납입 횟수도 12→24회 채워야 무주택자 1순위 가능성 높아져 앞으로 서울에서 청약 1순위가 되려면 청약통장을 2년 이상 보유해야 하는 등 자격요건이 까다로워진다. 가점제 적용 대상이 확대돼 무주택자의 1순위 당첨 가능성은 높아지는 대신 가점제로 당첨된 사람은 2년 동안 재당첨이 제한된다. 전셋값과 집값의 차액(갭)을 이용한 갭투자는 세금 부담 등이 커져 위축될 것으로 보인다. 새 규정은 새달 중순부터 시행된다. →1순위 청약 요건이 강화된다는데. -서울과 세종 등 투기과열지구와 청약조정대상지역에서 1순위 자격을 얻으려면 청약통장 가입 후 2년이 지나야 한다. 기존에는 수도권 1년, 지방은 6개월만 지나면 됐다. 국민주택을 청약하려면 통장 납입 횟수가 24회 이상이어야 한다. →무주택자들의 1순위 가능성이 더 커진 건가. -그렇다. 민영주택을 공급할 때 무주택 기간, 부양자 수 등을 점수화해 높은 순으로 입주자를 정한 뒤 남은 물량을 추첨제로 돌리는 가점제를 운용해 왔는데 이 가점제 비율이 확대된다. 청약조정지역의 경우 전용면적 85㎡ 이하는 40%에서 75%로, 85㎡ 초과는 0%에서 30%로 각각 올라간다. 투기과열지구의 85㎡ 이하는 75%에서 100%로 상향된다. →가점제 당첨자의 2년간 재당첨 제한은 왜 도입했나. -지금은 투기과열지구나 청약조정지역이 아닌 지역은 재당첨 제한이 없어 가점이 높은 일부 무주택자가 ‘분양권 쇼핑’을 하는 문제가 있다. 지방을 돌며 인기 민영주택을 6개월마다 청약하고 분양권을 전매하는 것이다. 앞으로는 2년간 재당첨 기회를 원천 봉쇄함으로써 실수요자에게 혜택이 돌아가도록 했다. →지방 민간택지 주택과 오피스텔도 분양권 전매 제한 기간이 강화된다는데. -지방에 시세차익을 노리는 투기 수요가 많아 오는 11월부터 지방광역시 민간택지 전매 제한 기간 6개월 규정을 새로 만들었다. 청약조정지역인 부산 해운대·연제·수영 등 7개 구는 수도권과 같이 1년 6개월간 전매가 제한된다. →다주택자의 갭투자도 규제하나. -청약조정지역 내 양도소득세를 2주택자는 기본세율의 10% 포인트, 3주택자 이상은 20% 포인트 더 물린다. 이렇게 되면 세금 부담이 커져 차액 투자가 어려워진다. 세종 강주리 기자 jurik@seoul.co.kr

‘8·2 부동산 대책’에 대해 부동산 전문가들은 한마디로 ‘초강력 규제 종합선물세트’라고 평가했다. 주택 수요 급감과 가격하락이 불가피할 것으로 내다봤다. 고준석 신한은행 부동산 투자자문 센터장은 어느 때보다 효과가 클 것이라고 진단했다. 재건축 아파트 거래 금지나 주택 구입 자금 규제는 거래 자체를 감소시키고 매물 증가를 가져와 집값 하락으로 이어질 것으로 확신했다. 다주택자 양도세 중과세 등과 같은 조치도 주택 구매 욕구를 크게 떨어뜨릴 것으로 보았다. 다만 부산 지역이 투기과열지역에서 빠져 풍선효과 부작용을 우려했다. 서울 강남을 대체할 수 있는 주택 공급정책이 나와야 하는데 그렇지 못한 것은 아쉽다는 평가를 했다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “생각보다 강도가 높고 전방위적인 규제”라고 진단했다. 박 위원은 “참여정부 때 나왔던 ‘8·31 대책’ 이후 12년 만에 가장 강력한 대책”이라면서 “투기과열지구 지정 및 주택 거래 신고제는 물론이고 다주택자 양도세 중과, 단기 전매 차익 차단, 미주택자 거주 조건 확대 등의 정책 역시 효과가 클 것”으로 전망했다. 부동산 투자를 보는 시각도 바뀔 것으로 전망했다. 트렌드가 막연한 투자보다 거주 가치를 중시하고, 분산 투자보다 압축 투자로 바뀔 것으로 예상했다. 고종완 한국자산관리연구원 원장도 서울 11개 구는 투기과열지구에 투기지역까지 중복으로 지정돼 규제 강도가 훨씬 세졌다고 평가했다. 앞으로 세제 개편과 금융정책이 규제 위주로 강화되면 시장 위축은 불가피할 것으로 전망했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 하반기 금리 인상, 수도권 입주물량 급증, 재건축 초과이익환수제 시행 등으로 주택시장이 좋지 않은 시기인데 너무 강력한 대책을 내놨다고 지적했다. 그는 “주택 임대시장의 80∼90%를 민간이 공급하는데 다주택자를 투기꾼으로 보는 시각을 버려야 한다”면서 “다주택자를 잡으면 민간투자를 위축시켜 전세난이 심화될 수도 있다”고 우려했다. 이은주 기자 erin@seoul.co.kr

내년 4월부터 ‘다주택 중과세’… 장기보유특별공제 적용 안 돼 2주택 이상 LTV·DTI 30%로… 주택거래신고제 2년 만에 부활 ‘8·2 부동산 대책’의 핵심은 집값 급등 지역에 몰리는 투기 수요의 진입로와 퇴로를 모두 막는 것이다. 조정대상지역이던 서울 전 지역과 과천·세종시를 투기과열지구로 지정하고, 서울 강남4구를 포함한 11개 자치구와 세종시는 아예 투기지역으로 묶어 ‘부동산 규제 3종 폭탄’을 투하했다. 투기세력이나 다주택자는 이들 지역에서 주택을 돈을 빌려 살 수 없고, 팔아도 차익을 챙길 수 없게 됐다. 가수요에 의한 집값 상승을 막겠다는 뜻으로 풀이된다.우선 정부는 지난해 ‘11·3 대책’ 당시 조정대상지역으로 지정된 40곳에 대한 규제를 추가했다. 가구주이면서 5년 내 당첨 사실이 없어야 한다는 청약 1순위 자격요건에 ‘청약통장 가입 후 2년 경과 및 납입 횟수 24회 이상’ 조건을 추가했다. 가점제 적용 대상도 75%(투기과열지구는 100%)로 확대했다. 무엇보다 강력한 조치는 조정대상지역에서 양도소득세율(현행 6~40%)을 올려 다주택자가 투기를 해도 남는 게 없도록 한 것이다. 내년 4월 1일부터 2주택자는 10% 포인트, 3주택 이상은 20% 포인트씩 양도소득세를 더 내야 한다. 예컨대 1억원 차익을 남겼다면 지금은 세금이 2200만원이지만 내년 4월부터는 2주택자의 경우 3300만원, 3주택자는 4400만원으로 껑충 뛴다. 3년 이상 보유 시 양도차익의 10~30%를 공제해 주는 장기보유특별공제도 적용받지 못한다. 1가구 1주택자의 양도세 면제 조건(2년 이상 보유 및 양도가액 9억원 이하)에 ‘2년 이상 거주’가 추가됐다. 보유 기간에 따라 6~50%로 차등 적용했던 분양권 전매 양도세율은 모두 50%로 강화됐다. 이용주 기획재정부 재산세제과장은 “다주택자 중과세가 내년 4월부터 이뤄지기 때문에 거래를 미루기보다는 그 이전에 매물을 내놓을 유인이 더 클 것”이라고 전망했다. 서울 25개 자치구와 과천·세종시는 조정대상지역 및 투기과열지구 지정에 따른 기존 규제 14개에 5개 신규 규제까지 추가된다. 규제 종류만 19개에 이른다. 투기과열지구에서 2주택 이상 보유자의 돈줄을 죄는 게 새로운 규제의 핵심이다. 최대 70%까지 차등 적용됐던 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)이 40%로 일괄 제한된다. 주택담보대출을 1건 이상 가진 가구주나 가구원이 추가 대출을 받으면 이 비율이 10% 포인트씩 낮아진다. 예를 들어 2주택 보유자가 투기과열지구나 투기지역에서 주택담보대출을 받으면 LTV·DTI 비율이 30%로 축소된다. 다만 무주택자 등 실수요자는 이 비율이 10% 포인트가 완화된 50%를 적용받는다. 3억원 이상 주택을 거래할 때 자금조달계획과 입주계획을 내는 주택거래신고제도 2년 만에 되살아났다. 재개발·재건축과 관련해 조합원의 지위를 양도(소유권 이전)할 수 있는 보유 기간이 현행 2년에서 3년으로 늘어난다. 다만 투기과열지구 지정 이전에 재건축 예정주택의 매매계약을 하고, 아직 소유권 이전등기를 하지 않았다면 기존처럼 조합원 지위의 양수를 허용할 예정이다. 또 지금까지 재개발이나 도시환경정비사업의 조합원 입주권에 대해서는 전매 제한이 없었으나 앞으로 투기과열지구에서는 관리처분계획 인가 후부터 소유권 이전등기 때까지 전매가 금지된다. 이렇게 되면 조합 설립 인가 이후에는 조합원 지위를 파는 게 금지되기 때문에 사실상 재건축 시장의 문을 닫는 조치로 볼 수 있다. 투기과열지구 내 재당첨도 5년 동안 금지된다. 서울 11개 자치구와 세종시는 투기과열지구인 동시에 투기지역으로도 묶였다. 양도소득세 가산세율이 적용돼 주택과 조합원 분양권을 합쳐 3주택 이상을 보유하면 양도세율이 10% 포인트 올라간다. 비사업용 토지를 보유해도 마찬가지다. 주택담보대출 건수 제한도 기존 1인당 1건에서 가구당 1건으로 강화된다. 가족 명의로 돈을 빌려 집을 사는 것 자체가 불가능해지는 것이다. 장형우 기자 zangzak@seoul.co.kr [용어 클릭] ■투기지역 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 130%보다 높고, 2개월 평균 상승률이 전국 가격상승률의 130%보다 높거나 직전 1년간 상승률이 3년 평균 전국 가격상승률보다 높은 곳. ■투기과열지구 주택공급 직전 2개월간 청약경쟁률이 5대1을 초과했거나 국민주택규모 이하 청약경쟁률이 10대1을 초과한 곳이나 주택의 전매행위 성행 등으로 투기 및 주거 불안의 우려가 있는 곳. 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역. ■조정대상지역 투기과열지구 지정요건 중 일부를 충족하는 곳 가운데 과열이 발생했거나 발생할 우려가 있는 지역.

강남4구·세종 투기지역도 지정… LTV·DTI 40%로 일괄 축소 1주택자 비과세 요건도 강화… 정부 “불안 지속 땐 추가 대책” 3일부터 서울 전 지역과 경기 과천시, 세종시가 6년 만에 투기과열지구로 다시 묶인다. 서울과 부산 해운대 등 40개 청약조정지역에서는 양도소득세 면제 요건이 강화된다. ‘6·19 대책’에도 아랑곳하지 않고 들썩이는 집값을 잡을 수 있을지 주목된다.정부는 2일 정부서울청사에서 국토교통부와 기획재정부 등 관계부처 합동으로 이 같은 내용을 포함한 부동산 종합대책을 발표했다. 이에 따라 지난해 ‘11·3 대책’으로 조정대상지역으로 묶인 40곳 중 서울 25개 자치구와 과천·세종시는 투기과열지구로 중복 지정됐다. 더욱이 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서 등 11개 자치구와 세종시는 대출 규제 등이 추가되는 투기지역으로 삼중 규제를 받는다. 투기과열지구는 2011년 12월 이후 5년 8개월 만, 투기지역은 2012년 5월 이후 5년 3개월 만에 되살아났다.당장 3일부터 투기과열지구와 투기지역에서는 최대 70%였던 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 40%로 일괄 축소된다. 투기과열지구에서는 재개발·재건축 조합원의 지위 양도가 금지되고, 투기지역에서는 주택담보대출 건수가 가구당 1건으로 제한된다. 정부는 또 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도소득세율을 현행 6~40%에서 10~20% 포인트 올리고, 9억원 이하 1주택자의 비과세 요건도 강화하기로 했다. 오는 9월 국회에 제출할 세법 개정안이 통과되면 내년 4월부터 적용할 방침이다. 정부는 기존 11·3, 6·19 대책으로 거래 및 금융 규제를 강화했지만 재건축 시장을 중심으로 한 이른바 ‘갭투자’(매매가격과 전세가격의 차이만을 활용한 투자)로 상징되는 부동산 투기 열풍을 잠재우기에는 역부족이었다는 판단이 깔려 있다. 실제 2012~2015년 5~7%이던 다주택자의 부동산 매수 비중이 2016~2017년에는 14%로 2배 이상 증가했다는 게 국토부의 설명이다. 정부는 다만 수도권 무주택자나 신혼부부 등 실수요자를 위한 주택 공급은 대폭 확대하기로 했다. 이를 위해 도심 내 임대주택 공급, 공공택지 개발, 신혼부부 대상 분양형 공공주택(가칭 신혼희망타운) 건설 등이 추진된다. 김동연 경제부총리는 “(8·2 부동산대책에도) 시장 불안이 지속되면 추가 대책을 내놓겠다”고 밝혔다. 김현미 국토부 장관은 “집이 투기 수단으로 전락하는 것을 결코 용납하지 않겠다”고 말했다. 장형우 기자 zangzak@seoul.co.kr

정부가 투기수요를 억제하는강도 높은 ‘8·2 부동산 대책’을 발표하자 서울 강남을 중심으로 중개업소에 매도자 및 매수자들의 문의 전화가 빗발치고 있다.매도자들은 집값 하락을 우려했고, 매수자들은 가격 하락 시 집을 사기를 원한다며 ‘매수 타이밍’을 물어보는 등 매도자와 매수자 사이에 ‘눈치싸움’이 시작됐다. 2일 서울 강남구 개포동의 한 중개업소 대표는 “조합원들의 매도 문의가 오늘 하루 엄청 많았고, 매도 타이밍을 놓친게 아닌지 걱정하는 문의가 많았다”고 연합뉴스를 통해 전했다. 잠실역 인근 중개업소 대표는 “매도자들은 얼마나 가격이 더 내려갈지 걱정하고 있고, 매수자들은 가격 하락을 기대하며 다 관망세로 돌아섰다”며 “당분간은 매도자와 매수자 간에 ‘눈치싸움’이 벌어질 것 같다”고 말했다. 부동산 시장은 이날 청약, 대출, 세제 등 전방위 규제가 망라된 ‘8·2 대책’이 발표되자 “예상을 뛰어넘는 수위”라고 입을 모으고 있다. 은평구 응암동 중개업소 관계자는 “입주할 분 중 대출을 받으려 했던 분들이 LTV·DTI 40% 이야기가 나오니까 은행에 알아보느라 난리가 났다”며 “잔금을 치러야 하는 분들은 이번 조치가 소급될까봐 걱정하는 문의가 많다”고 전했다. 이번 대책의 실효성에 대해서는 집값을 잡는 데 어느 정도 효과가 있을 것이라는 의견이 많았으나, 일부에서는 ‘거래 절벽’이 발생하는 등 장기적으로 부작용이 클 것이라고 우려했다. 강동구 둔촌동의 중개업소 대표는 “집값이 더이상 올라가지 않고 잡힐 것”이라며 “다주택자에 대해 가산세를 물리고 여러가지 금융규제도 적용하고 투기과열지구에서 대출을 조였기 때문에 심리적 영향이 클 것”이라고 말했다. 송파구의 중개업소 대표는 “LTV, DTI를 40%로 내리면 돈 있는 사람만 집을 사라는 것으로 집값이 잡히긴 할 것 같다. 하지만 경기가 많이 위축될 것 같다”고 걱정했다. 노원구 상계동 중개업소 대표는 “서울 전역이 투기과열지구로 지정돼 가수요와 갭투자가 줄어들 것”이라며 “그동안 가수요가 붙어 집값이 폭등했던 것인데 이번 조치로 집값이 안정될 것 같다”고 말했다. 이런 가운데 서울 전역이 투기과열지구로 지정되자, 강북구·성북구·중랑구 등 상대적으로 집값이 덜 올랐던 강북권에서는 불만이 터져 나왔다. 양천구와 강서구는 투기지역으로까지 중복 지정되자 당황스러워하는 분위기였다. 강서구 화곡동의 중개업소 대표는 “집값이 강남만큼 오른 것도 아닌데 똑같이 투기과열지구로 지정된 것은 너무 과도하다”고 불만을 드러냈다. 일각에서는 이번 대책에 양도세 중과세 등 강력한 조치들이 포함됐더라도, 여유 자금이 많은 자산가들은 별다른 영향을 받지 않을 것이라는 시각도 있었다. 서초구 반포동 중개업소 대표는 “양도세 중과세를 매긴다고 해서 당장 매매시장에 물건을 내놓진 않을 것”이라며 “보유세를 매기지 않는 한 다주택자에 여유 자금이 있는 사람들은 ‘누가 이기나 보자’는 식으로 ‘이 정권이 끝날 때까지 기다린다’는 자세로 집을 안 팔고 버틸 수도 있다”고 말했다. 마포구의 한 공인중개소 대표도 “돈 있는 사람은 안 팔고 갖고 있으면 되니까 문제가 없을 것 같다”며 “이번 대책은 돈 있는 사람은 돈을 벌겠지만, 대출을 받아 집을 마련하려는 실수요자들에게는 썩 좋을 것 같지는 않다”고 말했다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

정부가 2일 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표했다. 이번 대책은 ▲투기과열지구·투기지역 지정 ▲다주택자 양도세·금융규제 강화 ▲서민 주거안정을 위한 임대·분양주택 공급 확대 ▲실수요자 우선 청약제도 개편 등이 핵심이다.이번 대책의 세부 내용을 문답으로 정리했다. -투기과열지구·투기지역으로 지정된 지역은 어디이며 언제부터 적용되나.→투기과열지구로는 재건축·재개발 등 정비사업 예정지역을 중심으로 과열이 심화하고 있는 서울 전역과 경기 과천시, 세종시가 지정됐다. 투기지역으로는 일반 주택시장으로 과열이 확산하는 서울 ‘강남 4구’(강남·서초·송파·강동)와 용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서 등 서울 총 11개구, 세종시가 지정됐다. 다만 세종시는 투기과열지구와 투기지역 모두 행정중심복합도시 건설예정지역으로 한정했다.8월 3일부터 적용된다. 또한, 조정대상지역에는 서울 전체구와 경기도 과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2, 부산 7개구(해운대·연제·동래·부산진·남·수영구·기장군), 세종시가 들어갔다. -투기과열지구 내 정비사업 규제는 어떻게 달라지나.→기존 재건축에만 적용되던 조합원 분양권 전매제한 규제가 재개발 도시환경정비사업으로까지 확대된다. 기존에 없던 규제인 정비사업 분양분 재당첨 제한 조치도 재건축과 재개발 도시환경정비사업에 적용된다. 조합원 지위양도 제한과 조합원 주택공급수 제한은 기존처럼 재건축에 한해 적용된다. -투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축 사업 조합원 지위 양도가 가능한가.→조합원 지위양도 제한은 투기과열지구 내 재건축 조합설립 인가 이후 소유권이전 등기 이전단계에 있는 단지에 해당된다. 이 경우 재건축 예정 주택을 매입하더라도 조합원 지위는 양도받을 수 없다. 기존에는 투기과열지구에서 조합설립 후 2년 안에 사업시행인가 신청이 없고 2년 이상 소유한 경우, 사업시행인가 후 2년 내 착공하지 못하고 2년 이상 소유한 경우에 예외적으로 재건축 조합원 지위양도를 허용해왔다. 기존 조건에서 ‘2년’인 기간이 이번 대책에서는 모두 ‘3년’으로 강화됐다. -투기과열지구 지정 전 재건축 주택 매매 계약을 체결했지만, 잔금을 치르지 못해 이전등기를 하지 못한 경우는 어떻게 되나.→이전등기를 한 경우 조합원 지위가 양도되는 게 원칙이지만, 투기과열기구 지정 전 매매 계약만 체결한 경우는 예외적으로 조합원 지위양도를 허용한다. -투기과열지구 내 정비사업 분양권 재당첨 제한은 언제부터 적용되나. 예외 사유는 없나.→조합원 분양 재당첨 제한은 법 개정 사항으로, 정부는 9월 법 개정안을 발의해 12월까지 법 개정을 완료할 계획이다. 일반분양 재당첨 제한 역시 법 개정 시기에 맞춰 주택공급규칙을 개정해 12월부터 적용할 예정이다. -법 개정 전 정비사업 구역에 소유한 주택에 대해서도 조합원 분양 재당첨 제한이 적용되나.→투기과열지구 내 정비사업 일반분양이나 조합원 분양에 당첨된 가구에 속한 사람은 5년간 투기과열지구 내 정비사업 일반분양이나 조합원 분양의 재당첨이 제한된다. 예를 들어 지난해 8월 조합원 분양 전에 A 재건축아파트를 취득한 경우, 법 개정 이후인 내년 1월 B 재건축아파트를 취득해 다음 달인 2월 B 아파트가 관리처분인가를 받았다면 5년 뒤인 2023년 2월까지 A 아파트 조합원 분양신청을 할 수 없다.-투기과열지구에서 3억원 이상 주택거래 시 자금조달계획 신고 서류와 절차는.→시·군·구청에서 지정된 서식에 따라 자기 자금, 차입금 등 주택 취득에 소요되는 자금 조달계획을 적어 내야 한다. 이 서류는 관할 세무서에 통보될 수 있다. 허위신고로 의심되는 경우 당국이 사실 여부를 조사할 수 있다. -다주택자 양도소득세 중과 기준과 세율은 어떻게 바뀌나.→현재 다주택자가 조정대상 지역에서 주택을 양도할 때 양도차익에 따라 6∼40%의 기본세율을 적용하고 있다. 이번 대책에서 2주택자에게는 기본세율에 10%포인트를 더하고, 3주택 이상자에게는 기본세율에 20%포인트를 더해 적용하기로 했다. 아울러 3년 이상 주택 보유 시 보유 기간에 따라 양도차익의 10∼30%를 공제해주던 장기보유 특별공제 혜택도 없앤다. 다만 2주택 소유자 중 새집을 산 후 3년 이내 기존 주택을 파는 경우나 기준시가 1억원 이하 주택, 장기 매입 임대 주택 등은 양도세 중과세 대상에서 제외한다. 이 조치는 내년 4월 1일 이후 양도 주택부터 적용한다. -금융규제 강화로 실수요자들의 주택구입 자금 조달이 어려워질 수 있다는 우려가 있다.→이번 부동산 대책은 투기 수요를 억제하고 실수요자를 보호하기 위한 것이다. 부부합산 연소득 6000만원 이하, 주택가격 6억원 이하, 무주택세대에 대해서는 투기지역, 투기과열지구 지역의 주택담보대출 경우 LTV·DTI 한도를 기준보다 10%포인트 완화된 50%를 적용한다. 또한 디딤돌대출이나 보금자리론 등 정책 모지기를 연내 차질없이 공급할 계획이다. -부동산 투기 등을 단속하는 특별사법경찰제를 도입한다는 데 내용은.→현재 국토부, 지자체 공무원은 수사권이 없어 부동산 불법행위 단속에 한계가 있다. 이들에게 증거물 압수, 현행범 체포, 피의자·참고인 조사, 검찰에 사건송치 등 권한이 있는 특별사법경찰 직위를 부여할 계획이다. 또한 적발된 불법행위는 엄정히 처벌하고 불법전매 처벌을 기존 ‘3년 이하 징역 또는 3000만원 이하의 벌금’에서 ‘3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금’으로 강화한다. -다주택자가 자발적으로 임대주택을 등록하도록 유도하겠다고 했는데, 어떤 인센티브가 있나.→현재도 주택임대사업자로 등록하는 경우 임대주택에 대한 취득세, 재산세 감면 외에도 임대소득에 대한 소득세를 일반·준공공 여부에 따라 30%나 75% 감면해주고 있다. 또한 5년 이상 장기로 임대할 경우 양도소득세 감면 혜택과 함께 종합부동산세 비과세 혜택도 준다. 이에 더해 앞으로 기획재정부 등 부처 협의를 통해 추가 인센티브를 확대할 계획이다. 가장 민감한 건강보험료 상승 부담을 덜어주는 방안에 대해서도 긴밀하게 논의하고 있다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

정부가 2일 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표했다. 이번 대책은 ▲투기과열지구·투기지역 지정 ▲다주택자 양도세·금융규제 강화 ▲서민 주거안정을 위한 임대·분양주택 공급 확대 ▲실수요자 우선 청약제도 개편 등이 핵심이다.특히 정부는 신혼부부들을 위한 분양형 공공주택 ‘신혼희망타운’(가칭)을 건설하기로 했다. 신혼부부에게 공공임대주택을 연간 4만호(5년 간 총 20만호) 공급하고, 이와 별도로 분양형 공공주택 연평균 1만호(총 5만호)를 추가로 공급한다는 계획이다. 시장 수요를 보면서 물량을 더 확대할 수 있다. 신혼희망타운은 그린벨트 해제지역이나 기존 공공보유 택지를 활용한다. 입지가 양호한 부지를 활용해 수도권에 3만호를 공급하기로 했다. 과천지식정보타운, 과천주암, 위례신도시, 화성동탄2 등에 우선 추진한다. 주택 유형은 신혼부부가 자신의 여건에 맞게 공공분양주택, 분납형 주택, 10년 분양전환임대 등 다양한 옵션형으로 선택할 수 있도록 한다. 신혼부부가 부담할 수 있는 40~60㎡ 소형주택으로 건설하고, 보육시설 등을 확충해 아이를 키우기 편한 단지로 조성할 계획이다. 대상은 행복주택 대상 수준의 평균소득 이하 신혼부부에게 공급하되, 주거사다리 구축을 위해 저소득 신혼부부 등에게 최우선 공급한다. 물량이 남을 경우에는 저소득 일반 청약자에게도 기회를 준다. 저소득 신혼부부를 위해 신혼희망타운과 연계해 금리를 인하해주는 등의 주택기금 대출상품도 출시된다. 정부는 여기에 공적임대주택 연간 17만호도 공급하기로 했다. 5년 동안 총 85만호 물량이다. 공공임대주택을 연간 13만호씩, 공공지원주택을 연간 4만호씩 공급한다. 공공임대주택은 정부나 지자체가 소유·관리하면서 서민들에게 공급하는 방식이다. 공공지원주택은 기존 기업형 임대주택의 공공성을 강화하고 집주인 임대주택 활성화 등을 통해 공급한다. 연간 17만호의 공적임대주택 중 60%(연간 10만호)는 수도권에 공급된다. 정부는 공적임대주택이 원활하게 공급될 수 있도록 그린벨트 개발, 노후 공공청사 복합개발, 도심 내 유휴부지 개발 등도 적극 추진할 계획이다. 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr

정부가 2일 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표했다. 이번 대책은 ▲투기과열지구·투기지역 지정 ▲다주택자 양도세·금융규제 강화 ▲서민 주거안정을 위한 임대·분양주택 공급 확대 ▲실수요자 우선 청약제도 개편 등이 핵심이다.특히 다주택자에게 양도소득세를 더 물리는 방안에 관심이 쏠린다. 다주택자 양도세 중과 방안은 조정대상지역에 적용된다. 조정대상지역은 투기과열지구(서울 25개구 전역·과천·세종)와 투기지역(서울 강남4구·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서 및 세종)에 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2, 부산의 해운대·연제·동래·수영·남·기장·부산진 등까지 40개 지역이다. 다주택 기준은 세대 기준으로 산정하고 조합원 입주권도 포함된다. 정부는 2주택 이상을 갖고 있는 다주택자가 조정대상지역 안에 있는 주택을 양도할 경우 현재 양도차익에 따라 6~40%(기본세율)가 적용되는 기본세율에 2주택자의 경우 10%P, 3주택자 이상의 경우 20%P를 더 물리기로 했다. 이에 따라 3주택 이상의 경우 양도세가 최고 60%에 이를 수 있다. 3년 이상 보유 시 보유기간에 따라 양도차익의 10~30%를 공제해주는 장기보유특별공제 적용도 배제한다. 다만 장기임대주택 등 과거에도 양도세 중과대상에서 제외됐던 주택은 양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외한다. 기준시가 1억원 이하 주택(지방은 3억원 이하, 정비구역 내 주택 제외), 상속일로부터 5년이 경과되지 않은 상속주택, 일시적 주택, 결혼일 또는 합가일로부터 5년이 경과되지 않은 주택 등이다. 다주택자 양도세 중과 및 장기보유특별공제 적용 배제는 내년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용된다.정부는 1세대 1주택 양도세 비과세 요건도 강화하기로 했다. 조정대상지역 안에 있는 1세대 1주택에 한해 비과세 요건에 거주 요건을 추가한다. 현재는 양도가액 9억원 이하의 집을 2년 이상 보유했을 경우 비과세를 받을 수 있지만 여기에 ‘2년 이상 거주’ 요건을 더하는 것이다. 이는 당장 오는 3일 이후 취득하는 주택부터 적용된다. 분양권 전매에 대한 양도소득세도 강화된다. 현재 분양권 전매에 대한 양도소득세율은 보유기간에 따라 1년 이내 50%, 1년 이상~2년 미만 40%, 2년 이상 6~40%가 적용된다. 내년 1월 1일부터는 조정대상지역의 경우 보유기관과 관계없이 50%의 세율이 적용된다. 다만 무주택자로서 연령, 전매사유 등 일정한 요건에 해당하는 경우는 예외를 두기로 했다. 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr

정부가 2일 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표했다. 이번 대책은 ▲투기과열지구·투기지역 지정 ▲다주택자 양도세·금융규제 강화 ▲서민 주거안정을 위한 임대·분양주택 공급 확대 ▲실수요자 우선 청약제도 개편 등이 핵심이다.새 정부 들어 6·19 대책을 발표한 지 두 달도 채 지나지 않은 시점에 정부가 주택시장 안정화 방안을 발표한 이유는 시장에서 6·19 대책의 약발이 잘 먹히지 않았다는 판단 때문으로 보인다. 6·19 대책은 조정대상지역의 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 10%P 하향하고, 서울 전역의 전매제한기간을 소유권이전등기시까지 강화하는 것이 주요 내용이다. 하지만 대책 발표 이후에도 상대적으로 규제가 덜 한 재건축·재개발 조합원 분양권, 오피스텔 및 지방 청약시장 등을 중심으로 투기수요가 계속 유입되고 있다. 특히 6·19 대책 이후 서울의 주택가격 상승폭은 축소됐지만, 7월부터 상승폭이 다시 확대되는 추세다. 서울 아파트 가격의 주간 상승률은 지난 6월 첫주 0.28%에서 둘째주 0.18%, 셋째주 0.12%, 넷째주 0.10% 등으로 상승폭이 낮아졌다. 하지만 7월 들어서는 첫주에 0.11%로 반등한 뒤에 둘째주 0.14%, 셋째주 0.17%, 넷째주 0.24%, 다섯째주 0.33%까지 올랐다. 서울 강남 11개구 뿐만 아니라 강북 14개구의 상승률도 높았다. 주택시장 과열 현상이 서울 전역으로 확산되는 모양새다. 재건축 예정단지가 밀집된 강남·서초 등 강남 4개구와 양천(목동), 영등포(여의도) 등은 과열이 더욱 심화되고 있다. 강북에서는 재개발 사업이 활발한 용산·성동·마포, 재건축 예정단지가 다수 있는 노원 등의 상승률이 높다.지방을 보면 부산은 6·19 대책 이후 과열이 다소 진성세를 보였지만 재건축 사업이 활발한 과천과 공공택지 신규 분양이 많은 세종 등은 과열 현상이 계속되고 있다. 정부는 투기목적의 수요가 주택시장에 다수 유입됐다고 보고 있다. 다주택자의 추가적인 주택 구매가 크게 늘어나고 있다는 것이다. 전체 주택 거래량에서 1주택 이상을 갖고 있는 유주택자의 비중은 2006~2007년 31.3%에서 2013~2017년 43.7%로 급증했다. 2주택 이상을 보유한 다주택자가 집을 또 사는 비중은 2015년 7.5%에서 지난해와 올해 14.0%로 2배 가까이 늘었다. 재건축·재개발 시장도 들썩이고 있다. 전매제한기간 및 재당첨 제한이 있는 일반분양분에 비해 규제가 덜 한 조합원 분양권 거래가 크게 늘었다. 상반기 기준 조합원 분양권 거래량을 보면 2013년 1549건, 2014년 2076건, 2015년 2929건, 지난해 2756건에서 올해 6988건으로 급증했다. 하반기에도 경제 여건이 나아지고, 미국 기준금리 인상이 완만하게 진행될 것으로 전망돼 투기수요 유입이 계속될 우려가 있다. 높은 분양가의 분양물량이 주변 집값을 자극하면 주택시장 불안이 더 확산될 가능성도 제기된다. 국토교통부 관계자는 “기존 주택시장 및 청약시장 등의 과열은 실수요자의 내집 마련을 어렵게 만든다”면서 “새 정부는 주택 정책의 최우선 가치를 서민 주거안정 및 실수요자 보호로 삼고, 집은 투자가 아닌 ‘거주’ 대상으로 투기수요를 철저히 차단할 계획”이라고 밝혔다. 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr

정부가 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동)와 세종시 등을 투기지역으로 중복 지정하고, 다주택자에게 양도세를 강화하기로 했다.투기과열지구 및 투기지역에는 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 금융규제를 강화한다. 부동산 투기를 막기 위해 투기과열지구 안에서 주택을 거래할 경우 자금조달계획 및 입주계획 등의 신고를 의무화한다. 자금출처 확인 등으로 증여세를 비롯한 세금 탈루 여부를 조사하기 위해서다. 최근 주택시장 과열로 더 어려워진 서민들의 ‘내집 마련’을 지원하기 위해 수도권 안에 공적임대주택을 확충하고 도심 내 임대주택 공급, 공공택지 개발, 신혼부부를 위한 분양형 공공주택 신규 건설 등도 추진한다. 정부는 2일 여당과의 당정 협의를 거쳐 이와 같은 내용을 담은 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표했다. 국토교통부는 새 정부 들어 6·19 대책을 발표했지만 지난달부터 서울을 중심으로 주택가격 상승폭이 다시 확대되고, 다주택자의 추가 주택 구매가 크게 늘어나는 등 투기목적의 수요가 주택시장에 다수 유입됐다고 진단했다. 그동안의 세제·주택규제 완화가 저금리 및 대내외 경제여건 개선과 맞물리면서 투기수요가 늘어났다는 것이다. 정부는 “하반기에도 투기수요 유입이 계속되고 일부 고분양가 분양물량이 주변 집값을 자극하면 주택시장 불안이 확산될 우려가 있다”면서 “새 정부는 주택 정책을 서민 주거안정 및 실수요자 보호를 최우선의 가치로 삼아 추진할 것”이라고 이번 대책의 취지를 설명했다. 이번 대책은 ▲투기과열지구·투기지역 지정 ▲다주택자 양도세·금융규제 강화 ▲서민 주거안정을 위한 임대·분양주택 공급 확대 ▲실수요자 우선 청약제도 개편 등이 핵심이다.우선 정부는 과열지역에 투기수요 유입을 차단하기 위해 투기과열지구 및 투기지역을 지정하기로 했다. 투기과열지구는 서울 25개구 전역과 과천, 세종시다. 투기지역은 서울 강남 4구와 용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서 등 7개구 및 세종시다. 서울 강남 4구와 세종시는 투기지역으로 중복 지정됐다. 투기과열지구와 투기지역은 오는 3일자로 지정된다. 높은 분양가로 인해 주택시장 불안이 우려되는 지역은 분양가상한제 적용지역으로 선정하는 등 민간택지에 대한 분양가상한제 적용 요건도 개선한다. 적용기준 개선을 위한 주택법 시행령 개정은 다음달 중으로 추진하기로 했다. 재건축·재개발 규제도 정비한다. 재건축부담금 부과 유예를 추가로 연장하지 않고 내년 1월부터 재건축 초과이익 환수제를 예정대로 시행하기로 했다. 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한 기준을 강화한다. 현재 투기과열지구로 지정되면 재개발 및 도시환경정비사업의 조합원 분양권은 전매제한이 없는데, 앞으로는 ‘관리처분계획인가 후 부터 소유권이전등기시’까지 조합원 분양권 전매를 금지한다. 재개발 사업시 임대주택 공급 의무비율 하한을 5%(서울 10%)로 설정해 임대주택 공급도 촉진하기로 했다. 2주택 이상 다주택자(조합원 입주권 포함)가 투기과열지구와 투기지역, 조정대상지역(성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2, 부산 해운대·연제·동래·수영·남·기장·부산진) 안에 있는 주택을 팔 경우 양도소득세를 더 물린다. 현재는 다주택자에게 양도차익에 따라 기본세율(6~40%)이 적용되는데 2주택자에게는 기본세율에 10%P, 3주택자 이상에게는 20%P를 더 물린다. 양도세 강화는 내년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용된다. 장기보유특별공제 혜택도 배제한다. 1세대 1주택 양도세 비과세 요건도 강화된다. 현재는 양도가격 9억원 이하인 집을 2년 이상 보유하면 비과세 받을 수 있지만 2년 이상 거주 요건이 추가된다. 이 요건은 당장 오는 3일 이후 취득하는 주택부터 적용된다. 분양권을 전매할 경우 현재 50%(1년 이내 전매), 40%(1년 이상~2년 미만), 6~40%(2년 이상)인 양도소득세율도 보유 기간에 관계없이 50%로 통일한다. 다주택자 등에 대한 금융규제도 강화한다. 일단 투기지역 안에서는 현재 차주당 1건으로 돼 있는 주택담보대출을 세대당 1건으로 제한한다. 그동안에는 동일 세대면 다른 세대원도 추가 대출을 받을 수 있었다. 투기과열지구와 투기지역에는 주택유형이나 대출 만기, 대출액 등에 관계없이 LTV·DTI를 40%로 적용하기로 했다. 주택담보대출을 1건 이상 받은 세대에 속한 자가 추가로 주택담보대출을 받을 경우에는 LTV·DTI 비율을 10%P씩 강화한다. 다만 서민과 무주택세대주 등 실수요자에게는 LTV·DTI를 10%P씩 완화 적용한다. 투기과열지구 안에서 주택을 거래할 경우 계약 당사자, 계약일, 거래가액 등에 더해 자금조달계획 및 입주계획 등도 신고하도록 의무화한다. 대상은 3억원 이상 주택으로 분양권과 입주권도 포함된다. 정부는 자금출처 확인 등을 통해 증여세 등 세금 탈루여부를 조사하고, 위장전입과 실거주 여부 확인에도 활용할 계획이다. 서민들을 위한 주택공급은 확대한다. 공적임대주택은 연간 13만호, 공공지원주택은 연간 4만호를 공급하기로 했다. 연간 17만호의 60%(연간 10만호)는 수도권에 공급된다. 신혼부부를 위한 분양형 공공주택(가칭 신혼희망타운)도 짓는다. 신혼부부에게 공적임대주택을 연간 4만호씩 5년간 총 20만호를 공급하고, 이와 별도로 분양형 공공주택을 연평균 1만호씩 총 5만호 추가 공급한다. 주택 유형은 신혼부부가 여건에 따라 공공분양주택, 분납형 주택, 10년 분양전환임대 등 옵션형으로 선택할 수 있도록 할 계획이다. 실수요자를 위해 청약제도도 정비한다. 투기과열지구 및 조정대상지역에는 1순위 자격 요건을 강화한다. 현재 청약통장 가입 후 수도권은 1년, 지방은 6개월을 경과하고 납입횟수(국민주택, 수도권 12회·지방 6회)·예치기준금액(민영주택)을 충족해야 1순위 자격을 받을 수 있다. 앞으로는 청약통장 가입 후 2년, 납입횟수 24회(국민주택) 이상으로 요건을 강화한다. 가점제 적용도 확대한다. 현재는 무주택 실수요자에게 민영주택 중 일반공급 주택 수의 40~100%에 대해 가점제를 적용하는데 투기과열지구 및 조정대상지역에서는 가점제 비율을 상향하기로 했다. 장은석 기자 esjang@seoul.co.kr

정부와 여당인 더불어민주당이 서울의 강남4구와 세종시를 투기지역으로 중복 지정하고, 다주택자에 대한 양도세를 강화하기로 했다. 집값 안정을 위해 분양권 전매를 제한하고, 금융 규제도 강화한다.여당과 국토교통부는 2일 국회에서 당정 협의를 열고 이와 같은 내용의 ‘주택시장 안정화 대책’을 마련했다. 김태년 정책위의장은 당정 협의가 끝난 뒤 “다주택자 양도세 강화방안을 마련했고, 서울의 강남4구, 세종시에 대해선 소득세법 제104조의2에 따라 투기지역으로 중복 지정하기로 했다”고 밝혔다. 김 정책위의장은 이어 “투기과열 지역도 지정하고, 투기지역으로 중복 지정되는 지역이 있다”고 말해, 강남4구와 세종시 외 투기지역으로 중복 지정되는 곳이 더 있다는 점을 시사했다. 당정이 강남4구 등의 투기지역 중복 지정을 강조한 것은 서울을 중심으로 아파트 가격이 치솟아 주택시장의 과열 양상이 심각해짐에 따라 대책 마련이 절실하다는 판단에 따른 것이다. 김현미 국토교통부 장관은 당정 협의 모두발언에서 “최근 서울 중심의 아파트 가격이 가파르게 상승하는 등 주택시장의 과열 심화 현상이 확산하고 있다”며 “상대적으로 규제가 덜한 재건축, 지방 분양권 전매로 투기수요가 지속적으로 유입되고 있고, 특히 재건축 재개발 예정단지의 가격 상승 폭이 일반아파트로 옮겨가면서 가격 불안이 확산하고 있다”고 지적했다. 김 정책위의장은 또 “공공분양 공적 임대주택의 공급을 확대하고, 청약제도를 실수요자 중심으로 운영하도록 할 것”이라며 “분양권 전매를 제한하고 금융 규제도 강화할 것”이라고 밝혔다. 그는 이어 “주택시장 과열을 완화하고 시세차익 목적을 차단하기 위한 매우 강력하고 우선적인 조치를 할 것”이라며 “이번 대책은 세제, 금융, 적정수준의 주택공급, 주택시장 불법행위 등 다양한 수단을 망라했다”고 설명했다. 그는 그러면서 “양도소득세, 정비사업 규제정비, 주택시장 불법행위 처벌 강화 등 법률 개정사항이 다수 포함됐다”며 “민주당은 여당으로 국회 입법 지원을 함께할 것을 약속한다”고 밝혔다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

여당인 더불어민주당과 정부가 2일 다주택자 양도세 강화, 투기지역 중복 지정 등의 내용을 담은 주택시장 종합대책을 마련했다.김태년 정책위의장은 이날 국회에서 열린 ‘주택시장 안정화 대책’ 당정 협의 이후 “다주택자 양도세 강화방안을 마련했고, 서울의 강남4구, 세종시에 대해선 소득세법 제104조의2에 따라 투기지역으로 중복 지정하기로 했다”고 밝혔다. 김 정책위의장은 “투기과열 지역도 지정하고, 투기지역으로 중복 지정되는 지역이 있다”고 설명했다. ‘강남4구’에는 강남구·송파구·서초구·강동구를 이르는 말이다. 그는 “분양권 전매를 제한하고 금융 규제도 강화할 것”이라고 덧붙였다. 온라인뉴스부 iseoul@seoul.co.kr

정부와 여당이 오늘 추가 부동산 대책을 내놓는다. 새 정부 들어 지난 6월 19일 첫 대책을 발표했지만 서울 등의 집값이 잡히지 않자 후속 조치에 나서는 것이다. 이번 대책은 서울 강남 4구의 투기과열지구 지정이나 다주택자에 대한 금융·세제 규제 강화 등 강도 높은 규제책을 담을 공산이 크다. 2015년 폐지된 주택거래신고제를 다시 도입하는 방안도 거론되고 있다. 요즘 부동산 시장은 말 그대로 과열 양상이다. 특히 서울 지역은 정부가 ‘칼’을 빼들지 않을 수 없는 상황이다. 지난주 서울 아파트값은 0.57% 올랐다. 재건축 아파트 상승률은 무려 0.9%였다. 주간 상승률로는 올 들어 최고치다. 종전 최고치는 ‘6·19대책’ 발표 전인 6월 첫째주(0.45%)였다. 1차 대책의 약발이 다했다는 지적을 들을 만하다. 이번 대책에서 가장 강력한 무기는 투기과열지구 지정이 될 것 같다. 재건축 조합원 지위 양도가 전면 금지되고 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 강화된다. 또 거래신고제가 부활하면 주택을 사고 팔 때 15일 안에 관할 시·군·구에 실거래가격과 주택자금 조달계획 등을 신고해야 한다. 자금 출처가 명확하지 않으면 주택 구입 자체가 어려워지는 셈이다. 그러나 투기과열지구 지정이나 주택거래신고제 등 몇몇 규제 수단으로 집값을 완전히 잡을 것이라고 생각하면 오산이다. 우선 ‘풍선효과’가 나타나면서 당초 취지가 무색해질 수도 있음을 알아야 한다. 투기과열지구로 지정했는데도 집값이 천정부지로 치솟은 전례도 있다. 2002년 9월 서울 전역이 투기과열지구로 지정된 뒤 2011년 12월 해제 때까지 9년여간 서울의 집값은 72%나 올랐다. 저금리에 따른 풍부한 유동성과 새 아파트 공급 부족이 맞물린 결과였다. 현재 글로벌 자금시장은 저금리 기조 아래 유동성이 매우 풍부하다. 국내 역시 아직까지는 상황이 다르지 않다. 정부는 이런 점들을 고민하지 않으면 안 된다. 게다가 부동산 정책은 동전의 양면성을 지닌다. 시장 파급효과가 매우 크다. 부동산 과열은 반드시 잡되 모처럼 살아날 기미를 보이는 내수시장에 찬물을 끼얹지 않게 하는 것도 정부 몫이다. 어떠한 경우든 부동산 투기를 용납하지 않겠다는 정책 방향은 백번 옳다. ?값 상승의 진원지인 서울 강남부터 손보겠다는 것도 이해 못할 일이 아니다. 그러나 부동산 대책이 단기적이고 단편적이면 그만큼 실패 확률이 크다. 주택수급과 시중 자금 사정 등을 고려한 장기적이고 종합적인 대책을 내놓길 바란다.

매도·매수자 모두 관망세 돌아서 손발 묶이기 전 서둘러 명의변경도 청약 인기 여전… 부산 228대 1 정부의 추가 부동산 대책 발표를 하루 앞둔 1일 서울 강남권을 중심으로 시장이 크게 술렁대는 모습을 보였다. 규제 시기가 예상보다 이른 데다 14가지 규제가 한꺼번에 적용되는 ‘투기과열지구’ 지정을 비롯해 고강도 규제들이 2일 한꺼번에 나올 것이라는 전망 때문이었다. 1일 서울 강남권을 중심으로 부동산 중개업소에는 정부의 추가 대책 예고와 관련해 수요자들의 문의 전화가 쏟아졌다. 특히 시장 과열의 진원지로 지목된 강남권 재건축 단지의 경우 투기과열지구 지정 등이 현실화될 가능성이 커지자 불안해하는 사람이 많았다. 강남구 개포동 공인중개소 관계자는 “투기과열지구로 지정될 것인지를 비롯해 규제 강도가 어떨지에 온통 관심이 쏠려 있는 분위기”라고 전했다. 송파구 잠실동 공인중개소 관계자는 “전방위에 걸친 종합대책이 나오면 당분간 거래가 감소하고 가격이 하락하는 일이 불가피해 보인다”며 우려를 나타냈다. 부동산 시장에서는 대책 발표가 예고되면서 매도자와 매수자 모두 관망세를 취하고 있다. 일부 강남권 재건축 단지에서는 불안감 속에 날짜를 앞당겨 잔금을 치르고 명의 변경을 하는 등 ‘선조치’를 취하려는 분위기도 감지됐다. 투기과열지구 지정으로 손발이 묶일 경우에 대비하려는 것이다. 부동산 업계에서는 2일 발표될 대책에 투기과열지구 재지정, 다주택자 양도소득세 중과, 주택거래 신고제 도입, 청약제도 개편 등이 포함될 것으로 전망하고 있다. 서초구 중개업소 관계자는 “오늘이라도 잔금을 치르는 게 낫지 않은지 문의가 오는 등 혼란스러워하는 경우가 많았다”고 전했다. ‘6·19 대책’ 등 정부의 고강도 시장 안정화 처방에도 주요 지역의 부동산 분양시장 열기는 좀처럼 식지 않고 있다. 지난달 말 분양한 부산 수영구 민락동의 ‘e편한세상 오션테라스’는 718가구(특별공급 제외) 모집에 총 16만 3787명이 신청해 평균 228대1의 청약 경쟁률을 기록했다. 이곳은 지난해 ‘11·3 대책’ 이후 청약조정대상 지역으로, 올해 6·19 대책 이후 금융규제 지역으로 잇달아 지정된 곳이다. 청약 자격을 가구주로 한정한 데다 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 관련 규제를 강화했지만 몰려드는 청약 인파를 막기에는 역부족이었다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

민주 “다주택·과열지역 강력조치 청약제·불법행위 차단 대책 마련” 주택거래신고제 부활 가능성도 최근 서울을 중심으로 상승세를 보이는 집값과 청약 과열을 막고자 정부와 더불어민주당이 투기과열지구 지정, 양도소득세 강화 등이 포함된 강도 높은 부동산 대책을 2일 발표할 것으로 알려졌다. 민주당 김태년 정책위의장은 1일 “실수요자를 위한 공급 확대와 청약제도, 불법행위 차단 등 종합대책을 당정협의를 거친 뒤 발표하겠다”면서 “특히 다주택자에 대해선 강력한 조치를 검토하고 있으며 과열지역은 조치를 마련할 것”이라고 밝혔다. 국토교통부는 지난해 11월과 지난 6월 투기과열지구 지정제도를 도입할 계획이었으나 경기 회복에 방해된다는 우려에 따라 보류했다. 하지만 최근 집값 상승과 청약 과열이 우려할 만한 수준이라는 게 민주당과 정부의 생각이다. 실제로 한국감정원의 주택가격동향에 따르면 올 1~7월 주택 매매가격은 0.72% 상승했다. 지난해 같은 기간 상승폭(0.18%)과 비교하면 4배가량 되는 큰 폭의 상승세다. 이에 따라 당정은 우선 특정지역에 대한 투기과열지구 지정을 통해 부동산 안정화를 꾀할 방침이다. 투기 과열지구로 지정되면 재건축 조합원 지위 양도가 금지된다. 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 강화되고 전매제한기간이 연장된다. 또 청약 1순위 자격 제한, 재건축 공급주택 수 제한 등 총 14개 규제가 적용된다. 김 정책위의장은 이와 관련, “지역별로 과열지역은 그 지역대로 대책을 마련할 것”이라고 말해 투기과열지구 지정이 부동산 대책에 포함될 가능성이 크다. 당정은 또 다주택자에 대한 규제를 강화하기로 의견을 모을 것으로 알려졌다. 이에 따라 양도소득세를 강화하고 다주택자에 대해 금융규제를 가하는 방안도 이번 대책에 포함될 가능성이 크다. 양도세 강화는 2014년 폐지된 양도세 중과제 부활, 1주택자 면제 요건 강화 등으로 나뉜다. 폐지된 중과제는 2주택자의 경우 양도차익의 50%를, 3주택자 이상에 대해서는 60%를 양도소득세로 부과하도록 했다. 당정은 주택을 사고팔 때 15일 안에 관할 지자체에 실거래가격, 주택구입 자금 조달 계획 등을 신고하도록 하는 주택거래신고제 부활도 검토 중인 것으로 전해졌다. 김민석 기자 shiho@seoul.co.kr

문재인 정부의 첫 국가재정전략회의가 어제 막을 내렸다. 이틀 동안 100대 국정 과제를 뒷받침하기 위한 재정 운용과 재정 배분 우선순위, 재원 조달 방법 등을 놓고 심도 있는 논의가 이뤄졌다. 문 대통령은 강도 높은 재정개혁을 주문하면서 적극적인 재정의 역할을 당부했다. 문재인 정부의 목표인 사람 중심 경제와 소득주도 성장은 기본적으로 막대한 재정이 소요된다. 재정전략회의에서 재원 마련 방안이 화두가 됐고 여당 수뇌부가 초대기업과 초고소득자에 대한 증세 필요성을 제기했다. 사업연도 소득 2000억원을 초과하는 초대기업에 대해서는 법인세율 25%를 적용하고, 연 5억원을 넘는 초고소득자에게는 현행 40%로 돼 있는 소득세율을 42%로 높이자는 것이다. 대기업과 대주주, 고소득자, 자산소득자에 대한 과세 강화는 조세정의 차원에서 자연스러운 방향이다. 갈수록 악화되는 빈부격차, 소득 양극화 문제는 우리 사회의 존립 자체를 위협하는 중대 사안이다. 이를 해소하기 위한 복지와 사회 안전망 확대는 인간다운 삶을 보장하는 것으로 더불어 살아가는 민주주의의 핵심 요소다. 공공재인 사회적 생존 서비스를 제공해 국가의 생산성을 높이는 것은 중·장기적으로 지속적인 국가 발전과도 직결된다. 우리의 재분배 정책으로 인한 소득재분배 개선율은 2013년 기준 10%로 독일(42.5%), 프랑스(41.7%), 영국(32.1%) 등 경제협력개발기구(OECD) 국가에 비해 턱없이 낮다. OECD 평균 복지 지출은 GDP의 21.5%이지만 한국은 10% 수준으로 멕시코 다음으로 꼴찌 국가다. 조세정의를 통해 양극화를 해소하는 것은 시대정신이나 다름없다. 그동안 재벌기업에 대한 광범위한 감면 혜택은 특혜적 성격이 강했다. 고소득층의 금융·임대 소득은 대표적인 불로소득임에도 이에 대한 과세율은 선진국에 비해 턱없이 낮은 것도 사실이다. 다주택자의 임대소득이 20조원이 넘지만 세금이 부과되는 소득은 10분의1도 되지 않는 1조 6000억원대에 불과하다는 주장도 이런 맥락이다. 과거 정권에서 부자 감세와 사실상의 서민 증세인 간접세 인상으로 양극화를 심화시킨 현실을 직시할 필요가 있다. ‘소득이 있는 곳에 세금이 있다’는 과세의 일반 원칙(국민개세주의)이 재정립돼야 한다. 우리 사회가 당면한 최대의 현안은 빈부 격차다. 고통 분담 차원에서 가진 사람이 더 많이 세금을 내는 것은 조세정의 실현과도 밀접한 관계가 있다. 다만 부자 증세가 징벌적 성격의 세금이 돼서는 또 다른 분열을 야기할 수 있다. 고소득층의 조세 저항을 줄일 수 있는 공론화 과정과 사회적 공감대가 전제돼야 한다. 서민 보호를 위해서라지만 근로소득세 면제자 비율이 전체의 절반에 육박하는 현실도 개선할 필요가 있다. 서민들도 일정한 비율의 세금을 내고 합당한 복지 지원을 받는 것이 당당하고 정의로운 사회로 가는 길이다.

이르면 이달 중 주택청약제도가 무주택 실수요자 위주로 개편된다. 주택공급규칙 개정만으로 제도를 고칠 수 있기 때문에 실무 작업만 마치면 곧바로 시행할 수 있다. 이에 따라 견본주택마다 구름 인파가 몰리고 높은 청약 경쟁률을 기록하는 등 후끈 달아오른 청약 열기도 가라앉을 것으로 전망된다. 아파트를 당첨받아 단기간에 시세 차익을 남기고 팔아치우는 단타 투자도 줄어드는 등 청약시장에 큰 변화가 예상된다.먼저 청약 1순위 자격 요건이 강화된다. 무주택 실수요자들의 당첨 기회를 높이는 방향으로 개편된다. 입지가 빼어난 지역을 중심으로 다주택자들이 아파트 청약시장에 들어와 투기 놀음을 하는 것을 막겠다는 취지다. 현재 수도권은 청약통장 가입 후 1년, 지방은 6개월이 지나고 분양 아파트 면적에 따라 일정 금액 이상만 납입하면 1순위 자격이 주어진다. 통장 가입자의 주택 소유 여부와 상관없이 통장 가입 후 일정 기간만 지나면 1순위 자격이 주어지기 때문에 누구나 청약 쇼핑을 할 수 있다. 하지만 앞으로는 1순위 자격을 부여받을 수 있는 경과 기간을 수도권은 2년 이상, 지방은 1년 이상으로 강화하는 방안이 유력하게 검토되고 있다. 1순위 자격을 강화하면 1순위자 수가 감소하면서 청약 경쟁률도 낮아질 것으로 전망된다. 오랫동안 청약통장을 보유한 무주택 실수요자들은 당첨 기회가 상대적으로 많아진다. 청약가점제 적용 물량도 늘어나는 쪽으로 개편된다. 가점제는 같은 1순위자라도 청약 신청자의 조건에 따라 가산점을 부여해 우선 당첨자를 결정하는 제도다. 부양가족 수, 무주택 기간, 청약통장 가입 기간에 따라 가중치가 달라진다. 가산점을 더해 종합점수가 높은 순으로 분양주택의 당첨자를 정하는 제도로 무주택 실수요자들의 내 집 마련 기회를 확대하려는 목적에서 도입됐다. 청약가점은 부양가족 수 5~35점, 무주택 기간 2~32점, 청약통장 가입 기간 1~17점으로 최고 점수는 84점이다. 부양가족 수는 1명이 늘 때마다 5점씩, 무주택 기간은 1년이 경과할 때마다 2점씩, 청약통장 가입 기간은 1년이 지날 때마다 1점씩 올라간다. 부양가족이 많고 무주택 기간이 길수록 유리하다. 현재 수도권 공공택지에서 85㎡ 이하 아파트는 분양 물량의 100%에 대해 청약가점제를 적용한다. 85㎡ 초과 아파트는 50% 이내에서 지방자치단체가 결정한다. 청약조정 대상 지역에서는 85㎡ 이하 아파트에만 40%를 적용하고, 85㎡ 초과는 적용하지 않고 있다. 기타 지역은 지자체가 85㎡ 이하 아파트를 대상으로 40% 이내에서 지자체가 자율적으로 적용한다. 하지만 앞으로는 가점제를 적용하는 아파트 물량을 확대하는 쪽으로 청약제도가 개편될 전망이다. 조정 대상 지역의 경우 가점제 적용 물량을 40%에서 50%로 확대하는 방안이 유력하다. 가점제 점수 비중을 높일 수도 있다. 청약가점이 높은 무주택자는 당첨 확률이 높아진다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “무주택 실수요자는 망설이지 말고 입지가 빼어난 곳을 골라 청약통장을 적극 활용하라”고 말했다. 청약가점제 비중이 커지거나 적용 물량이 늘어나면 현재 일반 1순위자는 85㎡ 이하 아파트를 분양받는 데 상대적으로 불이익을 받을 수밖에 없다. 유주택자로서 부양가족이 없으면 당첨 확률이 크게 떨어진다. 따라서 이들은 주택공급규칙 개정 전에 청약을 하거나 가점제가 적용되지 않는 85㎡ 이상 중대형 아파트 청약으로 눈을 돌리는 게 당첨 확률을 높일 수 있는 길이다. 여유 있는 투자자라면 재건축 아파트에 묻어 두는 방법도 있다. 조합원은 청약통장 유무와 관계없이 원하는 평형, 동·호수를 먼저 배정받기 때문에 확실하게 아파트를 분양받을 수 있다. 다만 재당첨 금지 및 분양권 전매 규제를 강화했기 때문에 당첨과 동시에 프리미엄을 붙여 넘기는 단기 투자는 허용되지 않는다. 또 재건축 투자라도 사업 추진이 빠른 단지를 골라야 한다. 초과이익환수제 부과 유예가 올해 말로 끝나기 때문에 연말까지 관리처분 인가를 신청하지 못하면 수익률이 크게 떨어진다. 조합별로 기존 보유 아파트 수와 관계없이 원칙적으로 아파트를 한 채만 분양받을 수 있기 때문에 각각 다른 조합의 아파트에 투자해야 분양 아파트 수를 제한받지 않는다. 임대 수익률이 높은 역세권 소형 오피스텔, 상가 등 수익형 부동산에 투자하는 길도 있다. 아파트를 대상으로 단기 시세차익을 노린 투자는 진입 장벽이 높아지는 데다 다주택 보유자에 대한 재산세 강화 등 압박도 가중되는 추세이기 때문이다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

　서울, 부산지역 집값 상승 원인은 수급 불일치라기보다는 투자수요 유입 증가 탓이라는 국책연구기관의 분석이 나왔다. 　국토연구원은 11일 ‘지역별 주택수급 진단과 정책과제’라는 보고서에서 이같이 밝혔다. 다주택자 등 수요 증가가 집값 상승을 불러왔다는 정부의 주장과 같은 맥락이다. 　연구원은 전국 16개 광역시·도의 2016∼2018년 주택수급 상황을 수요 과다, 수요 초과, 수급 균형, 공급 초과, 공급 과다 등 5개 유형으로 구분하고 차별화된 정책 추진을 제안했다. 　서울과 부산, 인천 등은 수급 균형 예상 지역으로 분류됐다. 따라서 수급 균형에도 불구하고 집값이 오르는 이들 지역에서는 모니터링을 강화하고 청약자격과 전매제한 강화, 투기지역·투기과열지구 지정 등 수요관리 정책을 펼칠 필요가 있다고 연구원은 주장했다. 　대전은 수요 초과 예상 지역, 경기도·울산·대구는 공급 초과 예상 지역으로 꼽혔다. 충남(세종 포함)·경북·경남·제주도는 공급 과다 예상 지역으로 분류됐다. 공급 과다 예상 지역인 경북·충남·울산 등은 공공부문 택지 공급 축소, 건설사 보증 한도 제한 및 심사 강화, 준공률을 고려한 후분양제 탄력 도입, 매입형 임대사업 확대 등의 공급관리정책을 제안했다. 　연구원은 또 올해 5월 대비 6월 주택 매매가격 상승률을 비교해 전국 평균(0.21%)보다 높은 세종(1.67%), 서울(0.66%), 부산(0.38%) 등을 시장 과열 지역으로 꼽았다. 　류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

하반기에는 주택시장 환경이 크게 달라지는 만큼 신중한 투자가 요구된다. 정부의 ‘6·19 부동산 대책’으로 재건축 투자와 대출 규제가 강화됐다. 입주 물량 급증, 금리인상 압박 등도 예상된다. 무엇보다도 서민 주거 안정을 위한 세입자 보호 대책이 발표되면 투자 분위기가 크게 가라앉을 전망이다. 정부는 주택시장 과열이 확산할 경우 추가 조치를 내놓기로 한 만큼 강도 높은 수요 억제 정책을 피할 수 없을 것으로 보인다. 전문가들은 겹겹 악재가 드리워져 있는 만큼 아파트를 구입하거나 분양받기 위해서는 시장환경 변화를 먼저 파악한 뒤 실행에 옮기는 투자 전략을 세워야 한다고 조언한다.먼저 6·19 대책에 따른 영향이 본격적으로 나타나고 있다. 주택시장 투자 분위기를 이끌었던 재건축 시장이 사그라들기 시작했다. 조합원이 보유하고 있는 아파트 가구 수와 상관없이 새로 분양받는 아파트는 원칙적으로 한 채만 허용된다. 실수요자 외의 투자 수요를 막는 정책이기 때문에 재건축 시장은 당분간 침체의 늪에서 빠져나오기 어려울 것으로 전망된다. 재건축 아파트 투자자라면 서두를 필요가 있다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “재건축 투자자의 경우 사업 진척이 빠른 단지를 찾아 조합별로 분산 투자를 해야 수익을 올릴 수 있다”고 말했다. 재건축초과이익환수제 부과 유예가 올해 말 끝나기 때문에 연말까지 관리처분 인가를 신청하지 못하면 수익률이 크게 떨어질 수밖에 없다. 또 한 단지에 여러 채를 보유하지 말고 각각 다른 조합의 아파트에 투자하면 새로 분양받는 아파트 수에 제한을 받지 않는다. 분양권 전매시장도 고개를 숙이고 있다. 서울, 과천, 광명 지역은 분양권 전매가 완전히 금지된다. 그 밖의 청약조정 대상 지역에서도 상당 기간 분양권 전매가 허용되지 않는다. 아파트를 분양받아 단기간에 되파는 투기성 거래가 발을 붙이지 못하게 되면서 분양권 시장이 된서리를 맞게 된 만큼 청약할 때 신중을 기해야 한다. 금리 인상도 하반기 주택시장의 큰 변수다. 금리가 오르면 부동산 투자에 몰렸던 돈이 빠져나가고 신규 투자 의욕도 꺾인다. 대출을 받아 주택시장에 참여했던 투자자들의 투자수익률 하락으로 시장이 얼어붙을 수 있다. 오랫동안 저금리 기조에 둔감해져 있기 때문에 금리가 조금만 올라도 주택시장은 즉각 반응할 것으로 전망된다. 수익률을 따질 때 미래 금리 인상을 감안해야 하는 이유다. 가계부채 종합대책 발표에 포함될 대출 규제도 주택에 대한 투자 분위기를 누그러뜨릴 수 있다. 6·19 대책에서는 조정 대상 지역에만 총부채상환비율(DTI), 담보인정비율(LTV) 규제를 강화했지만 DTI, LTV 강화 조치가 확대될 경우 주택시장은 더욱 얼어붙고 소득이 적은 사람은 주택을 구입하거나 아파트를 분양받기 어려워진다. 부채상환 능력에 더해 미래소득까지 반영하고 총부채원리금상환비율(DSR)도 도입될 것으로 예상된다. DSR은 모든 대출의 원금과 이자가 차지하는 비중을 따지는 대출 규제다. 주택담보대출 원리금과 다른 대출의 이자가 차지하는 비중만 따지는 현행 DTI보다 강력한 규제책이다. 아파트 입주 대란도 변수로 작용할 수 있다. 국토교통부에 따르면 3분기 전국 아파트 입주 예정 물량은 10만 7217가구에 이른다. 지난해 같은 기간보다 37.8% 증가한 것으로, 상반기(14만 9023가구) 입주량의 72%에 해당하는 물량이 3분기에 쏟아져 나오는 셈이다. 4분기에도 12만 가구가 더 나와 하반기에만 23만여 가구가 시장에 풀린다. 입주 물량이 증가하면 기존 주택을 처분하려는 매물이 증가하고, 전세 물량도 크게 늘어 매매가와 전세가 하락으로 이어질 것으로 전망된다. 공급 과잉 지역을 중심으로 역전세난이 발생할 가능성도 커진다. 아파트 미분양 물량이 늘어날 수도 있다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “입주 물량 급증은 기존 주택시장은 물론 분양시장에까지 영향을 주기 때문에 당국에서 시장 급랭을 막는 선제적 정책을 준비해야 할 것”이라고 말했다. 서민 주거 안정을 위한 주택시장 경제민주화 정책도 시장 분위기를 가라앉힐 수 있다. 전·월세 상한제, 임대차 계약 갱신청구권제를 비롯해 다주택자 임대소득 투명성 확보 정책 등의 추진이 가시화될 경우 주택투자 수요는 눈에 띄게 줄어들 전망이다. 결국 하반기 부동산 시장은 호재보다 악재가 더 많아 전반적으로 집값 상승세를 기대하기 어렵고, 규제 강화와 수요 감소로 집값 하방 압력이 거세질 것으로 보인다. 류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr

한승희 국세청장 후보자가 국회 인사청문회에서 다주택자의 임대소득을 모두 조사하겠다는 뜻을 밝혔다. 다주택자가 187만명에 이르지만 임대소득 신고자가 2.6%가량인 4만 8000여명에 그친다는 지적에 따른 것이다. 전세자금 출처에 대한 추적 조사도 현행 9억원 이상에서 그 밑으로까지 확대하겠다고 강조했다. 부동산 투기에 대해 그 어느 때보다 강한 압박을 예고하고 나선 것이다. 한 후보자의 다주택자 전수조사 방침은 주택 가격 상승 원인이 공급 부족이 아닌 투기 세력 때문이란 정부 인식과 궤를 같이하는 것으로 볼 수 있다. 지난 23일 김현미 국토교통부 장관은 취임사에서 올해 5월 무주택자가 집을 산 비율이 지난해 같은 달보다 줄어든 반면 5주택 이상 보유자는 서울 강남 4구에서 53%나 증가했다고 지적했다. 또 “강남 4구에서 29세 이하는 지난해보다 주택 거래량이 무려 54% 늘었다”면서 “경제활동이 활발하지 않은 세대가 개발 여건이 양호하고 투자 수요가 많은 지역에서만 유독 높은 거래량을 보인 것은 편법 거래를 충분히 의심할 만한 정황”이라고 설명했다. 최근 주택시장의 과열 양상이 실수요자보다 다주택자, 즉 일종의 투기세력의 과잉 투자 때문이란 것에 의견을 달리할 사람은 많지 않다고 본다. 국세청장 후보자가 임대소득 전수조사 방침을 밝힌 것만으로도 다주택 투기자에게는 강력한 신호가 될 수 있을 것이다. 추가 주택 매수를 원했던 투자자들에게 매수 중지 신호나 다름없다. 다주택자에 대한 세무·재산 조사가 실제 전수조사로 이어지면 부동산 보유 비용이 상당히 증가하면서 집값을 끌어내리는 요인이 될 수 있을 것이다. 그러나 한 가지 걱정되는 대목은 국세청 차원의 대대적인 세무조사가 실제로 이뤄지면 장기적으로 임대차 시장의 위축이 불가피하다는 점이다. 자칫 2주택자 이상 보유자를 모두 탈세·불법의 온상으로 몰아붙이면 생계형 임대사업자들은 발붙일 곳이 없어진다. 그렇게 되면 전체 부동산 시장의 연착륙이 어려워질 수 있다. 주택시장을 투전판으로 만든 일부 다주택자의 구매 심리를 억제하는 일은 필요하다. 다만 교각살우(矯角殺牛)는 안 된다. 주택건설업은 고용창출·내수진작 효과가 어느 분야보다 크다. 다주택 투기는 뿌리 뽑되 임대시장이 고사하지 않도록 정교한 옥석 가리기를 해야 한다.