 인력채용을 꺼리고,민간소비가 위축되는 것은 당연한 결과다. ●통독으로 연금수혜자 1600만명 늘어 동·서독 통일이 잘못된 것인가. -통일은 당연히 이뤄져야 했다.경제적인 측면에서 볼 때도 전체적인 볼륨이 커지고 수요도 증가할 수 있는 절호의 찬스였다.그러나 정치적 요인이 개입되고,정책적 판단을 잘못하는 바람에 독일 경제를 파탄으로 몰아넣는 결과를 야기했다. 정책적인 판단착오란. -89년 당시 헬무트 콜 정부는 옛 소련이 해체되면서 소련 군대가 철수하자 기존의 점진적 통일방식을 포기하고 동독을 일시에 합병하는 방식의 통일정책을 택했다.그러면서 동독마르크를 서독마르크와 1대1로 교환해 주기로 했다.특히 서독의 노사관계 및 노동법,사회보장제도의 기본원칙을 동일하게 적용했다.임금이 서독보다 싼 동독으로 기업들이 몰리는 것을 막기 위해 생산성을 고려하지 않은 채 임금을 서독과 같은 수준으로 맞췄다.생산성보다 임금이 높은 동독기업들은 경쟁력을 잃는 것은 당연하다.더욱이 노동력을 필요로 하지 않는 현대적인 설비투자가 갑자기 이뤄지면서 동독의 가장 큰 문제였던 실업자 해소가 전혀 이뤄지지 않았다.이론은 맞지만 너무 빠른 시일에 이루려는 욕심이 화를 자초했다. 경직된 노동시장이 경제위기의 주요 원인이라는 지적에 대해서는. -노사문제는 개인의 정치적인 입장에 따라 의견이 달라질 수 있다.개인적으로는 노사문제에 정부가 개입하지 않는 원칙에 찬성한다.임금과 근로조건 등 기본적인 문제들은 기업과 노동자 세력이 자체적으로 해결해야 하는 문제다.독일 노동제도의 가장 큰 문제는 산별(産別)협상 시스템이다.업종별로 동일한 임금협상안이 적용되는데 기업의 상황에 따라 변화시키도록 유연화시킬 필요가 있다. 유럽연합체제가 독일 재정정책의 유연성을 앗아갔다는 지적도 있다. -EU 통제하에서 독일이 독자적인 경기조절수단을 갖지 못하는 것은 사실이다.하지만 유로체제는 유로화 안정을 위해 개별 국가의 국채가 올라가는 것을 막는 것이 목적이다.원칙이 잘못된 것이 아니라 독일이 제대로 적용을 하지 않았기 때문에 문제가 심각해 진 것이다.지난 2000년 경기상황이 좋았음에도 정부는 국채를 줄이는 노력을 하지 않았고 오히려 재정지출을 확대했다. ●해고규정 완화등 노동시장 개혁 필요 독일이 언제쯤 경기침체에서 벗어날 수 있을 것으로 전망하나. -당분간은 힘들다고 본다.독일은 장기적으로 낮은 경제성장률을 지속할 것이다. 그 이유는. -구조적인 문제에서 비롯됐기 때문이다.경제위기 탈출을 위해서는 고비용을 창출하는 연금제도와 노동시장 등 경제구조개혁이 시급하다.하지만 이는 단기간내에 이뤄지기 어렵다.독일은 2차 대전후 어느 한 곳에 힘을 몰아주기보다 전체적인 조화를 중시했다.독재나 독주를 막기위해 지역간,그룹간 힘을 고루 분산했다.지난 수십년간 ‘균형’과 ‘분배’를 통해 안정을 이뤘지만 지금은 사회 곳곳에서 팽팽하게 힘 싸움이 벌어지고 있다.그러나 사회구조상 누군가 주도적으로 리더십을 발휘할 수 없다.상황이 위급한데 말만 앞서는 정치인들도 문제다. 독일정부는 경기부양을 위해 소득세율 인하안을 1년 앞당겨 시행하겠다고 밝혔다.이는재정적자를 가져 오는 역효과를 내지 않을까. -소득세율 인하안은 현재 48.5%인 최고세율을 42%로 낮추고,최저세율 역시 19.5%에서 15%로 인하하는 방안이 포함됐다.이렇게 되면 2004년에만 150억유로의 세수가 줄어든다.감세로 인한 세수부족을 보조금 삭감과 민영화한 국영기업 주식 매각 등으로 보충한다는 계획이다.그러나 주식시장이 좋지 않기 때문에 큰 도움이 되지는 않을 것이며 지원금을 줄이는 것도 현 상황에서 불가능하기 때문에 결과적으로 국채만 증가하는 결과를 가져올 것이다. 게르하르트 슈뢰더 총리가 내놓은 개혁안 ‘어젠다 2010’은 어느 정도 효과가 있을 것으로 생각하나. -우선 용어가 잘못됐다.노동자 해고규제의 완화,실업수당의 삭감,임금인상 억제,상점영업시간 연장 등 어젠다에 담긴 내용들은 2010년이 아니라 경제위기 극복을 위해 당장에 해결해야 할 시급한 문제들이다.‘어젠다 2003’이어야 한다.개선하려는 의지를 보인 것은 사실이지만 너무 느긋하게 대처하고 있다. 한국국민들도 통일을 열망하고 있다.독일과 같은 전철을밟지 않도록 조언을 한다면. -헬무트 콜 전 총리는 통일이 되면 못 사는 사람이 없어지고,모두 다 평등하게 잘 살게 될 것이라고 장담했다.불평불만의 요인을 제공한 셈이다.결국 그런 약속을 지키느라 국가의 허리가 휘고 있다.통일이 됐는데 우리는 왜 안 해 주느냐,왜 차별을 하느냐는 말을 해도 할 말이 없는 것이다.통일 후의 ‘장밋빛 청사진’만 제시할 것이 아니라 북한의 사회·경제 상황을 정확하게 파악해 치밀한 계획을 수립하는 것이 중요하다.통일은 많은 비용이 들고 시간도 많이 걸린다는 점을 국민들에게 주지시켜야 한다.그리고 거짓말 하지 말고 모든 것을 정확하게 알려야 한다. 인터뷰 프랑크푸르트 함혜리 특파원 lotus@

미국 경기가 회복돼 내년에는 세계 경제가 활력을 띨 것인가.달러화 약세는 얼마나 지속되고 디플레이션의 가능성은 실재하는가.한국 경제가 재도약,동북아 허브 역할을 할 수 있을까.이같은 물음에 답하기 위해 국제통화기금(IMF) 조사국장 겸 총재 경제자문역을 지낸 마이클 무사(59) 국제경제연구소(IIE) 선임 연구원 및 손성원(58) 웰스 파고은행 수석 부행장과 인터뷰를 가졌다. 이들은 미국 경기의 완만한 회복을 점치면서도 노동시장과 기업투자의 움직임이 변수가 될 것이라고 지적했다.그러나 유럽과 일본 경제에는 여전히 우려를 표시했다.무사 연구원은 IMF 조사국장 시절 세계경제 전망으로 이름을 날렸고 손 부행장은 앨런 그린스펀 연방준비제도이사회(FRB) 의장이 1년에 두차례 그의 자문을 들을 만큼 월가에서 ‘톱 5’ 경제분석가의 입지를 확고히 굳혔다.개별적으로 가진 인터뷰를 대담 형식으로 재구성한다. 미국 경기가 회복되고 있나. -손 부행장 조금씩 나아지고 있으나 구체적으로 실현되지는 않고 있다.회복되더라도 ‘V자형’이 아닌 ‘U자형’ 상승이 기대된다.향후 1년간 3.5∼4% 성장이 예상된다.경제의 아킬레스건은 기업투자다.과거엔 소비가 경제를 떠받쳤으나 앞으로 ‘지휘봉’은 기업에 넘어갈 것이다.세금감면 같은 일시적 ‘리베이트’로는 소비자의 패턴이 바뀌지 않을 것이다.감세정책은 일종의 ‘보험정책’으로 생산성과 효율성을 동시에 개선시키려는 의도를 담고 있다.현재 우려되는 바는 수요 부족이지 이자율이나 세금감면의 수준이 아니다.기업이 자본지출을 줄인 이유 중 수요 감소가 3분의2나 된다. -무사 연구원 미국 경제는 2001년 말부터 회복됐다.그러나 성장의 속도는 상반기 중 둔화돼 1.5% 성장에 그쳤다.미국의 잠재적 성장에 훨씬 밑도는 수준이다.하반기에는 성장률이 높아질 것으로 보이지만 현재로서는 4%에 이를지 불투명하다. 내년 세계경제를 낙관해도 되는가. -손 부행장 미국 경제는 세계 경제를 이끄는 ‘기관차’다.미 경기의 회복에 따라 세계 경제도 침체에서 벗어나는 계기를 마련할 것이다.그러나 유럽과 일본은 성장에 한계가 있는 구조적 문제를 안고 있다.유럽은 노동시장이 경직돼 생산성 증대를 해치고 있다.게다가 유럽 경제가 완전히 통합되지 않아 규모의 경제로 인한 이익을 보기에는 이르다.일본은 여전히 디플레이션에 빠져 있고 은행 시스템은 실질적으로 파산 상태다.금융이 경제를 떠받치지 못하고 있다. -무사 연구원 같은 생각이다.미 경기의 회복은 세계 경제를 활력있게 만드는 요인이다.특히 대미 수출에 의존하는 아시아의 활로가 트일 수 있다.그러나 유럽은 다소 뒤처져 있다. 미 경기가 회복된다고 하지만 실업률은 6.4%까지 치솟았다.기업과 소비심리가 다시 흔들릴 가능성은. -무사 연구원 실업률이 오르는 것은 최근 미국의 실질 국내총생산(GDP) 성장률이 잠재적인 성장치를 밑돌았기 때문이다.그럼에도 지금까지 소비 지출은 아주 괜찮았다.주가도 연초보다 상당히 올랐다.금리인하를 통해 시중에 돈을 푸는 통화정책과 세금감면 등의 재정정책으로 소비심리가 다시 위축될 가능성은 적다. -손 부행장 이라크전이 끝난 뒤 소비와 기업의 신뢰도가 개선됐다.그러나 신뢰의 수준은 여전히 매우 낮다.이같은 위축은 노동시장의 문제를 반영했다고 볼 수 있다.기업도 아직 근로자를 채용하지 않고 있다.장래에 새로운 일자리를 창출하지 않으면 경제성장은 머뭇거릴 수밖에 없다. 디플레이션에 대한 우려는. -손 부행장 콜레스테롤처럼 디플레이션에도 좋은 것과 나쁜 게 있다.생산성 증대와 시장 경쟁에서 비롯된 디플레이션은 좋다.그러나 과잉공급이나 수요 부족에서 빚어진 디플레이션은 나쁘다.일본이 나쁜 디플레이션에 전염된 것과 달리 미국은 좋은 디플레이션의 수혜를 입고 있다.그러나 일본의 경험에 비춰 디플레이션은 한번 빠지면 탈출하기 어려운 ‘모래 늪’이다.때문에 FRB가 실질금리를 마이너스로 유지하며 시장에 유동성을 풀고 있다. -무사 연구원 미국에서 디플레이션의 위험은 거의 없다.소비자 가격은 과거보다 느리지만 오르고 있다.앞으로도 계속 오를 전망이다.그럼에도 FRB가 인플레이션은 중요한 위험이 아니라고 보고 강력한 경제성장의 필요성을 강조한 것은 올바른 결정이다.디플레이션에 대한 우려가 심각해지면 FRB는 금리인하나 국채 매입 등 추가적인 수단을 동원할 것이다. 주택시장이 과열됐다는 지적이 있다.거품으로 이어질 것으로 보는가. -손 부행장 일부 도시에선 가능하다.그러나 미 전체에서 버블의 가능성은 없다.집값과 소득 증대와의 관계를 보면 샌프란시스코와 워싱턴DC,보스턴 등지에서는 집값이 소득 증대의 속도보다 빠르게 올랐다.집값과 임대료의 비율도 상당히 높다.증시의 주가 수익비율(PER)과 비슷하다.그러나 주택시장이 지역화,미 전역에 걸쳐 한꺼번에 무너지는 경우는 없다. -무사 연구원 지난 3년간 경기침체에도 집값은 크게 올랐다.그러나 최근 집값 상승률은 둔화됐다.앞으로 크게 오를 가능성도 없다.주택 건설에 대한 투자는 정점에 달해 앞으로 하락세가 예상된다.그러나 FRB가 저금리를 유지,주택대출 금리도 낮은 상태를 지속하고 집을 보유하려는 수요가 계속돼 버블은 예상되지 않는다. 예산적자가 4500억달러에 이르는 등 경상수지와 함께 ‘쌍둥이 적자’ 문제가 거론된다. -무사 연구원 ‘쌍둥이 적자’라는 표현은 적절치 않다.1999∼2000년에 미국은실질적인 예산흑자를 누렸다.지금의 재정적자는 미국이나 세계 경제에 심각한 문제가 아니다.그러나 경기가 회복되면서 재정적자가 좁혀지지 않으면 문제가 될 수 있다.(부시 행정부는 경기가 나아지면 적자폭이 줄 것으로 내다봤다.) -손 부행장 단기적으로 큰 문제가 없으나 장기적으로는 두가지 측면에서 봐야 한다.무엇보다도 적자가 지속되면 달러화 가치가 떨어져 인플레이션이 유발되고 금리가 올라 경기 불안 요인이 될 수 있다.또한 경상수지 적자는 해외로의 달러화 유출을 의미,외국 자본이 미국 시장에 대한 지배권을 갖는 것을 뜻한다.이는 미국 경기의 자생력이 떨어지는 계기가 될 수 있다. 달러화 약세가 계속되겠는가. -손 부행장 달러화 가치가 과대평가됐다.따라서 내려가야 하는 게 맞다.강한 달러는 미국 경제가 좋았을 때 얘기다.올해에는 유럽으로부터의 자금 유입이 줄고 있다.약한 달러는 수출을 늘려 경상수지 적자가 줄어드는 등 미국 경제에 장점이 많다.대미 수출에 의존하는 아시아 국가들이 타격을 입을 수는 있지만 이들이 수출에만의존하는 구조에서 탈피해야 한다.미국에서는 내수가 3분의2,일본은 절반을 넘는다.한국도 내수 비중을 높여야 한다. -무사 연구원 1998∼2000년 경기가 좋을 때 ‘강한 달러’는 미국과 세계경제의 안정을 위해 필요했다.그러나 미 경기가 침체된 지금,‘약한 달러’는 고용과 생산증대에 긍정적 효과를 볼 수 있다.물론 달러화 약세는 ‘교역조건’을 악화시켜 인플레이션의 부정적 효과를 낳을 수 있으나 지금은 걱정할 단계가 아니다. 일본이 장기침체에서 벗어나기 위해 우선적으로 취해야 할 조치는. -손 부행장 일본은 당장 돈을 더 찍어내 인플레이션을 유도해야 한다.그래도 경기가 나아질 것이라는 기대는 약하다.일본 금융은 사실상 파산 상태다.부실채권을 모두 털어내야 한다.은행은 대출을 꺼린다.융자하면 부실채권으로 이어지기 때문에 경제 전체에 돈이 돌지 않는다.일본은 한국을 본떠 공적자금을 투입하고 일부 은행은 국책은행으로 만들어야 한다.이 부문에선 한국이 훨씬 앞서 있다. -무사 연구원 2001년까지 지난 10년간 일본은 연 평균1%의 저성장을 기록했다.그러나 장기불황은 아니었다.지난해 일본은 2.5% 성장했다.올해에도 성장세를 이어갈 것으로 보인다.이같은 성장을 유지하기 위해 일본 정부는 구조개혁을 가속화할 필요가 있다.특히 파산 상태에 있는 금융 부문에 집중해야 한다.일본 중앙은행은 유동성 증대를 위해 ‘제로 금리’를 계속 유지할 필요가 있다. 한국 경제에 대한 전망은. -손 부행장 하반기에는 잘 될 것이다.연초 내수와 수출이 동시에 안 좋았으나 미 경기의 회복과 더불어 수출이 살아날 것이다.문제는 내수를 얼마만큼 높이느냐에 있다.감세정책을 과감히 추진하고 통화를 더 풀어야 한다.재도약의 걸림돌은 북핵 문제와 노사 문제다.특히 노사 문제 때문에 외국기업은 한국에 대한 투자를 꺼린다.한국 기업들이 중국으로 진출하려는 이유는 노사 문제가 없기 때문이다.그러나 일본 경기가 좋지 않은 이유 중 하나가 국내에 생산기반이 없다는 점임을 명심해야 한다.이같은 산업공동화 방지를 위해 고부가가치의 상품 개발에 더욱 주력해야 한다. -무사 연구원 통화완화정책과 미 경기의 회복,아시아 지역에서의 중증급성호흡기증후군(SARS)의 감퇴,세계 경제의 전반적 활력 등으로 한국 경제는 하반기와 내년에 걸쳐 성장이 가속될 것으로 의심치 않는다. 한국이 동북아 허브 역할을 할 수 있다고 생각하는가. -손 부행장 쉽지 않다고 생각한다.가장 큰 문제는 여전히 규제가 많다는 데 있다.외국인 투자자들은 여전히 제출서류가 많고 관리들의 간섭이 많다고 생각한다.10년 전보다 개선된 것은 사실이나 미국이나 국제기준에 비하면 골치 아픈 게 너무 많다.또 하나의 중요한 문제는 영어다.한국에서 영어를 유창하게 구사한다는 사람들도 외국 기업인과 대화하면 형편없이 달린다. 미국뿐 아니라 전세계적으로 기업의 회계 투명성을 높일 방안은. -손 부행장 투명성 부문에서 정부가 규제를 더 강화해야 한다.미 당국이 지금 하듯이 벌금과 형량을 크게 높여야 한다.그러나 기본적으로 법으로 해결할 사항이 아니다.기업인 스스로 정직하지 않으면 막을 방도는 없다. -무사 연구원 전적으로 동의한다.전세계적으로 이 문제를 풀 비결은 있을 수 없다.기업실적을 투명하게 공개하고 주주들에 대한 책임감을 높이는 게 최선책이다. 하반기 증시 전망은. -무사 연구원 경기회복과 2004년 상반기 기업실적 호전에 대한 기대감으로 미 증시는 이미 충분히 올랐다.이같은 기대감이 충족되면 증시는 더욱 탄력을 받을 것으로 생각한다. -손 부행장 지금까지 저금리 때문에 증시가 좋았다.앞으로 금리가 더 내려갈 가능성은 없다.따라서 실적에 따라 증시가 움직일 것이다.

통계청의 5월 산업동향에 따르면 생산과 출하가 줄고,공장 가동률이 떨어지는 등 실물경기가 급속히 얼어붙고 있다.3·4분기 경기도 비관적이다. 이런 상황에서 그나마 내수를 지탱해준 것이 주택산업인데 ‘5·23 주택가격 안정대책’과 주택건설촉진법 시행령과 주택공급규칙 개정으로 하반기 공급계획이 취소되거나 연기되고 있다.벌써 미분양 사태까지 발생하고 있다. 5·23 대책은 부동산 과열을 막기 위한 것이었다.따라서 부동산 투기는 어느 정도 억제된 것으로 보인다.대신 수요 위축이 공급 중단 사태로 이어질 가능성이 커졌다.수요가 있어야 공급이 있기 마련인데,수요를 너무 억제하면 공급이 크게 줄기 때문이다. 어느 산업에서나 공급이 늘어나려면 실수요자뿐 아니라 투자수요도 필요하다.주택도 마찬가지다.이렇게 해서 지어진 집은 누구든 전세나 월세 등으로 살 수 있는 공급의 순기능을 하기 때문이다. 물론 단기차익을 노린 투기꾼은 막아야 한다.이는 증권시장에 주가조작세력을 단속하는 것과 같은 이치다.그러나 주가조작 세력을 잡기 위해 증권시장을 죽일 수는 없는 것이다.부동산 억제책에 따른 공급축소 결과는 주택업계의 위기와 실업자의 증가이다. 주택산업은 고용효과가 가장 큰 산업이다.연간 주택이 10만가구 줄어들면 20만명 정도가 실업자가 생긴다.그러므로 주택산업이 침체되면 고용이 줄고,또 선행경기지수에도 마이너스 요인으로 작용하는 악순환이 지속된다. 주택건설 경기가 한번 크게 위축되면 다시 살리는 데 거의 10년에 가까운 기간이 필요하다. 주택가격 안정을 위해서는 주택공급을 늘리는 것이 가장 좋은 방법이라는 점을 감안한다면 주택공급을 원활히 하기 위한 대안이 필요하고,그런 정책으로 주택가격을 안정시켜야 한다.시장 상황에 따라서 투기과열지구를 신축적으로 운용할 필요가 있고,과열지구지정요건이 사라지면 즉시 과열지구지정을 해제해야 할 것이다. 김종철 주택협회 부회장

다음달에 범정부 기구로 ‘학벌주의 극복을 위한 합동기획단’이 구성된다.학벌문제를 교육만이 아닌 사회관행과 법·제도적인 관점 등에서 폭넓은 시각을 갖고 다루기 위해서다.지난 25일 열린 인적자원개발회의에서는 ‘학벌주의는 교육의 부실화와 고용 및 소득분배구조 왜곡의 주 원인’이라고 규정했다.이제 정부도 학벌주의의 병폐를 심각하게 받아들이고 있다.인적자원개발회의의 의장을 맡고 있는 윤덕홍(尹德弘) 부총리 겸 교육인적자원부장관을 만나 학벌타파를 위한 정책 방향과 과제를 폭넓게 들어봤다. 학벌에 대한 평소 생각은. -대구에서 교수로 재직할 때부터 만나는 사람들에게 고향이나 출신대학을 묻지 않았다.벌써 20년이 넘었다.고향이나 학교를 물으면 선입견을 가질 수밖에 없다.교육부 장관이 된 이후에도 마찬가지다. 우리 사회에는 일류대학을 졸업하면 출세가 보장된다는 생각이 지배적이다.혈연이나 지연보다 학연이 더 기승을 부린다.이른바 학벌주의이다.학벌은 출신학교를 매개로 형성된 배타적인 유사공동체이다.폐쇄적인 사회구조다.능력과도 상관없다.따라서 본질적으로 학벌사회가 타파되지 않고서는 대학의 서열화구조,사교육비 문제 등을 해결할 수 없다.능력위주의 교육문제가 풀리지 않는다. 학벌의 정점에는 국립대인 서울대가 있다고 한다.서울대는 모든 학문의 영역에서 국가의 지원 아래 독보적인 위치를 차지하고 있다.취임전 서울대의 독립법인화도 언급했는데.서울대의 구조조정은. -서울대가 모든 영역의 학문을 독점하는 것은 바람직하지 않다.정부도 원하지 않는다.학문을 독점하면 국가 경쟁력을 잃는다.생산성도 없어진다.서울대는 특화할 필요가 있다.세계적인 대학으로 거듭나기 위해서는 규모를 줄여야 한다.지금은 너무 크다.학부를 줄이고 대학원이나 전문대학원체제로 가야 한다.학부의 정원도 감축해야 한다. 국내에서 국립대의 법인화가 논의된 지는 그리 오래되지 않았다.선례도 별로 없다.일본 국립대의 법인화는 10여년전부터 논의돼 내년 4월에 시행된다.일단 일본의 추진과정을 면밀히 분석한 뒤 대학측의 의견을 폭넓게 수렴,부작용을 최소화할 수 있는 방안을 모색해야 한다.국립대의 독립법인화는 장점도 많지만 단점도 많은 탓이다.서울대의 법인화 추진 과정 및 기간을 밝힐 수 없는 이유가 여기에 있다.국민적인 합의를 끌어내는 과정도 요구된다.물론 궁극적으로는 국립대의 법인화 또는 민영화를 통해 효율성을 키우는 쪽으로 대학을 운영하는 편이 좋다. 대학 구조를 다원화하기 위해서라도 지방대학의 특성화가 요구되고 있다.지방대학의 육성 방안은. -지방대학의 제도적 개선 사업이 필요하다.백화점식의 학과 운영 방식을 버려야 한다.규모를 감축,자랑할 만한 특성화된 대학으로 갔으면 한다.학과간 또는 대학간의 통폐합 등 적극적인 구조조정을 했으면 좋겠다.지방대학이 변화하는 사회에 적합한 역할을 수행해야 한다는 얘기다.그렇게 한다면 국가 차원에서 지원을 아끼지 않겠다. 또 지역사회가 요구하는 다양하고 우수한 인재의 육성과 관련,지방대학의 교육·연구 역량를 높이기 위해 ‘지역인재육성 프로젝트’를 추진할 계획이다.지역의 경쟁력을 강화해 국가의 균형적인 발전을 이루기 위해서도 필요하다.특히 지방대학을 중심으로 연구소·산업체·지자체 등이 공동으로 참여하는 사업단을 구성,이 프로젝트를 시행에 옮길 것이다.인재의 양성에서 활용까지 모든 과정이 연계된다.지방대학의 육성을 통해 지역산업의 발전과 경제의 활성화를 이뤄 지방분권의 틀을 마련하는 것이 목표이다. 기업의 채용 문화를 바꾸기 위해 관련 부처나 경제단체 등과 협의해 나갈 용의는 없는지. -학벌주의는 능력보다 간판을 우선하는 취업 및 고용구조에서 주로 기인한다고 볼 수 있다.기업체의 학력위주의 고용관행 개선이 시급하다.따라서 민간과 정부,관계 부처간의 역할 분담을 통해 능력중심사회를 구현하는 기반을 구축하는 사업을 중점적으로 추진할 계획이다. 단기적으로 정부에서는 기업의 채용 이력서에 대학명을 기재하지 않도록 협조를 요청하고 있다.일부 기업들은 이미 채용문화의 개선 작업에 들어갔다.물론 경제단체의 협조도 적극적으로 구할 계획이다.‘학벌주의 극복을 위한 합동기획단’에는 경제단체나 시민단체의 전문가들도 포함된다. 현재 교육부는 노동부와 공동으로 전국의 수많은 직종에 대한 직무 분석에 나섰다.이른바 국가적 차원에서 ‘국가능력인정체제(National Qualification Framework·NQF)’와 함께 ‘국가직무능력표준제(National Skill Standards·NSS)’의 도입을 위해서다.NQF는 평생교육을 촉진시키기 위해 학교교육과 직업교육 및 훈련의 학습 결과에 똑같은 가치를 부여,제도끼리의 학습 결과를 서로 인정해주는 체계이다.굳이 학교를 졸업하지 않아도 직업교육을 통해 학위와 똑같은 자격을 인정받을 수 있는 제도이다.NSS는 품질을 보증하는 KS와 같이 국가가 정해놓은 직무 능력의 표준이다. 이런 체제가 정착되면 기업에서는 학력 아닌 자격증 소지 여부를 따져 채용할 수 있게 된다.또 대학 졸업후에도 자격증을 따기 위해 평생교육을 받을 수밖에 없다.자격증의 활성화는 학벌주의를 무너뜨리고 능력중심사회를 앞당기게 된다. 학벌과 사교육비 증가는 밀접한 관계를 갖고 있다.사교육비를 줄이기 위한 대책은. -사교육비로부터 고통받고 있는 학부모들의 부담을 덜 수 있는 현실적인 대책을 마련하기 위해 지난달 ‘사교육비 대책팀’을 구성했다.한국교육개발원에는 ‘사교육비 경감대책 연구팀’을 설치,실태조사 및 심층연구를 의뢰해 놓고 있다.연구결과를 바탕으로 올해 말까지 장·단기 사교육비 경감대책을 마련할 예정이다. 단기적으로는 학교밖 과외욕구를 학교 안으로 흡수하는 방안을 추진하려고 한다.초등학교든 중학교든 간에 오후 3∼4시쯤이면 학교가 빈다.학교의 유휴시설에 학교 밖의 사교육을 끌어들이는 안이다.예를 들면 방과후에 서예나 피아노·축구교실과 같은 다양한 프로그램을 마련,싼값에 학생들에게 제공하는 것이다.현재 1만800개의 초·중·고교 가운데 30% 정도만이라도 이같은 프로그램를 만들어 서비스한다면 학생들의 욕구 충족에도 많은 보탬이 될 것 같다.전문대에 대해서도 지역주민을 위해 저렴하게 교육을 서비스하는 평생교육기관의 기능을 갖추도록 하는 방안도 검토할 수 있다. 중장기적으로는 과열경쟁을 줄일 수 있는 대입제도의 개선책을 마련하고 지방대학의 육성 방안도 추진하며 대학의 서열구조 완화 등 범정부적인 대책도 추진할 방침이다. 학벌 사회의 병폐를 근본적으로 치유하기 위해서는 국민의 의식이 변해야 되는데. -학벌은 일종의 문화이다.우리사회에 뿌리깊게 고착화되어 있어 단시일 안에 해결될 수 없는 문제다.학벌주의 극복은 단순한 교육제도의 개선으로는 불가능한 만큼 범국가적인 차원에서 제도개선과 의식개혁이 필요하다고 본다.종합대책을 마련하는 과정에서도 학벌주의의 병폐를 정확한 실태조사를 통해 공론화할 생각이다.국민들에게 학벌의 문제를 인식시키는 데 목표를 두고 있다. 특히 학벌주의 극복은 장기적·종합적으로 계속 노력해야 할 사안이기 때문에 일회적·전시적 구호에 그치지 않도록 노력하겠다.교육부는 학부모들의 건전한 교육관 함양을 위해 수범 사례집제작·배포,학벌문화타파 심포지엄 등 다양한 사업을 지속적으로 전개하고 있다. 어릴 때부터 소질과 적성을 파악,조기에 학생의 진로를 이끌어 주는 교육이 필요하다고들 하는데 진로교육의 활성화 대책은. -개인의 적성과 흥미에 따라 진로를 탐색하게 하는 진로교육은 매우 중요하다.현재 진로교육을 위해 교육청과 학교에 진로상담실을 설치,운영하고 있다.홈페이지에는 사이버 진로상담 사이트를 개설했다.지난해에는 진로교육 연구·시범학교를 45개교나 지정·운영했다.앞으로 진로교육의 활성화를 위해 모든 교과교육,특별활동,재량활동 시간 등을 통해 체계적인 진로교육을 강화할 계획이다. 전국 초·중·고교의 홈페이지와 종합직업진로정보망 ‘커리어넷’의 연결을 추진하는 한편 커리어넷에 교사들이 학생들의 진로를 지도하는 데 필요한 프로그램을 개발,탑재하겠다. 박홍기 기자 hkpark@

정부가 국고채시장 이상과열 현상 등을 바로잡기 위해 대책을 발표했으나 국고채 가격이 더 오르는 등 시장 불안이 이어지고 있다.정부는 조만간 추가 대책을 내놓을 예정이다. 재정경제부는 18일 원화표시 외국환평형기금채권(외평채)을 국고채로 전환하고,국민연금 등 각종 여유기금으로부터 빌려 써오던 자금도 국고채로 조달키로 했다고 발표했다.이에 따라 다음달부터 연말까지 4조 2000억원 어치가 국고채로 전환된다. 그러나 예비 발행한도를 모두 소진하는 것이어서 올해 국고채 발행 총 규모(28조 9000억원)는 변화가 없다.대폭적인 공급물량 확대를 기대했던 시장에서는 실망감이 확산됐다.게다가 정부가 장·단기 금리역전을 용인하는 것으로 비쳐져 이날 국고채 금리는 더 떨어졌다. ●‘장기적인 국고채 시장 육성책?’ 재경부 발표에 따르면 국고채 발행 규모는 지난해 말 현재 56조원에서 ▲공공기금 차입금 38조 9000억원 ▲외평채 24조 6000억원 ▲공적자금 국고채 전환분 49조원 등이 얹어져 2007년에는 총 171조원으로 늘어나게 된다.이철휘(李哲徽) 국고국장은 “단기적인 시장대책이라기보다는 근본적인 지표채권(국고채) 시장 육성책”이라면서 “결과적으로 국고채 금리가 안정될 것”이라고 강조했다. ●정부대책이 도리어 부채질 이 국장은 “장기물인 국고채 금리가 초단기물인 콜금리보다 낮은 것은 정상적이지는 않지만 그렇다고 매우 비정상적인 것은 아니다.”라고 밝혔다. 이 발언이 정부의 적극적인 시장개입 의지가 없는 것으로 해석돼 국고채 금리는 정부 대책발표를 기점으로 속락했다.이날 3년 만기 국고채 수익률은 매수세가 커져 전날보다 0.03%포인트 떨어진 3.95%로 마감했다. 한국투자증권 신동준 연구원은 “정책당국이 그동안 ‘채권시장이 과열됐고 비정상적’이라고 하다가 갑자기 비정상이 아니라고 말을 바꿔 ‘불난 집에 부채질한’ 양상이 됐다.”면서 “외평채의 국채 전환도 무늬만 국채로 바꾸는 것이라서 실질적인 발행효과는 없다.”고 지적했다.동양종금증권 금성원 연구원은 “국채선물의 지표채권 종목을 현행 한 종목에서 여러 종목으로 늘리거나,물량이 많은 통화안정증권을 국채와 통합하는 등 장기물 부족에 대한 근본적인 대책을 고려해야 할 것”이라고 조언했다. 안미현 김미경기자 hyun@

하루짜리 초단기 금리인 콜금리보다 지표금리인 3년만기 국고채 수익률이 떨어지는 ‘역전현상’이 일어났다. 마감기준으로 지표금리와 콜금리가 역전된 것은 지난 2001년 2월7일 이후 처음이다.정책당국의 구두개입에도 불구하고 국고채시장이 ‘투기장’으로 변해가고 있다는 우려의 목소리가 높다. 16일 채권시장에서 3년만기 국고채 수익률은 소폭 상승 출발했다가 매수세가 커져 결국 3.95%로 마감,콜금리(4.0%)를 넘지 못했다. 특히 3년만기 국고채 3-2호를 기준채권으로 삼은 국채선물 9월물에 대한 매수세가 급증하면서 현물시장에서의 금리 하락을 더욱 부추겼다. 선물업계 관계자는 “3-2호에 대한 프리미엄을 진정시킬 만한 대책이 없다.”면서 “통안증권 장기물을 발행한다고 해도 3-2호에 대한 과열양상을 진정시키기 어려울 것”이라고 말했다.또 7월중 콜금리가 내려갈 가능성에 대한 기대감으로 국고채에 대한 매도는 없는 반면 매수세는 더욱 커지고 있다는 점도 추가적인 금리 하락을 예고했다. 한국은행은 최근 콜금리를 동결한 뒤 채권시장과열에 대한 우려를 표명하면서 만기 1년 이하 단기 통안증권 발행을 만기 1년 6개월 이상 장기 통안증권으로 대체 발행하겠다고 밝혔다.재정경제부도 국고채 공급물량을 늘리는 방안을 검토하고 있다고 덧붙였다. 그러나 시장에서는 경기회복 전망을 확인해줄 징후가 나타나지 않는 데다 금리 하락에 대한 별다른 정책수단이 없는 것으로 판단,추가적인 하락도 가능할 것으로 내다봤다. 한 투신사 채권운용팀장은 “국채시장이 과열양상을 보이며 투기장으로 변해가고 있다.”면서 “정책당국의 구두개입이 아닌 실질적인 물량공급 등 수급대책이 없다면 3%대에 안착하게 될 것”이라고 말했다. 김미경기자 chaplin7@

박승 한국은행 총재가 12일 현 채권시장 과열을 ‘버블’(거품)이라고 규정짓고 강한 우려를 나타냈다.한은은 이날 시장안정대책의 일환으로 장기 통화안정증권 발행물량을 대폭 늘리겠다고 밝혔다. 재정경제부 역시 국고채의 공급물량 확대방안을 마련키로 했다.이에따라 지난 11일 지표금리(3년만기 국고채 수익률)가 장중 한때 사상 처음으로 3%대로 떨어지는 등 과열현상(수익률 하락)을 빚고 있는 채권시장이 안정을 찾을 수 있을지 주목된다. ●박 총재 “채권시장은 버블” 박 총재는 이날 금융통화위원회가 끝난 뒤 기자간담회를 갖고 “채권시장의 버블현상은 세계적인 우려의 대상이며 우리나라도 그 연장선상에 있다.”고 말했다.이어 “지금같은 과열은 오래 지속되지 않을 것이며,그래서도 안된다는 사실을 시장이 인식하기 바란다.”고 경고했다. ●장기채 공급 늘리기로 한은은 이에따라 장기채권의 공급을 늘려 지표금리의 하락을 막기로 하고 매월 둘째·넷째 주에 정례적으로 발행해 온 단기물(만기 6개월 또는 1년) 통안증권 발행을 중단하고 장기(만기 1년6개월 또는 2년) 통안증권으로 대체 발행한다고 밝혔다.이 경우 한은이 매월 발행하는 장기 통안증권은 4조∼5조원 규모에 이를 전망이다.한은 관계자는 “장기 통안증권 발행을 늘리면 장기채권의 공급난이 일부 해소돼 지표금리가 안정될 것으로 기대한다.”고 말했다.재경부 관계자도 “국고채 공급물량을 늘리고 외평채 일부를 장기채권에 편입하는 방안을 한은 등 관계기관과 논의하고 있다.”고 밝혔다. ●금리 하락세는 계속될 듯 이날 채권시장에서 3년 만기 국고채 수익률은 한때 4.01%까지 떨어져 3%대를 넘봤지만 한은과 재경부의 발언으로 매수세가 꺾여 전일보다 0.03% 오른 4.06%를 기록했다.3년 만기 회사채도 0.03%포인트 오른 5.21%였다.콜금리 동결 및 정부의 과열 경고 등 영향으로 금리가 반등한 셈이다.그러나 경기부진이 당분간 계속될 것으로 예상되고,이에 따른 콜금리 추가인하 가능성도 있어 하락세를 벗어나기는 힘들 것이라는 게 전문가들의 관측이다. 한국투자증권 신동준 연구원은 “정부의 방침으로 수급부담 완화에 대한기대감은 생겼지만 하락세를 바꿀 수는 없을 것”이라면서 “경기와 물가. 수급 등 금리결정 요인이 모두 하락을 이끌고 있어 단기조정 이후 6월말을 전후한 시점에서 지표금리는 3%대에 안착할 것으로 전망된다.”고 말했다. 김태균 김미경기자

10일 열린 국회 경제분야 대정부 질문에서 여야 의원들은 부동산투기 근절과 서민·중산층의 내집마련 대책을 촉구했다.또 정부의 경제운용 능력도 질타했다. ●“부동산값 잡아라” 한나라당 주진우 의원은 “시중 부동자금이 400조원에 달하지만 저금리와 주식시장의 불안정성으로 투자처를 찾지 못해 정부의 주택가격 안정대책이 장기적으로 효과가 적을 것이라는 지적이 있다.”면서 “부동자금이 넘치는 상황에서 세제조치만으로 투기수요를 막을 수는 없는 만큼 채권시장 및 주식시장으로 유입될 수 있는 대책을 마련해야 한다.”고 말했다. 부동산 과세구조 개선 주문도 잇따랐다.민주당 박병윤 의원은 “부동산 투기를 억제하기 위해선 재산세,종합토지세 등을 한 데 묶어 종합재산세제를 만들고 한시적으로 국세로 전환해 단계적으로 중과해야 한다.”면서 “예를 들어 5년에서 10년에 걸쳐 시가의 1∼1.5%까지 과세하고 이것이 정착되면 지방세로 다시 환원하면 된다.”고 제안했다. 같은 당 구종태 의원은 “초단기 양도와 단기 양도의 기간을 대폭 확대하고 고율의 양도소득세를 과세함으로써 초단기 및 단기거래에 소득이 따르지 못하도록 현행 제도를 고쳐야 한다.”면서 “현행 세율구조를 개선하지 않고 보유세를 강화하고,공시가격 결정권을 중앙정부로 이관하고,1가구 1주택에 양도세를 과세하려는 것은 또다른 문제를 야기한다.”고 주장했다. 박병석 의원은 “투기과열지역으로 지정된 수도권과 충청지역에 국민임대주택 공급을 크게 늘려 서민주거생활 안정을 도모해야 한다.”고 덧붙였다.한나라당 이양희 의원은 “농업을 전담할 전문 농어업경영인들에게 최소한 25.7평형 국민주택 규모 이상의 현대식 주택이나 아파트에서 살 수 있도록 정부에서 최장기 무이자로 자금을 지원해야 한다.”며 향후 10년 동안 매년 2만호씩 20만호의 농어가에 대해 주택신축은 5000만원,개축의 경우 3000만원을 20년 장기무이자로 지원하는 방안을 제시했다. ●“경제를 살려라” 의원들은 우리 경제를 ‘위기국면’으로 규정하고 정부의 안이한 상황인식과 정책혼선도 추궁했다.민주당 박병석 의원은 “국내경기가 본격적인 내리막길을 걷고 있으며 체감경기는 외환위기 때보다 더 안 좋다.”면서 “경제정책 운영의 모든 책임과 권한은 경제부총리가 갖고 경제현안과 경제시스템 운영상황을 부총리가 대통령에게 정례보고할 수 있는 체계가 필요하다.”고 경제부총리의 주례보고 부활을 제안했다. 박병윤 의원은 “경제에 대한 적절한 대책 없이 이대로 간다면,올해 경제성장률은 0%까지 떨어질 것으로 단언한다.”고 말했다.한나라당 김학송 의원은 “지금 우리나라는 기업하기 좋은 나라가 아니라 파업하기 좋은 나라,이익단체의 실력행사가 정책을 좌우하는 나라”라며 “노사문제의 책임을 지고 노동부 장관은 사퇴하라.”고 요구했다. 김상연기자 carlos@

상가와 토지 등 수익성 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 이른바 ‘5·23’조치로 서울·수도권과 충청권 일부가 투기과열지구로 지정돼 분양권 전매가 전면 금지되고,주상복합아파트도 300가구 이상이거나 전체 연면적에서 주거면적이 90%를 웃돌면 분양권 전매가 금지되기 때문이다. 그러나 수익성 부동산은 아파트 분양권이나 재건축 아파트와 달리 리스크가 큰 것이 단점이다.잘못 투자했다가 손해 볼 수 있으므로 세심한 주의가 필요하다. ●한건물 아파트·오피스텔은 피하길 이미 분양받은 주상복합아파트는 분양권 전매제한에서 제외된다.특히 300가구 이상의 대규모 단지는 프리미엄이 크게 오를 전망이다. 반면 법개정 후 분양되는 300가구 이상의 주상복합은 주택건설촉진법이 적용돼 어린이놀이터,노인정 등 부대복리시설을 갖춰야 한다.일반 아파트에 비해 전용률이 더욱 떨어질 수밖에 없다. 해밀컨설팅그룹 황용천 사장은 “주상복합 투자시 ‘묻지마 투자’는 곤란하다.”면서 “일단 상품 컨셉트를 따져본 뒤 한 건물에 상가·오피스텔·아파트가 함께 들어선 주상복합은 가급적 피하는 것이 좋다.”고 말했다. ●분당·병점일대 근린상가 유망 상가도 5·23조치의 수혜 상품으로 떠오르고 있다.물론 리스크는 감안해야 한다.안정적인 상품은 단지내 상가이다.그렇지만 경쟁입찰 방식을 채택하고 있어 분양가가 높다.따라서 분양받을 때는 내정가 대비 낙찰가율이 150%를 넘어서는 안된다.또 인근에 대형할인점 등이 들어설 예정인지도 잘 알아봐야 한다. 요즘은 근린상가가 인기다.상가전문가들은 성남 분당이나 화성 병점 일대의 근린상가를 추천한다. 상가114 유영상 소장은 “단지내 상가의 낙찰가가 높아지자 근린상가로 관심이 쏠리고 있다.”면서 “분당 백궁역일대나 병점일대,인천 검암지구 등을 눈여겨 볼 필요가 있다.”고 말했다. 한때 인기몰이를 했던 테마상가는 경기에 민감하게 반응한다.투자시 세심한 주의가 필요하다.상업지역 비중이 큰 곳의 상가는 피하는 것이 좋다.유 소장은 이런 곳으로 안산을 꼽았다. ●펜션은 서울서 2시간내 닿아야 과거에는 농지대신 임야가 인기였지만이제는 농지가 그 자리를 차지했다.농지보조금 제도가 없어지면서 농지거래 및 이용에 대한 규제가 많이 완화됐기 때문이다.이에 따라 303평 미만은 올해부터 도시민도 주말농장으로 취득할 수 있다.한계농지는 위락시설도 가능하다. RE멤버스 고종완 대표는 “서울 근교,수도권,택지지구,충청권 행정수도 이전지 농지 등은 투자매력이 있는 곳”이라면서 “준농림지가 관리지역으로 통·폐합된 만큼 이런 곳에 투자하는 것도 괜찮다.”고 말했다. 그러나 토지는 중장기적인 안목을 갖고 투자해야 한다.토지의 성격상 단기투자 상품은 아니어서 향후 개발 등 발전전망을 따져봐야 한다. 택지지구내 용지도 유망상품이다.토지공사 등이 올해까지 공급하는 대부분의 단독택지는 근린시설을 넣을 수 있다.이런 단독택지를 노리는 것도 괜찮다.장기적으로 단독택지는 주거환경이 좋을수록 값이 더 오른다. 펜션에 투자하려면 서울에서 2시간 정도의 거리의 동해나 서해안,충청,강원권,주변의 자연경관 등이 좋은 곳을 골라야 한다.관광객이 몰리고 문화·유적·테마 상품과 연계된 지역이 좋다. 김성곤기자 sunggone@

5.23 주택시장 안정대책 후속 조치로 다음달부터 투기과열지구에서 공급되는 재건축 아파트의 일반분양 물량에 대해 후분양제가 실시된다.또 300가구가 넘는 주상복합 아파트의 분양권 전매,조합 아파트 입주권 양도도 금지된다. 건설교통부는 이같은 내용을 뼈대로 하는 주택건설촉진법 시행령 및 주택공급규칙 개정안을 31일자로 입법예고한다고 30일 밝혔다. 건교부는 20일인 입법예고 기간을 10일로 줄이는 등 절차를 최대한 앞당겨 당초 7월중으로 예정됐던 법령 개정 작업을 6월중 마무리,곧바로 시행할 예정이다. 개정안에 따르면 주상복합아파트는 주거 면적 비율이 90% 미만인 경우 주택건설사업계획 승인이 아닌 건축허가를 받도록 했던 것을 주택이 300가구 이상이면 사업계획 승인을 받도록 해 투기과열지구에서의 전매 금지대상에 포함시켰다.또 투기과열지구에서 직장·지역주택조합원 지위에 대한 양도·증여를 금지,조합원 지위의 취득·처분을 통해 단기차익을 노리는 투기수요를 차단하되 시행일 이전에 조합원 지위를 얻은 경우에는 1차례에 한해 양도·증여를 허용토록 했다. 투기과열지구의 재건축 조합의 일반 분양 시기를 전체 공정의 80%가 끝난 뒤 입주자를 모집하도록 했다. 한편 건교부는 이날 민주당과 당정 협의회를 열고 다음달 열리는 임시국회에서 철도구조개혁법을 처리키로 했다. 류찬희기자 chani@

경기 활성화를 위한 추가경정예산 규모가 4조원 수준으로 정해졌다.이 가운데 1100억원은 저소득층의 주거안정을 위한 국민임대주택 건설비로 책정됐다. 정부와 민주당은 28일 서울 여의도 민주당사에서 제2차 고위당정 정책조정회의를 열어 이같이 합의했다. 4조원 규모의 추경편성안은 6월 임시국회에서 처리키로 했다.국채는 발행하지 않는다.추경사업은 연내 집행 가능한 사업중심으로 하되 경기위축으로 어려움을 겪고 있는 서민·중산층 지원과 경기활성화를 위한 사회간접자본(SOC) 사업 등 연내 집행가능한 사업중심으로 편성키로 했다. 정세균 정책위의장은 “저소득층의 입주기회를 확대하기 위해 추경예산 중 1100억원은 국민임대주택 조기완공 추진에 투입키로 했다.”고 밝혔다. 당·정은 또 부동산 과다보유자에게 합산 누진과세를 적용하고 고가주택의 재산세 과표도 단계적으로 인상하기로 했다.나아가 세법체계를 개정해 지방세 과표결정 과정에 중앙정부가 개입할 수 있는 실질적 대안도 마련하기로 합의했다. 한편 건교부는 투기과열지구내 3년이하 단기주택 담보대출에 대한 담보인정 비율을 현행 60%에서 50%로 낮추고,오는 7월부터는 일반가계대출 가운데 주택담보대출도 일정부분(50%) 출연을 의무화하기로 했다. 박현갑기자 eagleduo@

5·23 주택가격 안정대책에 대해 전문가들은 단기적으로는 시장이 냉각되겠지만 공급부문이 빠져 집값하락 여부는 좀더 지켜봐야 한다는 반응을 보이고 있다. 주택업계도 겉으로는 이번 조치에 대해 엄살을 부리지만 큰 파장은 미치지 않을 것으로 전망하고 있다.주상복합아파트 분양권 전매 금지 등 허점이 너무 많기 때문이다. 오히려 업체간 ‘빈익빈 부익부현상’이 심화되는 것 아니냐는 우려도 나오고 있다.또 이번 조치가 시행되는 7월까지 부동산경기를 부양하는 효과를 가져올 것이라는 주장도 제기된다. ●가격전망 엇갈려 단기적으로는 투기과열지구 확대로 분양권 전매 금지지역이 많아지면 청약과열 등은 상당히 줄어들 것으로 보인다.뿐만 아니라 주택담보대출비율 축소로 투기성 자금의 주택시장 유입도 어느 정도 진정될 것으로 보인다. 그러나 장기적인 전망은 엇갈린다.내집마련정보사 김영진 사장은 ”근본대책은 아니지만 일단 분위기가 가라앉은 뒤 중장기적으로 시장이 급랭할 것”이라며 “여기에는 주택담보대출 비율축소가 한몫을 했다.”고 말했다. 반면 건설산업연구원 김현아 박사는 “공급부문의 대책이 빠진 것이어서 단기적으로 영향을 받겠지만 장기적으로는 집값이 하락한다고 단언할 수는 없다.”고 진단했다.주택산업연구원 장성수 박사는 부동산 시장의 유동성에 대해 “수도꼭지를 잠그더라도 이미 물이 잔뜩 고여있는 상황”이라며 추가상승 전망을 내놓았다. ●재건축 후분양 역효과 우려 재건축 아파트를 80% 가량 공정이 진행된뒤 분양하면 선(先)투자를 해야 한다.지금까지는 일반분양을 통해 이 재원을 조달했다.후분양제가 되더라도 이 비용을 조합원이나 시공사가 감당할 가능성은 거의 없다.일반분양가의 상승으로 이어져 집값상승을 유발할 수도 있다. 또 이 조치만으로 재건축에 대한 기대감을 잡기도 쉽지 않다.김현아 박사는 “무엇보다 재건축 기대심리를 꺾어야 한다.”면서 “강남권에서 어느 단지든 안전진단을 통과하면 다시 오름세를 확산시킬 소지가 있다.”고 말했다. ●업계 겉으론 ‘엄살’ 속으론 ‘안도’ 주상복합아파트의 규제에 대해 건설업계는 겉표정과달리 속으로는 안도하고 있다.정부는 아파트가 300가구를 넘거나 주거면적이 전체의 90%를 넘는 주상복합건물은 주택건설촉진법상의 사업계획 승인 대상에 포함시켰다. 하지만 현재 공급되는 주상복합아파트 가운데 주거면적이 90%를 넘는 경우는 거의 없다.주거비율을 낮추면 용적률 인센티브를 준다는 ‘용도용적제’ 때문이다.실효성이 없다는 것이다. 건설사들이 주촉법에 따른 사업승인을 피하기 위해 아파트 평형을 넓히고 대신 가구수를 300가구 미만으로 줄이는 편법을 동원해서라도 사업을 추진할 수 있기 때문이다. 특히 지금처럼 가수요자가 몰려 혼란을 자초하는 것보다는 실수요자를 중심으로 판촉을 하는 것이 훨씬 낫다는 것이다.이와 함께 주상복합아파트와 같이 짓는 오피스텔이 이번 분양권 전매규제에서 빠진 것도 업체가 안도하는 요인 가운데 하나이다. ●업체간 빈익빈부익부 초래한다? 중소건설업체들의 모임인 주택건설사업협회 손현담 실장은 “이번 조치로 재건축이나 주상복합아파트 시장에서 작은 업체에 대한 차별이 나타날 것”이라며 “업체별 빈익빈 부익부현상이 심화될 것”이라고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

정부가 주상복합 아파트 분양권전매를 금지하고 재건축 아파트의 일반분양 물량에 대해 사실상 후분양제를 도입키로 하는 등 연일 부동산대책을 쏟아내고 있다. 그러나 이미 투기가 만연한 상태에서 정부가 떠밀려 정책을 내놓는 ‘뒷북행정’이라는 말과 함께 얼마만큼 효과를 거둘 수 있을까하는 의문도 제기된다. 22일 발표된 대책 가운데 주상복합 아파트의 분양권 전매 금지,투기과열지구의 수도권으로의 확대 등은 분양권 전매의 폐해 축소 및 청약과열 진정을 겨냥한 것이다.이 조치는 주상복합 아파트 청약시장의 열기를 바로 식힐 수 있을 것으로 기대된다. 하지만 투기꾼들이 비투기지역으로 몰려 분양권전매가 극성을 부릴 경우 그때마다 투기과열지구로 지정해야 한다는 맹점을 안고 있다. ●본지 조사결과 아파트당첨 절반이 전매 아파트 분양권 전매율이 40∼50%대에 이르는 것으로 확인됐다. 본지가 22일 서울·수도권 주요 아파트의 분양권전매 현황을 단독 입수한 자료에 따르면 아파트 최초 당첨자의 절반 정도가 중간에 분양권을 팔아치우는것으로 나타났다. 지난해 4월 인천 원당지구에서 공급된 LG아파트의 경우 938가구 가운데 481가구의 주인이 바뀌었다.1년 만에 당첨자의 51%가 분양권을 팔아치운 것으로 당첨자의 절반 이상이 실수요자가 아니라 웃돈을 노린 가수요자였다.이 아파트의 분양권시세는 25평형이 1억 3400만원,33평형이 1억 8790만원,41평형이 2억 3000만원으로 분양가에 비해 각각 3010만원,8370만원,6010만원 높아 전매자는 상당한 시세차익을 챙겼을 것으로 추정된다. 지난해 말 입주를 마친 경기 김포시 고촌면 한화아파트는 480가구 가운데 220가구가 공사 중에 주인이 바뀌었다.전매율이 46%에 이른다.이곳에서도 분양권시세가 평형별로 분양가를 3000만∼4000만원 웃돌았다. 이러한 수치는 국세청이 최근 지난해 분양된 아파트의 절반가량이 전매됐을 것으로 추정한 것과 거의 일치한다. 분양권 거래는 주상복합 아파트라고 예외가 아니다.지난달 서울 강남구 대치동에서 분양된 SK의 주상 복합아파트는 176가구 가운데 55가구가 손바뀜이 있었다.계약 한달 사이에 당첨자의 31%가 웃돈을 얹어 아파트를 팔아치운 것이다. 건설업체들이 국세청의 투기단속 타깃이 되는 것이 두려워 전매율을 공개하지 않는 바람에 사업장별로 정확한 전매율 통계는 잡히지 않고 있다.하지만 한 중개업자는 서울지역의 인기 아파트나 주상복합아파트는 전매율이 60∼70%에 이른다고 전했다. 분양권 전매를 전국으로 확대하고 투기 요소가 짙은 분양권에 대해 전면적인 전매 조치가 이루어져야 한다는 주장이 설득력을 얻고 있는 것이다. 건교부는 그러나 재건축 아파트 조합원 분양권에 대해서는 ‘법이 쉽게 고쳐질 것으로 예상되지 않는 데다 소유권적 성격으로,권리의 성격이 다르다.’는 이유로 신중하게 접근해야 한다는 입장이다.조합원분까지 분양권을 제한하면 조합원들의 반발이 예상되기 때문이다. 분양권전매제한이 폐지된 것은 1999년 2월.외환위기 이후 아파트 중도금이 제대로 들어오지 않아 어려움을 겪고 있는 건설사들의 숨통을 터주기 위해서였다. 분양권전매가 투기권으로 변질됐다는 지적이 비등하자 정부는 지난해 8월 계약일로부터 1년이 지나고 중도금을 2회 이상 납입한 경우만 전매를 허용하는 등 전매를 일부 제한하는 조치를 내놓았다.하지만 공증을 이용한 분양권 거래가 판을 치는 등 오히려 부작용만 커졌다.또 투기 바람이 의정부,인천 등 비투기과열지구로 번지는 등 전국을 투기장으로 만들었다. ●재건축 후분양 효과 글쎄? 건교부는 재건축 아파트 일반분양 시기를 사업승인이 나더라도 일정 공정이 지난 뒤로 늦추면 재건축 과정에서 생기는 구조적 인센티브나 조합원들의 기대이익 등이 떨어지고 투기자금도 몰리지 않을 것으로 기대하고 있다.그동안 가격선도 기능을 했던 재건축 아파트가 후분양제를 선도하도록 하겠다는 것이다.재건축 아파트 일반분양을 늦추거나 후분양제를 도입하면 건설업체로의 자금유입이 늦어지고,따라서 조합원 부담이 그만큼 커지게 돼 무분별한 재건축 추진 열기가 상당히 진화되는 효과가 있을 것이라는 생각에서다. 그러나 일반분양을 늦추는 정도로는 과열을 잡기가 힘들 것으로 전망된다.재건축에 대한 예상수익을 어렵게 해 재건축 기대심리를 단기적으로 누그러뜨릴 수는 있겠지만,오히려 단지별로 수익성이 확실한 아파트가 상대적으로 강세를 보여 투기세력이 몰리는 등의 부작용도 따를 수 있다는 지적이다.또 재건축 추진이 늦춰질 뿐 ‘언젠가는 된다.’는 기대심리를 해소하지 못할뿐 아니라 분양시기 연장이 공급 위축으로 이어지는 부작용도 예상된다. ●유동자금 흡수가 관건 금융권의 주택담보대출 비율을 60%에서 50%로 낮추기로 한 것은 근본대책은 되지 못한다는 지적이다. 물론 이같은 조치가 싼 이자로 대출받아 신규분양 및 기존 아파트에 투자하는 지금까지의 부동산 투자관행에 어느정도 제동을 걸 수는 있을 것으로 보인다. 그러나 담보대출 비율축소가 지난 2000년 이후 4년째 부동산 언저리를 맴돌고 있는 유동자금을 증시 등 다른 투자대상으로 유도하기에는 역부족이다. 유동자금이 부동산에서 떠나지 않는 한 지금까지 정부가 내놓은 각종 대책의 빈틈을 찾아내 분양권이나 재건축·주상복합아파트가 아닌 또 다른 유형의 부동산으로 몰리는 것은 필연이기 때문이다. 따라서 부동산시장의 안정을 위해서는 부동산만이 아닌 금융과 거시정책이 어우러진 종합처방이 필요하다는 지적이다. 류찬희 김성곤기자 chani@

한국은행이 콜금리를 내린지 1주일이 지났지만 경제상황이 별로 나아질 조짐이 안 보인다.경기부양이라는 당초 기대와는 반대로 부동산·주식시장 등에 투기성 자금이 몰려들 가능성만 더욱 키웠다는 지적까지 나오고 있다.또 은행 대출금리는 꿈쩍도 안하고 예금금리만 내려가면서 은행고객들이 오히려 손해를 보게 됐다는 불만도 제기된다.채권시장은 추가 금리인하 등의 소문이 돌면서 투기적인 움직임이 이어지고 있다. 당초 예상대로 금리인하 이후 더욱 많은 부동자금이 부동산시장에 몰려들고 있다. 지난주 서울지역 아파트값 상승률이 올들어 최고치를 기록한 것이 단적인 예다.지난 16일 청약을 마감한 서울 마포 삼성트라팰리스는 3만명 이상이 청약했다. 이달말 청약 예정인 서울 자양동 ‘더 스타시티’는 인터넷 접수자만 4만명을 넘어섰다.잠실·용산·마포 등에서 분양한 주상복합아파트 분양권은 최근 1000만원가량 더 뛰었다.상계동의 한 쇼핑몰은 열흘새 1300여개 점포를 모두 분양했다. 최근의 부동산 열기는 정부의 분양권 전매금지나 보유세 강화 같은 강도 높은 대책조차 아랑곳하지 않는 모습이다.서울 강남 요지의 아파트값은 평당 2000만원을 웃돈 지 오랜 가운데 여전히 치솟고 있다. 한은의 금리인하 조치를 평가하는 것이 이르기는 하나,요즘의 분위기로 미루어보면 기대하던 경기부양 효과는커녕 부동산투기만 확산시켜 놓은 감이다. 박승 한은 총재는 지난 19일 기자들과 만난 자리에서 “이번 대책으로도 부동산 과열이 잡히지 않으면 정부는 제2,제3의 대책을 속히 내놓아야 할 것”이라면서 “재산세 등 보유과세의 강화가 궁극적인 해법이 될 것”이라고 말했다. 한계기업의 자금사정은 더욱 악화되고 있다.안전자산인 부동산시장과 채권시장으로만 시중자금이 몰려 당국이 의도했던 효과는 기대하기 어려운 형국이다. 시중은행 고위 관계자는 “기업들이 돈이 없어 투자하지 못하는 상황이 아니기 때문에 애초부터 금리인하는 경기부양의 적절한 수단이 되지 못했다.”면서 “정부와 통화당국은 부동산투기 등의 부작용은 그대로 안은 채 정책 구사의 여지만 잃은 꼴이 된 것 같다.”고 말했다.채권시장은 더욱 과열되고 있다.채권은 가격이 높아지면 수익률(금리)은 떨어진다.콜금리 인하가 결정된 지난 13일 연 4.35%였던 3년 만기 국고채 금리는 20일 4.25%로 떨어졌다.1년 만기 통안증권도 연 4.34%에서 4.29%로 낮아졌다.자금의 부동화를 심화시키는 요인으로 지적돼온 장·단기금리의 역전 현상은 더욱 뚜렷해 졌다.금융시장이 정상적이라면 만기가 길수록 금리가 높은 게 일반적이다.하지만 지금은 장기채권인 3년 만기 국고채 금리보다 1년 만기 통안증권 금리가 더 높은 상황이다. 게다가 추가 금리인하에 대한 가능성이 계속 흘러나오면서 단기채권에 대한 투기성 투자는 더욱 활발해지고 있다. 현투증권 박주식 리서치센터장은 “한은의 발표 이전부터 콜금리를 인하할 것이라는 예상이 시장에 반영돼 그 효과가 거의 없는 상태”라면서 “각종 경기선행지수나 펀더멘털 데이터가 크게 악화돼 있는 시점에 금리인하가 결정된 탓”이라고 말했다. 김태균기자 windsea@

금리인하는 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까. 금리가 내리면서 6% 초반이었던 주택담보대출 금리도 속속 5%대로 진입하고 있다. 금리가 인하되면 예금이자 소득자들의소득이 줄어든다.예전 같으면 여유자금의 상당수가 부동산 시장으로 흘러든다.부동산 투자자나 보유자에겐 금리인하가 희소식이다. 전문가들은 금리인하로 기존 주택과 간접투자상품,임대사업이 다시 각광받을 것으로 보고 있다.기존 주택은 이미 가격 상승조짐이 나타나고 있다. ●과거 저금리시대와 다른 점은 지금의 저금리는 2001∼2002년 때와 양상이 다르다.당시에는 경기활성화를 위해 부동산경기를 함께 띄웠지만 현 정부는 부동산시장의 안정을 주요 정책목표로 설정하고 있다.정부 입장에서는 경기활성화와 부동산시장 안정이라는 두마리 토끼를 한꺼번에 잡고 싶겠지만 성공여부는 미지수다. 일부에서는 금리인하가 과거처럼 부동산시장에 급격한 자금유입으로 이어지지 않을 것으로 내다본다.그러나 금리인하가 부동산시장의 호재임에는 틀림없다는 분석이 지배적이다. 건설산업연구원 김현아 박사는 “과거의 저금리는 두자릿수 금리가 한자릿수로 내려오는 것이었다.”면서 “최근의 금리인하는 조정폭이 작아 부동산 시장으로 급격한 자금유입보다는 기존 부동산 가격을 지탱해주는 수준이 될 것”이라고 전망했다. 한편 금융계는 지난해 연말 130조원이던 주택 담보 대출이 올 1∼3월 중 2조원가량 늘어난 것으로 보고 있다. ●주상복합·오피스텔 노려볼만 금리가 내리고 있지만 유망상품은 정부가 현재 시행중인 부동산대책을 감안해 찾아내야 한다.이런 상품으로는 비투기과열지구내 신규 분양 아파트나 주상복합아파트,오피스텔 등이 꼽힌다.이 상품들은 비교적 리스크가 적다.반면 상가는 신중할 필요가 있다.단지내 상가는 그래도 나은 편이다.장기투자라면 기존주택도 눈여겨 볼 만하다. ●기존주택 가격 오를 가능성 미르하우징 임종근 사장은 “지금까지 시장은 재건축 아파트가 가격을 선도해 왔다면 분양권 규제 등으로 앞으로는 기존 주택의 가격이 오를 것”이라고 말했다. 토지도 저금리를 활용한 장기투자 상품 가운데 하나다.세중코리아 한광호 실장은 “토지라고 해서 모두 투자대상은 아니다.”면서 “도시내 주변 소규모 자투리 땅이나 개발이 예상되는 신도시 주변 토지,펜션용지,물류센터 등이 투자 적지”라고 조언했다. ●예금금리 5%아래땐 임대업 해볼만 임대요율이 하향세이지만 임대사업도 저금리 시대의 유망상품으로 꼽힌다.지난해 하반기까지만 해도 임대요율은 1% 안팎이었으나 요즘은 0.9%선이다.외국인 임대도 마찬가지이다.그러나 예금금리가 5% 이하라면 임대사업도 해볼 만하다. ●리츠등 간접투자상품 고수익 예상 부동산 간접투자상품도 안정적인 상품이다.대부분 8% 안팎의 배당수익을 내고 있다. 실제로 지난 2001년 10월 발매된 교보메리츠퍼스트는 최근 투자자에게 단기기준(6개월)으로 3.76%를 배당했다.연간으로 보면 7.52%의 수익률이다. 교보 메리츠증권 오용헌 팀장은 “리츠 등 간접투자상품이 연간 7%가 넘는 배당을 한 것은 수익을 많이 냈다는 방증”이라며 “저금리에다 부동산 투자처가 줄고 있어 투자전망이 밝다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@