13일 오전 11시께 투기지역내의 1가구 2주택 이상자에 대해 특별부과금을 매기겠다는 민주당의 발표가 전해지자 재정경제부는 ‘불난 호떡집’이 됐다.세금을 매기는 실무부처는 재경부였기 때문이다.기자들의 문의전화가 빗발쳤지만 재경부 관료들은 ‘모르쇠’로 일관했다.안 되겠다 싶었던지 오후 들어 재경부 김광림 차관이 예고도 없이 기자실을 방문했다.차관이 자리를 뜨자 이번에는 김영룡 세제실장이 기자실에 들어섰다.“기자들의 질문이 많아 설명하러 왔다.”고 했지만 ‘설명한’ 것은 아무 것도 없었다. 특별부과금이 뭡니까. “글쎄요.” 집을 2채 이상 보유했을 때 매기는 겁니까.아니면 그 중에 한 채를 팔았을 때 매기는 겁니까.(전자면 부동산 보유세로 지방세,후자면 부동산 거래세로 국세가 된다.) “글쎄요.” 차관과 1급 실장의 표정에는 곤혹스러움이 역력했다.사태가 이렇게 된 데는 민주당이 재경부와 아무런 협의도 없이 불쑥 ‘메가톤급 뉴스’를 발표했기 때문이다.특히 민주당은 당·정 협의를 거쳤다고 발표해 파문을 키웠다. 특별부과금 신설은 중대한 사안이다.이러한 것을 최소한의 기본적인 실무검토조차 없이 발표한 민주당의 행보는 무책임한 행동이다.파문이 커지자 발언 당사자인 김효석 민주당 제2정조위원장은 ‘사견(私見)’이라며 사태수습을 시도했다.개인 의견을 공적인 견해로 포장한 것은 더더욱 무책임하다. 세금으로 부동산 투기를 잡겠다는 발상이 실효를 거둘지도 의문이지만,이런 즉흥 대응으로 엄포를 놓으려 하다간 정책 불신만 키울 뿐이다.정부는 1가구 다주택자에 대해 일일이 수작업을 통해 간신히 기초통계를 확보하고 있다. 이같은 아날로그 행정으로 어떻게 과세를 하겠다는 것인지도 의문이다. 화물연대 파업만이 국가경제를 갉아먹는 것은 아니다.중구난방식 정책발표와 막히다시피 한 당·정협의 시스템도 경제를 보이지않게 좀먹는다. 안미현 경제부 기자

부동산 투기가 극성을 부리면서 1가구 다주택 보유자가 문제되는 가운데 지난해 2채 이상의 주택 보유자는 총 14만 3446명에 이들의 보유 주택수는 48만 3094채에 달하는 것으로 집계됐다. ▶관련기사 25면 이들 가운데 5채 이상을 보유한 사람은 1만 6752명(13만 6603채)에 이른다. 주택 2채 이상 보유자에 대한 공식 통계가 나온 것은 처음이다. 국세청은 지난해에 벌어들인 소득에 대해 지난 1일부터 오는 31일까지 관할세무서에 소득세 확정신고를 해야 하는 사람은 전년보다 13.6%(30만명) 증가한 250만명으로 사상 최대를 기록했다고 12일 발표했다. 국세청은 이들 가운데 주택임대 소득 신고안내를 받은 사람은 고급주택 보유자 3902명(보유주택수 5895채)과 2채 이상 보유자 14만 3446명(48만 3094채)을 포함,모두 14만 7348명(48만8989채)이라고 밝혔다. 이 가운데 2채 보유자는 5만 1577명(보유주택수 10만 3154채),3채 보유자는 5만 7131명(17만 1393채),4채 보유자 1만 7986명(7만 1944채) 등이다. 그러나 이는 개인별 통계이며 남편,본인과자녀 등이 보유한 가구별 다주택 보유주택수는 집계되지 않았다. 국세청은 이들로부터 소득세 신고를 받은 뒤 소득 탈루 여부에 대한 사후검증을 강화하기로 했다.특히 재테크 수단으로 여러 채의 아파트를 보유한 주택임대소득자와 임대소득 탈루 가능성이 높은 대학가 원룸주택 및 외국인 상대의 고액 월세주택 소유자는 중점관리하기로 했다. 한편 국세청은 지난해 이자·배당소득 등 순전히 금융소득만 4000만원을 초과해 금융소득 종합과세 대상자로 분류된 사람은 1만 8000명으로 1년 전에 비해 5000명 늘었다고 밝혔다.이들을 포함해 금융소득이 4000만원 미만이더라도 사채이자 등의 소득이 있어 종합과세 대상에 해당되는 사람은 3만 1000명으로 지난해의 3만 4000명보다 다소 줄었다. 국세청은 홈페이지(www.nts.go.kr)를 통해서도 소득세 신고서식과 신고서 작성방법을 제공할 방침이다.종합소득세 확정신고 대상자가 세무서에 신고하지 않으면 신고불성실 가산세를,납기내에 세금을 내지 않으면 납부불성실 가산세를 각각 내야 한다. 종합소득세 신고납부는 오는 31일까지 해야 하지만 이날이 금융기관의 휴무일이기 때문에 세금은 다음달 2일까지 내면 된다. 지난해 1월1일부터 12월31일까지 종합소득(이자,배당,부동산임대,사업,근로,일시재산,연금,기타소득),퇴직소득,양도소득,산림소득이 있는 사람은 이달중 소득세 확정신고를 해야 한다.근로소득만 있는 근로소득자가 연말정산을 했거나 분리과세소득만 있는 사람은 신고하지 않아도 된다. 오승호기자 osh@

재정경제부와 한국은행이 이달 금리인하를 사실상 기정사실화하자,부동산 값만 자극할 것이라는 우려의 목소리가 높아지고 있다.가뜩이나 구멍뚫린 정부 감시망에,금리인하라는 윤활유까지 얹어지면 시중 부동자금이 부동산으로 본격적으로 쏠려 투기가 재연될 것이라는 지적이다. 삼성경제연구소는 ‘일본식 부동산 거품붕괴의 나락’으로 가는 길이라며 금리인하에 반대하고 나섰다. 삼성경제연구소 김경원(金京源) 상무는 1일 “시중자금이 풍부해 금리를 더 낮춰봤자 민간소비와 기업투자가 살아나지는 않을 것”이라면서 “결국 갈 곳을 찾지 못한 시중자금이 부동산으로 쏠려 부동산값만 올리는 결과가 초래될 것”이라고 경고했다.이 연구소는 지난 30일 ‘CEO(최고경영자) 보고서’를 통해 금리인하에 공식 반대했다. 실제 시중자금은 벌써 들썩이는 조짐이다.한 시중은행 PB(프라이빗뱅킹)팀장은 “예금이자에 실망한 고객들이 한때 채권에 눈돌렸다가 금리하락으로 수익률이 신통찮자 언제든 부동산으로 옮겨갈 태세를 갖추고 있다.”면서 “금리인하는 확실한 주(住)테크 자극제가 될 것”이라고 내다봤다. 또다른 시중은행 재테크 담당자도 “정부가 1가구 3주택자에게 양도소득세를 실거래가로 매겨 투기를 억제하겠다고 했지만,적발이 잘 안되는데다 설사 적발돼 높은 양도세를 물더라도 남는 차익이 더 짭잘하다보니 차라리 집을 한 채 더 사자는 움직임이 있다.”고 전했다.돈 가진 고객들 사이에 양도세를 겁내지않는 기류가 확산되고 있다는 설명이다. 금리를 낮추면 기존 다주택 보유자들의 금리부담이 줄어들면서 부동산 거품이 지속되는 것은 물론 새로운 투기수요를 자극할 수 있다는 것이다. 서강대 김준원(金俊源) 경제학과 교수는 “과거 일본도 뒤늦게 금리인하로 경기를 부양하려다 부동산 가격만 올려 급기야는 부동산 거품이 꺼지면서 심각한 후유증과 함께 장기불황의 늪에 빠졌다.”면서 “한국은행이 이런 금리인하의 한계를 잘 간파,반대하는가 싶더니 결국 정부의 압력에 무릎꿇은 것 같아 안타깝다.”고 지적했다. 또다른 교수도 “1가구 2주택자와 같은 핵심통계도 없이 한두달 뒤에 나오는뒷북 집값 정보로 정부가 부동산가격을 잡을 수 있을 지 걱정”이라고 털어놓았다. 안미현기자 hyun@

낮은 이자의 은행대출을 받아 ‘주(住)테크’를 하는 1가구 2주택 이상 보유자가 갈수록 늘고 있으나,정부는 다주택 소유자의 실태조차 파악하지 못해 부동산 투기억제책이 겉도는 것으로 드러났다. ▶관련기사 19면 단순히 주택증가 현황만 보여주는 주택보급률 등 허술한 정보에 의존하고 있어 정부의 부동산 주택정책과 투기억제책이 ‘아날로그 수준’을 벗어나지 못하고 있다는 비판이다.이에 따라 1가구 3주택자의 양도소득세 부담을 올리고,재산세를 대폭 인상하겠다는 정부 방침은 정부 내부에서조차 실효성을 의심받고 있다. 정부는 지난달 20일 뒤늦게 국세통합전산망과 주택전산망,주민등록전산망 등 관련 부처 정보망을 연결해 미비한 통계정보를 보완하겠다고 발표했지만 예산과 인력 부족으로 엄두를 내지 못하고 있는 실정이다. 1일 관계당국과 금융권에 따르면 시중은행의 주택담보대출은 이미 100조원을 넘어섰다. 국민은행 경제연구소 김정인 연구위원은 “내집마련 실수요자도 적지 않지만 전반적으로 돈값(은행이자)이 떨어지면서 지난 수년간집 매입에 가수요가 몰렸다.”면서 “그동안 1가구 다주택자가 크게 늘었을 것”이라고 관측했다. 그러나 재정경제부,국세청,행정자치부,건설교통부,통계청 등 정부 어느 부처도 이같은 1가구 다주택자 실태를 파악하지 못하고 있다.이들 부처는 서로 “저쪽 부처에는 (정보가)있을 것”이라며 떠넘겼지만 확인 결과,1가구 다주택 보유자 통계는 어디에도 없었다. 재경부 김문수(金文洙) 재산세제과장은 “1가구 다주택자 실태를 파악하기 위해 노력하고 있으나 통계 확보에는 비용과 인력 부족 등 현실적 어려움이 크다.”면서 “현재 우리나라는 1가구 2주택자에게 세금을 더 매기는 중과세(重課稅)제도를 채택하고 있지 않기 때문에 세금 걷는데는 큰 문제가 없다.”고 해명했다. 또 1가구 3주택자에 대한 양도세 실거래가 과세도,‘보유시점’이 아닌 ‘거래시점’에 이뤄지기 때문에 별 문제가 없다고 덧붙였다.집을 파는 시점에는 개인별 다(多)주택 보유 현황이 드러난다는 것이다. 문제는 매도시점에 가구별 다주택 보유 현황은 파악이 되고 있으나 전국의다주택 보유자들의 주택수는 잡히지 않는다는 데 있다. 국세청측은 “부모 자식 명의로 집을 분산시켜 놓거나 주민등록상으로만 분가돼 있을 경우,실질적으로 1가구 3주택자인데도 정부 감시망에 잡히지 않는 맹점이 있다.”면서 “가구별 주택보유 실태 파악이 시급하다.”고 주장했다. 익명을 요구한 행자부 관계자는 “국세청이 자체적으로 1가구 3주택이상자를 관리하겠다며 의욕을 보이고 있지만 기본통계가 없는 현실에서 (제대로 된 관리가)가능하겠느냐.”고 반문했다. 안미현 김태균기자 hyun@

40대 직장인 K(여)씨는 지난해 아파트를 3채나 사들였다.은행에서 싼 이자로 아파트담보대출을 받았기 때문에 자금부담은 별로 없었다.서울 홍제동 아파트는 남편 이름으로,서부이촌동 재건축 아파트는 자신 이름으로,또 한 채는 어머니 이름으로 구입했다.K씨는 흔히 말하는 1가구 3주택자였지만 부동산투기 혐의와 관련해 아무런 조사도 받지 않았다.그렇다고 세금을 안낸 것도 아니다.K씨와 남편,어머니 세사람은 꼬박꼬박 재산세를 내고 있다. K씨는 “가족 명의를 모두 합치면 세 채이지만 나,남편,어머니 각각을 따지면 1인 1주택에 불과하다.”고 대수롭지 않게 말했다.가구별 주택합산 정보가 없는 우리 현실의 맹점을 교묘하게 이용한 사례다. ●어디에도 없는 1가구 2주택 통계 국세청은 건설교통부를 탓했다.“주택보급 정책과 부동산투기 대책을 전담하는 주무부처에서 세대별 주택보유 정보가 없다면 (건교부는)문을 닫아야 한다.”는 극언까지 서슴지 않았다. 실례로 건교부 주택·토지 전산망에는 개인별 주택·토지 보유현황만 나타날 뿐,가구별 현황은 없다. 건교부 정창수(鄭昌洙) 주택국장은 “주택정책과 부동산투기대책의 초점은 누가 얼마만큼의 땅과 주택을 사고 팔았는가 하는 흐름(flow)의 문제이지,보유 실태가 아니다.”면서 “보유실태는 재산세를 부과하는 행정자치부가 파악해야 할 문제”라고 화살을 돌렸다. 행자부는 “토지와 달리 주택은 물건(物件) 소재지별로 세금을 매기게 돼있다.”면서 “가구별 주택보유 실태를 파악하려면 이를 보유자의 소재지별로 바꿔야 하는데 그러자면 엄청난 비용과 시간이 든다.”고 강변했다. ●아날로그 정부 대응 그렇다면 가구별 주택보유 정보도 없이 건교부는 어떻게 주택정책을 세우는 것일까.건교부는 통계청의 ‘주택보급률’을 기초자료로 삼고 있다. 주택보급률이란 전국의 주택수를 가구수로 나눈 단순 수치에 불과하다.2001년말 현재 98.3%이다.언뜻 보면 1가구 1주택 시대가 열린 것 같다.하지만 실제 현실에서는 무주택자가 여전히 많다.바로 한 가구가 집을 여러 채 갖고 있는 경우가 통계에 전혀 반영되지 않아서다. 건교부측은 “그런 맹점이있어 자가주택 거주율(자신이 소유한 집에 살고있는 가구비율)을 보조지표로 활용한다.”고 해명했다. 문제는 자가 거주율은 5년에 한번 나오는 통계여서 주택정책의 효율성을 떨어뜨린다는 것.2000년말 현재 자가 거주율은 54.2%다. ●늘어나는 1가구 2주택자 주택보급률이 거의 100%인데 자가거주율이 그 절반밖에 안된다는 것은 단적으로 말해 집을 갖고 있는 사람은 평균 2채를 보유하고 있고,나머지 사람은 아예 한 채도 없다는 얘기다.실제 지난 1995년부터 2000년 사이에 주택보급률은 10%포인트 이상(86.0%→96.2%)급증한 반면 자가거주율은 0.9%포인트(53.3%→54.2%)증가에 그쳤다.그만큼 1가구 다주택자가 늘었음을 알 수 있다. 국민은행 경제연구소가 지난해 말 전국 2000가구를 대상으로 실시한 조사에 따르면,월 평균 소득 500만원 이상인 사람이 지난 4년간 금융기관에서 빌린 주택자금은 평균 7790만원이었다. 연구소측은 “월수입 500만원 이상인 사람들은 이미 자기집을 갖고 있을 가능성이 높아 고소득자 대출의 상당부분이 투자나 투기 목적의추가 주택구입에 이용됐을 확률이 높다.”고 분석했다. ●1가구 3주택자 특별 세무관리의 허실 그런데도 정부는 1가구 다주택자 실태를 전혀 파악하지 못하고 있다.국세청은 뒤늦게 1가구 3주택 이상자를 특별관리하겠다고 밝혔다.기준시가 대신 실거래가로 양도세를 신고해야 하는 1가구 3주택 이상자가 불성실 신고를 할 것에 대비해서다.1가구 2주택자 통계도 없는 실정에서 3주택 이상자 특별 세무관리는 현실성이 떨어진다는 지적이다. 국세청 신현우(申鉉于) 재산세과장은 “개인별 주택보유 실태가 나와있는 건교부의 주택전산망과 가족관계를 알 수 있는 행자부의 주민등록전산망을 연결(오버랩)시키면 가구별 주택보유 실태를 알 수 있다.”고 주장했다. 그러나 실무자는 “비용과 인력이 워낙 많이 드는 작업이어서 전혀 엄두를 못내고 있는 실정”이라고 털어놓았다. 부동산 가격동향을 정확하고 빠르게 모니터링하기 위해 정부가 구축하려던 ‘부동산 종합전산망’도 예산부족으로 민간(국민은행)에 맡겨놓은 상태다. 설사 관계부처 전산망이 연결된다고 해도 허점은 있다.같이 살고 있지 않은 가족의 명의로 집을 분산시켜 놓거나,같이 살면서도 주민등록상의 주소지만 분가(分家)시켜 놓으면 연결 전산망에 잡히지 않기 때문이다.신 과장은 “그런 편법까지 적발해내기는 사실상 불가능하다.”고 말했다. ●재산세 대폭인상도 현실성 결여 청와대는 현재 30% 수준인 재산세와 종합토지세 과세표준(과표)을 5년뒤 50%까지 올리겠다고 밝혔다.이같은 보유세 현실화를 통해 빈부격차를 해소함과 동시에 부동산 투기를 억제하겠다는 일석이조(一石二鳥)의 포석이다.대신 취득·등록세를 낮추겠다고도 했다. 행자부 김정진 세정담당관은 “현재 우리나라 보유세(종토세+재산세) 징수액은 2조 2000억원에 불과한 반면 취득세는 7조∼8조원에 이른다.”면서 “취득세를 10%만 낮춰도 8000억원의 세수 감소가 발생해 이를 벌충하자면 보유세를 30%나 인상해야 한다.”고 지적했다.현실적으로 실행이 어렵다는 얘기다.김 담당관은 또 “취득세가 없는 미국과 달리 우리나라는 5%나 되는 고율의 취득세를 물리고 있어 이를감안하면 우리나라 보유세 비중이 외국에 비해 절대 적은 게 아니다.”라면서 “보유세 과세 강화로 부동산 투기를 잡겠다는 것은 잘못된 발상”이라고 말했다. 전문가들은 “이제부터라도 정부가 1가구 다주택 보유자들의 기초정보를 업그레이드하는 작업을 서둘러야 할 것”이라고 주문했다. 안미현 김태균기자 hyun@

‘어디 절세전략 없나요.’ 서울 강남과 경기 광명시의 투기지역 지정,기준시가 인상 등 부동산 시장 안정을 위한 정부의 강공책이 이어지고 있다.부동산 투기로 모은 돈을 세금으로 환수,아예 투기의 싹을 자르겠다는 것이다.물론 투기꾼에게 초점을 맞춘 대책이다.그러나 실수요자들도 바뀐 대책을 제대로 알지 못하면 피해를 볼 수 있다.요즘같은 상황에서는 절세전략이 투자의 한 방법이 될 수 있기 때문이다. ●실거래가와 기준시가를 비교하자 기준시가가 크게 오른 지역은 집을 팔고 양도소득세 신고를 할 때 실거래가로 하는 것이 유리할 수가 있다.이는 지난해 기준시가가 인상된 뒤 나타난 현상을 보면 바로 알 수 있다.지난해 2월 개포시영 13평짜리 아파트를 2억 6500만원에 산 사람이 지난 2월 초 3억 1000만원에 팔았다면 실거래가를 기준으로 할 경우 양도차액은 4500만원이다.반면 기준시가는 지난해 2월 1억 2000만원에서 지난해 9월 2억 3500만원으로 올라 기준시가에 따른 양도차액은 1억 1500만원이나 된다.이 때는기준시가로 신고하는 게 세금을 덜 낸다는 상식과 달리 실거래가로 신고하는 것이 훨씬 유리하다.이런 현상은 정부의 대책과 재건축 실현 가능성의 차별화로 집값이 내려가면서 더 많이 발생할 것으로 보인다. ●다주택자는 한 채를 먼저 팔아라 다주택자는 상대적으로 좋지 않은 주택을 먼저 처분한 뒤 기준시가가 오른 주택을 3년동안 갖고 있다가 양도세 면세혜택을 받고 파는 것이 낫다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “오는 9월 30일부터는 주택을 구입해 3년을 보유하더라도 1년 이상 실제로 거주를 해야 한다.”면서 “3년이상 보유했다고 해서 여유를 부리지 말고 3년이 된 주택은 9월 말 이전에 파는 게 좋다.”고 말했다. ●아예 지방으로 이사해? 세금을 덜 내기 위해 지방으로 이사하는 사람도 있다.보유기간이 3년이 안됐더라도 지방으로 이사하게 돼 집을 팔게되면 양도세를 물지 않는다는 점을 염두에 둔 것이다. 이 경우도 이사한 뒤 1년 이상은 거주해야 한다.그러나 당국은 이를 철저히 조사해 자녀들의 전학 여부까지 꼼꼼히 따진다는 방침이다. 강남의 한 부동산중개업소관계자는 “양도세 부담이 1억원을 넘을 경우 지방으로 이사하는 사람이 적지 않다.”면서 “자녀 전학 등의 부담이 없는 사람들이 주류를 이루고 있다.”고 말했다. 부동산 전문가들은 이같은 사례가 비록 떳떳하지는 않지만 탈법은 아닌 만큼 양도세 부담이 많은 사람들을 중심으로 늘어날 것이라고 내다봤다. 김성곤기자 sunggone@

이미 집을 한 채 갖고 있는 사람이 농촌주택을 추가로 구입할 때 양도소득세를 면제해주기로 정부가 방침을 정한 가운데,농촌주택을 5년 이상 보유하고 양도가액이 5000만원을 초과하지 않을 경우 등에만 비과세 혜택을 줘야 한다는 주장이 제기됐다. 한국조세연구원 노영훈 연구위원은 29일 열린 농촌주택 취득에 대한 양도소득세 감면방안에 대한 공청회에서 도시자본의 농촌유입 촉진과 지역경제 활성화라는 정책효과를 거두기 위해서는 농촌주택 취득에 대한 양도세 면제요건을 좀 더 촘촘하고 정교하게 짜야한다고 주장했다. 이는 국회의원들이 발의한 안(案)보다 보유기간(3년 이상)과 양도가액(2억원 이하)모두 강화된 것이어서 논란이 예상된다. 정부는 공청회 결과 등을 토대로 정부안을 확정,다음달에 관련 법 개정안을 국회에 상정할 방침이다. 조세연구원 농촌주택의 정의·보유기간·구입자격 등은 강화하되,대상규모와 양도가액·취득시한 등은 낮춰(표참조) 제도의 실효성을 보완했다.노 연구위원은 “다주택 보유시대를 맞아 앞으로는 농촌주택,도시주택 따질 것 없이 자신이 직접 거주하는 주(主) 주택을 스스로 지정토록 한 뒤 이 주택을 처분할 때만 세제혜택을 주는 것이 장기적으로 바람직하다.”고 제안했다. 안미현기자 hyun@

‘1순위가 하루 아침에 2순위로’ 이르면 다음달부터 아파트 청약제도가 달라지면서 청약 1순위자가 2순위자로 전락하는 사례가 적지 않을 것으로 보인다. 정부가 집값 안정을 위해 9·4대책을 통해 투기과열지구를 지정하고 이 곳들에 한해 재당첨 금지나 유주택자의 1순위 자격 박탈 등 각종 규제를 가하기 때문이다. 법제처나 규제개혁위원회를 거쳐야 하므로 시행 시기가 다소 늦어질 수 있지만 건설교통부는 이달중 주택공급규칙을 고쳐 11월4일부터 시행할 계획이다.10차 서울 동시분양분부터 적용하겠다는 것이다. 제도가 크게 바뀌는 만큼 청약전략이나 투자전략도 달라져야 한다.또 분양권 전매가 제한됨에 따라 투자방식도 바꿔야 한다. ●순위구분 어떻게? 1순위는 기존 청약통장 1순위자 중 무주택자로 최근 5년 이내 당첨 사실이 없는 경우다. 그러나 1순위자 간에도 순위차가 있다.전용면적 25.7평까지 우선 청약자격이 주어지는 무주택 1순위자가 ‘영순위’다. 2순위는 청약통장 가입 6개월∼2년 미만자와 기존 청약통장 1순위자 가운데 5년이내에 당첨 사실이 있는 사람과 1가구다주택자가 해당된다. 3순위자는 1,2순위에서 제외되는 사람이다.법에는 없지만 3순위에서도 미분양분이 나와 이를 공급할 경우 4순위 분양이라고 한다.이 경우 재당첨에 해당되지 않는다. ●실수요는 투기과열지구 아파트를 실수요자는 투기과열지구내 유망 아파트를 적극 청약해 볼만하다. 투기과열지구는 다른 지역보다 입지여건이 좋아 유망아파트가 많고 수요자도 많다.그만큼 가격상승 여지가 크다는 뜻이다. 특히 무주택 우선순위 대상자들은 더욱 그렇다. 서울 등 투기과열지구에서는 미계약분에 대해 사전예약을 하는 것도 요령이다.일종의 4순위자 청약으로 재당첨에 해당되지 않는다.이 경우 초기에는 프리미엄이 붙지 않지만 분양권 전매가 허용되는 시점에는 프리미엄이 붙을 수 있다. ●수도권 청약전략은 1순위자였다가 갑자기 2순위자로 밀린 통장보유자들은 수도권 유망지역의 분양에 관심을 가질 필요가 있다.이런 지역으로는 경기도 하남·용인·수원·파주·인천 등이 꼽힌다. ●통장해지는 금물청약제도 변경으로 1순위 자격이 까다로와졌다고 해서 청약통장을 함부로 해약해서는 안된다. 과거에도 청약통장을 해약했다가 손해를 본 사람들이 많다.1순위에서 배제됐지만 다른 지역에서는 1순위 청약이 가능할 뿐 아니라 청약제도가 언제 어떻게 바뀔지 알 수 없다. 만약 1000만원짜리나 1500만원짜리 대형 아파트 통장 가입자들은 지금 청약할만한 아파트가 많지 않다고 섣불리 통장을 전환하면 안된다. 앞으로 새로 들어서는 노른자위 신도시나 택지지구는 서울 강남 수요를 분산시키기 위해 큰 평형을 많이 지을 것으로 보이기 때문이다. 그러나 무조건 기다리는 것도 능사가 아니다.내집마련정보사 김영진 사장은 “아파트 분양가가 계속 오르고,분양 방식이 선분양에서 후분양으로 이전되는 추세여서 청약통장의 가치는 계속 하락하고 있다.”면서 “좋은 물량이 나오면 일단 청약하는 것이 좋다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@

“저는 초등학교 3학년입니다.뉴스에서 대통령님을 봤는데 너무 힘들어 보이셨어요.”“대통령께서는 과연 우리나라 국민들의 배가 부르다고 생각하십니까? 북한에 갖다 줄 물자가 그렇게 넘치고 남아돌던가요.”청와대는 아직도 접근하기 두려운 성역일까.문민정부와 국민의 정부를 거치면서 일부 개방되었지만 아직 아무 때나 아무 곳에 드나들기 어렵다는 측면에서 그렇다고 할수도 있다.그러나 최소한 사이버세상에서의 청와대는 성역이 아니다.그곳에는 담도 출입금지 팻말도 없다.누구나 들어갈 수 있고 하고 싶은 말을 할 수 있다.청와대 인터넷사이트(www.cwd.go.kr)의 자유게시판은 여론의 백화점이다.그만큼 다양한 계층이 드나들며 다양한 의견을 쏟아놓는다.대통령을 위로하는 초등학생의 안타까움부터 잘못된 정책을 질타하는 목소리,정책제안,도와달라는 호소까지 하루에도 수백 건의 글이 올라온다.현안을 놓고 네티즌들끼리 뜨거운 설전을 벌이기도 하고 때로는 의사를 관철시키기 위해 시위를 하기도 한다. ●재방부를 설치합시다 “이번 태풍의 피해액이 수조원에 이를 정도다.도대체 언제까지 이런 피해를 고스란히 당하고 있을 것인가.해마다 되풀이되는 재해를 방지하기 위한 재방부는 왜 없는가.재방부를 설치해서 전국의 모든 재해가능시설들을 확인하고 또 튼실하게 새로 설치하는 대대적인 사업을 실시해야 한다.수해 등으로 한해에 손해보는 정도의 금액을 재해방지시설에 투자하라. 그러면 적어도 국민들이 이런 고통은 겪지 않을 것이다.” (hsh) ●차가운 물속에 있을 우리누나를…“저는 이번 태풍으로 인해 하나밖에 없는 누나를 잃어버렸습니다.하루하루 몸이 고달픈 건 참겠지만 마음에 찾아드는 아픔이란 이루 말할 수 없군요.사고가 발생한 건 태풍 ‘루사’가 동해안지역을 덮었을 때인데…. 벌써 5일째이군요.5일이 지난 지금도 누나의 시신조차 찾을 수가 없습니다.범람한 강물에 차가 휩쓸린 뒤 타고있던 5명중 2명은 다행스럽게 빠져나왔지만 누나를 비롯한 3명은….얼마나 무서웠을까요.깜깜한 밤에 야수처럼 덤벼드는 급류에 몸이 휘감기어 이리저리 부딪히면서 떠내려갔을 생각만 하면….우리누나 좀 찾아주세요.” (김낙주) ●왜 서민에게 덤터기를…“부동산 투기억제책이라고 하는 게 알맹이는 빠진 채 여전히 1가구 1주택소유자에게 정책의 실기를 덤터기 씌우고 있다.부동산 투기억제책의 핵심은 1가구 다주택 소유자에게 누진중과세를 하는 방법밖에 없다.세금이 무서워서 부동산의 매점매석을 못하게 해야 한다.이번 대책의 골자는 아파트 청약제한과 재산세 양도소득세 중과를 통해 수요를 억제하는 데에 있다.하지만 공급의 확대 없이 수요만 억누르는 방법으로는 아파트값을 안정시키는 데 한계가 있다.일시적으로 아파트값이 주춤할지는 모르지만 장기적으로 안정되기를 기대하기는 어렵다.”(a) ●빈대 잡으려 초가삼간 태운다고? “최근 일부지역 부동산가격이 급등한다고 해서 정부가 금리인상을 검토 중에 있다는 기사를 읽었다.아파트 가격이 급등한 곳은 특정지역 일부에 불과하다.결론적으로 금리인상은 서민들에게 아주 치명적인 조치가 될 것이며,가진 사람들만이 기쁨을 나누게 될 것이다. IMF 당시 서민들은 높은 금리로 인해허덕인 반면,가진 자들은 이자벌이로 인해 소득격차가 더 벌어진 사실을 모두 알고 있다.가진 자들의 투기로 인해 발생된 문제는 발생원인 제공자들을 엄중히 다루고,철저한 세금징수와 적절한 규제로써 막아야지,엉뚱한 서민들에게 피해가 가도록 해서는 안될 것이다.”(회사원) ●우리 엄마를 살려주세요 “엄마를 살리기 위해 글을 올립니다.저희 엄마께서는 골수암에 걸리시고 난 뒤부터 삶의 의욕을 잃으신 것 같습니다.너무나도 고통스러워하는 엄마를 보고 있으면 제가 대신 아프고 싶어요. 저희는 엄마의 그런 모습을 바꿔드리고 싶어요.하지만 그러려면 수술을 해서 완치가 돼야 하고,수술을 하려면 돈이 필요한데 저희는 아직 어려서 돈을 벌 수 없습니다.그리고 번다 해도 엄마의 수술비로는 턱없이 부족할 것입니다.그러니 도와주세요.”(박대승) ●시중에 쌀이 없어요 “농협창고에 쌀이 넘친다고 하던데,지금은 쌀이 없어요.정부에서 정부양곡을 풀지 않아서 정미소가 문을 닫았다고 합니다.정부양곡을 풀어주세요.”(유수형) ●주5일 근무제 뭔가 잘못됐습니다 “죽자살자 6시에 출근해서 밤9시까지 근무하는 노동자들이 있습니다.1시간 더 근무하면 근무수당이 따른다는 말에 일찍 가지도 못하고 일요일마저 일을 하는 많은 사람들….일요일 출근 안 했다고 해고시키는 이상한 사업자들….힘들게 고생하면서 일하는 사람들이 너무나 많습니다.조금이나마 공평한 세상이 되기 위해서 정작 이런 근로자들을 쉴 수 있게 해야 하는데 돈 많은 사업장들에서만 주5일 근무제가 이루어진다니 아! 불공평한 세상….”(선은미) 이호준기자 sagang@

■1.청약제 개선/ 1순위 절반 줄어 반발 클듯 2000년 3월 ‘용도폐기’됐던 청약제한이 부활됐다.이에 따라 청약 1순위자격 요건이 강화되고,공급질서 교란행위에 대한 처벌도 한층 무거워진다.투기적 주택수요를 억제하기 위해 주택공급에 관한 규칙을 개정한 데 따른 것이다. ◇1순위 청약자격 강화- 서울과 경기도 남양주,화성,고양시 일부 택지지구와 인천 삼산1지구 등 투기과열지구에서 최근 5년동안 신규 아파트 청약에서 당첨된 사람은 당첨된 날로부터 5년동안 청약 1순위 자격이 없어진다. 또 4일 이후 새로 청약 예·부금에 가입한 세대주가 아닌 사람과 1가구 2주택자에게도 2순위 자격만 주기로 했다. 따라서 1가구 2주택인 사람이 1순위 자격을 유지하려면 청약 이전에 주택 한 채를 팔아야 한다. 다만 투기과열지구가 해제될 경우 1순위가 유지되고 투기과열지구로 추가지정된 지역은 1순위 자격이 사라진다. 정부는 현재 과열양상을 보이고 있는 수도권 기타 지역에 대해서도 투기과열지구로 지정하는 방안을 추진하고 있다. 주택 공급질서의교란행위에 대한 처벌도 강화한다.청약통장 불법거래는 현행 2년이하 징역이나 2000만원이하 벌금형에서 3년이하 징역,3000만원 이하 벌금형으로 주택건설 촉진법이 개정된다. 또 청약통장을 판 사람뿐 아니라 이를 산 사람도 처벌을 받게 된다. ◇기존 청약가입자 반발- 지난 2000년 3월 청약통장 가입 자율화 이후 서울을 포함한 수도권에서 1순위 자격을 획득한 191만명 가운데 100만여명은 새 제도가 소급 적용됨에 따라 거센 반발이 예상된다. 특히 법조계에서는 공공의 이익보다 개인의 재산권 침해 가능성이 크기 때문에 위헌소지가 있다는 지적도 나오고 있다. 로펌 ‘김&장’ 관계자는 “입법 취지는 이해하지만 선의의 피해자가 속출할 수 있다.”면서 “제한 근거가 매우 애매해 헌법소원으로 이어질 수 있다.”고 밝혔다. 부동산 전문가들도 청약자격 제한보다 시세차익을 세금으로 거둬들이는 것이 훨씬 효과적이라고 주장한다. 이어 정부가 원칙없이 주택정책의 근간이 되는 청약제도를 입맛에 따라 바꾸는 것은 정부 신뢰도를 떨어뜨리고 부동산투기억제에도 도움이 안 된다고 말했다. 김경두기자 golders@ ■2.양도세 보완/ 연말까진 신축주택 비과세 양도소득세 과세의 강화야말로 이번 부동산 대책의 가장 큰 알맹이로 볼 수 있다.현재 주택문제의 상당부분이 매매차익을 노리는 부동산 투기에서 비롯됐기 때문이다. 한마디로 세원(稅源)과 세액(稅額)이 대폭 확대됐다.우선 주택을 3채 이상 보유한 사람에 대해서는 집을 팔 때 기존 ‘기준시가’가 아닌 ‘실지거래가’를 적용해 양도세를 물리기로 했다.기준시가가 실거래가의 70∼80%정도밖에 반영되지 않아 지금까지는 세금이 그만큼 약했다. 다주택 양도세 과세 강화는 이르면 이달 말부터 적용될 전망이다.지금은 ▲고급주택 ▲미등기양도자산 ▲1년 이내 단기양도 ▲허위계약서 등 부정한 방법을 통한 취득·양도 등 경우에만 실거래가를 적용해 왔다. 기존 실거래가 적용 과세대상인 고급주택의 적용범위가 기존 전용면적 50평 이상에서 전용면적 45평 이상으로 대폭 확대됐다.때문에 고급 호화주택이면서 45∼50평 사이에 끼어 양도세 비과세를 적용받아오던 아파트들이 대거 과세대상에 편입됐다.또 서울,5대 신도시(분당 일산 평촌 산본 중동),과천 등에 집을 갖고 있는 사람들이 나중에 집을 팔 때 양도세를 면제받으려면 적어도 1년을 직접 살아야 한다는 규정이 추가됐다.소득세법상 1가구1주택 비과세 요건에 기존 ‘3년 이상 보유’에 더해 ‘1년 이상 거주’가 추가되기 때문이다. 특히 이들 지역에 대해서는 신축주택을 사서 팔 경우 양도세를 감면해 주는 혜택도 당초 예정(내년 6월말)보다 6개월 가량 앞당겨 없애기로 했다.이와함께 양도세 부과의 주요 기준이 되는 기준시가를 수시로 탄력적으로 조정할 수 있도록 한 것이나, 현재 거래시세의 70∼90% 정도만을 반영하는 기준시가를 최대한 실제 거래가에 근접하게 하겠다는 대목도 양도세 부담을 높이려는 것이다. 김태균기자 windsea@ ■3.재산세 중과/ 재경 “2~3배” 행자 “단계적” 주택시장 안정화대책 가운데 ‘재산세와 종합토지세 등 보유과세 강화’대책은 재정경제부와 행정자치부의 의견이 좁혀지지 않아단계적 상향조정이라는 원칙적인 수준의 발표에 그쳤다.이날 발표안에는 내년 상반기중 행자부의 지침을 개정해 국세청 기준시가에 기초한 가산율을 단계적으로 상향조정하고,투기과열지구 지정지역에 대해 내년 상반기부터 중과(重課)한다는 내용정도가 담겼다. 이는 재경부가 보유과세 과표(세금부과기준)를 현행보다 2∼3배 인상하는 방안을 요구하고 있는 반면,행자부는 매년 점진적인 상향 조정이라는 입장을 고수해 인상률을 둘러싼 부처간의 입장이 조율되지 않았기 때문이다. 이에 따라 보유과세와 관련한 구체적인 계획은 행자부에서 ‘건물과세 과세표준액 조정기준’의 개정안과 함께 조만간 추가로 발표될 예정이다. 재경부에 따르면 현재 재산세 과세표준액 산출체계는 건축비 중심으로 돼있어 실거래가를 반영하지 못하고 있다.이 결과 집값이 싼 지역에서 상대적으로 높은 세금을 부담하는 등 형평성의 문제가 제기되고 있다.재산가액이 높은 데도 세금이 낮아지는 역진적(逆進的)인 문제가 발생한다는 주장이다. 이를테면 서울 강남구와 성동구의25.7평형 아파트의 재산세 과표를 비교하면 강남구의 과표 합계는 4459만원,실거래가는 4억 2500만원으로 과표가 실거래가의 10.5%에 불과하다.반면 성동구의 과표합계는 3523만원,실거래가는 1억 9500만원으로 과표가 실거래가 대비 18.1%로 오히려 높은 것으로 분석됐다. 이에 대해 행자부는 실거래가격의 10∼30% 수준인 보유과세를 강화해야 한다는 원칙에는 동의하지만 급격한 과표인상은 국민들의 조세저항을 불러일으킬 수 있는 만큼 점진적으로 현실화하겠다는 입장이다. 행자부 관계자는 “재산세는 1200만가구가 내는 세금으로 일부의 부동산 투기를 잡자고 주택을 보유한 모든 사람들의 재산세를 올리는 것은 국민을 납득시키기 어렵다.”면서 “현재 과세권자가 자치단체장으로 돼 있는 데다 세율을 높일 경우 결국 세입자나 영세사업자에게 부담이 전가될 수 있는 현실도 감안해야 한다.”고 주장했다. 이에 대해 행자부 인터넷 홈페이지에는 네티즌들의 찬반양론이 뜨겁다.‘나시민’이란 네티즌은 “재산세 몇만원 올린다고 부동산 보유욕이 사라지지 않을 것”이라고 주장한 반면,‘성난시민’은 “과표 현실화가 조세저항을 일으킨다는 행자부의 주장은 말도 안되는 이야기”라면서 “재산이 많으면 세금을 더 내는 것은 조세형평에도 맞고,재산보유에 따라 누진해서 세금을 납부하는 것 또한 당연하다.”고 주장했다. 조현석기자 hyun68@ ■4.기준시가 인상/ 양도세 1.6~1.9배 오를듯 양도소득세 등 세금을 부과하는 기준인 국세청의 기준시가가 아파트 가격의 등락에 따라 수시로 변경된다. 이에 따라 서울 강남 재건축추진 아파트 등 가격급등지역은 기준시가가 실거래가에 근접한 수준으로 상향될 전망이다. 정부가 4일 발표한 주택시장 안정대책에 따르면 실거래가액의 70∼80% 수준인 기준시가를 최대한 시가에 근접한 수준으로 상향 조정키로 했다.지난달 8일 발표한 주택시장 안정대책에 포함된 기준시가 조정계획을 강화한 것으로,아파트가격 변동을 상시 파악하고 관리하는 체계를 구축키로 했다. 대상지역은 서울 및 경기·인천 등 수도권이며,재건축추진아파트 등 현행 기준시가가 고시된 지난 4월 이후 가격이 급등한 아파트단지가 대상이 된다. 이를 위해 일선 세무관서에 설치된 ‘부동산거래 동향파악 전담반’및 부동산가격 전문감정기관 등을 통해 아파트 가격의 동향을 상시 파악하고,아파트가격 변동 내용을 기준시가 산정과 연계해 가격 급등시 기준시가를 연간 수차례 탄력적으로 조정키로 했다. 국세청에 따르면 현재 기준시가가 실거래액의 70∼80% 수준에 불과해 실거래가로 양도세를 부과하면 기준시가보다 1.6∼1.9배나 늘어난다.따라서 기준시가가 실거래가액 수준으로 상향 조정되면 양도세 부담도 그만큼 늘어나게 된다.특히 투기혐의가 짙은 1가구3주택 이상 보유자는 기준시가 대신 실거래액으로 양도세를 부과,세부담을 늘려 투기억제 효과를 높였다. 아파트의 경우,재산세 부과시 기준시가에 따라 별도의 가산율을 상향 조정해,과세부담을 더 높이게 된다.현재 기준시가가 3억∼4억원일 경우 가산율지수 102가,5억원 이상이면 110이 적용된다. 김미경기자 chaplin7@ ■5.신도시 개발/ 東판교 입주시기 2년 앞당겨 서울 강남 수준의 신도시 건설계획이 눈에 띈다.신도시 2∼3곳을 추가 건설하는 내용도 담고 있다.또 당초 계획보다 320만 5000평이 조기에 개발된다. ◇판교- 전체 280만평중 동측지역 140만평에 중대형의 고층 아파트단지가 먼저 개발돼 예정보다 2년 빠른 2007년 입주하게 된다. 전철 신분당선(분당∼판교∼강남)이 개통되는 2008년말에 맞춰 2009년부터 입주를 시킬 예정이었으나 영덕∼양재간 도시고속화도로(24.5㎞)가 2006년에 개통되는 점을 감안,판교신도시 동측지역을 2007년부터 먼저 입주시키기로 했다. 분양시기도 2005년말에서 2004년초로 2년 가까이 당겨지게 된다. 판교에는 전용면적 25.7평이상 500가구 등 1만 9700가구를 지을 예정이었으나 과천과 인접한 판교 동측지역에 강남 수요를 분산한다는 차원에서 40평이상을 5000가구 더 짓기로 했다. 영덕∼양재간 도로는 민자유치사업으로 바꿔 민자 7680억원과 개발이익 4320억원을 투입키로 했다. ◇화성- 동탄지구 274만평에 4만가구가 건설된다.올해말 예정대로 170만평을 공급, 2006년부터 입주토록 할 계획이다.다음달까지 환경영향평가나 광역교통계획 수립 등의 절차를 마무리할 방침이다. ◇다른 택지지구- 주택공사나 토지공사가 개발하는 인천 논현2지구(25만 3000평),인천 동양(2만 9000평),평택 이충2(3만 6000평),용인 보라(10만평),화성 봉담(15만평)도 올해말까지 택지를 1년 앞당겨 공급한다.파주 운정(34만 2000평)과 용인 구성(19만 7000평),인천 영종(37만 4000평),양주 고읍(23만 8000평)은 내년에,화성 태안3(8만 6000평)은 2004년까지 공급할 예정이다. 따라서 판교를 포함해 모두 11개 지구 752만 4000평 가운데 올해 56만 8000평(1만 3400가구분),내년 115만 1000평(2만 150가구분),2004년 148만 6000평(1만 2500가구)이 1년씩 앞당겨 개발되는 셈이다. ◇문제점- 공급측면에서는 적절한 선택이지만 문제는 교통이다.영덕∼양재간 도로건설로 수도권 교통난을 해소하기에는 무리라는 평가다. 주택을 앞당겨 보급하는 것과 병행해 특단의 교통대책 마련이 시급하다. 도로건설 등에 필요한 예산도 문제다.민자유치를 활용키로했지만 이것만으론 교통재원을 충당할 수는 없어 예산대책도 함께 나와야 이번 대책이 효과를 발휘할 수 있을 것이라는 평가다. 김성곤기자 sunggone@ ■6.재건축요건 강화/ 사전 안전진단 평가 제도화 300가구 또는 1만㎡ 이상의 재건축 사업은 시·도지사가 사전에 도시계획절차에 따라 재건축 지역을 지정해야 사업이 추진된다.사전 안전진단 평가를 제도화하고 부실 진단업체에 대한 벌칙도 강화키로 했다. 시공사 선정은 사업승인후 공개경쟁입찰 방식을 통하도록 해 주민간 분쟁 및 무리한 재건축 조장을 막기로 했다.이를 위해 도시주거환경정비법 제정을 추진중이다. 서울 강북지역 등 주거환경이 열악한 지역에 대한 재건축 제도를 개선하기 위해 노후불량 단독주택 밀집지역의 재건축 주민동의 요건을 100%에서 80%로 완화하는 내용도 담고 있다. 주거환경법 제정에 대비,시·도지사는 앞으로 10년간의 도시주거환경 정비방향을 제시하는 기본계획을 빠른 시일 안에 착수키로 했다. 재건축시 의무적으로 수립해야 하는 지구단위계획 수립대상도 확대된다.현행 300가구 이상에서 200가구 정도로 하향 조정,소규모 단지의 무리한 재건축을 억제한다는 방침이다.서울시 도시계획조례를 개정키로 했다. 무분별한 재건축을 막기 위해 리모델링 사업을 활성화하고 리모델링 자금지원 요건이 크게 완화된다.국민주택기금에서 지원되는 가구당 3000만원(연 6%)의 리모델링 자금 가운데 착공시 지원비율을 현행 50%에서 70%로 늘리기로 하고 대출지침을 개정하는 방안을 마련하고 있다. ‘8·9부동산 안정대책’ 발표 때 나온 것으로 이미 시장에 반영돼 있다.강남지역 중층이상 아파트 재건축 시장이 위축되고 가격이 떨어지는 효과가 기대된다. 류찬희기자 chani@ ■7.금융대출 억제/ 담보대출 집값 60%이하로 집값(감정가)이 5억원인 부동산을 담보로 은행에서 돈을 대출받는 사람은 종전에는 4억원(80%)까지 빌릴 수 있었으나 앞으로는 최고 3억원(60%)까지만 빌릴 수 있다.부동산에 거품이 많은 만큼 대출비율을 줄여야 한다는 게 정부의 판단이다. 고객이 돈 빌리는 한도가 축소되는 동시에 은행이 돈을 빌려주는 조건도 까다로워진다.은행들이 부동산을 담보로 신규 대출을 해줄 때 대손충당금을 더 쌓아야 하기 때문이다. 연체가 없는 정상 대출일 경우에는 대출금의 0.75%(1억원 대출시 75만원)인 충당금은 1%(100만원)로 높아진다.연체가 한달 이상인 ‘요주의 대출’일 경우 충당금은 5%(500만원)에서 10%(1000만원)로 높아진다.금융감독당국은 조만간 은행을 대상으로 특별점검에 나서 은행의 부동산담보대출을 조여나간다는 계획이다. 정부의 이같은 대책으로 은행들이 2000년부터 경쟁적으로 벌여온 부동산담보 세일즈는 상당한 타격을 입을 것으로 보인다.금융감독위원회 관계자는 “부동산 대출에 상당한 영향을 줄 것”이라고 말했다. 올해 상반기에 6조∼7조원에 이르던 월별 신규 부동산담보대출이 지난 7월에 4조원으로 줄었다가 8월들어 다시 5조원대로 늘었다.9월부터는 다시 축소될 것으로 보인다. 하지만 투기과열을 막으려는 정부의 조치로 실수요자들이 피해를 보는 부작용도 예상된다.시중은행 관계자는 “은행에서 부동산담보 대출을받은 고객은 실제 거주하는 사람들이 대부분”이라며 “투기를 억제하는 효과보다는 은행의 대출영업을 위축시키는 결과만 낳을 것”이라고 말했다. 박정현기자 jhpark@ ■8.교육여건 개선/ 수도권 ‘자립형 사립고' 확대 주택시장 안정책의 일환으로 4일 발표된 교육대책은 수도권내 지역간의 교육여건 격차를 최대한 해소하는데 초점을 맞추고 있다. 교육인적자원부는 이를 위해 수도권에 특수목적고·자립형 사립고 등의 설립·확대를 들고 나왔다. 내년에 개교할 경기도 부천의 경기예술고,성남·용인지역의 대안학교,2004년 문을 열 의왕의 정원외국어고,2005년 경기북부지역에 설립될 제2경기과학고에 대해 적극 지원할 방침이다. 지방자치단체가 추가로 특수목적고의 유치 계획을 세우면 정부 차원에서 행·재정적인 도움을 주기로 했다.분당·용인·일산 등에서는 이미 국회의원과 지자체가 외국어고 등 특수목적고의 설립을 추진하고 있다.6개 자립형 사립고의 시범운영이 끝나는 오는 2005년에는 자립형 사립고를 확대·지정하는 방안도 검토하기로 했다. 서울 강북지역과 경기도 평준화 지역의 교육환경을 높이기 위해 교육예산을 우선 지원하고 수도권 지역은 주택건설 전에 학교부지를 미리 확보할 수 있도록 법령도 개정할 계획이다. 앞으로 신도시를 조성할 때 강남 지역의 주거 수요를 흡수할 수 있도록 교육여건이 우수한 지역을 우선 대상지역으로 고려할 예정이다. 신도시 지역에 학습정보센터·체육시설·첨단 IT시설이 연계된 ‘교육 인프라 집적지역’(Education Park)의 조성도 권장된다. 사교육에 대해서는 규제를 강화한다.지로로 납부한 학원비도 신용카드 소득공제 대상에 포함,학원 사업자의 과표를 양성화하는 등 학원의 불법행위에 대해 단속의 수위를 높인다. 하지만 교육부의 이같은 개선안이 강남권의 집값안정에 얼마나 기여할 것인가는 미지수다.교육계 일각에서는 벌써 “근본 원인을 신중히 고려하지 못한 미봉책”이라는 비난의 목소리가 나오고 있다. 또 수도권의 인구 분산 정책을 추진하고,농어촌 학교의 활성화를 위해 특별법 제정을 추진하는 상황에서 수도권의 교육개선에 나서는 것은 앞뒤가 맞지 않는 정책이라는 지적이다. 더욱이 특목고의 설립이 강남의 학생들을 외곽으로 유인할 수 있을지도 불투명하다.서울에 있는 과학고 2곳과 외국어고 6곳은 모두 강남에 없으며,경기도에도 경기과학고·과천외고·안양외고·고양외고 등 4곳이 설립돼 있는 까닭이다. 전교조 이경희 대변인은 이와 관련,“강남지역의 집값을 잡기 위해 교육정책의 근간을 뒤흔들고 있다.”면서 “정부 스스로 교육을 입시위주로 몰고 가겠다는 것과 같다.“고 비판했다. 박홍기기자 hkpark@

무직자가 26채의 부동산을 소유하고 변호사·의사 부부가 탈루한 혐의 등이 발표되자 23일 국세청 홈페이지에는 분통을 터뜨리는 글이 쏟아졌다. 한 네티즌(ID 중과세)은 “무직자가 26채의 아파트를 소유하고 있는 이 세상에서 봉급생활을 하며 집을 살 수 있겠는가.”라고 되묻고 “1가구 다주택 소유주에게 누진중과세를 해야한다.”고 주장했다. 다른 네티즌(ID 유리지갑)은 “자본주의 사회에서 돈이 많다는 것은 부러워할 일이지 욕을 먹을 일은 아니다.”면서 “다만 그들이 좀더 여유로운 마음으로 이웃과 함께 했으면 좋겠다.”고 말했다. 무거남이라고 밝힌 네티즌은 “지금까지 엄포만 놓았던 국세청,이번에는 정말 능력을 보여달라.”고 주문했다. 다른 네티즌은 “봉급쟁이 연말정산때 세금 몇푼 안내려고 편법 썼다고 그렇게 다그치던 국세청은 고액소득자들의 탈세에 대해서는 지금까지 뭐했냐.”고 질책했다.“나같은 박봉의 봉급쟁이도 업무 밀리면 밤을 새워 하는데 밤 새워 가며 탈세한 사람들을 추적해야 하지 않느냐.”고 덧붙였다. 송삿갓이라는 네티즌은 “강남에 거주하는 직원을 제외한 국세청 직원과 석박사 출신 무주택자 등 서민들로 구성된 특별단속반을 만들어 악질 부동산투기자들을 적발해 언론에 공개해야 한다.”고 주장했다.일부 네티즌들도 “강남이라는 단어는 긍정적인 느낌보다는 탈세,졸부,성형수술,외제차,호화룸살롱 등 부정적인 의미로 더 많이 받아들여진다.”면서 “이렇게 비생산적인 지역은 대한민국에서 떼어내야 한다.”고 말했다. 김미경기자 chaplin7@

정부의 주택시장안정대책 발표에도 불구하고 봄철이사를 앞둔 서민생활은 암울하다. 당국은 지난 6일 투기과열지구지정,주택시장 안정대책,서민전세지원강화,주택공급확충 등의 대책을 내놓았다.그러나 전문가들은 이 정책이 잘 정착될지 의문을 가지고 있다.지난 1월 국세청을 동원한 강남과 주요 투기지역 조사결과는 무엇인가.또 1월대책이 실효성을 발휘하지 못한 이유는 무엇인가. 문제의 핵심은 부동산투기를 통한 불로소득증대와 횡포가사회악의 근원임을 인정하지 않는 데서 출발한다.이제는 새로운 개념의 주거정책을 만들어야 한다.기존정책의 보완이아닌 서민주거안정을 통한 균형발전과 삶의 질 향상을 모색할 시점이다.왜냐하면 분배정의는 효율성만으로 해결할 수없으며 형평성과 상호보완성이 요구되기 때문이다.또한 주거정책원칙도 소유집중억제,공정거래,조세형평성,서민주거안정,국토균형보전,지역공동체형성 등을 중심개념으로 구축돼야한다.이를 위해 먼저 지난 90년 정착된 토지공개념 회복과부동산투기자에 대한 철저한 응징,부당한 전월세금인상분에 대해 세금추징 등 과거 규제책을 활용해야 한다.또한 전국민을 부동산 투기꾼으로 전락시키는 분양권전매제에 대한 근본대책도 필요하다.아울러 주택정책 근간은 국민주거복지의안정과 향상에 집중되어야 한다. 이를 위해 마련해야 할 기준은 첫째 신규주택이 무주택서민과 실수요자에게 돌아갈 수 있는 유통구조확립,둘째 임대주택마련을 위한 공공의 역할과 책임확대,셋째 부동산투기와불로소득 근절을 위한 제도보완,넷째 다주택 보유과세강화등이다.물론 분양주택의 대량공급정책도 필요하다는 것은 인정하지만 보다 중요한 것은 실수요자에게 주택이 공급되거나 전월세자들이 안정적으로 거주하는 것이다.또 주택가격 하향안정을 통해 국가재도약의 계기를 마련할 수 있어야 한다. 이를 위해 몇 가지 제안을 하겠다.첫째,아파트 투기요인을제거하자.현행방식은 경기활성화는 할 수 있겠으나 계층·지역간 위화감과 무주택 및 실수요자에게 공평하게 공급이 어려운 것이 현실이다.또한 부작용도 심각한 바 분양권 전매제에 대한 금지책 마련과 토지공개념 재도입,철저한 투기조사와 응징 등 근본적인 원칙마련이 요구된다.둘째,소형 임대주택보급을 확대하자.정부는 국민임대주택 8만호 공급과 함께2003년까지 총 20만가구 공급계획을 가지고 있다.그러나 2006년까지 최소 50만호공급이 요구된다.아직도 전체가구의 7.9%인 112만가구가 단칸방에서 살고 있다.정부는 도시서민 삶의 질 향상과 주거안정을 위해 원칙과 소신있는 임대주택정책을 전개해야 한다.셋째,주택에 대한 국민인식을 제고시키자.투기개념이 아닌 거주공간으로서 삶의 질을 중시하고,지역특성과 환경가치를 소중히 여겨야 한다.과거와 같은 소유와 분양에서 탈피해 거주공간과 지역사회 커뮤니티 기능을강화해야 한다.이를 위해 철학있는 환경주거복지정책으로 전환되어야 한다.넷째,환경주거복지문제를 전담할 논의조직을구성하자.시민단체가 그린벨트해제지역의 임대아파트공급계획에 반대하는 이유 중 하나는 정부의 정책적 해결방안과 노력이 미비했다는 점이다. 주택문제 해결방안으로 임대주택 건설과 함께 서민주거 안정을 위한 금융지원,주택시장 안정대책 등은 높이 평가한다. 그러나 보다 근본적인 철학과 원칙 마련이 아쉽다. ▲유상오 녹색연합 녹색도시위원장

주택은행은 오는 10일부터 주택대출에 적용하는 기준금리(프라임레이트)를 연 9.5%에서 8.5%로 1%포인트 내린다고6일 밝혔다.이번 금리 인하는 기존 주택대출 고객에도 적용된다. 은행측은 “10년 이상 장기주택자금 대출고객중 근로자는연말정산시 소득공제 혜택(약 2%포인트)을 받는 만큼 실질금리는 연 6.5∼7.5% 수준이 된다”면서 “민영주택자금대출과 파워주택자금대출,주택 및 일반 부동산담보 중장기가계자금대출,다주택구입자금대출, 정기상환주택자금대출 등이 금리인하 대상”이라고 밝혔다. 주현진기자

◎대우­인도·말聯 수주 주력/SK­原電분야 진출 모색/LG­외국사와 합작 역점/금호­동남아 거점 지역화 ‘위기가 곧 기회다’. 불황의 터널에서 헤어나지 못하고 있는 건설업체들이 결코 좌절하지 않는 것은 바로 해외 신시장 개척과 신기술 개발에 대한 기대감 때문이다. 국가 신인도 하락과 동남아시아에 불어닥친 외환위기로 ‘내우외환(內憂外患)을 맞고 있지만 건설업계는 앞으로 중남미·동구권 시장을 적극 공략할 경우 70년대의 ‘중동특수’를 재현할 수 있을 것으로 자신하고 있다. 주택건설시장이 수요자 중심으로 재편되면서 업체들의 기술개발 경쟁도 뜨겁다. 수요자의 취향과 요구에 걸맞는 상품 개발이 업계 최대의 현안으로 떠오르면서 업체들이 저마다 신기술 개발에 사활을 걸고 있다. ◆저무는 중동,떠오르는 중남미·동구권 현대는 해외시장 다변화를 위해 최근 휴스턴·카타르·카이로 지점을 잇달아 열었다. 지난해 해외 매출부문에서 세계 12위로 선정된 회사 이미지를 계속 살려 나가기 위해 각국을 돌며 정기설명회를 갖고 발주처는물론 엔지니어링회사,국제금융기관에 대한홍보를 강화하고 있다. 이와 함께 금강산 유람선관광 사업을 계기로 사업성있는 대북 경협 연구과제나 북한 개발사업에 적극 참여하기로 했다. 대우건설은 해외영업 부문에서 가격경쟁력,시장다변화,본사와의 연계체제 구축,지역별 전문가 양성을 통해 수주를 확대해 나간다는 전략이다. 우선 환율상승에 따른 가격경쟁력을 활용해 호텔,오피스텔,초고층 빌딩,시멘트,철도 등 경쟁력 있는 사업위주로 도급공사를 강화한다는 계획 아래 인도 나이지리아 베트남 말레이시아 등에서 수주 노력을 기울이고 있다. 중남미 싱가포르 대만 등 신규 시장의 진출 채비도 서두르고 있다. LG건설은 사업성이 낮은 단순 수주형 사업보다는 외국 건설업체와 합작을 통한 개발사업에 역점을 두고 있다. 베트남 사우디아라비아 위주의 공사를 지양,사업지역을 다핵화하고 국가별로 현지 전문가 양성에 심혈을 기울이고 있다. 쌍용건설은 해외지사의 구조조정과 수익사업 허용을 통한 경영효율 극대화에 초점을 맞추고 있다. 해외지사 및 현장의 본사 파견인원을 정예화하며 원가절감 차원에서 현지 또는 제3국 인력을 최대한 활용한다는 전략을 갖고 있다. 특히 국내 시장이 앞으로 1∼2년 위축될 것으로 보고 아랍에미레이트 등 미개척 국가의 진출도 활발히 모색 중이다. 금호건설은 동남아를 거점지역으로 활용해 다른 지역의 수주와 정보력을 강화하기로 했다. 아시아·유럽정상회의(ASEM)컨벤션센터 등 SOC민자사업과 전원주택 부문에서 인정받은 사업능력을 바탕으로 토목건축과 아파트 신축사업을 확장해 나가기로 했다. ◆신기술이 흥망을 좌우한다 현대건설은 토목·기술전기 분야에서 단기·중기·장기 등 3단계의 연구 목표를 설정해 놓고 있다. 토목부문은 오는 2001년까지,중장비기계 분야에서는 2006년까지 일본 5대 건설업체 수준의 기술력을 확보하기로 했다. 이어 2011년까지는 토목·기계전기 부문에서 세계 최고 수준의 기술력을 갖춘다는 계획이다. 이미 풍동실험기 음향실험실 인공기후실 지하실험실 진동대 등 최첨단 건설실험 시설도 확보해 놓고 있다. 동해화력발전소 등 다양한발전소 건설경험을 갖고 있는 SK건설은 지난 7월 대한전기협회로부터 국내 최초로 전력산업기술기준(KEPIC)을 인증받은 것을 계기로 원자력 발전소건설 분야에 진출을 서두르고 있다. 금호건설은 매년 총 매출의 1∼2%를 연구개발비로 투자하고 있다. 지난 10월 말 현재 86건의 특허를 갖고 있다. ◎韓鎔鎬 대우건설사장/세계경영으로 경쟁력 강화 “저희 대우건설 임직원 모두는 이미 위기상황에 대한 깊은 공감대를 형성하고 이를 극복하기 위해 최선의 노력을 기울이고 있으며,이러한 노력은 곧 이윤창출과 국제경쟁력을 지닌 건실한 기업으로 이어질 것입니다” 대우건설 韓鎔鎬 사장은 비록 건설업이 위기를 맞고 있지만,분명 극복할 자신감이 있다고 강조했다. 韓사장은 “대우는 현재의 위기를 극복하기 위해 연초부터 비상경영계획을 수립,실천해오고 있다”며 “소프트화를 통한 전 사업부문의 질 경영체제를 구축하고 철저한 수익성 위주의 영업전략과 고도의 기술 경쟁력에 총력을 기울이는 것이 계획의 골자”라고 설명했다. 韓사장은 현 건설업의위기를 극복하기 위해서는 무엇보다 정부의 역할이 중요하다는 말을 잊지 않았다. 그는 “최근 정부가 실물경제 활성화와 실업자구제를 위해 SOC사업 활성화 방안,아파트 중도금대출 확대,그린벨트 대폭해제 등 건설경기 진작책을 내놓고 있지만,장기적으로는 여전히 미흡한 면이 없지 않다”고 말했다. 특히 “주택 거래세 감면 및 사업시행자 부과세금 폐지,중도금 대출정책의 확대,임대주택 자금지원 및 미분양 주택매입 확대 등 기업의 제안에 대해 진지하게 검토해야 한다”고 강조했다. ◎鄭淳着 SK건설사장/고부가가치 상품개발 중점 “IMF위기를 효과적으로 극복,세계적 일류기업과 당당히 경쟁할 수 있도록 사업기획 능력과 파이낸싱 능력 등 소프트웨어 능력을 적극 개발해 고부가가치 상품개발에서 우위를 점하겠습니다” 鄭淳着 SK건설 사장은 현재의 IMF위기 극복은 물론,Post­IMF시대에 대한 준비에 들어갔다고 강조했다. 현재 SK건설이 중점을 두고 있는 것은 무엇보다 현금유동성. 사업구조를 매출과 손익중심에서 현금유동성 위주로 전환,사업구조를 재구축하고 있다. 현금유입을 최대한 서두르는 대신,현금유출은 최대한 늦추는 전략을 통해 순현금 흐름을 개선한다는 전략도 포함돼 있다. 무수익·저수익 자산의 회수와 매각을 추진하는 한편,거품제거를 통한 지속적인 체질개선을 통해 원가 및 경비를 최대한 절감하는 것도 모두 현금보유 노력의 일환이다. 도급 및 해외사업 수주를 강화하고 신규투자를 최소화해 선투자 부담을 줄이기로 한 것도 같은 맥락이다. 鄭사장은 주택산업 회생에 대한 의견을 묻자 “차제에 주택금융의 확대·보강과 함께 1가구 다주택자에 대한 누진과세 등 각종 규제완화를 통해 주택시장에의 입출을 자유롭게 함으로써 시중 유휴자금이 주택시장에 유입되도록 해야 할 것”이라고 말했다. ◎李瑞炯 금호건설 사장/하수처리 등 환경사업 확대 ‘인간과 자연 중심의 공간 창조’ 금호건설 李瑞炯 사장은 환경사업,사회간접자본(SOC)민자사업,해외사업,주택사업 등 사업의 다각화를 통한 고부가가치 창출로 국제수준의 경쟁력을 갖춰나가겠다고 강조했다. 금호는 이를 위해하수처리와 소각로사업 등 환경부문에 본격 진출할 계획이다. 95년 한국과학기술연구원(KIST)및 호주·미국 등과 고효율 하수처리 신공정 기술개발을 시작,이미 시험가동까지 성공적으로 마친 상태다. 지난 7월 건설교통부로부터 신기술 지정을 받아 다른 업체보다 한발 앞서 있다. “국내 건설시장의 성장이 둔화되고 시장개방에 따른 수주경쟁이 격화할 것이 예상됨에 따라 앞으로의 사활은 해외진출에 달려 있다고 봅니다. 동남아시아를 전략거점으로 활용해 해외수주 정보력을 강화하고 기술,정보,재무,마케팅 분야의 전문인력을 양성할 계획입니다” 금호는 ASEM컨벤션 센터와 갤러리아동,경인운하,부산가덕도 신항만,인천철마산터널,신공항고속도로 등 SOC사업 수주에 적극 나서는 한편 주문형 주택인 ‘금호 베스트홈’과 전원주택인 ‘금호 베스트빌리지’사업에 주력할 방침이다. 또 우수 협력업체 육성,전문교육 강화 등을 통해 인적자원을 고급화하고 수주·영업 정보의 데이타베이스도 구축할 계획이다.

◎신규분양 10채사 5년내 팔아도 비과세/헌 주택은 1가구라도 2년내 팔면 과세/경기부양조치지만 “조세 불공평성” 논란/일정한 양도차익 이상 과세방식 전환을 헌 집을 산 1가구 1주택 보유자가 내년에 팔아 1억원의 양도차익을 남기면 3,900만원의 양도소득세를 내야 한다. 반면 올 5월말이후 신규 분양주택을 10채나 산 다주택 보유자가 내년에 팔아 10억원을 남기더라도 한 푼의 세금도 내지 않는다. 최근 정부가 주택경기를 진작시키기 위해 양도소득세 감면을 남발하는 바람에 조세의 형평성 시비가 일고 있다.특히 조세의 불공평성에 대한 시비는 기업 구조조정 과정에서 대규모 양도세 감면이 주어질 예정이어서 논란은 더욱 증폭될 전망이다. 정부는 지난 5월22일이후 내년 6월30일까지 1년에 한해 신축주택을 취득한 후 5년이내에 팔 경우 양도세를 일체 면제해주고 있다. 이에 따라 신규분양주택을 산 사람은 1가구가 10채를 보유하는 경우라도 2004년 6월말까지 팔 경우 일체의 양도세를 면제받게 됐다. 이같은 대폭적인 양도세 면제혜택 등에 힘입어 대우가 지난 달말과 최근에 분양한 아파트의 경우 청약개시후 단시간에 100%의 청약률을 보이는 등 신규분양주택에서 투기조짐까지 일고 있는 형편이다. 반면 기존 주택을 사서 2년안에 팔경우 1가구 1주택이라도 소득공제액(250만원)을 제외한 양도차익에 대해현재는 50%,내년에는 올해 세제개편안에 따라 40%등의 무거운 양도소득세를 물게 된다. 예컨대 올 9월 헌 집을 사서 1억원의 차익을 남기고 연내 팔 경우 4,875만원,2년안에 팔면 3,900만원의 양도세를 납부해야 한다. 그러나 재정경제부측은 “신규주택에 대한 양도세 면제는 건설업체 도산을 우려한 산업자원부나 건설협회의 건의를 받아들인 것”이라고 밝히고 “기존 주택에 대한 양도세 면제는 양도세 자체를 무효화시키며 기존 주택의 매물증가 등의 부작용 때문에 검토하지 않고 있다”고 말했다. 서울시립대학의 崔明根 교수는 “신규주택과 기업에 대한 양도세 면제는 경기부양과 구조조정 등의 필요성 때문에 나온 고육지책”이라고 지적하고 “현재 주택수나 보유기간을 기준으로 매기는양도소득세를 1억원 등 일정한 양도차익 이상에 매기는 방식으로 전환해야 한다”고 주장했다.

최근 정부나 여당이 추진하고 있는 부동산(不動産)관련 정책들은 과거의 발상을 뒤엎는 것들이다.건설교통부는 건교부장관이 지정하는 토지거래허가구역을 모두 해제하고 시도지사가 지정하는 허가구역도 해제를 권고키로 했다.땅에 관한한 거래허가제는 사라지게 된다. 여권(與圈)은 기업의 비업무용토지에 대한 중과세를 완화하고 그린벨트,상수원보호지역등 모든 개발제한구역을 전면적으로 재조정하는 작업을 진행중이다.토지뿐만이 아니라 주택관련 정책도 대변화를 하고있다.얼마전 아파트가격의 자율화조치에 이어 주택의 양도세에 대한 한시적 폐지도 검토되고 있다. ○IMF가 가져온 정책변화 놀라운 변화가 아닐수 없다.부동산관련 정책의 이같은 변화는 물론 IMF의 영향이다.기업의 구조조정으로 말미아마 50조원에 이르는 부동산이 쏟아져나오고 실업과 개인파산등으로 주택경기가 바닥에 주저앉은 것이 변화의 기본동기다.부동산가격이 이런 추세로 하락을 거듭 할 경우 구조조정의 걸림돌로 작용할 뿐아니라 자산(資産)디플레이션을 초래,일본식의 복합불황이 우려되고 있다. 복합불황이 현재화(顯在化)될 경우 현재의 외환위기는 극복된다 해도 우리경제는 기약없는 장기불황에 빠져들고 새로운 위기를 맞게된다는 것이 우려의 핵심인듯 하다.부동산에 대한 기본인식의 변화에서가 아니라 상황대응논리에서 나온 부동산정책임이 확연하게 드러난다. 우리의 부동산정책은 거의 투기(投機)방지용이다.상품으로서 부동산의 생산가치를 중시한 정책이라기 보다는 투기억제를 우선순위에 올려놓은 정책인 것이다. 부동산 구분만 160여종에 달하며 관련된 법규도 100종이 넘는다고한다.도시,주택,수자원,교통,군사,교육,체육,농업,환경 등 걸리지 않는 분야가 없을 정도다. 외국인 투자가들이 한국에 투자하기까지 이 복잡한 관문을 통과하기란 지난(至難)해 한국을 가장 까다로운 투자지역의 하나로 꼽는 것도 무리는 아닐성 싶다.다우코닝사가 한국에 대한 거액의 투자를 단념한 채 동남아 제3국으로 발길을 돌린 것을 우리는 야속하게만 생각할 일이 아니다. ○규제완화를 보는 두 시간 부동산 관련 정책이 급변함에 따라 무슨 수단으로 투기를 막으려하느냐는 반대론이 없는 게 아니다.과거 토지초과이득세나 개발분담금,택지초과 부담금,또는 상수원보호구역의 개발제한이나 양도소득세가 얼마나 부동산투기를 억제하고,그래서 땅값이 안정되었는지는 계량적으로,과학적으로 검증된 자료는 없다.다만 각종 투기억제시책을 전개해온 결과 이런 정도의 선에서 투기가 진정되고 땅값이 안정된 것이 아니겠느냐는 추산만 있을 뿐이다. 반면에 토지에 대한 각종 규제가 활용가능한 토지의 공급을 극도로 제한함에 따라 토지가격을 상승시킨 주범이며 규제가 많은 만큼 규제를 피해 거래되는 토지는 수급불균형으로 가격이 비정상적으로 올라갈 수 밖에 없다는 규제불가론도 많다.정부고위관리의 재산등록상황에서도 수없는 규제를 피해 투기를 일삼은 예를 적지않게 보아왔다. 기업이 장기플랜으로 확보해 놓은 공장용지가 비업무용이라는 이유로 규제나 강제매각의 대상이 되어온 것이 현실이다.제도만을 나무랄 생각은 없다.기업이 부동산 투기를 안한 것도 아니고 또 그로 인해적지않은 이익을 보아온 것도 사실이다.그러나 외국인에 대한 부동산 투자마저 문호가 열린 마당에 국내규제를 계속할 필요가 있느냐는 문제도 있다.그러나 그보다는 부동산을 언제까지 투기 개념으로 볼 것인가가 더 큰 과제다.부동산거래가 무조건투기로 인식되면 올바른 정책이 나올리 만무하다. ○언제까지 투기로 볼건가 부동산도 상품이라는 적극적인 개념으로 발상이 전환되어야 토지가 비로소 생산성을 지니게 될 것이다.주택보급률이 100%가 넘는 미국에서도 다주택보유를 권장하는 정책이 시행되고 있다.꾸준한 주택건설을 촉진하기 위해서다.그래야 주택가격이 다른 정책의 뒷받침 없이도 안정될 수 있기 때문이다.다주택소유자는 부도덕한 사회인의 상징처럼 되어 있는 것이 우리사회다.심지어 주택임대업자마저 그런 인식의 표적에서 벗어나지 못하고 있다. 어느 정책이건 변화에 따른 부작용은 있게 마련이다.그러나 부작용이 우려되어 변화를 꾀할 수 없다면 그 반대편의 더 큰 이익은 햇볕을 받을 수가 없다.부동산정책이 그런 것의 하나가 아닐까하는 생각이다.

◎5가구 매입계약서만 있으면 사업자등록 가능/“부동산 침체기 새 활로”… 1년새 투자자 400% 증가 중고주택과 미분양 아파트를 활용한 임대주택사업이 새로운 부동산 재테크 수단으로 각광받고 있다. 그동안은 일반주택으로 사업자 등록을 해야 임대사업이 가능했다.그러나 지난 4월 임대주택법 시행령이 개정됨에 따라 등록조건이 크게 완화되고 세금혜택도 많아 누구라도 5가구의 매입계약서만으로 사업자등록이 가능해졌다.이에 따라 개인투자자들도 한 번쯤 재테크 수단으로 활용해 봄직한 조건이 갖추어졌다. 최근 부동산 경기 침체로 마땅한 투자처를 찾지 못하던 일반 투자자들이 임대주택 사업에 몰리는 것도 이 때문이다.임대사업자수는 지난해 6월 전국적으로 253명에서 1년만에 1천여명으로 늘어났다. 임대주택사업은 건설주택임대사업(공공건설임대,민간건설임대)과 매입주택사업으로 나누어진다.이 가운데 일반인들이 할 수 있는 것은 매입임대사업.기혼이나 미혼,1가구 1주택 소유자,1가구 다주택 소유자 등에 관계없이 누구라도 할 수 있다. 주택규모도 제한이 없다.특히 전용면적 18평 이하의 경우 취득세와 등록세를 전액 면제받을수 있어 임대사업용으로 가장 적절하다.국민주택규모를 초과하는 전용면적 25.7평 이상의 주택으로도 임대사업을 할 수 있다.이 경우는 5년 임대후 팔 때 양도소득세 감면을 받지 못한다.임대주택사업의 가장 큰 장점이 양도세 감면임을 감안할 때 국민주택규모 이상의 평수는 적당치 않다. 이같은 사항을 종합적으로 고려할 때 임대사업용으로 가장 적합한 것은 미분양 아파트이다.특히 부산·대구·광주·대전·인천 등 지방 5대 도시,수도권의 평택·오산 등지에 남아 있는 대형 주택건설업체의 미분양 아파트를 사들여 임대사업을 벌이면 수익성이 높다는 것이 부동산 전문가들의 전망이다. 이곳의 미분양 아파트는 1∼2년 전 분양가로 공급하기 때문에 표준건축비 인상에 따른 분양가 인상과 관계가 없다.따라서 상대적으로 값이 싸고 입주도 빠른 장점을 갖추고 있다. 미분양 아파트는 올해말까지 구입하는 경우에만 특혜가 있다.연립주택과 다세대 주택도 사업계획 승인을 받아 지으면 임대사업을 할 수 있다.이 경우 20가구 미만으로 건축허가를 받아 건설한 것이면 임대사업이 안되므로 시·군·구에 곡 확인해야 한다. 또 95년 11월 이후부터 미분양된 주택은 혜택대상이 아니며 서울의 미분양 주택도 혜택에서 제외된다.다만 금융지원중 주택건설업체가 국민주택기금을 지원받고 구입자가 대출금을 승계하는 경우는 기간의 제한이 없다.

토지정책과 관련해 근거 없는 많은 믿음이 만연해 있다.논리적 타당성이나 현실적 증거가 없다는 점에서 미신이다. 국토가 좁다는 미신이 있으나 우리나라의 국토는 결코 좁지 않다.3백억평,이중에서 택지나 상업용지·공장용지 등 도시적 용도로 쓰이는 면적은 5% 남짓이다.좁게 느껴지는 것은 과도한 농지임야규제로 도시용지공급이 원활치 않기 때문이다. 『주택이 부족하다』는 것도 미신이다.주택보급률이라는 지표는 공식통계에서 삭제돼야 한다.대신 1인당 주거면적 같은 지표로 주택사정을 파악해야 한다.우리나라 주택사정은 1인당 주거면적이나 목욕시설보급률 등에서 계속 좋아지고 있다. 투기꾼이 문제로 지목되고 있으나 투기꾼은 말썽꾸러기가 아니다.투기꾼이 부동산가격을 올리는 것이 아니라 가격이 오를 만하니까 투기꾼이 몰리는 것이다.농산물의 매점매석이 현재의 소비를 억제시킴으로써 실제 농산물 생산이 줄었을때 적당한 양의 소비를 가능케 하는 것과 같이 투기꾼도 그런 역할을 한다. 투기를 억제하면 「미래를 위해서 빈 땅을 갖고 있는 것」이 투기로 간주되기 때문에 저밀도 조기개발이 이뤄져 문제가 된다.미래에 관한 정확한 부동산정보도 만들어지지 않는다.그런 점에서 투기꾼은 귀중한 자원이다. 실수요·가수요라는 개념도 모호한 개념이다.호텔의 실수요자는 누구인가.호텔주인인가,아니면 고객인가.엄밀히 따지면 호텔주인은 부동산임대업자일 뿐이다.다만 임대형태(부동산임대업은 장기계약,호텔업은 하루단위 단기계약)만이 다를 뿐이다.실수요자는 고객이다.고객에게 호텔을 소유하라고 할 수 없지 않은가. 1가구 다주택자 중과세발상도 마찬가지다.이런 제도는 단기적으로 주택사정을 좋게 할지 모르지만 효과는 단기적이다.장기적으로 주택공급을 줄여 주택사정을 악화시킨다.구매력이 없는 수요를 대상으로는 주택이 지어지지 않기 때문이다.1가구 1주택에 대한 우대조치 역시 문제를 안고 있다.이는 1주택에 대한 수요를 대형화시킨다.택지중과세도 택지면적을 줄이게 한다.그 결과 택지의 매매가격은 떨어지겠지만 주택의 임대료는 올라가게 된다.저소득층보호가 목표라면 택지중과세는 없어져야 한다. 토지세의 본래기능은 지방정부의 재원조달이다.우리나라 토지세는 투기억제라는 기능에 치중한 나머지 본래의 기능을 상실했다.투기억제는 신기루 같은 목표다.단기적으로 달성된다 해도 너무 큰 비용을 치러야 한다. 종합토지세와 재산세는 폐지하는게 좋겠다.대신 토지세를 진정한 의미의 지방세로 환원시킬 필요가 있다.과표와 세율을 지방의회 의결이나 주민투표로 결정할 필요가 있다.부동산양도차익을 종합소득세 과세대상으로 하고 양도소득세를 폐지해야 한다. 토지초과이득세와 택지소유상한제·개발부담금 등 투기억제책도 지방정부와 개발업자간의 협상을 전제로 폐지돼야 한다.그렇게 되면 개발이익은 자연스럽게 지역주민에게 환원될 것이다.

정부는 내년부터 시행하기로 한 다주택 보유자에 대한 재산세 중과 방침을 보류키로 했다. 2일 경제기획원과 재무부에 따르면 정부는 주택 임대사업자에 세제 혜택을 주는 「임대주택 건설 촉진에 관한 법률」과 일관성을 유지하기 위해 사업자가 아닌 다주택 보유자에 대해 재산세를 무겁게 물리는 방안을 보류키로 했다. 이는 주택 보급률이 71%에 불과한 상황에서 집값을 안정시키려면 수요를 억제하기보다 공급을 확대하는 것이 더 효과적이라는 판단에 따른 것이다.다주택 보유자에 대해 재산세를 중과하면 주택 공급을 위축시키고 세금 인상분이 전세값 인상을 통해 세입자에게 전가될 것이란 우려도 작용했다. 내년부터 시행되는 임대주택 건설 촉진법은 전용면적 25.7평 이하의 주택을 5채 이상 짓거나 사서 5년 이상 임대한 사업자에 대해 양도소득세·취득세·등록세·재산세·종합토지세 등을 감면해 주도록 돼 있다. 정부는 당초 한 사람이 투기 목적으로 여러 채의 주택을 보유하는 것이 집값 안정을 저해하는 요인이라고 판단,신경제 5개년 계획에따라 금년 중 지방세법을 개정해 오는 95년부터 2주택 이상 보유 가구에 재산세를 중과할 방침이었다. 92년 5월 말 현재 전국에는 6백65만명이 주택 7백45만8천채를 갖고 있으며,이 가운데 2주택 이상 보유자는 54만6천명(8.2%)으로 1백35만4천채(18.2%)의 주택을 갖고 있다.

◎1가구다주택 중과 전명 유보/25.7평이하 아파트 재산세 최저율 적용/자동차세 3·9월 연2회 납부/주민세 천∼4천5백원으로/의료법인 등 세금감면 축소/스포츠센터 회원권 취득세 내년부터는 그동안 비과세돼온 빌딩과 나대지 등 상속재산에 대해 과표액의 2%에 해당되는 취득세가 과세된다. 또 건물분 재산세의 기본세율 적용범위가 현행 1천만원이하(아파트기준 21평)에서 1천2백만원이하(25.7평)로 확대돼 중산층의 부담이 완화되며 지방세를 감면받아온 의료법인·새마을금고 등 1백58종의 각종 법인들에 대한 감면세액이 50%로 줄거나 아예 없어지게 된다. 이밖에 현행 8백∼4천원인 주민세가 1천∼4천5백원으로 12.5∼25%씩 인상되며 생수와 온천수에 대한 지역개발세가 현행 t당 10원씩에서 각각 1백원,50원으로 오르고 비과세돼온 기타용수에 대해서도 t당 10원씩 세금이 부과된다. 내무부는 29일 이같은 내용을 골자로 하는 지방세법개정안을 확정,관계부처와 협의를 거쳐 올 정기국회에 상정할 예정이다. 내무부는 그러나 신경제5개년계획의 하나로 부동산투기방지 등을 위해 내년부터 시행하려던 1가구다주택 재산세중과제도는 무주택자의 임차료부담가중 등 부작용이 우려돼 입법을 전면보류했다고 밝혔다. 개정안은 무상취득인 증여에 과세를 하는 것과 형평을 맞추기 위해 상속재산에 대해서도 과표액의 2%에 해당하는 취득세를 물도록 했으며 다만 자경농지의 상속이나 양도세 비과세대상인 1가구1주택에 대해서는 제외토록 했다.이와 함께 선진국과의 통상마찰을 고려,과표 7천만원이상의 고급자동차에 대한 중과세를 폐지했으며 그 대신 연간 3백만원으로 제한된 자동차세상한액도 없앴다. .또한 연근해어장의 어획고감소에 따라 감면대상 선박기준을 10t미만에서 20t미만으로 확대했다. 이와 함께 중과세대상인 고급주택의 범위가 과표 1천5백만원이상에서 3천만원이상으로 완화되며 비과세돼온 스포츠센터회원권에도 2%의 취득세가 부과된다.현재 연간 4회로 나눠 징수하던 자동차세를 3월과 9월 연 2회에 걸쳐 납부토록 했다.