올해와 내년에 중대형 공급부족 현상이 빚어지고 있는 서울 강남권에서 모두 40평형대 이상 아파트 1만 500여가구가 새로 입주를 시작한다.30평형대 7520가구의 입주도 이뤄질 전망이어서 강남권 중대형 수요를 어느 정도 충당할 것으로 보인다. ●강남구 최다… 4460가구 ‘집들이´ 30일 부동산 정보제공업체인 부동산114 집계에 따르면 강남·서초·송파구 등 강남권 3개구에서의 40평형 초과 중대형 아파트 입주 물량은 올해 4313가구, 내년 6205가구 등 모두 1만 518가구다. 구별로는 강남구가 올해 1515가구, 내년 2950가구 등 모두 4465가구가 입주한다. 규모별로는 40평형대는 올해 304가구, 내년 1686가구 등 모두 1990가구에 달한다. 50평형대는 올해 825가구, 내년 971가구 등 1796가구의 입주가 이뤄진다.60평형대 이상은 올해 386가구, 내년 293가구 등 679가구가 입주한다. 서초구에서는 올해 1477가구, 내년 1642가구 등 3119가구의 아파트가 입주한다. 규모별로는 40평형대가 올해 823가구, 내년 657가구 등 1480가구,50평형대는 올해 373가구, 내년 524가구 등 897가구이다.60평형대 이상은 올해 281가구, 내년 461가구 등 742가구이다. 송파구에서는 올해 1321가구, 내년 1613가구 등 2934의 입주가 이뤄진다. 규모별로는 40평형대가 올해 269가구, 내년 887가구 등 1156가구이다.50평형대는 올해 384가구, 내년 629가구 등 1013가구,60평형대는 올해 668가구, 내년 97가구 등 765가구가 각각 입주한다. ●30평형대 아파트도 7500가구 40평형대 이상 아파트 외에도 30평형대 아파트 공급 물량은 7520가구에 달한다. 전체적으로 보면 전용면적 25.7평 이상 1만 8000여가구가 강남권에서 입주가 이뤄지는 셈이다. 부동산 전문가들은 이 정도 물량이면 강남권의 중대형 공급부족 현상을 크게 완화해 줄 것으로 전망한다. 강남권 아파트의 공급이 대부분 재건축을 통해 이뤄지는 점을 감안하면 재건축 조합원들이 입주를 하면서 전세 및 매도 매물이 다소 늘어날 수밖에 없기 때문이다. 특히 1가구 다주택자에 대한 중과세 방침으로 입주·등기후 다주택자가 되는 입주 예정자의 경우 한개의 주택을 팔 가능성이 커 시장안정에 기여할 것으로 전문가들은 보고 있다. ●공급 부족 현상 다소 완화될 듯 시간과공간사 한광호 대표는 “재건축 단지 이주때 주변 전세값이나 집값이 오르는 것처럼, 입주가 이뤄지면 전세가격과 매물 증가로 집값에 영향을 미치게 된다.”면서 “강남권 수요를 모두 충족시키기는 어렵지만 일반인들이 우려하는 것처럼 공급 공백은 없을 것 같다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

주택담보대출 경쟁을 벌이던 시중은행들이 정부의 집값안정화 정책에 보조를 맞추기 위해 다주택 보유자에 대한 주택담보대출 금리 차등화에 나섰다. 지난 4월 주택담보대출 금리 초기 인하 혜택을 유일하게 폐지한 하나은행은 28일 “다음달 중순부터 2건 이상 담보대출을 받는 고객에게 가산금리를 물리기로 했다.”고 밝혔다. 이 은행 관계자는 “이미 하나은행에서 한 건의 주택담보대출을 받은 고객이 추가로 본인 명의로 주택담보대출을 받을 경우 0.2%포인트의 가산금리가 부과된다.”고 설명했다. 다만 기한연장과 대환의 경우에는 가산금리를 적용하지 않기로 했다. 또 7월부터 대출모집인 조직을 4개팀에서 3개팀으로 축소할 계획이다. 아울러 서민들의 내집마련을 돕기 위해 무주택자가 국민주택규모(25.7평) 이하의 주택을 구입하면서 대출을 받는 경우에는 금리를 감면해 주는 방안도 장기적으로 검토하기로 했다. 우리은행도 다음달 중순부터 2가구 이상 다주택 보유고객의 주택담보대출 시 0.2%포인트의 가산금리를 부과하기로 했다. 또 대표적인 주택담보대출 상품인 ‘아파트파워론’의 영업점장 우대금리 0.2%포인트를 회수해 금리경쟁에 나서지 않기로 했다.우리은행 관계자는 “지난달 타행대환 금리우대제도와 대출소개 수수료제도를 폐지하는 등 주택담보대출 시장과열을 억제하기 위해 애쓰고 있다.”면서 “대출만기구조를 장기로 유도하기 위해 고객의 다양한 현금흐름에 적합한 장기분할상환대출 상품을 개발할 것”이라고 밝혔다. 다른 은행들도 금리 차등화에 동참할 가능성이 크지만 다주택자가 다른 은행들에서 각각 대출받을 때는 은행간 정보 공유가 안 돼 큰 효과를 얻지 못할 것이라는 지적도 있다.이창구기자 window2@seoul.co.kr

국세청이 부동산 투기 억제를 위해 주택 3채 이상을 보유한 전국의 18만 1000가구,75만 2000채를 대상으로 양도소득세 및 증여세 등 세금 탈루 여부에 대한 일제 검증 작업에 들어갔다. 국세청은 이들 가운데 오는 7월초쯤 탈루 혐의자를 확정, 일제 세무조사를 벌일 방침이다. 국세청이 다주택 보유자 전체를 대상으로 본격적인 탈루 검증을 벌이는 것은 처음이다. 국세청은 또 허위 개발계획을 유포하는 등 투기를 부추기는 기획부동산업체의 법인세 신고 내용을 집중 분석, 세금 탈루 혐의가 큰 95개를 대상으로 대대적인 세무조사에 착수했다. 국세청은 23일 “3주택 이상 보유자에 대해 세금 탈루는 물론 명의신탁 등 법규 위반 여부를 면밀히 검증하고, 부동산투기 주도 세력인 기획부동산업체에 대해서는 지속적으로 강도높게 세무조사를 실시할 방침”이라고 발표했다. 국세청은 3주택 소유자는 12만 6000가구 37만 8000채,4주택 소유자는 2만 4000가구 9만 5000채,5주택 이상은 3만 1000가구 28만채로 파악됐다고 설명했다. 이와 함께 국세청은 95개의 기획부동산업체에 조사인력 544명을 전격 투입, 회계장부를 압수하는 등 60일간의 세무조사에 들어갔다. 한상률 조사국장은 “최근 아파트가격 급등지역을 중심으로 표본조사에 착수했으며, 투기 목적의 다주택 보유 여부를 판단하기 위해 정상적인 임대사업자를 제외한 다주택보유자 전반에 대한 심층분석을 하고 있다.”고 밝혔다. 검증과정에서 자녀 명의의 보유주택까지도 조사할 계획이어서 탈루 검증 대상은 더욱 늘어날 것으로 보인다. 한 국장은 “기획부동산업체 중 일부는 법인자금을 해외로 불법 유출한 혐의가 있어 외국환관리법 위반 여부도 검토하고 있다.”면서 “양도한 토지의 거래 상대방으로부터 실제거래 가격을 확인, 매출액을 허위로 축소했는지 여부를 검증할 계획”이라고 말했다. 오승호기자 osh@seoul.co.kr ▶관련기사 2·12면

정부의 발버둥에도 불구하고 아파트값 폭등이 재연됐다. 정권의 명운을 걸고 해결하겠다며 온갖 비상조치를 남발했지만 특정지역의 중대형 아파트를 선두로 주택가격이 전국적으로 들썩이고 있다. 아직 자기집을 마련하지 못한 저소득층과 청년층의 좌절감은 분노로 이어지고 있다. 정부의 부동산 정책은 수요억제 중심의 규제일변도로 이루어졌다. 이는 시장실패로 이어졌고, 아파트값도 놓치고 건축경기도 못 살리는 최악의 부작용을 유발하고 말았다. 주택보급률이 이미 100%를 넘어섰고 공급이 계속 늘어나 5년 후에는 110%에 이를 것으로 예상되는 가운데 주택가격 상승이 지속되고 있다. 이는 주택을 주거목적보다는 투자대상으로 삼고 있는 것이 주된 원인이다. 저금리 기조가 지속되다 보니 여유계층에서는 투자대상으로 주택구입에 나서고 있고 집 없는 사람들은 낮은 금리에 자극되어 은행차입으로 내집마련에 나서고 있어 공급에 비해 수요가 과다한 불균형이 발생되고 있다. 현행 소득세법상 ‘1가구 1주택에 대한 양도소득’은 원칙적으로 비과세된다. 다만 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택의 경우는 6억원이 넘는 부분에 대한 양도차액에 대해서만 양도소득세를 부담한다. 따라서 일부 다주택 소유자와 고가주택 소유자를 제외하고는 집값 상승에서 생기는 차익을 세금 한푼 없이 챙기게 된다. 근로소득은 최고 40%까지 과세되고 이자나 배당 소득도 빠짐없이 세금이 부과된다는 점에서 보면 주택양도소득은 세금천국을 누리고 있는 셈이다. 1주택에 해당되는 고가주택의 경우도 6억원 초과분에 대해서만 과세되기 때문에 누진세율도 피할 길이 열려 있다. 예를 들어, 실거래가액 10억원의 아파트를 양도하여 1억원의 양도소득을 얻었다 하더라도 이중 6억원 초과분에 해당되는 40%만 과세소득이 되고 1500만원 미만의 세금을 부담한다. 더구나 다른 소득이 없다면 최저세율이 적용되어 400만원 정도의 세금만 부담한다.1주택 비과세는 국민 대부분에게 해당되는 조세혜택이기 때문에 이의 폐지를 논하는 것은 정부나 정치권 모두 부담스러워한다. 많은 조세학자들이 폐지를 주장하고 있고 재정경제부 세제실장들도 취임 초기에는 폐지 소신을 펼치다가 국회에 가서 혼이 난 다음에는 입을 다무는 상황이 반복되고 있다. 주택 한 채에 대한 비과세는 물리적으로는 평등해 보이지만 주택가격에 따라 세금혜택의 크기는 가구마다 엄청난 차이를 보인다. 돈많은 사람들은 대형 아파트를 통해 엄청난 규모의 세금혜택을 얻는 데 비해 소형주택은 오래 가지고 있어봤자 시세차익이 몇푼 되지 않는 것이다. 따라서 1주택 양도소득 비과세가 빈부의 격차를 심화시키는 중대한 요인으로 작용했을 가능성도 높다. 또한 1주택으로 보유할 의도를 가지고 있다면 구입시 정당한 금액의 영수증을 챙길 필요가 없고, 취득세와 등록세를 낮추기 위해 거래가액을 다운시킨 이중계약서를 작성하게 되고 이를 통해 거래상대방의 탈세도 도와주는 나쁜 관행이 지속되고 있다. 중대형 아파트는 양도차익도 높고 세금도 적기 때문에 가수요가 유발되고 있다. 극히 일부분에 지나지 않는 특정지역 중대형 아파트의 가격폭등이 국민 전체의 심리적 공황상태를 유발하고 있는 것이다.1주택 양도소득을 과세대상으로 전환하더라도 동거 가족당 일정금액의 소득공제를 적용하여 소형주택의 장기 보유자에게는 세금부담이 전혀 없도록 할 수 있다. 그러나 일정 수준 이상의 양도차익을 비교적 단기간에 얻었다면 적절한 양도소득세를 부담하도록 해야 한다. 또한 중대형 고가주택의 대규모 양도차익에 대해서는 높은 누진세율을 적용한 철저한 과세가 이루어지도록 해야 한다. 양도차익 실현시 적절한 소득세가 부과된다면 주택가격 상승에 대해 매번 정부가 조급하고 신경질적인 정책을 찾아나설 필요는 없다. 주택의 대부분에 해당되는 1주택에 대한 양도소득 비과세 제도를 고정시켜놓고 극히 일부분의 투기대상 주택을 중심으로 한 임시방편적 대책은 실효성을 확보하기가 어렵다.1가구 1주택 양도소득 비과세 제도가 폐지되어야만 장기적이고도 근본적인 주택가격 안정을 이룰 수 있을 것이다. 이만우 고려대 경영학 교수

정부 내에서 부동산 대책의 ‘무용론’이 고개를 들고 있다. 청와대가 8월 말까지 ‘종합대책’을 내놓겠다고 발표했으나 지금같은 상황에선 어떠한 처방을 내놔도 효과를 거두기가 쉽지 않을 것이라는 비관론이 적지 않다. 무엇보다도 특정 지역과 일부 계층을 겨냥한 ‘정부 대책’이 과연 옳은 것이냐는 지적이다. 정부의 한 고위 관계자는 23일 “정부가 초기대응을 잘못한 감이 없지 않다.”고 말했다. 강남권과 분당에서 집값이 급등한다는 일부 언론의 보도에 정부가 과민반응했다는 것. 앞서 종합부동산세 등 보유세 강화와 양도소득세 실거래가 전면 실시라는 초유의 ‘강수’를 발표하고도 ‘판교발 후폭풍’에 정부가 중심을 잃었다는 얘기다. 재경부의 한 관계자는 “현재의 부동산 시장은 거품이 아니고 전국적으로 확산되는 상황도 아닌데 정부가 시한까지 못박아 종합대책을 내놓겠다고 한 것은 다소 지나친 감이 있다.”고 말했다. 시장의 기대심리만 높여 ‘묘수’라고 생각해 내놓은 게 ‘악수’로 반전될 우려가 다분하다고 본다.게다가 정치·사회 문제로 비화한 집값 급등을 경제논리로 풀려다 보니 대책이 나올 때마다 다른 부작용만 부각되는 실정이다. 실제 아이디어 차원에서 거론된 공영개발 등 각종 대책들은 시행되기에 앞서 ‘찬반논쟁’을 불러 시장의 혼란만 가중시킨 요인이 됐다. 그러다 보니 정부 정책에 대한 시장의 불만과 불신은 깊어지는 반면 부동산을 사면 최소한 손해를 보지 않는다는 ‘부동산 불패신화’가 더욱 확산되는 추세다. 보유세를 1%까지 올리겠다는 정부 방침도 ‘설마 그렇게까지’하는 시장의 의심 속에 무뎌지고 있다. 일부 전문가들은 금리인상만이 유일한 대책이라고 말한다. 그러나 회복조짐이 불투명한 경기에 찬물을 끼얹는 동시에 증시로 몰리는 자금까지 차단할 우려마저 있어 선뜻 받아들이기에는 한계가 있다. 정부의 다른 관계자는 “저소득층과 서민층을 위하겠다는 참여정부의 경제철학에 근본적인 문제가 있다.”며 “집값이나 투기 문제를 정책운용의 직접적인 타깃으로 삼은 사례는 선진국에서 찾아볼 수가 없다.”고 강조했다. 미국에도 주택거품이 있지만 집값을 겨냥한 게 아니라 인플레이션 대책의 하나로 금리를 조절하는 게 전부라는 것. 이 관계자는 당정공동기획단이 매일 해법찾기에 나섰지만 8월 말에 발표될 내용은 ‘10·29 대책’이나 ‘5·4대책’의 범주에서 크게 벗어나지 않을 것으로 내다봤다. 따라서 공급확대를 장기적인 차원에서 꾸준히 추진하고 세제중심의 다주택자 규제를 견고히하는 게 최선책이라고 말했다.백문일기자 mip@seoul.co.kr

정부는 1가구 2주택자에게는 종합부동산세 등의 보유세를 더 무겁게 물리고 주택담보대출비율(LTV)을 제한하는 방안을 검토하고 있다. 한덕수 부총리 겸 재정경제부 장관도 20일 롯데호텔에서 열린 머니투데이 조찬강연회에서 “1가구가 1주택을 보유하는 게 기본이며 이를 벗어나면 투기적 가수요로 봐야 한다.”고 말했다. 한 부총리는 “이같은 가수요를 관리하기 위해 동원할 수 있는 수단은 다주택자의 세금을 증가시키는 것”이라며 “2∼3주택을 못 갖게 하는 ‘양적 규제’와는 다르다.”고 강조했다. 재경부 관계자는 “종부세 입법 논란이 벌어진 지난해에는 부동산 값이 안정돼 보유세의 중과문제가 배제됐다.”며 “그러나 집값 상승으로 부동산 대책을 원점에서 재검토키로 한 만큼 보유세 중과도 검토 대상”이라고 말했다. 이에 따라 이미 밝힌 1가구 3주택자에 대한 양도세 중과 이외에 1가구 2주택 이상을 보유한 다주택자는 1∼3%인 종부세 세율을 최대한 높게 적용할 전망이다. 종부세를 주택 9억원, 나대지 6억원, 상가 40억원 등으로 분리·과세하던 것을 다주택자에게는 합산·과세하는 방안도 거론된다. 다주택자에는 현재 40∼60% 수준인 주택담보대출비율의 최저선을 적용할 가능성이 높다. 조세연구원의 노영훈 연구위원은 “다주택 보유자는 사실상 임대사업자”라며 “임대사업자 등록을 마치지 않았다면 보유세율을 높게 적용할 필요가 있다.”고 말했다. 한 부총리는 그러나 저금리 기조에는 변화가 없으며 금리인상에는 반대한다는 입장을 명확히 했다. 주택공급은 투기수요 억제와 병행해 추진하되 신도시 건설이나 강북 재개발의 구체적 방안을 언급할 단계는 아니라고 밝혔다. 한편 정부는 오는 27일 부동산가격안정심의회를 열어 주택 및 토지 투기지역을 추가로 지정할 예정이다.백문일 전경하기자 mip@seoul.co.kr

부동산 정책이 전반적으로 수술대에 오른다. 거래·공급·세금 등 모든 부분이 수술 대상이다. 그러나 일시적인 제도 개편만으로는 투기꾼의 내성만 키우는 역효과만 가져온다. 부동산 제도를 전반적으로 뜯어 고친다는 생각으로 접근해야 한다. 눈에 드러나는 가지를 자르기보다는 투기의 뿌리를 뽑을 수 있는 완벽한 제도가 절실하다. 급변한 시장 변동으로 기득권 세력이 반발하고 일시적으로 거래가 중단되는 충격도 각오해야 한다. 원칙이 맞는다면 밀고나가는 정책의지 또한 어느 때보다 필요하다. 부동산 시장을 ‘혁명’한다는 각오로 접근해야 효과를 거둘 수 있다. 금융실명제 도입할 때를 생각해보자. 많은 사람이 경기침체를 우려했지만 얼마 지나지 않아 시장은 정상적으로 돌아왔다. 시장의 투명성을 확보한다는 원칙과 이를 실천하기 위한 대안이 뒤따랐기 때문에 가능했다. 우선 새 대책에는 가수요를 막고 시장의 투명성을 확보할 수 있는 대안이 포함돼야 한다. 그러기 위해서는 우선 거래 정보가 낱낱이 드러나야 한다. 부동산을 사고팔면서 생기는 양도차익을 철저히 거둬들이는 세제개편도 병행돼야 효과를 거둘 수 있다. 다만 세금을 더 거둬들이자는 정책이 아니라 ‘과실있는 곳에 세금있다’는 원칙을 따라야 한다. 세금 중과 조치의 초점을 투기성 거래에 맞춰야 한다는 것이다. ●실거래가 확보, 투명거래 첫걸음 거래 당사자가 실제 주고받는 부동산값이 100%드러나도록 하는 것이 무엇보다 시급하다. 그래야 투기성 거래 여부가 가려지고 정당한 세금도 물릴 수 있다. 일부 지역에서 주택거래신고제가 적용되고, 투기지역에서는 실거래를 기반으로 양도세를 물리고 있지만 현실과는 거리가 멀다. 특히 땅값은 시가와 공시지가 차이가 커 거래가를 낮춰 신고해도 파악이 안된다. 예컨대 서울 서대문구 영천동 삼호아파트 102동 1105호의 경우 기준시가는 1억 9800만원. 시세는 2억 8000만∼2억 9000만원으로 1억원 차이가 난다. 가격이 급등한 강남지역은 기준시가와 실거래가격 차이가 수 억원 이상 벌어졌다. 충남 연기군 금남면 축산리 405번지 대지는 평당 15만원이다. 하지만 실거래가는 50만원 이상으로 3배 이상 호가한다. 이런 집값·땅값 체계로는 날고 기는 투기꾼을 잡는 데 한계가 따를 수밖에 없다. 행정관청에서 부동산 거래의 실거래가를 파악하기란 쉽지 않다. 제도적으로 가격을 낮춰 신고하지 못하도록 하는 시스템을 갖춰야 한다. 거래 당사자에게 실거래가 신고를 의무화하도록 하고 이를 어기면 무거운 세금을 물리는 방안을 머뭇거릴 필요가 없다. 가격을 실시간 파악할 수 있는 시스템 구축도 필요하다. 추가 예산 확보를 걱정하지 않아도 된다. 현재 각 부처가 나누어갖고 있는 집값조사 예산만 한 곳으로 모아도 실거래파악 예산으로 충당할 수 있다. 건교부 공시지가, 국세청 기준시가, 지방자치단체 과표 등 ‘따로국밥’지가체계를 바로잡는 길이기도 하다. 실거래가 시스템이 구축되면 호가 상승에 따른 시장 혼란과 가격 조작을 막을 수 있다. 시중에 어지럽게 널려 있는 사설 인터넷 부동산 정보 폐해도 줄어든다. 부녀회의 고의적인 호가 올리기도 발붙이지 못한다. 부처별로 제각각인 부동산 가격 조사 체계를 일원화하고 감정원이나 토지공사 같은 기관에 상시 실거래가 확보 시스템을 갖출 필요가 있다. ●양도세 비과세 폐지, 투기 거래 중과세해야 부동산 투기의 원천은 시세차익이다. 투기 거래에 따른 불로소득을 환수하기 위해서라도 양도세의 전면 개편이 이뤄져야 한다. 부동산을 사고팔면서 차익이 생겼다면 1가구1주택자라도 당연히 세금을 내도록 하고, 특히 투기성 거래에 대해서는 별도의 무거운 세금을 물리는 방향으로 양도세 부과체계를 다시 짜야 한다. 예컨대 서울 강남에서 1가구1주택자에게 양도세를 물릴 수 있는 최고 세율은 36%이다. 최근 강남 중대형 아파트와 재건축 대상 아파트는 대부분 한달 사이에 1억원 이상 올랐다. 이 틈을 타 ‘단타 거래’로 1억원의 양도차익을 얻었더라도 양도세 3600만원만 내면 현행 조세 제도로는 모든 것이 정상 거래로 인정된다. 때문에 단타 거래와 1가구 다주택 보유자에 대해선 투기 거래로 인정, 양도세를 무겁게 물려 가수요를 차단할 때 비로소 투기가 진정된다. 단타 투기성 거래에 대해 실거래가 기준으로 양도세를 80∼90% 물린다고 하면 가수요는 발을 붙이지 못할 것이다. 세금을 더 거둬들이자는 정책이 아닌 만큼 실수요자에게는 보유기간 정도에 따라 양도세 공제폭을 확대, 사실상 비과세 혜택을 주면 된다. ●등기제도 개편도 고려해야 실거래가 확보와 양도세제 개편 효과를 확실하게 보장토록 하기 위해 등기제도 개편도 적극 검토해볼 수 있는 대안이다. 소유권이전을 위한 등기 관련 서류에 아예 실거래가를 표기토록 하는 방안이다. 부동산을 팔 때 양도차익이 100% 드러나도록 해 거래가를 속이지 못하도록 하자는 것이다. 이 경우 반발도 예상된다. 과거 고의적으로 거래가를 낮추지 않고 관행에 따라 이중가격으로 신고한 경우 엄청난 세금을 물어야 하기 때문이다. 그러나 과실 있는 곳에 세금 있다는 큰 틀에서 보면 합당하다. 과거 관행에 따른 거래는 덮어두더라도 앞으로 이뤄질 부동산 거래부터라도 적용하는 방안을 적극 검토해볼 수 있다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

정부가 ‘5·4대책’에서 양도세 과세 강화와 함께 기반시설부담금제를 통해 강력한 개발이익환수에 나서자 부동산 시장에서는 부동산경기가 다시 침체의 늪으로 빠져드는 것 아니냐는 우려를 내놓고 있다. 재건축조합 등은 중복부담과 함께 분양가 상승의 원인이 된다며 강력 반발하고 있다. 특히 보유세를 오는 2008년까지 2003년의 2배 수준으로 강화하고, 내년 중 양도세의 전면적인 실가과세를 추진키로 한 것에 대해서는 과세강화가 너무 급격히 이뤄지는 것 아니냐는 반응이다. 양도세와 보유세 과세강화로 고가주택이나 다주택자 매물이 시장에 나와 집값 안정에는 기여할 것이라는 분석이 지배적임은 물론이다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “보유세와 양도세 강화로 세원이 노출되면 가수요와 투기자가 줄어들어 시장 안정에 기여할 것”이라며 “그러나 정상적인 수요까지 위축시키는 부작용도 우려된다.”고 말했다. 공급대책이 수반되지 않은 상태에서 세제와 강화된 개발이익환수제만으로는 집값·땅값을 잡을 수 있겠느냐는 회의적인 시각도 없지 않다. 서초구 잠원동 B공인 이모 대표는 “정부는 모든 거래행위를 투기세력에 의한 것으로 보는 우를 범하고 있다.”면서 “과세강화가 장기적으로는 집값 안정에 기여하겠지만 현실적으로는 공급대책이 더 아쉽다.”고 말했다. 기반시설부담금제도에 대해서는 반발이 특히 거세다. 바른재건축실천전국연합은 “재건축 추진과정에서 소유대지의 10∼15%를 공원, 도로 등의 기반시설부지로 기부채납하고 있고 학교시설부담금을 별도로 내고 있다.”면서 “여기에 임대주택까지 의무건립하고 있는데 다시 기반시설부담금을 부과하면 2중,3중의 부담이 된다.”고 말했다. 김진수 재건련 회장은 “재건축 사업에 대한 기반시설부담금제는 결국 분양가에 전가돼 집값 상승이라는 역효과가 나타날 수 있다.”며 “주택공급 감소로 인해 또다시 집값이 오르게 될 것”이라고 주장했다. 건설업체들도 기반시설부담금제 도입이 개발사업의 위축으로 이어질 수 있다는 반응을 보였다. 건설업계 관계자는 “현재 공공택지 등 기반시설 조성에 소요되는 비용을 주택공사나 토지공사가 택지분양가격에 반영, 분양하고 있는 상황에서 별도의 개발시설부담금을 부과하는 것은 이치에 맞지 않다.”고 지적했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

주택시장이 회복국면에 들어섰다. 서울 강남권 일부 아파트 가격이 상승세를 타면서 거래량도 늘고 있다. 주택을 처분하거나 매입을 망설였던 사람들도 거래에 나서고 있다. 한때 4만∼5만건에 불과했던 전국의 월간 아파트 거래가 6만건대로 올라섰다. 주택거래때 큰 관심사는 역시 세금 문제. 올해부터는 바뀐 세제가 적용된다. 절세 전략을 알아 본다. ●다주택자는 증여·임대도 고려해봄직 거래세의 대명사인 취득·등록세는 지난해까지만 해도 5.6∼5.8%를 냈으나 올들어 개인간 거래는 3.8∼4.0%로, 법인간 거래 4.4∼4.6%로 인하됐다. 하지만 등록세율 인하로 기존 주택 거래자의 세부담이 주는 것만은 아니다. 취득·등록세는 당초 시가표준액(시세의 30∼40%)이 과세표준이었으나 올해부터 국세청 기준시가(시세의 70∼90%)로 변경됐기 때문에 과표에 따라 세금이 오히려 늘어날 수 있다. 또 올해부터는 1가구 3주택자가 주택을 매도할 때는 장기보유특별공제를 받을 수 없다. 세율도 60%를 적용받기 때문에 주택을 팔 때 세금을 줄일 수 있는 방법을 찾아야 한다. 주택을 팔 때도 단순히 세금차액을 따지기보다는 보유주택의 내재가치를 보고 매도순위를 결정해야 한다. 향후 발전가능성이 적고 시세차익을 크게 기대하기 어려운 주택을 먼저 처분하는 것이 바람직하다. 만약 발전성이 비슷하면 3주택 가운데 주거여건이 가장 좋고 현재 양도차익이 가장 크게 발생한 주택을 남겨둬야 한다. 매도할 여건이 안 되거나, 여유자금이 있는 다주택자들이라면 급하게 매물을 처분하기보다 장기적으로 증여·임대사업자 전환을 모색해도 좋을 것이다. 재산세 통합과 종합부동산세 신설로 보유세 부담도 상대적으로 늘어날 전망이다. 과거 보유세는 지방세 과세표준을 기준으로 해 실거래가와 동떨어진 세금이 부과됐지만 이제는 국세청 기준시가를 기준으로 과표가 정해져 실거래가 반영률이 상당히 높아졌다. 특히 종부세는 인건별로 부과되기 때문에 다주택소유자의 부담이 늘어날 수밖에 없다. 종부세를 아끼기 위해서는 주택과 토지는 과세 기준이 다르므로 이를 활용해야 한다. 주택은 기준시가 9억원 이상, 토지는 공시지가 6억원 이상의 소유자에게 부과되기 때문에 주택, 토지 등은 분산투자를 통해 종부세를 피하는 것이 좋다. 또 개인별의 합산 과세이기 때문에 부부간 증여와 공동 등기가 유리하다.3가구를 가진 남편이 주택이 없는 부인에게 1가구를 양도하면 합산되는 주택의 기준시가가 낮아져 종부세를 피할 수 있다. 다만, 늘어나는 종부세에 비해 증여세 부담이 큰 경우도 있는 만큼 증여 전에 계산을 해봐야 한다. 1가구 3주택 또는 그 이상의 주택소유자라면 보유세의 증가와 3주택자 이상에게 부과되는 양도세 중과세를 염두에 둬야 하기 때문에 임대사업을 고려할 필요가 있다. 최근 정부도 임대사업이 활성화될 수 있도록 배려하고 있어 이를 활용할 필요가 있다. ●종부세 부과 기준일 염두에 두고 매매해야 즉, 건물을 새로 지어 임대한 주택(건설임대주택)은 최대 45.2평(149㎡) 규모의 중형 주택이라도 5년간 2가구 이상 임대하면 종부세 과세대상에서 제외시켜준다. 그러나 5년이 되기 전에 매도하면 그만큼의 차액이 추징된다. 이 경우 1가구 3주택 양도세 중과대상에서도 빠져 이점이 많다. 매입 임대사업자도 25.7평(85㎡) 이하인 기존 주택을 5가구 이상 매입해 10년 이상 임대하면 종합부동산세 과세대상에서 제외할 방침이다. 정부의 정책에 지속적인 관심을 가질 필요가 있다. 종부세 부과 기준일은 6월1일이다. 집을 팔 때 5월31일까지 소유권 이전등기를 마치면 재산세, 종부세를 내지 않아도 된다. 종부세는 국세청에서 부과·징수하는 만큼 자진신고하는 것이 상대적으로 유리하다. 공제세액은 납부액의 3%로 그리 크지 않지만 자진신고 기간과 납부기일이 바로 연결되기 때문에 하루라도 서두르는 것이 효율적이다. 분양권 입주지정일이 과세 기준일(6월1일) 1∼2개월 전이라면 약간의 지연등기를 통해 당해 연도의 보유세를 피할 수도 있다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

부동산 거래관련 세제가 올해 대폭 바뀌었다. 주로 세금 부담이 늘어나는 만큼 주택을 사고 팔 때 세제 개편 내용을 꼼꼼히 살펴야 손해를 덜 보게 된다. 종합부동산세 신설,1가구 3주택 이상 보유자에 대한 양도소득세 중과 조치, 취득·등록세 과표 변경으로 보유·거래를 가릴 것 없이 세금 부담이 늘어났다. 분양권도 어떻게 처리하느냐에 따라 세금 차이가 많이 난다. 분양권 관련 세금은 크게 등기(취득·등록세)와 매도(양도소득세)때 지불하는 세금으로 나뉜다. 올해 초 지방세법 개정 및 지방세법 시행령이 공포돼 법인-개인간 부동산 소유권 이전등기 등록 세율이 1% 인하됐다. 취득·등록세는 5.6∼5.8%에서 4.4∼4.6%로 낮아졌다. 등록세율이 인하됐지만 분양권을 등기한다고 해서 다 좋은 것은 아니다. 강남권에는 분양권 가격이 분양가에도 못미치는 경우도 있다. 단순히 세금차액을 따지는 것도 좋지만 분양권의 가격상승 전망이 좋지 않으면 등기비용을 들이지 않고 입주전에 분양권을 파는 것도 유리하다. 다주택자라면 재산세 통합과 종합부동산세 신설(주택은 기준시가 9억원 이상)로 보유세 부담이 늘어나게 돼 잔금을 내기 전에 증여해 부부 공동명의로 바꾸는 것도 종부세를 피하는 방법이다. 배우자에게는 3억원까지 증여세를 내지 않고 증여할 수 있다. 일반 분양권은 양도세 계산때 언제나 실거래가로 계산해야 하고 세율은 보유기간에 따라 1년 미만 50%,1년 이상∼2년 미만 40%,2년 이상 9∼36%를 적용한다. 이에 따라 입주후 일정기간 거주하거나 보유하고 있다가 기준시가(투기지역 제외)로 매도하거나 비과세 받으려는 사람이 많다. 하지만 주택보유기간은 입주잔금 지급일을 기준으로 계산된다. 만약 입주한 지 얼마 되지 않아 팔게 되면 세금을 손해볼 수도 있다. 다만, 재개발·재건축조합원 입주권은 부동산으로 전환되더라도 일반 분양권과 달리 종전의 보유기간이 인정된다. 이와 함께 올해부터 1가구 3주택자가 주택을 매도할 때는 장기보유 특별공제를 받을 수 없고 세율도 60%를 적용 받는다. 따라서 다주택자는 입주전 분양권 상태로 파는 게 좋다. 분양권이 조세특례제한법의 적용을 받는지에 대해서도 살펴봐야 한다. 지난 1998년 외환위기 직후에는 주택건설 활성화를 위해 시기마다 각종 양도소득세 감면제도가 마련된 적이 있었다. 조세특례제한법 99조 3항이 그것이다. 이 조항은 특정 기간내에 신축 주택을 산 경우, 팔 때 양도소득세를 면제하는 등의 혜택이 주어진다. 따라서 자신이 보유 중인 분양권이 이런 혜택을 받을 수 있다면 분양권 상태에서 파는 것보다는 등기를 한 뒤에 가격 추이를 살펴본 뒤 파는 것이 좋은 방법이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

서울 재건축 대상 아파트값이 춤을 추고 있다. 개발이익환수제 도입이 가시화되면서 하락세를 이어가던 재건축 대상 아파트들이 다시 가격 상승으로 돌아섰다. 지난해 말부터 상대적으로 사업 속도가 빨라 임대주택 의무건립 등의 규제에서 빠져나갈 수 있을 것으로 예상되는 아파트만 강세를 보이다가 이제는 개발이익환수제 적용이 예상되는 재건축 단지까지 값이 동반 상승하는 조짐을 보이고 있는 것이다. 개발이익환수제 내용이 바뀌거나 연기될 수 있다는 기대감과 다주택자 양도세 중과를 앞두고 나온 급매물이 소진됐기 때문으로 풀이된다. ●걸음마 사업단지까지 동반상승 서울 강남에서는 사업 추진이 걸음마 단계에 있는 재건축 아파트까지 값이 들먹거리고 있다. 후분양제와 개발이익환수제가 적용돼 임대주택 의무건설 등의 규제를 받을 것이 확실시되면서 지난해 중반 이후 값이 오르지 않았던 아파트들이다. 송파구 가락동 가락 시영1,2차 아파트는 새해 들어 평형별로 3000만원 정도 올랐다.1차 13평형 시세는 연말까지만 해도 3억원을 밑돌았으나 최근에는 3억 3000만∼3억 4000만원을 호가한다. 강남구 개포 주공 아파트도 상승세로 돌아섰다.1단지 13평형은 지난해 말 3억 7000만원을 호가했으나 최근에는 4억원을 부르고 있다. 중개업자들은 개발이익환수제 도입이 연기될 것이라는 이야기가 돌면서 조합원들이 급매물을 회수하고 있다고 말했다. 강동구 고덕 주공과 강남구 도곡동 진달래1차 등도 평형별로 1000만원 안팎 올랐다. ●양도세 피하기 급매물 소진 바닥 주장을 펴는 전문가들은 급매물 소화를 가장 큰 이유로 꼽았다. 재건축시장에 도입될 악재가 모두 동원된 만큼 더 이상의 가격 하락 변수는 없을 것이라는 설명이다.RE멤버스 고종완 대표는 “강력한 재건축 규제책이 나온 직후 시장이 출렁거렸으나 악재가 시장에 모두 반영돼 지난해 말 수준까지는 떨어지지 않을 것 같다.”고 말했다. 하지만 급격한 상승을 기대하기는 어려울 것으로 전망했다. 많은 전문가들은 “재건축 아파트값 폭등을 기대하기는 어렵다. 규제가 완화돼도 “재건축 단지에 이전처럼 투기 수요가 몰리도록 정부가 방치하지는 않을 것이기 때문이다.”라고 덧붙였다. 최근의 재건축 아파트값 상승은 일시적인 현상이라는 견해가 지배적이다. 김현아 한국건설산업연구원 박사는 “개발이익환수제 실시가 확정되지 않아 급매물로 내놓을 필요가 없다는 생각에 매물을 거둬들이고 있다.”면서 “매수세가 별로 없어 가격 상승은 기대하기 어렵다.”고 말했다. 임달호 현도컨설팅 사장은 “시장 분위기가 가라앉았기 때문에 초기 사업단계에서만 값이 오르고 난 뒤 추격 매수세가 사라질 것”이라면서 “일시적인 현상인 만큼 서둘러 매수에 나서는 것은 신중해야 한다.”고 말했다. ●개발이익환수제 완화 기대 개발이익환수제 시행을 앞두고 업체들은 분양을 서두르고 있다. 올해 상반기 수도권에서만 40여곳이 분양 채비를 하고 있다. 물량이 5만 400여가구(조합원분 포함)에 이른다. 하반기에도 20개 단지,1만 9000여가구가 쏟아질 예정이다. 서울에서는 상반기에 잠실 1·2단지, 잠실시영 재건축 아파트 1만 8000여가구가 지어져 이 중 2265가구가 일반분양될 예정이다. 삼성동 영동차관, 대치동 도곡 주공2차 등 강남권 아파트 분양도 잇따를 것으로 보인다. 김광석 유니에셋팀장은 “개발이익환수제 규제를 피하기 위해 분양승인을 서두르고 있다.”고 말했다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

시행시기 논란을 빚었던 종합부동산세법과 지방세법이 지난해 말 국회를 통과했다. 이에 따라 기준시가가 9억원 이상인 고가주택 보유자는 종부세를 물어야 한다. 반면 등록세는 인하됐지만 과세 표준이 바뀌어 오히려 세금이 늘어나는 경우도 생긴다. 부동산 세금체계가 달라진 만큼 세(稅)테크 전략을 달리 세워야 한다. ●어떻게 달라졌나 보유세는 크게 늘었다. 특히 새로 도입된 종부세의 경우 주택은 기준시가가 9억원, 토지는 공시지가 6억원, 사업용 부동산은 합산해 공시지가가 40억원을 각각 넘으면 부과된다. 이와 함께 재산세는 과표가 지방세 과세표준에서 국세청 기준시가의 50%로 바뀌었다. 이 경우에도 국세청 기준시가가 시가에 훨씬 가까워 재산세 부담도 늘어날 것으로 보인다. 팔 때 내는 세금도 크게 늘었다. 특히 양도소득세는 투기지역에서는 실거래가로 부과된다.1가구 3주택자에게는 무려 60%의 세금이 중과된다. 거래세의 경우는 좀 복잡하다. 등록세는 개인과 개인간 거래는 1.8%, 법인과 개인간 거래는 1.2% 내렸다. 이렇게 되면 집을 팔 때 내는 등록세 부담은 개인대 개인은 4%로, 법인대 개인은 4.6%로 낮아진다. 문제는 과세표준이 시세의 30∼40%였던 시가표준액에서 시가의 70∼80%인 기준시가로 바뀌면서 세율 인하에도 불구하고 세금은 오히려 2배 가까이 늘어나는 경우도 있다. 실제로 김포 장기동 청송현대3단지 65평형은 621만 7245원에서 1368만원으로 746만 2755만원(2.2배) 오른다. 반면, 실거래가액으로 신고하는 주택거래신고제 실시 지역에서는 세금이 낮아진다. 서울 강남구 대치동 우성1차 31평형은 종전 4648만원에서 3154만원으로 1494만원이 낮아진다. ●모르면 더 낸다 종부세는 개인별 합산과세다. 따라서 부부간 증여와 공동등기가 유리하다. 현행 증여세는 부부간 증여는 10년간 증여한 금액이 3억원 이하이면 공제를 해주기 때문에 주택수를 줄이지 않고도 증여를 통해 보유세를 낮출 수 있다. 다주택자라면 임대업으로 전환하는 것도 괜찮다.1가구 2주택자라면 기준시가가 9억원 이하로 낮출 수 있는 방법이 여러가지가 있지만 3주택 이상자라면 양도세 중과세를 피하기 쉽지 않다. 이 경우에는 임대주택업 등록을 하는 것이 나을 수 있다. 세금이 부과되는 것을 염두에 두고 주택을 팔아야 한다. 종부세 과세 기준일이 6월1일인 만큼 그 이전에 소유권을 넘기면 된다. 이는 5월31일까지는 매도 후 소유권 이전등기를 마쳐야 한다는 것을 의미한다. 자진납세도 활용할 필요가 있다. 종부세는 국세청에서 징수하는 만큼 자진신고하면 납부액의 3%를 공제받을 수 있다. 등록세는 세율인하를 염두에 두고 지난해부터 등기를 미룬 경우가 많다. 신규 아파트의 경우 이번에 등록세 인하로 분양가의 1.2%가량 세금을 줄일 수 있기 때문이다. 개정법이 바뀌어 5일부터 시행에 들어간 만큼 등기를 서두를 필요가 있다. 만약 잔금을 일부 내지 않은 채 등기를 미루면 건설업체에 연체이자를 무는 것은 물론 자치단체에 과태료를 내야 하기 때문이다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr

부동산 시장에는 언제쯤이나 따스한 햇볕이 들까. 지난해 내내 부동산 시장을 짓눌렀던 무거운 구름이 걷히고 부동산 시장이 살아나기를 정부나 투자자 모두 바라고 있다. 하지만 바람일 뿐 올해에도 부동산 시장은 침체의 터널을 벗어나지 못할 것으로 전망된다. 오히려 비구름이 길게 드리워지면서 침체의 정도가 지난해보다 더 심각해질 것으로 보인다. 정부가 갖가지 경기 부양책을 내놓고 있지만 짧은 시간에 부동산 시장을 되살리기에는 한계가 따를 것이라는 전망이 지배적이다. 부동산 시장은 일반 경기 흐름이나 정책의 방향에 직접적인 영향을 받는다. 일반 경기 침체는 곧바로 기업 투자 감소와 긴축 경영으로 이어지고 파장은 금융권의 돈줄 죄기로 번지기 마련이다. 불똥은 곧 부동산 시장 침체로 옮겨 붙는다. 때문에 일반 경기가 침체하면 부동산 시장은 바로 고꾸라지고 원상태로 되돌리기까지는 오랜 시간이 걸린다. 그런 점에서 최근의 일반 경기 침체는 외환위기 때와 다르게 해석된다. 갑작스러운 충격으로 인한 경기침체가 아니라 오랜 기간에 걸친 내수부진, 기업 투자의욕 감퇴 등과 같은 구조적인 문제들이 겹쳐 일어난 침체로 보아야 한다. 갑작스럽게 맞은 KO펀치가 아니라 그로기상태에서 당한 타격이라서 회복에 어려움이 따를 것으로 보인다. 부동산 시장도 투기억제정책, 수요 감소와 공급 증가, 세제 강화 등이 겹쳐 하루아침에 회복되기를 기대하는 것은 무리다. ■ 주택 주택경기는 특히 일반 경기와 정책변화에 바람을 많이 탄다. 그런 면에서 새해 주택시장은 지난해에 이어 깊은 불황이 점쳐진다. 지난해 워낙 깊은 나락으로 떨어져 쉽게 회복할 수 있는 기력을 잃은 데다 경기가 전반적으로 살아날 조짐을 보이지 않고 있기 때문이다. 여기에 정부의 옥죄기 주택정책 기조도 좀처럼 풀리지 않고 있다. 아파트값은 새해에도 하락세를 면치 못할 것이 확실시된다. 하락 기울기는 지난해와 마찬가지로 수도권 외곽과 서울 변두리에서 뚜렷하게 나타날 것으로 예상된다. 김용순 주택공사 주택도시연구원 수석연구원은 새해 집값·전셋값의 동반하락을 점쳤다. 김 박사는 집값은 연간 3% 정도 빠질 것으로 내다봤다. 공급과잉과 투기억제책에 따른 매수심리 위축을 원인으로 꼽았다. 크게 증가한 신규 아파트 입주물량이 급격한 수요감소를 가져왔다고 보는 견해다. 올해 신규 입주 주택은 지난해 입주 물량(44만 8000가구)보다 많은 52만가구 정도로 예상된다. 무주택자가 줄어들어 수요는 그만큼 줄어든다는 얘기다. 특히 수도권 아파트 입주 물량이 크게 증가한다. 지난해 15만 5000가구 수준이던 신규 아파트 물량이 새해에는 19만 5000가구로 4만 가구가 늘어난다. 공급 과잉은 투기억제 대책과 맞물려 가격 하락을 압박하는 가장 큰 요인이다. 전셋값은 하락폭이 더 커 연간 4∼5% 떨어질 것으로 보았다. 신규 아파트 입주 증가에 따른 공급과잉과 역전세난 확산이 예상되기 때문이다. 한국건설산업전략연구소도 올해 집값이 평균 3∼4% 하락할 것으로 예상했으며 한국건설산업연구원은 매매가는 3.5%, 전셋값은 5.0% 각각 하락할 것으로 전망했다. 정책의 변화도 집값 하락을 더욱 부채질한다. 재건축개발이익환수제 실시 방침이 나오면서부터 서울 강남 재건축 아파트값이 곤두박질친 것만 보아도 집값이 정책의 흐름에 얼마나 민감한 지 알 수 있다. 종합부동산세 도입, 주택가격 공시제, 과표 현실화 등도 아파트값 하락을 압박하는 수단이다. 다주택·고급주택 보유 자체만으로 무거운 재산세를 물리는 종부세는 수요를 크게 위축시키고 있다. 실거래 기반의 과표현실화 역시 아파트 거래를 오므라들게 하고 있다. 아파트를 사고팔 때 내는 거래세가 지금보다 3∼4배 올라가기 때문에 거래 자체가 끊긴다. 주택가격공시제 역시 집값을 실거래가에 맞춰 매기는 제도로 세금 줄이기가 원천적으로 봉쇄되는 만큼 거래 욕구를 크게 감소시킬 것으로 전망할 수 있다. 청약시장도 불황을 모면하기 어려울 것으로 점쳐진다. 지방 아파트 시장 미분양은 그만두고라도 분양성이 좋다는 수도권까지 빈집이 늘고 있다. 수도권은 새해에 입주물량이 가장 많기 때문에 시장 침체가 더욱 깊어질 수 있다. 다만 판교신도시는 사상 최고의 청약경쟁률이 예상된다. 투기과열지구 해제, 분양권 전매금지 완화 정책의 변화가 따르는 지역도 청약시장이 다소 움직일 수 있다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr ■ 토지 집값 하락 예상과 달리 토지 시장은 약보합세를 띨 것으로 보인다. 거래가 증가하고 가격이 급등하는 호황은 기대할 수 없지만 주택보다는 거래 규제 강도가 느슨하기 때문에 투자자들이 토지 시장으로 눈을 돌릴 수 있기 때문이다. 대형 국책사업 착공, 택지지구 개발지구 주변은 소폭이나마 오를 가능성도 크다. 한국건설산업연구원은 새해 땅값을 지난해(3.0%)보다 둔화된 1∼2% 상승할 것으로 예측했다. 한국토지공사는 평균 0.6% 오를 것으로 예상했다. 한국건설경제협의회는 전반적으로 땅값 상승률은 둔화되나 신도시 건설지역 및 지역균형발전계획에 따른 개발예정지역을 중심으로 가격 상승세가 이어지면서 연간 3% 정도의 상승률을 점쳤다. 거래가 활발하지 않을 것이라는 주장은 전반적인 경기 침체로 투자의 불확실성이 커지면서 기업의 투자의욕이 감소하고, 충청권을 중심으로 불었던 사재기 바람이 진정되고 있는 것을 근거로 한다. 각종 지역개발 호재가 이미 반영돼 거래가 활발히 이뤄졌고 가격도 오를 만큼 올라 추가 상승 여력이 소진된 것도 더이상 가격 상승 전망을 어둡게 하고 있다. 하지만 국지적인 상승이 예상되는 곳도 있다. 충청권도 신행정수도 건설 후속대책이 최종 확정되면 주변 토지 시장이 다시 꿈틀거릴 것으로 보인다. 정부가 당초 후보지로 예정했던 연기·공주지역 토지를 사들이겠다는 방침을 세웠고 이르면 2월말 행정수도의 윤곽을 발표할 예정이다. 기업도시 주변, 공공기관 이전 예정 지역은 땅값 상승과 거래 증가가 따를 수밖에 없다. 대규모 택지개발지역 주변 땅값도 상승 곡선을 그릴 것으로 전망된다. 종합부동산세 과세대상에 농지, 임야 등이 빠지면서 유동 자금이 주택에서 토지로 이동할 가능성도 커졌다. 농지법 개정으로 도시민의 농지 소유 제한 완화도 땅 투자를 끌어들이는 요인으로 작용할 것이 분명하다. 그러나 전반적인 부동산 경기 침체로 급등이나 거래 활성화는 기대할 수 없다는 것이 전문가들의 견해다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr ■ 오피스 상가·오피스 시장도 침체를 벗어나기 어려울 것으로 전망된다. 상가 부진을 예상하는 근거는 뭐니뭐니 해도 내수부진에서 찾을 수 있다. 소비자들이 지갑을 열지 않음에 따라 문을 닫는 업소가 늘고 있는 추세다. 소형 상가뿐 아니라 대형 상가도 입점이 안 된 경우가 수두룩하다. 권리금은 그만두고 보증금이라도 돌려받기 위해 안간힘을 쓰고 있다. 건축물의 분양에 관한 법률 개정으로 오는 4월부터 선시공 후분양제도가 도입되면서 분양규제도 따른다. 이에 따라 공급량은 줄어들 것으로 보인다. 상가114 유영상 소장은 “법 개정에 따라 상가도 토지매입과 건축허가를 마친 뒤 공개분양을 실시해야 하므로 안전한 투자여건이 조성되겠지만 공급 비용을 증가시켜 분양가 상승 요인으로 작용할 수 있다.”고 말했다. 오피스 시장도 밝지 않다. 경기침체로 신규 창업이나 사업 확대를 꺼리는 바람에 사무실 수요가 줄어들고 있다. 비용을 줄이기 위해 사무실 면적을 줄여 이사하는 경우도 흔하다. 빈 사무실 증가와 임대료 하락으로 이어질 수밖에 없는 환경이다. 오피스 정보를 제공하는 샘스에 따르면 서울 중심권과 강남권 등 대형 빌딩이 밀집한 곳에서 공실률이 증가하고 임대료도 떨어지고 있다. 서울 도심이나 강남권역도 공실률이 5%대를 넘어설 것으로 전망된다. 흔히 연초에는 건물주들이 임대료를 올렸으나 파이낸스센터, 흥국생명 빌딩 등 대형 빌딩에도 빈 사무실이 늘어나고 있어 새해 임대료 상승은 크게 둔화될 것으로 보인다. 강남 외곽 빌딩들은 전세를 보증부 월세로 돌리면서 임대료를 깎아주고 있는 추세다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

서울 도심권의 아파트는 일부 급매물을 빼고는 거래가 끊겼다. 가격 내림폭은 줄었지만 사자와 팔자 모두 눈치만 보고 있다. 다주택 보유자들은 팔아야 할 시기를 놓쳐 계속 보유해야 할지를 재고 있다. 연말 비수기라서 전셋집을 찾는 발걸음도 끊겼고 전셋값도 하향 조정중이다. 종로·서대문구는 매매가가 전달과 비슷하다. 종로구 전세가는 0.2%정도 떨어졌다. 중구는 매매가 0.01%, 전세가는 변동이 없다. 용산구는 매매가격이 0.30%, 전셋값은 0.87%떨어졌다. 동부 이촌동의 오래된 아파트는 리모델링사업 추진이 관심을 끈다. 성동구 매매가는 0.14%, 전세가는 0.07% 빠졌다. 행당동 한진타운 26평형 전셋값은 200만∼300만원 정도 하락했다. 은평구도 매매가, 전세가 모두 변동이 없다. 광진구 매매가는 0.02% 떨어지고 전세가는 0.10% 내렸다. 워커힐아파트 50평형대가 5000만원 이상 값이 빠졌다. 마포구 매매가는 0.45%, 전세가는 0.81% 떨어졌다. 서대문구 가좌동과 홍은동 일대 뉴타운개발을 눈여겨볼 만하다. 김광성 한국감정원 정보조사팀장 ●조사일자 2004년 12월17일

부동산 정책이 급변하고 있다. 새로운 제도도 많고 처음 들어보는 정책도 수두룩하다. 오락가락하는 정책도 더러 있다. 이미 실시하고 있는 제도를 후진하려는 움직임도 감지된다. 부동산을 갖고 있는 사람이나 투자자 모두 어느 장단에 맞춰야 할지 갈피를 잡지 못하고 혼란에 빠졌다. 정책의 흐름을 정확히 읽는 지혜가 필요하다. ●다주택 보유는 돈 먹는 하마? 집을 여러 채 갖고 있는 자체가 부담이 된다. 종합부동산세나 1가구 3주택 양도세 중과 실시, 실거래가 기준의 거래세 부과 등이 예정돼 있다. 여기에 내년부터 재산세를 내는 과표가 점차 현실화된다. 실거래가의 30∼40%에 불과하던 과표가 국세청이 고시하는 기준시가 수준으로 올라간다. 시세의 80%선이다. 재산세, 거래세가 대폭 올라간다는 얘기다. 관련 세율을 일부 조정한다고 하지만 과표가 상대적으로 낮게 잡혔던 서울·수도권 아파트는 세금이 올라갈 수밖에 없다. 아파트를 보유·이용하는 대가로 내는 세금이 올라가더라도 집값이 껑충껑충 뛰면 양도차익을 기대할 수 있다. 하지만 대부분의 부동산 전문가들은 과거와 같은 큰 폭의 집값 상승을 기대할 수 없다고 한다. 아파트를 여러 채 보유하는 것 자체가 ‘돈 먹는 하마’꼴이 나지 않을까 걱정된다. 그렇다면 다주택(1가구 3주택 이상) 보유자는 어떻게 대처해야 할까. 우선 서울·수도권, 광역시의 다주택 보유자라면 연내 처분하는 것이 낫다. 아파트 3채를 갖고 있는 사람이 한 채를 팔았을 때 내는 양도세가 양도 차익의 36%(2년 이상 보유)에서 60%로 올라간다. 예컨대 다주택자인 A씨가 2002년 4월 3억 5000만원에 매입한 강남구 도곡동의 34평 짜리 아파트를 5억 5000만원에 팔았을 경우 양도차액은 2억원. 올해 말까지 처분하면 36%의 세율(8000만원 초과)을 적용,7200만원에서 누진공제액 1170만원을 뺀 6030만원만 양도세로 내면 된다. 하지만 내년에 팔면 1억 2000만원(세율 60%·누진공제 혜택 없음)을 양도세로 납부해야 한다.6000만원 가까이 양도세를 더 내야 한다. 종합부동산세 도입도 구체화되고 있다. 본인 명의로 전국에 소유하고 있는 주택의 가격(기준시가 기준) 합계가 9억원을 넘으면 초과분에 대해 1∼3%를 내야 한다.6억원 이상 나대지 보유자는 1∼4%,40억원 이상의 사업용 토지 보유자는 0.6∼1.6%를 각각 종부세로 부과한다. ●주택은 지고 땅이 뜬다? 종부세는 소유 가구수나 가구별 합산 보유 과세가 아니기 때문에 한 사람이 많은 부동산을 소유하는 것보다 분산 소유하는 것이 유리하다. 부부간 재산을 나누어 소유하거나 공동명의 또는 증여 등을 통한 절세를 생각해볼 수 있다. 주택 거래와 관련한 직접적인 규제는 내년에도 계속된다. 주택거래신고제를 일부 풀자는 주장도 있으나 ‘10·29대책’의 근간을 흔들기 어려워 신고지역을 해제하기는 쉽지 않을 전망이다. 그렇다면 신고지역에서는 주택을 사고팔 때 실거래 가격을 기준으로 세금을 내야 하고 거래는 더욱 줄어들 수밖에 없다. 주택 시장 침체가 오래갈 것이라는 전망을 가능케 한다. 일반적인 주택거래보다는 새로운 투자 상품을 찾거나 경매 등을 통해 싼값에 부동산을 구입하는 길을 찾아볼 수 있다. 대안으로 땅 투자를 들 수 있다. 문제는 어디에 투자하느냐다. 대규모 개발 예정지 주변의 땅이라면 결코 후회하지 않는다. 성남·고양·남양주 택지개발 주변, 미군 기지가 들어서는 평택·오산 등이 눈에 들어오는 투자 유망지역이다. 지방이라도 토지거래허가구역이 아닌 곳은 서울 사람도 땅을 살 수 있다. 수도권 정부투자기관이 내려가는 지역, 기업도시 건설이 거론되는 곳에 관심을 가져볼 만하다. 공공기관 이전은 내년 초 확정되고, 기업도시는 연내 시범지역을 선정할 예정이다. 무주택자인 실수요자라면 싼값에 나오는 부동산을 사는 것도 괜찮다. 경매로 나온 아파트는 시세의 80% 수준이다. 급매물도 많다. 구입 조건을 수요자 편에서 유리하게 이끌 수 있기 때문이다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

1가구 3주택 양도세 중과시기를 둘러싸고 한달간 지속됐던 이헌재 경제부총리와 이정우 청와대 정책기획위원장의 신경전이 외형적으로는 이 위원장의 완승으로 마무리됐다. 어제 열린 관계장관회의에서 이 위원장의 주장대로 내년 1월부터 다주택 보유자에 대한 양도세 중과를 시행키로 결론을 내린 것이다. 이 부총리가 시행 연기의 사유로 들었던 부동산 거래 침체 등 시장 상황보다 이 위원장의 ‘개혁 후퇴 우려’에 우선적인 비중을 둔 것으로 관측된다. 이 때문에 시장에서는 이 부총리의 시장친화적인 정책이 이 위원장의 개혁 기치에 굴복했다며 이 부총리의 리더십 손상문제를 거론하고 있다고 한다. 또 지난 7월 열린우리당내 ‘386세대’에 대한 공박에 이어 시장을 업고 띄운 이 부총리의 두번째 승부수가 실패한 것이 아니냐며 연말 개각설과 연계한 해석도 나오고 있다. 그런가 하면 이 부총리의 양도세 중과연기 관철 실패를 부동산경기 연착륙 기대 무산으로 연결짓는 시각도 있다. 이 사안의 경우 문제 제기방식 등에 하자가 없는 것은 아니지만 개혁주의자가 시장주의자를 눌렀다는 식으로 볼 성질은 아니다. 부동산정책은 애초부터 청와대가 주도한 만큼 관계장관회의에서 ‘일단 시행 후 보완’으로 결론내린 부분에 오히려 주목할 필요가 있을 것 같다. 이 부총리의 리더십도 지키면서 정책의 일관성도 유지하는 절충점이라는 뜻이다. 때문에 시장이 이 문제를 들어 이 부총리의 ‘신뢰상실’을 거론할 계제는 아니다. 그러나 노무현 대통령이 해외순방을 마치고 돌아올 때까지 수차례 당·정·청 협의를 가졌음에도 결론을 노 대통령에게 미룬 것은 문제가 아닐 수 없다. 청와대는 앞으로 경제정책에 대해 훈수만 둘 것이 아니라 책임도 함께 지는 모습을 보여야 할 것이다.

청와대와 정부, 여당간 정책갈등으로까지 비쳐졌던 1가구 3주택자에 대한 양도소득세 중과세 연기 논란이 한달여 만인 13일 마침표를 찍었다. 그러나 짧지 않은 기간 동안 이어진 정책 당국자들의 힘겨루기 양상은 시장혼란은 물론 참여정부 정책 수뇌부의 ‘인식의 골’을 그대로 노출시켰다는 점에서 짚고 넘어가야 할 대목이 많다. 이미 지난해 10월29일 부동산대책 발표 때 공표됐던 1가구 3주택 중과세가 연기 논란에 휩싸인 것은 지난달 12일 이헌재 부총리 겸 재정경제부 장관이 “연기 검토”를 밝히면서부터. 당시 재경부 관계자는 “부동산경기가 얼어붙은 이상 어떤 식으로든 시장에 활로를 터주어야 하지 않겠느냐.”고 설명했다. 여당인 열린우리당도 부동산경기 진작 등을 들어 재경부와 비슷한 입장에 섰다. 그러나 이정우 대통령자문 정책기획위원장을 중심으로 한 청와대측은 여러 차례에 걸쳐 이에 대한 반대입장을 나타냈다. 양도세 중과세가 10·29 부동산 대책의 핵심인 데다 정부정책이 바뀌면 국민들의 신뢰가 떨어질 것이란 게 이유였다. 결국 청와대의 뜻대로 결론이 났지만, 지난 1개월 동안 많은 다주택 보유자들은 어느 장단에 맞춰야 할지 갈팡질팡해야 했다. 매물을 시장에 내놨다가 연기 검토가 알려지자 매물을 거둬들였다가 청와대에서 반대한다고 하자 다시 부동산컨설팅사에 문의하기도 했다. 지금은 양도세 중과 시행일(내년 1월1일)이 불과 보름여밖에 남지 않아 시간에도 쫓기게 됐다. 특히 주목받았던 것은 개혁(부동산투기 억제)과 성장(부동산경기 활성화)이라는 패러다임간 대리전 성격이 강하게 나타났기 때문이다. 이런 측면에서 당장의 경제현실보다는 기본원칙을 앞으로 더 중시하겠다는 청와대의 메시지가 강하게 시장에 전달됐다는 분석도 나온다.13일 정부발표에 투기지역 등에 대한 규제완화 등 시장 유화책이 담기기는 했지만 원칙과 개혁에 무게가 더 실린 느낌이 강하다. 서강대 김광두 교수는 “정책에서 중요한 것은 신뢰성과 일관성이며 이것이 없으면 국민과 시장에 대한 시그널 효과가 사라지게 된다.”면서 “정책을 상황에 따라 바꾸는 것은 작은 것을 얻으려다 큰 것을 잃어버리는 결과를 낳을 수 있다.”고 말했다. 한편 부동산 시장에서는 1가구 3주택 중과세로 변두리 지역에서 다주택자들의 급매물이 늘어나 집값이 더 떨어질 것이라는 전망이 우세했다. 김원석 한덕공인중개사 사장은 “거래를 묶어놓은 상태에서는 백약이 무효”라면서 “매물이 쏟아져 값이 더 떨어지고 거래가 활성화될 것이라는 정부의 예측은 탁상공론에 불과하다.”고 말했다. 류찬희 김태균기자 chani@seoul.co.kr

내년부터 종합부동산세 도입과 부동산거래세 인하 등의 세제 개편으로 부동산 세금 부과기준이 크게 바뀐다. 등기 시점에 따라 부동산거래 관련 세금이 거래 가액의 1% 이상 차이가 난다. 또 부동산 소유한도액에 따라 종부세 차이도 크다. 세금을 줄일 수 있는 부동산 ‘세(稅)테크’ 요령을 알아본다. ●거래 관련세 1.2%P 줄어 새 아파트 등기도 일반 아파트 거래 때와 마찬가지로 취득·등록세를 낸다. 과표는 중고 주택 거래와 달리 분양가를 기준으로 한다. 따라서 새 아파트 등기는 거래세율 인하가 결정된 다음에 하는 것이 유리하다. 세금 납부일은 잔금을 치른 날로부터 등록세는 60일 이내, 취득세는 30일 이내에 납부하면 과태료를 물지 않는다. 연말 입주예정 아파트는 당장 은행 융자 등이 필요하지 않으면 등기를 내년으로 미루어도 된다. 현행 아파트 거래 관련 세금은 취득·등록세에 도시계획세 등이 붙어 5.8% 수준이다. 하지만 내년에는 4.6% 수준으로 인하된다. 분양가 4억원인 아파트를 연내 등기하면 2320만원이지만 내년에 등기하면 1840만원만 내면 된다. 한달 새 480만원을 아낄 수 있다. 경매나 공매로 취득한 부동산도 올해와 내년 동일하게 낙찰가를 기준으로 하기 때문에 내년에 등기하면 세금을 줄일 수 있다. 주택거래신고지역에서도 중도금은 올해 치르더라도 잔금은 내년으로 미루는 것이 유리하다. 실거래가 기준으로 부과되는 경우도 마찬가지로 인하된 세율을 적용하기 때문이다. ●세금부과기준 내년에 크게 올라 실거래가 기준으로 내지 않는 주택거래신고지역 밖에서 중고 주택을 샀을 때는 해가 가기 전에 등기를 마치는 것이 낫다. 거래세율은 5.8%에서 4.0%로 인하되지만 세금 부과기준이 크게 오르기 때문이다. 현재는 지방자치단체가 정하는 과표를 기준으로 하지만 내년부터는 기준시가로 바뀐다. 시가 기준으로 30∼40% 수준에서 70∼90% 수준으로 오르기 때문이다. 특히 과표가 낮았던 단독주택 등은 과표가 현실화될 경우 세금이 큰 폭으로 올라 가능한 한 서둘러 등기를 마쳐야 세금을 절약할 수 있다. 예를 들어 양천구 목동 35평형 아파트(실거래가 7억원)의 경우 올해 과표는 3억 2800만원에 지나지 않아 5.8%의 세율을 적용해도 세금은 1900만원 정도 내면 된다. 하지만 기준시가(5억 2700만원)를 기준으로 4.6%의 세율을 적용하면 세금이 2400여만원으로 늘어난다. 하반기부터 실거래가 기준으로 부과하면 무려 3220만원으로 대폭 뛴다. ●다주택 보유자 연내 매각 종부세를 피하기 위해서는 덩치 큰 부동산을 팔거나 소유권을 분산시키는 것이 유리하다. 개인별 기준으로 부과하기 때문에 부부간 재산을 분할 소유하거나 자녀에게 증여하는 것도 한 방법이다. 아예 등기를 6월 이후로 미뤄 올해 분 재산세를 내지 않는 길도 있다. 보유세 과세시점이 매년 6월1일이기 때문에 그 이후에 등기하면 당해 연도 보유세는 면제된다. 기준시가 6억 이상의 나대지는 건물을 올리면 종부세 과세 대상에서 빠진다. 류찬희기자 chani@seoul.co.kr

1가구 3주택 이상 소유자에 대한 양도세 중과세 방침을 놓고 당·정·청간의 갈등이 점입가경이다. 지난 6일 국회에서 이헌재 부총리 겸 재정경제부 장관과 홍재형 열린우리당 정책위 의장, 김영주 청와대 정책기획수석 등이 참석, 당·정·청 고위협의회를 열었지만 양도세 중과 시행시기 조율에는 실패했다. 연말이 코앞인데도 내년 1월 제도 시행여부를 놓고 벌이는 양측의 갈등은 아직도 결론에 이르지 못하고 있다. 양도세 중과를 담은 소득세법 개정안은 아예 제출도 못했다. 당·정·청 갈등은 평소에도 종종 있어 왔다. 그러나 이내 정부나 당이 먼저 꼬리를 내리는 게 지금까지의 관행이다시피 했다. 지난달 12일 이 부총리의 양도세 중과 시행시기 1년 연장 발언으로 시작된 ‘양도세 갈등’이 한달여를 끌고 있다. 한쪽이 연기를 주장하면 다른 한쪽은 제때 시행을 강조하는 등 ‘핑퐁식 주고받기’는 계속되고 있다. 일각에서는 이같은 당·정·청간 갈등으로 인한 역기능 우려도 제기한다. 실제로 다주택자들 가운데 일부는 집을 팔 시기를 잡지 못해 낭패를 본 경우도 없지 않은 것으로 알려지고 있다. 역사나 정책 시행에 가정 만큼 무의미한 것은 없다고들 말한다. 그러나 만약 부동산 정책을 둘러싼 당·정·청간 격론이 1년 전에 이처럼 치열히 전개됐더라면 어떠했을까. 1가구 3주택자 중과세 방침은 지난해 정부가 내놓은 ‘10·29 종합부동산 대책’에 포함돼 있던 것이다. 대책에는 주택거래신고제 도입, 투기과열지구 6대 광역시 확대 등 10여개항이 포함돼 있었다. 업계에서는 더 이상의 집값 대책은 있을 수 없을 것이라는 얘기가 나올 정도였다. 실제로 최근 2년간 정부가 취한 크고 작은 부동산 대책은 66차례에 걸쳐 200여개에 달한다는 통계도 있다. 연간 집값이 20% 이상 오르는 폭등기였다는 점을 감안해도 과도했다는 게 부동산 전문가들의 시각이었다. 하지만 당시에는 지금처럼 정책을 둘러싼 이견이 거의 노출되지 않았다. 집값 안정이라는 대명제에 휩쓸려 불과 1년 후에 나타날 현상들에 대한 논의는 발붙일 수가 없었다. 그러나 1년이 지난 지금 정부와 업계가 처한 현실은 어떤가. 한쪽에서는 종합부동산세나 주택거래신고제 등 10·29때의 대책을 강행하고, 다른 한쪽에서는 대도시 분양권 전매 허용 방안을 추진하는 모순을 보이고 있다. 시장은 또 어떤가. 올 들어 11월말 현재 부도 건설업체 수는 모두 155개로 지난해 대비 25% 증가했다. 전국적으로 입주를 시작한 지 3개월된 아파트 입주율은 56%에 불과하다. 경기도 고양시는 고작 36%이다. 주택 전문 몇몇 업체는 금융권의 대출대상에서 제외된 지 오래이고 부도에 대비해 자산을 빼돌린다는 소문도 나돈다. 만약 1년 전에 부동산 정책을 두고 당·정·청이 지금처럼 격론을 벌여 그 결과 정책조율이 이뤄지고, 유연한 정책적 대응을 했더라도 오늘과 같은 현상이 빚어졌을까. 나아가 당·정·청간의 갈등을 보면서 안까타움이 더하는 것은 아직도 정책적 조율보다는 주무 부처의 입장이 제대로 반영되지 않고 있는 것 아닌가 하는 의구심이 들기 때문이다. 고위 당·정·청 정책협의회에서 “이 부총리가 연기안도 가져오지 않고 쓴웃음만 짓다가 나왔다.”는 얘기가 들린다. 이병완 청와대 홍보수석은 양도세 문제와 관련,“경제부총리가 최종 입장을 정리할 것”이라면서도 “국회에서 반대 의견이 나오니까 검토하겠다고 한 것이지, 연기하겠다는 입장을 밝힌 것은 아니다.”라고 밝혔다. 이번에도 이헌재 부총리가 지는 것인가. 김성곤 산업부 차장 sunggone@seoul.co.kr

오락가락하는 부동산 정책이 시장을 혼란에 빠뜨리고 있다는 지적이 제기되고 있다. 일부 대책은 정부와 여당, 청와대가 딴 목소리를 내거나 관련 법률이 정기국회에 상정이 안돼 정책 불신까지 심어주고 있다. 30일 관련부처 및 업계에 따르면 정부의 각종 부동산대책 가운데 당·정·청이 혼선을 빚거나 지연되고 있는 것은 1가구 3주택자에 대한 양도소득세 중과세 방침 등 5∼6개에 이른다. ●오락가락한 1가구 3주택 중과세 1가구 3주택자에 대한 양도세 중과방안 혼란은 이헌재 재정경제부 장관이 지난 12일 “시행시기를 1년 연기하는 방안을 검토하겠다.”고 밝히면서 시작됐다. 그러나 23일 이정우 청와대 정책기획위원장은 “당초 안대로 내년부터 시행한다.”고 못박아 재경부의 행보에 제동을 걸었다. 반면, 김종률 의원 등 열린우리당 소속 의원 20여명은 1가구 3주택자에 대한 양도세 중과세 부과시기를 못박지 않고 시행령에 위임, 정부가 시기를 정할 수 있도록 소득세법 개정안을 마련했다. 이에 대해 이정우 위원장은 29일 “양도세 중과방안의 1년 연기는 전혀 검토된 바 없다.”고 재차 확인했다. 청와대의 강경 입장을 확인한 김종률 의원 등은 “1가구 3주택자 양도세 중과방안이 당·정·청간 불협화음으로 비쳐져 정리될 때까지 기다렸다가 법안 제출여부를 결정할 계획”이라고 유보적인 입장을 보이고 있다. 법안 손질이 수반되는 각종 부동산대책도 시행 시기가 지연되거나 변질될 우려가 큰 것으로 지적됐다. 개발이익환수제도 관련법령(도시 및 주거환경 정비에 관한 법률 개정안)이 이번 정기국회에 제출되지 않아 내년 4월 시행이 불투명해진 상태다. 부동산 거래시 실거래가 통지를 의무화하는 부동산중개업법 개정안이나 종합부동산세 도입을 위한 ‘종합부동산세법(가칭)’도 정기국회에 상정되지 않아 시행 지연이 불가피하다. ●시장 혼란 가중 1가구 3주택 양도세 중과 혼선은 10만여명으로 추산되는 다주택자들을 우왕좌왕하게 만들었다. 올해 집을 파느냐 내년에 파느냐에 따라 양도세 부담이 달라진다. 중과 방침 1년 유예를 기대하던 다주택자는 당초 예정대로 내년부터 시행된다는 소문에 부랴부랴 집을 내놓는 등 법썩을 떨고 있다. ●부동산중개업법 개정도 변수 부동산중개업법 개정 지연도 정부의 정책에 차질을 빚을 것으로 예상된다. 정부는 부동산중개업법 개정에 따라 내년 7월부터 실거래가 거래관행이 굳어진다는 가정하에 거래세율 인하방침을 밝혔지만 중개업법 개정안이 제출되지 않음에 따라 당분간 기준시가를 과표로 책정해야 할 것으로 보인다. 개발이익환수제 지연설로 서울 강남권재건축 아파트값도 오름세를 보이고 있다. 연세대 도시공학과 김갑성교수는 “정부는 정책은 준비를 했지만 시장이 준비가 안돼 기관간 이견이 노출된다.”면서 “원칙과 고집스런 자세도 필요하겠지만 정책시행에 있어서는 유연성이 필요하다.”고 말했다. 김성곤기자 sunggone@seoul.co.kr