◎기능 상실한 곳 과감히 해제개발 유도/재산권 행사 시비… 형평성 논란일듯/해당지역 땅값 상승·부동산 투기 우려 서울시가 4일 확정 발표한 풍치지구 관리계획은 풍치지구의 고유기능을 이미 상실한 지역에 대해서는 과감하게 지구지정을 풀어주거나 건축규제를 완화시켜주면서 녹지확보라는 시정의 기본틀은 그대로 살린다는 두가지 의미를 담고 있다. 지난 95년부터 풍치지구 재정비계획을 추진해온 서울시는 그동안 풍치지구 해제와 완화의 폭을 놓고 고민을 거듭해왔다.‘개발이냐 보전이냐’를 둘러싸고 끊이지 않는 갈등을 풀어줄 ‘황금률’을 찾기가 쉽지 않았기 때문이다. 실제로 이번에 해제 또는 완화된 7만여평은 전체의 1.5%에 불과하다는 점에서 사실상 녹지보존쪽에 더 비중을 둔 정책의도로 분석된다.95년 단국대 주변 풍치지구 해제를 추진하는 과정에서 나타난 시민들의 녹지보존 정서도 반영됐다.당초 해제 5만여평,완화 90만평선의 기준안이 해제 2만평,완화 5만평으로 크게 후퇴한 것도 이 때문이다. 이번 계획으로 해당지역의 땅값 상승과 부동산투기가 우려된다.풍치지구가 해제 또는 완화될 경우 토지이용확대에 따라 수반되는 엄청난 이득 때문이다.77년 재정비이후 매년 수백건씩 풍치지구 민원이 발생해 왔다. 특정지역에 대해 규제를 완화하거나 해제하는 것이 아니라 이를 위한 기준안을 시달하고 구체적인 지역의 지구지정 해제여부는 일반적인 도시계획 결정절차를 따르도록 해 지역별로 형평성 논란도 제기될 것으로 보인다.수십년동안 재산권 행사를 제한받아 온 해당 주민들의 욕구에 못미치는데다 연말 대선과 내년 5월 자치단체장선거를 앞둔 민선 구청장들의 조정요구도 빗발칠 것이 뻔하다.특히 건축규제가 더욱 강화되는 지역의 경우도 재산권 행사가 더 어려워지는데 따른 반발이 거셀 것으로 예상되며 풍치지구를 대폭 해제한 경기도와의 형평성도 주민들의 불만요소로 작용할 것으로 보인다. 종로구 홍파동 인왕지구 등 풍치지구에서 해제되는 2만평은 녹지율이 20%이상 확보되는 조건에서 주변지역에 맞춰 용도지역을 조정,원칙적으로 1종 일반주거지역으로 지정할 방침이다.이경우 건폐율은 30%에서 60%로,용적률은 90%에서 2백%로,층고제한은 3층에서 4층으로 각각 상향 조정된다.또 강북구 수유동 수유지구 등 불량주택 밀집지역 5만평은 주변지역의 풍치유지에 지장이 없는 범위내에서 녹지율은 현행대로 30%를 유지하되 건폐율은 40%,용적률은 1백60%,층고제한은 4층으로 각각 완화된다. 그러나 종로구 평창동 일대 평창지구 등 주변지역과 조화를 이루며 균형있게 개발된 지역 4백31만평은 현재의 풍치지구를 그대로 존치해 도시의 자연풍치가 유지되며 성북구 월곡동 일대 월곡지구 등 자연경관이 양호한 지역 56만평은 개발행위를 전면 금지하고 자연상태로 보전 관리한다. ◎풍치지구란/주거·녹지지역 완충지… 제한적 개발 허용 풍치지구를 지정한 목적은 일반시가지에 비해 건물은 낮게 짓고 나무는 많이 심어 자연환경과 개발이 조화를 이루게 하자는데 있다.즉 주거지로의 개발을 전제로 하되 저층 저밀도로 건축을 제한함으로써 주거지역과 녹지지역의 완충지대 역할을 담당토록 한 것이다. 도시의 팽창을 막기위해 시 외곽의 논 밭 녹지 등의 개발을 제한하는 그린벨트(개발제한구역)와는 제한적인 개발과 건축이 허용된다는 점에서 다르다. 풍치지구는 건폐율 30%,층고 3층 이하,용적율 90%,녹지율 30%의 엄격한 건축규제를 받는다.일반주거지역의 건폐율이 60%,층고 무제한,용적율 400%,녹지율 5%와 큰 차이가 난다. 서울의 풍치지구는 41년 녹지와 명승지를 보호하기 위해 8백80만평이 일제에 의해 처음 지정됐다.현재는 서울 여의도 면적의 5.5배에 달하는 24곳 4백94만평이 남아있다.

◎전체의 30% 진척… 9월부터 지상구조물 공사 「21세기 동북아시아의 관문」인 인천국제공항 건설공사가 순조롭게 진행되고 있다. 12일 현재 핵심건물인 제1여객터미널의 강관 말뚝박기공사가 70% 정도 진척됐다. 제1·2터미널과 4개의 탑승동으로 구성된 연면적 26만4천평규모의 여객터미널 건설공사중 1단계에 해당하는 제1여객터미널 건설공사는 지난해 5월 시작돼 99년말까지 50개월간 진행된다. 지하 10m 깊이로 파내는 굴토공사는 90%정도 완료됐고 3만1천개의 강철 파이프를 평균 36m 깊이의 지하 암반층까지 박는 파일공사도 68%의 공정률을 보이고 있다. 파일공사는 건물의 기초를 세우는 작업.파일의 생산부터 파일을 박는 항타작업까지 초음파 탐상검사 등의 최신기술을 동원,모든 공정을 관리하고 있다. 이같은 기초공사가 끝나면 9월부터 본격적인 지상 구조물공사가 시작된다. 제1여객터미널 건설공사는 각 공정별로 설계와 시공을 동시에 진행하는 패스트트랙 방식으로 하고 있다.공항의 핵심 설비인 수하물 자동처리시설과 자동 여객수송시설의 지하 구조물공사도 지난해 8월 이미 시작됐다. 서울에서 52㎞,인천에서 15㎞ 떨어진 1천7백만평의 간석지에 세워지는 인천국제공항 건설공사가 전체공정의 30%정도 진행된 셈이다. 제1여객터미널에는 253개의 체크인 카운터가 설치돼 시간당 6천400명의 여객을 처리할 수 있게 된다.또 자동화된 수하물 처리시설은 1만8천여개의 수하물을 행선지별로 자동 분류·처리하게 된다. 2020년 제2여객터미널과 4개의 탑승동이 모두 완성되면 인천국제공항은 시간당 1만5천명의 여객과 3만여개의 수하물을 처리할 수 있는 세계정상급 국제공항이 된다. 신공항건설공단 강동석 이사장은 『새로운 세기를 지향하는 마음가짐으로 공사에 임하고 있다』면서 『완벽한 시공은 물론 녹지율 30%에 달하는 환경친화적인 아름다운 공항을 만들도록 최선을 다하겠다』고 말했다.

◎「간접 국토확장」 해외개발 적극 추진/주택·공장용지 올 640만명 공급… 연차적 확대/정부 의존도 낮추고 「팔릴수 있는 토지」 개발 주력/수도권 다핵분산형 개편… 주택가격 안정에 최선 □대담=권혁찬 경제부차장 성남시 분당의 한국토지공사 신사옥에 들어서면 1층에 「토지박물관」이 있다.이 곳을 둘러 보면 고조선과 발해시대를 포함,우리나라의 과거와 현재의 영토가 표시된 지도가 눈길을 잡는다. 이는 토공이 영토확장의 선봉장 역할을 하고 있음을 뜻하는 것이며,다가오는 21세기에는 과거에 잃었던 고토를 회복하겠다는 의지의 표현으로 볼 수 있는 대목이다. 토공의 이효계 사장은 서울신문 경제부 권혁찬차장과 가진 대담에서 『올해에는 지난해 마련한 중장기 전략경영계획을 구체화하기 위해 도심 재개발과 유통단지,관광단지,해외 토지개발 등의 전략사업을 가시화하겠다』고 말했다.특히 「고객만족」에서 한 발 더 나가 「고객 감동경영」을 펼침으로써 품질과 서비스로 승부하겠다고 강조했다. ○22년만에 새 사옥 마련 ­설립 22년만에새 집을 마련,지난달 분당으로 옮기셨는 데요.축하드립니다. ▲토공은 땅을 개발하고 공급하는 기관이면서도 정작 자체 사옥이 없어 여러차례 옮겨 다녀야 했습니다.주택난 해소와 산업입지의 확충을 위한 투자가 우선이었기 때문이었지요.신사옥 입주를 계기로 전 임직원이 새로운 각오로 일하고 있습니다.우선 내실경영에 주력할 것입니다.그동안은 정부 지원에 많이 의존했지만 이제는 스스로 성장여력을 비축하고 경쟁력을 높여야 할 때라고 봅니다.통일시대와 남북교류 활성화에 대비하고 시대변화에 맞게 각종 규제를 고객의 입장에서 풀어나가겠습니다. ­신도시 개발에 대한 평가가 엇갈리고 있습니다.사업주체인 토공은 어떻게 평가하고 계십니까. ▲부동산 값이 폭등하던 80년대 말에 분당 등 4개 신도시 건설을 맡았습니다.쾌적한 도시를 만들려고 애썼습니다.그러나 짧은 기간에 큰 사업을 하다 보니 자족기능이 완비되지 못해 입주민들의 불편이 컸던 게 사실입니다.지금은 신도시의 자족기능 촉진과 도시의 활성화에 역점을 두고 하나하나 해결해 나가고 있습니다.일산의 경우 국제회의장과 전시장,법조연수단지,통일법제연구원이 입주할 예정입니다.분당에는 한국통신,주택공사,가스공사 등 공기업과 삼성·대우 등 민간업체가 대거 들어올 예정이어서 이곳의 자족기능은 한층 높아질 것입니다.영국의 「밀턴케인즈 신도시」에서 보듯 하나의 도시가 성숙하려면 수십년의 세월이 걸립니다.따라서 신도시에 대한 평가는 아직 이르다고 생각합니다.다만 신도시 건설로 부동산시장이 안정을 되찾은 점과 짧은 기간동안 짜임새있게 건설된 점을 외국 전문가들도 인정하고 있습니다.국민의 주거수준을 한단계 올리고 21세기의 새로운 도시건설 모델과 주거문화의 방향을 제시한 성과도 주목해 줬으면 합니다. ○신도시 평가는 이르다 ­공공토지로 수용할 경우 토지 소유자에게 세금 감면이나 면제 혜택이 있습니다만,수용 주체가 이를 제대로 알려주지 않아 피해를 보는 사례가 있습니다. ▲좋은 지적이십니다.몇년 전 일산 등지에서 그같은 민원사례를 접수한 일이 있습니다.토공에서는 토지 수용시 각종 세금 관련문제를 통보해 주고 있습니다만,일부가 제대로 전달되지 않아 그런 일이 생긴 것으로 압니다.토지를 수용당하는 사람들은 수용주체로부터 수용확인원을 발급받아 국세청에 신고하면 관련 세금에 대해 혜택을 받을 수 있습니다.토지 피수용자에게는 반드시 이같은 내용을 알려 민원이 생기지 않도록 최선을 다하겠습니다. ­올해 계획된 토지개발 규모는 어느 정도 입니까. ▲신경제 5개년 계획의 마지막 해인 올해에는 3조6천억원을 들여 총 3백71만평의 택지와 2백29만평의 공장용지 등 모두 6백40만평을 공급하게 됩니다.주택용지는 계속사업지구에서 2백50만평을 공급하고 전국 88개 신규사업지구에서 3백71만평의 택지를 공급합니다.공업용지는 군장·녹산 등 19개 사업지구이며 특히 해외공단개발 사업중 러시아 나홋카 공단은 빠르면 하반기에 착공됩니다.또 토지의 수급조절 차원에서 올해 30만평을 사들이게 됩니다.해외 공단개발의 경우 우리기업들이 입주하게 되면 「영토확장」이나 다름없습니다. ○수도권 219만평 공급 ­택지의 경우 수도권과 지방의 사정이 크게 다를 텐데요. ▲수도권은 인구집중과 산업과밀로 교통·주택 등에서 많은 문제를 안고 있습니다.82년부터 94년까지 전국 택지개발 면적은 9천8백만평이었습니다.이 가운데 49.4%가 수도권에서 이뤄졌습니다.그런데도 95년 현재 수도권의 주택 보급률은 76.5%로 전국 평균 86.1%에 크게 못미칩니다.아파트 가격 등 부동산 시장의 큰 흐름은 수도권에서 결정됩니다.정부도 이런 문제를 해결하기 위해 수도권을 다핵분산형 공간구조로 개편하는 등의 국토개발 정책을 펴고 있습니다.토공도 여기에 맞춰 수도권내 장기 토지수급량을 예측하고 연차적·권역별로 택지를 확보해나가고 있습니다.현재 수도권의 인구집중 추세와 산업 구조조정 패턴을 감안할 때 2011년까지 수도권에서는 전국 소요량의 40.3%인 1억5천만평이 필요합니다.올해 수도권지역에서는 8개 지구에서 4만8천가구를 수용할 수 있는 2백19만평이 공급됩니다.토공에서는 사업시기를 최대한 앞당겨 아파트 가격 상승에 대한 불안심리를 없앨 계획입니다. ­최근 발표된 미니 신도시쪽의 투기우려는 없습니까. ▲아직은 심각하지 않은 것 같습니다.정부가 발표한 용인 동백지구와 화성 향남지구도 조기 개발에 착수,수도권 집값 안정에 기여하도록 하겠습니다. ○아산단지 분양가 인하 ­최근 경쟁력 제고 차원에서 아산국가산업단지의 일부 분양가를 내렸습니다.앞으로 분양가 인하를 더 확대할 생각을 없으십니까. ▲산업용지 분양가는 국가 산업경쟁력과 불가분의 관계입니다.요즘 흔히 말하는 고비용 저효율의 대표적인 것이 높은 땅값입니다.우리나라 공장용지의 분양가가 선진국이나 경쟁국에 비해 상대적으로 높은 것은 토지 보상비가 높기 때문입니다.조성원가로 공급하는 공장용지의 분양가를 내리기 위해서는 원가절감 노력 외에 간선시설 설치비 등 조성원가에 크게 영향을 미치는 요소를 줄여야 합니다.선진국과 경쟁국은 간선시설 외에 공단내의 공원,하수처리시설,간선도로까지 지자체나 국가에서 전액 지원하고 있습니다.토공은 정부의 「경쟁력 10% 이상 높이기」 정책을 지원하기 위해 아산국가산업단지의 분양가를 지구별로 최고 22%,평당10만원을 내리는 등 특단의 가격인하 조치를 단행했습니다.목포대불,동해북평,김천구성 산업단지 등 다른 산업단지에 대해서는 할부이자를 면제하고 대금 납부기간을 연장해 줌으로써 사실상 분양가 인하효과를 냈습니다.이밖에 공단내 녹지율의 하향조정과 입찰방식으로 공급하는 영리시설용 용지의 분양에서 얻는 이익만큼 조성원가를 내리는 방법,신공법 개발을 통해 분양가의 인하조치를 꾸준히 확대해 나갈 계획입니다. ○「판촉 D­60일 운동」계획 ­지난해에는 목표치를 넘는 토지를 분양한 걸로 알고 있습니다.올해는 어떻습니까. ▲작년에는 토지시장의 침체에도 불구하고 6백90만평,4조3천억원어치의 토지를 공급했습니다.산업용지는 가격인하 등 특단의 조치를 통해 목표대비 132%의 공급실적을 기록했습니다.올해도 계속되는 국내 경기의 침체와 정부의 재정 긴축운용으로 부동산 경기를 낙관하기 어렵습니다.또 개방화·민간화·지방화 등의 가속으로 좋은 땅을 확보하기가 힘들고 땅값 상승과 지자체의 간선시설 지원요구 등으로 원가상승 요인이 곳곳에 도사리고 있습니다.따라서 올해에는 팔지 못하고 남은 땅을 줄이는데 중점을 둘 작정입니다.지난해 처럼 판촉활동에도 적극 나서 상·하반기에 「판촉 D-60일 캠페인」을 벌일 예정입니다.지역별 고객지원센터 완비를 통한 전국 통합판매망을 구축하고 수요자 위주의 토지특화,유효수요 계층별 집중광고전략으로 어려움을 헤쳐 나가겠습니다. ­미분양 재고토지는 어느 정도입니까.빨리 처분할 방도는 없나요. ▲개발사업이 끝났는데도 팔리지 않은 땅은 4월 현재 3백88만평입니다.금액으로는 4조8백67억원이나 됩니다.이처럼 미매각 토지가 많은 것은 92년 말부터 지속된 부동산 경기침체 탓입니다.전체 재고토지 금액의 68%를 차지하는 신도시 상업·업무용지의 매각 부진도 큰 원인입니다.과거에 부동산 경기가 좋을 때는 『생산하기만 하면 팔린다』는 공급자 위주의 판매방식에 안주하던 경향이 없지 않았습니다.지금처럼 장기간의 부동산 경기침체기에는 마케팅 방식은 물론 경영 전반에 대한 혁신까지 요구되고 있습니다.이제 민간기업식의 마케팅 방법을 과감히 도입하지 않으면 안됩니다.이미 모든 제품에 보편화된 「토털 마케팅」 개념을 토지상품의 원자재의 취득·개발 등 생산단계에서 도입해 「팔릴수 있는 토지」의 개발에 주력하도록 하겠습니다. ○「토털 마케팅」 개념 도입 ­우리처럼 국토가 좁은 나라에서는 구조적으로 땅에 대한 애착이 크지 않습니까.21세기를 대비해 국토를 더욱 효율적으로 개발·공급하는 등의 중장기전략을 소개해 주시지요. ▲인구는 많고 국토는 좁은 우리나라에서는 짜임새 있고 효율적으로 국토를 가꾸어 후손에게 물려 주어야 합니다.토공은 「국토의 경쟁력과 국민의 삶의 질 향상」이라는 국토종합개발계획의 기본이념을 바탕으로 「21세기 새로운 도약을 위한 전략경영계획」을 세웠습니다.세계 제일의 자랑스런 국토를 만들기 위한 우리의 꿈,코랜드 드림(KoLand Dream=한국토지공사의 꿈)을 실현하려고 최선을 다할 것입니다.중장기 기본전략으로는 2001년까지 택지를 연평균 2.9%,산업용지를 4.2%씩 지속적으로 확대 공급하겠습니다.유통단지,관광단지,복합단지 등신규 전략사업도 적극 추진하고 산지와 구릉지를 이용한 싼값의 전원형 택지도 체계적으로 개발·공급할 계획입니다.개발방식도 민간기업 또는 지자체와 공동으로 추진,시너지 효과를 높이겠습니다.

◎대우­연길에 오성급 특급호텔 신축/우방­북경에 한국형 아파트 첫 건설/신성­북경인근 대형평형 빌라 분양/한신공영­연길에 오피스텔·아파트 지어 한국 건설업체가 광활한 중국대륙에 호텔·아파트·오피스텔·빌라등의 건축을 통해 선진건설기술을 과시하며 한국의 건설혼을 심고 있다.그 주역은 (주)대우·(주)우방·(주)신성·한신공영(주) 등 우리나라의 대표적인 4개의 건설업체.(주)대우와 한신공영(주)는 연변조선족자치주의 주도(주도) 연길에 호텔과 오피스텔을,(주)우방과 (주)신성은 북경에 한국형 아파트 및 빌라를 각각 건설,개관및 분양하고 있다. 대우가 백두산관광의 중간기착지인 연길시의 도심에서 5분거리에 있는 국자가에 지은 연변대우호텔은 중국 동북3성 최초의 오성급 특급호텔이다.대우와 연변조선족자치주의 화연그룹이 70 대 30의 지분으로 합작투자했다.지난 1일 부분개관한 이 호텔은 1만3천여평의 대지에 지하 1층,지상 7층규모로 2백63개의 객실과 대소연회장·한식당·양식당·사우나·실내수영장·가라오케·록카페등 각종편의시설을 갖추고 세계최고수준의 서비스를 제공하고 있다. 대우는 중국쪽 백두산 초입인 장백산자연보호구에 대지 3천2백평에 지하 1층,지상 3층규모로 52개의 객실을 갖출 예정인 장백산장도 건설하고 있다. 우방과 중국의 합작으로 설립한 경우방지산공사는 북경 아시안게임 선수촌아파트 인근 조양구 마전 덕승문외 유민서노에 한국 건설업체로는 처음으로 13층규모의 아파트를 건설,분양하고 있다.「중국에 한국형 아파트를 보급한다」는 기치 아래 건설된 이 아파트는 31평형 65가구,45평형 78가구,60평형 26가구등 2개동 1백69가구규모다. 경우방지산공사 백동명 총경리는 『처음에는 온돌시스템을 도입한 한국식 아파트에 대한 인지도가 떨어진 탓에 분양이 저조했으나 온돌에 대한 관심이 높아지고 적극적인 홍보전략으로 분양률이 60%정도인 대만및 홍콩업체보다 훨씬 높은 85%의 분양률을 기록하고 있다』고 말한다. 신성은 북경 수도공항에서 공항고속도로를 따라 5분쯤 달리면 나타나는 북고인터체인지 부근에 신성화원빌라를 건설중이다.올해말과내년 7월 입주를 목표로 하는 이 빌라는 94평형부터 1백49평형까지 4개 평형 1백43가구 규모다.녹지율이 80%이상으로 청정환경이 가장 큰 장점.외국인에게 인기가 높다. 북경건흥방지산개발유한공사 이원관 관리부장은 『홍콩 및 대만업체와는 달리 방풍·방음 등의 설비를 독일식으로 차별화한 게 인기요인』이라고 지적한다. 한신공영은 연길공항에서 남동쪽으로 3㎞ 떨어진 연길시 천지노에 오피스텔 1개동 56실과 아파트 5개동 1백가구를 건설,분양하고 있다.이곳의 열악한 상황에서도 오피스텔은 모두 분양됐고 아파트도 60%정도가 분양됐다.〈북경·연길(중국)=김규환 기자〉