서울 도심권 아파트는 거래가 이뤄지지 않아 매물이 많이 쌓여 있다. 값 내림세는 한달 전보다 심해졌다. 전세는 이사 수요가 없고 가격도 변동없다. 다주택 보유자들은 팔아야 할 시기를 놓고 눈치보기에 급급하다. 청계천 복원 호재를 띠고 강세를 보였던 주변 아파트값도 내림세로 돌아섰다. 리모델링 규제완화 조치는 아직 아파트값에 눈에 띄는 영향을 주지 않고 있다. 종로·중구는 지난달에 견줘 변동이 없다. 용산구는 아파트값이 0.30%, 전셋값은 0.87% 떨어졌다. 이촌동 40평형대 아파트는 2000만원 정도 내렸다. 그동안 내림세가 크지 않았던 용산, 광진, 마포지역 하락폭이 컸다. 성동구는 아파트값 0.14%, 전셋값 0.07% 떨어져 움직임이 미미하다. 광진구는 아파트값과 전셋값이 각각 0.30%,0.55% 떨어졌다. 은평구와 서대문구 아파트값은 각각 0.02%,0.01% 떨어졌다. 서대문구 전셋값은 0.49%나 내렸다. 마포구 아파트값은 0.45% 빠지고 전셋값도 0.81% 떨어져 내림세가 컸다. 도화동 우성아파트 34평형은 1000만원 정도 빠졌다. 마포 상암지구는 경기침체와 관계없이 도시개발이 일정대로 진행되고 있으며, 주거환경이 쾌적하고 교통여건을 잘 갖추고 있다. 김광성 한국감정원 정보조사팀장 ●조사일자 2004년 11월19일

종부세 도입으로 주택시장은 새로운 국면을 맞을 것으로 전망된다. 정상적인 시장이라면 재산세 강화는 집주인의 비용 증가 효과를 가져온다. 주택 소유에 따른 비용이 증가하면 주택 수요가 줄어들고 거래 감소로 이어진다. 시장이 안정되면서 가격 하락도 기대할 수 있다. 주택보급률이 100%를 넘어섰고, 신규 아파트 입주 및 공급 물량이 대기하고 있어 시장은 하향 안정세를 띨 것으로 보인다. 보유세 강화는 수요를 결정하는 요인인 비용, 즉 가격 하락을 가져온다. 국토연구원 자료에 따르면 보유세가 2배 인상될 경우 사용자 비용은 1.44% 증가하고, 주택 수요는 0.10% 줄어든다. 비싼 집의 재산세 부담은 더욱 늘어나 수요 감소 효과가 1.0∼1.5%선에 이를 전망이다. 투자 개념의 아파트 수요가 줄어들고 서울 강남 비싼 아파트와 고급 주택 수요 감소가 겉으로 드러날 것으로 예상된다. 대형 아파트 위주의 주택 공급이 중형 평형으로 재편될 가능성도 점칠 수 있다. ●가격 안정 기대 여러 채의 주택을 갖고 있는 집주인들이 세금 부담을 덜기 위해 집을 내놓으면서 중개업소에는 팔자 매물이 늘어날 것으로 보인다. 특히 저금리 기조가 정착된 상황이어서 물가가 폭등하지 않는 한 재산세 강화로 인한 가격 하락 효과가 기대된다. 특히 고가 주택에 대한 매력이 줄어들고 세 부담을 덜기 위한 급매물이 나올 가능성도 있어 강남 아파트 시장이 출렁일 것으로 예상된다. 신규 아파트 공급이 이어지고 입주 아파트 물량도 만만치 않아 가격은 하향 안정세를 띨 수밖에 없다고 전문가들은 분석했다. ●세금 전가 우려 거주의 목적으로 사는 주택은 큰 변화가 없다. 하지만 임대용은 사용자(세입자)에게 임대료 인상이란 명목으로 세금이 전가될 우려가 크다. 특히 공급이 수요를 따라가지 못하면 세금 인상분은 고스란히 세입자의 몫이 되고 만다. 하지만 물량 공급이 꾸준히 이뤄질 것으로 예상돼 세금 부담은 사용자와 세입자가 나누어 부담하는 형태를 띨 것으로 보인다. ●당분간 관망세 11일 부동산 시장은 즉각적인 반응을 나타내지 않았다. 나올 만한 악재가 이미 다 나온 만큼 관망세의 분위기가 역력했다. 고종완 RE멤버스 대표는 그러나 “이번 세제 개편으로 주택에 대한 투자 매력은 줄어들 수밖에 없어 당장은 시장에 이렇다 할 변화가 없더라도 중장기적으로는 주택 시장 안정에 도움이 될 것으로 보인다.”고 말했다. 서울 강남 도곡동 S공인 L 상담실장은 “아직 손을 털지 못한 다주택자들의 급매물이 일부 나올 수 있을 것”이라며 “다만, 강남권 주택을 대상으로 하는 부동산 투자는 앞으로 어렵게 됐다.”고 내다봤다. 류찬희 김성곤기자 chani@seoul.co.kr

내년부터 종합부동산세가 도입되는 등 부동산 관련 세금제도가 대폭 강화돼 절세(節稅)에 대한 관심이 높아졌다.1가구 다주택자에게는 양도소득세가 중과되고 취득·등록세는 실거래가 기준으로 부과된다. ●3억원 이내 배우자 증여시 세금 면제 종합부동산세는 개인별로 소유 부동산을 합산해 주택은 기준시가 9억원 이상, 나대지는 6억원 이상일 경우 과세한다. 따라서 가족간 증여를 통해 1명당 소유 부동산이 9억원을 넘지 않으면 종부세를 내지 않아도 된다. 주택 한채가 기준시가 9억원을 넘더라도 부부간 공동명의 등기를 하면 종부세를 내지 않는다. 증여할 경우 증여세 및 취득·등록세를 내야 한다는 점을 고려해야 한다. 증여세율은 보통 10∼50%로 종부세보다 훨씬 높은 데다 시세를 기준으로 부과되므로 기준시가의 50%를 기준으로 부과되는 종부세보다 불리하다. 다만 배우자에게 증여할 경우 10년 동안 증여한 금액이 3억원을 넘지 않으면(성년 자녀는 3000만원까지, 미성년 자녀 1500만원까지) 증여세가 면제된다. 주택을 한두채 보유했는데 종부세 부과 대상이 된다면 배우자에게 3억원 이내로 증여해 증여세를 피하고 종부세도 줄이는 것이 좋은 방법이다. 만약 고가의 부동산을 많이 갖고 있다면 부동산 보유기간, 종부세율, 증여비용 등을 종합적으로 감안해 증여여부와 범위를 결정해야 한다. ●매도·매수는 내년 6월1일 이전에 종부세도 재산세처럼 매년 6월1일이 과세 대상의 판정 기준일이 될 가능성이 높다. 따라서 부동산을 처분할 경우 6월1일 이전까지 등기를 마치면 그해 종합부동산세가 부과되는 것을 피할 수 있다. 반대로 주택을 구입할 경우에는 6월1일 이후 등기를 마쳐야 그해 종부세를 절세할 수 있다. 분양권은 종합부동산세 대상이 아니며 입주시 소유권 등기를 마쳐야 부과대상이 된다. 따라서 분양받은 아파트 때문에 종합부동산세를 내야 할 경우 전매가 가능한 지역이라면 소유권 등기 전에 매도 혹은 증여해야 종부세를 피할 수 있다. ●보유 부동산을 분산하라 종부세는 보유 부동산을 모두 합해서 중과하는 것이 아니라 재산 종류별로 나눠서 합산 과세한다. 따라서 ‘주택 기준시가 9억원’ ‘나대지 공시지가 6억원’ ‘사업용 토지는 공시지가 40억원’ 이상이라는 종부세 부과기준을 피해 부동산 포트폴리오를 다시 짜는 것도 방법이 될 수 있다. 상가 등 사업용 건물의 경우 부속 토지만 별도로 합산해 공시지가 40억원 이상이면 종부세를 내고 건물분에 대해서는 지금처럼 재산세를 내면 된다. 오피스텔 역시 주거용은 주택에 합산되지만 사무용은 기존처럼 건물과 토지가 나뉘어 세금이 매겨진다. 윤창수기자 geo@seoul.co.kr

종합부동산 보유세 대상이 확정됐다. 거래세 인하폭도 확정됐다. 이에 따라 서울의 도곡동 타워팰리스, 삼성동 아이파크 등 강남권 고가 아파트가 종부세를 물게 됐다. 그러나 종부세 시행에도 불구하고 집값에 미치는 영향은 그리 크지 않을 전망이다. 조세저항은 만만치 않을 것으로 보인다. 거래세 1.2% 인하로는 주택거래 활성화를 기대할 수 없다는 지적도 있다. ●어디가 해당되나 정부의 과세기준은 기준시가다. 따라서 시가는 이보다는 더 높다. 대략 기준시가는 시세의 80%선, 서울 강남의 경우 90%선이다. 이렇게 보면 시세 10억~11억원 이상의 아파트가 종부세 대상이 될 것으로 보인다. 타워팰리스, 도곡동 아크로비스타, 서초동 현대슈퍼빌 등 주상복합아파트 가운데 대형 평형은 대부분 해당이 된다. 또 일반아파트인 압구정동 구 현대아파트도 대상이다. 부동산114 조사에 따르면 시세 기준 11억원 이상 아파트는 서울 2만 3148가구 등 총 2만 3677가구다. 고급 빌라 등을 합치면 그 수는 더욱 늘어난다. ●집값에는 어떤 영향 미칠까 종부세 대상 다주택자의 경우 이미 양도소득세 중과에 대비해 팔 사람은 다 팔았다. 이미 시장에 가격이 반영됐다는 게 부동산 전문가들의 말이다. 따라서 장기적으로 하락요인이 되겠지만 단기적으로는 종부세만의 영향으로 집값이 크게 떨어지는 등의 효과는 미미할 전망이다.LG경제연구원 김성식 연구위원은 “종부세는 선언적 의미가 강하다.”면서 “내년부터 다주택자에 대한 양도세 중과 등의 정책예고로 인해 팔 사람은 이미 판 만큼 큰 영향은 없을 것”이라고 말했다. ●거래 활성화는 기대 어려워 거래세 5.8% 가운데 등록세 등을 1.2% 인하했다. 따라서 집을 사고팔때 내는 거래세는 4.6%로 줄어들었다. 정부는 이를 통해 주택거래 활성화를 얻어내겠다는 계산이지만 그 효과는 미지수이다. 실거래가로 신고했을 때 늘어나는 세금은 현행보다 3∼6배 늘어난 반면 세율 인하로 인한 감세효과는 미미하기 때문이다. 은마아파트 34평형의 경우 지난해 주택거래 신고제가 시행되기 이전 거래세는 대략 1000만∼1300만원선이었으나 지금은 4500만원선으로 올랐다. 그러나 이번 조치로 거래세가 1.2% 내리면 현행보다 540만원 가량 내리는데 그친다. 김현아 건설산업연구원 부연구위원은 “거래세는 절반 정도 인하해야 거래 활성화에 영향을 미칠 수 있다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

서울 중부지역 아파트값은 강보합, 전셋값은 약보합 수준으로 한달 전과 비교해 큰 변동이 없다. 종로구, 중구, 광진구 등은 가격 변동이 없고 용산구, 성동구, 서대문구는 약간 오른 상태다. 은평구, 마포구는 약간 떨어졌다. 중소형 아파트는 경매가 급증하고 올해 말로 예정된 다주택 보유자에 대한 양도세 감면 시한이 다가오면서 압력이 점점 커지고 거래가 부진하다. 전셋값 역시 조금씩 떨어졌다. 신혼부부가 주로 찾는 중소형 아파트를 빼고는 세입자 구하기도 만만치 않다. 성동구는 매매값 0.31%, 전셋값 0.07% 정도 올랐으며 성수동1가 신장미아파트 22평형은 1000만원 정도 올랐다. 자양동 일대 한강 조망권 아파트는 인기를 끌고 입주를 앞둔 아파트는 웃돈도 붙어있다. 용산구는 매매값이 0.31% 오른 반면 전셋값은 0.2% 떨어졌고 보광동 삼성리버빌 34평형은 1000만원 정도 올랐다. 은평구는 매매값 0.16%, 전셋값 0.4% 떨어졌으며 신사동 한신프러스타운 41평형은 전셋값이 800만원 정도 떨어졌다. 서대문구는 매매값 0.17%, 전셋값 0.10% 올랐다. 마포구는 매매값은 0.19% 올랐으나 전셋값은 0.11% 떨어졌다. 길음, 은평지역은 뉴타운 지역으로 호가는 오르지만 거래는 거의 없다. 김광웅 한국감정원 정보조사팀장 ●조사일자 2004년 10월 22일

이헌재 부총리 겸 재정경제부 장관은 15일 자신도 ‘종합부동산세’(가칭) 대상이라면서 예정대로 내년 1월 집부자·땅부자를 상대로 종합부동산세를 도입할 방침이라고 밝혔다. 이 부총리는 이날 기자들과의 오찬간담회에서 “종합부동산세 기준이 아직 정해지지 않았지만 전에 살던 집이 아직 팔리지 않아 (본의 아니게 다주택자가 된 만큼)과세대상에 들어갈 것이 분명하다.”면서 “올해 보유세도 많이 냈다.”고 웃으며 말했다. 이 부총리는 서울 강남의 한 빌라에 살다가 지금의 한남동 대형빌라로 이사했다. 이 부총리는 “내년 1월 종합부동산세 도입 방침에는 전혀 변화가 없다.”면서 “다만,(관련법을 통과시킬)국회 사정에 달린 만큼 예정대로 추진하기 위해 총력을 다하고 있다.”고 설명했다. 이어 “(1가구 다주택 보유현황 등)데이터베이스 취합이 늦어져 종합부동산세 기준선정이 다소 지연되고 있다.”면서 “이달말이나 내달초에는 발표할 수 있을 것”이라고 밝혔다. 부동산 보유세제 개편이 비싼 집에 살수록 세금을 많이 내게 하는 형평성 개선작업이라는 점도 재차 강조했다. 안미현기자 hyun@seoul.co.kr

정부가 내년에 공급 예정인 성남 판교 신도시에 채권입찰제와 원가연동제를 적용키로 함에 따라 무주택자들이 청약 기대감을 한껏 부풀리고 있다. 두 제도의 도입으로 전용면적 25.7평 초과 주택의 분양가는 올라가겠지만 그 이하 규모의 아파트는 분양가가 평당 800만원대로 내집 장만과 함께 당첨시 최소 1억원 가량(33평형 기준) 차익도 기대된다. 그러나 무주택자라고 기다리고 있다가 그냥 청약에 나서면 아파트가 굴러 들어오는 것은 아니다.위치,평형대 등을 고려한 나름의 전략이 필요하다.특히 청약저축 가입자는 청약예금으로 바꿔 청약해야 할지도 결정해야 한다. 무주택자가 아닌 경우 판교대신 다른 지역을 공략하는 것도 한 방법이다.성남시 지역 우선에다가 무주택우선 등을 감안하면 실제로 1순위자들이 청약할 수 있는 아파트는 전무하다시피하기 때문이다. ●공급 어떻게 이뤄지나 판교 신도시는 투기과열지구다.따라서 무주택 우선청약제도가 적용된다.전용면적 25.7평 이하의 아파트 가운데 75%를 무주택자에게 우선 분양한다.35세 이상 무주택자 세대주로 과거 5년간 아파트 당첨 사실이 없어야 한다. 판교 신도시에는 지역 우선 공급제도 적용된다.택지지구가 아닌 경우 초기 분양물량의 대부분이 지역 거주자에게 우선 청약권이 주어지지만 택지지구인 판교는 이 가운데 30%만 지역거주자에게 우선권을 부여한다.또 지역 우선청약 물량 중 전용면적 25.7평 이하 아파트의 75%는 무주택자 세대주에게 우선 청약자격이 주어진다. 이후 남은 물량을 놓고 지역우선청약에서 탈락한 지역 무주택자와 서울·수도권 무주택자가 경합을 벌인다.이쯤에서 전용면적 25.7평 이하 물량은 거의 소진된다.대략 1순위자에게 돌아갈 물량은 2000가구안팎이 될 전망이다. 따라서 청약통장을 지금 마련하는 것은 판교청약에는 시기적으로나 당첨 확률면에서 무리다.다만,청약관련 통장은 이자율도 높고 내집 장만의 지름길인 만큼 이 기회에 만들 필요는 있다. ●무주택우선 대상을 정확히 알자 무주택우선 청약제도는 투기과열지구에서 공급되는 민영주택이나 중형국민주택에만 해당이 된다.따라서 투기과열지구 아파트 가운데 25.7평이하 물량의 75%는 만 35세이상 5년이상 무주택 세대주에게 우선권이 주어진다. 대체로 청약예금은 수도권은 300만원짜리,서울은 600만원짜리 가입자로서 무주택 5년 이상 세대주라면 무주택우선분양 자격을 갖췄다.그러나 이런 아파트는 3000∼4000여가구에 달할 것으로 토지공사와 주택공사에서는 보고 있다. ●청약저축은 그들만의 리그? 대부분의 통장 소지자들은 청약저축 가입자가 무주택우선공급의 혜택을 독점하는 것으로 알고 있다.그러나 이것은 잘못 알려진 것이다.민영아파트 분양방식은 1가구 다주택만 아니라면 주택의 유무를 떠나 청약관련 통장에 가입해 2년이 경과하는 등 일정자격 요건을 갖추면 1순위 자격을 준다. 그러나 무주택 우선 분양제도는 투기과열지구에 한해 과거 5년 이내에 자신은 물론 세대원이 아파트에 당첨된 사실이 있거나 집이 있는 경우는 1순위에서 배제시킨다. 또 이 자격을 갖췄더라도 만 35세가 넘어야만 우선청약자격을 준다.중소형 아파트에 대한 무주택자의 청약기회를 확대한 것이다. 문제는 청약저축은 이런 규칙과는 별개로 움직인다는 점.청약저축은 가입한 지 2년이 지나 1순위가 됐더라도 누적 가입연도와 불입금액에 따라 순위가 정해진다.실제로 청약저축은 1순위 가운데 경쟁이 발생하면 40㎡ 국민주택의 경우 5년이상 무주택 세대주로서 60회 이상 불입한 사람 가운데 저축총액이 많은 경우가 우선권이 부여된다.그 다음으로는 3년 이상 무주택자로 저축 총액이 많아야 한다. 청약저축 가입자들이 청약할 수 있는 아파트는 대체로 주택공사나 지자체에서 분양하는 공공분양 아파트나 공공임대 아파트다.또 민영 아파트라도 국민주택기금을 지원받는 아파트라면 청약저축 가입자가 청약을 할 수 있다. 판교에서도 민간 건설업체가 국민주택기금을 지원받게 되면 청약저축 가입자가 이 아파트에 청약할 수 있지만 판교에서 국민주택기금을 지원받는 아파트는 거의 없을 것으로 보인다.따라서 청약저축 가입자는 별도의 청약전략을 마련해야 한다는 것이다.청약저축 가입자 가운데 누적가입 연도수가 짧거나 불입금이 적으면 통장을 청약예금으로 전환하는 것도 고려해 볼 필요가 있다. 민영주택에 청약저축 가입자들이 청약할 수 없다고 해서 청약저축 가입자들이 곧바로 청약예금으로 전환하는 것은 성급하다고 할 수 있다.민영주택 가운데 무주택 우선분양 대상인 25.7평 이하 아파트 물량이 많다면 모르지만 그렇지 않다면 신중해야 한다. 금융결제원 박남수 부부장은 “청약저축에서 예금으로 전환하는 것은 판교분양 시점에서 공공분양 아파트와 무주택우선 대상 민영주택 아파트 수를 비교한후 천천히 결정해도 늦지 않다.”고 말했다. 청약통장은 청약저축이나 부금의 청약예금으로의 전환은 가능하지만 저축에서 부금으로,예금에서 저축이나 부금으로,부금에서 저축으로의 전환은 불가능하다.또 저축에서 예금으로 전환하면 같은 평형은 곧바로 청약이 가능하지만 불입액을 늘리면 1년을 기다려야 1순위가 된다는 점도 알아둬야 한다. ●임대아파트 청약전략은 판교에서 공급되는 2만 9700가구 아파트 가운데 단독주택은 2700여가구,주상복합아파트는 약 500가구에 달할 전망이다.정확한 건립 규모는 이달 하순이 돼야 결정이 될 것으로 보이지만 이들 물량을 빼고 남는 아파트는 대략 2만 6500여가구이다.정부는 판교 신도시에 소형(임대아파트 포함)과 중형,대형의 비율을 3대 3대 3으로 계획하고 있다. 전체 물량 가운데 30%는 임대아파트를 지어야 한다.현재 영구임대 성격의 국민임대아파트는 6000가구를 짓기로 결정된 상태다. 공공임대는 대략 2000∼3000여가구가 지어질 것으로 보인다.청약저축 가입자들이 노릴 만한 아파트 평형은 18∼33평형대가 될 것으로 보인다. 공공임대의 경우 5년 임대후 분양전환되는 아파트인 만큼 분양아파트나 마찬가지이다.치열한 경쟁이 예상된다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

서울 강남의 재건축시장에 찬바람이 불고 있다.정부가 개발이익환수제를 도입한데다,재건축시 임대아파트를 의무적으로 짓도록 하고 재산세와 건물분 종합토지세를 합산과세 하기로 했기 때문이다. 이렇게 되면 재건축의 수익성이 떨어지는 것은 물론 합산과세시 시가에 따라 세금을 물게 돼 지금보다 2∼3배의 세금 부담이 늘어난다. 이에 따라 재건축아파트들은 저마다 정부의 규제에 대한 대응책 마련에 골몰하고 있다.일부는 사업추진을 서둘러 개발이익환수제를 피하려 하는가 하면 아예 대책없이 손놓고 있는 경우도 있다. ●개발이익환수 포함여부 관건 개발이익환수제의 도입에 따라 재건축으로 늘어나는 면적의 25% 가량을 임대아파트로 짓게 되면 재건축 아파트의 수익성은 크게 떨어질 전망이다. 정부가 임대아파트를 짓는 만큼 용적률 인센티브를 주기로 했지만 임대아파트가 들어서면 대부분 집값이 떨어진다.개발이익환수제는 최근 규제개혁위원회를 통과했다.조만간 국회에서 법개정이 이뤄지면 내년 3월 시행에 들어갈 것으로 보인다.여기에 재산세와 건물분 종합토지세의 합산과세라는 매가톤급 태풍을 맞았다.지금까지 건물분 재산세는 면적과 노후 정도에 따라 세금을 부과해 왔다.재건축아파트의 경우 대부분 소형인데다 노후 주택이어서 종토세를 포함한 재산세 부담이 연간 20만원을 넘지 않았다. 그런데 합산과세 도입으로 시가에 따라 세금을 물리면 지금보다 최소 세금이 2∼3배 늘어난다.만약 재건축이 가능하다면 이 정도 세금부담은 견딜 수 있지만 안전진단 강화 등으로 재건축이 불가능한 강남권의 주요 아파트 단지들은 보유세 부담이 만만치 않을 것으로 보인다. 여기에다가 다주택자나 토지를 많이 가진 사람에게 세금을 더 물리는 종합부동산세가 내년에 도입되면 재건축 아파트를 많이 보유한 사람은 세금부담이 휠씬 커진다. 이같이 악재가 겹치면서 지난 주 서울의 재건축아파트 가격은 무려 0.47%나 하락했다.일반아파트가 0.14% 떨어진 것에 비해 3.5배 가량 더 떨어진 것이다. 부동산 전문가들은 앞으로 재건축아파트의 가격 하락세는 더욱 가속화될 것으로 전망하고 있다. ●사업 서둘러 규제 피하자 법 개정 이전에 분양을 서두르는 서울지역의 단지는 강남구 삼성동 영동차관아파트,강남구 역삼동 신도곡아파트,송파구 신천동 잠실시영,송파구 잠실동 잠실주공2단지,강남구 대치동 도곡주공2차 등 5개로,1만 5423가구(건립기준)에 달한다.이밖에 수도권에도 수원시 팔달구 매탄3동 매탄주공2단지 등 5개 단지 9747가구에 달한다. 서울 강동구 강동시영아파트 등도 현재 법 시행전에 분양하기 위해 이주가 한창이다.강동시영의 경우 대부분 이주를 마친 상태로 연말쯤 분양에 나설 것으로 보인다. 서울과 수도권의 과밀억제권역에서 내년 3월 시행때까지 분양승인을 받지 못하면 개발이익환수제의 적용을 받아 재건축 단지들이 분양을 서두르고 있다. 고덕동 고덕주공1단지도 이주 작업을 하고 있다.이미 주민들의 이주 동의를 절반이상 받은 것으로 알려졌다.10월 1일부터 철거에 들어갈 계획이다.그러나 고덕주공1단지 외에 다른 단지는 아직 사업추진이 더딘 상태여서 개발이익환수제의 적용을 받을 것으로 보인다.반포주공3단지도 사업추진을 서두르는 단지 가운데 하나다. ●일부 아파트는 무대책으로 지켜봐 강남구 개포동 개포주공의 고층은 가격이 정점일 때에 비해 1억원 이상 떨어진 채 속수무책으로 지켜보고 있다.또 강남 재건축의 대명사로 불리던 대치주공도 손을 놓고 있다.31평형은 6억원 이하에 매물이 속출하고 있다. 6000가구가 넘는 매머드 단지인 가락시영도 개발이익환수제를 적용받을 것으로 보인다.사업 추진은 다른 단지에 비해 빨랐지만 조합원간의 내분으로 진척을 보지 못하고 있다.비슷한 시기에 재건축을 추진했던 잠실주공은 이미 분양을 시작한 상태다. ●향후 전망은 재건축아파트의 투자가치는 개발이익환수제의 적용 대상 여부에 따라 판가름난다.개발이익환수제를 적용받지 않은 아파트는 임대아파트를 짓지 않아 좋을 뿐더러 사업추진 속도도 그만큼 빠르기 때문이다. 따라서 사업추진이 빠른 아파트에 투자를 하면 가격은 다소 비싸지만 리스크는 그만큼 작아진다고 볼 수 있다.하지만 사업추진 속도가 느려 개발이익환수제를 적용받는 아파트라면 매입시기를 다소 늦출 필요가 있다.현재 재건축 시장은 혼돈상태이기 때문이다.개발이익환수제가 시행돼 재건축 시장이 재편되기까지를 기다렸다가 매입을 해야 한다는 말이다. 시간과공간사 한광호 대표는 “재건축시장에는 지금까지 없었던 전혀 새로운 시도들이 나오고 있다.”면서 “지금까지의 기준으로 매입시기나 대상을 판단하면 실수하기 쉽다.”고 말했다.그는 “실수요자라면 사업추진이 빠른 단지를 매입하는 것이 괜찮지만 그렇지 않으면 재건축시장이 재편되는 내년 중반이후를 매입시점으로 잡아야 한다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

아파트 시장에 세풍(稅風)이 강타하고 있다.재산세와 종합토지세를 합산 과세하고,과세기준이 공시지가가 아닌 기준시가가 적용되면 세금이 크게 증가할 수 밖에 없기 때문이다.이렇게 되면 다주택자소유자나 아파트가격이 비싼 강남지역 가구주의 세부담은 크게 늘어나게 된다.주택을 2채 이상 소유한 다주택자나 고가주택 보유자의 경우 종토세와 재산세 등 보유세가 현재보다 3∼4배가량 늘어 날 것이라는 분석도 나오고 있다.아파트시장이 침체에 빠지면서 매물이 급증할 가능성도 있다.향후 부동산 경기전망과 세부담을 줄이는 세테크 방안 등을 알아봤다. ■ 매물 홍수 아파트 시장에 세금 회피용 팔자 물건이 쏟아지고 있다. 재산세와 종토세 합산과세,종합부동산세 신설 윤곽이 잡히면서 아파트를 내다팔기 위한 경쟁이 본격화될 전망이다. 이를 반영하듯 서울 강남 부동산중개업소에는 재산세 파급 영향을 묻는 집주인들의 문의가 잇따르고 있다.가격을 낮춰서라도 빨리 처분하려는 급매물도 속출하기 시작했다. 반면 수요자들은 ‘열중쉬어’자세다.아파트 구입계획을 아예 취소하거나 시장을 좀더 지켜본 뒤 사자는 생각이 지배적이다.당연히 가격도 하락 안정세를 벗어나지 못할 것으로 보인다. ●급매물 증가,거래 중단 주택거래신고제가 실시되는 지역에서는 아예 거래가 끊겼다.실거래가 기준으로 취득·등록세를 물어야 하는 부담에다 엎친 데 덮친 격으로 재산세마저 큰 폭으로 오를 것으로 예상되자 거래가 완전히 끊겼다. 신고지역에서 벗어난 지역이라도 1가구2주택 이상의 투자 목적 거래는 완전 중단됐다.실수요자마저 기다리면 집값이 떨어질 것이라는 생각에 덩달아 아파트 구입을 포기하고 있는 것이다. 거래 실종과 함께 가격 하락도 감지된다.집주인들이 그동안 고집해온 희망 가격을 접고 값을 깎아서라도 팔아만 달라는 요청이 늘고 있다.집주인과 구매자의 줄다리기 싸움에서 힘이 구입자 쪽으로 완전히 넘어가고 있는 형국이다. 이런 현상은 재건축 아파트가 몰려 있는 송파 잠실,강남 개포동 일대에서 뚜렷하게 나타나고 있다.김치영 공인중개사는 “개포동 주공 아파트 단지 중개업소들은 세제 개편 이야기가 나오면서 17평 아파트값이 3000만원 정도 빠졌다.”고 말했다. 신도시 아파트값도 하락 안정세로 굳어지고 있다.정효승 현대공인중개사 사장은 “거래가 중단되면서 급매물이 서서히 나오고 있다.”면서 “중대형 아파트값은 부르는 가격 기준으로 1000만∼2000만원가량 빠지기 시작했다.”고 말했다. ●세금 여파 가격 하락 부추긴다 전문가들은 아파트 거래 중단·가격 하락은 시작에 불과하다고 말한다. 거래를 직접 규제하는 강력한 부동산 투기억제 정책의 틀이 계속 유지되는 데다 세금 정책 역시 부동산투기 거래를 간접적으로 죌 것이기 때문이다. 부동산 거래가 이중삼중으로 규제를 받으면서 애물단지 아파트도 많이 등장할 것으로 보인다.주택시장이 가라앉은 상황에서 세금 부과체계 변경이 확정되면 아파트값 하락은 눈에 띌 것으로 보인다. 실거주자가 아닌 투자 목적으로 강남 아파트를 구입해 둔 아파트,1가구 다주택자들이 이미 가격 상승이 멈춘 데다 세금이 크게 오를 것을 걱정,급매물을 대거 내놓을 전망이다. 김태호 부동산랜드 사장은 “세금 부담을 피하려는 매물이 증가할 것”이라면서 “거래세 인하 조치가 따르지 않으면 아파트값 하락은 물론 거래 자체가 동결돼 침체의 늪은 더욱 깊어질 것”이라고 말했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr ■ 稅테크는 유주택자나 고가 주택 소유자는 세테크에 관심을 가져야 한다.지금부터라도 팔 것은 빨리 팔고,가구주 분리도 빠르면 빠를수록 좋다.딱 당해서 물건을 내놓으면 팔리지도 않을 뿐 아니라 제값을 못받을 가능성이 많다. ●유주택자가 집을 늘리려면 먼저 주택을 한채 소유한 유주택자가 집을 사거나 늘려가야할 경우라면 취등록세 부담을 줄이고 1가구 1주택 비과세 요건을 최대한 활용하는 방법으로 분양권 매입을 고려할 수 있다. 분양권은 분양권 상태 매입시 취등록세가 부과되지 않고 입주 후 등기시점에 취등록세를 내기 때문에 거래시 세 부담을 줄일 수 있다.새 아파트 입주 후 1년 안에 기존 주택을 매각하면 1가구 1주택 요건을 갖춰 비과세를 받을 수도 있다. 또 사업승인이 난 재건축 아파트를 사는 것도 한 방법이다.이것은 분양권으로 분류되기 때문에 입주 후 등기 때까지는 여러 채를 보유해도 다주택자에 해당하지 않는다. ●가구 분리 빠를수록 좋다 개인별 과세가 되는 세금은 가구를 분리할 경우 세금을 절약할 수 있다.실례로 양도소득세의 경우 부부 공동명의로 할 경우에는 인적 공제 혜택이 각각 계산되고 개인별 소득에 따른 누진과세폭이 줄어들게 되므로 부부 공동명의도 세테크로서는 좋은 방법이다. 또한 가구별 과세가 되는 세금이라면 계산은 한 가구 내에서만 이루어지므로 가구를 분리하는 것도 좋은 방법이다.단,배우자의 경우는 분리해도 한 가구로 본다. 실제로 종합부동산세 도입시 형제나 자녀가 독립가구가 아닌 상태에서 주택을 보유하고 있으면 가구주는 다주택자로 분류된다.당연히 세금을 많이 물어야 한다.가능하면 빨리 독립가구로 분리를 해두는 것이 좋다. ●비투기지역 물건부터 팔아라 한 채를 보유하더라도 종합부동산세의 과세대상이 될 소지가 있는 과세표준 6억원 이상의 고가주택을 2채 이상 보유한 경우는 매도하는 편이 낫다.매도 순서는 6억원이 넘지 않으나 투자가치가 있는 강남주택이라면 다른 지역 물건을 먼저 처분하는 것이 우선순위다.양도차액이 적고 투기지역이나 주택거래신고지역 물건이 아닌 것부터 매도하는 것은 기본이다. 그럼에도 여러 채를 보유하면서 부동산 투자를 하고 싶다면 임대사업을 하는 것도 좋은 방법이다.2주택자로 할지 5주택자로 할지 정해지진 않았으나 정부는 종합부동산세를 도입하더라도 임대주택에 대해서는 중과세를 하지 않을 방침이다. 이와 관련 세무법인 코리아베스트의 주용철 세무사는 “종합부동산세의 윤곽이 아직 구체화되지 않아 절세 방법을 논하기에는 어려운 점이 있으나 현재까지 발표로는 다주택자의 경우는 종합부동산세의 과세 대상이 되지만 상가는 과세 대상에 포함되지 않을 가능성이 있어 수익률이 높은 상가나 오피스텔 등의 수익성 부동산으로 투자대상을 전환하는 방안도 고려할 만하다.”고 조언했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr ■ 도움말 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr) 부동산연구소

정부의 종합토지세와 재산세 합산과세 방침과 관련,주택시장은 지역별,단지별로 희비가 교차되고 있다.악재라는 반응은 일치한다. 특히 합산과세가 앞으로 시행될 종합부동산세(종부세)에도 영향을 미치게 돼 있어 부동산 시장에 적잖은 파장이 미칠 것으로 보인다. 합산과세로 가장 타격을 받는 단지는 강남권 재건축 단지다.이들 아파트는 대부분 4억∼5억원대지만 면적이 작고(10∼20평형),오래됐다는 이유로 턱없이 낮은 재산세를 내왔다. 실제로 시가가 6억 4000만∼6억 5000만원대인 반포 주공 16평형은 종토세와 재산세를 합친 금액이 30만원대에 불과하다.또 강동구 일대 소형 아파트도 재산세 부담이 연간 20만원 이하였다.그러나 합산과세할 경우 세부담은 최소 2배이상 늘어나게 된다. 개발이익환수제로 수익성이 떨어지고,세부담까지 늘어나면 가격에도 영향을 줄 전망이다.특히 재건축 여부가 불투명한 단지는 세금만 늘어나 타격이 클 것으로 보인다. 이에 반해 강남의 고가 아파트는 상대적으로 영향을 덜 받을 것으로 보인다. 대치동 은마아파트의 경우 31평형의 시가가 5억 8000만원 안팎이지만 재산세는 13만원에 불과해 1년에 내는 세금이 20여만원에 불과했다. 대치동 금탑공인 관계자는 “합산과세로 세금이 3배쯤 늘어나더라도 6억원대의 아파트에 사는 사람이 연간 100만원도 안되는 세금에 영향을 받겠느냐.”면서 “소형 재건축 아파트 등은 타격이 될 것”이라고 말했다. 다주택자의 경우는 내년부터 종부세 도입이 예정돼 있는데다가 합산과세로 개별주택의 세금이 늘어나 전반적으로 세부담이 커질 전망이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

당초 다주택 보유자에만 적용할 것으로 알려졌던 종합부동산세 과세 대상에 고가 주택을 소유한 1가구1주택자도 포함될 전망이다.또 내년 하반기부터 부동산 거래때 실거래가로 과세되는데 따른 세부담을 줄이기 위해 기존보다 늘어난 세금 증가분의 일정액을 감면해주는 방안도 검토되고 있다. 이종규 재정경제부 세제실장은 18일 “일반적인 1가구1주택자는 종합부동산세 적용대상에서 빠진다.”면서 “그러나 서울 강남 타워팰리스는 30억원짜리도 있는 만큼 1주택도 지역·가격대별로 상황이 다르다.”고 말했다.1가구1주택도 종합부동산세 과표가 정해져 일정액 이상일 경우 종합부동산세를 적용할 수 있다는 의미로 풀이된다.그는 “종합부동산세 대상자가 대략 5만∼10만명으로 얘기돼 왔지만 이는 (토지보유자 가운데) 최소화된 수이며,여기에는 법인도 포함돼 있기 때문에 아직 대상자 규모는 정해지지 않았다.”고 말했다. 이와 관련,재경부 다른 관계자는 “토지 기준 과표로 거론되고 있는 6억원을 적용하면 과세 대상이 1만명도 안된다.”면서 “토지와 주택을 분리한 뒤 각각 합산적용하는 것이기 때문에 과세 대상자가 5만∼10만명 수준과는 크게 다를 수 있다.”고 말했다. 내년 7월 부동산중개업법 개정안 시행에 따라 거래세가 실거래가로 과세되는 것과 관련해서는 “세부담이 커지지 않도록 현행 기준에 따라 내는 세금과 실거래가 과세에 따른 세금과의 차액 내에서 감면해 주는 방향을 모색할 수 있다.”고 말했다.거래세 감면은 지방세법 개정 또는 지방자치단체 조례 개정을 통해 가능하다. 김미경기자 chaplin7@seoul.co.kr

정부가 추진중인 부동산 보유세제 개편안이 ‘뜨거운 감자’다.확정되기까지 여러 단계의 절차가 남아 있는데 일부에서는 과민반응도 나온다.부동산 보유세가 강화되면 건설업이 침체돼 경기가 나락으로 떨어질 것이라는 우려다.이는 논란의 여지가 있다. 부동산 투기가 활성화되면 일시적으로는 건설업 중심의 경기가 좋아지겠지만,장기적으로는 경제성장에 마이너스 효과를 가져온다.부동산 투기는 망국의 지름길임을 인식해야 한다.국민총생산액 중 주택산업부문의 총생산액은 8%정도밖에 되지 않는다.노태우·김대중 정권때 부동산 투기과열 때문에 토지가격과 인건비의 급격한 상승이 우리 경제의 장기적인 성장과 대외경쟁력 강화에 치명적인 영향을 남겼다는 점을 기억해야 한다.즉 8%의 산업이 92%의 산업에 악영향을 미칠 수 있는데 눈앞의 주택산업 불황만 우려할 수는 없다.물론 도로·항만·철도·공공건물 등 사회간접자본(SOC) 관련 건설업은 투기적인 요소가 없으니 안정적인 성장이 이뤄지도록 유도해야 한다. 부동산 투기억제와 합리적인 부동산 보유세제를 정착시키기 위해 정부는 보유세제 개편을 위한 작업을 진행하고 있다.모든 세제는 시대환경의 변화에 따라 바뀌는 것이 합리적이다.조세의 기능은 재정수요 충족,소득 재분배,경제성장과 안정 등이다.세제개편은 이상론과 현실론을 절충해 단·중·장기로 나눠 이뤄져야 한다.물론 보유세제 개편만으로 부동산 투기를 억제할 수 없다.사회주의가 아닌 이상 현실적인 대안으로 가장 효과적인 방법 중 하나가 부동산세제 개편이다. 일부에서는 이제 부동산 가격이 안정 내지 하향추세인 만큼 보유세 개편안을 보류 또는 대폭 완화하자고 주장한다.일견 일리가 있는 것처럼 들린다.하지만 부동산 투기 억제책이 없었더라면 부동산가격이 안정 내지 하향조정 됐을까. 장기적인 경제성장을 위한 부동산 보유세 개편은 단기적으로 투기 억제에 중점을 두면서 다음의 몇가지를 고려해야 한다.첫째,2002년 우리 국민 중 연간 재산세 10만원 미만 납부자는 전체 납부자의 93.7%이며,50만원 초과 납부자는 1.9%에 불과하다.보유세(재산세) 비율도 미국 98.3%,일본 83.2%,영국 78.9%인데 한국은 29.2%이다.반면 거래세가 상대적으로 높기 때문에 보유세를 높이고 거래세는 보유기간과 양도차익에 따라 차등적으로 낮춰야 한다. 둘째,과표 현실화율을 형평성과 공평성에 입각해 점진적으로 상향조정해야 한다.즉 재산세 5∼6배 인상이 중요한 것이 아니라 금액이 중요하다.1600만원짜리 승용차의 연간 세금이 52만원인데 서울 강남 45평형의 시세는 승용차의 50배인 8억 5000만원이지만 연간 재산세 부담은 54만원에 불과했다.부산의 2억원짜리 아파트는 60만원의 재산세를 납부한다.무엇이 형평성이고 공평성인가.셋째,보유세도 누진세율이 적용되므로 재분배 성격을 가지는데 보유세 세원을 국가와 지방자치단체가 공동 활용하지 않으면 재분배기능이 약화된다.따라서 국세와 지방세로 이원화시켜야 한다.넷째,다주택 보유자에 대한 보유세는 강화하되 고급주택이 아닌 1가구 1주택에 대한 보유세의 세율과 과표현실화는 점진적으로 조정해야 한다. 시골집·임대주택·소규모 오래된 주택 등의 소유로 2가구가 된 경우는 비과세,감면 등의 예외규정으로 조세저항을 줄여야 한다.마지막으로 임대주택에 대한 보유세는 면제 또는 상당부분을 감면하되 임대소득에 대한 소득세는 철저히 부과해야 할 것이다.부동산 투기가 없어지고 주택 건설업자의 자구노력이 이루어질 수 있는 정책이 입안돼 집행되면 서민과 중산층 그리고 젊은 세대가 비전을 갖는 삶을 영위할 수 있게 될 것이다. 이윤원 동아대 경영학부 교수

서울과 수도권 등에 30평 이상의 아파트를 2채 이상 갖고 있는 사람은 내년부터 새로 생기는 ‘종합부동산세’를 내게 될 것이 확실시된다.종합부동산세는 세율이 높은 데다 누진세 구조여서 세금부담이 크다.물론 여러 채의 집을 갖고 있더라도 싼 집은 ‘합산대상’에서 제외된다.따라서 보유 주택수를 줄이되,가급적 비싼 집부터 파는 것이 그나마 급격한 세금부담을 줄이는 길이다. ●종합부동산세 어떻게 매기나 서울,일산,부산에 과표 2000만원짜리 집을 각각 한 채씩 갖고 있다고 치자.지금은 각 지방자치단체가 해당지역의 주택에 대해 각각 재산세를 매긴다.과표 2000만원이면 현행 세율이 1%이니(*표참조*) 20만원씩 세 채,즉 총 60만원의 세금을 내는 것이다.그러나 종합부동산세가 도입되면 각각의 집을 모두 합쳐 세금을 매긴다.과표가 6000만원으로 껑충 뛰어 세율이 7%,즉 세금이 420만원이 되는 것이다.무려 7배가 오르는 셈이다.투기 목적으로 여러 채의 집을 갖고 있는 사람이나 비싼 집을 갖고 있는 사람에게 세금부담을 무겁게 하겠다는 것이 기본 취지다.그렇더라도 너무 ‘살인적인’ 인상폭이어서 정부는 과표와 세율을 조정해 종합부동산세 납부대상자들의 세금 인상액을 ‘평균’ 150만원선에서 맞출 방침이다.토지에 대해서는 이미 전국의 땅을 합쳐 과세하는 방식이 도입돼 있다. ●싼집·시골집·임대주택은 ‘합산’ 제외 그렇다면 시골에 전원주택을 한 채 갖고 있어도 합산이 되는 것일까.서울에 집 한 채가 있는 부모가 자식이 결혼하면 분가시켜줄 요량으로 일산 신도시에 과표 1500만원짜리 소형 아파트를 한 채 더 사놓았다면? 이런 경우 등도 모두 합산 과세하게 되면 ‘억울한’ 세금인상과 조세저항을 야기할 수 있다.따라서 정부는 ▲일정과표 이하의 싼 주택 ▲서울·수도권·광역시 이외의 지방 소재 주택 ▲임대사업자의 임대주택 등은 합산 대상에서 제외시켜줄 방침이다.이가운데 핵심 관심사는 ‘싼 집’ 기준이다.조세연구원은 과표 1800만원 이하나 2400만원 이하 주택을 합산대상에서 제외시키는 방안을 제시하고 있다.1800만원 이하 주택을 제외할 경우,종합부동산세 납부대상은 17만 8000명,2400만원 이하 주택을 제외하면 7만명이 될 것으로 추산된다.1인당 평균세액은 전자의 경우 180만원,후자의 경우 191만원으로 큰 차이는 없다.예컨대 서울에 과표 1000만원짜리 집을 세 채 갖고 있다면 종합부동산세 납부대상이 아니다.한 사람이 과표 1500만원,3000만원,4000만원짜리 집을 섞어 갖고 있다면 3000만원짜리와 4000만원짜리만 합쳐 계산하고 1500만원짜리는 별도 재산세를 내면 된다. 정부는 임대사업자 기준과 관련,현행 지방세 감면 기준인 ‘2채 이상 5년 이상 임대’로 할 지,양도소득세 중과(重課) 제외기준인 ‘5채 이상 10년 이상 임대’로 통일할 지 고심중이다. ●전문가들,“재산세율 낮춰야” 재정경제부 권혁세 재산소비세 심의관은 “수도권에 30평형대 아파트를 두 채 갖고 있다면 종합부동산세를 내야한다고 생각하면 된다.”고 말했다.조세연구원 김정훈 연구위원은 “정부의 재산세 개편 기본방향은 바람직하지만 급격한 세금부담 증가를 피하기 위해서는 반드시 세율과 과표를 조정해야 한다.”고 강조했다.공청회에 참석한 김경환 서강대 교수는 “종합부동산세 납부대상이든 아니든,재산세 과표 현실화로 모든 납세 대상자들의 세금이 올라 조세저항이 우려되는 만큼 취득·등록세와 같은 거래세를 조기에 낮춰 세금부담을 덜어줘야 한다.”고 주장했다.반면 유경문 서경대 교수는 “보유세와 거래세는 과세 주체가 다르기 때문에 한쪽만 내릴 수는 없다.”고 말했다.최영태 참여연대 조세개혁센터 소장은 “임대주택이 제외된다는 허점을 이용해 다주택자들이 종합부동산세 대상에서 빠져나갈 우려도 있어 제외요건을 명확히 정해야 한다.”고 강조했다. 안미현 김미경기자 hyun@seoul.co.kr

수도권과 광역시에 33평짜리 아파트를 2채 갖고 있는 사람은 내년에 재산세를 평균 150만원 더 내게 될 전망이다.다주택자의 1인당 평균 재산세가 30만원에서 6배인 180만원으로 늘어나게 된다는 것이다.‘집부자’로 간주돼 내년에 신설되는 종합부동산세(건물분)를 물게 되기 때문이다.재산세를 내고 있는 93만여명 가운데 7만∼18만명이 대상이다. 집을 한 채만 갖고 있는 사람 등 나머지 대부분의 사람들은 세금이 크게 오르지는 않지만,과표현실화(시세 반영률) 등에 따라 평균 30% 인상은 불가피하다. 조세연구원은 22일 서울 가락동 연구원 강당에서 ‘부동산 보유세제 개편방안’에 관한 2차 공청회를 열고 이같은 방향의 개편안을 제시했다.정부 용역을 받아 작업을 진행해온 만큼 사실상 정부안(案)이라고 할 수 있다.재정경제부는 올 가을 정기국회에 최종안을 제출,내년부터 시행할 방침이다. 종합부동산세란 한 사람이 전국에 걸쳐 갖고 있는 집과 땅을,집은 집대로 땅은 땅대로 합쳐 세금을 매기는 것을 말한다.물론 ‘집부자’ ‘땅부자’만 해당된다.땅은 이미 합쳐서 종합토지세로 과세하고 있는데다 1차 공청회때 집중토론을 벌여 이번에는 주로 주택 부문을 다뤘다. 조세연구원측은 현행 세율과 과세표준(세금을 매기는 기준금액으로 시가보다 낮음)을 그대로 놔둔 채 세금부담이 무거운 종합부동산세를 도입할 경우 지금보다 재산세가 최고 10배 급등할 수 있다고 경고했다.올해에 이어 내년에도 과표 현실화율이 올라(35%→50%) 가만히 놔둬도 세금이 뛰게 돼있기 때문이다.따라서 세율을 낮추고 과표 구간을 넓히는 작업이 반드시 선행돼야 한다고 주장했다. 조세연구원은 과표구간을 1.5배 확대하고 세율은 일부 구간별로 1%포인트 낮추는 것이 가장 무난한다고 제안했다.이 방안대로라면 재산세는 평균 30%,토지세는 38% 오르게 된다.1인당 평균 재산세가 현행 3만원에서 3만 9000원으로 오르는 셈이다.그러나 이는 어디까지나 평균이다.재산세를 많이 낼수록 세금부담은 훨씬 커진다.예컨대 올해 재산세를 8000원 낸 사람은 내년에 1만 2000원을 내게 된다.418만원을 냈다면 593만원으로 무려 175만원이나 더 내게 된다. 종합부동산세 부과방법은 아직 확정되지 않았지만 한 사람이 전국에 갖고 있는 집을 모두 합치되 ▲일정과표 이하의 싼집 ▲수도권과 광역시를 제외한 지방주택 ▲임대주택 등을 제외하는 방안이 유력하다.이 방안대로라면 종합부동산세 과세대상의 1인당 평균 세액은 180만∼191만원으로 올해보다 평균 150만원 가량 오른다. 안미현기자 hyun@seoul.co.kr

수도권과 광역시에 33평짜리 아파트를 2채 갖고 있는 사람은 내년에 재산세를 평균 150만원 더 내게 될 전망이다.다주택자의 1인당 평균 재산세가 30만원에서 6배인 180만원으로 늘어나게 된다는 것이다.‘집부자’로 간주돼 내년에 신설되는 종합부동산세(건물분)를 물게 되기 때문이다.재산세를 내고 있는 93만여명 가운데 7만∼18만명이 대상이다. 집을 한 채만 갖고 있는 사람 등 나머지 대부분의 사람들은 세금이 크게 오르지는 않지만,과표현실화(시세 반영률) 등에 따라 평균 30% 인상은 불가피하다. 조세연구원은 22일 서울 가락동 연구원 강당에서 ‘부동산 보유세제 개편방안’에 관한 2차 공청회를 열고 이같은 방향의 개편안을 제시했다.정부 용역을 받아 작업을 진행해온 만큼 사실상 정부안(案)이라고 할 수 있다.재정경제부는 올 가을 정기국회에 최종안을 제출,내년부터 시행할 방침이다. 종합부동산세란 한 사람이 전국에 걸쳐 갖고 있는 집과 땅을,집은 집대로 땅은 땅대로 합쳐 세금을 매기는 것을 말한다.물론 ‘집부자’ ‘땅부자’만 해당된다.땅은 이미 합쳐서 종합토지세로 과세하고 있는데다 1차 공청회때 집중토론을 벌여 이번에는 주로 주택 부문을 다뤘다. 조세연구원측은 현행 세율과 과세표준(세금을 매기는 기준금액으로 시가보다 낮음)을 그대로 놔둔 채 세금부담이 무거운 종합부동산세를 도입할 경우 지금보다 재산세가 최고 10배 급등할 수 있다고 경고했다.올해에 이어 내년에도 과표 현실화율이 올라(35%→50%) 가만히 놔둬도 세금이 뛰게 돼있기 때문이다.따라서 세율을 낮추고 과표 구간을 넓히는 작업이 반드시 선행돼야 한다고 주장했다. 조세연구원은 과표구간을 1.5배 확대하고 세율은 일부 구간별로 1%포인트 낮추는 것이 가장 무난한다고 제안했다.이 방안대로라면 재산세는 평균 30%,토지세는 38% 오르게 된다.1인당 평균 재산세가 현행 3만원에서 3만 9000원으로 오르는 셈이다.그러나 이는 어디까지나 평균이다.재산세를 많이 낼수록 세금부담은 훨씬 커진다.예컨대 올해 재산세를 8000원 낸 사람은 내년에 1만 2000원을 내게 된다.418만원을 냈다면 593만원으로 무려 175만원이나 더 내게 된다. 종합부동산세 부과방법은 아직 확정되지 않았지만 한 사람이 전국에 갖고 있는 집을 모두 합치되 ▲일정과표 이하의 싼집 ▲수도권과 광역시를 제외한 지방주택 ▲임대주택 등을 제외하는 방안이 유력하다.이 방안대로라면 종합부동산세 과세대상의 1인당 평균 세액은 180만∼191만원으로 올해보다 평균 150만원 가량 오른다. 안미현기자 hyun@seoul.co.kr

서울과 수도권 등에 30평 이상의 아파트를 2채 이상 갖고 있는 사람은 내년부터 새로 생기는 ‘종합부동산세’를 내게 될 것이 확실시된다.종합부동산세는 세율이 높은 데다 누진세 구조여서 세금부담이 크다.물론 여러 채의 집을 갖고 있더라도 싼 집은 ‘합산대상’에서 제외된다.따라서 보유 주택수를 줄이되,가급적 비싼 집부터 파는 것이 그나마 급격한 세금부담을 줄이는 길이다. ●종합부동산세 어떻게 매기나 서울,일산,부산에 과표 2000만원짜리 집을 각각 한 채씩 갖고 있다고 치자.지금은 각 지방자치단체가 해당지역의 주택에 대해 각각 재산세를 매긴다.과표 2000만원이면 현행 세율이 1%이니(*표참조*) 20만원씩 세 채,즉 총 60만원의 세금을 내는 것이다.그러나 종합부동산세가 도입되면 각각의 집을 모두 합쳐 세금을 매긴다.과표가 6000만원으로 껑충 뛰어 세율이 7%,즉 세금이 420만원이 되는 것이다.무려 7배가 오르는 셈이다.투기 목적으로 여러 채의 집을 갖고 있는 사람이나 비싼 집을 갖고 있는 사람에게 세금부담을 무겁게 하겠다는 것이 기본 취지다.그렇더라도 너무 ‘살인적인’ 인상폭이어서 정부는 과표와 세율을 조정해 종합부동산세 납부대상자들의 세금 인상액을 ‘평균’ 150만원선에서 맞출 방침이다.토지에 대해서는 이미 전국의 땅을 합쳐 과세하는 방식이 도입돼 있다. ●싼집·시골집·임대주택은 ‘합산’ 제외 그렇다면 시골에 전원주택을 한 채 갖고 있어도 합산이 되는 것일까.서울에 집 한 채가 있는 부모가 자식이 결혼하면 분가시켜줄 요량으로 일산 신도시에 과표 1500만원짜리 소형 아파트를 한 채 더 사놓았다면? 이런 경우 등도 모두 합산 과세하게 되면 ‘억울한’ 세금인상과 조세저항을 야기할 수 있다.따라서 정부는 ▲일정과표 이하의 싼 주택 ▲서울·수도권·광역시 이외의 지방 소재 주택 ▲임대사업자의 임대주택 등은 합산 대상에서 제외시켜줄 방침이다.이가운데 핵심 관심사는 ‘싼 집’ 기준이다.조세연구원은 과표 1800만원 이하나 2400만원 이하 주택을 합산대상에서 제외시키는 방안을 제시하고 있다.1800만원 이하 주택을 제외할 경우,종합부동산세 납부대상은 17만 8000명,2400만원 이하 주택을 제외하면 7만명이 될 것으로 추산된다.1인당 평균세액은 전자의 경우 180만원,후자의 경우 191만원으로 큰 차이는 없다.예컨대 서울에 과표 1000만원짜리 집을 세 채 갖고 있다면 종합부동산세 납부대상이 아니다.한 사람이 과표 1500만원,3000만원,4000만원짜리 집을 섞어 갖고 있다면 3000만원짜리와 4000만원짜리만 합쳐 계산하고 1500만원짜리는 별도 재산세를 내면 된다. 정부는 임대사업자 기준과 관련,현행 지방세 감면 기준인 ‘2채 이상 5년 이상 임대’로 할 지,양도소득세 중과(重課) 제외기준인 ‘5채 이상 10년 이상 임대’로 통일할 지 고심중이다. ●전문가들,“재산세율 낮춰야” 재정경제부 권혁세 재산소비세 심의관은 “수도권에 30평형대 아파트를 두 채 갖고 있다면 종합부동산세를 내야한다고 생각하면 된다.”고 말했다.조세연구원 김정훈 연구위원은 “정부의 재산세 개편 기본방향은 바람직하지만 급격한 세금부담 증가를 피하기 위해서는 반드시 세율과 과표를 조정해야 한다.”고 강조했다.공청회에 참석한 김경환 서강대 교수는 “종합부동산세 납부대상이든 아니든,재산세 과표 현실화로 모든 납세 대상자들의 세금이 올라 조세저항이 우려되는 만큼 취득·등록세와 같은 거래세를 조기에 낮춰 세금부담을 덜어줘야 한다.”고 주장했다.반면 유경문 서경대 교수는 “보유세와 거래세는 과세 주체가 다르기 때문에 한쪽만 내릴 수는 없다.”고 말했다.최영태 참여연대 조세개혁센터 소장은 “임대주택이 제외된다는 허점을 이용해 다주택자들이 종합부동산세 대상에서 빠져나갈 우려도 있어 제외요건을 명확히 정해야 한다.”고 강조했다. 안미현 김미경기자 hyun@seoul.co.kr

●정부의 부동산 보유세 개편구상 지금은 땅과 건물을 갖고 있는 모든 사람을 대상으로 각 지자체가 토지세(땅)와 재산세(건물)를 걷고 있다.정부는 내년부터 ▲각 지자체가 지금처럼 세금을 걷은 뒤 ▲이 가운데 집부자·땅부자만 골라내 ‘종합부동산세’를 매기는 이원화 방안을 추진중이다.아울러 주택에 대해서도 토지처럼 한 사람이 전국에 갖고 있는 집을 모두 합쳐 과세하기로 했다. 정부의 부동산 보유세(재산세+토지세) 개편작업이 속도를 내고 있다.성공 관건은 ‘살인적 세금증가’가 없도록 과표(세금을 매기는 기준)와 세율을 어떻게 조정하느냐다.3일 조세연구원이 개최한 공청회에서도 세율인하 지적이 잇따랐다.이날 행정자치부와 지방자치단체 대표들은 재정경제부의 ‘보유세 이원화’ 방침 자체에 거세게 반발해 추진과정에서 적잖은 진통이 예상된다.쟁점을 짚어본다. ●“최고세율 적용기준점 너무낮다” 현재 결정된 것은 주택도 땅처럼 개인별로 합산해 세금을 매긴다는 점.총 금액은 같은데 집을 몇 채 갖고 있느냐에 따라 세금부담이 현저히 차이나는 현행 제도의 모순을 바로잡기 위해서다.예컨대 2000만원짜리(과표 기준) 집을 네 채 소유한 A씨의 재산세(38만 4000원)는 8000만원짜리 집 한 채를 소유한 B씨의 세금(365만 6000원)보다 무려 327만여원이나 적다(표 참조).그러나 현행 과표와 세율 체계에서 주택 합산과세가 이뤄지면 A씨의 세금은 B씨와 같아져 9.5배나 오르게 된다.웬만한 집은 1억원이 넘는데도 최고세율 적용 기준점이 4000만원으로 지나치게 낮은 점도 시정돼야 한다는 지적이다. ●타워팰리스 1채는 제외? 최대 관심사의 하나는 누가 ‘종합부동산세’(국세) 대상이 되느냐다.정부가 검토하는 적용 잣대중 하나는 ‘2개 이상 시·군·구에 집을 갖고 있는 사람’이다.여러 안(案)중 이 안이 채택되면 서울 강남 한 곳에 20억원짜리 타워팰리스 아파트 한 채를 갖고 있는 사람은 종합부동산세 대상에서 비껴난다.반면 서울과 시골에 싼 집을 갖고 있는 사람은 대상이 된다.불합리한 데다 조세저항마저 야기할 수 있다. ●지방자치 후퇴 아닌가 또 하나의 대안은 모든 주택을 합친 가격이 ‘일정액’ 이상인 사람만 대상으로 하는 방안이다.주택 수는 관계없어 타워팰리스 한 채 소유자도 종합부동산세를 내야 한다.행정절차가 간편하고,‘부동산 부자’들만 겨냥할 수 있어 실속도 있다.하지만 지방자치제 후퇴라는 단점이 있다.2개 이상 지자체에 집이 흩어져 있으면 중앙정부가 개입할 명분이 있지만,단일 지자체에 있는 집에 대해서는 개입 명분이 약하다.지자체의 법정 소송도 예견된다.공청회에 참석한 지자체 대표들은 “지방자치 말살 음모”라며 격분했다.정부가 당초 ‘일정액 이상’만 염두에 뒀다가 ‘2개 이상 시·군·구’라는 복수대안을 제시한 것도 이 때문이다.재경부 이종규 세제실장은 “지자체에 낸 1단계 세금이 정부에 낼 2단계 세금보다 많은 사람만 종합부동산세 납부대상으로 결정될 확률이 높다.”고 밝혔다. ●억울한 ‘세금 역전’ 없나 정부가 구상하는 세율구조는 1단계는 낮게,2단계는 높게 한다는 것이다.종합부동산세 적용 기준이 어느 쪽으로 결론나든 기준점 근처에 있는 사람들은 간발의 차이로 억울하게 ‘운명’이 갈리게 된다.경우에 따라 재산이 적은 사람이 많은 사람보다 세금을 더 내는 ‘역전’ 현상도 생길 수 있다.정부는 1·2단계 세율을 똑같이 적용해 이같은 시비를 해소하는 방안도 검토중이다.주택 합산과세의 타당성도 시비의 소지가 있다.경실련 박정수 재정세제위원장은 “토지와 달리 건물은 한정된 재원이 아니어서 개인별 합산을 통한 중과세가 타당하지 않다.”고 지적했다.참여연대측은 “전국합산 토지가액이 8억∼10억원 이상,가구당 3주택 이상자에게만 종합부동산세를 적용하자.”고 제안했다. 안미현 김미경 기자 hyun@seoul.co.kr ˝

주택거래신고지역에서는 실거래가 기준으로 취득·등록세가 부과돼 가수요가 사라지고 ‘이중계약서’폐해도 어느 정도 막을 수 있을 것으로 기대된다. ●행정구역 단위지정 값안올라도 중과 하지만 행정편의주의적 지정으로 값이 오르지 않은 아파트도 세금이 중과돼 애꿎은 피해자가 발생하는 등 부작용이 만만찮다.값이 뛴 곳만 골라 묶지 않고 행정구역 단위로 지정한 데다 세율을 손대지 않았기 때문이다. 단순 아파트값 변동률만 놓고 신고지역으로 지정한 데 따른 부작용이 나타나고 있다.예컨대 같은 ‘강남권’이라고 해도 서초구는 최근 전체 집값 상승률이 높지 않다는 이유로 신고지역에서 제외돼 비싼 아파트를 구입해도 시가의 33∼35%인 과세시가표준액 기준으로 취득·등록세를 내면 된다. 서초구는 지난 3월 아파트값 상승률이 0.8%를 기록했고 지난달에는 움직임이 없다는 이유로 신고지역에서 제외됐다. 시세가 5억원인 아파트의 경우 서초구에서는 취득·등록세를 900만원 정도만 내면 되지만,신고 지역인 강남구에서는 2800만원 정도 내야 한다. 모든 주택거래의 투명성 확보라는 큰 틀에서 접근하지 않고 특정 지역,일정 규모의 아파트만 적용돼 ‘일시적 거래 동결책’에 불과하다는 지적도 만만찮다.비신고지역에서는 실거래가를 감춘 채 이중계약서를 작성해도 규제할 수 없다.신고지역으로 지정돼 실거래가를 신고했던 곳도 신고제가 풀리는 순간부터는 다시 이중계약서를 작성해도 제재할 수 없게 된다는 얘기다. ●과천 주공 27평형 3300만원 내야 세금중과에 따른 불만도 고조되고 있다.가수요자나 다주택 소유자의 거래를 막자는 취지에서 도입된 정책을 1가구1주택 거래자나 최초 아파트 구입자 등에 대해서도 적용하기 때문이다. 과천시 중앙동 주공1단지 104동 27평형 아파트 구입자는 시가표준액(1억 4700만원 정도)을 기준으로 820만원 정도의 취득·등록세를 냈다.그러나 실거래가(5억 8000만∼6억원) 기준으로 취득·등록세를 부과하면 지금보다 4배 많은 3300만원을 내야 한다. 용산구 이촌동 LG한강자이 아파트는 취득·등록세가 4∼5배 오르는 것으로 조사됐다.이 아파트 54평형은 그동안 과표(3억 2000만원)기준으로 취득·등록세를 1800만원 정도만 내면 됐으나 앞으로는 실거래가(14억원) 기준으로 세금을 내야 하므로 취득·등록세가 7800여만원으로 폭등한다.세율은 손대지 않고 실거래가 기준으로 세금을 부과했기 때문이다.이에 따른 중앙정부와 지자체간 마찰도 나오고 있다.지난 4월 신고지역으로 지정된 송파구가 대표적인 경우다. 류찬희기자 chani@˝

부동산에 대해 세금을 무겁게 매기는 현 정부정책이 장기적으로 집값 상승을 부추길 수 있다는 지적이 나왔다. 손재영(부동산학과) 건국대 교수는 5일 ‘부동산 시장과 정책과제’(한국금융연구원 발간)라는 보고서를 통해 “1가구 다주택 보유에 대한 강력한 제재는 주택임대 시장이 다주택 보유자의 남는 주택에 의해 형성된다는 현실을 무시한 것”이라며 “장기적으로 주택시장이 위축되면 주거생활 불편이 초래될 수 있다.”고 경고했다. 손 교수는 “지난 2∼3년에 걸친 서울 강남지역 아파트 값 급등은 저소득층의 주거불안이나 금융시장의 혼란을 초래하지 않았고 그럴 우려도 없었다.”고 평가했다.이어 “대중의 인기에 영합하는 포퓰리즘에 바탕을 둔 경제정책은 대중의 조급함을 해소하기 위해 희생양을 찾아 이들을 벌주는 방향으로 귀착되기 쉽다.”며 “대중의 변덕에 영합하는 정책들 때문에 주택시장이 위축되고 장기적으로 국민 주거생활에 큰 불편이 올 수 있다.”고 우려했다. 그는 특히 “정부의 부동산 정책에서 가장 유감스러운 부분은 부동산을 정당한 투자대상으로,부동산 산업을 국민경제의 주요 부분으로,부동산 산업 종사자들을 정상적인 직업인 집단으로 보지 않고 매도하는 태도”라고 주장했다. 김태균기자˝

오는 29일로 10·29집값안정대책이 발표된지 6개월째를 맞는다. 이 대책은 26일부터 시행되는 주택거래 신고제,시행을 앞둔 종합부동산세,다주택자 양도세 강화 등 공개념 성격을 지닌 강력한 대응책을 담고 있어 지난해 말과 올해초 집값안정에 큰 기여를 했다는 평가를 받고 있다. 그러나 최근 들어 다시 집값이 들먹이면서 10·29대책의 약발이 끝난 것이 아니냐는 우려도 나오고 있다. 실제로 일부 아파트값은 10·29이전보다 더 비싼 것으로 나타났다.그러나 아직도 10·29이후 떨어진 가격을 회복하지 못하는 아파트도 많다.부동산114와 일선 부동산중개업소의 협조를 얻어 서울의 집값 추이를 진단해봤다. ‘집값이 정말 오르기는 올랐나요.’ 최근 집값이 오른다는 소문이 돌면서 실제로 집값이 얼마나 올랐는지에 대한 궁금증이 커지고 있다.‘10·29’ 이후에 떨어졌던 집값이 그 이전 가격으로 다시 올라선 것인지,아니면 이를 넘어섰는지에 대한 궁금증이다. 결론부터 얘기하면 집값은 올랐다.이미 10·29이전 가격을 뛰어 넘은 단지가 수두룩하다.반면 아직도 10·29의 충격에서 벗어나지 못한 채 조정을 받고 있는 곳도 있다. 25일 현재 서울지역 전체적으로는 10·29 직전인 지난해 10월24일 대비 1.1% 올랐다.그동안 올 1월 초 10·29이전 대비 1.75%까지 떨어졌던 가격이 이미 바닥을 친 것은 물론 이전 가격을 추월한 것이다. ●10·29 약발 끝났나 강남의 지표 아파트처럼 인식되는 대치동 은마아파트는 31평형이 얼마전까지 최고 7억 2000만원을 호가했었다.주택거래신고제가 발표되기 전만 해도 이 가격대였다.올해 초에는 6억원 이하에 거래가 됐었다. 대치동 개포우성1차 55평형은 현재 17억 5000만원이다.10·29직전 15억 5000만원에서 올 1월 15억 2500만원으로 약세를 보였으나 최근에 2억 2500만원이 오른 것이다.이 아파트는 2001년 4월 초에는 8억 9000만원에 불과했었다.3년만에 8억 500여만원이 오른 것이다. 강동구 둔촌동 주공저층1단지 25평형의 시세는 요즘 6억 9000만원대이다.10·29 직전 6억 4500만원이었던 가격이 올 1월 5억 7500만원으로 떨어졌다가 오르시 시작,과거 최고치를 갈아치운 것이다. 강남구 도곡동 타워팰리스는 정부 대책의 무풍지대다.타워팰리스 1차 72평형은 분양가가 11억 1900여만원이었으나 지난해 10월 초 17억 7500만원,올 1월 19억 5000만원,현재는 22억 4000만원이다.10·29대책이나 주택거래신고제의 영향을 전혀 받지 않고 있다. 부동산114 김혜연 팀장은 “강남권의 주요 단지는 이미 10·29이전 가격을 회복했거나 뛰어넘었다.”면서 “전체적인 상승률로 봐도 서울은 10·29이전 가격지수를 약간 웃돈다.”고 말했다. ●‘빈익빈 부익부’ 심화 강남권이라고 가격이 다 오른 것은 아니다.수서동 신동아 아파트 15평형은 10·29 직전 2억 1000만원에서 지금은 1억 8000만원대로 좀처럼 오를 기미를 보이지 않는다.서초구 반포동 한신서래아파트 20평형은 2억 2250만원으로 과거 최고치인 2억 3000만원에 못미치고 있다.같은 강남권이라도 중소형이나 입지여건이 안좋으면 가격은 오르지 않는다. 아파트 가격은 동진(東進)바람을 타고 있다.상승세가 강남구­송파­강동으로 옮겨가고 있는 것이다.최근 잠실주공4단지 분양가가 뛰자 강동구 아파트가 가장 먼저 수혜를 본 것도 바로 이 때문이다.투자자들은 한강을 좀처럼 넘지 않으려는 속성을 보이고 있다.이들은 한강을 넘느니 과천,분당으로 간다. 반면 서초구는 상대적으로 주목을 받지 못하고 있다.반포주공 3단지는 한때 7억 8000만원을 호가했으나 10·29 이후 5억 4000만원대까지 하락했다가 지금도 6억 9000만원대에서 맴돈다. 아파트 가격상승세는 한강을 좀처럼 넘지 못했었다.그러나 요즘은 강북이 더 오르는 경우도 있다.아파트 가격의 동진현상에 이어 북진(北進) 현상도 나타나고 있는 것이다.정부의 대책이 강남에 집중되자 강북에서도 입지여건이 좋은 곳은 가격이 큰 폭으로 뛰었다. 용산구 이촌동 반도아파트 60평형은 10·29이전 8억 4500만원이었으나 정부의 대책에도 불구하고 가격이 그대로 있다가 최근에 최고 9억원대로 뛰었다.이촌동 LG자이 65평형 R타입은 최고 18억원 안팎이다.시티파크 열풍을 타고 10월 중순 때의 가격을 웃돈다. 그러나 강북은 단지별 격차가 더 크게 난다.은평구 갈현동 현대아파트 43평형은 아직도 2억 8250만원으로 10·29 이전 가격(3억원)을 회복하지 못하고 있다. 미르하우징 임종근 사장은 “앞으로 집값은 대세 상승보다는 재료에 따라서 국지적인 상승세가 지속될 것”이라며 “여기에 공급부족이나 시중의 유동성이 가세하면 오르는 곳은 더 오르는 현상이 심화될 것”이라고 말했다. 시간과 공간사 한광호 대표는 “최근의 아파트 가격상승세는 세금위주 정책의 한계를 보여주는 것으로 재상승이냐,안정이냐의 기로에 서 있다.”면서 “정부가 규제위주보다는 공급확대 등의 조치를 병행해야 할 것”이라고 강조했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr˝